第一篇：以土地使用權作為公司出資的稅費問題

關于母公司A將其持有的土地使用權作為非貨幣資產出資至全資子公司B公司名下的稅費問題：

一、契稅（無）

根據（財稅[2018]17號）規定：

（一）公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

（二）同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。

二、土地增值稅（很有可能征收）

根據《財稅[2018]57號》規定：

按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。

單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。

上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

此外，根據《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第13號）規定：“納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。

三、企業所得稅（可以分期繳納）

根據《財稅〔2014〕116號》規定：

居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規

定計算繳納企業所得稅。

四、印花稅（需繳納）

根據《財稅[2006]162號》規定：

對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。

第二篇：以作價出資的土地使用權抵押問題的法律意見書

以作價出資的土地使用權抵押問題的法律意見書

(2006-12-05 13:01:48)由于該企業提供了使用權類型為作價出資的國有土地使用權作為抵押物，對此能否作為抵押物的問題，我查閱了相關文件并且走訪了省國土資源廳，現將情況總結如下：

根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（1998年2月17日國家土地管理局發布）第三條的規定：“國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。”

1999年，國土資源部在《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發[1999]443號）中也明確指出，企業改制時，“采用國家以劃撥土地使用權作價出資（入股）方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”，“以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價；以授權經營方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金”；2001年，國土資源部在《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法》（國土資發[2001]44號）第三部分第（五）條進一步指出，企業改制后，企業在財政部門辦理國有資本金轉增手續后，應“到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記”。

從上述規定來看，企業改制時，國家以劃撥土地使用權作價入股的，實際上是以企業應繳納的土地出讓金進行出資并享受股權，原劃撥土地使用權歸改制后的企業所有。企業在辦理完國有資本金轉增手續后，應到土地管理部門辦理原劃撥土地使用權的變更登記手續，并可按照國家關于出讓土地使用權的有關規定進行處分。因此，銀行在辦理國家作價入股的原劃撥土地使用權抵押時，應要求企業根據上述規定辦理土地變更登記手續，并提供國有出讓土地使用權證。企業辦完土地變更登記并能夠提供國有出讓土地使用權證的，銀行可按照我國關于出讓土地使用權的管理規定辦理抵押；如果企業不能取得國有出讓土地使用權證的，從謹慎的角度出發，銀行仍應按照劃撥土地使用權的管理規定辦理有關抵押手續。

從企業提供的資料來看，國家同意以劃撥土地使用權作價出資是在2003年（見《關于對XX省造紙印刷工業總公司土地使用權處置的批復》），批復中規定該土地使用權可以依法抵押。企業提供的國有土地使用權證上顯示的權利人為XX輕工實業有限公司，辦證時間為2003年，由此可見，企業已經履行了土地使用權變更手續，將劃撥性質的土地使用權變更為有償使用形式。

根據《土地登記規則》(1995年12月18日國家土地管理局發布)第二十七條的規定，“國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業的，該企業應當在簽訂入股合同之日起三十日內，持土地使用權入股合同和其他有關證明文件申請國有土地使用權設定登記”。但是由于各地對于法律法規的理解不同，因此產生的操作結果也不完全一致，有的地方的國土資源管理部門可能頒發了出讓性質土地使用權證書，但是有的地方（比如XX省國土資源廳）就頒發了作價出資性質的土地使用權證書。5月29日，我去了XX省國土資源廳，就作價出資和出讓的區別和該幅土地是否要補繳土地出讓金的問題向省廳的地籍管理處和土地利用處進行了咨詢，得到的答復是：根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》（中華人民共和國國務院令第256號，1999年1月1日起施行）第二十九條的規定，作價出資和出讓同屬國有土地使用權的有償使用方式，企業不需要再向國家補繳出讓金了。根據《XX省人民政府辦公廳轉發國辦發?2003?8號文關于進一步做好國有企業債權轉股權工作的通知》中的規定：“不符合劃撥用地范圍的，可采取國家以土地使用權作價出資(入股)方式處置。由此增加的國有資本由原企業持有。原企業可免交除工本費以外的土地使用權變更登記費和手續費。” 此外，我們還了解到，企業曾經在2005年用該幅土地使用權向中國銀行XX省分行抵押貸款100萬元，并取得了他項權證書。該貸款已于2006年4月到期，企業已經歸還了貸款。

綜合上述情況，該企業提供的土地已經辦理了劃撥土地變更手續，取得了土地使用權證書，符合有關規定，目前土地的使用權人為XX輕工實業有限公司，企業可以將該作價出資的土地使用權抵押，如果在抵押期間出現需要變現的情況，按照省國土資源廳的解釋是也不需要向國家補繳土地出讓金，因此抵押率可以參照出讓用地的標準執行。因此我認為該抵押物符合有關國家規定，具備抵押的條件，可以辦理抵押貸款手續，同時建議客戶經理應主動要求企業辦理出讓性質的土地使用權證書，以減少不必要的爭議。

第三篇：關于土地使用權轉讓的稅費問題

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

關于土地使用權轉讓的稅費問題

出讓方負責：

1、營業稅

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。稅率為轉讓額的5%。

根據2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發的《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。

單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。

2、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第六條 計算增值額的扣除項目：(一)取得土地使用權所支付的金額；(二)開發土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(四)與轉讓房地產有關的稅金；(五)財政部規定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》第四條 企業所得稅的稅率為25%。

4、印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規定繳納印花稅。

第二條 下列憑證為應納稅憑證：

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

（一）購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；

（二）產權轉移書據；

（三）營業帳薄；

（四）權利、許可證照；

（五）經財政部確定征稅的其他憑證。土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據，以合同中的金額為計稅依據，按5‰的稅率征收印花稅。

5、城市維護建設稅和教育費附加以營業稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加

受讓方負責：

1、城鎮土地使用稅

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條 在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

根據《江蘇省政府關于印發《江蘇省〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉實施辦法》的通知《暫行條例》第四條中的“城市”，是指經國務院批準設立的市。其大、中、小城市的劃分，以公安部門登記在冊的非農業人口數為依據，按照國務院發布的《城市規劃條例》規定的標準劃分。凡城市非農業人口數在50萬人以上的，為大城市；非農業人口數在20萬以上不足50萬的，為中等城市；非農業人口數不足20萬的，為小城市。

第五條 根據《暫行條例》第四條規定，我省城鎮土地使用稅每平方米年稅額暫定如下：

（一）大城市：2.5元至30元；

（二）中等城市：2.5元至24元；

（三）小城市：1.5元至18元；

（四）縣城、建制鎮、工礦區：1元至12元。

根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

2、印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓合同屬于產權轉移書據，以合同中的金額為計稅依據，按5‰的稅率征收印花稅。

3、契稅

根據《江蘇省實施<中華人民共和國契稅暫行條例>辦法》的規定，第二條 在本省行政區域內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

行條例細則》和本辦法的規定繳納契稅。

第三條 本辦法中所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

（一）國有土地使用權出讓；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；

（三）房屋買賣；

（四）房屋贈與；

（五）房屋交換。

第五條 契稅稅率為4％。第六條 契稅的計稅依據：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同按照規定確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益；

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：以土地使用權出資設立公司涉稅情況及股權轉讓涉稅1

以土地使用權出資設立公司涉稅情況

及股權轉讓涉稅

一、土地出資

1、營業稅及附加

對以國有土地使用權投資入股，參與接受投資方利潤分配，共擔分險的，不征營業稅，但與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的要按規定繳納營業稅，稅率為5%不須繳納。

依據：財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知(財稅[2002]191號)、國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復(國稅函[1997]490號).2、土地增值稅

①對以國有土地使用權投資，對方不是房地產開發企業的，不征土地增值稅。依據：財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知(財稅〔2006〕21號)、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)②被投資企業為房地產開發企業時的特殊規定。

財稅（2006）21號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》第五條，關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題規定：

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

綜上，土地使用權投資是否交納土地增值稅，關鍵是所投資的企業是否從事房地產開發，如果是從事房地產開發，且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規定計算交納土地增值稅，不能適用財稅[1995]48號的優惠規定。我司與xxxx共同投資設立的公司，經營范圍屬于房地產開發，因此，xxxx需繳納土地增值稅。

3、印花稅

投資合同本身不是印花稅的征稅對象，但從2006年11月27日以后，對投資后簽訂有土地使用權產權轉移合同的要繳納印花稅。稅率為萬分之五。

依據：財政部 國家稅務總局關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知(財稅[2003]183號)、財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知(財稅[2006]162號)

4、契稅

對以國有土地使用權投資入股的行為，要按規定繳納契稅。契稅稅率為3-5%。依據：中華人民共和國契稅暫行條例實施細則。

5、所得稅

企業所得稅上的處理是按公允價銷售該土地使用權確認應納稅所得額來處理，相應的賬面價為其成本，年未時進行匯算清繳。

依據：國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知(國稅發[2000]118號)。

綜上土地投資入股環節：

xxxx公司需繳納：土地增值稅、營業稅及城建稅和教育費附加（視風險公擔與否情況而定）、企業所得稅、印花稅；

新公司需繳納：印花稅、契稅。

二、股權轉讓

1、營業稅

股權轉讓不征收營業稅。

依據：財政部 國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知(財稅[2002]191號)。

2、所得稅 需繳納所得稅

依據：國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知(國稅發[2000]118號)、國家稅務總局關于企業股權轉讓有關所得稅問題的補充通知(國稅函〔2004〕390號)。

3、印花稅 需繳納

依據：中華人民共和國印花稅暫行條例。

第五篇：劃撥土地使用權作價出資若干問題

劃撥土地使用權作價出資若干問題

來源：未知作者：佚名l日期：10-01-10

劃撥土地使用權是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，一般為無償取得。根據《土地管理法》第五十八條第一款第四項及國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》?穴以下稱國務院55號令?雪第四十七條的規定，有關人民政府可以收回劃撥土地使用權。《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》也認為，劃撥土地使用權不屬于破產企業的破產財產。由此可以看出，劃撥土地使用權和出讓土地使用權的權利內容不同，劃撥土地使用權人無權對劃撥土地進行轉讓、出租或抵押等處分，這是因為劃撥土地使用權是土地使用者無償

取得的，相對出讓土地使用權而言，是一種有限制的土地使用權。

能否以劃撥土地使用權作價出資

《公司法》第二十七條規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等作價出資。土地所有人或者土地使用權人都可以以土地使用權作價出資，這里主要討論土地使用權人以土地使用權作價出資的問題。以土地使用權作價出資，實際上是將土地使用權以貨幣估價投入到企業中作為出資的一種形式。可以根據土地使用權主體是否發生變

化，來判斷這種出資方式是土地使用權轉讓還是土地使用權出租。

對于出讓土地，土地使用權人可以進行轉讓、抵押等，其作價出資沒有法律障礙。但是，劃撥土地使用權能否作價出資，應當進一步分析。根據國務院55號令第四十四條的規定，劃撥土地使用權不得轉讓、出租和抵押，因此，劃撥土地使用權人無權對劃撥土地使用權進行處分。但是，并非在任何情況下使用權人都不能處分其劃撥土地使用權。如果符合一定條件，經依法批準后，劃撥土地使用權可以進行轉讓、出租和抵押。前提條件是劃撥土地使用權必須和地上建筑物、其他附著物的所有權一同轉讓、出租和抵押。盡管這種情況下，劃撥土地使用權是一種“被動式”地跟隨地上建筑物、其他附著物流轉而流轉，但這仍然為劃撥

土地使用權進入市場提供了合法途徑。

綜上所述，劃撥土地使用權并不是企業的財產，企業無權對其進行轉讓、出租、抵押等處分，所以企業不能單純以劃撥土地使用權作價入股。但是企業可通過以其所有的在劃撥土地上建筑的廠房等建筑物或其他附著物作價出資，來促使劃撥土地使用權被動作價出資。這種被動式流轉可以通過兩種方式來實現：一是國家先收回劃撥土地使用權，再進行作價出資或者入股，國家成為新企業的股東。二是原劃撥土地使用權人按照有關規定簽訂土地使用權出讓合同，并補交或以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金，原劃撥土地使用權人成為新企

業的股東。

外商投資企業用地制度沿革

1979年頒布的《中外合資經營企業法》明確規定，中方合營者可用場地使用權投資。其后的《中外合資經營企業法實施條例》、《中外合作經營企業法》及其實施細則等也有類

似規定。隨著中國土地使用制度改革的深化，上述法律明確外商投資企業除可通過繳納場地使用費方式取得場地使用權外，還可以依照中國其他法律法規取得土地使用權。如1990年國務院55號令公布后，外商投資企業可以通過出讓方式取得土地使用權。1999年8月《國務院辦公廳轉發外經貿部等部門關于當前進一步鼓勵外商投資意見的通知》明確規定，以出讓方式取得土地使用權的外商投資企業，不再繳納場地使用費。其后，逐步允許外商企業在一定情形下以劃撥方式用地。《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》明確規定，國有企業與外資進行合資、合作，凡符合《劃撥用地目錄》的，經批準可以劃撥方式用地。2001年《劃撥用地目錄》進一步明確規定，不再區分使用者身份，凡符合該目錄的建設項目用地，經批準均可以劃撥方式提供。至此，外商投資企業與其他土

地使用者用地政策方面的差別已經微乎其微了。

能否以劃撥土地使用權作價出資合資合作企業

《中外合資經營企業法》規定，中國合營者的投資可包括為合營企業經營期間提供的場地使用權。《中外合作經營企業法》規定，中外合作者的投資或者提供的合作條件可以是現金、實物、土地使用權、工業產權、非專利技術和其他財產權利。根據上述法律規定，中國

企業與外國投資者進行合作時，可以以土地使用權或場地使用權作價出資。

但是，《中外合資經營企業法》和《中外合作經營企業法》并沒有明確規定劃撥土地使用權能否作價出資問題。按照現行法律規定，中方企業不能直接以劃撥土地使用權作價出資與外國投資者進行合資、合作經營。以劃撥土地使用權作價出資，可以通過三種途徑來實現。第一種，進行國有企業改制，國家以劃撥土地使用權作價出資投入到國有企業中，此時的土地使用權應視為出讓性質，這樣，國有企業就可以對其進行轉讓、出租或抵押。根據《公

司法》等有關法律規定，國有企業可以以土地使用權作價出資。

第二種，國有企業以建筑物、廠房等作價出資，該建筑物、廠房占用范圍內的劃撥建設

用地同時“被動”地作價出資，但是國有企業應補交或抵交土地出讓金。

第三種，如果符合《劃撥用地目錄》，外商投資企業可以取得劃撥土地使用權，但按照有關規定，應繳納場地使用費。這種情況下，應當允許國有企業以劃撥土地使用權作價出資，但應由國有企業繳納場地使用費，國有企業和外國投資者也可以約定由外商投資企業繳納。這樣，新成立的外商投資企業就取得了劃撥土地使用權。因為外商投資企業要繳納場地使用費，所以對于此種用地是否為劃撥，有人存在疑問，認為場地使用費具有土地租金性質，這

種看法不無道理。

對于劃撥土地使用權能否直接作價出資，也有人持肯定態度，認為中方企業經批準，可將其原使用的土地使用權作價入股或作為合作條件，與外商組成合資、合作企業。具體做法為：中方企業入股的土地為出讓方式取得的，入股或合作前中方企業應已取得出讓土地使用證，并按出讓合同約定完成相應的開發建設投資;入股土地為行政劃撥方式取得的，應由中方企

業補辦國有土地出讓手續，或按規定交納場地使用費。

我們認為，如果把《中外合資經營企業法》和《中外合作經營企業法》中的“土地使用權”或“場地使用權”理解為包括劃撥土地使用權，則上述認識并無不可之處，因為相對于

《合同法》、《土地管理法》和國務院55號令，《中外合資經營企業法》和《中外合作經營企業法》是特別法。但是，中國加入WTO以后，按照非歧視待遇等原則，國內企業、外國企業在適用法律等方面應該沒有差別。另外，從國家對于收取場地使用費以及劃撥土地使用方面對外商投資企業的政策變化，以及劃撥土地使用權的性質來看，應該理解為，任何企業

都不能直接以劃撥土地使用權作價出資。

當然，按照法不溯及既往原則，對國務院55號令實施前，中方合資、合作者以依法取

得的劃撥土地使用權作價出資的，也應予以承認。

作價出資后土地使用權的性質

從上述分析可以看出，作價出資的土地使用權實際上有兩種情況：一種是土地使用權轉讓(不包括國家以土地所有者身份投資);一種是土地使用權出租(一般表述為場地使用權)。以出讓土地使用權作價出資后，新成立的企業可以轉讓、出租或抵押該土地使用權。原國家土地管理局頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》規定，對于國有企業的原劃撥土地，國家可以以土地使用權作價出資投入到改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依法轉讓、出租、抵押。原國家土地管理局《對關于執行股份有限公司土地使用權管理暫行規定中幾個問題的請示的批復》也有類似規定，對原劃撥土地使用權采取國家股入股的，股份制企業對入股的土地享有與出讓土地使用權者同樣的權利。股份制企業轉讓、出租、抵押土地使用權時，應當按照國務院55號令的規定辦理有關手續。對于出租性質的作價出資，一般要求外商投資企業繳納場地使用費，場地使用權不能轉

讓、出租或抵押。