第一篇：政府對房地產調控政策——房地產未來走向何方？

摘要：房價在最近幾年的快速上漲，已經成為我國重大的民生問題。從2009年年底到目前為止，國家相繼出臺一系列相關政策對我國房地產市場進行宏觀調控。文章通過從我國對房地產調控政策出發，闡述了政策出臺后對房地產行業的影響及重大意義,并對變化的原因進行分析,最后對今后幾年我國房地產發展趨勢提出了建議。

關鍵詞：房地產市場；政府宏觀調；控政策；建議

一、我國政府對房地產調控政策

2009年以來,我國房地產市場由低迷轉而持續高溫,房價不斷上漲,地王層出不窮。隨著我國經濟回升態勢逐漸穩固,中央近期對房地產市場也展開了密集調控。2009年12月7日,中央經濟工作會議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,為2010年的房地產調控政定音。一直到4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。在短短四個多月的時間里,國家頒布了一系列控制房價的政策及措施。這是自有房地產調控歷史以來,中央政府頭一次連環緊湊的出手。這一系列調控房地產市場的措施,被業內形象地稱之為“組合拳。緊接著國務院出臺“國十一條”,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產貸款窗口指導等一系列措施。

二、國家調控房地產政策對房地產行業的影響

由于中央對房地產行業的調控,2010年2月,一線城市成交量環比出現大幅下滑的同時,成交均價漲勢趨緩,其中深圳一手房成交均價環比僅上漲0.4%,二手房價格還出現少許回調;而二線城市商品房成交量環比下滑態勢的同時,商品房成交均價普遍上漲,態勢堅挺。相比一線城市,二線城市“抗調控”能力更強。而兩會過后,一線城市仍是房價調控的重點,相比之下二線城市房價受到的政策壓力較小,房地產行情也好于一線城市,像成都、合肥等城市樓市火熱,大有“萬元領導二線城市房價”之勢。

2010年4月份受“新國十條”等樓市新政影響,北京、上海等一線城市房屋的成交量大幅萎縮、部分區域房價以10%的速度緩慢陰跌。隨之而來的便是一線城市土地市場的迅速降溫。成交量明顯下降,觀望情緒顯現。而一直被稱作是政策效應“慢著陸”、房價漲幅相對理性的太原、銀川等二線城市此次亦受波及,二線城市的房地產開發商的日子也正在逐漸進入陰云密布的氣場,雖然價格從目

前市場上來看并沒有太大的變化,但成交萎縮成為了不爭的事實。以2010年4月14日國11條發布時計算,前一周的成交量達到了2010年以來的高峰,但之后的兩周內分別以10%、30%的速度下滑,幾個重要的項目甚至達到了70%左右的衰減。

房地產發展向二、三線城市蔓延,已經成為地產商以及購房者的不約選擇。一線城市高地價高房價,開發總成本要遠遠高于二、三線城市。房企開始調整戰略,把樓盤開發放到二、三線城市去。受累于一線大城市的高房價,白領回老家置業已不再是新聞。近期80后年輕人才轉向二、三線城市就業也正在引起社會的關注。而2009年伴隨著區域規劃,投資投機者奔向合肥、西安、成都、重慶等地置業蔚然成風。如2010年2月初萬科的公告顯示,萬科花費43億元,新增加項目8個,全部都在二線城市。

三、政府房控政策出臺后的效果分析

(一)國家對房地產行業的調控的積極之處

國家通過以上一系列密集的調控房價的政策,說明國家認識到了高房價的危害。這些政策的出臺,抑制了投機性購房,打擊房價暴漲,增加保障性住房、普通商品房供給。

1、國家的調控政策反映了中央高度重視房價過快上漲等問題。2009年12月14日國務院常務會議指出,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這些樓市調控表述說明中央對房價過快過多上漲等問題已經高度重視,表達了決策層調控房地產市場、打擊高房價的決心。

2、打擊地價上漲預期,能有效的遏制房價的過快上漲。從上海、廣州、北京、深圳等一線城市來看,一年內房價漲幅超過50%的樓盤比比皆是。事實上,土地價格大幅度上漲,是不斷推高房價的一大推手。政府制定了一系列措施嚴厲懲罰囤地炒地者,在一定程度上打擊了地價上漲預期,進而部分地遏制了房價持續上漲。

3、以前的調控主要注重抑制住房需求,而最近一系列調控政策在抑制住房需求的同時,積極增加住房供給,進行雙向調節。本輪房地產調控的背景與前幾年有較大的差異,宏觀經濟不存在過熱的問題,政府調控房價就可以從供給與需求兩方面著手,可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時,抑制需求的膨脹(實行差別化的信貸政策)。因此,當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富。我們可以看到這次文件將“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”列為第一條。筆者相信,只要將這些措施基本得到落實,控制房價的效果一定會比以前幾次房

地產調控要好。

4、抑制投機性購房有利于平抑房價。二套房貸首付比例提至40%以及其他相關政策陸續出臺,打擊了投機性的購房行為,對平抑房價起到了一定的作用,能促進房地產市場的健康發展。

(二)國家的調控政策存在的不足之處

1、國十條的樓市調控政策,只是給各地政府出臺相應樓市政策定下來的一個基調,地方政府如何給樓市譜曲,才是這次樓市調控成功與否的關鍵所在。在政府調控和反政府調控的較量中,反政府力量看起來更強大,這部分力量除了開發商外更主要的利益集團,主要是包括來自政府方面和官員階層,直接操控房地產開發和土地倒賣的情況比較嚴重。正是這種國家搭臺,地方唱戲的樓市調控政策,雖然各地根據不同的情況,可以靈活出臺相應的樓市政策,但是正是這種靈活性給整個樓市調控制造了隱患與漏洞。

2、中央財政和地方財政的分稅制讓一些地方政府失去了維持生存的正常營養。這些地方政府就把生存的手伸向了土地拍賣和房地產上,地方政府靠土地財政生存在歷史上和世界上都是獨一無二的。地方政府離開房地產就要破產,官員沒有房地產業績就一無是處。房地產已經成為官員升遷和積累個人資產的主要途徑。

3、中央調控太頻繁和調控政策太多造成調控政策沖突抵消,房地產是個重要的行業,政策調控有時滯也有慣性,不可能招之即來。另外調控反復的情況也嚴重,比如去年的時候樓市初步回歸理性,雖然經濟危機的威脅存在,但是這正是結構調整的好時機,如果適時地采取降低房價,擴大交易量的措施,今天的樓市就健康得多了,也就能帶動相關產業的發展了。

4、房控政策出臺可能把過熱過高的房價,引到一些二、三線城市,制造出更多的高房價的城市來。目前我國很多二、三線城市的房價依舊很高,泡沫也是很大,投機也很大,二、三線城市居民依舊買不起。因此,二、三線城市在樓市政策調控政策出臺之后,很可能出現了房價不跌反漲的市場現象。如果我們的不警惕二、三線城市樓市政策的寬松性,監管一線城市退出的炒房資金,二、三線城市對自己城市房價的定位不對,那么很有可能二、三線城市成為樓市調控后的高房價重災區。

四、對我國政府調控房地產政策的意見及建議

(一)我國政府的房價調控政策應遵循適度原則

我國目前房價的上漲雖然已經成為關系到民生的重大問題。但是從另一方面來看一線城市高房價的存在也在一定程度上抑制了一線城市人口的過快增長。國家對房價的調控政策應遵循適度原則。原則上房控政策的實施要使一線城市房價增長放緩,而房價的穩定增長也應當成為控制一線城市人口快速增長的一種手段,從而防止一線城市的人口爆炸。對于二線城市來說,由于農村的城市化以及一線城市房價的上漲,許多一線城市就業人員回歸二、三線城市,也在一定程度上推動了二、三線城市房價的上漲,國家在出臺房控政策時也應考慮到這一現狀,遵循即能使二線城市房價適度上漲,又要實現住有所居的調控目的。

(二)房地產宏觀政策應著眼于構建長期穩定的房價形成機制

當前我國的經濟發展階段,決定了在較長一段時間內銀行貸款仍然將是居民購房融資的主渠道。由于世界經濟發展的動蕩和不確定性,國內經濟特別是城鄉居民收入將進入一個變化較大,增長預期不確定的時期,而保持融資成本的長期穩定、可控是減低房地產金融系統性風險的主要手段。我們可以借鑒德國特有的住房金融模式,也可進一步完善和充分發揮住房公積金的制度優勢,進行大膽的創新,為穩定房價提供全面的系統的金融制度支撐。

(三)應該建立相關配套制度,確保政府房價調控的有效性

1、大力培育房地產市場,進一步拓寬租售并舉的市場供應。同時,政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持,按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細則,在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用等方面給予優惠,滿足普通居民購房需求,降低購房成本。

2、完善住房保障制度,滿足普通居民購房需求。一是根據低收入居民的支付能力,建立多層次的住房保障體系。針對經濟水平不同的人群實施不同的住房保障制度。對低保人群實施廉租房政策;為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金,解決資金來源。三是完善配套政策,包括建立低收入人群的住房檔案和分配制度,根據實際需求安排住房投資和住房分配。

3、調動地方政府落實調控政策的積極性,為地方政府落實調控措施創造制度條件。一是改革地方官員的政績考核制度,減弱GDP增長的影響。二是改革、完善分稅制度。三是改革土地收益制度,減少地方政府對土地收入的依賴。能否保持現時的銷售態勢,首先要求開發商能以合理的價格促進銷售,促使房價整體

平穩和理性回歸。因此,必須始終堅持市場監管和金融監管,確保信息的公開透明,防范和化解房地產金融風險。依法“治市”是政府長期的基本職責,“救市”只能是應對極端情況的特殊行為。

(四)建議最遲在5年之內全面開征物業稅

制定出臺一部公正、公平的房地產物業稅。讓房子多的、房子好的、房地產投資者多交稅,而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅,能夠有效抑制投資性買房需求。目前大多數發達國家都對房地產征收物業稅,已經是一種很成熟的稅種。我國提出開征物業稅已有若干年時間,但時至今日尚無開征時間表。其中原因可能主要是開征物業稅所涉及的問題錯綜復雜,筆者認為開征物業稅雖然不能操之過急,但也不能遙遙無期。盡管物業稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本,由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊,但如果在征稅對象、稅基、稅率、起征點、減免稅等方面較好地參考國外的做法,并結合我國的具體情況,出合理的設計和安排,是能夠將對普通購房者所帶來的沖擊降低到最小限度。

參考文獻:

1、2010年中國房地產調控政策匯總[DB/OL].我來房產網,2010-06-24.2、一線城市樓市成交量大幅下滑二線城市仍活躍[DB/OL].搜房網,2010-04-29.3、樓市新政沖擊二線城市萬科5月銷售額降兩成[DB/OL].中新網,2009-03-25.4、國務院常務會議提出節制房價過快上漲勢頭[DB/OL].新浪網,2009-12-14.

第二篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第三篇：房地產調控政策評析

房地產調控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調控政策——新國八條）

上海大學房地產學院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產產業就成為我國的支柱產業，而我國的房地產市場也隨之發生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場泡沫膨脹過快的現象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，在今年的1月26日晚，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內容上看，其是對之前房地產市場調控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等方面都做了進一步的加強和完善。

關鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監督

1.關于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對詞的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調控政策的進一步強調。對于此，銀行的業內人士表示，自去年樓市調控以來，二套房的信貸業務一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預期會發生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產稅的試點實施，房價應該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現持幣待購的現象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻，已經損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關人員也表示，嚴格執行國務院大精神。

就山東而言，與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產市場轉移到其它市場，促使整個經濟市場的和諧運行。

3.關于稅制改革

調整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統,為依法征稅提供基礎。

關鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調節經濟市場的一個很重要的因素。可以看出，此次調控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業稅與原營業稅政策是區別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內，其房主準備轉手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調整只是調整了5年內轉手交易的營業稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產擁有者，并不畏懼全額營業稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區間，對于房價差異較大的交易行為，當地政府應明令禁止，杜絕不正當交易行為的發生。

4.關于保障性住房

1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑，2011年國家將重點建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉建設工作會議上，為增加保障性住房的數量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結合,會發揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區而言，隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續交付使用和后續的不斷開工建設、市區經濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給房地產商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統意義上的房地產供求結構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發商不得不在開發項目的軟環境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質，也會帶動整個房地產市場品質的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區的住房不穩定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發生根本性改善后，仍長期占據著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規，形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設的質量，○必須加強監管和審計監察。通過法制建設完善程序管理和過程監管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現象的發生，避免“民心工程”出現“傷心事件”。

3因地制宜。○各地應結合本地住房需求結構，建立有效的住房保障體系建設的中長期規劃，完善住房保障的形式和供應結構，避免供應結構不合理造成新的“浪費”現象。

5.關于政府公示

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數據還沒有公布，2009東營市城鎮居民人均可支配收入21313元（東營市統計局），較上年增長9.4%，假設城鄉居民收入穩定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預計數據，不計利息），由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據調查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調查）；東營市東城地區房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產網一月份數據）。而以2010年網上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當地的經濟發展水平。另外，據東營房產網不完全統計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區域劃分：東城12個、西城14個、縣區6個；按物業類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業8個（有的項目有多種物業類型，以涉及到為劃分標準）。這些數字就意味著，隨著開發項目數量的增加，房源的增多，房地產市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產市場已經開始實現由賣方市場向買方市場進行轉變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關于民主監督

1落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。○未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

2堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。總的來講，房地產市場上的第三輪調控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發明顯，各地房地產市場必會向一個更加穩妥的方向發展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調控并未使房價出現松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設的長效機制。

第四篇：111213房地產調控政策

2011年房地產調控政策。

2011年1月10日國十一條出臺

國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導。

2011年1月17日實施差別化房貸政策

2011年1月26日新“國八條” 限購限價

2011年1月27日個人住房房產稅改革

2011年2月9日《關于調整住房公積金存款利率的通知》

2011年5月1日一房一價全國執行

5月1日起《商品房銷售明碼標價規定》將執行，各地房企將實行商品房銷售一房一價規定，商品房銷售明碼標價后可自行降價，但漲價必須重新申報。二手房交易 也要參照執行。對違反明碼標價規定未執行“一房一價”的房地產開發企業，將處以每套房5000元罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍 以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

2011年5月19日《保障性住房目標責任書》

住建部與各省、自治區、直轄市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。

2011年7月12日新“國五條”

國務院：房價上漲過快二三線城市要采取限購措施。

2011年7月21日國務院發布土地市場“國五條”

國務院發布土地市場“國五條”，強化土地調控。

2011年8月1日央行：繼續實施文件貨幣政策 執行差別化房貸

國務院發布土地市場“國五條”，強化土地調控。

2011年8月13日新婚姻法

2011年8月12日發布《婚姻法》司法解釋(三)，共19條，并于13日起正式實施。重點對結婚登記瑕疵的救濟手段、親子關系訴訟拒絕親子鑒定后果、父母為子女結婚購買不動產的認定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問題做出明確規定。

2012年影響房地產行業的政策

3月5日：溫家寶“繼續做好樓市調控，促進房價合理回歸”

回顧：2012年3月5日，十一屆全國人大五次會議召開，會上溫家寶表示，要嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。點評：這是自2009年本輪樓市調控以來，溫家寶第五次提及促進房價合理回歸。7月1日：“閑置土地”定義變寬

回顧：2012年7月1日起，國土資源部新修訂的《閑置土地處置辦法》正式實施，《辦法》中明確了閑置土地定義：超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發、已動工但開發建設用地面積占應動工總面積不足三分之

一、或已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，都被認定為閑置土地。

12月25日，住建部：明年繼續限購，房價過快上漲問責

回顧：12月25日全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新明確表示，2013年將繼續嚴格執行限購、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關部門繼續加快推進房產稅改革試點擴大工作。

2013年房產政策大盤點

國五條

2月20日，國務院常務會議出臺樓市調控“新國五條”。重申堅持執行以限購、限貸為

核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布房價控制目標。房產稅擴圍

國稅總局：研究擴大個人住房房產稅改革試點范圍

房產(新聞 新房 論壇 微博)稅擴圍可能性進一步上升。5月24日，國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，意見中要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍，隨后發改委相關人員在記者見面會中明確表示房產稅擴圍今年將會有具體動作。不同于以往，此次中央明確提出房產稅擴圍的時間節點，足見調控決心，房產稅擴圍已勢在必行。

2014 年一季度中國房地產市場形勢總結

1.政策環境：新型城鎮化推動房地產發展，實施雙向調控，推進長效機制

2014 年一季度，全國、地方兩會陸續召開，全面深化改革成為關鍵詞。新型城鎮化成為未來房地產發展最大助力，一系列房地產業相關制度面臨變更，長效機制陸續推進。與此同時，雙向調控成為房地產政策調整的主要方向，各地根據市場實際情況探索差別化房地產政策。推進新型城鎮化進程，著眼于長效機制建設，實施雙向調控分類指導，將成為 2014 年房地產調控政策的主要基調。

落腳長效機制“第一步”，不動產統一登記制度加速推進。

從兩會動向來看，今年長效機制建設將主要落腳于腳踏實地“邁第一步”，其中推進不動產統一登記成為房地產財稅制度改革的基礎。國土資源部副部長徐德明在全國國土資源工作會議上表示，不動產統一登記是國土資源管的一項新職能，將協調有關部門逐個落實統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺這四項主要內容。3 月 26 日，不動產登記工作第一次部際聯席會議在京召開。會議明確不動產統一登記制度完成時間表，用 3 年時間全面建立不動產統一登記制度，用 4 年時間運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺。

(2)新型城鎮化規劃著力健全城鎮住房制度，促區域協調發展

國家新型城鎮化規劃出臺，促房地產業新變局。3 月 16 日，《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》3出臺。《規劃》充分把握“以人為本”的重點原則，形成“人落戶——城鎮布局——可持續發展——城鄉統籌”的發展脈絡。城鎮住房制度建設面臨新格局。《規劃》指出，將建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。自此，我國住房制度建設工作的未來脈絡逐漸清晰，政府托底保障中低層次需求，發揮市場重要作用滿足多元化發展。

優化城鎮化布局，差別化供地，促進區域協調發展。《規劃》對東西部城市群發展提出了明確的目標和要求，強調增強城市群內中小城市和小城鎮的人口經濟集聚能力，引導人口和產業由特大城市主城區向周邊和其他城鎮疏散轉移，把有條件的縣城和重點鎮發展成為中

小城市。未來新型城鎮化的政策著力點將在城市群內的中小城市和具有產業優勢其他中小城市，著重發展中西部小城鎮。

(3)棚戶區改造成為保障安居工程新重點，托底民生再推以房養老

保障安居工程持續推進。李克強總理提出，要“加大保障性安居工程建設力度，今年新開工 700萬套以上，其中各類棚戶區 470 萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房并軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持。”今年新開工目標較去年（630 萬套）有所增長，保障安居工程保持較快的建設速度。

政策性金融機構或將籌建升級。住建部擬在修改《住房公積金管理條例》的基礎上，采取適當方式將住房公積金管理中心升級為住房保障銀行，開發關于住房保障的理財產品和金融產品，積極有效地拓寬住房保障金的融資渠道。此前十八屆三中全會和中央城鎮化會議均提出要研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。此外，有消息稱國開行正組建住宅金融事業部，創新融資方式，按照國家棚戶區改造及相關工程建設規劃和資金需求發行“住宅金融專項債券”，用以專項開展棚改等保障性安居工程業務。

棚戶區的改造速度和規模將明顯提高。今年政府工作報告明確提出 2014 年棚戶區改造任務為470 萬套，在上年實際開工的 323 萬套基礎上大幅提升。住建部副部長齊驥在解讀新型城鎮化新聞發布會上表示，“到 2012 年底為止，各地已改造棚戶區 1260 萬套，2017 年底計劃完成 1500 萬套，到 2020 年再完成 1000 萬套。

中央文件促公共租賃住房和廉租住房并軌順利。根據住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委聯合印發的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》的規定，從 2014 年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行。同時財政部印發了《關于做好公共租賃住房和廉租住房并軌運行有關財政工作的通知》，要求各地財政部門積極做好公共租賃住房和廉租住房并軌運行有關財政工作。

(4)地方調控強調分類指導分城施策，市場分化促政策差別化

兩會提出因城因地分類調控，支持合理自住需求。兩會政府工作報告提出，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。李克強總理答中外記者問時，也強調對于合理的自住需求，也要有相應的政策支持，包括增加普通商品房供應。對房地產市場則是要因城因地分類進行調控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制。

熱點二線城市調控再收緊。3 月 11 日南京市發布《關于進一步加強我市房地產市場管理工作的通知》以及《關于加強我市住房保障和供應體系建設的意見》4，對房地產市場調控提出七條意見，加強對土地供應結構的調整和對房價的監控。此前蘇州市政府頒布《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見的通知》，在商業房地產領域“建立風險防范資產保障機制”，全面禁止“售后包租”現象，進一步加強對商業地產監管。

第五篇：房地產二次調控政策

國家有關部委近日分別出臺措施遏制部

分城市房價過快上漲

(2010年9月29日)

一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

二是完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督察考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

附：經國務院批準，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部29日聯合發布通知調整房地產相關稅收政策。自2010年10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調為1%，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。