第一篇：有關房屋專項維修基金的幾個問題概要

有關房屋專項維修基金的幾個問題

隨著我國經濟快速發展，居民個人擁有住房的比例越來越高，住房共用部位、共用設施設備的維修管理責任也由國家或單位承擔轉移到主要由居民個人承擔。這些共用部位、共用設施設備是否完好，運行是否正常，直接關系住宅的正常使用和安全。一般情況下這些共用部位、共用設施設備由多個業主區分所有，在發生維修或更新改造時容易出現資金歸集上的困難，從而影響住宅的使用和安全。因此，有必要建立經常性的保障資金，確保業主共同利益的實現。

1、歸誰所有

《物權法》第七十九條明確規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”國務院《物業管理條例》第五十四條第二款規定：“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱辦法)第九條規定：業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。顯然，房屋維修資金的所有權是明確的，應屬于全體業主共同所有。

那么，當業主處分了房屋所有權后，是否可以要求返還其繳納的部分維修基金呢?首先，從其共有性質而言，它屬于全體業主共同共有，而非按份共有，應當遵從共同共有的一般原則，共同共有人對共有財產的全部享有權利，承擔義務。共有人只有在共有關系消滅后才能協商確定各自的財產份額。因此，只要共同使用房屋共有部位的關系存在，這種共同共有關系就不會打破，業主就不能抽回自己繳納的維修基金。其次，從以上法律法規之規定不難看出，房屋維修資金只能專款專用于房屋共有部位的維修，不能挪作他用，將它返還給業主顯然背離了這一使用目的。

2、維修對象

在我國現行法律體系中，只建立了針對住宅的專項維修資金，并沒有建立非住宅的專項維修資金。那么，為什么不建立針對全部建筑物的“物業專項維修資金”呢?住房專項維修資金制度，是基于產權多元化條件下，為了住房共用部位和共用設施設備的及時維修及更新、改造問題而存在的，而非住宅一方面單一產權人的情況較多，另一方面，多個產權人共同應對維修和更新、改造的能力也比較強，沒有必要強制建立專項維修資金。因此，專項維修資金的繳存范圍僅限定于多產權的住房。對于住宅小區內的非住宅和與住宅結構相連的非住宅，由于非住宅和住宅之間擁有共用部位、共用設施設備，其業主也應當繳存住房專項維修資金。

3、由誰管理

《辦法》對住宅專項維修資金的管理做出了詳細安排。按照業主大會的成立前后，分為業主大會成立前和成立后的管理。

業主大會成立之前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設主管部門或者房地產主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶的，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，應當以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

業主大會成立以后，應當按照以下規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：業主大會委托所在地一家商業銀行作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專 2

戶。并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主委員會通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設、房地產主管部門。在收到通知之日起30日內，建設、房地產主管部門通知銀行將專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設、房地產主管部門的監督。

4、什么情況下可以使用房屋維修基金?

住宅專項維修資金是用于公共部位和共用設施設備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業主體承重結構部分(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設施設備是指物業管理區域內、由業主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

5、通過什么途徑來使用

住房專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。根據《辦法》第二十二條和第二十三條，該辦法按照維修資金管理權的不同分別制定了六道、七道使用程序。

資金為直轄市、市、縣人民政府建設主管部門或者房地產主管部門管理時，需要使用專項維修資金的應當按以下六道程序進行：第一，物業服務企業提出使用建議，沒有物業服務企業的由相關業主提出。第二，由專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且業主人數占 3

總人數三分之二的業主討論通過使用建議。第三，物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案。第四，物業服務企業或者相關業主持有關材料，向資金管理部門申請列支。第五，資金管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知。第六，銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。發生危及房屋安全等緊急情況需要立即啟用專項維修資金的，按照以上第四、第五、第六項程序處理。

資金劃轉至業主大會管理后，應按以下七道程序進行：第一，物業服務企業提出使用方案。第二，業主大會通過使用方案。第三，物業服務企業組織實施使用方案。第四，物業服務企業持有關材料向業主委員會列支資金。第五，業主委員會根據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設、房地產管理部門備案。第六，業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉資金的通知。第七，銀行將所需維修資金換轉至維修單位。發生危及房屋安全等緊急情況需要立即啟用專項維修資金的，按照以上第四、第五、第六、第七項程序處理。

文章來源：中顧法律網(免費法律咨詢，就上中顧法律網）

第二篇：維修基金問題

1、什么是住房專項維修資金？

答：住房專項維修資金，是指業主或者公有住房售房單位繳存的，專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，形象地說，也就是住房的“養老金”。

2．維修資金是什么時候開始要繳交，由誰承擔？

答：根據《物業管理條例》，2003年9月1日以后購房的業主應當繳交維修資金。根據《廣東省物業管理條例》，1998年10月1日至2003年8月31日期間領取預售許可證的商品房的維修資金由建設單位繳交，在業委會成立之后向業委會移交。1998年9月30日以前的法規未作規定，按照權責統一的原則，應由共同所有人承擔維修責任，也就是由業主承擔。

3．維修資金的繳交標準如何確定？

答：2003年9月1日至2006年5月14日期間領取預售許可證的商品房的維修資金的繳交標準由雙方在合同中約定，不能超過售價的2%。5月15日之后領取預售證的，按標準房價乘以套內建筑面積乘以2%計算。標準房價由開發商確定，同一小區同一標準，不得低于該項目的最低售價。今后我區如有新文件對維修資金的繳交標準重新作出規范的，按新文件執行。法規規定由建設單位繳納維修資金的，按照10元/平方米的標準繳交，今后不足使用的，不足部分由業主承擔。

4．維修資金如何繳交？

答：建設單位在領取預售許可證之前先到有關銀行開設維修資金專用帳戶，與銀行和建設局三方簽訂維修資金專用帳戶監管協議，再憑所簽的協議領取預售許可證。在銷售時，建設單位應在銷售合同中明確約定維修資金繳交的標準和金額。在實際面積確定后，建設單位開出繳款通知，業主按通知所確定的應繳金額將維修資金存入指定的維修資金專用帳戶，并領取銀行出具的維修資金對帳簿。

5．維修資金有何用途？如何區分業主的維修責任和物業公司維修責任？ 答：維修資金屬于業主所有，用于保修期滿后共用部位、共用設施設備的大中修和更新改造。屬于上述情況的維修應由業主負責，在維修資金中開支。日常的養護和小修則由物業公司負責，在物業管理費中支出。

6．以前沒有建立起維修資金的樓盤，需要維修該怎么辦？

答：應由業主繳納維修資金的商品房，保修期滿后應由業主承擔維修責任，確需維修的，相關的維修費用應由相關業主按建筑面積分攤。

7．維修資金如何支取？

答：保修期滿后確需支取維修資金的，由物業公司將維修工程計劃進行公告并委托專業機構進行鑒定，將費用預算、專業機構鑒定報告、維修費用分攤明細表向涉及業主征求書面意見，以2/3的業主同意后再向區建設局申請，同審核同意后方可向銀行支取維修資金。

8、發生緊急情況需要進行維修該怎么辦？

答：在建立維修資金的時候，可由物業管理企業制定物業共用部位、共用設施設備維修資金應急支取預案，預案經業主大會決議通過后實施；未成立業主大會的，可按照業主監時公約的約定實施；未約定的，應當經全體為主所持投票權三分之二以上表決通過后實施。出現緊急情況時，按照預案先行處置，再按照規定辦理維修資金支取手續。

第三篇：房屋物業及維修基金使用

聊城市物業服務收費管理實施辦法

（試行）

第一條 為規范城市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）和省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》（魯價費發[2004]205號）等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條 本辦法適用于聊城市范圍內經工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對住宅及寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費行為。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

縣級政府價格主管部門會同同級房地產主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作（東昌府區和經濟開發區除外）。

第六條 物業服務收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業的服務內容、服務質量確定。根據物業服務的性質、內容、質量、特點等不同情況，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

（一）為住宅小區物業產權人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價。

成立業主大會的住宅小區，可由業主大會或其授權業主委員會與物業管理企業根據本辦法規定的物業服務等級收費基準價和浮動幅度協商議定，經業主大會批準后執行，并報當地價格主管部門備案。協商不成的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。未成立業主大會的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。

（二）實行前期物業管理的住宅小區，按照建設單位與物業買受人的約定標準收取物業服務費。

（三）為寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方合同約定，報當地價格主管部門備案。政府價格主管部門應給予規范和指導。

（四）為滿足部分產權人、使用人需要或接受委托開展的特約服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方協商議定。

（五）安裝并使用中央空調、電梯和二次加壓泵等物業項目的，其機電設備運行電費屬于代收代繳費用，物業管理企業應單獨設帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。

第七條 為體現“優質優價、質價相符”的原則，實行政府指導價的物業服務收費實行等級收費管理。各等級收費基準價上下浮動幅度為10%。對達不到等級服務標準的物業住宅小區其收費標準按四級最低收費標準以下確定。收費等級由物業管理企業提出申請，報經當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照《聊城市住宅小區物業管理服務等級評定標準》考核、確定。住宅小區物業管理服務等級評定以住宅小區為單位，一個小區執行一個等級收費標準。住宅小區的收費等級每兩年評定一次。

第八條 物業服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。業主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業管理服務費。住宅小區內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業服務費，可適當高于住宅物業服務收費標準，由雙方協商確定。

第九條 住宅小區物業管理服務基本項目及內容包括房屋管理、公共設施設備維修保養、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理等內容。

第十條 未經價格主管部門同意，物業管理企業不得以任何名目向物業產權人、使用人收取長期占用性質（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。

第十一條 住宅小區物業管理服務等級，原則上在住宅銷售或入住率達到60%后評定，對入住率未達到60%的住宅小區，物業管理企業已按住宅區物業管理服務與收費等級標準進行管理的，由同級價格主管部門制定試行標準，試行期限一般不超過一年。

第十二條 業主與物業管理企業協商議定物業服務費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業的固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十五條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十六條 物業管理企業在實施收費時，應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的醒目位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十八條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區服務等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務質量不符的，予以調整其收費標準。

第十九條 物業管理企業自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由物業管理企業承擔，不得向業主分攤。

第二十條 裝修期間產生的建筑垃圾，由業主或使用人按有關規定自行處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運收費由雙方協商確定。

第二十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主未按時交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結算物業服務費用或者物業服務資金。

第二十二條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，手續費應由委托單位承擔，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十五條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得強行重復服務，強行收取費用。

第二十六條 物業管理企業為小區居民和車輛辦理進出小區的通行證，不得收取費用。物業管理企業也不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。

第二十七條 住宅小區內沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務費。設有專用停車場的，可按規定收取車輛停放服務費。物業管理區域內車輛看管費實行政府定價（具體收費標準由同級價格主管部門另行制定）。

第二十八條 物業管理企業在向政府價格主管部門申請確 認收費等級、收費標準或備案收費標準時，應分別提供以下資料：

1、工商營業執照；

2、物業管理資質證書；

3、物業管理委托合同；

4、業主委員會章程及成員名單；

5、申請核準物業服務收費等級、收費標準的書面報告；

6、聊城市公共性物業服務收費等級申報表；

7、聊城市公共性物業服務收費標準備案表；

8、其他相關材料等。

第二十九條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規和規定予以處罰。

第三十條 本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產管理局按各自職責負責解釋。

第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準。

聊城市商品住宅專項維修資金使用辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強我市物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）使用管理，嚴格專項維修資金使用審批程序，提高工作效率，保證專項維修資金的合理有效使用，特制定本辦法。

第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并繳入監管專戶的商品住宅專項維修資金的使用適用本辦法。

第三條 專項維修資金的使用應當堅持“業主決策、專款專用、核算到戶、政府監督”的原則，量入為出，合理使用。

第四條 專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造，不得挪作他用。

業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理，最大限度延長物業使用壽命。

第二章 使用范圍 第五條 房屋共用部位維修工程范圍：

（一）房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。

（二）樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）門廳、樓梯間、地下室及走廊通道等部位樓地面、內墻和頂棚面層脫落、門窗破損影響正常使用，需要修繕的。

（四）外墻面層構造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的。

第六條 共用設施設備維修、更新改造工程范圍：

（一）物業管理區域內道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴重，影響安全和正常使用，需要整體或局部修復的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的。

（三）整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價10%的工程。

（四）整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價10%的工程。

（五）非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋因損壞，需要整體修繕、更新的。

第七條 專業服務部門按照有關規定，負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修，并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的，從其約定。

第三章 使用程序

第八條 物業管理企業應當按照專項維修資金使用范圍，根據房屋現狀以及業主大會或者相關業主的意見，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：

（一）維修、更新改造內容；

（二）工程預算；

（三）涉及戶數及按戶分攤費用；

（四）專項維修資金繳存余額；

（五）維修、更新改造組織方式。

第九條 物業管理區域內共用設施設備維修，涉及全體業主利益的，應當由業主大會決策；整幢住宅或者每個單元共用部位、共用設施設備維修，涉及部分業主利益的，應當由相關受益業主集體決策，業主委員會負責監督實施。

業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對維修、更新改造方案進行書面確認（附件1）。維修、更新改造方案應當征得涉及范圍內所持投票權三分之二以上的業主書面同意。

經業主書面確認的維修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示（附件2），公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

未成立業主委員會的，由開發建設單位或其委托的物業管理企業依照前款規定向相關業主征求意見，并接受當地房地產管理部門的指導和監督。

第十條 物業管理企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業，也可以委托房地產管理部門指定的招標代理機構進行，委托招標費用計入維修、更新改造成本。

物業管理企業應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

第十一條 物業管理企業到項目所在地的房地產管理部門提出專項維修資金使用申請，須填寫《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》（附件3），并提交下列材料：

（一）維修、更新改造方案；

（二）相關業主書面確認證明原件及復印件（附件1）；

（三）公示情況照片及維修、更新改造方案公示證明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二條 房地產管理部門受理申請后，要件齊全的應當在接件后3個工作日內按下述要求完成支用核準手續：

（一）審核工程預算書；

（二）核對維修資金存款余額；

（三）按照維修、更新改造方案確定的工程預算的50%，開具專項維修資金劃轉撥付單，并將支用部分資金由專戶劃轉入支用戶；

（四）按照工程進度向申請人分期撥付。

提交申請要件不齊全的，當場一次告知需要補正的全部內容，并出具補正告知單（附件5）。

第十三條 工程竣工后，施工企業應當提供完整的竣工資料。物業管理企業應當組織施工企業及工程質量鑒定單位對工程進行驗收，并簽署《維修工程竣工驗收表》（附件6）。

工程驗收合格的，物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱后簽章。

第十四條物業管理企業應當按照決算費用作出《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》（附件7），并在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

第十五條 物業管理企業到房地產管理部門辦理工程尾款核撥手續，應提交下列材料：

（一）公示后的分攤清冊；

（二）公示情況照片及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明（附件8）；

（三）發票及費用清單；

（四）《維修工程驗收合格證明》。

房地產管理部門應當在5個工作日內，將工程尾款核實后劃轉到支用戶，撥付給物業管理企業。同時，按照分攤清冊從相關業主的個人專項維修資金明細賬中核減。

第十六條 專項維修資金使用后，房地產管理部門應當將《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》、相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發票復印件及《維修工程驗收合格證明》按物業項目立卷存檔。

物業管理企業應當將維修、更新改造方案、相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、《維修工程驗收合格證明（副件）》及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊按物業項目立卷存檔。

第四章 服務監督

第十七條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的，業主委員會或者相關業主應申請房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定，鑒定費用計入維修、更新改造成本。

第十八條 房屋維修工程，業主委員會應當委托物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理，費用計入維修、更新改造成本。

第十九條 業主對維修、更新改造費用有疑義的，物業管理企業應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核，委托費用由委托人支付。

第二十條 在施工過程中，業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。

因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修、更新改造成本。

第二十一條在施工過程中，施工企業應當文明施工，減少噪音，防止污染。物業管理企業應當對工程的工期、質量進行監督，對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。

第二十二條業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的，業主委員會應當及時向物業管理企業反映，確有問題的，物業管理企業應當盡快與施工企業協商、解決。

第五章 附 則

第二十三條 本辦法自頒布之日起施行。

第四篇：青島市房屋維修基金相關信息

青島市房屋維修基金相關信息

2012年3月1日起《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》（以下簡稱為《辦法》）將正式施行，青島市市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆遷安置房和寫字樓、商業網點等各類非住宅房屋）的業主都應當按照本辦法的規定交存房屋專項維修資金，但一個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外。屬于出售公有住房的，售房單位、購房人也應當交存房屋專項維修資金。

交存標準：交付標準依照成本價計算

按照《辦法》規定，首期房屋專項維修資金的交存標準為：配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%交存；未配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的5%交存。

“這樣規定，一是因為在一個地區的一段時期內，房屋每平方米建筑面積建安費是相對穩定的，樓層、朝向、地段的不同對其影響不大，也不影響維修的投入。且國家、省的有關規定中，也都明確了業主應當按照建筑安裝工程每平方米造價的5%～8%交存專項維修資金；二是考慮到帶電梯的房屋由于電梯、消防等公用設施設備較多，維修費用大于未配電梯的房屋，因此確定了兩種交存標準。這里有一個概念要明確，維修資金是按照建筑安裝造價的8%和5%交存，而不是購房款。以2010年為例，根據市建設行政主管部門提供的建筑安裝工程造價指標測算，目前青島市住宅建筑安裝工程造價，高層每平方米平均約為1670元，多層每平方米平均約為1020元。”國土資源局相關負責人表示。

交存方式：按房屋戶門號設立分帳 一戶一帳

據了解，按照《辦法》的有關規定，房屋專項維修資金管理機構將委托商業銀行，開立房屋專項維修資金專戶，并按房屋戶門號設立分帳，也就是一戶一帳。

對于購買商品房的市民，應當在與建設單位簽訂商品房屋預售合同時，將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，未出售房屋及拆遷安置房屋的首期房屋專項維修資金，由建設單位在辦理房屋初始登記前存入資金專戶。

對于購買公有住房的市民，應當在辦理購房手續時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，公有住房售房單位應當在收到售房款后，及時將房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

對于原有房屋沒有交存維修資金的市民，應當按照業主大會決定的方式補交，未成立業主大會的，由街道辦事處組織物業管理區域內已入住面積且已入住戶數比例達到三分之二以上的業主決定補交形式。

資金權屬：維修資金放銀行計息滾存使用

“房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的房屋專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。”國土資源局相關負責人表示，房屋專項維修資金屬于業主所有。根據房屋專項維修資金是用于房屋共用部位、共用設施設備維修的特性，市民資金專戶中的維修資金將按照人民銀行有關規定計息，滾存使用，維修資金屬于業主所有，是業主用于維修房屋共用部位和共用設施設備的，由資金管理機構管理。

已買的房子咋交存？

對于現在已經購買了的房子如何交存專項資金？辦法（征求意見稿）規定，原有房屋未建立專項維修資金的，業主應當按照首期房屋專項維修資金的標準補建。具體方式由業主大會決定；未成立業主大會的，由所在地街道辦事處或社區居民委員會組織物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主決定。

業主不交錢怎么辦？ 如果單位和個人不交存專項維修資金，將承擔法律責任。辦法（征求意見稿）規定，單位和個人未按照本辦法規定交存或者拒絕按規定承擔房屋專項維修資金的，業主委員會或者相關業主可以依法對其提起訴訟。新聞延伸 物業—— 屋頂常漏雨三年沒修好 “作為物業管理單位，我們真是讓公共部位的維修費用給難住了，一棟樓協商了兩三年也沒修成屋頂。”市北區一物業公司負責人王主任說，物業管理工作中的麻煩事首推公共部位和共用設施的維修問題了。“小區一棟上世紀90年代的房子屋頂漏雨兩三年了，一直得不到徹底解決，最大障礙就在一維修費上。”王主任告訴記者，他們所管理的居民小區大多是上世紀90年代的房子，產權多元化，有的是單位自管房，有的是個人產權，有的是部分公房，還有部分公房出售，而只有公房出售的房子才有公共部位維修基金，問題就來了。

王主任說，漏雨的這棟房子共有46戶居民，只有16戶是有公共維修基金的，要徹底維修屋頂費用較大，可是只能按照比例動用部分基金，其他維修費用需要居民們分攤，一家至少得攤800到1000元，可是非頂樓住戶因為事情沒危及到自家利益，就不愿意拿這筆錢，結果導致屋頂拖拖拉拉了兩三年，得不到大修，只能小修小補一下。

第五篇：房屋維修基金如何進行審核

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房屋維修基金如何進行審核

核心內容：房屋在維修基金的審查過程中，需要注意什么內容呢?審核房屋維修基金是否按規定或購房協議到位、審核維修基金是否按規定正確使用、審核維修基金相關的物業管理區域的經營收支是否符合規定和協議規定和審核公布的主體、內容和時限是否符合規定。下文將作詳細分析，法律快車小編希望下文內容可以幫助到您。

一、審核房屋維修基金是否按規定或購房協議到位

房屋維修基金審核的首要基礎是審核房屋維修基金是否按照規定或購房協議到位，判斷房屋維修基金的起點數據是否符合規定。如果不對維修基金的繳納基數進行審計，就難以得出正確的審核結論，也難以分清各屆特別是首屆業主委員會或前期物業管理企業的責任。

審核目的是：根據房屋類別和房屋銷售時期，確定各方交納維修基金的標準，明確相關方的責任，保證各方的合法權益;審核結果作為業主委員會或物業管理企業向業主公布房屋維修基金收支的基礎和使用情況審核的基準點。

審核方法是：根據房屋出售的時間分不同階段依據上海市有關維修基金的規定和相關合同、協議、文件進行審核。

二、審核維修基金是否按規定正確使用

根據各屆業主委員會任期或者物業管理企業管理階段相對應時期的維修基金政策法規，審核維修基金的使用是否經過合法的批準程序，是否符合法規政策的規定，是否正常使用。

審核目的是：確定使用過程的合法性、合規性，作為向業主公布和解釋的依據，以確保全體業主的權益，同時也保護了業主委員會和物業管理企業的公正，分清了各屆業主委員會主任的責任。由審核機構對審核結果的合法性、合理性承擔相應的法律責任。

審核的具體要求根據業主大會決議和委托審計合同確定，一般包括：

1、確定使用維修基金或參與維修基金管理各方的主體是否合法；

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2、確定使用維修基金的各項使用標準決策依據是否符合規定或業主全體的利益；

3、確定使用是否經過依法審核手續；

4、經委托，對于沒有經過合法審核或必要審核的主要項目進行事后的審核，并向有關各方進行必要的溝通；

5、帳務處理是否符合國家規定；

6、對使用情況作基本結論，并提出有關建議。

三、審核維修基金相關的物業管理區域的經營收支是否符合規定和協議規定

根據有關規定，物業管理區域內的相關經營收益應該納入維修基金。因此應該對相關經營收支進行審核。審核內容包括：

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1、相關經營項目是否經過業主同意，或者業主委員會集體討論通過，是否符合廣大業主的利益；

2、相關收費標準和控制制度是否有效執行，是否符合市場標準；

3、審核經營收入相關支出是否合理，或者經過審批通過，是否符合規定；

4、帳務處理是否符合國家規定。

四、審核公布的主體、內容和時限是否符合規定

根據有關規定，維修基金的收支使用應該由相關主體定期公布，中介咨詢機構一般需要根據委托審核的要求，向業主大會報告相關規定的執行情況，包括公布主體、內容和時限等是否符合規定和滿足業主了解維修基金情況的需要，并提出相關建議。

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