第一篇：土地使用權到期后續問題

買完房子 土地使用權到期是否應該續交 交多少合適？

土地是歸國家所有，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的（商業用地40年，綜合用地50年，住宅用地70年，工業用地50年）。實際上，現在商品房的土地實際使用年限很少有70年的，大部分在30~60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發周期，最短也得1~2年，到你手里使用年限就不到70了，如果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手就更短了，況且住宅樓的設計使用年限是50年的幅度，房屋達到設計使用年限便不能再用了。70年后，國家有權收回土地移作他用，但必須對你的房屋進行補償。當然你也可以通過補交土地出讓金，繼續享有土地使用權。

在我國法律規定中，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用權期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍雖然屬于業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補交土地出讓金。

根據這一條例，購房人取得的商品房使用權限必須也只能建立在70年土地使用權的基礎上。而房屋開發商從土地管理部門獲得土地批租權后，土地使用權進入市場流通。商品住宅從開發到銷售的周期一般在1~3年，房產產權的實際壽命就隨著開發商開發住宅時間長短而縮短。如果土地使用權的出讓日期與開發商出售房產的日期有較長的時間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨明顯的房產產權期限縮水。矛盾已經觸發：個人購買商品住宅土地證到期是否需要續期？如何續期？土地證到底導致二手房過戶暫停的扯皮問題如何解決？ 市場倒閉下，一道數年來被有意無意忽視的必要答題擺上了臺面，中國房產市場幾十年后不得不面對的房屋與土地產權矛盾，正經溫州之手前置化，公開化。妥善解決溫州土地產權問題，即是求解幾十年后的全國性問題，這是對決策部門的一次大考驗。

我認為，個人購買商品住宅土地證到期后續期應交費。土地的使用權應始終掌握在國家的手里，若土地歸個人所有可自由交換買賣，一則人均分地是個大問題，如何分，每個人分得的面積及位置好壞如何配置？二則土地權歸個人所有不利于國家政策的實施，例如動遷拆遷釘子戶問題將更為嚴重，如果有利國利民的政策要實施 比如建設一些公共設施，土地的擁有者若心懷不軌趁機宰政府，將帶來很大的不便。既然土地應為國有，我國是社會主義國家，土地都是國家和集體所有，因此國家和集體就擁有土地的所有權。

國家將土地有償出讓給開發商，開發商就在地上建造房屋，當我們購買了地上建筑房屋后，就擁有土地使用權。土地使用權根據開發類型分為不同的期限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

而我們購買的地上建筑（房屋）就擁有房屋的所有權，房屋咋支配就由你說了算。因此房屋所有權是屬于個人產權，是私有財產權的一種，受憲法保護，其年限是永久的。

結論：土地使用權有期限，但你的房屋的所有權是沒有期限的，永久屬于你個人。其次，那土地使用權到期后，房子咋處理？

處理方法：

1、土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批準。獲得批準續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。

2、土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。

3、土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批準續期的(即根據社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對于地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。

法律解釋：

《物權法》明確了公私財產的平等受保護權。我國規定住宅用地的最高年限70年；商業用地40（有特殊50年限）；綜合用地50年?，F已明確，屆滿自動續期。續費按當時的1％—10％來增收（即土地使用權出讓金）。需要屆滿期前一年申請續費?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條有相關規定內容。補的費用不會超過5位數。

第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

另外，70年房屋產權是從開發商拿地備案的時候就開始算的，建議買房的時候一定要看清楚，很多時候說的是70年產權，但往往是沒有那么長的，先不說開發的一個周期，一般開發商拿了地是不會馬上開始動工的，基本上要過幾年的時間。比如開發商獲地的時間是2016年，房屋建成銷售是2018年，你買房搬入市2019年。那土地使用權就已經沒有70年了。期限就是2016+70=2086年。

結論：不管幾十年，到期了就交點錢申請土地使用權續期，繼續住，房子可是自己私有的。如果不續期，就無償收回。如果房子屬于危房、強拆等，那就拿補償。第三，別太糾結70年。房屋壽命都不長。

英國建筑的平均壽命達到132年，美國是74年，而我國卻只有25-50年，所以70年產權也就沒多大影響了。土地使用權期限不到就要涉及到拆遷，對于購房者來講，其實有好處也壞處。壞處是辛苦還貸30年，結果享受不了多久就該換房了。好處你們懂的。

結論：房子始終沒有土地“長壽”。即使到期，房子還是你的

第二篇：關于到期出讓土地使用權年限續期和出讓金收取問題的探討

關于到期出讓土地使用權年限續期和出讓金收取

問題的探討

摘要：自1989年1月1日《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）實施，至今已22年，國有出讓土地相繼面臨到期問題，到期土地續期問題也逐漸引起了各專家和人們的廣泛關注，在今年的兩會上，關于土地使用年限續期的問題也一度成為政協代表們討論的焦點。本文從土地資源管理的角度，對不同類型的土地到期應如何處置，如何合理收取土地出讓金等問題進行研究和探討，為解決土地使用權續期問題提供參考。

關鍵詞：土地使用年限

自動續期

土地出讓金

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第十二條規定：“土地使用權出讓的最高年限按下類用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年”，自1989年1月1日該條例實施以來，至今已22年，國有出讓土地相繼面臨到期問題，不同用途的土地到期后應如何續期，如何補交土地出讓金？這一系列的問題亟待解決?，F行土地制度中關于土地續期問題的規定

1.1 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中的規定

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第六章土地使用權終止，第四十條：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”；第四十一條：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記?！薄?.2 《中華人民共和國城市房地產管理法》中的規定

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二章房地產開發用地，第二十一條規定；“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至少于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續 期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！薄?/p>

1.3 《中華人民共和國土地管理法實施條例》中的規定

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章土地的所有權和使用權，第七條規定：“土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記?！?。1.3 《中華人民共和國物權法》中的規定

《中華人民共和國物權法》第十二章建設用地使用權，第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理?！?。

從以上我國現行的土地制度中可以看出，到期土地續期問題在相關的法律條文下均有涉及，但是具體的到期土地該如何續期，怎樣收取土地出讓金等問題尚無明確規定。到期土地是否應給予續期

根據我國現行土地制度的規定，土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，應當至少于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。從該規定可以看出，土地續期存在兩方面的限制，一是土地使用者的申請，二是土地使用者使用的土地是否影響到社會公共利益的需要。

從土地使用者的角度來看，至少應在土地使用年限屆滿前一年提出申請，相關土地管理部門對其使用的土地進行核查，在不影響社會公共利益的前提下應準予其續期要求。另外，對于土地使用者而言，應根據自身對土地的需要提前做好規劃，如果需要繼續使用該宗土地應提前提出申請，延長使用年限。土地使用者可根據當時的土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用計劃、區域規劃等相關資料對自己使用的土地是否符合續期使用標準進行判斷。

對于延期土地使用的申請，相關土地管理部門應根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用計劃、區域規劃等規劃土地利用資料進行判斷，是否給予續期，及時作出明確回復。3 不同用途土地續期的出讓金收取

《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，對于其他用途的土地續期問題，《物權法》只明確“依照法律規定辦理”，而其他相關法律法規度該問題卻未作出明確的續期規定，對于出讓金的收取也無明確規定。在此，深圳市于2004年下發的<深圳市人民政府關于印發《深圳市到期房地產續期若干規定》的通知>（深府[2004]73號）對全國使用年限屆滿土地的續期問題和土地出讓金收取標準起到了一個示范作用。

但是土地出讓金到底該如何收取？不同用途的土地續期土地出讓金收取標準是否應一致？這些問題還值得我們進一步探討。3.1 土地出讓金與地價

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將一定用途一定年期土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用權期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。準確地說，是土地使用權的交易價格。城市的土地，屬于國家所有。國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用者應當向國家支付的一定土地價款，這是國家作為土地所有者應有權益的體現。

土地出讓金不等于地價，地價是獲取土地權利的價格，指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國土地所有權歸國家，不得買賣，實際上“買賣”的是有一定使用期限的國有建設用地使用權，所以人們通常所講的地價，是出讓或都轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，一次性收取的若干年的地租，土地價格相當于一筆資本的價值，若將其存入銀行，每年的利息收入相當于這塊土地地租的收入。因此，地價是未來若干年（或無限年期）地租的折現，其本質是地租的資本化。

土地出讓金根據地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是“毛地價”或“生地價”，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。對于地價的構成，一般來說，熟地出讓時，地價由支付給被征地農民或原城鎮國有土地使用者作為補償的土地取得費用，基礎設施、公用設施、開發配套和土地平整等土地開發費用，耕地占用稅、征地管理費、耕地開墾費等相關稅費和土地出讓收益 組成。其中，土地取得費用和開發費用是地價的主要組成部分；毛地出讓或生地出讓時，土地取得費用、土地開發費用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。

3.2 不同用途土地續期的出讓金收取

我國的土地制度規定城市土地屬國家所有，土地市場上的交易指的是土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押，地價是在一定年期下的土地使用權價格。盡管年期有限，但是從地價評估的角度來看，法定最高年期的出讓土地使用權價格與無限年期的使用權價格相差不大。以商業用地為例，依據預期收益折現的原理，當還原利率取8%時，40年商業用地土地使用權價格接近無限年期價格，前者約占后者的95%。那么，在土地續期問題上，到期土地是不是應當繳納全額土地出讓金呢？以下觀點僅代表作者的見解。3.2.1 居住用地

《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，并未提及有關續期費用問題。有些專家認為，法律條文中的“自動”二字提示“自動”應該意味著住宅產權人根本不必采取任何行為（包括支付土地出讓金行為），土地使用權的期限就會自行續延，這意味著土地使用權期間屆滿自動續期是無償的，無償續期也就是無償使用。在此，筆者認為，《物權法》并未明確規定自動續期就是無償續期使用，居住用地到期土地續期是否需要繳納土地出讓金需法律條文的進一步明示。

隨著土地市場的進一步規范，大部分居住用地土地使用權取得方式已為出讓，房地產開發商通過出讓方式取得土地，在進行土地開發和房屋建成后，通過銷售方式把地價和房價轉嫁到購買者身上，那么在若干年后，土地的使用主體就變成了業主，土地使用年限到期，繼續使用土地的土地使用者不再是房地產開發商，而是業主，以戶為單位繳納土地出讓金不但給國土資源管理部門帶來很大的管理弊端，也給居民造成一定的困擾。國土資源管理部門收取土地出讓金應依據土地估價報告，以戶為單位的土地出讓金收取不具可操作性。在此，對于居住用地，國家及相關部門應考慮免除收取或者以居住區、居住組團為單位通過物業管理相關部門統一收取。對于收取標準，建議在原出讓金的基礎上按百分比適當制定收取標準。3.2.2 工業用地

對于準予續期的工業用地，根據現行土地相關制度，考慮到工業用地產出效益較低，以及招商引資，大力發展產業鏈等各方面的政策優惠，工業用地土地出讓金在收取時有一定的政策扶持，土地出讓金收取比例較低，在到期工業用地土地續期時應酌情收取土地出讓金，以促使土地的更合理利用，發揮土地的能動效應，加強國土土地資源的管理。工業用地續期土地的出讓金收取標準應高于住宅用地的收取標準。

3.2.3 教育、科技、文化、衛生、體育（以經營為目的的）用地

教育、科技、文化、衛生、體育用地作為社會服務基礎設施用地，在到期土地續期問題上應酌情考慮減免收取土地出讓金。首先，作為社會服務設施用地，其用地性質本身帶有一定的公益性，為社會大眾服務；其次，作為科教文衛體用地，雖然也存在一定的收益，但是相對商業用地該類用地收益較低，而地上建筑維護需要較大投入，以保證社會和公民的使用安全，其建筑物在使用年限上也比一般建筑的使用年限要長，土地的使用期限相對較短，適時延長土地使用期限有利于社會資源的合理配置和節約利用。3.2.4 商業、旅游、娛樂用地

在土地利用分類中，商業、旅游、娛樂用地的收益是最大的，該類用地的法定最高出讓年限也最短，在各類用地中，該類用地面臨的土地年限屆滿到期問題也是最亟待解決的。此類用地在當前的土地出讓金收取中相對工業用地而言政策優惠較少。鑒于其收益較大，在到期商業、旅游、娛樂用地土地續期時，為保證國有土地資源的合理集約利用，避免國有資產的流失，應合理收取土地出讓金，商業、旅游、娛樂用地續期土地的出讓金收取標準應高于其他類用地的收取標準。3.2.5 綜合或者其他用地

該類用地涉及范圍較大，在續期土地出讓金收取上應參照相應類型土地，綜合考慮其土地收益、社會效益等各方面的因素制定收取辦法和收取標準。結論

綜上所述，在到期土地續期問題上，相關部門要以國家相關土地制度為依據，及時出臺有效的法律法規，在土地利用總體規劃、城市總體規劃的指導下進行土地資源的合理配置，及時解決面臨到期土地的土地使用權續期問題。到期土地續期，土地出讓金的收取應按照不同土地利用類型進行規定，有梯度的制定出讓金收取標準，以達到土地資源合理配置和土地收益合理分配的目的。

參考文獻：

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[9] 崔永亮.《住宅用地使用權自動續期有關問題之探討——兼評《物權法》第149 條》.《國土資源導刊》，2007年，第4期：P71-72；

[10] 深圳市人民政府關于印發《深圳市到期房地產續期若干規定》的通知（深府[2004]73號；

[11] 《關于土地價格若干問題的解讀》.中國土地估價師協會網站；

[12] 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）； [13] 《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）；

[14] 付智.《土地有償與無償收回的界定》.《中國國土資源報》2005年10月12日。

第三篇：關于土地使用權拍賣有關問題的函

國土資源部辦公廳關于土地使用權拍賣有關問題的函（1999年8月16日 國土資廳函[1999]255號）

國家國內貿易局：

近日收到你局《關于土地使用權拍賣中有關問題的通知》(內貿局發營銷字?1999?第126號)，經研究，我部認為：

一、土地使用權拍賣不屬于《拍賣法》調整的范圍。1996年7月4日，全國人大法律委員會主任委員薛駒在全國人大常委會審議通過《拍賣法》中所作的《關于拍賣法(草案修改稿)修改意見的匯報》中，對《拍賣法》的調整范圍已講的十分明確。《拍賣法》第二條明確規定：“本法適用于中華人民共和國境內拍賣企業進行的拍賣活動。”因此，《拍賣法》的適用范圍僅限于拍賣企業進行的拍賣活動，不得另加擴展。

二、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規明確規定，國有土地使用權出讓由市、縣人民政府負責，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實施。國有土地使用權拍賣作為國有土地使用權出讓的一種具體方式，同樣必須由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

三、市、縣人民政府土地行政主管部門在組織實施土地使用權拍賣過程中，根據需要也可將部分工作委托經省級以上土地行政主管部門認證的具有國有土地使用權拍賣資格的拍賣企業承

擔。

因此，你局《關于土地使用權拍賣中有關問題的通知》將國有土地使用權拍賣納入《拍賣法》調整范圍，要求國有土地使用權拍賣必須由拍賣企業拍賣，是與《拍賣法》和《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規的規定不一致的。為保證依法行政，希望你局盡快發文糾正《關于土地使用權拍賣中有關問題的通知》的不正確表述，消除影響，并在今后的工作中加強部門協調與配合，共同做好有關工作。

第四篇：土地使用權申請書

申請人：

住所地：

法定代表人：（主要負責人）姓名、職務、電話

申請事項：

事實與理由：

此致

xx人民政府

申請人：

年月日

三、舉一范例供制作時參考：

土地使用權申請書

申請人：xx省xx市xx制藥廠

地址：xx省xx市xx路

法定代表人：xx

申請事項：申請人因引入外資擴大生產規模，進行基礎建設，現依法申請生產用地8000平方米。

事實與理由：

申請人是國家“七?五”計劃重點建設項目，經過十多年的發展壯大，現已發展成為以制藥為主，養殖、種殖、貿易為輔的大型企業集團，成為我國制藥行業的排頭兵。為進一步擴大生產、提高產品質量，本廠于1995年與美國xx制藥公司共同出貴，擬建一條具有國際先進水平的藥品生產線，約需建廠房6座，科研樓一座，外籍科學家公寓一座，共占地約8000平方米。而目前我廠現有空地僅100多平方米，遠遠不能滿足進一步擴大生產的需要。為了解決這一問題，現根據《xx市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，特向xx市人民政府上地管理部門提出如下用地申請：申請用地面積為8000平方米，土地位置在本市之內，最好能與本廠舊址毗鄰。

以上申請，敬請批復。

此致

xx市人民政府

申請人：xx市xx制藥廠

法定代表人：xx

第五篇：實用土地使用權申請書

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土地使用權申請書

申請人：___________省___________市中航貿易中心

地址：______省______市______區______路______號

法定代表人：趙_________ 職務：____________

申請事項：申請人因職工缺乏住房，現依法申請生活用地______平方米。

事實與理由：

申請人自______年成立以來，現已發展成為擁有科、工、貿多種產業的經濟實體，現有職工人數______人。但自成立時建有___座住宅樓之外，至今未建新的職工住宅，職工現有平均住宅面積為___平方米，遠遠不能滿足現有職工的住房要求，住房問題已成為制約申請人進一步發展的一大障礙。為解決申請人生活用地不足，職工居住條件差這一問題，申請人根據《______市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，特向______市人民政府提出如下用地申請：申請用地面積為______平方米，土地位置在本區之內，申請人愿與被申請人具體協議土地使用權的出讓金。以上申請，敬請批復。

此致

______市人民政府

申請人：___省___市中航貿易中心(蓋章)

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法定代表人：趙________________(簽名)

附：1.申請人職工住居面積統計表1份;

2.申請人員工人數統計表1份。