第一篇：存疑：土地使用權(quán)的攤銷在施工過程中是否可以計(jì)入“在建工程”
lyb-投行-深圳(710507874)10:41:20 請教一個問題，土地使用權(quán)的攤銷在工程建設(shè)期間是否計(jì)入“在建工程”，還是計(jì)入“管理費(fèi)用”
燦燦-券商-上海(1412021589)10:42:20 計(jì)入在建工程
lyb-投行-深圳(710507874)10:42:58 有依據(jù)嗎，準(zhǔn)則規(guī)定無形資產(chǎn)的攤銷金額一般應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，其他會計(jì)準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外。其他會計(jì)準(zhǔn)則也沒說要計(jì)入在建工程
悟-會計(jì)師-濟(jì)南(469055809)10:46:47 建造期間無形資產(chǎn)攤銷也不計(jì)入在建工程的
月明-會計(jì)-青島
燦燦-券商-上海(1412021589)10:46:53 確實(shí)沒有準(zhǔn)則規(guī)定，實(shí)務(wù)中也有計(jì)入當(dāng)期損益的，但是我理解不計(jì)入當(dāng)期損益是因?yàn)樵撈陂g土地的用途與建造活動相關(guān)，土地使用權(quán)所包含的經(jīng)濟(jì)利益通過地上的建筑物實(shí)現(xiàn)
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lyb-投行-深圳(710507874)10:47:25 有沒有依據(jù)，謝謝
燦燦-券商-上海(1412021589)10:53:15 以前曾和朋友討論過，具體的依據(jù)沒有。
ted-券商-北京(2569480404)10:56:49 無形資產(chǎn)的攤銷一般應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，但如果某項(xiàng)無形資產(chǎn)是專門用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品或者其他資產(chǎn)，其所包含的經(jīng)濟(jì)利益是通過轉(zhuǎn)入到所生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)中實(shí)現(xiàn)的，則無形資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本--準(zhǔn)則原文 我的理解，以后攤銷還是進(jìn)損益。
小哥-券商-背景(117228780)10:57:32 土地使用權(quán)單獨(dú)確認(rèn)為無形資產(chǎn)的，個人理解都得進(jìn)損益 小兵-券商-北京(381504726)10:58:16 是不是存在這種情況：土地使用權(quán)在在建工程轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)也包括土地的價(jià)值一起入賬
這個問題請牛人來解答下吧，我覺得很有意義
小哥-券商-北京(117228780)10:59:32 除非確實(shí)不能分開確認(rèn)建筑物和土地價(jià)值，否則土地使用權(quán)單獨(dú)入賬進(jìn)無形資產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)除外
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Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:00:32 我個人覺得如果是將土地使用權(quán)在在建工程期間攤銷計(jì)入了固定資產(chǎn)，那么也就偏離了準(zhǔn)則中明確規(guī)定的——土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí),土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本,而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算,土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊
小哥-券商-北京(117228780)11:00:48 對，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入開發(fā)成本，進(jìn)存貨，一般企業(yè)進(jìn)無形資產(chǎn)
ted-券商-北京(2569480404)11:01:02 我把會計(jì)書翻了一遍了，真的沒寫怎么處理。
土地使用權(quán)如果能夠單獨(dú)核算，進(jìn)無形資產(chǎn)，特例是： 1，房地產(chǎn)企業(yè) 2，和房屋分不開
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:01:16 因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)已經(jīng)有一部分涵蓋在固定資產(chǎn)里面了，而沒有單獨(dú)核算，分別計(jì)提 小兵-券商-北京(381504726)11:01:39
我覺得這個是思路比較清楚地
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雪-會計(jì)-北京(1017561395)11:02:17 土地使用權(quán)的會計(jì)處理，很成熟的分錄，大家翻翻資料吧
lyb-投行-深圳(710507874)11:02:20 分不開的先暫不討論，前提是可以分開的，這種情況下，土地使用權(quán)的攤銷在工程建設(shè)期是否計(jì)入在建工程
小兵-券商-北京(381504726)11:02:27 我覺得從審核的角度，分不開的也不要考慮了
lyb-投行-深圳(710507874)11:02:36 對
小兵-券商-北京(381504726)11:02:51 那應(yīng)該不是吧，應(yīng)該進(jìn)損益，安-券商-廣州(244597769)11:02:52 企業(yè)一般會分開的，計(jì)稅基礎(chǔ)不同
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小兵-券商-北京(381504726)11:03:27 嗯，好的，我覺得分開的情況下攤銷進(jìn)資產(chǎn)客戶肯定是錯的，所以要跳回來
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:03:38 那還是繞了個圈子，進(jìn)損益嘛，哈哈
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lyb-投行-深圳(710507874)11:03:57 不是籌建期了
ty-券商-杭州
小兵-券商-北京(381504726)11:04:19 那就是記錯帳了
安-券商-廣州(244597769)11:04:29 土地能單獨(dú)核算的，都計(jì)管理費(fèi)用
小兵-券商-北京(381504726)11:04:51 能不能進(jìn)成本呢？
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:05:19 如果是投資性房地產(chǎn)采用成本法攤銷的，可以進(jìn)其他業(yè)務(wù)成本
安-券商-廣州(244597769)11:05:22 就像這位童鞋說的特例，就是計(jì)成本了吧。小兵-券商-北京(381504726)11:05:47 一般情況下是不能進(jìn)成本，直接進(jìn)管理費(fèi)用是吧？
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Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:06:37 對，一般情況下是進(jìn)管理費(fèi)用的
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小兵-券商-北京(381504726)11:06:47 我覺得真的很厲害，大家一討論思路很清楚，并且不會漏掉情況，這個問題我會總結(jié)一下。
小兵-券商-北京(381504726)11:07:10 明月建議你一次性總結(jié)，好吧。另外，禁止幾個字的回復(fù)，以后一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即提出去
安-券商-廣州(244597769)11:07:14 外購房產(chǎn)，企業(yè)怎么著也會想個辦法區(qū)分固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的，涉及稅的問題。
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ted-券商-北京(2569480404)11:10:32 如果說土地使用權(quán)攤銷都進(jìn)了管理費(fèi)用（我這么理解）。那么房屋建成之后，其實(shí)房屋和土地使用權(quán)應(yīng)該還是分別核算的（如果能夠準(zhǔn)確計(jì)算相關(guān)成本）。那么就相當(dāng)于企業(yè)有兩個資產(chǎn)，一個固定資產(chǎn)，房屋-提折舊（該管理費(fèi)用就管理費(fèi)用了）。一個土地使用權(quán)-攤銷（該管理費(fèi)用就管理費(fèi)用了），前后保持了一致性。
而且準(zhǔn)則講，如果所包含的經(jīng)濟(jì)利益是通過轉(zhuǎn)入到所生產(chǎn)的。。（我就字面理解，得生產(chǎn)吧~）
所以綜上，我覺得進(jìn)損益挺合理的。小哥-券商-北京(117228780)11:12:52 是的，這也是我想說的。無形資產(chǎn)的攤銷進(jìn)固定資產(chǎn)成本，有重復(fù)計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值嫌疑。從經(jīng)濟(jì)利益轉(zhuǎn)移的角度考慮，無形資產(chǎn)的攤銷只能是進(jìn)入產(chǎn)品成本或費(fèi)用中。
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:13:47 贊成小哥的理解
雪-會計(jì)-北京(1017561395)11:15:41 無形資產(chǎn)的攤銷進(jìn)固定資產(chǎn)成本，有重復(fù)計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值嫌疑－－－－－無此嫌疑 消耗一樣增加另一樣
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:27:09 或許應(yīng)該說倘若土地?cái)備N計(jì)入在建工程，減少利潤的時(shí)間延后了，房產(chǎn)稅增加了
小兵-券商-北京(381504726)11:30:01 土地?cái)備N能不能進(jìn)生產(chǎn)成本呢？
ted-券商-北京(2569480404)11:30:07 雪-會計(jì)-北京(1017561395)11:16:39 無形資產(chǎn)的攤銷進(jìn)固定資產(chǎn)成本，有重復(fù)計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值嫌疑－－－－－無此嫌疑
消耗一樣增加另一樣
我覺得存在的問題是辦理項(xiàng)目竣工決算之后，這個項(xiàng)目到底應(yīng)該轉(zhuǎn)固多少錢吧，如果把土地使用權(quán)那部分的攤銷也計(jì)入到了固定資產(chǎn)成本。那么轉(zhuǎn)固的金額就會大了，舉個極端的例子，如果我在一片土地上建設(shè)了一個大的自行車棚，建設(shè)費(fèi)用10萬，用的那個土地一年攤銷100w，那么問題就出現(xiàn)了。固定資產(chǎn)應(yīng)該值10萬，還是110萬。還是10萬是對的。
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:32:30 小兵，我覺得進(jìn)生產(chǎn)成本和進(jìn)固定資產(chǎn)的原理是一樣的，都是重新構(gòu)成對資產(chǎn)的影響，除非房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，一般情況下應(yīng)該是不行的吧，就土地使用權(quán)而言，它和其他一般的無形資產(chǎn)不太一樣。
悟-會計(jì)師-濟(jì)南(469055809)11:34:12 從另一個角度講，如果固定資產(chǎn)折舊可以進(jìn)生產(chǎn)成本，能夠重新構(gòu)成對資產(chǎn)的影響，那么土地的成本按道理也是可以進(jìn)生產(chǎn)成本，通過產(chǎn)成品對外銷售將成本結(jié)轉(zhuǎn)出去
冬蟲-券商-廣州(364826985)11:39:15 關(guān)于土地?cái)備N是否進(jìn)入能進(jìn)入固定資產(chǎn)問題： 企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。2.企業(yè)外購的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)對支付的價(jià)款按照合理的方法(例如，公允價(jià)值)在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配;如果確實(shí)無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。
企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時(shí)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
關(guān)于土地是否能進(jìn)制造費(fèi)用，最終結(jié)轉(zhuǎn)為產(chǎn)品成本 注會教材的例題是不進(jìn)制造費(fèi)用，進(jìn)成本的 但是注會教材在效力上待琢磨
關(guān)于土地?cái)備N是否進(jìn)入能進(jìn)入固定資產(chǎn)問題 這一段來自2010年會計(jì)準(zhǔn)則講解
冬蟲-券商-廣州(364826985)11:42:07 我以前一直覺得生產(chǎn)廠房的攤銷應(yīng)該進(jìn)制造費(fèi)用，攤銷進(jìn)產(chǎn)品成本，后來有會計(jì)師告訴我，企業(yè)做法不一樣，有進(jìn)的，有不進(jìn)的
ZY-投行-深圳(4640644)11:48:48 小兵-券商-北京，這個問題就是會計(jì)制度與會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定不一致造成的 上市公司執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則，不進(jìn)，執(zhí)行會計(jì)制度的可以進(jìn)。
冬蟲-券商-廣州(364826985)11:50:21 問題是準(zhǔn)則也沒說不準(zhǔn)進(jìn)啊，是不是可以根據(jù)能不能明確區(qū)分用途而區(qū)別對待
雪-會計(jì)-北京(1017561395)11:50:30 上市公司有執(zhí)行會計(jì)制度的嗎
ZY-投行-深圳(4640644)11:51:38 準(zhǔn)則無形資產(chǎn)攤銷進(jìn)損益
冬蟲-券商-廣州(364826985)11:52:12 準(zhǔn)則說的是一般吧
ZY-投行-深圳(4640644)2011-11-29 11:54:01 雪，也有執(zhí)行部分會計(jì)制度的，比如攤銷這個
雪-會計(jì)-北京(1017561395)2011-11-29 11:55:15 我這里經(jīng)常這樣解釋：
新準(zhǔn)則不是對舊準(zhǔn)則和制度的修補(bǔ)，而是全盤重建，所以新準(zhǔn)則無規(guī)定的，我可以自由，而不是照舊準(zhǔn)則和制度來....ZY-投行-深圳(4640644)2011-11-29 11:55:49 視野的陳老師對于“無形資產(chǎn)攤銷金額一般應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益,其他準(zhǔn)則要求計(jì)入資產(chǎn)成本的除外。”的解讀是：
指無形資產(chǎn)的攤銷金額符合其他資產(chǎn)類準(zhǔn)則所定義的資產(chǎn)成本組成部分的情形。即使其他資產(chǎn)達(dá)到當(dāng)前的可銷售或預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的、合理的支出。除了你所舉例的構(gòu)成存貨生產(chǎn)成本的情況以外，另一個典型例子是土地使用權(quán)在建造期間的攤銷金額計(jì)入房屋建筑物成本的情形
博浩-會計(jì)師-桂(419612718)2011-11-29 11:05:40
目這個問題目前沒有明確的規(guī)定，謹(jǐn)慎一點(diǎn)的做法是計(jì)入管理費(fèi)用，也有人認(rèn)為土地?cái)備N也是固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的必要開支，將其計(jì)入在建工程。兩種方法在實(shí)務(wù)中都在使用，但選擇了其中一種方法后，應(yīng)該保證以后核算的連續(xù)性，即不應(yīng)該變更為另一種方法。
土豆-券商-北京(184207866)2011-11-29 11:11:02 以前在會所做的時(shí)候我覺得 第一種方法居多 就是計(jì)入管理費(fèi)用
彩-會計(jì)師-北京(56739931)2011-11-29 11:11:27 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解》第七章無形資產(chǎn)對此作出了進(jìn)一步明確：
企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本；
2.企業(yè)外購的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)對支付的價(jià)款按照合理的方法（例如，公允價(jià)值）在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實(shí)無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。
企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時(shí)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
我也認(rèn)為計(jì)入管理費(fèi)用比較謹(jǐn)慎
第二篇：在建工程土地使用權(quán)攤銷
在建項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)會計(jì)處理問題
在實(shí)務(wù)中常常會遇到企業(yè)在建項(xiàng)目占用的土地使用權(quán)后續(xù)攤銷應(yīng)該費(fèi)用化還是資本化的爭議問題，費(fèi)用化與否關(guān)系到稅收的繳納時(shí)間，企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)等，是實(shí)務(wù)界的會計(jì)從業(yè)者和稅務(wù)機(jī)關(guān)都很關(guān)心的問題。以下將就此問題進(jìn)行討論，提出業(yè)界的兩種會計(jì)處理方法，并給出筆者對此問題的觀點(diǎn)。（本文中提到的土地使用權(quán)不包括作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)。）
一、兩種會計(jì)處理方法
《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解》中提到，企業(yè)為建造固定資產(chǎn)通過出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金不計(jì)入在建工程成本，應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。即會計(jì)處理為：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 貸：銀行存款等
由于準(zhǔn)則中有明確的規(guī)定，所以對這一點(diǎn)是毫無爭議的，但無論是《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解》，其中均未提及在建項(xiàng)目占用的計(jì)入無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)后續(xù)攤銷是否應(yīng)計(jì)入在建工程成本。對此，業(yè)界有以下兩種觀點(diǎn)：
（一）計(jì)入當(dāng)期損益
《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》第十七條規(guī)定，無形資產(chǎn)的攤銷金額一般應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，其他會計(jì)準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外。這就是說，一般情況下，無形資產(chǎn)的攤銷應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，而在建項(xiàng)目占用的土地使用權(quán)既然計(jì)入無形資產(chǎn)，其后續(xù)攤銷也應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，比如管理費(fèi)用。會計(jì)處理的分錄如下：
借：管理費(fèi)用等
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
（二）計(jì)入在建工程
雖然在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》中規(guī)定了無形資產(chǎn)的攤銷一般計(jì)入當(dāng)期損益，但也加上了一句“其他會計(jì)準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外”。盡管并無任何其他會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定工程在建期間無形資產(chǎn)的攤銷可以計(jì)入工程成本，但也無任何條文加以禁止。實(shí)務(wù)中對在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷計(jì)入在建工程成本這一做法一般持默許態(tài)度，其會計(jì)處理為：
借：在建工程
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
二、對兩種會計(jì)處理方法的思考
很多企業(yè)在進(jìn)行在建項(xiàng)目土地使用權(quán)攤銷的會計(jì)處理時(shí)往往基于自身利益的考慮來選擇計(jì)入的科目，可能為了對外表現(xiàn)出較好的業(yè)績而推遲費(fèi)用的確認(rèn)，選擇上文中的第二種會計(jì)處理方法；也可能為了眼前少交企業(yè)所得稅而立刻將土地使用權(quán)攤銷計(jì)入當(dāng)期損益，選擇上文中的第一種會計(jì)處理方法。
雖然《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》對在建項(xiàng)目土地使用權(quán)的后續(xù)攤銷應(yīng)該計(jì)入何科目未做規(guī)定，但《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定了土地使用
權(quán)應(yīng)該與固定資產(chǎn)分開核算，房是房地是地。筆者認(rèn)為，在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷計(jì)入在建工程的話，如果建造期間比較長，土地使用權(quán)的價(jià)值就隨著攤銷大多進(jìn)入了固定資產(chǎn)成本中，也就是說工期拖得越長，土地使用權(quán)攤銷計(jì)入固定資產(chǎn)的金額就越大，固定資產(chǎn)價(jià)值也就越大。例如，土地使用權(quán)的年限為20年，則該土地使用權(quán)的價(jià)值分20年進(jìn)行攤銷，如果在建項(xiàng)目工期為5年，則有四分之一的土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入了在建工程，最終計(jì)入固定資產(chǎn)；而如果在建項(xiàng)目工期被拖延至10年，則有一半的土地使用權(quán)價(jià)值會計(jì)入在建工程，最終計(jì)入固定資產(chǎn)，這種情況下工期10年的固定資產(chǎn)價(jià)值大于工期5年的固定資產(chǎn)價(jià)值，原因就在于更多的土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入了固定資產(chǎn)。然而，拖延工期并不會增加固定資產(chǎn)的價(jià)值，這樣做既不合理，又有延遲損益確認(rèn)，操縱利潤的嫌疑。
另外，在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)的累計(jì)攤銷予以資本化后，如果該固定資產(chǎn)存在殘值，是不是會發(fā)生有一小部分土地使用權(quán)沒有被折舊掉的情況？例如，在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)價(jià)值3000萬，使用年限20年，若攤銷計(jì)入損益的話，每年攤銷150萬（3000萬÷20年），20年后無殘值；若攤銷計(jì)入在建工程，工期為10年，每年攤銷150萬（3000萬÷20年），計(jì)入在建工程然后轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的金額為1500萬（150萬×10年），固定資產(chǎn)計(jì)提折舊的年限為20年，殘值率5%，則土地使用權(quán)的價(jià)值中有75萬（1500萬×5%）將會留在殘值中，無法消化。筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)
類似于土地租賃費(fèi)用性質(zhì)，不存在殘值，如果產(chǎn)生上述情況就會發(fā)生計(jì)入無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)改變了資產(chǎn)性質(zhì)，由無形資產(chǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)，經(jīng)折舊后存在殘值，從而導(dǎo)致會計(jì)報(bào)表與現(xiàn)實(shí)不符的情況。
而且，將在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)初始確認(rèn)時(shí)計(jì)入無形資產(chǎn)本就屬于資本化，攤銷的時(shí)候再計(jì)入在建工程，屬于再次資本化，然后在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)以后計(jì)提折舊才費(fèi)用化，在費(fèi)用化之前只是資產(chǎn)的重分類，該會計(jì)處理并無意義，只是推遲了費(fèi)用化的時(shí)間，由無形資產(chǎn)→當(dāng)期損益的過程延長至了無形資產(chǎn)→在建工程→固定資產(chǎn)→當(dāng)期損益。
由此，筆者還是比較認(rèn)同第一種觀點(diǎn)，應(yīng)將在建項(xiàng)目的土地使用權(quán)攤銷費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。筆者建議出臺相關(guān)的解釋公告，堵住企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的這一疏漏，以規(guī)范并統(tǒng)一業(yè)界的行為。
第三篇：在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓
在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓，也就是通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，對此，法律規(guī)定的較為嚴(yán)格。以下主要就此種方式的轉(zhuǎn)讓做一簡述。
一、在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和法律依據(jù)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。約定房屋建設(shè)工程必須完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，是為了避免一些開發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后不去開發(fā)，而是進(jìn)行倒賣，這樣會無形增加土地成本，最終會導(dǎo)致房價(jià)高企，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
二、關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問題。
1、在建工程是否被司法查封。如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
2、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。根據(jù)法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉(zhuǎn)讓的。需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實(shí)上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因?yàn)橛袝r(shí)地方政府對企業(yè)會采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。
3、在建工程的抵押情況?！段餀?quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“ 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”因此可見，除非受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。
4、在建工程的施工情況。建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進(jìn)場施工到最后竣工業(yè)主與施工方關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，在建工程是建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的，業(yè)主與施工方都對該在建工程擁有一定的權(quán)利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無法律明文規(guī)定，編者認(rèn)為在建工程的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)過施工方的同意方可進(jìn)行。
5、在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備，例如施工許可證等。因?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進(jìn)行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。
6、關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購人同意的問題。
三、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂。在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要合同條款內(nèi)容如下：
1、雙方當(dāng)事人情況
2、項(xiàng)目概況(包括：坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積等)
3、轉(zhuǎn)讓方對在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾。
4、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限
5、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限
6、項(xiàng)目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)協(xié)助
7、在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式
8、雙方的權(quán)利義務(wù)
9、違約責(zé)任
10、解決爭議的方法
11、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng).如果律師是代理在建工程的受讓方，那么一定要清楚，因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ，收購該在建工程的法律風(fēng)險(xiǎn)主要在受讓方這邊，代理律師應(yīng)采取具體措施，通過讓轉(zhuǎn)讓方提供履約擔(dān)保或分期分條件付款等方式來化解受讓方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
第四篇：“土地使用權(quán)、不動產(chǎn)、在建工程出資模式”案例分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)重組之三：“土地使用權(quán)、不動產(chǎn)、在建工程出資模式”案例分析
2013-07-11 09:03:33來源：納稅服務(wù)網(wǎng)作者：李森【 大 中 小 】添加收藏
案例背景介紹
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅地產(chǎn)開發(fā)的小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司在過去的10年里已經(jīng)成功開發(fā)了多個商業(yè)及住宅項(xiàng)目。公司在一年前通過“招拍掛”的方式取得一塊商業(yè)用地（B土地）。B土地地理位置優(yōu)越，位于城市商業(yè)區(qū)。當(dāng)?shù)卣疄楣膭畋臼猩虡I(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，特出臺了“對高檔酒店、商場建設(shè)用地土減免部分土地出讓金”的優(yōu)惠政策。B土地建設(shè)規(guī)劃為五星級酒店、商場、寫字樓，符合本地政府的優(yōu)惠政策的規(guī)定。輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在享受當(dāng)?shù)卣疁p免部分土地出讓金后，實(shí)際支付的B土地地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)為100?000?000元。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)持續(xù)的銷售低迷，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)流動性受到了嚴(yán)重的影響。公司已經(jīng)沒有大量資金繼續(xù)進(jìn)行B土地的后續(xù)開發(fā)工作及五星級酒店的籌建工作。輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東會決定通過資產(chǎn)重組引入資金方進(jìn)行合作開發(fā)，開發(fā)完成后共同經(jīng)營五星級酒店及持有型物業(yè)。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)算部、工程部、資金部、酒店籌建部對該土地使用權(quán)的開發(fā)資金總量及酒店籌建資金總量進(jìn)行了詳細(xì)的預(yù)測，預(yù)測開發(fā)資金缺口為250?000?000元。通過對B土地周邊近1年的土地成交情況調(diào)查，B土地經(jīng)當(dāng)?shù)氐脑u估師事務(wù)所評估的土地市場價(jià)值為150?000?000元。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司進(jìn)行多輪談判后，雙方最終決定以“土地使用權(quán)出資模式”完成資產(chǎn)重組，并進(jìn)行后續(xù)的合作開發(fā)、酒店管理。本次資產(chǎn)重組的思路為：輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資，京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣出資，雙方共同出資設(shè)立京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其持有的B土地作價(jià)150?000?000元進(jìn)行出資，京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣資金250?000?000元出資，共同設(shè)立京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司。京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司進(jìn)行后續(xù)的五星級酒店、商場的建設(shè)運(yùn)營、銷售、管理工作。
京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司注冊資本為人民幣400?000?000元，雙方的出資比例為：輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資150?000?000元，持有京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司37.5%的股權(quán)；京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司以貨幣資金出資250?000?000元，持有京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司62.5%的股權(quán)。
京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司經(jīng)過兩年的時(shí)間完成了五星級酒店、商場、寫字樓的建設(shè)，通過驗(yàn)收后投入了使用。后經(jīng)資產(chǎn)評估師事務(wù)所對五星級酒店、商場、寫字樓等持有型物業(yè)進(jìn)行評估，其交付使用時(shí)的評估價(jià)值為1?000?000?000元，評估時(shí)點(diǎn)京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司賬面凈資產(chǎn)為1?000?000?000元。
為什么輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東要選擇“土地使用權(quán)出資模式”進(jìn)行本次資產(chǎn)重組呢？原因有以下幾點(diǎn)：
B土地位置較好，位于城市商業(yè)區(qū)中心。該區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn)，具有較強(qiáng)的稀缺性，未來的升值空間很大。如果單純的通過出售B土地的土地使用權(quán)獲得出售收入，雖然輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以馬上得到一筆土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，但是無法享有該區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)升值帶來的收益。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得B土地的土地使用權(quán)所支付的價(jià)款中，是按照當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策規(guī)定，扣除免除部分的土地出讓金后的金額支付的土地價(jià)款。如果輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將B土地的土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卣筝x安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司補(bǔ)繳免除部分土地出讓金。輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司扣除補(bǔ)繳的土地出讓金、轉(zhuǎn)讓B土地需要支付的相關(guān)稅費(fèi)后，出售B土地獲得的凈投資收益是非常低的。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在房地產(chǎn)行業(yè)“下行”的大環(huán)境下，作為公司主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雖然受到影響，公司已經(jīng)沒有足夠的資金完成B土地的開發(fā)及酒店、商場的經(jīng)營，但公司并沒有出現(xiàn)資金斷鏈的局面，并不需要立即變現(xiàn)B土地來增加公司的流動性。在這種情況下，公司股東決定與資金方合作開發(fā)經(jīng)營B土地。保留部分持有型物業(yè)，為以后公司投融資行為創(chuàng)造財(cái)務(wù)環(huán)境（如：利用股權(quán)或不動產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款等。）
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模較小，管理不規(guī)范，債務(wù)債權(quán)關(guān)系混亂，面臨的財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)較大。以公司目前的財(cái)務(wù)、經(jīng)營現(xiàn)狀無法滿足京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司的投資要求和投資條件。所以輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須將資產(chǎn)重組標(biāo)資產(chǎn)（B土地的土地使用權(quán)）剝離的到京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司名下，以便順利、快速的完成本次資產(chǎn)重組。
本次資產(chǎn)重組的操作要點(diǎn)。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司共同出資設(shè)立“京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司”，并將B土地以非貨幣出資的方式剝離到京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司名下。雙方的持股比例為：輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司37.5%的股權(quán)；京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司持有京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司62.5%的股份。
“以土地使用權(quán)作價(jià)出資注冊新公司”的法律、法規(guī)依據(jù)及提交的資料、材料。
根據(jù)《公司法》第27條之規(guī)定：
股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。
根據(jù)《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第七條之規(guī)定：作為股東或者發(fā)起人出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由具有評估資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估作價(jià)后，由驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)資。
根據(jù)《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第八條之規(guī)定：股東或者發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。股東或者發(fā)起人以貨幣、實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符合國家工商行政管理總局會同國務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定。
根據(jù)國家工商總局《有限責(zé)任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范》的規(guī)定，辦理京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的工商登記需要提交以下材料：
公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》。
全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或委托代理人的身份證件復(fù)印件；應(yīng)標(biāo)明指定代表或者共同委托代理人的辦理事項(xiàng)、權(quán)限、授權(quán)期限。
全體股東簽署的公司章程。
股東的主體資格證明或者自然人身份證件復(fù)印件。
股東為企業(yè)的，提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東為社團(tuán)法人的，提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件；股東為民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書復(fù)印件；股東為自然人的，提交身份證件復(fù)印件；其他股東提交有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的資格證明。
依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明。
股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；
董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證件復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定，提交股東會決議、董事會決議或其他相關(guān)材料。股東會決議由股東簽署，董事會決議由董事簽字。
法定代表人任職文件及身份證件復(fù)印件；根據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定，提交股東會決議、董事會決議或其他相關(guān)材料。股東會決議由股東簽署，董事會決議由董事簽字。
住所使用證明。
《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。
當(dāng)?shù)毓芾聿块T需要提交的其他材料。
剝離“B土地”實(shí)際的操作方法。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司共同向項(xiàng)目所在地的工商部門提出以“貨幣、非貨幣資產(chǎn)”共同出資設(shè)立“京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司”的申請。
同時(shí)應(yīng)對B土地進(jìn)行資產(chǎn)評估并出具資產(chǎn)評估報(bào)告，以評估值為基礎(chǔ)確定非貨幣資產(chǎn)出資數(shù)額（非貨幣資產(chǎn)出資數(shù)額不得低于評估價(jià)值）。
工商登記辦理完畢后，應(yīng)及時(shí)到土地管理部門辦理B土地的過戶手續(xù)，將B土地由“輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”名下過戶至“京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司”名下。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)協(xié)助京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司盡快辦理后續(xù)的建設(shè)手續(xù)，幫助其盡快完成B土地的開發(fā)、建設(shè)工作。以便使資產(chǎn)重組的雙方能盡快的產(chǎn)生收益。
對本次資產(chǎn)重組的說明：本次資產(chǎn)重組過程中涉及的“以土地使用權(quán)出資注冊新公司”的業(yè)務(wù)，該種業(yè)務(wù)在一、二線城市比較常見，對于三線城市、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)在操作上可能會有一定的障礙。在確定該種資產(chǎn)重組方式以后，應(yīng)首先向本地工商、稅務(wù)、土地管理部門咨詢本種方案在當(dāng)?shù)氐目尚行裕员惚ＷC資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。
資產(chǎn)重組過程中的稅費(fèi)分析。
營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號）相關(guān)規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
根據(jù)該通知的規(guī)定，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)出資注冊京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的行為，屬于“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)”的行為，不征收營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。
印花稅。
根據(jù)財(cái)稅[2006]162號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 》第三條的規(guī)定：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)投資成立京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，會涉及到B土地的土地使用權(quán)的權(quán)屬變更，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”繳納印花稅，稅率為所載金額的萬分之五。
印花稅元
契稅。
國務(wù)院令[1997]第224號《中華人民共和國契稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定如下：
第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：
國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；
土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買的市場價(jià)格核定；
土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。
前款成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。
財(cái)法字[1997]52號《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》相關(guān)規(guī)定如下：
第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。
第九條規(guī)定：條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)以上法律、法規(guī)的規(guī)定，“京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司”在接受輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)出資后，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，繳納契稅。契稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為評估后的出資額。
京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司應(yīng)繳契稅=150?000?000?3%=4?500?000元
土地增值稅
對于輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“以土地使用權(quán)作價(jià)出資注冊新公司”的行為適用的法律、法規(guī)。
根據(jù)“財(cái)稅字〔1995〕048號”《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)“財(cái)稅[2006]21號”《關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題》的規(guī)定：“對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：
納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：
隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目時(shí)，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
由于輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司屬于“房地產(chǎn)開發(fā)類型”的企業(yè)，根據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定，需要交納土地增值稅。
土地增值稅額的計(jì)算：
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的土地增值稅的計(jì)稅收入不能選用其購入時(shí)的價(jià)格100?000?000元，而應(yīng)選用B土地的市場評估價(jià)格150?000?000元。
土地增值稅計(jì)稅收入：150?000?000元
允許扣除項(xiàng)目金額：100?000?000＋75?000=100?075?000（B土地的購買價(jià)款、印花稅）[為什么不扣除印花稅？
已修改]
增值額：元
增值率：
土地增值稅：元
企業(yè)所得稅
適用的法律、法規(guī)：
根據(jù)財(cái)稅[2009]59號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》的規(guī)定：
第二條：本通知所稱股權(quán)支付，是指企業(yè)重組中購買、換取資產(chǎn)的一方支付的對價(jià)中，以本企業(yè)或其控股企業(yè)的股權(quán)、股份作為支付的形式；所稱非股權(quán)支付，是指以本企業(yè)的現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收款項(xiàng)、本企業(yè)或其控股企業(yè)股權(quán)和股份以外的有價(jià)證券、存貨、固定資產(chǎn)、其他資產(chǎn)以及承擔(dān)債務(wù)等作為支付的形式。
第四條第三款：企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：
被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。
被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。
根據(jù)上述法規(guī)的規(guī)定，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)將“以B土地的土地使用權(quán)”投資組建京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的行為視為“股權(quán)收購”行為，計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為B土地的公允價(jià)價(jià)值。（注：本次資產(chǎn)重組涉及的企業(yè)所得稅是在“不考慮輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他損益因素”的前提下計(jì)算得出的，與輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所得稅匯算清繳所對應(yīng)的企業(yè)所得稅數(shù)額可能存在不一致。）
所得稅=（150?000?000-100?000?000-14?977?500-75?000）?25%=8?736?875元
稅費(fèi)合計(jì)：
資產(chǎn)重組的賬務(wù)處理分析
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賬務(wù)處理如下：
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“以B土地的土地使用權(quán)作價(jià)出資”成立京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司時(shí)，由于輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司具有重大影響，應(yīng)采用權(quán)益法核算“長期股權(quán)投資”，賬務(wù)處理為：
借：長期股權(quán)投資—投資成本150?000?000
貸：開發(fā)成本100?000?000
營業(yè)外收入50?000?000
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計(jì)提土地增值稅時(shí)的賬務(wù)處理：
借：營業(yè)外[科目錯字
已修改]支出
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以銀行存款繳納土地增值稅時(shí)的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計(jì)提印花稅時(shí)的賬務(wù)處理：
借：營業(yè)外支出75?000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交印花稅75?000
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以銀行存款繳納印花稅的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交印花稅75?000
貸：銀行存款75?000
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計(jì)提所得稅的賬務(wù)處理：
借：營業(yè)外支出8?736?875
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅8?736?875
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以銀行存款繳納所得稅的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅8?736?87貸：銀行存款8?736?875
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司的賬務(wù)處理如下：
借：長期股權(quán)投資250?000?000
貸：銀行存款250?000?000
重組雙方的現(xiàn)金凈流量及形成的資產(chǎn)價(jià)值分析（不考慮現(xiàn)值因素）。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本次資產(chǎn)重組相關(guān)的現(xiàn)金流量、形成的資產(chǎn)價(jià)值分析。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本次資產(chǎn)重組有關(guān)的現(xiàn)金流量情況。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得B土地時(shí)的現(xiàn)金流出量：100?000?000元。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的現(xiàn)金流出量：元。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在B項(xiàng)目開發(fā)完成后，按照其持有的京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司37.5%股份所享有的凈資產(chǎn)價(jià)值為：
1?000?000?000X37.5%=375?000?000元
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本次資產(chǎn)重組的價(jià)值分析。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過本次資產(chǎn)重組獲得京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司股權(quán)價(jià)值375?000?000元，其購買B土地的土地使用權(quán)投資為比100?000?000，資產(chǎn)增值額275?000?000元，投資報(bào)酬率為：275%。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如果將B土地按照評估的市場價(jià)格進(jìn)行出售，可以獲得的增值額為50?000?000元，投資報(bào)酬率為：50%。
可以看出，在不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的情況下，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過本次資產(chǎn)重組增加了收益額225?000?000元（假定輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以按照市場價(jià)值將其持有的京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的股份進(jìn)行變現(xiàn)），提高了資產(chǎn)的投資報(bào)酬率。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司與本次資產(chǎn)重組相關(guān)的現(xiàn)金流量、形成的資產(chǎn)價(jià)值分析。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司與本次資產(chǎn)重組有關(guān)的現(xiàn)金流量情況。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司注冊京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司時(shí)的現(xiàn)金流出量：250?000?000元。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司在B項(xiàng)目開發(fā)完成后，按照其持有的京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司62.5%股份所享有的凈資產(chǎn)價(jià)值為：
1?000?000?000X62.5%=625?000?000元
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司本次資產(chǎn)重組的價(jià)值分析。
京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司通過本次資產(chǎn)重組，所持有的62.5%的京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司股權(quán)價(jià)值為625?000?000元，其注冊京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司時(shí)的投資款為250?000?000元。京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司完成B土地的開發(fā)工作后，京彩時(shí)代酒店投資管理有限公司投資資產(chǎn)增值額375?000?000元，投資報(bào)酬率為：150%。
第五篇：最高人民法院行政審判庭關(guān)于在已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采砂石是否需辦理礦產(chǎn)開采許可證問題的答復(fù)
最高人民法院行政審判庭關(guān)于在已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采砂石是否需辦理礦產(chǎn)
開采許可證問題的答復(fù)（[2006]行他字第15號）
青海省高級人民法院：
你院《關(guān)于對在已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采砂石是否再辦理礦產(chǎn)開采許可證的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
原則同意你院第二種意見。即根據(jù)《礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》第十五條關(guān)于“本細(xì)則由地質(zhì)礦產(chǎn)部負(fù)責(zé)解釋”的規(guī)定，參照國土資源部國土資函(1998)190號《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》中關(guān)于“建設(shè)單位因工程施工而動用砂、石、土，但不將其投人流通領(lǐng)域以獲取礦產(chǎn)品營利為目的，或就地采挖砂、石、土用于公益性建設(shè)的，不辦理采礦許可證，不繳納資源補(bǔ)償費(fèi)”的解釋，水電站建設(shè)單位因工程施工而在批準(zhǔn)用地的范圍內(nèi)采挖砂、石、土，用于水電站大壩混凝土澆筑工程的，無須辦理礦產(chǎn)開采許可證及繳納資源補(bǔ)償費(fèi)。
此復(fù)。
2006年10月31日
附：
青海省高級人民法院關(guān)于對在已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采砂石是否再辦理礦產(chǎn)開采許可證的請示
（青行他字[2006]01號）
最高人民法院行政審判庭：
我院受理的原告青海省三江水電開發(fā)股份有限公司不服黃南州國土資源局作出的行政處罰上訴一案．在審理過程中因涉及中華人民共和國國土資源部《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》，對該復(fù)函是否能參照執(zhí)行，因意見不一致，特向你庭請示。現(xiàn)將情況報(bào)告如下：
青海省三江水電公司于2003年7月1日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在青海省黃南州尖扎縣康揚(yáng)鎮(zhèn)黃河段動工修建康揚(yáng)水電站。2004年初黃南州國土資源局發(fā)現(xiàn)三江水電公司在未申請采礦登記、領(lǐng)取采礦證的情況下，從批準(zhǔn)用土的施工現(xiàn)場大量挖取砂石料澆筑混凝土大壩。4月6日黃南國土局向三江水電公司送達(dá)了《責(zé)令履行礦產(chǎn)資源法定義務(wù)通知書》和9月17日送達(dá)了《責(zé)令停止礦產(chǎn)資源違法行為通知書》。三江水電公司均未理睬。9月24日黃南國土資源局向該公司送達(dá)了《礦產(chǎn)資源行政處罰告知書》和《礦產(chǎn)資源行政處罰聽證告知書》。在該公司拒絕履行的情況下，9月30日黃南州國資局向該公司送達(dá)了國土資源字(2004)第2號《礦產(chǎn)資源行政處罰決定書》。該公司對處罰決定不服，向青海省國土資源廳提起行政復(fù)議。2005年2月1日，青海省國土資源廳作出維持黃南州國土資源局的處罰決定。該公司不服復(fù)議決定于2005年2月25日向黃南州中級人民法院提起行政訴訟。黃南州中級人民法院審理后作出維持黃南州國土局處罰決定的判決。
青海省三江水電公司上訴稱：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)于2003年7月1日開始修建康楊水電站，因開挖廠房基礎(chǔ)，自然會產(chǎn)生一些棄渣廢料(砂石)。為保持水土，恢復(fù)地面原貌，施工通過回收利用，處理這些廢料，既有利于環(huán)保要求，也有利于水土保持，符合國家政策。根據(jù)國土資源部《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》和《關(guān)于解釋工程施工采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源有關(guān)問題的復(fù)函》的規(guī)定，其行為正是該復(fù)函所規(guī)定的“不辦理采礦許可證，不繳納資源補(bǔ)償費(fèi)”的情形，其行為并非違法。
黃南州國土資源局辯稱：依據(jù)《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》和《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，青海省三江水電公司在未取得采礦許可證而擅自采礦屬違法行為。國土資源部的兩個復(fù)函針對的是為建設(shè)公益事業(yè)，可不辦理采礦許可證、不繳納資源補(bǔ)償費(fèi)，而青海三江水電公司修建水電站屬非公益性建設(shè)外的其他工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)依法辦理采礦登記手續(xù)并繳納礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)。
我院審判委員會在討論此案時(shí)，形成兩種意見：一種意見認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》第三條“……勘查、開采礦產(chǎn)資源，必須依法分別申請，經(jīng)批準(zhǔn)取得探礦權(quán)、采礦權(quán)，并辦理登記……”第三十九條“違反本法規(guī)定，未取得采礦許可證擅自采礦的，擅自進(jìn)入國家規(guī)劃區(qū)，對國民經(jīng)濟(jì)具有重要價(jià)值的礦區(qū)范圍采礦的，擅自開采國家規(guī)定實(shí)行保護(hù)性開采的特定礦種的，責(zé)令停止開采、賠償損失、沒收采出的礦產(chǎn)品和違法所得，可以并處罰款……”和《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，青海三江水電公司應(yīng)當(dāng)依法辦理采礦許可證手續(xù)。因《礦產(chǎn)資源法》和《礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》均未對已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采礦產(chǎn)作特別規(guī)定，也未規(guī)定例外情形。所以，青海省三江水電公司應(yīng)根據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定，辦理采礦許可手續(xù)。另一種意見認(rèn)為：對已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采礦石，礦產(chǎn)資源法和《礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》確未作特別規(guī)定。但是，根據(jù)《礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》第四十五條“本細(xì)則由地質(zhì)礦產(chǎn)部負(fù)責(zé)解釋”的規(guī)定，法規(guī)已授權(quán)國土資源部對該《細(xì)則》有權(quán)解釋。國土資源部國土資函(1998)190號《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》第二條“建設(shè)單位因工程施工而動用砂、石、土，但不將其投人流通領(lǐng)域以獲取礦產(chǎn)品營利為目的，或就地采挖砂、石、土用于公益性建設(shè)的，不辦理采礦許可證，不繳納資源補(bǔ)償費(fèi)”和國土資函(1999)404號《關(guān)于解釋工程施工采挖砂、石、土礦產(chǎn)資源有關(guān)問題的復(fù)函》：我部《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》“二”中的“因工程施工”和“就地”是指在工程建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)占地范圍內(nèi)，因工程需要動用或采挖砂、石、土用于本工程建設(shè)。目的是鼓勵建設(shè)單位在建設(shè)中充分利用已批準(zhǔn)占地范圍內(nèi)的礦產(chǎn)資源，減少異地開采，以利于保護(hù)環(huán)境……國土資源部的兩份復(fù)函應(yīng)視為是對《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》的有權(quán)解釋。青海省三江水電公司依據(jù)該解釋在批準(zhǔn)用地的范圍內(nèi)，就地采挖砂、石用于本工程符合國土資源部兩個復(fù)函精神，可不辦理采礦許可證、不繳納資源補(bǔ)償費(fèi)。
請批復(fù)。
2006年10月12日
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