第一篇：土地收儲(chǔ)融資的現(xiàn)狀及對(duì)策

中圖分類號(hào)： f301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a doi：10.11974/nyyjs.20150832077

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人口數(shù)量的不斷加大，致使土地資源越來(lái)越稀缺，也使得土地資源所蘊(yùn)含的利益不斷上升。政府對(duì)土地的征用也越來(lái)越頻繁，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷改變的情況下，加上土地制度以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度的聯(lián)合作用下，政府收購(gòu)儲(chǔ)備土地制度被越來(lái)越多的人知曉，從而引發(fā)的收購(gòu)糾紛不在少數(shù)。針對(duì)這一問(wèn)題，有關(guān)部門應(yīng)該采取何種措施才能有效的對(duì)土地收儲(chǔ)運(yùn)行工作進(jìn)行管理是一個(gè)大難題。

土地收儲(chǔ)的歷史和我國(guó)的現(xiàn)狀

土地儲(chǔ)備這一概念是由荷蘭阿姆斯特丹在1896 年提出的，之后在歐美也曾經(jīng)推行過(guò)。這一概念的提出有許多客觀及主觀的因素，例如，城市發(fā)展中速度超出預(yù)期，人口數(shù)量不減反增，特別是城市人口的數(shù)量不斷增加，這個(gè)城市住宅帶來(lái)了更大的壓力，供給不平衡的情況下不然會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的變化，土地價(jià)格不斷上升，導(dǎo)致城市發(fā)展呈現(xiàn)虛晃現(xiàn)象。同時(shí)，城市建設(shè)中較為重要的一部分就是公共設(shè)施的建設(shè)，但由于土地價(jià)格過(guò)高，政府投入資金有限，致使許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善甚至是不能建設(shè)。在多種因素的綜合作用下，土地儲(chǔ)備應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)土地儲(chǔ)備來(lái)提高土地利用率是非常有效的措施。

在我國(guó)，土地儲(chǔ)備初探起始于1996年土地發(fā)展中心的建立，之后也不斷得到發(fā)展。雖然我國(guó)土地收儲(chǔ)制度起步較晚，但到2001年8月底，我國(guó)土地收儲(chǔ)制度已經(jīng)小有規(guī)模，到2008年，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)已經(jīng)超過(guò)2000家，土地收儲(chǔ)制度迅速發(fā)展。與此同時(shí)，過(guò)快的發(fā)展速度所引發(fā)的不然是制度的不完善，各大問(wèn)題不斷顯現(xiàn)，使得土地收儲(chǔ)制度的優(yōu)勢(shì)得不到淋漓盡致的發(fā)揮。土地儲(chǔ)備融資現(xiàn)存問(wèn)題

2.1 資金來(lái)源渠道過(guò)于單一

土地儲(chǔ)備的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是資金循環(huán)，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備的順利進(jìn)行離不開(kāi)巨額資金的擔(dān)保，如何沒(méi)有巨額資金作為強(qiáng)有力的支撐，那么收儲(chǔ)工作將無(wú)法開(kāi)展。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合法的資金來(lái)源渠道有3種。土地出讓的整個(gè)過(guò)程中政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)給予土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)以及征地費(fèi)用等一系列開(kāi)支；財(cái)政部門的財(cái)政資金中有一項(xiàng)是土地收益基金，在土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地收儲(chǔ)時(shí)，財(cái)政部門會(huì)從土地收益基金中劃出一部分資金作為土地儲(chǔ)備資金；就是貸款，在上述資金不足以開(kāi)展收儲(chǔ)活動(dòng)時(shí)，需依照國(guó)家相關(guān)規(guī)定向銀行或是其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款以獲取足夠的資金。

從上述3種資金來(lái)源的分析中我們可以發(fā)現(xiàn)，第一種資金來(lái)源所獲取的資金并不能算是真正意義上的資金來(lái)源，因?yàn)檫@部分資金是在收儲(chǔ)工作完成后才返還的，在收儲(chǔ)工作開(kāi)展的整個(gè)過(guò)程中都無(wú)法動(dòng)用這筆資金；財(cái)政部門所給予的資金數(shù)量較少，與工程浩大的土地收儲(chǔ)工作所需資金相比根本就是鳳毛麟角；最后，就只剩下向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款這一條途徑了，然而想要獲取足夠資金的貸款，并不是一件簡(jiǎn)單的事情。綜合上述內(nèi)容，可見(jiàn)我國(guó)土地收儲(chǔ)融資渠道過(guò)于單一。

2.2 貸款期限與儲(chǔ)備土地運(yùn)營(yíng)周期不能相互適應(yīng)

雖然中國(guó)人民銀行出臺(tái)過(guò)相關(guān)政策，要加大對(duì)土地收儲(chǔ)貸款發(fā)放的資金額度，但是就貸款期限而言，卻被控制在了2a之內(nèi)。正常情況下，土地收儲(chǔ)的周期較長(zhǎng)，而整個(gè)周期中最不能離開(kāi)的就是資金，也就是說(shuō)，土地收儲(chǔ)工作是一項(xiàng)資金使用周期長(zhǎng)且密集的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程一般都需持續(xù)4～5a。

由于貸款期限與收儲(chǔ)土地運(yùn)營(yíng)周期間存在的差異，加大了土地融資的難度，也加大了已經(jīng)獲取融資的土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的還貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 利率波動(dòng)引發(fā)的還款風(fēng)險(xiǎn)

由于土地收儲(chǔ)工作的運(yùn)作周期較長(zhǎng)，在此期間，銀行利率很有可能發(fā)生變動(dòng)。結(jié)合上述講到的，銀行貸款周期短，在整個(gè)收儲(chǔ)工作過(guò)程中，很有可能需要多次向銀行貸款，也就是利用新貸款償還舊貸款，但是如果在這一過(guò)程中銀行利率上調(diào)的現(xiàn)象，那么會(huì)使土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)面臨巨大的危機(jī)，土地出讓幅度會(huì)大大下降，機(jī)構(gòu)大類的資金被積壓在土地上，沒(méi)有足夠的流動(dòng)資金進(jìn)行還貸，導(dǎo)致其后期工作難以開(kāi)展。

2.4 土地儲(chǔ)備貸款方式存在問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)

土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的融資渠道單一，僅剩貸款這一方式，但是這一僅剩的方式也存在問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。貸款通常分為2種，擔(dān)保貸款；信用貸款。其中，信用貸款是較為可靠的，因?yàn)樾庞觅J款是根據(jù)貸款人的信譽(yù)而確定貸款額的，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)都是由政府委托的，信譽(yù)度相對(duì)較高，貸款難度不大，但是貸款額度卻有限。

解決土地收儲(chǔ)融資問(wèn)題的對(duì)策

3.1 加大資本金投入，提高抵御信用風(fēng)險(xiǎn)的能力

我國(guó)土地收儲(chǔ)之所以會(huì)產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)，很大一部分原因就是資金短缺。如何確保土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)能夠得到優(yōu)質(zhì)的貸款，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)又如何能保證貸款能按期還本付息，這些都是需要考慮的問(wèn)題。合理資金結(jié)構(gòu)的建立離不開(kāi)大家的配合。具體的加大資本金投入的方式可以包括將土地凈收益的一部分資金劃撥到資本金中，而這個(gè)比例問(wèn)題則可以根據(jù)收儲(chǔ)規(guī)模及進(jìn)度稍作修改，比如，在初期，這個(gè)比例可以大一點(diǎn)，后期資金達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，這個(gè)比例就可以小一點(diǎn)。資本金到底應(yīng)該達(dá)到怎樣的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)才算足夠呢？這就需要結(jié)合土地所在地的城市情況而言了，如果是中等城市，那么最初資本金需在5～10億元，周期控制在5～8a較為合理，最終所需資本金總額需達(dá)到15～20億元。資本金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)了才能降低融資規(guī)模，從而提高機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.2 拓寬融資渠道，進(jìn)行融資方式創(chuàng)新

上述講到的一大問(wèn)題就是融資渠道單一，所以覺(jué)得土地收儲(chǔ)融資問(wèn)題的一大對(duì)策就是拓寬融資渠道，并對(duì)融資方式進(jìn)行創(chuàng)新。就目前已經(jīng)有所規(guī)模的創(chuàng)新融資方式而言，就土地信托化融資已經(jīng)取得了較好的效果。為了拓寬融資渠道，各方還需作出更大膽的讓步，例如央行改變投資政策，允許地方發(fā)放土地債券等，優(yōu)點(diǎn)多多。銀行貸款利率肯定高于銀行存款利率，機(jī)構(gòu)可以按照高于銀行同期存款利率標(biāo)準(zhǔn)制定政府土地債券，做到惠及百姓又降低自身的還款壓力；融資空間放大，不受時(shí)間和規(guī)模的限制，給百姓提供更多的投資方式；有效控制地方政府的無(wú)度放貸現(xiàn)象，借老百姓的錢到期一定要還本付息，不容有失，也不敢隨意挪動(dòng)，監(jiān)管力度大大增加；債券利率可以靈活控制，受銀行利率波動(dòng)影響較?。回S富債券市場(chǎng)。

3.3 按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，減少行政干預(yù)

市場(chǎng)是無(wú)形的手，可以進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，如果政府過(guò)多干預(yù)，會(huì)擾亂經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而促使進(jìn)行發(fā)展有違經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這里需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是，政府壟斷經(jīng)營(yíng)與行政參與不是一回事。所以，政府需出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定，明確土地收儲(chǔ)方式，限制地方政府的行政行為。

3.4 提高土地收儲(chǔ)計(jì)劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性，建立與收儲(chǔ)規(guī)模相適應(yīng)的融資體制

土地收儲(chǔ)是一項(xiàng)大工程，但是政府在確定土地收儲(chǔ)規(guī)模時(shí)要考慮到自身能力問(wèn)題，不能做一件明知道不可能完成的事情；土地收儲(chǔ)是一項(xiàng)嚴(yán)肅的工作，在整個(gè)收儲(chǔ)過(guò)程中，需要對(duì)每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格監(jiān)督，并做好相關(guān)記錄工作，確保每一項(xiàng)工作都得到強(qiáng)有力的實(shí)施。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)土地收儲(chǔ)制度起步較晚，卻發(fā)展迅速，致使其整個(gè)收儲(chǔ)過(guò)程存在較大的問(wèn)題，本文就一些普遍存在的問(wèn)題加以簡(jiǎn)單的描述，并針對(duì)這些問(wèn)題，提出了幾項(xiàng)有參考價(jià)值的解決策略，希望對(duì)后期研究者有所幫助。

第二篇：土地收儲(chǔ)

**縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心章程

（試行）

第一章 總則

第一條為深化我縣土地使用制度改革，進(jìn)一步盤活企

業(yè)和城市存量土地，規(guī)范土地交易行為，加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控力度，優(yōu)化城市土地資源配置，進(jìn)一步規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心工作，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）、《吉林省人民政府關(guān)于建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度和實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的意見(jiàn)》（吉政發(fā)[2001]27號(hào)）和《通化市土地收購(gòu)儲(chǔ)備暫行辦法》（[2002]第1號(hào)；[2003]第11號(hào)令）特制定本章程。

第二條縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心（以下簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備中

心）是受政府委托，在輝南縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備領(lǐng)導(dǎo)小組和縣國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管下，代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、收回、置換、征用、儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)、交易和出讓前期準(zhǔn)備工作的指定運(yùn)作機(jī)構(gòu)。

第三條根據(jù)縣機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)《關(guān)于調(diào)整土地收購(gòu)儲(chǔ)

備中心機(jī)構(gòu)編制的批復(fù)》（輝編字[2002]2號(hào)）文件精神，縣土地儲(chǔ)備中心為享受副科級(jí)待遇事業(yè)單位，具有獨(dú)立法人資格，隸屬于縣國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)。

第四條縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的主要職責(zé)：

（一）根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和市場(chǎng)的要求，制定土地

收購(gòu)儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃，發(fā)布土地招標(biāo)拍賣和掛牌出讓信息；

（二）負(fù)責(zé)組織實(shí)施土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓；

（三）負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及各

類有償使用手續(xù)的審查報(bào)批；

（四）做好儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)和供應(yīng)前的合理使用，增加土地收益；

（五）籌集、管理和使用土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金；

（六）對(duì)市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)需盤活、調(diào)整的存量和增量土

地以收回、收購(gòu)、征用、轉(zhuǎn)換等形式納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)；

（七）定期向土地收購(gòu)儲(chǔ)備領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告工作情況；

（八）完成縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備領(lǐng)導(dǎo)小組和縣國(guó)土資源局交

辦的其他任務(wù)。

第五條土地儲(chǔ)備工作實(shí)行例會(huì)制度，例會(huì)的主要內(nèi)

容：

（一）研究制定土地儲(chǔ)備、土地出讓的有關(guān)政策、規(guī)章；

（二）研究批準(zhǔn)土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)計(jì)劃；

（三）研究土地儲(chǔ)備資金問(wèn)題；

（四）聽(tīng)取并審查土地儲(chǔ)備中心執(zhí)行計(jì)劃、資金運(yùn)作情

況；

（五）其他需要縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備領(lǐng)導(dǎo)小組，縣國(guó)土資源

局協(xié)調(diào)解決和研究的問(wèn)題；

例會(huì)內(nèi)容依縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備領(lǐng)導(dǎo)小組，縣國(guó)土資源局的職責(zé)權(quán)限及實(shí)行工作情況分別確定。

第二章土地儲(chǔ)備

第六條土地收購(gòu)儲(chǔ)備的范圍：

（一）經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用、征用后的土地；

（二）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)未確定使用權(quán)的土地；

（三）土地使用權(quán)期限已滿被依法收回的土地；

（四）依法收回的閑置土地；

（五）依法沒(méi)收的土地；

（六）因單位搬遷、解散、撤消、破產(chǎn)或其他原因調(diào)整的原劃撥的國(guó)有土地；

（七）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、政府指令收購(gòu)的土地；

（八）用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地；

（九）其他應(yīng)進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有土地。

第三章儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)和利用

第七條對(duì)儲(chǔ)備土地上需要拆除的建筑物，由縣土地

儲(chǔ)備中心按照《吉林省房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定實(shí)施安置后拆除。

第八條縣土地儲(chǔ)備中心可根據(jù)縣規(guī)劃部門作出的規(guī)

劃設(shè)計(jì)方案，實(shí)施配套設(shè)施建設(shè)，盡可能實(shí)行凈地出讓，提高土地的附加值。

第九條對(duì)暫不出讓的儲(chǔ)備土地，可連同地上建筑物

臨時(shí)出租，在出租的土地上建設(shè)臨時(shí)建筑，須按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第四章土地市場(chǎng)

第十條為了加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，規(guī)劃土地交易行為，一切土地使用權(quán)交易行為必須在土地交易中心公開(kāi)進(jìn)行，凡未經(jīng)土地交易中心登記的行為，一律按非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)依法嚴(yán)肅處理。

第十一條以下土地交易活動(dòng)必須在土地交易中心公開(kāi)交易：

（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)的；

（二）出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租；

（三）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；

（四）租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓；

（五）土地使用權(quán)的抵押；

（六）其他應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地交易市場(chǎng)交易的。

第五章資金運(yùn)作

第十二條縣財(cái)政從儲(chǔ)備土地出讓后其增值部分中按一定比例撥付縣土地儲(chǔ)備中心，以增加周轉(zhuǎn)資金。

第十三條土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金不中時(shí)，縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心可以儲(chǔ)備的土地使用權(quán)作抵押，申請(qǐng)銀行貸款。

第十四條儲(chǔ)備土地出讓的有償使用收入全部上繳財(cái)政，縣土地儲(chǔ)備中心的自身建設(shè)和業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)由縣財(cái)政核定撥

付。

第十五條收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓土地的成本由財(cái)政紀(jì)檢監(jiān)察部門核定后，返還縣土地儲(chǔ)備中心。

第十六條因政策調(diào)整，改變儲(chǔ)備土地原規(guī)劃條件或?qū)?chǔ)備土地用于公益事業(yè)而造成縣土地儲(chǔ)備中心虧損的，虧損部分由縣財(cái)政核撥。

第十七條收購(gòu)儲(chǔ)備中心主要職責(zé)：代表政府實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)整理、供地前期準(zhǔn)備、土地市場(chǎng)運(yùn)作、土地市場(chǎng)監(jiān)管；與有關(guān)部門密切配合，共同做好土地收購(gòu)儲(chǔ)備和建設(shè)用地供應(yīng)的相關(guān)工作。

第十八條申請(qǐng)土地收購(gòu)所需提交的材料：

（一）土地收購(gòu)申請(qǐng)表；

（二）土地收購(gòu)申請(qǐng)報(bào)告（主要內(nèi)容含企業(yè)概況、職工

情況、需要安置情況、負(fù)責(zé)情況、有無(wú)抵押、法院查封情況等）；

（三）土地證書(shū)原件及宗地圖，房產(chǎn)證復(fù)印件；

（四）與銀行協(xié)議、還款證明等銀行部門的手續(xù)；

（五）土地評(píng)估報(bào)告，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

（六）有關(guān)職工安置費(fèi)用證明及安置費(fèi)用明細(xì)表（社保、勞動(dòng)部門）；

（七）政府批準(zhǔn)文件；

（八）經(jīng)貿(mào)委等有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；

（九）法院破產(chǎn)企業(yè)的判決；

（十）職工代表大會(huì)決議。

第十九條土地收購(gòu)儲(chǔ)備一般程序：

（一）提交收購(gòu)申請(qǐng)；

（二）權(quán)屬核查；

（三）征詢有關(guān)部門意見(jiàn)并向規(guī)劃部門提出規(guī)劃申請(qǐng)，獲得規(guī)劃批準(zhǔn)意見(jiàn)；

（四）費(fèi)用測(cè)算；

（五）方案報(bào)批；

（六）公告；

（七）簽訂收購(gòu)合同；

（八）權(quán)屬變更；

（九）收購(gòu)補(bǔ)償；

（十）登記入庫(kù)。

第二十條投標(biāo)開(kāi)標(biāo)程序：

（一）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入入標(biāo)箱；

（二）出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，邀

請(qǐng)所有投標(biāo)人參加；

（三）評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)；

（四）招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

第二十一條拍賣會(huì)程序：

（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用

年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有

底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；

（五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

（七）主持繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；

（八）出讓在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得

人。

第六章 附則

第二十二條本章程與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸的，依照國(guó)家法律、法規(guī)執(zhí)行。

第二十三條本章程由**土地收儲(chǔ)中心負(fù)責(zé)解釋。

第三篇：土地收儲(chǔ)流程

天津開(kāi)發(fā)區(qū)土地整理中心

土地收儲(chǔ)流程

1.管委會(huì)及有關(guān)部門確定收儲(chǔ)土地，通知我中心實(shí)施收儲(chǔ)。

2.我中心報(bào)請(qǐng)管委會(huì)批準(zhǔn)后委托相關(guān)測(cè)繪單位對(duì)擬收儲(chǔ)地塊實(shí)施地籍測(cè)繪工作并出具地籍測(cè)繪報(bào)告（如測(cè)繪費(fèi)用超過(guò)限額，則需通過(guò)政府采購(gòu)程序選取測(cè)繪單位進(jìn)行地籍測(cè)繪工作）。

3.我中心持地籍測(cè)繪報(bào)告向新區(qū)土地發(fā)展中心申請(qǐng)擬收儲(chǔ)地塊的土地收儲(chǔ)計(jì)劃，新區(qū)土地發(fā)展中心審批后將土地收儲(chǔ)計(jì)劃上報(bào)新區(qū)規(guī)國(guó)局，土地收儲(chǔ)計(jì)劃經(jīng)新區(qū)規(guī)國(guó)局審核后上報(bào)至新區(qū)人民政府，最終由新區(qū)人民政府下發(fā)土地收儲(chǔ)計(jì)劃批復(fù)文件。

4.同時(shí)，我中心依據(jù)土地收儲(chǔ)相關(guān)規(guī)定委托評(píng)估公司，由評(píng)估公司按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)規(guī)定的土地用途、地上建筑物狀況、土地現(xiàn)狀利用條件等對(duì)擬收儲(chǔ)地塊進(jìn)行土地和房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告。根據(jù)評(píng)估結(jié)果，我中心與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確認(rèn)土地收儲(chǔ)方案，包括土地收儲(chǔ)補(bǔ)償金額、付款方式、交地方式等。

5.我中心和產(chǎn)權(quán)人就收儲(chǔ)事宜達(dá)成初步意見(jiàn)后，將擬收儲(chǔ)地塊的土地收儲(chǔ)方案上報(bào)管委會(huì)并取得管委會(huì)批準(zhǔn)。我中心依據(jù)管委會(huì)批文與產(chǎn)權(quán)人簽訂土地收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議。

6.根據(jù)土地收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議條款，我中心向開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局相應(yīng)科室請(qǐng)款（需提供管委會(huì)批文、土地收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議、產(chǎn)權(quán)人提供的收儲(chǔ)補(bǔ)償款免稅代開(kāi)發(fā)票等）并向產(chǎn)權(quán)人付款。

7.產(chǎn)權(quán)人向土地行政管理部門申請(qǐng)辦理土地注銷手續(xù)，土地注銷后我中心向土地行政管理部門申請(qǐng)辦理擬收儲(chǔ)地塊的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（所需材料包括管委會(huì)批復(fù)、土地收儲(chǔ)計(jì)劃批復(fù)、地籍調(diào)查材料、產(chǎn)權(quán)人提供的免稅代開(kāi)發(fā)票等）。

8.地塊收儲(chǔ)后，統(tǒng)一納入開(kāi)發(fā)區(qū)土地儲(chǔ)備庫(kù)。建交局將儲(chǔ)備土地實(shí)施出讓前，由我中心向建交局房地產(chǎn)科提供土地收儲(chǔ)成本（具體內(nèi)容依據(jù)《天津市土地整理儲(chǔ)備成本控制與管理辦法》填寫(xiě)）。

第四篇：土地收儲(chǔ)程序

土地收儲(chǔ)，指土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備。根據(jù)所收儲(chǔ)土地性質(zhì)，分為集體土地征收儲(chǔ)備和國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備。大致程序如下：

一、集體土地征收儲(chǔ)備

（1）儲(chǔ)備程序：

第一步：土地儲(chǔ)備中心對(duì)擬征用儲(chǔ)備地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，并進(jìn)行前期定界測(cè)量工作；

第二步：根據(jù)擬征收儲(chǔ)備地塊的摸底材料情況，提交用地預(yù)審申請(qǐng)及相關(guān)文件資料，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行預(yù)審。

第三步：被征收土地所在國(guó)土局根據(jù)擬征用儲(chǔ)備地塊的摸底材料，準(zhǔn)備征地報(bào)批資料，并會(huì)同預(yù)審意見(jiàn)一同上報(bào)；

第四步：征地經(jīng)政府批準(zhǔn)后，市儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)籌集資金，公告并實(shí)施征地協(xié)議的簽訂和補(bǔ)償工作；

第五步：儲(chǔ)備中心向規(guī)劃局申請(qǐng)定點(diǎn)和編制控制性規(guī)劃；

第六步：征地程序完成后，將征為國(guó)有的土地存入政府儲(chǔ)備庫(kù)，并按照規(guī)劃實(shí)施前期開(kāi)發(fā)和配套建設(shè)。

（2）提交資料

1、建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)；

2、區(qū)、縣國(guó)土資源部門請(qǐng)示文件；

3、建設(shè)用地審查登記表；

4、現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表；

5、建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)材料“一書(shū)三方案”；

6、土地權(quán)屬證明；

7、權(quán)屬匯總表；

8、聽(tīng)證材料；

9、征收（用）土地告知書(shū)；

10、征收（用）土地確認(rèn)書(shū)；

11、征收（用）補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性說(shuō)明；

12、擬占用土地1：1萬(wàn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

13、土地利用總體規(guī)劃圖（鄉(xiāng)級(jí)）；

14、建設(shè)用地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告；

15、可行性研究報(bào)告批復(fù)文件或立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

16、城市建設(shè)規(guī)劃部門的規(guī)定定點(diǎn)文件；

17、規(guī)劃許可證；

18、社保方案意見(jiàn)。

二、國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備

（1）辦理程序：

第一步：土地儲(chǔ)備中心對(duì)擬收購(gòu)儲(chǔ)備的地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，查清地塊的權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀；

第二步：土地儲(chǔ)備中心向市規(guī)劃局申請(qǐng)確定地塊紅線范圍和土地用途；

第三步：土地儲(chǔ)備中心與被收購(gòu)單位達(dá)成初步收購(gòu)意向，擬定收購(gòu)儲(chǔ)備方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)批準(zhǔn)；

第四步：經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)批準(zhǔn)后，儲(chǔ)備中心與被收購(gòu)單位簽訂收購(gòu)合同，約定付款期限和土地移交時(shí)間；

第五步：土地儲(chǔ)備中心向市局申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)戶審批手續(xù)；

第六步：將收購(gòu)?fù)恋卮嫒胝恋貎?chǔ)備庫(kù)。

（2）提交資料：

1、土地使用權(quán)收購(gòu)申請(qǐng)書(shū)；

2、被收購(gòu)?fù)恋貑挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

3、被收購(gòu)?fù)恋貑挝环ǘù砣俗C明書(shū)（原件）及其身份證復(fù)印件；

4、被收購(gòu)?fù)恋貑挝宦毠ご泶髸?huì)同意收購(gòu)的決議；

5、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)原件及復(fù)印件；

6、其他文件資料。

第五篇：土地收儲(chǔ)的稅收管理

土地收儲(chǔ)的稅收管理

作者：李延勇

土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存，以備供應(yīng)土地行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。土地收儲(chǔ)屬于政府行為，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

國(guó)有土地收儲(chǔ)不征營(yíng)業(yè)稅。主要依據(jù)：

1、《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)

2、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)2008年3月27日）

3、《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)2009年9月17日）國(guó)有土地收儲(chǔ)不征土地增值稅。主要依據(jù)：

《土地增值稅暫行條例》

第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并 取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。

國(guó)有土地被收儲(chǔ)應(yīng)征收企業(yè)所得稅。主要依據(jù)： 不屬于《企業(yè)所得稅法》第七條所說(shuō)的不征稅收入；

不屬于《企業(yè)所得稅法》第二十六條所說(shuō)的免稅收入；

企業(yè)土地如果是因政策性搬遷而被收儲(chǔ)，在征收企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)參考政策性搬遷企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定處理：

2012年10月1日以前，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函 [2009]118號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

2012年10月1日以后，按照《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)，2012年8月10日頒布，2012年10月1日起施行）執(zhí)行。