第一篇：對十年房地產調控政策的思考

要完善房地產調控政策，首先要解決我們國家的土地供應制度問題，我們的土地供應制度存在很大的缺陷。其次是要確定我們國家的住房制度，國家應明確到底要對什么樣的人保證其住房，要通過什么樣的優惠政策給予什么樣的補助。我認為，我們國家在住房制度上還沒有一個非常清晰的政策界定。大家可以看到，現在出臺房地產調控政策的時候，文件當中有各式各樣的名詞，如經濟適用房、廉租房、普通商品房、高檔商品房、改善性住房等等。我認為最好將住宅分為三類：第一類是針對最困難群體的廉租房，第二類是針對大多數中低收入人群的經濟適用房，第三類是商品房。政府要做的是廉租房和經濟適用房的保障工作，至于商品房的數量和價格可以完全由市場決定。

除了完善上述兩項基本制度外，還應完善財政政策與信貸政策在房地產調控中的作用。

國家出臺了一系列政策鼓勵房地產信貸的發展，并且在稅收方面也鼓勵房屋交易。1999年7月，財政部、國家稅務總局發布的《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》中規定，對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房“銷售時繳納的營業稅、契稅在2000年底前予以免稅優惠”，2001年4月，財政部、國家稅務總局出臺了《關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》，免征營業稅、契稅的政策延期執行兩年，即延長至 2002年12月31日。這一文件同時也規定對銷售1998年6月30 日以前建成的別墅、度假村等應自2001年1月1日起恢復征收營業稅、契稅。可是地方政府并沒有很好地執行這個規定，而是對高消費性的別墅等全部減免了營業稅和契稅。

2002年至2006年，中央政府有關部門針對房地產投資增幅較大、土地供應過量、市場結構不盡合理、價格增長過快、市場秩序混亂等問題出臺了一系列調控政策。盡管出臺了很多文件，但是落實的情況并不是很好，房價也一直在上漲。我個人認為這期間中央政府與地方政府沒有達成共識。中央政府一再希望能滿足小面積的普通住房的需求，但是地方政府都希望房地產業發展得更快一些。

2006年以來，中央政府在調控中明確了政府在住房保障方面的責任，明確了針對自住房的政策和對住房合理消費的引導。1998年的住房制度改革從福利分房跳到另一個極端，即讓所有人都要從市場上買房子，而忽視了廉租房和真正的經濟適用房的建設。國家推出的經濟適用房政策，并沒有得到很好的落實。經濟適用房一直沒有按照《經濟適用住房管理辦法》的規定嚴格控制建筑面積和對購買人條件的把關，把經濟適用房變相地變成了普通商品住房。因此，2006年后的政策取向，就是在調控中明確了政府在住房保障方面的責任，并把責任落實到地方政府的領導身上，同時，對住房合理消費進行引導，倡導小戶型的住房。中國是人口大國，土地是稀缺的，人人都住大房子是不現實的。

理性地對待房地產調控的效果

讓房價回歸理性是啟動正常消費的基礎。中國在城市化和現代化的進程中有強大的剛性住房需求，但近年來房價不斷上升，超出了一般居民的支付能力。讓房價回歸到老百姓可承受的范圍內，是啟動正常消費的基礎。

有人擔心房價回調中會出現許多問題，產生交易糾紛，甚至影響金融安全。

首先是退房、斷供問題。我個人認為不會出現大面積的退房和斷供現象。因為我們現在是商品社會，要信守合同，只要銷售的時候沒有誤導和欺詐，買房人應該對自己的行為負責任。另外，如果消費者斷供的話，今后可能會面臨不能和金融機構打交道的窘境。因為這個消費者已經在自己的信用記錄上留下了一個不良記錄，這個污點會使金融機構都不敢給他貸款，因而他以后想貸款買房、買車，辦信用卡，都會遇到問題。退房和斷供都會使消費者付出巨大的信用代價。

其次是造成銀行不良貸款增多的問題。我認為房價回調不會對房地產信貸產生重大沖擊。2007年個人住房貸款占各項貸款的比重有了一個陡升，2007年之后則下降了(圖1)。2008年 9月，房地產開發貸款和個人購房貸款占各項貸款的比重分別為 6.64%和11%。2007年，開發貸款的增量和個人購房貸款的增量占住房貸款余額的比例分別是18.3%和23.3%。即使2007年發放的個人按揭貸款全部成為壞賬，也只有約全部貸款的2.5% 受到損失，即不良貸款率僅上升約2.5個百分點，因此不會對銀行造成過大沖擊。

房地產價格回調真正會引發的問題是沖擊地方政府的財政預算收入，造成地方財政風險。而且銀行發放了很多基礎設施貸款，都是以政府提供隱性擔保為基礎發放的，而政府隱性擔保的還款來源正是土地出讓收入。所以我們看到，在調控過程中，地方政府比中央政府要著急。

財政政策是調整住房市場供需結構的關鍵

第一，要調整中央政府和地方政府事權和財權的劃分，改變地方政府“土地財政”的現狀，從機制上保證土地利用規劃和城市建設規劃的嚴肅性。現在地方政府承擔的事情超出了其可支配的財力，“土地財政”不得不成為是其重要的資金來源。因此，推動財政體制改革，是解決房地產問題非常重要的一環。

第二，降低交易環節費用，盡快明確開征物業稅的時間，加大房地產持有費用，引導合理消費。其實政府應該做的事情，就是提供一個公平、穩定的市場環境，讓利益主體根據自身的情況來選擇市場行為。如果開征物業稅的話，就會讓一些人考量到，我買這個房子，是否用得起。只要物業稅政策出臺了，老百姓就會自己根據自身情況選擇是住60平方米的房子，還是住120平方米的房子。

第三，要加大廉租房的建設投入，把住房面積嚴控在50平方米以下。廉租房應該是按“補人頭不補磚頭”的方法供應，即按市場價格收取租金，對付不起市場租金的困難群體實行貨幣補貼。這樣，受補貼的人的收入一旦提高了，補貼自然就停止了，因此，就有利于防止道德風險，提高廉租房的使用效率。

第四，提高公職人員住房貨幣補貼的標準，同時將其納入統一的經濟適用房的建設和房屋出售、出租制度之內，防止產生新的社會不公。

第五，改革土地供應制度，對廉租房和經濟適用房的用地實行限房價、限戶型和面積的拍賣制度，增加保障性用房土地供給的透明度和公正性。

第六，要用按揭貸款利息稅收抵扣制度或利息補貼制度鼓勵居民一定面積(比如90平方

米以下)的住房自住需求。對于按揭買房的人，如果有的人不夠納稅條件，不夠抵扣，就給予其按揭貸款的利息補貼。

第一，控制房地產信貸的杠桿率是金融安全的關鍵。對房地產開發商、建筑安裝企業要嚴格執行資本金比例不低于35%的規定；土地儲備貸款的抵押貸款成數要低于土地估值的70% ；居民自住房20%的首付比例應該是最低要求，借款人月供要低于其收入的50%，月債務比例應該低于其收入的55%。對投資性購房應視同企業實行不低于30%的自有資本金的比例，商業銀行應有這種風險意識。對多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產泡沫的關鍵。對于第一套住房、改善性住房的貸款管理讓中央銀行和監管部門出細則是不現實的，商業銀行應按照“了解你的客戶”的原則作出判斷，對于第二套以上住房的首付比例，商業銀行應從控制風險的原則出發制訂標準。

第二，讓利率回歸市場利率，有利于控制金融風險。2008年 10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。這并不是要求商業銀行都用0.7倍的利率去放款。商業銀行應該“了解你的客戶”，應該知道你的客戶有多大的風險，應該根據客戶的風險確定利率。決定貸款利率和首付比例的因素，也應該是商業銀行出于風險的考量來決定的，比如，看是否是首次購買，是投資還是自住，房屋的套型和面積，借款人信用，借款人償付能力等。商業銀行應該根據風險控制的原則自己制定細則，不要拿著首付比例和利率去搞惡性競爭。現在各家商業銀行為什么不肯出臺房貸的細則呢？一個重要原因是怕其細則標準嚴了會把客戶擠走了，松了又不符合中央的政策規定。

第三，要給房地產企業開辟多種融資渠道，這是發展租賃與出售并舉的住房市場的基礎。房地產商的債券融資、股權融資和房地產信托產品等渠道都應該打開。我們應把房地產商當作一個生產商品的普通企業，只不過房地產企業生產的是住房。在宏觀調控中中央要調的是貨幣供應的總量，至于總量之下的結構怎么調整，那是市場的行為。如果政府想引導市場，可以用財政政策引導，而不應該在信貸政策上對企業有某種歧視。

總之，運用好財政信貸政策，可以替代僵化的行政控制手段。

房地產開發商要自愛自重，做有社會責任感的企業

房地產商應該用自己的行動重塑形象，要遠離腐敗，用智慧致富。要對得起老百姓一生的儲蓄，用“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的精神為公民服務，設計充分利用空間的宜居戶型，用房屋的品質換得市場的尊重。現在是房地產市場低迷的時候，但也是優質房地產商重整行業、進行并購的好時候，也是尋找一個新的增長點的最好時機。

最后，我們應該對中國的發展有信心。盡管世界經濟出了那么多的問題，但是中國是一個有13億人口的大市場，和其他國家是不一樣的，這是我們的優勢。我們國家還是一個發展中國家，我們有巨大的發展空間。只要我們的政策是正確的，我們就能夠擴大內需，中國經濟就能夠平穩發展。我們對此應該充滿信心，當然也要作艱苦的準備，迎接挑戰。

第二篇：關于房地產調控政策的思考

關于房地產調控政策的思考(1)

［摘 要］近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調控中，房地產市場的活躍度雖有下降，但價格卻沒有明顯的回落，各大城市房價依然一路高走，宏觀調控要何時奏效？對宏觀調控的政策和措施本身進行反思尤為重要。

［關鍵詞］ 宏觀調控；房地產調控政策；政策的可行性論證

一、問題的提出

2006年初以來，中國的樓市再掀調控之風，但從全國來看，房地產市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。7月份，國家統計局公布了兩組數據：今年上半年，全國完成房地產開發投資7 694.59億元，同比增長24.2%；70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6個百分點，漲幅回落3.3個百分點。雖然上半年的房地產開發投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮固定資產投資增幅，但房地產開發投資依然繼續保持著增長的態勢；雖然商品房價格的漲幅總體趨緩，但部分城市房價依然在漲，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環比上漲0.7%，同比和環比漲幅均與上月持平。部分城市房價上漲仍然較快，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發改委列為房價漲幅較大的七個城市之一。從國務院九部委聯合發布“國十五條”至今，已經有將近兩個月的時間了，宏觀調控也進行了將近兩年，各地房地產市場的價格走勢已經成為判斷這一輪宏觀調控成效的關鍵因素。但從目前地方和國家發布的統計數據來看，各大城市新建商品房和二手房價格依然一路走高。在宏觀調控進行了兩年后，房價仍不斷上漲？我們不得不對調控的政策和措施本身進行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對房地產經濟政策實施的可行性分析及評價問題，結合現行

政策進行一些初步的探討。

任何一個單位或個人，面對一個項目，無論大小，均離不開大量的市場調研和實證分析論證、實施中的實時監控和事后的評價。如果將房地產經濟政策作為一個項目來考慮，作為政策的制定者，面對比單個項目更重要更宏觀更復雜的市場，則更需要進行系統和準確的實證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評估。這中間需要精確的統計數據的支撐，定量化的分析手段和測算工具，相關專家及智囊團的科學分析論證。只有這樣才可能使宏觀調控政策更為科學合理，以適

時適度地發揮調控經濟的作用。

二、房地產市場的調控目標與效應

（一）供求均衡：房地產調控的目標

政府調控的目標到底是什么？是降低房價還是控制房價的上漲速度；是抑制需求還是擴大供給、改善供給結構；還是在不均衡的市場均衡中發現深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。

無論在發達國家或地區還是發展中國家或地區，對住房市場進行調控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的晴雨表。在正常情況下，房地產價格取決于供求，如果供求不均衡，則市場價格機制會自行調節供求。由于一般商品有較強的流動性和較短的生產周期，能夠根據價格信號迅速做出反應，自動調節供需狀況。而住房市場由于承載其土地位置的固定性和住房生產周期較長等特質，對價格信號的反映相對比較遲緩，自我調節能力本身也就比較薄弱。房價的不斷上漲，應是市場供求不均衡的必然表現。從近幾年影響中國房地產市場價格的內部因素即供求方面進行分析，不難看出，房地產商提供的產品結構趨于高檔化造成了近兩年房地產價格統計指數的不斷上漲，從地價、建材到各項開發成本的不斷走高也造成了房價的不斷提高；需求市場上的投機風氣盛行，外資的涌入，經濟的迅速發展致使資金市場的流動性增強，投資渠道不暢均是導致供求失衡的直接內部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的失衡，比如城市建設用地供給的有限性是房價上漲的重要前提，政府對土地市場的壟斷和對土地收益的追逐及依賴，信息的不對稱，相關利益集團的博弈等等原因。市場機制并非萬能機制，市場機制在某些時候可能會失靈，這就給政府的宏觀調控提供了理論上的支持。當政府對住房市場進行政策調控時，如果調控目標不明確或不一致，則調控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調控決定了現有房價變動的供求關系。宏觀調控是政府對經濟總量即總供給與總需求的調整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進而從深層次上通過總量控

制穩定整個社會經濟周期中的房價上下波動。

（二）調控目標：需求差異與調控政策

這里筆者僅結合房地產市場的需求與宏觀調控政策間的關系進行有關分析。不同類型和層次的房地產需求，對調控政策的反應程度是不同的，調控效應及結果也因需求而異。所以應針對房

地產市場的需求差異，制定相應的調控政策，把握好調控力度。

如果按照需求動機進行市場分割，則市場需求與調控政策的關系可進行如下分析。

1.源于自身住房的消費需求。以廣州為例，從1997~2002年，居民私房擁有率平均每年大約以5%速度穩步提高，購房者中自主性買家占比例很高，這種剛性需求很難被打壓。有關調控政策在短期內會延緩這一部分需求，形成短期的觀望和對未來的價格預期，但從長期來分析，則影響

不大。

2.源于個人及企業的長期投資需求。土地資源的稀缺導致房地產價值在不斷平穩增值，投資房地產確實是不錯的長期投資選擇。此外投資房地產還可以以小搏大，個人和企業可以充分利用財務杠桿及區域利率差異，在較為寬松的貸款環境和條件下進行操作。這部分投資與一個國家的、區域及地區的發展、地區區域條件、對未來價格的預期、銀行房產貸款政策的寬松與否等因

素密切相關，因為相當一部分資金源于借貸，因而特別對于金融政策的變化比較敏感。

3.個人及企業的短期投機需求。當市場價格有強勁的上升趨勢、心理預期未來市場價格將繼續上升的時候，在市場的示范效應下，個人及企業都有強烈的投機沖動，這部分需求屬于短期炒作。房地產的投資與投機兩種需求有可能在一定的市場環境下互相轉換，短期內在一定的市場環境下很難作出明確的區分。在中國，由于投資渠道的狹窄，住宅的投資（含投機）需求在中國房價走向中占的比重已經越來越大。一份統計調查數據顯示，2004年北京的商品住宅投資性購房

比例為17%，在全部投資性購房中近三成短期轉手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。2005年初，一份詳細的某樓盤訪談式調查結果顯示，17%用于包括出租在內的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價差的投資)。2006年初，深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數占新房銷售總套數16.07%。這類住宅的市場需求對房屋價格，銀行金融及稅收政策的投資收益非常敏感。在現有的住房供應體系中，其行為對房屋的市場

價格和租金價格會產生較大的影響。

此外，房地產需求尚有長期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國內國外需求，國內各個不同地區需求之差異等等。特別是地區需求差異，由于各區域經濟發展定位及國家在國際社會中的影響，房價存在相當大的差別。宏觀調控政策要充分發揮作用，必須對房地產市場進行分割，掌握各分割市場的需求特點并長期跟蹤調研，進行統計數據分析，掌握其對政策的反應程度，準

確測算政策的效應值，并在此基礎上，制定相應的調控政策。

三、關于調控政策的特點與效應

政府的宏觀調控是對市場失靈問題的補充和輔助，宏觀經濟政策有各自的優勢和特點，把握它們，就可以使其充分發揮作用。

（一）關于宏觀調控效果的滯延性與兩面性

由于政策作用時滯的存在，一般情況下，宏觀調控效果的全面反映，必然要在調控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導致調控措施在經濟形勢已發生變化甚至轉折、在不需要的情況下才發生最猛烈的作用。同時，經濟政策是一把雙刃劍，應用起來應該慎而又慎。正因為如此，調控政策的出臺需要特別強調“適時適度”，出臺調控措施要多，調整差別幅度要小，調整間隔時間

要短。

貨幣金融政策相對靈活，可以針對經濟形勢的變化適時調控，所以也是各國常用的經濟調控政策。但金融政策何時產生效果不確定，多數歷時1年~2年時間才能顯現效果，效果能有多大也很難確定。在美國，有學者認為自20世紀80年代以來，由金融自由化引發的政策或環境變動對貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場上占統治地位，利率與房地產之間的聯系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對貸款定價、交易費用和對房地產價格等的一系列復雜影響，傳導過程變得較長。中國也有學者著文指出，加入WTO之后中國金融業的新開放及其所推動的國內金融深化,已經使貨幣政策調控作用的接受主體發生了很大的變化,這種變化改變了以往單純的金融調控格局和順暢的調控作用機制,從而使現行金融宏觀調控方式的調控能力減弱。據有關計算，在中國儲蓄利率水平需要上調2%，貸款利率水平需要上調3%，利率水平才會回到中性水平，只有到這一步，央行每加一次息才會在經濟活動中得到反映，所以中國的貨幣金融政策的實施效果歷時較長，也更難確定和把握。一般情況下，各國政府在面臨房價上漲時都比較謹慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進的及比較精準的漸進方法。

（二）關于宏觀調控政策的相互協調與配合針對市場失靈的宏觀調控政策有很多種，包括我們常提及的財政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產業政策，以及各政策內部的細化政策等等，各政策出自不同的政府部門，其著眼點、側重點和考慮問題的角度必然有差異，政府各決策主體出臺的政策必須互相配合，IS-LM理論就詳細闡述了各經濟政策互相配合的必要性。目前調控房地產行業的經濟政策眾多，政策之間的協調

和配合必然決定和影響執行結果。

關于房地產調控政策的思考(2)

如房地產調控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現大動作的前提條件下，如果連續加息，則不僅使國際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國際資金進入中國，導致流動性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房價猛漲的局面，進而引發通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個平衡點。再如關于規范房地產市場外資準入和管理的有關政策出臺后，未來必然會有相關更細的政策出臺，可能會從交易環節、外資退出限制、稅費等方面逐步完善對外資購房的管理。最終出臺的執行細則還需要更深層的銀行、外匯、稅務等領域的專業知識，政策制定者必須全面協調，使各政策間相互配合，才能保證政策的作用的充分發揮。

四、關于分析的手段和方法

目前的政策較多的是以有關部門為主的定性分析，缺乏較詳細的深入的數據的分析測算作支撐及定量的政策可行性研究分析和全面論證，對執行的結果如何也缺乏實證分析。

（一）目前的調控政策具有點狀與短期性的特點，缺乏系統性的分析

1.我們來分析一下近期出臺的涉及商品房二手交易的稅費政策問題。應該說，健全和完善的房地產稅收制度可以在經濟波動初期充分發揮財政政策的自動穩定機制，在經濟出現大幅波動時在行業上有區別地出臺相應的政策，是可以對經濟的影響進行平衡的。國外經驗表明：一個結構完備、運行良好的房地產市場離不開一個能同市場經濟相吻合，并將國家的宏觀經濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產稅收制度。其有效運行，不僅可以增加財政收入，而且可以調整土地等資源的配置，通過對房地產市場的干預，調節城市經濟運行及收入分配。當房價快速上漲是由于投機熾熱造成時，完善住房轉讓環節的稅收政策，其效果是明顯的。但實際上，2005年國家出臺的一系列房產新政，已在一定程度上抑制了投機，當政府再次面對房價的非理性上漲時，對以往政策的實施結果就需要進行驗證和數據分析，對執行政策后的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環節的稅收對抑制住房需求未必很有用，容易轉化為交易的成本，進一步推升房價。由于只考慮到對賣方市場的限制，希望通過調整二手房交易營業稅來限制購房者的投機行為，卻忽略了買房市場的購買力，制約了二手房的合理流動，從而可能加劇市場房價的上漲。

2.調控涉及到的有關土地政策所引起的一系列連鎖反應是我們必須全面考慮的。從土地供應方面來看，土地供應結構和土地儲備結構都會發生變化，這不是一個簡單的住房供應結構的改變，而是市場運行規則的重大改變。因為要供應更多的中低價位房和經濟適用房必然要求提供更

多的低價土地。這樣，要么降低城區土地的價格，但城市土地價格是城市綜合價值的體現，降低地價不是明智的決策，也不是對社會資源的有效利用和合理配置；要么增加郊區土地供應量，如果沒有足夠的郊區土地儲備，就必須大量征用集體土地，但這與政府實行最嚴格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產要素，在中國相對稀缺，在城市地區尤甚，其使用效率和價值通過市場機制能夠體現的更充分。大量供應中低價位的經濟適用房是一種行政干預配置資源的行為，也會降低資源配置效率。此類商品房供應過多等于放低了購房門檻，如果不考慮購買力的動態性，而以當前的購買力為基準放低消費市場的進入門檻，會進一步放大社會購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時,如果大量供應郊區土地，勢必加快城市郊區化進程，全國許多城市的城市規劃和城市發展的重點都必須調整。

（二）一些調控政策的出臺，缺乏科學系統的測算，對政策的結果效用基本上沒有量化的分析或目標指向

負責市場調控的主體—政府及其有關部門，面對市場失靈的復雜市場，應該把調控政策作為一個大的項目，針對經濟政策的特點，從統計調查搜集數據、建立模型進行分析，到市場分割、確定政策的執行目標、執行環境、執行主體、執行機制及政策傳導機制、可操作性，執行效應，反饋評價及至調控可能涉及到的各個層面的反應及其測算等等方面，進行詳細的定性和量化實證分析，通過實驗室實驗、小范圍區域的操作對政策的出臺、運用及實施中可能出現的問題進行全面的分析和可行性論證。這其中，數據的分析是進行政策是否可行論證的重要依據。但目前房地產領域各種房地產數據的來源和統計口徑不統一、信息不完整及對外不完全公開給研究帶來了一定的混亂。進行房地產相關數據統計及其分析，需要花大時間，投入巨額資金，還需各個政府部門全力配合，才可能有令人信服的數據分析和正確的政策出臺。因此，要提高政府決策的科學性、合理性和行政行為的正當性，證據的收集、整理、分析和公布是非常關鍵的。

比如關于規范房地產市場外資準入和管理的有關政策。政策的出臺是否有事實依據并經過了充分的推理和論證。對政策的效力非常重要。政府的決策應該首先是慎重的，要在充分之調查研究基礎上，政府再行公布決策并實施。而從目前各個部門公布的數據和信息來看，恐拍還很難清晰判斷出外國投資者到底對房價高漲要承擔多大的責任，同時即便是僅僅針對房地產這一領域，如果處理手段不當，也會給國際社會形成不遵守WTO市場開放承諾的負面印象。對于貨幣政策的研究我們也僅僅停留在分析政策對房地產市場的宏觀層面影響，比較籠統，沒有相關的數量實證研究，也沒有對中央銀行貨幣政策在各市場主體、各地區、各利益集團、各傳導機制的有效性變化的相關量化及實證性研究。如對于增加購房首付后，會對哪些分類市場需求有影響，會使購買力下降多少個百分點、樓價下降幾個百分點的政策效用與預期；假定實施此項政策，到底提高首付到多少最合理則沒有相關的模型和系統的分析；此政策的作用效應到底在哪些方面，對相關各方的影響如何，有多大，有什么負面影響，又如何化解，亦缺乏詳細的分析和論證。

五、相關方的利益博弈與協調

從博弈論的角度看，在房地產市場上，中央政府、制定政策的各個部門、地方政府、房地產開發商、商業銀行、住房消費者有不同的利益需求，也渴望達到某種程度的多方共贏，但如果僅以消費者希望的房價作為簡單評估標準的話，共贏的可能性就不大。平衡各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結果，是未來的房價還會繼續上升。從歷次調控的結果看，房價往往沒有明顯下降，房屋成交量卻明顯萎縮。顯然，立足于消費者一方，單純的壓制房

價，并不符合各方參與者的根本利益。

調控政策執行力大打折扣，問題出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而與中央政府利益不協調一致，政府各部門基于自身的利益目標不同而動作不協調，銀行基于利潤而樂于提供低風險的抵押貸款，房產商融資渠道的多元化，購房者的動機各異。在市場經濟中，各方面的博弈是自然、正當和合法的。但如果在政策制定時，充分考慮到各方的利益和可能的博弈結果，也就是一個政策的出臺要建立在利益主體充分博弈的基礎上，就能最大程度地減少政策實施的阻力，因為政策本身已經包含了相關利益主體的利益訴求。所以在制定政策時，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制訂中，各相關利益主體在政策出臺前進行充分的博弈，制定事關多方利益主體的公共政策時，應以“抵制者假設”為邏輯起點：即假設各方都會抵制政策，要通過利益博弈才能使他們認同并服從政策，而不能以“服從者假設”為起點，即假設各方都會服從上級安排。只有使各項政策有機地協調與配合，避免沖突與矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共識后再出臺政策，政策執行起來才會沒有阻力。

綜上所述，從中國房地產經濟發展至今，針對房地產行業的宏觀調控政策就從未停止過，房地產宏觀調控作為國家宏觀調控政策的重要組成部分，要使其更為有效地發揮作用，在政策的制定過程中，就必須進行政策的可行性分析和效果的綜合評價和論證，從而使其更為科學合理。

［參考文獻］

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第三篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第四篇：房地產調控政策評析

房地產調控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調控政策——新國八條）

上海大學房地產學院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產產業就成為我國的支柱產業，而我國的房地產市場也隨之發生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場泡沫膨脹過快的現象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，在今年的1月26日晚，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內容上看，其是對之前房地產市場調控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等方面都做了進一步的加強和完善。

關鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監督

1.關于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對詞的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調控政策的進一步強調。對于此，銀行的業內人士表示，自去年樓市調控以來，二套房的信貸業務一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預期會發生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產稅的試點實施，房價應該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現持幣待購的現象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻，已經損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關人員也表示，嚴格執行國務院大精神。

就山東而言，與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產市場轉移到其它市場，促使整個經濟市場的和諧運行。

3.關于稅制改革

調整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統,為依法征稅提供基礎。

關鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調節經濟市場的一個很重要的因素。可以看出，此次調控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業稅與原營業稅政策是區別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內，其房主準備轉手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調整只是調整了5年內轉手交易的營業稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產擁有者，并不畏懼全額營業稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區間，對于房價差異較大的交易行為，當地政府應明令禁止，杜絕不正當交易行為的發生。

4.關于保障性住房

1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑，2011年國家將重點建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉建設工作會議上，為增加保障性住房的數量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結合,會發揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區而言，隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續交付使用和后續的不斷開工建設、市區經濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給房地產商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統意義上的房地產供求結構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發商不得不在開發項目的軟環境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質，也會帶動整個房地產市場品質的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區的住房不穩定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發生根本性改善后，仍長期占據著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規，形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設的質量，○必須加強監管和審計監察。通過法制建設完善程序管理和過程監管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現象的發生，避免“民心工程”出現“傷心事件”。

3因地制宜。○各地應結合本地住房需求結構，建立有效的住房保障體系建設的中長期規劃，完善住房保障的形式和供應結構，避免供應結構不合理造成新的“浪費”現象。

5.關于政府公示

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數據還沒有公布，2009東營市城鎮居民人均可支配收入21313元（東營市統計局），較上年增長9.4%，假設城鄉居民收入穩定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預計數據，不計利息），由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據調查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調查）；東營市東城地區房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產網一月份數據）。而以2010年網上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當地的經濟發展水平。另外，據東營房產網不完全統計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區域劃分：東城12個、西城14個、縣區6個；按物業類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業8個（有的項目有多種物業類型，以涉及到為劃分標準）。這些數字就意味著，隨著開發項目數量的增加，房源的增多，房地產市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產市場已經開始實現由賣方市場向買方市場進行轉變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關于民主監督

1落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。○未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

2堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。總的來講，房地產市場上的第三輪調控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發明顯，各地房地產市場必會向一個更加穩妥的方向發展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調控并未使房價出現松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設的長效機制。

第五篇：關于房地產調控政策

關于房地產調控政策 李克強總理在政府工作報告中重申中國將遏制房地產投機。提出針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

業內解讀：

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：“抑制投機投資性需求”這一措辭如今繼續重申，表明官方的態度是，即便要是發揮市場機制的作用，暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面煺出。

共有產權房供應方面較有新意，意味著將上海經驗向全國推廣。實質仍是經適房，只不過產權清晰后，在煺出時可避免許多糾纏。

中塬地產首席分析師張大偉：繼續抑制房地產投資，表明樓市發展進入第二階段，調控存在繼續加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會再出現。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓：分類調控，告別一刀切。針對不同城市分類調控，也即房價漲幅大的一線和少數二線城市，調控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小叁四線和部分二線城市，維持現狀。對于嚴重供大于求，房價止漲或下跌的，可以適度放松政策。