第一篇：(演講)房地產企業應加強資本運作能力 贏得發展優勢

房地產企業應加強資本運作能力 贏得發展優勢

四川駿東房地產開發公司

陳歷剛

肖小剛

尊敬的張縣長、張局長、各位評委及同仁朋友們下午好。今天我代表四川駿東房產演講的題目是“房地產企業應加強資本運作能力 贏得發展優勢”，下面我就談談我個人一些不成熟的觀點與理解，敬請在座各位指教批評。

我國房地產業經過二十余年的發展，如今在國家一系列新政的調控下，未來還將面臨著較多的變革。在此關鍵時期，平昌縣規劃和建設局召開這樣的演講會，我想目的就是給開發、建設企業一個相互交流學習的機會，讓我們企業重新審視自我，找準強化自我的方向和時機，謀求可持續發展。

如何謀求可持續性發展。首先我們要明白房地產行業的特點。房地產投資不同于其他投資，具有其固有的特性：

一是資金巨額性。房地產業是一個資金密集型行業，從購置土地到建造，少則數十萬元，多則數千萬元，甚至數億元，往往使很多投資者望而卻步。

二是投資回收期長。房地產投資要經過投資前期、投資實施期、項目營銷三個階段，一般少則一兩年，多則數年至十幾年。房地產投資回收期一般需要幾年甚至更長時間。投資者要承受長時間資金壓力和市場風險。

三是流動性差。房地產是一種非流動資產，不同于其他投資工具可以靈活應變，單靠出售已投資房地產項目抽回資金需要較長時間。如果急于變現，降低價格出售，有可能使投資者遭受巨大經濟損失。

四是金融作用強。巨額的投資，使房地產投資者在很大程度上依賴于金融部門的支持。房地產商品的消費，也有賴于金融部門的抵押貸款。因此，金融機構的參與，幾乎成了房地產經濟可持續發展的關鍵。

五是抵御通貨膨脹能力強。房地產具有價值增值特點，使其能抵御通貨膨脹對資本價值的影響。

六是受政策影響性大。政府為調控房地產市場出臺了很多政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財政稅收政策等，必然影響房地產投資。

七是影響房地產投資風險的多樣性。由于房地產具有不可移動性、商品之間的相關性以及房地產投資巨大、回收期長，使得來自各方面的因素變化都可能影響房地產投資。

縱觀以上房地產投資的七個固有特性，或直接或間接的都與資金的巨量需求屬性發生著聯系。資金是房地產開發行業最重要的關鍵資源，它的重要性是所有業內人士所共知的，雖然它也是有價值的，卻不是稀缺的、不可替代的和不可模仿的，所以不能認為它是企業的核心競爭力。然而，資金的運作能力卻可以形成企業的核心競爭力。也許在房地產市場還處于賣方市場的時候，這一能力所帶來的競爭優勢還沒有被充分體現出來，但隨著市場和各方面環境的變化，它已經成為房地產行業價值鏈上最增值的一環。

大家都知道，以前的房地產企業，由于國家的鼓勵性政策，企業很容易就能在銀行貸到大量的資金。而為了獲取土地，企業只要跟政府搞好關系就能以低成本拿到土地。寬松的政策下，一方面帶來了房地產業的迅猛發展，另一方面也導致了房地產企業的良莠不齊。很多企業就是靠著關系拿地，銀行貸款來搞房地產開發，獲得了豐厚的收益。但是，近年來由于房地產市場宏觀調控政策頻出，國際地產環境也在對中國房地產市場加大影響，我國房地產企業的生存環境正在發生深刻的變化，關系地產年代已經一去不復返了。開放的市場競爭需要企業苦練內功，以核心競爭能力制勝。在當前環境下，根據核心競爭力管理理論，在競爭環境發生變化時，企業需要重新審視資源和能力，以創造、把握機會和抵御威脅。所以，我們有必要重新評價目前的競爭環境，以利于企業找到提升自我的機會和途徑，更好的參與競爭。

目前的競爭環境是個什么狀況，我們可以概括為5個方面，第一方面：供方討價還價能力。由于國家政策的宏觀調控，資金上限定企業必須具有35%以上的自有資金才能給予銀行貸款。我國房地產開發企業自有資金一般在5%～15%，所以在自有資金不足的情況下，只靠銀行貸款搞投資開發已很困難。另外，土地的供應通過公開市場招拍掛，也需要企業具有大量資金購買土地。因此，政府的強硬政策讓幾乎所有的房地產開發企業目前都面臨著資金的巨大壓力。資金已成為各地產企業的瓶頸。誰擁有好的融資渠道，獲得巨大的資金支持，誰就能在行業中脫穎而出。

第二方面：買方討價還價能力。隨著我國房地產業的飛速發展，房地產市場已由賣方市場轉變為了買方市場。由于房地產的高價值性，消費者買房都非常慎重。

第三方面：替代品的威脅。房地產產品的異質性決定了替代品的多樣性，開發商只有開發出適合消費者需求的產品才有市場，只有贏得市場的企業才能贏得生存和發展。

第四方面：潛在競爭者的威脅。業界對資金的渴求和地產業融資渠道的狹窄，給地產金融提供了廣闊的創新空間。近年外資地產基金的最大變化在于商業模式和贏利模式的轉變，商業模式將廢棄原來的合作開發模式，而更熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場上獲利的贏利模式將成為外資地產基金熱門的贏利模式，在這樣的市場渴求下，必將催生一種新的房地產企業，他們專門從事房地產資本的運作，通過為開發企業提供資金服務獲取利潤。這對某些現有競爭者來說不僅是一個市場機會，也是即將面對的威脅。

第五方面：現有競爭者的競爭。每一次大的調整都會有30%左右的開發商出局，資金鏈斷裂是出局的主要原因，這一點全世界都一樣。每次中央和地方政府出臺的一系列調控政策，對房地產商的資金鏈造成很大壓力，各開發商正在嘗試多種融資渠道。國際地產大亨正以每年30億美元的遞增額涌入我國房地產市場，處在資金饑渴中的地產企業紛紛選擇了與國際資本熱情的擁抱，然而，缺乏資金運作能力的企業會不會又將面臨一場新的困境呢？以后的房地產開發企業，不僅是一個開發企業，首先應成為一個資本企業才能生存發展。房地產基金與房地產企業結合，將成就一批特大規模的地產商，誰掌控資本，誰就能瓜分更多的房地產開發利潤。國外房地產發展的成功經驗表明，隨著市場化競爭的深入，未來中國房地產金融化是必然趨勢，所以房地產開發商必須有強大的金融運作能力和雄厚的自有資金實力，才能支持房地產開發對資金的巨量需求。

通過以上五種力量的分析，我們獲得一個重要信息，中國的房地產正處在一個十字路口，誰先擁有超強的資本運作能力，誰就把握住了行業發展的方向，獲得競爭優勢，贏得發展。綜合房地產行業特點和競爭環境的分析，資本運作能力的提升不僅是行業的內在要求，也是當今房地產企業適應競爭環境，提升核心競爭力，以獲取競爭優勢，贏得持續發展的需要。

最后，祝演講大會圓滿成功！

祝在座領導、評委及各位同仁朋友身體健康，事業蒸蒸日上，家庭幸福！

謝謝！

第二篇：房地產企業資本運作與投融資策略

房地產企業資本運作與投融資策略

主講：宏皓

一、2013年房地產行業發展趨勢1、2013年經濟形勢分析

2、房地產行業數據分析

3、房地產行業面臨的市場環境

（1）政策調控

（2）房地產信息聯網

（3）官員財產公示

（4）房產稅的試點擴大

4、房地產行業可持續發展唯有轉型升級

二、房地產企業融資策略

1、房地產企業融資9種方法：5種常規+4種獨創

2、房地產企業成功融資案例

3、房地產企業如何轉型升級

（1）中央契機：城鎮化

A、城鎮化會帶來房地產行業的下個黃金十年，但不是過去的簡單復制

B、城鎮化與房地產行業如何相互促進共融

（2）產業基金

A、產業基金如何幫助房地產行業轉型升級

B、城鎮化要借力產業基金

4、房地產企業的投融資管理

（1）房地產企業如何在投融資管理上取得突破

（2）房地產企業投融資案例分析

三、房地產企業資本運作

1、什么是資本運作？

2、資本運作的最高境界

（1）如何成功地資本運作

（2）同樣的資本運作結果卻不一樣

（3）可持續發展的資本運作

3、資本運作成功案例分析

專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學、清華大學、北京大學、中央財經大學、浙江大學MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經濟形勢分析》、《私募股權與金融投資》、《產業園區金融創新》、《資本市場與風險投資》、《房地產行業投融資管理》、《企業資產管理》、《企業融資策略》、《企業戰略轉型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業務的發展與創新》、《村鎮銀行的金融創新與發展實務》、《十八大宏觀經濟政策解讀與銀行創新發展》等課程。并撰寫2012年中國農業銀行總行私人銀行《中國財富市場調研報告》。

常受邀在中央電視臺《經濟半小時》、中央人民廣播電臺《經濟之聲》、中國經濟網、央視網、人民網等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內在投資理財方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。

第三篇：中國房地產企業的優勢競爭戰略

中國房地產企業的優勢競爭戰略

中國房地產企業的優勢競爭戰略

中國房地產業作為新興的產業，自上世紀80年代中國房地產市場初步形成后逐步得到發展，90年代房地產業迅速進入成長期，特別是90年代中后期，隨著改革開放政策落實，人民生活水平的迅速提高，人們改善居住環境的強烈愿望和大規模城市改造,成就了房地產市場近乎“剛性”的需求，使房地產業得到迅猛發展。1991年至2002年產值從368.2億元增加到798.2億元，占第三產業的比重從5.1增加到5.8％，可以說房地產業的發展歷程反映出我國改革開放和社會主義市場經濟制度建立和完善的過程。

一、房地產業所面臨的新形勢

初期的房地產業像任何新興產業一樣，市場活動的基本特征是沒有游戲規則。由于制度不完善，房地產業的經營和發展一直伴隨著風險和機遇。很多房地產企業正是在這種競爭環境中脫穎而出得到迅速發展。制度不健全反映在房地產業的各方面，從土地的取得、房屋拆遷、工程建設到房屋的銷售和物業管理等各方面幾乎沒有一套完整有效的規則來進行規范。低價甚至無償取得土地的開發權、廉價拆遷補償、工程墊款施工、房屋超前預售等等都是房地產企業取得超常利潤的源泉。而通常反映產業競爭能力的產品品質高低、服務質量優劣、成本控制水平、創新能力等，對初期的中國房地產業來說似乎并沒有引起重視。由于房地產業的過快發展也帶來了土地資源過度開發和銀行金融風險加大等問題，國家對房地產業的政策由扶持轉變為抑止。房地產業獲得的優惠政策減少。國家從控制土地資源合理開發和降低金融風險兩個方面對房地產業進行宏觀調控。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施（通常稱之為“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。2006年4月28日起，中國人民銀行全面上調個人公積金貸款利率，5月29日九部門在聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中規定，90平方米以下住房須占項目總面積七成以上,購房不足5年轉讓須交營業稅,空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物,個人住房貸款首付比例不低于三成,居住用地供應量七成用于中低價位中小套型,土地閑置2年將被收回使用權,各地城市于年內建立廉租住房制度。所有這些必將對房地產市場的供求關系產生重大影響。

2003年我國的經營性用地開始采用招標、拍賣、掛牌出讓制度，使開發商已經很難再依靠政府獲得廉價的土地。近期銀行房地產信貸政策緊縮性調整，使開發商融資能力下降，房地產業面臨從未有過的壓力。而各種政策法規的日漸完善，也迫使房地產業逐步從完全的土地“博弈”向土地和產品品質、服務質量、成本控制、創新能力等雙重或多重“博弈”方向發展，這是一個良好的開端。如何應對日益成熟的市場環境，形成房地產企業的核心競爭力，是房地產業和房地產企業必須解決的問題。

二、新形勢下如何確立房地產企業的核心競爭力。

依據邁克爾·波特的現代競爭理論，產業是由一群生產相近替代品的公司組成。而產業內的競爭主要來自進入威脅、替代威脅、買方侃價能力、供方侃價能力、現有競爭對手等五種競爭力。這五種作用力共同決定產業競爭力的強度及產業利潤率水平。產業競爭的結果是不斷將資本收益率壓低到競爭平衡保底收益水平。一個企業的競爭戰略目標是使公司在產業內部處于最佳定位，抗擊五種競爭作用力，影響這五種競爭力。

就目前中國的城市房地產業而言，產業內的競爭可能不僅來自上述五種力，而且還有由地方政府利益趨動和國家政策導向變化引起的“不可抗力”。在這樣一種競爭環境中，如何確立房地產企業的核心競爭力？房地產業至少可以通過制定和實施以下優勢競爭戰略來建立自己的競爭優勢。

（一）總成本優勢競爭戰略

成本優勢是完全競爭條件下任何企業都希望得到的競爭優勢，降低公司運營成本和工程綜合造價是房地產業形成成本優勢的基本途徑。由于房地產業是高投入的產業，尤其在土地出讓政策日趨嚴格的今天，沒有高額的資金投入幾乎無法涉足房地產行業。融資成本、土地成本、建設成本、銷售成本、管理成本等是構成房地產企業經營成本的組成部分。而目前土地成本、融資成本的增加幾乎是必然的趨勢，在此可以通過以下方式確立成本優勢。

1、通過規模經營確立成本優勢

通過規模經營降低成本進而形成成本優勢。經濟學理論證明經濟規模加大可以使單位成本隨著產量的增加而降低既所謂規模經濟。在房地產業巨額資金支持下的規模經營一方面可以降低單位成本，同時可以在很大程度上限制小規模投資者的涌入，使一些資金量不足的企業被擠出房地產業。規模經濟的存在迫使試圖進入房地產業者要么一開始就以大規模生產，并承擔遭受市場原有企業的強烈抵制的風險，要么以小規模生產而接受產品成本方面的劣勢，而這兩者都使進入者望而卻步。所以通過規模化經營取得成本優勢進而形成房地產企業的核心競爭能力，是房地產企業建立競爭優勢的重要途徑。

2、通過技術優勢確立成本優勢

科技進步所形成的技術優勢可以轉化為成本優勢。技術進步取得的直接成果是通過推廣使用新工藝、新技術、新材料，使工程材料消耗降低、工程施工周期縮短、勞動生產率提高，從而降低人工成本和資金使用成本，隨之是工程造價降低和產品品質提升。而改進管理水平同樣可以通過提高勞動生產率來降低管理成本。科技進步所取得的技術優勢不但可以使房地產企業提高生產效率確立成本優勢，進而形成有效競爭優勢。同樣可以增強房地產業的整體競爭能力。所以科技進步是房地產企業取得成本優勢的有效途徑。今后房地產開發必然強化對“四節――環保”，即節能、節水、節地、節材和環境保護等方面的標準和實施力度，建設“四節——環保”型的建筑是今后對房地產開發的基本要求。通過科技進步充分有效利用和節約資源，減少浪費，保護生態，提高房地產建設的經濟效益、社會效益和環境效益，將成為未來房地產最重要的政策指向之一。

3、通過知識產權確立成本優勢

知識產權是一種與規模無關的制度性優勢資源，他可以使知識產權持有者取得無法比擬的成本優勢。通過制度設計而形成的知識產權法律制度，使知識產權的持有者無論規模大小以及是否具有規模經濟優勢，都可以借助國家強制力的保護在一定范圍內取得成本優勢。進入者取得知識產權的花費必然導致成本增加，知識產權的獨享性特點可以構成市場準入壁壘，甚至形成壟斷性優勢。制定和實施房地產企業的知識產權戰略，利用專利、商標、著作權等各種法律法規所組成的制度空間，有效保護獨享性的產品的專有知識和設計特性，是房地產企業應當引起高度重視的問題。在國家強制力的保護下，知識產權所形成的成本優勢，將使房地產企業更具競爭力。

（二）創新優勢競爭戰略

不論在任何產業，創新都是企業取得競爭優勢的最重要的途徑之一。在資本聚集的房地產業，創新似乎沒有得到應有的重視，事實上技術工藝的創新、產品理念創新、營銷模式的創新、管理模式的創新等，都是可以直接形成房地產業競爭優勢。房地產企業的創新至少應在觀念創新、制度創新、技術創新等幾個方面進行，圍繞技術進步和知識產權的技術創新前面已有論述這里不再重復，而制度創新將在下節討論。

觀念創新應是房地產業應對形勢變化開拓新局面確立新優勢的首要任務。

1、發展空間觀念創新

由于歷史的原因形成我國城鄉的“二元”模式，農村的土地和房屋不能“流轉”，致使房地產業在城市以外幾乎沒有發展空間，所有的房地產企業都集中在大中城市及周邊尋找機會，這對于一個擁有13億人口的國家來說是不正常的。然而隨著國家宏觀調控政策逐步落實，城市房地產業的競爭更加激烈，而利潤率卻在迅速下降，所有這些都迫使房地產業通過創新觀念去尋找新的發展空間。中央進行新農村建設政策的實施和集體土地流轉試點工作的開展，可能將為房地產業的發展注入新的活力。

2、人居模式觀念創新

改革開放使我國的人口流動性加大，人們不必在一個地方居住一生，城鄉之間差距在逐漸減小，人們的工作生活方式也日趨多樣化，在不同的區域之間，城市之間、城鄉之間，在不同層次的人群中會出現長期、中期、短期、計時等各種居住需求，而這些新情況必然對傳統的人居理念產生影響，近來對“全民買房”現象提出很多非議，已經證明目前這種買房居住的人居觀念將會發生變化，適應這種變化，創造新的人居形式和居住產品適應人們不同層次、不同形式的需求，是中國房地產業需要研究的問題之一。

（三）目標選擇優勢競爭戰略

目標選擇優勢競爭戰略就是房地產企業根據自身的資源情況確定近期、中期和遠期的發展目標，并針對特定的人群去發展優勢產品。目前城市房地產業的產品有住宅地產、商業地產和公建地產等不同的產品類別，而每一產品類別又可進一步劃分，如住宅地產又可分為普通住宅、高檔公寓住宅、別墅等。不同的地產商可以根據所掌握的技術和客戶群等優勢資源，涉足某一類產品，采取這一戰略的目的就是使公司能以更高的效率，更好的產品為某一特定的客戶群服務，從而在更廣的范圍內超過競爭對手。目標選擇優勢的關鍵是對市場和本公司競爭性資源的深刻了解，從而更好的滿足特定客戶的需要，使企業在市場目標中獲得成本優勢或創新優勢中的一種或兩種優勢地位。目標選擇戰略也具有贏得超過產業平均利潤率的潛力。但這種戰略也意味著會失去整體市場的份額。對于成長中的中小房地產企業，采用目標選擇優勢競爭戰略，往往對企業取得競爭優勢起著重要的作用。

（四）制度選擇優勢競爭戰略

在市場經濟條件下，國家基于對經濟、社會安全性等原因的考慮，往往采用金融、財政、行政、法律等各種宏觀調控手段對市場進行干預，使市場的制度環境發生變化——游戲規則發生變化。而這種制度環境變化往往對相關產業影響很大，甚至關乎企業的生存。從近期中央政府出臺的一系列政策法規對房地產業的影響就可見一斑。如果房地產企業對政府現行及未來政策走向缺乏分析判斷，對國家政治、經濟形勢缺乏必要的了解，就無法對可能出現的制度風險進行防范，也無法對企業取得和喪失競爭優勢做出必要的準備，使企業的發展處于被動之中。所以了解宏觀形式的發展，研究政策走向，合理預見政府宏觀調控政策的導向，制定前瞻性的發展戰略和競爭戰略，是房地產企業在風云變幻的市場中形成競爭優勢的重要途徑。

總之，中國房地產業的發展不可能脫離中國的現實，在經濟全球化的今天，只有房地產企業具有核心競爭力，才能形成房地產業的產業競爭優勢。進而從容應對各種挑戰，為中國經濟的發展做出新的貢獻。

第四篇：轉變發展方式——為湖南旅游贏得競爭新優勢

轉變發展方式——為湖南旅游贏得競爭新優勢

胡 金 文

初夏江南，百花爭艷。湖南各大旅游景區游人如織，一片興旺。全省旅游飯店客房需求量價齊升，旅游客運車輛供不應求。元至五月，全省接待境內外游客6890萬人次，實現旅游總收入464億元，同比分別增長20%和24%。旅游服務質量游客滿意度調查指數在全國處于先進水平。湖南旅游業在去年取得良好成績的基礎上，今年更是呈現出又好又快發展的強勁勢頭。轉變發展方式——為湖南旅游贏得競爭新優勢。

眼光更遠——

把握發展大勢，創新思路促轉型。

“旅游業也要加快轉變發展方式，要通過轉變發展方式提升湖南旅游發展的整體競爭力”，這是湖南省旅游局長楊光榮在年初學習傳達黨中央國務院及省委省政府關于加快經濟發展方式轉變的戰略決策和工作部署時，對全省旅游業發展提出的新要求。

去年，湖南省旅游業總收入實現1099億元，旅游業整體發展水平登上了新臺階。但湖南旅游人深知，在后國際金融危機時期，全國旅游業得以全面恢復，特別是《國務院關于加快旅游業發展的意見》出臺后，旅游業迎來了發展的春天，在全國旅游業發展風起云涌的新形勢下，湖南旅游業以往確立的發展優勢正面臨嚴峻挑戰，如何在新一輪競爭中立于不敗之地，繼續保持全省旅游業又好又快發展的高速度，是擺在湖南旅游決策團隊面前的重要課題。

黨中央國務院及時作出的加快經濟發展方式轉變的戰略部署，為湖南旅游業發展指明了方向。以中央精神和省委省政府要求為指導，湖南旅游決策團隊經過認真學習和研究，結合當前湖南旅游發展的實際情況，形成了新形勢下旅游業轉方式、促發展的新思路和新目標。即通過改革創新，搶抓機遇，逐步推進旅游業發展由數量擴張向質量提升、由低端建設向高端拓展、由資源耗費向低碳經濟、由粗放經營向集約發展、由普通接待向優質服務、由觀光旅游向休閑度假、由產品促銷向品牌營銷轉變。按照旅游發展全球化的理念，瞄準旅游業國際化發展潮流，加快推進湖南旅游業的轉型升級，不斷提高旅游業的綜合實力和核心競爭力。既要大力推進旅游業本身發展方式的轉變，又要發揮旅游業的優勢，為促進全省經濟發展方式的轉變作出貢獻。

力度更大——

推進六大舉措，謀劃競爭新優勢。

面對機遇和挑戰，湖南旅游人以敢為人先的豪邁氣概全力推進發展方式轉變，不以小而不為，不以難而不克，行動快，措施硬，力度大，成效喜人。

一是改變旅游發展考核辦法，降低數字考核指標，促進旅游工作重心轉移。在2010年初對全省各市州2009年旅游業發展情況進行考核的項目中，取消了對旅游接待總人數和總收入計劃目標完成情況的考核項，只保留對旅游接待增長率的考核，降低了數字考核指標在總體考核項目中的比重。另外增加了對各市州旅游服務質量游客滿意度調查指標的考核項，并公示了全省各市州旅游服務質量游客滿意度調查結果。這一減一增的變化，在全省各地引起很大反響，有效促進各市州旅游業發展由追 求產值指標向追求可持續發展轉型，自覺將工作重心轉移到提高旅游業發展的質量和效益上來。

二是創新旅游項目管理機制，實施旅游項目帶動戰略，促進旅游產業集約化發展。繼續強力推進“251”項目工程，即重點支持20個省級旅游重點項目，50個市級旅游重點項目，100個縣級旅游重點項目。對關聯度大、帶動性強的戰略性旅游項目進行重點扶持。建立旅游項目動態信息庫和旅游項目動態考核及管理制度，不斷優化全省旅游項目和旅游企業結構。以旅游發展規劃為總攬，加強旅游各要素項目聚群建設，打造觀光旅游向觀光休閑復合型旅游轉變的基礎條件。以提升旅游消費各環節生產力水平和促進旅游業轉型升級為導向，推動資金、資源、人才、技術向優勢景區、優勢企業、優勢地區集中，形成現代旅游業核心發展區域。再通過其輻射擴張作用，延長旅游產業鏈條，帶動周邊區域旅游業發展，不斷擴大旅游業發展整體規模。張家界、南岳、韶山、鳳凰等地旅游產業集約化發展的成效已初步呈現。

三是倡導低碳化發展模式，促進旅游企業節能減排，為建設“兩型社會”做貢獻。為落實國家節能減排相關政策，建設“資源節約型、環境友好型”社會，長沙市于去年在全國率先決定全市各賓館、酒店、招待所等旅游接待單位不得免費向客人提供一次性日用品，以減少一次性日用品所造成的資源浪費和環境污染。此舉曾引起旅游全行業較大爭議，但最終得到了廣大游客的認可和擁護。在湖南省旅游局的支持和倡導下，長沙市的先進經驗在全省多個旅游城市得到推廣。與此同時，湖南省旅游局還在全省飯店行業大力推行節能減排技術改造和創建綠色旅游飯店活動，積極推進“油改氣”、中水凈化和廢熱回收利用工程，推廣使用節能燈泡和無磷洗衣粉。目前，低碳消費和綠色消費已成為旅游企業 和廣大游客的自覺行動，綜合效益十分明顯。今年上半年，全省旅游星級飯店總收入同比增長率將達到12%，但物耗成本反而降低3%左右。

四是改進旅游促銷方式，強勢推廣“錦繡瀟湘、快樂湖南”品牌形象，增強旅游吸引力。今年上半年，湖南致力開創旅游宣傳推廣新局面，著力推進旅游促銷由產品推介向品牌營銷轉變。以政府主導，企業跟進，多方聯動為運作模式，通過大報、大臺、大刊、大節、大會等載體的傳播力優勢，在境內外強勢推廣“錦繡瀟湘、快樂湖南”整體旅游品牌形象，以新的創意持續開展了“湘景、湘游—湖南人游湖南”，“湘景、相約—中國人游湖南”，“湘景、相邀—外國人游湖南”，以及“體驗高鐵夢幻之旅”、“看世博 游湖南”等系列旅游促銷活動，全省十四個市州以“大長沙”、“大湘西”、“大湘南”三大旅游板塊形式整體亮相，向國內外游客全面展示了湖南景色優美、交通便捷、服務優質、快樂無限的旅游新形象，極大地提升了湖南旅游的影響力和吸引力。

五是轉變旅游行業管理手段，實施旅游標準化戰略，促進旅游產業規范發展。湖南大力實施旅游標準化發展戰略，有效推進旅游工作由行業管理型向產業配育型轉變。在全面貫徹實施旅游國家標準和行業標準基礎上，積極推進旅游地方標準的編制工作，并在今年取得重大進展，《鄉村旅游服務 經營基本條件》、《鄉村旅游服務 星級評定準則》、《鄉村家庭旅館 基本條件與評定》、《旅行社星級劃分與評定》等四個旅游地方標準正式頒布實施。湖南省旅游局相繼召開了旅游地方標準發布會，貫徹落實湖南省旅游地方標準工作會，隆重舉行了全省首批星級旅行社，旅游家庭旅館以及星級鄉村旅游區（點），旅游購物示范點授牌儀式，并在《中國旅游報》、《湖南日報》等媒體公示了相 關旅游企業名單。湖南旅游地方標準的出臺和實施，規定了行業準入條件，明確了企業努力的方向，給予了游客知情權和選擇的空間，提供了管理監督的依據，創新了旅游行業管理手段，對于進一步規范旅游相關行業的建設與發展，維護旅游市場良好秩序，提高旅游管理和服務水平具有重要意義。

六是改革傳統管理模式，出臺系列扶持政策，引導和促進旅行社做大做強。為進一步發揮旅行社在旅游業發展中的龍頭作用，湖南省旅游局改革以處罰為主的旅行社傳統管理模式，充分利用“旅行社興則旅游業旺”這一旅游發展規律，與省財政廳聯合下發了《關于扶持旅行社做大做強的若干意見》，出臺十六條具體獎勵扶持措施，促進旅行社做大做強，《意見》指導思想明確，涉及內容全面，扶持措施具體，方便實際操作。既是旅游管理部門引導和促進旅行社企業做大做強的具體措施和有效手段，又是旅行社企業完善管理、發展壯大的發展目標和行動指南。《意見》的出臺，在行業內引起強烈反響，并得到了國家旅游局的高度評價，極大地激發了全省旅行社開拓進取、做大做強的工作熱情。

責任更重——

服務地方經濟，和諧發展天地寬。

“湖南旅游業發展要服從和服務于全省經濟社會發展大局，要充分發揮好旅游業在穩增長、擴內需、調結構、轉方式、促就業中的重要作用。” 湖南省旅游局2010年旅游工作總體思路明確提出要“服務發展大局”，充分體現了湖南旅游人心志高遠、胸懷全局、勇于擔當的精神。

啟動“3521”創建工程，推進縣域經濟發展和社會主義新農村建設，為豐富旅游供給，保護旅游資源，延長產業鏈條，充分發 揮旅游業在促進城鄉產業結構調整，轉變農業增長方式，推進縣域經濟發展和社會主義新農村建設中的積極作用，湖南旅游局提出了用三年時間在全省創建30個“旅游強縣”、50個“特色旅游名鎮”、200個“旅游特色名村”、10000個“鄉村旅游區（點）”的宏偉計劃，即“3521”創建工程，并報請省政府以省政府名義印發創建工作實施方案，成立由分管副省長任組長、省政府副秘書長和省旅游局長任常務副組長、省直相關廳局分管領導任副組長的創建領導小組，以加強政府主導，形成工作合力，切實推進創建活動的開展。“3521”工程因其直接惠民惠農而得到了全省各地的積極響應。岳陽平江縣、長沙靖港古鎮、吉首乾州古城、益陽“三湘第一村”等一大批旅游先進縣、鎮、村正在抓緊完善和積極申報。目前，“3521”工程創建標準在抓緊制定之中，相關工作正按計劃有序展開。

舉辦首屆湖南旅游商品博覽會，促進城鄉旅游商品經濟繁榮發展。湖南旅游局計劃在2010中國湖南國際旅游節期間，舉辦首屆湖南旅游商品博覽會，利用湖南國際旅游節這個品牌節會平臺，開展旅游商品設計大賽，旅游商品網博會，旅游商品博覽會優秀參展商品評選等活動，重點展示旅游紀念品、工藝美術品、文化藝術品、旅游食品、旅游服裝、旅游時尚用品、酒店用品、園藝設備、游藝設備等全省九大類特色旅游商品和省內部分旅游景點、旅游飯店、精品旅游線路，充分挖掘、展示、宣傳、推介全省最富市場潛力的旅游商品，推動全省旅游商品的研發、設計、生產和銷售，完善和延伸旅游產業鏈，繁榮和活躍旅游商品市場，促進旅游產業轉型升級，提高旅游區居民和涉旅從業人員的收入水平，推動地方經濟加快發展。

搭建旅游校企對接和人才招聘公益平臺，發揮旅游業在“促 就業、惠民生”中的積極作用。去年，湖南省旅游局率先在全國成功舉辦旅游企業大型人才招聘會。今年3月27日，湖南省第二屆大型旅游企業人才招聘會在長沙隆重舉辦，全省40多所旅游示范院校、150多家旅游飯店、100家旅行社、50個旅游區（點）和部分外省旅游企業共470多家旅游企業進駐招聘會場，共提供了11184個工作崗位。即將畢業的大學生、社會待業青年約4萬多人次進場應聘。有近萬人與企業達成就業意向或簽約，18968人填表登記，45725人進場咨詢和觀摩。為更好地發揮旅游業在“促就業、惠民生”中的積極作用，湖南省旅游局決定自今年開始，將人才招聘會工作常態化，定于每年三月份最后一周的星期六舉行，爭取成為旅游人才招聘會的一大品牌，以進一步搭好平臺，建立校企合作機制，加強旅游管理部門、旅游院校（系）、旅游企業三者之間的溝通交流，有針對性地培養和選拔旅游行業急需的各類人才，既為廣大畢業學生提供就業渠道，又為做大做強湖南旅游戰略性支柱產業提供人才支撐。

展望后國際金融危機時期的湖南旅游業，潛力巨大，影響廣泛，在經濟發展調結構、轉方式中大有可為，大有作為。湖南旅游業發展之路將越走越寬廣。

作者單位：湖南省旅游局行業管理處 聯系電話：***

第五篇：房地產企業審計應關注事項

房地產企業審計應關注的事項

一、存貨：

1、收集與項目有關的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》等文件，如棚戶區改造等還應取得地方政府用地批復、有政策減免的收集政策減免等相關的批復文件。

2、收集公司所開發項目情況匯總表（該表是項目的總體概況、如企業提供了其他類似的資料可以替代）。

3、收集項目施工、設計、市政配套費、土地使用權出讓協議等文件資料；

4、現場觀察記錄稿，對項目總體進度情況、樓盤交付情況進行觀察；抽查記錄稿與收集的資料補索引號；

5、對大額的工程施工、土地支出、征地補償等一定要收集相關資料。

二、預收賬款：

1、收集項目預售許可證

2、收集預收房款明細表，并抽查售房合同，收款憑證。

三、應交稅費：

測算土地增值稅

四、收入：

1、收入項目明細表

2、收集竣工備案證、企業發放交房通知的郵戳復印件附在底稿里面、交房確認書

3、與物業管理公司簽訂的物業管理合同

4、確認收入的合同與預收賬款的合同不要混放

5、編制毛利率分析表，對毛利率較大、異常的項目應關注

五、營業成本：

1、項目單位成本計算表（企業提供）

2、將預算成本單位成本與實際成本單位成本進行比較，關注異常情況

3、將確認收入的面積與結轉成本的面積核對復核

4、測算本期應結轉的成本