第一篇：房屋維修基金使用程序

房屋維修基金使用程序

一、申請階段

申請使用維修基金應當由業主委員會向管理機構提出，并組織制定《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》。實施物業管理尚未成立業主委員會的物業區域，由業主大會或相關業主會議委托物業服務企業向管理機構提出申請，并組織制定《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》。未實施物業管理的區域，由業主大會或相關業主會議委托物業所在區域的社區居民委員會向管理機構提出申請，并組織制定《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》。提交下列材料：

（一）使用申請書；

（二）業主委員會成立的備案證明或者業主大會授權相關單位的授權委托書；

（三）原工程竣工驗收證明或其他有關材料（特種設備應提供年檢證明，如電梯，消防設備等）；

（四）《維修方案》；

（五）《維修費用預算分攤清冊》。

管理機構收到申請后，應當在七個工作日內組織現場勘查，審查《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》。

二、表決階段

對屬于維修資金使用范圍的，書面通知業主委員會或者受委托單位將《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》在物業區域內適當位置公示七日，征求所涉及業主意見并補充完善，并經雙三分之二以上業主依法表決通過，形成書面決議。

業主大會或者相關業主會議可以采用集體討論的形式表決，也可以采用書面征求意見的形式表決。

三、核準劃撥階段

業主委員會或者受委托單位在施工前持下列材料到管理機構辦理劃撥維修基金手續：

（一）《業主大會決議》及公示證明；

（二）《維修項目施工合同》；

（三）法律法規規定的其它相關材料。

管理機構在十五個工作日內審核相關材料后，按工程形象進度將維修費用劃撥到《維修項目施工合同》約定的賬戶。

第二篇：房屋物業及維修基金使用

聊城市物業服務收費管理實施辦法

（試行）

第一條 為規范城市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）和省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》（魯價費發[2004]205號）等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條 本辦法適用于聊城市范圍內經工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對住宅及寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費行為。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

縣級政府價格主管部門會同同級房地產主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作（東昌府區和經濟開發區除外）。

第六條 物業服務收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業的服務內容、服務質量確定。根據物業服務的性質、內容、質量、特點等不同情況，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

（一）為住宅小區物業產權人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價。

成立業主大會的住宅小區，可由業主大會或其授權業主委員會與物業管理企業根據本辦法規定的物業服務等級收費基準價和浮動幅度協商議定，經業主大會批準后執行，并報當地價格主管部門備案。協商不成的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。未成立業主大會的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。

（二）實行前期物業管理的住宅小區，按照建設單位與物業買受人的約定標準收取物業服務費。

（三）為寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方合同約定，報當地價格主管部門備案。政府價格主管部門應給予規范和指導。

（四）為滿足部分產權人、使用人需要或接受委托開展的特約服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方協商議定。

（五）安裝并使用中央空調、電梯和二次加壓泵等物業項目的，其機電設備運行電費屬于代收代繳費用，物業管理企業應單獨設帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。

第七條 為體現“優質優價、質價相符”的原則，實行政府指導價的物業服務收費實行等級收費管理。各等級收費基準價上下浮動幅度為10%。對達不到等級服務標準的物業住宅小區其收費標準按四級最低收費標準以下確定。收費等級由物業管理企業提出申請，報經當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照《聊城市住宅小區物業管理服務等級評定標準》考核、確定。住宅小區物業管理服務等級評定以住宅小區為單位，一個小區執行一個等級收費標準。住宅小區的收費等級每兩年評定一次。

第八條 物業服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。業主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業管理服務費。住宅小區內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業服務費，可適當高于住宅物業服務收費標準，由雙方協商確定。

第九條 住宅小區物業管理服務基本項目及內容包括房屋管理、公共設施設備維修保養、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理等內容。

第十條 未經價格主管部門同意，物業管理企業不得以任何名目向物業產權人、使用人收取長期占用性質（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。

第十一條 住宅小區物業管理服務等級，原則上在住宅銷售或入住率達到60%后評定，對入住率未達到60%的住宅小區，物業管理企業已按住宅區物業管理服務與收費等級標準進行管理的，由同級價格主管部門制定試行標準，試行期限一般不超過一年。

第十二條 業主與物業管理企業協商議定物業服務費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業的固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十五條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十六條 物業管理企業在實施收費時，應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的醒目位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十八條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區服務等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務質量不符的，予以調整其收費標準。

第十九條 物業管理企業自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由物業管理企業承擔，不得向業主分攤。

第二十條 裝修期間產生的建筑垃圾，由業主或使用人按有關規定自行處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運收費由雙方協商確定。

第二十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主未按時交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結算物業服務費用或者物業服務資金。

第二十二條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，手續費應由委托單位承擔，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十五條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得強行重復服務，強行收取費用。

第二十六條 物業管理企業為小區居民和車輛辦理進出小區的通行證，不得收取費用。物業管理企業也不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。

第二十七條 住宅小區內沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務費。設有專用停車場的，可按規定收取車輛停放服務費。物業管理區域內車輛看管費實行政府定價（具體收費標準由同級價格主管部門另行制定）。

第二十八條 物業管理企業在向政府價格主管部門申請確 認收費等級、收費標準或備案收費標準時，應分別提供以下資料：

1、工商營業執照；

2、物業管理資質證書；

3、物業管理委托合同；

4、業主委員會章程及成員名單；

5、申請核準物業服務收費等級、收費標準的書面報告；

6、聊城市公共性物業服務收費等級申報表；

7、聊城市公共性物業服務收費標準備案表；

8、其他相關材料等。

第二十九條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規和規定予以處罰。

第三十條 本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產管理局按各自職責負責解釋。

第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準。

聊城市商品住宅專項維修資金使用辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強我市物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）使用管理，嚴格專項維修資金使用審批程序，提高工作效率，保證專項維修資金的合理有效使用，特制定本辦法。

第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并繳入監管專戶的商品住宅專項維修資金的使用適用本辦法。

第三條 專項維修資金的使用應當堅持“業主決策、專款專用、核算到戶、政府監督”的原則，量入為出，合理使用。

第四條 專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造，不得挪作他用。

業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理，最大限度延長物業使用壽命。

第二章 使用范圍 第五條 房屋共用部位維修工程范圍：

（一）房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。

（二）樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）門廳、樓梯間、地下室及走廊通道等部位樓地面、內墻和頂棚面層脫落、門窗破損影響正常使用，需要修繕的。

（四）外墻面層構造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的。

第六條 共用設施設備維修、更新改造工程范圍：

（一）物業管理區域內道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴重，影響安全和正常使用，需要整體或局部修復的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的。

（三）整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價10%的工程。

（四）整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價10%的工程。

（五）非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋因損壞，需要整體修繕、更新的。

第七條 專業服務部門按照有關規定，負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修，并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的，從其約定。

第三章 使用程序

第八條 物業管理企業應當按照專項維修資金使用范圍，根據房屋現狀以及業主大會或者相關業主的意見，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：

（一）維修、更新改造內容；

（二）工程預算；

（三）涉及戶數及按戶分攤費用；

（四）專項維修資金繳存余額；

（五）維修、更新改造組織方式。

第九條 物業管理區域內共用設施設備維修，涉及全體業主利益的，應當由業主大會決策；整幢住宅或者每個單元共用部位、共用設施設備維修，涉及部分業主利益的，應當由相關受益業主集體決策，業主委員會負責監督實施。

業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對維修、更新改造方案進行書面確認（附件1）。維修、更新改造方案應當征得涉及范圍內所持投票權三分之二以上的業主書面同意。

經業主書面確認的維修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示（附件2），公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

未成立業主委員會的，由開發建設單位或其委托的物業管理企業依照前款規定向相關業主征求意見，并接受當地房地產管理部門的指導和監督。

第十條 物業管理企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業，也可以委托房地產管理部門指定的招標代理機構進行，委托招標費用計入維修、更新改造成本。

物業管理企業應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

第十一條 物業管理企業到項目所在地的房地產管理部門提出專項維修資金使用申請，須填寫《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》（附件3），并提交下列材料：

（一）維修、更新改造方案；

（二）相關業主書面確認證明原件及復印件（附件1）；

（三）公示情況照片及維修、更新改造方案公示證明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二條 房地產管理部門受理申請后，要件齊全的應當在接件后3個工作日內按下述要求完成支用核準手續：

（一）審核工程預算書；

（二）核對維修資金存款余額；

（三）按照維修、更新改造方案確定的工程預算的50%，開具專項維修資金劃轉撥付單，并將支用部分資金由專戶劃轉入支用戶；

（四）按照工程進度向申請人分期撥付。

提交申請要件不齊全的，當場一次告知需要補正的全部內容，并出具補正告知單（附件5）。

第十三條 工程竣工后，施工企業應當提供完整的竣工資料。物業管理企業應當組織施工企業及工程質量鑒定單位對工程進行驗收，并簽署《維修工程竣工驗收表》（附件6）。

工程驗收合格的，物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱后簽章。

第十四條物業管理企業應當按照決算費用作出《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》（附件7），并在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

第十五條 物業管理企業到房地產管理部門辦理工程尾款核撥手續，應提交下列材料：

（一）公示后的分攤清冊；

（二）公示情況照片及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明（附件8）；

（三）發票及費用清單；

（四）《維修工程驗收合格證明》。

房地產管理部門應當在5個工作日內，將工程尾款核實后劃轉到支用戶，撥付給物業管理企業。同時，按照分攤清冊從相關業主的個人專項維修資金明細賬中核減。

第十六條 專項維修資金使用后，房地產管理部門應當將《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》、相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發票復印件及《維修工程驗收合格證明》按物業項目立卷存檔。

物業管理企業應當將維修、更新改造方案、相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、《維修工程驗收合格證明（副件）》及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊按物業項目立卷存檔。

第四章 服務監督

第十七條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的，業主委員會或者相關業主應申請房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定，鑒定費用計入維修、更新改造成本。

第十八條 房屋維修工程，業主委員會應當委托物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理，費用計入維修、更新改造成本。

第十九條 業主對維修、更新改造費用有疑義的，物業管理企業應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核，委托費用由委托人支付。

第二十條 在施工過程中，業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。

因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修、更新改造成本。

第二十一條在施工過程中，施工企業應當文明施工，減少噪音，防止污染。物業管理企業應當對工程的工期、質量進行監督，對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。

第二十二條業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的，業主委員會應當及時向物業管理企業反映，確有問題的，物業管理企業應當盡快與施工企業協商、解決。

第五章 附 則

第二十三條 本辦法自頒布之日起施行。

第三篇：專項維修基金的使用程序

專項維修基金的使用程序

一、物業服務企業、業主委員會注冊備案。

1、打印物業服務企業注冊信息表或業主委員會注冊信息表；

2、準確、完整填寫注冊信息表并蓋章確認；

3、攜帶注冊信息表及表格說明中需提交的其他材料到市住房保障局辦理物業企業或業主委員會注冊備案手續；

4、主管部門審核后予以備案，分配管理系統用戶身份。

二、維修基金支用戶備案。

1、維修基金用戶備案申請；

2、開戶單位企業法人營業執照及稅務登記證復印件；

3、開立單位銀行結算賬戶申請書和開戶許可證復印件。

三、維修基金的使用申請。

1、物業服務企業提出維修、更新改造計劃，報經業主委員會（居民委會）同意；

2、選擇施工隊伍，制定維修和更新改造方案。方案應該包括：維修和更新改造內容，維修項目的建成時間及保修期證明，工程預算，維修涉及范圍及業主戶數，維修和更新改造的組織方式、施工隊伍的選擇方式，維修工程期等；

3、登陸維修基金管理系統錄入維修信息，生成維修費用分攤清冊和業主征詢意見書和關于使用維修資金的公示。

4、將資金管理系統生成的使用維修資金公示通知、費用分攤清冊和維修方案、維修工程預算書在物業管理區域醒目位置及相關樓宇出入口進行公示，公示期不少于五日，申請單位應現場拍照取證；同時書面征求維修項目分攤范圍內的業主意見（相關業主應在系統生成的費用分攤清冊及業主征詢意見書中簽署意見）；

5、登錄資金管理系統，將業主意見錄入保存，同時上傳公示照片等圖片資料，完成維修項目申報，生成維修資金使用申請審核表和首付款撥付申請書，打印并簽字、蓋章；

6、攜帶以下材料辦理維修資金使用審核及首付款撥付申請：

（1）維修資金使用申請審核表；

（2）經業主委員會（居民委員會）同意的維修和更新改造計劃；

（3）維修對象質保期限證明及維修和更新改造方案、工程預算書（復印件）；

（4）維修單位營業執照、維修工程施工合同(復印件)；

（5）使用住宅專項維修資金分攤清冊及業主征詢意見書（復印件）；

（6）首付款撥付申請書；

（7）經辦人身份證復印件；

（8）由相關單位申請的應出具授權委托書。

注：若小區未成立業主大會，也沒有實施物業管理，可由相關業主或其委托的房屋維修便民服務站等相關單位作為申請人辦理維修資金申請手續，維修資金劃撥至相關單位備案的支用賬戶內。

四、維修資金使用申請審核和首付款撥付

1、市住房保障管理局5個工作日內完成維修資金使用申請審核手續，符合使用條件的，出具維修資金支用憑證；

2、申請單位持維修資金支用憑證到承辦銀行辦理首付款支付業務。

五、維修資金尾款撥付

1、維修工程項目竣工后，申請單位登錄維修資金管理系統，錄入維修項目竣工結算情況，生成尾款撥付申請書、竣工驗收報告、費用審核證明，打印并簽字蓋章。

2、提交以下資料到辦理扣除合同約定的質保金后剩余款項的劃撥手續：

（1）尾款撥付申請書；

（2）維修工程驗收報告和維修費用審核證明（決算金額超過預算金額10%以上的必須提供專業審核機構出具的審計報告或居民委員會意見）；

（3）結算發票；

（4）經辦人身份證復印件；

（5）由相關單位申請的應出具授權委托書。

3、市住房保障管理局5個工作日內完成尾款撥付申請審核手續，符合使用條件的，出具維修資金支用憑證；申請單位持維修資金支用憑證到承辦銀行辦理尾款支付業務。

第四篇：維修基金使用管理辦法

維修基金

維修基金（maintenance fund），又稱“公共維修資金”“住宅專項維修資金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權物業服務企業或其他管理單位使用的資金。

維修資金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修資金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修資金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修資金也應經舊業主更名為新業主名下。

維修基金使用條件

1、維修資金金只有在保修期滿后，對物業公共部位、共用設施、設備進行維修、更新時才能使用。具體業主按照投票權的確定標準分攤費用比例。

2、維修資金閑置時，除用于購買國債或無風險的理財范圍外，禁止挪作他用。資金繳納

維修資金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%~3%或每平方米100至200元的標準繳納至物業所在市房地產主管部門指定的商業銀行。維修資金的具體收取標準由各地房地產行政主管部門根據當地實際確定。

維修基金使用范圍

房屋維修資金，用于房屋保修期滿后房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的維修、更新工程。房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等；公共部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有并使用的上下水管道、電梯、外立面、消防設施、綠地、道路、溝渠和其他共用設施設備等。維修基金資金管理

按照《物權法》和自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修資金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司或管理單位申請支取使用。業主委員會成立之后，業主戶數和建筑面積的三分之二以上同意可以講維修資金劃轉到業委會，由業委會行使管理權利[3]。

業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本維修資金專用帳戶，并將賬戶情況報房地產行政管理部門備案。該帳戶只能用于維修資金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修資金部分的使用和留存情況。維修資金的使用及補充需經業主大會作出決議。

第五篇：房屋維修基金的使用準則

房屋維修資金是房子的養老金，如何繳納維修資金，如何管理，如何使用，如何查詢，如何在被侵占時維護自己的合法權益都是廣大業主需要了解的。下面，本網將通過快問快答教你如何合理使用房屋維修資金。

一、什么是住宅專項維修資金?

答：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。設立維修資金的目的是為了提高和保持房屋完好率，延長房屋使用壽命，保障房屋居住安全，維護業主的共同利益和社會穩定，因此它就相當于房子的“養老金”。維修資金不同于契稅，不是一種稅費，而是存在業主名下的一筆專用款項。維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

二、共用部位、共用設施設備具體指哪些?

答：住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、什么樣的房屋需要交存維修資金?

答：一個物業管理區域內有兩個以上產權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存維修資金。

四、維修資金應在什么時侯交存?

答：業主在辦理房屋入住手續前，應當將首期維修資金交存至維修資金專戶。未按照有關規定交存首期維修資金，建設單位不得將房屋交付買受人。

五、維修資金如何查詢?

答：業主持購房合同原件，業主身份證原件到西安市房屋維修資金管理中心就可以查詢。

六、住宅專項維修資金不敷支出時怎么辦?

答：業主分戶賬面維修資金余額不足首期維修資金交存數額的30%時，業主應當續交維修資金。

七、房屋維修資金歸誰所有?

答：業主交存的維修資金屬于業主所有。

八、西安市住宅專項維修資金由誰管理?

答：西安市房屋維修資金管理中心具體負責本市新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、未央區、雁塔區行政區域內維修資金的日常管理工作。

閻良區、臨潼區、長安區及市轄縣物業行政管理部門負責本轄區內維修資金的交存、使用和管理工作。

九、由誰來辦理維修資金立戶相關手續呢?

答：維修資金立戶相關手續由項目小區的開發建設單位或物業服務企業攜帶相關資料來西安市房屋維修資金管理中心辦理。

十、住宅專項維修資金與物業管理費有什么區別?

答：住宅專項維修資金是用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造，相當于房屋的養老金。物業管理費是指對小區公共秩序、環境綠化等進行的日常管理服務并對小區共用部位共用設施設備的日常維護、保養，而向業主收取的報酬，主要用于人員工資、垃圾清運、小修費用等。

十一、新的維修資金交存標準是多少?

答：

1、商品房(經濟適用房、集資建房)維修資金交存標準為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含7層)：145元/平方米。

2、房改房維修資金交存標準為：(1)業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%;(2)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。

3、拆遷安置房屋維修資金交存標準為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含七層)：90元/平方米。

十二、開發商、物業公司是否可以代收業主的維修資金?

答：開發商、物業公司不能代收業主的維修資金。業主自己持《維修資金交存通知單》到西安市住房保障和房屋管理局住宅專項維修資金專戶銀行交存維修資金。根據《西安市物業管理條例》第七十九條的規定：商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收專項維修資金。業主在辦理房屋入住手續時，應當提供交存專項維修資金的憑證;未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。

十三、維修資金的使用，遵循什么原則?

答：維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

十四、哪些情況不能動用維修資金?

答：對于房屋共用部位、共用設施設備的維修，以下幾種情況不能動用維修資金。

(1)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(2)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(3)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(4)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用(包括日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明等)。

十五、小區未成立業主大會，能否使用維修資金?

答：可以申請使用，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用方案后即可申請使用。

十六、房屋維修資金使用程序?

(一)授權委托

業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位(以下簡稱申請單位)受業主委托，向市房屋維修資金管理中心(以下簡稱管理中心)提交書面申請。

(二)制定方案并業主確認

申請單位制定《維修和更新、改造方案》，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主確認通過改造方案。申請單位將《業主委托代辦申請維修資金征求意見表》、《維修和更新、改造方案》、《業主書面表決證明》在小區進行公示，公示期為七天，公示期間業主若有異議，向管理中心投訴。

(三)現場查看

管理中心工作人員到小區現場查看并留取影像資料;

(四)申請列支

申請單位持相關材料向管理中心申請列支：

(五)使用款首次撥付

市住房保障和房屋管理局核準后，撥付工程款(工程預算金額的70%)至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”，“使用賬戶”賬戶內資金只能劃轉至施工單位。

(六)組織實施

申請單位或者相關業主組織實施維修和更新、改造方案;

(七)竣工驗收

工程竣工后，物業服務企業、業主委員會、業主代表、施工單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收單》;

(八)使用款尾款撥付

申請單位根據工程結算費用填寫《維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊》，并將《分攤清冊》和《維修和更新、改造工程竣工驗收單》在小區進行公示，公示期為七天，公示期滿若業主無異議，申請單位持相關材料到管理中心辦理工程尾款申請手續，市住房保障和房屋管理局核準后，將工程尾款撥付至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”。

十七、什么情況下可以退還住宅專項維修資金?

答：房屋滅失的，房屋所有權人或者售房單位應當持本人身份證、房屋滅失注銷證明、維修資金交存憑證到專戶銀行提取分戶賬中維修資金的余額，辦理分戶賬注銷手續。