第一篇:“土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)、在建工程出資模式”案例分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)重組之三:“土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)、在建工程出資模式”案例分析
2013-07-11 09:03:33來(lái)源:納稅服務(wù)網(wǎng)作者:李森【 大 中 小 】添加收藏
案例背景介紹
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,公司在過(guò)去的10年里已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)商業(yè)及住宅項(xiàng)目。公司在一年前通過(guò)“招拍掛”的方式取得一塊商業(yè)用地(B土地)。B土地地理位置優(yōu)越,位于城市商業(yè)區(qū)。當(dāng)?shù)卣疄楣膭?lì)本市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展,特出臺(tái)了“對(duì)高檔酒店、商場(chǎng)建設(shè)用地土減免部分土地出讓金”的優(yōu)惠政策。B土地建設(shè)規(guī)劃為五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓,符合本地政府的優(yōu)惠政策的規(guī)定。輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在享受當(dāng)?shù)卣疁p免部分土地出讓金后,實(shí)際支付的B土地地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)為100?000?000元。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)持續(xù)的銷(xiāo)售低迷,輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資產(chǎn)流動(dòng)性受到了嚴(yán)重的影響。公司已經(jīng)沒(méi)有大量資金繼續(xù)進(jìn)行B土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)工作及五星級(jí)酒店的籌建工作。輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東會(huì)決定通過(guò)資產(chǎn)重組引入資金方進(jìn)行合作開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后共同經(jīng)營(yíng)五星級(jí)酒店及持有型物業(yè)。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)算部、工程部、資金部、酒店籌建部對(duì)該土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)資金總量及酒店籌建資金總量進(jìn)行了詳細(xì)的預(yù)測(cè),預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)資金缺口為250?000?000元。通過(guò)對(duì)B土地周邊近1年的土地成交情況調(diào)查,B土地經(jīng)當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估師事務(wù)所評(píng)估的土地市場(chǎng)價(jià)值為150?000?000元。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司進(jìn)行多輪談判后,雙方最終決定以“土地使用權(quán)出資模式”完成資產(chǎn)重組,并進(jìn)行后續(xù)的合作開(kāi)發(fā)、酒店管理。本次資產(chǎn)重組的思路為:輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資,京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣出資,雙方共同出資設(shè)立京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司,輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其持有的B土地作價(jià)150?000?000元進(jìn)行出資,京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣資金250?000?000元出資,共同設(shè)立京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司。京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司進(jìn)行后續(xù)的五星級(jí)酒店、商場(chǎng)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理工作。
京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司注冊(cè)資本為人民幣400?000?000元,雙方的出資比例為:輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資150?000?000元,持有京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司37.5%的股權(quán);京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣資金出資250?000?000元,持有京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司62.5%的股權(quán)。
京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間完成了五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的建設(shè),通過(guò)驗(yàn)收后投入了使用。后經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師事務(wù)所對(duì)五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等持有型物業(yè)進(jìn)行評(píng)估,其交付使用時(shí)的評(píng)估價(jià)值為1?000?000?000元,評(píng)估時(shí)點(diǎn)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司賬面凈資產(chǎn)為1?000?000?000元。
為什么輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東要選擇“土地使用權(quán)出資模式”進(jìn)行本次資產(chǎn)重組呢?原因有以下幾點(diǎn):
B土地位置較好,位于城市商業(yè)區(qū)中心。該區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn),具有較強(qiáng)的稀缺性,未來(lái)的升值空間很大。如果單純的通過(guò)出售B土地的土地使用權(quán)獲得出售收入,雖然輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司可以馬上得到一筆土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款,但是無(wú)法享有該區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)升值帶來(lái)的收益。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在取得B土地的土地使用權(quán)所支付的價(jià)款中,是按照當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策規(guī)定,扣除免除部分的土地出讓金后的金額支付的土地價(jià)款。如果輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將B土地的土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)?shù)卣筝x安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司補(bǔ)繳免除部分土地出讓金。輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司扣除補(bǔ)繳的土地出讓金、轉(zhuǎn)讓B土地需要支付的相關(guān)稅費(fèi)后,出售B土地獲得的凈投資收益是非常低的。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在房地產(chǎn)行業(yè)“下行”的大環(huán)境下,作為公司主業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)雖然受到影響,公司已經(jīng)沒(méi)有足夠的資金完成B土地的開(kāi)發(fā)及酒店、商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng),但公司并沒(méi)有出現(xiàn)資金斷鏈的局面,并不需要立即變現(xiàn)B土地來(lái)增加公司的流動(dòng)性。在這種情況下,公司股東決定與資金方合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)B土地。保留部分持有型物業(yè),為以后公司投融資行為創(chuàng)造財(cái)務(wù)環(huán)境(如:利用股權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款等。)
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模較小,管理不規(guī)范,債務(wù)債權(quán)關(guān)系混亂,面臨的財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)較大。以公司目前的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀無(wú)法滿足京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司的投資要求和投資條件。所以輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司必須將資產(chǎn)重組標(biāo)資產(chǎn)(B土地的土地使用權(quán))剝離的到京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司名下,以便順利、快速的完成本次資產(chǎn)重組。
本次資產(chǎn)重組的操作要點(diǎn)。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司共同出資設(shè)立“京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司”,并將B土地以非貨幣出資的方式剝離到京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司名下。雙方的持股比例為:輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司37.5%的股權(quán);京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司持有京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司62.5%的股份。
“以土地使用權(quán)作價(jià)出資注冊(cè)新公司”的法律、法規(guī)依據(jù)及提交的資料、材料。
根據(jù)《公司法》第27條之規(guī)定:
股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資;但是,法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià),核實(shí)財(cái)產(chǎn),不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的,從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十。
根據(jù)《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第七條之規(guī)定:作為股東或者發(fā)起人出資的非貨幣財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)由具有評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)后,由驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)資。
根據(jù)《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第八條之規(guī)定:股東或者發(fā)起人可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。股東或者發(fā)起人以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資的,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家工商行政管理總局會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)制定的有關(guān)規(guī)定。
根據(jù)國(guó)家工商總局《有限責(zé)任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范》的規(guī)定,辦理京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司的工商登記需要提交以下材料:
公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》。
全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或委托代理人的身份證件復(fù)印件;應(yīng)標(biāo)明指定代表或者共同委托代理人的辦理事項(xiàng)、權(quán)限、授權(quán)期限。
全體股東簽署的公司章程。
股東的主體資格證明或者自然人身份證件復(fù)印件。
股東為企業(yè)的,提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件;股東為事業(yè)法人的,提交事業(yè)法人登記證書(shū)復(fù)印件;股東為社團(tuán)法人的,提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件;股東為民辦非企業(yè)單位的,提交民辦非企業(yè)單位證書(shū)復(fù)印件;股東為自然人的,提交身份證件復(fù)印件;其他股東提交有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的資格證明。
依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明。
股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的,提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件;
董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證件復(fù)印件;依據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定,提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署,董事會(huì)決議由董事簽字。
法定代表人任職文件及身份證件復(fù)印件;根據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定,提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署,董事會(huì)決議由董事簽字。
住所使用證明。
《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》。
當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)需要提交的其他材料。
剝離“B土地”實(shí)際的操作方法。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司共同向項(xiàng)目所在地的工商部門(mén)提出以“貨幣、非貨幣資產(chǎn)”共同出資設(shè)立“京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司”的申請(qǐng)。
同時(shí)應(yīng)對(duì)B土地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估并出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,以評(píng)估值為基礎(chǔ)確定非貨幣資產(chǎn)出資數(shù)額(非貨幣資產(chǎn)出資數(shù)額不得低于評(píng)估價(jià)值)。
工商登記辦理完畢后,應(yīng)及時(shí)到土地管理部門(mén)辦理B土地的過(guò)戶手續(xù),將B土地由“輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”名下過(guò)戶至“京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司”名下。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)協(xié)助京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司盡快辦理后續(xù)的建設(shè)手續(xù),幫助其盡快完成B土地的開(kāi)發(fā)、建設(shè)工作。以便使資產(chǎn)重組的雙方能盡快的產(chǎn)生收益。
對(duì)本次資產(chǎn)重組的說(shuō)明:本次資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的“以土地使用權(quán)出資注冊(cè)新公司”的業(yè)務(wù),該種業(yè)務(wù)在一、二線城市比較常見(jiàn),對(duì)于三線城市、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)在操作上可能會(huì)有一定的障礙。在確定該種資產(chǎn)重組方式以后,應(yīng)首先向本地工商、稅務(wù)、土地管理部門(mén)咨詢本種方案在當(dāng)?shù)氐目尚行裕员惚WC資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。
資產(chǎn)重組過(guò)程中的稅費(fèi)分析。
營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))相關(guān)規(guī)定:以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅;對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。
根據(jù)該通知的規(guī)定,輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)出資注冊(cè)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司的行為,屬于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)”的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。
印花稅。
根據(jù)財(cái)稅[2006]162號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 》第三條的規(guī)定:對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)投資成立京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司,會(huì)涉及到B土地的土地使用權(quán)的權(quán)屬變更,應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”繳納印花稅,稅率為所載金額的萬(wàn)分之五。
印花稅元
契稅。
國(guó)務(wù)院令[1997]第224號(hào)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定如下:
第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù):
國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài),為成交價(jià)格;
土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與,由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)的市場(chǎng)價(jià)格核定;
土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。
前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的,或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的,由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。
財(cái)法字[1997]52號(hào)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》相關(guān)規(guī)定如下:
第八條規(guī)定:土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅:以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;以土地、房屋權(quán)屬抵債;以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。
第九條規(guī)定:條例所稱(chēng)成交價(jià)格,是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)以上法律、法規(guī)的規(guī)定,“京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司”在接受輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)出資后,應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)U納契稅。契稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為評(píng)估后的出資額。
京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司應(yīng)繳契稅=150?000?000?3%=4?500?000元
土地增值稅
對(duì)于輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“以土地使用權(quán)作價(jià)出資注冊(cè)新公司”的行為適用的法律、法規(guī)。
根據(jù)“財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)”《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定:對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)“財(cái)稅[2006]21號(hào)”《關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題》的規(guī)定:“對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定:
納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收:
隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目時(shí),取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。
由于輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司屬于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型”的企業(yè),根據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定,需要交納土地增值稅。
土地增值稅額的計(jì)算:
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的土地增值稅的計(jì)稅收入不能選用其購(gòu)入時(shí)的價(jià)格100?000?000元,而應(yīng)選用B土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格150?000?000元。
土地增值稅計(jì)稅收入:150?000?000元
允許扣除項(xiàng)目金額:100?000?000+75?000=100?075?000(B土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、印花稅)[為什么不扣除印花稅?
已修改]
增值額:元
增值率:
土地增值稅:元
企業(yè)所得稅
適用的法律、法規(guī):
根據(jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定:
第二條:本通知所稱(chēng)股權(quán)支付,是指企業(yè)重組中購(gòu)買(mǎi)、換取資產(chǎn)的一方支付的對(duì)價(jià)中,以本企業(yè)或其控股企業(yè)的股權(quán)、股份作為支付的形式;所稱(chēng)非股權(quán)支付,是指以本企業(yè)的現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收款項(xiàng)、本企業(yè)或其控股企業(yè)股權(quán)和股份以外的有價(jià)證券、存貨、固定資產(chǎn)、其他資產(chǎn)以及承擔(dān)債務(wù)等作為支付的形式。
第四條第三款:企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)重組交易,相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理:
被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
收購(gòu)方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。
被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。
根據(jù)上述法規(guī)的規(guī)定,輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)將“以B土地的土地使用權(quán)”投資組建京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司的行為視為“股權(quán)收購(gòu)”行為,計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為B土地的公允價(jià)價(jià)值。(注:本次資產(chǎn)重組涉及的企業(yè)所得稅是在“不考慮輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其他損益因素”的前提下計(jì)算得出的,與輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司年度所得稅匯算清繳所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅數(shù)額可能存在不一致。)
所得稅=(150?000?000-100?000?000-14?977?500-75?000)?25%=8?736?875元
稅費(fèi)合計(jì):
資產(chǎn)重組的賬務(wù)處理分析
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的賬務(wù)處理如下:
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資”成立京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司時(shí),由于輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司具有重大影響,應(yīng)采用權(quán)益法核算“長(zhǎng)期股權(quán)投資”,賬務(wù)處理為:
借:長(zhǎng)期股權(quán)投資—投資成本150?000?000
貸:開(kāi)發(fā)成本100?000?000
營(yíng)業(yè)外收入50?000?000
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司計(jì)提土地增值稅時(shí)的賬務(wù)處理:
借:營(yíng)業(yè)外[科目錯(cuò)字
已修改]支出
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以銀行存款繳納土地增值稅時(shí)的賬務(wù)處理:
借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅
貸:銀行存款
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司計(jì)提印花稅時(shí)的賬務(wù)處理:
借:營(yíng)業(yè)外支出75?000
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交印花稅75?000
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以銀行存款繳納印花稅的賬務(wù)處理:
借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交印花稅75?000
貸:銀行存款75?000
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司計(jì)提所得稅的賬務(wù)處理:
借:營(yíng)業(yè)外支出8?736?875
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅8?736?875
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以銀行存款繳納所得稅的賬務(wù)處理:
借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅8?736?87貸:銀行存款8?736?875
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司的賬務(wù)處理如下:
借:長(zhǎng)期股權(quán)投資250?000?000
貸:銀行存款250?000?000
重組雙方的現(xiàn)金凈流量及形成的資產(chǎn)價(jià)值分析(不考慮現(xiàn)值因素)。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與本次資產(chǎn)重組相關(guān)的現(xiàn)金流量、形成的資產(chǎn)價(jià)值分析。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與本次資產(chǎn)重組有關(guān)的現(xiàn)金流量情況。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司取得B土地時(shí)的現(xiàn)金流出量:100?000?000元。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繳納相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的現(xiàn)金流出量:元。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后,按照其持有的京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司37.5%股份所享有的凈資產(chǎn)價(jià)值為:
1?000?000?000X37.5%=375?000?000元
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本次資產(chǎn)重組的價(jià)值分析。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)本次資產(chǎn)重組獲得京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司股權(quán)價(jià)值375?000?000元,其購(gòu)買(mǎi)B土地的土地使用權(quán)投資為比100?000?000,資產(chǎn)增值額275?000?000元,投資報(bào)酬率為:275%。
輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司如果將B土地按照評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售,可以獲得的增值額為50?000?000元,投資報(bào)酬率為:50%。
可以看出,在不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情況下,輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)本次資產(chǎn)重組增加了收益額225?000?000元(假定輝安國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司可以按照市場(chǎng)價(jià)值將其持有的京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司的股份進(jìn)行變現(xiàn)),提高了資產(chǎn)的投資報(bào)酬率。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司與本次資產(chǎn)重組相關(guān)的現(xiàn)金流量、形成的資產(chǎn)價(jià)值分析。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司與本次資產(chǎn)重組有關(guān)的現(xiàn)金流量情況。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司注冊(cè)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司時(shí)的現(xiàn)金流出量:250?000?000元。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司在B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后,按照其持有的京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司62.5%股份所享有的凈資產(chǎn)價(jià)值為:
1?000?000?000X62.5%=625?000?000元
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司本次資產(chǎn)重組的價(jià)值分析。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司通過(guò)本次資產(chǎn)重組,所持有的62.5%的京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司股權(quán)價(jià)值為625?000?000元,其注冊(cè)京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司時(shí)的投資款為250?000?000元。京輝國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司完成B土地的開(kāi)發(fā)工作后,京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司投資資產(chǎn)增值額375?000?000元,投資報(bào)酬率為:150%。
第二篇:在建工程土地使用權(quán)攤銷(xiāo)
在建項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題
在實(shí)務(wù)中常常會(huì)遇到企業(yè)在建項(xiàng)目占用的土地使用權(quán)后續(xù)攤銷(xiāo)應(yīng)該費(fèi)用化還是資本化的爭(zhēng)議問(wèn)題,費(fèi)用化與否關(guān)系到稅收的繳納時(shí)間,企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)等,是實(shí)務(wù)界的會(huì)計(jì)從業(yè)者和稅務(wù)機(jī)關(guān)都很關(guān)心的問(wèn)題。以下將就此問(wèn)題進(jìn)行討論,提出業(yè)界的兩種會(huì)計(jì)處理方法,并給出筆者對(duì)此問(wèn)題的觀點(diǎn)。(本文中提到的土地使用權(quán)不包括作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)。)
一、兩種會(huì)計(jì)處理方法
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》中提到,企業(yè)為建造固定資產(chǎn)通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金不計(jì)入在建工程成本,應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。即會(huì)計(jì)處理為:
借:無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 貸:銀行存款等
由于準(zhǔn)則中有明確的規(guī)定,所以對(duì)這一點(diǎn)是毫無(wú)爭(zhēng)議的,但無(wú)論是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》,其中均未提及在建項(xiàng)目占用的計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的土地使用權(quán)后續(xù)攤銷(xiāo)是否應(yīng)計(jì)入在建工程成本。對(duì)此,業(yè)界有以下兩種觀點(diǎn):
(一)計(jì)入當(dāng)期損益
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》第十七條規(guī)定,無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)金額一般應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益,其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外。這就是說(shuō),一般情況下,無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益,而在建項(xiàng)目占用的土地使用權(quán)既然計(jì)入無(wú)形資產(chǎn),其后續(xù)攤銷(xiāo)也應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益,比如管理費(fèi)用。會(huì)計(jì)處理的分錄如下:
借:管理費(fèi)用等
貸:無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
(二)計(jì)入在建工程
雖然在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》中規(guī)定了無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)一般計(jì)入當(dāng)期損益,但也加上了一句“其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外”。盡管并無(wú)任何其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定工程在建期間無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)可以計(jì)入工程成本,但也無(wú)任何條文加以禁止。實(shí)務(wù)中對(duì)在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷(xiāo)計(jì)入在建工程成本這一做法一般持默許態(tài)度,其會(huì)計(jì)處理為:
借:在建工程
貸:無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
二、對(duì)兩種會(huì)計(jì)處理方法的思考
很多企業(yè)在進(jìn)行在建項(xiàng)目土地使用權(quán)攤銷(xiāo)的會(huì)計(jì)處理時(shí)往往基于自身利益的考慮來(lái)選擇計(jì)入的科目,可能為了對(duì)外表現(xiàn)出較好的業(yè)績(jī)而推遲費(fèi)用的確認(rèn),選擇上文中的第二種會(huì)計(jì)處理方法;也可能為了眼前少交企業(yè)所得稅而立刻將土地使用權(quán)攤銷(xiāo)計(jì)入當(dāng)期損益,選擇上文中的第一種會(huì)計(jì)處理方法。
雖然《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)在建項(xiàng)目土地使用權(quán)的后續(xù)攤銷(xiāo)應(yīng)該計(jì)入何科目未做規(guī)定,但《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定了土地使用
權(quán)應(yīng)該與固定資產(chǎn)分開(kāi)核算,房是房地是地。筆者認(rèn)為,在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷(xiāo)計(jì)入在建工程的話,如果建造期間比較長(zhǎng),土地使用權(quán)的價(jià)值就隨著攤銷(xiāo)大多進(jìn)入了固定資產(chǎn)成本中,也就是說(shuō)工期拖得越長(zhǎng),土地使用權(quán)攤銷(xiāo)計(jì)入固定資產(chǎn)的金額就越大,固定資產(chǎn)價(jià)值也就越大。例如,土地使用權(quán)的年限為20年,則該土地使用權(quán)的價(jià)值分20年進(jìn)行攤銷(xiāo),如果在建項(xiàng)目工期為5年,則有四分之一的土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入了在建工程,最終計(jì)入固定資產(chǎn);而如果在建項(xiàng)目工期被拖延至10年,則有一半的土地使用權(quán)價(jià)值會(huì)計(jì)入在建工程,最終計(jì)入固定資產(chǎn),這種情況下工期10年的固定資產(chǎn)價(jià)值大于工期5年的固定資產(chǎn)價(jià)值,原因就在于更多的土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入了固定資產(chǎn)。然而,拖延工期并不會(huì)增加固定資產(chǎn)的價(jià)值,這樣做既不合理,又有延遲損益確認(rèn),操縱利潤(rùn)的嫌疑。
另外,在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)的累計(jì)攤銷(xiāo)予以資本化后,如果該固定資產(chǎn)存在殘值,是不是會(huì)發(fā)生有一小部分土地使用權(quán)沒(méi)有被折舊掉的情況?例如,在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)價(jià)值3000萬(wàn),使用年限20年,若攤銷(xiāo)計(jì)入損益的話,每年攤銷(xiāo)150萬(wàn)(3000萬(wàn)÷20年),20年后無(wú)殘值;若攤銷(xiāo)計(jì)入在建工程,工期為10年,每年攤銷(xiāo)150萬(wàn)(3000萬(wàn)÷20年),計(jì)入在建工程然后轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的金額為1500萬(wàn)(150萬(wàn)×10年),固定資產(chǎn)計(jì)提折舊的年限為20年,殘值率5%,則土地使用權(quán)的價(jià)值中有75萬(wàn)(1500萬(wàn)×5%)將會(huì)留在殘值中,無(wú)法消化。筆者認(rèn)為,土地使用權(quán)
類(lèi)似于土地租賃費(fèi)用性質(zhì),不存在殘值,如果產(chǎn)生上述情況就會(huì)發(fā)生計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的土地使用權(quán)改變了資產(chǎn)性質(zhì),由無(wú)形資產(chǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn),經(jīng)折舊后存在殘值,從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)報(bào)表與現(xiàn)實(shí)不符的情況。
而且,將在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)初始確認(rèn)時(shí)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)本就屬于資本化,攤銷(xiāo)的時(shí)候再計(jì)入在建工程,屬于再次資本化,然后在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)以后計(jì)提折舊才費(fèi)用化,在費(fèi)用化之前只是資產(chǎn)的重分類(lèi),該會(huì)計(jì)處理并無(wú)意義,只是推遲了費(fèi)用化的時(shí)間,由無(wú)形資產(chǎn)→當(dāng)期損益的過(guò)程延長(zhǎng)至了無(wú)形資產(chǎn)→在建工程→固定資產(chǎn)→當(dāng)期損益。
由此,筆者還是比較認(rèn)同第一種觀點(diǎn),應(yīng)將在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷(xiāo)費(fèi)用化,計(jì)入當(dāng)期損益。筆者建議出臺(tái)相關(guān)的解釋公告,堵住企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一疏漏,以規(guī)范并統(tǒng)一業(yè)界的行為。
第三篇:在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓
在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)簿褪峭ǔKf(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)此,法律規(guī)定的較為嚴(yán)格。以下主要就此種方式的轉(zhuǎn)讓做一簡(jiǎn)述。
一、在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);
2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。約定房屋建設(shè)工程必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,是為了避免一些開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后不去開(kāi)發(fā),而是進(jìn)行倒賣(mài),這樣會(huì)無(wú)形增加土地成本,最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問(wèn)題。
1、在建工程是否被司法查封。如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封,則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封,才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
2、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū)。根據(jù)法律規(guī)定,如果不符合這一條件,也是不可以轉(zhuǎn)讓的。需注意的是,取得了土地使用權(quán)證書(shū),乃至取得的商品房預(yù)售許可證,在事實(shí)上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金,因?yàn)橛袝r(shí)地方政府對(duì)企業(yè)會(huì)采取一些變通做法,因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門(mén)出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。
3、在建工程的抵押情況。《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定:“ 抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”因此可見(jiàn),除非受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán),已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。
4、在建工程的施工情況。建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進(jìn)場(chǎng)施工到最后竣工業(yè)主與施工方關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,在建工程是建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的,業(yè)主與施工方都對(duì)該在建工程擁有一定的權(quán)利,在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下,即使工程竣工,施工方就工程款還有六個(gè)月的優(yōu)先受償期。因此,雖然無(wú)法律明文規(guī)定,編者認(rèn)為在建工程的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)施工方的同意方可進(jìn)行。
5、在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納,在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備,例如施工許可證等。因?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進(jìn)行依法變更,因此,在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。
6、關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購(gòu)人同意的問(wèn)題。
三、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂。在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要合同條款內(nèi)容如下:
1、雙方當(dāng)事人情況
2、項(xiàng)目概況(包括:坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積等)
3、轉(zhuǎn)讓方對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾。
4、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì),獲得方式及使用期限
5、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限
6、項(xiàng)目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)協(xié)助
7、在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式
8、雙方的權(quán)利義務(wù)
9、違約責(zé)任
10、解決爭(zhēng)議的方法
11、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng).如果律師是代理在建工程的受讓方,那么一定要清楚,因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng),收購(gòu)該在建工程的法律風(fēng)險(xiǎn)主要在受讓方這邊,代理律師應(yīng)采取具體措施,通過(guò)讓轉(zhuǎn)讓方提供履約擔(dān)保或分期分條件付款等方式來(lái)化解受讓方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
第四篇:劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資若干問(wèn)題
劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資若干問(wèn)題
來(lái)源:未知作者:佚名l日期:10-01-10
劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán),一般為無(wú)償取得。根據(jù)《土地管理法》第五十八條第一款第四項(xiàng)及國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?穴以下稱(chēng)國(guó)務(wù)院55號(hào)令?雪第四十七條的規(guī)定,有關(guān)人民政府可以收回劃撥土地使用權(quán)。《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》也認(rèn)為,劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。由此可以看出,劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容不同,劃撥土地使用權(quán)人無(wú)權(quán)對(duì)劃撥土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等處分,這是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)是土地使用者無(wú)償
取得的,相對(duì)出讓土地使用權(quán)而言,是一種有限制的土地使用權(quán)。
能否以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資
《公司法》第二十七條規(guī)定,股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等作價(jià)出資。土地所有人或者土地使用權(quán)人都可以以土地使用權(quán)作價(jià)出資,這里主要討論土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作價(jià)出資的問(wèn)題。以土地使用權(quán)作價(jià)出資,實(shí)際上是將土地使用權(quán)以貨幣估價(jià)投入到企業(yè)中作為出資的一種形式。可以根據(jù)土地使用權(quán)主體是否發(fā)生變
化,來(lái)判斷這種出資方式是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是土地使用權(quán)出租。
對(duì)于出讓土地,土地使用權(quán)人可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等,其作價(jià)出資沒(méi)有法律障礙。但是,劃撥土地使用權(quán)能否作價(jià)出資,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步分析。根據(jù)國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十四條的規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,因此,劃撥土地使用權(quán)人無(wú)權(quán)對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處分。但是,并非在任何情況下使用權(quán)人都不能處分其劃撥土地使用權(quán)。如果符合一定條件,經(jīng)依法批準(zhǔn)后,劃撥土地使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。前提條件是劃撥土地使用權(quán)必須和地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。盡管這種情況下,劃撥土地使用權(quán)是一種“被動(dòng)式”地跟隨地上建筑物、其他附著物流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn),但這仍然為劃撥
土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)提供了合法途徑。
綜上所述,劃撥土地使用權(quán)并不是企業(yè)的財(cái)產(chǎn),企業(yè)無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等處分,所以企業(yè)不能單純以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)入股。但是企業(yè)可通過(guò)以其所有的在劃撥土地上建筑的廠房等建筑物或其他附著物作價(jià)出資,來(lái)促使劃撥土地使用權(quán)被動(dòng)作價(jià)出資。這種被動(dòng)式流轉(zhuǎn)可以通過(guò)兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn):一是國(guó)家先收回劃撥土地使用權(quán),再進(jìn)行作價(jià)出資或者入股,國(guó)家成為新企業(yè)的股東。二是原劃撥土地使用權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,并補(bǔ)交或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金,原劃撥土地使用權(quán)人成為新企
業(yè)的股東。
外商投資企業(yè)用地制度沿革
1979年頒布的《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》明確規(guī)定,中方合營(yíng)者可用場(chǎng)地使用權(quán)投資。其后的《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》、《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及其實(shí)施細(xì)則等也有類(lèi)
似規(guī)定。隨著中國(guó)土地使用制度改革的深化,上述法律明確外商投資企業(yè)除可通過(guò)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)方式取得場(chǎng)地使用權(quán)外,還可以依照中國(guó)其他法律法規(guī)取得土地使用權(quán)。如1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令公布后,外商投資企業(yè)可以通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)。1999年8月《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)外經(jīng)貿(mào)部等部門(mén)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步鼓勵(lì)外商投資意見(jiàn)的通知》明確規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資企業(yè),不再繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。其后,逐步允許外商企業(yè)在一定情形下以劃撥方式用地。《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定,國(guó)有企業(yè)與外資進(jìn)行合資、合作,凡符合《劃撥用地目錄》的,經(jīng)批準(zhǔn)可以劃撥方式用地。2001年《劃撥用地目錄》進(jìn)一步明確規(guī)定,不再區(qū)分使用者身份,凡符合該目錄的建設(shè)項(xiàng)目用地,經(jīng)批準(zhǔn)均可以劃撥方式提供。至此,外商投資企業(yè)與其他土
地使用者用地政策方面的差別已經(jīng)微乎其微了。
能否以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資合資合作企業(yè)
《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》規(guī)定,中國(guó)合營(yíng)者的投資可包括為合營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》規(guī)定,中外合作者的投資或者提供的合作條件可以是現(xiàn)金、實(shí)物、土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)上述法律規(guī)定,中國(guó)
企業(yè)與外國(guó)投資者進(jìn)行合作時(shí),可以以土地使用權(quán)或場(chǎng)地使用權(quán)作價(jià)出資。
但是,《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》并沒(méi)有明確規(guī)定劃撥土地使用權(quán)能否作價(jià)出資問(wèn)題。按照現(xiàn)行法律規(guī)定,中方企業(yè)不能直接以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資與外國(guó)投資者進(jìn)行合資、合作經(jīng)營(yíng)。以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資,可以通過(guò)三種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)。第一種,進(jìn)行國(guó)有企業(yè)改制,國(guó)家以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資投入到國(guó)有企業(yè)中,此時(shí)的土地使用權(quán)應(yīng)視為出讓性質(zhì),這樣,國(guó)有企業(yè)就可以對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。根據(jù)《公
司法》等有關(guān)法律規(guī)定,國(guó)有企業(yè)可以以土地使用權(quán)作價(jià)出資。
第二種,國(guó)有企業(yè)以建筑物、廠房等作價(jià)出資,該建筑物、廠房占用范圍內(nèi)的劃撥建設(shè)
用地同時(shí)“被動(dòng)”地作價(jià)出資,但是國(guó)有企業(yè)應(yīng)補(bǔ)交或抵交土地出讓金。
第三種,如果符合《劃撥用地目錄》,外商投資企業(yè)可以取得劃撥土地使用權(quán),但按照有關(guān)規(guī)定,應(yīng)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。這種情況下,應(yīng)當(dāng)允許國(guó)有企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資,但應(yīng)由國(guó)有企業(yè)繳納場(chǎng)地使用費(fèi),國(guó)有企業(yè)和外國(guó)投資者也可以約定由外商投資企業(yè)繳納。這樣,新成立的外商投資企業(yè)就取得了劃撥土地使用權(quán)。因?yàn)橥馍掏顿Y企業(yè)要繳納場(chǎng)地使用費(fèi),所以對(duì)于此種用地是否為劃撥,有人存在疑問(wèn),認(rèn)為場(chǎng)地使用費(fèi)具有土地租金性質(zhì),這
種看法不無(wú)道理。
對(duì)于劃撥土地使用權(quán)能否直接作價(jià)出資,也有人持肯定態(tài)度,認(rèn)為中方企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn),可將其原使用的土地使用權(quán)作價(jià)入股或作為合作條件,與外商組成合資、合作企業(yè)。具體做法為:中方企業(yè)入股的土地為出讓方式取得的,入股或合作前中方企業(yè)應(yīng)已取得出讓土地使用證,并按出讓合同約定完成相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資;入股土地為行政劃撥方式取得的,應(yīng)由中方企
業(yè)補(bǔ)辦國(guó)有土地出讓手續(xù),或按規(guī)定交納場(chǎng)地使用費(fèi)。
我們認(rèn)為,如果把《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》中的“土地使用權(quán)”或“場(chǎng)地使用權(quán)”理解為包括劃撥土地使用權(quán),則上述認(rèn)識(shí)并無(wú)不可之處,因?yàn)橄鄬?duì)于
《合同法》、《土地管理法》和國(guó)務(wù)院55號(hào)令,《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》是特別法。但是,中國(guó)加入WTO以后,按照非歧視待遇等原則,國(guó)內(nèi)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)在適用法律等方面應(yīng)該沒(méi)有差別。另外,從國(guó)家對(duì)于收取場(chǎng)地使用費(fèi)以及劃撥土地使用方面對(duì)外商投資企業(yè)的政策變化,以及劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)來(lái)看,應(yīng)該理解為,任何企業(yè)
都不能直接以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資。
當(dāng)然,按照法不溯及既往原則,對(duì)國(guó)務(wù)院55號(hào)令實(shí)施前,中方合資、合作者以依法取
得的劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資的,也應(yīng)予以承認(rèn)。
作價(jià)出資后土地使用權(quán)的性質(zhì)
從上述分析可以看出,作價(jià)出資的土地使用權(quán)實(shí)際上有兩種情況:一種是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(不包括國(guó)家以土地所有者身份投資);一種是土地使用權(quán)出租(一般表述為場(chǎng)地使用權(quán))。以出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資后,新成立的企業(yè)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押該土地使用權(quán)。原國(guó)家土地管理局頒布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定,對(duì)于國(guó)有企業(yè)的原劃撥土地,國(guó)家可以以土地使用權(quán)作價(jià)出資投入到改組后的新設(shè)企業(yè),該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有,可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。原國(guó)家土地管理局《對(duì)關(guān)于執(zhí)行股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定中幾個(gè)問(wèn)題的請(qǐng)示的批復(fù)》也有類(lèi)似規(guī)定,對(duì)原劃撥土地使用權(quán)采取國(guó)家股入股的,股份制企業(yè)對(duì)入股的土地享有與出讓土地使用權(quán)者同樣的權(quán)利。股份制企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院55號(hào)令的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。對(duì)于出租性質(zhì)的作價(jià)出資,一般要求外商投資企業(yè)繳納場(chǎng)地使用費(fèi),場(chǎng)地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)
讓、出租或抵押。
第五篇:在建工程審計(jì)案例
在建工程審計(jì)案例
(一)案例線索及分析
案例一:注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文審計(jì)大華公司2001會(huì)計(jì)報(bào)表中在建工程項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn),公司在建工程支出較大,并且明細(xì)賬中只設(shè)有“綜合樓”一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)向公司有關(guān)人員了解,并查問(wèn)了有關(guān)工程預(yù)、決算資料,其“綜合樓”項(xiàng)目中分別包括了實(shí)驗(yàn)樓、機(jī)修車(chē)間土建、倉(cāng)庫(kù)改造等工程內(nèi)容,公司未按具體明細(xì)項(xiàng)目設(shè)立賬戶。
案例一分析:《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第二十九條規(guī)定:企業(yè)的在建工程,包括施工前準(zhǔn)備、正在施工中的建筑工程、安裝工程、技術(shù)改造工程、大修理工程等。工程項(xiàng)目較多且工程支出較大的企業(yè),應(yīng)當(dāng)按照工程項(xiàng)目的性質(zhì)分項(xiàng)核算。
“在建工程”是一個(gè)歸集性的科目,它反映固定資產(chǎn)從購(gòu)建開(kāi)始到交付使用過(guò)程中所有全部支出的集合,最后由“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目,而固定資產(chǎn)的管理是按照單項(xiàng)進(jìn)行管理和核算的,因此,注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文提請(qǐng)被審計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整處理,并向管理當(dāng)局提出相應(yīng)的管理建議書(shū),向被審計(jì)單位提出具體的管理建議。
案例二:注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文審計(jì)大華公司2001會(huì)計(jì)報(bào)表的在建工程項(xiàng)目時(shí),通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)核查,發(fā)現(xiàn)公司第三車(chē)間項(xiàng)目已投入使用,但大華公司有關(guān)人員理解為本辦理工程竣工驗(yàn)收手續(xù),可不按規(guī)定轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。
案例二分析:根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第三十三條的規(guī)定,已投入使用但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn),可先按暫估價(jià)記賬進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。這是因?yàn)椋潭ㄙY產(chǎn)的投入使用的客觀事實(shí)既然已經(jīng)存在,移交手續(xù)辦理與否,其自然損耗和為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供和創(chuàng)造價(jià)值與財(cái)富也是必然的結(jié)果。因此,按照收入與配比的原則,對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊自然也是合理的,不能強(qiáng)調(diào)未辦理移交手續(xù)而不履行法規(guī)和制度的規(guī)定。為此,注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文應(yīng)作如下審計(jì)處理:
1.提請(qǐng)被審計(jì)單位有關(guān)人員對(duì)上述經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù),進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,并相應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表有關(guān)項(xiàng)目數(shù)額。
2.應(yīng)將審驗(yàn)情況和被審計(jì)單位的調(diào)整處理情況,詳細(xì)記錄在審計(jì)工作底稿中。
3.如被審計(jì)單位拒絕調(diào)整,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)根據(jù)應(yīng)調(diào)整數(shù)額對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響程度,考慮出具保留意見(jiàn)或否定意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。
案例三:注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文審計(jì)大華公司2001會(huì)計(jì)報(bào)表在建工程項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn),公司科研試驗(yàn)基地土地工程因城市規(guī)劃發(fā)展之需要全部拆除而造成損失,截至本年底止,“在建工程—科研試驗(yàn)基地”科目余額為250萬(wàn)元。另外,公司在“其他應(yīng)付款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目中掛賬80萬(wàn)元,經(jīng)了解系政府因拆除科研試驗(yàn)基地給予公司的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)。公司未能在本末對(duì)上述經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
案例三分析:《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第三十二條規(guī)定:在建工程發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損,減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司等贈(zèng)款后的凈損失,計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本;如為非常原因造成的報(bào)廢或毀損,或在建工程項(xiàng)目全部報(bào)廢或毀損,應(yīng)將其凈損失直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外支出。
據(jù)此,大華公司應(yīng)根據(jù)上述之規(guī)定和公司對(duì)科研試驗(yàn)基地報(bào)損的有關(guān)文件,對(duì)“在建工程—科研試驗(yàn)基地”科目和“其他應(yīng)付款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理:
借:其他應(yīng)付款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)
800 000
貸:營(yíng)業(yè)外收入
800 000
借:營(yíng)業(yè)外支出500 000
貸:在建工程—科研試驗(yàn)基地500 000
為此,注冊(cè)會(huì)計(jì)師李文應(yīng)作如下審計(jì)處理:
1.提請(qǐng)被審計(jì)單位有關(guān)人員對(duì)上述經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù),進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,并相應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表有關(guān)項(xiàng)目數(shù)額。
2.應(yīng)將審驗(yàn)情況和被審計(jì)單位的調(diào)整處理情況,詳細(xì)記錄在審計(jì)工作底稿中。
3.如被審計(jì)單位拒絕調(diào)整,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)根據(jù)應(yīng)調(diào)整數(shù)額對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響程度,考慮出具保留意見(jiàn)或否定意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。
(二)案例評(píng)價(jià)
在建工程審計(jì)的目標(biāo)主要是確定在建工程是否存在、所有權(quán)的當(dāng)屬、本增減變化的記錄完整、減值準(zhǔn)備計(jì)提方法,以及會(huì)計(jì)報(bào)表披露是否恰當(dāng)?shù)取徲?jì)實(shí)務(wù)中,一般主要執(zhí)行以下審計(jì)程序:
1.獲取或編制在建工程明細(xì)表,復(fù)核加計(jì)正確,并與報(bào)表數(shù)、總賬數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)相符。
2.檢查本期在建工程增加、減少數(shù)。了解在建工程相關(guān)預(yù)算、結(jié)算、決算資料,在建工程核算政策、相關(guān)工程合同、協(xié)議等法律文件;檢查在建工程交付使用、竣工、完工情況及工程進(jìn)度等。
3.檢查在建工程期末余額的構(gòu)成內(nèi)容,并實(shí)地觀察工程現(xiàn)場(chǎng),確定在建工程是否存在。
4.查詢工程項(xiàng)目投保、抵押情況。
5.確定在建工程在資產(chǎn)負(fù)債表上的披露是否恰當(dāng)。
關(guān)于印發(fā)《會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算結(jié)算決算審核暫行辦法》的通知
財(cái)協(xié)字[1999]103號(hào)
1999-8-5 財(cái)政部
頁(yè)面功能 【字體:大 中 小】 【打印】 【關(guān)閉】
各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局):
為了進(jìn)一步提高基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算編報(bào)與審核質(zhì)量,充分發(fā)揮社會(huì)中介機(jī)構(gòu)在投資監(jiān)督體系中的作用,根據(jù)《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于整頓會(huì)計(jì)工作秩序進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的通知》(國(guó)發(fā)[1996]16號(hào))等規(guī)定,現(xiàn)將《會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核暫行辦法》印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。原執(zhí)行的《基本建設(shè)施工預(yù)決(結(jié))算審計(jì)驗(yàn)證規(guī)則(試行)》(會(huì)協(xié)字[1996]399號(hào))同時(shí)廢止。
會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算 結(jié)算 決算審核暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了進(jìn)一步提高基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算編報(bào)質(zhì)量,規(guī)范會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核業(yè)務(wù),適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,根據(jù)《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》及國(guó)家其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核,是指會(huì)計(jì)師事務(wù)所接受委托,對(duì)基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算及其相關(guān)資料進(jìn)行審查與復(fù)核,并發(fā)表審核意見(jiàn)。
本辦法所稱(chēng)被審核單位,是指對(duì)基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算負(fù)責(zé)并接受審核的項(xiàng)目法人單位或其他單位。
本辦法所稱(chēng)審核人員,是指在會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核的注冊(cè)會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師等專(zhuān)業(yè)人員。
本辦法所稱(chēng)基本建設(shè)工程預(yù)算,是指根據(jù)施工圖所確定的工程量,選套相應(yīng)的預(yù)算定額、預(yù)算單價(jià)及有關(guān)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),預(yù)先估算工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格的文件。
本辦法所稱(chēng)基本建設(shè)工程結(jié)算,是指按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價(jià)款結(jié)算,以及根據(jù)工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況,調(diào)整施工圖預(yù)算價(jià)格,確定工程項(xiàng)目最終結(jié)算價(jià)格的竣工結(jié)算文件。
本辦法所稱(chēng)基本建設(shè)工程決算,是指在工程項(xiàng)目或單項(xiàng)工程竣工后編制的,綜合反映工程項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)、建設(shè)成果的文件。
第三條 會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)行基本建設(shè)工程的其他審核業(yè)務(wù)或其他工程審核業(yè)務(wù),除有特定要求者外,應(yīng)當(dāng)參照本辦法辦理。
第二章 一般原則
第四條 合理編制并充分披露基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算及決算,保證預(yù)算、結(jié)算、決算及相關(guān)資料的真實(shí)、合法、完整,是被審核單位的責(zé)任;按照本辦法的要求出具基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算及決算審核報(bào)告,并保證審核報(bào)告的真實(shí)性、合法性,是會(huì)計(jì)師事務(wù)所及審核人員的責(zé)任。
審核報(bào)告的真實(shí)性是指審核報(bào)告應(yīng)如實(shí)反映審核人員的審核范圍、審核依據(jù)、已實(shí)施的主要審核程序和應(yīng)發(fā)表的審核意見(jiàn)。
審核報(bào)告的合法性是指審核報(bào)告的編制和出具必須符合《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》和本辦法的規(guī)定。
第五條 會(huì)計(jì)師事務(wù)所和審核人員承辦基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定的條件,并取得相應(yīng)的資格。
第六條 基本建設(shè)工程預(yù)算具有固有的不確定性,審核人員不應(yīng)對(duì)預(yù)算結(jié)果的可實(shí)現(xiàn)程度做出保證。
第七條 審核人員執(zhí)行基本建設(shè)工程結(jié)算、決算審核應(yīng)當(dāng)在國(guó)家認(rèn)可的工程監(jiān)理等質(zhì)量管理部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)證后進(jìn)行。
第八條 審核人員應(yīng)當(dāng)將基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核的過(guò)程及其結(jié)果記錄于審核工作底稿,并進(jìn)行必要的復(fù)核。
第三章 審核計(jì)劃
第九條 在接受委托前,審核人員應(yīng)當(dāng)了解被審核單位及基本建設(shè)工程項(xiàng)目的基本情況,并考慮自身能力和能否保持獨(dú)立性,初步評(píng)估審核風(fēng)險(xiǎn),以確定是否接受委托。
如接受委托,會(huì)計(jì)師事務(wù)所應(yīng)與委托人就基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核的目的與范圍,雙方的責(zé)任與義義務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行商議,達(dá)成一致意見(jiàn),并簽訂審核業(yè)務(wù)約定書(shū)。
第十條 審核人員應(yīng)當(dāng)了解所審核的基本建設(shè)工程項(xiàng)目的以下情況:
(一)工程項(xiàng)目性質(zhì)、類(lèi)別、規(guī)模、承建方式等情況;
(二)審核所需的相關(guān)資料的可獲得性;
(三)工程材料的供應(yīng)方式;
(四)工程價(jià)款結(jié)算情況;
(五)工程項(xiàng)目預(yù)算、結(jié)算、決算已審核情況及審核結(jié)果的處理;
(六)工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工條件;
(七)建設(shè)期內(nèi)工程預(yù)算定額、預(yù)算單價(jià)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的變化情況;
(八)其他需要了解的情況。
第十一條 基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核的范圍應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定及業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求確定。
第十二條 審核人員執(zhí)行基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)在充分了解被審核單位有關(guān)情況和獲取審核資料的基礎(chǔ)上,合理制定審核計(jì)劃,并根據(jù)審核過(guò)程中情況的變化,予以必要的修改或補(bǔ)充。
第十三條 在編制審核計(jì)劃時(shí),審核人員應(yīng)當(dāng)獲取被審核單位基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算及其編制所依據(jù)的以下資料:
(一)工程項(xiàng)目批準(zhǔn)建設(shè)、監(jiān)理、質(zhì)量驗(yàn)收等有關(guān)文件;
(二)概算資料及招投標(biāo)文件;
(三)合同、協(xié)議;
(四)施工圖或竣工圖
(五)工程量計(jì)算書(shū);
(六)材料費(fèi)用資料;
(七)取費(fèi)資料;
(八)付款資料;
(九)有關(guān)證照;
(十)施工組織設(shè)計(jì);
(十一)工程變更簽證資料;
(十二)隱蔽工程資料;
(十三)工程決算的財(cái)務(wù)資料;
(十四)其他影響工程造價(jià)的有關(guān)資料。
第四章 審核實(shí)施
第十四條 審核人員在審核基本建設(shè)工程預(yù)算時(shí),應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查以下事項(xiàng):
(一)單項(xiàng)工程預(yù)算編制是否真實(shí)、準(zhǔn)確,主要包括:
1.工程量計(jì)算是否符合規(guī)定的計(jì)算規(guī)則、是否準(zhǔn)確;
2.分項(xiàng)工程預(yù)算定額選套是否合規(guī),選用是否恰當(dāng);
3.工程取費(fèi)是否執(zhí)行相應(yīng)計(jì)算基數(shù)和費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn);
4.設(shè)備、材料用量是否與定額含量或設(shè)計(jì)含量一致;
5.設(shè)備、材料是否按國(guó)家定價(jià)或市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià);
6.利潤(rùn)和稅金的計(jì)算基數(shù)、利潤(rùn)率、稅率是否符合規(guī)定。
(二)預(yù)算項(xiàng)目是否與圖紙相符;
(三)多個(gè)單項(xiàng)工程構(gòu)成一個(gè)工程項(xiàng)目時(shí),審查工程項(xiàng)目是否包含各個(gè)單項(xiàng)工程,費(fèi)用內(nèi)容是否正確;
(四)預(yù)算是否控制在概算允許范圍以內(nèi)。
第十五條 審核人員在審核基本建設(shè)工程結(jié)算時(shí),應(yīng)當(dāng)在審查本辦法第十四條規(guī)定的預(yù)算審查事項(xiàng)的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)審查對(duì)工程項(xiàng)目的價(jià)格產(chǎn)生影響的以下事項(xiàng):
(一)工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證;
(二)工程材料和設(shè)備價(jià)格的變化情況;
(三)工程實(shí)施過(guò)程中的建筑經(jīng)濟(jì)政策變化情況;
(四)補(bǔ)充合同的內(nèi)容。
第十六條 審核人員在審核基本建設(shè)工程決算時(shí),應(yīng)當(dāng)在審查本辦法第十五條規(guī)定的結(jié)算審查事項(xiàng)的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)審查以下事項(xiàng):
(一)工程項(xiàng)目概算執(zhí)行情況;
(二)工程項(xiàng)目資金的來(lái)源、支出及結(jié)余等財(cái)務(wù)情況;
(三)工程項(xiàng)目合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級(jí)控制情況;
(四)交付使用資產(chǎn)情況。
第十七條 會(huì)計(jì)師事務(wù)所接受政府有關(guān)部門(mén)委托,審核基本建設(shè)工程決算時(shí),除重點(diǎn)審查本辦法第十六條規(guī)定內(nèi)容外,還應(yīng)當(dāng)審查以下事項(xiàng):
(一)被審核單位是否有計(jì)劃外建設(shè)項(xiàng)目,有無(wú)自行擴(kuò)大投資規(guī)模和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況;
(二)各項(xiàng)費(fèi)用支出是否合法,有無(wú)混淆生產(chǎn)成本和建設(shè)成本的情況;
(三)交付使用資產(chǎn)是否符合條件,有無(wú)虛報(bào)完成及虛列應(yīng)付債務(wù)或轉(zhuǎn)移基建資金等情況;
(四)歷年的各項(xiàng)基本建設(shè)撥款數(shù)額和結(jié)余資金是否真實(shí)、準(zhǔn)確,應(yīng)收回的設(shè)備材料以及拆除臨時(shí)建筑和原有建筑的殘值是否作價(jià)收回,對(duì)器材的盤(pán)盈、盤(pán)虧及銷(xiāo)售盈虧是否按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)處理;
(五)報(bào)廢工程是否經(jīng)主管部門(mén)審批;
(六)竣工投產(chǎn)時(shí)間是否符合國(guó)家計(jì)劃規(guī)定;
(七)基本建設(shè)收入的來(lái)源、分配、上繳和留成及使用情況;
(八)有無(wú)隱匿、截留或拖延不交應(yīng)交財(cái)政部門(mén)的包干結(jié)余、竣工結(jié)余及各項(xiàng)收入;
(九)尾工工程的預(yù)留工程款及建設(shè)情況;
(十)有必要審查的其他事項(xiàng)。
第十八條 審核人員在審核基本建設(shè)工程結(jié)算、決算過(guò)程中,必要時(shí),應(yīng)通過(guò)委托人會(huì)同建設(shè)單位、施工單位,對(duì)以下項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘核實(shí):
(一)分部或分項(xiàng)工程;
(二)實(shí)際施工用料偏離轉(zhuǎn)算的工程項(xiàng)目;
(三)變更設(shè)計(jì)的工程項(xiàng)目;
(四)必須丈量的工程項(xiàng)目;
(五)交付使用的資產(chǎn);
(六)預(yù)留的尾工工程;
(七)需要查勘的其他事項(xiàng)。
第十九條 審核人員審核基本建設(shè)工程結(jié)算及決算遇到以下情況時(shí),應(yīng)當(dāng)獲取適當(dāng)?shù)淖C據(jù):
(一)變更工程設(shè)計(jì);
(二)建設(shè)單位提供材料和設(shè)備;
(三)施工中使用的工程材料或設(shè)備的價(jià)格與規(guī)定不符;
(四)變更不同資質(zhì)的施工企業(yè);
(五)改變工程項(xiàng)目的性質(zhì);
(六)提高或降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);
(七)計(jì)劃外工程項(xiàng)目;
(八)其他應(yīng)當(dāng)獲取證據(jù)的情況。
第二十條 審核人員審核基本建設(shè)工程結(jié)算及決算遇到以下情況時(shí),應(yīng)當(dāng)獲取必要的簽證:
(一)施工情況與圖紙不符;
(二)實(shí)物工程量與圖紙不符;
(三)施工用料發(fā)生變化;
(四)施工情況與施工合同不符。
第二十一條 審核人員應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注以下事項(xiàng),以判斷基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算是否運(yùn)用了不合理定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
(-)對(duì)預(yù)算、結(jié)算有重大影響的;
(二)特別容易受關(guān)鍵因素變動(dòng)影響的;
(三)具有高度不確定性的分項(xiàng)工程;
(四)預(yù)算定額沒(méi)有列入或需要換算的。
第二十二條 審核人員在審核過(guò)程中沒(méi)有責(zé)任專(zhuān)門(mén)就基本建設(shè)工程項(xiàng)目的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)表意見(jiàn)。
第二十三條 審核人員通常應(yīng)當(dāng)就審核后的意見(jiàn)與委托人、建設(shè)單位和施工單位會(huì)審,根據(jù)會(huì)審情況形成審核結(jié)論。經(jīng)會(huì)審后,如果委托人、建設(shè)單位、施工單位對(duì)審核結(jié)論無(wú)異義,審核人員應(yīng)提請(qǐng)其在“基本建設(shè)工程預(yù)算審核定案表”、“基本建設(shè)工程結(jié)算審核定案表”上簽章確認(rèn)。
第五章 審核報(bào)告
第二十四條 審核人員應(yīng)當(dāng)在實(shí)施必要的審核程序后,以經(jīng)過(guò)核實(shí)的證據(jù)為依據(jù),分析、評(píng)價(jià)審核結(jié)論,形成審核意見(jiàn),出具審核報(bào)告。
第二十五條 審核報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下基本內(nèi)容:
(一)標(biāo)題。標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“基本建設(shè)工程預(yù)算審核報(bào)告”、“基本建設(shè)工程結(jié)算審核報(bào)告”或“基本建設(shè)工程決算審核報(bào)告”;
(二)收件人。收件人為審核業(yè)務(wù)的委托人,審核報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱(chēng);
(三)范圍段。范圍段應(yīng)當(dāng)說(shuō)明審核范圍、被審核單位責(zé)任與審核責(zé)任、審核依據(jù)和已實(shí)施的主要審核程序;
(四)意見(jiàn)段。意見(jiàn)段應(yīng)當(dāng)明確說(shuō)明審核意見(jiàn);
(五)簽章和會(huì)計(jì)師事務(wù)所地址。審核報(bào)告應(yīng)當(dāng)由審核人員簽名、蓋章,并加蓋會(huì)計(jì)師事務(wù)所公章;
(六)報(bào)告日期。審核報(bào)告日期是指審核人員完成外勤審核工作的日期,審核報(bào)告日期不應(yīng)早于被審核單位確認(rèn)和簽署基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算及決算的日期;
(七)附件。基本建設(shè)工程預(yù)算審核報(bào)告附件包括“基本建設(shè)工程預(yù)算審核定案表”,基本建設(shè)工程結(jié)算審核報(bào)告附件包括“基本建設(shè)工程結(jié)算審核定案表”。
第二十六條 審核人員應(yīng)當(dāng)在審核報(bào)告范圍段中明確指明已審核基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算及決算的名稱(chēng)、建設(shè)期間及建設(shè)單位、施工單位名稱(chēng),工程項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)證情況。
第二十七條 審核人員應(yīng)當(dāng)在基本建設(shè)工程預(yù)算或工程結(jié)算審核報(bào)告的意見(jiàn)段中說(shuō)明基本建設(shè)工程預(yù)算或結(jié)算金額、審定金額、核增或核減金額。
第二十八條 審核人員應(yīng)當(dāng)在基本建設(shè)工程決算審核報(bào)告的意見(jiàn)段中說(shuō)明工程項(xiàng)目資金來(lái)源、支出及結(jié)余或超支等財(cái)務(wù)情況,概算執(zhí)行情況,工程價(jià)款結(jié)算情況,尾工工程及未盡事宜處理情況,項(xiàng)目支出存在的問(wèn)題,資產(chǎn)交付使用情況。
第二十九條 審核人員與委托人、建設(shè)單位、施工單位在審核意見(jiàn)方面存在異議,且無(wú)法協(xié)商一致時(shí),或?qū)徍巳藛T認(rèn)為必要時(shí),應(yīng)當(dāng)在意見(jiàn)段之后增列說(shuō)明段予以說(shuō)明。
第三十條 審核人員在出具基本建設(shè)工程預(yù)算審核報(bào)告時(shí),應(yīng)附送已審核的《基本建設(shè)工程預(yù)算書(shū)》。
審核人員在出具基本建設(shè)工程結(jié)算審核報(bào)告時(shí),應(yīng)附送已審核的《基本建設(shè)工程結(jié)算書(shū)》。
審核人員在出具基本建設(shè)工程決算審核報(bào)告時(shí),應(yīng)附送已審核的《基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算表》。
第六章 附則
第三十一條 本辦法由中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第三十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
基本建設(shè)工程竣工決算審計(jì)的重要點(diǎn)及案件分析
雙擊自動(dòng)滾屏
發(fā)布者:admin888 發(fā)布時(shí)間:2007-1-17 10:05:41 閱讀:1780次
一、重要點(diǎn)
1、基建項(xiàng)目程序的審核是否合法、完整
項(xiàng)目建議書(shū)階段------可行性研究階段------設(shè)計(jì)階段------施工階段------竣工驗(yàn)收階段
可行性研究報(bào)告是否經(jīng)過(guò)審批,建設(shè)的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)是否符合可行性研究報(bào)告批復(fù)的要求。設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)是否符合要求,施工圖設(shè)計(jì)文件反映的內(nèi)容是否超越初步設(shè)計(jì)或相關(guān)批復(fù)意見(jiàn)所確定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模和內(nèi)容。工程是否經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收。
2、投資估算、概算、預(yù)算、結(jié)算之間的變化。
(1)項(xiàng)目建議書(shū)階段的投資估算,可行性研究報(bào)告的投資估算。兩者之間的差別。按常規(guī)建議書(shū)階段的投資估算誤差率30%,可行性研究報(bào)告的投資估算,初步可研階段投資估算誤差率20%,詳細(xì)科研階段投資估算誤差率10%。
(2)設(shè)計(jì)階段
一般工業(yè)與民用建筑采用兩階段設(shè)計(jì),技術(shù)上復(fù)雜又缺乏經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目為三階段設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)階段為概算,擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)概算為修正概算。
概算是否通過(guò)審查,如有追加概算是否也經(jīng)過(guò)審查。是否推行限額設(shè)計(jì)。
(3)工程招標(biāo)情況
勘察設(shè)計(jì)、工程施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、材料等是否經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)。招標(biāo)過(guò)程是否嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及地方的有關(guān)規(guī)定。特別關(guān)注項(xiàng)目中是否有遺留不招標(biāo)的或是肢解不招標(biāo)的。
(4)合同管理情況
合同的訂立、變更(中)止等行為是否合法、規(guī)范、有效,是否與招標(biāo)文件相符。是否存在分包合同,若有分包合同是否合法。簽定合同是否經(jīng)過(guò)內(nèi)部人員的相互監(jiān)督及檢查。未經(jīng)過(guò)審核的合同簽定是否合法合規(guī)。工程施工、監(jiān)理、勘探、設(shè)計(jì)等遵守合同情況及存在違反合同情況。
(5)概(預(yù))算執(zhí)行情況
工程實(shí)際完成投資額與批復(fù)概算投資額的比較,對(duì)超支或節(jié)約的原因做分項(xiàng)分析。工程設(shè)計(jì)變更是影響工程投資變化的重要原因,核實(shí)手續(xù)是否齊全。建設(shè)期間有無(wú)計(jì)劃外建設(shè)、自行擴(kuò)大投資規(guī)模和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)情況。(6)工程結(jié)算審核
工程竣工資料是否經(jīng)建設(shè)單位與監(jiān)理單位的審核,招標(biāo)文件的結(jié)算方式是否與施工圖合同的結(jié)算方式一致。設(shè)計(jì)變更及簽證資料是否完善手續(xù)。合同工期與實(shí)際施工工期是否有差別,工期延誤的原因。
工程施工期間是否有停工,是否有停工索賠。特殊材料是否有建設(shè)單位供材。分包合同與總包之間的關(guān)系,分包管理費(fèi)的約定。送審資料的項(xiàng)目中是否按合同要求完成。
3、項(xiàng)目建設(shè)是否按國(guó)家規(guī)定實(shí)施了強(qiáng)制性監(jiān)理以及監(jiān)理資質(zhì)等的合規(guī)性審查;監(jiān)理資質(zhì)是否符合規(guī)定,有無(wú)監(jiān)理月報(bào),月報(bào)是否反映三控制(投資、進(jìn)度、質(zhì)量),是否按合同及有關(guān)規(guī)定履行職責(zé);
4、對(duì)項(xiàng)目投資效益評(píng)審:
(1)建設(shè)工期對(duì)投資效益的影響;①對(duì)投資概算的執(zhí)行情況進(jìn)行對(duì)比分析;②投資概算的修正、變動(dòng)是否履行國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的審批程序;③概算突破原因的審查;(2)分析工程造價(jià);
(3)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益。
5、核實(shí)資金來(lái)源、計(jì)劃執(zhí)行情況,核實(shí)各種資金來(lái)源是否及時(shí)到位,查明不到位金額、原因及其影響。
6、核實(shí)實(shí)際投資完成額。主要對(duì)建筑工程核算、安裝工程投資、設(shè)備投資核算、待攤基建支出的列支內(nèi)容和分?jǐn)偂⑵渌顿Y列支內(nèi)容的真實(shí)、合法、效益性進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)中應(yīng)注意幾點(diǎn):
⑴資金支付手續(xù)是否健全;
⑵管理費(fèi)是否按規(guī)定內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支、分析超概算原因; ⑶單項(xiàng)工程結(jié)算支付價(jià)款是否按規(guī)定抵扣預(yù)付款及足額扣除質(zhì)保金;
⑷有無(wú)單位和個(gè)人向項(xiàng)目非法攤派各種費(fèi)用; ⑸是否按規(guī)定繳納各種稅費(fèi); ⑹有無(wú)人為造成的損失浪費(fèi); ⑺核實(shí)其他待攤投資。
7、對(duì)交付使用資產(chǎn)審計(jì)的主要內(nèi)容:
(1)交付使用固定資產(chǎn)是否真實(shí),是否辦理驗(yàn)收手續(xù);(2)對(duì)交付使用的固定資產(chǎn)進(jìn)行抽查,抽查量不少于總量的80%;
(3)流動(dòng)資產(chǎn)和鋪底流動(dòng)資金移交是否真實(shí)與合法;(4)交付遞延資產(chǎn)情況;
(5)審查購(gòu)置車(chē)輛、施工器具、備品件、辦公及生活家具的移交是否合規(guī)。重點(diǎn)查明有無(wú)虛交資產(chǎn)或帳外資產(chǎn)等問(wèn)題。
8、對(duì)結(jié)余資金審計(jì)(1)核對(duì)銀行存款、現(xiàn)金及其他貨幣資金;
(2)核對(duì)庫(kù)存物資存量的真實(shí)性;
(3)核對(duì)往來(lái)款項(xiàng),核實(shí)債權(quán)債務(wù),有無(wú)挪用、轉(zhuǎn)移建設(shè)資金和債權(quán)債務(wù)清理不及時(shí)等問(wèn)題。
9、基建收入是否按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理;
二、案件分析
1、招標(biāo)文件與施工合同文件在工程結(jié)算方式上明顯不符合。招標(biāo)文件約定:
標(biāo)底價(jià)及投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù),工程類(lèi)別采用二類(lèi),預(yù)算定額選用*****版,材料市場(chǎng)價(jià)格選用當(dāng)?shù)卦靸r(jià)管理部門(mén)頒發(fā)的建筑信息價(jià)格《*****》第*期,工程采用鋼模、鋼管腳手架、商品混凝土及安全文明施工費(fèi)。合同及價(jià)款調(diào)整,合同采用固定單價(jià)合同。施工合同文件約定:
工程量以實(shí)際完成量計(jì)算,套用預(yù)算定額*****版,材料價(jià)格以施工期間的當(dāng)?shù)卦靸r(jià)管理部門(mén)頒發(fā)的建筑信息價(jià)格為準(zhǔn),(若實(shí)際價(jià)格與信息上出入較大的,按乘、發(fā)包雙方確認(rèn)的價(jià)格計(jì)算)。問(wèn)題關(guān)鍵點(diǎn):
所謂固定單價(jià)合同就是無(wú)論在任何情況下,施工方投標(biāo)文件中的綜合單價(jià)固定不變,而在上述案件中,材料價(jià)格不以投標(biāo)期間的信息價(jià)格為準(zhǔn),而以施工期間的材料價(jià)格為準(zhǔn),已構(gòu)成違背招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性精神,如果按該合同條款執(zhí)行,對(duì)建設(shè)單位而言,該招標(biāo)工作沒(méi)有得到任何優(yōu)惠。
解決措施方法:
以書(shū)面的形式向建設(shè)單位匯報(bào),并從《招標(biāo)法》的角度向建設(shè)單位說(shuō)明不合理的原因,積極與建設(shè)單位、施工單位溝通,使三方達(dá)成共識(shí)。
2、自2005年起對(duì)某水電建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤審計(jì),該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年底完工,在審計(jì)中注冊(cè)會(huì)計(jì)師發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題:
⑴該項(xiàng)目資金80%來(lái)源于銀行貸款,20%為自籌資金,建設(shè)單位撥入資金時(shí)未分清銀行貸款和自籌資金,建設(shè)項(xiàng)目計(jì)提利息時(shí)按撥款全額計(jì)提利息。
⑵該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)是以中標(biāo)項(xiàng)目的名稱(chēng)為核算單位進(jìn)行的,中標(biāo)項(xiàng)目的名稱(chēng)與工程概算書(shū)中的各明細(xì)子目不一致,并存在交叉現(xiàn)象,即同一個(gè)中標(biāo)項(xiàng)目包含二個(gè)以上的概算明細(xì)子目,同一個(gè)概算明細(xì)子目包含二個(gè)以上中標(biāo)項(xiàng)目。
⑶砂石系統(tǒng)皮帶機(jī)在生產(chǎn)運(yùn)行中突然斷裂迫使整個(gè)砂石加工系統(tǒng)停運(yùn)而支付的趕工費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)共計(jì)10萬(wàn)元, 業(yè)主未對(duì)斷裂的原因和責(zé)任進(jìn)行分析確認(rèn)。
⑷在工程管理費(fèi)中開(kāi)支上級(jí)單位各種費(fèi)用14萬(wàn)元。⑸一起出差人員的差費(fèi)不一起報(bào)賬,且出差補(bǔ)助與交通費(fèi)、住宿費(fèi)等不同時(shí)報(bào)賬。
針對(duì)上述問(wèn)題,注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行分析并提出整改意見(jiàn)。針對(duì)事項(xiàng)1回答分析如下: 多計(jì)提利息,應(yīng)原途徑?jīng)_回。
分析:由于該項(xiàng)目建設(shè)資金有20%為自籌資金,有80%為銀行貸款,故建設(shè)單位撥入的資金中有80%形成負(fù)債,另外20%應(yīng)形成資本金,不得計(jì)提利息。
針對(duì)事項(xiàng)2回答分析如下:
答:會(huì)計(jì)核算明細(xì)項(xiàng)目與工程概算書(shū)中的各明細(xì)子目不一致,將無(wú)法對(duì)各概算項(xiàng)目完成情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,并增加編制工程竣工決算報(bào)告的難度。
分析:為了對(duì)各項(xiàng)目概算完成情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,財(cái)務(wù)工作應(yīng)按概算書(shū)中的明細(xì)子目進(jìn)行核算,由于實(shí)際工作中工程款的支付是按中標(biāo)項(xiàng)目支付的,而中標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)與概算書(shū)中的明細(xì)不一致,并有交叉的現(xiàn)象,為能做到按概算明細(xì)進(jìn)行核算,首先應(yīng)做好基礎(chǔ)工作,將概算書(shū)明細(xì)和中標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)分清對(duì)應(yīng),比如,建筑工程概算表中擋水工程包括四個(gè)工程,分別為重力壩工程、泄水閘壩工程、左右岸接頭土石壩工程、護(hù)岸工程等四項(xiàng)工程,財(cái)務(wù)核算前應(yīng)分清該四項(xiàng)工程分別由哪幾個(gè)中標(biāo)單位完成,即分清每個(gè)概算明細(xì)分別由哪幾個(gè)中標(biāo)單位完成,并要求中標(biāo)單位每次申請(qǐng)付款時(shí)按概算明細(xì)申請(qǐng)。另外,由于工程竣工決算報(bào)告是按概算書(shū)所確定的各明細(xì)子目進(jìn)行編制的,財(cái)務(wù)核算按概算書(shū)中的明細(xì)子目進(jìn)行核算,將使編制工程竣工決算報(bào)告的工作變得容易一些。
針對(duì)事項(xiàng)3回答分析如下: 存在多付工程款的可能
分析:砂石系統(tǒng)皮帶機(jī)在生產(chǎn)運(yùn)行中突然斷裂迫使整個(gè)砂石加工系統(tǒng)停運(yùn),有可能是施工質(zhì)量不好造成,也有可能是使用單位使用不當(dāng)造成,或者是其他原因引起,建設(shè)單位應(yīng)對(duì)突然斷裂的原因進(jìn)行分析確認(rèn),明確責(zé)任人,因斷裂停運(yùn)搶修而支付的趕工費(fèi)應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān),不應(yīng)未分清責(zé)任人的情況下就由業(yè)主承擔(dān)。
針對(duì)事項(xiàng)4回答如下: 占用項(xiàng)目建設(shè)資金,應(yīng)予剔除。
分析:建設(shè)單位把非本項(xiàng)目的費(fèi)用拿到本項(xiàng)目報(bào)賬,將虛增本項(xiàng)目的投資規(guī)模。
針對(duì)事項(xiàng)5回答如下:
財(cái)務(wù)人員將無(wú)法審核該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的真實(shí)性。
分析:出差費(fèi)用一般包括交通費(fèi)用、住宿費(fèi)、餐費(fèi)以及出差補(bǔ)助等,出差人員報(bào)賬時(shí)應(yīng)填寫(xiě)出差日期、出差事由以及出差人員,如果二人以上一起出差,但報(bào)賬時(shí)卻未一起報(bào)賬,且出差補(bǔ)助與其他費(fèi)用分開(kāi)報(bào),將使財(cái)務(wù)人員無(wú)法審核出差的真實(shí)性,也無(wú)法核對(duì)出差補(bǔ)助。
覃宇英 梁大章