第一篇：房屋基金使用政策

一、西安房屋大修基金使用方法

1、物業服務企業提出使用方案

2、提請并通過

3、進行公示若無異議進行下一步

4、申請單位向維修基金管理單位提交申請

5、物業組織具體實施

二、西安大修維修基金繳存標準

業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

1、商品房（經濟適用房、集資建房）

（1）多層住宅（7層以下，不配備電梯的）：60元/平方米；（2）多層住宅（配備電梯的）：90元/平方米；

（3）小高層、高層住宅（7層以上，含7層）：145元/平方米。

2、房改房

（1）業主按照每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%；（2）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。

3、拆遷安置房屋維修資金交存標準

（1）多層住宅（7層以下不配備電梯）：60元/平方米；（2）多層住宅（配備電梯）：90元/平方米；

（3）小高層和高層住宅（7層以上，含七層）：90元/平方米。

三、西安大修維修基金的使用程序

（1）授權委托：業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位（以下簡稱申請單位）受業主委托，向市房屋維修資金管理中心提交書面申請。

（2）制定方案并業主確認：申請單位制定《維修和更新、改造方案》，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主確認通過改造方案。

（3）現場查看：管理中心工作人員到小區現場查看并留取影像資料；（4）申請列支：申請單位持相關材料向管理中心申請列支：

（5）使用款首次撥付：核準后，撥付工程款（工程預算金額的70%）至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”，“使用賬戶”賬戶內資金只能劃轉至施工單位。

（6）組織實施：申請單位或者相關業主組織實施維修和更新、改造方案；（7）竣工驗收：工程竣工后，物業服務企業、業主委員會、業主代表、施工單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程竣工驗收單》；

（8）使用款尾款撥付：申請單位根據工程結算費用填寫《維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊》，并與《維修和更新、改造工程竣工驗收單》在小區進行公示，公示期為七天，公示期滿（9）若業主無異議，申請單位持相關材料到管理中心辦理工程尾款申請手續，市住房保障和房屋管理局核準后，將工程尾款撥付至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”。

據悉，自2010年開始，西安在維修資金使用工作中引入了第三方審價機構，對工程造價超過1萬元的項目，要求審價機構對其工程預、決算進行審核，有效防范虛設維修項目、虛增報價等資金使用風險，確保了資金使用工程造價的合理性。

四、維修基金有哪些便民服務

為方便業主交存維修資金，市房管局在西大街房產交易大廳、城南房產交易大廳、城北房產交易大廳，分別設立了多個維修資金辦事服務窗口，辦理維修資金歸集、使用、物業保修金等多項業務。并對維修資金業務工作辦理流程進行了簡化，大力倡導文明服務、規范服務，提高了辦事效率和服務水平。每周六西大街房產交易大廳維修資金窗口正常上班，以方便廣大業主辦理維修資金相關手續。

為方便業主交存，維修資金交存可采取現金、刷卡（只能刷借記卡）兩種方式交存。各維修資金專戶銀行均支持跨行銀聯卡的支付交易，同時，對業主采取刷卡方式交存維修資金的，各維修資金專戶銀行均免除刷卡手續費。業主到各銀行網點交存維修資金享受綠色通道，無需抽號、排隊，專柜交存。

五、關于大修維修基金的監督管理

1、維修資金由業主大會自主管理的，應當接受所在地物業行政管理部門對其賬戶和資金使用情況的監督。

2、專戶銀行應當每月向物業行政管理部門、業主委員會核對并發送維修資金銀行存款對賬單。

3、專戶銀行應當每年至少一次與物業行政管理部門、業主委員會核對維修資金賬目，并向物業行政管理部門、業主委員會、業主公布下列情況：

（1）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；（2）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（3）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；（4）其他有關維修資金的情況。

4、專戶銀行應建立維修資金查詢制度，接受物業行政管理部門、業主委員會及業主對其賬目的查詢。物業行政管理部門、業主委員會及業主對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶銀行進行復核。

5、專戶銀行應當向業主出具由財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用憑證。維修資金專用憑證的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

6、維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。財政部門應加強對維修資金財務管理和會計核算情況的監督。

六、關于不安規定濫用維修基金的法律責任

1、開發建設單位或者物業服務企業未按規定將代收的維修資金轉入維修資金專戶的，由物業行政管理部門責令限期轉入專戶，對拒不轉入專戶的，處維修資金總額1%以上5%以下的罰款。

2、業主未按規定或者業主大會決議續交、補建維修資金的，業主委員會或者利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

3、違反本辦法規定的其他行為，按照有關法律法規的規定予以處理。

4、當事人對行政處罰決定不服的，可以依法提起行政復議或者行政訴訟。

5、國家機關工作人員在維修資金管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

如果物業公司存在偽造簽名提取維修資金的情況，不僅違反了物業管理規定，也觸犯了法律，涉及到一定金額構成犯罪的應負刑事責任。所以業主委員會要對物業的行為進行有效的監督，如果發現問題可以走法律程序維護自身利益。如果物業在管理上完全不承擔自己的責任和義務，業主也可以通過業主委員會更換物業單位。

第二篇：房屋維修基金使用程序

房屋維修基金使用程序

一、申請階段

申請使用維修基金應當由業主委員會向管理機構提出，并組織制定《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》。實施物業管理尚未成立業主委員會的物業區域，由業主大會或相關業主會議委托物業服務企業向管理機構提出申請，并組織制定《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》。未實施物業管理的區域，由業主大會或相關業主會議委托物業所在區域的社區居民委員會向管理機構提出申請，并組織制定《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》。提交下列材料：

（一）使用申請書；

（二）業主委員會成立的備案證明或者業主大會授權相關單位的授權委托書；

（三）原工程竣工驗收證明或其他有關材料（特種設備應提供年檢證明，如電梯，消防設備等）；

（四）《維修方案》；

（五）《維修費用預算分攤清冊》。

管理機構收到申請后，應當在七個工作日內組織現場勘查，審查《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》。

二、表決階段

對屬于維修資金使用范圍的，書面通知業主委員會或者受委托單位將《維修方案》和《維修費用預算分攤清冊》在物業區域內適當位置公示七日，征求所涉及業主意見并補充完善，并經雙三分之二以上業主依法表決通過，形成書面決議。

業主大會或者相關業主會議可以采用集體討論的形式表決，也可以采用書面征求意見的形式表決。

三、核準劃撥階段

業主委員會或者受委托單位在施工前持下列材料到管理機構辦理劃撥維修基金手續：

（一）《業主大會決議》及公示證明；

（二）《維修項目施工合同》；

（三）法律法規規定的其它相關材料。

管理機構在十五個工作日內審核相關材料后，按工程形象進度將維修費用劃撥到《維修項目施工合同》約定的賬戶。

第三篇：房屋物業及維修基金使用

聊城市物業服務收費管理實施辦法

（試行）

第一條 為規范城市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）和省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》（魯價費發[2004]205號）等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條 本辦法適用于聊城市范圍內經工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對住宅及寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費行為。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

縣級政府價格主管部門會同同級房地產主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作（東昌府區和經濟開發區除外）。

第六條 物業服務收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業的服務內容、服務質量確定。根據物業服務的性質、內容、質量、特點等不同情況，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

（一）為住宅小區物業產權人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價。

成立業主大會的住宅小區，可由業主大會或其授權業主委員會與物業管理企業根據本辦法規定的物業服務等級收費基準價和浮動幅度協商議定，經業主大會批準后執行，并報當地價格主管部門備案。協商不成的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。未成立業主大會的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。

（二）實行前期物業管理的住宅小區，按照建設單位與物業買受人的約定標準收取物業服務費。

（三）為寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方合同約定，報當地價格主管部門備案。政府價格主管部門應給予規范和指導。

（四）為滿足部分產權人、使用人需要或接受委托開展的特約服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方協商議定。

（五）安裝并使用中央空調、電梯和二次加壓泵等物業項目的，其機電設備運行電費屬于代收代繳費用，物業管理企業應單獨設帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。

第七條 為體現“優質優價、質價相符”的原則，實行政府指導價的物業服務收費實行等級收費管理。各等級收費基準價上下浮動幅度為10%。對達不到等級服務標準的物業住宅小區其收費標準按四級最低收費標準以下確定。收費等級由物業管理企業提出申請，報經當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照《聊城市住宅小區物業管理服務等級評定標準》考核、確定。住宅小區物業管理服務等級評定以住宅小區為單位，一個小區執行一個等級收費標準。住宅小區的收費等級每兩年評定一次。

第八條 物業服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。業主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業管理服務費。住宅小區內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業服務費，可適當高于住宅物業服務收費標準，由雙方協商確定。

第九條 住宅小區物業管理服務基本項目及內容包括房屋管理、公共設施設備維修保養、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理等內容。

第十條 未經價格主管部門同意，物業管理企業不得以任何名目向物業產權人、使用人收取長期占用性質（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。

第十一條 住宅小區物業管理服務等級，原則上在住宅銷售或入住率達到60%后評定，對入住率未達到60%的住宅小區，物業管理企業已按住宅區物業管理服務與收費等級標準進行管理的，由同級價格主管部門制定試行標準，試行期限一般不超過一年。

第十二條 業主與物業管理企業協商議定物業服務費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業的固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十五條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十六條 物業管理企業在實施收費時，應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的醒目位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十八條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區服務等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務質量不符的，予以調整其收費標準。

第十九條 物業管理企業自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由物業管理企業承擔，不得向業主分攤。

第二十條 裝修期間產生的建筑垃圾，由業主或使用人按有關規定自行處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運收費由雙方協商確定。

第二十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主未按時交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結算物業服務費用或者物業服務資金。

第二十二條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，手續費應由委托單位承擔，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十五條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得強行重復服務，強行收取費用。

第二十六條 物業管理企業為小區居民和車輛辦理進出小區的通行證，不得收取費用。物業管理企業也不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。

第二十七條 住宅小區內沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務費。設有專用停車場的，可按規定收取車輛停放服務費。物業管理區域內車輛看管費實行政府定價（具體收費標準由同級價格主管部門另行制定）。

第二十八條 物業管理企業在向政府價格主管部門申請確 認收費等級、收費標準或備案收費標準時，應分別提供以下資料：

1、工商營業執照；

2、物業管理資質證書；

3、物業管理委托合同；

4、業主委員會章程及成員名單；

5、申請核準物業服務收費等級、收費標準的書面報告；

6、聊城市公共性物業服務收費等級申報表；

7、聊城市公共性物業服務收費標準備案表；

8、其他相關材料等。

第二十九條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規和規定予以處罰。

第三十條 本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產管理局按各自職責負責解釋。

第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準。

聊城市商品住宅專項維修資金使用辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強我市物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）使用管理，嚴格專項維修資金使用審批程序，提高工作效率，保證專項維修資金的合理有效使用，特制定本辦法。

第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并繳入監管專戶的商品住宅專項維修資金的使用適用本辦法。

第三條 專項維修資金的使用應當堅持“業主決策、專款專用、核算到戶、政府監督”的原則，量入為出，合理使用。

第四條 專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造，不得挪作他用。

業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理，最大限度延長物業使用壽命。

第二章 使用范圍 第五條 房屋共用部位維修工程范圍：

（一）房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。

（二）樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）門廳、樓梯間、地下室及走廊通道等部位樓地面、內墻和頂棚面層脫落、門窗破損影響正常使用，需要修繕的。

（四）外墻面層構造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的。

第六條 共用設施設備維修、更新改造工程范圍：

（一）物業管理區域內道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴重，影響安全和正常使用，需要整體或局部修復的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的。

（三）整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價10%的工程。

（四）整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價10%的工程。

（五）非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋因損壞，需要整體修繕、更新的。

第七條 專業服務部門按照有關規定，負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修，并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的，從其約定。

第三章 使用程序

第八條 物業管理企業應當按照專項維修資金使用范圍，根據房屋現狀以及業主大會或者相關業主的意見，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：

（一）維修、更新改造內容；

（二）工程預算；

（三）涉及戶數及按戶分攤費用；

（四）專項維修資金繳存余額；

（五）維修、更新改造組織方式。

第九條 物業管理區域內共用設施設備維修，涉及全體業主利益的，應當由業主大會決策；整幢住宅或者每個單元共用部位、共用設施設備維修，涉及部分業主利益的，應當由相關受益業主集體決策，業主委員會負責監督實施。

業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對維修、更新改造方案進行書面確認（附件1）。維修、更新改造方案應當征得涉及范圍內所持投票權三分之二以上的業主書面同意。

經業主書面確認的維修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示（附件2），公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

未成立業主委員會的，由開發建設單位或其委托的物業管理企業依照前款規定向相關業主征求意見，并接受當地房地產管理部門的指導和監督。

第十條 物業管理企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業，也可以委托房地產管理部門指定的招標代理機構進行，委托招標費用計入維修、更新改造成本。

物業管理企業應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

第十一條 物業管理企業到項目所在地的房地產管理部門提出專項維修資金使用申請，須填寫《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》（附件3），并提交下列材料：

（一）維修、更新改造方案；

（二）相關業主書面確認證明原件及復印件（附件1）；

（三）公示情況照片及維修、更新改造方案公示證明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二條 房地產管理部門受理申請后，要件齊全的應當在接件后3個工作日內按下述要求完成支用核準手續：

（一）審核工程預算書；

（二）核對維修資金存款余額；

（三）按照維修、更新改造方案確定的工程預算的50%，開具專項維修資金劃轉撥付單，并將支用部分資金由專戶劃轉入支用戶；

（四）按照工程進度向申請人分期撥付。

提交申請要件不齊全的，當場一次告知需要補正的全部內容，并出具補正告知單（附件5）。

第十三條 工程竣工后，施工企業應當提供完整的竣工資料。物業管理企業應當組織施工企業及工程質量鑒定單位對工程進行驗收，并簽署《維修工程竣工驗收表》（附件6）。

工程驗收合格的，物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱后簽章。

第十四條物業管理企業應當按照決算費用作出《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》（附件7），并在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

第十五條 物業管理企業到房地產管理部門辦理工程尾款核撥手續，應提交下列材料：

（一）公示后的分攤清冊；

（二）公示情況照片及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明（附件8）；

（三）發票及費用清單；

（四）《維修工程驗收合格證明》。

房地產管理部門應當在5個工作日內，將工程尾款核實后劃轉到支用戶，撥付給物業管理企業。同時，按照分攤清冊從相關業主的個人專項維修資金明細賬中核減。

第十六條 專項維修資金使用后，房地產管理部門應當將《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》、相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發票復印件及《維修工程驗收合格證明》按物業項目立卷存檔。

物業管理企業應當將維修、更新改造方案、相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、《維修工程驗收合格證明（副件）》及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊按物業項目立卷存檔。

第四章 服務監督

第十七條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的，業主委員會或者相關業主應申請房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定，鑒定費用計入維修、更新改造成本。

第十八條 房屋維修工程，業主委員會應當委托物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理，費用計入維修、更新改造成本。

第十九條 業主對維修、更新改造費用有疑義的，物業管理企業應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核，委托費用由委托人支付。

第二十條 在施工過程中，業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。

因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修、更新改造成本。

第二十一條在施工過程中，施工企業應當文明施工，減少噪音，防止污染。物業管理企業應當對工程的工期、質量進行監督，對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。

第二十二條業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的，業主委員會應當及時向物業管理企業反映，確有問題的，物業管理企業應當盡快與施工企業協商、解決。

第五章 附 則

第二十三條 本辦法自頒布之日起施行。

第四篇：房屋維修基金的使用準則

房屋維修資金是房子的養老金，如何繳納維修資金，如何管理，如何使用，如何查詢，如何在被侵占時維護自己的合法權益都是廣大業主需要了解的。下面，本網將通過快問快答教你如何合理使用房屋維修資金。

一、什么是住宅專項維修資金?

答：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。設立維修資金的目的是為了提高和保持房屋完好率，延長房屋使用壽命，保障房屋居住安全，維護業主的共同利益和社會穩定，因此它就相當于房子的“養老金”。維修資金不同于契稅，不是一種稅費，而是存在業主名下的一筆專用款項。維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

二、共用部位、共用設施設備具體指哪些?

答：住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、什么樣的房屋需要交存維修資金?

答：一個物業管理區域內有兩個以上產權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存維修資金。

四、維修資金應在什么時侯交存?

答：業主在辦理房屋入住手續前，應當將首期維修資金交存至維修資金專戶。未按照有關規定交存首期維修資金，建設單位不得將房屋交付買受人。

五、維修資金如何查詢?

答：業主持購房合同原件，業主身份證原件到西安市房屋維修資金管理中心就可以查詢。

六、住宅專項維修資金不敷支出時怎么辦?

答：業主分戶賬面維修資金余額不足首期維修資金交存數額的30%時，業主應當續交維修資金。

七、房屋維修資金歸誰所有?

答：業主交存的維修資金屬于業主所有。

八、西安市住宅專項維修資金由誰管理?

答：西安市房屋維修資金管理中心具體負責本市新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、未央區、雁塔區行政區域內維修資金的日常管理工作。

閻良區、臨潼區、長安區及市轄縣物業行政管理部門負責本轄區內維修資金的交存、使用和管理工作。

九、由誰來辦理維修資金立戶相關手續呢?

答：維修資金立戶相關手續由項目小區的開發建設單位或物業服務企業攜帶相關資料來西安市房屋維修資金管理中心辦理。

十、住宅專項維修資金與物業管理費有什么區別?

答：住宅專項維修資金是用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造，相當于房屋的養老金。物業管理費是指對小區公共秩序、環境綠化等進行的日常管理服務并對小區共用部位共用設施設備的日常維護、保養，而向業主收取的報酬，主要用于人員工資、垃圾清運、小修費用等。

十一、新的維修資金交存標準是多少?

答：

1、商品房(經濟適用房、集資建房)維修資金交存標準為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含7層)：145元/平方米。

2、房改房維修資金交存標準為：(1)業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%;(2)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。

3、拆遷安置房屋維修資金交存標準為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含七層)：90元/平方米。

十二、開發商、物業公司是否可以代收業主的維修資金?

答：開發商、物業公司不能代收業主的維修資金。業主自己持《維修資金交存通知單》到西安市住房保障和房屋管理局住宅專項維修資金專戶銀行交存維修資金。根據《西安市物業管理條例》第七十九條的規定：商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收專項維修資金。業主在辦理房屋入住手續時，應當提供交存專項維修資金的憑證;未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。

十三、維修資金的使用，遵循什么原則?

答：維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

十四、哪些情況不能動用維修資金?

答：對于房屋共用部位、共用設施設備的維修，以下幾種情況不能動用維修資金。

(1)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(2)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(3)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(4)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用(包括日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明等)。

十五、小區未成立業主大會，能否使用維修資金?

答：可以申請使用，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用方案后即可申請使用。

十六、房屋維修資金使用程序?

(一)授權委托

業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位(以下簡稱申請單位)受業主委托，向市房屋維修資金管理中心(以下簡稱管理中心)提交書面申請。

(二)制定方案并業主確認

申請單位制定《維修和更新、改造方案》，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主確認通過改造方案。申請單位將《業主委托代辦申請維修資金征求意見表》、《維修和更新、改造方案》、《業主書面表決證明》在小區進行公示，公示期為七天，公示期間業主若有異議，向管理中心投訴。

(三)現場查看

管理中心工作人員到小區現場查看并留取影像資料;

(四)申請列支

申請單位持相關材料向管理中心申請列支：

(五)使用款首次撥付

市住房保障和房屋管理局核準后，撥付工程款(工程預算金額的70%)至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”，“使用賬戶”賬戶內資金只能劃轉至施工單位。

(六)組織實施

申請單位或者相關業主組織實施維修和更新、改造方案;

(七)竣工驗收

工程竣工后，物業服務企業、業主委員會、業主代表、施工單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收單》;

(八)使用款尾款撥付

申請單位根據工程結算費用填寫《維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊》，并將《分攤清冊》和《維修和更新、改造工程竣工驗收單》在小區進行公示，公示期為七天，公示期滿若業主無異議，申請單位持相關材料到管理中心辦理工程尾款申請手續，市住房保障和房屋管理局核準后，將工程尾款撥付至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”。

十七、什么情況下可以退還住宅專項維修資金?

答：房屋滅失的，房屋所有權人或者售房單位應當持本人身份證、房屋滅失注銷證明、維修資金交存憑證到專戶銀行提取分戶賬中維修資金的余額，辦理分戶賬注銷手續。

第五篇：青島基金政策

制發機關：青島市 > 市政府工作部門 > 市財政局 成文日期：2010-04-14 編

號：青財企一[2010]25號索引號：***20100073 標

題：關于印發青島市創業投資引導基金管理暫行辦法的通知

各區、市財政、發改、科技、中小企業主管部門，市直有關企業：

現將《青島市創業投資引導基金管理暫行辦法》印發你們，請遵照執行。執行中如有問題，請及時溝通。

青島市市財政局 青島市發展和改革委員會 青島市科技局 青島市經濟與信息化委

二○一○年四月十四日

青島市創業投資引導基金管理暫行辦法 市財政局 市發改委 市科技局 市經信委

第一章 總 則

為了規范市級創業投資引導基金管理和運作，加快我市創業投資企業發展，支持中小企業創新創業，根據國務院《關于創業投資引導基金規范設立與運作指導意見的通知》（國辦發〔2008〕116號）和市政府辦公廳《關于青島市市級創業投資引導基金設立方案的通知》（青政辦發〔2010〕11號）的規定，制定本辦法。

本辦法所稱市級創業投資引導基金（以下簡稱“引導基金”）是由市政府設立并按市場化方式運作的政策性基金。

引導基金的來源主要包括四個方面：支持創業投資企業發展的財政性專項資金；引導基金投資收益；閑置資金存放銀行或購買國債所得的利息收益；個人、企業或社會機構無償捐贈的資金等。

引導基金主要用于引導和扶持社會資本按照《創業投資企業管理暫行辦法》（國家發展改革委等十部委第39號令）規定，在本市行政區域內新發起設立的創業 投資企業，并鼓勵創業投資企業主要投資于本市行政區域內符合《國家重點支持的高新技術領域》的未上市中小企業，優先扶持處于種子期、創建期的科技型中小企業和中小高新技術企業。

種子期、創建期科技型中小企業是指主要從事高新技術產品研究、開發、生產和服務，成立期限在36個月以內，職工人數不超過300人，年銷售額不超過3000萬元人民幣，凈資產不超過2000萬元人民幣，每年科技研發投入不低于當年銷售額5%的企業；中小高新技術企業是指經認定的高新技術企業，且職工人數不超過500人，年銷售額不超過2億元人民幣，資產總額不超過2億元人民幣。

第二章 決策管理與運行機制

引導基金理事會為引導基金的決策機構，由市發展改革委、財政局、科技局、經信委的有關負責同志組成，對市政府負責。理事會辦公室設在市發展改革委。

理事會主要負責引導基金重大事項的指導和決策，建立健全創業投資項目評審、新聞媒體公示和資金托管制度，研究制定對受托管理機構的經營考核和激勵約束機制，監督引導基金規范運作。理事會辦公室負責落實理事會決策事項，承擔理事會的日常事務性工作。

理事會聘請政府有關部門、創業投資行業自律組織的代表和相關投資領域專家組成評審委員會，對引導基金支持方案進行獨立評審。理事會根據評審委員會全體成員三分之二以上通過的評審結果，對擬投資創投機構進行決策。

成立青島市市級創業投資引導基金管理中心（以下簡稱“市級引導基金管理中心”），受理事會委托作為引導基金名義出資人和受托管理機構，對外行使引導基金的權益與義務。主要負責參股創業投資企業和跟進投資企業的調查評估、注資組建、運行監管、退出回收等日常管理工作。市級引導基金管理中心成立之前，其有關工作暫由理事會辦公室代辦。

根據有關規定，理事會選擇一家商業銀行對引導基金進行托管，承擔引導基金的 資金保管、撥付、結算以及日常監管工作。

資金托管銀行負責對引導基金實行動態監管，定期向理事會辦公室、市級引導基金管理中心報告資金情況。發現引導基金異常流動時，應采取適當應急措施并及時報告。

第三章 運作原則及方式

引導基金按照“政府引導、市場運作，科學決策、防范風險”的原則進行投資運作，吸引和扶持在本市行政區域內設立創業投資企業。

引導基金運作以參股方式為主，視運作情況可采用跟進投資等其它方式。

（一）參股。向創業投資企業進行股權投資，吸引社會資本共同發起設立創業投資企業。參股投資比例不超過創業投資企業實收資本的35%，且不能成為第一大股東。參股投資期限一般不超過7年。

（二）跟進投資。當創業投資企業投資種子期、創建期企業或需要政府重點扶持和鼓勵的高新技術等產業領域的創業企業時，引導基金可以按適當股權比例向該創業企業投資。

跟進投資一般不超過創業投資企業實際投資額的50%，投資期限一般不超過5年。跟進投資形成的股權，委托共同投資的創業投資企業管理，并簽訂《股權托管協議》，明確雙方的權利、責任、義務和股權退出的條件、時間等。

第四章 對外投資及程序

申請引導基金參股設立創業投資企業的主發起人應符合以下條件：

（一）主發起人中至少有1家是在引導基金參股設立的創業投資企業主管部門備案的創業投資企業或創業投資管理企業，其中：

創業投資企業的實收資本不低于5000萬元人民幣，或者首期實收資本不低于3000萬元人民幣，且全體投資者承諾在注冊后的3年內補足不低于5000萬元人民幣實收資本，所有投資者以貨幣形式出資。

創業投資管理企業的實收資本不低于500萬元人民幣，其受托管理的創業投資基 金應不低于1億元人民幣；

（二）投資領域明確；

（三）至少配備3名具有2年以上創業投資或相關業務經驗的高級管理人員，且高管人員已經取得良好的管理業績；

（四）其管理團隊成員、主發起人或自身有對中小企業投資的成功案例；

（五）嚴格執行國家企業財務、會計制度規定，具備規范健全的內部財務管理制度和會計核算辦法；

（六）企業領導班子誠信度高，管理和運作規范，具備科學有效的投資決策程序和風險控制、信用管理機制。

引導基金參股設立的創業投資企業應按規定在市創業投資企業管理部門備案，并接受監管。其投資運作應遵循以下原則：

（一）投資于青島市行政區域內符合基金投資領域的科技型中小企業和中小高新技術企業的資金比例不少于實收資本的70%；

（二）投資于青島市行政區域內處于種子期、創建期且符合基金投資領域的科技型中小企業和中小高新技術企業的資金比例不少于國家與市級引導基金實際比例之和。

（三）對單個創業企業的累計投資不得超過創業投資企業實收資本的20%；

（四）投資對象僅限于未上市企業，但所投資的企業上市后，參股創業投資企業所持股份的未轉讓部分及其配售部分不在此限；

（五）不得投資于其它創業投資企業。

申請跟進投資的創業投資企業應符合以下條件：

（一）按規定在市創業投資企業管理部門備案，并接受監管；

（二）跟進投資的創業企業應為本市行政區域內的科技型中小企業和中小高新技術企業；

（三）申請跟進投資的項目已經創業投資企業選定，或實際完成投資1年以內；

（四）共同投資的創業投資企業不得先于引導基金退出其在被投資企業的股權。申請引導基金參股的報批程序：

（一）公開征集。按照理事會審議通過的引導基金工作計劃，市級引導基金管理中心在規定的時間內，面向社會公開征集擬申請引導基金參股的創業投資機 構。

各區市可以推薦報送當地符合條件的創業投資機構。

（二）受理。市級引導基金管理中心負責受理申請，根據引導基金設立方案和管理辦法的有關條款進行初審后，確定初步名單。

申請引導基金參股的創業投資機構報送具體的發起設立或增資擴股方案，應充分論證引導基金參股的必要性和可行性，明確公司組織架構、專業管理團隊配備和確保引導基金資產安全、固定收益回報的保障措施等。同時還應體現對社會資本的杠桿放大作用，非國有社會資本所占的比例應不低于30%。

（三）考察。市級引導基金管理中心對初步名單中的創業投資機構進行調查，核對申請材料的真實性，提出初步參股方案，形成詳盡的調查報告。

理事會辦公室根據市級引導基金管理中心提交的調查報告，按照一定的淘汰率，確定進入專家評審階段的創業投資機構名單，連同有關申請材料一并提交評審委員會審議。

（四）評審。評審委員會對創業投資機構提出的申請參股方案進行獨立評審，評審委員會三分之二以上成員通過的評審結果作為決策依據。

（五）決策。由理事會根據評審委員會通過的評審結果做出決定。

（六）公示。市級引導基金管理中心將決策結果在指定的媒體予以公示。

（七）實施。理事會辦公室將理事會的決策意見下達市級引導基金管理中心和托管銀行；市級引導基金管理中心根據理事會決策意見簽訂參股投資協議，并負責引導基金投資后形成股權的監督、管理、轉讓、退出等事項；托管銀行根據市級引導基金管理中心的撥款通知向創業投資企業撥付參股資金，并對引導基金實行動態監管。

跟進投資等其它方式的申請、報批，按照受理、考察、評審、決策、公示、實施 的程序執行。

第五章 收益分配與股權退出

引導基金不得用于貸款或股票、期貨、房地產、金融衍生品等投資，不得用于贊助、捐贈等支出，閑置資金只能存放銀行或購買國債。

引導基金的收益為投資分紅收入與股權轉讓所取得的收益。引導基金參股創業投資企業按照同股同權的原則，參與創業投資企業分紅。引導基金參股創業投資企業形成的股權可適時轉讓，轉讓收益一般不高于引導基金原始投資額與按照轉讓時財政部公開發行的同期國債利率計算的收益之和，其他超額收益主要由非引導基金股東分享。

引導基金投資形成的股權可以通過上市、股權轉讓、企業回購及破產清算等方式退出。在有受讓人的情況下，引導基金可以隨時退出，其它股東具有優先受讓權。引導基金在創業投資企業破產清算時具有優先清償權。

為體現市級引導基金的政策導向，可考慮對創投企業提高對我市種子期、創建期企業的投資比例進行獎勵，該比例較規定的最低標準每提高1%，引導基金讓渡10%的收益給創投基金管理公司，最高可獎勵引導基金收益的50%。引導基金可從收益中按照一定比例提取日常運作經費。

跟進投資的收益按《股權托管協議》確定的比例，向共同投資的創業投資企業支付效益獎勵，剩余的投資收益一并納入引導基金收益進行分配。

引導基金收益在提取相應的管理費用后形成的結余，繼續作為引導基金進行運作。第六章 績效考核與監督檢查

引導基金所扶持的創業投資企業應在每個季度終了15日內向市級引導基金管理中心報送上一季度的投資運作報告和財務會計報表，在每個終了3個月內報送上一的投資運作報告和財務會計報告。

引導基金所扶持的創業投資企業應接受市級引導基金管理中心或其委托的中介機構對企業投資運作和會計核算、財務管理等方面情況的審計和檢查。

對審計和檢查發現的問題，創業投資企業應在規定時間內予以整改。對拒不整改或反復整改后未達到規定要求的，市級引導基金管理中心應采取終止協議、收回 資金和以后5年內不再受理其引導基金申請等處置措施。

市級引導基金管理中心應定期向理事會報送引導基金投資計劃、參股創業投資企業及跟進投資企業運作情況和相應的財務文件，接受理事會或其委托的中介機構對引導基金的日常管理與運作事務的審計檢查。

根據審計檢查結果，理事會對市級引導基金管理中心進行考核。如考核不達標，理事會責成市級引導基金管理中心予以限期整改。

托管銀行應在每個季度終了10日內向市級引導基金管理中心報送上一季度的資金托管報告，并在每個終了1個月內報送上一的資金托管報告。

根據托管銀行的履行協議情況和服務質量，理事會對托管銀行進行考核。對連續兩年考核不達標的資金托管銀行，理事會應終止委托協議，另行選擇其它符合條件的托管銀行。

市財政局應會同市發展改革委、市科技局、市經濟與信息化委切實加強引導基金監管，按照公共性原則，建立有效的引導基金績效考核制度，定期對引導基金政策目標、政策效果及其資產情況進行績效評價。績效評價與考核結果作為指導引導基金運作的重要依據，績效考核辦法另行制定。

引導基金理事會及辦公室、市級引導基金管理中心、所扶持的創業投資企業應按照有關規定，規范管理、運作和使用引導基金。

對引導基金運作中的各種違規行為和創業投資企業弄虛作假、騙取財政資金或不按規定用途使用、截留轉移、揮霍浪費財政資金等行為，依據《財政違法行為處罰處分條例》等有關規定進行嚴肅處理。構成犯罪的，移交司法部門依法追究刑事責任。

第七章 附 則

本辦法由市財政局會同市發展改革委、市科技局、市經濟與信息化委負責解釋。本辦法自印發之日起試行。