第一篇：深圳市房屋本體維修基金管理規定

深圳市房屋本體維修基金管理規定

深圳市住宅局

第一章 總則

第一條 為加強房屋本體維修基金(以下簡稱“本體基金”)管理，維護房屋本體共(公)用部位及設施(以下簡稱“共用部位”)，保障房屋安全使用，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)及《深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則》和有關物業管理法規政策，制訂本規定。

第二條 本體基金屬住宅區、工業區及各類樓宇物業業主的共有資產，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業主按各自房屋的建筑面積分擔和享有，本體基金的主管部門是市住宅主管部門。各區住宅管理部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。

第二章 本體基金的建立

第三條 業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月向物業管理公司下屬的管理處繳交本體基金。業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。

《條例》實施之前已人住并超過保修期的房屋的本體基金，由業主自《條例》實施之日起按月繳交，但經業主管委會或多數業主同意，可以緩自本規定實施之日起繳交。

因開發單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發單位繳交。

第四條 本體基金繳交的標準，執行本規定所附的指導標準。指導標準每二年制訂和發布一次。各業主管委會可根據房屋的使用狀況的本體基金積累狀況，經與物業管理公司協商后，對本體基金繳交標準作適當調整。

本規定實施之前已收取的本體基金，按本規定進行管理和使用。

第三章 基金的使用

第五條 本體基金按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養護。

第六條 共用部位的維修養護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)，抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。

第七條 本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程，下同);用于中修以上維護工程時，須經業主管委會或該棟50%以上業主書面同意。

房屋共用部位的大、中、小修標準執行國家建設部有關標準。整個小區(大廈)本體基金不夠支出時，經業主管委會決定，由全體業主分攤;單棟房屋本體基金不夠使用時，經業主管委會或該棟50%以上業主書面同意，由該棟各業主按規定分攤。

第八條 管理處應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業主管委會審議通過。業主管委會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復，逾期視為同意;急修工程應在7日內答復，逾期視為同意。

第九條 如業主管委會或該棟房屋50%以上業主不同意使用本體基金用于中修以上維護工程，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可由物業管理公司申請，經區住宅管理部門核準后實施。

第十條 管理處使用本體基金完成房屋本體共用部位維修養護項目后，日常維護和零星小修由管理處主任簽證，作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應出具“施工項目清單”，由管委會主任或該棟樓長(或20%以上業主)、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

第四章 本體基金的管理

第十一條 管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。

第十二條 本體基金的收支項目，由管理處每三個月公布一次。基金帳目列明基金應用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部)，并接受有關部門和業主的監督和質詢。

第十三條 管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養護時，按支出額執行相應工程的費用定額標準。

第十四條 業主不按規定繳納基金的，管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。

第十五條 物業管理公司及其管理處有下列行為之一的，市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處罰:

1、擅自提高本體基金收費標準；

2、改變本體基金的用途，挪作它用的；

3、未按規定期限公布本體基金收支帳目的；

4、拒絕接受業主管委會或業主查詢的。

未按時公布帳目或拒絕查詢的，業主可以拒繳本體基金。

第十六條 經業主管委會或所維修養護單棟房屋50%以上業主同意，日常小修可以超出本規定規定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經業主管委會決定提高本體基金標準彌補。

第五章 附則

第十七條 本規定由市住宅主管部門負責解釋。

第十八條 本規定自公布之日起實施。

深圳市房屋本體維修基金指導標準

依據1996年下半年最低成本房價和建設部發布的維修范圍標準，發布1997年房屋本體維修基金收費指導標準:

一、測算標準:

多層房屋(9層及以下，不帶電梯):0.63元/平方米·月；高層房屋(10層及以上，含帶電梯多層):1.01元/平方米·月。

二、實際收取標準:

考慮到目前住(用)戶實際承受能力，暫按測算標準的24%-35%收取，作為最低標準，以后逐年到位，即:

1、多層房屋(不帶電梯):

(1)外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米·月；

(2)外墻貼瓷磚、馬賽克20.20元/平方米·月。

2、高層房屋(含多層帶電梯)；

(1)使用國產(含合資)電梯:0.30元/平方米·月；

(2)使用進口電梯:0.35元/平方米·月。

各類商品房房屋經業主管委會或多數業主同意，標準可.以適當上浮;超高層房屋可以上浮50%-89%。

以上標準均不包括中央空調系統。

深圳市住宅局

一九九七年三月

第二篇：房屋本體代管維修基金管理制度

房屋本體代管維修基金管理制度

為規范大廈維修基金的收取、使用及管理工作，根據有關法規、條例及大廈業主公約規定，結合大廈物業管理實際情況，特制定本制度。

（一）基金用途

大廈維修基金僅限于支付大廈開業前管理籌備費用及日后大廈設施及設備大型維修、保養及更換的費用。

（二）基金收取

大廈交付使用時，每一位業主都必須繳納相當于其名下單元一個月管理費金額的大廈維修基金，該基金不可退還，但可以在業權發生變更時，轉至新業主名下。

（三）收入管理

１、每一戶業主按大廈入伙時規定的時間繳納。

２、本基金由管理公司收取，也可以由發展商代收后統一劃入管理公司賬

戶。

３、管理公司設立專門賬戶，進行單獨核算和反映。

４、管理公司要在會計核算賬務系統進行總賬控制，并在電腦“客戶管理

系統”中進行記錄，同時應設置備查簿，詳細登記各業主維修基金的繳納情況。

（四）支出管理

１、一般情況下，管理公司不能動用維修基金。大型維修保養項目需動用

維修基金，必須以業主委員會審批，且使用時不能突破審批限額。２、當單元業權發生變更時，必須取得原業主委托書及新業主產權證明資

料，然后辦理基金明細賬戶的變更處理。

（五）結存管理

１、管理公司應根據大廈運作情況，對本基金進行管理，盡可能讓其保值

及增值。

２、管理公司應及時向業主委員會反映其增減變動情況，在財務報告中予

以說明。

３、其結余情況應報送業主委員會，至少每半年公布一次，接受業主監督。

（六）相關記錄

維修建設基金備查簿可查閱。

第三篇：業主房屋維修管理規定范文

業主房屋維修管理規定

一、目的：解決業主入伙后房屋維修問題。

二、適用范圍：租用于業主房屋維修。

三、內容：

1、業主入伙時應會同管理處人員共同驗收，對房屋發現的質量問題，必須在驗收單上分項注明整改項目并雙方簽字，由管理處負責聯系發展商相關工程監理部門組織專人維修，維修后由業主和管理處衽逐項驗收，維修時發生的一切費用由發展商負責。

2、業主房屋自入伙起一年內發生的房屋質量問題，均屬于建筑施工質量保修期保修內容，管理處在接到業主反映情況后，應立即派人到現場查看，如屬實，則通知施工單位維修，如發現重大質量問題，應立即報告公司主管領導，并通知發展商，如施工單位未及時維修，則管理處應在通知發展商工程監理部門后組織人員進行維修，所發生的一切費用在施工質量保證金中扣除。

3、業主房屋入伙滿一年后發生的質量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上由管理處負責維修，屬于業主在使用、改建或裝修中發生的總是由業主自行負責。

4、如業主需要進行一般性維修，可直接向管理處提出維修申請，由管理處技工班進行維修，維修后由業主驗收并簽名認可，其費用由技工班按成本價合理收取。

5、如業主提出的大的維修要求，技工班應上報管理處，管理處派人核實情況，安排維修計劃，組織人員維修，維修后由業主驗收并簽字認可。

6、凡在樓宇內、外公共部位發生的維修，由管理處負責完成，維修所發生的一切費用均在管理費中開支，不再向業主收費。

維修安全工作制度

一、為保證安全工作，各員工必須熟知本安全制度，并認真執行。

二、各特殊工種技工必須持證上崗，必須切實遵守本工種《安全操作規程》。

三、各安全用品必須按規定進行擺放，每次使用前后必須認真進行檢查，發現總是或不可靠因素，應立即停止使用，將其單獨放置并向部門主管報告。

四、高空作業時，必須配載好安全帶和安全帽，并有專人負責監護。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物時，首先必須確定，現場無任何火源、火種（包括潛在的、可能產生的火種）后方可使用，使用過程中嚴禁吸煙，嚴禁一切可能產生火種的操作。

六、使用電焊、切割機等設備時，必須清除完現場的易燃物后方可使用。

七、原則上不帶電作業，如必須，則應做好絕緣措施，且必須有專人監護。

八、對不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場監護，且施工前必須備好應急方案，做好應急措施，如在現場備齊滅火器找好水源等。

房屋修繕標準

一、主體工程：

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換，不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做，對鋼盤混凝土凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。

二、裝修工程：

1、門窗修繕后應牢固、平整、美觀、開關靈活，接縫嚴密，不松動。門窗開關不靈活、松動、脫標、變形、腐爛的、應修理更換、小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊、打好玻璃膠、門窗損壞嚴重的，無法修復的，應更換。更換的門窗應與原門窗一致；

2、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；

3、踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復；

三、樓地面工程：

1、木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、開裂、應拆補、修補或重做；水密石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實無法修復的，應改做相應標準樓地面；

3、面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室外內潮濕嚴懲的，可增設防潮層或做塊料地面；

四、層面工程：

1、屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建；

2、屋面上的壓項、泛水、無溝、水落、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴懲時，應翻做。

3、女兒墻、煙通等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。

4、鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固重做。

5、下班天柵損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。

五、飾面工程：

1、外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準，不影響色澤協調的條件下進行；

2、外墻勒腳損壞的，應修復；

3、內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層；

4、天柵損壞、抹灰層松動，不下附危險的，須鏟除重抹；原腳線損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。

六、油漆粉飾工程：

1、木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失支保護作用的，應周期性地進行保養，上述木構整體或零件拆換應油漆；

2、鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，應重做；

4、室內墻面、開棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等，高級抹灰損壞應原樣修復；

5、高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。

房屋完好等級的評定標準

房屋的完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程序劃分的等級，也就是現有房屋的質量等級。

評定房屋完損等級是按照統一的標準、統一的評定方法，對現有整幢房屋進行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項工作專業技術性強，既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。

根據城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》（簡稱《完標》）結合我安全小區及房地產實際情況制定對高層樓宇質量進行評定的一個標準。

一、房屋等級分類

房屋的結構組成部分分為：基礎、承重構件、非承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚和細木裝修；設備組成部分分為：水衛、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。

1、房屋完損等級的分類

根據各類房屋的結構、裝修和設備等組成部分的完好、損壞程序，房屋的完損善即房屋完損等級分成以下五類：

A 完好房。是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常。或雖個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的；

B 基本完好房。是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現裝良好，能正常使用，經過一般性的維修能修復的；

C 一般損壞房。是指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件；

D 嚴重損壞房。是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建；

E 危險房。是指承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住戶安全的房屋。

二、房屋完好率，危險率的計算

計算房屋完損等級，一律以建筑面積（平方米）為計量單位，評定時以閣為評定單位。閣的劃分原則與建筑面積的計算規則均與僵城鎮房屋普查時的規定相同。

房屋完好率是房產管理和經營單位的一個重要技術經濟指標之一，《完標》規定：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比即為房屋完好。即：

完好房建筑面積 + 基本完好房建筑面積

房屋完好率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

房屋經過大、中修竣工驗收后，應重新評定調整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應重新評定；新接管的新建房屋，同樣應按本標準評定完好率。

危房率：是指整閣危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：

整閣危險房屋的建筑面積

危房率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

三、房屋的各類完損標準

房屋的各類完損標準是指房屋的結構、裝修、設備等各組成部分的各種項目完好或損壞程序的標準。房屋各組成部分的各項目的完損程度是評定房屋完損等級的基礎。評定各分項完損程度的確切與否，就會影響到房屋完損等級的正確評定。房屋完損等級是樗著房屋的質量，所以要認真細致的進行各分項完損程度的評定。

1、完好標準

完好標準是指房屋的結構構件完好，裝修完好、完整，設備完好、齊全，管理暢通，現狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復的。1-1 結構部分：

A 地基基礎：地基有足夠的承載能力，挖孔樁、預制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預制砼樁、鋼筋砼等各類基礎，使用正常。或雖個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復的。B承重結構：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（弧）形屋面等無傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無砼剝落、碳化和鋼筋露盤等損壞； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌等無裂縫、傾斜、弓凸風化等損壞；

c.鋼屋架平直穩定不變形，各部件節點焊接完好，支撐部件完好不變形，表面無銹蝕。C 非承重墻：

a.鋼筋砼墻板無損壞、裂縫，不滲漏；

b.磚墻（砌塊）平直完好，無風化破損、傾斜、弓凸等。

D 屋面：不滲漏。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層完好無損。鋼性防水層和塊體防水層完好平整，有足夠的搞滲能力，無裂縫、起砂，分格縫填嵌嚴密，粘結牢固無損；卷材防水層粘牢固，無空鼓脫殼、破損。E 樓地面：

a.整體水泥面層平整堅固，無空鼓起殼、裂縫、起砂等損壞；

b.木地板平整堅固、穩定，表面稍有磨損或輕微稀縫，無腐朽等損壞；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層平整無裂縫，殘缺、掉角等損壞。

1-2 裝修部分：

A 門窗：完整無損，開關靈活，玻璃，五金齊全，油漆完好有光澤，個別鋁合金、鋼制門窗有輕度銹蝕和開關稍有碰軋。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：完整，粘結牢固，無空鼓、剝落、裂縫和破損（收縮性的風裂縫除外）；玻璃帶墻：完整、粘結牢固，無裂縫和破損。C 內墻瓷片、大理石、內抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（收縮性的風裂縫除外）。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項棚吊筋牢固，面層完整無破損、變形、下垂、腐朽、脫落，油漆好。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。

1-3 設備部分完好、齊全，現狀良好，使用正常： A 水衛：上下水管道暢通，無銹蝕，各種衛生器具完好，零件齊全無損，個別稍有輕微滲漏；

B 電照：電器設備、線路及各種照明裝置完好、牢固，絕緣良好： C 空調：空調設備、管道暢通完好，無堵、滴現象，使用正常；

D 特種設備：如電梯、避雷裝置、對講機、電視監控、防盜設施、發電機、水泵室內消防等設備等使用正常。

2、基本完好標準

基本完好標準是指房屋的結構構件基本完好，少量構部件有輕微損壞，屋面局部滲漏但不嚴重，裝修基本完好，稍有損壞，油漆失色，設備管道現狀基本良好，能正常使用。1-1 結構部分：

A 地基基礎：地基有承載能力，挖孔樁、預制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預制砼樁、鋼筋砼等各類基礎，符合設計強度的要求，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，個別承重結構呈細裂縫，但已穩定，無繼續發展的趨勢。B承重結構：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（弧）形屋面等個別有輕微變形，細小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌體有少量裂縫；

c.鋼屋架平直穩定不變形，各部件節點焊接完好，支撐部件完好不變形，表面稍有銹蝕。

C 非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。a.鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏；

b.磚墻（砌塊）表面稍有風化、細裂縫，勒腳有侵蝕。D 屋面：局部有滲漏。積塵較多，屋面排水基本暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層稍有破損。鋼性防水層面稍有龜裂、起砂，分格縫嵌料老化，稍有開裂；塊體防水層稍有脫殼、裂縫；冷膏、油膏等防水層稍有老化和封口脫開；卷材防水層稍有老化、氣泡、空鼓、翹邊和封口脫開等。E 樓地面：

a.整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。

1-2 裝修部分：

A 門窗：有少量變形，開關不靈，玻璃少量松動、破碎、殘缺、五金、紗窗少量殘缺；油漆稍有起皮剝落，少量鋁合金、鋼制門窗有銹蝕。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：稍有空鼓、剝落、勾縫砂漿少量酥松脫落；

C 內墻瓷片、大理石、內抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項棚吊筋無明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有松動脫落，油漆失光。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部件損壞殘缺。1-3 設備部分：

A 水衛：上下水管道基本暢通，各種衛生器具基本完好，個別零件損壞殘缺。B 電照：電器設備、線路及各種照明裝置基本完好、無漏電現象，個別零件損壞。C 空調：空調設備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現象、個別零件損壞，基本能正常使用。

D 特種設備：如電梯、避雷裝置、對講機、電視監控、防盜設施、發電機、水泵室內消防等設備設施，現狀基本良好，能正常使用。

3、一般損害標準

一般損害標準是指房屋的結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部滲漏；裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛、電照器具、零件有部分老化、損壞或殘缺。1-1 結構部分：

A 地基基礎：地基承載能力不足，挖孔樁、預制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預制砼樁、鋼筋砼等各類基礎，局部強度不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結構有變形、裂縫等影響。

B承重結構：有較多損壞，強度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫，裂縫值稍超過計劃規范的規定，砼剝落面積占全面積10%以內，有露筋銹蝕。筋砼球（弧）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕。b.承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落等損壞。

C 非承重墻：有較多損壞，強度減弱。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，不滲漏，間隔墻面層局部損壞。

b.磚墻（砌塊）有裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝，勒腳有部分侵蝕剝落。

D 屋面：局部有漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫、空鼓；屋面高低不平，排水不暢通。設施銹蝕、斷裂。

屋面的隔熱保溫層、防水層有較多破損。鋼性防水層面部分有裂縫、起殼、塊休防水層部分有松動、裂縫、風化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。E 樓地面：

a.整體水泥面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴重起砂；

b.木地板部分有磨損、蛀蟲、翹裂、松動和稀縫，局部變形，有顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

1-2 裝修部分：

A 門窗：有部分翹裂、榫頭松動，木質腐朽，開關不靈，鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化起皮剝落。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風化、剝落、勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；

C 內墻瓷片、大理石、內抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層部分有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落，油漆老化。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽，蛀蝕、破裂、松動，油漆老化。1-3 設備部分：

A 水衛：上下水管道不夠暢通，管道內有較多積垢、銹蝕、個別滴漏；衛生器零部件損壞、殘缺。

B 電照：電器設備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。

C 空調：空調設備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，有滴、跑現象，供風不正常。

4、嚴重損壞標準

嚴重損壞標準是指房屋的結構有明顯變形、損壞，屋面嚴重漏雨；裝修嚴重破損殘缺，油漆老化見底，設備陳舊，管道嚴重堵塞，衛生器具、零件嚴重損壞、殘缺，不能正常使用。1-1 結構部分：

A 地基基礎：地基承載能力不足，有較明顯滑動；挖孔樁、預制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預制砼樁、鋼筋砼等各類基礎強度不足，有明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發展趨勢，對上部結構有明顯影響。B承重結構：有較多損壞，強度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼有剝落的露筋銹蝕嚴重，下垂變形，裂縫值稍超過設計規范的規定，砼剝落面積占全面積10%以上。筋砼球（弧）形屋面有傾斜或變形，砼嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕。b.鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重； c.承重磚墻（柱）、砌塊的強度和穩定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和抹灰層大片脫落。C 非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有嚴重裂縫、變形、嚴重漏水，面層嚴重破損。

b.磚墻（砌塊）有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴重侵蝕剝落。

D 屋面：嚴重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿嚴重裂縫、空鼓、風化；屋面高低不平，排水設施嚴重銹蝕、斷裂、殘缺不全。

屋面的隔熱保溫層、防水層嚴重破損；鋼性防水層嚴重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴重松動、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴重脫開。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開；瀝青流淌。E 樓地面：

a.整體水泥面層嚴重起砂、裂縫、空鼓、沉陷、剝落；

b.木地板嚴重磨損、蛀蟲、翹裂、松動和稀縫，變形和顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層嚴重松動，脫落、下沉，高低不平、破碎、殘缺不全；

1-2 裝修部分：

A 門窗：木質腐朽，開關普遍不靈，榫頭松動翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺；油漆老化剝落見底。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴重空鼓、裂縫、風化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；

C 內墻瓷片、大理石、內抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見底。E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質腐朽，蛀蝕、破裂、松動，油漆老化見底。1-3 設備部分：

A 水衛：上下水管道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛生器具零部件嚴重損壞、殘缺。B 電氣照明：設備陳舊殘缺、電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。

C 空調：部分設備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現象嚴重，已無法使用。

D 特種設備：如電梯、避雷裝置、對講、電視監控、防盜設施、發電機、水泵、室內消防等設備設施嚴重損壞、殘缺、失效，已無法使用。

5、評定無損等級標準注意事項

在評定分項完損程度時要注意以下幾點：

1-1 在評定時遇到斷面明顯不足的構件，必要時應經過復核或測試才能確定完損或危險程度。

1-2 在評定分項完損程度時，遇到一個分項內有幾種損壞內容，以嚴重的某一內容為準來評定該項的完損程度。

1-3 在評定分項完損程度時，除結構組成部分的各項外，其作組織部分的各項可以數量最多的部件的完損和諧為準來評定該項的完損程度。

1-4 對于房屋組成部分中未列出的分項如陽臺、樓梯、煙囪、壁櫥等，在評定完損程度時，要分別列入房屋的組成部分中去評定。至于并入哪一個分項，可自己確定。如煙囪可歸入屋面。

四、房屋完損等級評定方法

房屋完損的等級，標志了房屋質量的好與差，它是根據房屋各個組成部分的完損程度來綜合評定的。房屋完損等級的評定分為好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴重損壞房屋和危險房屋等五類。

1、鋼筋砼結構房屋完損等級評定

鋼筋砼結構房屋評定完損等級方法分為以下四種情況：

1-1 房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。

1-2 房屋的結構部分各項完損程度符合同一個完損標準，在裝修設備部分中有一、二個完損程度可降一個等級完損標準，其余各項仍和結構部分符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級應可按上一個等級的完損程度來確定。

1-3 房屋結構部分中非承重墻或樓地面分項完損程度可降一個等級完損標準，在裝修或設備部分中有一項完損程度可下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度確定。

1-4 房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋子面等項的完損程度符合嚴重損壞標準，其余各分項完損程度均符合一般損壞標準，則房屋完損等級應評為嚴重損壞房屋。其余以此類推。

2、評定房屋等級注意事項

在評定房屋完損等級時應注意以下幾點： 1-1 評定房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備等組成部分的各項完損程度，對整閣房屋的完損程度進行綜合評定。

1-2 在評定房屋完損等級時，要以房屋的實際完損程度為依據，嚴格按建設部頒布的《房屋完損等級評定標準》中規定的方法進行，不能以建筑年代來代替來劃分評定，也不能以房屋的原設計標準的高低來代替評定房屋完損等級。

1-3 評定房屋完損等級時，特別要認真對待結構完損程度的評定，這是因為其中地基基礎、承重結構、屋面等項的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件，若地基基礎、承重結構、屋面等三項的完損程度不在同一個完損標準時，則以最低的完損標準來評定。

1-4 完好房屋結構部分等級時，若超過規定允許的下降分項的范圍時，則整幢忘記完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級。

1-5 評定嚴重損壞房屋時，結構、裝修、設備等各分項的完損程度，不能下降到危險房屋的標準。

1-6 在遇到對重要房屋評定完損等級時，必要時應對地基基礎、承重結構進行得核或試測后才能確定其完損程度。

1-7 正大修中的房屋暫按大修前房屋評定。

五、評定房屋完損等級的基本做法

房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一般每隔1-3年（或按各地規定）對所管的房屋進行一次全面逐閣完損等級的評定，這種評定可以全面、詳細的掌握房屋完損等級的評定一般有以下幾種情況：

A 根據氣特征，如雨季、臺訊、暴風雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。

B 房屋經過中修、大修、翻修竣工驗收以后，重新進行評定完損等級。C 接管新建房屋后，要進行評定完損等級。

進行評定房屋完損等級，其基本做法大致可以分為組織準備，實施查勘，統計匯總等三個階段。

1、組織準備階段

這一階段的重點是制定評定工作計劃，建立評定組織，組織評定人員進行培訓，搞好試點。

1-1 組織準備：

公司成立房屋質量評定領導小組，對評定工作進行全面組織和領導，這個評定小組要有公司分管領導，管理處、技術等部門的人員參加。

各基層物業管理處應成立評定小組。小組成員一般有5-6人組成，即有經驗管理處負責人1人，水工1人，電工1人，木工1人，電梯工1人。1-2 培訓、試點：

組織評定人員進行業務培訓、培訓方法要采取理論與實踐相結合的方法，把課深圳的講與現場實習相結合起來，還可能把培訓和試點結合起來。通過培訓以達到理解標準，掌握方法，保證質量的目的。

通過學習了解評定房屋質量的目的意義，明確任務、范圍，掌握評定的方法；其次要學習物業管理的有關政策、業務知識以及時性如保鑒定等基本常識、統計要求。另外評定工作的紀律也是要培訓學習的必要內容。

試評時一定要按照《標準》逐項對照確定。通過試評必須達到二個基本目的：一是要達到統一方法、統一口徑、統一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評定房屋完損等級的工作規律，以取得經驗，加以推廣。1-3 物質準備：

要根據評定工作的要求做好必要的物質準備，包括查勘工具，評定的各種統計表格（房屋分閣完損等級評定表、匯總表、統計表等）。查勘工具可備線錘、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關檢查設備的儀器、儀表。還有必要的書寫用具及安全器具。統計表格分三種：房屋分閣完損等級評定表、房屋完損等級匯總表、房屋完損等級統計匯總表。

各項準備工作要盡量做得細一點。物業管理公司要對各管理處的評定工作準備認真檢查落實，避免臨時陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項工作責任制，以保證評定工作的質量。

2、實施查勘階段

在充分做好各項準備工作以后，可進入實施查勘階段。在這一階段評定領導小組要幫助和指導各管理處做好評定查勘的各項工作，及時掌握情況抓質量、抓進度、總結經驗，發現問題要及時解決。1-1 分工明確，職責分清：

各管理處的評定小組人員要分工明確，各司其職。泥工負責評定地基基礎、鋼筋砼、砌體等承重結構，非承重結構、屋面、樓地門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。木工負責評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。水工及電工負責水衛、電照、空調和特種設備（電梯除外，電梯由電梯工負責評定）等。1-2 評定順序：

為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質量，應按以下順序進行：

A 在室內先填寫好房屋分閣完損等級評定表中的有關資料，如房屋名稱、結構類別、建筑面積、現在用途等項。

B 在室內先填寫好房屋分閣無損等級評定表中的有關資料以后，實地進行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后，評定小組負責人要簽注姓名和日期。

C 房屋分閣完損等級評定工作結束后，經復核抽查無誤，符合質量要求后，方可進行房屋完損等級匯總和統計匯總工作。1-3 評定方法：

評定小組先將填好的房屋分閣完損等級評定表帶到實地，經核對房屋的名稱、閣號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進行評定，其方法如下：

查：查看是評定的主要方法，查看時應先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查內承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內飾面等項的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，或遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線錘吊測傾斜、弓凸值，以便進一步確定損壞程度。若遇承重結構有裂縫、風飾面有破損，還可以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進一步確定其完損程度。

木工先查外門窗的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細木裝修等項的完損程度。查看時可用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到有頂棚和經常受雨水侵入的部位，一定要詳細查看，頂棚一定要鉆進去查看。

水、電工及電梯工對設備部分的完損程度評定，也應按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時帶檢查測試儀器來測定設備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據此來確定完損程度。

管理處負責人從外到里，從下到上對各項都要目測完損程度，做到心中有數，若遇到危險、嚴重損壞的承重結構，可以同泥工或木工一起查看完損程度。

在查看過程中要按房屋的部位循順序進行，每查看一外把所有的項目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節省時間。

問：對有些項目的損壞情況查看不到或民政部不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。

報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后，就分別向管理處負責人報出各個項目的完損程度。

議：管理處負責人首先根據房屋分閣完損等級評定表上記載的各項完損程度，按照房屋完損等級評定方法，提出整幢房屋應評定完損等級的建議，再經過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統一的，要發揚民主，充分進行商議，必要時對爭論的項目可進行復查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復雜，個人難于確定時，需評定小組集體查看，經商議后再確定。

記：管理負責人把評定小組評定的房屋完損等級記在分閣完損等級評定表一的“評定等級”一欄內，填寫時可簡定寫為“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴重”（即嚴重損壞房），和“危險”（即危險房）。在評定過程中發現危房、嚴重損壞房和一般損壞房的承重結構損壞的情況，還要在表中“附記”欄內簡明記載損壞的內容、程度、數量、部位等，必要時可畫出示意圖，以便復核或修理查勘時的依據。

1-4 填寫房屋分閣完損等級評定表：

房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎表格，為了保證質量，填寫內容要正確，方法要一致。每閣房屋填寫一張評定表。“房屋名稱”、“房屋情況”兩欄可摘錄房屋普查時的“房屋分閣普查表”中的資料，或可利用歷史資料。假如無資料利用時，就要到實地調查填寫，一般填寫方法如下：

名稱：指大廈名稱。

座落：指大廈所在的地點。

編號：編號的目的是為了便于匯總統計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個號碼，應順序編號。

閣號：同一大廈中有幾幢房屋的，應分別按每一幢樓編寫閣號。

產別：是根據房屋所有權和管理不同而劃分的類別，如公產、代管產、拔用戶、私產。。等。

結構類別：如鋼筋砼及其它結構等。

現在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實際用途，并非房屋原建時的用途。

附記：主要記載說明的問題，如承重結構損壞的部位、數量、程度等。評定等級：是指整閣房屋的完損等級。1-5 評定的質量要求：

評定房屋完損等級的目的，是為了使物業公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術管理和修繕計劃的安排提供基礎資料和依據。如果在評定過程中工作不認真負責，評定出來的房屋完損等級就不符合客觀實際情況，那就達不到評定的目的，做這項工作也就失去了意義，因此要把評定工作的質量放在首位。

為了保證質量，必須做到以下幾點：

A 加強對評定人員的培訓和業務指導，提高業務工作素質，使每個評定人員對房屋完損標準和評定法弄懂，并在實際工作中能正確掌握使用。

B 在評定過程中出現特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。上級評定組織要經常到現場指導，及時解決評定中存在的問題。

C 建立工作責任制，評定人員要承擔評定質量的責任，對質量好的要給予表揚獎勵，對質量差的要批，并限期改正。

D 上級評定組織要嚴格把關，加強抽查指導，及時發現差錯，給予糾正。檢查質量的做法：

A 評定小組自查。評定小組每天實地評定結束后，要及時整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補上。對評出等級要自查一下，是否符合評定方法和評定標準，對不符合者，要及時糾正。

B上級評定組織抽查。上級評定組織要經常派人去基層檢查工作，了解進度，抽查質量。抽查質量方法，一是抽查房屋分閣完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實地復查，查一查評定出來和等級是否符合房屋完損的客觀實際情況。抽查數量一般在10%左右，允許誤差率控制在0.3%以內。1-6 評定中應注意的事項：

A 參加評定工作的人員一定要有高度的責任心，要嚴格組織紀律，既做房屋質量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。

B 查勘評定工作要做到現場查勘，現場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評為“危險房‘和”嚴重損壞房“二個等級時，不要當著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關的問題，以免產生不必要的麻煩。

C 在現場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發生意外事故。

D 對查看時，隱蔽部位被破損的地方，應通知管理處及時安排修補，以免影響住戶生活。

1-7 評定員應遵守的紀律：

A 評定工作必須到實地，依順序逐閣進行。若遇住戶不在家，應下次再補查，做到不遺漏、不重復。

B 工作時必須佩載標志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監督。

C 對待群眾態度和氣，尊重群眾的習慣，注意文明禮貌。不隨意向無關人員傳播資料和數據。

D妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。E 堅持崗位，不擅離職守，認真執行各種規章制度。

3、匯總統計表

這一階段的工作重點是抓好匯總統計表的統計質量，搞好復核、核正工作，并在搞好統計匯總工作的同時，切實做好資料裝訂工作。

房屋完損等級的匯總統計工作是最后一道工序，也是評定完損等級和成果的階段。匯總統計采用逐級的，自下而上的方法進行，并采用過錄匯總技術。1-1 房屋完損等級匯總表是建筑面積和各類房屋結構完損等級的匯總，從此表可看出房屋結構和完損等級的情況。A 此表由管理處匯總。

B 此表匯總是根據“房屋分閣完損等級評定表“復核無誤的基礎上進行匯總。C 匯總的方法：

C-1 首先把“房屋分閣完損等級評定表“按房屋名稱、某閣、某層、某座從小到大依編號順序整理好。

C-2 每張表一個項目一個橫格。

C-3 匯總小計中建筑面積各欄要做到橫平豎直。

C-4 匯總表建筑面積以平方米為單位，保留小數點后二位。1-2 房屋完損等級統計匯總表供各管理處統計匯總，反映房屋各類結構的面積和完損等級，并用百分率來表示。

A 此表是根據“房屋完損等級匯總表“來統計匯總。各欄要做到橫平豎直。B 此表的統計單位為平方米或萬平方米。

第四篇：原本體維修基金(住宅維修基金)移交申請材料

原本體維修基金（住宅維修基金）移交申請材料

一、移交備案提交材料

1)身份證明：物業服務企業營業執照、資質證書（復印件、核原件）；法定代表人證明書、授權委托書（原件）；法定代表人身份證、受托人身份證（復印件，核原件）2)《房屋本體維修基金移交備案申請表》（原件）3)業委會備案表（復印件、核原件）

4)經業主委員會或居委會審核且簽字蓋章的《房屋本體維修基金移交報告表》（原件）

5)公示后的詳細收支明細表（原件）6)欠繳業主名冊（原件）

7)區管理機構認為應提交的其他材料

二、移交劃款提交材料

1)身份證明：物業服務企業營業執照、資質證書（復印件、核原件）；法定代表人證明書、授權委托書（原件）；法定代表人身份證、受托人身份證（復印件，核原件）2)《房屋本體維修基金移交劃款申請表》（原件）3)區管理機構出具的備案證明（原件）4)欠繳業主名冊（復印件）

第五篇：物業維修基金使用管理規定

物業維修基金使用管理規定（樣本）

1.0 目的

規范物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用。

2.0 適用范圍

適用于物業管理有限公司物業維修基金的管理工作。3.0 職責

3.1 出納員負責房屋本體維修基金的收取工作。

3.2 公共事務部相關人員負責房屋本體維修基金的催繳工作。

3.3 會計負責公用設施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。

3.4 管理處經理負責物業維修基金管理工作的監督。

3.5 公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。4.0 程序要點

4.1物業維修基金的分類。4.1.1 公用設施維修基金。用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區共用設施的重大維修工程。

4.1.2 房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養護。4.2 物業維修基金的使用范圍。4.2.1公用設施維修基金的使用范圍： a)小區內的道路； b)小區內的路燈； c)小區內園林綠化地； d)小區內的地下排水管； e)小區內的文化體育場所； f)小區內的停車場； g)其他公用設施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍： a)房屋的承重墻的結構部位； b)抗震結構部位； c)外墻面； d)樓梯間； e)公共通道； f)門廳；

g)公共屋面； h)電梯；

i)機電設備； j)本體消防設施； k)公共天線；

l)本體上下水共用管道； m)共用防盜監控設施； n)其他房屋本體共用部分。

4.3 物業維修基金的收取標準。

4.3.1發展商按本小區建設總投資的2%交納公用設施維修基金。

4.3.2房屋本體維修基金的收取標準（請參照《附錄》，僅供參考）： a)多層房屋(不帶電梯):----外墻涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墻貼瓷磚、馬賽：0.20元/平方米/月。b)高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用國產（含合資）電梯：0.30元/平方米/月；----使用進口電梯：0.35元/平方米/月。4.4 維修基金的收取程序。4.4.1公用設施維修基金的收取程: a)發展商在工程竣工驗收后，按小區建設總投資的2%計算公用設施維修基金； b)發展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區住宅管理部門的專用帳戶上。< br>4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。

a)公司財務部應在小區住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。b)財務部會計應在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》。

c)明細表交財務部經理審核：

----經審核存有疑問，應及時查明并予以更正；

----經審核無誤財務部經理應在明細表上審核欄內簽署姓名、日期。

d)財務部會計根據審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》。按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定填寫費用收取單。

e)收費單經財務部經理審核無誤加蓋財務專用章后交管理處公共事務部的相關人員派發。

f)公共事務部的相關人員按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定進行派發。

g)已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細表交銀行在規定的時間內托收，并直接劃歸代管基金專項帳戶上。

h)出納員應在銀行每次托收后的二日內到銀行讀取托收數據，并及時將托收結果制表交財務部會計按《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行帳務處理。i)住戶用現金交納的由出納員按照《現金管理標準作業規程》及《服務收費標準作業規程》中的相關規定進行收取。

j)出納員應在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按昭《現金管理標準作業規程》和《銀行存款標準作業規程》中的相關規定存入基金的專項帳戶內。k)出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對。

l)財務部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金，應按照《服務收費標準作業規程》、《應收帳款標準作業規程》中的相關規定進行催繳。m)對尚未售出的空置房，其房屋本體維修基金由發展商交納。

n)對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業主，公司可按有關法規政策規定或根據《委托管理合同》、《業主公約》中的相關規定采取相應的催繳措施。o)對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務部會計應按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定計收滯納金。

4.5 物業維修基金的使用程序。4.5.1公用設施維修基金的使用程序。

a)管理公司根據實際情況需要使用設施維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：

----公司部經理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請；----相關項目的有關圖紙、預算資料；----施工承接單位或人員資質資料。

b)小區業主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后14日內召集業主大會審議。----同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區公用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表后的14日內完成審批，并將款項劃到公司帳戶。----不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。

c)業主大會不同意使用公用設施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請的，業主管理委員會必須執行。

d)業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監控，并按工程要求進行驗收。

e)公用設施維修基金帳目，應由下列單位每三個月張榜公布一次：----業主管理委員會；----管理公司或管理處。4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修；70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程；特殊情況可另行處理。

b)管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業主委員會提供下列資料：----有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃；----該項目的預算資料；----其他相關資料。

c)申請計劃經業主委員會或該棟50%的業主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區住宅管理部門申請，經管理部門核定后實施；

----如經審議，業主管理委員會或該棟50%的業主書面同意后，后理公司或下屬管理處應按計劃執行該項工程。d)整個小區的本體基金不夠支付時，經業主管理委員會同意，由全體業主分攤。e)單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經業主管理委員會或該棟50%以上業主書面同意，由該棟各業主分攤。

f)公司財務部應在每年12月31日前，向業主管理委員會提交下房屋本體維修基金的使用計劃及預算：

----業主委員會應在收到公司計劃及預算的15日內作出答復，逾期則視為同意；----業主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的七日內應予以答復，逾期則視為同意。

g)公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養護項目后----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證；

----中修以上的工程應出具《施工項目清單》，由業主管理委員會主任或該棟樓長（或20%以上業主）、公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。

h)財務部應每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。4.6物業維修基金的管理程序。

4.6.1公用設施維修基金和管理程序。

a)公用設施的維修基金由區住宅管理部門設立專門帳戶管理，區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出。

b)公用設施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。c)財務部會計根據公用設施基金的收支單據編制記帳憑證、登記帳簿，按照《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行獨立的帳務處理。

d)小區業主或其他相關人員及單位，如對設施維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質詢：----業主管理委員會；

----管理公司或下屬管理處。

e)管理公司或下屬管理處接到質詢后：----原則上應在七日內予以答復；----特殊情況可另行處理。

4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。

a)財務部會計應對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設立專帳管理，并設立專用帳號存儲各棟物業的本體維修基金。

b)經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據，按《費用審核報銷標準作業規程》中的相關規定到財務部辦理報銷手續。

c)財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據按照《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行帳務處理。

d)如小區內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應：

----經過業主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業主同意；r>----將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費里沖抵；----經業主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。e)小區內的業主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：

----向業主管理委員會查詢；----向公司財務部查詢。

4.7 物業維修基金資料的保管。

4.7.1財務部會計應在每月31日將本月物業維修基金的發生憑據匯總、記帳并按《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行帳務處理。4.7.2 財務部經理對物業維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長期保存。

4.8 物業維修基金的管理核算情況，作為財務部相關人員的績效考評的依據之一。

5.0 記錄 5.1《公用設施維修基金申請表》。

5.2《公用設施維修基金使用情況公布表》。5.3《房屋本體維修基金應收明細表》 5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。5.6《房屋本體維修清單》。6.0 相關支持性文件

6.1《現金管理標準作業規程》。6.2《銀行存款標準作業規程》。6.3《服務收費標準作業規程》。6.4《費用報銷審核標準作業規程》。6.5《會計核算標準作業規程》 6.5《應收帳款標準作業規程》。7.0 附錄

7.1 《市房屋本體維修基金指導標準》。

公用設施維修基金申請表

編號： NO申請人： 住址： 系電話： 申請用途及金額

年 月 日 初審意見

簽名： 年 月 復審意見

簽名： 年 月 驗收情況

簽名： 年 月 確認

簽名： 年 月 ： 日 日 日

聯

日公用設施維修基金使用情況公布表

NO： 使用時間 主管部門 工程內容 項目數 基金支出 余額 備注

總經理： 業主管理委員會主任： 人：

房屋本體維修基金應收明細表

房屋本休維修基金申請使用表

編號： NO申請人： 住址： 電話：

申請用途及金額 月 日

初審意見 簽名：年 月 日

復審意見 簽名：年 月 日

驗收情況 簽名：年 月 日 確認

簽名： 年 月 日

房屋本體維修基金收支情況公布表

制表： 聯系年

年 季度 NO： 棟號 主要工程內容 項目數 上季結余 本季支出 本季余額 備注

總經理： 業主管理委員會主任： 制表： 日期：

房屋本體維修清單

NO： 日期 棟號 維修內容 維修金額 申請表編號 備注 單位 數量 單價 合計

維修負責人: 主管: 審核:

附錄:

市房屋本體維修基金指導標準

依據1996年下半年最低成本房價和建設部發布的維修范圍標準,發布1997年房屋本體維修基金收費指導標準:

一、測算標

多層房屋（9層及以下，不帶電梯）：0.63元/平方米/月;

二、實際標準

考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標準的24%-35%收取,作為最低標準,以后逐年到位,即:

1、多層房屋（不帶電梯）：

----外墻涂料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；----外墻貼瓷磚、馬賽克：0.20元/平方米/月米。

2、高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用國產（含合資）電梯：0.30元/平方米/月米；----使用進口電梯：0.35元/平方米/月米。

各類商品房房屋經業主管委員或多數業主同意，標準可以適當止浮；超高層房屋可以上浮50%-80%。

以上標準均不包括中央空調系統。

市住宅局

一九九七處三月

年 月

NO：

業主姓名 房屋面積 基金單價 應收基金 備注

財務審核： 制表： 日期：