第一篇：“土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)、在建工程出資模式”案例分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)重組之三：“土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)、在建工程出資模式”案例分析

2013-07-11 09:03:33來(lái)源：納稅服務(wù)網(wǎng)作者：李森【 大 中 小 】添加收藏

案例背景介紹

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，公司在過(guò)去的10年里已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)商業(yè)及住宅項(xiàng)目。公司在一年前通過(guò)“招拍掛”的方式取得一塊商業(yè)用地（B土地）。B土地地理位置優(yōu)越，位于城市商業(yè)區(qū)。當(dāng)?shù)卣疄楣膭?lì)本市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，特出臺(tái)了“對(duì)高檔酒店、商場(chǎng)建設(shè)用地土減免部分土地出讓金”的優(yōu)惠政策。B土地建設(shè)規(guī)劃為五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，符合本地政府的優(yōu)惠政策的規(guī)定。輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在享受當(dāng)?shù)卣疁p免部分土地出讓金后，實(shí)際支付的B土地地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)為100?000?000元。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)持續(xù)的銷(xiāo)售低迷，輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資產(chǎn)流動(dòng)性受到了嚴(yán)重的影響。公司已經(jīng)沒(méi)有大量資金繼續(xù)進(jìn)行B土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)工作及五星級(jí)酒店的籌建工作。輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東會(huì)決定通過(guò)資產(chǎn)重組引入資金方進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后共同經(jīng)營(yíng)五星級(jí)酒店及持有型物業(yè)。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)算部、工程部、資金部、酒店籌建部對(duì)該土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)資金總量及酒店籌建資金總量進(jìn)行了詳細(xì)的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)資金缺口為250?000?000元。通過(guò)對(duì)B土地周邊近1年的土地成交情況調(diào)查，B土地經(jīng)當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估師事務(wù)所評(píng)估的土地市場(chǎng)價(jià)值為150?000?000元。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司進(jìn)行多輪談判后，雙方最終決定以“土地使用權(quán)出資模式”完成資產(chǎn)重組，并進(jìn)行后續(xù)的合作開(kāi)發(fā)、酒店管理。本次資產(chǎn)重組的思路為：輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資，京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣出資，雙方共同出資設(shè)立京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司，輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其持有的B土地作價(jià)150?000?000元進(jìn)行出資，京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣資金250?000?000元出資，共同設(shè)立京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司。京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司進(jìn)行后續(xù)的五星級(jí)酒店、商場(chǎng)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理工作。

京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司注冊(cè)資本為人民幣400?000?000元，雙方的出資比例為：輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資150?000?000元，持有京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司37.5%的股權(quán)；京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣資金出資250?000?000元，持有京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司62.5%的股權(quán)。

京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間完成了五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的建設(shè)，通過(guò)驗(yàn)收后投入了使用。后經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師事務(wù)所對(duì)五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等持有型物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，其交付使用時(shí)的評(píng)估價(jià)值為1?000?000?000元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司賬面凈資產(chǎn)為1?000?000?000元。

為什么輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東要選擇“土地使用權(quán)出資模式”進(jìn)行本次資產(chǎn)重組呢？原因有以下幾點(diǎn)：

B土地位置較好，位于城市商業(yè)區(qū)中心。該區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn)，具有較強(qiáng)的稀缺性，未來(lái)的升值空間很大。如果單純的通過(guò)出售B土地的土地使用權(quán)獲得出售收入，雖然輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司可以馬上得到一筆土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，但是無(wú)法享有該區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)升值帶來(lái)的收益。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在取得B土地的土地使用權(quán)所支付的價(jià)款中，是按照當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策規(guī)定，扣除免除部分的土地出讓金后的金額支付的土地價(jià)款。如果輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將B土地的土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)?shù)卣筝x安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司補(bǔ)繳免除部分土地出讓金。輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司扣除補(bǔ)繳的土地出讓金、轉(zhuǎn)讓B土地需要支付的相關(guān)稅費(fèi)后，出售B土地獲得的凈投資收益是非常低的。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在房地產(chǎn)行業(yè)“下行”的大環(huán)境下，作為公司主業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)雖然受到影響，公司已經(jīng)沒(méi)有足夠的資金完成B土地的開(kāi)發(fā)及酒店、商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，但公司并沒(méi)有出現(xiàn)資金斷鏈的局面，并不需要立即變現(xiàn)B土地來(lái)增加公司的流動(dòng)性。在這種情況下，公司股東決定與資金方合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)B土地。保留部分持有型物業(yè)，為以后公司投融資行為創(chuàng)造財(cái)務(wù)環(huán)境（如：利用股權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款等。）

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模較小，管理不規(guī)范，債務(wù)債權(quán)關(guān)系混亂，面臨的財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)較大。以公司目前的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀無(wú)法滿足京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司的投資要求和投資條件。所以輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司必須將資產(chǎn)重組標(biāo)資產(chǎn)（B土地的土地使用權(quán)）剝離的到京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司名下，以便順利、快速的完成本次資產(chǎn)重組。

本次資產(chǎn)重組的操作要點(diǎn)。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司共同出資設(shè)立“京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司”，并將B土地以非貨幣出資的方式剝離到京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司名下。雙方的持股比例為：輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司37.5%的股權(quán)；京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司持有京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司62.5%的股份。

“以土地使用權(quán)作價(jià)出資注冊(cè)新公司”的法律、法規(guī)依據(jù)及提交的資料、材料。

根據(jù)《公司法》第27條之規(guī)定：

股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十。

根據(jù)《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第七條之規(guī)定：作為股東或者發(fā)起人出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由具有評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)后，由驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)資。

根據(jù)《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第八條之規(guī)定：股東或者發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。股東或者發(fā)起人以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家工商行政管理總局會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)制定的有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)國(guó)家工商總局《有限責(zé)任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范》的規(guī)定，辦理京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司的工商登記需要提交以下材料：

公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》。

全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或委托代理人的身份證件復(fù)印件；應(yīng)標(biāo)明指定代表或者共同委托代理人的辦理事項(xiàng)、權(quán)限、授權(quán)期限。

全體股東簽署的公司章程。

股東的主體資格證明或者自然人身份證件復(fù)印件。

股東為企業(yè)的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書(shū)復(fù)印件；股東為社團(tuán)法人的，提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件；股東為民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書(shū)復(fù)印件；股東為自然人的，提交身份證件復(fù)印件；其他股東提交有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的資格證明。

依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明。

股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；

董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證件復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定，提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署，董事會(huì)決議由董事簽字。

法定代表人任職文件及身份證件復(fù)印件；根據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定，提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署，董事會(huì)決議由董事簽字。

住所使用證明。

《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》。

當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)需要提交的其他材料。

剝離“B土地”實(shí)際的操作方法。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司共同向項(xiàng)目所在地的工商部門(mén)提出以“貨幣、非貨幣資產(chǎn)”共同出資設(shè)立“京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司”的申請(qǐng)。

同時(shí)應(yīng)對(duì)B土地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估并出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，以評(píng)估值為基礎(chǔ)確定非貨幣資產(chǎn)出資數(shù)額（非貨幣資產(chǎn)出資數(shù)額不得低于評(píng)估價(jià)值）。

工商登記辦理完畢后，應(yīng)及時(shí)到土地管理部門(mén)辦理B土地的過(guò)戶手續(xù)，將B土地由“輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”名下過(guò)戶至“京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司”名下。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)協(xié)助京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司盡快辦理后續(xù)的建設(shè)手續(xù)，幫助其盡快完成B土地的開(kāi)發(fā)、建設(shè)工作。以便使資產(chǎn)重組的雙方能盡快的產(chǎn)生收益。

對(duì)本次資產(chǎn)重組的說(shuō)明：本次資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的“以土地使用權(quán)出資注冊(cè)新公司”的業(yè)務(wù)，該種業(yè)務(wù)在一、二線城市比較常見(jiàn)，對(duì)于三線城市、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)在操作上可能會(huì)有一定的障礙。在確定該種資產(chǎn)重組方式以后，應(yīng)首先向本地工商、稅務(wù)、土地管理部門(mén)咨詢本種方案在當(dāng)?shù)氐目尚行裕员惚ＷC資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。

資產(chǎn)重組過(guò)程中的稅費(fèi)分析。

營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）相關(guān)規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)該通知的規(guī)定，輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)出資注冊(cè)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司的行為，屬于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)”的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。

印花稅。

根據(jù)財(cái)稅[2006]162號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 》第三條的規(guī)定：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)投資成立京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司，會(huì)涉及到B土地的土地使用權(quán)的權(quán)屬變更，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”繳納印花稅，稅率為所載金額的萬(wàn)分之五。

印花稅元

契稅。

國(guó)務(wù)院令[1997]第224號(hào)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定如下：

第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：

國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；

土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)的市場(chǎng)價(jià)格核定；

土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

財(cái)法字[1997]52號(hào)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》相關(guān)規(guī)定如下：

第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

第九條規(guī)定：條例所稱(chēng)成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

根據(jù)以上法律、法規(guī)的規(guī)定，“京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司”在接受輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)出資后，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)U納契稅。契稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為評(píng)估后的出資額。

京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司應(yīng)繳契稅=150?000?000?3%=4?500?000元

土地增值稅

對(duì)于輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“以土地使用權(quán)作價(jià)出資注冊(cè)新公司”的行為適用的法律、法規(guī)。

根據(jù)“財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)”《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)“財(cái)稅[2006]21號(hào)”《關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題》的規(guī)定：“對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目時(shí)，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

由于輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司屬于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型”的企業(yè)，根據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定，需要交納土地增值稅。

土地增值稅額的計(jì)算：

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的土地增值稅的計(jì)稅收入不能選用其購(gòu)入時(shí)的價(jià)格100?000?000元，而應(yīng)選用B土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格150?000?000元。

土地增值稅計(jì)稅收入：150?000?000元

允許扣除項(xiàng)目金額：100?000?000＋75?000=100?075?000（B土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、印花稅）[為什么不扣除印花稅？

已修改]

增值額：元

增值率：

土地增值稅：元

企業(yè)所得稅

適用的法律、法規(guī)：

根據(jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定：

第二條：本通知所稱(chēng)股權(quán)支付，是指企業(yè)重組中購(gòu)買(mǎi)、換取資產(chǎn)的一方支付的對(duì)價(jià)中，以本企業(yè)或其控股企業(yè)的股權(quán)、股份作為支付的形式；所稱(chēng)非股權(quán)支付，是指以本企業(yè)的現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收款項(xiàng)、本企業(yè)或其控股企業(yè)股權(quán)和股份以外的有價(jià)證券、存貨、固定資產(chǎn)、其他資產(chǎn)以及承擔(dān)債務(wù)等作為支付的形式。

第四條第三款：企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：

被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

收購(gòu)方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。

被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。

根據(jù)上述法規(guī)的規(guī)定，輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)將“以B土地的土地使用權(quán)”投資組建京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司的行為視為“股權(quán)收購(gòu)”行為，計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為B土地的公允價(jià)價(jià)值。（注：本次資產(chǎn)重組涉及的企業(yè)所得稅是在“不考慮輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其他損益因素”的前提下計(jì)算得出的，與輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司年度所得稅匯算清繳所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅數(shù)額可能存在不一致。）

所得稅=（150?000?000-100?000?000-14?977?500-75?000）?25%=8?736?875元

稅費(fèi)合計(jì)：

資產(chǎn)重組的賬務(wù)處理分析

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的賬務(wù)處理如下：

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資”成立京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司時(shí)，由于輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司具有重大影響，應(yīng)采用權(quán)益法核算“長(zhǎng)期股權(quán)投資”，賬務(wù)處理為：

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資—投資成本150?000?000

貸：開(kāi)發(fā)成本100?000?000

營(yíng)業(yè)外收入50?000?000

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司計(jì)提土地增值稅時(shí)的賬務(wù)處理：

借：營(yíng)業(yè)外[科目錯(cuò)字

已修改]支出

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以銀行存款繳納土地增值稅時(shí)的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司計(jì)提印花稅時(shí)的賬務(wù)處理：

借：營(yíng)業(yè)外支出75?000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交印花稅75?000

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以銀行存款繳納印花稅的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交印花稅75?000

貸：銀行存款75?000

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司計(jì)提所得稅的賬務(wù)處理：

借：營(yíng)業(yè)外支出8?736?875

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅8?736?875

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以銀行存款繳納所得稅的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅8?736?87貸：銀行存款8?736?875

京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司的賬務(wù)處理如下：

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資250?000?000

貸：銀行存款250?000?000

重組雙方的現(xiàn)金凈流量及形成的資產(chǎn)價(jià)值分析（不考慮現(xiàn)值因素）。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與本次資產(chǎn)重組相關(guān)的現(xiàn)金流量、形成的資產(chǎn)價(jià)值分析。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與本次資產(chǎn)重組有關(guān)的現(xiàn)金流量情況。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司取得B土地時(shí)的現(xiàn)金流出量：100?000?000元。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繳納相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的現(xiàn)金流出量：元。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，按照其持有的京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司37.5%股份所享有的凈資產(chǎn)價(jià)值為：

1?000?000?000X37.5%=375?000?000元

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本次資產(chǎn)重組的價(jià)值分析。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)本次資產(chǎn)重組獲得京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司股權(quán)價(jià)值375?000?000元，其購(gòu)買(mǎi)B土地的土地使用權(quán)投資為比100?000?000，資產(chǎn)增值額275?000?000元，投資報(bào)酬率為：275%。

輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司如果將B土地按照評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，可以獲得的增值額為50?000?000元，投資報(bào)酬率為：50%。

可以看出，在不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情況下，輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)本次資產(chǎn)重組增加了收益額225?000?000元（假定輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司可以按照市場(chǎng)價(jià)值將其持有的京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司的股份進(jìn)行變現(xiàn)），提高了資產(chǎn)的投資報(bào)酬率。

京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司與本次資產(chǎn)重組相關(guān)的現(xiàn)金流量、形成的資產(chǎn)價(jià)值分析。

京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司與本次資產(chǎn)重組有關(guān)的現(xiàn)金流量情況。

京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司注冊(cè)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司時(shí)的現(xiàn)金流出量：250?000?000元。

京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司在B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，按照其持有的京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司62.5%股份所享有的凈資產(chǎn)價(jià)值為：

1?000?000?000X62.5%=625?000?000元

京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司本次資產(chǎn)重組的價(jià)值分析。

京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司通過(guò)本次資產(chǎn)重組，所持有的62.5%的京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司股權(quán)價(jià)值為625?000?000元，其注冊(cè)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司時(shí)的投資款為250?000?000元。京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司完成B土地的開(kāi)發(fā)工作后，京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司投資資產(chǎn)增值額375?000?000元，投資報(bào)酬率為：150%。

第二篇：在建工程土地使用權(quán)攤銷(xiāo)

在建項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題

在實(shí)務(wù)中常常會(huì)遇到企業(yè)在建項(xiàng)目占用的土地使用權(quán)后續(xù)攤銷(xiāo)應(yīng)該費(fèi)用化還是資本化的爭(zhēng)議問(wèn)題，費(fèi)用化與否關(guān)系到稅收的繳納時(shí)間，企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)等，是實(shí)務(wù)界的會(huì)計(jì)從業(yè)者和稅務(wù)機(jī)關(guān)都很關(guān)心的問(wèn)題。以下將就此問(wèn)題進(jìn)行討論，提出業(yè)界的兩種會(huì)計(jì)處理方法，并給出筆者對(duì)此問(wèn)題的觀點(diǎn)。（本文中提到的土地使用權(quán)不包括作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)。）

一、兩種會(huì)計(jì)處理方法

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》中提到，企業(yè)為建造固定資產(chǎn)通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金不計(jì)入在建工程成本，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。即會(huì)計(jì)處理為：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 貸：銀行存款等

由于準(zhǔn)則中有明確的規(guī)定，所以對(duì)這一點(diǎn)是毫無(wú)爭(zhēng)議的，但無(wú)論是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》，其中均未提及在建項(xiàng)目占用的計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的土地使用權(quán)后續(xù)攤銷(xiāo)是否應(yīng)計(jì)入在建工程成本。對(duì)此，業(yè)界有以下兩種觀點(diǎn)：

（一）計(jì)入當(dāng)期損益

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》第十七條規(guī)定，無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)金額一般應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外。這就是說(shuō)，一般情況下，無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，而在建項(xiàng)目占用的土地使用權(quán)既然計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，其后續(xù)攤銷(xiāo)也應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，比如管理費(fèi)用。會(huì)計(jì)處理的分錄如下：

借：管理費(fèi)用等

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

（二）計(jì)入在建工程

雖然在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》中規(guī)定了無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)一般計(jì)入當(dāng)期損益，但也加上了一句“其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外”。盡管并無(wú)任何其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定工程在建期間無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)可以計(jì)入工程成本，但也無(wú)任何條文加以禁止。實(shí)務(wù)中對(duì)在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷(xiāo)計(jì)入在建工程成本這一做法一般持默許態(tài)度，其會(huì)計(jì)處理為：

借：在建工程

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

二、對(duì)兩種會(huì)計(jì)處理方法的思考

很多企業(yè)在進(jìn)行在建項(xiàng)目土地使用權(quán)攤銷(xiāo)的會(huì)計(jì)處理時(shí)往往基于自身利益的考慮來(lái)選擇計(jì)入的科目，可能為了對(duì)外表現(xiàn)出較好的業(yè)績(jī)而推遲費(fèi)用的確認(rèn)，選擇上文中的第二種會(huì)計(jì)處理方法；也可能為了眼前少交企業(yè)所得稅而立刻將土地使用權(quán)攤銷(xiāo)計(jì)入當(dāng)期損益，選擇上文中的第一種會(huì)計(jì)處理方法。

雖然《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)在建項(xiàng)目土地使用權(quán)的后續(xù)攤銷(xiāo)應(yīng)該計(jì)入何科目未做規(guī)定，但《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定了土地使用

權(quán)應(yīng)該與固定資產(chǎn)分開(kāi)核算，房是房地是地。筆者認(rèn)為，在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷(xiāo)計(jì)入在建工程的話，如果建造期間比較長(zhǎng)，土地使用權(quán)的價(jià)值就隨著攤銷(xiāo)大多進(jìn)入了固定資產(chǎn)成本中，也就是說(shuō)工期拖得越長(zhǎng)，土地使用權(quán)攤銷(xiāo)計(jì)入固定資產(chǎn)的金額就越大，固定資產(chǎn)價(jià)值也就越大。例如，土地使用權(quán)的年限為20年，則該土地使用權(quán)的價(jià)值分20年進(jìn)行攤銷(xiāo)，如果在建項(xiàng)目工期為5年，則有四分之一的土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入了在建工程，最終計(jì)入固定資產(chǎn)；而如果在建項(xiàng)目工期被拖延至10年，則有一半的土地使用權(quán)價(jià)值會(huì)計(jì)入在建工程，最終計(jì)入固定資產(chǎn)，這種情況下工期10年的固定資產(chǎn)價(jià)值大于工期5年的固定資產(chǎn)價(jià)值，原因就在于更多的土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入了固定資產(chǎn)。然而，拖延工期并不會(huì)增加固定資產(chǎn)的價(jià)值，這樣做既不合理，又有延遲損益確認(rèn)，操縱利潤(rùn)的嫌疑。

另外，在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)的累計(jì)攤銷(xiāo)予以資本化后，如果該固定資產(chǎn)存在殘值，是不是會(huì)發(fā)生有一小部分土地使用權(quán)沒(méi)有被折舊掉的情況？例如，在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)價(jià)值3000萬(wàn)，使用年限20年，若攤銷(xiāo)計(jì)入損益的話，每年攤銷(xiāo)150萬(wàn)（3000萬(wàn)÷20年），20年后無(wú)殘值；若攤銷(xiāo)計(jì)入在建工程，工期為10年，每年攤銷(xiāo)150萬(wàn)（3000萬(wàn)÷20年），計(jì)入在建工程然后轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的金額為1500萬(wàn)（150萬(wàn)×10年），固定資產(chǎn)計(jì)提折舊的年限為20年，殘值率5%，則土地使用權(quán)的價(jià)值中有75萬(wàn)（1500萬(wàn)×5%）將會(huì)留在殘值中，無(wú)法消化。筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)

類(lèi)似于土地租賃費(fèi)用性質(zhì)，不存在殘值，如果產(chǎn)生上述情況就會(huì)發(fā)生計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的土地使用權(quán)改變了資產(chǎn)性質(zhì)，由無(wú)形資產(chǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)，經(jīng)折舊后存在殘值，從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)報(bào)表與現(xiàn)實(shí)不符的情況。

而且，將在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)初始確認(rèn)時(shí)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)本就屬于資本化，攤銷(xiāo)的時(shí)候再計(jì)入在建工程，屬于再次資本化，然后在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)以后計(jì)提折舊才費(fèi)用化，在費(fèi)用化之前只是資產(chǎn)的重分類(lèi)，該會(huì)計(jì)處理并無(wú)意義，只是推遲了費(fèi)用化的時(shí)間，由無(wú)形資產(chǎn)→當(dāng)期損益的過(guò)程延長(zhǎng)至了無(wú)形資產(chǎn)→在建工程→固定資產(chǎn)→當(dāng)期損益。

由此，筆者還是比較認(rèn)同第一種觀點(diǎn)，應(yīng)將在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷(xiāo)費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。筆者建議出臺(tái)相關(guān)的解釋公告，堵住企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一疏漏，以規(guī)范并統(tǒng)一業(yè)界的行為。

第三篇：在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓

在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)簿褪峭ǔＫf(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)此，法律規(guī)定的較為嚴(yán)格。以下主要就此種方式的轉(zhuǎn)讓做一簡(jiǎn)述。

一、在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);

2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。約定房屋建設(shè)工程必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，是為了避免一些開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后不去開(kāi)發(fā)，而是進(jìn)行倒賣(mài)，這樣會(huì)無(wú)形增加土地成本，最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

二、關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問(wèn)題。

1、在建工程是否被司法查封。如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。根據(jù)法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉(zhuǎn)讓的。需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書(shū)，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實(shí)上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因?yàn)橛袝r(shí)地方政府對(duì)企業(yè)會(huì)采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門(mén)出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。

3、在建工程的抵押情況。《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“ 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”因此可見(jiàn)，除非受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

4、在建工程的施工情況。建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進(jìn)場(chǎng)施工到最后竣工業(yè)主與施工方關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，在建工程是建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的，業(yè)主與施工方都對(duì)該在建工程擁有一定的權(quán)利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個(gè)月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無(wú)法律明文規(guī)定，編者認(rèn)為在建工程的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)施工方的同意方可進(jìn)行。

5、在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備，例如施工許可證等。因?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進(jìn)行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。

6、關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購(gòu)人同意的問(wèn)題。

三、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂。在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要合同條款內(nèi)容如下：

1、雙方當(dāng)事人情況

2、項(xiàng)目概況(包括：坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積等)

3、轉(zhuǎn)讓方對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾。

4、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限

5、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限

6、項(xiàng)目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)協(xié)助

7、在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式

8、雙方的權(quán)利義務(wù)

9、違約責(zé)任

10、解決爭(zhēng)議的方法

11、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng).如果律師是代理在建工程的受讓方，那么一定要清楚，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)，收購(gòu)該在建工程的法律風(fēng)險(xiǎn)主要在受讓方這邊，代理律師應(yīng)采取具體措施，通過(guò)讓轉(zhuǎn)讓方提供履約擔(dān)保或分期分條件付款等方式來(lái)化解受讓方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第四篇：劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資若干問(wèn)題

劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資若干問(wèn)題

來(lái)源：未知作者：佚名l日期：10-01-10

劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，一般為無(wú)償取得。根據(jù)《土地管理法》第五十八條第一款第四項(xiàng)及國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?穴以下稱(chēng)國(guó)務(wù)院55號(hào)令?雪第四十七條的規(guī)定，有關(guān)人民政府可以收回劃撥土地使用權(quán)。《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》也認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。由此可以看出，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容不同，劃撥土地使用權(quán)人無(wú)權(quán)對(duì)劃撥土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等處分，這是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)是土地使用者無(wú)償

取得的，相對(duì)出讓土地使用權(quán)而言，是一種有限制的土地使用權(quán)。

能否以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資

《公司法》第二十七條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等作價(jià)出資。土地所有人或者土地使用權(quán)人都可以以土地使用權(quán)作價(jià)出資，這里主要討論土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作價(jià)出資的問(wèn)題。以土地使用權(quán)作價(jià)出資，實(shí)際上是將土地使用權(quán)以貨幣估價(jià)投入到企業(yè)中作為出資的一種形式。可以根據(jù)土地使用權(quán)主體是否發(fā)生變

化，來(lái)判斷這種出資方式是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是土地使用權(quán)出租。

對(duì)于出讓土地，土地使用權(quán)人可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等，其作價(jià)出資沒(méi)有法律障礙。但是，劃撥土地使用權(quán)能否作價(jià)出資，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步分析。根據(jù)國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十四條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，因此，劃撥土地使用權(quán)人無(wú)權(quán)對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處分。但是，并非在任何情況下使用權(quán)人都不能處分其劃撥土地使用權(quán)。如果符合一定條件，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，劃撥土地使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。前提條件是劃撥土地使用權(quán)必須和地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。盡管這種情況下，劃撥土地使用權(quán)是一種“被動(dòng)式”地跟隨地上建筑物、其他附著物流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn)，但這仍然為劃撥

土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)提供了合法途徑。

綜上所述，劃撥土地使用權(quán)并不是企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，企業(yè)無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等處分，所以企業(yè)不能單純以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)入股。但是企業(yè)可通過(guò)以其所有的在劃撥土地上建筑的廠房等建筑物或其他附著物作價(jià)出資，來(lái)促使劃撥土地使用權(quán)被動(dòng)作價(jià)出資。這種被動(dòng)式流轉(zhuǎn)可以通過(guò)兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)：一是國(guó)家先收回劃撥土地使用權(quán)，再進(jìn)行作價(jià)出資或者入股，國(guó)家成為新企業(yè)的股東。二是原劃撥土地使用權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并補(bǔ)交或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，原劃撥土地使用權(quán)人成為新企

業(yè)的股東。

外商投資企業(yè)用地制度沿革

1979年頒布的《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》明確規(guī)定，中方合營(yíng)者可用場(chǎng)地使用權(quán)投資。其后的《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》、《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及其實(shí)施細(xì)則等也有類(lèi)

似規(guī)定。隨著中國(guó)土地使用制度改革的深化，上述法律明確外商投資企業(yè)除可通過(guò)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)方式取得場(chǎng)地使用權(quán)外，還可以依照中國(guó)其他法律法規(guī)取得土地使用權(quán)。如1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令公布后，外商投資企業(yè)可以通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)。1999年8月《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)外經(jīng)貿(mào)部等部門(mén)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步鼓勵(lì)外商投資意見(jiàn)的通知》明確規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資企業(yè)，不再繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。其后，逐步允許外商企業(yè)在一定情形下以劃撥方式用地。《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定，國(guó)有企業(yè)與外資進(jìn)行合資、合作，凡符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準(zhǔn)可以劃撥方式用地。2001年《劃撥用地目錄》進(jìn)一步明確規(guī)定，不再區(qū)分使用者身份，凡符合該目錄的建設(shè)項(xiàng)目用地，經(jīng)批準(zhǔn)均可以劃撥方式提供。至此，外商投資企業(yè)與其他土

地使用者用地政策方面的差別已經(jīng)微乎其微了。

能否以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資合資合作企業(yè)

《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》規(guī)定，中國(guó)合營(yíng)者的投資可包括為合營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》規(guī)定，中外合作者的投資或者提供的合作條件可以是現(xiàn)金、實(shí)物、土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)上述法律規(guī)定，中國(guó)

企業(yè)與外國(guó)投資者進(jìn)行合作時(shí)，可以以土地使用權(quán)或場(chǎng)地使用權(quán)作價(jià)出資。

但是，《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》并沒(méi)有明確規(guī)定劃撥土地使用權(quán)能否作價(jià)出資問(wèn)題。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，中方企業(yè)不能直接以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資與外國(guó)投資者進(jìn)行合資、合作經(jīng)營(yíng)。以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資，可以通過(guò)三種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)。第一種，進(jìn)行國(guó)有企業(yè)改制，國(guó)家以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資投入到國(guó)有企業(yè)中，此時(shí)的土地使用權(quán)應(yīng)視為出讓性質(zhì)，這樣，國(guó)有企業(yè)就可以對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。根據(jù)《公

司法》等有關(guān)法律規(guī)定，國(guó)有企業(yè)可以以土地使用權(quán)作價(jià)出資。

第二種，國(guó)有企業(yè)以建筑物、廠房等作價(jià)出資，該建筑物、廠房占用范圍內(nèi)的劃撥建設(shè)

用地同時(shí)“被動(dòng)”地作價(jià)出資，但是國(guó)有企業(yè)應(yīng)補(bǔ)交或抵交土地出讓金。

第三種，如果符合《劃撥用地目錄》，外商投資企業(yè)可以取得劃撥土地使用權(quán)，但按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。這種情況下，應(yīng)當(dāng)允許國(guó)有企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資，但應(yīng)由國(guó)有企業(yè)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，國(guó)有企業(yè)和外國(guó)投資者也可以約定由外商投資企業(yè)繳納。這樣，新成立的外商投資企業(yè)就取得了劃撥土地使用權(quán)。因?yàn)橥馍掏顿Y企業(yè)要繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，所以對(duì)于此種用地是否為劃撥，有人存在疑問(wèn)，認(rèn)為場(chǎng)地使用費(fèi)具有土地租金性質(zhì)，這

種看法不無(wú)道理。

對(duì)于劃撥土地使用權(quán)能否直接作價(jià)出資，也有人持肯定態(tài)度，認(rèn)為中方企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)，可將其原使用的土地使用權(quán)作價(jià)入股或作為合作條件，與外商組成合資、合作企業(yè)。具體做法為：中方企業(yè)入股的土地為出讓方式取得的，入股或合作前中方企業(yè)應(yīng)已取得出讓土地使用證，并按出讓合同約定完成相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資;入股土地為行政劃撥方式取得的，應(yīng)由中方企

業(yè)補(bǔ)辦國(guó)有土地出讓手續(xù)，或按規(guī)定交納場(chǎng)地使用費(fèi)。

我們認(rèn)為，如果把《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》中的“土地使用權(quán)”或“場(chǎng)地使用權(quán)”理解為包括劃撥土地使用權(quán)，則上述認(rèn)識(shí)并無(wú)不可之處，因?yàn)橄鄬?duì)于

《合同法》、《土地管理法》和國(guó)務(wù)院55號(hào)令，《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》是特別法。但是，中國(guó)加入WTO以后，按照非歧視待遇等原則，國(guó)內(nèi)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)在適用法律等方面應(yīng)該沒(méi)有差別。另外，從國(guó)家對(duì)于收取場(chǎng)地使用費(fèi)以及劃撥土地使用方面對(duì)外商投資企業(yè)的政策變化，以及劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)來(lái)看，應(yīng)該理解為，任何企業(yè)

都不能直接以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資。

當(dāng)然，按照法不溯及既往原則，對(duì)國(guó)務(wù)院55號(hào)令實(shí)施前，中方合資、合作者以依法取

得的劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資的，也應(yīng)予以承認(rèn)。

作價(jià)出資后土地使用權(quán)的性質(zhì)

從上述分析可以看出，作價(jià)出資的土地使用權(quán)實(shí)際上有兩種情況：一種是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(不包括國(guó)家以土地所有者身份投資);一種是土地使用權(quán)出租(一般表述為場(chǎng)地使用權(quán))。以出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資后，新成立的企業(yè)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押該土地使用權(quán)。原國(guó)家土地管理局頒布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定，對(duì)于國(guó)有企業(yè)的原劃撥土地，國(guó)家可以以土地使用權(quán)作價(jià)出資投入到改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。原國(guó)家土地管理局《對(duì)關(guān)于執(zhí)行股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定中幾個(gè)問(wèn)題的請(qǐng)示的批復(fù)》也有類(lèi)似規(guī)定，對(duì)原劃撥土地使用權(quán)采取國(guó)家股入股的，股份制企業(yè)對(duì)入股的土地享有與出讓土地使用權(quán)者同樣的權(quán)利。股份制企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院55號(hào)令的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。對(duì)于出租性質(zhì)的作價(jià)出資，一般要求外商投資企業(yè)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，場(chǎng)地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)

讓、出租或抵押。

第五篇：在建工程審計(jì)案例

在建工程審計(jì)案例

（一）案例線索及分析

案例一：注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文審計(jì)大華公司2001會(huì)計(jì)報(bào)表中在建工程項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，公司在建工程支出較大，并且明細(xì)賬中只設(shè)有“綜合樓”一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)向公司有關(guān)人員了解，并查問(wèn)了有關(guān)工程預(yù)、決算資料，其“綜合樓”項(xiàng)目中分別包括了實(shí)驗(yàn)樓、機(jī)修車(chē)間土建、倉(cāng)庫(kù)改造等工程內(nèi)容，公司未按具體明細(xì)項(xiàng)目設(shè)立賬戶。

案例一分析：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第二十九條規(guī)定：企業(yè)的在建工程，包括施工前準(zhǔn)備、正在施工中的建筑工程、安裝工程、技術(shù)改造工程、大修理工程等。工程項(xiàng)目較多且工程支出較大的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照工程項(xiàng)目的性質(zhì)分項(xiàng)核算。

“在建工程”是一個(gè)歸集性的科目，它反映固定資產(chǎn)從購(gòu)建開(kāi)始到交付使用過(guò)程中所有全部支出的集合，最后由“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，而固定資產(chǎn)的管理是按照單項(xiàng)進(jìn)行管理和核算的，因此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文提請(qǐng)被審計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整處理，并向管理當(dāng)局提出相應(yīng)的管理建議書(shū)，向被審計(jì)單位提出具體的管理建議。

案例二：注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文審計(jì)大華公司2001會(huì)計(jì)報(bào)表的在建工程項(xiàng)目時(shí)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)核查，發(fā)現(xiàn)公司第三車(chē)間項(xiàng)目已投入使用，但大華公司有關(guān)人員理解為本辦理工程竣工驗(yàn)收手續(xù)，可不按規(guī)定轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

案例二分析：根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第三十三條的規(guī)定，已投入使用但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，可先按暫估價(jià)記賬進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。這是因?yàn)椋潭ㄙY產(chǎn)的投入使用的客觀事實(shí)既然已經(jīng)存在，移交手續(xù)辦理與否，其自然損耗和為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供和創(chuàng)造價(jià)值與財(cái)富也是必然的結(jié)果。因此，按照收入與配比的原則，對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊自然也是合理的，不能強(qiáng)調(diào)未辦理移交手續(xù)而不履行法規(guī)和制度的規(guī)定。為此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文應(yīng)作如下審計(jì)處理：

1.提請(qǐng)被審計(jì)單位有關(guān)人員對(duì)上述經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，并相應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表有關(guān)項(xiàng)目數(shù)額。

2.應(yīng)將審驗(yàn)情況和被審計(jì)單位的調(diào)整處理情況，詳細(xì)記錄在審計(jì)工作底稿中。

3.如被審計(jì)單位拒絕調(diào)整，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)根據(jù)應(yīng)調(diào)整數(shù)額對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響程度，考慮出具保留意見(jiàn)或否定意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。

案例三：注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文審計(jì)大華公司2001會(huì)計(jì)報(bào)表在建工程項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，公司科研試驗(yàn)基地土地工程因城市規(guī)劃發(fā)展之需要全部拆除而造成損失，截至本年底止，“在建工程—科研試驗(yàn)基地”科目余額為250萬(wàn)元。另外，公司在“其他應(yīng)付款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目中掛賬80萬(wàn)元，經(jīng)了解系政府因拆除科研試驗(yàn)基地給予公司的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)。公司未能在本末對(duì)上述經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

案例三分析：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第三十二條規(guī)定：在建工程發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司等贈(zèng)款后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如為非常原因造成的報(bào)廢或毀損，或在建工程項(xiàng)目全部報(bào)廢或毀損，應(yīng)將其凈損失直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外支出。

據(jù)此，大華公司應(yīng)根據(jù)上述之規(guī)定和公司對(duì)科研試驗(yàn)基地報(bào)損的有關(guān)文件，對(duì)“在建工程—科研試驗(yàn)基地”科目和“其他應(yīng)付款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理：

借：其他應(yīng)付款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)

800 000

貸：營(yíng)業(yè)外收入

800 000

借：營(yíng)業(yè)外支出500 000

貸：在建工程—科研試驗(yàn)基地500 000

為此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文應(yīng)作如下審計(jì)處理：

1.提請(qǐng)被審計(jì)單位有關(guān)人員對(duì)上述經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，并相應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表有關(guān)項(xiàng)目數(shù)額。

2.應(yīng)將審驗(yàn)情況和被審計(jì)單位的調(diào)整處理情況，詳細(xì)記錄在審計(jì)工作底稿中。

3.如被審計(jì)單位拒絕調(diào)整，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)根據(jù)應(yīng)調(diào)整數(shù)額對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響程度，考慮出具保留意見(jiàn)或否定意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。

（二）案例評(píng)價(jià)

在建工程審計(jì)的目標(biāo)主要是確定在建工程是否存在、所有權(quán)的當(dāng)屬、本增減變化的記錄完整、減值準(zhǔn)備計(jì)提方法，以及會(huì)計(jì)報(bào)表披露是否恰當(dāng)?shù)取徲?jì)實(shí)務(wù)中，一般主要執(zhí)行以下審計(jì)程序：

1.獲取或編制在建工程明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表數(shù)、總賬數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)相符。

2.檢查本期在建工程增加、減少數(shù)。了解在建工程相關(guān)預(yù)算、結(jié)算、決算資料，在建工程核算政策、相關(guān)工程合同、協(xié)議等法律文件；檢查在建工程交付使用、竣工、完工情況及工程進(jìn)度等。

3.檢查在建工程期末余額的構(gòu)成內(nèi)容，并實(shí)地觀察工程現(xiàn)場(chǎng)，確定在建工程是否存在。

4.查詢工程項(xiàng)目投保、抵押情況。

5.確定在建工程在資產(chǎn)負(fù)債表上的披露是否恰當(dāng)。

關(guān)于印發(fā)《會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算結(jié)算決算審核暫行辦法》的通知

財(cái)協(xié)字[1999]103號(hào)

1999-8-5 財(cái)政部

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各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）：

為了進(jìn)一步提高基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算編報(bào)與審核質(zhì)量，充分發(fā)揮社會(huì)中介機(jī)構(gòu)在投資監(jiān)督體系中的作用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于整頓會(huì)計(jì)工作秩序進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的通知》（國(guó)發(fā)[1996]16號(hào)）等規(guī)定，現(xiàn)將《會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。原執(zhí)行的《基本建設(shè)施工預(yù)決（結(jié)）算審計(jì)驗(yàn)證規(guī)則（試行）》（會(huì)協(xié)字[1996]399號(hào)）同時(shí)廢止。

會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算 結(jié)算 決算審核暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了進(jìn)一步提高基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算編報(bào)質(zhì)量，規(guī)范會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核業(yè)務(wù)，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，根據(jù)《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》及國(guó)家其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核，是指會(huì)計(jì)師事務(wù)所接受委托，對(duì)基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算及其相關(guān)資料進(jìn)行審查與復(fù)核，并發(fā)表審核意見(jiàn)。

本辦法所稱(chēng)被審核單位，是指對(duì)基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算負(fù)責(zé)并接受審核的項(xiàng)目法人單位或其他單位。

本辦法所稱(chēng)審核人員，是指在會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核的注冊(cè)會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師等專(zhuān)業(yè)人員。

本辦法所稱(chēng)基本建設(shè)工程預(yù)算，是指根據(jù)施工圖所確定的工程量，選套相應(yīng)的預(yù)算定額、預(yù)算單價(jià)及有關(guān)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)先估算工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格的文件。

本辦法所稱(chēng)基本建設(shè)工程結(jié)算，是指按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價(jià)款結(jié)算，以及根據(jù)工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預(yù)算價(jià)格，確定工程項(xiàng)目最終結(jié)算價(jià)格的竣工結(jié)算文件。

本辦法所稱(chēng)基本建設(shè)工程決算，是指在工程項(xiàng)目或單項(xiàng)工程竣工后編制的，綜合反映工程項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)、建設(shè)成果的文件。

第三條 會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)行基本建設(shè)工程的其他審核業(yè)務(wù)或其他工程審核業(yè)務(wù)，除有特定要求者外，應(yīng)當(dāng)參照本辦法辦理。

第二章 一般原則

第四條 合理編制并充分披露基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算及決算，保證預(yù)算、結(jié)算、決算及相關(guān)資料的真實(shí)、合法、完整，是被審核單位的責(zé)任；按照本辦法的要求出具基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算及決算審核報(bào)告，并保證審核報(bào)告的真實(shí)性、合法性，是會(huì)計(jì)師事務(wù)所及審核人員的責(zé)任。

審核報(bào)告的真實(shí)性是指審核報(bào)告應(yīng)如實(shí)反映審核人員的審核范圍、審核依據(jù)、已實(shí)施的主要審核程序和應(yīng)發(fā)表的審核意見(jiàn)。

審核報(bào)告的合法性是指審核報(bào)告的編制和出具必須符合《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》和本辦法的規(guī)定。

第五條 會(huì)計(jì)師事務(wù)所和審核人員承辦基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定的條件，并取得相應(yīng)的資格。

第六條 基本建設(shè)工程預(yù)算具有固有的不確定性，審核人員不應(yīng)對(duì)預(yù)算結(jié)果的可實(shí)現(xiàn)程度做出保證。

第七條 審核人員執(zhí)行基本建設(shè)工程結(jié)算、決算審核應(yīng)當(dāng)在國(guó)家認(rèn)可的工程監(jiān)理等質(zhì)量管理部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)證后進(jìn)行。

第八條 審核人員應(yīng)當(dāng)將基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核的過(guò)程及其結(jié)果記錄于審核工作底稿，并進(jìn)行必要的復(fù)核。

第三章 審核計(jì)劃

第九條 在接受委托前，審核人員應(yīng)當(dāng)了解被審核單位及基本建設(shè)工程項(xiàng)目的基本情況，并考慮自身能力和能否保持獨(dú)立性，初步評(píng)估審核風(fēng)險(xiǎn)，以確定是否接受委托。

如接受委托，會(huì)計(jì)師事務(wù)所應(yīng)與委托人就基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核的目的與范圍，雙方的責(zé)任與義義務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行商議，達(dá)成一致意見(jiàn)，并簽訂審核業(yè)務(wù)約定書(shū)。

第十條 審核人員應(yīng)當(dāng)了解所審核的基本建設(shè)工程項(xiàng)目的以下情況：

（一）工程項(xiàng)目性質(zhì)、類(lèi)別、規(guī)模、承建方式等情況；

（二）審核所需的相關(guān)資料的可獲得性；

（三）工程材料的供應(yīng)方式；

（四）工程價(jià)款結(jié)算情況；

（五）工程項(xiàng)目預(yù)算、結(jié)算、決算已審核情況及審核結(jié)果的處理；

（六）工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工條件；

（七）建設(shè)期內(nèi)工程預(yù)算定額、預(yù)算單價(jià)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的變化情況；

（八）其他需要了解的情況。

第十一條 基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核的范圍應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定及業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求確定。

第十二條 審核人員執(zhí)行基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在充分了解被審核單位有關(guān)情況和獲取審核資料的基礎(chǔ)上，合理制定審核計(jì)劃，并根據(jù)審核過(guò)程中情況的變化，予以必要的修改或補(bǔ)充。

第十三條 在編制審核計(jì)劃時(shí)，審核人員應(yīng)當(dāng)獲取被審核單位基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算及其編制所依據(jù)的以下資料：

（一）工程項(xiàng)目批準(zhǔn)建設(shè)、監(jiān)理、質(zhì)量驗(yàn)收等有關(guān)文件；

（二）概算資料及招投標(biāo)文件；

（三）合同、協(xié)議；

（四）施工圖或竣工圖

（五）工程量計(jì)算書(shū)；

（六）材料費(fèi)用資料；

（七）取費(fèi)資料；

（八）付款資料；

（九）有關(guān)證照；

（十）施工組織設(shè)計(jì)；

（十一）工程變更簽證資料；

（十二）隱蔽工程資料；

（十三）工程決算的財(cái)務(wù)資料；

（十四）其他影響工程造價(jià)的有關(guān)資料。

第四章 審核實(shí)施

第十四條 審核人員在審核基本建設(shè)工程預(yù)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查以下事項(xiàng)：

（一）單項(xiàng)工程預(yù)算編制是否真實(shí)、準(zhǔn)確，主要包括：

1.工程量計(jì)算是否符合規(guī)定的計(jì)算規(guī)則、是否準(zhǔn)確；

2.分項(xiàng)工程預(yù)算定額選套是否合規(guī)，選用是否恰當(dāng)；

3.工程取費(fèi)是否執(zhí)行相應(yīng)計(jì)算基數(shù)和費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)；

4.設(shè)備、材料用量是否與定額含量或設(shè)計(jì)含量一致；

5.設(shè)備、材料是否按國(guó)家定價(jià)或市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)；

6.利潤(rùn)和稅金的計(jì)算基數(shù)、利潤(rùn)率、稅率是否符合規(guī)定。

（二）預(yù)算項(xiàng)目是否與圖紙相符；

（三）多個(gè)單項(xiàng)工程構(gòu)成一個(gè)工程項(xiàng)目時(shí)，審查工程項(xiàng)目是否包含各個(gè)單項(xiàng)工程，費(fèi)用內(nèi)容是否正確；

（四）預(yù)算是否控制在概算允許范圍以內(nèi)。

第十五條 審核人員在審核基本建設(shè)工程結(jié)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)在審查本辦法第十四條規(guī)定的預(yù)算審查事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查對(duì)工程項(xiàng)目的價(jià)格產(chǎn)生影響的以下事項(xiàng)：

（一）工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證；

（二）工程材料和設(shè)備價(jià)格的變化情況；

（三）工程實(shí)施過(guò)程中的建筑經(jīng)濟(jì)政策變化情況；

（四）補(bǔ)充合同的內(nèi)容。

第十六條 審核人員在審核基本建設(shè)工程決算時(shí)，應(yīng)當(dāng)在審查本辦法第十五條規(guī)定的結(jié)算審查事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查以下事項(xiàng)：

（一）工程項(xiàng)目概算執(zhí)行情況；

（二）工程項(xiàng)目資金的來(lái)源、支出及結(jié)余等財(cái)務(wù)情況；

（三）工程項(xiàng)目合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級(jí)控制情況；

（四）交付使用資產(chǎn)情況。

第十七條 會(huì)計(jì)師事務(wù)所接受政府有關(guān)部門(mén)委托，審核基本建設(shè)工程決算時(shí)，除重點(diǎn)審查本辦法第十六條規(guī)定內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)審查以下事項(xiàng)：

（一）被審核單位是否有計(jì)劃外建設(shè)項(xiàng)目，有無(wú)自行擴(kuò)大投資規(guī)模和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況；

（二）各項(xiàng)費(fèi)用支出是否合法，有無(wú)混淆生產(chǎn)成本和建設(shè)成本的情況；

（三）交付使用資產(chǎn)是否符合條件，有無(wú)虛報(bào)完成及虛列應(yīng)付債務(wù)或轉(zhuǎn)移基建資金等情況；

（四）歷年的各項(xiàng)基本建設(shè)撥款數(shù)額和結(jié)余資金是否真實(shí)、準(zhǔn)確，應(yīng)收回的設(shè)備材料以及拆除臨時(shí)建筑和原有建筑的殘值是否作價(jià)收回，對(duì)器材的盤(pán)盈、盤(pán)虧及銷(xiāo)售盈虧是否按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)處理；

（五）報(bào)廢工程是否經(jīng)主管部門(mén)審批；

（六）竣工投產(chǎn)時(shí)間是否符合國(guó)家計(jì)劃規(guī)定；

（七）基本建設(shè)收入的來(lái)源、分配、上繳和留成及使用情況；

（八）有無(wú)隱匿、截留或拖延不交應(yīng)交財(cái)政部門(mén)的包干結(jié)余、竣工結(jié)余及各項(xiàng)收入；

（九）尾工工程的預(yù)留工程款及建設(shè)情況；

（十）有必要審查的其他事項(xiàng)。

第十八條 審核人員在審核基本建設(shè)工程結(jié)算、決算過(guò)程中，必要時(shí)，應(yīng)通過(guò)委托人會(huì)同建設(shè)單位、施工單位，對(duì)以下項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘核實(shí)：

（一）分部或分項(xiàng)工程；

（二）實(shí)際施工用料偏離轉(zhuǎn)算的工程項(xiàng)目；

（三）變更設(shè)計(jì)的工程項(xiàng)目；

（四）必須丈量的工程項(xiàng)目；

（五）交付使用的資產(chǎn)；

（六）預(yù)留的尾工工程；

（七）需要查勘的其他事項(xiàng)。

第十九條 審核人員審核基本建設(shè)工程結(jié)算及決算遇到以下情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)獲取適當(dāng)?shù)淖C據(jù)：

（一）變更工程設(shè)計(jì)；

（二）建設(shè)單位提供材料和設(shè)備；

（三）施工中使用的工程材料或設(shè)備的價(jià)格與規(guī)定不符；

（四）變更不同資質(zhì)的施工企業(yè)；

（五）改變工程項(xiàng)目的性質(zhì)；

（六）提高或降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；

（七）計(jì)劃外工程項(xiàng)目；

（八）其他應(yīng)當(dāng)獲取證據(jù)的情況。

第二十條 審核人員審核基本建設(shè)工程結(jié)算及決算遇到以下情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)獲取必要的簽證：

（一）施工情況與圖紙不符；

（二）實(shí)物工程量與圖紙不符；

（三）施工用料發(fā)生變化；

（四）施工情況與施工合同不符。

第二十一條 審核人員應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注以下事項(xiàng)，以判斷基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算是否運(yùn)用了不合理定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

（－）對(duì)預(yù)算、結(jié)算有重大影響的；

（二）特別容易受關(guān)鍵因素變動(dòng)影響的；

（三）具有高度不確定性的分項(xiàng)工程；

（四）預(yù)算定額沒(méi)有列入或需要換算的。

第二十二條 審核人員在審核過(guò)程中沒(méi)有責(zé)任專(zhuān)門(mén)就基本建設(shè)工程項(xiàng)目的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)表意見(jiàn)。

第二十三條 審核人員通常應(yīng)當(dāng)就審核后的意見(jiàn)與委托人、建設(shè)單位和施工單位會(huì)審，根據(jù)會(huì)審情況形成審核結(jié)論。經(jīng)會(huì)審后，如果委托人、建設(shè)單位、施工單位對(duì)審核結(jié)論無(wú)異義，審核人員應(yīng)提請(qǐng)其在“基本建設(shè)工程預(yù)算審核定案表”、“基本建設(shè)工程結(jié)算審核定案表”上簽章確認(rèn)。

第五章 審核報(bào)告

第二十四條 審核人員應(yīng)當(dāng)在實(shí)施必要的審核程序后，以經(jīng)過(guò)核實(shí)的證據(jù)為依據(jù)，分析、評(píng)價(jià)審核結(jié)論，形成審核意見(jiàn)，出具審核報(bào)告。

第二十五條 審核報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下基本內(nèi)容：

（一）標(biāo)題。標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“基本建設(shè)工程預(yù)算審核報(bào)告”、“基本建設(shè)工程結(jié)算審核報(bào)告”或“基本建設(shè)工程決算審核報(bào)告”；

（二）收件人。收件人為審核業(yè)務(wù)的委托人，審核報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱(chēng)；

（三）范圍段。范圍段應(yīng)當(dāng)說(shuō)明審核范圍、被審核單位責(zé)任與審核責(zé)任、審核依據(jù)和已實(shí)施的主要審核程序；

（四）意見(jiàn)段。意見(jiàn)段應(yīng)當(dāng)明確說(shuō)明審核意見(jiàn)；

（五）簽章和會(huì)計(jì)師事務(wù)所地址。審核報(bào)告應(yīng)當(dāng)由審核人員簽名、蓋章，并加蓋會(huì)計(jì)師事務(wù)所公章；

（六）報(bào)告日期。審核報(bào)告日期是指審核人員完成外勤審核工作的日期，審核報(bào)告日期不應(yīng)早于被審核單位確認(rèn)和簽署基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算及決算的日期；

（七）附件。基本建設(shè)工程預(yù)算審核報(bào)告附件包括“基本建設(shè)工程預(yù)算審核定案表”，基本建設(shè)工程結(jié)算審核報(bào)告附件包括“基本建設(shè)工程結(jié)算審核定案表”。

第二十六條 審核人員應(yīng)當(dāng)在審核報(bào)告范圍段中明確指明已審核基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算及決算的名稱(chēng)、建設(shè)期間及建設(shè)單位、施工單位名稱(chēng)，工程項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)證情況。

第二十七條 審核人員應(yīng)當(dāng)在基本建設(shè)工程預(yù)算或工程結(jié)算審核報(bào)告的意見(jiàn)段中說(shuō)明基本建設(shè)工程預(yù)算或結(jié)算金額、審定金額、核增或核減金額。

第二十八條 審核人員應(yīng)當(dāng)在基本建設(shè)工程決算審核報(bào)告的意見(jiàn)段中說(shuō)明工程項(xiàng)目資金來(lái)源、支出及結(jié)余或超支等財(cái)務(wù)情況，概算執(zhí)行情況，工程價(jià)款結(jié)算情況，尾工工程及未盡事宜處理情況，項(xiàng)目支出存在的問(wèn)題，資產(chǎn)交付使用情況。

第二十九條 審核人員與委托人、建設(shè)單位、施工單位在審核意見(jiàn)方面存在異議，且無(wú)法協(xié)商一致時(shí)，或?qū)徍巳藛T認(rèn)為必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)在意見(jiàn)段之后增列說(shuō)明段予以說(shuō)明。

第三十條 審核人員在出具基本建設(shè)工程預(yù)算審核報(bào)告時(shí)，應(yīng)附送已審核的《基本建設(shè)工程預(yù)算書(shū)》。

審核人員在出具基本建設(shè)工程結(jié)算審核報(bào)告時(shí)，應(yīng)附送已審核的《基本建設(shè)工程結(jié)算書(shū)》。

審核人員在出具基本建設(shè)工程決算審核報(bào)告時(shí)，應(yīng)附送已審核的《基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算表》。

第六章 附則

第三十一條 本辦法由中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第三十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

基本建設(shè)工程竣工決算審計(jì)的重要點(diǎn)及案件分析

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發(fā)布者：admin888 發(fā)布時(shí)間：2007-1-17 10:05:41 閱讀：1780次

一、重要點(diǎn)

1、基建項(xiàng)目程序的審核是否合法、完整

項(xiàng)目建議書(shū)階段------可行性研究階段------設(shè)計(jì)階段------施工階段------竣工驗(yàn)收階段

可行性研究報(bào)告是否經(jīng)過(guò)審批，建設(shè)的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)是否符合可行性研究報(bào)告批復(fù)的要求。設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)是否符合要求，施工圖設(shè)計(jì)文件反映的內(nèi)容是否超越初步設(shè)計(jì)或相關(guān)批復(fù)意見(jiàn)所確定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模和內(nèi)容。工程是否經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收。

2、投資估算、概算、預(yù)算、結(jié)算之間的變化。

（1）項(xiàng)目建議書(shū)階段的投資估算，可行性研究報(bào)告的投資估算。兩者之間的差別。按常規(guī)建議書(shū)階段的投資估算誤差率30%，可行性研究報(bào)告的投資估算，初步可研階段投資估算誤差率20%，詳細(xì)科研階段投資估算誤差率10%。

（2）設(shè)計(jì)階段

一般工業(yè)與民用建筑采用兩階段設(shè)計(jì)，技術(shù)上復(fù)雜又缺乏經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目為三階段設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)階段為概算，擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)概算為修正概算。

概算是否通過(guò)審查，如有追加概算是否也經(jīng)過(guò)審查。是否推行限額設(shè)計(jì)。

（3）工程招標(biāo)情況

勘察設(shè)計(jì)、工程施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、材料等是否經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)。招標(biāo)過(guò)程是否嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及地方的有關(guān)規(guī)定。特別關(guān)注項(xiàng)目中是否有遺留不招標(biāo)的或是肢解不招標(biāo)的。

（4）合同管理情況

合同的訂立、變更（中）止等行為是否合法、規(guī)范、有效，是否與招標(biāo)文件相符。是否存在分包合同，若有分包合同是否合法。簽定合同是否經(jīng)過(guò)內(nèi)部人員的相互監(jiān)督及檢查。未經(jīng)過(guò)審核的合同簽定是否合法合規(guī)。工程施工、監(jiān)理、勘探、設(shè)計(jì)等遵守合同情況及存在違反合同情況。

（5）概（預(yù)）算執(zhí)行情況

工程實(shí)際完成投資額與批復(fù)概算投資額的比較，對(duì)超支或節(jié)約的原因做分項(xiàng)分析。工程設(shè)計(jì)變更是影響工程投資變化的重要原因，核實(shí)手續(xù)是否齊全。建設(shè)期間有無(wú)計(jì)劃外建設(shè)、自行擴(kuò)大投資規(guī)模和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)情況。（6）工程結(jié)算審核

工程竣工資料是否經(jīng)建設(shè)單位與監(jiān)理單位的審核，招標(biāo)文件的結(jié)算方式是否與施工圖合同的結(jié)算方式一致。設(shè)計(jì)變更及簽證資料是否完善手續(xù)。合同工期與實(shí)際施工工期是否有差別，工期延誤的原因。

工程施工期間是否有停工，是否有停工索賠。特殊材料是否有建設(shè)單位供材。分包合同與總包之間的關(guān)系，分包管理費(fèi)的約定。送審資料的項(xiàng)目中是否按合同要求完成。

3、項(xiàng)目建設(shè)是否按國(guó)家規(guī)定實(shí)施了強(qiáng)制性監(jiān)理以及監(jiān)理資質(zhì)等的合規(guī)性審查；監(jiān)理資質(zhì)是否符合規(guī)定，有無(wú)監(jiān)理月報(bào)，月報(bào)是否反映三控制（投資、進(jìn)度、質(zhì)量），是否按合同及有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)；

4、對(duì)項(xiàng)目投資效益評(píng)審：

（1）建設(shè)工期對(duì)投資效益的影響；①對(duì)投資概算的執(zhí)行情況進(jìn)行對(duì)比分析；②投資概算的修正、變動(dòng)是否履行國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的審批程序；③概算突破原因的審查；（2）分析工程造價(jià)；

（3）評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益。

5、核實(shí)資金來(lái)源、計(jì)劃執(zhí)行情況，核實(shí)各種資金來(lái)源是否及時(shí)到位，查明不到位金額、原因及其影響。

6、核實(shí)實(shí)際投資完成額。主要對(duì)建筑工程核算、安裝工程投資、設(shè)備投資核算、待攤基建支出的列支內(nèi)容和分?jǐn)偂⑵渌顿Y列支內(nèi)容的真實(shí)、合法、效益性進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)中應(yīng)注意幾點(diǎn)：

⑴資金支付手續(xù)是否健全；

⑵管理費(fèi)是否按規(guī)定內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支、分析超概算原因； ⑶單項(xiàng)工程結(jié)算支付價(jià)款是否按規(guī)定抵扣預(yù)付款及足額扣除質(zhì)保金；

⑷有無(wú)單位和個(gè)人向項(xiàng)目非法攤派各種費(fèi)用； ⑸是否按規(guī)定繳納各種稅費(fèi)； ⑹有無(wú)人為造成的損失浪費(fèi)； ⑺核實(shí)其他待攤投資。

7、對(duì)交付使用資產(chǎn)審計(jì)的主要內(nèi)容：

（1）交付使用固定資產(chǎn)是否真實(shí)，是否辦理驗(yàn)收手續(xù)；（2）對(duì)交付使用的固定資產(chǎn)進(jìn)行抽查，抽查量不少于總量的80%；

（3）流動(dòng)資產(chǎn)和鋪底流動(dòng)資金移交是否真實(shí)與合法；（4）交付遞延資產(chǎn)情況；

（5）審查購(gòu)置車(chē)輛、施工器具、備品件、辦公及生活家具的移交是否合規(guī)。重點(diǎn)查明有無(wú)虛交資產(chǎn)或帳外資產(chǎn)等問(wèn)題。

8、對(duì)結(jié)余資金審計(jì)（1）核對(duì)銀行存款、現(xiàn)金及其他貨幣資金；

（2）核對(duì)庫(kù)存物資存量的真實(shí)性；

（3）核對(duì)往來(lái)款項(xiàng)，核實(shí)債權(quán)債務(wù)，有無(wú)挪用、轉(zhuǎn)移建設(shè)資金和債權(quán)債務(wù)清理不及時(shí)等問(wèn)題。

9、基建收入是否按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理；

二、案件分析

1、招標(biāo)文件與施工合同文件在工程結(jié)算方式上明顯不符合。招標(biāo)文件約定：

標(biāo)底價(jià)及投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)，工程類(lèi)別采用二類(lèi)，預(yù)算定額選用*****版，材料市場(chǎng)價(jià)格選用當(dāng)?shù)卦靸r(jià)管理部門(mén)頒發(fā)的建筑信息價(jià)格《*****》第*期，工程采用鋼模、鋼管腳手架、商品混凝土及安全文明施工費(fèi)。合同及價(jià)款調(diào)整，合同采用固定單價(jià)合同。施工合同文件約定：

工程量以實(shí)際完成量計(jì)算，套用預(yù)算定額*****版，材料價(jià)格以施工期間的當(dāng)?shù)卦靸r(jià)管理部門(mén)頒發(fā)的建筑信息價(jià)格為準(zhǔn)，（若實(shí)際價(jià)格與信息上出入較大的，按乘、發(fā)包雙方確認(rèn)的價(jià)格計(jì)算）。問(wèn)題關(guān)鍵點(diǎn)：

所謂固定單價(jià)合同就是無(wú)論在任何情況下，施工方投標(biāo)文件中的綜合單價(jià)固定不變，而在上述案件中，材料價(jià)格不以投標(biāo)期間的信息價(jià)格為準(zhǔn)，而以施工期間的材料價(jià)格為準(zhǔn)，已構(gòu)成違背招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性精神，如果按該合同條款執(zhí)行，對(duì)建設(shè)單位而言，該招標(biāo)工作沒(méi)有得到任何優(yōu)惠。

解決措施方法：

以書(shū)面的形式向建設(shè)單位匯報(bào)，并從《招標(biāo)法》的角度向建設(shè)單位說(shuō)明不合理的原因，積極與建設(shè)單位、施工單位溝通，使三方達(dá)成共識(shí)。

2、自2005年起對(duì)某水電建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤審計(jì)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年底完工，在審計(jì)中注冊(cè)會(huì)計(jì)師發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題：

⑴該項(xiàng)目資金80%來(lái)源于銀行貸款，20%為自籌資金，建設(shè)單位撥入資金時(shí)未分清銀行貸款和自籌資金,建設(shè)項(xiàng)目計(jì)提利息時(shí)按撥款全額計(jì)提利息。

⑵該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)是以中標(biāo)項(xiàng)目的名稱(chēng)為核算單位進(jìn)行的，中標(biāo)項(xiàng)目的名稱(chēng)與工程概算書(shū)中的各明細(xì)子目不一致，并存在交叉現(xiàn)象，即同一個(gè)中標(biāo)項(xiàng)目包含二個(gè)以上的概算明細(xì)子目，同一個(gè)概算明細(xì)子目包含二個(gè)以上中標(biāo)項(xiàng)目。

⑶砂石系統(tǒng)皮帶機(jī)在生產(chǎn)運(yùn)行中突然斷裂迫使整個(gè)砂石加工系統(tǒng)停運(yùn)而支付的趕工費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)共計(jì)10萬(wàn)元, 業(yè)主未對(duì)斷裂的原因和責(zé)任進(jìn)行分析確認(rèn)。

⑷在工程管理費(fèi)中開(kāi)支上級(jí)單位各種費(fèi)用14萬(wàn)元。⑸一起出差人員的差費(fèi)不一起報(bào)賬，且出差補(bǔ)助與交通費(fèi)、住宿費(fèi)等不同時(shí)報(bào)賬。

針對(duì)上述問(wèn)題，注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行分析并提出整改意見(jiàn)。針對(duì)事項(xiàng)1回答分析如下： 多計(jì)提利息，應(yīng)原途徑?jīng)_回。

分析：由于該項(xiàng)目建設(shè)資金有20%為自籌資金，有80%為銀行貸款，故建設(shè)單位撥入的資金中有80%形成負(fù)債，另外20%應(yīng)形成資本金，不得計(jì)提利息。

針對(duì)事項(xiàng)2回答分析如下：

答：會(huì)計(jì)核算明細(xì)項(xiàng)目與工程概算書(shū)中的各明細(xì)子目不一致，將無(wú)法對(duì)各概算項(xiàng)目完成情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并增加編制工程竣工決算報(bào)告的難度。

分析：為了對(duì)各項(xiàng)目概算完成情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，財(cái)務(wù)工作應(yīng)按概算書(shū)中的明細(xì)子目進(jìn)行核算，由于實(shí)際工作中工程款的支付是按中標(biāo)項(xiàng)目支付的，而中標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)與概算書(shū)中的明細(xì)不一致，并有交叉的現(xiàn)象，為能做到按概算明細(xì)進(jìn)行核算，首先應(yīng)做好基礎(chǔ)工作，將概算書(shū)明細(xì)和中標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)分清對(duì)應(yīng)，比如，建筑工程概算表中擋水工程包括四個(gè)工程，分別為重力壩工程、泄水閘壩工程、左右岸接頭土石壩工程、護(hù)岸工程等四項(xiàng)工程，財(cái)務(wù)核算前應(yīng)分清該四項(xiàng)工程分別由哪幾個(gè)中標(biāo)單位完成，即分清每個(gè)概算明細(xì)分別由哪幾個(gè)中標(biāo)單位完成，并要求中標(biāo)單位每次申請(qǐng)付款時(shí)按概算明細(xì)申請(qǐng)。另外，由于工程竣工決算報(bào)告是按概算書(shū)所確定的各明細(xì)子目進(jìn)行編制的，財(cái)務(wù)核算按概算書(shū)中的明細(xì)子目進(jìn)行核算，將使編制工程竣工決算報(bào)告的工作變得容易一些。

針對(duì)事項(xiàng)3回答分析如下： 存在多付工程款的可能

分析：砂石系統(tǒng)皮帶機(jī)在生產(chǎn)運(yùn)行中突然斷裂迫使整個(gè)砂石加工系統(tǒng)停運(yùn)，有可能是施工質(zhì)量不好造成，也有可能是使用單位使用不當(dāng)造成，或者是其他原因引起，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)突然斷裂的原因進(jìn)行分析確認(rèn)，明確責(zé)任人，因斷裂停運(yùn)搶修而支付的趕工費(fèi)應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)，不應(yīng)未分清責(zé)任人的情況下就由業(yè)主承擔(dān)。

針對(duì)事項(xiàng)4回答如下： 占用項(xiàng)目建設(shè)資金，應(yīng)予剔除。

分析：建設(shè)單位把非本項(xiàng)目的費(fèi)用拿到本項(xiàng)目報(bào)賬，將虛增本項(xiàng)目的投資規(guī)模。

針對(duì)事項(xiàng)5回答如下：

財(cái)務(wù)人員將無(wú)法審核該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的真實(shí)性。

分析：出差費(fèi)用一般包括交通費(fèi)用、住宿費(fèi)、餐費(fèi)以及出差補(bǔ)助等，出差人員報(bào)賬時(shí)應(yīng)填寫(xiě)出差日期、出差事由以及出差人員，如果二人以上一起出差，但報(bào)賬時(shí)卻未一起報(bào)賬，且出差補(bǔ)助與其他費(fèi)用分開(kāi)報(bào)，將使財(cái)務(wù)人員無(wú)法審核出差的真實(shí)性，也無(wú)法核對(duì)出差補(bǔ)助。

覃宇英 梁大章