第一篇：棚戶區(qū)改造融資創(chuàng)新模式

創(chuàng)新棚戶區(qū)改造融資模式

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

2015-05-01

棚戶區(qū)的存在是一個(gè)歷史遺留問(wèn)題，已成為城市中“二元結(jié)構(gòu)”的一大表現(xiàn)。棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)在過(guò)去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造了5000萬(wàn)平方米，近100萬(wàn)住房困難家庭的住房條件得到了改善。目前，全國(guó)還有1400多萬(wàn)戶需要進(jìn)行棚改，尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。

近年來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》等文件，要求加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人亦強(qiáng)調(diào)，棚改是重大民生問(wèn)題、發(fā)展問(wèn)題，把這項(xiàng)工作放到經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)中來(lái)審視，具有深遠(yuǎn)的重要意義。加快推進(jìn)棚改，順應(yīng)了人民群眾對(duì)改善居住條件的期待，能增加消費(fèi)和投資、助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，可以完善配套設(shè)施、改善城市面貌、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。

相比保障房建設(shè)，地方政府對(duì)棚戶區(qū)改造的積極性更高，因?yàn)楸Ｕ戏棵鎸?duì)的是低收入人群，消耗的又是政府儲(chǔ)備的土地；而棚戶區(qū)改造利用的都是棚戶區(qū)現(xiàn)有土地，對(duì)其提高了利用率。對(duì)地方來(lái)說(shuō)，棚戶區(qū)改造相當(dāng)于一個(gè)小型的經(jīng)濟(jì)刺激，可以彌補(bǔ)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響。目前我國(guó)不少產(chǎn)業(yè)下滑趨勢(shì)明顯，工業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩較嚴(yán)重，因此加大棚戶區(qū)改造不僅不會(huì)帶來(lái)產(chǎn)能過(guò)剩，還可以滿足老百姓的切實(shí)需求，帶動(dòng)相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，消化部分過(guò)剩產(chǎn)能。棚戶區(qū)改造存在的問(wèn)題

首先，棚戶區(qū)改造涉及土地房屋征收、土地整理、安置房建設(shè)及配套項(xiàng)目建設(shè)等內(nèi)容。客觀上講，實(shí)施棚戶區(qū)改造的難度越來(lái)越大，主要原因是商業(yè)價(jià)值高、容易改造的地區(qū)已基本改造完畢，剩下的大多改造成本過(guò)高。棚戶區(qū)改造存在的突出問(wèn)題包括：一是征地拆遷工作難度大，供地計(jì)劃落實(shí)受到影響，一些納入計(jì)劃的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目無(wú)法按期實(shí)施；配套設(shè)施不能按時(shí)完成，影響到已建成棚戶區(qū)安置住房的交付使用；少數(shù)項(xiàng)目存在質(zhì)量問(wèn)題，包括參建單位質(zhì)量責(zé)任不落實(shí)，存在一些質(zhì)量通病等。

其次，政府要完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，解決資金來(lái)源是關(guān)鍵。棚戶區(qū)改造一般是通過(guò)政府規(guī)劃由企業(yè)來(lái)操作。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，地方政府棚改籌資缺口至少在千億元以上。2014年4月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上確定，由國(guó)開(kāi)行成立住宅金融事業(yè)部，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社保基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。此前媒體報(bào)道，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行從央行獲得3年期1萬(wàn)億元的抵押補(bǔ)充貸款，專項(xiàng)用于支持國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部，支持保障性住房，特別是棚戶區(qū)改造的信貸資金需求。2014年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》中稱：“各地要建立健全信貸償還保障機(jī)制，確保還款保障得到有效落實(shí)。”按照新預(yù)算法規(guī)定，政府債務(wù)只能通過(guò)政府及其部門舉借，不得通過(guò)企事業(yè)單位等舉借。政府舉債以政府債券形式，主體僅限省級(jí)政府，省級(jí)以下無(wú)舉債權(quán)，市縣可由省級(jí)政府代為舉借。因此，地方政府也只能間接利用國(guó)開(kāi)行的專項(xiàng)資金。運(yùn)用PPP創(chuàng)新融資模式

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會(huì)投資的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《財(cái)政部關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求，在公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)領(lǐng)域要進(jìn)一步創(chuàng)新投融資體制，充分發(fā)揮社會(huì)資本特別是民間資本的積極作用。

此前，財(cái)政部和發(fā)改委都力推政府債務(wù)PPP化，以政府購(gòu)買服務(wù)等形式來(lái)替代傳統(tǒng)政府融資平臺(tái)運(yùn)作。PPP通常由社會(huì)資本承擔(dān)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的大部分工作，并通過(guò)“使用者付費(fèi)”及必要的“政府付費(fèi)”獲得合理投資回報(bào)。政府部門可針對(duì)某一項(xiàng)目和社會(huì)資本一起組建一個(gè)項(xiàng)目公司，為該項(xiàng)目主體安排好現(xiàn)金流，并負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量監(jiān)管，以保證公共利益最大化。

政府可以爭(zhēng)取國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的專項(xiàng)資金貸款來(lái)降低融資成本，實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、土地出讓、收益返還等優(yōu)惠政策，或者允許在改造項(xiàng)目里配套建設(shè)一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和商品住房，吸引社會(huì)資本參與棚戶區(qū)改造，使原棚戶區(qū)居民能享受到更好的公共服務(wù)。

應(yīng)用PPP模式有利于緩解棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的融資難題。一方面，創(chuàng)新投融資機(jī)制，引入社會(huì)資本投資，可以緩解政府建設(shè)資金的不足。另一方面，政府通過(guò)投資補(bǔ)助、擔(dān)保補(bǔ)貼、貸款貼息等方式支持引入社會(huì)資本的項(xiàng)目，能夠進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)資本信心。

第二篇：城市棚戶區(qū)改造融資模式研究

城市棚戶區(qū)改造融資模式研究

字?jǐn)?shù)：2467 來(lái)源：商情

2015年24期

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【摘要】近年來(lái)，我國(guó)城市一味的向邊界擴(kuò)張導(dǎo)致城市發(fā)展的不均衡，老城區(qū)發(fā)展停滯，遍布于城市的各個(gè)角落棚戶區(qū)由此產(chǎn)生。基礎(chǔ)設(shè)施落后，危房舊房嚴(yán)重影響居民的生活和城市的健康發(fā)展。如何迅速推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)程，改善居民的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市健康發(fā)展是當(dāng)前城市發(fā)展的重中之重。

【關(guān)鍵詞】

棚戶區(qū)；融資；南昌

一、研究背景

2008年以來(lái)，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施

2013年7月4日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》正式發(fā)布，為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，推動(dòng)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)提出了相關(guān)的意見(jiàn)。

李克強(qiáng)在2015年兩會(huì)上表示，住房既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也是民生問(wèn)題，政府要為低收入困難群體提供住房保障，中國(guó)城鎮(zhèn)化在加快，住房需求是剛性的，鼓勵(lì)居民的自住性住房和改善性住房，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、棚戶區(qū)產(chǎn)生的原因及存在的問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)城市一味的向邊界拓展導(dǎo)致城市發(fā)展的不均衡，使老城區(qū)的發(fā)展停滯，遍布于城市的各個(gè)角落棚戶區(qū)由此產(chǎn)生。基礎(chǔ)設(shè)施落后，危房舊房使居民的生活和城市的健康發(fā)展受到嚴(yán)重影響。城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，棚戶區(qū)也越來(lái)越多，當(dāng)達(dá)到一定的數(shù)量時(shí)，棚戶區(qū)對(duì)城市的健康發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響，迫切需要更新改造。

城市基礎(chǔ)設(shè)施的成本越來(lái)越高，城市土地資源趨緊，造成棚戶區(qū)改造成本大大增加。

棚戶區(qū)中生活著一些特殊困難家庭，生活拮據(jù)、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等。拆遷之后，根據(jù)國(guó)家規(guī)定的拆遷條例，他們所獲得的補(bǔ)償無(wú)法滿解決幾代人的居住問(wèn)題，所以這部分人會(huì)強(qiáng)力的阻礙拆遷，這是拆遷中很難實(shí)現(xiàn)的困難。

由于棚戶區(qū)的基本設(shè)施嚴(yán)重缺乏落后，房屋年久失修，存在許多的安全問(wèn)題。南昌市市長(zhǎng)郭安說(shuō)棚戶區(qū)有三怕，怕下雨，一下雨整個(gè)棚戶區(qū)漏的很厲害，情緒不穩(wěn)定。第二是怕下雪，一下雪花結(jié)果容易垮房壓人，安全隱患十分嚴(yán)重。第三還怕天干物燥，火災(zāi)十分頻繁。這個(gè)地方一旦著起火來(lái)，那就是火燒連營(yíng)，無(wú)法挽救。

三、南昌棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀

南昌對(duì)棚戶區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任務(wù)的目標(biāo)編制了《南昌市城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013年—2017年）》，初步確定了改造總體目標(biāo)、任務(wù)以及具體項(xiàng)目。2013—2017年南昌市規(guī)劃改造288個(gè)地塊項(xiàng)目，總占地面積約4.7萬(wàn)畝，房屋建筑面積約2058萬(wàn)㎡，涉及約9.6萬(wàn)戶、36.5萬(wàn)人，計(jì)劃總投資約1778億元。南昌計(jì)劃用四年時(shí)間基本完成20132017年規(guī)劃舊城改造面積約2000萬(wàn)㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆遷面積653.7萬(wàn)平方米，其中中心城區(qū)372萬(wàn)平方米。短短幾個(gè)月，實(shí)施了十字街、萬(wàn)壽宮、青山南路、青山湖西岸、郭家莊、何坊西路、火車站東廣場(chǎng)、幸福渠流域、臨江商務(wù)區(qū)、象湖東岸等十大舊城改造項(xiàng)目，涉及9284戶，房屋建筑面積154萬(wàn)平方米。

2014年，青山湖西岸片區(qū)、象山南路沿線、殷家巷片區(qū)等棚改全面推進(jìn)，舊城改造涉及的總戶數(shù)將達(dá)到3.4萬(wàn)戶，房屋征遷面積約800萬(wàn)平方米。其中，中心城區(qū)項(xiàng)目主要有西湖區(qū)象山南路沿線、東湖區(qū)青山湖西岸等21個(gè)改造項(xiàng)目，涉及約2.01萬(wàn)戶，改造面積約452萬(wàn)平方米。

2015年，在南昌市新建縣、東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)等縣區(qū)召開(kāi)的“兩會(huì)”上劃定了主城區(qū)舊城改造范圍。改造的地塊有：京山老街、萬(wàn)溪村“城中村”、團(tuán)結(jié)路棚戶區(qū)、十字街棚戶區(qū)、中山路棚戶區(qū)、二七北路沿線、環(huán)丘街（寰丘街）及周邊、起鳳路和香江家具城地塊、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家片區(qū)等。

四、南昌棚戶區(qū)改造現(xiàn)行融資模式

2013年江西南昌市確立“四個(gè)平衡”的棚改政策，對(duì)全市棚改項(xiàng)目資金采取封閉運(yùn)行、統(tǒng)籌使用，通過(guò)“1+6+X”模式撬動(dòng)國(guó)有資本、社會(huì)資本參與棚改，多個(gè)棚改項(xiàng)目快速推進(jìn)。

根據(jù)國(guó)家和省里有關(guān)政策，南昌明確以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以努力實(shí)現(xiàn)城市贏得環(huán)境、百姓贏得財(cái)富、政府贏得民心、社會(huì)贏得和諧作為城市棚戶區(qū)改造的根本目的，遵循“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、市區(qū)聯(lián)動(dòng)、機(jī)制推動(dòng)、統(tǒng)一規(guī)劃、政策扶持”的改造原則。城市棚戶區(qū)改造按照“市級(jí)平衡、平臺(tái)融資、縣區(qū)拆遷、分類指導(dǎo)”的模式實(shí)施。

（一）資金封閉運(yùn)行、統(tǒng)籌使用謀求四個(gè)平衡

南昌把全市四個(gè)中心城區(qū)的棚改項(xiàng)目統(tǒng)籌在一起，由市級(jí)統(tǒng)籌資金統(tǒng)一調(diào)配使用，建立了“四個(gè)平衡”機(jī)制，即單個(gè)地塊不能平衡就綜合平衡，內(nèi)部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就遠(yuǎn)期平衡，靜態(tài)不能平衡就動(dòng)態(tài)平衡，確保全市棚改項(xiàng)目的土地收益全部返回用于棚改，統(tǒng)籌棚改項(xiàng)目的總體收支平衡。這樣市、區(qū)兩級(jí)就可以拋開(kāi)單個(gè)項(xiàng)目短期內(nèi)資金無(wú)法平衡的顧慮推進(jìn)棚戶區(qū)改造。

（二）“1+6+X”模式撬動(dòng)國(guó)有資本、社會(huì)資本參與棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地儲(chǔ)備中心籌措資金負(fù)責(zé)政府主導(dǎo)的舊改項(xiàng)目，土地出讓凈收益全部進(jìn)入市土地儲(chǔ)備中心專戶，為后續(xù)棚改準(zhǔn)備啟動(dòng)資金。“6”即由市政控股集團(tuán)、市城投公司、昌工控股公司、軌道公司、旅游集團(tuán)、市水投公司6家市屬國(guó)有平臺(tái)籌措資金負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目。“X”是指引進(jìn)社會(huì)資本參與棚戶區(qū)改造。可以是三者之一單獨(dú)融資，也可以三者分別組合共同融資。“1+6+X”的最大亮點(diǎn)是撬動(dòng)了社會(huì)資本，形成多元資本參與棚改的局面。社會(huì)資本參與棚改，不僅解決前期的資金壓力，還有助于加快棚改速度以及提升棚改地塊的業(yè)態(tài)。

五、常見(jiàn)融資模式

（一）PPP模式

1、實(shí)質(zhì)：政府部門通過(guò)給予私營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來(lái)?yè)Q取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營(yíng)

2、PPP模式的優(yōu)點(diǎn)

（1）保證項(xiàng)目的在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的可行性，縮短前期工作周期，降低項(xiàng)目費(fèi)用，有利于緩解政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。

（2）有利于轉(zhuǎn)換政府職能，減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，政府將部分債務(wù)轉(zhuǎn)移到私人部門。

（3）使項(xiàng)目參與各方整合組成聯(lián)盟，協(xié)調(diào)各方不同的利益，同時(shí)也能分散部分風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)虧損時(shí)，政府與私人共同承擔(dān)。

3、PPP模式在棚戶改造的應(yīng)用的優(yōu)勢(shì)

在棚戶區(qū)改造前期動(dòng)遷需要大量的資金，引入私人資金能夠加快改造進(jìn)程，提高改造效率，PPP模式使政府部門和民營(yíng)企業(yè)能夠充分利用各自的優(yōu)勢(shì)，政府贏利性企業(yè)和非贏利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成以雙贏相互合作形式參與各方可以達(dá)到預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)相比更為有利的結(jié)果，參與各方雖然沒(méi)有達(dá)到自身理想的最大利益，但社會(huì)效應(yīng)最大化，對(duì)棚戶區(qū)居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授權(quán)項(xiàng)目業(yè)主，將擬建設(shè)的某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，通過(guò)合同約定并授權(quán)另一投資企業(yè)來(lái)融資、投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)該項(xiàng)目，該投資企業(yè)在協(xié)議規(guī)定的時(shí)期內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取收益，并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。政府或授權(quán)項(xiàng)目業(yè)主在此期間保留對(duì)該項(xiàng)目的監(jiān)督調(diào)控權(quán)。協(xié)議期滿根據(jù)協(xié)議由授權(quán)的投資企業(yè)將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)交給政府或政府授權(quán)項(xiàng)目業(yè)主的一種模式。

1、BOT在棚戶區(qū)之類基礎(chǔ)工程建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)

（1）可以有效的減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，把從基礎(chǔ)設(shè)施上省下的資金用到其它政府項(xiàng)目中去，從而可以在政府資源不足時(shí)將事情辦的更好。

（2）而第三方承包商則可以通過(guò)這種方式與政府和財(cái)團(tuán)搭線，獲得更好的投資機(jī)會(huì)，采用BOT可以把金融機(jī)構(gòu)和私人財(cái)團(tuán)各自的資金通過(guò)入股或貸款的形式集中起來(lái)，投資建設(shè)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，而且投資效益往往相當(dāng)可觀。

2、BOT融資方式的劣勢(shì)：

同樣也是因?yàn)榛A(chǔ)工程的緣故，BOT方式存在著一些缺點(diǎn)與局限性。融資成本較高，因此要求的投資回報(bào)率也高。相對(duì)授權(quán)期限較長(zhǎng)，對(duì)投資者而言，投資回收期也較長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大，構(gòu)成了對(duì)投資者不利的一面。

合同文件繁多、復(fù)雜。BOT方式是一個(gè)復(fù)雜的程勛，中間有許多的環(huán)節(jié)，包括與政府簽訂特許權(quán)的協(xié)議、與承包商簽訂建設(shè)合同、與金融公司簽訂貸款協(xié)議、與保險(xiǎn)公司簽訂協(xié)議，在建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)始階段就得付出巨大精力進(jìn)行這些工作。

BOT涉及的經(jīng)濟(jì)主體比較多而且復(fù)雜，多個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的利益協(xié)調(diào)相當(dāng)困難，而政府作為經(jīng)濟(jì)主體而不是仲裁者的參與，又增加了協(xié)調(diào)難度。

（三）ABS模式

ABS指的是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)上發(fā)型債券籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

拓展融資渠道，降低融資成本，對(duì)于南昌棚戶區(qū)改造項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于ABS融資成本低，融資效率高，對(duì)于這種棚戶區(qū)改造需要盡快籌集資金的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)具有很高的實(shí)用性。

資金來(lái)源豐富、投資風(fēng)險(xiǎn)小，ABS項(xiàng)目融資的對(duì)象時(shí)資本市場(chǎng)上數(shù)量眾多的債券購(gòu)買者，債券可在二級(jí)市場(chǎng)流通，并通過(guò)SPC的“信用增級(jí)”使投資者免受資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的損失。而且被重組的資產(chǎn)匯集而成的“資產(chǎn)池”，從而可以在許多債務(wù)人中分?jǐn)傔`約風(fēng)險(xiǎn)，這就極大地分散了項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，使每個(gè)投資者的風(fēng)險(xiǎn)減小。

政府資金壓力小，ABS融資是用項(xiàng)目的未來(lái)收益來(lái)償還債務(wù)，這樣就有利于緩解政府的財(cái)政資金壓力，使政府的或者企業(yè)的有限資金從事更多的投資成為可能。通過(guò)ABS能獲得資金而且又不增加負(fù)擔(dān)。在棚戶區(qū)改造這個(gè)需要大量資金的項(xiàng)目中，ABS融資模式能很好的滿足。

六、總結(jié)

棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)程，改善居民的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市健康發(fā)展是當(dāng)前城市發(fā)展的重中之重。每一個(gè)融資模式都是在特定的時(shí)代，特定的現(xiàn)實(shí)情況下順應(yīng)實(shí)際產(chǎn)生的，有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，同樣也有其劣勢(shì)。沒(méi)有最好的融資模式，只有最適合的。研究的目的就是根據(jù)前人的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況總結(jié)出最符合當(dāng)代情況的措施，將棚戶區(qū)改造的工作更快更好的完成，讓人民早日搬出棚戶區(qū)，過(guò)上好日子。

第三篇：北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資模式研究

北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資模式研究

2014年03月31日09：32 徐 明 來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

發(fā)表

評(píng)論

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棚戶區(qū)改造是關(guān)乎首都民生和發(fā)展的重大政治工程，也是以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重要的突破口。北京市自2009年開(kāi)展棚戶區(qū)改造工程以來(lái)，先后啟動(dòng)了“三區(qū)三片”和“新增五片”等棚戶改造工程，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力。2013年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》，北京市將棚戶區(qū)改造作為第一要?jiǎng)?wù)，計(jì)劃在5年內(nèi)完成全市棚戶區(qū)改造，總投資達(dá)7944億元。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行北京分行以“服務(wù)首都”為宗旨，貫徹落實(shí)北京市棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略部署，與市住建委、重大辦加強(qiáng)合作，率先支持了新棚戶區(qū)政策下北京市首個(gè)棚戶區(qū)項(xiàng)目——西城區(qū)百萬(wàn)莊北里居民住房改善項(xiàng)目，編制了《北京市棚戶區(qū)改造系統(tǒng)性融資規(guī)劃》。本文針對(duì)北京市新一輪棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的融資特點(diǎn)，探索與之相適應(yīng)的融資模式，提出支持北京市棚戶區(qū)改造的思路建議。

北京市棚戶區(qū)改造的類型及難題

（一）北京市棚戶區(qū)改造的類型。2013年，北京市在原有城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造類型上，將棚戶區(qū)改造范圍擴(kuò)展至五類，分別是中心城區(qū)平房院落修繕、老舊小區(qū)綜合整治、城中村、邊角地整治拆遷遺留項(xiàng)目、城鄉(xiāng)接合部改造以及城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造。

（二）北京市棚戶區(qū)改造的待解之題。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和棚戶區(qū)改造范圍的擴(kuò)大，尤其是本輪棚戶區(qū)改造重點(diǎn)集中在城市中心區(qū)，面臨的問(wèn)題進(jìn)一步復(fù)雜化，主要體現(xiàn)在，一是開(kāi)發(fā)難度高，拆遷難度大。大多數(shù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作空間小、配套設(shè)施建設(shè)壓力大，同時(shí)，由于北京的高房?jī)r(jià)和特殊的地緣政治特點(diǎn)，拆遷難度更大。二是開(kāi)發(fā)建設(shè)資金缺乏，融資困難。棚戶區(qū)改造開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求巨大，僅依靠財(cái)政資金無(wú)法平衡缺口，貸款方面存在資本金缺口及融資抵押物匱乏等問(wèn)題。三是區(qū)縣發(fā)展水平差距較大，建設(shè)資金和土地資源供給能力差別較大，棚戶區(qū)改造可支配資源不均衡。四是市、區(qū)兩級(jí)投融資平臺(tái)缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制。各區(qū)縣在棚戶區(qū)改造過(guò)程中更傾向于使用下屬平臺(tái)進(jìn)行投融資，市級(jí)平臺(tái)的資源和優(yōu)勢(shì)未充分發(fā)揮。五是土地開(kāi)發(fā)拆建分離的模式不利于項(xiàng)目整體的資金平衡。

北京市棚戶區(qū)改造融資模式探討

（一）政府回購(gòu)模式。該模式適用于公益性強(qiáng)、項(xiàng)目收益差、商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值不高、主要依靠政府的財(cái)政資金還款的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，如改造用途為綠地或公共建筑用地項(xiàng)目。該模式由區(qū)縣政府授權(quán)某主體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，按照《政府采購(gòu)法》與實(shí)施主體簽訂BT協(xié)議，逐年支付回購(gòu)資金。實(shí)施主體通過(guò)招標(biāo)選擇項(xiàng)目建設(shè)主體，并為其提供融資擔(dān)保。項(xiàng)目建設(shè)主體向銀行申請(qǐng)貸款，以政府回購(gòu)資金作為還款來(lái)源。項(xiàng)目所在區(qū)縣需要與銀行簽署還款資金差額補(bǔ)足協(xié)議。如在委托代建或BT協(xié)議中明確約定回購(gòu)資金來(lái)源，且評(píng)審認(rèn)為資金來(lái)源可靠的，可使用委托代建、BT等協(xié)議項(xiàng)下的應(yīng)收賬款質(zhì)押作為擔(dān)保。實(shí)施主體可為有實(shí)力和資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)或地方政府融資平臺(tái)等。

（二）市場(chǎng)化運(yùn)作模式。該模式適用于具有良好的收益、能夠?qū)崿F(xiàn)自身平衡改造項(xiàng)目。在該模式下，政府支持項(xiàng)目公司部分資本金，其余資金由項(xiàng)目公司從銀行進(jìn)行融資。籌集資金時(shí)，可考慮棚戶區(qū)居民以拆遷補(bǔ)償款入股項(xiàng)目公司，一方面減輕項(xiàng)目公司拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y金壓力，另一方面居民通過(guò)股權(quán)投資的回報(bào)可以在安置后獲得穩(wěn)定的收入來(lái)源。該模式可選擇社會(huì)投資者、政府融資平臺(tái)等作為項(xiàng)目的實(shí)施主體，優(yōu)點(diǎn)是通過(guò)土地開(kāi)發(fā)收入平衡部分改造投入，能最大程度減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

（三）REITs模式。由于各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差較大，在承擔(dān)的棚戶區(qū)改造任務(wù)量和可支配的資源上也不盡相同，可通過(guò)REITs模式盤(pán)活存量資產(chǎn)，統(tǒng)籌全市的改造資金和土地資源，促進(jìn)資金的整體平衡。REITs 模式由市保障房投資中心將保障房資產(chǎn)抵押給信托公司，并進(jìn)行打包，在交易市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。投資者的收益為同期保障房租賃市場(chǎng)所獲得的收益，差價(jià)由政府進(jìn)行補(bǔ)貼。通過(guò)REITs募集的資金，投資中心用于棚戶區(qū)改造投資，開(kāi)發(fā)收益用于新增保障房建設(shè)，擴(kuò)大REITs資產(chǎn)池規(guī)模；通過(guò)棚戶區(qū)改造新增的保障房資產(chǎn)，也交由投資中心統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)保障房存量資產(chǎn)滾動(dòng)發(fā)展。建議棚戶區(qū)改造REITs由投資中心和國(guó)有信托公司共同發(fā)起。為了縮小風(fēng)險(xiǎn)涉及范圍，可采用私募形式，融資對(duì)象限于一定范圍，如國(guó)開(kāi)行、公積金、社保資金、保險(xiǎn)資金、大型央企和國(guó)有企業(yè)等，不對(duì)普通投資者發(fā)行和流通。

（四）政府引導(dǎo)性發(fā)展投資基金模式。對(duì)于項(xiàng)目資本金不足問(wèn)題，可參照北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金模式，建立棚戶區(qū)改造政府引導(dǎo)基金，吸引社會(huì)資本參與棚戶區(qū)改造進(jìn)程。在資產(chǎn)管理層面，政府投融資平臺(tái)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，基金對(duì)棚戶區(qū)改造、棚改區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)、安置房建設(shè)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資或提供債權(quán)融資，以股權(quán)投資為主。基金的主要收益來(lái)源包括棚改區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)股權(quán)投資收益、安置房物業(yè)及附屬設(shè)施經(jīng)營(yíng)股權(quán)收益、債權(quán)投資收益。政府投融資平臺(tái)作為GP對(duì)發(fā)展投資基金承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；其他投資人作為L(zhǎng)P，以其投資金額承擔(dān)有限責(zé)任；基金以所持股權(quán)對(duì)所投資企業(yè)承擔(dān)有限責(zé)任。

（五）私募債模式。該模式具有審批便捷、發(fā)行條件寬松、融資規(guī)模不受限、期限相對(duì)較長(zhǎng)、資金使用靈活、成本相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)，與棚戶區(qū)改造資金需求特點(diǎn)具有很高的契合度。由政府指定或設(shè)立的投融資平臺(tái)為發(fā)債主體，由主承銷商代理承銷，并實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)管、審核資金的支付使用、項(xiàng)目回款資金最終歸集以及還本付息，結(jié)算經(jīng)辦銀行負(fù)責(zé)資金的支付結(jié)算和項(xiàng)目回款的初步歸集。承銷商還可根據(jù)發(fā)行主體要求，提供委托貸款服務(wù)，并對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和資金回收等。主要還款來(lái)源為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。為降低發(fā)行成本，可考慮由政府或主承銷商給予信用支持。

北京市棚戶區(qū)改造融資的相關(guān)建議

（一）建立并完善金融支持棚戶區(qū)改造的工作機(jī)制。包括落實(shí)國(guó)務(wù)院以及北京市關(guān)于棚戶區(qū)改造融資支持政策，建立全市棚戶區(qū)改造資源的統(tǒng)籌機(jī)制，建立區(qū)縣合作利益分享機(jī)制，完善各相關(guān)委辦局間的協(xié)作機(jī)制。

（二）加大財(cái)政支持力度。包括盤(pán)活存量資產(chǎn)，拓寬財(cái)政資金來(lái)源，設(shè)立棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金，積極爭(zhēng)取國(guó)家金融支持棚改政策傾斜，以市保障房投資中心為主體建立市級(jí)棚戶區(qū)改造融資平臺(tái)，做大做強(qiáng)區(qū)縣融資平臺(tái)，提供貸款貼息，擴(kuò)大稅費(fèi)減免適用范圍。

（三）積極拓寬融資渠道。包括通過(guò)多種方式鼓勵(lì)和支持社會(huì)資本參與棚戶區(qū)改造，支持有實(shí)力、信譽(yù)好的國(guó)有企業(yè)在政府組織下參與改造，規(guī)范利用企業(yè)債券融資，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)債券、基金、信托等方式提供多元化融資支持，積極爭(zhēng)取國(guó)開(kāi)行軟貸款支持。

（四）建立棚戶區(qū)改造資金的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。包括建立棚戶區(qū)改造資金專項(xiàng)賬戶，嚴(yán)控政府債務(wù)上限，建立償債準(zhǔn)備金制度，建立棚戶區(qū)改造風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，建立棚改投融資檢測(cè)評(píng)估機(jī)制。

第四篇：“新常態(tài)”下棚戶區(qū)改造融資模式探討

“新常態(tài)”下棚戶區(qū)改造融資模式探討

摘要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，進(jìn)行棚戶區(qū)改造是改善人民生活環(huán)境、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài)下，原有的棚戶區(qū)改造融資方式已不能滿足現(xiàn)實(shí)的需要。為解決棚戶區(qū)改造融資過(guò)程中的問(wèn)題，需要在融資模式上做出突破和創(chuàng)新。本文結(jié)合目前棚戶區(qū)改造的現(xiàn)狀，并對(duì)當(dāng)下棚戶區(qū)改造所采用融資的模式進(jìn)行分析，借鑒國(guó)外棚戶區(qū)改造融資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)融資模式提出創(chuàng)新建議。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造 融資模式 改進(jìn)

棚戶區(qū)改造是黨和政府實(shí)施的重大戰(zhàn)略舉措。棚戶區(qū)改造工作的有效實(shí)施是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具，體現(xiàn)了現(xiàn)階段所倡導(dǎo)的以人為本的思想。根據(jù)調(diào)查顯示，中國(guó)到目前為止仍然有成千上萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口住在棚戶區(qū)中，棚戶區(qū)改造的任務(wù)相當(dāng)繁重。2016年棚戶區(qū)改造任務(wù)為600萬(wàn)套，比2015年增加了100多萬(wàn)套，如果按每一戶60萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，那么建設(shè)總成本高達(dá)36000億元，這還沒(méi)有把項(xiàng)目前期的土地整理費(fèi)和項(xiàng)目后期的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用囊括進(jìn)去，如果再加上這些費(fèi)用，那么建設(shè)成本就會(huì)多出更多。面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放慢、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變以及地方政府債務(wù)管理的“新常態(tài)”環(huán)境下，為棚戶區(qū)改造提供資金支持具有重要的意義。

一、新常態(tài)下棚戶區(qū)改造主要融資模式分析

我國(guó)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資模式在依托本國(guó)實(shí)際的發(fā)展情況下，逐步形成了商業(yè)銀行貸款、開(kāi)發(fā)性金融、公積金貸款、債券、股權(quán)、資產(chǎn)支持證券、信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃以及PPP等多種模式并存的現(xiàn)狀。在實(shí)際的操作中應(yīng)用最廣泛的主要有以下幾種：

（一）貸款融資模式

貸款融資模式主要包括商業(yè)銀行貸款和公積金貸款兩種形式。這類模式是通過(guò)向不同金融機(jī)構(gòu)或者主體申請(qǐng)貸款融資獲得棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目資金。

1、商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款融資模式是指棚戶區(qū)項(xiàng)目承建企業(yè)或項(xiàng)目公司通過(guò)向商業(yè)銀行貸款的方式融資。

2、住房公積金貸款

住房公積金貸款模式是擴(kuò)大棚戶區(qū)改造資金來(lái)源和提高公積金資金使用效率的融資模式。

公積金貸款的運(yùn)作模式與商業(yè)銀行模式基本相同。區(qū)別在于，公積金管理中心并不自行發(fā)放貸款，只是提供貸款資金，委托商業(yè)銀行貸款給承建企業(yè)。

（二）債務(wù)工具直接融資模式

包括企業(yè)債、公司債、項(xiàng)目收益?zhèn)⒅衅谄睋?jù)等融資模式。直接債務(wù)融資模式由承建棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)或者項(xiàng)目公司通過(guò)發(fā)行各類融資債務(wù)工具來(lái)獲得資金。融資企業(yè)和出資人通過(guò)債務(wù)工具形成直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債務(wù)關(guān)系到期后融資企業(yè)向出資人支付本息。

債券融資模式。債券融資是指由承建企業(yè)或者項(xiàng)目公司授權(quán)代理機(jī)構(gòu)，發(fā)行各類直接債務(wù)融資工具募集資金的融資模式。棚戶區(qū)項(xiàng)目融資運(yùn)用的主要有企業(yè)債、公司債、中期票據(jù)和短期融資券。

（三）股權(quán)融資模式

包括股權(quán)融資模式和產(chǎn)業(yè)基金融資模式。出資人通過(guò)收購(gòu)融資企業(yè)股權(quán)方式向企業(yè)和項(xiàng)目注入資金，然后通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、股票漲價(jià)回購(gòu)以及企業(yè)分紅等途徑獲取投資回報(bào)。承包棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的單位或企業(yè)通過(guò)出讓單位或企業(yè)的項(xiàng)目所有權(quán)以及質(zhì)押股票股權(quán)等形式，獲得資金涌入，為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供資金周轉(zhuǎn)。承包單位或企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資獲得的資金無(wú)須還本付息，但要向新股東即出資人分享企業(yè)利潤(rùn)。

（四）非傳統(tǒng)融資模式

1、信托計(jì)劃融資模式

信托計(jì)劃融資模式，是指承建企業(yè)或者項(xiàng)目公司借助信托公司獲得融?Y的模式。信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，然后以信托貸款或者股權(quán)投資等方式將資金注入項(xiàng)目企業(yè)，待項(xiàng)目產(chǎn)生收益后收回信托資金和收益退出企業(yè)或項(xiàng)目。棚戶區(qū)項(xiàng)目拿地成本較低，大多采取“回遷房+商品房”的模式，后期有較充足的現(xiàn)金流償還信托本息，與信托產(chǎn)品能較好融合，因此，2011年以來(lái)發(fā)行的保障房信托集中在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

2、政府購(gòu)買服務(wù)模式

政府與社會(huì)資本合作模式簡(jiǎn)稱PPP模式，是指項(xiàng)目由地方政府或者是政府主管部門按照PPP管理的相關(guān)制度流程，履行完整、合法有效的操作手續(xù)，參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。實(shí)施的主體是社會(huì)資本項(xiàng)目公司或者是與政府共同成立的項(xiàng)目公司，社會(huì)資本通過(guò)項(xiàng)目自身的利益以及政府約定的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)其投資資本進(jìn)行回收，并獲取合法利益的模式。

二、各種融資模式比較分析

貸款融資模式審批便捷、手續(xù)簡(jiǎn)單，應(yīng)用最廣。貸款融資模式較其他各類融資模式的優(yōu)點(diǎn)在于審批便捷、手續(xù)簡(jiǎn)單，只要滿足商業(yè)銀行貸款條件即可申請(qǐng)貸款融資，不需要額外的行政審批環(huán)節(jié)。因此，貸款模式是目前應(yīng)用最多和最廣的棚戶區(qū)改造融資模式。

股權(quán)融資門檻較高。股權(quán)融資與債權(quán)融資相比最大的優(yōu)勢(shì)是融資規(guī)模大，而且承包單位或企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資獲得的資金無(wú)須還本付息。但是股權(quán)融資對(duì)融資項(xiàng)目資格條件的限制比較多，不僅要考察融資項(xiàng)目是否能獲得穩(wěn)定的收益，而且股權(quán)融資只能適用于可經(jīng)營(yíng)性的基礎(chǔ)設(shè)施。對(duì)一些項(xiàng)目回報(bào)利潤(rùn)較低的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目基本上不具備股權(quán)融資的資格。

債務(wù)融資受政策限制較多。棚戶區(qū)改造利用債務(wù)融資受兩方面制約：一是融資項(xiàng)目的資本金約束。二是可覆蓋債務(wù)本息的項(xiàng)目現(xiàn)金流。在這兩方面的約束條下，不同的融資方式都有各自的缺陷。商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行貸款必須是在有穩(wěn)定的利潤(rùn)收入的前提下才予以貸款，這樣就會(huì)對(duì)一些盈利較低的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的約束就比較大。此外，債務(wù)融資很容易受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，如果國(guó)家實(shí)施減少貨幣發(fā)行的政策，那么棚戶區(qū)改造項(xiàng)目就很難從銀行中獲得貸款，項(xiàng)目就會(huì)因?yàn)槿狈Y金支持而無(wú)法順利開(kāi)展。

非傳統(tǒng)融資方式風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)于信托、理財(cái)、資產(chǎn)證券化等融資方式，存在融資透明度和規(guī)范性問(wèn)題，難以有效監(jiān)管，對(duì)銀行體系造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。另外，這些方式只適合于經(jīng)營(yíng)性的、收益比較高的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。因此，不具備大規(guī)模推廣的條件。總體來(lái)看，提供無(wú)償服務(wù)的項(xiàng)目由于缺乏資金流入而不能形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其融資渠道不暢通，另外國(guó)發(fā)〔2010〕19號(hào)文、財(cái)預(yù)〔2012〕463號(hào)文等對(duì)公益性項(xiàng)目融資資格條件進(jìn)行了嚴(yán)格限制。因此，上述融資方式由于各自的弊端都無(wú)法從根本上解決融資問(wèn)題。對(duì)于有較高投資利潤(rùn)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，運(yùn)用多元化渠道進(jìn)行融資可以積極考慮采用PPP等方式吸納社會(huì)資金，與有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有資源、有品牌的社會(huì)資本開(kāi)展合作，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享原則，來(lái)實(shí)施開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，不斷提升區(qū)域開(kāi)發(fā)品質(zhì)。

三、新常態(tài)下棚戶區(qū)改造融資模式改進(jìn)措施

國(guó)外在棚戶區(qū)改造融資方面的經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)相比更加成熟。國(guó)外在進(jìn)行棚戶區(qū)改造融資時(shí)更注意注意發(fā)揮政府的補(bǔ)貼作用，積極引導(dǎo)社會(huì)資金融入，同時(shí)不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品以占據(jù)更廣闊的市場(chǎng)。上世紀(jì)八十年代的美國(guó)就已經(jīng)開(kāi)始推行保障房建設(shè)市場(chǎng)化，美國(guó)政府以稅收優(yōu)惠、開(kāi)發(fā)維修資金投入以及利息抵稅等政策為開(kāi)發(fā)商提供資金補(bǔ)貼，而且規(guī)定開(kāi)發(fā)商可以按照市場(chǎng)利率從私人銀行貸款，但是只需要1%的利息，其中的差額部分全部由政府來(lái)補(bǔ)貼。政府直接補(bǔ)貼、優(yōu)惠稅收、貸款貼息的方式極大的調(diào)動(dòng)了各類社會(huì)投資者的投資熱情，彌補(bǔ)了棚戶區(qū)改造資金缺口，強(qiáng)大的資金支持更有利于新常態(tài)下棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

四、結(jié)束語(yǔ)

棚戶區(qū)改造融資模式的科學(xué)選擇能促進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行，推進(jìn)我國(guó)惠民工程的有效實(shí)施。面對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢的新常態(tài)下，不斷改進(jìn)棚戶區(qū)改造融資方式以順應(yīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)展的需要是目前我國(guó)棚戶區(qū)改造工作的重點(diǎn)，為此，我們應(yīng)該在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，不斷創(chuàng)新我國(guó)棚戶區(qū)改造融資模式，為加快我國(guó)城市化步伐，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：浙江創(chuàng)新融資模式

浙江創(chuàng)新融資模式：股權(quán)激活產(chǎn)生上百億流動(dòng)資金

新華網(wǎng)８月３日電，資金一度告急的紡織企業(yè)浙江加佰利公司在得知浙江省《股權(quán)出質(zhì)登記暫行辦法》出臺(tái)后，立即以紹興市商業(yè)銀行股份有限公司的３６００萬(wàn)股權(quán)作為質(zhì)押登記，獲得貸款８０００萬(wàn)元，解了燃眉之急。記者了解到，近期在浙江先后出臺(tái)的《公司股權(quán)出資登記試行辦法》《股權(quán)出質(zhì)登記暫行辦法》兩項(xiàng)舉措，創(chuàng)新了企業(yè)融資的模式，短時(shí)間內(nèi)通過(guò)股權(quán)激活，產(chǎn)生了上百億流動(dòng)資金。企業(yè)在重拾信心的同時(shí)，獲得了融資、重組、轉(zhuǎn)型、升級(jí)的機(jī)會(huì)。

中小企業(yè)面臨“生死考驗(yàn)”

今年以來(lái)，受原材料價(jià)格上升、人民幣升值加快等綜合因素影響，浙江經(jīng)濟(jì)正經(jīng)受著前所未有的考驗(yàn)：工業(yè)增速回落；三大需求實(shí)際增幅明顯回落；通貨膨脹，企業(yè)尤其是中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難進(jìn)一步加劇。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前４個(gè)月浙江省規(guī)模以上企業(yè)虧損面達(dá)２１％。

在利潤(rùn)空間被擠壓的同時(shí)，宏觀調(diào)控信貸緊縮更使企業(yè)普遍面臨資金緊張，浙江民營(yíng)企業(yè)集中，其中大部分是中小企業(yè)。這些中小企業(yè)和一些困難企業(yè)面臨收貸與借貸的雙重壓力，資金鏈隨時(shí)面臨斷裂的危險(xiǎn)。

來(lái)自浙江銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，上半年浙江小企業(yè)資金供求矛盾尤為突出，今年一季度小企業(yè)貸款余額比年初增加了５０億元，僅相當(dāng)于去年全年增量的８．６％。

據(jù)浙江省工商局統(tǒng)計(jì)，今年上半年浙江全省有１２００多家企業(yè)歇業(yè)關(guān)停，這在浙江連續(xù)１０年的歷史上都是沒(méi)有的。工商牽線金融和企業(yè)共同盤(pán)活股權(quán)

股權(quán)，是公司企業(yè)投資者的法律所有權(quán)，以及由此而產(chǎn)生的投資者對(duì)企業(yè)擁有的各項(xiàng)權(quán)利。然而在企業(yè)成立之后，投資者的出資就成為了不能隨意處分的“死”股權(quán)。

去年頒布的《物權(quán)法》明確規(guī)定，有限責(zé)任公司和非上市股份有限公司的股權(quán)也可以出資、出質(zhì)，并且應(yīng)到工商部門辦理出質(zhì)登記。不少企業(yè)向工商部門提出股權(quán)出資、出質(zhì)登記申請(qǐng)的要求，但由于至今未出臺(tái)具體辦法，工商部門一直苦于無(wú)法操作。

浙江省工商局局長(zhǎng)鄭宇民表示，占浙江省ＧＤＰ總量６０％以上的民營(yíng)企業(yè)，一舉一動(dòng)都關(guān)乎整個(gè)浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走勢(shì)。但是浙江的企業(yè)還太年輕，還不具備像國(guó)際知名大企業(yè)那樣的抗壓抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，因此“工商部門要做媒人，要幫企業(yè)和金融部門牽線搭橋，在大形勢(shì)趨緊的情況下，組織自救。企業(yè)股權(quán)出資、出質(zhì)就是這個(gè)橋梁”。

浙江省工商局分別于２００７年底和２００８年６月先后在全國(guó)創(chuàng)新性出臺(tái)了《公司股權(quán)出資登記試行辦法》和《股權(quán)出質(zhì)登記暫行辦法》。

股權(quán)出資，是指投資人以其持有的公司股權(quán)作為出資，投資于其他公司的行為。根據(jù)新《公司法》的規(guī)定，股東可以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資。而股權(quán)恰恰符合公司法律制度確立的非貨幣出資“可評(píng)估、可轉(zhuǎn)讓”的基本要求。浙江是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最活躍的省份之一，企業(yè)改制、資產(chǎn)重組較為頻繁，對(duì)股權(quán)出資、出質(zhì)需求迫切。

股權(quán)出質(zhì)，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將公司股權(quán)出質(zhì)給債權(quán)人，作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該股權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣該股權(quán)的價(jià)金優(yōu)先受償。《物權(quán)法》的實(shí)施，使“死”股權(quán)轉(zhuǎn)化為“活”資金成為可能，而《股權(quán)出質(zhì)登記暫行辦法》使可能成為可行。

沉淀“死”股權(quán)產(chǎn)生流動(dòng)“活”資金

浙江省工商局出臺(tái)的兩個(gè)《辦法》突破了股權(quán)出資的障礙，使“虛擬資本”作為出資形式在制度上得到保障，可大大降低企業(yè)上市和重組、改制成本。

浙江煤炭地礦局局長(zhǎng)朱紹寅告訴記者，他們企業(yè)原本需要一次性拿出５０００萬(wàn)元貨幣資金，用來(lái)出資成立浙江中煤實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，在《公司股權(quán)出資登記試行辦法》實(shí)施后，只需以其控股的五家子公司的股權(quán)和１５００萬(wàn)元貨幣出資即可，大大節(jié)省了資金成本。

“股權(quán)出質(zhì)登記”可以鎖定企業(yè)的股權(quán)，使得企業(yè)將股權(quán)質(zhì)押給銀行后，無(wú)法轉(zhuǎn)讓，銀行貸款的信心提高，進(jìn)而提高了企業(yè)貸款成功率。

截至７月１５日，自《公司股權(quán)出資登記試行辦法》出臺(tái)以來(lái)，浙江省各級(jí)登記機(jī)關(guān)已辦理股權(quán)出資的有１７家，股權(quán)出資涉及８５億元。《股權(quán)出質(zhì)登記暫行辦法》出臺(tái)至今，已辦結(jié)全省股權(quán)出質(zhì)登記的企業(yè)近４０家，股權(quán)出質(zhì)數(shù)額為２０億股，融資金額１５億元。原本“沉淀”的股權(quán)資本被激活后已經(jīng)產(chǎn)生了上百億的流動(dòng)資金。

據(jù)悉，浙江３７萬(wàn)多家公司制企業(yè)，注冊(cè)資本有１１８５６億元。人民銀行杭州中心支行副行長(zhǎng)鄭南源認(rèn)為，兩個(gè)《辦法》有利于盤(pán)活存量資本，大量公司股權(quán)“沉淀”的資本可能成為“活動(dòng)”的資金流，股權(quán)將成為助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。

解讀《武漢城市圈公司股權(quán)出資登記管理試行辦法》

“虛擬資本”出資有了制度保障

《武漢城市圈公司股權(quán)出資登記管理試行辦法》共18條，明確了股權(quán)出資的定義。即投資人是具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的自然人（不包括港澳臺(tái)人士）或在中國(guó)大陸依法設(shè)立、具備公司投資主體資格的法人和其他組織，股權(quán)公司是住所在湖北省內(nèi)的有限責(zé)任公司、股份有限公司。被投資公司是住所在城市圈內(nèi)的有限責(zé)任公司和股份有限公司（不包括外商投資企業(yè)）。

股權(quán)出資五道檻

新出臺(tái)的《武漢城市圈公司股權(quán)出資登記管理試行辦法》在股權(quán)出資時(shí)嚴(yán)格限定了5道門檻：投資人用于出資的股權(quán)權(quán)屬清晰、權(quán)能完整，且已足額繳納；用于出資的股權(quán)應(yīng)當(dāng)由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)；股權(quán)和其他非貨幣財(cái)產(chǎn)出資額之和不得高于被投資公司注冊(cè)資本的70%；以股權(quán)出資，股權(quán)公司是有限責(zé)任公司的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意，且其他股東同意放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；公司章程另有規(guī)定的從其規(guī)定；以股權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)被投資公司全體股東一致同意作價(jià)。

改制和擬上市企業(yè)將受益

“最受益的將是改制和擬上市的企業(yè)。企業(yè)上市和重組、改制的成本大大下降。”湖北省工商局總經(jīng)濟(jì)師李躍春說(shuō)，過(guò)去，在企業(yè)上市時(shí)，要將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)股權(quán)置入新公司，只有通過(guò)先用資金設(shè)立公司，然后再用這部分資金回購(gòu)股權(quán)的方式。如果突破股權(quán)出資的障礙，企業(yè)的融資或改制成本大大降低。

他說(shuō)，目前，公司制企業(yè)越來(lái)越多，省工商局出臺(tái)這一辦法，正是從讓更多企業(yè)發(fā)展的角度，本著“非禁即許”的原則考慮的。這一法規(guī)的出臺(tái)，意味著“虛擬資本”作為出資形式在制度上得到保障。

允許股權(quán)出資，可以大大降低企業(yè)戰(zhàn)略重組的成本，有利于推動(dòng)企業(yè)做大做強(qiáng)。以設(shè)立企業(yè)集團(tuán)為例，過(guò)去企業(yè)必須拿出大量的現(xiàn)金先成立集團(tuán)母公司，再由母公司收購(gòu)子公司的股權(quán)才能實(shí)現(xiàn)控股。如我省過(guò)去辦理的湖北省能源集團(tuán)與長(zhǎng)江電力重組，省國(guó)資委將其在長(zhǎng)江證券的股權(quán)投入省能源集團(tuán)有限公司和武漢市大型百貨零售業(yè)重組，武漢市國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司持有的鄂武商、武漢中百、武漢中商三家上市公司國(guó)有股權(quán)投入新組建的武商聯(lián)股份有限公司。現(xiàn)在子公司的股東只要通過(guò)股權(quán)出資，就能直接設(shè)立母公司并實(shí)現(xiàn)控股，從而大大降低了企業(yè)的商務(wù)成本，緩解了企業(yè)現(xiàn)金流緊張的壓力，激發(fā)了企業(yè)并購(gòu)重組的內(nèi)生性動(dòng)力，為企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)創(chuàng)造了條件。

中小企業(yè)股權(quán)變靜為動(dòng)

日前由浙江省工商局緊急研究出臺(tái)的《股權(quán)出資登記試行辦法》、《股權(quán)出質(zhì)登記暫行辦法》，猶如風(fēng)乍起，吹皺一池春水，為眾多中小企業(yè)蕩開(kāi)了解困的漣漪。

這兩個(gè)《辦法》規(guī)定：目前凡是在浙江省登記注冊(cè)的有限責(zé)任公司和股東人數(shù)在200人以下的非上市股份有限公司的股權(quán)，都在受益范圍內(nèi)。股權(quán)出資、出質(zhì)，就是將一貫被視為企業(yè)“死資產(chǎn)”的股權(quán)“起死回生”，使得股權(quán)可以經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)后直接作為新注冊(cè)公司的注冊(cè)資本或者獲得股權(quán)質(zhì)押貸款。目前，股權(quán)出資、出質(zhì)僅在上海、重慶等少數(shù)城市開(kāi)展登記，全國(guó)絕大部分地區(qū)尚未出臺(tái)具體辦法。浙江省此次在全省范圍內(nèi)將其全面鋪開(kāi)，其廣度和力度均屬國(guó)內(nèi)少見(jiàn)。記者從浙江省工商局企業(yè)處了解到，截至7月底，僅股權(quán)出質(zhì)一項(xiàng)，浙江全省已有55家企業(yè)辦理登記，累計(jì)登記股權(quán)29億股，獲得融資30億元。

浙江省衢州市首家以股權(quán)出資形式組建的浙江通順集團(tuán)，以10位自然人股東名下的5家子公司股權(quán)，經(jīng)專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所評(píng)估后作價(jià)3457萬(wàn)元出資組建，從而實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化運(yùn)作，以此促進(jìn)資金、銷售、市場(chǎng)信息等資源共享，有望進(jìn)一步降低成本，成為《股權(quán)出資登記試行辦法》、《股權(quán)出質(zhì)登記暫行辦法》兩項(xiàng)創(chuàng)新性舉措的直接受益者。

浙江省工商局企業(yè)處負(fù)責(zé)人闕利民透露，就目前來(lái)看，以股權(quán)出質(zhì)方式成功獲得融資的，以企業(yè)金融類股權(quán)居多。在浙江省工商局首家辦理股權(quán)出質(zhì)登記的紹興縱橫控股集團(tuán)有限公司，將其在紹興市商業(yè)銀行2500萬(wàn)股股權(quán)出質(zhì)給了中國(guó)民生銀行杭州分行，獲得了3億元銀行貸款。股權(quán)出質(zhì)登記辦法出臺(tái)后，讓“死”股權(quán)變“活”，一解企業(yè)資金短缺的燃眉之急，一些企業(yè)獲得貸款后立即購(gòu)買原材料恢復(fù)生產(chǎn)。同時(shí)，股權(quán)出質(zhì)也調(diào)動(dòng)了銀行的積極性。由于股權(quán)出質(zhì)登記鎖定了企業(yè)股權(quán)，使企業(yè)將股權(quán)質(zhì)押給銀行后，無(wú)法轉(zhuǎn)讓；再加上企業(yè)在工商局進(jìn)行股權(quán)出質(zhì)登記，無(wú)形中工商局就扮演了“擔(dān)保人”的角色，這更給銀行吃上定心丸，進(jìn)而提高企業(yè)貸款成功率。

目前，股權(quán)出資、出質(zhì)讓企業(yè)靜態(tài)資本變?yōu)闈L動(dòng)的現(xiàn)金流，使經(jīng)濟(jì)存量轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)能量的效應(yīng)已經(jīng)初步顯現(xiàn)。據(jù)介紹，浙江省共有公司制企業(yè)30多萬(wàn)家，通過(guò)股權(quán)出資、出質(zhì)登記，理論上能激活的資金可超過(guò)1萬(wàn)億元。