第一篇：房地產行政培訓大綱

行政主管培訓大綱

一、入職前培訓

和經紀人一起參加培訓；（周二至周五在總部培訓、周六下店、周一到總部參加培訓考試，考試合格者辦理入職手續）

二、閱讀理解《員工手冊》、《行政主管崗位職責》、《行政主管一天工作》，到門店后要先和經紀人一起熟悉周邊地形，畫區域圖，了解本區域樓盤市場價格；熟悉相關業務流程（租賃業務流程、買賣業務流程、物業交割）至少跟隨經紀人一同參加2次。

注意事項：針對行政主管的日常業務及行政主管的工作范圍進行代培期培訓。

三、代培期培訓

（一）.交易培訓內容（部門經理：孫毅）1.熟悉買賣、簽約流程

附件：《買賣簽約流程》 2.熟悉租賃簽約規定 附件：《租賃簽約規定》

3.熟悉合同文本的基本內容

附件：《合同范本》、《關于合同填寫規范及罰則》）

4.ERP系統交易相關內容。（合同錄入、合同查詢、業績核算、網上劃分、計提時點）

5.相關表格的使用簽字流程

6.合同領用（要有合同領用登記本，合同責任人為行政主管，遇特殊原因，行政主管應和店經理做好交接手續）

附件：《合同領用、管理、返還規定》 7.簽約管控

附件：《簽約管控制度》

8.了解房屋租賃代理操作流程《房屋租賃代理操作流程解析》 9.租賃業務；（查表的要有與管片聯系電話統計表）

考核期：滿14天以后，周二下午2：00統一到總部交易部經理孫毅那參加考試。

2.財務管理培訓內容（部門經理：史國華）

（一）.門店賬戶的管理規定.附件：《關于門店賬戶的管理規定》

（二）.熟悉業務收付款流程，約款前做好相關網上錄入,做好ERP現金收入存入行錄入。

附件：《業務收付款流程》、《付款審批------撥付流程》

（三）.熟悉租賃催收流程

（四）.ERP系統相關內容：約付款查詢、票據錄入、現金收入存入行錄入。

（五）.門店收據使用和營業收入的管理辦法；收、付款分開，做到平帳。

（六）.注意事項:

1.行政主管帳戶只能用于公司的小額撥付，只取款不能存款； 2.退定金公司撥付,要收回原收據再開付款單.3.業主帳戶收款付款最好在同一銀行.4.打到公司對公帳號須提前4天約款.5.給上家約款時,除小額撥付外（2萬元以下可打到行政主管帳戶）可以讓上家到公司領取或打到簽約人帳戶。

(1).公司領取：取現金只限于幾千元,一萬元以上都為現金支票。而且總部現金每天都有額度限制,周一一般沒有款,六、日一般只能劃帳,如果不是本人去領取,要有委托人、被委托人身份證及手寫委托書。

6.打到簽約人帳戶：只能是建行或工行。如不是簽約人本人帳戶,要有委托書。

7.有關劃帳銀行：

(1).5萬元以下的,買方存建行中,賣方可從工行、建行取；買方存工行中,賣方可從建行、工行取。5萬元以上的必須建行對建行,工行對工行。

（2）只有入帳時到趙金輝帳戶,才能網上劃帳,如入到對公帳戶只能取現金支票。（公司的pos機是建行的對公帳戶。）

8.約款時間：

(1).上劃帳的無論多少錢都可以,只要提前一天。

（2）.現金支票：20萬以下提前一天（下午3：00以后約款視為第二天）；20萬以上提前三天。

附件：《門店收據使用和營業收入的管理辦法》

考核期：滿20天后，對交易和財務流程做到熟悉掌握，到總部參加考試。

（三）.客服管理培訓內容（部門經理：孫毅）1.掌握ERP相關內容使用<打卡及補打卡；連鎖店需要解決問題（要求：做到成低，效率高）；公司獎勵與處罰、外出登記、即時消息、我的客戶服務投訴單、家具價格與圖片信息；連鎖店辦公用品申請(名片、人名章、紙杯、公文包)客戶服務單申請>。

2.信息回訪，回訪范圍為共享信息（以周為單位，周期為周一至周日；信息回訪數量：共享信息總量不足50條的要全部回訪，共享信息超過50條的，最少回訪共享信息的50%但不能低于50條）

（1）、業務員是否提供了業務服務（2）、業主或客戶是否還需要其他服務（3）、客戶對公司的服務是否滿意

行政主管做完業務跟蹤后如有特殊情況要及時與業務員溝通.例如:客戶不買房了想租房,這種情況一定要及時與業務員溝通,然后將此條信息進行妥善處理.附件：《客戶回訪統一口徑及罰則》、《信息錄入要求》

3.售后服務流程的要求、制度。

附件：《售后流程的要求、制度》

4.業務相關表格管理規定

附件：《業務相關表格管理規定》、《買賣、租賃房源信息登記本》、《買賣、租賃客戶信息登記本》、《客戶看房確認單》、《房屋堪平表》、《外出登記》。考核期：滿第25天后，到總部參加交易、財務、客服售后流程考試。

（四）.行政人事管理培訓(部門經理：王靜秋)

1.了解行政管理人員分工 藏萍負責：

（1）.公司連鎖店資產配置；

（2）.公司連鎖店員工招聘渠道工作管理；

郭普喜負責:

(3).連鎖店營業執照、代碼證書的辦理及年檢工作；)（4）.連鎖店備案證明的辦理及年檢工作；

(5).連鎖店燈箱廣告手續的辦理及安裝組織、驗收工作；(6).連鎖店防盜安全保衛管理；

(7).按有關部門要求和公司規定負責公司經紀人證使用與管理；

（8）.連鎖店電話報裝（包括上網功能）開通、日常費用繳交、銷號；（9）.連鎖店租賃合同的談判、簽約、續約、租金支付；（10）.連鎖店撤店、注銷；

曹崢負責

（1）、胸卡的領取

（2）、入職手續的辦理

2、了解招聘工作掌握要點

（1）.連鎖店人員配置要求

A、大型店（20平米以上）每店標配12人，租賃8人，買賣4人；

B、中型店（10—20平米）每店標配8人，租賃5人，買賣3人； C、資源店（10平米以下）每店標配6人，租賃4人，買賣3人；

（2）.各連鎖店新老員工數量比例：最多為1：2，即一名老員工平均可帶2名新員工，其中轉正店經理可帶3名新員工。

“老員工”指實習店經理、店經理、轉正業務員、資深業務員等。“新員工”指新入職未轉正員工。

(3).招聘要求（填寫應聘表、面試問卷及培訓通知單等相關表格）A、租賃人員：

a、一年以上服務或銷售行業經驗，年齡20—40歲，高中學歷； b、大專以上學歷，無經驗亦可； B、買賣人員

a、3年以上服務或銷售行業經驗，年齡22—40歲，高中學歷或從事本行業1年以上,無違紀行為,品德良好者.b、大專以上學歷,有1年以上銷售或服務行業經驗;以上人員,面試及培訓時均需提供身份證、暫住證及學歷原件(有本行業從業經驗的應聘人員,招聘時需認真核實簡歷的真實性,一經查出有虛假信息一律不予錄用).3.考勤（備注：病假需由醫院開具的假條或就診證明；新入職人員在備注欄注明到店日期為培訓合格后的下店日期；中途調店人員，在備注欄注明到店日期，從哪店轉入，調往哪店，注明離店日期）,最遲每月26日下班之前上報當月考勤及工作量統計表。4.每周五之前，做好下一周的門店排班。

5.門店鑰匙的管理（店經理、行政主管和轉正經紀人可以保管門店鑰匙）6.代理房屋鑰匙和業主留存店內鑰匙的管理（行政主管保管，鑰匙領取返還要有登記）

7.店內辦公用品的購買與領用。

8.建立文件夾(店經理文件筐:合同樣本文件夾分買賣租賃、以簽過的業務相關表單建立文件夾;行政主管文件筐:公司制度文件夾業務相關表格文件夾看房單文件夾勘評表文件夾)看房單、堪評表要及時錄入，并留底保存。9.門店行為規范、店面衛生。（詳見員工手冊15頁至20頁）

注意事項：(1).員工在店內和到總部辦理事務的穿著必須符合公司著裝要求。

(2).工作時，員工必須保持良好的衛生習慣。

(3).店內的辦公桌椅、文件柜、等物品設施要按照公司規定位置擺放整齊。(4).滅火器應放在明顯，易拿取的位置，定期檢查其狀態。（5）.連鎖店內嚴禁燒煮烹飪或私自接配電線及安裝電器。（6）.店內嚴禁任何人留宿。

（7）.如發生意外，要保護現場，及時報告，配合有關部門做好調查。

10.經紀人入職（總部培訓周一統一辦理入職手續）11.經紀人轉正填寫轉正申請表（及時辦理）12.轉崗、轉店（及時辦理轉崗相關手續）

13.離職（離職經紀人是否有正在履行的合同，要有接收人及雙方簽字確認，有工資辦理，無工資無需辦理離職手續）

14.認真研讀《2007年考核制度》，出現跳級情況及時通知人事辦理相關手續。附件：《2007年連鎖店業務管理崗位績效考核方案》、《2007經紀人績效考核辦法》。

備注:行政主管在上報問題之后,必須要對事情的處理結果有跟蹤；每周二下午三點與部門經理孫毅溝通工作中出現的問題及個人工作總結；每周要求與所在門店行政主管一同前往總部報賬，熟悉各部門工作流程。

考核期：2天時間熟悉相關人事管理規定，剩余時間復習所有流程，一個月滿后到總部參加代培期綜合考試。

第二篇：《房地產策劃師》教學培訓大綱

《房地產策劃師》教學培訓大綱

依據中國就業培訓技術指導中心頒布的《房地產策劃師》職業培訓規定，房地產策劃師是房地產業專業必修課，40學時，所用教材為《房地產管理人員一、二分冊教材》（中國就業培訓技術指導中心主編），《房地產策劃師研學教材教材》（中國房地產培訓主編）。本專業課程介紹了房地產策劃師的基本理論和基本方法，論述各時期地產業發展的趨勢和實戰解釋。

第一章：房地產項目的市場調研

重點：房地產市場調研的可行性分析，項目的概念和內容，資金時間價值的概念和計算，財務評估指標的計算與運用，項目主要分析指標。

第一節：房地產市場調研概述

1、房地產可行性研究的概念內容；

2、市場調研的目的、特點和作用；

3、項目研究的工作階段和工作程序。

第二節：資金時間價值的計算方法

1、資金時間價值的概念作用；

2、計算資金時間價的復利系數；

3、相關概念。

第三節：項目的財務評估

1、項目財務評價概述；

2、項目財務評價的準備工作；

3、財務評估指標的計算與運用。

第四節：項目社會環境效益評價簡介

第五節：不確定性分析

1、不確定性分析的概念與內容；

2、盈虧平衡分析；

3、敏感性分析；

4、風險分析。

第二章：房地產策劃與規劃管理

重點：房地產策劃概念分類，土地、住宅、商業地產等各主要類型的概況，城市規劃的層次，策劃地產項目設計方案中的主要技術經濟指標，城市規劃與地產策劃的關系。

第一節：房地產商品策劃的基本內容

1、房地產策劃的基本概念；

2、房地產商品策劃的分類；

3、地產策劃中的經營具體形式。

第二節：房地產經營中的各主要類型

1、住宅；

2、寫字樓；

3、高層公寓；

4、別墅；

5、商業地產；

6、公建設施；

7、工業建筑；

8、其它。

第三節：城市規劃及其對房地產策劃的影響

1、城市規劃的概念與內容；

2、城市規劃的層次及其它規劃關系；

3、房地產策劃中的項目設計方案的主要技術經濟指標；

4、項目規劃的管理；

5、相應的法律規范。

第三章：房地產策劃中的土地使用權

重點：獲取土地使用權的方式方法

第一節：土地使用制度的演變

1、土地的所有制度和使用制度概述；

2、城鎮土地使用制度的弊端；

3、城鎮土地使用制度的改革。

第二節：獲取土地使用權的方式方法

1、土地使用權的行政劃撥；

2、土地使用權出讓；

3、土地使用權轉讓。

第三節：房屋拆遷管理

1、拆遷的概念和原則；

2、拆遷的形式和程序；

3、拆遷安置補償。

第四章：房地產項目的產品營銷及售后服務管理

重點：房地產市場營銷的概念與類型，物業管理的概念及其主要活動。

第一節：房地產市場營銷的概念與類型

1、房地產市場營銷的概念；

2、房地產市場營銷的類型。

第二節：房地產市場營銷的宣傳形式與手段

1、市場宣傳形式；

2、市場宣傳主要手段；

3、營銷人員主動促銷。

第三節：房地產市場營銷中的物業代理

1、物業代理的作用；

2、物業代理的形式；

3、物業代理傭金的收取。

第四節：物業管理概述

1、物業及其性質；

2、物業管理及其意義；

3、各類物業管理的特點和物業管理的基本環節。

第五節：物業管理的主要活動

1、住宅區的管理服務；

2、高層樓宇管理服務；

3、寫字樓的管理服務；

4、工業廠房倉庫的管理服務；

5、房屋維修管理。

第五章：房地產開發經營企業

重點：房地產開發經營企業的性質、類型和特征，房地產開發經營企業的建立與機構設置，房地產開發經營企業的收益與稅費。

第一節：房地產開發經營企業的性質、類型和特征

1、房地產開發經營企業的概念與性質；

2、房地產開發經營企業的類型；

3、房地產開發經營企業的特征。

第二節：房地產開發經營企業的任務、職能、經營管理目標、原則和方法

1、房地產開發經營企業經營管理的任務；

2、房地產開發經營企業經營管理的職能；

3、房地產開發經營企業經營管理的目標、原則和方法。

第三節：房地產開發經營企業的建立與機構設置

1、房地產開發經營企業的建立；

2、房地產開發經營企業的機構設置；

3、房地產開發經營企業的規章制度。

第四節：房地產開發經營[企業的收益與稅費

1、收益及其分類；

2、房地產開發經營企業的收益構成；

3、房地產開發經營企業收益的影響因素及其量化分析方法；

4、房地產開發經營企業的稅費。

培訓對象：

1、各類房地產公司總經理、副總經理及地產業高層決策管理人員；

2、各類金融機構，法律機構中從事地產業相關領域的管理人士及專業人士；

3、房地產業相關管理機構、研究機構管理人士政府官員及業內研究人士；

4、準備進軍地產界的企業家，投資理財專家及高級職業經理人。

第三篇：房地產行政

房地產新政對房地產的影響研究

房地產政策 對房地產的影響研究

專 業： 姓 名： 學 號： 任課教師： 完成時間：

房地產經營管理（本）

王志普 053412152 董亞瓊 2015年6月22日

房地產新政對房地產的影響研究

目錄

一 新政對房地產和資本市場的影響..................................................................2 1.1 此次調整政府房地產調控回歸正常化的政策延續.............................2 1.2 房地產政策調整力度.............................................................................2 1.3 對資本市場的影響.................................................................................3 二

新政目的解讀................................................................................................3 2.1 新政目的穩定市場去庫存.....................................................................3 2.2 去庫存需相關政策協調配合.................................................................4 三 不動產登記......................................................................................................5 3.1 不動產登記的意義.................................................................................5 3.2 不動產登記是制度基礎設施.................................................................7 3.3 不動產登記對房產稅的影響分析.........................................................8

房地產新政對房地產的影響研究

一 新政對房地產和資本市場的影響

3月30日央行、住建部、銀監會和財政部聯合出臺針對房地產行業的支持政策，主要包括降低二套房按揭貸款及公積金貸款的首付比例，以及減免兩年（含）以上個人住房轉讓的營業稅。該支持政策是地產調控回歸正常化的再次體現，新政策將有助于維護國內樓市價格穩定，有助于支持經濟平穩增長。另外，該新政在鼓勵居民住房改善性需求的同時也可避免樓市投資投機性需求的復燃。本質上，政府此次房地產政策調整是宏觀經濟逆周期調控的重要組成部分，資本市場應該對此有客觀、全面、理性的解讀。

1.1 此次調整政府房地產調控回歸正常化的政策延續

2014年9月30日央行、銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》調整首套房的房貸政策。而本次調整，政府對二套房按揭貸款予以適度放松，主要目的是應對房地產市場供求間的結構性失衡。2014年以來，我國部分三四線城市樓市出現了嚴重供過于求、庫存持續上升和價格下跌的局面。房地產市場的健康發展關系到國內資產價格穩定，是保持宏觀經濟平穩增長的必要條件。因此，政府此時出手對樓市進行逆周期調控，旨在平滑樓市供需間的不均衡，保持宏觀經濟平穩增長。

1.2 房地產政策調整力度

房地產政策調整力度適中，既可以支持居民住房改善性需求，又不會導致市場房地產投資、投機性需求回升。新政降低二套房首付比例從60%到40%，意在鼓勵支持居民改善性住房需求，并通過適度提高居民家庭財務杠桿實現穩定住房消費的目標。另外，通過減免營業稅降低居民購房成本、提高市場活躍度、穩定樓市價格。值得補充的是，新政適度降低二套房首付比例意味著購房者僅可以溫和增加財務杠桿力度，但同時二套房貸利率保持平穩，這也可以避免導致市場房地產投資、投機需求的再次出現，進而避免催生新一輪房地產泡沫形成。

房地產新政對房地產的影響研究

1.3 對資本市場的影響

對資本市場而言，房地產新政的出臺有利于降低中國經濟的尾部風險、支持宏觀經濟平穩增長、穩定投資者的預期。但需要特別注意的是，此次房地產政策調整的核心是落實經濟增速區間管理的戰略方針，而非重歸以往政策刺激的老路。因此，地產新政是政府對樓市低迷可能引發經濟下行壓力的及時對沖，更是在中國經濟進入新常態的大背景下房地產調控政策回歸正常化進程的延續。從這個角度講，資本市場對房地產新政應該有客觀、全面、理性的把握，對房地產市場過度悲觀是不必要的，而將新政盲目理解為樓市新一輪強刺激的開始同樣是對我國經濟新常態的危險誤讀，對此投資者需要有清醒準確的認識。

二

新政目的解讀

3月30日，央行、住建部、銀監會對二套房首付比例的下調等政策，40%的二套房貸款首付比例，“救市”力度超出市場預期。同日，財政部和國稅總局聯合發文調整個人住房轉讓營業稅政策，“5改2”的時限調整力度較大，有人斷言，一二線城市的房價短期內最少也得上漲10%。事實上，確實一些樓盤已經試水漲價。

2.1 新政目的穩定市場去庫存

這次房地產市場新政不是為了拉動投資性需求，去年地方救市主要是從首套剛需出發，今年則拓展到二套改善型需求，無論是首付、房貸、稅收，為改善型需求提供了最大的便利。

對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。此次購房已擁有一套房者不必結清，不必出售，《新民晚報》報道，信義房屋分析師陳麗娜算了一筆賬，以上海二手房成交均價200萬元計算，調整前須支付140萬元首付，調整后只需支付80萬元，降低了60萬元，極大地釋放了潛在改善型購房需求。

房地產新政對房地產的影響研究

從統計數據來看，以上海為例，目前，房地產購房客戶中改善型需求總量占到市場的70%，房貸客戶中符合二套房貸款標準占比近50%，按此推算，市場上將有三成左右購房者受益。有50%以上的客戶是置換型需求，多數都是以小換大，以近換遠，以非學區換學區等等為目的，上海二套房首付比例目前為70%，不少購房者為享受貸款結清算首套的政策，往往先賣再買，新政使得改善型購房者無需先賣再買，能夠享受40%的首付比例。

新政擴充了去庫存武器，擴大了優惠范圍，如果說以往鼓勵首套剛需，現在鼓勵二套改善，就是為了穩定房地產市場。僅鼓勵剛需是不夠去庫存的，改善型也被鼓勵。

企業有自己堅定的認知。3月31日，萬科集團總裁郁亮在2014萬科業績推介會上表示，“中國黃金到白銀時代是市場趨勢發展的必然階段，不會因為政策調整而改變這個判斷”。萬科已經準備過冬，現金增加負債下降。2014年萬科經營性凈現金流高達417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負債率下降至5.4%，是2006年以來最低水平。

不僅萬科，其他大型開發商或者轉向國際國內市場并重，同時從開發商向全產業鏈服務提供商，甚至是向風險投資家變身。對于房地產政策也好，對于開發商也好，今年兩大關鍵詞，去庫存，轉型。以為新政一出萬事大吉，房地產投資又會重燃熱情，是昧于大勢的想法。

2.2 去庫存需相關政策協調配合

事實上，一些地方去庫存已經到匪夷所思的地步，中國房地產去庫存必須與戶籍制度改革、與城鎮化配備，否則很難改革到位。

如北京微調保障房新政。北京（樓盤）市住房保障辦公室3月24日發出《關于進一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結構變化處理意見的通知》，允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結婚組建新家庭，可以參與新家庭申請保障房;保障房家庭夫婦離婚后如果再與他人結婚，再申請保障房取消“滿3年”的限制。

規定讓人一頭霧水。顧名思義，保障房是為中低收入階層人群提供保障用的，前提必須是中低收入群。現在已略有變異，去年6月底刊登的《北京市城鎮基本

房地產新政對房地產的影響研究

住房保障條例(草案)》規定：保障房購買資格以無住房為唯一標準。微調之后的新政非常奇怪。已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結婚組建新家庭，可以參與新家庭申請保障房，政策實際上是變相鼓勵這些保障房家庭的子女婚前不要買房，進入保障房領域解決住房問題。這些保障房家庭的子女一定收入低下、雙方沒有商品住宅、并且還互相通婚。

如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結婚，如果外地人在外地有房，還是可以在北京申請保障房，這個家庭就擁有了北京與外地兩套房。由于北京保障房封閉運行沒有投資功能，占的這個便宜不算太大，也足以讓兩夫婦安穩過日子。

上述新政是保障房資源的浪費，一方面是城鎮無戶籍無居住證無房戶，需要保障房而得不到保障房，另一方面是戶籍內居民已經開始揮霍保障房資源。這就是房地產新政不與戶籍改革配備的結果，資源錯配，并且庫存無法有效出清。

三 不動產登記

3.1 不動產登記的意義

不動產登記的問題，這個是一個大的事情，應該更多的從房地產的角度來解讀，我覺得要從這個角度來說，大家對這個問題，房地產相關的事情，不僅僅是和房地產稅相關的事情，我覺得不動產土地的登記，它的意義，實際上是非常重要的，從哪些方面理解，我覺得首先要從我們國家，最基本的國情，最基本的經濟制度，這個角度出發來理解、來解決。我們最基本的經濟制度，這也是我們國家最大的國情，就是我們的經濟是以公有制經濟為主體，這就是說我們大量的這些不動產，所有資本角度來說，它只適用于國民經濟，我們國家市場經濟是在國家所有制，或者說公有制的基礎上面來展開的，我們搞社會主義市場經濟實際上就是公有制上的生產經濟，在公有制上搞生產經濟很重要的一點就是產權制度，我們對產權的理解，可能不是很多，產權就是所有權，市場經濟是和私有制聯結在一起，似乎和公有制聯系不多，從實際來看，已經打破了這種理論的判斷。在公有制環境下，可以搞生產經濟。但是要實現中國的產權問題，這里所指的產權，在現代社會最重要的是產權，不是所有權，所有權他是以占有為核心的，而產權他是以使用為核心的，所以產權和所有權在此基礎上，產權和所有權是不是一個

房地產新政對房地產的影響研究

意思，但實際嚴格的意義上講，所有權和產權他是不同的，所有權是一種絕對的很大的權利，而產權是所有權的權能演變出來的一種權利，我有使用權，并由此可以帶來收益，這就是產權。大家知道，我們的條例有很多相關的權利不是所有權，非常明確，直接登記的很多是所有使用權，而不是所有權。明確了所有權就是像房子，這就是可以有所有權，森林、土地、海域、耕地等等都是使用權，這在《物權法》規定是使用權，我們過去認為是理解上的誤解，所有權和產權等同，以至于我們的產權或者是所有權混淆。所以我們不動產登記的條例就是在我們國家在所有制、公有制的背景下展開的，一個產權的制度建設，我認為這一點是我們不動產登記條例最重大的意義。

要使公有制和市場經濟有機的結合起來，它必須有一個媒介和橋梁，那么就是產權制度。有產權權利進行界定，非常明確的給以法律的保護，你這些授予國家所有的這些土地，這些資源，你才能夠流動起來，才能有效的配置和使用。所以在公有制和市場經濟之間，必須有一個產權制度，而這個產權制度是連接公有制和市場經濟之間的一個橋梁，那么產權制度實際上是所有權中分解出來的各種權利，各種財產權利的一種界定，同時也對它有法律保護。有了這種產權保護，你市場經濟所要求的所謂的產權保護，就能建立起來，市場經濟呢，他是一種產權經濟，但它不是所有制經濟，這是我的認識。產權經濟就說你這個所有權是誰的不重要，關鍵是你這個產權你能流動，它能交易，因為市場經濟最重要的就是要交易，那你能交易，他就能流動，它就得到最有效的使用，這就是市場經濟本身的屬性。所以從這點來講，不動產的統一的登記，實際上就是為不同的產權人他的權利的保護，提供了一個基礎。所以不動產登記條例從這個角度來說，我們認為是我們國家在公有制的基礎上面，公共產權制度構建的一個非常重要的制度，也是邁出非常重大的一步。但是我們在理論上面，在公有制基礎上怎么樣創建一種產權理論，形成一種既公有制相吻合又和市場經濟相吻合的產權制度，探索不是太多，我們很多理論都是來自于國外的，在私有制基礎上，這是理論界做得不到位的，但是我們的實踐是走在前面的，不動產的登記，至今我們的現實情況，實際上就是要提供產權保護，也便于產權的流動，產權的交易，這和市場經濟的要求是非常吻合的。我覺得要說它的意義的話，這是最大的一點，就是與市場經濟和公有制都相吻合，相配備的產權制度的建設。

房地產新政對房地產的影響研究

3.2 不動產登記是制度基礎設施

不動產登記，它是我們國家治理的一項重要的基礎設施，這個制度也有基礎設施，我們國家在快速發展過程中，在快速變更的過程中，我們建立了很多的法律制度，在法律制度的實施往往缺乏一個基礎設施，就像我們的城市建設一樣，我們城市建設是非常的大，但是我們城市基礎的建設卻存在很多的缺陷，地下的管網是極其的不完善，我們是在快速的發展過程中，現在來不及在夯實基礎的情況下，把這些城市建設搞起來，所以流向了很多的缺陷，同樣我們的制度建設也是這樣，我們立了很多的法律，立了很多的制度，在操作起來遇到很多問題，這個最基本的問題就是這個制度的基礎確實不完善，沒有一些基礎的信息，所以以至于我們現在社會各界與市場經濟，既與市場經濟又與公有制相吻合的產權制度的時候，你缺乏一些最基本的，這就是你的不動產的權利怎么去界定，怎么去保護。現在有了不動產登記條例以后，很顯然有提供了基礎設施，為了更好的保護不動產的權益，實際上就有了一個基礎，以前這個基礎是沒有的。我們現在根本就搞不清楚，說這個房子，是哪些人占有，擁有多少房產，這樣的信息不透明，不僅僅是房子，房子是不動產里的一小部分，還有土地，像山地、海域等等這些都是不動產的范圍。像我們大量的基礎設施，也是不動產。這些信息實際上很不清楚，所以我們現在要強調國家治理的現代化，這就是我們這一次新一輪改革的目標，全面深化改革的目標，這是國家治理的現代化，怎么樣做到國家治理的現代化，我覺得就是等同這些制度的基礎設施要完善起來，那么這個不動產的統一登記，我認為完善在基礎設施里頭非常重要的一項。

那么有了這么一項制度基礎設施，我們就可以了解這些不動產方面的這些基礎信息，因為這些不動產，以及產權的流動交易，實際上就是提供這些最基本的一些情況。所以從整個來看，我覺得這是對我們制度基礎設施的建設，實際上是很重要。當然了，這一項基礎設施的建設，跟任何我們所看到的自然的基礎設施的建設是一樣的，實際上比城市的基礎設施建設還要復雜，這點確實剛剛開始，要真正把這些不動產信息都要登記、統一起來，而要把這些信息做到有效的利用，我們不是為登記而登記，而是要使用這些信息，還有很多的難題需要去解決。但是不管怎么樣，我們已經邁出了這一步，所以我感覺這是對我們的這種國家治理、制度基礎設施的建設，我認為從這個角度來看，應當是有重要的作用。這是我講

房地產新政對房地產的影響研究 的第二個意思。

3.3 不動產登記對房產稅的影響分析

第三個意思，大家很關注，那是不是說不動產的土地登記是為不動產做準備，我覺得只能說它作為一項制度基礎設施，那么當然你為房地產稅開征提供了條件，就像城市的這些管網一樣，你這個城市的管網不僅僅是為生產的，也不僅僅是為生活的，他是公用的，基礎設施，它是一個平臺，那么在這個平臺上可以做很多的事情，那么不動產的土地登記毫無疑問為房地產稅的開征提供了便利條件，我們搞清楚了房子分布的情況，你擁有的情況，因為我們登記是全國統一登記，所以你在國內的所有的房子，那實際上在某個人的名下都是不清楚的，在不動產登記條例里面是要公示的，在這種條件下，要搞清楚名下有多少房產，那就不是一件難事，在過去是非常困難的事，有了這種基礎設施以后，為房地產稅怎么設計，實際上就提供了新的思路。你后續要為這個房產稅的設計，你在不了解他有多少房產的情況下，那么現在我們在全國統一立法，要從全國的角度來考慮，你房產占有的情況，你的房產在什么地方，你的稅怎么交法，所以不動產統一登記，這個條例出來以后，我想正在立法過程之中的房地產稅，提供了一些思路。那么這項工作，主要是有立法基本在做，我想立法部門應當要更多的考慮我們現有的這樣不能講的土地登記，以前沒有，現在有了，在這種條件下，我們的房地產稅的這種設計的思路。在國外的房地產稅不是全國統一管，在國外房地產稅是授予地方稅，美國不能改收，給地方1.5的權限，所以不是全國統一，我們國家作為單一制國家，稅收要全國統一立法，無論是中央稅還是地方稅，既然是全國統一立法，他也要考慮各個地方的實際情況。所以房地產稅作為地方稅的統一法，我們要讓全國統一登記不動產的平臺，很顯然，這就是為全國統一立法創造了條件。如果說沒有不動產的土地登記，實際上讓全國統一立法未來有很多的障礙和難題，但是現在這些問題似乎可以慢慢的得到解決。所以我想不動產的統一登記，為我們不動產，為我們房地產稅的立法在這方面提供了一個新的空間。我想不是為房地產稅的征管提供了便利，而是為房地產稅的設計提供了空間，現在有了房地產稅的開征，這個理解我覺得不全面，不僅為房地產稅，將來征收管理提供條件，更重要的為現在的立法，房地產稅的立法，我說是提供了新的設計的空間，房地產新政對房地產的影響研究

我覺得這是以前沒有去注意到的，在講土地登記和房產稅有什么樣的聯系，這一點我們以前關注不到。

當然了，不動產登記條例統一，現在已經在細致的征求意見，這項工作做起來，對我們房地產市場也會帶來積極的影響，我們社會輿論的焦點，已經關注在房產稅會怎么樣，甚至有的解讀為不動產的登記，統一登記，似乎就是專門為房地產稅準備的，我覺得這完全是兩碼事，這個理解是非常偏頗的，當然老百姓關心的可能更多的是一個房產稅的問題，這是我覺得在這個問題上，大家是要全面去解讀我們不動產的土地登記。從房產稅的角度，從房價會不會降的角度這么多方向去理解。但是有關的，我認為正如我前面所講，他是制度基礎設施，他是我們在工業基礎上的產權制度構建邁出的重要一步，所以他不僅僅是專門為開征房產稅做準備，還有從反腐敗的角度為了反腐敗，當然有利于反腐敗，因為更清楚了，但不是專門為了反腐敗。所以從這些方面，我覺得基礎設施有多方面的功能，有多種的問題，就像一個地基一樣，在地基上不斷的有房子。所以可以從不同的角度，從房地產稅設計的角度可以來解讀，剛才我說了，可以從房地產稅，如果稅法出來了，那以后征管從這個角度，當然可以提供很多的便利，從房地產市場的角度，也有積極的作用。

我剛才說了不動產統一的登記，在世界上就是一種權利的保護，權利的界定。那么這個實際上是便于產權流動，從市場經濟發展的角度來說，有了《物權法》以后，再配上相應基礎設施，我們的產權將會更加有利的保護，大家就更有了信心，大家的預期就更加穩定，對整個房地產市場的發展實際上也提供了一個非常好的條件。不能像以前一樣，我買的房產是不是可以有利的保護，我們看到基礎設施在進一步的完善，我們這種制度可以更有效的發揮作用，大家整體制度的環境就有一種更好的預期，這對市場來說非常重要。短期化，投機化的行為，我認為就可以延長，讓整個秩序，包括房地產市場的秩序，就可以變得更加健康。所以從這點來講，我認為對整個房地產市場的發展，也是非常有利的。

第四篇：房地產項目管理培訓大綱

房地產項目管理培訓大綱

房地產項目管理是指將房地產項目的各類工程設計變為實體的全過程的管理，它包括投資（成本）、質量、進度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。項目管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性的環節，怎樣做好項目管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。隨著社會的進步與發展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環境、氛圍、內涵等有了進一步的需求，這就要求房地產產品具有多方面的附加值。為了滿足這種需求的變化，項目管理就不能局限于以往的做法，項目管理的范圍也隨之不斷擴大，幾乎滲透到房地產業務鏈的每一個環節，逐步體系化。系統全面的進行項目管理，來實現中小型住宅項目開發商的經濟效益，對中小型住宅項目開發商的未來生存和發展具有深遠的意義。

投資控制（成本控制）

長期以來,大多數房地產企業重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現成本控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產商獲得經營利潤，體現經營成果的一個重要途徑。房地產成本是指一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各項耗費,主要由開發成本、期間費用、稅金三大塊組成。

一、開發成本控制

房地產開發成本的控制貫穿于房地產開發的全過程,主要分為三個階段:

1、開發前期的成本控制

（1）土地征用及拆遷補償費控制。（2）前期工程費用控制。(3)建筑設計成本控制。

2、開發中期的成本控制（1）招標階段的成本控制。（2）施工階段成本控制

3、開發后期的成本控制（1）基礎設施建設費控制。（2）公共配套設施建設費控制。

二、期間費用控制

1、管理費用控制

2、財務費用控制

3、銷售費用控制

（1)銷售流程的優化。（2）營銷組織框架的構建。

（3）銷售道具及物料的合理使用。（4）營銷推廣工作的開展。

三、稅金的控制

四、結論

房地產成本控制是一項技術性專業性很強的工作,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生產全過程,貫穿于投資項目決策、項目設計、招標投標和施工各個階段。因此,要把目標成本層層分解到各個階段,各個部門、甚至各項費用上進行綜合控制。

進度控制

一、工程進度控制的概念

工程進度控制是指在項目的工程建設過程中實施經審核批準的工

程進度計劃，采用適當的方法定期跟蹤、檢查工程實際進度狀況，與計 劃進度對照、比較找出兩者之間的偏差，并對產生偏差的各種因素及影 響工程目標的程度進行分析與評估，并組織、指導、協調、施工方及相關 單位及時采取有效措施調整工程進度計劃。在工程進度計劃執行中不 斷循環往復，直至按設定的工期目標項目竣工也既是按合同約定的工 期如期完成，或在保證工程質量和不增加工程造價的條件下提前完成。工程進度控制是工程項目建設中與質量和投資并列的三大管理目

標之一，其三者之間的關系是相互影響和相互制約的。在一般情況下，加快進度、縮短工期需要增加投資（在合理科學施工組織的前提下，投 資將不增加或少增加）。但提前竣工為開發商提前獲取預期收益創造了 可能性。工程進度的加快有可能影響工程的質量，而對質量標準的嚴格 控制極有可能影響工程進度。如有嚴謹、周密的質量保證措施，雖嚴格 控制而不致返工，又會保證建設進度，也保證了工程質量標準及投資費 用的有效控制。

二、影響工程建設進度的原因

影響工程進度的原因有許多，根據多年從事建設監理經驗，可以概

括為業主方、設計方、承包方、材料設備供應方及其他方方面的原因。現 分別闡述如下：

1、業主方的原因

資金投資不足,并不能及時到位;圖紙未及時到位;提供的控制性坐

標點、高程點資料不準確或錯誤；臨時供水、供電工程相關手續辦理和 實施不及時，供應量不足；甲供之工程材料設備未及時到施工現場；應 確定事項未及時確定；施工過程中的局部方案調整；場地拆遷不徹底 等。

2、設計方的原因

未及時向業主提交滿足進度計劃的設計文件；現場施工與設計圖

紙有矛盾需修改；現場發現配套專業設計與土建設計有矛盾；變更設計 較多。

3、施工方的原因

施工方項目經理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經驗不足，致使工程組織混亂不能按預定進度計劃完成；施工人員 資質、資格、經驗、水平及人數不能滿足施工需要；施工組織設計不合 理、施工進度計劃不合理、采用施工方案不得當；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時間上的先后和搭接問題，以達到保證質量，充分 利用空間、爭取時間，實現合理安排工期的目的；施工用機械設備配置 不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應商及其它協作單 位關系不協調；資金調用失控，出現資金短缺現象。

4、材料設備供應方的原因

原材料、配套零部件供應不能滿足生產需要；生產設備維護、使用 不當出現故障無法正常生產；運輸方式及運力不能滿足需要；生產產品 的型號、參數、數量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產產品的質量不合格。

5、其他方的原因

與工程有關的市政、規劃、消防、電力、自來水公司、電信等部門沒 有及時協調而影響等。

三、加強工程建設進度控制的措施

1、做好施工前的準備工作

做好施工前的準備工作，是搞好工程建設進度控制工作的最基本 的條件。工程建設的業主方做好了施工現場的“四通“”一平”、施工圖紙 審查、施工方及監理方的確定、與開工相關手續的辦理，為工程建設進 度控制奠定了堅實的基礎。

2、設計方的服務必須到位

工程施工過程中設計變更是難免的。但設計變更的及時性，設計方 的服務必須到位。業主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利 進展，減少不必要的工期損失。

3、重點控制施工方的進度計劃的實現

進度計劃是在工程項目實施前圍繞如何實現進度目標所作的統籌 安排。進度計劃既是進度目標的分解和落實，也是進度動態控制的依 據，因此，進度計劃合理與否直接關系到進度能否得到有效控制。應主 要控制如下方面：

進度計劃是否滿足合同及業主主要時間節點的要求。施工方的進 度計劃首先必須滿足合同工期的要求，同時還必須符合業主控制性進 度計劃中一些關鍵時間節點的要求。

進度計劃是否與施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工藝、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因 此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一 致。

資源計劃能否保證進度計劃的需要。在報審進度計劃時，要求承包

商提供各工種勞動力、施工機具、材料（尤其是周轉材料）主要資源計劃 作為附件，資源計劃是否與進度計劃相符，來評價進度計劃的可實施 性，如資源計劃不能滿足進度計劃的要求，應要求施工方調整資源計劃 或進度計劃，進度計劃一旦被批準，資源計劃也作為進度控制的依據。進度保證措施是否合理。進度計劃一旦被批準，進度保證措施也將作為 進度控制的依據。如果在施工過程中施工方沒有采取這些措施而導致 工期延期，一般業主方委托的監理工程師不能同意工期延期申請。

4、委托信譽高、產品質量好的材料商

信譽高、產品質量好的材料商能夠按照合同約定，保質按期把材料 或設備運到施工現場，是工程建設進度控制的保障。

5、做好各部門之間的協調工作

每個部門都有可能影響到工程進展，造成工期損失。協調好各部門 的關系可使工程建設進度控制處于動態控制之中。

質量控制

工程質量不僅直接影響建筑企業競爭力，而且事關公共利益和社會穩定安全.影響質量控制的因素主要有

“人員、材料、機械、方法和環境”等五方面。因此，對這五方面因素嚴格控制，是保證工程質量的關鍵。人員因素

人員因素主要指領導者的素質，操作人員的理 論、技術水平、生理缺陷、粗心大意、違紀違章 等。施工時首先要考慮到對人員因素的控制，因為 人是施工過程的主體，工程質量的形成受到所有參 加工程項目施工的工程技術干部、操作人員、服務 人員共同作用，他們是形成工程質量的主要因素。

首先，應提高他們的質量意識。施工人員應當樹立 五大觀念即質量第一的觀念、預控為主的觀念、為

用戶服務的觀念、用數據說話的觀念以及社會效 益、企業效益（質量、成本、工期相結合）綜合效 益觀念；其次，是人員素質，領導層、技術人員素 質高，決策能力就強，就有較強的質量規劃、目標 管理、施工組織和技術指導、質量檢查的能力;管

理制度完善，技術措施得力，工程質量就高。操作 人員應有精湛的技術技能、一絲不茍的工作作風，嚴格執行質量標準和操作規程的法制觀念;服務人 員應做好技術和生活服務，以出色的工作質量，間 接地保證工程質量。提高人員素質，可以依靠質量 教育、精神和物質激勵的有機結合，也可以靠培訓 和優選，進行崗位技術練兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構配件）是工程施工的物質條件，材料質量是工程質量的基 礎，材料質量不符合要求，工程質量也就不可能符 合標準

。所以加強材料的質量控制，是提高工程質 量的重要保證

。影響材料質量的因素主要是材料的

物理性能、化學性能等。材料控制的要點有:優選

采購人員，提高他們的政治素質和質量鑒定水平、挑選那些有一定專業知識，忠于事業的人擔任該項

工作；掌握材料信息，優選供貨廠家;合理組織材 料供應，確保正常施工;加強材料的檢查驗收，嚴

把質量關;抓好材料的現場管理，并做好合理使用;搞好材料的試驗、檢驗工作，嚴格執行二檢制度。4 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設周期內所采取 的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施

工組織設計等。施工方案正確與否，直接影響工程 質量控制能否順利實現。往往由于施工方案考慮不 周而拖延進度，影響質量，增加投資。為此，制定 和審核施工方案時，必須結合工程實際，從技術、管理、工藝、組織、操作、經濟等方面進行全面分 析、綜合考慮，力求方案技術可行、經濟合理、工 藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質量、加快進度、降低成本。5 機械設備

施工階段必須綜合考慮施工現場條件、建筑結 構形式、施工工藝和方法、建筑技術經濟等，合理 選擇機械類型和性能參數，合理使用機械設備，正 確操作。

操作人員必須認真執行各項規章制度，嚴

格遵守操作規程，并加強對施工機械的維修、保 養、管理。6 環境因素

影響工程質量的環境因素較多，有工程地質、水文、氣象、噪音、通風、振動、照明、污染等。環境因素對工程質量的影響具有復雜而多變的特 點，如氣象條件，溫度、濕度、大風、暴雨、酷

暑、嚴寒都直接影響工程質量，往往前一工序就是 后一工序的環境，前一分項、分部工程也就是后一 分項、分部工程的環境。因此，根據工程特點和具 體條件，應對影響質量的環境因素，采取有效的措 施嚴加控制。

此外，冬雨期、炎熱季節、風季施工時，還應

針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業等，擬定季節性保證施工質量 的有效措施，以免工程質量受到凍害、干裂、沖刷 等危害。同時，要不斷改善施工現場環境，盡可能減少施工所產生的危害對環境的污染，健全施工現

場管理制度，實行文明施工。結語

必須建立嚴密的質量保證體系和質量責任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。施工隊

伍要根據自身情況和工程特點及質量通病，確定質 量目標和攻關內容，制定具體的質量保證計劃和攻 關措施，明確實施內容、方法和效果。在實施質量

計劃和攻關措施中，加強質量檢查，其結果要定量分析，得出結論、經驗，并轉化成今后保證質量的 “標準”和“制度”，形成新的質保措施;發現的問 題則作為以后質量管理的預控目標。通過以上建立

考核制度，注重質量控制因素，嚴格抓好質量控制 環節，不斷改進和提高施工技術和工藝水平，達到 確保工程質量的目的。

安全管理

沒有安全就沒有生產，項目經理(管理)部應把“安全第一”的思想貫穿工程建設始終。在每次的工地例會上，我們都應明確地提醒施工單位文明、安全施工，強調安全第一的重要性。我們可以具體從以下幾個方面來要求施工單位：（1）各項防范措施要到位，做到安全警鐘常鳴。如：施工現場要有顯眼的標示牌、對危險區要進行圍欄和人員守護，進現場必須帶安全帽(無論是施工人員、監理人員、項目管理部人員還是參觀檢查人員)。（2）要準備好各種預案，一旦發生事故，要確保施工人員的人身安全。（3）要落實到人，安全工作人人有責。另外，項目管理人員應親自到施工現場檢查落實，發現問題，責成有關部門立即整改。1.施工建設安全的概念

“安全生產，質量第一”這樣的標語幾乎在每一個建筑施工場

地都能看到，那么什么是施工建設安全？從這句標語上我們可以清晰 的看到施工建設安全的兩個重要的方面：保證建筑從業人員的人身安 全，和保證建筑的安全，其中人身安全的標準是0幾率的重大傷亡事 故，輕傷幾率低于百分之二或更低；建筑安全直接的聯系是工程結構 的完整。其實施工建設安全除了這兩個重要的方面以外，還有兩個方 面：財產的安全和環境的安全。2.施工建設安全的意義

2.1 施工建設安全，有利于消除從業人員的顧慮、調動其積極性 上一世紀，國內的工民建處于初步階段，從業人員受教育程度 低，安全意識淡薄，管理上也不是夠重視，不該發生的重大事故頻 發，傷亡事件的背后給從業人員的家庭造成了慘重的打擊，同時也大 大削減了其他施工人員的積極性，一度出現施工者改行進廠的現象。保證施工建設安全，猶如保護傘一直保護著施工人員，讓從業人員切 實感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發其施工時的 積極性，提高整個工程項目的施工效率。2.2 施工建設安全，促進建設事業和諧發展

大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發生嚴重阻滯 了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。保證施 工建設安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優質性的 工程，能促進我國經濟和諧發展，符合建設和諧社會的基本要求，對 建筑事業的發展也有一定的推動作用。3.目前施工建設安全管理面臨的問題 3.1 監管欠到位

（1）國家制訂了比較詳細的安全管理方面的文件，不過一些建

設行政主管部門有的是因為意識上松懈的問題，有的是因為經費上的 問題，沒有加強這些方面的行動，相應措施不到位，管理上有漏洞。（2）在權力上，管理權和處罰權是分離的，這直接削弱了施工 建設安全管理的工作力度和效度。3.2 相關法律法規及標準執行力度不強

施工建設安全管理工作是一項繁瑣的系統管理工程，管理上務必 做到有法必依、執法必嚴、違法必究。國家在這項工程上出臺的法律 法規比較細且全面，對建筑工程各方的權利和義務做了相應的規定，但仍有施工單位對違規行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關系和原 因，行業管理部門對其違法行為執法不嚴，嚴重制約了施工建設安全 的管理，成為當前安全管理上的主要矛盾。3.3 現場各方在安全制度執行時不協調

（1）施工企業在管理的思想上不夠重視，在安全檢查制度和教 育制度上不健全，執行上也不能不折不扣的開展。（2）目前，施工企業在勞務工的使用上大多是沒有組織的散

工、農民工，這些從業人員缺乏最為基本的安全意識，據統計70%的 建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業和違反勞動紀律所導致 的。

3.4 崗前培訓流于形式

安全教育和崗前培訓是提高施工從業人員安全意識，有效減少安

全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民 工的流動性大，有時一個工人同時在幾個工地，管理和培訓難以落實 3.5 現場安全隱患的整改不及時

安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責任心不強導致的，對人的不安全行 為缺乏有效地控制，沒有嚴格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位 必然留下安全隱患，造成事故的發生。施工建設安全管理措施探析

4.1 加大經費投入，落實安全施工條件

監督施工單位加大安全措施專項經費的投入，并創設監管條件確 保安全費用被用于施工安全防護用具及設施的采購更新上，真正地落 實好安全施工條件。4.2 建立并完善管理機制

對于現場建筑施工，施工企業是負責安全生產的主體，沒有規矩 不成方圓，施工現場安全管理應建立企業法人、項目經理、班組長和 操作人員“四位一體”的安全管理機制。

作為企業的法人應當安全管理的宏觀宏觀層面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的規章制度，對安全基礎建設抓好、抓牢，安 全上的經費投入要到位；作為項目安全生產管理第一責任者的項目經 理，應將強化組織的安全建設擺在首位，要行之有效地完成現場安 全管理的分工，將各級管理人員的崗位職責落到實處；作為企業安全 生產的前沿指揮者的班組長，對本班組的安全生產有著直接的責任，嚴格按照安全標準和流程安排工作，在任務實施的過程中與作業人員 做好安全技術交底工作，將工前教育、工中檢查、工后講解的“三工 制”落到實處；操作人員整個流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一環，要幫助其牢固地樹立“安全第一”的生產施工理念，杜絕違 章操作、野蠻施工，另外，在施工過程中一旦發現隱患必須及時上 報，防患于未然。4.3 加強上崗安全教育

目前，施工企業在勞務工的使用上大多是沒有組織的散工、農

民工，這些從業人員文化程度一般較低，甚至還有文盲，對工程建設 的認識少，實踐經驗少，缺乏最為基本的安全意識，必須按照《建筑 工程安全生產管理條例》做好培訓和教育工作，特別像架子工、電焊 工、塔吊司機、高空作業人員等特種作業人員必須嚴格配需和教育，待其取得從業資格證方可上崗。4.4 關鍵部位重點管理

雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不 能掉以輕心，對于容易造成危險的關鍵部位如重大危險源、塔吊、卷 揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施 工用電、基坑開挖與支護等等應重點監控。5.結語

施工企業安全生產管理是一個系統的動態管理過程，要在實踐中 不斷地發現問題，并提出改進措施，促使施工管理走上制度化、規范 化和科學化的發展軌道。

第五篇：房地產置業顧問禮儀培訓大綱

房地產置業顧問禮儀培訓大綱

說明：

以“外塑形象、內強素質、全面提升”為宗旨。作為房地產公司銷售職員，尤其是高檔樓盤的一線銷售人員，其自身的行為不僅是個人素質的體現，更是企業文化、管理水平、房產品位的表現。課程共分為三個部分：

第一部分：置業顧問職業形象塑造：

第二部分：商務接待禮儀

第三部分：實戰攻略——素質提升與溝通技巧

培訓方式：

一、課堂講述

二、案例分析

三、頭腦風暴

四、情景演練

五、短片播放

六、圖片展示

培訓要求：

（1）場地面積稍微寬敞一些（以方便學員情景參與）；

（2）備有投影儀、音響設備、筆記本電腦。

培訓程序：

需求了解—制定方案—方案反饋與確定—簽訂協議—上門培訓—電話或網上答疑服務。

一、銷售人員素養形象標準

1.塑造健康向上的銷售形象

社交禮儀講座 互惠、平等、信用、相容??

事業人修養、職業道德觀、價格與自我價值、銷售人員不道德行為講評??

2.銷售待客——全面提升銷售人員素質與技能訓練

團隊協作、團隊溝通、溝通技巧、不同性格的客戶、面對客戶疑義、禮儀禁忌

客戶拒絕的原因與對策、銷售能力自我評估、銷售日記錄（客戶記錄本）、銷售人員語言表達能力、銷售人員寫作能力??

3.銷售人員自查內容——顧客看到的每一個細節都是你素養的展現

○個人儀容的塑造

發色、發型、指甲、皮膚、手、牙齒、鼻子和體毛、個人儀容保健、香水的使用??

○日常工作化妝

4.工作裝的選定與穿著禮儀——工服的選定標準應參照團隊，而不是銷售員自身

工服選定技巧、鞋襪穿著技巧、工牌佩帶技巧、飾物佩帶技巧

頭發修整技巧、個人衛生修養、工作淡妝技巧??

二、銷售人員接待禮儀及電話禮儀訓練

1.客戶接待服務技巧——體態正規、服務敬語的使用是減少與客戶不必要沖突的法寶

A、迎接客人的準備工作、客人到訪的迎接工作、對來電咨詢的服務工作、對同行的接待服務、禮貌語言的使用要求談話技巧、前臺接待服務談話技巧、業務員接待談話技巧、讓客人等候時談話技巧、明確目的策劃開場白、適當贊美與幽默、道歉時談話技巧、為追訪做好準備、??

B、主動招呼客人、自我介紹、接待行為訓練、滿足客人需求、積極推銷、全面掌握客戶資料、商務接待與追訪禮儀、商務招待、交談禁忌、與客戶簽單、傾聽方式、成交時機選擇、成交的語言及方法、成交的語言選擇、十種有效的成交方法??

2.日常工作禮儀

稱呼禮節、敬語服務、介紹禮節、握手禮節、鞠躬禮節、舉手禮節、助臂禮節、注目禮節、微笑禮儀、茶水遞送禮節、遞送禮儀、遞接名片禮節、入坐交談禮節、同乘電梯禮節、樣板間介紹禮節、簽約禮儀、插花禮儀、慶典禮儀、乘車禮節、??

3.服務業人員形體禮儀

○形體語言——您另一張無字的名片

非語言符號的作用、得體恰當的形體語言能為你帶來成功

○儀態禮儀

站姿、坐姿、行姿、工作行禮、位置指示、交談體態、介紹禮儀??

○表情——心境的晴雨表

★ 學會服務微笑

4.電話禮儀與客戶追訪技巧

5.商務談判禮儀——語言能力及敬語使用的訓練與考核

接待談判、價格談判、合同談判、訂金談判、??

三、銷售管理人員服務水平鑒定考核

1.項目定位與配套設施與發展商組織結構

2.銷售員服務意識標準和素質要求

3.接待管理流程、季度評選與日常考核、技術交流、處理撞單與惡意掙單??

4.處理客戶投訴和疑難問題的處理