第一篇：我國土地使用權類型分析

我國土地使用權類型分析

1988年4月12日全國人大七屆一次會議通過的憲法修正案中關于“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”的這一規定，正式從法律上確立了我國土地有償使用制度，土地使用權成為可交易的對象，為我國土地市場的建立奠定了堅實的基礎,同時也形成了以土地使用權為核心的土地立法模式。

土地使用權是我國土地使用制度的法律體現形式，指民事主體在法律允許的范圍內對國有土地或集體土地占有、使用、收益和部分處分的權利，是一種從所有權中分出來的財產權，這種權利根據我國的法律規定，可依法轉讓，是一種可變動的權利。國家對土地使用權的一系列法律規定構成了當前我國土地使用權制度的基本內容。我國現行法律法規中的“土地使用權”概念已遠遠突破了傳統民法意義上的“使用權”，其內容已不單純是使用，還包括含了一定的收益和處分權，例如，國有土地使用權經一定程序設定后，便具有對抗一般人的法律效力，出讓土地使用權還可以轉讓、出租、抵押。我國當前法律中的“土地使用權”事實上已成為一項相對獨立的用益物權。

一、我國國有土地使用權的分類

國有土地使用權是指土地使用者依照法律規定或者合同約定，享有使用國有土地并取得收益的權利，在當前法律中，按其設定的方式及權利內容分為：出讓土地使用權、出租土地使用權和劃撥土地使用權。這一劃分明明確了國有土地使用權的取得方式、權利內容和性質，具有一定的科學性和合理性，也符合我國國情。縱纜當前我國國有土地產權，也基本上以此為基礎形成了出讓土地使用權、承租土地使用權和劃撥土地使用權“三權鼎立”的局面，三種土地產權的正常運作構成了當前我國土地市場的全部。

1、出讓國有土地使用權

出讓國有土地使用權是土地使用者通過交納土地出讓金，辦理出讓手續等程序從國家那里獲得的一種國有土地使用權，是通過國有土地使用權“出讓”這一行為取得的。國有土地使用權出讓是指市、縣人民政府代表國家將國有土地使用權在一定期限內通過招標、拍賣、掛牌或協議方式出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金的行為。

土地使用權的出讓年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地使用權出讓合同來約定，但國家對出讓土地使用權的最高年限因土地用途不同分別作了規定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

“出讓土地使用權”作為一個獨立的土地使用權可以說最早出現在1990年5月19日國務院頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，這一條例中雖然沒有明確提出“出讓土地使用權”這一詞，但是其中的第一章至第六章中所說的“土地使用權”實質上就是“出讓土地使用權”，1994年7月5日全國人大通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》和1998年8月29日全國人大修正的《中華人民共和國土地管理法》正式將出讓土地使用權寫進了法律。可以說“出讓土地使用權”這一土地使用權類型的出現，正式確定了我國土地使用權的財產權地位，具有歷史性意義，為我國土地使用制度改革從法律上提供了保障。出讓土地使用權同其他兩種權利相比，在當前是較為完善的一種土地使用權，在法定的期限內其權利內容是相對完整的，是一種獨立的財產權，土地使用權人可以進行轉讓、出租、抵押等處置行為。

2、租賃（承租）土地使用權

租賃土地使用權是指土地使用者通過與國家訂立國有土地使用權租賃協議，并按年向國家繳納租金而取得的一種土地使用權。租賃土地使用權是土地使用權人通過國有土地使用權“出租”這一行為獲得的一種土地使用權。國有土地使用權出租指國家將土地使用權出租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，由土地使用者按年向國家繳納租金的行為。1998年12月24日國務院頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》中將“國有土地租賃”作為國有土地有償使用的方式之一，首次在行政法規中確立了“租賃土地使用權”的法律地位，1999年7月27日，國土資源部發布的《規范國有土地租賃若干意見》對這一權利進行了細化；1999年5月31日，上海市人民政府發布《上海市國有土地租賃暫行辦法》，以地方規章的形式正式確立了租賃土地使用權在地方土地管理中的法律地位。可以說這一土地使用權的出現，彌補了國有土地使用權出讓制度的一些不足，承租土地使用權與出讓土地使用權相比有權利內容的不完整性特點，由于其取得方式是通過按年繳納租

金來獲得的，因而其權利內容與出讓土地使用權相比是不完整的，從嚴格意義上來講，它僅限于使用者按約定的用途使用，如果要轉租或抵押必須要經過出租方批準，從法律性質上講，它應是一種債權，而非具有相對完整意義上的物權。但是，根據我國當前的土地管理立法趨勢，我們也在逐步強化出租土地使用權的物權功能，比如，1999年國土資源部發布的《規范國有土地租賃若干意見》通知中規定，承租人在按規定支付租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。在實踐中，一些經濟比較發達土地使用制度改革比較快的地區，如上海市、山東的威海等地也在其地方性規定中對“租賃土地使用權”作了比較完整的規定，如可以抵押等。可見，隨著我國土地使用制度改革的進行，承租土地使用權將不斷完善，設置轉讓、轉租、抵押等權能將是我國土地使用制度改革和土地立法的必然趨勢，目前，這種方式正在從試點走向全面推廣的過程之中，并取得了良好的效果，它彌補了國有土地使用權出讓制度的一些不足，但是這有待于我們盡快從立法上明確。

3、劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指符合法定條件的土地使用者通過法定程序無償或低償取得的土地使用權，它一般沒有期限的限制。其范圍主要限于機關用地、軍事用地、城市基礎設施和公益事業用地等。它是土地使用權人通過“行政劃撥”方式取得的一種國有土地使用權。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用，或者將土地無償交付給土地使用者的行為。

劃撥土地使用權權利主體包括：國家機關、企事業單位、個人等，由于歷史原因，當前的劃撥土地使用權的主體是復雜多樣，相當廣泛的，但我國法律對今后設定劃撥土地使用權的主體卻是有著嚴格范圍的限制的，主要限定在國家機關、人民團體、符合有關條件的企事業單位和個人。劃撥土地使用制度可以說在我國土地使用制度改革以前就存在，但是直到1990年5月19日國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中首次明確提出了

“劃撥土地使用權”，并將期其作為土地使用權的一個種類，1994年全國人大通過的《城市房地產管理法》和1998年全國人大修正的《中華人民共和國土地管理法》正式將土地使用權劃撥寫進了法律。按照《城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》等規定，劃撥土地使用權經過批準后是可以轉讓、出租和抵押的。當前解決我國土地二級市場供應不足，其關鍵是打通劃撥土地（城市存量土地大部分為歷史形成的劃撥土地）進入市場的通道，將存量劃撥土地納入市場中來，增加供應量。這里關鍵也是劃撥土地使用權流轉與完善問題。

通過以上分析我們可以看出，出讓土地使用權、租賃土地使用權和劃撥土地使用權都包含了占用、使用、收益和處分等權能，但它們之間在處分權的行使程序和內容又有所不同：出讓土地使用權在土地使用期限內，具有相對完整的處分權（包括：轉讓、出租、抵押和作價出資等內容）；租賃土地使用權包含的處分權從當前的實踐及地方立法來看也是相對完整的，但其行使要經過出租方的批準，但從立法趨勢上來看，這里的“批準”應是形式上的，除在法定例外條件下審批機關原則上都應批準；劃撥土地使用權，尤其是歷史上形成的劃撥土地使用權，原則上不禁止流轉，經批準也可具有轉讓、出租、抵押和作價出資（入股）等處分權。

二、土地立法中有關土地權利設置探討

1、以“地上權”代替“土地使用權”

其實，在我國土地使用制度中的土地權利設置上一直存在著爭議，有人就認為“土地使用權”的稱呼容易與現實生活中的一般使用權相混洧，建議用“地上權”或其它相關概念代替。這一觀點有一定的道理，但是由于土地權利制度的建立和完善對國家政治、經濟生活都將產生重大影響，因此，我們必須慎重，在土地權利制度的建立和發展過程中適當借鑒國外經驗也是應該的。但是，我們也應看到，在各國法律的發展進程中，互相借鑒，甚至直接移植的實例不少，但是在以土地權利為核心的物權法或民法典中各國都是自成一套體系，立法者對本國的特定歷史發展和實際狀況較權利體系本身更為關注。在國際上，既有通過立法將土地使用權擴大化，即債權物權化的立法傾向；也有對所設置的地上權利加以較多限制，使物權與債權不易區分的立法傾向，因此，我們在引進外國經驗時，不宜簡單地從大陸法系或英美法系中搬用一個模式或幾個名詞，因為作為一個概念的名稱準確性并不重要，重要是概念的內涵。因為土地權利的立法中存在著較強的地域及社會背景色彩，而缺乏普遍性，即在某個國家或地區證明是

合理有效的制度，并不一定適用于其他國家或地區，這就說，我們在土地權利立法中要慎重審視其必要性與可行性。

當前，我國土地使用制度中已基本建立起了以土地使用權為核心的土地產權體系框架，我們的土地權利制度建設應在這一范圍內進行，而不應另起爐灶。否則，將引起土地產權領域的混亂。我國憲法和土地管理法都規定：土地的使用權可以依法轉讓。國有土地和農民集體所有的土地可以依法確定給單位和個人使用。這些規定都是完善我國當前土地使用制度的基礎。

2、在集體農用地上設立發展權

發展權，這英美法系的一個名字，其內容主要是指農用地改變用途變為建設用地的權利，由于這一權利的行使不僅決定著土地價值的巨大變化，也決定了一個國家或地區土地利用的模式。在西方一些土地私有制國家中，土地所有權的內容是相當完整的，國家為了從整個社會利益出發來規范土地的合理利用，通過向農地所有權人購買等方式將發展權集中國家手里。而在我國，集體土地所有制作為特定歷史條件下，從土地私人所有向國家所有過渡的一種特殊形態，其權利一開始就是不完整的，1998年修訂實施的《土地管理法》規定了土地的用途管制制度，嚴格限制農用地轉為建設用地等，這都表明我國集體土地所有者對集體土地沒有完全的處置權。西方所講的“發展權”在我國早已掌握在國家手里，農民集體土地所有權從其產生時起就沒有包括這一權利。

按照市場經濟國家通行的慣例，土地發展權歸社會公共所有，理由是土地增值主要來源于地區經濟增長，而地區經濟增長則得益于地區公眾勞動、基礎設施的公共投資、政府公共補貼及各種優惠政策扶持等。從這個意義上講，當前我國土地的發展權尚未真正得到體現，土地增值被掩蓋在房地產增值中，其結果是本應由社會公有的增值收益流入了房地產開發商的口袋，加劇了社會收入的不合理分配。因此，當前我們急需要解決的不是設立“發展權”問題，而是如何保障土地增值的公共性質和政府對國有土地的合法收益。

土地立法中的法律移植(對稱法律繼受),簡單地說就是對國外優秀土地立法吸收同化,從對我國土地立法的完善上來說，應該是必要的。但是在法律移植過程中，以下因素是必須要考慮的：一是我國土地資源自然條件的特點；二是我國目前的經濟發展水平和發展階段；三是我國法律文化背景、社會制度及風俗習慣、道德觀念與西方差異；四是與之相配合的相關制度建設。因而在借鑒國外經驗時，就不應單純地就某土地權利論權利，而應充分把握這種土地權利形成與存在的社會、歷史、經濟、政治等背景原因，并將其與我國現階段的狀況及社會條件對比分析，從而避免借鑒中的盲目性。自80年代以來，全國人大通過了大量的法律，但是由于許多法律的條文名稱、內容在很大程度上是參照西方國家的現有法律制定的，這些法律產生于西方社會發展的歷史之中，帶有其傳統政治觀念的內涵，而幾千年來中國社會中人們之間的法律關系具有很不相同的傳統。因此，在許多領域中雖然有了相當完善的法律規范，但并未出現我們預期中的法治文明。

可見，當前土地立法的關鍵不是從國外法律中引入幾個“法律名詞”，而是如何將西方法制的一些精髓體現在我國立法實踐中，并與我國的社會文化背景進行有機的融合。我們不否認土地立法需要在物權理論等西方傳統法學理論的指導下進行，但是物權法的建立，只能解決土地私權體系，為私權保障提供框架，但解決不了土地交易規則、土地使用登記、土地分配等公權性問題。因此，我國的土地立法必須立足于我國國情，服務于我國經濟建設的全局，從整體上進行系統完善，切忌盲目照搬西方的理論來評價和指導當前我們的土地立法，以免犯教條主義的錯誤。看著我的眼睛。

第二篇：專題三：我國土地使用權出讓與劃撥

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我國土地使用權出讓與劃撥

我國實行的是土地的社會主義公有制，《土地管理法》第八條規定“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。”因此，我國土地所有權性質分國家土地所有權和集體土地所有權。《土地管理法》第九條規定“國有土地和農民集體所有土地，可依法確定給單位或者個人使用。”這樣，土地使用權的性質分為國有土地使用權和集體土地使用權。

《城市房地產管理法》第八條：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

所以只有國有土地使用權才能進入市場，以下講解的都為國有土地使用權的轉讓與劃撥。

一、土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。主要內容：

1.土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協議的方式。根據土地管理的有關法規，商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式，但協議的土地使用權出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

2.土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除社會公共利益需要收回該幅土地外，否則應當予以批準。經批準予以續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金；如果土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲政府批準的，土地使用權由國家無償收回。

3.土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年.二、土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納--------------------------精-------

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補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

我國劃撥土地使用權有以下含義：

1、土地使用權劃撥是一種政府行政行為，而非民事行為。

土地使用權劃撥無需劃撥雙方協商，土地使用者只要經過法定的程序，即可獲得土地使用權。

2、劃撥土地使用權只需付較小費用或無償取得。

依《土地管理法》及《城市房地產管理法》的有關規定，有償劃撥的形式也只是支付少量的土地補償費和安置補助費，這些費用遠比土地使用權出讓金小。

3、劃撥土地使用權無使用期限的限制。

《城市房地產管理法》第22條2款規定，“以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。”

4、劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押依法受到限制。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第45條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”

注：第45條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門的批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。

（1）、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（2）、領有國有土地使用證；

（3）、具有地上建筑物、其他附著物的產權證明；

（4）、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

應當指出，在土地使用者因客觀原因不需要使用土地或不按批準用途使用土地時，國家有權注銷國有土地使用證，收回土地使用權。

5、土地使用權劃撥具有社會公益性。

《土地管理法》第54條規定，“下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

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（1）、國家機關用地和軍事用地；

（2）、城市基礎設施用地和公益事業用地；

（3）、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（4）、法律、行政法規規定的其他用地。”2、3、4、以劃撥方式取得土地使用權的使用者通常是國家機關、軍隊、人民團體以及由國家財政部門撥付事業經費的單位等。將國有土地使用權無償劃撥上述單位使用，其目的是為了實現社會公益事業的需要，具有社會公益性。，土地使用者均無需繳納土地使用權出讓金。

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第三篇：農村四荒土地使用權及流轉分析

農村四荒土地使用權及流轉分析

根據中華人民共和國水利部1998年12月15日印發的《治理開發農村“四荒”資源管理辦法》第三條規定：本辦法所稱“四荒”，是指農村集體經濟組織所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。

一般解釋，四荒是荒山、荒坡、荒丘、荒灘(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)的簡稱。治理開發農村集體所有的“四荒”，是提高植被覆蓋率，防治水土流失和土地荒漠化，改善生態環境和農業生產條件，促進農民脫貧致富和農業可持續發展的一項重大戰略措施。

荒山，指尚未開墾或開發過的山，又或指偏僻、人跡罕至的山。荒，因無人治理而草木叢生或干旱貧瘠;山，一般指高度較大，坡度較陡的高地。

荒溝，是指沒有農業生產條件，不適合耕種的溝。

荒丘，指的是荒涼的土堆。

荒灘，指的是荒漠的灘涂。

荒地，荒廢或未開墾的土地。

荒坡，就是沒有開墾的坡地，他不算基本農田，可以進行其他方面利用。

荒沙，未利用的沙地。

荒草，是指目前尚難利用而致荒蕪的天然草地。有兩種類型：一是森林被破壞后成為次生疏林地，樹木郁閉度大于10%，生長雜草為主的土地;二是難以利用而致荒蕪的缺水草地以及海拔高、氣候寒冷、山高路遠、缺少安全牧道的高山草地。

治理開發和承包“四荒”土地

“四荒”范圍和土地類型，由縣級以上人民政府界定。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農村“四荒”。“兩山”是林地的組成部分，不在“四荒”之列。農村集體經濟組織內的農民以及社會單位和個人都有參與治理開發和承包“四荒”的權利，同等條件下，本集體經濟組織的農民享有優先權。

“四荒”承包方案必須經村民大會三分之二以上成員或者村民會議三分之二以上村民代表同意。

“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年，并由當事人雙方簽訂合同或協議，經縣級人民政府批準后生效。依法獲得的“四荒”使用權受法律保護，享有繼承、轉讓、抵押或參股聯營的權利。“四荒”可實行招標承包。[合同下載：荒灘地承包合同書]

如果依法取得承包“四荒”地的人死亡，其應得的承包收益，依照《繼承法》的規定繼承;在承包期內，其繼承人可以繼續承包。繼承人既可以是本集體經濟組織成員，也可以是本集體經濟組織以外的人。

另外，根據《關于進一步做好治理開發農村“四荒”資源工作的通知》明確要求，“四荒”界定必須通過政府組織土地行政主管部門會同有關部門編制土地分類和劃定土地利用規劃，“四荒”的范圍、土地類型界定、“四荒”的土地登記和土地開發審批等有關手續也將由土地管理部門會同其他部門共同把關。對“四荒”使用權承包、租賃或拍賣必須嚴格按程序規范進行，并切實保護治理開發者的合法權益。承包方案要規定治理開發“四荒”的范圍、期限、方式與程序、估價標準，明確治理開發的內容、要求等，經村民會議或者村民代表大會通過，依照有關土地管理法律、法規須報經縣級以上人民政府依法批準的，應辦理有關批準手續。

“四荒”土地使用權的變更

承包、租賃、拍賣“四荒”使用權，最長不超過50年。

通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的“四荒”土地使用權，經依法登記取得土地使用權證書的，在規定的使用期限內可以依法轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。對于實行承包、租賃和股份合作方式治理的，可以依法繼承、轉讓或轉租;對于購買使用權的，依法享有繼承、轉讓、抵押、參股聯營的權利。

第四篇：土地使用權申請書

申請人：

住所地：

法定代表人：（主要負責人）姓名、職務、電話

申請事項：

事實與理由：

此致

xx人民政府

申請人：

年月日

三、舉一范例供制作時參考：

土地使用權申請書

申請人：xx省xx市xx制藥廠

地址：xx省xx市xx路

法定代表人：xx

申請事項：申請人因引入外資擴大生產規模，進行基礎建設，現依法申請生產用地8000平方米。

事實與理由：

申請人是國家“七?五”計劃重點建設項目，經過十多年的發展壯大，現已發展成為以制藥為主，養殖、種殖、貿易為輔的大型企業集團，成為我國制藥行業的排頭兵。為進一步擴大生產、提高產品質量，本廠于1995年與美國xx制藥公司共同出貴，擬建一條具有國際先進水平的藥品生產線，約需建廠房6座，科研樓一座，外籍科學家公寓一座，共占地約8000平方米。而目前我廠現有空地僅100多平方米，遠遠不能滿足進一步擴大生產的需要。為了解決這一問題，現根據《xx市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，特向xx市人民政府上地管理部門提出如下用地申請：申請用地面積為8000平方米，土地位置在本市之內，最好能與本廠舊址毗鄰。

以上申請，敬請批復。

此致

xx市人民政府

申請人：xx市xx制藥廠

法定代表人：xx

第五篇：實用土地使用權申請書

下面關于土地使用申請書范文的文章由xiexiebang.com范文大全小編統一整理，希望對您有幫助。

土地使用權申請書

申請人：___________省___________市中航貿易中心

地址：______省______市______區______路______號

法定代表人：趙_________ 職務：____________

申請事項：申請人因職工缺乏住房，現依法申請生活用地______平方米。

事實與理由：

申請人自______年成立以來，現已發展成為擁有科、工、貿多種產業的經濟實體，現有職工人數______人。但自成立時建有___座住宅樓之外，至今未建新的職工住宅，職工現有平均住宅面積為___平方米，遠遠不能滿足現有職工的住房要求，住房問題已成為制約申請人進一步發展的一大障礙。為解決申請人生活用地不足，職工居住條件差這一問題，申請人根據《______市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，特向______市人民政府提出如下用地申請：申請用地面積為______平方米，土地位置在本區之內，申請人愿與被申請人具體協議土地使用權的出讓金。以上申請，敬請批復。

此致

______市人民政府

申請人：___省___市中航貿易中心(蓋章)

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法定代表人：趙________________(簽名)

附：1.申請人職工住居面積統計表1份;

2.申請人員工人數統計表1份。