第一篇：南京市房產(chǎn)面積測算實施細(xì)則

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南京市房產(chǎn)面積測算實施細(xì)則

為進(jìn)一步貫徹執(zhí)行南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)的《南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則》（2007年1月1日起實施），規(guī)范房產(chǎn)面積測算工作，根據(jù)《規(guī)則》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實際制定本實施細(xì)則。

本實施細(xì)則是對《規(guī)則》中房產(chǎn)面積測算內(nèi)容的細(xì)化和補(bǔ)充。

第一章 總則

1.1 房屋建筑面積測算的目的

房屋建筑面積測算是利用測繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉管理、房地產(chǎn)開發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

1.2 房屋建筑面積測算的內(nèi)容

房屋建筑面積測算的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。

1.3 房屋建筑面積測算的類型

房屋建筑面積測算的類型包括預(yù)售房屋建筑面積測算、竣工房屋建筑面積測算、變更房屋建筑面積測算。

1.3.1預(yù)售房屋建筑面積測算根據(jù)政府行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及核準(zhǔn)的設(shè)計圖等資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供建設(shè)單位用于房地產(chǎn)預(yù)售審批、銷售和備案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面積測算根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀、政府行政主管總共16頁

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部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及核準(zhǔn)的設(shè)計圖、設(shè)計說明等資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權(quán)屬登記。

1.3.3 變更房屋建筑面積測算根據(jù)房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門核發(fā)的相關(guān)資料或申請人的申請資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權(quán)屬登記。

1.4 房屋建筑面積測算的成果

房屋建筑面積測算的成果主要包括：房屋基本信息、測算依據(jù)、現(xiàn)場查勘記錄、處置方案、房產(chǎn)分幅平面圖、分層分戶圖、成果報告、審核意見、變更記錄等資料。

第二章 房屋測量的一般規(guī)定

2.1 房屋測量的基本原則

房屋以幢為單位進(jìn)行測量。測量點位可以是分隔墻、柱或界釘?shù)冉缰伏c。

2.2 計算房屋面積的基本條件

結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。房屋上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱的建筑材料以規(guī)劃核準(zhǔn)設(shè)計的材料為準(zhǔn)。

2.3 房屋面積 2.3.1 房屋的建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。

2.3.2 房屋的套內(nèi)建筑面積

房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

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2.3.2.1 房屋套內(nèi)使用面積是指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

2.3.2.2 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

2.3.2.3 套內(nèi)陽臺建筑面積是指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

2.3.3 房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e是指房屋套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)偟玫降墓灿胁课坏慕ㄖ娣e。

2.4 房屋測量儀器設(shè)備和邊長丈量、面積計算數(shù)據(jù)取值要求 房屋測量應(yīng)使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。房屋邊長丈量以米為單位。丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位。計算結(jié)果取位至 0.01平方米。2.5 房屋邊長丈量、面積測算限差規(guī)定

房屋復(fù)測結(jié)果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測繪成果。2.5.1 房屋面積測算的精度要求

房屋面積測算的精度，按《房產(chǎn)測量規(guī)范》面積精度的二級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

限 差 ： 0.04S?0.002S 中誤差 ： 0.02S?0.001S

式中：S為房屋建筑面積，單位為平方米。2.5.2 房屋邊長、層高測量限差要求

房屋邊長、層高測量限差，按面積精度對應(yīng)測量邊長的要求

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△D ≤±（0.02+0.001D）

△D ：限差。D ：相鄰界址點間的距離。單位為米。2.5.3 實測邊長與圖紙設(shè)計邊長

實測邊長尺寸與規(guī)劃核準(zhǔn)圖上設(shè)計尺寸的較差值滿足2.5.2的限差時，可認(rèn)為實際房屋邊長與設(shè)計值相符。

第三章 房屋邊長數(shù)據(jù)采集方式

房屋邊長數(shù)據(jù)采集有兩種方式：一是依據(jù)設(shè)計圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數(shù)據(jù)；二是實地丈量取得房屋邊長數(shù)據(jù)。

3.1 房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集

竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長數(shù)據(jù)時，應(yīng)對實地分段邊長和總長度進(jìn)行檢核。若實地丈量的尺寸與對應(yīng)圖紙上的尺寸之差符合規(guī)定時，該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。

3.1.1 房屋外墻體的厚度以結(jié)構(gòu)厚度計算，設(shè)計有保溫墻體的，保溫墻體的厚度計入外半墻。

3.2 房屋邊長數(shù)據(jù)的實地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時，可使用全站儀等測量工具沿不規(guī)則形狀邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標(biāo)，通過解析法計算面積。

3.2.2 當(dāng)房屋邊長較長且直接測量有困難時，或需要檢核總邊長與分段之和無法直接測量總邊長的，可采用全站儀測繪坐標(biāo)后計算相應(yīng)的總邊長值。

3.2.3 按柱外圍計算面積，而柱子上下由不同直徑（截面）多節(jié)總共16頁

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柱體構(gòu)成時，邊長以柱邊離地面2.20米處進(jìn)行測量。

3.2.4 當(dāng)建筑物設(shè)計層高小于2.10米或大于2.30米時，可只檢核測量一個層高值；當(dāng)設(shè)計層高在大于2.10米和小于2.30米之間的范圍時，應(yīng)在不同位置測量3個以上層高值取平均數(shù)作為實測層高值。

3.2.5 在凈高測量時，應(yīng)在不同位置測量3個以上凈高值，取平均數(shù)作為實測凈高值。

第四章 房屋總層數(shù)與所在層次

4.1 房屋層高全部在2.20米以上的層面計算層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計層數(shù)。

房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。

自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪±0以上的層數(shù)，±0以下為地下層數(shù)。

±0標(biāo)高設(shè)計在房屋中間部位且±0以上的凈高超過房間凈高1/2的層面計入自然層數(shù)。

4.2 所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

第五章 房屋邊長數(shù)據(jù)的采集

5.1 房屋邊長數(shù)據(jù)采集要求

5.1.1 多產(chǎn)權(quán)房屋按戶室、共有部位進(jìn)行邊長數(shù)據(jù)采集。5.1.2 單產(chǎn)權(quán)房屋的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。

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5.1.3 測量邊長的記錄應(yīng)在實地完成，不得依據(jù)事后回憶補(bǔ)充或隨意涂改數(shù)據(jù)。

5.2 房屋分戶建筑面積計算邊長量取規(guī)定

5.2.1 戶室與戶室之間的共墻、戶室與共有部位之間的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線為界線，半墻厚度尺寸分別計入相應(yīng)戶室的邊長或共有部位的邊長。

5.2.2 電梯井周圍結(jié)構(gòu)墻體的內(nèi)外，規(guī)劃設(shè)計有隔音墻的，將隔音墻與分隔墻（包括隔音墻與分隔墻之間的空隙）視為一道復(fù)合墻體，以復(fù)合墻體的中線量取半墻尺寸。

5.2.3 室外樓梯、外走廊、陽臺與戶室或共有部位之間的隔墻，其墻體厚度的一半尺寸計入相應(yīng)戶室或共有部位，另一半尺寸計入外半墻。

5.2.4 以柱、墻體等構(gòu)成陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，以圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍量取尺寸，突出圍護(hù)結(jié)構(gòu)的構(gòu)造物不計入陽臺尺寸。

5.2.5 地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長丈量時，因無法丈量外墻厚度尺寸的，外墻厚度尺寸可取施工圖的設(shè)計值。

5.2.6 斜屋面、墻體向內(nèi)或向外傾斜的建筑空間，凈高在2.10米處無墻體的，丈量時無外半墻尺寸。

5.2.7 房屋外墻面貼（掛）有裝飾材料的，裝飾材料厚度不計入房屋邊長。

5.2.8 各層墻體厚度不一致的，分別丈量墻體厚度。

5.2.9 架空層的外側(cè)墻體厚度按其上一層的墻體厚度尺寸計算。當(dāng)層面內(nèi)有部分為架空空間時，架空部位外側(cè)墻體厚度按本層面相鄰?fù)鈮穸瘸叽缬嬎恪?/p>

第六章 房屋面積計算規(guī)定

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6.1 計算全部建筑面積的范圍

6.1.1 單層房屋按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

6.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計算建筑面積。

6.1.4 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均計入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風(fēng)井等，層高在2.20米以上的按一層計算建筑面積。

6.1.5 各種類型的樓梯，按其對應(yīng)的空間部位計算建筑面積。6.1.6 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等層高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積。

6.1.8 挑樓按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.9 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.10 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。6.1.11 房屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.12 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.13 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。

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6.1.14 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.15 幕墻等作為房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按幕墻等計算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。

6.1.16 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車庫、倉儲等專用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.18 與室內(nèi)相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.20 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護(hù)結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.21 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。6.1.22 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。6.2 計算一半建筑面積的范圍

6.2.1 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

6.2.2 獨立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

6.2.3 陽臺（無論是否封閉）、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

6.2.4 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計算。

6.2.5 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。6.2.6 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。

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6.3 不計算建筑面積的范圍 6.3.1 層高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。

6.3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。6.3.5 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。6.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。6.3.7 活動房屋、臨時房屋。

6.3.8 獨立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。6.3.9 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。6.3.10 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。6.3.12 飄窗。

6.3.13 設(shè)計上與陽臺相連且位置、尺寸明確的設(shè)備部位。6.3.14 已計算建筑面積的樓梯下方空間。

6.3.15 屋面上有頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀景建筑設(shè)施。6.3.16 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。

第七章 房屋面積計算特別規(guī)定

7.1 設(shè)計在陽臺內(nèi)的花池、管道及裝飾等部位均計入陽臺建筑面積。

7.2 房屋內(nèi)有類似于陽臺功能的空中花園、入戶花園等部位，按陽臺計算建筑面積。

7.3 相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套內(nèi)分隔墻劃分后計總共16頁

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入各相關(guān)套內(nèi)面積。

7.4 利用屋頂斜面結(jié)構(gòu)作陽臺頂蓋的，斜面結(jié)構(gòu)完全覆蓋陽臺，且陽臺地面距斜面結(jié)構(gòu)凈高均在2.10米以上，按有頂蓋陽臺計算面積

7.5 建筑物內(nèi)由于自然層數(shù)不同，樓（電）梯間的層數(shù)按其所在部位的層數(shù)計算面積。

7.6 機(jī)（非）動車等坡道下方規(guī)劃核準(zhǔn)的，且層高在2.20米以上的空間計算建筑面積。

7.7 房屋內(nèi)走道兩端無論是否封閉均計算全部建筑面積。7.8 走道與大廳相接無明顯分界線的，若面積計算的分?jǐn)偟燃売兴顒e，應(yīng)以走道與大廳相接處為界，按各自分?jǐn)偟燃壏謩e計算。

7.9 建筑物內(nèi)門廳、大廳等的上空部位（上空跨越多個自然層）周邊的外圍墻體，按跨越的自然層以各層水平投影計算面積。

第八章 共有面積的分?jǐn)?/p>

8.1 共有面積分?jǐn)傋裱脑瓌t

協(xié)議優(yōu)先原則。有合法的分割文件或協(xié)議時，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎悖粺o分割文件或協(xié)議時，根據(jù)房屋共有建筑面積的使用功能，按共有面積相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?/p>

分割文件或協(xié)議應(yīng)由共有面積的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署，協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割文件或協(xié)議。文件或協(xié)議對產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無異議。

8.2 共有面積分?jǐn)倓澐值脑瓌t

依據(jù)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計圖，劃分共有部位的使用功能和服務(wù)范總共16頁

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圍。設(shè)計圖上的共有部位使用功能和服務(wù)范圍反映不明確的，應(yīng)由設(shè)計、建設(shè)單位共同出具使用說明。

8.3 共有面積分?jǐn)偲渌瓌t

房屋建筑面積的分?jǐn)傆嬎阋源睘閱挝唬敬钡墓灿薪ㄖ娣e不分?jǐn)偟狡渌保钡墓灿薪ㄖ娣e也不分?jǐn)偟奖敬薄?/p>

低一級共有面積參與高一級共有面積的分?jǐn)偂?.3.1 套內(nèi)建筑面積均參與共有建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

8.3.2 共有建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈追课莘謹(jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e的界線。

8.3.3 無法認(rèn)定使用功能和服務(wù)范圍的建筑空間不得作為共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

8.3.4 竣工已經(jīng)過分?jǐn)偯娣e測算的房屋，由于部分拆除導(dǎo)致共有面積發(fā)生變化的，分?jǐn)偯娣e不再重新計算。

8.3.5 房屋竣工已經(jīng)過分?jǐn)偯娣e測算，由于局部變更導(dǎo)致共用部位發(fā)生變化的，原分?jǐn)偡绞奖３植蛔儭Ｗ兏课坏脑謹(jǐn)偯娣e和新產(chǎn)生的共有面積，按相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?/p>

8.4 共有面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎?/p>

δSi = K·Si

∑δSi K = ───

∑Si 式中：K─為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)(取位至小數(shù)點后6位數(shù))； Si─為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積，平方米;δSi─為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米；

∑δSi─為需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，平方米；

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∑Si─為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，平方米。8.5 共有建筑面積的分?jǐn)傤悇e

一級分?jǐn)偯娣e：幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有部位的建筑面積。二級分?jǐn)偯娣e：功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)專為功能區(qū)服務(wù)的共有部位的建筑面積。三級分?jǐn)偯娣e：層分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有部位的建筑面積。8.6 共有建筑面積的分?jǐn)偺幚?/p>

8.6.1 獨立成幢的住宅房屋中，有的單元為多層，有的單元為小高層（或高層）時，多層單元和小高層（或高層）單元劃分不同的分?jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

多層房屋指自然層數(shù)在七層以下的房屋。規(guī)劃核準(zhǔn)為6＋1層的房屋，視為多層房屋。小高層或高層房屋指自然層在七層以上的房屋。

8.6.2 獨立成幢的住宅多層房屋中，有的單元安裝有電梯，有的單元未安裝電梯時，有電梯單元和無電梯單元劃分為不同的分?jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

8.6.3 單身公寓按層設(shè)計具有層分?jǐn)偟墓灿胁课粫r，按層設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。

8.6.4 設(shè)計有連家店的住宅樓，整幢房屋按住宅樓的計算方法計算建筑面積。

8.6.5 房屋中有物業(yè)、社區(qū)等附屬用房的，附屬用房與其所在區(qū)域劃為同一功能區(qū)或分?jǐn)倕^(qū)參與共有共用部位分?jǐn)偂?/p>

8.6.6 多功能綜合樓根據(jù)設(shè)計功能，將多功能綜合樓中計入房屋分?jǐn)偯娣e的共有面積，按幢、功能區(qū)、層劃分為三個分?jǐn)傤悇e，然后總共16頁

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測

算

實

施

細(xì)

則

按此三個類別依次分?jǐn)偂Ｍ还δ軈^(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計使用狀況的不同，分別設(shè)立分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.7 辦公樓中每幾層設(shè)計有中庭的，這幾層視為一個整體，設(shè)為一個分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.8 商業(yè)功能區(qū)內(nèi)有商場和門面房的，商場與門面房應(yīng)設(shè)為不同的分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.9 綜合樓中若規(guī)劃核準(zhǔn)的±0上下層面用途為商業(yè)，劃分功能區(qū)時±0上下的商業(yè)設(shè)為同一功能區(qū)。可根據(jù)設(shè)計功能的不同或業(yè)態(tài)的不同設(shè)不同分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.10 單位自建自用綜合樓，地下室內(nèi)有人防部位的，以±0分割將整幢樓設(shè)為兩個功能區(qū)，為整幢樓服務(wù)的共有部位在兩個功能區(qū)分?jǐn)偂?/p>

8.6.11 房屋內(nèi)±0上下形成同一個產(chǎn)權(quán)單元，且只能從產(chǎn)權(quán)單元內(nèi)部樓梯上下層面的，該產(chǎn)權(quán)單元按其主出入口所在部位的功能區(qū)劃定。

非整體地下室和地面上房屋合在一起進(jìn)行面積計算時，±0上下設(shè)計為不同用途的，以±0為界，將房屋按地下部分和地上部分劃為不同的功能區(qū)，共有共用部位分別由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?/p>

8.6.12 地下室相通地面上獨立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偂?/p>

規(guī)劃設(shè)計為±0以下有多層地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下層中有一個層面是貫通的整體地下室，則以±0為界上、下分別計算。

8.6.13 位于底層房屋內(nèi)為地下室服務(wù)的通風(fēng)井，無論通風(fēng)井及總共16頁

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測

算

實

施

細(xì)

則

其上部空間的高度為多少，該部位均按通風(fēng)井計算一層面積，由地下室分?jǐn)偂?/p>

8.6.14 地下室車位按套內(nèi)面積計算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分?jǐn)偂?/p>

地下室內(nèi)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房、集氣室、擴(kuò)散室、濾毒室等部位，若位于人防必建面積范圍，則計入人防面積；若在非人防范圍，則作為戶室單獨計算面積。

地下室內(nèi)既有車位又有商業(yè)用房時，為地下室服務(wù)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?/p>

8.6.15 地下室內(nèi)的電梯基坑按戶室處理，只分?jǐn)倝w面積。

第九章 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位

9.1 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計中未標(biāo)明用途的各獨立單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?/p>

9.2 為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?/p>

第十章 可計入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位

位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計入分?jǐn)偯娣e。10.1 電梯井及機(jī)房、樓梯間、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、衛(wèi)生間、開水間、電表間、信報間、總共16頁

南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測

算

實

施

細(xì)

則

值班警衛(wèi)室、管理用房等以水平投影面積計算。

10.2 套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計入分?jǐn)偯娣e。

第十一章 不計入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位

11.1 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車庫。11.2 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層。11.3 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）。

11.4 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的為多幢或小區(qū)共用的設(shè)備用房。11.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位按規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)無償移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。

11.6 規(guī)劃配建總量15％的室內(nèi)機(jī)動車停車位。11.7 為裙房上塔樓服務(wù)的室外樓梯。11.8 建在幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)施用房。

11.9 只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍。

11.10 商業(yè)、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。11.11 規(guī)劃設(shè)計為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。封閉建筑空間。

11.12 發(fā)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。11.13 它類似以上情況的共有共用部位。

第十二章 不計入共有建筑面積的附屬房屋

12.1 可以銷售的專用車庫、車位。

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南

京

市

房

產(chǎn)

面

積

測

算

實

施

細(xì)

則

12.2 規(guī)劃部門核準(zhǔn)的經(jīng)營性用房。

12.3 幼兒園、學(xué)校、會所（館）、社區(qū)服務(wù)用房、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場。

12.4 作為人防工程的地下室。12.5 其它類似以上情況的附屬房屋。

第十三章 附 則

13.1 本規(guī)則所稱“以上”包括本數(shù)，“以下”不包括本數(shù)。13.2 各區(qū)、縣的房屋面積測算，可參照本規(guī)則執(zhí)行。

總共16頁

第二篇：南京市房產(chǎn)面積測算細(xì)則(發(fā)文)2012

南京市房產(chǎn)面積測算實施細(xì)則

為進(jìn)一步貫徹執(zhí)行南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)的《南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則》（2007年1月1日起實施），規(guī)范房產(chǎn)面積測算工作，根據(jù)《規(guī)則》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實際制定本實施細(xì)則。

本實施細(xì)則是對《規(guī)則》中房產(chǎn)面積測算內(nèi)容的細(xì)化和補(bǔ)充。1 總則

1.1 房屋建筑面積測算的目的

房屋建筑面積測算是利用測繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉管理、房地產(chǎn)開發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。1.2 房屋建筑面積測算的內(nèi)容

房屋建筑面積測算的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。1.3 房屋建筑面積測算的類型

房屋建筑面積測算的類型包括預(yù)售房屋建筑面積測算、竣工房屋建筑面積測算、變更房屋建筑面積測算。

1.3.1預(yù)售房屋建筑面積測算根據(jù)政府行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及核準(zhǔn)的設(shè)計圖等資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供建設(shè)單位用于房地產(chǎn)預(yù)售審批、銷售和備案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面積測算根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及核準(zhǔn)的設(shè)計圖、設(shè)計說明等資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權(quán)屬登記。

1.3.3 變更房屋建筑面積測算根據(jù)房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門核發(fā)的相關(guān)資料或申請人的申請資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權(quán)屬登記。

1.4 房屋建筑面積測算的成果

房屋建筑面積測算的成果主要包括：房屋基本信息、測算依據(jù)、現(xiàn)場查勘記錄、處臵方案、房產(chǎn)分幅平面圖、分層分戶圖、成果報告、審核意見、變更記錄等資料。2 房屋測量的一般規(guī)定 2.1 房屋測量的基本原則

房屋以幢為單位進(jìn)行測量。測量點位可以是分隔墻、柱或界釘?shù)冉缰伏c。2.2 計算房屋面積的基本條件

結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。

房屋上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱的建筑材料以規(guī)劃核準(zhǔn)設(shè)計的材料為準(zhǔn)。2.3 房屋面積 2.3.1 房屋的建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。2.3.2 房屋的套內(nèi)建筑面積

房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

2.3.2.1 房屋套內(nèi)使用面積是指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

2.3.2.2 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

2.3.2.3 套內(nèi)陽臺建筑面積是指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

2.3.3 房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e是指房屋套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)偟玫降墓灿胁课坏慕ㄖ娣e。

2.4 房屋測量儀器設(shè)備和邊長丈量、面積計算數(shù)據(jù)取值要求 房屋測量應(yīng)使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。房屋邊長丈量以米為單位。丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位。計算結(jié)果取位至 0.01平方米。2.5 房屋邊長丈量、面積測算限差規(guī)定

房屋復(fù)測結(jié)果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測繪成果。2.5.1 房屋面積測算的精度要求

房屋面積測算的精度，按《房產(chǎn)測量規(guī)范》面積精度的二級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

限 差 ： 0.04S?0.002S 中誤差 ： 0.02S?0.001S

式中：S為房屋建筑面積，單位為平方米。

2.5.2 房屋邊長、層高測量限差要求

房屋邊長、層高測量限差，按面積精度對應(yīng)測量邊長的要求

△D ≤±（0.02+0.001D）

△D ：限差。D ：相鄰界址點間的距離。單位為米。2.5.3 實測邊長與圖紙設(shè)計邊長

實測邊長尺寸與規(guī)劃核準(zhǔn)圖上設(shè)計尺寸的較差值滿足2.5.2的限差時，可認(rèn)為實際房屋邊長與設(shè)計值相符。3 房屋邊長數(shù)據(jù)采集方式

房屋邊長數(shù)據(jù)采集有兩種方式：一是依據(jù)設(shè)計圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數(shù)據(jù)；二是實地丈量取得房屋邊長數(shù)據(jù)。3.1 房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集

竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長數(shù)據(jù)時，應(yīng)對實地分段邊長和總長度進(jìn)行檢核。若實地丈量的尺寸與對應(yīng)圖紙上的尺寸之差符合規(guī)定時，該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。3.1.1 房屋外墻體的厚度以結(jié)構(gòu)厚度計算，設(shè)計有保溫墻體的，保溫墻體的厚度計入外半墻。3.2 房屋邊長數(shù)據(jù)的實地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則形狀，且無建筑施工圖 可獲得相應(yīng)的圖形元素時，可使用全站儀等測量工具沿不規(guī)則形狀邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標(biāo)，通過解析法計算面積。

3.2.2 當(dāng)房屋邊長較長且直接測量有困難時，或需要檢核總邊長與分段之和無法直接測量總邊長的，可采用全站儀測繪坐標(biāo)后計算相應(yīng)的總邊長值。3.2.3 按柱外圍計算面積，而柱子上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時，邊長以柱邊離地面2.20米處進(jìn)行測量。

3.2.4 當(dāng)建筑物設(shè)計層高小于2.10米或大于2.30米時，可只檢核測量一個層高值；當(dāng)設(shè)計層高在大于2.10米和小于2.30米之間的范圍時，應(yīng)在不同位臵測量3個以上層高值取平均數(shù)作為實測層高值。

3.2.5 在凈高測量時，應(yīng)在不同位臵測量3個以上凈高值，取平均數(shù)作為實測凈高值。房屋總層數(shù)與所在層次

4.1 房屋層高全部在2.20米以上的層面計算層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計層數(shù)。

房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。

自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪±0以上的層數(shù)，±0以下為地下層數(shù)。±0標(biāo)高設(shè)計在房屋中間部位且±0以上的凈高超過房間凈高1/2的層面計入自然層數(shù)。

4.2 所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負(fù)數(shù)表示。房屋邊長數(shù)據(jù)的采集 5.1 房屋邊長數(shù)據(jù)采集要求

5.1.1 多產(chǎn)權(quán)房屋按戶室、共有部位進(jìn)行邊長數(shù)據(jù)采集。5.1.2 單產(chǎn)權(quán)房屋的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。

5.1.3 測量邊長的記錄應(yīng)在實地完成，不得依據(jù)事后回憶補(bǔ)充或隨意涂改數(shù)據(jù)。

5.2 房屋分戶建筑面積計算邊長量取規(guī)定 5.2.1 戶室與戶室之間的共墻、戶室與共有部位之間的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線為界線，半墻厚度尺寸分別計入相應(yīng)戶室的邊長或共有部位的邊長。

5.2.2 電梯井周圍結(jié)構(gòu)墻體的內(nèi)外，規(guī)劃設(shè)計有隔音墻的，將隔音墻與分隔墻（包括隔音墻與分隔墻之間的空隙）視為一道復(fù)合墻體，以復(fù)合墻體的中線量取半墻尺寸。

5.2.3 室外樓梯、外走廊、陽臺與戶室或共有部位之間的隔墻，其墻體厚度的一半尺寸計入相應(yīng)戶室或共有部位，另一半尺寸計入外半墻。5.2.4 以柱、墻體等構(gòu)成陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，以圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍量取尺寸，突出圍護(hù)結(jié)構(gòu)的構(gòu)造物不計入陽臺尺寸。

5.2.5 地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長丈量時，因無法丈量外墻厚度尺寸的，外墻厚度尺寸可取施工圖的設(shè)計值。

5.2.6 斜屋面、墻體向內(nèi)或向外傾斜的建筑空間，凈高在2.10米處無墻體的，丈量時無外半墻尺寸。

5.2.7 房屋外墻面貼（掛）有裝飾材料的，裝飾材料厚度不計入房屋邊長。5.2.8 各層墻體厚度不一致的，分別丈量墻體厚度。

5.2.9 架空層的外側(cè)墻體厚度按其上一層的墻體厚度尺寸計算。當(dāng)層面內(nèi)有部分為架空空間時，架空部位外側(cè)墻體厚度按本層面相鄰?fù)鈮穸瘸叽缬嬎恪７课菝娣e計算規(guī)定 6.1 計算全部建筑面積的范圍

6.1.1 單層房屋按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

6.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計算建筑面積。6.1.4 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均計入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風(fēng)井等，層高在2.20米以上的按一層計算建筑面積。

6.1.5 各種類型的樓梯，按其對應(yīng)的空間部位計算建筑面積。

6.1.6 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等層高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積。

6.1.8 挑樓按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.9 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計算建筑面積。6.1.10 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。

6.1.11 房屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.12 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.13 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。6.1.14 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.15 幕墻等作為房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按幕墻等計算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。

6.1.16 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車庫、倉儲等專用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.18 與室內(nèi)相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.20 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護(hù)結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.21 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。6.1.22 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。6.2 計算一半建筑面積的范圍

6.2.1 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

6.2.2 獨立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。6.2.3 陽臺（無論是否封閉）、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

6.2.4 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計算。

6.2.5 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。6.2.6 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。6.3 不計算建筑面積的范圍 6.3.1 層高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。6.3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。6.3.5 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。6.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。6.3.7 活動房屋、臨時房屋。

6.3.8 獨立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。6.3.9 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。6.3.10 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。6.3.12 飄窗。

6.3.13 設(shè)計上與陽臺相連且位臵、尺寸明確的設(shè)備部位。6.3.14 已計算建筑面積的樓梯下方空間。

6.3.15 屋面上有頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀景建筑設(shè)施。6.3.16 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。7 房屋面積計算特別規(guī)定

7.1 設(shè)計在陽臺內(nèi)的花池、管道及裝飾等部位均計入陽臺建筑面積。7.2 房屋內(nèi)有類似于陽臺功能的空中花園、入戶花園等部位，按陽臺計算建筑面積。

7.3 相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套內(nèi)分隔墻劃分后計入各相關(guān)套內(nèi)面積。

7.4 利用屋頂斜面結(jié)構(gòu)作陽臺頂蓋的，斜面結(jié)構(gòu)完全覆蓋陽臺，且陽臺地面距斜面結(jié)構(gòu)凈高均在2.10米以上，按有頂蓋陽臺計算面積

7.5 建筑物內(nèi)由于自然層數(shù)不同，樓（電）梯間的層數(shù)按其所在部位的層數(shù)計算面積。

7.6 機(jī)（非）動車等坡道下方規(guī)劃核準(zhǔn)的，且層高在2.20米以上的空間計算建筑面積。

7.7 房屋內(nèi)走道兩端無論是否封閉均計算全部建筑面積。

7.8 走道與大廳相接無明顯分界線的，若面積計算的分?jǐn)偟燃売兴顒e，應(yīng)以走道與大廳相接處為界，按各自分?jǐn)偟燃壏謩e計算。

7.9 建筑物內(nèi)門廳、大廳等的上空部位（上空跨越多個自然層）周邊的外圍墻體，按跨越的自然層以各層水平投影計算面積。8 共有面積的分?jǐn)?/p>

8.1 共有面積分?jǐn)傋裱脑瓌t

協(xié)議優(yōu)先原則。有合法的分割文件或協(xié)議時，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎悖粺o分割文件或協(xié)議時，根據(jù)房屋共有建筑面積的使用功能，按共有面積相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?/p>

分割文件或協(xié)議應(yīng)由共有面積的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署，協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割文件或協(xié)議。文件或協(xié)議對產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無異議。8.2 共有面積分?jǐn)倓澐值脑瓌t

依據(jù)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計圖，劃分共有部位的使用功能和服務(wù)范圍。設(shè)計圖上的共有部位使用功能和服務(wù)范圍反映不明確的，應(yīng)由設(shè)計、建設(shè)單位共同出具使用說明。8.3 共有面積分?jǐn)偲渌瓌t

房屋建筑面積的分?jǐn)傆嬎阋源睘閱挝唬敬钡墓灿薪ㄖ娣e不分?jǐn)偟狡渌保钡墓灿薪ㄖ娣e也不分?jǐn)偟奖敬薄５鸵患壒灿忻娣e參與高一級共有面積的分?jǐn)偂?.3.1 套內(nèi)建筑面積均參與共有建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

8.3.2 共有建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈追课莘謹(jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e的界線。

8.3.3 無法認(rèn)定使用功能和服務(wù)范圍的建筑空間不得作為共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

8.3.4 竣工已經(jīng)過分?jǐn)偯娣e測算的房屋，由于部分拆除導(dǎo)致共有面積發(fā)生變化的，分?jǐn)偯娣e不再重新計算。

8.3.5 房屋竣工已經(jīng)過分?jǐn)偯娣e測算，由于局部變更導(dǎo)致共用部位發(fā)生變化的，原分?jǐn)偡绞奖３植蛔儭Ｗ兏课坏脑謹(jǐn)偯娣e和新產(chǎn)生的共有面積，按相關(guān)房屋的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?.4 共有面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎?/p>

δSi = K〃Si ∑δSi K = ─── ∑Si 式中：K─為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)(取位至小數(shù)點后6位數(shù))；

Si─為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積，平方米;δSi─為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米；

∑δSi─為需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，平方米；

∑Si─為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，平方米。8.5 共有建筑面積的分?jǐn)傤悇e

一級分?jǐn)偯娣e：幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有部位的建筑面積。二級分?jǐn)偯娣e：功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)專為功能區(qū)服務(wù)的共有部位的建筑面積。三級分?jǐn)偯娣e：層分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有部位的建筑面積。8.6 共有建筑面積的分?jǐn)偺幚?/p>

8.6.1 獨立成幢的住宅房屋中，有的單元為多層，有的單元為小高層（或高層）時，多層單元和小高層（或高層）單元劃分不同的分?jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

多層房屋指自然層數(shù)在七層以下的房屋。規(guī)劃核準(zhǔn)為6＋1層的房屋，視為多層房屋。小高層或高層房屋指自然層在七層以上的房屋。

8.6.2 獨立成幢的住宅多層房屋中，有的單元安裝有電梯，有的單元未安裝電梯時，有電梯單元和無電梯單元劃分為不同的分?jǐn)倕^(qū)域，分別為各分?jǐn)倕^(qū)域服務(wù)的共有面積在各分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

8.6.3 單身公寓按層設(shè)計具有層分?jǐn)偟墓灿胁课粫r，按層設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。8.6.4 設(shè)計有連家店的住宅樓，整幢房屋按住宅樓的計算方法計算建筑面積。

8.6.5 房屋中有物業(yè)、社區(qū)等附屬用房的，附屬用房與其所在區(qū)域劃為同一功能區(qū)或分?jǐn)倕^(qū)參與共有共用部位分?jǐn)偂?/p>

8.6.6 多功能綜合樓根據(jù)設(shè)計功能，將多功能綜合樓中計入房屋分?jǐn)偯娣e的共有面積，按幢、功能區(qū)、層劃分為三個分?jǐn)傤悇e，然后按此三個類別依次分?jǐn)偂Ｍ还δ軈^(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計使用狀況的不同，分別設(shè)立分?jǐn)倕^(qū)。8.6.7 辦公樓中每幾層設(shè)計有中庭的，這幾層視為一個整體，設(shè)為一個分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.8 商業(yè)功能區(qū)內(nèi)有商場和門面房的，商場與門面房應(yīng)設(shè)為不同的分?jǐn)倕^(qū)。8.6.9 綜合樓中若規(guī)劃核準(zhǔn)的±0上下層面用途為商業(yè)，劃分功能區(qū)時±0上下的商業(yè)設(shè)為同一功能區(qū)。可根據(jù)設(shè)計功能的不同或業(yè)態(tài)的不同設(shè)不同分?jǐn)倕^(qū)。

8.6.10 單位自建自用綜合樓，地下室內(nèi)有人防部位的，以±0分割將整幢樓設(shè)為兩個功能區(qū)，為整幢樓服務(wù)的共有部位在兩個功能區(qū)分?jǐn)偂?.6.11 房屋內(nèi)±0上下形成同一個產(chǎn)權(quán)單元，且只能從產(chǎn)權(quán)單元內(nèi)部樓梯上下層面的，該產(chǎn)權(quán)單元按其主出入口所在部位的功能區(qū)劃定。

非整體地下室和地面上房屋合在一起進(jìn)行面積計算時，±0上下設(shè)計為不同用途的，以±0為界，將房屋按地下部分和地上部分劃為不同的功能區(qū)，共有共用部位分別由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?/p>

8.6.12 地下室相通地面上獨立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偂Ｒ?guī)劃設(shè)計為±0以下有多層地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下層中有一個層面是貫通的整體地下室，則以±0為界上、下分別計算。

8.6.13 位于底層房屋內(nèi)為地下室服務(wù)的通風(fēng)井，無論通風(fēng)井及其上部空間的高度為多少，該部位均按通風(fēng)井計算一層面積，由地下室分?jǐn)偂?.6.14 地下室車位按套內(nèi)面積計算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分?jǐn)偂?/p>

地下室內(nèi)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房、集氣室、擴(kuò)散室、濾毒室等部位，若位于人防必建面積范圍，則計入人防面積；若在非人防范圍，則作為戶室單獨計算面積。

地下室內(nèi)既有車位又有商業(yè)用房時，為地下室服務(wù)的進(jìn)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房由其服務(wù)區(qū)域分?jǐn)偂?/p>

8.6.15 地下室內(nèi)的電梯基坑按戶室處理，只分?jǐn)倝w面積。9 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位

9.1 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計中未標(biāo)明用途的各獨立 單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?/p>

9.2 為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?0 可計入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位

位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計入分?jǐn)偯娣e。

10.1 電梯井及機(jī)房、樓梯間、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、衛(wèi)生間、開水間、電表間、信報間、值班警衛(wèi)室、管理用房等以水平投影面積計算。

10.2 套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計入分?jǐn)偯娣e。不計入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位 11.1 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車庫。11.2 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層。11.3 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）。

11.4 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的為多幢或小區(qū)共用的設(shè)備用房。

11.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位按規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)無償移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。

11.6 規(guī)劃配建總量15％的室內(nèi)機(jī)動車停車位。11.7 為裙房上塔樓服務(wù)的室外樓梯。11.8 建在幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)施用房。

11.9 只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍。

11.10 商業(yè)、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。

11.11 規(guī)劃設(shè)計為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。封閉建筑空間。

11.12 發(fā)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。11.13 它類似以上情況的共有共用部位。12 不計入共有建筑面積的附屬房屋 12.1 可以銷售的專用車庫、車位。12.2 規(guī)劃部門核準(zhǔn)的經(jīng)營性用房。

12.3 幼兒園、學(xué)校、會所（館）、社區(qū)服務(wù)用房、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場。12.4 作為人防工程的地下室。12.5 其它類似以上情況的附屬房屋。13 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位

13.1 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計中未標(biāo)明用途的各獨立單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?/p>

13.2 為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?4 附 則

14.1 本規(guī)則所稱“以上”包括本數(shù)，“以下”不包括本數(shù)。14.2 各區(qū)、縣的房屋面積測算，可參照本規(guī)則執(zhí)行。

第三篇：廈門市房產(chǎn)面積測算細(xì)則

廈門市房產(chǎn)面積測算細(xì)則

總 則 2 一般規(guī)定

房屋墻體定位及歸屬確認(rèn) 4 房屋建筑面積測算 5 共有建筑面積測算 6 房屋產(chǎn)權(quán)面積測算 7 房屋使用面積測算 8 附 則 總 則

1.1 為加強(qiáng)我市的房產(chǎn)管理，依法保護(hù)房屋所有者的合法權(quán)益，適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB／T17986－2000）的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制訂本細(xì)則。

1.2 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上所有房屋的權(quán)屬登記、交易、租賃、評估、抵押、行政裁決、拆遷等的房產(chǎn)面積測算。集體土地上建造的房屋可參照執(zhí)行。

1.3 廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)面積測算管理的行政主管部門。廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局權(quán)籍管理部門負(fù)責(zé)市轄各區(qū)房產(chǎn)面積測算的日常管理，并對各區(qū)的房產(chǎn)面積測算工作實施業(yè)務(wù)指導(dǎo)。1.4 本細(xì)則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測量計算，它包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。

1.5 本細(xì)則以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。

1.6 房產(chǎn)面積的精度分為兩級。各級面積的限差和中誤差不超過下表計算的結(jié)果。

房產(chǎn)面積的精度要求

精度等級 限 差 中 誤 差 適 用 范 圍

一級

一般地區(qū)的房屋

二級

隱蔽區(qū)域毗連不規(guī)則的房屋

注：S為房產(chǎn)面積，平方米（M2）一般規(guī)定

2.1 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上的永久性建筑。

2.2 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。2.3 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指權(quán)屬人（或稱產(chǎn)權(quán)主，下同）依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。2.4 房屋共有建筑面積系指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積。

2.5 房屋面積以平方米為單位，計算過程面積取至0.001平方米，最終面積取至0.01平方米。2.6 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、掌上型測距儀等能達(dá)到相應(yīng)精度儀器和工具，邊長取位至0.01米。

房屋墻體定位及歸屬確認(rèn)

3.1 房屋勒腳以上的外墻體包括陽臺與房屋的分隔墻體，其墻體面積應(yīng)包括粉刷層、貼面等外墻保護(hù)層，不包括凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的掛墻體（如玻璃幕等）。

3.2 單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨立幢或獨立宗地的連體別墅不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定。3.3 墻體歸屬分為自（有）墻、共（有）墻和借（他）墻三類。

3.4 成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻中線處，其墻體面積以權(quán)屬線為界各自歸入相關(guān)建筑面積中，其中房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。

連體別墅不屬于成套房屋的范疇，可分割成獨立的產(chǎn)權(quán)單元房屋。

3.5 成套房屋的架空樓層、局部架空等無墻體的外圍，包括底層樓梯入口處、店面或車庫的卷閘門或鐵柵門等，其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實體厚度確定，本層無可參照的可套用上層外墻體厚度確定。

地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計圖紙墻厚計算建筑面積。

3.6 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，以結(jié)構(gòu)樓板外沿至玻璃幕等外墻面的間距確定為外墻體厚度。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。欄桿、矮墻等維護(hù)結(jié)構(gòu)的不視為主墻。

金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

房屋建筑面積測算

4.1 計算全部建筑面積的范圍：

4.1.1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

4.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計算建筑面積。

4.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的按其水平投影面積計算。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計算建筑面積。

4.1.4 樓梯間、電梯（含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等，均按房屋自然層計算面積。

4.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。4.1.6 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

4.1.7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

4.1.8 與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

4.1.9 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

4.1.10 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。

4.1.11 與房屋相連屬永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

4.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

4.1.13 屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

4.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。

4.1.15 與室內(nèi)任意一邊相通的，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計算建筑面積。4.1.16 層高在2.20米以上的架空層（包括技術(shù)轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層），按柱外圍水平投影面積計算。4.1.17 底層雜物間、儲藏室、車庫等層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計算。4.1.18 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.2米以上的部位計算建筑面積。

房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。4.2 計算一半建筑面積的范圍：

4.2.1 除第4.3.6款外的與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算，其中無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層無柱走廊廊道形成臺面高出地坪0.15米且廊道和上蓋寬度均在1.20米以上的，按上蓋和臺面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計算。

4.2.2 兩面、三面臨墻且無柱的門斗，其上蓋寬度在1.2米以上，若上蓋水平投影面積未超過外墻線及外墻延長線所圍成的面積，按其上蓋水平投影面積的一半計算；若上蓋水平投影面積超過外墻線及外墻延長線所圍成的面積，則按后者面積的一半計算。

獨立柱的門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。4.2.3 未封閉的陽臺、挑廊，其上蓋面積必須大于陽臺、挑廊面積的二分之一，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

4.2.4 屬永久性結(jié)構(gòu)、無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。4.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

4.2.6 與房屋相連的室外有頂蓋無柱的永久性裝卸貨平臺，按平臺水平投影面積的一半計算。4.3 不計算建筑面積的范圍：

4.3.1 層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫等。4.3.2 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階，無柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護(hù)墻，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井等。

4.3.3 房屋之間無上蓋的架空通道，或無上蓋的陽臺、挑廊。若架空通道、消防通道、陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上，均視為無上蓋。

4.3.4 房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面上的花園、泳池、水池。4.3.5 建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

4.3.6 騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等。

4.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、路面作為頂蓋建造的房屋。4.3.8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高不足2.20米的房屋。

4.3.9 獨立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。

4.3.10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

4.3.11 與房屋相連的臺面低于0.15米或廊道寬度不足1.2米或上蓋寬度不足1.20米的底層無柱走廊；有上蓋無走道的綠化廊。

4.3.12 房屋內(nèi)的回形樓梯，其面積大于2.0平方米的二層以上的中空部分。

4.3.13 簡易樓梯和走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。4.3.14 上蓋投影面積小于陽臺、廊道圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一的陽臺、廊道。

斜坡式人行或車行通道等無頂?shù)慕ㄖ?/p>

4.3.15 上層陽臺或吊樓等在公共曬臺上的投影部分。4.3.16 與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。

4.3.17 類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。

共有建筑面積測算 5.1 共有建筑面積的處理原則：

5.1.1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

5.1.1.1 商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷售時告知買受人；已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公共利益的前提下，應(yīng)在本細(xì)則第5.4條的范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。

5.1.1.2 分割的部位和分割方式應(yīng)明確寫入該部位所有相關(guān)權(quán)利人的買賣合同，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。

5.1.1.3 相關(guān)房屋權(quán)利人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不視為有效的分割協(xié)議。

5.1.2 無產(chǎn)權(quán)文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

本條中“共有建筑相關(guān)”指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務(wù)。

5.2 共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎剑?/p>

按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偅聪率接嬎悖?/p>

δSi ＝K×Si K＝ΣδSi/ΣSi 式中：K－為面積分?jǐn)傁禂?shù)

Si－為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，單位：平方米（M2）；

δSi－為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，單位：平方米（M2）；

ΣδSi－為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，單位：平方米（M2）；

ΣSi－為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，單位：平方米（M2）。5.3 共有建筑面積的分類： 5.3.1 幢共有建筑面積； 5.3.2 功能區(qū)共有建筑面積； 5.3.3 層共有建筑面積； 5.3.4 其它共有建筑面積 5.4 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：

5.4.1 共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。5.5 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和公共建筑空間：

5.5.1 獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室獨立的車位、車庫、倉庫、儲物間等，作為自行車、摩托車等機(jī)動車、非機(jī)動車集中停放部位、地上層雜物間、車棚、車庫，5.5.2 建在幢內(nèi)或幢外，為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。5.5.3 作為人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避難層（室）。

5.5.4 一幢樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測繪時，服務(wù)于本幢的共有建筑面積其所服務(wù)的對象還未完全竣工的。

5.5.5 按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、室內(nèi)“空中花園” 以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。5.5.6 獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5.5.7 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物。5.5.8 在第5.4條和5.5條前7款內(nèi)沒有羅列的房屋或建筑部位。5.6 共有建筑面積的計算方法： 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和公共建筑空間，即為建筑物內(nèi)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。5.7 共有建筑的分?jǐn)偡椒ǎ? 5.7.1 不同類型房屋的分?jǐn)偡椒ǎ? 5.7.1.1 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

住宅樓一般以幢為單元，依照前述規(guī)則和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

若住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.2米以上），上部為住宅單元構(gòu)成，可依照商住樓共有面積的分?jǐn)偡椒ㄌ幚恚瑢⒃摌莿澐譃樽≌透綄賹觾纱蠊δ軈^(qū)。5.7.1.2 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)（或辦公）部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

a 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第5.2條的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。

b 商業(yè)（或辦公）部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

對于同一幢樓的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯的，還應(yīng)按梯細(xì)分功能區(qū)分別計算。

綜上所述，一級分?jǐn)倿榇惫灿薪ㄖ娣e、區(qū)間共有建筑面積分?jǐn)偟絽^(qū)，二級分?jǐn)倿樯霞壏謹(jǐn)倎淼拇惫灿薪ㄖ娣e與本功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積之和，依次逐級分?jǐn)傊敝粮鲗樱詈蟀刺變?nèi)建筑面積比例分?jǐn)偟礁魈祝ǚ謶簦?/p>

5.7.1.3 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?.7.2 共有建筑面積分?jǐn)偟娜舾删唧w補(bǔ)充規(guī)定

5.7.2.1 計算建筑面積的地面層（底層）走廊、檐廊等可分?jǐn)偟模?dāng)?shù)讓痈魈祝ǚ謶簦┫蛟摾鹊篱_門時，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各套（分戶）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；除此之外的廊道的建筑面積依照共有分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.7.2.2 地下室車道和專門服務(wù)于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分?jǐn)偂５叵率夜δ苡梅亢头?wù)于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各套（分戶）進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ溆喔鞴灿貌课粸楦飨嚓P(guān)套（分戶）分?jǐn)偂?/p>

5.7.2.3 核心筒部分和樓梯等縱向公用部位，分割成地上和地下兩部分，分別為各使用層共用分?jǐn)偂?.7.2.4 原設(shè)計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

5.7.2.5 會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等經(jīng)營性用房，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，以套（分戶）認(rèn)定,依照共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t參與分?jǐn)偡桨浮?/p>

5.7.2.6 某個共有建筑面積列入分?jǐn)偤螅痪唧w劃分各套（分戶）攤得面積的對應(yīng)部位。5.7.2.7 不列入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，也不攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。

5.7.2.8 用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米。物業(yè)管理用房超出上述面積時，其超出部分作為套（分戶）攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。5.7.2.9 樓梯下方實際使用的，層高在2.20米以上空間的建筑面積計入下方空間的套內(nèi)建筑面積；層高在2.20米以下空間的建筑面積計入樓梯建筑面積，由使用該梯的功能區(qū)分?jǐn)偂?/p>

5.7.2.10 房屋為斜面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體、層高2.20米以上的部分和復(fù)式樓挑空部位，直接計入套內(nèi)建筑面積，不計算外半墻。

5.7.2.11 以玻璃幕墻作為房屋外墻的，其外半墻厚度以結(jié)構(gòu)樓板外沿與玻璃幕墻外墻面之間水平距離的一半確定。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的規(guī)定處理。

5.7.2.12 商品房買賣合同約定的房屋建筑面積和預(yù)售登記時的銷售面積僅供面積測算時參考，不能作為確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)面積的測算依據(jù)。銷售合同中應(yīng)包括分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课徽f明或面積數(shù)值，合同中約定分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课粦?yīng)符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》和本細(xì)則中可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e內(nèi)容，而且必須是合同簽訂各方共同相關(guān)的共有建筑面積，否則應(yīng)予剔除。

房屋產(chǎn)權(quán)面積測算

6.1 房屋建筑面積由房屋所有權(quán)人委托市場準(zhǔn)入的具備相應(yīng)測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪隊，由測繪人員按照本細(xì)則的要求，實地測量和計算；房屋所有權(quán)人持相關(guān)測繪圖表及報批建手續(xù)或原權(quán)證等材料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請登記，核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積。

6.2 房屋產(chǎn)權(quán)面積測算到戶，以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位，按房屋所在的座落、宗地號、幢號、層次、分戶丈量、作圖和計算。

6.3 房產(chǎn)分割析產(chǎn)時不得損害原房屋使用價值和功能，應(yīng)依據(jù)明確的位置和權(quán)屬經(jīng)界（一般以房間隔墻）進(jìn)行分割，分別劃定各自獨立的房產(chǎn)權(quán)屬界線。共用門廳、過道等列為共有建筑面積按協(xié)議或相關(guān)建筑面積比例分?jǐn)倻y算到各戶。分割后各戶產(chǎn)權(quán)面積之和應(yīng)與原產(chǎn)權(quán)面積相一致。

6.4 成套房屋一般以幢為單位應(yīng)一次完整測繪，幢內(nèi)各戶所有的房屋產(chǎn)權(quán)面積，除了測定本戶（套）自有房屋（套內(nèi)）建筑面積外，還應(yīng)測算出本戶分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

6.5 規(guī)劃批建層高2.20米的底層雜物間、車庫或夾層等建筑物，若實際層高低于2.20米，不予確認(rèn)建筑面積。

房屋使用面積

7.1 房屋使用面積測算時應(yīng)扣除內(nèi)、外墻體或柱體所占的面積。測量時以房屋的內(nèi)墻面水平投影測算。7.2 房屋使用面積測算范圍：

7.2.1 房屋分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積即使用面積，包括專供住戶日常生活起居使用的臥室、起居室、客廳（堂屋）、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、擱樓（暗樓）等附屬面積。

7.2.2 假層、擱樓（暗樓）凈高度在1.70米以上的部分計算使用面積，凈高度在1.70米以下1.40米以上的部分計算一半使用面積，凈高度在1.40米以下部分不計算使用面積。

7.2.3 客廳（堂屋）、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等附屬房屋，由二戶合用的各按二分之一計算使用面積；三戶合用的各按三分之一計算；四戶以上合用依此類推。

7.2.4 層高2.20米以上的房屋，計算房屋的全部使用面積，斜屋頂?shù)姆课莅磧舾?.70米以上的部位計算使用面積，凈高1.70米以下1.40米以上的部位計算一半使用面積，凈高1.40米以下的不計入使用面積。

附

則

8.1 本細(xì)則自2003年9月1日起施行。

8.2 本細(xì)則施行前委托房產(chǎn)測繪的房產(chǎn)面積應(yīng)按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 2003年9月1日后取得商品房預(yù)售許可證的商品房面積測算適用本細(xì)則。房屋自然狀況發(fā)生變化需變更測量時依本細(xì)則施行。

8.3 房產(chǎn)測繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致，房屋產(chǎn)權(quán)面積的確認(rèn)以批準(zhǔn)文件或圖紙為依據(jù)，若房屋整體與批準(zhǔn)文件或圖紙不相符（如超層、超建、擅自改變設(shè)計等）時，按以下情況分別處理： 8.3.1 法人、自然人自建、自用房（如廠房、倉儲、辦公、私宅自建房屋等），按房屋自然狀況完整測繪和計算，同時將其分割為批建和超批建兩部分，分別制作套（分戶）圖表，超批建部分的圖表應(yīng)加注說明，如超建部位不能明確或不適合分割的則應(yīng)注明超占超建面積數(shù)，房屋用地面積不分?jǐn)偨o超批建部分，只分?jǐn)偨o批建部分。

8.3.2 成套房屋（如商品房(含別墅)、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、單位自建房等），按房屋自然狀況完整測繪，按實進(jìn)行分層、分戶和劃定共有部位，以幢為整體制定共有建筑面積分?jǐn)偡桨福謹(jǐn)倻y算至各套（分戶），房屋用地面積也依實分?jǐn)倻y算至各套（分戶）。

8.4 委托方在委托測量時，必須主動提供相關(guān)的報批文件和圖紙、共有建筑部位的功能和服務(wù)范圍情況說明以及測量單位認(rèn)為與面積測算有關(guān)的其他材料。測量單位應(yīng)嚴(yán)格按照國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和本細(xì)則進(jìn)行測算。

測繪產(chǎn)品的最終驗收工作由委托方組織實施。驗收工作結(jié)束后應(yīng)寫出檢查報告和驗收書。

8.5 房產(chǎn)測量資料應(yīng)實行公布制度,以充分聽取相關(guān)權(quán)利人意見，避免測算失誤。（公布辦法另文下發(fā)）8.6 本細(xì)則所稱權(quán)屬人指依法擁有房屋所有權(quán)的自然人或法人，俗稱為業(yè)主。8.7 本細(xì)則中稱“XX以上”均包含有XX自身。

8.8 本細(xì)則除特別說明外，凡涉及共有建筑面積的計算和分?jǐn)倳r所說的共有建筑面積均指可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

8.9 本細(xì)則由廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。8.10 附件：本細(xì)則部分條文、術(shù)語解釋。

1、房屋──具有承重支柱（墻），有上蓋及圍護(hù)墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的生產(chǎn)、生活或經(jīng)營場所的建筑物。

2、幢──是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。

3、房產(chǎn)──房屋產(chǎn)權(quán)的簡稱。

4、架空房屋──一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域或斜坡，也有在房屋中間層架空的。

5、假層──一種非正式，位于自然層上的樓層。在建造房屋時，同時建造的同一結(jié)構(gòu)、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立；在一般情況下，層內(nèi)高度在1.70米以上的部分建筑面積不足底層的二分之一。

6、夾層──位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫夾層。

7、技術(shù)層──指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，且建在自然層之間的技術(shù)層，其層高2.20米以上的計算層數(shù)。

8、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層──建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。

9、躍層式住宅──一套住宅占兩個樓層，由戶內(nèi)樓梯聯(lián)系上下層，上下兩層完全分隔，躍層式住宅為完整的兩層。占有若干層自然層層面的躍層建筑，以實際占有層數(shù)計算。

10、閣樓──利用房屋內(nèi)的上部空間加建的樓層，通常比較低矮，陰暗，又稱暗樓。

11、地下室──房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１／２的建筑物稱為地下室，12、半地下室──房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１／３且不超過１／２者，采光窗在地坪以上的建筑物稱為半地下室。半地下室計入地上層數(shù)。

依坡地建造的房屋，在該幢房屋的室外地坪最高處和最低處之間的樓層計入半地下室。

13、地上層數(shù)──即房屋的自然層數(shù)，指室內(nèi)地坪±0.00以上的按樓板結(jié)構(gòu)分層的層高在2.20米以上的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表示。

14、地下層數(shù)──采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米以上的地下室的層數(shù)。地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示。

15、房屋總層數(shù)──房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

16、柱廊──有頂蓋和支柱，供人通行的建筑物，稱為有柱走廊，簡稱柱廊。

17、騎樓──底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道、路、街、巷兩側(cè)。

18、挑廊──指二層以上挑出房屋墻體外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，無支柱有頂蓋的外走廊。

19、門廊、門斗──建筑物門前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋，支撐頂蓋的是柱稱為門廊，支撐頂蓋的是實體墻稱為門斗。20、檐廊──房屋檐下方兩端有支撐墻體無柱的通道。

21、天棚──即天篷，指商場或辦公樓內(nèi)有透明頂篷履蓋的屋面。

22、層高──通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的垂直高度，但上下樓層的層面應(yīng)一致。

23、曬臺──又稱露臺，指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有維護(hù)無頂蓋的臺面。

24、陽臺──有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以供人活動或利用的房屋附屬設(shè)施，根據(jù)其圍護(hù)情況分為封閉陽臺和非封閉陽臺。

25、封閉陽臺──在圍護(hù)欄墻上部用鋁合金玻璃窗等圍閉的陽臺。

26、樓梯──是指房屋層之間供垂直交通用的通道，27、室外樓梯──依靠房屋外墻體搭建的永久性樓梯。

28、屋頂水箱間──指突出房屋屋面水箱或水池周圍有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的房屋。

29、屋頂樓梯間──指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高在2.20米以上供上屋頂頂層維修或安全出口用的梯間

30、屋頂電梯間──指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。

31、設(shè)備間──一幢大樓內(nèi)放置各種應(yīng)用設(shè)備以及進(jìn)行綜合布線交接的房屋。原則上以設(shè)計圖紙所標(biāo)定的用途認(rèn)定，但設(shè)備間都應(yīng)有具體明確的用途。

32、功能區(qū)──根據(jù)各共有建筑部位的用途而劃分的服務(wù)范圍稱為功能區(qū)。上一級功能區(qū)下可再分為幾個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。

33、連廊──連接兩幢房屋的走廊。

34、連樓──連接兩幢房屋的樓房。

35、過街樓──底層局部為通道的樓房（或兩座上層貫通、底層局部為通道的相連樓房）。

36、架空通廊──指以兩端房屋為支撐，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋無支柱的架空通道。

37、柱──指結(jié)構(gòu)柱，指為滿足建筑物構(gòu)造要求或結(jié)構(gòu)需要而設(shè)置的柱，在具有該柱支撐的建筑構(gòu)件存在的情況下，去掉該柱，則會危及該建筑物性能的使用或結(jié)構(gòu)的安全。裝飾柱、非承重柱以及柱的裝飾性部分應(yīng)除外，其認(rèn)定以設(shè)計及規(guī)劃批準(zhǔn)的圖紙為準(zhǔn)。

38、圍護(hù)結(jié)構(gòu)──將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，如墻、欄桿等。

第四篇：安全監(jiān)理實施細(xì)

重慶市園博園巴渝園工程

安 全 監(jiān) 理 實 施 細(xì) 則

重慶聯(lián)盛建設(shè)項目管理有限公司

園博園項目監(jiān)理部

一、安全監(jiān)理的依據(jù)：

1.《建筑工程安全生產(chǎn)管理條例》； 2.已批準(zhǔn)的《監(jiān)理規(guī)劃》； 3.施工組織設(shè)計。

二、安全監(jiān)理的具體工作：

1.嚴(yán)格執(zhí)行《建筑工程安全生產(chǎn)管理條例》，貫徹執(zhí)行國家現(xiàn)行的安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)，建設(shè)行政主管部門的安全生產(chǎn)的規(guī)章制度和建設(shè)工程強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；

2.督促施工單位落實安全生產(chǎn)的組織保證體系，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制； 3.督促施工單位對工人進(jìn)行安全生產(chǎn)教育及分部分項工程的安全技術(shù)交底；

4.審核施工方案及安全技術(shù)措施；

5.檢查并督促施工單位，按照建筑施工安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，落實分部、分項工程或各工序的安全防護(hù)措施；

6.監(jiān)督檢查施工現(xiàn)場的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、衛(wèi)生防疫等各項工作；

7.進(jìn)行質(zhì)量安全綜合檢查。發(fā)現(xiàn)違章冒險作業(yè)的要責(zé)令其停止作業(yè)，發(fā)現(xiàn)安全隱患的應(yīng)要求施工單位整改，情況嚴(yán)重的，應(yīng)責(zé)令停工整改并及時報告建設(shè)單位；

8.施工單位拒不整改或者不停止施工的，監(jiān)理人員應(yīng)及時向建設(shè)行政主管部門報告。

三、施工階段安全監(jiān)理的程序

1.審查施工單位的有關(guān)安全生產(chǎn)的文件： ⑴《營業(yè)執(zhí)照》； ⑵《施工許可證》； ⑶《安全資質(zhì)證書》； ⑷《建筑施工安全監(jiān)督書》；

⑸ 安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及安全專業(yè)人員的配備等； ⑹ 安全生產(chǎn)責(zé)任制及管理體系； ⑺ 安全生產(chǎn)規(guī)章制度；

⑻ 特種作業(yè)人員的上崗證及管理情況； ⑼ 各工種的安全生產(chǎn)操作規(guī)程；

⑽ 主要施工機(jī)械、設(shè)備的技術(shù)性能及安全條件。

2.審核施工單位的安全資質(zhì)和證明文件（總包單位要統(tǒng)一管理分包單位的安全生產(chǎn)工作）；

3.審查施工單位的施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施或者專項施工方案： ⑴ 審核施工組織設(shè)計中安全技術(shù)措施的編寫、審批： ① 安全技術(shù)措施應(yīng)由施工企業(yè)工程技術(shù)人員編寫；

② 安全技術(shù)措施應(yīng)由施工企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、安全、工會、設(shè)備等有關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合會審；

③ 安全技術(shù)措施應(yīng)由具有法人資格的施工企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)； ④ 安全技術(shù)措施應(yīng)由施工企業(yè)報建設(shè)單位審批認(rèn)可；

⑤ 安全技術(shù)措施變更或修改時，應(yīng)按原程序由原編制審批人員批準(zhǔn)。⑵ 審核施工組織設(shè)計中安全技術(shù)措施或?qū)ｍ検┕し桨甘欠穹瞎こ探ㄔO(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)： ① 土方工程：

A 地上障礙物的防護(hù)措施是否齊全完整； B 地下隱蔽物的保護(hù)措施是否齊全完整； C 相臨建筑物的保護(hù)措施是否齊全完整； D 場區(qū)的排水防洪措施是否齊全完整；

E 土方開挖時的施工組織及施工機(jī)械的安全生產(chǎn)措施是否齊全完整； F 基坑的邊坡的穩(wěn)定支護(hù)措施和計算書是否齊全完整； G 基坑四周的安全防護(hù)措施是否齊全完整。② 腳手架：

A 腳手架設(shè)計方案（圖）是否齊全完整可行； B 腳手架設(shè)計驗算書是否正確齊全完整； C 腳手架施工方案及驗收方案是否齊全完整； D 腳手架使用安全措施是否齊全完整； E 腳手架拆除方案是否齊全完整。③ 模板施工；

A 模板結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書的荷載取值是否符合工程實際，計算方法是否正確； B 模板設(shè)計應(yīng)包過支撐系統(tǒng)自身及支撐模板的樓、地面承受能力的強(qiáng)度等； C 模板設(shè)計圖包過結(jié)構(gòu)構(gòu)件大樣及支撐系統(tǒng)體系，連接件等的設(shè)計是否安全合理，圖紙是否齊全； D 模板設(shè)計中安全措施是否周全。④高處作業(yè)：

A 臨邊作業(yè)的防護(hù)措施是否齊全完整； B 洞口作業(yè)的防護(hù)措施是否齊全完整； C 懸空作業(yè)的安全防護(hù)措施是否齊全完整。⑤ 交叉作業(yè)：

A 交叉作業(yè)時的安全防護(hù)措施是否齊全完整； B 安全防護(hù)棚的設(shè)置是否滿足安全要求； C 安全防護(hù)棚的搭設(shè)方案是否完整齊全。⑥ 臨時用電：

A 電源的進(jìn)線、總配電箱的裝設(shè)位置和線路走向是否合理； B 負(fù)荷計算是否正確完整；

C 選擇的導(dǎo)線截面和電氣設(shè)備的類型規(guī)格是否正確； D 電氣平面圖、接線系統(tǒng)圖是否正確完整； E 施工用電是否采用TN-S接零保護(hù)系統(tǒng)；

F 是否實行“一機(jī)一閘”制，是否滿足分級分段漏電保護(hù)； G 照明用電措施是否滿足安全要求。⑦安全文明管理：

檢查現(xiàn)場掛牌制度、封閉管理制度、現(xiàn)場圍擋措施、總平面布置、現(xiàn)場宿舍、生活設(shè)施、保健急救、垃圾污水、放火、宣傳等安全文明施工措施是否符合安全文明施工的要求。

4.審核安全管理體系和安全專業(yè)管理人員資格；

5.審核新工藝、新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的使用安全技術(shù)方案及安全措施； 6.審核安全設(shè)施和施工機(jī)械、設(shè)備的安全控制措施； 施工單位應(yīng)提供安全設(shè)施的產(chǎn)地、廠址以及出廠合格證書 7.嚴(yán)格依照法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實施監(jiān)理；

8.現(xiàn)場監(jiān)督與檢查，發(fā)現(xiàn)安全事故隱患時及時下達(dá)監(jiān)理通知，要求施工單位整改或暫停施工：

① 日常現(xiàn)場跟蹤監(jiān)理，根據(jù)工程進(jìn)展情況，監(jiān)理人員對各工序安全情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督、現(xiàn)場檢查、驗證施工人員是否按照安全技術(shù)防范措施和操作規(guī)程操作施工，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時下達(dá)監(jiān)理通知，責(zé)令施工企業(yè)整改； ② 對主要結(jié)構(gòu)、關(guān)鍵部位的安全狀況，除日常跟蹤檢查外，視施工情況，必要時可做抽檢和檢測工作；

③ 每日將安全檢查情況記錄在《監(jiān)理日記》；

④ 及時與建設(shè)行政主管部門進(jìn)行溝通，匯報施工現(xiàn)場安全情況，必要時，以書面形式匯報，并作好匯報記錄。

9.施工單位拒不整改或者不停止施工，及時向建設(shè)單位和建設(shè)行政主管部門報告。

四、如遇到下列情況，監(jiān)理人員要直接下達(dá)暫停施工令，并及時向項目總監(jiān)和建設(shè)單位匯報：

1.施工中出現(xiàn)安全異常，經(jīng)提出后，施工單位未采取改進(jìn)措施或改進(jìn)措施不符合要求時；

2.對已發(fā)生的工程事故未進(jìn)行有效處理而繼續(xù)作業(yè)時； 3.安全措施未經(jīng)自檢而擅自使用時； 4.擅自變更設(shè)計圖紙進(jìn)行施工時； 5.使用沒有合格證明的材料或擅自替換、變更工程材料時； 6.未經(jīng)安全資質(zhì)審查的分包單位的施工人員進(jìn)入施工現(xiàn)場施工時； 7.出現(xiàn)安全事故時。

2010年12月1日

第五篇：國有企業(yè)公文處理實施細(xì)

公文處理實施細(xì)則

第一章

總

則

第一條 為了適應(yīng)日常辦公需要，推進(jìn)機(jī)關(guān)公文處理工作科學(xué)化、制度化、規(guī)范化，制定本條例。

第二條 機(jī)關(guān)的公文是本單位在行使管理職能過程中形成的具有法定效力、規(guī)范體式的公務(wù)文書，是傳達(dá)貫徹黨、國家、自治區(qū)、電力公司的方針、政策，發(fā)布規(guī)章和工作措施，請示和答復(fù)問題，指導(dǎo)布置和商洽工作，報告情況，交流經(jīng)驗的重要工具。

第三條 公文處理工作是指公文擬制、辦理、管理等一系列相互關(guān)聯(lián)、銜接有序的工作。

第四條 公文處理工作應(yīng)當(dāng)堅持實事求是、準(zhǔn)確規(guī)范、精簡高效、安全保密的原則。

第五條 本單位各部門應(yīng)當(dāng)高度重視公文處理工作，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化隊伍建設(shè)，專人負(fù)責(zé)，不斷提高公文處理效率和質(zhì)量。

第六條 行政辦主管本機(jī)關(guān)的公文處理工作，并對各部門的公文處理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和督促檢查。

第二章

公文種類

第七條 公文種類主要有：

（一）決定

也適用于對重要問題提出見解和處理方法。

（十）紀(jì)要

記載和傳達(dá)會議情況和議定事項。

第三章

公文格式

第八條 公文一般由份號、密級和保密期限、緊急程度、發(fā)文機(jī)關(guān)標(biāo)志、發(fā)文字號、簽發(fā)人、標(biāo)題、主送機(jī)關(guān)、正文、附件說明、發(fā)文機(jī)關(guān)署名、成文日期、印章、附注、附件、抄送機(jī)關(guān)、印發(fā)機(jī)關(guān)和印發(fā)日期、頁碼等組成。

（一）份號。公文印制份數(shù)的順序號。涉密公文應(yīng)當(dāng)標(biāo)注份號。

（二）密級和保密期限。公文的秘密等級和保密的期限。涉密公文應(yīng)當(dāng)根據(jù)涉密程度分別標(biāo)注“絕密”“機(jī)密”“秘密”和保密期限。

（三）緊急程度。公文送達(dá)和辦理的時限要求。根據(jù)緊急程度，緊急公文應(yīng)當(dāng)分別標(biāo)注“特急”“加急”。

（四）發(fā)文機(jī)關(guān)標(biāo)志。由發(fā)文機(jī)關(guān)全稱或者規(guī)范化簡稱加 “文件”二字組成，也可以使用發(fā)文機(jī)關(guān)全稱或者規(guī)范化簡稱。聯(lián)合行文時，發(fā)文機(jī)關(guān)標(biāo)志可以并用聯(lián)合發(fā)文機(jī)關(guān)名稱，也可以單獨用主辦機(jī)關(guān)名稱。

（五）發(fā)文字號。由發(fā)文機(jī)關(guān)代字、年份、發(fā)文順序號組成。聯(lián)合行文時，使用主辦機(jī)關(guān)的發(fā)文字號。

（六）簽發(fā)人。上行文應(yīng)當(dāng)標(biāo)注簽發(fā)人姓名。

第四章

行文規(guī)則

第十二條 行文應(yīng)當(dāng)確有必要，講求實效，注重針對性和可操作性。

第十三條 行文關(guān)系應(yīng)根據(jù)隸屬關(guān)系和職權(quán)范圍確定，一般不能越級行文，確因特殊情況必須越級行文時，應(yīng)同時抄送越過的上級機(jī)關(guān)；向下級單位的重要行文，應(yīng)抄送其直接上級機(jī)關(guān)。

第十四條 行文規(guī)則

(一)本企業(yè)可以對所屬部門部署工作，可以向上級領(lǐng)導(dǎo)和主管部門請示、報告工作，可以同政府各委、辦、局相互行文，也可以根據(jù)政府的授權(quán)和有關(guān)規(guī)定，答復(fù)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)提出的業(yè)務(wù)問題，但無權(quán)對其下命令、作指示。

(二)管理部門在主管業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，可以本部門名義向所屬各部門行文，由行政辦統(tǒng)一印制文頭，由各部門負(fù)責(zé)人簽發(fā)，各部門文書負(fù)責(zé)編號，編號為“XX?20XX?X號”，加蓋部門印章,行政辦不負(fù)責(zé)核稿。此類公文只能對局屬單位行文，不能對局外部行文。各部門之間不互相行文。多個部門聯(lián)合發(fā)文，發(fā)文字號取主辦部門發(fā)文字號。

(三)上行文原則上主送一個上級機(jī)關(guān)，根據(jù)需要同時抄送相關(guān)上級機(jī)關(guān)和同級機(jī)關(guān)，不抄送下級機(jī)關(guān)。對可行性研究報告、初步設(shè)計審查意見等業(yè)務(wù)性較強(qiáng)的公文，在報請上級審批的同時，可抄送下級機(jī)關(guān)及有關(guān)單位。

(四)各部門向上級主管部門請示、報告重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本

者蓋章，并注明簽收時間。行政收文由行政辦文書簽收；機(jī)要件、黨委收文由黨委工作處文書簽收。代表本企業(yè)參加會議帶回的重要文件和各部門收到給本企業(yè)的公文，應(yīng)對口交行政辦、黨委文書處理。

(三)登記。對公文的主要信息和辦理情況應(yīng)當(dāng)詳細(xì)記載，電子公文在辦公自動化系統(tǒng)中填寫收文登記簿。

(四)擬辦。文書部門對收到的公文應(yīng)當(dāng)進(jìn)行初審，并根據(jù)公文內(nèi)容提出擬辦意見。初審的重點是：是否應(yīng)當(dāng)由本機(jī)關(guān)辦理，是否符合行文規(guī)則，文種、格式是否符合要求，涉及其他地區(qū)或者部門職權(quán)范圍內(nèi)的事項是否已經(jīng)協(xié)商、會簽，是否符合公文起草的其他要求。經(jīng)初審不符合規(guī)定的公文，應(yīng)當(dāng)及時退回來文單位并說明理由。

(四)批辦。由文書依據(jù)擬辦意見報本機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批示。行政辦文書呈送局領(lǐng)導(dǎo)、各部門傳閱的文件，在傳閱時不得積壓、不得橫傳。

(五)承辦。閱知性公文應(yīng)當(dāng)根據(jù)公文內(nèi)容、要求和工作需要確定范圍后分送。批辦性公文應(yīng)當(dāng)根據(jù)批辦意見轉(zhuǎn)有關(guān)部門辦理；需要兩個以上部門辦理的，應(yīng)當(dāng)明確主辦部門，主辦部門應(yīng)主動承辦，會辦部門應(yīng)協(xié)同配合。緊急公文應(yīng)當(dāng)明確辦理時限。承辦部門對交辦的公文應(yīng)當(dāng)及時辦理，有明確辦理時限要求的應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時限內(nèi)辦理完畢。

(六)催辦。及時了解掌握公文的辦理進(jìn)展情況，督促承辦部