第一篇：金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

做中國最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)——金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

一、公司概況

快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)后起之秀

金地集團(tuán)是一家正在快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司。自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，經(jīng)過十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國性房地產(chǎn)公司。在1999-2003的四年間，公司的總資產(chǎn)和主營收入分別增長(zhǎng)了6.4倍和4.1倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別高達(dá)64.8%和50.2%。到2003年底，金地集團(tuán)的主營收入、凈利潤和總資產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)均位列房地產(chǎn)上市公司前10位。

金地的核心競(jìng)爭(zhēng)力

與大多數(shù)資源性的房地產(chǎn)公司不同，金地并沒有實(shí)力雄厚的股東背景，土地儲(chǔ)備方面也沒有天然的優(yōu)勢(shì)，公司之所以能夠取得成功主要?dú)w因于其所擁有的相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)而具有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制、前瞻性的戰(zhàn)略、卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力和優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。

相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)

金地集團(tuán)是較早進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度改革的深圳本地企業(yè)。早在1994年5月，經(jīng)深圳市體改辦批準(zhǔn)，公司就成為了“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革”的試點(diǎn)企業(yè)，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業(yè)成為戰(zhàn)略性股東，并形成了相互制衡的股東結(jié)構(gòu)。這可以從公司董事會(huì)成員的構(gòu)成中得到證明：在總共15位董事中，來自股東單位的占6席，獨(dú)立董事占5席，而公司內(nèi)部的執(zhí)行董事僅占4席。顯然，這個(gè)結(jié)構(gòu)能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會(huì)偏離股東財(cái)富增值的目標(biāo)。

科學(xué)而具有競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)公司基本上是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行運(yùn)營的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業(yè)建立長(zhǎng)期的品牌和信譽(yù)。另一方面，近幾年大量民營資本加入行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)互相挖角現(xiàn)象日益普遍，企業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的核心人才流動(dòng)頻繁。金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在實(shí)踐中探索建立起了以“延期支付計(jì)劃”為核心的長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制，不僅保證了團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定而且提高了企業(yè)的經(jīng)營績(jī)效。

所謂“延期支付計(jì)劃”是指公司每年確定一個(gè)合理的業(yè)績(jī)目標(biāo)，如果被激勵(lì)對(duì)象經(jīng)過努力實(shí)現(xiàn)了預(yù)定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，則根據(jù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)提取一定的激勵(lì)基金對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，但激勵(lì)基金遞延支付。金地的董事會(huì)是長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃的管理機(jī)構(gòu)，并下設(shè)薪酬與考核委員會(huì)負(fù)責(zé)長(zhǎng)期激勵(lì)制度的實(shí)施。激勵(lì)對(duì)象具有相當(dāng)大的普遍性，不僅包括集團(tuán)層面的高級(jí)管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負(fù)責(zé)人，對(duì)公司有突出貢獻(xiàn)的核心骨干也能參與分享。因此，科學(xué)而富有競(jìng)爭(zhēng)力的激勵(lì)制度成為了金地持續(xù)成長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。

前瞻性的戰(zhàn)略

金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考，“快人一步”是金地的指導(dǎo)思想和不懈追求。在這種思想的指導(dǎo)下，在大多數(shù)深圳房地產(chǎn)企業(yè)仍然致力于本地市場(chǎng)爭(zhēng)奪的2000年，金地就邁出了跨區(qū)域擴(kuò)張的腳步，先后進(jìn)入北京和上海市場(chǎng)，并在隨后的幾年中在這兩個(gè)城市站穩(wěn)了腳跟，取得了不俗的業(yè)績(jī)。這種戰(zhàn)略性的安排不僅使金地避免了在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的深圳土地市場(chǎng)上以高價(jià)拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性機(jī)遇，從而獲得了豐厚的投資回報(bào)。當(dāng)前，在目前大多數(shù)地產(chǎn)商都在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展之際，金地的戰(zhàn)略性思考已經(jīng)深入到：如何在幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域化發(fā)展、如何通過更科學(xué)合理的投資體系安排進(jìn)一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。

卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力

金地強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的人本、優(yōu)質(zhì)和創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的摸索，金地已經(jīng)形成了一套貫穿產(chǎn)品開

發(fā)全過程的科學(xué)的開發(fā)體系。公司在設(shè)計(jì)施工過程中堅(jiān)持以滿足客戶需求為導(dǎo)向，使產(chǎn)品最大限度地滿足客戶的需要；集團(tuán)制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、客戶服務(wù)等重要節(jié)點(diǎn)都實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，確保公司所有的工程優(yōu)良率都達(dá)到了100%。與此同時(shí)，金地非常注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，始終確保公司開發(fā)的項(xiàng)目與同類產(chǎn)品相比具有先進(jìn)性和差異化。因此，公司開發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)可，項(xiàng)目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個(gè)項(xiàng)目為例：香蜜山一期在短短半年時(shí)間內(nèi)，便取得了95%以上的銷售率；武漢金地格林小城首期銷售就出現(xiàn)了1500多人搶購400余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現(xiàn)當(dāng)天推出房源當(dāng)天售罄的盛況。

遠(yuǎn)見卓識(shí)、凝聚力高、管理能力強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)

金地的管理團(tuán)隊(duì)和管理風(fēng)格非常具有個(gè)性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅(jiān)持理性主義原則，無論是對(duì)區(qū)域的選擇，還是具體項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，管理層都秉持科學(xué)決策的理念，而不是憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和直覺決策。金地或許會(huì)因此失去一些機(jī)會(huì)，但絕不會(huì)出現(xiàn)大的決策失誤，這也正是公司以往開發(fā)的項(xiàng)目都能取得成功的重要原因。第二、團(tuán)隊(duì)的凝聚力極強(qiáng)。金地將近60人的中高層管理團(tuán)隊(duì)在公司平均的服務(wù)年限超過5年，董事長(zhǎng)凌克與總裁張華綱在公司服務(wù)的年限都在10年以上。第三、對(duì)戰(zhàn)略和運(yùn)營的研究非常重視。對(duì)戰(zhàn)略的重視表明公司是一家有抱負(fù)有理想的企業(yè)，并不只是跟隨行業(yè)發(fā)展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執(zhí)行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運(yùn)營效率，達(dá)成的途徑包括向世界一流的專業(yè)顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請(qǐng)專才。

二、發(fā)展戰(zhàn)略

遠(yuǎn)景———“做中國最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”

金地的遠(yuǎn)景是“做中國最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)”，其對(duì)價(jià)值的定義包括四個(gè)主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價(jià)值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)會(huì)；第四、為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

與萬科注重規(guī)模擴(kuò)張的“成為行業(yè)領(lǐng)跑者”的愿景相比，金地更加注重品質(zhì)與價(jià)值的提升，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適度有序的規(guī)模擴(kuò)張。這保證了公司項(xiàng)目開發(fā)極高的成功率，同時(shí)管理質(zhì)量也不會(huì)降低。實(shí)際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開發(fā)的10多個(gè)項(xiàng)目中沒有一個(gè)失敗的案例。

全國性擴(kuò)張戰(zhàn)略———多層次、高質(zhì)量的有序擴(kuò)張

從1998年的住房制度改革開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)的階段；另一方面，中國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢(shì)。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，金地從2000年起開始實(shí)施了全國性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。與許多地產(chǎn)公司的擴(kuò)張沖動(dòng)不同，金地的擴(kuò)張相當(dāng)理性，區(qū)域與項(xiàng)目的選擇經(jīng)過慎重的篩選、實(shí)施的步驟有條不紊，管理質(zhì)量始終如一。

金地的全國性擴(kuò)張戰(zhàn)略分為三個(gè)層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項(xiàng)目公司。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈———長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立負(fù)責(zé)三大片區(qū)項(xiàng)目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過區(qū)域性公司來運(yùn)作更多的項(xiàng)目擴(kuò)大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開發(fā)和營銷能力，并且分散單個(gè)城市的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項(xiàng)目擴(kuò)展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機(jī)會(huì)；金地在天津的項(xiàng)目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長(zhǎng)三角周邊城市積極尋找投資機(jī)會(huì)和合作伙伴。在第二個(gè)層次，公司計(jì)劃在中、西部?jī)?nèi)陸地區(qū)挑選若干個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘校O(shè)立分公司進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對(duì)重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并

且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。最后，作為對(duì)前兩個(gè)層次的補(bǔ)充，公司還會(huì)根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個(gè)別項(xiàng)目投資，以提高集團(tuán)的盈利水平，并使公司未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更加平穩(wěn)。

土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略———優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率

雖然目前金地的土地儲(chǔ)備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項(xiàng)目的開發(fā)周期偏長(zhǎng)。這樣的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過，這種長(zhǎng)周期的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險(xiǎn)，公司的利潤和現(xiàn)金流的波動(dòng)幅度也較大。

金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在新一輪土地儲(chǔ)備中，公司將會(huì)更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在未來新增的土地儲(chǔ)備中，短期項(xiàng)目將占55％左右，而中期項(xiàng)目將占到35％左右，長(zhǎng)期項(xiàng)目?jī)H占10%。結(jié)合現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來將基本形成“長(zhǎng)、中、短搭配”的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略———注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價(jià)值的提升

總體上，金地的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略是：通過對(duì)客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場(chǎng)細(xì)分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。金地的市場(chǎng)細(xì)分策略是：為中國日益擴(kuò)大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場(chǎng)與潛力市場(chǎng)）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價(jià)值與社區(qū)價(jià)值）。

針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價(jià)值。首先，公司通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價(jià)值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅(jiān)持設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的同時(shí)，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。另一方面，公司將通過項(xiàng)目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開發(fā)效能，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，提高項(xiàng)目的運(yùn)營效率。

三、業(yè)務(wù)及項(xiàng)目介紹

在建項(xiàng)目的概況

（1）北京金地國際花園

■ 北京金地國際花園是對(duì)公司2004年盈利貢獻(xiàn)最大的一個(gè)項(xiàng)目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象的力作，公司在項(xiàng)目中擁有60%權(quán)益。該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)建國路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（CBD板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對(duì)。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū)5幢高層住宅已經(jīng)達(dá)到90%以上的預(yù)售率，并大部分將在04年竣工結(jié)算。南區(qū)則由一幢甲級(jí)寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個(gè)三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計(jì)將在07年產(chǎn)生利潤貢獻(xiàn)。

（2）上海格林春曉

■ 格林春曉是金地集團(tuán)在上海開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有90%的權(quán)益。該項(xiàng)目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通R3線（該線將F1賽場(chǎng)所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時(shí)的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧。格林春曉的占地面積為13.5萬平米，規(guī)劃建筑面積為9.6萬平米，容積率為0.7，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存2套未售，而售價(jià)從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。

（3）上海格林春岸

■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有100%的權(quán)益。項(xiàng)目的占地面積為12.2萬平米，總規(guī)劃建筑面積為15.3萬平米，容積率為1.2，共有總戶數(shù)為974套住宅和4間商鋪。項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，分別在04年和05年竣工結(jié)算。該項(xiàng)目貼合了當(dāng)?shù)卣畬?duì)老城區(qū)“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣點(diǎn)，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯(cuò)層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨蟆{借超前的設(shè)計(jì)和極佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,銷售勢(shì)頭非常不錯(cuò)，每次推盤的預(yù)售率都在95%以上，而售價(jià)從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。

（4）上海格林世界

■ 格林世界項(xiàng)目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項(xiàng)目臨近,公司擁有70%的權(quán)益。該項(xiàng)目的占地面積為136.66萬平米，規(guī)劃建筑面積90.2萬平米，容積率為0.66，為一個(gè)以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項(xiàng)目一期800畝已經(jīng)開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國南部普羅旺斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司06年以后的主要利潤來源。值得注意的是，該項(xiàng)目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價(jià)格（普通居住用地、容積率為1.2），因此這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)升值幅度相當(dāng)可觀。

（5）上海浦東未來域

■ 該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有49%的權(quán)益,并擁有經(jīng)營管理權(quán)。該項(xiàng)目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為10.5萬平米，建筑面積為14.1萬平米，容積率為1.3，由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)將在8000元左右。該項(xiàng)目將在05年及06年為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)。

（6）深圳香蜜山

■ 該項(xiàng)目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有100%的權(quán)益。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國際網(wǎng)球中心，是一個(gè)具有運(yùn)動(dòng)、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個(gè)獲得國家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。項(xiàng)目對(duì)外推出之后，當(dāng)即受到各界好評(píng),成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。項(xiàng)目總建筑面積約17萬平米，分成二期。其中，一期已經(jīng)達(dá)成95%以上的預(yù)售率，并將在04年提供利潤貢獻(xiàn)。

（7）武漢格林小城

■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項(xiàng)目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的600畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國風(fēng)情的精品社區(qū)。項(xiàng)目的占地面積為43.8萬平米，規(guī)劃建筑面積為65.7萬平米,將分成六期開發(fā)。該項(xiàng)目的一期A1組團(tuán)在04年11月預(yù)售，首次推出的458套房源，當(dāng)天就成交了442套，成交率高達(dá)96.5%，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。

（8）東莞格林小城

■ 該項(xiàng)目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會(huì)展中心相望，地理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目占地面積為13.6萬,總規(guī)劃建筑面積約為24.5萬平米,共分為7個(gè)組團(tuán)。第一組團(tuán)在04年下半年推出，銷售情況良好。該項(xiàng)目從05年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)。

儲(chǔ)備項(xiàng)目的概況

（9）北京格林小城

■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地

面積約為60萬平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未開工。

（10）深圳龍華項(xiàng)目

■ 該項(xiàng)目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為18萬平米，總規(guī)劃建筑面積約為42萬平米。目前該項(xiàng)目正在前期設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)可在06年提供利潤貢獻(xiàn)。

與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)

金地在長(zhǎng)期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。這種拓展的目的有兩個(gè)方面：第一、是為了降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，而向價(jià)值鏈上下游的一種拓展。實(shí)際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營模式，其業(yè)務(wù)范圍涉及到：地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢(shì)。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢(shì)，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領(lǐng)域。

房地產(chǎn)信托

美國、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提供互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計(jì)劃是主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司權(quán)益投資的一個(gè)信托計(jì)劃。公司希望通過參與項(xiàng)目的篩選、談判、投資的全過程，增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為將來參與房地產(chǎn)信托投資基金管理（REIT）業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置

公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。三方通過設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購買了中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產(chǎn)實(shí)際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項(xiàng)目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，而三個(gè)合資方在這些方面又各有所長(zhǎng)。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和人才。

物業(yè)管理

物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進(jìn)入的領(lǐng)域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國30個(gè)大中城市，管理和顧問的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到118個(gè)，總面積超過1600多萬平方米，在全國位居前三位。雖然，這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身對(duì)集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對(duì)公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時(shí)物業(yè)管理也是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略中的重要一環(huán)，公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提高自身產(chǎn)品的價(jià)值和差異化，并以此構(gòu)筑公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四、行業(yè)背景及區(qū)域分析

中國住宅產(chǎn)業(yè)————— 一個(gè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的故事

我們認(rèn)為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的開端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過程中必然會(huì)存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長(zhǎng)是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢(shì)：第一、中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對(duì)住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)是東方國家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計(jì)劃也將推動(dòng)多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。

短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長(zhǎng)期仍然可以看好

不可否認(rèn)的是，從2003年起全國房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲加速的趨勢(shì)。2004年1-11月份，全國住宅價(jià)格同比大約上漲了12%。尤其是，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房?jī)r(jià)的累

計(jì)漲幅超過了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預(yù)期也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到相當(dāng)大的作用。

從今年開始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施來抑制房?jī)r(jià)的上漲。我們認(rèn)為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過100個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。但是，基于以下兩個(gè)的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時(shí)間都不會(huì)太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入持續(xù)增加，將使得購房者的對(duì)房?jī)r(jià)的承受力加強(qiáng)。

主要區(qū)域住宅市場(chǎng)分析

上海 ——— 土地供應(yīng)放慢，房?jī)r(jià)居高不下

從1998年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計(jì)算，上海住宅價(jià)格累計(jì)漲幅都超過一倍以上。對(duì)此，我們認(rèn)為2002年以前上海房?jī)r(jià)的上漲是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)中心的地位得到確立和加強(qiáng)；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國內(nèi)外的資金大量涌入，外來人口的持續(xù)增長(zhǎng)產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和動(dòng)拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價(jià)值；第四、自內(nèi)外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預(yù)期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產(chǎn)。

房?jī)r(jià)漲幅過大，房?jī)r(jià)收入比創(chuàng)新高

不可否認(rèn)的是，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強(qiáng)。因此，從2003年起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些非理性的成份。從從房?jī)r(jià)收入比的角度來看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了16倍左右，不僅超過了97年的高點(diǎn)，從在全國范圍內(nèi)來看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平。

土地供應(yīng)已放慢，在建規(guī)模并不大

值得關(guān)注的是，從今年起，土地的供應(yīng)速度出現(xiàn)了明顯的放慢。一方面，上海市動(dòng)拆遷政策改變后，動(dòng)拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實(shí)行招標(biāo)以后，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長(zhǎng)13.1%，預(yù)計(jì)04年將進(jìn)一步放慢到10%左右，而明年可能會(huì)更低。從當(dāng)前在建的規(guī)模來看，在建住宅面積大約相當(dāng)于03年預(yù)售面積的1.7倍，這個(gè)比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產(chǎn)低谷時(shí)的水平，這表明當(dāng)前的在建規(guī)模并不大。綜合分析，我們認(rèn)為雖然上海的房?jī)r(jià)高企，但由于供應(yīng)的放緩，兩至三年內(nèi)未必會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

政府高度關(guān)注，房?jī)r(jià)有望軟著陸

房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，放慢動(dòng)拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價(jià)住宅用地供應(yīng)，實(shí)施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認(rèn)為，政府的一系列調(diào)控措施終會(huì)起到成效，上海房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

深圳———空置率見底，未來房?jī)r(jià)看漲

前幾年，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于調(diào)整吸納存量的過程中。深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的。

特區(qū)外城市化帶來發(fā)展契機(jī)

2003年深圳市的國內(nèi)生產(chǎn)總值為2861億元，增長(zhǎng)17.3%，達(dá)到八年新高，在全國居第四位。人均GDP為54560元/人，居全國首位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區(qū)外城市化進(jìn)程全面啟動(dòng)，以及地鐵建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，將使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。

政府控制土地供應(yīng)，市場(chǎng)消化吸納存量

從2001年起，深圳市政府實(shí)施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開工面積減去當(dāng)年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應(yīng)量的變化。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動(dòng)，而從2003年開始市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期。

銷售率回升，房?jī)r(jià)收入比下降

銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場(chǎng)的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對(duì)值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。價(jià)格方面，深圳住宅價(jià)格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的，這點(diǎn)與全國的情況相似。綜合上面的分析，我們認(rèn)為，與95年前后的房地產(chǎn)熱相比，當(dāng)前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，政府控制供應(yīng)的措施將使未來三年內(nèi)市場(chǎng)的空置量顯著下降，而房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。

北京———奧運(yùn)帶動(dòng)基建，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升

前幾年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣處于調(diào)整消化存量的過程中。與寫字樓市場(chǎng)的整體供大于求相比，住宅市場(chǎng)正在逐步回復(fù)到供求平衡的狀態(tài)。值得關(guān)注的是，從今年起北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的回升。展望未來，奧運(yùn)工程帶動(dòng)北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)都是正面的，我們對(duì)北京住宅市場(chǎng)持樂觀的看法。

房地產(chǎn)投資回歸理性

2001年以前，北京市的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了過快的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場(chǎng)逐步回歸理性，并于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配。截至2004年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度為GDP增長(zhǎng)幅度的1.81倍，已經(jīng)回到2000年以前的低位，這表明市場(chǎng)正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。

供求關(guān)系有所緩和

從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩(wěn)定在4-5倍區(qū)間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場(chǎng)在逐步消化存量之后，供求關(guān)系已經(jīng)大為緩和。

居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力有所增強(qiáng)

最近幾年，北京的房?jī)r(jià)整體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。因此，從房?jī)r(jià)收入比的情況來看，北京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力在加強(qiáng)。

武漢 —————中部重鎮(zhèn)，潛力無窮

武漢歷來是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕]有得到充分的發(fā)揮。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設(shè)和招商引資的力度明顯增強(qiáng)，已有多條地鐵和過江隧道項(xiàng)目通過國家審批。同時(shí)，位于漢陽的沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐。我們認(rèn)為，未來三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將有相當(dāng)大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這一點(diǎn)與當(dāng)前的天津和三年前上海的情況很類似。

高檔商品住宅市場(chǎng)潛力巨大

長(zhǎng)期以來，武漢市的房地政策的主基調(diào)是：土地出讓以協(xié)議為主且價(jià)格相當(dāng)?shù)土⒄e極鼓勵(lì)興建大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)。在這種背景之下，武漢的房?jī)r(jià)在全國省會(huì)級(jí)城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價(jià)仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當(dāng)?shù)刈≌目傮w品質(zhì)較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場(chǎng)具有巨大的潛力。

舊改力度加大，推動(dòng)住宅消費(fèi)

從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當(dāng)大。根據(jù)武漢房產(chǎn)局

的數(shù)據(jù)，2003年全年武漢完成了29塊片區(qū)、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長(zhǎng)了292.7%,全市的拆遷面積達(dá)到260萬平米，同比增長(zhǎng)34.7%,拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認(rèn)為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場(chǎng)的存量，并帶動(dòng)住宅消費(fèi)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的“助推器”。

需求旺盛，房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)

2003年，武漢市商品房銷、預(yù)售面積為961.32萬平方米，增長(zhǎng)26.60％，總銷預(yù)售金額為191.72億元，增長(zhǎng)44.74％，增幅巨大。進(jìn)入2004年，在銷售淡季的一季度，即實(shí)現(xiàn)銷預(yù)售商品房262.48萬平方米，同比增長(zhǎng)60.11％，商品房銷預(yù)售收入為33.52億元，同比增長(zhǎng)62.56％，增幅均創(chuàng)歷年之最。價(jià)格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度加速上揚(yáng)（漲幅分別為1.5%、3.6%、5.1%），其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。

從歷史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費(fèi)起步于2001年，但2000-2002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長(zhǎng)，在過去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面至少還會(huì)維持兩至三年，而房?jī)r(jià)正處于起飛的初期。

五、盈利預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析

基本假設(shè)

■ 未來三年內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度仍將保持7-8% 左右的年均增長(zhǎng)速度，而居民收入的增長(zhǎng)速度可維持在10%以上

■ 利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過2%

■ 全國房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長(zhǎng)速度基本相當(dāng)，房?jī)r(jià)的漲幅保持在5%左右

■ 金地集團(tuán)的項(xiàng)目開工、建設(shè)和銷售均能按計(jì)劃進(jìn)行，各項(xiàng)目竣工時(shí)的銷售率仍維持在95%以上

■ 以下的項(xiàng)目預(yù)測(cè)均以目前公司已經(jīng)擁有的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，尚未考慮公司未來新增項(xiàng)目或收購股權(quán)可能帶來的盈利增長(zhǎng)

六、房地產(chǎn)上市公司比較

區(qū)域發(fā)展模式

目前，中國的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國性、區(qū)域性和以項(xiàng)目為主的公司。我們對(duì)比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認(rèn)為：在未來十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，全國性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國的房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的高速增長(zhǎng)階段，這為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者提供了廣闊的增長(zhǎng)空間，全國性開發(fā)商的擴(kuò)張能力更強(qiáng)；第二、中國的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗(yàn)和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌的競(jìng)爭(zhēng)，這一方面全國性的開發(fā)商又可以占得先機(jī)。

目前，在上市公司中，除了萬科是公認(rèn)的全國性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國性的布局，并從2004年起進(jìn)入收獲期。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。

產(chǎn)品定位

金地的目標(biāo)客戶群鎖定為國內(nèi)正在迅速成長(zhǎng)的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產(chǎn)階層更進(jìn)一步劃分為25-30歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓；30-40歲的一二次置業(yè)的社會(huì)中堅(jiān)，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟(jì)性別墅等）；35-45歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景

觀別墅。金地的策略是將重心放在社會(huì)中堅(jiān)（占70%）層次上，同時(shí)兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個(gè)主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實(shí)現(xiàn)金地品牌價(jià)值最大化。

在房地產(chǎn)上市公司中，對(duì)自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項(xiàng)目、并有針對(duì)性地進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的意識(shí)和能力。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤率，而無法享受到客戶支付的溢價(jià)。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識(shí)。

財(cái)務(wù)比較

我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了2-4個(gè)百分點(diǎn)，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。從資產(chǎn)回報(bào)率的角度來看，金地也處于領(lǐng)先的地位。1999-2000年間，金地的凈資產(chǎn)收益率曾高達(dá)18.3%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)平均水平。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長(zhǎng)了210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因?yàn)楣拘略龅耐恋貎?chǔ)備較多而且在建項(xiàng)目的結(jié)算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產(chǎn)收益率應(yīng)該也在行業(yè)平均水平之上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲(chǔ)備較多。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營效率低下的反映，相反在房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，這主要是因?yàn)檫^去幾年公司的積極擴(kuò)張所導(dǎo)致。幸好，完成增發(fā)以后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降到50%左右的安全水平。

七、估值

絕對(duì)估值—現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法

房地產(chǎn)公司是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的特殊企業(yè)，理論上其價(jià)值的計(jì)算公式為：

凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV）=有形資產(chǎn)價(jià)值 + 無形資產(chǎn)價(jià)值-債務(wù)的價(jià)值，保守起見，一般的評(píng)估中都忽略無形資產(chǎn)的價(jià)值（品牌及商譽(yù)）。對(duì)于有形資產(chǎn)的評(píng)估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項(xiàng)目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費(fèi)用、稅收和利息等各項(xiàng)成本的現(xiàn)值，即可得到各個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，最后將這些項(xiàng)目的價(jià)值與公司其他資產(chǎn)價(jià)值相加之后即得到有形資產(chǎn)的總價(jià)值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項(xiàng)假定，客觀性較差。第二、重置成本法，即參照當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)公司土地儲(chǔ)備的重置成本進(jìn)行評(píng)估，作為其評(píng)估價(jià)值。這種方法簡(jiǎn)單明了，但有時(shí)限于缺乏可參照的市場(chǎng)成交價(jià)或當(dāng)成交價(jià)顯失公允時(shí)，將給評(píng)估帶來困難。

我們以2004年6月30日以評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)金地集團(tuán)的凈資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。需要說明的是，截止6月底公司已售未結(jié)算的樓盤銷售面積約為16.2萬平米(這部分面積并未包含在6月底的項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備中),這部分未結(jié)算面積可為公司帶來的凈利潤約為2.69億元。因此，我們?cè)谠u(píng)估前先對(duì)公司的凈資產(chǎn)值做了相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于金地集團(tuán)的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備，我們分別采用上述兩種方法進(jìn)行評(píng)估。我們得出的評(píng)估結(jié)果是：公司的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權(quán)益后）分別為14.55億元和14.29億元。以增發(fā)前股本計(jì)算,金地的每股凈資產(chǎn)重估價(jià)值應(yīng)該在11.82-11.91元之間,目前股價(jià)大約折讓20%。

相對(duì)估值—市盈率及市凈率

我們選擇了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司，進(jìn)行相對(duì)估值的比較。從市盈率的角度，金地集團(tuán)的05年的預(yù)測(cè)市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務(wù)和供水供電業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)相當(dāng)平緩。此外，中遠(yuǎn)發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報(bào)率和

盈利的持續(xù)性遠(yuǎn)不如金地。綜合來看，金地的估值相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司而言，也被明顯低估。

注：金地集團(tuán)04年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科05年的每股收益預(yù)測(cè)未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響

第二篇：美的集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

美的集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告

錢晴

南京信息工程大學(xué)會(huì)計(jì)系，南京 210044

一、引言

1.1 研究背景與意義

家電行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，與百姓的生活息息相關(guān)。近年來我國家電行業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)還帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，對(duì)維持國民經(jīng)濟(jì)健康有序平穩(wěn)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。我國家電自80年代開始起步，通過引進(jìn)國外的生產(chǎn)線和生產(chǎn)技術(shù)，在國內(nèi)市場(chǎng)的強(qiáng)大需求拉動(dòng)下，一大批家電生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。我國的家電行業(yè)從導(dǎo)入期到成長(zhǎng)期，最后到成熟期，經(jīng)歷了一段高速的發(fā)展時(shí)期。二十世紀(jì)九十年代中后期，我國家電企業(yè)進(jìn)入了它的成熟期，一些企業(yè)建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，管理水平不斷提高，家電品牌逐步形成。由于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，家電行業(yè)的整合加劇，產(chǎn)生了像美的、海爾、TCL等家電航母。目前，彩電、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等主要家用電器產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)集中度已達(dá)75％以上，我國獨(dú)立的家電企業(yè)已由1997年的100多家銳減到10多家，家電企業(yè)規(guī)模在擴(kuò)大，產(chǎn)能也在增長(zhǎng)，已經(jīng)成為全球家電生產(chǎn)制造基地。我國的家電行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)成為了一個(gè)相當(dāng)成熟的行業(yè)，基本上掌握了核心技術(shù)。目前，由于我國家電產(chǎn)能的急劇增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，作為在國內(nèi)比較知名的家電品牌，美的集團(tuán)在通過各種營銷手段搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)還需要通過不斷通過增強(qiáng)自身綜合實(shí)力來吸引投資者的注意，吸收更多的資金來完善企業(yè)，全面提高公司的綜合實(shí)力。

近年來，隨著家電業(yè)上市公司的增多，這些家電上市公司的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營狀況越來越受到投資人及相關(guān)利益者的關(guān)注，而美的集團(tuán)作為其中較為知名的品牌之一，尤為受到投資人合相關(guān)利益者的關(guān)注。所以本為針對(duì)美的集團(tuán)進(jìn)行了投資價(jià)值分析，分析研究美的集團(tuán)投資價(jià)值，為投資人提供參考價(jià)值具有重要意義。首先，有助于投資者制造正確的投資政策。其次，對(duì)美的集團(tuán)投資價(jià)值研究是能否降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得投資成功的關(guān)鍵。再次，研究美的集團(tuán)的投資價(jià)值有助于其他將要上市的家電公司學(xué)習(xí)參考。最后，有利于促進(jìn)家電業(yè)健康發(fā)展。投資者越來越看重對(duì)公司的投資價(jià)值的研究，如果只是片面和不規(guī)范的分析，不僅威脅到投資者的利益，也會(huì)擾亂家電行業(yè)的市場(chǎng)秩序。

1.2 研究思路與框架

一般而言，上市公司分析的主要方法有基本分析法、技術(shù)分析法等。基本分析法是指通過對(duì)決定股票內(nèi)在價(jià)值和影響股票價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)狀況、公司經(jīng)營狀況等進(jìn)行分析，評(píng)估股票的投資價(jià)值和合理價(jià)值，與股票市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行比較，進(jìn)而形成買賣的建議。因?yàn)榛痉治龇ㄔ陬A(yù)測(cè)股票的中長(zhǎng)期走勢(shì)和評(píng)估股票的內(nèi)在價(jià)值上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因此也深得價(jià)值投資型投資者的青睞，比如著名的投資大師巴菲特就認(rèn)為：對(duì)一家企業(yè)進(jìn)行投資主要看這家企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表。另外，上市公司的股票幾乎每天都在交易，股票價(jià)格時(shí)刻都在變化，此時(shí)技術(shù)分析就有用武之地。技術(shù)分析法從股票的成交量、價(jià)格、達(dá)到這些價(jià)格和成交量所用的時(shí)間、價(jià)格波動(dòng)的空間幾個(gè)方面分析走勢(shì)并預(yù)測(cè)未來。本文的用到的主要研究方法還有：一是理論聯(lián)系實(shí)際的方法，即結(jié)合了老師所講的有關(guān)證券投資的理論知識(shí)對(duì)股票進(jìn)行相關(guān)分析；二是文獻(xiàn)分析法，筆者將充分搜集相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括印刷與電子文獻(xiàn)，如相關(guān)論著、學(xué)位論文，以及發(fā)布于報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)的原創(chuàng)分析文章，并對(duì)其進(jìn)行整理和分析，在此基礎(chǔ)上展開系統(tǒng)研究；三是比較研究方法，即運(yùn)用各種技術(shù)分析方法對(duì)美的集團(tuán)的整體經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況、股票價(jià)值進(jìn)行縱向比較。

本論文是在前人研究的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)、公司狀況，對(duì)美的集團(tuán)進(jìn)行進(jìn)一步的專業(yè)、系統(tǒng)的分析。本文將以公司行業(yè)分析與財(cái)務(wù)分析及股票技術(shù)分析相結(jié)合的手段對(duì)美的集團(tuán)的投資價(jià)值進(jìn)行分析，旨在幫助投資者進(jìn)一步了解該公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營狀況，為投資者投資決策提供有價(jià)值的參考信息。

二、公司基本情況分析

2.1公司情況簡(jiǎn)介

美的集團(tuán)是一家以家電制造業(yè)為主的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，于2013年9月18日在深交所上市，擁有美的、小天鵝、威靈、華凌、安得、美芝等十余個(gè)品牌。在全國各地設(shè)有強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)，并在海外各主要市場(chǎng)設(shè)有近30個(gè)分支機(jī)構(gòu)。創(chuàng)業(yè)于1968年的美的集團(tuán)，是一家以家電業(yè)為主，涉足照明電器、房地產(chǎn)、物流寶貝等領(lǐng)域的大型綜合性現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛兴拇螽a(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是中國最具規(guī)模的白色家電生產(chǎn)基地和出口基地之一。1980年，美的正式進(jìn)入家電業(yè)；1981年開始使用美的品牌。據(jù)尚蛙會(huì)員聯(lián)盟調(diào)查顯示，美的集團(tuán)員工13萬人，旗下?lián)碛忻赖摹⑿√禊Z、威靈、華凌等十余個(gè)品牌。除順德總部外，美的集團(tuán)還在國內(nèi)的廣州，中山，重慶，安徽合肥及蕪湖，湖北武漢及荊州，江蘇無錫、淮安及蘇州，山西臨汾，河北邯鄲等地建有生產(chǎn)基地；并在越南、白俄羅斯建有生產(chǎn)基地。美的集團(tuán)在全國各地設(shè)有強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)，并在海外各主要市場(chǎng)設(shè)有超過30個(gè)分支機(jī)構(gòu)。

美的集團(tuán)一直保持著健康、穩(wěn)定、快速的增長(zhǎng)。上世紀(jì)80年代平均增長(zhǎng)速度為60%，90年代平均增長(zhǎng)速度為50%。21世紀(jì)以來，年均增長(zhǎng)速度超過30%。2012年，美的集團(tuán)整體實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá)1027億元，其中外銷銷售收入達(dá)72億美元。2013年“中國最有價(jià)值品牌” 2 評(píng)價(jià)中，美的品牌價(jià)值達(dá)到653.36億元，名列全國最有價(jià)值品牌第5位。公司總股本為421580.85萬股,當(dāng)前股票價(jià)格為17.5 元每股。

2.2公司經(jīng)營能力分析

現(xiàn)階段,方洪波現(xiàn)任美的集團(tuán)有限公司董事局主席兼總裁、1992年加入美的集團(tuán)。擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及一支精英團(tuán)隊(duì)。美的集團(tuán)一直堅(jiān)持“薄利多銷,服務(wù)當(dāng)先”的經(jīng)營理念,依靠準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和不斷創(chuàng)新的經(jīng)營策略,引領(lǐng)家電消費(fèi)潮流,為消費(fèi)者提供個(gè)性化、多樣化的服務(wù),美的品牌得到中國廣大消費(fèi)者的青睞。美的集團(tuán)與全球知名家電制造企業(yè)保持緊密、友好、互助的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,成為眾多知名家電廠家在中國的最大的經(jīng)銷商。美的以“為人類創(chuàng)造美好生活,為客戶創(chuàng)造價(jià)值、為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)、為股東創(chuàng)造利潤、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富”為使命,其經(jīng)營準(zhǔn)則是：理性追求：寧慢兩步、不錯(cuò)半步。授權(quán)經(jīng)營：充分授權(quán)、業(yè)績(jī)導(dǎo)向。協(xié)作共享：價(jià)值為尊、利益共享。美的將繼續(xù)堅(jiān)持有效、協(xié)調(diào)、健康、科學(xué)的發(fā)展方針,形成產(chǎn)業(yè)多元化、發(fā)展規(guī)模化、經(jīng)營專業(yè)化、業(yè)務(wù)區(qū)域化、管理差異化的產(chǎn)業(yè)格局。擁有健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和明顯的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),并初步具備全球范圍內(nèi)資源調(diào)配使用的能力,以企業(yè)整體價(jià)值最大化為目標(biāo),進(jìn)一步完善企業(yè)組織架構(gòu)和管理模式,在2013年成為年銷售額突破1200億元人民幣的國際化消費(fèi)類電器制造企業(yè)集團(tuán),躋身全球白色家電制造商前五名,成為中國最有價(jià)值的家電品牌。美的的未來將會(huì)向更好的方向發(fā)展。

2.3公司競(jìng)爭(zhēng)能力分析

美的集團(tuán)是行業(yè)龍頭，具有一定規(guī)模的消費(fèi)人群，知名度高，有著良好的售后服務(wù)。美的集團(tuán)資源豐富，涉及經(jīng)營制造的產(chǎn)品種類廣，擁有中國最大最完整的空調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈、微波爐產(chǎn)業(yè)鏈和小家電產(chǎn)品及廚房用具產(chǎn)業(yè)集群。美的擁有6家控股子公司入選國家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，企業(yè)自獲得高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定后3年內(nèi)，所得稅可享受10％的優(yōu)惠。優(yōu)惠的稅收政策為美的集團(tuán)節(jié)約了資金，有利于美的集團(tuán)更好的改進(jìn)技術(shù)，研發(fā)新產(chǎn)品，擴(kuò)大生產(chǎn)，鞏固自己的行業(yè)地位。

美的集團(tuán)旗下?lián)碛忻赖摹⑿√禊Z、威靈、華凌等十余個(gè)品牌，有著強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。營銷網(wǎng)絡(luò)遍及全國，在海外市場(chǎng)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。美的集團(tuán)的技術(shù)更新速度快，產(chǎn)品創(chuàng)新能力強(qiáng)，技術(shù)水平高。同時(shí)具有高效靈活，治理較為完善的管理優(yōu)勢(shì)和上佳的技術(shù)優(yōu)勢(shì)與品質(zhì)保障。作為白色家電業(yè)的龍頭，美的集團(tuán)有著完整的白色家電產(chǎn)業(yè)鏈，是具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的白色家電制造商。國內(nèi)白色家電龍頭，具有專業(yè)的技術(shù)和品牌優(yōu)勢(shì)。其中空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)和空調(diào)壓縮機(jī)的市場(chǎng)占有率均位列行業(yè)三甲。空調(diào)出口量全國第一，內(nèi)銷第二，有著良好的海外銷售市場(chǎng)，完整的白色家電產(chǎn)業(yè)鏈以及上佳的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)保障。作為空調(diào)行業(yè)的龍頭，美的集團(tuán)受益于行業(yè)良性發(fā)展。空調(diào)業(yè)務(wù)具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)也將成為美的集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要來 3 源。同時(shí)美的品牌全面覆蓋高中低端，是銷量的主要支撐。美的一直保持著良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，具有很好的市場(chǎng)發(fā)展前景。美的的各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來的結(jié)果，都證明美的電器在不斷地 發(fā)展著，進(jìn)步著，2014年美的電器將會(huì)有更好的表現(xiàn)。

三、公司所屬行業(yè)分析

3.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析

美的電器于1992年經(jīng)過股份制改造后，于 1993年在深交所上市，為我國第一家經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制而來的上市公司。自成立以來，美的電器在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，迅速成長(zhǎng)為我國白色大家電行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。2013年9月12日，美的電器退市，美的集團(tuán)正式上市，自此美的集團(tuán)完成整體上市。《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，2013年我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨穩(wěn)、就業(yè)增加、結(jié)構(gòu)改善的特征。2014年盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不確定因素仍然較多，但我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒有改變。2013年，考慮到應(yīng)對(duì)通貨膨脹的政策效應(yīng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增速將有所回落，但宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上仍將保持增長(zhǎng)較快、通脹可控的態(tài)勢(shì)。自2010年5月以后，我國的物價(jià)總水平在一路走高，全年達(dá)到3.3%；PPI也逐季走高，上升的壓力越來越大。造成通脹壓力增加的諸多因素也沒有減少，有些因素的作用還在加強(qiáng)。導(dǎo)致了通貨膨脹的越加嚴(yán)重，而各國為了抑制通貨膨脹而采取的貨幣政策和財(cái)政政策通常會(huì)導(dǎo)致高失業(yè)率和GDP的低增長(zhǎng)。而美的集團(tuán)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，讓美的集團(tuán)的某些產(chǎn)業(yè)成為持續(xù)下跌的“重災(zāi)區(qū)”。

眾所周知，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著股市的發(fā)展，股市是反映國民經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)窗口，股市的興衰反過來也影響著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞與快慢。在股票市場(chǎng)，各種信息出現(xiàn)的隨機(jī)性和不可預(yù)期性是股票價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)的根源，所有影響價(jià)格的因素都反映在價(jià)格波動(dòng)上。綜合種種，從股市的短期運(yùn)行來看，美的集團(tuán)的牛市與熊市的轉(zhuǎn)換將會(huì)不斷進(jìn)行，“牛”來“熊”往是一種正常的狀態(tài)，無論美的集團(tuán)調(diào)控還是加息預(yù)期增強(qiáng)，出發(fā)點(diǎn)都是防止出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫和惡性通貨膨脹。即使這種調(diào)整會(huì)打壓某些板塊的股價(jià)，這也是一種正常回調(diào)。

3.2家電行業(yè)分析

我國家電產(chǎn)業(yè)正處于整合期，原材料價(jià)格上漲為整合提供了絕好的時(shí)機(jī)，強(qiáng)勢(shì)企業(yè)憑借規(guī)模和成本優(yōu)勢(shì)，壓縮盈利空間以淘汰弱勢(shì)企業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)集中度。由于沒有消費(fèi)稅等因素的制約，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為公平，有助于強(qiáng)勢(shì)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，加速產(chǎn)業(yè)整合。整合是以競(jìng)價(jià)和壓縮利潤為代價(jià)的，是一個(gè)痛苦的過程，伴隨著價(jià)格的下滑和利潤率的降低。隨著強(qiáng)勢(shì)企業(yè)份額不斷擴(kuò)大和弱勢(shì)企業(yè)持續(xù)退出，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)從競(jìng)價(jià)逐漸轉(zhuǎn)向提升技術(shù)、質(zhì)量、渠道和服務(wù)為主的模式。

我國家電制造業(yè)是在大規(guī)模制造的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，龍頭企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、零配件的自制比率、對(duì)渠道的管控力、成本控制力都是極為出色的。在未來行業(yè)產(chǎn)品升級(jí)成為越來越重要的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力的情況下，制造企業(yè)將充分獲取產(chǎn)品升級(jí)紅利，引來盈利提升期。未來優(yōu)勢(shì)企業(yè)將長(zhǎng)期呈現(xiàn)利潤增速快于收入增速高于銷量增速的格局。

3.3行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位

家電行業(yè)是個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)，美的是個(gè)純粹的民營企業(yè)，能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來，穩(wěn)居市場(chǎng)龍頭地位，彰顯出卓越的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和經(jīng)營能力。2013年美的集團(tuán)完成整體上市，所有家電相關(guān)業(yè)務(wù)全部打包進(jìn)入上市公司資產(chǎn)，資源共享和協(xié)同效率顯著提升，目前空調(diào)、微波爐、電飯煲、電磁爐等多個(gè)品類在市場(chǎng)上穩(wěn)居前列，空氣凈化、水凈化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域也實(shí)現(xiàn)提前布局，未來綜合競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)不斷提升。2014年，美的在電商和研發(fā)領(lǐng)域持續(xù)加大投入力度，盈利能力有望持續(xù)提升。

四、公司財(cái)務(wù)狀況分析

4.1每股指標(biāo)分析

如表所示

報(bào)告日期 每股指標(biāo)

攤薄每股收益(元)加權(quán)每股收益(元)每股收益_調(diào)整后(元)

扣除非經(jīng)常性損益后的每股收益(元)每股凈資產(chǎn)_調(diào)整前(元)每股凈資產(chǎn)_調(diào)整后(元)每股經(jīng)營性現(xiàn)金流(元)每股資本公積金(元)每股未分配利潤(元)

1.6964 1.51 1.51--24.7312 20.8273 1.9117 9.0889 10.5815

4.9205 4.33 4.33 3.18 23.175 19.4787 5.9622 9.2632 9.076

4.0056 3.73 3.73--22.5304 18.9476 3.218 9.4846 8.6037

4.7418 2.65 2.65 2.13 36.1046 16.91 3.5694 3.0184 13.1375

2014-03-31 2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 5 調(diào)整后的每股凈資產(chǎn)(元)--------

從這張兩張表中可以看出該公司在2012和2013每股收益較平穩(wěn)，而每股收益的高低體現(xiàn)的是公司盈利能力的高低，該公司于其他同行相比，明顯高出同行兩倍以上，格力電器在2014年第一季度每股收益只有0.75元，海爾集團(tuán)只有0.31元，忽略風(fēng)險(xiǎn)因素，投資美的集團(tuán)無疑會(huì)獲得較高收益。此外美的集團(tuán)的每股凈資產(chǎn)以及每股經(jīng)營現(xiàn)金流量與同行業(yè)相比都較高，而且美的集團(tuán)2012、2013的每股凈資產(chǎn)得到較大幅度增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了40%。而每股經(jīng)營現(xiàn)金流量雖有下降但幅度不大，總的來說，投資者若想投資家電行業(yè)，美的集團(tuán)不是為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

4.2償債能力分析

如表所示

流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 現(xiàn)金比率(%)股東權(quán)益比率(%)長(zhǎng)期負(fù)債比率(%)產(chǎn)權(quán)比率(%)資產(chǎn)負(fù)債率(%)

1.1631 0.9908 39.4066 36.6561 0.7163 169.7671 63.3439

1.1532 0.8849 29.1228 40.3117 0.7339 146.7708 59.6883

1.1198 0.9528 30.5933 38.9307 0.7722 155.7753 61.0693

1.0974 0.9423 31.6324 38.1768 1.4806 160.7967 61.8232 6 總資產(chǎn)(元)1*** 96946024770 97592821550 94572048700 根據(jù)西方經(jīng)驗(yàn)，流動(dòng)比率在2：1左右比較合適，這個(gè)比率是衡量企業(yè)償債能力的一個(gè)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，這個(gè)比率越高說明企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)。速動(dòng)比率同樣是衡量企業(yè)短期償債能力的一個(gè)重要指標(biāo)，速動(dòng)比率越高，說明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。產(chǎn)權(quán)比率反映了債權(quán)人所提供資金與股東所提供資金的對(duì)比關(guān)系。該比率越低，說明企業(yè)長(zhǎng)期財(cái)務(wù)狀況越好，債權(quán)人貸款的安全越有保障，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。就前兩個(gè)指標(biāo)來看，美的集團(tuán)的短期償債能力較好，但長(zhǎng)期償債能力較差，投資該企業(yè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。

4.3盈利能力分析

盈利能力

成本費(fèi)用利潤率(%)營業(yè)利潤率(%)主營業(yè)務(wù)成本率(%)銷售凈利率(%)股本報(bào)酬率(%)凈資產(chǎn)報(bào)酬率(%)資產(chǎn)報(bào)酬率(%)銷售毛利率(%)主營業(yè)務(wù)利潤(元)凈資產(chǎn)收益率(%)

10.1044 8.9021 74.8086 7.4591 169.6386 6.8593 2.5143 25.1914 9445898250 7.23

8.8476 7.7071 76.725 6.8589 1088.4159 46.9651 18.9324 23.275 27547007470 16.19

9.4071 8.2434 76.717 7.2053 400.5606 17.7787 6.9214 23.283 21339359360 12.58

9.3683 8.3637 77.0685 7.1912 474.1841 13.1336 5.014 22.93***630 15.65

營利毛利率指企業(yè)營業(yè)收入凈額與營業(yè)成本的差額。毛利率越大說明在營業(yè)收入凈額中營業(yè)成本所占比重越小，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強(qiáng)。營業(yè)凈利率說明了企業(yè)凈利潤占營業(yè)收入的比例。該比率越高說明企業(yè)通過擴(kuò)大銷售獲取收益的能力越強(qiáng)。從上表可以看出美的集團(tuán)的營業(yè)毛利率和營業(yè)凈利率在2013年和2014年都是較高的，而且在2014年第一季度我們可以看出該集團(tuán)在這一年發(fā)展態(tài)勢(shì)是良好的。

五、公司內(nèi)在價(jià)值評(píng)估

1.1市凈率估值法

股價(jià)估值=市凈率估值×每股凈資產(chǎn)預(yù)測(cè)值

市凈率指的是每股股價(jià)與每股凈資產(chǎn)的比率。市凈率可用于投資分析，一般來說市凈率較低的股票，投資價(jià)值較高，相反，則投資價(jià)值較低；但在判斷投資價(jià)值時(shí)還要考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境以及公司經(jīng)營情況、盈利能力等因素。目前美的集團(tuán)的市凈率在0.91左右，相對(duì)于家電業(yè)的平均市凈率來說是比較低的，該股票的投資價(jià)值較高。而且用市凈率估值×每股凈資產(chǎn)預(yù)測(cè)值所得出的股價(jià)估值只有16塊多，與目前美的集團(tuán)股價(jià)19.07元相比是低估了該公司股票價(jià)值的，說明該股票未來有上升空間。其中市凈率估值和每股凈資產(chǎn)預(yù)測(cè)值都是采用家電行業(yè)平均值算出來的。

1.2市銷率估值法

股價(jià)估值=市銷率估值×每股銷售收入預(yù)測(cè)值

市銷率是證券市場(chǎng)中出現(xiàn)的一個(gè)新概念，又稱為收入乘數(shù)，是指普通股每股市價(jià)與每股銷售入的比率。市銷率越低，說明該公司股票目前的投資價(jià)值越大。收入分析是評(píng)估企業(yè)經(jīng)營前景至關(guān)重要的一步。沒有銷售，就不可能有收益。這也是最近兩年在國際資本市場(chǎng)新興起來的市場(chǎng)比率，主要用于創(chuàng)業(yè)板的企業(yè)或高科技企業(yè)。在NASDAQ市場(chǎng)上市的公司不要求有盈利業(yè)績(jī)，因此無法用市盈率對(duì)股票投資的價(jià)值或風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷，而用該指標(biāo)進(jìn)行評(píng)判。同時(shí)，在國內(nèi)證券市場(chǎng)運(yùn)用這一指標(biāo)來選股可以剔除那些市盈率很低但主營又沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力而主要是依靠非經(jīng)常性損益而增加利潤的股票（上市公司）。因此該項(xiàng)指標(biāo)既有助于考察公司收益基礎(chǔ)的穩(wěn)定性和可靠性，又能有效把握其收益的質(zhì)量水平。通過該集團(tuán)的數(shù)據(jù)計(jì)算出來的市銷率在4.4左右，有家電行業(yè)平均值相比也比較低，因此該公司股票目前有較高的投資價(jià)值。同時(shí)又行業(yè)市銷率平均值和每股銷售收入預(yù)測(cè)值所算出的股價(jià)與目前的股價(jià)相比是偏低的，所以該公司股票價(jià)格還有上升空間值得投資。

六、投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示

6.1 股價(jià)走勢(shì)分析——K線分析

從上面的一年k線圖和周K線圖可知美的集團(tuán)的股票一直保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，漲幅和跌幅都不是特別大，其中在4月30日的時(shí)候，美的的股票價(jià)格一下子從40多元降到17元左右，但其實(shí)這是因?yàn)樵?月30日是除權(quán)除息日，該集團(tuán)向股東發(fā)放了20元現(xiàn)金股利和每股發(fā)放1.5的股票股利，該股票價(jià)格是除權(quán)除息后的價(jià)格，其實(shí)該股票的價(jià)格是基本沒有多大變化的。再看該股票的成交量，可以看出概股票成交量在平穩(wěn)中有逐步上升的趨勢(shì)。最后再看該K線圖的下半部分，根據(jù)黃線下穿白線即白線在黃線上方買進(jìn)股票，黃線上穿白線即黃線在白線上方賣出股票的規(guī)律，在這個(gè)時(shí)候作為股民買進(jìn)股票能獲得利益的可能性較大。6.2 股票投資建議

通過股票內(nèi)在價(jià)值估計(jì)、K線分析以及結(jié)合接下來幾個(gè)月的市場(chǎng)環(huán)境來看，我認(rèn)為該集團(tuán)的股票是值得購買和增持的。首先該集團(tuán)的股票存在被低估的情況，這說明未來該股票升值的可能性較大，而且該集團(tuán)的市凈率和市銷率都較低這也說明投資該集團(tuán)可以獲得較大的投資價(jià)值。其次，通過該集團(tuán)的K線圖來看，股票價(jià)格在平穩(wěn)中有要持續(xù)上升的趨勢(shì)，成交量也在穩(wěn)步上升，而且圖中所顯示的提示也是購買該股票。最后，結(jié)合市場(chǎng)狀況來看，在接下來幾個(gè)月是空調(diào)、電風(fēng)扇、電冰箱等家用電器的銷售旺季，就目前家電行業(yè)的排名來看，美的集團(tuán)在各個(gè)方面與同行相比都有很大的優(yōu)勢(shì)，其未來的銷售額和凈利潤上升幅度會(huì)很快，股票價(jià)格的上升也與公司的經(jīng)營狀況存在一定的聯(lián)系，經(jīng)營狀況好的企業(yè)其股票升值的機(jī)會(huì)更大。綜合以上幾點(diǎn)，我的建議是投資者可以買入或增持該股票。

6.3 主要風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

公司銷售的產(chǎn)品包括空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)以及各類小家電產(chǎn)品等，屬于消費(fèi)類電器產(chǎn)品，其市場(chǎng)需求受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀調(diào)控的影響較大，如果宏觀經(jīng)濟(jì)或消費(fèi)者需求增長(zhǎng)出現(xiàn)放緩趨勢(shì)，則公司所處的家電市場(chǎng)增長(zhǎng)也將隨之減速，從而對(duì)于美的集團(tuán)的產(chǎn)品銷售造成影響。

(2)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

中國家電行業(yè)為完全競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，家電生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，外資企業(yè)與本土企業(yè)、國外品牌與自主品牌、在各類產(chǎn)品之間均存在較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。盡管公司在家電行業(yè)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但仍然面臨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇及互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)下新的商業(yè)模式的沖擊等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而可能會(huì)影響到公司的經(jīng)營業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況。

(3)生產(chǎn)要素價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

美的集團(tuán)用于制造家電及電機(jī)產(chǎn)品的主要原材料為各種等級(jí)的銅材、鋼材、鋁材和塑料等，且家電制造屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，若原材料價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，或因宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和政策調(diào)整使得勞動(dòng)力、水、電、土地等生產(chǎn)要素成本出現(xiàn)較大波動(dòng)，而終端產(chǎn)品的銷售價(jià)格不能夠完全消化成本波動(dòng)影響，將會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定影響。

七、結(jié)論

根據(jù)以上分析，對(duì)公司的價(jià)值和未來成長(zhǎng)可以做出如下判斷：

（1）美的集團(tuán)自2013年上市以來，經(jīng)過了2013年和2014年上半年這一年半的高速發(fā)展，雖然中間股票也會(huì)因?yàn)楣镜慕?jīng)營而發(fā)生波動(dòng)，但是該集團(tuán)的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，未來股票升值的可能性非常大。

（2）美的集團(tuán)作為家電行業(yè)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，在相關(guān)行業(yè)上積極拓展，在面對(duì)本行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和世界經(jīng)濟(jì)和國際貿(mào)易的風(fēng)險(xiǎn)上具備了更強(qiáng)的抵抗力。（3）美的集團(tuán)經(jīng)過公司各方面策略的調(diào)整，公司的運(yùn)營能力、償債能力和盈利能力等其他方面的能力都在不斷加強(qiáng)，2014年的發(fā)展情況非常樂觀，其公司的運(yùn)營能力、償債能力和盈利能力極有可能得到進(jìn)一步提高。

整體來看，美的集團(tuán)具有很強(qiáng)的持續(xù)增長(zhǎng)性。所以我的結(jié)論是：投資者可以買入或繼續(xù)增持該股票。

第三篇：如何寫投資價(jià)值分析報(bào)告

如何寫投資價(jià)值分析報(bào)告

投資價(jià)值分析報(bào)告是國際投、融資領(lǐng)域投資商確定項(xiàng)目投資與否的重要依據(jù)，主要對(duì)項(xiàng)目背景、宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、地理位置、資源和能力、SWOT、市場(chǎng)詳細(xì)情況、銷售策略、財(cái)務(wù)詳細(xì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算等進(jìn)行分析研究，反映項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，得出科學(xué)、客觀的結(jié)論。投資價(jià)值分析報(bào)告和《項(xiàng)目建議書》、《可行性研究報(bào)告》及《商業(yè)計(jì)劃書》有所不同，它主要集反映投資該項(xiàng)目在未來市場(chǎng)的價(jià)值分析。不僅僅為融投資雙方充分認(rèn)識(shí)投資項(xiàng)目的投資價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是通過充分評(píng)估項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、資源，加速企業(yè)或項(xiàng)目法人擁有的人才、技術(shù)、市場(chǎng)、項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)等無形資源與有形資本的有機(jī)融合，對(duì)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)提供重要的融投資決策參考依據(jù)。

項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告的格式和內(nèi)容摘要

主要包括：項(xiàng)目名稱，承辦單位，項(xiàng)目投資方案，投資分析，項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及意義，項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。

項(xiàng)目背景分析及規(guī)劃

主要包括：

1、項(xiàng)目背景。

2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃。

3、主要產(chǎn)品和產(chǎn)量。

4、工藝技術(shù)方案.外部環(huán)境分析

主要包括：

1、外部一般環(huán)境（PEST）分析。

2、產(chǎn)業(yè)分析。市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

主要包括：

1、國外市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)。

2、國內(nèi)市場(chǎng)需求狀況分析。內(nèi)部分析

主要包括：

1、項(xiàng)目地理位置分析。

2、資源和技術(shù)。

3、項(xiàng)目之 SWOT 分析。

4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的選擇。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

主要包括：

1、評(píng)價(jià)方法的選擇及依據(jù)。

2、項(xiàng)目投資估算。

3、產(chǎn)品成本及費(fèi)用估算。

4、產(chǎn)品銷售收入及稅金估算。

5、利潤及分配。

6、財(cái)務(wù)盈利能力分析。

7、項(xiàng)目盈虧平衡分析。

8、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析結(jié)論。

融資策略

主要包括：資金籌措、資金來源、資金運(yùn)籌計(jì)劃等。

價(jià)值分析判斷

主要包括：價(jià)值判斷方法的選擇，價(jià)值評(píng)估。

項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告的概念

在國際投資領(lǐng)域中，為減少投資人的投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，每一次投資活動(dòng)都必須建立一套科學(xué)的，適應(yīng)自己的投資活動(dòng)特征的理論和方法。投資價(jià)值分析報(bào)告正是吸收了國際上投資項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性和定量相結(jié)合，對(duì)投資項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)。

項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告是投資前期一個(gè)重要的關(guān)鍵步驟，項(xiàng)目的規(guī)模大小、區(qū)域分析、項(xiàng)目的經(jīng)營管理、市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)性分析、利潤預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等重

大問題，都要在投資價(jià)值分析報(bào)告中體現(xiàn)。

項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告的作用

項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告在項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上，吸收國內(nèi)外投資項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性和定量相結(jié)合，對(duì)投資項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行全面的分析評(píng)估。進(jìn)行投資價(jià)值分析評(píng)估的目的是通過對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)、產(chǎn)品、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、管理團(tuán)隊(duì)和環(huán)境等方面的分析和評(píng)價(jià)，并通過分析計(jì)算投資項(xiàng)目在項(xiàng)目計(jì)算期產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流確定其有無投資價(jià)值以及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)有多大，并進(jìn)而做出投資決策，對(duì)投資者而言，項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告是一個(gè)投資決策輔助工具，它為投資者提供了一個(gè)全面、系統(tǒng)、客觀的全要素評(píng)價(jià)體系和綜合分析平臺(tái)。利用項(xiàng)目投資價(jià)值分析評(píng)估報(bào)告，投資者能全方位、多視角地剖析和挖掘風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的投資價(jià)值，最大限度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目法人而言，利用項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告可以對(duì)項(xiàng)目的投融資方案以及未來收益等進(jìn)行自我診斷和預(yù)知，以適應(yīng)資本市場(chǎng)的投資要求，進(jìn)而達(dá)到在資本市場(chǎng)上融資的目的。

一份好的項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告將會(huì)使投資者更快、更好地了解投資項(xiàng)目，使投資者對(duì)項(xiàng)目有信心，有熱情，動(dòng)員促成投資者參與該項(xiàng)目，最終達(dá)到為項(xiàng)目籌集資金的作用。

第四篇：項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告模版

項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告 第一部分 概 述 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目單位：

一、企業(yè)簡(jiǎn)介

１、目標(biāo)企業(yè)的歷史沿革，隸屬關(guān)系，企業(yè)性質(zhì)及制度；目前職工人數(shù)。

２、地理位置，占地面積；各交通運(yùn)輸條件（鐵、公路、碼頭和航空港口等），運(yùn)輸方式。３、年設(shè)計(jì)及實(shí)際生產(chǎn)能力，運(yùn)營狀況。４、產(chǎn)品種類，主導(dǎo)產(chǎn)品名稱及產(chǎn)量。

５、能源供應(yīng)條件（水、電、汽、氣、冷凍等）配套情況。６、主要原、輔、燃料的供應(yīng)量及距離，費(fèi)用情況。７、產(chǎn)品質(zhì)量狀況及產(chǎn)品在國內(nèi)、外市場(chǎng)的定位與知名度。８、產(chǎn)品出口量、主要國家和國外市場(chǎng)份額。

二、項(xiàng)目概要

三、簡(jiǎn)要分析結(jié)論 第二部分 團(tuán)隊(duì)和管理

一、董事長(zhǎng)、法人代表

二、原有股東情況

三、主要管理人員

四、主要技術(shù)負(fù)責(zé)人員

五、員工和管理 管理及人力資源評(píng)價(jià)指標(biāo)

1、內(nèi)部調(diào)控是否合理

2、管理組織體系是否健全

3、管理層是否穩(wěn)定團(tuán)結(jié)

4、管理層對(duì)市場(chǎng)拓展、技術(shù)開發(fā)的重視程度

5、有否科學(xué)的人才培訓(xùn)計(jì)劃

6、各層面的執(zhí)行情況 第三部分 產(chǎn)品和技術(shù)

一、產(chǎn)品介紹

二、產(chǎn)品應(yīng)用領(lǐng)域及性能特點(diǎn)

三、主要技術(shù)內(nèi)容

四、技術(shù)先進(jìn)性

五、產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)

六、國內(nèi)外技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r 產(chǎn)品評(píng)價(jià)指標(biāo)

1）產(chǎn)品是否具有獨(dú)特性，難以替代 2）產(chǎn)品的開發(fā)周期 3）產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力 4）產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化情況 5）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理 6）產(chǎn)品的生產(chǎn)途徑 技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

1）技術(shù)的專有性（技術(shù)來源）2）技術(shù)的保密性（專利保護(hù)）3）技術(shù)的領(lǐng)先性 技術(shù)開發(fā)

1）技術(shù)開發(fā)投入占總收入的比重 2）技術(shù)開發(fā)體系與機(jī)構(gòu) 3）技術(shù)儲(chǔ)備情況

第四部分 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析

一、市場(chǎng)需求

二、目前的市場(chǎng)狀況

產(chǎn)品市場(chǎng)分布

三、產(chǎn)品應(yīng)用市場(chǎng)前景分析

四、產(chǎn)品市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

五、產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

（1）產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)力分析

（2）生產(chǎn)成本競(jìng)爭(zhēng)力分析

（3）產(chǎn)品技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力分析

六、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

（1）國內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，列出前出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一覽表。

（2）國外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

20名。做

（3）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

七、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

（1）市場(chǎng)壟斷情況

（2）該行業(yè)是否存在剩余生產(chǎn)能力，目前是什么情形？

（3）該行業(yè)轉(zhuǎn)換成本高低

（4）該行業(yè)進(jìn)入壁壘與退出壁壘

八、企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)比較

（1）技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)比較

（2）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)比較

（3）價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)比較

（4）替代品的研究與開發(fā)；替代品的性能價(jià)格比；替代品對(duì)產(chǎn)業(yè)的威脅。

第五部分

建設(shè)內(nèi)容及產(chǎn)品方案

一、建設(shè)內(nèi)容

二、投資預(yù)算

三、產(chǎn)品方案

第六部分 融資需求及股權(quán)設(shè)計(jì)

一、融資方式

二、融資金額

三、股權(quán)設(shè)置方案

四、融資條件

五、資金使用計(jì)劃 第七部分 財(cái)務(wù)狀況

1、歷史財(cái)務(wù)報(bào)表分析與考查：（1）損益表

A、營業(yè)收入確認(rèn)政策，收入分部門、分地區(qū)情況； B、利潤構(gòu)成考察

C、公司產(chǎn)品銷售成本構(gòu)成：直接材料、直接人工與制造費(fèi)用明細(xì)

D、公司管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用明細(xì)及間接費(fèi)用分配政策。

E、公司利潤分配政策及歷年利潤分配情況說明； F、稅率和面臨的賦稅負(fù)擔(dān)。（2）、現(xiàn)金流量表與融資 A、現(xiàn)金收入與構(gòu)成 B、現(xiàn)金支出與構(gòu)成

C、折舊與攤銷政策及這就與攤銷金額； D、資本支出與營運(yùn)資金支出； E、自由現(xiàn)金流量、融資需求與融資額。（3）產(chǎn)負(fù)債表

A、考察核實(shí)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額及本期變動(dòng)情況； B、存貨明細(xì)及存貨可變現(xiàn)凈值考查，存貨管理辦法及管理效果，存貨張面值與盤點(diǎn)記錄比較； C、應(yīng)收賬款明細(xì)及相關(guān)管理措施：賬目集中、欠款追逃、質(zhì)量、準(zhǔn)備金、疑問賬目、注銷記錄、追索、過期賬目、賬令分析、應(yīng)收賬款政策；

D、固定資產(chǎn)明細(xì)，歷史成本與可變現(xiàn)價(jià)值，這就政策等； E、長(zhǎng)期投資明細(xì)及長(zhǎng)期管理辦法； F、銀行長(zhǎng)短期借款明細(xì)； G、應(yīng)付帳款明細(xì)（4）合并財(cái)務(wù)報(bào)表考查（5）積壓未交訂貨摘要（6）主要合同摘要

2、未來五年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

（1）、公司業(yè)務(wù)計(jì)劃、主要客戶摘要及主要業(yè)務(wù)部門資料（2）、損益表預(yù)測(cè)：從銷售出發(fā)，考查預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)并評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)假設(shè)。合并財(cái)務(wù)報(bào)表。

（3）現(xiàn)金流量表預(yù)測(cè)：主要考察投資需求、資本支出維持水平、計(jì)劃資本支出、計(jì)劃折舊和攤銷時(shí)間表、融資需求、產(chǎn)生凈現(xiàn)金的能力。

（4）資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)測(cè)：主要考查各主要賬戶的估計(jì)變動(dòng)、固定資產(chǎn)變動(dòng)、負(fù)債、流動(dòng)負(fù)債變動(dòng)情況及變動(dòng)的合理性，與銷售和損益的對(duì)照。財(cái)務(wù)主要考查指標(biāo)：

1、安全性 1）資產(chǎn)負(fù)債率 2）有形凈資產(chǎn) 3）有形凈值債務(wù)率 4）利息保障倍數(shù)

2、流動(dòng)性

1）流動(dòng)比率 2）速動(dòng)比率

3、盈利性

1）主營業(yè)務(wù)收入 2）銷售毛利率 3）凈資產(chǎn)收益率

4、效率性

1）存貨周轉(zhuǎn)率 2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 3）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 第八部分

經(jīng)營預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)營預(yù)測(cè)

二、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

第九部分

投資退出和回報(bào)

一、公開上市

二、協(xié)議轉(zhuǎn)讓

三、管理層回購

四、其他退出回報(bào)

第十部分

主要風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策

一、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

二、市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

三、技術(shù)研發(fā)和生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

四、退出風(fēng)險(xiǎn)

五、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 第十一部分 結(jié)論和建議 一 可行性研究結(jié)論 二 建議

做好投資協(xié)議具體條款的談判和擬定工作，切實(shí)保障各方的利益

推薦合適人員進(jìn)入董事會(huì)，派出管理人員實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)，為以后的管理運(yùn)作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目投資流程

1）項(xiàng)目收集 2）項(xiàng)目立項(xiàng) 3）項(xiàng)目考察 4）投資決策 5）項(xiàng)目執(zhí)行

第五篇：投資價(jià)值分析報(bào)告

投資價(jià)值分析報(bào)告

一、物業(yè)價(jià)值構(gòu)成1、地段分析；

闡述地段優(yōu)勢(shì)

2、商鋪結(jié)構(gòu)分析；

闡述商鋪的實(shí)用性

3、周邊配套分析；

闡述周邊配套對(duì)商鋪的現(xiàn)在價(jià)值影響以及升值的影響

4、城市規(guī)劃分析；

闡述城市規(guī)劃對(duì)片區(qū)及商鋪升值的影響

5、人流量分析

現(xiàn)有人流量以及將來人流量的預(yù)估

6、小結(jié)

分析其升值前景。及預(yù)估三年后的價(jià)格

二、投資回報(bào)

1、投入；

實(shí)際投入（首付款及稅費(fèi)），不含銀行貸款

2、投資收益

1）、3年收益

A3年租金收入

B租金存款利息收益

C升值收益

2）3年除本金外的支出

A銀行貸款支付利息

3）總投資收益=1)-2)

3、投資回報(bào)率

A3年總投資回報(bào)率=總投資收益/實(shí)際投入

B年均投資回報(bào)率=3年總投資回報(bào)率/3

C凈年均投資回報(bào)率=年均投資回報(bào)-通貨膨脹率

D3年凈總收益=實(shí)際投入*凈年均投資回報(bào)率*34、對(duì)比分析

1）銀行存款投資回報(bào)

A凈年均投資回報(bào)率=3年期定期存款利率-通貨膨脹率

B3年凈收益=實(shí)際投入*凈年均投資回報(bào)*3

2）銀行存款對(duì)比商鋪投資收益

A總收益差距=商鋪3年凈總收益-銀行存款3年凈收益

B年均凈投資回報(bào)率差距=商鋪凈年均投資回報(bào)率-銀行存款凈年均投資回報(bào)率

C3年凈投資回報(bào)率差距=年均凈投資回報(bào)率差距*3