第一篇：合理運用政府調控政策,促進房地產業健康發展

合理運用政府調控政策，促進房地產業健康發展

華工MBA2001（2）班 鄧文岳

在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟后政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。

房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由于起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府應采取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基于我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行初步的經濟學分析，來權衡其利弊得失，并在此基礎上給出相關政策建議。

一、房地產產業政策分析

產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產 業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特征決定了房地產產業政策目標在于完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府采取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。

由于房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也占有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利于節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合并、兼并等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，并優化房地產企業的規模結構。

我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房 2 地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場占有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恒生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場占有率等主要指標要占到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象征。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面采取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以采取凍結上市的做法，管理層是出于對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒于此，政府果斷地采取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸于房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯后，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落后。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振蕩，有人指出這是股市正在擠除泡 3 沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。

我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在于它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精于管理的房地產公司并不多，“房地產熱”引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而借助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。

二、房地產稅費分析

根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費占39％，建安成本占51％，其他費用占10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關系到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。

<一> 房地產稅費總量分析

稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的征收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或準公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如 4 衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。

從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來，從圖上可以看出，稅率并不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動后，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。

從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利于經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大于本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額并不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬于資金密集型產業，并且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之于民，用之于民。而各種規費則成為各政府部 5 門自己的收入，并進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。<二> 部分規費分析

從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。

如政府代行市場職能收取的建筑工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。

工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所占的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以采取邊際成本定價，也可以采取平均成本定價。無論采用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最后由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等于消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社 會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。

因為完全市場調控手段的自發性與盲目性，我們不可能完全依靠市場去引導房地產這一新興的未發育成熟的行業大發育成長，而必須以有效的經濟、法律或行政手段去對其進行調控。但無論政府采取什么政策去干預房地產市場，都是對房地產業的引導和調控，政策的合理與否將直接影響著這一行業的成長。因此，政府在制定、實施有關政策時，應慎重考慮所采取的政策的利弊得失，使之真正成為政府引導房地產業規范、健康發展的有效手段，使我國的房地產業為社會主義市場經濟的建設作出更大的貢獻。參考文獻：

1、《從我國現階段房地產業政策的幾點思考》刑建國、鄭重載《房地產經濟與管理》

2、《房地產稅費問題透視》載《上海房地》1999年6月號

3、《現代西方經濟學教程》黃亞鈞著復旦大學出版社

4、《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies，Vol，14 NO.5,573-584,1999

5、《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998 7

第二篇：促進房地產業健康發展的稅收制度及政策研究

促進房地產業健康發展的稅收制度及政策研究

近幾年來，我國房價不斷上漲，迫使我們要更加關注房地產行業相關的稅收制度及政策。目前我國的房地產稅收制度是分稅制后形成的制度，難以解決迅速發展的房地產市場突出問題，如房價猛漲、投資過熱、低買高賣、土地閑置等問題，整合已出臺的房地產稅收政策，修訂、增加能促進房地產業健康發展的稅收制度及政策研究成為擺在稅務機關面前的重要課題。

一、我國房地產稅收現狀及存在的問題

（一）征稅環節繁雜，涉及稅種多。房地產稅收包括土地使用權的取得和房地產的開發、經營和保育等多個環節。土地使用權取得環節涉及的稅種有企業所得稅（或個人所得稅）、營業稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產開發環節繳納的稅種主要有營業稅、企業所得稅（或個人所得稅）、城鎮土地使用稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和固定資產投資方向調節稅（以下簡稱投調稅）（自2000年初暫停征收）。房地產經營環節繳納的稅種主要有營業稅、土地增值稅、企業所得稅（或個人所得稅）、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、契稅等。房地產保育環節繳納的稅種主要有城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、企業所得稅（或個人所得稅）、印花稅等。就稅（費）種而言，房地產業主要涉及12個稅種，是涉及稅種最多的一個行業。

（二）“小產權房”稅收政策界定不明晰，房地產登記管理制度不統一。目前，在房地產業中，“小產權房”稅收問題爭論較大，該不該征稅？該在哪個環節征收？該征多少？一直是稅務機關一個不明晰的問題。首先是取得土地使用權環節稅收不能實現。本階段的土地一般未出讓，多屬集體土地。其次是房地產開發環節稅收難以實現。本階段開發商資質條件差，小“包工頭”、小“開發商”較多。最后是房地產銷售或轉讓階段可實現稅收但稅收收入嚴重不足。目前，全國各地因拆遷而建的還房越來越多，這些房屋仍建在集體土地上，還房戶多房銷售引發的稅收問題各地執行不統一，稅收流失嚴重。房地產登記機關在房管部門，稅務機關對房地產信息不了解或了解不全面，很難掌握單位和個人所有房產信息，利用房產面積、數量等指標抑制房價很難實現，稅收的調控作用得不到發揮。

（三）存在重復征稅（費）的現象。我國房地產稅收制度稅種繁多，重復征稅，在同一環節征收多種稅收，同一種稅收又存在多種環節。如以土地為課稅對象既征收耕地占用稅又征城鎮土地使用稅；對房屋租金收入，既征收營業稅，又征收房產稅；對房地產產權轉讓收入征收的稅種就更多了，除營業稅及附加、土地增值稅外，還要征收所得稅；對房地產產權轉讓環節時所簽訂的產權轉移書據，除征收印花稅外，還要繳納契稅。同時，房地產市場稅費體系混亂，以稅代費、以費擠稅現象普遍。如城建稅實際上是為補充城市維護建設資金而向對從事生產、經營取得收入的單位和個人征收的一種費。另據調查顯示，在房地產開發的整個過程中，稅收為建筑成本的9％，而各種費用高達41％；2005年山東房地產開發費用支出最高占到三分之一，費擠稅現象嚴重。稅種繁多、重復征稅、多層收費是房價上漲最直接的原因之一。

（四）計稅依據不合理。我國涉及房地產部分稅種的計稅依據不合理。如對自用經營部分的房產稅是以房產原值扣除10％-30％的余額為計稅依據；對城鎮土地使用稅則以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。這兩種計稅依據未體現房地產的時間價值和土地的級差收益，房地產稅收收入無法隨著房地產的增值而增加，稅收政策起不到目標調控作用。另外，我國的土地出讓制度不合理，我國目前的土地出讓制度是土地批租制，根據土地用途期限分為40年到70年不等，這種一次性支付幾十年費用的制度一方面加大房地產的建設成本，抬高了房價，另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現象，不利于土地資源的合理利用和城市的可持續發展。

（五）征稅范圍過窄。部分涉及房地產稅收的稅種征稅范圍過窄，阻礙了房地產市場主體的公平競爭，同時導致稅源流失。如房產稅和城鎮土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村土地。隨著城市化規模的日益增大，大量開發商將新增項目建在距離城市較近的農村，占用我國有限的耕地面積，城郊結合部成了房地產稅收的“避風港”。同時房產稅在城市免稅范圍過大，個人所有非營業用的房產都屬于免稅范圍，房產所有人納稅意識淡漠。

（六）重流通，輕保育。在現行房地產稅收制度下流通環節稅種較多，稅負較重，而在房地產的保有環

節稅種較少，稅負較低，且部分稅種的免稅范圍過大。資料顯示，在房地產的流通環節，稅負水平已達到30％-40％。這種重流通的局面一方面造成房地產的合理流通受限，使新建商品房價格上漲，另一方面又助長了房地產的私下交易，阻礙房地產市場的健康穩定發展。而輕保育的局面使投資者不必為保育房地產而納稅，造成房地產資源的浪費。

（七）稅收行政效率低下。稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收。現行房地產稅收制度行政效率低下，主要表現在以下幾個方面：

1．稅收立法層次低，穩定性差。目前針對房地產稅收的專業實體法還一部都未出臺，有關房地產稅收的實體法律只能借鑒綜合適用的《中華人民共和國企業所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法》，在房地產稅收領域普遍適用的都是行政法規和規章，權威性低，穩定性差。

2．部分房地產稅種設計不合理，操作繁瑣。如1994年初為抑制房地產炒作而開征的土地增值稅，該稅種對增值額的規定十分繁瑣，加上房地產開發銷售周期較長，計稅依據難以確定。同時稅款征收手續復雜，不易執行，十余年來，并未真正實現按增值額征收稅款。

3．稅收征管配套措施不健全。如房地產產權登記制度不完善，不可避免存在著許多私下交易，使稅源減少。同時，與房地產稅收緊密聯系的房地產價格評估制度在我國發展很不成熟，一方面缺少適合我國國情的完整的理論體系和方法，另一方面稅務部門內部現有的房地產評估機構和人員素質不夠高，難以適應稅收征管的需要。

二、完善我國現行房地產稅收制度及稅收政策的建議

（一）恢復征收并修改投調稅。投調稅是在原建筑稅的基礎上，為抑制經濟過熱，引導投資方向而設計的稅種。投調稅開征以來，對重復建設、無效投資等起到了一定的抑制或調節作用。隨著我國房地產市場經濟情況的發展變化，對單位計劃外用房和個人第二套以上房屋恢復征收投調稅，既可以抑制房地產投資過熱問題，又可為國家鼓勵發展廉租房、基本用房提供一定的資金保證。恢復并修改投調稅有三大優勢：一是不需要立法，只作簡單修改，便可操作使用。二是恢復內容簡單，納稅人方面，建議把外商投資企業和中外合作企業統一到內資企業納稅，實現稅負公平；稅目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公費建設超標準住宅。三是稅率設計按房屋面積或套數設計，有可操作性，如按房屋套數（第二套房起）可設定5%、10%、15%、30%四檔稅率，也可按房屋面積設定稅率，如豪宅或商業門面按價格設定5%-30%的比例稅率。

（二）取消、完善部分稅種

1．對部分房地產收費實行“費改稅”。我國現行房地產稅收制度中存在著大量收費現象，其中大部分屬于不合理收費，建議取締不必要的收費項目，將必要的收費項目改作稅收，可增強依法征管的剛性。

2．完善土地增值稅。為減輕土地增值稅清算困難，普遍執行土地增值稅開發成本核定扣除額標準清算原則，可借鑒增值稅管理辦法，對土地增值稅按普通住房、商業用房、其他用房類別實行比例稅率的征管辦法。

3．修訂耕地占用稅。耕地占用稅是以實際占用的耕地面積為計稅依據，實行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質量等級、肥沃程度、地勢條件、潛在價值、單位面積年產值、使用年限等因素設置新的計稅依據，并適當提高稅率，以促進耕地資源的節約使用。

（三）合并稅種，開征物業稅

在房地產取得階段，將印花稅并入契稅；在經營階段，保留企業所得稅（或個人所得稅）、營業稅、城市維護建設稅和教育附加；在保有階段，將房產稅、城鎮土地使用稅以及一些費用合并為物業稅。

1．物業稅征收的意義。第一，優化現行稅制。有利于消除現行稅制重流通、輕保有的弊端，加速房地產市場的流通，抑制房地產的投資和投機需求。第二，促進房地產行業的競爭。物業稅將現行房地產稅收制度下一次性繳納的稅費分期繳納，使房地產開發商在開發階段的籌資成本和風險大大減少，降低房地產產業的壁壘，有利于吸引更多的開發商進入，促進行業繁榮發展。第三，有利于政府職能轉變。開征物業稅,各屆政府只能享用分攤土地使用權出讓收取的稅費，由于本屆政府的稅費收入大幅減少，為了增加稅收收入，必然會提供更好的公共服務，有利于投資環境和生活環境的改善。

2．物業稅的設計。物業稅的納稅人為在我國境內擁有土地使用權和房屋所有權的單位和個人，課稅對象為土地和房屋，稅率應該在0.84％-0.1％之間。物業稅的征稅范圍應包括市區、縣城、建制鎮、工礦區和農村，同時個人自住房地產應納入征稅范圍。物業稅的計稅依據應為房地產市場價值，該辦法符合國際慣例，稅額隨著不動產價值的升高而增加。同時，由于物業稅首次征收，可采取循序漸進的方法，先從商業房地產改革開始，逐步過渡到一般性質的房地產。

（四）或將部分現行條例上升為法律。如果物業稅開征有困難，可將房產稅、土地使用稅條例上升為法律。城市、縣城、建制鎮、工礦區房產是房產稅、土地使用稅的主要稅源，房產實行實名制后，個人房產信息清楚，關系明確，現行的房產稅、土地使用稅條例對納稅人的法律約束力較差，房屋承租人與出租人就稅收問題張推李謝，找不著納稅人。將房產稅、土地使用稅條例上升為法律，可進一步明確房地產權產權所有人與使用人的法律責任。另外，在保育階段，對持有二套以上住宅或個人擁有實際用于商業性質門面的房屋征收房產稅、土地使用稅。

（五）提高稅收征管效率

1．對“小產權房”銷售不動產稅收要盡快作明確界定。目前，全國各地對“小產權房”銷售不動產稅收沒有明確的界定，各地執行不一，“小產權房”客觀存在，交易成立，而且數量逐漸增加。“小產權房”交易其實類似集體土地上農民房屋交易情況，現行房地產稅收法規規定，農村房屋交易仍按正規商品房交易繳納相關稅收。筆者建議在“小產權房”交易時暫按營業稅房屋租賃業征收營業稅及附加，待交易雙方明確產權性質后，稅務機關正式按銷售不動產征收相關稅收，已繳納的房屋租賃業稅收可作抵減部分扣除。這樣做既防止稅收流失，又為房地產業健康發展提供了個性化服務。

2．健全稅收征管的配套措施。第一，房地產產權登記一律實行實名登記制度并全國聯網。房地產產權登記是房地產稅收課征的基礎，首先，房地產基礎信息數據要大集中，全國要建統一的平臺；其次，房地產產權基礎信息數據要統一、規范、完整。最后，全國各地稅務機關和與房產相關的管理部門，要能共享房地產產權信息資源，要明確規定各管理部門之間對房地產基礎信息的維護責任。第二，要建立房地產價格評估制度。目前國際上通用的評估方法有成本法、市場比較法和收益法。我國應盡快探索適合中國國情的理論體系和方法，并加強稅務人員對房地產稅收的專業評估培訓。第三，繼續推進房地產稅收“一體化”管理模式。“部門協作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產稅收“一體化”的實施要點。（作者單位系南川區地稅局）

第三篇：關于促進榆林市房地產業健康發展的調研報告專題

關于促進榆林市房地產業健康發展的調研報告

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來源:決策咨詢委 作者: 日期:2011-10-8 根據市委、市政府的要求，我們組織專人就全市房地產業發展情況進行了專題調研，先后召集市發改委、住房和城市建設局、規劃局、國土局、統計局、榆陽區政府、區建設局、市建筑工程有限責任公司、文昌建工集團公司等單位和企業進行座談，深入榆陽、神木、綏德等縣區調研房地產業發展情況。在此基礎上，針對當前存在的問題，就如何促進我市房地產業健康發展，提出了相應的對策與建議，現將有關情況報告如下：

一、全市房地產業發展基本情況

我市的房地產業發展起步于90年代后期，2000年地改市以后，隨著榆林經濟的快速發展，人民生活水平的不斷提高，房地產業也進入了快速發展時期，平均每年以15%左右的速度增長，項目規模和品位顯著提高。房地產主要包括兩部分：一是開發商投資建設的商品房；二是地方政府投資建設的經濟適用房和廉租房。2009年，全市房地產業完成投資11.2億元，房地產開發面積55.9萬平方米，新建商品房銷售面積37.5萬平方米。近年來，市區建成了元馳世紀城（占地200畝、建筑面積35萬平方米）、圣景名苑（占地120畝、建筑面積23萬平方米）、塞維利亞（占地90畝、建筑面19萬平方米）等一批規模較大、環境優美、設施齊全、品位較高的住宅小區。2009年，開工建設經濟適用住房83.6萬平方米、6662套，完成投資9.86億元；廉租住房建設取得突破性進展，全市22個實物配租項目全部開工建設，開工面積33.6萬平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計達到11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實現了應保盡保。全市住房公積金管理部門為保障性住房建設做出了重要貢獻。全市累計歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計放貸10.3億元，個人貸款比率達到60%，住房公積金使用率達到74%。

目前，我市從事房地產開發的企業共有161家，其中榆林城區有107家，具有二級資質的企業有18家、三級的45家、四級的64家、暫定的34家。我市房地產價格總體上是逐年上升。尤其是2005年至2007年這三年中，房地產價格漲幅很大。2008年受金融危機影響，略有下降。但從2009年開始又緩慢回升，房地產價格，榆林市區最高，神木縣城次之，北部縣高于南部縣。2009年，榆林城區高層商品住房均價為4150元/平方米，多層住房均價3150元/平方米；北部縣高層住房均價3250元/平方米，多層住房均價2650元/平方米；南部縣高層住房均價3000元/平方米，多層住房均價2100元/平方米。

2010年，全市計劃完成房地產開發建筑面積60萬平方米，完成投資13億元；全市計劃開工建設經濟適用住房105.14萬平方米，完成投資15.3億元，提供經濟適用住房9385套；計劃新建、購置廉租住房3550套、17.75萬平方米。今年第一季度，榆林城區高層商品住房均價為4350元/平方米，多層住房均價3375元/平方米。全市商品房完成投資額環比增長8%（市區環比增長19.5%），銷售面積環比增長230.8%（市區環比增長263.5%），銷售金額環比增長50.2%（市區環比增長52.4%）。進入五月份以來，受國家宏觀調控政策，以及市縣兩級經濟適用房、廉租房建成安置等因素影響，我市房地產價格略有下降，商品房銷售成交量有所減少，二手房交易量有所下降，不少購房者等待觀望，房地產有價無市。總體上看，我市房地產業是健康有序、穩定發展的。房地產業的發展對促進我市城市建設、提高居民生活水平，推動經濟社會發展，實現保增長、擴內需、惠民生目標，發揮了重要作用。

二、當前房地產業發展中存在的問題

1、房價高，漲幅大。現在的房價與十年前相比，增長在五倍左右。神木縣商品房價格，2000年平均930元/m2,2009年上漲到3500-6000元/ m2。榆林城區前幾年有的人買一套單元，不到半年，可賺十幾萬元，因此人們普遍感到房價過高。在樓盤的價格構成中，主要包括五大部分：地皮價格、建安成本、手續費用、貸款利息和開發商的利潤。全市建安成本和其他費用基本相同，樓盤價格差異主要是地價的差異，地價高主要是政府實行高價拍賣土地造成的。地價的攀升導致了樓價的上漲。例如2009年，榆林城區青山西路商住用地拍賣價每畝500多萬元，榆林經濟開發區商住用地每畝均價300多萬元。神木縣城區土地價格每畝約300多萬元，城區附近土地價格每畝120多萬元。綏德縣城區土地價格每畝200多萬元，城區附近土地價格110多萬元。房價高的原因，除了地價過高而外，還有手續費用高。修建住宅房需辦各種手續就有60多種，絕大多數都要收費，這也增加了商品房的成本。同時，也與農民進城，煤老板高價搶購以及少數人惡意炒房有關系。另外，開發商賺取的利潤較高，按照國家規定的定額測算，房地產開發的利潤在15%左右，實際上我市房地產開發利潤都在20%以上，正如一些企業負責人說，利潤達不到20%以上，開發企業是不會做這個項目的。

2、用地審批周期長，導致房屋產權證難以辦理。近年來，有些開發商為了盡快開發建設，往往采取邊建設邊辦理手續的方式進行房地產開發，因為用地手續不能如期辦理，致使房產證也不能及時辦理。比如去年神木縣經濟適用房的土地審批手續，從2009年的5月開始到2010年5月，就在縣上的六個部門辦理了一年審批手續，縣規劃局、林業局、水保局三個單位要報可研報告，縣環保局要報環評報告，縣土地局要報耕地復墾報告，還要經市國土局、省國土資源廳審批，這樣省、市、縣層層審批，正常情況也得二年辦完用地手續。而房產證又要等土地手續辦完，工程建設驗收合格后才能辦理。還有的開發企業打著“集資建房”的旗號，違法占用集體土地開發建設“小產權房”項目，因其不具備辦理房產證的必要條件，最終無法辦到房產證，經常引起業主集體上訪。

3、保障性住房數量不足，不能滿足城鎮居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部門領導，對經濟適用住房、廉租住房建設沒有引起高度重視。對中央、省、市下達的保障性住房建設任務沒有落實，南部各縣的經濟適用房和廉租房建設基本沒有啟動。有些縣區雖建起經濟適用房，但價格偏高，城鎮貧困戶還是買不起房，有的買后加價轉讓。

4、公共配套設施不健全，新房入住率低。一些房地產開發商為了減少建筑成本，不執行有關規定，也不履行賣房時的承諾，除完成必要的強制性規劃建設外，采取各種形式，減少小區的公共配套設施。有的減少綠化面積，有的不安裝暖氣，有的給排水不暢通等等。還有政府投入不足的問題，城市道路、集中供熱、小區亮化、學校醫院、商業網點等建設跟不上，沒有形成完善的公共配套設施，導致很多業主，買而不住，浪費房產資源。

三、促進房地產市場健康發展的思路與對策

根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）和陜西省人民政府辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》（陜政辦發[2010]29號）精神，結合我市實際，提出如下思路與對策：

(一)增加住宅建設用地有效供應，控制地價非理性上漲

要加大平房片區改造步伐，榆林城區大約有15平方公里城市用地被平房占用，市政府應盡快成立棚戶區改造辦公室，建立健全組織機構，強化工作措施，從根本上解決平房片區環境臟亂差和建設用地不足的問題。要科學確定房地產開發土地供應規模和結構，及時修編完善土地供應計劃，并向社會公布。要優先保證經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應。要簡化用地審批手續，縮短審批周期，降低審批成本。各級政府要克服靠高價拍賣土地增加財政收入的錯誤觀念，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，降低土地價格。國土部門要嚴格把關，在普通商品房用地出讓時，要限戶型、限容積率、限銷售均價，由具有房地產開發資質的企業競價認購，嚴禁沒有房地產開發資質的企業哄抬地價搶購，抑制住房用地出讓價格非理性上漲。

（二）加大中低價位、中小套型普通商品住房建設，發揮普通商品住房的調控作用

市縣區有關部門要對商品房建設科學規劃、合理布局、分類建設一些大中小不同套型的商品房，以滿足不同人群的需求。特別要多建一些中低價位，中小型套型的普通商品房，以解決外來打工人員等買不起房、買不到房的問題。對普通商品住房開發項目建設要開設綠色通道。對已批未建的普通商品住房開發項目，國土資源、住房建設、綜合執法、規劃管理等部門要嚴格按照有關規定，加大對閑置土地清理力度，從征收土地閑置費入手，督促企業加快項目建設。國土資源部門要將房地產主管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條例等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。

（三）加大保障性安居工程建設力度

1、擴大經濟適用住房覆蓋范圍。要根據本地區低收入和中等偏下收入家庭住房情況，合理確定經濟適用住房建設規模，調整經濟適用住房供應對象的適用標準。繼續深化企事業單位的住房制度改革，積極指導有條件的企事業單位進行住房分配貨幣化改革。突出支持偏遠企業職工，用單位自有土地修建住宅，平價供給。要加快經濟適用房建設步伐，凡是沒有完成經濟適用房建設任務的縣，一定要強化措施，加快進度，限時完成任務。

2、加快廉租住房建設。要落實廉租住房配建政策，根據外地經驗，原則上經濟適用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片區改造中的廉租住房配建比例不低于10%。各縣、區政府要通過城市平房片區改造和新建、改建、政府收購等方式，增加廉租住房房源。多渠道籌集建設資金，出臺廉租住房共有產權實施細則，實行廉租住房租售并舉，解決資金制約瓶頸。

3、鼓勵和支持民間資本參與保障房建設。各級各部門應認真貫徹執行《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》鼓勵民間資本參與政策性住房建設。應實現民間資本和保障房的順利“對接”，合理設計民間資本的進入渠道，確保相應鼓勵政策能落實到位。要規范設置投資準入門檻，創造公平競爭、平等準入的市場環境。市場準入標準和優惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設置附加條件。政府應承擔保障房建設的首要責任。政府與企業，雙方以契約形式履行各自責任，并接受公開監督。同時，在對保障房的規劃設計、建筑標準、銷售價格等設定統一標準的前提下，應讓保障房開發市場向國企、民企平等開放，相關政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，減少企業在融資、建設、銷售過程中的不確定因素。要鼓勵和支持民間資本參與建設高檔房、別墅房，以緩解煤老板爭房源，搶購普通商品房的問題。

（四）大力培育和發展二手房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。減少閑置，是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發展租賃市場，政府一方面要考慮加強對住房保有環節的稅收調節，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，以活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環節稅收的同時，要減少住房流轉環節的稅收，并允許地方政府能根據當地的供求情況，因地制宜調整住房轉讓環節的營業稅政策。

（五）合理引導住房消費，抑制投資投機性購房行為

1、加大差別化信貸政策執行力度。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

2、繼續實施差別化的住房稅收政策。各有關部門要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對于不符合規定條件的，一律不給相關稅收優惠。

3、市、縣區房地產管理部門應充分利用房地產預售合同備案、交易、權屬登記等環節的信息，配合金融機構做好二套住房購房貸款管理。商業銀行、稅務部門在執行差別化信貸和稅收政策時應參考房產部門的認定意見。

（六）加強房地產市場監管

1、要嚴格執行國家有關分配經濟適用房的政策。市縣區有關部門應對已經分配的經濟適用房進行一次調查和清理。要加大打擊騙購、非法轉讓經濟適用房的行為，實行終生負責制，一經查出違法行為，立即收回。

2、加強商品房預（銷）售管理。要完善新建商品房預售資金監管制度，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模。不得分層、分單元辦理預售許可。房地產開發企業在取得預售許可10日內，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售，嚴禁隨意提高銷售價格。預售房款必須預留總房價的5%，購房人在房屋產權證辦理后付清全部房款。房產管理部門要監督房地產開發企業嚴格履行合同，保護購房人的合法權益。對未取得預售許可證，擅自收取訂金、囤積房源、嚴意炒作、哄抬房價的房地產企業及中介服務機構，房地產主管部門要加大整治查處力度。對違反規定的，嚴格依法給予處罰，情節嚴重的要注銷資質證書、吊銷營業執照。

3、完善房地產市場信息系統建設和市場監測。市級房產主管部門要加快房地產市場信息系統建設，爭取在今年內與省級房產市場信息平臺聯網。縣級房產主管部門要明確房地產信息化工作建設計劃，盡快實現房屋登記簿、交易、產權登記等業務管理的電子信息化。房地產業發展比較快的神木、府谷、靖邊、定邊、綏德、米脂六縣要率先建設網上備案系統。要按月對商品房和經濟適用住房價格進行分類統計上報，按季度形成市場監測分析報告，及時向社會發布。

4、進一步規范房地產市場秩序，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。各級房產主管部門要會同有關部門，加強對房地產開發市場的管理，加大對擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，強化合同執行監管，嚴厲查處違法違規用地、囤地和炒地行為。人民銀行及銀監會，要加大對房地產貸款的監督管理和窗口指導，加強對信貸資金流向跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場。物價等有關部門要不斷完善商品住房價格監管各項措施，對商品房價格備案，要簡化辦事程序，縮短認證時限，對政策性和保障性住房實行政府指導價或政府定價。建立健全明碼標價制度，實行“一套房一標價”，依法查處各類價格違法行為。新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監控系控及其他屬于購房人所有的公共設施、設備的配套建設費用，均包含在住房價格中，房地產開發經營單位不得向購房人另行收取。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度；工商部門要依法查處虛假房地產廣告等行為。

5、加強組織領導，正確引導輿論宣傳。要抓好健全和穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難的具體落實工作。按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關政策的原則，健全組織、加強領導，抓緊清理和糾正已出臺的越權減免稅以及其他與中省調控要求不符合的規定，促進房地產市場健康發展。市級房地產主管部門應加強對各縣區貫徹落實房地產市場調控政策情況的檢查和指導，尤其要對房價上漲過快的縣區進行重點督查，切實把各項房地產市場調控措施落到實處。要加強對房地產市場調控政策宣傳力度，引導媒體客觀、公正報道房地產市場情況，引導群眾樹立合理住房消費觀念，引導房地產開發企業合法經營，促進我市房地產健康發展。

第四篇：關于促進榆林市房地產業健康發展的調研報告

關于促進榆林市房地產業健康發展的調研報告

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來源:決策咨詢委作者:日期:2011-10-8

根據市委、市政府的要求，我們組織專人就全市房地產業發展情況進行了專題調研，先后召集市發改委、住房和城市建設局、規劃局、國土局、統計局、榆陽區政府、區建設局、市建筑工程有限責任公司、文昌建工集團公司等單位和企業進行座談，深入榆陽、神木、綏德等縣區調研房地產業發展情況。在此基礎上，針對當前存在的問題，就如何促進我市房地產業健康發展，提出了相應的對策與建議，現將有關情況報告如下：

一、全市房地產業發展基本情況

我市的房地產業發展起步于90年代后期，2000年地改市以后，隨著榆林經濟的快速發展，人民生活水平的不斷提高，房地產業也進入了快速發展時期，平均每年以15%左右的速度增長，項目規模和品位顯著提高。房地產主要包括兩部分：一是開發商投資建設的商品房；二是地方政府投資建設的經濟適用房和廉租房。2009年，全市房地產業完成投資11.2億元，房地產開發面積55.9萬平方米，新建商品房銷售面積37.5萬平方米。近年來，市區建成了元馳世紀城（占地200畝、建筑面積35萬平方米）、圣景名苑（占地120畝、建筑面積23萬平方米）、塞維利亞（占地90畝、建筑面19萬平方米）等一批規模較大、環境優美、設施齊全、品位較高的住宅小區。2009年，開工建設經濟適用住房83.6萬平方米、6662套，完成投資9.86億元；廉租住房建設取得突破性進展，全市22個實物配租項目全部開工建設，開工面積33.6萬平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計達到11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實現了應保盡保。全市住房公積金管理部門為保障性住房建設做出了重要貢獻。全市累計歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計放貸10.3億元，個人貸款比率達到60%，住房公積金使用率達到74%。

目前，我市從事房地產開發的企業共有161家，其中榆林城區有107家，具有二級資質的企業有18家、三級的45家、四級的64家、暫定的34家。我市房地產價格總體上是逐年上升。尤其是2005年至2007年這三年中，房地產價格漲幅很大。2008年受金融危機影響，略有下降。但從2009年開始又緩慢回升，房地產價格，榆林市區最高，神木縣城次之，北部縣高于南部縣。2009年，榆林城區高層商品住房均價為4150元/平方米，多層住房均價3150元/平方米；北部縣高層住房均價3250元/平方米，多層住房均價2650元/平方米；南部縣高層住房均價3000元/平方米，多層住房均價2100元/平方米。

2010年，全市計劃完成房地產開發建筑面積60萬平方米，完成投資13億元；全市計劃開工建設經濟適用住房105.14萬平方米，完成投資15.3億元，提供經濟適用住房9385套；計劃新建、購置廉租住房3550套、17.75萬平方米。今年第一季度，榆林城區高層商品住房均價為4350元/平方米，多層住房均價3375元/平方米。全市商品房完成投資額環比增長8%（市區環比增長19.5%），銷售面積環比增長230.8%（市區環比增長263.5%），銷售金額環比增長50.2%

（市區環比增長52.4%）。進入五月份以來，受國家宏觀調控政策，以及市縣兩級經濟適用房、廉租房建成安置等因素影響，我市房地產價格略有下降，商品房銷售成交量有所減少，二手房交易量有所下降，不少購房者等待觀望，房地產有價無市。總體上看，我市房地產業是健康有序、穩定發展的。房地產業的發展對促進我市城市建設、提高居民生活水平，推動經濟社會發展，實現保增長、擴內需、惠民生目標，發揮了重要作用。

二、當前房地產業發展中存在的問題

1、房價高，漲幅大。現在的房價與十年前相比，增長在五倍左右。神木縣商品房價格，2000年平均930元/m2,2009年上漲到3500-6000元/ m2。榆林城區前幾年有的人買一套單元，不到半年，可賺十幾萬元，因此人們普遍感到房價過高。在樓盤的價格構成中，主要包括五大部分：地皮價格、建安成本、手續費用、貸款利息和開發商的利潤。全市建安成本和其他費用基本相同，樓盤價格差異主要是地價的差異，地價高主要是政府實行高價拍賣土地造成的。地價的攀升導致了樓價的上漲。例如2009年，榆林城區青山西路商住用地拍賣價每畝500多萬元，榆林經濟開發區商住用地每畝均價300多萬元。神木縣城區土地價格每畝約300多萬元，城區附近土地價格每畝120多萬元。綏德縣城區土地價格每畝200多萬元，城區附近土地價格110多萬元。房價高的原因，除了地價過高而外，還有手續費用高。修建住宅房需辦各種手續就有60多種，絕大多數都要收費，這也增加了商品房的成本。同時，也與農民進城，煤老板高價搶購以及少數人惡意炒房有關系。另外，開發商賺取的利潤較高，按照國家規定的定額測算，房地產開發的利潤在15%左右，實際上我市房地產開發利潤都在20%以上，正如一些企業負責人說，利潤達不到20%以上，開發企業是不會做這個項目的。

2、用地審批周期長，導致房屋產權證難以辦理。近年來，有些開發商為了盡快開發建設，往往采取邊建設邊辦理手續的方式進行房地產開發，因為用地手續不能如期辦理，致使房產證也不能及時辦理。比如去年神木縣經濟適用房的土地審批手續，從2009年的5月開始到2010年5月，就在縣上的六個部門辦理了一年審批手續，縣規劃局、林業局、水保局三個單位要報可研報告，縣環保局要報環評報告，縣土地局要報耕地復墾報告，還要經市國土局、省國土資源廳審批，這樣省、市、縣層層審批，正常情況也得二年辦完用地手續。而房產證又要等土地手續辦完，工程建設驗收合格后才能辦理。還有的開發企業打著“集資建房”的旗號，違法占用集體土地開發建設“小產權房”項目，因其不具備辦理房產證的必要條件，最終無法辦到房產證，經常引起業主集體上訪。

3、保障性住房數量不足，不能滿足城鎮居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部門領導，對經濟適用住房、廉租住房建設沒有引起高度重視。對中央、省、市下達的保障性住房建設任務沒有落實，南部各縣的經濟適用房和廉租房建設基本沒有啟動。有些縣區雖建起經濟適用房，但價格偏高，城鎮貧困戶還是買不起房，有的買后加價轉讓。

4、公共配套設施不健全，新房入住率低。一些房地產開發商為了減少建筑成本，不執行有關規定，也不履行賣房時的承諾，除完成必要的強制性規劃建設外，采取各種形式，減少小區的公共配套設施。有的減少綠化面積，有的不安裝暖氣，有的給排水不暢通等等。還有政府投入不足的問題，城市道路、集中供熱、小區亮化、學校醫院、商業網點等建設跟不上，沒有形成完善的公共配套設施，導致很多業主，買而不住，浪費房產資源。

三、促進房地產市場健康發展的思路與對策

根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）和陜西省人民政府辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》（陜政辦發[2010]29號）精神，結合我市實際，提出如下思路與對策：

(一)增加住宅建設用地有效供應，控制地價非理性上漲

要加大平房片區改造步伐，榆林城區大約有15平方公里城市用地被平房占用，市政府應盡快成立棚戶區改造辦公室，建立健全組織機構，強化工作措施，從根本上解決平房片區環境臟亂差和建設用地不足的問題。要科學確定房地產開發土地供應規模和結構，及時修編完善土地供應計劃，并向社會公布。要優先保證經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應。要簡化用地審批手續，縮短審批周期，降低審批成本。各級政府要克服靠高價拍賣土地增加財政收入的錯誤觀念，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，降低土地價格。國土部門要嚴格把關，在普通商品房用地出讓時，要限戶型、限容積率、限銷售均價，由具有房地產開發資質的企業競價認購，嚴禁沒有房地產開發資質的企業哄抬地價搶購，抑制住房用地出讓價格非理性上漲。

（二）加大中低價位、中小套型普通商品住房建設，發揮普通商品住房的調控作用

市縣區有關部門要對商品房建設科學規劃、合理布局、分類建設一些大中小不同套型的商品房，以滿足不同人群的需求。特別要多建一些中低價位，中小型套型的普通商品房，以解決外來打工人員等買不起房、買不到房的問題。對普通商品住房開發項目建設要開設綠色通道。對已批未建的普通商品住房開發項目，國土資源、住房建設、綜合執法、規劃管理等部門要嚴格按照有關規定，加大對閑置土地清理力度，從征收土地閑置費入手，督促企業加快項目建設。國土資源部門要將房地產主管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條例等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。

（三）加大保障性安居工程建設力度

1、擴大經濟適用住房覆蓋范圍。要根據本地區低收入和中等偏下收入家庭住房情況，合理確定經濟適用住房建設規模，調整經濟適用住房供應對象的適用標準。繼續深化企事業單位的住房制度改革，積極指導有條件的企事業單位進行住房分配貨幣化改革。突出支持偏遠企業職工，用單位自有土地修建住宅，平價供給。要加快經濟適用房建設步伐，凡是沒有完成經濟適用房建設任務的縣，一定要強化措施，加快進度，限時完成任務。

2、加快廉租住房建設。要落實廉租住房配建政策，根據外地經驗，原則上經濟適用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片區改造中的廉

租住房配建比例不低于10%。各縣、區政府要通過城市平房片區改造和新建、改建、政府收購等方式，增加廉租住房房源。多渠道籌集建設資金，出臺廉租住房共有產權實施細則，實行廉租住房租售并舉，解決資金制約瓶頸。

3、鼓勵和支持民間資本參與保障房建設。各級各部門應認真貫徹執行《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》鼓勵民間資本參與政策性住房建設。應實現民間資本和保障房的順利“對接”，合理設計民間資本的進入渠道，確保相應鼓勵政策能落實到位。要規范設置投資準入門檻，創造公平競爭、平等準入的市場環境。市場準入標準和優惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設置附加條件。政府應承擔保障房建設的首要責任。政府與企業，雙方以契約形式履行各自責任，并接受公開監督。同時，在對保障房的規劃設計、建筑標準、銷售價格等設定統一標準的前提下，應讓保障房開發市場向國企、民企平等開放，相關政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，減少企業在融資、建設、銷售過程中的不確定因素。要鼓勵和支持民間資本參與建設高檔房、別墅房，以緩解煤老板爭房源，搶購普通商品房的問題。

（四）大力培育和發展二手房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。減少閑置，是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發展租賃市場，政府一方面要考慮加強對住房保有環節的稅收調節，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，以活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環節稅收的同時，要減少住房流轉環節的稅收，并允許地方政府能根據當地的供求情況，因地制宜調整住房轉讓環節的營業稅政策。

（五）合理引導住房消費，抑制投資投機性購房行為

1、加大差別化信貸政策執行力度。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

2、繼續實施差別化的住房稅收政策。各有關部門要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對于不符合規定條件的，一律不給相關稅收優惠。

3、市、縣區房地產管理部門應充分利用房地產預售合同備案、交易、權屬登記等環節的信息，配合金融機構做好二套住房購房貸款管理。商業銀行、稅務部門在執行差別化信貸和稅收政策時應參考房產部門的認定意見。

（六）加強房地產市場監管

1、要嚴格執行國家有關分配經濟適用房的政策。市縣區有關部門應對已經分配的經濟適用房進行一次調查和清理。要加大打擊騙購、非法轉讓經濟適用房的行為，實行終生負責制，一經查出違法行為，立即收回。

2、加強商品房預（銷）售管理。要完善新建商品房預售資金監管制度，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模。不得分層、分單元辦理預售許可。房地產開發企業在取得預售許可10日內，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售，嚴禁隨意提高銷售價格。預售房款必須預留總房價的5%，購房人在房屋產權證辦理后付清全部房款。房產管理部門要監督房地產開發企業嚴格履行合同，保護購房人的合法權益。對未取得預售許可證，擅自收取訂金、囤積房源、嚴意炒作、哄抬房價的房地產企業及中介服務機構，房地產主管部門要加大整治查處力度。對違反規定的，嚴格依法給予處罰，情節嚴重的要注銷資質證書、吊銷營業執照。

3、完善房地產市場信息系統建設和市場監測。市級房產主管部門要加快房地產市場信息系統建設，爭取在今年內與省級房產市場信息平臺聯網。縣級房產主管部門要明確房地產信息化工作建設計劃，盡快實現房屋登記簿、交易、產權登記等業務管理的電子信息化。房地產業發展比較快的神木、府谷、靖邊、定邊、綏德、米脂六縣要率先建設網上備案系統。要按月對商品房和經濟適用住房價格進行分類統計上報，按季度形成市場監測分析報告，及時向社會發布。

4、進一步規范房地產市場秩序，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。各級房產主管部門要會同有關部門，加強對房地產開發市場的管理，加大對擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，強化合同執行監管，嚴厲查處違法違規用地、囤地和炒地行為。人民銀行及銀監會，要加大對房地產貸款的監督管理和窗口指導，加強對信貸資金流向跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場。物價等有關部門要不斷完善商品住房價格監管各項措施，對商品房價格備案，要簡化辦事程序，縮短認證時限，對政策性和保障性住房實行政府指導價或政府定價。建立健全明碼標價制度，實行“一套房一標價”，依法查處各類價格違法行為。新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監控系控及其他屬于購房人所有的公共設施、設備的配套建設費用，均包含在住房價格中，房地產開發經營單位不得向購房人另行收取。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度；工商部門要依法查處虛假房地產廣告等行為。

5、加強組織領導，正確引導輿論宣傳。要抓好健全和穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難的具體落實工作。按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關政策的原則，健全組織、加強領導，抓緊清理和糾正已出臺的越權減免稅以及其他與中省調控要求不符合的規定，促進房地產市場健康發展。市級房地產主管部門應加強對各縣區貫徹落實房地產市場調控政策情況的檢查和指導，尤其要對房價上漲過快的縣區進行重點督查，切實把各項房地產市場調控措施落到實處。要加強對房地產市場調控政策宣傳力度，引導媒體客觀、公正報道房地產市場情況，引導群眾樹立合理住房消費觀念，引導房地產開發企業合法經營，促進我市房地產健康發展。

第五篇：國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展(精)

國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題 的通知 國土資源部

國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知

國土資發〔2010〕204號

各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規劃和國土資源管理局），副省級城市國土資源行政主管部門，新疆生產建設兵團國土資源局，各派駐地方的國家土地督察局：

為落實中央經濟工作會議精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性、靈活性、有效性，持續推進國務院關于房地產市場調控政策措施的貫徹落實，按照國土資發〔2010〕34號、〔2010〕151號文件要求，嚴格落實房地產用地調控政策，做好當前和今后一段時間房地產用地管理和調控工作，促進土地市場健康平穩可持續發展，現就有關問題通知如下：

一、增強責任感和敏銳性，密切關注房地產市場走勢，堅決落實監管和調控政策措施

地方各級國土資源主管部門今年以來認真貫徹落實國務院和國土資源部關于房地產市場調控的政策措施，積極推進以保障性為主的住房供地計劃落實，堅持和完善土地招拍掛制度，切實加強房地產用地供應和監管，以住宅用地為主的房地產用地供應大幅增長，保障性住房用地占比提高，用地結構進一步優化，城市居住用地地價總體趨于穩定。但由于多因素作用下房地產市場健康運行面臨復雜局面，近期少數城市部分優質地塊出讓溢價率偏高，引起社會廣泛關注。對此，地方各級國土資源主管部門要高度重視，切實增強責任感和敏銳性，密切關注當前土地市場動向，抓緊采取有力措施，控制住房用地供應總量，把握供地節奏和時序，優化供地結構，調整供地方式，堅決抑制地價過快上漲；要嚴格落實已有政策規定，堅決打擊囤地炒地閑置土地等違法違規行為，切實落實調控措施。

二、完善調控措施，促進土地市場健康發展

未完成2010年保障性住房建設用地供應任務，保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的 市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。要嚴格把握居住用地出讓的總量、結構和時序，堅決防范受多種因素驅動的歲末年初放量供地。凡可能出現“高價地”的地區，必須事前評估，采取有效措施，防止出現高價地，穩定市場預期。各地要加強地價動態監測，及時掌握地價異常變動，提高市場敏銳性和針對性。對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂（中標通知書發出）后2個工作日內，通過國土資源部門戶網站的中國土地市場網頁下載并填寫《房地產用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省（區、市）國土資源主管部門。

三、嚴格執行招拍掛出讓制度和操作程序，規范房地產用地出讓行為

省（區、市）國土資源主管部門要加強對市、縣招拍掛出讓公告的審查，對發現存在超面積出讓、捆綁出讓、“毛地”出讓、住宅用地容積率小于

1、出讓主體不合法等違反政策規定的出讓公告，及時責令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。違反規定出讓的，應責令立即終止出讓行為，并依法追究責任。

市、縣國土資源主管部門要嚴格競買人資格審查，在審查前，要在線查詢部、省（區、市）房地產企業土地開發利用誠信檔案，對發現競買人及其控股股東存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉讓土地使用權、因企業原因造成土地閑置一年以上、違背出讓合同約定條件開發利用土地等違法違規違約行為的，不得通過競買資格審查。市、縣國土資源主管部門要將審查發現的違法違規違約行為，及時在當地媒體和國土資源部門戶網站的中國土地市場網頁上向社會公布。在違法違規違約行為查處整改到位前，企業及其控股股東不得參加土地競買。各地要按照公開公平公正、誠實信用、高效便民的原則，在堅持國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度的前提下，積極探索“限房價、競地價”、“限地價、競政策性住房面積”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、網上掛牌、用地預申請、一次競價、綜合評標等多種交易形式，總結推廣成功經驗和做法，改進和完善招拍掛制度內容，進一步發揮招拍掛制度在深化土地要素市場改革、加強土地出讓領域反腐倡廉建設和調控房地產市場中的積極作用。

四、加強房地產用地監管，嚴格落實制度

嚴禁保障性住房用地改變用地性質。保障性住房用地改變用地性質搞商品房開發的，必須依法沒收違法所得，收回土地使用權，由市、縣國土資源主管部門重新招拍掛出讓。堅決制止擅自調整容積率行為。經依法批準調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。省（區、市）國土資源主管部門應對各地房地產用地開竣工申報制度的建立情況進行檢查，對未按照國土資發〔2010〕34號文件規定建立制度的市縣，要提出通報批評，限期建立。

各地務必按照今年上半年房地產用地專項整治的要求和政策標準，進一步加大違法違規房地產用地清理查處力度，加快處置因政府原因造成的閑置土地，促進市 場秩序進一步規范。2011年1月中旬前，省（區、市）國土資源主管部門要將因政府原因閑置土地尚未完成整改處置的市縣和具體地塊信息、閑置原因向社會公告，并采取措施督促市縣抓緊落實閑置土地清理工作。

各級國土資源管理部門要根據本通知精神，嚴格貫徹落實已有各項政策規定，進一步強化房地產用地管理調控。國土資源部將對各地貫徹落實情況進行指導監督和檢查。

二〇一〇年十二月十九日