第一篇：關(guān)于土地增值稅問題的解答

關(guān)于土地增值稅問題的解答

一、納稅人

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地增值稅。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人，包括個體經(jīng)營者。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的有償轉(zhuǎn)讓行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

三、納稅地點和納稅期限

土地增值稅按屬地征收，由房地產(chǎn)所在地的區(qū)地方稅務(wù)局及所轄稅務(wù)所（以下簡稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收管理。

單位和個人將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，由國土房管部門代征稅款，以國土房管部門受理產(chǎn)權(quán)過戶申請資料的時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間。除此之外，其他的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由納稅人按月在規(guī)定的納稅期限內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納。

四、計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

五、稅率

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分稅率為60％。

上述所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

六、計算增值額時的扣除項目

計算增值額時包括下列扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

七、扣除項目的具體內(nèi)容

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5％計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計20％的扣除。

八、應(yīng)納稅額的計算

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。

方法

一、分級逐級距計算。

分級逐級距計算應(yīng)納土地增值稅稅額，然后各級距應(yīng)納稅額相加之和，就是應(yīng)納土地增值稅稅額。

第一步：先計算增值額。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入額－扣除項目金額

第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。公式：增值額÷扣除項目金額

第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進(jìn)稅率表，然后按照計算公式求得應(yīng)納土地增值稅稅額。

第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法；

第三步：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

九、減免規(guī)定

有下列情形之一的，減免土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）對開發(fā)銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區(qū)）住宅管理部門直接發(fā)售的各類政策性住房，包括：準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經(jīng)濟(jì)適用房。

（三）將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的減免規(guī)定：1.個人將購買的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅再轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。2.個人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

（四）個人之間互換自有居住用房的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

（五）國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，也免征土地增值稅。

（六）在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（七）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他減免稅項目。

十、征收方式

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的征收方式。即在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入的先按預(yù)征率征收稅款（轉(zhuǎn) 讓別墅、度假村、酒店式公寓的按銷售收入的1％預(yù)征，轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)的按銷售收入的0.5％預(yù)征），待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)稅 款。

（二）對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入扣除法定扣除項目后的增值額為計稅依據(jù)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

（三）對單位和個人將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的由國土房管部門代征稅款。

十一、清算程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目全部竣工后，應(yīng)及時進(jìn)行財務(wù)會計結(jié)算，結(jié)算后向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申請和經(jīng)會計師（或稅務(wù)師）事務(wù)所審核的清算報告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審核對預(yù)繳的稅款進(jìn)行多退少補(bǔ)。

第二篇：土地增值稅問題解答(2014年2月)

土地增值稅問題解答匯總（2014.2.）

一、征稅對象問題

1．土地置換中，雙方均不支付補(bǔ)價，是否繳納土地增值稅。

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字（1995）6號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，未取得項目立項也未取得商品房預(yù)售許可證，只是租賃土地若干年，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售是否征土地增值稅？

答：《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)（1995）110號）第四第規(guī)定：根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅??。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃土地上開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。

※3．在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）為主，是否應(yīng)當(dāng)計算土地增值稅？

答：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）為主，如果房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓的，不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，不繳納土地增值稅。

二、清算單位問題

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一項建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進(jìn)行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進(jìn)行清算？

答：根據(jù)江蘇省地稅局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)（2012）1號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單 位進(jìn)行清算，對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。

因此，在土地增值稅清算時，企業(yè)自行劃分的工程分期建設(shè)項目，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，可以作為清算單位清算土地增值稅。

2．房地產(chǎn)開發(fā)項目申請立項時，立項審批部門在一個立項批復(fù)中，明確分兩期建設(shè)，一期建設(shè)***平方米，二期建設(shè)***平方米。房地產(chǎn)項目是否可以按建設(shè)分期確定清算單位？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

根據(jù)上述情況，可以按建設(shè)分期分別確定清算單位計算應(yīng)納土地增值稅?！?/p>

3、省局2012年1號公告明確：對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。但在實際執(zhí)行中有的項目分10期建設(shè)，目前已完成了6期項目建設(shè)和銷售，已完成的6期是按一個清算單位還是按6個清算單位清算土地增值稅？

自行分期的項目（不含發(fā)改委立項分期的）可按已經(jīng)完成的項目一起清算。

三、清算條件問題

※1．關(guān)于可清算條件中“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。此條件中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”是否包括企業(yè)已轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn)建筑面積？

答：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的，可以認(rèn)定為達(dá)到可清算條件。

四、納稅地點問題

1．外地企業(yè)在南京從事房地產(chǎn)開發(fā)，有的由總公司取得立項批文，有的是 南京分公司取得立項批文的，應(yīng)向何地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報清算土地增值稅？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字（1995）6號）第十五條第一款規(guī)定：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對于南京市房地產(chǎn)項目，無論從事開發(fā)的納稅人機(jī)構(gòu)所在地是否在南京，也無論取得立項批文的是總公司還是分公司，均應(yīng)向房地產(chǎn)項目所在地我市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報清算。

五、收入確認(rèn)問題

1．房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？

答：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，如果房價定價不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

2、．某人以低于契稅評估價30%的價格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給侄子，應(yīng)該怎樣計算征收土地增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第一百三十八號）第九條的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。對于納稅人不能提供評估價格時，可以參照購房方繳納契稅的計稅依據(jù)作為評估價格計算繳納土地增值稅。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，計算土地增值稅時收入如何確定？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

4．房地產(chǎn)企業(yè)賣房送車庫如何計算繳納土地增值稅？ 答：買房送車庫（建筑工程規(guī)劃許可證許可建設(shè)的工程），視同房與車庫的價款一并收取，如果價款合理，視為轉(zhuǎn)讓房屋與車庫的轉(zhuǎn)讓收入，所送車庫的成本可以扣除。

5．以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，以土地（房地產(chǎn)）投資方應(yīng)如何確認(rèn)計算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入？接收土地的房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)如何確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額？接收土地的房地產(chǎn)開發(fā)公司將投資作價格金額分成實收資本和資本公積兩部分的，應(yīng)如何確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額？

答：以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，如果作價是合理的，投入土地方（房地產(chǎn)）可按投資或聯(lián)營協(xié)議的作價金額確認(rèn)為計算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入，接收土地方（房地產(chǎn)）可按作價金額確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額。接收土地的房地產(chǎn)開發(fā)公司將投資作價格金額分成實收資本和資本公積兩部分的，均應(yīng)按作價金額確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額。作價不合理的，投入土地和接收土地雙方應(yīng)按評估的市場價格分別確認(rèn)計算土地增值稅的收入和取得土地使用權(quán)所支付的金額。

※6．以集資方式建設(shè)的房地產(chǎn)項目，對集資對象轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的，應(yīng)如何確認(rèn)計算土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入？

答：有政府部門確定轉(zhuǎn)讓價格的，按政府部門確定的轉(zhuǎn)讓價格確認(rèn)土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，沒有政府部門確定轉(zhuǎn)讓價格的，應(yīng)按房地產(chǎn)評估價格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

六、扣除項目問題

（一）取得土地支付的金額

1．土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？

答：納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項目。

2．單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費是否可以計算土地增值稅時扣除？

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)（1995）110號）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán) 的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應(yīng)視具體情況而定。

3．納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為扣除項目？

答：納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)作為扣除項目。

4．以非出讓方式取得的土地使用權(quán)，計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)以何憑據(jù)作為扣除依據(jù)？

答：除根據(jù)營業(yè)稅政策轉(zhuǎn)讓土地使用不征稅外，以非出讓方式取得土地使用權(quán)的均應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票，并以發(fā)票作為計算土地增值稅扣除憑據(jù)，其中2006年7月1日前發(fā)票由轉(zhuǎn)讓方開具，此后票由土地交易市場開具。

5．對于以地補(bǔ)路（工程）的房地產(chǎn)項目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

答：土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（財法字（1995）6號）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。以地補(bǔ)路（工程）的房地產(chǎn)項目，取得的土地實際承擔(dān)了修建道路和政府工程成本，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。

6．以地補(bǔ)路（或補(bǔ)建等）形式取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)該如何確定？ 答：以地補(bǔ)路（或補(bǔ)建等）形式取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)所支付的金額，按政府部門審計報告確認(rèn)的道路或其他工程建設(shè)成本予以扣除。

7．土地拆遷補(bǔ)償費應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么憑據(jù)才能扣除？

答：土地拆遷補(bǔ)償費受償方取得補(bǔ)償款不屬于營業(yè)稅和增值稅應(yīng)稅收入的，不需要開具發(fā)票。納稅人支付土地拆遷費用，應(yīng)當(dāng)以拆遷補(bǔ)償協(xié)議和實際支付拆遷補(bǔ)償款的收據(jù)作為計算土地增值稅扣除所依據(jù)的憑據(jù)。

8．國土資源局收取地土地業(yè)務(wù)出讓費是否能扣除？

答：國地資源局按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取的土地業(yè)務(wù)出讓費可以作為取得土地所支付的金額按規(guī)定予以扣除。

9．土地出讓金滯納金可以作為取得土地所支付的金額扣除嗎？

答：土地出讓金滯納金不可以作為取得土地使用權(quán)所支付的金額計入扣除項目金額。

10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售出的房產(chǎn)轉(zhuǎn)做自用后，對已售部分進(jìn)行土地增值稅清算時，如何分?jǐn)傄咽鄄糠趾娃D(zhuǎn)做自用部分取得土地使用權(quán)所支付的金額？

答：房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算時，企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，因產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的已售部分的取得土地使用權(quán)所支付金額能按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偟陌凑嫉孛娣e分?jǐn)?，不能按占地面積分?jǐn)偟?，按建筑面積分?jǐn)?。按上述方法分?jǐn)偟膶儆谄髽I(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途部分的取得土地使用權(quán)所支付的金額不予扣除。

11．房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)過程中，受讓土地使用權(quán)時繳納的契稅，能否在計算土地增值稅時扣除？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函［2010］220號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。應(yīng)將繳納的契稅計入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。

12．某房地產(chǎn)企業(yè)購買一塊土地，合同約定的交易金額為1億元，取得發(fā)票，因當(dāng)?shù)卣泄膭钫撸颠€該房地產(chǎn)企業(yè)2000萬元。請問，企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，按8000萬確認(rèn)成本還是可以按1億元確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額？ 答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）的規(guī)定，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如果根據(jù)當(dāng)?shù)卣膭钫撸?000萬元屬于土地出讓金返還，則該企業(yè)實際只支付了土地出讓金8000萬，按8000萬確認(rèn)作為取得土地使用權(quán)支付金額。

※13．房地產(chǎn)項目中的商業(yè)用房和住宅，均是獨立占地，土地出讓合同中未明確或也沒有其他政府文件明確兩者各自占用的土地面積，應(yīng)該按照什么方法劃分商業(yè)用房和住宅的土地成本？

按建筑面積法劃分商業(yè)用房和住宅的土地成本。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

1．一些房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可計入開發(fā)成本嗎？

答：根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。

2．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費、中標(biāo)費、投標(biāo)費、招標(biāo)費、招標(biāo)監(jiān)督費，是否可以扣除？

答：編標(biāo)費、中標(biāo)費、投標(biāo)費、招標(biāo)費、招標(biāo)監(jiān)督費等費用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費用，按國家財務(wù)會計制度的規(guī)定計入有關(guān)成本或費用，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。

3．國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，開發(fā)間接費包含項目營銷設(shè)施建造費，在計算土地增值稅時開發(fā)間接費是否包括項目營銷設(shè)施建造費？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

因此，計算土地增值稅時，開發(fā)間接費不包含項目營銷設(shè)施建造費。4．企業(yè)發(fā)生的規(guī)劃外的公共設(shè)施例如湖泊、景觀開發(fā)成本是否可以作為房 地產(chǎn)開發(fā)成本扣除？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施成本是指有關(guān)部門對該房地產(chǎn)項目規(guī)劃范圍內(nèi)的公共配套設(shè)施成本，房地產(chǎn)項目規(guī)劃范圍外的公共配套設(shè)施成本不應(yīng)當(dāng)計入所清算的房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。

5．竣工備案材料費、工程決算審計費、社區(qū)服務(wù)費、治安管理費、工程決算審計費等能計入開發(fā)間接費用嗎？

答：1)竣工備案是指建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?？⒐浒覆牧腺M是指因辦理竣工備案手續(xù)而發(fā)生材料費用，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費用計入扣除項目金額。

2）所謂社區(qū)服務(wù)，是指在政府倡導(dǎo)和組織下居民所進(jìn)行的自助服務(wù)，是以社區(qū)為單位開展的社會服務(wù)，是一種公益性質(zhì)的福利性便民利民服務(wù)，是一種為提高社區(qū)居民生活質(zhì)量、有償和無償相結(jié)合的社會服務(wù)。包括以下內(nèi)容：

一是社區(qū)福利服務(wù)，它是針對社區(qū)特殊群體提高的服 務(wù)。首先是為老年群體提供的服務(wù)。主要包括老年人包戶服務(wù)、老年人收養(yǎng)和寄托服務(wù)、老年人文化生活服務(wù)、老年人庇護(hù)服務(wù)、老年人生活綜合服務(wù)等。其次是為殘疾人和精神病人群體提供的服務(wù)。主要包括殘疾人康復(fù)服務(wù)、精神病人康復(fù)服務(wù)、殘疾兒童寄托服務(wù)、弱智兒童啟智教育服務(wù)等。再次是為社區(qū)心理障礙群體提供的服務(wù)。主要包括心理咨詢服務(wù)、心理診治服務(wù)等。

二是社區(qū)便民利民服務(wù)，它是針對社區(qū)居民提供的服 務(wù)。主要包括家政服務(wù)、婚慶喪事服務(wù)、子女教育輔導(dǎo)服 務(wù)等，屬于有償和無償兩種形式相結(jié)合的便民利民服務(wù)。

三是社區(qū)居民、企事業(yè)單位共建服務(wù)。它是指社區(qū)和 企事業(yè)單位充分利用資源，開展的雙向共建服務(wù)。主要包 括職工及家庭子女就業(yè)培訓(xùn)服務(wù)、企業(yè)生產(chǎn)安全服務(wù)、社 區(qū)設(shè)施維護(hù)服務(wù)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述社區(qū)服務(wù)費應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費用計入扣除項目金額。

3）治安管理是公安機(jī)關(guān)依照國家法律和法規(guī)，依靠群眾，運(yùn)用行政手段，維護(hù)社會治安秩序，保障社會生活正常進(jìn)行的管理活動。按規(guī)定上繳的治案管理 費應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費用計入扣除項目金額。

4）工程決算審計是對工程的結(jié)算價格是否正確合規(guī)進(jìn)行審查評價的活動。工程決算審計費作為房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定計入扣除項目金額。

6．施工噪聲排污費，是否能作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除？

答：為防治建筑施工噪聲污染，保護(hù)和改善生活環(huán)境，按國家規(guī)定向排放建筑施工噪聲的單位征收的排污費。建筑施工噪聲排污費征收主體為受理建筑施工噪聲申報的市、縣(區(qū))環(huán)保部門。建筑施工噪聲超標(biāo)排污費的征收對象是承接建筑施工項目的建筑施工單位。因此施工噪聲排污費不能作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計入扣除金額。

7．工程監(jiān)理費計算土地增值稅時應(yīng)如何扣除？

答：建設(shè)工程監(jiān)理，是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)發(fā)包人的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的建設(shè)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和建設(shè)工程合同，對承包人在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表發(fā)包人對工程建設(shè)過程實施監(jiān)督的專門活動。所以工程監(jiān)理費應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計入扣除項目金額。

8．土地增值稅清算時工資以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)計入扣除項目金額？

答：根據(jù)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第四款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的工資支出，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或有相關(guān)管理機(jī)關(guān)制訂的工資薪金制度規(guī)定實際發(fā)放給員工的工資薪金。所計提工資超過上述工資薪金而形成的工資節(jié)余不應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費用和開發(fā)成本計入扣除項目金額。

9．房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)定交給住房公積金管理辦公室的維修基金在進(jìn)行土地增值稅清算的時候可以計入開發(fā)間接費用嗎？

答：維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

計算土地增值稅時維修基金不能計入開發(fā)間接費用里。10．發(fā)展新型墻體材料專項用費與墻改專項基金是否是同一個收費項目？ 答：墻改專項基金是發(fā)展新型墻體材料專項用費簡稱或別稱，發(fā)展新型墻體材料專項用費與墻改專項基金是同一個收費項目。

11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給檢測單位的工程檢測費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本里嗎？

答：由合同約定房地產(chǎn)開發(fā)公司支付工程檢測費，應(yīng)當(dāng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。12．煤氣公司向開發(fā)商按戶收取的初裝費，是作為開發(fā)成本，還是作為代收費用？

答：在江蘇省2003年9月22日實行商品房銷售“一價清”制度之前，如果燃?xì)獬跹b費發(fā)票向開發(fā)商開具，初裝費應(yīng)計入開發(fā)成本，如果初裝費發(fā)票是向購房人開具，初裝費視作代收費用處理。在2003年9月22日實行商品房銷售“一價清”制度之后，發(fā)生的燃?xì)獬跹b費不得計入扣除項目金額。

13．房地產(chǎn)企業(yè)用自己建造的房屋安置回遷戶，建造房屋的成本是否可以確認(rèn)為開發(fā)成本，在計算土地增值稅的時候進(jìn)行扣除？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)安置回遷戶所建造房子的成本可以確認(rèn)為開發(fā)成本，在計算土地增值稅時進(jìn)行扣除。

14．違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

答：企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。15．售樓部、樣板房建造成本如何扣除？

答：納稅人利用房地產(chǎn)開發(fā)項目中的開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部、樣板房的，其后將其作為開發(fā)產(chǎn)品銷售的，其建造成本應(yīng)計入開發(fā)成本按規(guī)定予以扣除。納稅人利用房地產(chǎn)開發(fā)項目中的開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部、樣板房而未與項目中清算房地產(chǎn)一同銷售的，其建造成本在房地產(chǎn)項目清算時不得扣除。

16．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的行政規(guī)費計算土地增值稅如何扣除？ 答：（1）企業(yè)建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開發(fā)活動直接相關(guān)，且可直接計入或分配計入開發(fā)對象的，允許計入開發(fā)成本；反之，則應(yīng)計入開發(fā)費用。對企業(yè)非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應(yīng)計入開發(fā)費用。

（2）允許計入開發(fā)成本的費用、基金，如果是在開發(fā)項目竣工驗收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計入開發(fā)費用。

（3）市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程異地建設(shè)費不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。

17．問：企業(yè)開發(fā)土地所發(fā)生的相關(guān)費用如拆遷公證費，中標(biāo)代理費，貸款抵押費，登記費等，在計算土地增值稅時如何扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》財法字(1995)6號第七條的規(guī)定，上述有關(guān)費用在計算土地增值稅時按如下辦法扣除：

拆遷公證費計入土地征用及拆遷補(bǔ)償費； 中標(biāo)代理費以房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定扣除； 貸款抵押費、登記費以房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定扣除。

18．計算土地增值稅時,對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的太陽能熱水器支出是否可作為房地產(chǎn)開發(fā)成本予以扣除？

答：如果在商品房銷售合同中明確，安裝太陽能熱水器是商品房交付的條件的，房地產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的太陽能熱水器支出可以作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。

18．房地產(chǎn)開發(fā)用地拆遷戶過渡房租金應(yīng)如何扣除？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的拆遷戶過渡房租金，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂承租協(xié)議并承擔(dān)租金的，計入土地征用和拆遷補(bǔ)償費。

20．房地產(chǎn)項目用地拆遷時，為確定拆遷房屋補(bǔ)償金額，而對拆遷房屋的 評估的，發(fā)生的評估費用，是否可以扣除？

答：評估委托方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的評估費用，計入土地征用和拆遷補(bǔ)償費。評估委托方是被拆遷人，支付的評估費用不可以扣除。

21．在計算土地增值稅時，地下建筑物成本如何處理？

答：地下建筑可作為物業(yè)管理用房、儲藏室和車庫等用途，從計算土地增值稅的角度，地下建筑物可劃分為三類：一類是未經(jīng)許可建設(shè)地下建筑，二類是作為公共配套設(shè)施（包括人防設(shè)施）的地下建筑，三類是可售地下建筑。

對未經(jīng)許可建設(shè)地下建筑，按合理的方法計算的其應(yīng)分?jǐn)偟某杀荆谟嬎阃恋卦鲋刀悤r，不作為扣除項目金額。

對作為公共配套設(shè)施（包括人防設(shè)施）的地下建筑，按規(guī)定予以扣除。對可售地下建筑面積，在計算土地增值稅時，不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。對于可售地下建筑開發(fā)成本，除了只歸集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的裝修、設(shè)施成本等）外，其他成本在地上建筑面積和地下建筑面積之間平均分配。

※22．房地產(chǎn)項目的地下人防設(shè)施全部移交給了物業(yè)管理公司，協(xié)議中明確不能改變用途。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供不了人防設(shè)施移交給業(yè)主的證據(jù)。地下人防設(shè)施被劃分了2塊，一塊已做了車位，未向業(yè)主收費，另一塊用鐵門隔離封閉起來，目前空著，稱以后用于地下商業(yè)的配套車位。請問這2塊地下人防設(shè)施可以做為開發(fā)成本扣除嗎？

答：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，或者有協(xié)議明確收益歸全體業(yè)主所有并辦理移交手續(xù)的，其成本、費用可以扣除。因此這2塊地下人防設(shè)施開發(fā)成本不作為扣除項目金額。

23．對于超出規(guī)劃范圍建設(shè)的成本，按規(guī)定在計算土地增值稅時不得扣除，應(yīng)如何剔除不得扣除的超規(guī)劃建設(shè)的成本？

答：取得土地使用權(quán)金額按占地面積法計算不允許扣除的部分，如無法確定占地面積，可按超規(guī)劃建設(shè)面積占全部建筑面積的比例計算不允許扣除的部分。房地產(chǎn)開發(fā)成本按超規(guī)劃建設(shè)面積占全部建筑面積的比例計算不允許扣除的部分。

無測繪面積的超規(guī)劃建設(shè)的車庫、車位，可先計算全部車位的成本，再按超規(guī)劃建設(shè)車位的個數(shù)占全部車位數(shù)量的比例計算不允許扣除的成本?！?4．房地產(chǎn)項目公共配套設(shè)施在不同的分期項目中建設(shè)，有的在已完成建設(shè)的分期項目中建設(shè)，有的將在未完成的分期項目中建設(shè)。這些公共配套設(shè)施開發(fā)成本是直接計入其所在的分期項目開發(fā)成本計算土地增值稅、還是計入各期項目開發(fā)成本？如果計入各期項目開發(fā)成本，應(yīng)如何分配？

答：公共配套設(shè)施的成本分?jǐn)偛活A(yù)攤，只在之后的項目中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

25．關(guān)于公共配套設(shè)施中的幼兒園、會所已出售的，是否作為可售面積？如果是自用，應(yīng)如何處理？成本如何扣除？

答：對于公共配套設(shè)施中的幼兒園、會所按規(guī)定屬于可售面積的，已出售的，成本給予扣除，其轉(zhuǎn)讓收入計入計算土地增值稅收入總額；自用的幼兒園、會所等公共配套設(shè)施，按規(guī)定屬于可售面積的，不計轉(zhuǎn)讓收入，按占地面積法或建筑面積法計算不予扣除的成本費用。

※26．房地產(chǎn)項目會所、幼兒園，發(fā)生的裝修費用在土地增值稅清算時是否可以扣除？

答：根據(jù)建筑工程規(guī)劃建設(shè)的公共配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的或者無償移交給政策的，發(fā)生的裝修費用可以作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；公共配套設(shè)施作為可售面積已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的，發(fā)生的裝修費用可以作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除，未轉(zhuǎn)讓的，發(fā)生的裝修費用作為未售部分商品房開發(fā)成本，不予扣除；公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司固定資產(chǎn)的，發(fā)生的裝修費用不予扣除。

27．在清算過程，有的房地產(chǎn)項目購買其他房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃指標(biāo)，沖抵應(yīng)繳納的規(guī)費，有的房地產(chǎn)項目以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前承擔(dān)政府工程而獲得的規(guī)費指標(biāo)，沖抵應(yīng)繳納的規(guī)費。這類沖抵的規(guī)費，經(jīng)過有關(guān)部門審核認(rèn)可，均沒有取得相關(guān)規(guī)費票據(jù)，是否允許在計算土地增值稅時扣除？

答：對以規(guī)費指標(biāo)沖抵應(yīng)繳納的規(guī)費的，取得有關(guān)部門審核認(rèn)可的證明的并取得合法有效票的，沖低規(guī)費指標(biāo)金額可作為應(yīng)納規(guī)費金額在計算土地增值稅時扣除。

28．企業(yè)直接支付給市區(qū)教育局的教育配套費，取得行政事業(yè)收據(jù)，計算土地增值稅時，能否在開發(fā)成本中列支和扣除？

答：不可以。

29．企業(yè)在開發(fā)間接費用中計提的福利費，在計算土地增值稅時如何扣除？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在開發(fā)間接費用中列支的工資，對應(yīng)發(fā)生的職工 福利費，可以計入開發(fā)間接費用，但應(yīng)當(dāng)在開發(fā)間接費用中允許列支的工資總額的14%以內(nèi)按實列支。

30．企業(yè)購買甲供材而發(fā)生的運(yùn)輸費，是否可以在開發(fā)成本中列支？ 答：可以扣除。

31．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致開發(fā)的小區(qū)綠化面積不達(dá)建設(shè)部門要求的比例。建設(shè)部門（園林處）征收了異地綠化費。繳納異地綠化費在土地增值稅清算時是否可以作為扣除項目進(jìn)行扣除？

答：可以扣除。

32．房地產(chǎn)項目規(guī)劃要求建一座幼兒園，但企業(yè)未建，為此上交了教育配套設(shè)施費，此費用是否給予作為成本扣除？

答：不作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。

33．一塊土地，有4家房地產(chǎn)開發(fā)，總地塊上規(guī)劃有一個社區(qū)用房，政府擔(dān)心企業(yè)推諉不建，要求4家開發(fā)企業(yè)先交一些保證金。后經(jīng)政府協(xié)調(diào)社區(qū)用房由社區(qū)籌建，4家企業(yè)支付建設(shè)資金。4家企業(yè)所支付的保證金和建設(shè)資金，取得票據(jù)為一般收據(jù)。該四家企業(yè)為社區(qū)用房建設(shè)所支付的資金是否可以作為開發(fā)成本扣除？

答：不作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。

34．企業(yè)在項目中代建其他項目有關(guān)配套設(shè)施或人防的，代建成本是否可以扣除？

答：不可以扣除。

35．企業(yè)將樣板房賣出（或者企業(yè)將已裝修好的商品房賣出），其裝修費用能否列入開發(fā)成本加計扣除？核查時以什么標(biāo)準(zhǔn)范圍允許企業(yè)列支？

答：轉(zhuǎn)讓樣板房與已裝修商品房發(fā)生的裝修費用,按裝修發(fā)票金額予以扣除,裝修費用發(fā)票外購買的家俱、中央空調(diào)以外的電器、廚俱等支出不得扣除。

36．某規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)拿到一塊地后，由于自身力量和技術(shù)原因，委托另一家大型房地產(chǎn)公司代建該項目，由被委托的房地產(chǎn)公司直接組織和管理項目建設(shè)，支付給被委托公司的代建費用，在土增稅清算時是否可以在開發(fā)間接費用中扣除？

答：支付給受托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理的代建費用，可以作為開發(fā)間接費用扣除。37．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《關(guān)于江蘇省物業(yè)管理條例涉及的物業(yè)管理開辦費》的規(guī)定，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。土地增值稅清算時，支付給物業(yè)公司的開辦費是否計入扣除項目？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條的規(guī)定，計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)公司的開辦費不在上述列舉范圍內(nèi)，因此，在計算土地增值稅時不能扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

1．納稅人全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用如何扣除？ 答：全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

2．納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數(shù)？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費，如果按政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)計入取得土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本的，可作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的基數(shù)。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與銀行貸款過程中產(chǎn)生超過銀行同期同類貸款利率部分的加息，銀行開具“融資顧問費”的發(fā)票，是否可以在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時作為利息扣除？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》財法字[1995]6號 第七條(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

該“融資顧問費”不能作為利息支出扣除。

5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘請的中介機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)樓盤的全程管理監(jiān)督，將樓盤打造成一定品牌。企業(yè)向該中介機(jī)構(gòu)所支付的費用，應(yīng)如何歸集？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述費用屬于管理費用，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費用在計算土地增值稅時按規(guī)定扣除。

6．房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息，如何扣除？

答：房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息，按以下規(guī)定扣除：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

※7．房地產(chǎn)開發(fā)項目在工程竣工驗收后，補(bǔ)開的建安工程發(fā)票是否可以在項目土地增值稅清算時可以扣除？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目在工程竣工驗收后、清算審核之前，補(bǔ)開的建安工程發(fā)票的，經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)核實，發(fā)票所載工程確實屬于所清算的房地產(chǎn)項目，并且能夠提供工程施工合同和工程結(jié)算資料，發(fā)票所載工程費用是真實合理的，可以在房地產(chǎn)項目清算時扣除。

※8．房地產(chǎn)項目發(fā)生的裝修費用如不屬于扣除項目金額的，在土地增值稅清算時轉(zhuǎn)讓收入中包括的裝修部分的價款如何扣除？

答：房地產(chǎn)項目發(fā)生的裝修費用不屬于扣除項目金額的，裝修部分價款也不 計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。轉(zhuǎn)讓收入已包含裝修部門價款的，應(yīng)將裝修費用的發(fā)票金額和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接購買的裝修材料的發(fā)票金額從轉(zhuǎn)讓收入中扣除。

※9．房地產(chǎn)項目土地出讓合同中要求企業(yè)建設(shè)公交車站、公共綠地、河道治理等相市政工程作為取得土地的條件，這些工程不屬房地產(chǎn)項目中的建設(shè)內(nèi)容，對于這類設(shè)施所發(fā)生的建設(shè)成本是否給予在清算中作為扣除項目金額扣除？

答：給予扣除。

※10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券或者股票籌集資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)生的發(fā)行費用可以作為扣除項目金額嗎？發(fā)生的債券利息支出和股息支出，可以作為扣除項目金額嗎？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券或者股票籌集資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)生的發(fā)行費用不可以作為扣除項目金額嗎。在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間發(fā)生的債券利息支出，按利息支出符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字（1995）6號）第七條第三款規(guī)定的，予以扣除。發(fā)生的股息支出，不作為扣除項目金額。

※11．納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)項目取得貸款，所發(fā)生的利息從何時開始計入房地開發(fā)費用，從何時結(jié)束計入房地產(chǎn)開發(fā)費用？

答：納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)項目取得貸款，所發(fā)生的利息符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字（1995）6號）第七條第三款規(guī)定的，從取得土地使用權(quán)之日起計入房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除，從項目竣工驗收之日止結(jié)束計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

（四）加計扣除

1．我單位06年購置了工業(yè)用房，一直閑置未用，現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以以購房發(fā)票原值視同房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%扣除？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第七條第六款規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。因此該企業(yè)出售自己購置的工業(yè)用房不能適用加計20%的政策。

2．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)費用如何扣除？利息費用如何扣除？加計扣除金額如何計算？

答：國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)（1995）110號）規(guī)定：對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。對取得土地使用權(quán)后投入資金，將土地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。

根據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，計算增值額時，不能扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，利息費用也不是計算土地增值稅的扣除項目。取得土地使用權(quán)進(jìn)未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算土地增值稅時，不能加計扣除；如果取得土地使用權(quán)后投放資金，將土地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，按開發(fā)土地所需成本的20%計算加計扣除金額。

3．轉(zhuǎn)讓在建工程計算土地增值額，房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計加除金額如何確定？

答：轉(zhuǎn)讓在建工程，計算土地增值額時，視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)費用按以下辦法確定：

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

轉(zhuǎn)讓在建工程計算土地增值額時，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的20%加計扣除。

※4．房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)發(fā)改委文件，將其尚在前期開發(fā)階段的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，計算土地增值稅時也應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目處理，還是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)處理？

答：能取得政府有關(guān)部門立項變更文件，并且樁基工程已開工建設(shè)的，尚在開發(fā)階段的房地產(chǎn)項目按轉(zhuǎn)讓在建工程處理。

5、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和在建工程在加計扣除方面有什么不同？ 所轉(zhuǎn)讓的土地上在建工程不符合上述條件并且轉(zhuǎn)讓時未辦理上述手續(xù)時，在計算土地增值稅時，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

轉(zhuǎn)讓在建工程計算土地增值額時，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的20%加計扣除。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計算土地增值額時符合加計扣除的規(guī)定的，按開發(fā)土地成本的20%計算加計扣除。

5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的在建工程繼續(xù)建設(shè)開發(fā)，建成商品房后轉(zhuǎn)讓的，計算土地增值稅時，取得在建工程的成本是否可以加計扣除？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得在建工程的，應(yīng)當(dāng)劃分取得土地使用權(quán)所支付金額和建筑物的價款，分別計入土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不能劃分的，可全額計處取得土地使用權(quán)所支付的金額，商品房轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，按規(guī)定計算加計扣除金額。

6．房地產(chǎn)公司購買了土地后，已對土地進(jìn)行了開發(fā)，但尚未正式建房，現(xiàn)要將土地轉(zhuǎn)讓，在計算土地增值稅時，其開發(fā)成本是否允許加計扣除？

答：房地產(chǎn)公司購買了土地后，進(jìn)行了開發(fā)，尚未正式建房，如果轉(zhuǎn)讓這一狀態(tài)的土地，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）的規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將土地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

7．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中的白蟻防治費可以加計扣除嗎？ 答：根據(jù)《關(guān)于明確土地增值稅清算過程中行政事業(yè)性收費和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函［2011］81號）規(guī)定，行政事業(yè)性收費中的白蟻防治費為代收費用。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國稅發(fā)［2007］132號）第二十五條第一款的規(guī)定，代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中的白蟻防治費可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但不可以作為加計扣除基數(shù)的一部分。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有的建筑隊施工建設(shè)，根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定企業(yè)在樓盤轉(zhuǎn)讓時候一并繳納建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，其建筑業(yè)營業(yè)稅是否可以扣除？

答：計算土地增值稅可扣除的稅金是指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，建筑業(yè)營業(yè)稅不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，不應(yīng)扣除。

2．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時繳納的印花稅是否可以作為轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金進(jìn)行扣除？

答：可以。

七、增值額計算問題

※1．行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間（不含國有企業(yè)）進(jìn)行房地產(chǎn)劃拔、置換的，是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

答：行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)劃拔、置換的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。但接收房地產(chǎn)一方以原房地產(chǎn)擁有單位的帳面價值記帳，未形成評估增值及相關(guān)收益的，轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)方可按劃撥價值計算應(yīng)繳納的土地增值稅。

八、預(yù)征問題

※1．房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，配套建設(shè)的車庫，預(yù)征土地增值稅時，其配套車庫的預(yù)征率如何確定？

答：按非住宅類商品房預(yù)征土地增值稅。

九、核定征收問題

※1．房地產(chǎn)項目核定征收土地增值稅的，測算的核定征收率保留幾位小數(shù)？

答：房地產(chǎn)項目核定征收土地增值稅的，測算的核定征收率采用“四舍五入法”保留四位小數(shù)（或者按百分?jǐn)?shù)計數(shù)時按“四舍五入法”保留兩位小數(shù)）。

2．目前對房地產(chǎn)項目土地增值稅核定征收率政策進(jìn)行了多次調(diào)整，房地產(chǎn)項目已核定征收清算土地增值稅的，清算時未售完部門繼續(xù)銷售的，核定征收率如休確定？

答：按房地產(chǎn)項目清算時稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出的核定征收通知書中確定的核定征收率執(zhí)行。

※3．40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，是按商業(yè)用房還是按住宅預(yù)征土地增值稅？ 答：按銷售（預(yù)售）許可證確定的商品房類型適用土地增值稅預(yù)征率。

十、已清算項目繼續(xù)銷售土地增值稅問題

1．房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？

答：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。即納稅人已清算項目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。

2．已清算的房地產(chǎn)項目，清算時未售商品房繼續(xù)銷售的，如何填寫申報表？ 答：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”按規(guī)定填寫，扣除項目中除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金其他部分，暫填入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

3．企業(yè)已自行申報清算的符合可清算項目的房地產(chǎn)項目，稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未開展風(fēng)險應(yīng)對，所發(fā)生的后續(xù)銷售，其扣除項目金額如何計算？

答：暫按納稅人清算申報的單位面積扣除項目金額計算后續(xù)銷售部分房地產(chǎn)的扣除項目金額，待評估后，再按風(fēng)險應(yīng)對后確定的扣除項目金額調(diào)整應(yīng)納稅額。

4．納稅人已清算項目的房地產(chǎn)后續(xù)銷售的，再申報應(yīng)按什么品目做鑒定進(jìn)行申報？

答：納稅人已清算項目的房地產(chǎn)后續(xù)銷售的，清算時房地產(chǎn)項目是核定征收的，按清算時的品目申報，清算時房地產(chǎn)項目查帳征收的，后續(xù)銷售時適用稅率調(diào)整申報適用的品目

5．清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓收入不能在轉(zhuǎn)讓后一次收回的，應(yīng)在什么時間進(jìn)行后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅的申報？清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)清算方式如何確定？

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產(chǎn)項目繼續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其土地增值稅應(yīng)當(dāng)于開具商品房銷售發(fā)票的次月或者交易雙方簽訂的銷售合同的次月申報。同一個房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)土地增值稅清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致，清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的清算方式按整個房地產(chǎn)項目清算時的清算方式確定。

十一、舊房轉(zhuǎn)讓問題

1．《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財稅[2011]36號）應(yīng)如何執(zhí)行？

納稅人舊房交易2012年3月前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同,凡在2012年3月1日前(不含)房產(chǎn)管理部門已受理交件的,按舊政策核定征收,在2012年3月1日(含)后向房產(chǎn)管理部門交件的,按調(diào)整后的政策核定征收.2．納稅人轉(zhuǎn)讓舊房時，持有期間從何時計起？

答：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

3．企業(yè)銷售舊房，按照評估方式繳納土地增值稅，在計算扣除項目金額時，除了評估價格，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，是否包括企業(yè)購房時繳納的契稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，評估價格中包含了契稅，企業(yè)購房時繳納的契稅不能再扣除。

4．企業(yè)轉(zhuǎn)讓二手房，轉(zhuǎn)讓方已繳的房屋維修基金能作為土地增值稅的扣除項目嗎？

答：不能扣除。

5．開發(fā)商將自己開發(fā)的房子產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，出租了數(shù)年后將其銷售，按舊房轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅嗎？

房子所屬的房地產(chǎn)項目已土地增值稅清算的，按后續(xù)管理辦法計算繳納土地增值稅。房子所屬的房地產(chǎn)項目沒有清算過，根據(jù)項目的立項批文房產(chǎn)是用于銷售的，項目已達(dá)到清算條件的，按規(guī)定對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算，項目未達(dá)到清算條件的，可先預(yù)征土地增值稅；根據(jù)項目立項批文房產(chǎn)是自用的，按舊房轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。

※6．企業(yè)購買廠房后，為滿足生產(chǎn)的需要對其進(jìn)行了改造，企業(yè)再轉(zhuǎn)讓改造后的廠房時，在計算土地增值稅時，發(fā)生的改造費用是否可以扣除？ 企業(yè)購買廠房后，為滿足生產(chǎn)的需要對其進(jìn)行了改造，企業(yè)再轉(zhuǎn)讓改造后的廠房時，在計算土地增值稅時，可以其發(fā)票金額和改造費用作為扣除項目金額。

需提供改造時裝修或設(shè)備安裝合同及相關(guān)證明文件。

十二、減免稅問題

1．土地增值稅清算過程中，企業(yè)想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？

答：1）立項批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對立項的批準(zhǔn)文件；

2）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格的批件；

3）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；

4）商品房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；

5）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

2．房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的,是否免征土地增值稅？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

3．企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？（我單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？）

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第四條規(guī)定：細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

因此企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不征收土地增值稅（單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅）。

4．土地增值稅已前應(yīng)辦而未辦減免稅手續(xù)的，在清算土地增值稅進(jìn)可否補(bǔ)辦減免稅手續(xù)？

答：可以補(bǔ)辦。

5．因國家規(guī)劃收回企業(yè)征用的土地，企業(yè)免征土地增值稅，是否需要備案？ 答：根據(jù)《關(guān)于〈涉稅管理事項及提交資料〉的公告》（蘇地稅規(guī)〔2011〕7號）文件規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)的土地增值稅減免屬于審批類減免，申請稅收減免應(yīng)提供資料如下：1）減免稅審批(備案)申請表；

2）政府征用、收回和建設(shè)規(guī)劃文件。

6．企業(yè)在1992年有報批立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，1996年12月竣工，但一直沒有清算，1997年5月企業(yè)取得土地增值稅減免審批表，該項目現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算時是否免征土地增值稅，是全額繳納還是02年以后的部分繳納？

答：《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號）的規(guī)定，一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。此項免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工資的通知》國稅函[2002]615號規(guī)定，對在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)征稅。因此該項目現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算時，其在2000年12月31日之后首次簽訂的轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

※7．企業(yè)分立時，轉(zhuǎn)讓土地和建筑物的，是否免征土地增值稅？ 答：不免征土地增值稅。

十三、其他問題

1．同一個企業(yè)的兩個房地產(chǎn)項目同時進(jìn)行了清算，其中一個退稅，一個補(bǔ)稅。退稅和補(bǔ)稅是否可以合并后根據(jù)差額進(jìn)行補(bǔ)（退）稅申報？

答：同一個企業(yè)的兩個房地產(chǎn)項目同時進(jìn)行了清算，其中一個退稅，一個補(bǔ)稅，不得直接以補(bǔ)退稅抵消后的金額申報，兩個項目應(yīng)分別按清算的補(bǔ)稅和退稅金額申報。

2．房地產(chǎn)項目清算退稅的，是否應(yīng)在大集中系統(tǒng)中申報并錄入相關(guān)數(shù)據(jù)？ 答：房地產(chǎn)項目清算退稅的，應(yīng)當(dāng)在大集中系統(tǒng)中申報并錄入相關(guān)數(shù)據(jù)?！?．納稅人自行申報土地增值稅清算，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額確認(rèn)的截止時間如何掌握？是以納稅人的納稅申報時間，還是納稅人申報鑒證報告的截止時間（后者一般比前者早一段時間；由于應(yīng)清算項目100%完成了銷售，一般不會發(fā)生這一問題）？

答：按納稅人自行申報的時間為準(zhǔn)。

第三篇：免征增值稅問題解答

你好，請問，公司自己開發(fā)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓可以免增值稅是嗎？那不是公司自己開發(fā)，而到外面購買取得的技術(shù)要轉(zhuǎn)讓，是否可以免增值稅，謝謝

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）附件3規(guī)定：

一、下列項目免征增值稅

（一）個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)。

（二）殘疾人個人提供應(yīng)稅服務(wù)。

（三）航空公司提供飛機(jī)播灑農(nóng)藥服務(wù)。

（四）試點納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

1．技術(shù)轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓者將其擁有的專利和非專利技術(shù)的所有權(quán)或者使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓他人的行為；技術(shù)開發(fā)，是指開發(fā)者接受他人委托，就新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝或者新材料及其系統(tǒng)進(jìn)行研究開發(fā)的行為；技術(shù)咨詢，是指就特定技術(shù)項目提供可行性論證、技術(shù)預(yù)測、專題技術(shù)調(diào)查、分析評價報告等。

與技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)，是指轉(zhuǎn)讓方（或受托方）根據(jù)技術(shù)轉(zhuǎn)讓或開發(fā)合同的規(guī)定，為幫助受讓方（或委托方）掌握所轉(zhuǎn)讓（或委托開發(fā)）的技術(shù)，而提供的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)，且這部分技術(shù)咨詢、服務(wù)的價款與技術(shù)轉(zhuǎn)讓（或開發(fā)）的價款應(yīng)當(dāng)開在同一張發(fā)票上。如果您不屬于以上情況，則不得免征增值稅。

2．審批程序。試點納稅人申請免征增值稅時，須持技術(shù)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)的書面合同，到試點納稅人所在地省級科技主管部門進(jìn)行認(rèn)定，并持有關(guān)的書面合同和科技主管部門審核意見證明文件報主管國家稅務(wù)局備查。

第四篇：增值稅發(fā)票常見問題解答

發(fā)票領(lǐng)購、開具、保管相關(guān)問答

1.發(fā)票領(lǐng)購

Q:小曾，我要帶什么去領(lǐng)購發(fā)票？

A:你是在稅務(wù)機(jī)關(guān)登記的發(fā)票領(lǐng)購人吧？那只要攜帶你的身份證復(fù)印件、領(lǐng)票機(jī)構(gòu)三證合一后的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和發(fā)票領(lǐng)購簿、發(fā)行過的金稅盤，到主管國稅機(jī)關(guān)發(fā)票領(lǐng)購柜臺，就妥妥的啦！

Q:一定要之前領(lǐng)購的發(fā)票都用完了才能在領(lǐng)購新票嗎？

A:不是的，只要把還沒用過的發(fā)票做驗舊就可以申領(lǐng)新票了，驗舊可以使用金稅盤在網(wǎng)上操作。

Q:那領(lǐng)購發(fā)票是不是也可以網(wǎng)上操作？

A:是的，用金稅盤登陸稅控開票軟件在發(fā)票申領(lǐng)模塊輸入購票信息，然后快遞就會送票上門啦，收到新票以后記得要在稅控軟件里的網(wǎng)上領(lǐng)票模塊下載電子票號才能正常使用新票哦。可惜現(xiàn)在大多地區(qū)的網(wǎng)絡(luò)申領(lǐng)發(fā)票還只能同城申領(lǐng)。2.發(fā)票開具

Q:呼??終于把發(fā)票安全領(lǐng)回來了，客戶來找我預(yù)約開票咯！

A:要確認(rèn)對方是一般納稅人才能給開具增值稅專用發(fā)票哦~第一次給人家開票千萬注意別把人家的納稅人名稱、納稅人識別號寫錯了，到時候?qū)Ψ讲荒艿挚刍貋碚夷?，有你麻煩的！Q:開完增值稅專用發(fā)票了，一共有三聯(lián)，都怎么處理??？

A:第一聯(lián)黑色的記賬聯(lián)，交給我們的會計人員記賬用；第二聯(lián)綠色抵扣聯(lián)和第三聯(lián)棕色發(fā)票聯(lián)，通通寄給購買方就行！

Q:我負(fù)責(zé)開票，每個月我只要負(fù)責(zé)把所有客戶要求開的票開出來就沒事了嗎？

A:不是的哦，不管你這個月有沒有開票，月末都要用報稅盤進(jìn)行抄稅、清盤動作，好在現(xiàn)在這些都可以網(wǎng)上操作了，還蠻簡單的啦。3.發(fā)票作廢

Q:我開出的發(fā)票上客戶的信息錯了！還好一開出我就發(fā)現(xiàn)了，能補(bǔ)救嗎？ A:太粗心了，下次注意??！還好立刻發(fā)現(xiàn)啦，你直接系統(tǒng)里作廢掉這張票就行。Q:能立刻作廢？太好了，那過了一段時間才發(fā)現(xiàn)問題的也能作廢嗎？

A:不是立刻發(fā)現(xiàn)的就危險了，如果過了你開票的這個月，或者開票當(dāng)月已經(jīng)進(jìn)行了抄稅或者記賬動作，就不能作廢錯票了喲。

Q:那是不是說基本上當(dāng)月開出的錯票都還是能作廢的？ A：那可不一定，即使時間沒過很久，萬一客戶已經(jīng)把那張專票做了進(jìn)項認(rèn)證，也是不能作廢的。Q:好復(fù)雜啊??

A:其實還好，總結(jié)起來就是：如果開出的這張發(fā)票同時滿足以下三條，那就能作廢：（1）時間未超過銷售方開票當(dāng)月；（2）開票方未抄稅并且未記賬；（3）購買方未認(rèn)證或者認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識別號認(rèn)證不符”、“增值稅專用發(fā)票代碼、號碼認(rèn)證不符”。注意作廢時要留存發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)哦。4.開具紅字發(fā)票

Q:說了這么多，如果有誤的發(fā)票不能作廢又該怎么辦吶？

A:那就只能開具紅字發(fā)票了。但是開具紅字發(fā)票有點麻煩了，需要將《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請單》交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核出具《開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》，輸入《通知單的編號》才能開得出來紅字發(fā)票。

Q:這個《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請單》是由誰來填？

A:需要開具紅字發(fā)票有好幾種情況，大部分情況下是由對方填制《申請單》并提交給他們的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，才能取得《通知單》的。除非無法作廢需要沖紅的原藍(lán)字發(fā)票的抵扣聯(lián)、記賬聯(lián)沒有交到對方手上或是被拒收，又已經(jīng)過了開票當(dāng)月或已抄稅，只有這種情況下才應(yīng)由我方填制《申請單》交給我們的稅務(wù)主管機(jī)關(guān)審核。5.發(fā)票認(rèn)證

Q:我取得了可抵扣的增值稅專用發(fā)票，然后要做什么呢？

A:按原來的報銷程序盡快將專票寄給你的會計核算經(jīng)理，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)還沒明確新的營改增一般納稅人專票認(rèn)證程序，會計核算經(jīng)理會將這些專票的進(jìn)項稅款先做在“應(yīng)交增值稅-待抵扣稅額”科目里，待后續(xù)程序完善了以后進(jìn)行認(rèn)證抵扣處理，轉(zhuǎn)入”應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額”科目。

Q:盡快是多快？有時間限制嗎？

A:有！進(jìn)項稅必須在180天內(nèi)認(rèn)證，否則就不能抵扣了。所以你懂的，不要拖不要拖千萬不要拖。6.發(fā)票保管

Q:一大意就把空白發(fā)票全弄丟了怎么辦？

A:事情大發(fā)了??立刻到國稅機(jī)關(guān)發(fā)票管理窗口填交發(fā)票掛失申明申請審批表，然后在《中國稅務(wù)報》刊登發(fā)票遺失聲明去吧，最后還要在發(fā)票管理窗口辦理電子發(fā)票繳銷。可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，處1萬元以下的罰款哦。另外，如果你開出發(fā)票以后把三個聯(lián)次都弄丟了也比照這樣處理。

Q:完蛋，開票以后把人家的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)寄丟了！還好我們留存的記賬聯(lián)還在。A:你這么老丟東西??叫你丟丟吧！那只好你們先做完申報、報稅以后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請丟失增值稅專用發(fā)票已報稅證明，和丟失發(fā)票的記賬聯(lián)復(fù)印件一起交給購買方用來抵扣了。

Q:這次不是我干的，是會計人員把我給他的記賬聯(lián)弄丟了?? A真是受不了你了。向客戶拿棕色發(fā)票聯(lián)的復(fù)印件來當(dāng)記賬憑證就行。

第五篇：土地增值稅自查報告

附件3:

福建省土地增值稅清算項目基本情況說明

一、企業(yè)基本情況

企業(yè)名稱：

成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業(yè)類型：經(jīng)營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯(lián)系電話：

二、商品房項目開發(fā)情況

㈠土地取得情況

本公司年月日受讓于國有建設(shè)用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權(quán)，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權(quán)利和義 1

務(wù)。

㈡立項情況商品房項目實際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通

過結(jié)構(gòu)驗收。年月日經(jīng)本縣區(qū)房地產(chǎn)管理局批

準(zhǔn)，本公司取得商品房預(yù)售許可證。年月日本

公司取得本縣區(qū)房地產(chǎn)交易中心的產(chǎn)權(quán)備案登記，商品

房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑

面積平方米）。年月日本公司項目全面竣工，并于年月日通過有關(guān)部門驗收。

㈢項目開發(fā)面積情況

本公司開發(fā)商品房項目可售總建筑面積平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;

⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑

面積的%;

2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（填有或無）⑶是否取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）

⑷納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（填是或否）

四、其他需說明情況：

企業(yè)蓋章

年月日

附送資料（原已提供過的可不再提供）：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請

2、項目立項書

3、施工許可證、預(yù)售許可證

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單

5、不動產(chǎn)銷售明細(xì)表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。