第一篇：房地產項目管理培訓大綱

房地產項目管理培訓大綱

房地產項目管理是指將房地產項目的各類工程設計變為實體的全過程的管理，它包括投資（成本）、質量、進度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。項目管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性的環節，怎樣做好項目管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。隨著社會的進步與發展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環境、氛圍、內涵等有了進一步的需求，這就要求房地產產品具有多方面的附加值。為了滿足這種需求的變化，項目管理就不能局限于以往的做法，項目管理的范圍也隨之不斷擴大，幾乎滲透到房地產業務鏈的每一個環節，逐步體系化。系統全面的進行項目管理，來實現中小型住宅項目開發商的經濟效益，對中小型住宅項目開發商的未來生存和發展具有深遠的意義。

投資控制（成本控制）

長期以來,大多數房地產企業重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現成本控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產商獲得經營利潤，體現經營成果的一個重要途徑。房地產成本是指一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各項耗費,主要由開發成本、期間費用、稅金三大塊組成。

一、開發成本控制

房地產開發成本的控制貫穿于房地產開發的全過程,主要分為三個階段:

1、開發前期的成本控制

（1）土地征用及拆遷補償費控制。（2）前期工程費用控制。(3)建筑設計成本控制。

2、開發中期的成本控制（1）招標階段的成本控制。（2）施工階段成本控制

3、開發后期的成本控制（1）基礎設施建設費控制。（2）公共配套設施建設費控制。

二、期間費用控制

1、管理費用控制

2、財務費用控制

3、銷售費用控制

（1)銷售流程的優化。（2）營銷組織框架的構建。

（3）銷售道具及物料的合理使用。（4）營銷推廣工作的開展。

三、稅金的控制

四、結論

房地產成本控制是一項技術性專業性很強的工作,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生產全過程,貫穿于投資項目決策、項目設計、招標投標和施工各個階段。因此,要把目標成本層層分解到各個階段,各個部門、甚至各項費用上進行綜合控制。

進度控制

一、工程進度控制的概念

工程進度控制是指在項目的工程建設過程中實施經審核批準的工

程進度計劃，采用適當的方法定期跟蹤、檢查工程實際進度狀況，與計 劃進度對照、比較找出兩者之間的偏差，并對產生偏差的各種因素及影 響工程目標的程度進行分析與評估，并組織、指導、協調、施工方及相關 單位及時采取有效措施調整工程進度計劃。在工程進度計劃執行中不 斷循環往復，直至按設定的工期目標項目竣工也既是按合同約定的工 期如期完成，或在保證工程質量和不增加工程造價的條件下提前完成。工程進度控制是工程項目建設中與質量和投資并列的三大管理目

標之一，其三者之間的關系是相互影響和相互制約的。在一般情況下，加快進度、縮短工期需要增加投資（在合理科學施工組織的前提下，投 資將不增加或少增加）。但提前竣工為開發商提前獲取預期收益創造了 可能性。工程進度的加快有可能影響工程的質量，而對質量標準的嚴格 控制極有可能影響工程進度。如有嚴謹、周密的質量保證措施，雖嚴格 控制而不致返工，又會保證建設進度，也保證了工程質量標準及投資費 用的有效控制。

二、影響工程建設進度的原因

影響工程進度的原因有許多，根據多年從事建設監理經驗，可以概

括為業主方、設計方、承包方、材料設備供應方及其他方方面的原因。現 分別闡述如下：

1、業主方的原因

資金投資不足,并不能及時到位;圖紙未及時到位;提供的控制性坐

標點、高程點資料不準確或錯誤；臨時供水、供電工程相關手續辦理和 實施不及時，供應量不足；甲供之工程材料設備未及時到施工現場；應 確定事項未及時確定；施工過程中的局部方案調整；場地拆遷不徹底 等。

2、設計方的原因

未及時向業主提交滿足進度計劃的設計文件；現場施工與設計圖

紙有矛盾需修改；現場發現配套專業設計與土建設計有矛盾；變更設計 較多。

3、施工方的原因

施工方項目經理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經驗不足，致使工程組織混亂不能按預定進度計劃完成；施工人員 資質、資格、經驗、水平及人數不能滿足施工需要；施工組織設計不合 理、施工進度計劃不合理、采用施工方案不得當；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時間上的先后和搭接問題，以達到保證質量，充分 利用空間、爭取時間，實現合理安排工期的目的；施工用機械設備配置 不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應商及其它協作單 位關系不協調；資金調用失控，出現資金短缺現象。

4、材料設備供應方的原因

原材料、配套零部件供應不能滿足生產需要；生產設備維護、使用 不當出現故障無法正常生產；運輸方式及運力不能滿足需要；生產產品 的型號、參數、數量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產產品的質量不合格。

5、其他方的原因

與工程有關的市政、規劃、消防、電力、自來水公司、電信等部門沒 有及時協調而影響等。

三、加強工程建設進度控制的措施

1、做好施工前的準備工作

做好施工前的準備工作，是搞好工程建設進度控制工作的最基本 的條件。工程建設的業主方做好了施工現場的“四通“”一平”、施工圖紙 審查、施工方及監理方的確定、與開工相關手續的辦理，為工程建設進 度控制奠定了堅實的基礎。

2、設計方的服務必須到位

工程施工過程中設計變更是難免的。但設計變更的及時性，設計方 的服務必須到位。業主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利 進展，減少不必要的工期損失。

3、重點控制施工方的進度計劃的實現

進度計劃是在工程項目實施前圍繞如何實現進度目標所作的統籌 安排。進度計劃既是進度目標的分解和落實，也是進度動態控制的依 據，因此，進度計劃合理與否直接關系到進度能否得到有效控制。應主 要控制如下方面：

進度計劃是否滿足合同及業主主要時間節點的要求。施工方的進 度計劃首先必須滿足合同工期的要求，同時還必須符合業主控制性進 度計劃中一些關鍵時間節點的要求。

進度計劃是否與施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工藝、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因 此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一 致。

資源計劃能否保證進度計劃的需要。在報審進度計劃時，要求承包

商提供各工種勞動力、施工機具、材料（尤其是周轉材料）主要資源計劃 作為附件，資源計劃是否與進度計劃相符，來評價進度計劃的可實施 性，如資源計劃不能滿足進度計劃的要求，應要求施工方調整資源計劃 或進度計劃，進度計劃一旦被批準，資源計劃也作為進度控制的依據。進度保證措施是否合理。進度計劃一旦被批準，進度保證措施也將作為 進度控制的依據。如果在施工過程中施工方沒有采取這些措施而導致 工期延期，一般業主方委托的監理工程師不能同意工期延期申請。

4、委托信譽高、產品質量好的材料商

信譽高、產品質量好的材料商能夠按照合同約定，保質按期把材料 或設備運到施工現場，是工程建設進度控制的保障。

5、做好各部門之間的協調工作

每個部門都有可能影響到工程進展，造成工期損失。協調好各部門 的關系可使工程建設進度控制處于動態控制之中。

質量控制

工程質量不僅直接影響建筑企業競爭力，而且事關公共利益和社會穩定安全.影響質量控制的因素主要有

“人員、材料、機械、方法和環境”等五方面。因此，對這五方面因素嚴格控制，是保證工程質量的關鍵。人員因素

人員因素主要指領導者的素質，操作人員的理 論、技術水平、生理缺陷、粗心大意、違紀違章 等。施工時首先要考慮到對人員因素的控制，因為 人是施工過程的主體，工程質量的形成受到所有參 加工程項目施工的工程技術干部、操作人員、服務 人員共同作用，他們是形成工程質量的主要因素。

首先，應提高他們的質量意識。施工人員應當樹立 五大觀念即質量第一的觀念、預控為主的觀念、為

用戶服務的觀念、用數據說話的觀念以及社會效 益、企業效益（質量、成本、工期相結合）綜合效 益觀念；其次，是人員素質，領導層、技術人員素 質高，決策能力就強，就有較強的質量規劃、目標 管理、施工組織和技術指導、質量檢查的能力;管

理制度完善，技術措施得力，工程質量就高。操作 人員應有精湛的技術技能、一絲不茍的工作作風，嚴格執行質量標準和操作規程的法制觀念;服務人 員應做好技術和生活服務，以出色的工作質量，間 接地保證工程質量。提高人員素質，可以依靠質量 教育、精神和物質激勵的有機結合，也可以靠培訓 和優選，進行崗位技術練兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構配件）是工程施工的物質條件，材料質量是工程質量的基 礎，材料質量不符合要求，工程質量也就不可能符 合標準

。所以加強材料的質量控制，是提高工程質 量的重要保證

。影響材料質量的因素主要是材料的

物理性能、化學性能等。材料控制的要點有:優選

采購人員，提高他們的政治素質和質量鑒定水平、挑選那些有一定專業知識，忠于事業的人擔任該項

工作；掌握材料信息，優選供貨廠家;合理組織材 料供應，確保正常施工;加強材料的檢查驗收，嚴

把質量關;抓好材料的現場管理，并做好合理使用;搞好材料的試驗、檢驗工作，嚴格執行二檢制度。4 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設周期內所采取 的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施

工組織設計等。施工方案正確與否，直接影響工程 質量控制能否順利實現。往往由于施工方案考慮不 周而拖延進度，影響質量，增加投資。為此，制定 和審核施工方案時，必須結合工程實際，從技術、管理、工藝、組織、操作、經濟等方面進行全面分 析、綜合考慮，力求方案技術可行、經濟合理、工 藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質量、加快進度、降低成本。5 機械設備

施工階段必須綜合考慮施工現場條件、建筑結 構形式、施工工藝和方法、建筑技術經濟等，合理 選擇機械類型和性能參數，合理使用機械設備，正 確操作。

操作人員必須認真執行各項規章制度，嚴

格遵守操作規程，并加強對施工機械的維修、保 養、管理。6 環境因素

影響工程質量的環境因素較多，有工程地質、水文、氣象、噪音、通風、振動、照明、污染等。環境因素對工程質量的影響具有復雜而多變的特 點，如氣象條件，溫度、濕度、大風、暴雨、酷

暑、嚴寒都直接影響工程質量，往往前一工序就是 后一工序的環境，前一分項、分部工程也就是后一 分項、分部工程的環境。因此，根據工程特點和具 體條件，應對影響質量的環境因素，采取有效的措 施嚴加控制。

此外，冬雨期、炎熱季節、風季施工時，還應

針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業等，擬定季節性保證施工質量 的有效措施，以免工程質量受到凍害、干裂、沖刷 等危害。同時，要不斷改善施工現場環境，盡可能減少施工所產生的危害對環境的污染，健全施工現

場管理制度，實行文明施工。結語

必須建立嚴密的質量保證體系和質量責任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。施工隊

伍要根據自身情況和工程特點及質量通病，確定質 量目標和攻關內容，制定具體的質量保證計劃和攻 關措施，明確實施內容、方法和效果。在實施質量

計劃和攻關措施中，加強質量檢查，其結果要定量分析，得出結論、經驗，并轉化成今后保證質量的 “標準”和“制度”，形成新的質保措施;發現的問 題則作為以后質量管理的預控目標。通過以上建立

考核制度，注重質量控制因素，嚴格抓好質量控制 環節，不斷改進和提高施工技術和工藝水平，達到 確保工程質量的目的。

安全管理

沒有安全就沒有生產，項目經理(管理)部應把“安全第一”的思想貫穿工程建設始終。在每次的工地例會上，我們都應明確地提醒施工單位文明、安全施工，強調安全第一的重要性。我們可以具體從以下幾個方面來要求施工單位：（1）各項防范措施要到位，做到安全警鐘常鳴。如：施工現場要有顯眼的標示牌、對危險區要進行圍欄和人員守護，進現場必須帶安全帽(無論是施工人員、監理人員、項目管理部人員還是參觀檢查人員)。（2）要準備好各種預案，一旦發生事故，要確保施工人員的人身安全。（3）要落實到人，安全工作人人有責。另外，項目管理人員應親自到施工現場檢查落實，發現問題，責成有關部門立即整改。1.施工建設安全的概念

“安全生產，質量第一”這樣的標語幾乎在每一個建筑施工場

地都能看到，那么什么是施工建設安全？從這句標語上我們可以清晰 的看到施工建設安全的兩個重要的方面：保證建筑從業人員的人身安 全，和保證建筑的安全，其中人身安全的標準是0幾率的重大傷亡事 故，輕傷幾率低于百分之二或更低；建筑安全直接的聯系是工程結構 的完整。其實施工建設安全除了這兩個重要的方面以外，還有兩個方 面：財產的安全和環境的安全。2.施工建設安全的意義

2.1 施工建設安全，有利于消除從業人員的顧慮、調動其積極性 上一世紀，國內的工民建處于初步階段，從業人員受教育程度 低，安全意識淡薄，管理上也不是夠重視，不該發生的重大事故頻 發，傷亡事件的背后給從業人員的家庭造成了慘重的打擊，同時也大 大削減了其他施工人員的積極性，一度出現施工者改行進廠的現象。保證施工建設安全，猶如保護傘一直保護著施工人員，讓從業人員切 實感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發其施工時的 積極性，提高整個工程項目的施工效率。2.2 施工建設安全，促進建設事業和諧發展

大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發生嚴重阻滯 了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。保證施 工建設安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優質性的 工程，能促進我國經濟和諧發展，符合建設和諧社會的基本要求，對 建筑事業的發展也有一定的推動作用。3.目前施工建設安全管理面臨的問題 3.1 監管欠到位

（1）國家制訂了比較詳細的安全管理方面的文件，不過一些建

設行政主管部門有的是因為意識上松懈的問題，有的是因為經費上的 問題，沒有加強這些方面的行動，相應措施不到位，管理上有漏洞。（2）在權力上，管理權和處罰權是分離的，這直接削弱了施工 建設安全管理的工作力度和效度。3.2 相關法律法規及標準執行力度不強

施工建設安全管理工作是一項繁瑣的系統管理工程，管理上務必 做到有法必依、執法必嚴、違法必究。國家在這項工程上出臺的法律 法規比較細且全面，對建筑工程各方的權利和義務做了相應的規定，但仍有施工單位對違規行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關系和原 因，行業管理部門對其違法行為執法不嚴，嚴重制約了施工建設安全 的管理，成為當前安全管理上的主要矛盾。3.3 現場各方在安全制度執行時不協調

（1）施工企業在管理的思想上不夠重視，在安全檢查制度和教 育制度上不健全，執行上也不能不折不扣的開展。（2）目前，施工企業在勞務工的使用上大多是沒有組織的散

工、農民工，這些從業人員缺乏最為基本的安全意識，據統計70%的 建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業和違反勞動紀律所導致 的。

3.4 崗前培訓流于形式

安全教育和崗前培訓是提高施工從業人員安全意識，有效減少安

全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民 工的流動性大，有時一個工人同時在幾個工地，管理和培訓難以落實 3.5 現場安全隱患的整改不及時

安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責任心不強導致的，對人的不安全行 為缺乏有效地控制，沒有嚴格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位 必然留下安全隱患，造成事故的發生。施工建設安全管理措施探析

4.1 加大經費投入，落實安全施工條件

監督施工單位加大安全措施專項經費的投入，并創設監管條件確 保安全費用被用于施工安全防護用具及設施的采購更新上，真正地落 實好安全施工條件。4.2 建立并完善管理機制

對于現場建筑施工，施工企業是負責安全生產的主體，沒有規矩 不成方圓，施工現場安全管理應建立企業法人、項目經理、班組長和 操作人員“四位一體”的安全管理機制。

作為企業的法人應當安全管理的宏觀宏觀層面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的規章制度，對安全基礎建設抓好、抓牢，安 全上的經費投入要到位；作為項目安全生產管理第一責任者的項目經 理，應將強化組織的安全建設擺在首位，要行之有效地完成現場安 全管理的分工，將各級管理人員的崗位職責落到實處；作為企業安全 生產的前沿指揮者的班組長，對本班組的安全生產有著直接的責任，嚴格按照安全標準和流程安排工作，在任務實施的過程中與作業人員 做好安全技術交底工作，將工前教育、工中檢查、工后講解的“三工 制”落到實處；操作人員整個流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一環，要幫助其牢固地樹立“安全第一”的生產施工理念，杜絕違 章操作、野蠻施工，另外，在施工過程中一旦發現隱患必須及時上 報，防患于未然。4.3 加強上崗安全教育

目前，施工企業在勞務工的使用上大多是沒有組織的散工、農

民工，這些從業人員文化程度一般較低，甚至還有文盲，對工程建設 的認識少，實踐經驗少，缺乏最為基本的安全意識，必須按照《建筑 工程安全生產管理條例》做好培訓和教育工作，特別像架子工、電焊 工、塔吊司機、高空作業人員等特種作業人員必須嚴格配需和教育，待其取得從業資格證方可上崗。4.4 關鍵部位重點管理

雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不 能掉以輕心，對于容易造成危險的關鍵部位如重大危險源、塔吊、卷 揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施 工用電、基坑開挖與支護等等應重點監控。5.結語

施工企業安全生產管理是一個系統的動態管理過程，要在實踐中 不斷地發現問題，并提出改進措施，促使施工管理走上制度化、規范 化和科學化的發展軌道。

第二篇：項目管理大綱

項目管理大綱

一、項目管理難點及特點分析；

工程項目的管理，是一個復雜、艱巨的系統工程，涉及進度、質量、投資、合同、人員、風險、圖紙文檔等多方面的工作，眾多的參與部門和單位如設計、監理、施工、設備、物資、運營等，使溝通和協調的工作困難，大量的信息需要有效的管理。

項目管理難點：

1．溝通：從一般意義上講，業主對工程項目最關心的是進度、投資、質量和合同，其實，最首要的是信息的溝通問題。由于工程管理涉及的單位和部門眾多，傳統的方法如開會、發文等方式，信息傳遞的效率很低，應該說大部分的問題，首先出在溝通方面。

2．數據：工程項目的有關進度、投資、質量、合同等數據，量大而且不停地在變化，業主往往感覺難于把握，能夠隨時掌握動態的數據并進行匯總，更顯得十分困難。

3．文檔：工程的圖紙、文件、資料等文檔，量大而且一般以紙面的形式保存，查找和保存起來非常困難。往往隨著工程的進展，很多寶貴的資料就不知丟到了哪里，后人要做大量的重復工作，資源的浪費十分嚴重。

工程項目管理具有以下特點：

1．項目管理是復雜的任務（1）建設工程項目時間跨度長、外界影響因素多，受到投資、時間、質量等多種約束條件的嚴格限制，并且由多個階段和部分有機組合而成，其中任何一個階段或部分出問題，就會影響到整個項目目標的實現，增加項目管理的不確定因素。（2）項目管理需要各方面的人員臨時組織成一個團隊，要求全體人員能夠綜合運用包括專業技術、經濟、法律等多種學科知識，步調一致地進行工作，隨時解決工程實際中發生的問題。

2．項目管理具有創造性 建設項目具有一次性的特點。項目管理者在項目決策和實施過程中，必須從實際出發，結合項目的具體情況，因地制宜地處理和解決工程項目實際問題。因此，項目管理就是將前人總結的建設知識和經驗，創造性地運用于工程管理實踐...二、項目前期管理（報建、設計及招投標管理等）；

工程前期包括下列項目管理工作的內容：

1項目管理方案編制流程策劃意見 設計管理---圖紙專業審查意見及針對性策劃意見 項目分包方案及相關文件的編制及實施（包括分包方案、界面劃分、分包招投標、分包合同起草、確定施工單位）項目采購方案及相關文件的編制及實施（包括材料內購及外購的分類、材料訂購合同起草、確定材料供應單位）資金使用計劃 現場管理方案制定（包括現場管理制度、經濟變更技術變更辦理流程、材料申請采購及領用流程、付款申請流程、現場進度及質量檢查驗收流程）

8資料整理及申報流程及制度 項目管理的核心任務是對項目的方案、技術、經濟、管理、組織和合同等各方面提出合理可行的措施和建議，為項目目標的實現進行有效的控制。通過論證，數據說話，用最先進的科學技術，達到經濟上投入最少、使用功能上最優、運行成本最低、利益最大化，并且通過嚴密、專業的工程項目管理，使得工程項目在最短的建設工期內保質保量竣工，投入使用。

三、項目管理工作的各個環節的投資控制措施；

（一）投資控制目標：投資控制有力，工程建設各階段費用支出有計劃，有控制。對文化館改建的需求做深入的研究，以最優化的方案達到最好的效果。

（二）投資控制措施：

1、前期決策階段投資控制：

（1）決策階段對項目建設作出科學的判斷，在滿足文化館全部功能需求的基礎上優選出最優投資方案，有效的控制投資。

（2）深入調研，詳細了解文化館改擴建涉及到的全部內容，合理確定建設規模，做好建設方案必選和投資估算。

（3）在初步設計階段，根據項目的建設標準和投資控制目標和擴初設計文件，對照擴初圖紙認真校核概算的工程量和進行價格分析，對設計概算進行評審，提交評審報告（包括：測算分析、差異分析明細表和投資分配明細表），對投資控制目標提出合理化的調整建議。

2、設計階段投資控制：

（1）首先實行設計招標，進行限額設計。在滿足改建需求的條件下考慮經濟因素，選擇優秀的設計單位、經濟合理的設計方案，有效的控制工程造價。

（2）精心擬定設計合同，設計合同應一次性全部滿足本次改擴建的要求，避免設計變更頻繁造成的工程造價增加。

（3）設計費的支付和工程結算聯系起來，預留一定比例的質保金，根據工程結算造價，核對限額設計施工合同預算造價，對超額設計部分根據設計合同對設計單位作出處罰。在工程結算不超出限額設計施工圖預算的情況下（業主提出的變更增加造價除外）才給予支付設計質保金。

3、招投標及施工階段投資控制：（1）做好招投標工作，加強合同管理。公開招標，選擇優質招標代理機構，簽訂招標代理合同的同時，明確招標代理責任的延續性，對編制招標文件及工程量清單的缺陷負責。預留一定比例招標代理費待工程結算不需要招標代理承擔造價責任才給予支付。，于參與投標的單位應要求其具有豐富的改擴建經驗。

（2）做好工程變更管理。凡事工程變更資料，都應該有甲方代表、施工方代表和監理單位的簽字或蓋章，涉及到涉及上變更的需要涉及單位蓋章和有關設計人員的簽字才能生效。做到一次一簽證，一事一簽證，簽證要有依據，不得隨意簽證，送審后不能簽證。

（3）嚴格控制現場計量程序和方法。將計量與支付程序相對分開，由不同的部門與人員分別辦理，并由承包人、監理和代建人三方簽字后生效。

4、竣工結算階段的投資控制：

（1）積極配合辦理竣工決算，提供必要的、詳細的工程資料。做好監督、審查工作，避免工程量的重復計算。做到每一筆工程費用有據可查，竣工絕酸奶報告的可信、可靠。

（2）嚴格審核各合同段的工程費用、計日工費用、獎懲金額、索賠費用、保險理賠費用、材料款等，完成交工結算支付審查報告。

（3）對于未按照圖紙要求完成的工程量、未按照規定執行的工程變更一律核減費用。

（4）對于合同條款明確包含的費用，屬于風險費包含的費用，未按照合同款履行的費用一律核減費用。

（5）對遺留問題進行評估，闡明遺留問題產生的原因與合同責任分析，建議解決方案及費用估算。

四、項目管理工作的各個環節的質量、安全控制措施；

質量控制措施：

（一）質量目標：代建服務完全實現建設方對于本工程項目的功能需求和質量要求；工程施工達到設計及國家相關質量要求，并最終一次性100%驗收合格。

（二）質量保證措施

為保證本工程項目的質量目標，我司將落實并實施以下的措施，以措施、以行動保證工程質量目標的實現。

1、組織保證

（1）保證管理人員到位，各司其職，落實施工質量責任制度。

（2）明確質量控制相關部門和人員的分工和管理職能分工，責任落實到人。

（3）選擇符合質量各個工作階段的管理人員和技術人員，加強質量管理和質量控制的力量。

（4）組織勘察、設計、施工、監理等項目參與單位建立嚴格的質量保證體系，并督促落實各環節質量控制要求。

技術保證

（1）我方將嚴格執行國家、建設部頒發的、與本工程項目有關的法規、規程、規范、標準、規定及其合同、設計文件和產品技術文件上的質量要求，在技術規范上保證工程質量。

（2）按照國務院《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》等法律、法規、規章的規定，嚴格執行各環節質量控制要求，并分別對其勘察、設計、施工、監理質量及安全生產負責。

3、工程項目分步質量控制措施（1）設計準備階段質量保證

對本工程項目的技術、經濟、社會、環境、效益等方面做詳細調查研究、技術經濟分析，確定最佳建設方案。充分反映甲方的意愿，確立工程項目后續階段的質量要求和質量目標。

（2）勘察和設計階段質量保證：

① 嚴格把關勘察和設計業務承包單位的工作，確保勘察、設計的合理性和嚴密性。促使勘察工作高標準、無紕漏的完成。

② 確定項目質量的要求和標準，編制詳細的設計要求文件，作為方案設計優化任務書的一部分。

③ 審核各設計階段的圖紙、技術說明和計算書等設計文件是否符合國家有關設計規范、有關設計質量要求和標準，并根據需要提出修改意見，確保設計質量獲得市區有關部門審查通過。

（3）招標階段質量保證：

① 嚴格審查招標代理機構資格，選取最適合招標代理機構。

② 對招標代理機構的工作進行全程監督，保證招標過程的合法性和公正性。

③ 與招標代理機構制定詳細的招標過程質量保證。（4）施工過程質量保證

① 審核承包商質量保證體系，在施工過程中通過監理單位嚴格執行項目的質量目標和相應的保證文件。

② 編制施工組織設計，對施工的各項活動做全面的構思和安排。

③ 組織技術交底，避免發生技術錯誤或操作錯誤。

④ 控制物資采購。采購前按照先評價后選擇的原則，由熟悉物資技術標準和管理要求的人員，對擬供方做出綜合評價，再選擇合適的供方。

⑤ 嚴格選擇分包單位，對分包單位進行資格文件審查，考察已完工程和施工工程質量，對分包單位做出綜合評價，決定是否可作為合作伙伴。

⑥ 嚴格進行材料、構配件實驗和施工實驗，嚴禁將未經檢驗和實驗或檢驗和實驗不合格的材料、構配件、半成品等投入使用和安裝。

⑦ 實施工序質量監控,設置工序質量控制點，嚴格遵守工藝規程。

⑧ 組織工程質量檢驗。

⑨ 重視設計變更管理，接到設計變更要求，立即組織建設、設計、監理和施工單位進行審查，并由設計單位負責修改。

（5）竣工驗收階段質量保證：

① 做好工程竣工階段的質量保證，堅持竣工標準，凡達不到竣工標準的工程，不予竣工驗收。

② 做好竣工預檢，組織項目部的人進行預檢工作，對缺漏或不符合要求的部位和項目，確定整改措施，制定專人負責整改。

③ 做好工程竣工驗收資料和檔案的整理，對技術資料進行整理、編目、建檔，移交建設方。

安全控制措施：

（一）建立和健全安全管理監督體系

1、項目設安全管理崗位（質安部），其專職安全員獨立行使安全監督權，并接受公司安全監督部/二級機構安全管理部門的業務指導和監督。

2、各專業工長和勞務管理人員為兼職安全員，配合質安部對分項工程安全施工進行檢查監督。

3、機械設備和電氣技術主要管理人員為兼職安全員，協助質安部保障臨時用電和機械設備的正常安全使用。

（二）完善和落實各項管理制度和安全技術措施

1、制定并落實各項安全管理制度（1）安全生產責任制（2）班前安全活動制度

（3）宿舍管理制度

（4）消防管理制度（5）明火管理制度

2、針對工程特點制定并實施以下安全技術措施（1）施工現場安全防護計劃

（2）分部分項工程安全技術交底

（3）臨時用電施工組織設計等專項技術方案

3、加強安全教育，強化安全意識

（1）運用安全標志（牌），板報、標語，安全會等多種形式，不斷增強廣大職工的安全意識。

（2）加強教育和培訓，保證特種作業人員的持證上崗。3.3、督促勞務管理人員對民工的安全教育和培訓。

五、確保工程建設工期的措施

（一）工期保證目標：按計劃工期完成并竣工交驗，確保項目在合同規定內完成。

（二）工期保證措施 組織措施：

（1）建立進度控制目標體系，明確項目管理人員的分工、職能和任務。由符合進度控制崗位資格的專人負責進度控制工作。

（2）確立規范的工作模式、操作程序和業務制度。（3）建立項目進度報告制度及進度信息溝通網絡。

（4）定時組織建設、施工和監理參加每日、每周、每月的例會，審查進度完成情況。保證每個進度節點的按時完成。

2、管理措施：

（1）采用工程網絡計劃方法進行進度計劃的編制和實施控制。

（2）選擇合理的合同結構，以避免過多的合同交界面影響工程的進展。（3）分析影響工程進度的風險，并在分析的基礎桑采取風險管理措施，以減少進度失控的風險。

（4）利用信息技術輔助進度控制。

3、技術措施：

（1）根據工程設計圖紙和技術規范，編制進度控制工作細則，指導項目管理人員實施進度控制

（2）審查承包商提交的進度計劃，并監督其按照計劃完成工作量。（3）掌握項目各階段的實際情況，隨時調整進度計劃。（4）選擇先進可靠、技術成熟的施工方法。

4、經濟措施：

（1）及時辦理工程預付款及工程進度款支付手續。（2）對應急趕工給予優厚的趕工費（3）對工期提前給予獎勵。

（4）對工期延誤收取誤期損失賠償金。

5、合同措施：

（1）對工程實行分段設計、分段發包和分段施工。

（2）嚴格控制合同變更，對各方提出的工程變更和設計變更，項目管理人員要嚴格審查后再補入合同文件之中。

六、確保工程建設的合同管理措施以及流程圖；

1、重視設計階段的合同管理，為項目管理打下良好基礎

主要工作包括：首先，委托設計公司進行工程設計，包括有關的勘測及專題研究工作；對設計公司提出的設計方案進行審查、選擇和確定。其次，確定工程建設管理模式，編制施工招標文件；確定項目施工期的施工管理方式，招標選定監理工程師，組建業主現場項目組織機構。然后，招標選定施工總承包商、施工承包商；明確工程設備、材料供應方式，業主采購范圍。還有，簽訂進口設備采購代理合同；長周期、關鍵重要設備采購計劃的審批和執行，等等。

2、按施工合同規定行使權力 在施工合同履行管理中，業主主要行使進度控制權、質量驗收權和工程量確認權。

進度控制權。工程進度控制總目標，就是使建設工程按合同規定的竣工日期如期竣工，投入使用。為了實現工期目標，首先按施工合同規定，要求承包人在工程開工前提出施工總進度計劃及分月、分周、分段的滾動計劃，并加以審核、批準；然后在合同履行期間，按照滾動計劃，進行實際檢查。對影響進度計劃的因素要進行分析區別對待，屬于業主的原因，應及時主動解決；屬于承包人的，應通過監理工程師督促其迅速解決。

質量驗收權。工程質量控制總目標，是使建設工程質量達到合同規定的質量等級要求。為了實現這一目的，業主必須要求監理工程師對工程使用材料、設備、半成品及構件的質量進行驗收；按合同規定的規范、規程，監督檢驗施工質量，執行第三方質量檢測檢驗活動，包括按合同規定程序，驗收隱蔽工程和需要中間驗收的工程質量。業主在收到承包人提供完整的工程竣工資料和竣工驗收報告后，應按合同規定的程序，組織工程驗收。驗收合格后，簽署竣工驗收證明；驗收不合格，向承包人提出修改意見，由承包人修改后，再組織驗收。有保修期的施工合同，在工程竣工驗收后，保修期內，業主還要進行施工合同保修條款的履行管理。

工程量確認權。按合同約定的結算方式，承包人或按月或分段提交已完工程量報告，首先由監理工程師對承包商實際完成的工程量依據合同約定的工程量計算規則、施工圖紙、質量合格證書和支付條款進行工程量計量，然后業主應按合同約定的程序、確認工程量，作為撥付工程進度款的依據。

3、嚴格按照施工合同規定，履行應盡的義務

施工合同內規定應由業主負責的工作，是使合同最終實現的基礎，如施工圖紙、材料與設備等，都是為承包人開工、施工創造的先決條件。業主必須嚴格按照施工合同規定的時間和有關要求履行應盡的義務，才能有權要求承包方履行合同。

工程竣工結算是施工合同履行的重要步驟，也是施工合同履行管理的最后階段。在工程辦理完竣工驗收手續后，業主應按有關部門規定的工程價款結算辦法和施工合同內規定的結算程序辦理工程價款結算撥付手續。工程竣工結算和撥款完畢后，施工合同即履行完畢，終結雙方的權利和關系。有保修的施工合同，在合同規定的保修期內，業主與承包人之間在保修條款內仍存在權利和義務關系。

4、合同價款管理

合同價款應依據中標通知書中的中標價格和非招標工程的預算書確定。合同價款一般有固定價格合同、可調價格合同、成本加酬金合同三種方式。業主在簽定施工合同時，應根據工程特點、規模、工期、施工難易程度來確定合同形式。施工工期短(一年左右時間)的簡單項目適宜固定總價合同(也稱閉口合同)。施工工期長，復雜項目適宜單價合同(也稱開口合同)。比較常見的是中標價加變更簽認。無論采用哪種形式的施工合同，合同中都應明確工程價款是否調整、調整依據、調整方式、結算方式以及有關合同價款爭議的解決方法，以減少投資控制的糾紛及隱患。在執行合同過程中，業主應注意按合同辦事，按程序辦事。該監理工程師管的事情，全權委托，決不插手。切忌自以為是，杜絕隨意變更。工程確實需要變更之處，一定有文字記錄，涉及到工程質量標準及其它實質性變更，一定經設計院同意。任何變更，都應及時計量、及時簽認。由變更引起的價格調整，應及時確認調整價格，避免事后糾纏不清。事實證明，在施工過程中及時做好中間結算，可大大減少竣工結算的工作量，收到事半功倍的效果。

圖一：合同管理流程圖

七、確保工程建設中信息管理措施；

建設工程信息管理可以分三個階段：一是建設工程信息資源的采集階段，對信息進行記錄和收集，目的為收集有價值的工程信息資源;二是信息資源的加工階段，對所收集的信息進行整理、分類、存儲和檢索，目的是形成可供利用的工程信息資源；三是信息資源的開發利用階段，就是對已經整理的信息資源進行分析、傳遞、評價、利用，充分實現工程信息資源的價值，達到信息管理的目標。(一)工程信息資源的采集

在工程項目的建設過程中，信息按來源可分為項目外部信息和項目內部信息。項目外部信息主要包括工程所在地的法律法規、政策、社會治安狀況、自然環境、以及同類工程的相關信息，如新技術、新工藝等方面。項目內部信息主要來自業主批準或下發的管理文件、指令及設計文件；在建設過程中業主對各種有關進度、質量、造價、合同等方面的意見和看法。

承包人方面的信息包括：承包單位人員、設備、水、電、氣等能源的動態信息；施工期氣象的中長期趨勢及同期歷史數據，每天不同時段的動態信息；工程用原材料、半成品、成品、構配件等工程物資的進場、驗收、使用等信息；項目經理部管理程序，質量、進度的控制措施，事故處理制度，施工組織設計及技術方案執行的情況，工序間交接制度，工地文明施工及安全措施等；施工合同執行情況，以及施工中國家和地方規范、規程、標準的應用；施工中發生的工程原始數據；工程索賠相關信息等。監理形成的信息主要有：監理大綱，監理規劃，監理細則，會議紀要，巡視記錄，旁站記錄，監理工程師的口頭和書面指令，計量支付臺賬，原材料及構配件的抽樣平行檢測記錄及臺賬，工序、分項、單位工程驗收記錄等。(二)工程信息的加工

建設工程信息的整理主要是把采集到的信息進行鑒別、選擇、核對、合并、排序、更新、計算、匯總，從而生成不同形式的數據和報表，以提供給不同需要的各層次管理人員使用。信息整理是按照一定的科學規則和方法，通過對信息的外在特征和內容特征的描述和序化，實現無序信息向有序信息的轉化。在進行信息整理時，首先要從甄別信息開始，一種信息是自己收集的，可靠度較高；而對承包人提供的信息就要從信息采集是否規范、采集手段是否可靠等方面考慮，進行選擇、核對以及必要的匯總，對動態的數據及時更新。

其次對信息進行篩選，隨著工程建設項目規模的日益大型化，信息量也日漸增多，在不同階段，不同工程時期，決策者關注的信息內容都不同，如何從中篩選出準確的信息至關重要，按照篩選工作的原則：保障再現性、遵循依存關系、追求經濟性，從組織、管理、技術、政策法規四個維度在工程信息資源中篩選出核心信息，使工程項目管理者能夠抓住重點信息。篩選解決了信息分類的部分，按建設工程的目標可將信息劃分為：投資管理信息、質量管理信息、進度管理信息、合同管理信息。將各種信息按一定的原則和方法進行分類，并建立起一定的分類系統和排列順序，以便管理和使用信息。對信息進行分類處理后，要建立信息數據的檢索并存儲。隨著計算機應用技術的廣泛使用，選擇適當的數據庫軟件對信息進行存儲，如foxpro、access和excel等，信息檢索與信息存儲是不可分割的，信息檢索是通過信息存儲體系來實現的。(三)工程信息的開發利用

1、傳遞。對信息進行分類加工后，要及時以規定形式提供給需要使用數據和信息的部門，保證其在第一時間方便地得到所需要的一切信息，并確保不向非相關人員提供任何信息和數據。

2、分析。投資信息的分析是通過分析合同價組成，按照投資目標體系，結合已完工程量、付款申請表及工程量變化表和費用索賠表，對投資信息進行分析。質量信息的分析是按照質量控制流程、制度、方法，對質量抽樣檢查的數據進行質量控制的風險分析，對質量事故的原因進行分析并形成報告，以便更好地進行質量監理。進度信息的分析是將項目實施情況和計劃值或合同目標進行比較，找出差異，對結果進行分析，找出產生差異的原因并在后期工作中加以改進，使項目目標得以切實實現。合同信息分析是合同是一個項目的主靈魂，根據對合同的分析，了解責任方的權利和義務，并對合同變更、執行以及合同索賠進行動態跟蹤，以便更好地指導項目建設。

3、評價。投資評價是審查其是否符合投資的目的，是否偏離投資目標；質量評價是審查是否符合相關政策及規范標準，質量控制是否到位以及對后續質量控制的借鑒；進度評價是審查是否嚴格按施工總計劃進行，及實際偏離計劃的差異對總計劃的影響；合同評價是審查是否嚴格按合同相關條款執行，以及合同變更對工程的影響。

4、利用。信息是管理決策的依據，管理決策是否及時準確，主要影響因素之一就是信息提供得是否及時和信息是否充足和可靠。如只有業主得到監理工程師提供的關于承包人按合同要求完成了某一分項或者單位工程的施工信息后，才能做出支付款項的決定。信息還是協調參建各方關系的媒介，是協調各參建單位的關系，信息起著至關重要的作用。只有掌握足夠、可靠的信息，才能借助于信息的媒介作用，協調好建設各方的關系，從而更好的促進工程建設。(四)對目前信息管理的建議

目前我國的工程建設日新月異，建設水平和規模有了大幅度的提高，然而信息管理相對滯后。為提高工程信息管理水平，筆者認為應該在以下方面入手：

1、建立先進的工程信息管理模式。充分借鑒國內外先進的管理模式，結合國內實際情況，建立一套行之有效的工程信息管理模式。

2、充分利用計算機進行管理。以行業主管部門為主導，建立相對應的數據庫，統一行業資料格式和計算機接口，充分利用計算機的優勢，形成全國統一的計算機管理模式。

3、培養工程信息管理人員。不僅要培養出專業工程信息管理人員，同時對參與工程建設的管理、技術人員都要進行相關的培訓。

4、建立工程信息管理的規章制度。規定相關人員的信息管理職責，并形成對應的管理網絡。最關鍵的是，從行業主管部門到承包人，要對工程信息管理充分重視，解決目前工程信息管理較為傳統的模式向先進管理模式的轉化，提高管理水平。

八、確保工程建設采取的溝通協調管理措施；

現代項目中參加單位非常多，形成了復雜的項目組織，各單位有不同的任務、目標和利益，他們都企圖指導、干預項目實施過程。項目中組織利益的沖突比企業中各部門的利益更為激烈和不可調和，而項目管理者必須使各方而協調一致、齊心協力地工作，這就顯示出項目管理中溝通與協調的重要性。

溝通是組織協調的手段，是解決組織成員間障礙的基本方法。協調的程度和效果常依賴于各項目參加者之間溝通的程度。實際工作中，主要存在的溝通障礙包括語言障礙、知識水平的限制、知覺的選擇性、心理因素的影響、溝通渠道的選擇、組織結構的影響、信息量過大七種障礙。

（一）克服上述障礙，管理過程中要采用提高溝通效率的技巧與建議：

1、澄清概念。項目經理在溝通前要有系統地思考，分析和明確溝通信息，并充分考慮接收者及可能受到該項溝通影響的所有人。

2、進行必要的信息交流。現代社會變化迅速項目經理只有從大量的信息中進行選擇，把有用的和工作密切相關的信息傳遞出去，才能收到應有的效果。

3、確定溝通的目的與目標，進而確定溝通的內容。

4、溝通時要考慮一切環境，包括溝通的的背景、社會環境、人的環境以及過去溝通的情況。

5、計劃溝通內容時，應盡可能取得他人意見，與他人商議，獲得更深入的看法及獲得他人的支持。

6、用語言或非語言準確表達自己的想法。

7、在信息溝通后必須設法取得反饋，以弄清下屬是否愿意遵循，是否采取了相應的行動等。

8、項目經理要言行一致，以自己的行動支持自己的想法與說法，而且更有效的溝通是行重于言。

9、做一個“好聽眾”，在聽取他人的陳述時要專心，明確對方說些什么。

（二）工程項目管理中，應該著重做好以下各項溝通與協調工作：

1.內部人際關系的協調。項目經理部是項目組織的領導核心。通常，項目經理不直接控制資源和具體工作，而是由項目經理部中的職能人員具體實施控制，這就使得項目經理和職能人員之間以及各職能人員之間存在界限和協調。項目經理的協調上作包括：

（1）項目經理與技術專家的溝通。技術專家往往對基層的具體施上了解較少，只注意技術方案的優化，注重數字，對技術的可行性過于樂觀，而不注重社會和心理方面的影響。項目經理應積極引導，發揮技術人員的作用，同時注重全局、綜合和方案實施的可行性。

（2）建立完善、實用的項目管理系統。明確各自的工作職責，設計比較完備的工作流程，明確規定項目中正式溝通方式、渠道和時間，使大家按程序、按規則辦事。

（3）建立項目激勵機制。由于項目的特點，項目經理更應注意從心理學、行為科學的角度激勵各個成員的積極性。例如：采用民主的工作作風，不獨斷專行；改進工作關系，關心各個成員，禮貌待人；公開、公平、公正地處理事務；在向上級和職能部門提交報告中，應包括對項目組織成員的評價和鑒定意見，項目結束時應對成績顯著的成員進行表彰等。

（4）形成比較穩定的項目管理隊伍。以項目作為經營對象的企業，應形成比較穩定的項目管理隊伍，這樣盡管項目是一次性的、常新的，但項目小組卻相對穩定，各成員之間相互熟悉，彼此了解，可大大減小組合摩擦。

（5）建立公平、公正的考評工作業績的方法、標準，并定期客觀、慎重地對成員進行業績考評，在其中排除偶然、不可控制和不可預見等因素。

2、項目經理部與企業管理層關系的協調依靠嚴格執行項目管理目標責任書“。項目經理部受企業有關職能部門的指導，兩者既是上下級行政關系，又是服務與服從、監督與執行的關系。企業要對項目管理全過程進行必要的監督調控，項目經理部要與企業簽定責任狀，盡職盡責、全力以赴地抓好項目的具體實施。

3、項目經理部與發包人之間的協調，發包人代表項目的所有者，對項目具有特殊的權利，要取得項目的成功，必須獲得發包人的支持。

4、項目經理部與監理機構關系的協調：項目經理部應及時向監理機構提供有關生產計劃、統計資料、工程事故報告等，應按《建設工程監理規范》的規定和施工合同的要求，接受監理單位的監督管理，搞好協作配合。項目經理部應充分了解監理工作的性質、原則，尊重監理人員，對其工作積極配合，始終堅持雙方目標一致的原則，并積極主動地工作。在合作過程中，項目經理部應注意現場簽證工作，遇到設計變更、材料改變或特殊工藝以及隱蔽工程等應及時得到監理人員的認可，并形成面材料，盡量減少與監理人員的摩擦。項目經理部應嚴格地組織施工，避免在施工中出現敏感問題。與監理人員意見不一致時，雙方應以進一步合作為前提，在相互理解、相互配合的原則下進行協商，項目經理部應尊重監理人員或監理機構的最后決定。

5、項目經理部與設計單位關系的協調。項目經理部應在設計交底、圖紙會審、設計洽商與變更、隱蔽工程驗收和交工驗收等環節與設計單位密切配合，項目經理部應注重與設計單位的溝通，對設計中存在的問題應主動與設計單位磋商，積極支持設計單位的工作，項目經理部在設計交底和圖紙會審工作中應與設計單位進行深層次交流，準確把握設計，對設計與施工不吻合或設計中的隱含問題應及時予以澄清和落實；對于一些爭議性問題，應巧妙地利用發包人與監理工程師的職能，避免正面沖突。

6、項目經理部與材料供應人關系的協調項目經理部與材料供應人應該依據供應合同，充分利用價格招標、競爭機制和供求機制搞好協作配合。項目經理部應在項目管理實施規劃的指導下，認真做好材料需求計劃，并認真調查市場，在確保材料質量和供應的前提下選擇供應人。為了減少資源采購風險，提高資源利用效率，供應合同應就數量、規格、質量、時間和配套服務等事項進行明確。

7、項目經理部與分包人關系的協調項目經理部與分包人關系的協調應按分包合同執行，正確處理技術關系、經濟關系，正確處理項目進度控制、質量控制、安全控制、成本控制、生產要素管理和現場管理中的協調關系。項目經理部應加強與分包人的溝通，及時了解分包人的情況，發現問題及時處理，并以平等的合同雙方的關系支持承包人的活動，同時加強監管力度，避免問題的復雜化和擴大化。

8、項目經理部與其他單位關系的協調項目經理部與其他公用部門有關單位的協調應通過加強計劃性和通過發包人或監理工程師進行協調。

九、對降低工程造價、縮短工期、保證質量有采用價值的建議。

（一）提高工程質量保證工期降低造價的主要措施

1、技術措施：

（1）根據工程實際合理劃分流水段，各工種按流水段施工，減少了施工人員，做到了各工種合理有序的流動。

（2）合理配管及管件材料，減少不必要的接口，以節約成本。

2、管理措施：

（1）推行全面質量管理、提高施工管理水平，合理組織，減少窩工、搶工現象，有效利用現有施工場地，減少二次搬運。

（2）嚴格材料管理制度，堅持按計劃進料，做到不積壓、減少退料，并嚴格限額領料，嚴格領退料手續，作好材料保管工作。

（3）施工現場設集中垃圾站，及時集中分揀、回收、利用、清運。（4）施工人員操作做到工完料凈場地清。

（二）提高工程質量保證工期降低造價的合理化建議

1、管理方面的建議

（1）加強工程項目的成本管理，編制工程成本控制計劃，增收節支，定期進行成本分析，采取降低費用開支、增加盈利。

（2）編制科學合理的施工計劃。項目部根據工程總進度計劃及時編制安裝工程分部施工進度計劃，充分采用交叉施工、流水作業等手段，科學安排施工的各要素，并嚴格落實，減少窩工、停工等現象，提高勞動生產率。

（3）項目部在滿足施工進度的前提下，科學編制月、季度要料計劃；加強現場材料管理工作，做到用料計劃準確無誤，按工程進度需要，組織不同品種、規格的材料分批進場。材料、設備的采購要貨比三家，最后確定供貨單位，批量材料爭取由廠家直接供應，以減少中間流通環節，降低材料采購的成本。進場的材料的設備要減少露天堆放的時間，防止自然損耗的丟失，減小保管費用。施工時做到限量領料，合理用料，降低材料的損耗量。

（4）盡量在原材料或半成品的產地完成質量驗收，減少材料報廢率等。

（5）加強勞動力的調度與管理，按工程進度的需要配備勞動力，對施工班組采取比較徹底的責任承包辦法，工資分配同所完成的工程掛鉤，提倡一專多能，減少間歇窩工及非生產用工。

（6）施工機具配備要合理，選用效率高的施工機械，提高生產率及機械化施工水平。

（7）選用先進合理的施工工藝及施工方法，充分利用施工場地，擴大拌制工作面，提高拌制加工效率，減少工程費用。

（8）加強對過程產品質量的控制和管理，保證產品一次成優，減少返工等現象，以質量保進度，以質量降成本。

（9）認真實施各項質量制度。在施工過程中，項目部應按公司質量手冊、程序文件的要求確保質量體系的有效運行，嚴把各項質量檢驗關，對衛生間、隱蔽工程等重點部位加強監督檢查，將質量隱患消除在萌芽狀態，避免因質量問題而造成的整改、返工損失。

（10）合理組織施工，對安裝工程來說，工程前期，施工配合工期長，耗工量大，后期工程量集中，工期緊、壓力大，在施工安排上要及早采取相應的措施，做到邊配合，邊加工，有安裝條件的抓緊施工，以分散施工高峰期的工作量，減輕工程后期對安裝工作的壓力，做到均衡施工。

（11）在施工過程中，積極推行新工藝、新材料、新機具等新的施工方法手段，以提高施工效率，降低工程費用，注重技術革新和合理化建議工作，以確保工程質量、進度及成本目標的實現。

（12）注重工程的收尾及交付使用，保證及早發揮效益。工程完工后，盡快拿出工程結算資料，做到工完、場清、帳清，使企業的效益及時得到體現，保證資金的正常回籠，加快資金的周轉，降低財務費用。

第三篇：房地產項目管理

房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容？

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度 21 第二章 規劃方案設計作業流程 25 第三章 建筑方案設計作業流程 26 第四章 景觀環境設計作業流程 27 第五章 規劃設計指引編制要點 28 第六章 規劃設計任務書編制要點 33 第七章 項目規劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設計任務書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規劃設計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構 51 1.2項目經理部的組織管理 52 第二章 經濟合同管理 55 2.1經濟合同管理規定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標準格式合同內容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經濟合同審批表（500萬元以上）68 經濟合同審批表（500萬元以下）69 經濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 3.1招標管理規定 72 3.2材料設備采購規定 78 3.3甲供材料設備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設備審批表 91 乙供材料設備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內容編制要點 99 第五章 工程質量與施工管理 100 5.1項目施工管理規定 100 5.2施工組織設計制度 104 5.3技術交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質量現場檢查內容與要求 113 5.6材料設備質量技術要求管理規定 115 5.7材料設備進場驗收指引 117 5.8質量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121 5.10項目預驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監管部位質量監管計劃表 136 材料設備質量監管計劃表 137 材料設備進場驗收單 138 甲供材料設備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設計變更管理規定 143 6.3現場簽證管理規定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設計變更審批表 155 設計變更通知單 156 現場變更簽證通知單 157 現場變更簽證費用審核單 158 成本動態統計控制表 159 現場簽證統計臺帳 161 設計變更統計臺帳 162 合同統計臺帳 163 第七章 安全文明生產管理 164 7.1安全文明生產管理制度 164 / 13 7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168 7.3施工現場安全檢查指引 170 7.4施工現場文明生產管理要點 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理

第一章 組織架構與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實施 178 2.4市場調查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標準 182 第三章 現場銷售工作管理 192 3.1銷售準備 192 3.2現場銷售過程 193 第四章 現場銷售工作規范 195 4.1銷售準備工作 195 4.2銷售價格管理要點 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201 4.4銷售面積確定操作要點 202 4.5銷售工程設計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 206 4.7銷售過程管理要點 209 4.8房產價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務工作規范 217 5.1客戶服務部職責 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 總則

1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。

1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基于市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。

/ 13 項目投資建議

2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。

2.3項目建議書經總經理辦公會批準后，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環境分析；

2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。項目投資決策

4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。

4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。

4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。

4.4總經理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目并購及合資合作

/ 13

5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負責項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目變更與調整

6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限于：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章 項目建議書編制指引 城市規劃及發展簡述 項目決策背景及摘要 2.1外部環境

1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現狀

四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。

3.3項目周邊的社區配套 3.4項目周邊環境

/ 13

3.5大市政配套 3.6規劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。法律及政策性風險分析

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。市場分析

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。主要經營指標分析

開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。結論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1.1外部環境

1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。

/ 13

（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現狀 1）四至范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區配套

1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。2.4項目周邊環境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。2.5大市政配套

周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

/ 13 法律及政策性風險分析

3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述 3.1.1項目用地現狀

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。

3.1.2計劃手續

項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。3.1.3規劃手續

規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。3.1.4土地手續

征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。

2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。

3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。3.2合作方式及風險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。3.3總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。市場分析

4.1區域住宅市場成長狀況

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。4.2區域內供應產品特征

各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。

4.3區域市場目標客層研究和市場定位

各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。規劃設計初步分析

/ 13

5.1規劃設計的可行性分析

規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務分析

營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。2）項目開發各期的利潤體現。

3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。綜合分析與建議 8.1優勢

從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.2劣勢

從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。8.4結論和建議

附表1 開發成本測算

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發準備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

/ 13

五、社區管網工程費

六、智能化系統費

七、園林環境工程費

八、配套設施費

九、其它建設工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務費用

十三、各項稅金

十四、預備費

十五、總計

在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7

二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價款支出 10 1.2前期開發準備費 11 1.3主體建筑工程費 12 1.4主體安裝工程費 13 1.5社區管網工程費 14 1.6智能化系統 15 1.7園林環境工程費 16 1.8配套設施費 17 1.9其他建設工程支出 18 2.0預備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務費用 22 5 營業稅金及附加 23

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四、利潤總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發各期利潤預測

經濟指標 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。評審內容要點

2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設”。

2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發產品的選擇；

3）項目品牌與企業品牌的協調性； 4）開發項目規模； 5）開發項目檔次；

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6）目標客戶選擇。2.3投資收益及風險 1）風險分析是否充分； 2）風險規避措施是否可行；

3）潛在風險對公司經營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價

1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性； 2）規劃概念的創新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價

1）開發項目對近期經營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發管理能力；

4）專業資源及解決途徑的可行性。項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。評審決策結論

評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度

1總則

1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。

1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。項目設計管理過程的一般規定 2.1項目設計管理內容

2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書； 2）選擇符合資格要求的設計單位； 3）配合成本控制、實施限額設計；

4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果； 6）組織各設計階段的銜接、協調；

7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規定的程序進行； 8）項目完成后的設計總結、資料備案。

2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。

2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術接口要求，總工辦在委托設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。2.2設計要求

2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。

2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標準都必須作為設計任務書的附件一并提交設計單位，并與設計單位進行確認。

2.2.3為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。2.3設計過程跟進

2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委托合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。

2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。

2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設計成果

2.4.1與設計單位訂立的設計委托合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委托有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。

2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。

2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，并跟蹤記錄。

/ 13

第四篇：《房地產項目入伙管理》培訓總結

培訓 總結

2014年2月28日，參加了蘭國勝老師所做的《房地產項目入伙管理》培訓，盡管自己多次參與項目入伙管理工作，卻是

由于前期設計過程中存在一些瑕疵，而且發生過規劃調整和變更；銷售過程中未作不利因素提示，且前期置業顧問多數已離職；施工單位與我司后續無合作，不是很配合，整改緩慢；導致本項目存在潛在的交付風險，為了控制風險，制定以下措施：

1、由設計部排查所有設計變更和規劃調整導致的差異，分析其對客戶可能造成的影響，依據合同，制定相應的解決方案；

2、狠抓產品品質：服務再好，產品不好，客戶依然不滿意；成立工程突擊隊，將工程問

題在交付前消化；

3、落實“交付大使”，明確其職責，必須熟悉客戶，熟悉產品；加強培訓，替業主把好

最后一道關；對潛在的問題客戶、問題房源，制定相應的預案。

最后，希望能夠將本次培訓所學到的各類管理工具和方法充分運用到本次入伙管理工作中，不斷總結反思，持續改進，圓滿完成廣德公司的交付任務。

陳璐

二〇一四年三月十六日

第五篇：房地產項目市場調研報告大綱

房地產項目市場調研報告大綱范文

名稱××公司××房地產項目市場調研報告大綱受控狀態

編號

執行部門監督部門考證部門

一、調研目的從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。

本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。

二、調研方法和人員

（一）調研方法

本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。

（二）調研人員

①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。

②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。

③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。

三、調研內容和結論

（一）××市的宏觀環境

1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）

①國內生產總值（GDP）。

②人均國內生產總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮居民人均可支配收入。

⑦城鎮居民人均消費性支出。

⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。

⑨城鄉居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規劃及發展趨勢

①城市規劃。

②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。

（二）去年××市房地產的發展情況

①新建商品房發展情況。

②經濟保障住房的發展情況。

③二手房的發展情況。

（三）今年××房地產市場分析和預測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預測情況。

（四）今年××市房地產政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況

1.××區總體規劃

①城市規劃。

②居住用地規劃。

③商業規劃。

④交通規劃。

2.××區零售業態綜述

①主要業態分布區域。

②主要業態所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區的房地產市場分析

1.項目區域市場分析

（略）

2.項目片區市場分析

①項目位置。

②片區范圍。

3.項目街區特點

①地塊位置、環境及交通。

②人口分布及收入構成。

4.項目周邊配套

①周邊商業分布、經營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫療配套。

（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。

（八）綜合結論

①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。

②本區域開發的樓盤建筑風格和設計特點。

③本區域的戶型特點和面積分布情況。

④本區域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。

②市場定位準確。

③產品在當地市場具有唯一性。

④戶型設計相對較為合理、實用率高。

⑤產品的性價比高。

⑥物業管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設施不完善。

②企業運作項目資金鏈斷裂。

①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。

⑥開發規模與開發時機出現錯位。

（十）調研結論

①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。

②項目發展建議，包括發展策略、目標客戶特征以及具體建議等。

四、相關資料附錄

①入戶調研問卷。

②統計數據資料。

③訪談及會談記錄。

編制日期審核日期批準日期

修改標記修改處數修改日期