第一篇：以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的方式

以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的方式、原因、效力之分析

河南天坤律師事務所李顯樓

2011年5月6日，安某三人將自己擁有某實業公司的100%的股權轉讓給了錢某等人，因為該公司沒有債權債務，也沒有任何糾紛，公司資產僅有50畝土地，所以股權轉讓的相關手續辦理的較為順利。然，在完成股權變更后，公司向當地的主管部門申辦先關開發手續時，并告知該塊土地涉嫌非法轉讓，故暫停辦理該地塊的相關手續。委托人十分不解，明明是通過股權轉讓的方式收購的公司，怎么會涉嫌非法轉讓土地呢？況且該塊土地使用權并沒有發生轉移，當地相關部門似乎在以行政手段干預經濟交往。

經筆者了解，類似于該公司的遭遇的遠不止一家。江蘇省常州市陸阿生因轉讓房地產公司股權被依“非法倒賣土地使用權罪”審查起訴，安徽蚌埠市也對“非法倒賣土地使用權”案進行了判決。海南省國土部門更是開全國之先河，出臺了《關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知》以下簡稱《通知》。其中第五條明確表示要“完善土地二級市場管理防范惡意炒賣土地行為?！倍摋l中最引人注目的是“嚴禁以股權轉讓為名變相違規轉讓土地使用權?！睘槭裁雌胀ǖ墓砂踩灰讜屯恋厥褂脵噢D讓聯系在一起呢？而且有的交易甚至被追究了刑事責任。那么，股權轉讓和土地使用權轉讓之間有什么區別和聯系？為什么近年來通過股權轉讓來實現土地使用權轉讓的事件越來越多？通過股權轉讓實現土地使用權轉讓的效力如何認定？帶著這些問題，筆者進行了一些研究。

一、股權轉讓和土地使用權轉讓的區別

（一）概念不同

股權轉讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權轉讓是股東行使股權經常而普遍的方式，我國《公司法》規定股東有權通過法定方式轉讓其全部出資或者部分出資。股權內容包括自益權和共益權兩種性質的權利。自益權是指股東為自身利益而可單獨主張的權利，主要包括公司盈余分配請求權、剩余財產分配請求權、股份轉讓過戶請求權等財產權利；共益權是指股東為公司利益兼為自己的利益而行使的權利，主要包括股東會議出席權和表決權、知情權、查閱權、訴訟權等參與性權利。

土地使用權轉讓指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括買賣、交換、贈與或其他合法方式。根據《城市房地產轉讓管理辦法》的規定，其他合法方法主要包括：（1）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；（3）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵債的；（5）法律、法規規定的其他情形。

（二）構成要件不同

在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是土地使用權，轉讓的主體是土地使用權人，因此構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發生了轉移，是在原來合法使用基礎上的再次轉移；二是土地使用權轉移行為存在于兩個民事主體----土地使用權人之間，即轉讓

方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移后轉讓方不再享有土地使用權。

在股權轉讓中，轉讓標的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權利和股東責任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是他曾擁有的包括土地使用權在內的公司某項現實財產。股權轉讓主體之間的關系表現為公司股東之間和股東與其他第三人之間的關系。因此，構成股權轉讓行為應具備兩個條件：一是公司股權發生了轉移，在股權轉移中股東構成發生變動二是股權轉移行為發生在一個民事主體即公司法人內部。就土地使用權而言，公司依法取得土地使用權后，土地使用權作為法人財產時已表現為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產的一部分。股東依法轉讓股權時，土地使用權的公司法人財產性質未發生改變，不屬于土地使用權轉讓的范疇。

（三）轉讓條件不同

土地使用權轉讓應嚴格根據《城市房地產管理法》第三十八條規定執行，第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！币虼?，對于土地使用權轉讓而言，有三項限制條件：⑴已支付全部土地出讓金；⑵取得土地使用權證；⑶開發已完成一定的工作量。

公司股權轉讓除股份有限公司、上市公司對特定股權轉讓有特殊限制外，有限責任公司股權轉讓則都應遵循一般性規定，即《公司法》第七十二條規定，有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。

（四）調整的法律不同

土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規所調整。這些法律法規明確規定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。

股權轉讓則適用《公司法》、《合同法》、《證券法》等一系列有關法規所調整。

（五）登記部門不同

土地使用權發生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記，土地變更登記的管理部門為各地的國土資源管理部門。有限責任公司股權發生轉讓的，也需辦理變更登記，變更登記的管理部門為公司登記的工商行政管理部門。

二、近年來，以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的情形越來越多的原因。

經筆者了解，近年來，以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的情形越來越多的原因，大概有

以下幾個方面：

（一）政府陸續出臺了相關調控房地產市場的政策，從2008年12月的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，到2010年1月的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，再到2011年4月的《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。上述調控政策不僅涉及商品房交易市場、銀行信貸的金融市場，還涉及到土地使用權的出讓市場。這就使得一些開發商從一級市場取得土地使用權，轉為到二級市場上尋找目標。這就導致一些沒有能力開發但手中有地的開發商手中的土地進入交易市場。

（二）便面繁瑣的土地交易程序，特別是評估程序?！冻鞘蟹康禺a轉讓管理規定》第七條規定，房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；（2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后９０日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在７日內作出是否受理申請的書面答復，７日內未作書面答復的，視為同意受理；（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；（5）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；（6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。按照該程序完成一塊土地使用權的轉讓，將需要很長的時間周期，而且一旦在某一環節出現問題，就會直接影響土地使用權的交易。同時，政府主管部門對于雙方申報的價格還要組織相應的專業機構進行評估。作為交易雙方來說，交易的成本越低對雙方就越有利。所以一旦評估，交易雙方將沒有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。

（三）股權轉讓方式可以避免繳納繁重的稅務負擔。按照我國稅收征管方面的法律規定，土地使用權轉讓需要交納契稅、土地增值稅、營業稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標準少則幾百萬，多則幾千萬。對交易雙方來說這種成本是看得見、摸得著的。交易雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會選擇更有利于自己的方式。

（四）股權轉讓方式手續簡便，辦理快捷，而且成本較低。一個正常公司的股權轉讓，如果轉讓雙方沒有特殊的要求（比如公告），股權轉讓的變更手續，三天就能辦理完畢。而且股權轉讓的登記機關在審查股權轉讓時，只進行形式審查，并不進行實質性審查，這就給轉讓雙方更多的空間。

三、通過股權轉讓實現土地使用權轉讓的效力如何認定

由于我國《城市房地產管理法》對城市建設用地使用權的轉讓規定了一些限制條件，而且由于直接進行土地使用權轉讓，必須繳納契稅、營業稅和土地增值稅，稅負較重，這使得在實踐中房地產開發商們經常不直接轉讓土地使用權，而是轉讓擁有土地使用權的公司的股權，從而使受讓股東獲得對土地的間接控制權和利用權。對此種行為的法律效力，司法實踐中主要有兩種意見。

一種意見認為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當事人的真實意思為轉讓土地使用權，但因法律的強制性規定而無法以土地使用權直接轉讓的方式實現，因此以另一個法律行為（轉讓股權）掩蓋真意，以實現同一效果。此外，此種行為惡意規避國家關于房地產

法（主要是《城市房地產管理法》第三十八條的規定）和稅法的相關規定，屬于規避法律的行為，因此應當認定無效。

另一種意見認為，該行為合法有效，理由在于，公司股權轉讓是公司法所保護的法律行為，股權轉讓并不導致土地使用權權屬的轉移，土地仍是原公司的財產，股權轉讓行為與土地使用權轉讓行為彼此之間相互獨立、毫不相關。任何股權變動都會導致資產控制狀態的變化，不能僅因股權轉讓而導致的對于特定資產的間接控制就否定行為本身的效力。同時，稅法制度允許當事人在不違反法律的強制規定的情況下合理避稅。如果認定此類行為無效，將會削弱股權的流通性，違反公司制度的基本特征，影響交易安全和效率。

筆者認為，當事人以股權轉讓形式獲得被轉讓股權公司的資產，主要是房地產項目及土地使用權，規避了在房地產項目及土地使用權中轉讓應當符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡單地得出這樣的結論。因為，當事人要想取得一個房地產項目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉讓該房地產項目，其二是間接收購該房地產項目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。目前，法律、法規對直接轉讓房地產項目規定了嚴格的限制條件，但是對收購房地產公司的股權并沒有施以同樣嚴格的限制，所以實踐中以收購房地產公司股權方式達到受讓房地產項目的做法屢見不鮮。這的確存在規避法律的問題，但至少目前這種規避還是合法的，仍是當事人在法律允許范圍內的合法選擇，至多說是“鉆了法律的空子”。如果國家認為，確實需要對此類行為嚴加調整，完全可以通過完善立法加以解決。所以，不應當僅因為當事人規避了直接轉讓房地產項目的法律限制，就認定股權轉讓合同無效，兩者是不同的法律關系，須分別判斷。

另外，當事人在股權轉讓合同中故意約定低價，規避以正常價格轉讓股權時應當繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國家利益的行為，此種行為無效。但需要指出的是，由此種行為導致的合同無效，不是整個股權轉讓合同的無效，而僅僅是股權轉讓合同中的價格條款無效。股權轉讓合同仍然有效，但是當事人惡意串通，逃避稅收，損害國家利益的行為無效，必須按照包括所謂拆遷補償款、項目補償款等在內的實際交易價格，依法補繳稅款，并接受處罰。

綜合以上內容分析，有關部門認為以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的情形涉嫌非法轉讓土地使用權，從而干預股權轉讓行為，這種做法沒有法律依據，僅是對法律的錯誤理解。所以，筆者認為，目前情況下，以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓仍是當事人最便捷、成本最低的操作方式。

第二篇：以股權轉讓方式實現房地產項目轉讓協議范文

以股權轉讓方式實現房地產項目轉讓

甲方： 公司 地 址：

法定代表人： 職務：董事長 委托代理人： 職務： 乙方： 公司 地 址：

法定代表人： 職務：董事長 委托代理人： 職務：

甲、乙雙方本著平等協商、互惠互利的原則，經友好協商，就 XXXX有限公司（以下簡稱“目標公司”）股權轉讓事宜達成如下協議，以資共同遵守： 第一條： 轉讓標的

甲方同意將其持有的目標公司 90％的股權轉讓給乙方，乙方同意受讓該股權。經甲方確認，目標公司擁有的全部合法資產為：

1、土地資產：位于XXXX路，以出讓方式取得的總面積xx畝（含征購道路xx畝，凈地xx畝）的國有土地一宗，土地用途工業用地，土地使用年限至xx年xx月xx日止。該地塊目標公司已于xx年xx月xx日與X市xxx簽署了《協議書》，目標公司已向xxx支付了協議書約定的全部款項。國有土地使用權證尚未辦理完畢。

2、目標公司名下的其他無形資產和有形資產。（有形資產詳見附件一《資產明細表》）

3、本協議簽訂后，甲方不得對上述資產另行處置。第二條：轉讓價格

經雙方協商確定，股權轉讓總價款為：人民幣xxxx萬元（￥xxxx，000元）。第三條：轉讓條件

1、甲方必須提供其股東會同意甲方轉讓在目標公司中所持有股權的批準文件和目標公司內部批準股權轉讓的股東會決議；

2、乙方必須提供其股東會同意乙方受讓甲方轉讓目標公司中所持有股權的批準文件；

3、甲方應提交具有審計資格的會計師事務所對目標公司財務的審計報告；

4、甲方必須確保上述xx畝（含征購道路xx畝）土地在簽訂協議時未設定抵押擔保、未被司法機關或者仲裁機關進行查封、未被政府收回、土地用途不變和可辦理立項報建手續；

5、甲方享有和承擔股權轉讓完成前目標公司所有的債權、債務以及擔保、抵押等或有負債，并確認本協議第一條所述資產為合法擁有、股權轉讓完成后（以工商變更登記完成為準）所發生的債權、債務以及擔保、抵押等或有負債，均與甲方無關。第四條：付款方式及責任

1、定金的支付及責任

（1）為保證本協議的切實履行，自本協議簽署后XXX個工作日內，乙方向甲方支付人民幣xx萬元（￥xx000元）的履約定金。

（2）在甲方收到乙方交付的履約定金后，甲方立即停止目標公司的一切經營業務，并且在20日內將目標公司公章由雙方進行封存（為完成本協議所必須進行的工作除外），同時甲方向乙方出示下列相關證件、文件和資料的原始件，并向乙方提供與原件核對無誤的復印件：

A．目標公司名下實有負債及或有負債的明細表（具體指目標公司最近三個月的資產負債表）； B.有關目標公司擁有的土地使用權屬證明文件，包括但不限于《協議書》、繳費單據； C.目標公司企業法人營業執照正、副本； D.目標公司企業法人代碼證正、副本；

E.目標公司最近一次的驗資報告、章程及工商登記材料； F.目標公司國稅、地稅登記證正、副本； G.目標公司完稅證明文件。

2、股權轉讓價款的支付方式及責任：

（一）第一期支付條件及責任

（1）在乙方支付第一期付款前，甲方需完成以下工作：

A.甲方向乙方提供其股東會同意甲方轉讓在目標公司中所持有股權的股東會決議和目標公司同意股權轉讓的股東會決議；

B.甲方向乙方提供由甲方委托具有法定審計資格的會計師事務所對目標公司出具的財務審計報告； C.甲方通過會計師事務所在30日內連續三次在《XXX報》刊登目標公司的債權債務申報公告； D.在公告期內，如無任何第三人對目標公司的資產提出合理的書面異議或者無任何債權人申報債權或者任何第三人申報債權后甲方提供了相應的擔保或者進行了清償。

（2）當甲方履行完畢本條第1款、第2款第（一）項第（1）目所規定的義務后15或XXX個工作日內，甲方辦理將目標公司90％股權轉讓給乙方的工商登記變更手續并將目標公司的法人代表按照乙方指定人選予以變更，乙方應當及時出具辦理股權變更登記的所有文件及手續,同時甲方會同乙方辦理目標公司資產及公司資料（包括但不限于公章、合同章、財務章、工商執照等）移交手續。在甲方滿足以上（A.B.C.D）全部條件后并且辦理完畢移交手續后，乙方需在股權變更（以工商局核準的登記最終日期為準）的同時向甲方按時、足額地支付人民幣XXX萬元（￥xx，000元）的股權轉讓款。

（二）第二期支付條件：

（1）在甲方協助目標公司取得本協議所涉及地塊土地使用權證且乙方支付了第一期股權轉讓款后30個工作日內，乙方向甲方支付剩余的股權轉讓款人民幣玖佰xx萬元（￥xx，000元），乙方支付的定金人民幣叁佰陸拾萬元折抵該部分款項。

（2）乙方須將上述應支付給甲方的定金、股權轉讓款等款項直接匯入甲方指定或中級法院的帳戶：戶名 xx公司，帳號：xxxx，開戶行：xxx支行。第五條：與股權轉讓有關的稅費承擔

甲方、乙方在辦理股權轉讓過程中所發生的稅費由甲、乙雙方按照法律規定分別承擔；與本次股權轉讓有關的財務審計、債權債務公告等所涉及的費用，由甲方承擔；甲方協助乙方辦理項目報建等手續所須費用由乙方承擔。

第六條：本協議書簽訂并生效且辦理完畢工商股權變更登記手續后，乙方有權進駐本協議所涉及的地塊項目，進行前期開發投資準備工作，如土方工程、勘察、立項設計、土地平整、三通工作、以及建設必要的工作用房等工作，甲方應積極配合。第七條：違約責任

1、甲方違約

（1）若甲方未按照本協議第四條確定的內容履行本協議，從違約之日起，甲方按照乙方已付款項以每日萬分之五的違約金付給乙方，如果超過30天甲方仍未履行完畢約定事項的，乙方有權解除本協議，甲方必須以乙方支付的定金的雙倍返還給乙方。

（2）本協議生效后，若乙方無過錯，且排除不可抗力和政府行為的原因外，因甲方原因未能按照本協議將其持有的目標公司90％股權轉讓給乙方，則視為甲方違約，本協議自動終止，甲方應當向乙方雙倍返還定金；并償付乙方已支付給甲方的全部轉讓款以及乙方已在目標公司土地上的投資。

2、乙方違約

（1）若乙方不按本協議確定的時間按時、足額地支付股權轉讓價款，則每逾期一日，乙方按照當期未付款的千分之五的標準向甲方支付違約金；如果超過30天乙方仍未支付完畢當期股權轉讓金，經甲方催告后，乙方仍未支付完畢當期款項，則甲方有權解除本協議，定金不予返還乙方，乙方應賠償甲方在辦理目標公司股權轉讓過程中所發生的一切直接和間接費用，且乙方在上述地塊上的投資歸甲方所有。

（2）本協議生效后，若甲方無過錯，且排除不可抗力和政府行為的原因外，因乙方原因未能按照本協議收購甲方持有的目標公司90％股權，則視為乙方違約，定金不再返還乙方，本協議自動終止；同時乙方應支付給甲方因履行本協議所發生的所有直接費用（包括但不限于債權債務公告費、財務審計費等）。協議雙方如有上述之外的其他違約行為，守約方有權要求違約方賠償相應的經濟損失。（包括但不限于訴訟費、保全費、差旅費、律師代理費、執行費等）。第八條 特別約定

1、甲方承諾除提供的債務材料外，再無其它債務。對于交接日前漏債、對外擔保、隱形債務等一切未提供的已產生和潛在的債務，一律由甲方承擔責任，與乙方無關。

2、如目標公司因不可歸責于雙方的原因導致在本協議生效后6個月內未能辦理完畢土地使用權證手續的，雙方同意終止本協議，各方依照本協議已經取得的財產和（或）資產應在15個工作日內返還給相對方，雙方互不負違約責任。第九條：爭議的解決

因執行本協議所發生的或與本協議有關的一切爭議、糾紛，各方應協商解決。如協商不能達成一致，各方同意采取下列方式加以解決：

依法直接到銅陵市仲裁委員會進行仲裁。第十條： 生效條款

本協議經雙方授權代表簽字及蓋章并收到乙方交付的履約定金之日起生效。第十一條：其他條款

本協議經雙方協商一致可以修改、補充或解除。本協議的任何修改、補充以及附件均構成本協議不可分割的一部分，具有同等效力。

雙方確認，本協議系自愿簽署，對本協議項下雙方的權利義務已經明確。本協議一式四份，協議雙方各執兩份，具有同等法律效力。甲方：（蓋章）公司 授權代表（簽名）： 乙方：（蓋章）公司 授權代表（簽名）：

締約日期：二○一二年 月 日

第三篇：國有土地使用權轉讓方式及條件

國有土地使用權轉讓方式及條件

國有土地使用權轉讓是指以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權的土地使用者通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。

國有土地使用權轉讓方式

1、出售;

2、交換;

3、贈與;

4、以土地使用權作價出資或入股;

5、一方提供土地使用權，另一方提供資金合作建房;

6、因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;

7、以房地產抵債的;

8、其他(繼承)。

國有土地使用權轉讓條件。

除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25% 以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;

(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件

(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(2)領有國有土地使用證;

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;

(4)經有批準權的人民政府審批。

國有土地使用權轉讓程序

1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓程序

(1)簽訂國有土地使用權轉讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉讓的內容;

(2)向縣以上國土部門提交轉讓申請;

(3)國土部門依法審查批準，審查內容為是否符合轉讓條件、與出讓限定條件有無實質性沖突、是否改變土地用途、成交價格是否合理，必要時進行國有土地使用權估價;

(4)繳納土地增值稅、契稅、營業稅等有關稅費;

(5)登記發證。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓程序

(1)簽訂國有土地使用權轉讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉讓的內容;

(2)向縣以上國土部門提交轉讓申請;

(3)國土部門依法審查批準，審查內容為是否符合轉讓條件、是否符合城市規劃要求;

(4)受讓方辦理國有土地使用權出讓手續、繳納土地出讓金，或經批準不需辦理出讓手續而將轉讓費中的土地收益上繳國家;

(5)繳納土地增值稅、契稅、營業稅等有關稅費;

(6)登記發證。

第四篇：以股權轉讓實現土地使用權轉讓的實務操作手法

以股權轉讓實現土地使用權轉讓的實務操作手法

2011年5月6日，安某三人將自己擁有某實業公司的100%的股權轉讓給了錢某等人，因為該公司沒有債權債務，也沒有任何糾紛，公司資產僅有50畝土地，所以股權轉讓的相關手續辦理的較為順利。然，在完成股權變更后，公司向當地的主管部門申辦開發手續時，并告知該塊土地涉嫌非法轉讓，故暫停辦理該地塊的相關手續。委托人十分不解，明明是通過股權轉讓的方式收購的公司，怎么會涉嫌非法轉讓土地呢？況且該塊土地使用權并沒有發生轉移，當地相關部門似乎在以行政手段干預經濟交往。

經筆者了解，類似于該公司的遭遇的遠不止一家。江蘇省常州市陸生因轉讓房地產公司股權被依“非法倒賣土地使用權罪”審查起訴，安徽蚌埠市也對“非法倒賣土地使用權”案進行了判決。海南省國土部門更是開全國之先河，出臺了《關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知》以下簡稱《通知》。其中第五條明確表示要“完善土地二級市場管理防范惡意炒賣土地行為?！倍摋l中最引人注目的是“嚴禁以股權轉讓為名變相違規轉讓土地使用權。”為什么普通的股權交易會和土地使用權轉讓聯系在一起呢？而且有的交易甚至被追究了刑事責任。那么，股權轉讓和土地使用權轉讓之間有什么區別和聯系？為什么近年來通過股權轉讓來實現土地使用權轉讓的事件越來越多？通過股權轉讓實現土地使用權轉讓的效力如何認定？帶著這些問題，筆者進行了一些研究。

一、股權轉讓和土地使用權轉讓的區別

（一）概念不同

股權轉讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權轉讓是股東行使股權經常而普遍的方式，我國《公司法》規定股東有權通過法定方式轉讓其全部出資或者部分出資。股權內容包括自益權和共益權兩種性質的權利。自益權是指股東為自身利益而可單獨主張的權利，主要包括公司盈余分配請求權、剩余財產分配請求權、股份轉讓過戶請求權等財產

權利；共益權是指股東為公司利益兼為自己的利益而行使的權利，主要包括股東會議出席權和表決權、知情權、查閱權、訴訟權等參與性權利。

土地使用權轉讓指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括買賣、交換、贈與或其他合法方式。根據《城市房地產轉讓管理辦法》的規定，其他合法方法主要包括：（1）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；（3）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵債的；（5）法律、法規規定的其他情形。

（二）構成要件不同

在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是土地使用權，轉讓的主體是土地使用權人，因此構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發生了轉移，是在原來合法使用基礎上的再次轉移；二是土地使用權轉移行為存在于兩個民事主體----土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移后轉讓方不再享有土地使用權。

在股權轉讓中，轉讓標的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權利和股東責任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是他曾擁有的包括土地使用權在內的公司某項現實財產。股權轉讓主體之間的關系表現為公司股東之間和股東與其他第三人之間的關系。因此，構成股權轉讓行為應具備兩個條件：一是公司股權發生了轉移，在股權轉移中股東構成發生變動二是股權轉移行為發生在一個民事主體即公司法人內部。就土地使用權而言，公司依法取得土地使用權后，土地使用權作為法人財產時已表現為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產的一部分。股東依法轉讓股權時，土地使用權的公司法人財產性質未發生改變，不屬于土地使用權轉讓的范疇。

（三）轉讓條件不同

土地使用權轉讓應嚴格根據《城市房地產管理法》第三十八條規定執行，第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列

條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！币虼?，對于土地使用權轉讓而言，有三項限制條件：⑴已支付全部土地出讓金；⑵取得土地使用權證；⑶開發已完成一定的工作量。

公司股權轉讓除股份有限公司、上市公司對特定股權轉讓有特殊限制外，有限責任公司股權轉讓則都應遵循一般性規定，即《公司法》第七十二條規定，有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。

（四）調整的法律不同

土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規所調整。這些法律法規明確規定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。

股權轉讓則適用《公司法》、《合同法》、《證券法》等一系列有關法規所調整。

（五）登記部門不同

土地使用權發生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記，土地變更登記的管理部門為各地的國土資源管理部門。有限責任公司股權發生轉讓的，也需辦理變更登記，變更登記的管理部門為公司登記的工商行政管理部門。

二、近年來，以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的情形越來越多的原因 經筆者了解，近年來，以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的情形越來越多的原因，大概有以下幾個方面：

（一）政府陸續出臺了相關調控房地產市場的政策，從2008年12月的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，到2010年1月的《國

務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，再到2011年4月的《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。上述調控政策不僅涉及商品房交易市場、銀行信貸的金融市場，還涉及到土地使用權的出讓市場。這就使得一些開發商從一級市場取得土地使用權，轉為到二級市場上尋找目標。這就導致一些沒有能力開發但手中有地的開發商手中的土地進入交易市場。

（二）便面繁瑣的土地交易程序，特別是評估程序。《城市房地產轉讓管理規定》第七條規定，房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；（2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后９０日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在７日內作出是否受理申請的書面答復，７日內未作書面答復的，視為同意受理；（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；（5）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；（6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。按照該程序完成一塊土地使用權的轉讓，將需要很長的時間周期，而且一旦在某一環節出現問題，就會直接影響土地使用權的交易。同時，政府主管部門對于雙方申報的價格還要組織相應的專業機構進行評估。作為交易雙方來說，交易的成本越低對雙方就越有利。所以一旦評估，交易雙方將沒有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。

（三）股權轉讓方式可以避免繳納繁重的稅務負擔。按照我國稅收征管方面的法律規定，土地使用權轉讓需要交納契稅、土地增值稅、營業稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標準少則幾百萬，多則幾千萬。對交易雙方來說這種成本是看得見、摸得著的。交易雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會選擇更有利于自己的方式。

（四）股權轉讓方式手續簡便，辦理快捷，而且成本較低。一個正常公司的股權轉讓，如果轉讓雙方沒有特殊的要求（比如公告），股權轉讓的變更手續，三天就能辦理完畢。而且股權轉讓的登記機關在審查股權轉讓時，只進行形式審查，并不進行實質性審查，這就給轉讓雙方更多的空間。

三、通過股權轉讓實現土地使用權轉讓的效力如何認定

由于我國《城市房地產管理法》對城市建設用地使用權的轉讓規定了一些限制條件，而且由于直接進行土地使用權轉讓，必須繳納契稅、營業稅和土地增值稅，稅負較重，這使得在實踐中房地產開發商們經常不直接轉讓土地使用權，而是轉讓擁有土地使用權的公司的股權，從而使受讓股東獲得對土地的間接控制權和利用權。對此種行為的法律效力，司法實踐中主要有兩種意見。

一種意見認為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當事人的真實意思為轉讓土地使用權，但因法律的強制性規定而無法以土地使用權直接轉讓的方式實現，因此以另一個法律行為（轉讓股權）掩蓋真意，以實現同一效果。此外，此種行為惡意規避國家關于房地產法（主要是《城市房地產管理法》第三十八條的規定）和稅法的相關規定，屬于規避法律的行為，因此應當認定無效。

另一種意見認為，該行為合法有效，理由在于，公司股權轉讓是公司法所保護的法律行為，股權轉讓并不導致土地使用權權屬的轉移，土地仍是原公司的財產，股權轉讓行為與土地使用權轉讓行為彼此之間相互獨立、毫不相關。任何股權變動都會導致資產控制狀態的變化，不能僅因股權轉讓而導致的對于特定資產的間接控制就否定行為本身的效力。同時，稅法制度允許當事人在不違反法律的強制規定的情況下合理避稅。如果認定此類行為無效，將會削弱股權的流通性，違反公司制度的基本特征，影響交易安全和效率。

筆者認為，當事人以股權轉讓形式獲得被轉讓股權公司的資產，主要是房地產項目及土地使用權，規避了在房地產項目及土地使用權中轉讓應當符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡單地得出這樣的結論。因為，當事人要想取得一個房地產項目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉讓該房地產項目，其二是間接收購該房地產項目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。目前，法律、法規對直接轉讓房地產項目規定了嚴格的限制條件，但是對收購房地產公司的股權并沒有施以同樣嚴格的限制，所以實踐中以收購房地產公司股權方式達到受讓房地產項目的做法屢見不鮮。這的確存在規避法律的問題，但至少目前這種規避還是合法的，仍是當事人在法律允許范圍內的合法選擇，至多說是“鉆了法律的空子”。如果國家認為，確實需要對此類

行為嚴加調整，完全可以通過完善立法加以解決。所以，不應當僅因為當事人規避了直接轉讓房地產項目的法律限制，就認定股權轉讓合同無效，兩者是不同的法律關系，須分別判斷。

另外，當事人在股權轉讓合同中故意約定低價，規避以正常價格轉讓股權時應當繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國家利益的行為，此種行為無效。但需要指出的是，由此種行為導致的合同無效，不是整個股權轉讓合同的無效，而僅僅是股權轉讓合同中的價格條款無效。股權轉讓合同仍然有效，但是當事人惡意串通，逃避稅收，損害國家利益的行為無效，必須按照包括所謂拆遷補償款、項目補償款等在內的實際交易價格，依法補繳稅款，并接受處罰。

綜合以上內容分析，有關部門認為以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的情形涉嫌非法轉讓土地使用權，從而干預股權轉讓行為，這種做法沒有法律依據，僅是對法律的錯誤理解。所以，筆者認為，目前情況下，以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓仍是當事人最便捷、成本最低的操作方式。

第五篇：土地使用權轉讓

土 地 使 用 權 轉 讓 合 同

甲方:____________________________________________ 甲方身份證號：___________________________________ 甲方住址:________________________________________ 甲方聯系電話:____________________________________ 乙方:____________________________________________ 甲方身份證號：___________________________________ 乙方住址:________________________________________ 乙方聯系電話:____________________________________ 土地使用權轉讓合同內容

一、合同當事人雙方: 甲方(出讓人):張忠國 乙方(受讓人):金文超

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規,雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則,訂立本合同。

二、合同標的: 甲方(出讓人)自愿將甲方的私人土地法律規定之相關使用權屬,有償轉讓給乙方(受讓人)。出讓的土地寬：3米，長：自紫云自治縣大營鎮金龍村金家壩組灣頭省道315起至金文超房屋左邊土地邊界。

三、合同金額

本合同項下土地轉讓金額總計人民幣大寫:壹萬元整(小寫10000元整)。

四、付款方式:合同簽定日以現金支付一次性交清。

五、本合同項下出讓土地的用途為:道路用地

六、雙方責任

1、出讓人根據法律的授權出讓土地使用權,出讓土地的所有權屬中華人民共和國。國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和地下資源、埋藏物均不屬于土地使用權出讓范圍。

2、甲方確認其家人(包括父母親及兄弟姐妹)對本合同項下的轉讓交易無任何異議,必須保證對該土地享有合法的使用權,且該土地不得存在任何權利瑕疵。否則,甲方應當賠償因此給乙方造成的一切損失。

3、該土地使用權轉讓后,乙方對該土地享有法律規定范圍內的占有、使用、轉租、收益和處分權,甲方不得以任何理由加以干涉,若需辦理相關法律手續,甲方應當無條件予以協助。

4、甲方必須承認轉讓后的土地世世代代屬于乙方。

5、乙方的繼承人有權享有本合同項下的一切權利,甲方和甲方的繼承人應當保證乙方及乙方繼承人的權利不受侵犯。

6、若遇該土地有權屬糾紛,由甲方(出讓人)出面解決,所造成的費用損失,由甲方(出讓人)承擔,乙方(受讓人)不承擔任何費用;

7、若遇到國家政策性變化,均不影響本合同履行;

8、該土地若被國家或村集體征用,所得收益和相關補償概由乙方單獨享有,甲方不得主張任何權利,且甲方必須協助乙方實現上述權利。

9、在乙方如約付清各款項后,本交易標的物如果未能辦理各種土地使用手續,甲方全部權屬所有人,不得對本次交易產生其他分割要求,乙方依然擁有完全該標的物處置權。

七、違約責任: 當事人各方必須嚴格遵守本協議的各項條款。若甲方違約,甲方除了須退還乙方支付的全部土地使用權轉讓金及相關支出外,應當另行賠償乙方投資建房及建造相關設施所支出的全部費用和造成的損失,除此之外,還須按違約時土地、地上建筑物和附著物三者市場價總和的10倍向乙方支付違約金。若乙方違約,自愿放棄所支付的相關費用。

八、本合同未盡事宜,可在該合同第八條進行協商補充,補充內容同樣生效。

九、本合同為最終合同,如果以后須重新簽定或續簽合同。必須以本合同為基礎,并將本合同附在新合同之后,新合同方可生效。

十、本合同一式兩份,雙方當事人各一份,具同等法律效力。

十一、因履行本合同發生爭議,由爭議雙方協商解決,協商不成的,依法向當地人民法院起訴。

十二、本合同于年月日在中華人民共和國貴州(自治區、直轄市)紫云自治 市(縣)大營（鎮）金龍（村）金家壩（組）簽訂。

甲方:(出讓人)(章)乙方(受讓人)(章):

年月日