第一篇：2017年上海房地產估價師《案例與分析》：影響商業房地產價格的因素考試題

2017年上海房地產估價師《案例與分析》：影響商業房地產價格的因

素考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、已知某宗臨街土地的面積是5000m2，臨街寬度為80m，累計深度價格修正率為70%，其所在區段的標準臨街宗地的總價為500萬元，標準臨街寬度為100m，則這宗臨街土地的單價為（）元/m2。A．560 B．700 C．437.5 D．280

2、質量檢查報告應經該__審核簽字。A．項目勘察、設計負責人

B．項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人 C．勘察、設計單位有關負責人

D．項目勘察、設計負責人或者勘察、設計單位有關負責人

3、《房地產開發企業資質管理規定》規定，如申領四級資質房地產開發資質等級，從事房地產開發經營時間應不少于年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、組織形式為合伙制的三級資質房地產估價機構的出資額應當不少于__萬元。A．30 B．50 C．100 D．150

5、公積金繳存比例是指職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工上一年度月平均工資的比例，一般不低于__。A．5% B．7% C．4% D．6%

6、資質有效期屆滿，房地產估價機構需要繼續從事房地產估價活動的，應當在資質有效期屆滿日前向資質許可機關提出資質延續申請。A：5 B：10 C：15 D：30 E：執行層的組織協調

7、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元／㎡，對應的報酬率為7％。現假定報酬率為9％，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于元／㎡。A：3275 B：3287 C：3402 D：4375 E：工業用地的監測點評估價格

8、資本化率=__+風險調整值。A．平均利潤率 B．安全利率 C．經濟增長率 D．銀行貸款利率

9、耕地占用稅的計稅依據是納稅人__面積。A．經批準占用的耕地 B．經批準占用的土地 C．實際占用的耕地

D．實際占用的建設用地

10、《城市房屋拆遷管理條例》規定，尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原訴遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起日內予以公告。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

11、以下投資方式，不屬于固定資產投資的是__。A．新建房地產項目 B．購買機器設備 C．購買生產原料 D．市政工程建設

12、我國房地產權屬登記制度的特點不包括__。A．房地產權屬登記由不同的登記機關分別登記 B．房地產權屬登記為房地產權利動態登記 C．房地產權屬登記實行申報登記制度 D．房地產權屬登記具有公信力

13、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10％，則該項目的動態投資回收期。A：小于5年

B：在5～6年之間 C：在6～7年之間 D：在7～8年之間 E：借款合同

14、以下不屬于長期趨勢法的是。A：數學曲線擬合法 B：指數調查法

C：平均發展速度法 D：移動平均法

E：工業用地的監測點評估價格

15、下列行業中，__中的企業盈利水平與企業規模、市場份額均有關。A．批量行業 B．僵滯行業 C．分塊行業 D．專業化行業

16、在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權，閑置1年以上按出讓金的__以下征收土地閑置費。A．10% B．15% C．20% D．25%

17、下列不需交納契稅的是。A：以土地、房屋權屬作價投資 B：房屋買賣

C：繼承土地、房屋權屬 D：房屋贈與

E：執行層的組織協調

18、預計某宗房地產未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為20萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長8%，運營費用增長5%，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．2500 B．400 C．2100 D．2900

19、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于。A：社會因素 B：環境因素 C：人口因素 D：行政因素

E：工業用地的監測點評估價格

20、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％，則其實物狀況修正系數．【2003年考題】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工業用地的監測點評估價格

21、某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為__年。A．37 B．40 C．43 D．50

22、現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，其具體要做到的不包括。A：后續開發經營期究竟多長要預測準確 B：各項收入、支出在何時發生要預測準確 C：各項收入、支出發生的金額要預測準確 D：各項后續開發完成后的利潤要預測準確 E：工業用地的監測點評估價格

23、同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是。(過時)A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性 B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性 C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性 D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性 E：工業用地的監測點評估價格

24、下列關于會計要素的表述，錯誤的是。A：會計要素是會計核算對象的基本分類

B：會計要素主要包括資產、負債、所有者權益、信息、費用和利潤等六大類 C：會計要素是設定會計報表結構和內容的依據 D：會計要素是進行確認和計量的依據 E：執行層的組織協調

25、轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起__日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。A．30 B．45 C．60 D．90

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有。A：征收或者征用都是為了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法給予補償 C：征收是國家行為，征用是企業行為

D：征收是土地所有權發生改變，征用是土地使用權發生改變 E：征收是強制性的，征用是非強制性的

2、下列有關經濟壽命的描述正確的是。A：經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產產生的收益大于其運營成本的持續時間

B：自然壽命一般與經濟壽命相等

C：如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命

D：有關固定資產的折舊年限往往是根據其經濟壽命來確定的 E：地產的經濟壽命與其使用性質相關

3、下列關于登記簿的表述，正確的是。A：登記簿是不動產物權的法律根據

B：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據

C：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力

D：除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準

E：根據《中華人民共和國物權法》和《房屋登記辦法》的規定，國務院印發了《房屋登記簿管理試行辦法》

4、在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優先受償款．法定優先受償款包括．【2007年考題】 A：劃撥土地應補交的出讓金 B：已抵押擔保的債權數額

C：發包人拖欠承包人的建設工程價款 D：強制執行費用 E：估價費用

5、假如市場的整體平均預期收益率為15%，一個投資項目的相關數是0.5，則其預期收益率為__，A．10% B．15% C．5% D．9%

6、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務有（）。A．在建工程抵押估價業務 B．城市房屋拆遷補償估價業務

C．該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務 D．正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務

7、下列不屬于劃撥土地使用權范圍的是__。A．政府大樓建設用地 B．商品房建設用地

C．經濟適用住房建設用地

D．國家重點扶持的水利項目用地

8、選擇最佳的開發利用方式包括__等的確定。A．結構 B．構造 C．用途 D．規模 E．檔次

9、某房地產開發項目的占地面積為10000m2，規劃容積率≤4，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.50

10、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5．75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2 000元，月還款額增長率為0．2％，則該購房者在第5年第6個月的還款額為元。A：2 277．4 B：2 281．9 C：2 728．8 D：2 741．9 E：借款合同

11、資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的__。A．位置固定性 B．不一致性 C．適應性

D．相互影響性

12、提議召開業主大會臨時會議的業主達到__以上，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。A．10% B．15% C．20% D．25%

13、《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權并用于投資開發的，轉讓房地產時，應按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的__以上。A．30% B．20% C．25% D．15%

14、下列工程建設定額中，屬于施工企業定額的種類有。(2009年試題)A：施工定額 B：預算定額 C：概算定額 D：概算指標 E：投資估算指標

15、為評估出公平合理的價值，估價人員必須了解房地產供求狀況和影響房地產價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經驗，并遵循科學嚴謹的__。A．估價細則 B．估價原則 C．估價準則 D．估價程序

16、下列關于房屋所有權登記費的計費方式和收費標準，表述正確的是。A：按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取 B：注銷登記不得收費

C：向一個以上房屋所有權人核發房屋所(共)有權證書時，每增加一本證書可按每本80元收取王本費

D：經濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應性質房屋登記收費標準的一半收取 E：房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費

17、法的分類中，按法所規定的內容不同分為。A：實體法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法

18、下列關于變形縫的做法，表述正確的是。

A：伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開 B：屋頂部分也需另做伸縮縫

C：伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫

D：沉降縫則從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開 E：防震縫與沉降縫結合設置時，基礎不應分開

19、責任保險包括等。A：財產損失保險 B：公眾責任保險 C：職業責任保險 D：產品責任保險 E：第三者責任保險

20、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，包括。A：銷售收入 B：補貼收入 C：出租收入 D：經營收入 E：營業外收入

21、一般將產品生產經營活動中的成本分為__。A．生產成本 B．銷售費用 C．經營費用 D．機會成本 E．全壽命費用

22、會計憑證根據填制的程序和用途不同分為。A：原始憑證 B：分類憑證 C：資料憑證 D：借貸憑證 E：記賬憑證

23、當前我國房地產權屬登記管理的任務主要是。A：做好房地產權屬登記信息化工作 B：做好房地產登記發證工作 C：做好房地產權屬檔案管理工作

D：為落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據 E：做好物業管理工作

24、在土地增值額扣除項目中，對從事房地產開發的納稅人可按取得建設用地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計__的扣除。A．10% B．15% C．20% D．25%

25、設置調查項目，必須注意以下等問題。

A：對重大或敏感性強的問題應采用單項選擇，宜采用是非提問 B：所問的問題應便于被調查者回答 C：備選項目必須互不相容

D：問題的形式不宜太難和過于復雜 E：問題不宜太短

第二篇：房地產估價師《案例與分析》

房地產估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關于這門考試考生怎么應對?

房地產估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業資格考試中是沒有的，像監理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統一的標準答案，而房地產估價師的案例沒有統一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產估價規范，與前面三門課程緊密結合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產估價相關知識，要懂得房地產的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯系到開發經營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯系最緊密的應該還得說是我們房地產的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經驗很難在有限的時間內把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結果是還沒上戰場，已經先輸了一場了。在考場當中要想現翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統的學習好房地產估價規范。很多學生不以為然，說規范是1995年的規范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規范是一個非常好、非常嚴謹的東西，我們國家也正在著手對《規范》進行修訂，但是在沒有新的規范出臺之前，原估價規范仍然具有法律效率，《規范》跟教材也不一樣，《規范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規范》的學習。

第三，我覺得房地產估價實際上就是估價人員把房地產的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變萬化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結經驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第三篇：2016年房地產估價師《案例與分析》試題

2016年房地產估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

三、李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 2.該估價項目最適宜采用的估價技術思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(二)

某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應包括()。A.土地使用權、平房、簡易房、水井 B.土地使用權、平房、水井 C.土地使用權、平房、水井、圍墻 D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權

10.甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為()。

A.土地使用權價值及全部建筑價值 B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額

第四篇：上海2017年房地產估價師《房地產估價案例與分析》知識：房地產估價報告的寫作考試題

上海2017年房地產估價師《房地產估價案例與分析》知識：房地產

估價報告的寫作考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、鐵路建設需要征用的土地涉及多個縣級行政區的，可以申請批準，辦理征地手續。A：分縣

B：向縣級以上人民政府 C：向住房和城鄉建設部 D：向省級人民政府 E：執行層的組織協調

2、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則。A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況 B：估價時點與房地產狀況均為現在

C：估價時點為現在，估價對象為未來狀況 D：估價時點為現在，估價對象為過去狀況 E：工業用地的監測點評估價格

3、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產的資本化率為10．8％，則自有資本要求的年收益率為。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工業用地的監測點評估價格

4、某宗房地產2004年的純收益為500萬元，預計以后每年按照25萬元的速度遞減，該房地產的合理經營期限為（）年。A．15 B．20 C．25 D．30

5、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

6、業主大會作出選聘、解聘物業管理企業的決定，必須經__通過。A．與會業主所持投票權1/2以上 B．全體業主所持投票權1/2以上 C．與會業主所持投票權2/3以上 D．全體業主所持投票權2/3以上

7、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的．【2003年考題】 A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工業用地的監測點評估價格

8、關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是。

A：判斷評估價值誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較 B：估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準 C：所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值 D：估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍 E：工業用地的監測點評估價格

9、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6 000元／㎡。假設凈收益率為75％，報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為元／㎡。A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工業用地的監測點評估價格

10、房地產開發項目建成時，按國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資是指__。A．經營成本 B．開發產品成本 C．期間費用

D．開發項目總投資

11、B縣w房地產開發公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權，按照規定，建設用地使用權出讓合同由與w房地產開發公司簽訂。A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部門 C：B縣人民政府

D：B縣人民政府土地管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

12、《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發用地應當以__的方式取得。A．轉讓 B．贈送 C．出讓 D．買賣

13、在全國范圍內有全國統一定額，這體現了工程建設定額的特點。A：統一性 B：權威性 C：系統性 D：穩定性

E：執行層的組織協調

14、某開發公司需征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產值為1000元，按最高補償標準，應支付__萬元土地補償費。A．30 B．60 C．70 D．100

15、影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素。但并不包括__。A．聲覺環境 B．視覺環境 C．水文環境 D．人文環境

16、房地產開發項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．房地產開發貸款 B．房地產抵押貸款 C．債務融資 D．權益融資

17、物業管理是一種__的管理。A．企業化 B．人性化 C．輔助型 D．引導型

18、《城市房地產權屬檔案管理辦法》規定，房地產權屬檔案應當以為單元建檔。A：房號 B：街道 C：丘 D：幢

E：執行層的組織協調

19、某宗房地產的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200㎡。按土地價值進行分排，甲占有的土地份額為。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％

E：工業用地的監測點評估價格

20、下列關于強制拍賣j表述錯誤的是。

A：在我國，擁有強制拍賣權的國家機關有法院、檢察院、公安機關、海關、稅務機關等

B：法院強制拍賣有兩種基本方式：法院自行拍賣、法院委托商業拍賣機構拍賣 C：法院強制拍賣就是由法院委托商業性拍賣機構進行拍賣 D：法院強制拍賣就是由法院委托公益性拍賣機構進行拍賣 E：執行層的組織協調

21、對于功能復雜的大型綜合性房地產開發項目，開發商租售物業時通常會選擇__。

A．買方代理 B．賣方代理 C．聯合代理 D．雙重代理

22、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％，則其實物狀況修正系數為。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工業用地的監測點評估價格

23、王某與甲房地產開發公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產開發公司不能再履行合同，則應返還王某萬元。(2009年試題)A：75 B：120 C：135 D：150 E：執行層的組織協調

24、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地的出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：執行層的組織協調

25、房地產權屬檔案應當以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、依據《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，__。A．由國家無償收回 B．自動續期

C．應于屆滿前6個月申請續期 D．應于屆滿前1年申請續期

2、臨時建筑是指的建筑物、構筑物和其他設施。A：必須限期拆除 B：結構簡易 C：結構復雜 D：永久性 E：臨時性

3、根據近因原則，保險賠償責任的確定應根據之間因果關系來判斷。A：投保人與保險標的 B：被保險人與保險標的

C：保險事故與保險標的的損失 D：保險人與保險標的的損失 E：執行層的組織協調

4、發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起__日內頒發施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

5、下列符合《中華人民共和國城市房地產管理法》“以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產開發項目條件”的是。

A：對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批

B：對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提是必須經當地人民政府審批

C：由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地收益金后，才能進行轉讓

D：由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓

E：可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產項目，但轉讓方應將轉讓房地產項目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理

6、下列城市總體規劃，屬于河北省人民政府審批范圍的有。A：承德市城市總體規劃 B：邢臺市城市總體規劃 C：石家莊市城市總體規劃

D：承德市××縣人民政府所在地城鎮總體規劃 E：石家莊市××縣城鎮總體規劃

7、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目。A：是否有足夠的資金來源 B：是否有較為廣闊的市場

C：是否具有較理想的財務內部收益率

D：是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力 E：項目是否可行

8、某企業12月末部分資產和負債余額如下：現金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業流動資產比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：執行層的組織協調

9、建筑材料的性質有等。A：物理性質 B：力學性質 C：耐久性 D：耐熱性 E：耐濕性

10、建筑給水設備中，基本供水方式不包括__。A．分區分壓供水方式 B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和設置水箱的供水方式 D．分質供水

11、市場狀況分析一般要從幾個方面進行。A：經濟結構分析 B：供給分析 C：需求分析 D：競爭分析

E：市場占有率分析

12、在經濟評價指標中，以下__屬于動態指標。A．FNPV B．FIRR C．動態投資回收期 D．成本利潤率 E．投資利潤率

13、在成本法求取折舊中，建筑物的有效經過年數=經濟壽命-__。A．自然壽命 B．剩余壽命 C．經過年數

D．剩余經濟壽命

14、房地產金融的特點包括。A：集中性 B：風險性 C：流通性強 D：資金增值性 E：資金周轉期長

15、建筑施工圖包括。

(2007年房地產經紀人相關知識試題)A：建筑總平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑詳圖 D：基礎平面圖 E：電氣施工圖

16、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有。A：若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B：若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C：若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D：若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元 E：若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

17、下列關于房產圖的表述中，正確的有。

A：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為1：500 B：房產分丘圖能反映丘內所有房屋及其用地情況等各項房地產要素 C：房產分戶圖表示房屋建筑結構的細度，比例尺一般為1：100 D：房產分戶圖是分丘圖的局部明細圖

E：分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎資料

18、商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有。A：國有土地使用證 B：建設用地規劃許可證 C：建設工程規劃許可證 D：建設工程施工許可證 E：商品房預售許可證

19、影響房地產價格的經濟因素有。

A：經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平B：社會發展狀況、房地產投機和城市化 C：財政收支及金融狀況、利率 D：物價、匯率、居民收入

E：人口數量、行政隸屬變更、居民收入

20、在假設開發法的傳統方法中計算投資利息時，應計息的項目包括。A：待開發房地產的價值 B：待開發房地產取得的稅費 C：續建開發成本 D：銷售費用 E：銷售稅金

21、《住宅使用說明書》應當對住宅的__、性能和各部位(部件)的類型、性能、__等作出說明，并提出使用注意事項。A．構造，標準 B．構造，規格 C．結構，標準 D．結構，規格

22、由房地產估價師本人申請的注冊種類有。A：初始注冊 B：變更注冊 C：延續注冊 D：注銷注冊 E：撤銷注冊

23、下列房產中，可免征房產稅的是__。A．個人所有的營業用房 B．軍隊出租的房產 C．學校興辦的工廠

D．企業辦的各類學校自用的房產

24、下列關于房地產拍賣特征，說法正確的是。A：房地產拍賣數量多，價值高 B：房地產拍賣數量少，價值低 C：拍賣結束后續工作多 D：拍賣結束后續工作少 E：房地產拍賣法律性強 25、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬㎡，其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬，其中銷售的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為。(2009年試題)A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同

第五篇：房地產商業價格制定方案

篇一：商業地產定價及推售方案 營銷策略及分析

認籌政策：

方案一

認籌優惠5000低20000，開盤享受98折優惠 方案二

認籌優惠10000低20000，日進百金，開盤享受98折優惠 方案三

認籌優惠10000低20000，日進三百金，開盤享受98折優惠

分析：

方案一對認籌客戶的實際成交價為（總價-15000）*98%，因為項目的認籌時間要跨過春節，可能導致節前的認籌效果較差。

方案二對認籌客戶的實際成交價為（總價-10000-認籌天數*100）*98%。該方案的特點就是給客戶的直接感覺是認籌越早所享受的優惠幅度越大，與方案一相比只有認籌超過50天的客戶所享受的優惠和其一樣，因此此方案可淡化春節給項目帶來的影響。方案三對認籌客戶的實際成交價為（總價-10000-認籌天數*300）*98%。該方案與方案二類似，但其優惠幅度更大，比較適合認籌時間短和開盤前一周的沖擊認籌量。

建議：

通過對以上三個認籌方案的分析，建議采取方案二。此方案有利于在節前提高認籌客戶數量，通過春節半個月的發酵后會帶來節后新一輪的認籌高潮。

銷售政策 方案一

10年租約，前三年固定年收益為7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年隨行就市，前三年租金一次性減免。方案二

10年租約，前三年固定年收益為7%，第四年至第十年隨行就市。根據客戶選擇是否把收益在總房款減免。方案三

10年租約，前五年固定年收益為7%，第六年至第十年隨行就市。前三年租金一次性減免。方案四

10年租約，前五年的收益分別為5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年隨行就市，前三年租金一次性減免。

分析：

方案一的總收益為38%，其實際成交價格為：低價總價/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整數），成交單價為5161.29元/㎡

其報價總價為：成交總價/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整數），報價單價為5490.78元/㎡

一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-21%），即619355*79%=489290（取整數），合同單價為4077.42元/㎡

該方案的租金收益有遞增，給投資者以信心，在一些大中型城市常用。但其報價和成交總價過高，在西峽這個全新的市場采用有一定的風險。雖然減免了前三年的租金使其總價下降，但前三年沒有任何收益的前提下以接近50萬的價格購買在客戶群體中會有較大的抗性

方案二的總收益為21%，其實際成交價格為：低價總價/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整數），成交單價為4050.63元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整數），報價單價為4334.32元/㎡ 該方案的報價與成交價單價均在4000元/㎡左右，收益是否在總房款中免除可自由選擇，且可操作性較強。投資者但對于市場三年后的運營好壞及收益高低會抱懷疑態度。

方案三的總收益為35%，其實際成交價格為：低價總價/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整數），成交單價為4923.08元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整數），報價單價為5242.73元/㎡。一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整數），合同單價為3889.23元/㎡。

該方案的優勢在于合同登記單價不到4000元/㎡，但對于前三年無任何租金收益會有一定抗性。

方案四的總收益為35%，其實際成交價格為：低價總價/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整數），成交單價為4923.08元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整數），報價單價為5242.73元/㎡一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整數），合同單價為4036.93元/㎡。

該方案收益為逐年遞增，增加投資者信心，雖然前三年無任何收益，但是第四年和第五年的高額收益是投資者所期待的，與方案三同為35%的收益，減免三年租金，可本方案給客戶對市場發展充滿信心與希望，同時回款要高于方案三。

建議：

在開盤前開發公司將項目的運營權以公開簽約的形式給自己旗下的運營公司，增強投資者對市場的信心。以此為前提，根據對以上四個銷售策略的分析，建議采取方案二。此方案靈活，可操作性強，且可通過銷售手段增加回款金額。該方案客戶選擇是否一次性減免前三年租金，選擇減免的其合同登記價格在40萬以內，不減免的投資者可享受每年的7%的租金收益。在實際銷售過程中對有一定經濟實力的客戶讓其盡量的不用減免的方式以增加回款總額。篇二：商業地產價格制定方案1714372120 商業地產的價格體系

一、項目租金體系定位 1-

1、租金與售價的關系

在設計的年限內要超出預計的投資回報率，以支撐銷售價格。

前期若形成租金與售價的非正比關系，則要利用持續經營中的租金漲幅百分比來支撐售價。月租金的設計要滿足商業按揭月供的需求，上下浮動不可超過5%。

每年之間的租金關系要體現出增長，按揭還款后的剩余應越來越大，滿足投資價值。1-

2、租金與經營商利潤的關系

經營商在進場經營初期的投入費用較大，涉及到裝修以及對經營預期的準備金投入，前期的租金以適當補貼的形式為主，使經營商有利可圖。

對于難以承受較高租金的低利潤業態，在招商前期盡量不予考慮。1-

3、影響租金水平的價值權重表

說明：在租金定價策略上，按照樓層取可比實例的層平均租金水準進行綜合系數打分并與項目在附近區域內的綜合分值進行比較，在權重分配后，計算出層租金的理論值，根據市場綜合情況進行校準。并按層租金均價來按照商場內位置系數、便利系數、交通系數確定每間商鋪的租金水平。1-

4、可比實例定價法 價值實現表租金統計及分析 租金統計表（元/㎡?月）分析：

列表所反映的租金數據來自于前期市調資料。

列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨立商鋪的租金水平，只可作為項目一層的參照數據，并在臨街與臨廊性上做權重分配。上述價值表中的價值權重分配要綜合依據其他幾個競爭商場的系數來調整并制定。根據上表可知平均租金為xx元/平方米?月，因此可根據該數據推算出本案在投資回收年限內的多年平均租金，進而推算出商鋪平均售價。

本案平均租金 =平均租金×本案價值實現度÷平均價值實現度 1-

5、分層分業態租金體系定位

分層分業態的租金體系定位要待進入工作環節后，綜合評估競爭對手以及染坊街、梨花街的租金水平，并競爭對手各層的經營策略、租金水平、投資回收年限等數據后才能提出平均值，在平均值基礎上制定詳盡的租金價格表與租金漲幅表。

二、項目售價體系定位 2-

1、基準投資回報率/年

1f應為8-10%/年的投資回報率，12年可收回投資的水平進行計算。-1f應為6-7%/年的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進行計算。2f應為6%-7%的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進行計算。3f的投資回報率計算與2f相同。2-

2、租金漲幅的測算標準與銷售價格的關系

我們應注意到項目的招商策略，在項目開業經營的第一年內，要為經營商設定免租裝修期與一定的裝修補貼，項目運營的第一至第三年，租金水平可能與實際售價之間難以形成正比的投資回報。在這部分差異上，我們要利用三年后的租金漲幅計算來為投資者取得平衡或在前三年以補貼的形式達到平衡。

租金漲幅的測算標準第一依據項目所處區域的十年租金漲幅數據，第二依據通貨膨脹率來逐年測算漲幅，在培育期的三年內一般不設計漲幅的出現，在三年后以平均的漲幅水平每年遞增。

銷售單價是依據投資回報年限內的多年平均租金水平來測算的，不應只建立在其中某年的基礎上。

3、商鋪升值系數的設計

在計算價格中商鋪的升值系數不作為主要數據進入，但作為前景系數進入，以為后期銷售提供論據支撐。

商鋪升值系數的設計來自于發售前10年的單間可比商鋪的增值百分比來制定。在項目開盤前，依據取得的增值數據制定升值系數，并以元/年、百分比/年的形式作為銷售說辭，進入銷售體系。2-

4、根據租金初步推導的銷售價格

本案一層平均銷售價格= 本案一層平均租金×10年×12月

其他樓層的平均銷售價格待其他樓層租金水平確定后進行推導，并在招商執行環節中進行調整，并在開盤前根據招商租賃情況進行微調。篇三：商業地產租金定價策略與測算方法 商業地產租金定價策略與測算方法

一直以來，商業地產的租金制定都是關注的焦點。對于業內人士來說，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點，又是項目推進過程中至關重要的一環。下面特從租金價格定位、租金調研報告的方向與方法、租金測算方法以及知名項目租金明細四大方面做分享。

一、如何做好租金價格定位？

1、商業項目的三種租金方式

商業項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。一個商業項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業的商業業態上，對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式；而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業態商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業業態。

不同業態對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態，不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。

2、如何進行租金定位？

要做好租金定位，最關鍵的是考慮本地區及本商圈商業發展水平。首先，商圈業態分布不是均衡的。其次，商圈內租金分布也不是完全呈某種線性關系，同一條街道不同業態租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。一是區位因素；二是預期經營狀態。案例1：蘇州五x國際廣場業態布局及租金定位方案 租金定制思路

① 區域租金水平：項目1.5公里范圍內商業租金價格； ② 類比項目：根據項目定位，參考類比項目；

③ 行業租金承受能力：結合不同類別的商業最高租金承受力、日招商經驗，對租金價格進行合理把控；④ 項目地理位置、發展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規劃等。主要商務方案

① 主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險；對規劃業態中部分較聚人氣業態，如美食廣場可自營。

② 小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發商整體經濟效益。

③ 租賃年限、免租期：一般業態控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營，對于免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現免租期后棄租的現象。④ 履約保證金：一般商家2-3個月，中大型商家在3-6個月以內。案例2：商城租金定位策略

租金招租者投資收益的主要來源，其定價高低直接影響投資回報率的高低，但由于商業地產的特殊性，租金不僅考慮投資回報，還必須考慮眾多因素，使各利益相關方均能實現比較理想的預期，達到一種平衡。

在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調租金的方法，即 測算租金=固定租金+可調租金

其中，固定租金綜合考慮當地商業水平、租金整體水平、商圈發展情況、城市未來發展規劃等因素。可調租金主要考慮因素為本項目的內部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區位、競爭因素、招商可及性等因素。

二、租金調研報告怎么做？

租金如何定？制定標準從何而來？周邊的競爭項目的租金水平是怎樣的？商圈整體發展規劃是什么？目標商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關鍵信息。這些信息需要通過周密的調研計劃和精準的調研對象而得來，推薦幾個具有代表性的租金調研案例，分享租金調研報告的整體思路和實施方法。案例1：深圳華潤萬x城租金調研與策劃報告 從深圳市商業物業整體市場概況——總體市場供需水平分析，深圳市主要商業旺區（商圈）分析。對五大競爭對手（地x購物中心、中x城市廣場、西x百貨、太x廣場、銅x灣廣場）進行詳細、深入的調查分析，調研要點：項目位置、規模、招商條件（報價）、每層商戶組合；并從這五家商場中，每層挑選不同業態的1-2個具代表性客戶，調查其具體租賃條件，以供參考。

通過對目標商場案例租金水平對比分析，以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等，深圳市商鋪未來租金趨勢本項目初步發展建議，本案的市場定位：商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。案例2：天津銀x國際購物中心租金調研報告

本案首先從天津零售商業分布情況開始，從城區商業物業存量及新增供應量，到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業市場、購物中心等業態租金情況的分析，總結一類商圈主要零售物業租金水平和租金收取方式。

同時，對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準租金，并制定同一樓層店鋪租金定價依據；以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。

三、租金測算方法

示范1：營業額反推租金測算方法

租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：

① 實地調研； ② 網絡查詢；

③ 與第三方公司合作；④ 通過營業額進行反推（此方法較為準確，適用于調研難度較大的大型商場租金估測）； ⑤ 經驗數據：針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑借經驗數據來進行判斷。示范2：購物中心商業預算、樓層租金分解說明 每個樓層的月租金總額的測算公式為：

1樓月租金總額=（費用總額×1f所占百分比）/12（其他樓層以此法類推）每個樓層的每月/元/㎡，測算公式為：

套內/樓層總建筑面積=套內/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積 公式：每f每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）優劣商鋪的單價制定：

在平面圖上根據樓層中的區位，人流量標出商鋪的優劣（以abcd區分），據優/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優/劣鋪單價可參考樓層系數的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預算總額。示范3：購物中心租金定價方法

根據商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三種定價方法： 租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。

投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。由于我方無法知曉本項目商業部分的地價、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運用，需要開發商自行測算。

示范4：租金建議及收益預算

租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下： 樓層因素

包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。配套組合因素

本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價 商業業態因素

此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。項目租售建議

目前商業地產銷售運營中大體上有如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，資料中對此進行了逐一展開分析。