第一篇：金地集團、物業介紹

第一章：項目背景

一、開發商簡介

答：金地集團初創于1988年。成立25周年，1996年公司完成集團股份制改造。2001年4月，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，股票代碼：600383.成為1994年以來首批上市的房地產企業之一。金地集團秉承“用心做事，誠信為人”、“以人為本，創新為魂”的核心價值觀，逐步形成了以房地產開發業務為核心競爭優勢，物業服務同步發展的綜合產業結構模式。

金地集團現已發展成為一個以房地產開發為主營業務的上市公司，同時也是中國建設系統企業信譽AAA單位、房地產開發企業國家一級資質單位。2010年數據統計，集團已擁有多家控股子公司，總資產555億元、凈資產150億。2009年4月25日，國家工商行政管理總局正式公布了最新馳名商標的認定結果，金地商標被認定為中國馳名商標。在由睿富全球排行榜咨詢集團、中房報、新浪網聯合主辦，北京名牌資產評估有限公司進行的品牌價值量化認證評估中，金地集團品牌入選“2009 中國房地產企業品牌價值20 強”，品牌價值58.64億。

金地集團現在已布局全國21個城市，建立了以北京、上海、深圳為中心的華北、華東、華南的區域擴張戰略格局，并成功進入武漢、西安、沈陽、杭州市場形成華中、西北、東北、東南區域的布局。

1、開發商名稱：

答：金地惠遠房地產開發有限公司。

2、投資商

3、金地集團與合作團隊

答：建筑設計——上海柏濤

大區園林設計——北京普利斯

樣板間和售樓處園林設計——上海溢柯園藝有限公司 推廣公司——眾智集成

裝修設計——北京意地筑作設計公司 物業管理——金地物業

（1）金地集團

公司logo釋義

Gemdale是由意為“寶石”的GEM和“山谷”的DALE組合而成的新詞，寓意為“寶地生金”。標識主要設計元素為正方形，寓意堅實的土地，給人以扎實穩重之感，表現出金地的理性思考和嚴謹的專業素質。

標識中精心描繪、錯落有致的白色線條組合成一幅平面規劃圖，表示金地以科學的手段和方式打造人居生活空間。

其中的一個方塊從圖標中飛出，這種變化激發了無限的想象，是科學的無限發展，是生活的無限延續。一陰一陽，一動一靜，相互對立又相互呼應，于平穩中求變化，在變化中得平衡。這種辯證的統一和發展的理論正代表著金地“科學筑家”品牌理念。

標識采用深暖色調的橙色為標準色，科學穩重中綻放希望的亮色。橙色表達了金地一切從人性本質出發的溫暖關懷，象征了人居生活的美好未來，更是金地企業不斷發展的蓬勃生命力。

金地集團實力介紹

答：金地集團堅守“科學筑家”的使命，以引領人本生活為產品打造理念,在企業經營中體現專業和科學的特質，為客戶提供高品質的產品，已成為中國地產行業內極富特色與競爭力的全國化品牌地產公司，是中國地產企業中的“理科翹楚”。

金地集團初創于1988年。成立25周年，1996年公司完成集團股份制改造。2001年4月，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為1994年以來首批上市的房地產企業之一。金地集團秉承“用心做事，誠信為人”、“以人為本，創新為魂”的核心價值觀，逐步形成了以房地產開發業務為核心競爭優勢，物業服務同步發展的綜合產業結構模式。

金地集團現已發展成為一個以房地產開發為主營業務的上市公司，同時也是中國建設系統企業信譽AAA單位、房地產開發企業國家一級資質單位。2010年數據統計，集團已擁有多家控股子公司，總資產555億元、凈資產150億。2009年4月25日，國家工商行政管理總局正式公布了最新馳名商標的認定結果，金地商標被認定為中國馳名商標。在由睿富全球排行榜咨詢集團、中房報、新浪網聯合主辦，北京名牌資產評估有限公司進行的品牌價值量化認證評估中，金地集團品牌入選“2009 中國房地產企業品牌價值20 強”，品牌價值58.64億。

金地集團現在已布局全國21個城市，建立了以北京、上海、深圳為中心的華北、華東、華南的區域擴張戰略格局，并成功進入武漢、西安、沈陽、杭州市場形成華中、西北、東北、東南區域的布局。深圳：

? 金地·金海灣花園：以全海景、生態型、海文化為主題，引領了21世紀住宅的潮流。獲得2000年全國住宅設計創新風暴獎評選組委會特別金獎第一名。

? 金地·香密山：筑于臺地之上，為城市中罕有的山地庭院居所，榮獲建設部“創新風暴2004中國優秀住宅”綜合大獎，成為深圳首家獲得“健康住宅示范工程”殊榮的樓盤。佛山：

? 金地·九瓏壁：金地·九瓏壁項目是佛山亞藝豪宅板塊的標桿性高端項目，它突破傳統歐陸風格，以前瞻的國際設計理念，引領一種新的居住潮流。該項目榮獲“2007年中國最具品牌創新價值示范樓盤”獎項。上海：

? 金地·格林世界：項目占地2100畝，按高標準、低密度、搞配套的理念來規劃設計，將建設成為上海市乃至整個長三角地區具有代表性的國際化大型社區。榮獲2005年“中國人居國際影響力樓盤”第一名。杭州： ? 金地·自在城：金地·自在城位于杭州市西湖區，南依浙江大學紫金港校區，東臨西湖科技經濟園區。項目占地36萬平方米，總建面70萬平方米，小區規劃有城市別墅、花園洋房、精裝高層公寓等多種物業類型。武漢：

? 金地·格林春岸：位于金銀湖片區，總建面約23萬平方米，項目地塊三面環水，擁有長達1400米的湖岸線湖景資源。項目由一線臨湖聯排別墅、戶戶有景的高層住宅組成，是片區內唯一三面環水的湖心建筑。北京：

? 金地·格林小鎮：位于北京亦莊經濟技術開發區內，占地24.56萬平方米，總建筑面積30萬平米，產品類型是花園洋房、疊拼別墅、聯排別墅。? 金地·國際花園：位于北京CBD核心區，地鐵一號線大望路站出口，占地4萬平方米，總建筑面積15萬平方米，產品類型是板式高層公寓。? 金地·名京：位于北京CBD核心區以東，東四環四惠橋東北側，項目總建筑面積10.24平米，由9.2萬平米住宅和1萬平米商業組成，住宅產品主要為板式高層公寓。

? 金地·格林小鎮6：位于北京經濟技術開發區亦莊新區，緊鄰京津塘高速路和南六環，是政府規劃的50萬平米的歐式花園小鎮的一部分。占地9萬平米，總建筑面積15萬平米。產品為法式風情的疊拼別墅、花園洋房和板式小高層。

? 金地·中心：金地集團在全國的第一個綜合商業項目，位于北京東長安街北側，中央商務區內，由2座超百米10萬平米國際標準的甲級寫字樓和1.9萬平米的商業中心組成。

天津：

? 天津金地·格林世界：位于天津城雙港區內，總建筑面積53萬平方米，產品類型是花園洋房和小高層公寓。

科學筑家的含義

作為金地集團品牌策略的核心，“科學筑家”源于金地對消費者需求的深入洞察、對房地產市場風云變化的清晰遠見、對自己優勢及金地人特質的自信；“科學筑家”實事求是地表現了金地對客戶價值的持久承諾、對城市發展的責任感。

金地人認為用科學的創造精神，以前瞻性和專業的建筑力量，不斷地提升自己的能力和價值，為客戶提供更高的生活品質的產品，它不是將“科學”限制在科學領域的范疇，而是延展了科學的內涵，把科學作為一種態度、一種發展觀、一種價值觀和一種行為習慣。

“科學筑家”有三個層面上的內涵：在產品上，以科學的方法創造產品價值，實現居住的本質，使產品競爭從功能上提升到性能上，真正貼近人性的需要；在企業管理上，強調科學的現代企業管理，尊重商業邏輯，使企業在協調、理性中獲得持續發展；在企業文化上，強調科學的發展觀，守正出奇，平衡發展，以此作為企業生命力的保證。

金地北京公司成立時間？開發過哪些項目？

金地集團北京公司是金地集團的華北區域公司，成立于2001年。目前在北京包括格林云墅成功開發了10個項目，分別輻射國貿CBD、大興、通州、房山及門頭溝區域；其中有眾所周知的南城代表作項目，當年在亦莊開發的格林小鎮和格林小鎮6，另外還有：大興黃村金地仰山和房山區金地朗悅，每個項目在同區域產品品質和社區文化成為區域標桿性的項目，在市場上形成了很好的口碑及凡響，得到了業內及業主的認同。金地北京公司于2010年成功進入山東煙臺，打開華北區域發展的新篇章。北京：

金地格林小鎮：

位于北京亦莊經濟技術開發區內，占地24.56萬平方米，總建筑面積30萬平米，產品類型是花園洋房、疊拼別墅、聯排別墅。金地國際花園：

位于北京CBD核心區，地鐵一號線大望路站出口，占地4萬平方米，總建筑面積15萬平方米，產品類型是板式高層公寓。金地中心：

金地集團在全國的第一個綜合商業項目，位于北京東長安街北側，中央商務區內，由2座超百米10萬平米國際標準的甲級寫字樓和1.9萬平米的商業中心組成。金地名京：

位于北京CBD核心區以東，東四環四惠橋東北側，項目總建筑面積4.4平米，由3.7萬平米住宅和7.3萬平米商業組成，住宅產品主要為板式高層公寓。金地格林小鎮6：

位于北京經濟技術開發區亦莊新區，緊鄰京津塘高速路和南六環，是政府規劃的50萬平米的歐式花園小鎮的一部分。占地9萬平米，總建筑面積15萬平米。產品為法式風情的疊拼別墅、花園洋房和板式小高層。金地仰山：

項目位于北京市南部的大興新城北區。占地12.3萬平米，總建筑面積31.3萬平米。產品是花園洋房。金地朗悅：

位于北京市房山大學城區域，占地19萬平米，總建筑面積37.75萬平米。其中居住用地面積13.8萬，總建筑面積29.2萬平米。產品是花園洋房和小高層公寓。格林格林：位于北京市草房地鐵站3公里，占地面積為萬平米，總建筑面積為萬平米

西山藝墅:位于北京市門頭溝老城區，占地面積為40萬平米，總建筑面積29萬平米

格林云墅：位于北京南五環4.5公里，新機場南中軸城市第一居所。占地面積8.9萬平米，建筑面積13萬，產品為洋房及疊拼 天津：

天津金地叁拾峯：

位于天津城雙港區內，總建筑面積53萬平方米，產品類型是花園洋房和小高層公寓。天津紫樂府：

金地紫樂府是金地地產在天津的頂級項目，位于天津市區東南半環快速路旁，占地約7.6萬平方米，僅252套，平均每套別墅占有的土地資源約300平方米。

4、金地的產品定位

答：引領人本生活

從人出發，關注自我，暢享身心自在的“享受型居住體驗”，這是金地承諾的人本新生活。

金地，以“人本”的理念，讓建筑為舒適生活服務，讓建筑與社會發展同步，為人們奉獻具有持續生命力的居住空間，讓身體與心靈自由和諧伸展。這種“舒適享受，高于一切”的理念，正是金地對家的終極意義這一樸素而深刻命題的悉心解讀，也是金地“引領人本生活”這一住宅產品品牌的核心價值所在。

同時，作為肩負社會責任的企業，金地賦予“人本”思想更為深刻與豐富的內涵。尊重地緣文化、城市文脈和建筑歷史，倡導城市空間的多元、和諧；更以持續發展的眼光，積極投入節能環保技術的研發，關注建筑、人居環境、自然環境的可持續發展。

金地住宅產品品牌，以“人本精神”為核心，深入洞察每類客戶群體的自我價值與生活形態，極致追求人居體驗享受。從立面到戶型，從景觀到配套，大致規劃理念、小至點滴細節，都以“人”為最根本的出發點，強調回歸居住本源，創造人性化、情景化的居住體驗。新起點新發展 行，成于思，貴有恒。

歷經二十余年的時光洗禮，金地成功鑄就了“科學筑家”這一獨特鮮明的企業品牌。同時，金地確立了“領先、經典、一致”的產品發展目標，確定“系列化、標準化、集約化”的產品發展戰略，將逐步建立起“褐石、名仕、天境、世家”等的住宅產品系列。

依托現有的豐富產品平臺，金地希望向客戶倡導一種鮮明而具有思想張力的價值主張，和客戶一起重新審視和思考現有的生活方式及居住理念。五大產品線： 褐石系列：

褐石，歷來是中產階級引以為傲的一種精神象征。

他們講求細致與品位，追求浪漫，擁有濃厚的人文氣質。他們專注于自我的審美與藝術導向，在時光的洗禮中沉淀出極具品位的涵養修為。

金地以格調中產為藍本，采擷褐石故鄉波士頓的純正血統，融合海派文化氣質，為現代都會呈現一個蘊含古典懷舊韻味的人居空間。風格以醇厚的褐色磚石配合山花坡頂、八角飄窗等經典元素，彰顯出厚重質樸的立面風情，尺度宜人的開放街區、形成了浪漫、開放、多元的街區文化。褐石，為城市經典而生，為世人心中美好的期許而生，以獨特人文風情，獻給追逐藏于光陰背后之點滴美好的中產階級。名仕系列：

名仕，意為引領由富及貴的格調，是為時代成長的新富階層打造的文化社區。他們具備豐富的閱歷和見識，講求品味，熱愛符合他們美學原則又有文化內涵的建筑。

金地以國際化手筆，鑄就非凡的現代城市地標。將當代元素融入新古典主義的原創立面，大氣優雅，尊貴的入戶華堂和會所商務空間，則盡顯星級禮遇，配以精雕細琢的材質，將新古典的韻味和經典一一呈現。敬獻給成功路上的新富階層。天境系列：

天境，為豪宅提供了另一種可能，為致富階層詮釋了一種極致享受的生活體驗。他們常常有海外生活背景，站在時代前沿，不拘泥于傳統，對人性化更有深刻理解。他們對居住的追求，正從繁華富麗的浪尖，蛻變提升為一種優雅深厚的氣質。

金地完美糅和大平層和別墅的精華，厚重的石材和簡約的立面呈現出高貴的現代典雅風格。高品質的精裝去繁就簡，精心考慮生活中地每一個細節需求，消除了豪宅慣有的隔閡感，營造了富有人情味的尊貴體驗。天境打造的人居生活，正與智慧新貴心領神會。世家系列：

世家，比肩百年經典，風范世代相傳。

他們作風傳統，家族榮耀感強烈。事業、家業、最看重的還是定邦之業。勤耕之余也懂得生活的藝術和休閑的高層級方式。他們鐘情于自然山水中，閱讀不一樣的人生。

金地溯源中世紀的歐洲，以貴族莊園為藍本，契合高端人群文化傳承和財富沉淀的訴求，創建大氣華貴的家族領域。前庭、后院、宅邸貫連成恢弘大氣的整體空間，在建筑的冷靜克制中散發出優雅的貴族氣息。依附江、河、湖、泊大美之天賦資源，以珍稀而不可復制的自然饋贈，規定與眾不同的圈層生活。世家，傳世之作，傳家之邸。在體悅山水之后，閱讀人生才是他們追求的真正所在。格林系列分為格林現代和格林典雅，格林來源于英文的“GREEN”，代表綠色、格林產品系標榜自然、健康、溫馨的居住生活感受。格林生活不是簡單的概念，而是將其所倡導的生活態度真正貫徹于建筑、園林、配套、等所有空間的生活理念。

2、金地物業

金地物業成立于1993年，為金地集團下屬公司，是國家建設部認定的物業管理一級資質企業，是中國物業管理協會會員單位。

作為中國物業管理行業知名品牌，金地物業以責任為重、以品牌為魂，內修管理、外煉服務，在管理經驗、服務品質、人才儲備、品牌競爭等各方面獨具優勢。通過科學的服務模式、規范的管理體制、專業的人才團隊以及兼具理性與激情的企業文化內涵，以深入、務實的服務精神，不斷夯實物業管理基礎服務，贏得了業主信賴和滿意。領先行業提出了“7ⅹ24ⅹ365無間斷服務”、“干擾極小化”、“常規服務﹢個性化菜單服務”、“量身定做”等一系列特色服務模式，打造物業管理的差異化優勢，滿足業主的個性化需要，形成鮮明的服務特色，滿足業主的尊貴感、尊重感、愉悅感。

公司于2007年4月通過了ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系、OHSAS18001職業健康安全管理體系認證，成為行業內三體系成功整合運行的典范。2010年11月，金地物業與國際現代英式管家培訓基地——荷蘭國際管家管理學院達成深度合作意向，金地物業加盟荷蘭金巴特勒管家組織，對金地旗下高端物業管家進行專業培訓，從日常生活到個性化定制，為業主提供國際水準的定制式管家服務。

（1）企業榮譽

? ISO9001質量管理體系 ? ISO14001環境管理體系

? OHSAS18001職業健康安全管理體系 ? 中國物業管理行業承擔社會責任優秀企業 ? 中國物業管理協會常務理事單位 ? 中國紅十字基金會捐贈證書（2）服務模式Service models 貼心管家式物業服務 從業主視角出發，樹立“家庭式關懷”的服務意識，提倡規范化管理與人性化管理的統一，同時整合社會資源，為業主生活最大限度上創造便利條件，滿足業主的情感與生活需要。推行多層面個性化服務概念

金地在行業內較早提出個性化服務概念并在物業服務實踐中探索，以適應社會發展與消費細分的市場趨勢。物業公司除了提供常規性的公共服務外，還將根據業主的不同需求，提供適合不同層面、不同類型的個性化社區服務內容，實行有效的“愛好分類、個性服務”，將以往物業服務的大面積、大分類和大時段上升為業主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務，實施差異化家居服務。

業主可根據自己的需要選擇不同的特約服務，根據業主的需求及實際情況，設立專門的服務小組，形成相應的系統服務，建立快速、優質的服務運作體系，為業主提供全方位的物業服務。

倡導綠色清潔服務理念

金地物業倡導的綠色清潔服務含有三個層面的意義，其一，在小區倡導環保理念，體現在工作過程，對垃圾的分類、清運，實行環保式的控制和管理。其二，清潔過程中樹立節約用水的思想意識，在保證清潔必需的前提下，注重節約水資源。

其三，倡導小區干擾極小化。在實現清潔保潔質量目標、保持整潔幽雅環境的同時，科學設計清潔保潔作業方式，合理安排作業時間，使清潔保潔的過程對業主的生活干擾極小化。構筑全方位安全管理防線

金地物業的安全管理是金地重要管理特色之一，其特色體現在六個方面。

其一，構建了立體安全管理體系，以經職業化培訓的保安隊伍、網絡型布點、24小時不間斷的巡邏、可視監控及紅外線報警系統、友好而嚴格的來訪確認程序，守護著小區的平安。其二，倡導在安全員工層面形成文化學習型氛圍，提高安全員工的思想素質和文化素質，強化了安全服務理念。

其三，建立了持續的安全培訓體系，使安全員工從入職到上崗及在崗期間都有培訓科目實施。其四，建立了安全員工的后備體系。

其五，在小區實行了模擬督察系統，既總公司對小區的檢查，不是停留在有形的巡邏記錄的檢查上，而是模擬成為客人、行為可疑人員，進行實時、實地的模擬考察。其六，在所管理的小區實行封閉式管理。構建情感體貼的友好界面 金地物業的管理，不僅以管理好小區的事物為目標，而與此同時，追求服務過程產生并積累的與業主建立的職業情感和人文情感，達到不僅事情辦得好，還要讓業主感到金地的人文關懷，從內心理解并贊譽金地物業的服務至誠至精。因此，金地物業追求事物之外情感價值的維護和提升。

創造鄰里和諧的社區文化

社區文化是物業服務的友誼情感平臺，金地物業對社區文化的規劃與管理注重三個界面，第一，以業主的愛好需求為中心展開社區文化活動，在活動之前展開認真細致的調查溝通工作，使活動內容與愛好相吻合。

第二，注重過程的精心設計與策劃，讓社區文化活動向專業的演員演技靠近。第三，通過定期的組織文藝演出、書畫展覽、球類棋類比賽、健康活動等方式，在鄰里關系中注入溫馨感人的社區鄰里情誼。搭建業主溝通互動平臺

大力提倡“共建美好家園”的管理理念，建立多種溝通渠道（網絡、信箱、電話、定期和專題的面對面溝通會等等），與業主進行全方位的充分溝通，在依法管理的基礎上充分尊重業主的意見和建議，充分調動廣大業主參與到小區管理中來的積極性，共同為小區建設出謀劃策、做出貢獻。（3）服務內容 客戶服務

客戶服務中心24小時接待業主訴求，小區內發生的所有與物業管理相關之事項、業主反映之所有問題，管理處將及時予以答復并解決。管理處建立定期業主溝通會制度，每年度進行一次業主意見征詢，根據業主反饋意見，持續改進物業服務品質。安全管理

小區實施封閉式安全管理，采取技防與人防相結合、固定崗與流動崗相結合、圍合管理與整體聯動相結合、設置“五條安全防線”及多重靜動態相結合的安全防范體系，切實保障小區 24小時安全無憂。交通管理

交通管理實行“人車分流、綠色通道”的管理模式，人行口與車行口分離，現場安排安全員疏導及指引車輛，確保交通秩序良好。房屋主體及設備、設施的管理

專業的工程技術人員結合完善的質量控制體系，對房屋主體、設備及設施實施全面、及時、高效的管理。規范進行房屋的年度普查、外立面的清潔、各類公用設備設施的日常運行與維修保養等工作。清潔服務

提供 16小時保潔服務，小區所有垃圾實行分類處理、日產日清，根據季節制定消殺計劃，安排消殺工作，有效保障小區環境的清潔與舒適，同時我們所推行的隱性服務模式將會充分尊重小區住戶的視覺感受與私密空間。綠化服務

專業綠化養護隊伍，負責小區綠化的澆水、施肥、病蟲害防治、修剪等工作，為業主展現花園式園林，打造宜居、精品社區。工程維修

24小時安排專人值班，處理業主日常報修，水、電、氣等急迫性報修15分鐘內到場。入戶維修人員配備專業的維修工具，通過規范的言行舉止、穿戴鞋套進入戶內、維修現場鋪墊防污、維修后清潔現場等細節之處，讓業主充分體驗尊貴之感。特色服務

推廣應用7×24無間斷服務

在所有小區推廣應用7×24的特色服務，即管理處在7天的工作日每天24小時的時間里，都能在第一時間、第一地點、能擔負第一責任的員工為業主提供服務。金地物業領先行業提出了“7ⅹ24ⅹ365無間斷服務”、“干擾極小化”、“常規服務﹢個性化菜單服務”、“量身定做”等一系列特色服務模式，打造物業管理的差異化優勢，滿足業主的個性化需要，形成鮮明的服務特色，滿足業主的尊貴感、尊重感、愉悅感。比如我們金地物業的特色服務之一——“服務零干擾”，它要求保潔、綠化等工作不能干擾到業主的日常生活，所以保潔都是在凌晨5，6點鐘進行，這個時候業主都在睡覺，像一些除草、修建綠化之類的工作，因為會有輕微的噪音，所以都是在工作日的下午三四點鐘這個時段進行，這個時間段，業主都在上班。比如在金地名京在售的時候，有一次下著大雨，一個女客戶來名京看房，下車的時候發現道路上的水已經沒過了鞋面的高度，這個時候我們的保安走上來，伸出自己的雙腳給客戶當墊腳石走上人行道，客戶非常感動，進了售樓處都不等置業顧問介紹就交了定金，現在成為了名京的業主。比如在金地朗悅，7月21日大暴雨后的第二個星期，房山還是持續下雨，當時有個客戶到朗悅去看房，下車以后忘了關車窗，我們的保安發現了，一邊用對講機通知售樓處尋找車主，一邊用自己的身體擋住車窗，后來這個客戶去看實樓樣板間了，所以沒有聽到廣播通知，我們的保安就在車窗旁邊站了40分鐘，渾身都濕透了，一直等到客戶來，客戶到了以后，發現車里一點都沒被淋濕，非常感動，第二天送來了一份感謝信。這樣的故事，還有很多很多，每天都發生在金地開發的社區，金地的售樓處。凡是有金地物業在的地方，客戶總能感受到高標準的服務，親人般的關懷和感動你的點點滴滴。

干擾極小化隱性服務

一切以業主為中心，通過提供高品質的物業服務為業主創造安全溫馨的居住空間。在管理過程中，極力避免因施工改造、保潔等各種原因而影響社區的寧靜，以及業主的休息。在避免干擾業主生活的同時，盡量通過隱性的方式，極力保障我們的服務人員及設備不影響環境美觀，并保證服務無處不在。個性化菜單服務

在原有服務理念的基礎上，突破傳統的物業管理模式，重點進行個性化、差異化的服務探索?！安藛问健蔽飿I服務，就是將每一項服務內容細化、標準量化、收費項目公開化，由業主自主選擇服務項目，按照服務質量確定收費標準，確保物業服務質價相符對等。

“菜單式”服務的好處還在于業主在接受服務之前，就清楚地看到收費項目、收費標準以及服務內容、服務標準和服務質量。真正做到收費透明、明白消費。

以業主為核心，我們從服務、安保、清潔、維修、社區文化等生活的每一個細節，精心呵護，為業主營造安全、整潔、舒適、和諧的居住環境，讓業主享受精彩生活每一天。量身定做

我們根據客戶的興趣愛好、時間安排及預算標準等，為業主提供旅行、設計裝修等定制服務。具體內容包括辦公場所的設計和裝修、辦公家居的購置、生活配套的安排、禮儀慶典服務的提供等。

關心居家生活，關注服務品質，我們始終遵循“以人為本”的原則，以管家式的服務模式，通過對業主需求的服務了解，提供一條龍的個性服務。（5）特色增值服務

? 24小時提供叫車服務，方便業主出行 ? 鮮花禮品訂購服務

? 代發、領郵件，代訂報刊、雜志 ? 代購車船票、代訂機票、代訂酒店 ? 提供居室臨時性特約安全護衛 ? 義務宣傳消防安全常識服務 ? 家庭陪護、特殊家庭關照護理 ? 家居清潔衛生 ? 代收、洗、補衣物 ? 室內消殺除蟲害、消毒服務 ? 室內綠植租擺服務 ? 汽車美容、洗車服務

? 專家現場醫療咨詢、緊急救助培訓服務 ? 金地云服務

除了提供優質的基礎物業服務之外，金地集團擴展了獨有的增值服務體系——“金地云服務”。云服務商業模式是指通過繁殖大量創業公司提供豐富的個性化產品，以滿足市場上日益膨脹的個性化需求。即金地通過整合資源構成一個服務資源池，客戶通過金地“家天下”客戶會網絡獲得所需資源和服務，重點提升社區級配套和服務體系，滿足業主多樣性的居住需求和精神需求。創造物業服務的發展新空間。在2012年全球財富1000強企業中80%會通過不同方式使用云計算服務，20%的企業將不再擁有任何IT硬件資產。這意味著目前活躍在國際政治經濟領域的跨國公司將被更大的新興企業——云整合企業所取代。

金地以“云整合”為理念，整合社會各方資源，首創“云服務”。通過高效率的整合能力，將金地集團各事業部、區域、城市、項目的服務資源進行統一整合和管理，從而形成一個跨地域、跨行業的“云服務”資源池，真正讓金地業主享受到“家天下”以天下為家的生活體驗，將為業主提供全方位、革命性高品質服務。雖已是全國物管冠軍，金地卻再下“重手”，首創“云服務”，打造“服務帝國”，行業皆敬。

金地集團首創的“云服務”也是金地集團推出客戶服務體系的總稱，為客戶提供文化、教育、醫療、商務、休閑、消費等全方位、多角度的尊尚服務，是金地家天下客戶會的專屬服務平臺。無論金地業主或家人在哪個城市，一個電話或網上交流，就能輕松享受金地提供的不一樣的價值服務。金地物管以導師、管家等“角色”全方位做好“云服務”。

金地集團把這種服務整合為“云服務體系”，涵蓋了“云商旅”“云居家”“云消費”“云教育”“云健康”“云公益”等六大模塊。

? “云商旅”——通過金地會所聯盟、機場VIP通道、港澳通行車等項目整合餐飲、交通、住宿、會務等資源，為業主提供便捷、品質的商旅服務。比如云商旅專門為業主定的VIP機場接送服務，業主腳不離地就能到達目的地，只要記得提前給金地打個電話；如果業主很喜歡購物的話，開通金地云商旅之港澳通行車之后，就不用擔心沒人提包，金地云商旅一路追隨，讓業主樂購不停。

? “云居家”——從老人護理到兒童看護到家政服務，不但為業主也為您的父母、孩子，甚至你的愛駕提供更多升級版的居家服務。比如兒童托管服務，云居家特別設有4點半學校，您盡可以在準時下班后安心到社區來接孩子；云居家還可以為您提供全年的免費有機果蔬配送服務，新鮮的土雞蛋，帶有市場溫熱的農場有機奶，不帶土腥味的鯽魚，甚至，連青菜上的露珠都清晰可見。

? “云消費”——“云服務”將為業主提供各個城市的文化演出，運動賽事的觀摩機會，同時整合金地在全國的項目資源，提供金地的名優士特產直接配送、生日會籌辦、商家優惠信息，讓業主足不出門就可以掌握天下第一時間最時尚潮流信息，盡享時尚居家生活。

? “云教育”——通過天才計劃、優才計劃、金地少年團、長青社、大講堂等服務內容，為6~70歲的各年齡段的業主提供全套教育服務。比如，云教育之天才計劃就是根據孩子的不同年齡階段，不同興趣愛好，制定了多維度的才藝培訓服務，為孩子們的教育開辟了第二課堂——美術，音樂，舞蹈……也許業主的孩子就是未來的藝術家；2012年7月金地還組織20位小業主赴維也納音樂之都進行游學交流。? “云健康”——通過金地農莊、金地徒步日、私人醫生等計劃，在吃、運動、醫療保健等方面為金地業主提供健康的保障。同時根據不同年齡段的人群特點，云服務制定不同的健康服務計劃，尤其是為中老年老提供中醫做堂、健康體檢等多項貼心服務。比如，云健康之老人護理就整合了全國一流的中醫資源，讓老人定期到小區來做堂會診，還教他們學習網上沖浪，讓他們的孩子不用時時刻刻呆在身邊就可以輕松享受健康服務。

? “云公益”—— 根據不權威統計，有46%的金地業主都關心著社會公益事業，云服務更愿意為業主提供一個奉獻愛心的平臺。云公益的愛心計劃將不定期組織愛心業主，前往貧困學校進行支教、援助等公益活動，用金地業主的愛心點亮貧困孩子們的希望。云公益特設立“小桔燈計劃”“弘金地”等公益項目。讓孩子由山區的孩子結對子交換體驗，讓您的關懷在希望小學接觸碩果累累，讓愛在金地大家庭生根發芽，滋生蔓延。所以，金地的項目在二手房市場上，通常比周邊當年同期同價位銷售的項目 要貴上10%-20%，其中一方面是因為我們的產品品質高，經得住時間的考驗，時間一長，品質的差異就拉大了；另外一個很重要的就是因為物業非常好，業主都舍不得搬走，所以往往供不應求所致。其實，買房子不僅僅要看交通、品質，區位這些硬性的價值，像物業、社區文化這樣軟性的價值也非常重要，因為后者在將來的若干年里面會滲透到你的日常生活中，成為你生活的一部分，所以選擇不同的物業，也是在選擇不同的生活方式。

? 金地物業管理集團行業榮譽

? 2014中國房地產開發企業500強首選物業管理公司10強（排名第二)? 2014中國物業服務百強企業服務質量TOP10（排名第一）? 2014中國物業服務百強企業服務規模TOP10（排名第三）? 2009——2014連續六年中國物業服務百強企業 ? 2013中國物業管理企業品牌價值10強

? 2013中國物業服務領先品牌企業（品牌價值14.78億）

? 金地物業在管成熟項目榮譽 ? 金地國際花園：

2006年被評為“北京市優秀管理居住小區”

2007年被評為“安全社區網絡成員·公寓家居安全示范基地” 2008年被評為“全國物業管理示范住宅小區” ? 金地格林小鎮：

2005年被評為“北京市優秀管理居住小區”； 2006年被評為“全國物業管理示范住宅小區”； 2007、2008年度榮獲“首都平安社區”稱號；2007年被評為“首都綠化美化花園式單位 ”；

2013年被評為“北京市閱讀示范社區”； 金地物業開展的社團組織：

1、老年合唱團

2、戲劇沙龍

3、光明愛心慈善基金

4、童子軍

5、書畫社

6、好攝沙龍

二、金地物業主題文化活動

1、幸福社區

2、跳蚤市場

3、“百家宴”、啤酒節

4、放生節、植樹節

5、慈善愛心義賣

6、主題沙龍

物業故事：

第一篇——購房路上的別致風景（6個）

購房的道路很多時候并不那么簡單，有時很漫長，有時很崎嶇，但是不管順利與否，如果沿途能有優美的風景，旅途也會倍感愜意，而售樓處親切、溫馨、細致、周到的物業服務就是購房路上的優美風景，會讓人相信風景如此優美，通往的一定是美麗的家園??

1、那雙大頭皮鞋

2007年金地名京項目在售，一天，王女士駕車去金地名京售樓處看房。剛上車不久，忽然下起大雨，到達售樓處后，雨雖變小，但仍不停地下著。車內的王女士十分焦急，出門沒有帶雨傘，從停車場到售樓處還有一小段路程，足以將衣服打濕。當保安員幫助打開車門時，王女士準備大步跑向售樓處，但是一開車門卻發現無處落腳，由于雨下得太急太大，到處都是雨坑，王女士頓時手足無措。

此時，只見一雙大頭皮鞋出現在雨坑中，保安員將自己的腳墊在水中、手里撐著傘，示意王女士踩在他的腳上踏過雨坑。就這樣，王女士在保安員的護送下順利到達了售樓處，滿身淋濕的保安又去迎接下一位客戶了。當王女士離開售樓處時，她已經在金地名京定下了2套房。

后來，王女士回憶說：“當保安員示意自己踩腳過雨坑時，一份感動涌上心頭，以前只聽說金地的物業服務好，自己親身感受過后覺得比想象中的還要好。買金地名京的房子是對金地物業的一種認可，我會永遠記得那個可愛的保安小伙子，還有那雙大頭皮鞋?！倍@位保安員后來回憶說，當時沒有想到其他，只是下意識的一種行為，是自己應該做的。

2、先驗后買

2011年8月，金地在煙臺的第一個項目金地瀾悅正式對外銷售，8月23日晚上7點，作為售樓處現場物業負責人的孔令剛在售樓處巡視，看看現場還有什么問題需要處理，轉了一會，他發現售樓處外面站著一位老者，已經徘徊了很長時間一直沒進來，于是孔令剛走上前去和老者攀談起來。

原來老者前些天來到售樓處看了金地物業的宣傳冊，覺得金地物業的服務模式非常好，但是又擔心是噱頭，甚至給在北京的金地物業總公司打來了咨詢電話，主要是擔心正常管理后又和煙臺的其他物業公司一樣。老者說，他現在居住的社區物業管理很是初級，如近期小區電梯已經停運五天了，給物業打電話，物業總是說還沒維修好，沒有進度、沒有通知，居民根本不清楚電梯到底是什么情況，爬了很多天的樓梯沒人管，他希望金地物業的服務能夠給他不一樣的感受。

9月8日上午，孔令剛一樣在售樓處巡視，客服人員告訴他有一位客戶的電話找他，孔令剛接過電話，一聽聲音，就知道是上次的老者，老者說自己在煙臺大學西門，要求派人接他去售樓處看房子，孔令剛告訴老者立刻安排人過去。掛了電話，孔令剛一想其他人可能不認識老者，還是自己開車去比較好。到了一看果然是上次的老者，上車后，老者告訴孔令剛：我定了，就在金地買房，我讓你來接我到售樓處，就是為了考驗金地物業的誠意，看看你們的服務是否真的像宣傳冊上說的那樣好，你來了，我就不懷疑了，我下定決心就在金地買房，錢都已經準備好了，現在就去?！?/p>

老者對孔令剛說：“我對你們的服務非常滿意！” “我們的服務才剛剛開始，咱們以后的故事還會有很多?！笨琢顒偦氐?。

3、一把椅子的溫暖

2012年2月25號中午11:40左右，金地朗悅售樓處門崗保安員楊新升正在執崗，當時售樓處大廳內擠滿了前來看房的客戶。一位60多歲的老太太從售樓處大廳走了出來，坐到了門口的臺階上。楊新升注意到了這位老太太，于是走上前關切的問老人是否需要幫助，老人回答“沒關系，覺得大廳里人太多，感覺有點熱，出來透透氣、曬曬太陽”。雖然正值中午，陽光曬在身上很暖和，但畢竟是春寒料峭，石材地面非常涼。于是楊新升主動到售樓處前臺搬了一把椅子，告訴老人可以坐在椅子上，地面太涼對身體不好。老太太感到很意外，便很高興的和小楊攀談了一會兒，說自己是一名醫生，是兒子想要買房，于是派她做代表參加看房團來朗悅看房子的。老太太還問了一些項目的情況，比如實體樓在哪里、離售樓處遠不遠、項目什么時候入住等等，小楊都一一做了回答。老太太很感謝，特意跑到銷售前臺，要了紙筆，給小楊寫了一封表揚信，并說道：“你們服務這么好，下次帶兒子來，一定要簽約買房！”

4、事無巨細 朗悅物業真是好的沒話說

6年前，來北京上學，遠離故鄉，來到這個心中所謂的大城市。畢業之后，勤奮努力，每天早出晚歸，只希望在這個城市中能擁有屬于自己的一方小天地。然而，現實總是很骨感，當發現自己的熱情化為無奈，發現依然沒能擁有屬于自己的一方天地。好在，我遇到了金地朗悅！今天，在家人的陪伴下，我終于擁有了北京的第一套房！

當初經過好幾輪比較，最后選定了金地朗悅的時候，其實心里也不是很踏實，但是，今天去辦理交款手續的時候，看到園區內的巡邏保安，我就完全安心了。去售樓處的路上，剛好看到一隊保安列隊走過，步調整齊劃一，卻很難聽到腳步聲。在等待交款的間隙，我詢問了身邊的一位保安，“你們這兒的保安走路怎么跟解放軍似的，這么整齊？”他說：“這都是我們的培訓項目之一，靜音執勤是我們的要求。我們的任務是安保，但同時我們還肩負著業主居住舒適性的責任，所以，我們的巡邏都是要求盡量不發出腳步聲的?！?/p>

平時聽某個項目說自己的物業管理多么完善，還以為那只是空口吹噓，今天親身感受到了金地朗悅的物業，管中窺豹，便可見項目禮貌周到的服務還真是名不虛傳啊。啊，我現在最期盼的就是自己在這里的新生活快開始吧！

——金地朗悅征文大賽業主投稿

5、再游朗悅 白小伙變成“黑炭頭” 遇到了點感觸的事，所以想寫一寫。

第一次去金地朗悅是六月的事了，記得那天是個大晴天，太陽毒辣辣的，跟朋友一塊兒開車過去。也許因為是周六，那天去的人特多，到了那里半天找不到車位，最后還是車場的保安看見我們，主動跑過來引導我們找到了車位。

說到這，就不得不提一下了。天氣很熱，我們都短衣短褲，一身清涼的夏裝，而他們卻一身制服，打扮的一絲不茍，頂著太陽在車場跑來跑去，為大家熱情的服務。停完車剛走到入口，太陽傘又送到了我們手里，自己臉頰上的汗水一滴一滴往下淌也顧不上擦一下。敬業的態度、周到的服務讓我很是感動，忍不住和他聊了一會兒，他們中有些是退役的軍人，而有些則是剛剛步入社會的90后，當過兵的也就罷了，但對這些剛步入社會的孩子們來說能敬業吃苦到這種程度著實不易，看著他們被曬的通紅的還帶著些稚嫩的臉龐，心理頓時升起了一些敬意。

前段時間，銷售打電話邀請去朗悅參加社團活動，再次碰到那個保安，大吃一驚，原本還挺白靜的帥小伙都變成了“黑炭頭”，看來他們是整整曬了半年?。≌f實話，心里還真是小酸了一下。都還是二十來歲的孩子，為了工作都曬得黝黑了，他們能這么吃苦，真實很難得。金地的物業真的是讓我有點感動了。期待以后住進去，還和他們相處，好好的相處。

——金地朗悅征文大賽業主投稿

鏈接“黑炭頭”：為業主車窗擋雨半小時

上文業主寫的朗悅安全員“黑炭頭”名叫趙晶波，是剛剛步入社會不久的一名90后。年齡雖然小，但是卻十分能吃苦，工作敬業，服務周到，不僅表現在烈日下，也表現在風雨中??

9月的一天下午，下起了蒙蒙細雨，趙晶波是巡邏崗，和往常一樣在售樓處周邊巡視著。路邊停滿了車輛，趙晶波正在一一檢查客戶的車窗是否關了，以免雨水淋濕車座。突然發現最后一輛紅色的轎車前門車窗沒關，而此時雨越下越大，趙晶波趕緊撐起傘擋住轎車車窗，并同時上報班長，當班班長立刻通過售樓處廣播尋找車主，但是車主一直沒有出來，趙晶波就一直撐傘站在車窗前。而雨越下越大，由蒙蒙細雨到小雨再到中雨，雨嘩嘩的下個不停，時間也慢慢過去，十分鐘，二十分鐘，三十分鐘??

一小時過后，一位女士來到車前，吃驚的問“你在這做什么？”“女士，您的車窗沒關，沒辦法聯系到您，我們用雨傘擋住雨水，避免您車內被淋濕”?？蛻舴浅８袆?，離開時給售樓處發來短信：“今天保安小伙子在雨中為我的車擋雨一小時，讓我看到了你們的細心與周到，又為與朗悅結識感到高興，也為我的小疏忽感到愧疚，總之，向你們表示敬意！”

6、愛心午餐

金地在天津的紫樂府項目已經部分交房，收房的業主已經陸續開始裝修了。隨著裝修的業主越來越多，紫樂府會所為裝修中的業主推出了免費“愛心午餐”的服務，裝修中的業主可以到會所享用免費的午餐。在前來用餐的業主中，客服人員發現有一位老奶奶幾乎每天都會來，而且每次老奶奶都會詢問飯菜中有沒有糖分，后來得知老奶奶患有糖尿病，于是每次客服都會叮囑廚房準備一些適合糖尿病人的飯菜，老奶奶后來發現了這個變化，對我們的客服人員豎起了大拇指：“你們真是用心！”

第二篇——社區里的“活雷鋒”（4個）

在金地的社區里面，居住著一些子女不常在身邊或行動不便的老人，為了給他們提供更加及時舒適的服務，使他們生活得更幸福，金地推出了“學雷鋒幫扶計劃”，“活雷鋒”的足跡遍布社區每個角落??

1、幸福的離別

張阿姨自2004年買了格林小鎮后就一直生活在這里，兒子在英國使館工作，常年在國外，自己都是和老伴生活在一起，但是去年老伴生病去世，張阿姨就獨自一人生活。負責張阿姨樓棟的物業客服小李知道張阿姨的情況后非常擔心，于是小李制定了一個張阿姨的關心計劃，過個一兩天小李都要去看望一下張阿姨，陪張阿姨聊天，說說最近小區里面發生的一些新鮮事，陪張阿姨打發時間，張阿姨要去銀行取錢或者外出買藥時，小李總是擔當起“保鏢”的重任，陪張阿姨一起去，保護安全。

時間長了，張阿姨和小李間的感情也越來越深，有什么事張阿姨第一時間想到的就是給小李打電話。一天，小李的手機響了，但是今天的這個電話卻不一樣，電話那頭是深深的沉默，沉默良久，電話那頭的張阿姨才告訴小李她英國簽證辦下來了，要去英國和兒子一塊生活。小李迅速趕到了張阿姨家，張阿姨坐在沙發上始終拉著小李的手，講自己過往的經歷，談話充滿了幸福的喜悅，也掩飾不住即將離別的傷感??

張阿姨是5月30日早晨8點鐘乘車去機場的，這個時間印在了張阿姨和客服部孩子們的心里，一大早，客服部的孩子們就趕到了張阿姨家里為她送行，“我看見坐在車上的阿姨哭了，看著阿姨乘車遠去，我們幾個一個個眼圈也都紅了，在回來的路上我們誰都沒再說話??”小李在日記本里寫道。

2、“哪也不去，就要在格林小鎮”

劉阿姨和老伴一直生活在格林小鎮，兒女工作忙，經常不在身邊。劉阿姨是一位嚴重的類風濕病人，經常性的身體浮腫，行動嚴重不便，只能在室內小范圍活動，常年足不出戶。老伴王叔叔八十多歲了，耳朵有些背聽不清楚，照顧起來也是諸多不便。客服主管白靜知道老人們干活不方便，于是每周都帶著客服員工上門給老人們打掃衛生，給老人洗洗衣服、拖拖地、聊聊家常，甚至有時候還會給老人做兩道家常菜，等到小區山楂熟了，舉辦采摘節時白靜都會留下一點帶給劉阿姨嘗嘗，每次社區文化活動后，白靜都會帶上筆記本電腦讓阿姨看看現場照片，劉阿姨有什么想吃的、想買的，白靜都會給劉阿姨買回來，雖然足不出戶，但是依然可以看到外面的世界。劉阿姨要定期去醫院查看病情，住在四樓沒有電梯對劉阿姨來說太不方便，但是每次白靜和小區保安總是早早來到劉阿姨家，背她下樓、上車。每一次老人都會覺得過意不去，留下感動的淚水。

在聊天的過程中，白靜問過老人，住在四樓行動不便，為什么沒有想過換個一層的房子呢？“我們在這里住了近十年了，這里的物業服務好，我們住的舒心，住出了感情，女兒曾在別的小區找了個一層的房子，可我們舍不得小鎮，還是這里好，哪也不去，就要在格林小鎮?！?/p>

簡單的話語卻無比真實。

3、“臨時”的女兒

李女士已年過六旬，和女兒一起住在金地國際花園A座。由于女兒工作較忙，經常出差，李女士常一個人在家，樓棟助理和大堂助理經常關心李女士，因此李女士和物業員工很熟，大家親切地稱她為李阿姨。

一天，李阿姨的女兒外地出差了，要一個星期才能回來。李阿姨吃完午飯閑來沒事便決定收拾屋子，突然李阿姨感覺身體不適，左邊胳膊不能動彈。原來李阿姨患有中風病，病情時常發作，會導致一條胳膊不能動彈，身體活動受到限制。李阿姨立刻撥通了大堂助理小鄭的電話，說明情況后，兩分鐘內值班的小鄭便趕到了李阿姨家，小鄭經李阿姨同意后便扶著李阿姨下樓準備去醫院。到樓下時，同事小張已經到崗替小鄭值班，保安員已叫來出租車在A座門前等候，小鄭便扶著李阿姨乘坐出租車去了醫院。

由于李阿姨的病情要連續去醫院一個星期，于是小鄭便調整了班次，每天利用休息時間陪李阿姨去醫院檢查，回來確定李阿姨按照醫生的囑咐喝完藥、正常休息后才離開。李阿姨感動地說：“小鄭就是我的第二個女兒，我很幸運選擇了這樣一個有‘人情味’的物業公司。”

4、一起走過的臺階

5月的一個下午，工程部張師傅在園區進行巡視，突然發現有一老人正在樓門口無助的張望著，臉上露出疲憊的表情，于是上前詢問老人是否需要幫助，原來老人的女兒和女婿是小區業主，白天上班只留老人和保姆在家，保姆臨時有事出門，老人覺得悶便下樓活動，但是由于供電局臨時停電電梯停止運行，老人腿腳不好無法獨立回到家中。張師傅了解后，經老人同意便背著老人一個臺階一個臺階回到七層的家中，雖然工作服已濕透，但是張師傅臉上展現的卻是燦爛的笑容。張師傅還做起了“臨時保姆”，為老人擦汗倒水、陪老人聊天，向老人介紹了許多小區的人與事，直到半小時后保姆回來才放心離開。

當天晚上，小區物業管理處收到了老人女兒女婿送來的感謝信，信中寫道：“平凡崗位不平凡，金地物業涌典范，業主物業心連心，共建文明好家園”，表達了對物業員工家人般關懷的感動與感謝。

第三篇——安全放心的貼身保鏢（2個）

八道安防屏障，八重安全保障，讓每一位客戶安心享受生活，享受人生。每一環安全網都采用人防和技防相結合，對社區每一點、每一區域進行有效的控制，形成全方位、全天候、多視角、立體網狀安全防范體系，以確?？蛻舻纳罴柏敭a安全。

1、友好的測試

一天，業主李先生邀請朋友張先生來家中做客，張先生來到小區門口后，呼叫門崗安全員為其開門。安全員向張先生敬禮并微笑詢問身份及來意，張先生略表驚訝，為了考驗安全員的耐心，張先生特意稱自己是小區的業主，但未攜帶門禁卡，于是安全員再次微笑答復：“那耽誤您幾分鐘，麻煩您告訴我您的房號和姓名好嗎？我們將通過監控中心核實您的身份。”張先生便將朋友的房間號和姓名告訴了這位安全員，安全員立刻答復道：“對不起先生，雖然您報的房間號和姓名是吻合的，但是該戶的李先生我們很熟悉，不是您，您不能進入小區?！睆埾壬牶蠓浅８吲d，笑著說道：“你們小區的安全服務真是到位，對不起，我是該戶業主的朋友，約好去他家做客的，剛剛只是想測試一下你們的服務而已?！卑踩珕T也笑著說道：“沒關系先生，您稍等，我們需要和李先生核實一下?！苯浐藢崯o誤后，保安員才讓張先生進入小區。

張先生見到李先生后，第一時間告知了此事，并稱金地物業的服務非常到位，能住在這樣的小區非常放心，真是羨慕。

2、保安叔叔就在身邊

2011年12月13日下午16點30分，格林小鎮西南門值班員石得佳、王艷革像以往一樣正在執勤，這時正是“中心國際幼兒園”校車停在路邊送孩子們回家的時候，家長們每天都提前趕到校車?？奎c等待自家的孩子。孩子們陸續被家長接回，突然有一個6歲左右的小男孩跑著、喊著：“保安叔叔救我??”。

正在執勤的石得佳、王艷革聽到后迅速跑出迎上，孩子回來了，后面追趕的那名中年婦女騎車跑了，當值人員追了一段沒有追上，看人已走遠將孩子領回崗亭，詢問了大致情況。原來今天孩子的家長接孩子晚了一些，孩子下車后在原地等待家長，混亂中一中年婦女把孩子抱到自行車上企圖搶孩逃離，幸好孩子機靈，咬了她一口，自己從車上跳下來往小區里跑，那人在后面追，就出現了孩子呼救的一幕。

當值人員將事情上報了分隊長，分隊長到現場安排將孩子送回家中，對業主簡要敘述了事情的經過，業主得知此情況非常感謝，當場就要給予現金感謝，保安員婉言謝絕了。第四篇——無微不至的貼心服務（14個）

金地物業堅持“精品服務 真情關愛”的服務理念，視客戶和業主為朋友為親人，以親情化服務，把關愛奉獻給社區、奉獻給業主，真心待人，真情接物，讓居者享其樂，住者安其心。

? 客服服務

1、國際友人大拇指的鼓勵

史密斯夫婦是金地國際花園的租戶，他們由于工作關系第一次來到中國，不會說中文，也不了解北京的風土人情。第一天搬進屋內，夫婦兩人打算進行一次大掃除，但卻發現沒有任何清潔工具，這難倒了夫婦二人。

正在著急的時候，家中的電話響了，是該樓棟的客服助理小劉打來的，小劉用一口流利的英語說，通過史密斯在物業的登記得知他們夫婦今天搬進來，如果有需要幫助的可以隨時聯系她。史密斯告知希望有一個拖把，小劉聽后，很快將拖把送到業主家中，同時還準備了水桶、掃帚、清潔劑等其他清潔用品供他們使用，考慮到史密斯夫婦不會中文，對小區周邊不熟悉，小劉還贈送給史密斯夫婦一張中英文便民服務小冊子，上面有日常生活所需的各種服務電話及服務介紹，并遞上自己的名片，稱只要有需要隨時都可以撥打她的電話。

初來中國的史密斯夫婦被物業的主動服務深深地打動了，執意要用現金來表達對小劉的感謝，被小劉婉言謝絕了，并表示提供周到的服務是她的職責，為國際友人服務是她的榮幸，史密斯夫婦向小劉豎起了大拇指。

2、耐心的等待

時針指向了20:30，也是小王結束一天工作的時間，下班后客服中心的電話會自動轉接至中控室。小王正在忙著交接工作，突然電話鈴響了，電話那頭的業主方先生急切的說：“你們客服中心馬上要下班了吧，今天有一份快遞你們代收了，由于今天我事情太多，沒來得及取，但那個文件很重要，現在急用，我正在往家趕，能多等我一會嗎？”小王很干脆地答應了：“好的，方先生，您別著急，我在客服中心等您領快件?！?分鐘、10分鐘、20分鐘過去了業主還沒來，小王還有30分鐘就趕不上最后一班回家的公交車了，但是小王還是堅持在客服中心耐心地等業主，并決定如果錯過最后一班車，就在員工宿舍臨時住一晚，類似下班后還繼續服務是常有的事，也是職責范圍內的。21:10，方先生趕到了客服中心領走了快件，并連聲感謝：“謝謝你小王，太感謝了?！毙⊥趸卮鸬溃骸安豢蜌猓较壬転槟峁椭刮覀冏羁鞓返氖虑??！?/p>

“我順利地趕上了回家的最后一班公車，雖然趕公車很累，但是聽到業主臨走時對物業服務的夸贊很開心，猶如天籟之音啊。40分鐘的等待很值得！”小王在公司的內刊投稿中寫到。

3、細心的裝修服務

李先生剛剛收房，看到如此漂亮的小區和自己的房子，李先生最想的就是盡快入住，于是接下來的兩個月，李先生便開始忙著裝修了。對于裝修，李先生了解不多，心里很是忐忑，怕萬一有哪里設計、施工得不到位影響后期的生活品質。

一天，李先生來到物業進行裝修登記，登記后，接待登記的客服人員遞給李先生一個精美的小冊子，冊子里面列出了裝修中的注意事項，以及遇到疑問時的幫助電話，內容圖文結合，易于理解，李先生非常高興。

幾天后，李先生便正式開始裝修了，李先生早早來到家中，剛到門口，便看見門邊上物業放置的裝修溫馨提示牌，李先生倍感溫馨。隨后，在裝修的兩個月中，李先生經常由于工作的關系不能現場監督，但是他卻會經常接到物業的短信和電話，提醒他要在規定的裝修時間內裝修，以免影響其他業主正常休息，建議他在房間某拐角多留一個插口方便日后使用。裝修完畢后，李先生又收到物業發來的短信，告知了電梯的尺寸及使用電梯搬運物品的注意事項。

正式入住后，李先生為物業送來了表揚信，寫道：“感謝裝修期間物業員工的貼心服務，每一項服務都想在業主之前，是真正為業主著想的物業。”

4、服務不分晝夜

王女士懷孕已有8個月了，休假在家。王女士愛人李先生這幾日出差在外地，只有王女士一人在家。晚上十一點左右，王女士正準備休息，突然感覺肚子很不舒服，有疼痛感，撥打丈夫的手機卻無法接通，著急的王女士撥打了客服助理小徐的電話，電話很快撥通了。雖然小徐已休息，但是聽到王女士的情況立刻安慰王女士，并馬上起床，5分鐘后從宿舍沖到王女士家中。經王女士同意，小徐叫上正在值班的同事小張一起扶著王女士乘坐出租車來到醫院。小張時刻陪在王女士身邊照顧，小徐忙著辦掛號、付款等各種手續，王女士應醫生的要求在醫院住了一晚待觀察，小張和小徐則陪在病床邊上一夜未合眼，直到第二天天亮了才陪著王女士離開，已是上午十點多。將王女士安全送到家中后，小徐對王女士說：“王女士，有需要幫助的可以隨時給我打電話，我的手機24小時開機，我就住在小區的員工宿舍，24小時都可以給我打電話，5分鐘內就可以到這里??”

李先生回來聽說此事后，非常感動，正值小區舉辦社區文化節活動，李先生便現場向物業贈送了一副對聯：“親情服務無愧和諧使者，精益管理堪當眾業楷?！?。

5、愛心的班車

我是金地格林世界小區的業主，我是懷著激動的心情寫這封感謝信的，我要感謝金地物業長期以來對我無微不至的關心和照顧。

我們住在小區西門附近，我于去年不慎將左腿胯骨摔至粉碎性骨折，現正在恢復期，需要借助拐杖行走。由于需經常往返市區和小區之間，倒乘公交或乘坐小區班車到地鐵站都需要步行5分鐘的路程，對于行走正常的人來講也許不算什么，但對我這骨折尚未痊愈的人來講就增加了很大困難。

一天，我拄著拐杖步行來到班車?？奎c乘坐班車，經過5分鐘的路程我已是滿頭大汗，當天的司機王師傅關切地詢問我的情況，了解我的特殊情況和出行時間。當天晚上，我接到了樓棟助理小李的電話，原來王師傅已將我的情況上報了公司，物業決定在小區西門處增設一處?？奎c以方便我的出行。第二天，我在小區西門處乘坐了班車，還有一名保安員在哪里等候我，攙扶我上車，雖然他們每天的面孔不一樣，但是我知道他們代表的是物業為業主服務的心。他們為我這行動不便的人帶來方便，減輕了很大困擾。

在此我忠心的感謝金地物業的同志們，感謝金地物業待業主如親人般的高尚品德。乘坐他們愛心的班車，我放心、舒心，很有安全感。? 安全服務

1、拾金不昧的保安員

深夜，放下一天的應酬、拖著疲憊的身軀回到家中，沏好一杯香茶，在彌漫的清香中回歸自我??

突然，急促的電話鈴聲把我拉回現實，物業打來的電話才使我意識到手包不見了，包內有我的身份證件、所有銀行卡和大量現金,不覺一身冷汗。

原來，我停車時不慎將手包遺落在停車位置,巡視的保安員發現了我的手包,又聯系了物業客服人員,查詢到我的聯系方式后及時給我打了電話,請我放心,并告訴我隨時可來物業領取。

到物業取包的時候,金地物業員工進行了詳細的身份核實,包內物品無任何遺失并保存完好。我之前也有過同樣的經歷,在其他地方丟過兩個手包,從未找到過。金地物業員工的表現令我非常感激,也讓我看到小區的安全和服務是有保障的,特此感謝金地物業人！

2、搬家中的感動

“終于裝修好了，這兩天開始螞蟻搬家了。昨天晚上9點多了，和老婆裝了兩車的零碎東西來到78號樓下的地庫，正為怎么搬運這些大大小小十多個箱子、袋子犯愁呢，一個路過的保安小伙子主動上前詢問，是否需要幫忙。然后非常熱情的幫我們搬了數次，一直到把所有東西全運到電梯間才走，臨走還和我們說“以后遇到麻煩，直接找他們就行”，聽到這些話，讓我和老婆非常感動。以后能和這樣的好保安為鄰，真讓人開心?！?/p>

——金地格林小鎮業主發表于業主論壇的表揚貼

3、服務沒有距離界限

傍晚，保安員劉明象往常一樣在小區里巡邏，睿智的眼神認真關注小區里的每一個細節。當走到72號樓下的時候，發現一輛黑色轎車的車窗沒關，作為一名在金地工作已有5年的保安員，他記得每一位業主的車牌號，經查看，劉明確認這是業主張先生的車，車內還有一些個人物品。劉明立即呼叫客服中心，客服中心致電業主，經確認，業主張先生剛剛到外地出差，3日內都無法返回。客服回復說：“您是否愿意我們暫且保管您的車上物品以免丟失？經查看天氣預報，近兩日可能會下雨，我們會用塑料紙將您的車窗封上，以防進水，保安員也會晝夜巡查，請您放心！”經業主確認后，物業員工立即采取了相關的措施保證業主物品和車輛的安全，令遠在外地的張先生放心愛車，安心工作。

幾日后，業主論壇上出現了這樣一條帖子：

“好久沒發帖了，今天我要感謝金地物業所有員工，出差時車窗沒關，保安發現后物業給我打電話，因我回不來，物業把車內物品都給暫時保管，然后把我的車窗用塑料紙封上以防下雨進水，又安排保安晝夜巡查，真的很感謝!”

? 維修服務

1、不一樣的“味道”

馬師傅與王師傅剛接班就接到507號樓王女士家衛生間下水管道堵塞的報修，兩人迅速拿起工具箱和疏通機來到王女士家。經過管道檢查，發現下水管道堵塞是由于油膩太多造成的，需要徹底疏通才行。

馬師傅、王師傅便兩人配合，用疏通機開始疏通油膩，但是管道一打開，一股惡臭撲鼻而來，兩位工程師傅頂住臭味繼續工作，這時的業主也站在邊上看兩位工程師傅操作，馬師傅連忙對業主說：“王女士，這里味道比較大，您可以到客廳放心休息，疏通完了之后您再過來。”王女士便捂著嘴鼻離開了衛生間。馬師傅、王師傅打通油膩后，接著用自來水沖洗、用布塊清掏管道，直至下水管道清潔暢通，工程結束后，兩位師傅將現場也進行了清潔。最后經過業主的確認，滿頭大汗的馬師傅、王師傅才離開。

第二天，物業管理處收到了來自王女士的表揚信，寫道：“金地物業工程師傅心靈手巧、態度和藹，不怕臟、不怕累，工作敬業、做人誠信！他們離開時我聞到了他們為我疏通下水管道而沾染的臭味，但是正是這種勞動的味道讓他們顯得質樸可愛。”

2、驚喜的免費增值服務 “馬桶堵了，我媽折騰半天也不靈光。問我怎么辦，我也只能給物業打電話。本來也沒指望物業能管，想著問問有沒有放心的公司推薦。結果接電話的客服人員說讓我們稍等，馬上派人來修。

沒多久我媽又打電話給我，告訴我已經解決了。我媽還忐忑說不知道要收多少錢呢，結果沒有收費。

從搬來小鎮，轉眼好幾年?；蛟S我運氣好，遇到過不止一次兩次物業服務超過我的期望的好。主動幫我抬巨重的東西，忘記關車窗回家后被提醒。小侄子調皮按動報警器，保安快速趕來，笑著安慰孩子說只當是個演習??

非常非常感謝！”

——金地格林小鎮業主發表于業主論壇的表揚貼

3、維修后不留下一點臟

3月7日晚，我家廚房下水道時不時往上返水。修理工楊興輝上門時，水剛好落下。我們說天色已晚明天再修也行，但他本著負責任的態度主動做了細致的檢查，發現管道堵得嚴重，顧不得穿外衣忙喊王渭峰和他拿了很重的工具來疏通。他們進門先套上自帶的干凈鞋套，將地上鋪上報紙才放上工具大干起來。通了近20多分鐘，徹底通過下水道之后，王渭峰又主動找報紙，小楊找抹布，他們將返上來的臟水從桌上到地下全部擦干凈。整個維修過程，他們不僅干得準確利索，而且為業主想得十分周到，寧肯弄臟自己，也不給業主留下一點麻煩。這些小伙子看上去是新面孔，但干活確很熟練。他們的敬業精神值得表揚。

——網名“唐老老鴨”的業主發表于金地格林小鎮論壇的表揚帖

? 保潔服務

1、可愛的保潔員

保潔員鏟積雪、清過道、抹欄桿、掃道路，無論天陰雨濕、刮風下雪，從來是始終如一。為202棟打掃清潔的那位中年女同志，給我留下了深刻的印象。一日，我提著垃圾，袋內好幾個玻璃瓶從裂口中掉出，砸在過道上，撒滿一地碎玻璃渣子。這時，她，保潔員看見了，說沒關系，并立即接過我手中的垃圾袋，放好后，立即將滿地碎玻璃一次又一次地清掃干凈。

又一次，我出門看見她趴在地上，冬天，她身上穿著厚重的衣服，艱難地趴在地上，用濕毛巾在抹著地板，一處一處地抹，是那么專注、那么細致、那么認真，雙手凍得通紅，把毛巾放進冰冷的水中，不斷搓洗、不斷抹著地板。看見我要出門，她憨厚地說：地下很滑，當心摔倒。這位保潔，做事一向認真，從不馬虎。

作為業主，我們看在眼里、記在心里。從內心深處，迸發出一句：感謝你！可敬的小鎮保潔員；敬佩你！可愛的小鎮保潔員。

——金地格林小鎮業主發表于業主論壇的表揚貼

? 其他服務

1、“因為你們，我們的生活會更美好！”

我是金地格林小鎮6的業主，今年5月25日，由于我的疏忽，誤將一筆銀行匯款匯入金地格林小鎮6物業賬戶中。5月27日，貴公司格林小鎮6物業財務人員任女士發現后，及時告知我，并遵照貴公司財務制度于6月30日將款項退還我本人，避免了我的經濟損失和因還款不及時可能帶來的銀行信用度損失。這件事讓我看到了任女士急人之所急、樂于助人的高貴品質，使我深切的感受到金地格林小鎮6物業規范的管理和真心實意為業主服務的精神，更體會到了貴公司“用心做事 誠信為人”的企業文化。在此，謹對貴公司、金地格林小鎮6物業，特別是任女士表示我衷心的感謝。

我相信，因為你們，我們的生活會更美好！

——金地格林小鎮6業主的表揚信

2、雪中 透過窗戶看你們

金地物業的工作人員，向你們道一聲謝謝了！

今天早上五點多鐘，我像以往一樣拉開窗簾，我發現今天比以往亮了些，再仔細一看，原來是大雪把天空照亮，再仔細一看，我們小區的物業工作人員已經為我們小區業主安全奠定了基礎：只見他們有的拿大撬，有的拿掃帚，辛勤的忙碌著，已經感覺不到雪花飛在他們臉上，雪水和汗水融為一體。作為業主，我們看在眼里，痛在心上，心情無比激動，同時也讓我想起今年夏天的那場大雨，他們也是這樣無怨無悔的為我們業主服務，排除了自己的種種困難，盡職盡責，把對業主的工作放到第一位，才使得業主們人安全、車安全，住的更舒心。

至此，我代表格林世界的所有業主向您們衷心的道一聲謝謝了，您們辛苦了！

——金地格林世界業主的表揚信

第五篇——親如一家的鄰里關系（3個）

豐富的社區文化，和諧鄰里關系，物業管理讓社區像一個大家庭，每個人樂享其中。建立溝通平臺，拉近彼此距離，真正實現“社區一家親”，共同營造健康、文明、融洽的社區環境。

1、金地 溫馨浪漫的家園

感謝金地，給了我一個溫馨浪漫的家園！這里有綠樹紅花、碧水藍天；這里有敬業勤勞的保潔員；這里有忠于職守的保安；這里有以人為本的物業服務人員；這里更有相親相愛的可愛鄰居??每次不管多晚回到家，我都能看到保安小伙子們巡邏的身影和聽到他們彬彬有禮的招呼，讓我心里有一份踏實，有一份溫暖；不分春夏秋冬，保潔的叔叔阿姨們一絲不茍地打掃著小區的每一個角落，不管是否有人會注意到他們，讓我心里有一份感動；小區里專門為老年人組織的合唱團、扇子舞讓替我照顧孩子而與爸爸分開的媽媽不再孤獨、煩悶，看到媽媽每天在寶寶上了幼兒園后奔波忙碌在各個活動中的笑臉，我比她還高興；小區里為了培養大家的愛心，組織以小朋友為主參加的植樹節、放生節，讓我家的寶寶異常興奮，也增長了生活知識和對自然的尊敬。

感謝金地，給了我一個溫馨浪漫曾經夢寐以求的家園！衷心地感謝每一位為我們服務的保安、保潔、物業管理人員！衷心感謝不是親人勝似親人的鄰居們！祝愿我們的金地越來越好！

——金地格林小鎮業主發表于業主論壇的帖子

2、一人搬家 萬帖跟上 “我的房子已經賣給了蟲子MM，月底就要搬回潘家園去住了?！边@本是格林小鎮業主“道老”（網名）離開格林小鎮前，在論壇上留下的簡單的告別帖?？删褪沁@個帖子，竟有近上萬次的點擊率，100多位業主紛紛跟帖，或挽留或祝福。

一個人的搬家，卻引起了整個小鎮的送別，“道老”是誰？“道老”是陳先生的網名。他是臺灣人，張信哲在大陸的經紀人，小鎮第一批業主之一，小區維權組織“業主主自主聯合會”發起者之一，在社區論壇網上發過1.3萬多條帖子，內容從裝修、解決鄰里矛盾到張羅聚會。

陳先生為什么要離開小鎮呢？

“市里的房子空了兩年，租不出去，持有成本太高，只能把好賣的賣了。”道老打趣地說：“算下來一個月至少可以省掉一萬元，誰能跟錢過不去呢?”

他從心眼里舍不得小鎮的朋友?！拔以诒本?0年了，格林小鎮2002年5月開盤，看了社區論壇，發現我未來的鄰居好優秀哇！大部分從外地考進北京的名牌大學，又擠進外企做白領，尖子中的尖子，特別是他們理性地與開發商談判的故事，讓我感動。于是，我拍板買下小鎮的別墅。四年了，我們在一起交流，彼此把鄰居家的事當成自己的事，是朋友了。估計再也遇不到這樣默契的鄰居了，而且還是以群計算的。”道老說他很喜歡小鎮的氛圍，難得這里有這么多氣味相投的鄰居。小鎮的四年對他來說是一個快樂的歷程。

而道老家的什錦炒米粉、臺灣紅燒肉，都是鄰居們時常掛念的美味。因為有全套的奧特曼等動畫片，許多鄰居都喜歡把孩子寄存在道老家。

看看業主“小腳板兒”在論壇中的留言，就會了解小鎮人對道老的不舍：“每次回小鎮，從北門進來總會不由得望一下你家的廚房，若是有你晃動的身影，我心里都會感到一絲莫名的暖意與安慰。”

3、“老漁童”迎娶“油菜百合” 眾鄰居參加婚禮

小鎮居民“老漁童”（網名）與女友“油菜百合”（網名）2006年1月15日上午步入婚姻的殿堂。格林小鎮內熱鬧非凡。小區內的許多人都前來恭賀。

說起一對新人的相識很有意思，兩人是鄰居，住正對門兒。而“媒人”則是“老漁童”的汽車。

“其實我們倆挺有緣分的?！本W名為“老漁童”的新郎彭先生說道。他是2004年入住格林小鎮的，與“油菜百合”正住對門兒。湊巧的是，兩個人的工作單位相互離得也不遠。由于上班路途較遠，所以就經常搭車一起上班，后來慢慢熟悉起來，彼此的共同話題也就多了?！袄蠞O童”的好友“未來明珠”則開玩笑說，“油菜”屢搭順風車，“老漁童”的服務非常周到，兩個人于是日久生情，他們兩個人都是江蘇揚州人，不約而同地來到北京闖蕩，又住在一個小區內，還住對門，確實太有緣了”。

“老漁童”在格林小鎮的社區論壇上發帖，將兩人結婚的消息和時間通知大家。這是一段因小鎮而成就的完美婚姻。此貼以25956的點擊率載入2006年小鎮論壇史冊。

那天上午，小鎮內一片歡騰。新郎“老漁童”身穿傳統的長衫馬褂，焦急地等待著新娘出現。同一個單元的原女士打趣道：小區里的單身人士以后可得多留意一下自己的對門了。彭先生的媽媽徐女士則一直笑得合不攏嘴。她告訴記者，住在對門，連兩家的四個老人都很談得來，將來可以坐在一起打麻將了。10時許，新郎“費盡周折”經過“層層考驗”將新娘抱上小區物業提供的電瓶“花車”，在人們的祝福聲中駛向幸福的新生活。

第六篇——面對暴雨的堅強抗洪（5個）

2012年7月份，京、津兩地遭遇61年不遇特大暴雨，抗洪成了物業公司面臨的最大挑戰，面對這突如其來的天災，憑借處理突發事件臨危不亂的職業素養，金地物業第一時間采取抗洪緊急預案，安裝抽水泵對積水較多處進行排水泄洪；對地庫入口及坡道處設置沙袋；利用施工泥沙現場裝袋制作防洪沙袋；疏通堵塞陰井；指引行車路線并協助熄火車輛??為了保護業主財產及小區公共設施，所有員工團結一心，奮戰在抗洪的第一線。這其中涌現了一批批敬業的優秀一線員工，發生在他們身上的一個個小故事深深影響著我們??

1、“撐傘干活太慢”

26日上午10點多，正值暴雨最大的時候，原本應該歇班的保安，連工服都顧不上換就奮戰在抗洪搶險的“戰場”上。保安肖永強和其他幾個小伙子本打著雨傘在暴雨中裝沙袋，鏟了幾鐵鍬泥沙嫌雨傘礙事，索性把傘扔在了一旁，瓢潑的大雨把他們徹底淋透。伴隨著一陣陣大風，感覺濕透的身體被吹的刺骨般疼痛，同事擔心他們身體吃不消，關切的讓小伙子打著雨傘再干活，可肖永強邊干活邊說道：“撐傘干活太慢！”就這樣，小伙子們淋著雨堅持抗洪。

2、“這個酸痛有點后知后覺”

畢五洲是一個很老實的人，熟悉的同事一般都叫他“老畢”。雖然他沒有星光大道的老畢那夸夸奇談的主持能力，但是他身上有著一股子認真的味道。老畢是入戶的工程人員。在7月21日的晚上可以用“跑斷腿”來形容他，在園區內來回的奔波，在業主焦急的時候安撫業主。雨天路滑，他在奔跑時他多次摔倒在了園區中，摔倒然后爬起來，甩甩身上的水，繼續奔跑，摔倒并沒有讓他感覺到什么疼痛感。直到第二天睡醒后，老畢突然覺得渾身酸痛，已經難以起身了，接受治療的老畢還笑稱“這個酸痛有點后知后覺”。

3、浮腫的手臂

雨中有的業主家地下室進了水，保潔員走到了淘水的第一線，淘完一家顧不上休息，接著又到另一家。一直到次日凌晨，大家才拖著疲憊的身子回宿舍休息，在水里面整整泡了10多個小時，第二天有好多保潔員的胳膊由于淘水時間過長腫了起來，可她們依然堅持來上班。

4、最堅強的抗洪精神

“汪洋”世界中，一輛黃色皮劃艇的出現吸引了眾人的眼球。一位父親擺動著雙槳，載著自己的小女兒，正悠閑在水上玩耍，這一幕給原本凝重的氣氛增添了不少歡樂，原本陰沉的天空也瞬間投射出溫暖的陽光，照射在波光粼粼的水面上。還有一位母親非常應景的給自己的小兒子換上了超人的泳衣。面對災情，業主們樂觀的心態堪稱是最堅強的“抗洪精神”。

5、姜湯——無言的鼓勵

“你們是物業的么？”面對突如其來的詢問，物業的員工以為業主需要幫助，誰知好心的業主其實是害怕雨水中堅守崗位的物業人感冒，特意送來親手熬制的姜湯幫助驅寒?！澳銈冓s緊喝點姜湯，別凍壞了，你們好樣的”！面對業主的關心，物業人姜湯喝在嘴里，暖在心田。

第二篇：金地集團投資價值分析報告

做中國最有價值的地產企業——金地集團投資價值分析報告

一、公司概況

快速成長的房地產業后起之秀

金地集團是一家正在快速成長的房地產公司。自1993年進入房地產行業以來，經過十年的發展，金地已經從深圳福田區的一家區域性地產公司，發展成為具有相當資產規模、跨區域發展、品牌影響力顯著的全國性房地產公司。在1999-2003的四年間，公司的總資產和主營收入分別增長了6.4倍和4.1倍，年均復合增長率分別高達64.8%和50.2%。到2003年底，金地集團的主營收入、凈利潤和總資產三項指標均位列房地產上市公司前10位。

金地的核心競爭力

與大多數資源性的房地產公司不同，金地并沒有實力雄厚的股東背景，土地儲備方面也沒有天然的優勢，公司之所以能夠取得成功主要歸因于其所擁有的相互制衡的公司治理結構、科學而具有競爭力的內部激勵機制、前瞻性的戰略、卓越的產品開發能力和優秀的管理團隊。

相互制衡的公司治理結構

金地集團是較早進行現代企業制度改革的深圳本地企業。早在1994年5月，經深圳市體改辦批準，公司就成為了“現代化企業制度改革”的試點企業，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業成為戰略性股東，并形成了相互制衡的股東結構。這可以從公司董事會成員的構成中得到證明：在總共15位董事中，來自股東單位的占6席，獨立董事占5席，而公司內部的執行董事僅占4席。顯然，這個結構能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發展不會偏離股東財富增值的目標。

科學而具有競爭力的內部激勵機制

房地產公司基本上是以項目為單位進行運營的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業建立長期的品牌和信譽。另一方面，近幾年大量民營資本加入行業競爭，導致行業內互相挖角現象日益普遍，企業內有經驗的核心人才流動頻繁。金地充分意識到這點，在實踐中探索建立起了以“延期支付計劃”為核心的長期激勵機制，不僅保證了團隊的穩定而且提高了企業的經營績效。

所謂“延期支付計劃”是指公司每年確定一個合理的業績目標，如果被激勵對象經過努力實現了預定的業績目標，則根據業績表現提取一定的激勵基金對其進行獎勵，但激勵基金遞延支付。金地的董事會是長期激勵計劃的管理機構，并下設薪酬與考核委員會負責長期激勵制度的實施。激勵對象具有相當大的普遍性，不僅包括集團層面的高級管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負責人，對公司有突出貢獻的核心骨干也能參與分享。因此，科學而富有競爭力的激勵制度成為了金地持續成長的內在動力。

前瞻性的戰略

金地非常重視前瞻性的戰略思考，“快人一步”是金地的指導思想和不懈追求。在這種思想的指導下，在大多數深圳房地產企業仍然致力于本地市場爭奪的2000年，金地就邁出了跨區域擴張的腳步，先后進入北京和上海市場，并在隨后的幾年中在這兩個城市站穩了腳跟，取得了不俗的業績。這種戰略性的安排不僅使金地避免了在競爭日趨激烈的深圳土地市場上以高價拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產市場的戰略性機遇，從而獲得了豐厚的投資回報。當前，在目前大多數地產商都在進行跨區域發展之際，金地的戰略性思考已經深入到：如何在幾個重點區域實現區域化發展、如何通過更科學合理的投資體系安排進一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。

卓越的產品開發能力

金地強調產品的人本、優質和創新。經過幾年的摸索，金地已經形成了一套貫穿產品開

發全過程的科學的開發體系。公司在設計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導向，使產品最大限度地滿足客戶的需要；集團制定了全流程管理制度，在規劃設計、建筑設計、建筑施工、客戶服務等重要節點都實現了標準化，確保公司所有的工程優良率都達到了100%。與此同時，金地非常注重產品的創新，始終確保公司開發的項目與同類產品相比具有先進性和差異化。因此，公司開發的產品都能受到了客戶和業內廣泛的認可，項目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個項目為例：香蜜山一期在短短半年時間內，便取得了95%以上的銷售率；武漢金地格林小城首期銷售就出現了1500多人搶購400余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現當天推出房源當天售罄的盛況。

遠見卓識、凝聚力高、管理能力強的管理團隊

金地的管理團隊和管理風格非常具有個性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅持理性主義原則，無論是對區域的選擇，還是具體項目的規劃設計，管理層都秉持科學決策的理念，而不是憑借個人的經驗和直覺決策。金地或許會因此失去一些機會，但絕不會出現大的決策失誤，這也正是公司以往開發的項目都能取得成功的重要原因。第二、團隊的凝聚力極強。金地將近60人的中高層管理團隊在公司平均的服務年限超過5年，董事長凌克與總裁張華綱在公司服務的年限都在10年以上。第三、對戰略和運營的研究非常重視。對戰略的重視表明公司是一家有抱負有理想的企業，并不只是跟隨行業發展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運營效率，達成的途徑包括向世界一流的專業顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請專才。

二、發展戰略

遠景———“做中國最有價值的地產企業”

金地的遠景是“做中國最有價值的地產企業”，其對價值的定義包括四個主要方面：第一、為正在形成和壯大的中產階層提供高品質的生活空間和增值服務；第二、為股東和投資者創造最大的價值；第三、為員工提供良好的職業環境和發展機會；第四、為社會創造價值，承擔社會責任，實現可持續發展。

與萬科注重規模擴張的“成為行業領跑者”的愿景相比，金地更加注重品質與價值的提升，并在此基礎上進行適度有序的規模擴張。這保證了公司項目開發極高的成功率，同時管理質量也不會降低。實際上，到目前為止公司已經和正在開發的10多個項目中沒有一個失敗的案例。

全國性擴張戰略———多層次、高質量的有序擴張

從1998年的住房制度改革開始，中國的房地產行業進入了高速增長的階段；另一方面，中國各地區的經濟發展水平和房地產市場的發展水平差距較大，總體上呈現此起彼伏的態勢。為了充分把握行業的發展機會，金地從2000年起開始實施了全國性的擴張戰略。與許多地產公司的擴張沖動不同，金地的擴張相當理性，區域與項目的選擇經過慎重的篩選、實施的步驟有條不紊，管理質量始終如一。

金地的全國性擴張戰略分為三個層次：區域性公司、城市性公司和項目公司。所謂區域性公司，是指金地在中國經濟增長最具活力的三大經濟圈———長江三角洲、珠江三角洲和環渤海經濟圈，設立負責三大片區項目管理的區域性公司。金地希望通過區域性公司來運作更多的項目擴大整體開發規模，并籍此進一步提高集團的開發和營銷能力，并且分散單個城市的投資風險。目前集團已經在北京、上海和深圳建立了區域性管理中心并在當地開發項目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經將項目擴展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機會；金地在天津的項目拓展工作也進行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機會和合作伙伴。在第二個層次，公司計劃在中、西部內陸地區挑選若干個具有發展潛力的中心城市，設立分公司進行長期運作。公司已經巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經對重慶、成都、沈陽等區域中心城市進行了充分的研究和考查，并

且正在尋找合適的時機進入。最后，作為對前兩個層次的補充，公司還會根據個別項目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個別項目投資，以提高集團的盈利水平，并使公司未來的業績增長更加平穩。

土地儲備戰略———優化結構、提高周轉率

雖然目前金地的土地儲備規模并不是非常大，但從結構上看一些項目的開發周期偏長。這樣的土地儲備結構是公司上一輪土地儲備戰略所形成的結果，并實現了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現了這一戰略的成功。不過，這種長周期的土地儲備結構使得集團的資產周轉率偏低，不利于規模擴張和分散風險，公司的利潤和現金流的波動幅度也較大。

金地充分意識到這點，在新一輪土地儲備中，公司將會更加強調優化土地儲備結構，提高集團的資產周轉率。在未來新增的土地儲備中，短期項目將占55％左右，而中期項目將占到35％左右，長期項目僅占10%。結合現有的項目儲備，未來將基本形成“長、中、短搭配”的土地儲備結構。區域布局方面，公司的區域布局將更加分散化，三大經濟圈之外的投資比重將有所提高。

產品競爭策略———注重產品品質和社區價值的提升

總體上，金地的產品競爭策略是：通過對客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場細分策略，并據此調整和安排公司的業務流程，集中利用企業有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產品或服務，提高客戶的滿意度，最終形成企業持續的競爭優勢。金地的市場細分策略是：為中國日益擴大的中產白領階層（主流市場與潛力市場）提供高品質的生活空間和房地產增值服務（居住價值與社區價值）。

針對目標客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質的居住空間和增值服務：一方面，公司采取差異化的競爭戰略，通過提高產品的附加值來提高客戶的價值。首先，公司通過科學的社區規劃和完善的社區運營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區文化的理念植入社區價值體系中，公司開發的北京格林小鎮就是這樣的成功典范；其次在產品開發方面，金地在堅持設計和工程質量的同時，注重運用新材料、新技術和新工藝來提高產品的附加值。另一方面，公司將通過項目系列化和產品標準化提升開發效能，縮短項目開發周期，提高項目的運營效率。

三、業務及項目介紹

在建項目的概況

（1）北京金地國際花園

■ 北京金地國際花園是對公司2004年盈利貢獻最大的一個項目，也是金地集團在北京提升品牌形象的力作，公司在項目中擁有60%權益。該項目位于朝陽區建國路北側，東西兩側為規劃中的光輝里路，屬于中央商務區（CBD板塊），與知名樓盤現代城隔街相對。項目總規劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區。其中，北區5幢高層住宅已經達到90%以上的預售率，并大部分將在04年竣工結算。南區則由一幢甲級寫字樓、一幢服務式公寓和一個三層的商業設施組成，預計將在07年產生利潤貢獻。

（2）上海格林春曉

■ 格林春曉是金地集團在上海開發的第一個項目，公司擁有90%的權益。該項目坐落于上海西北部的古鎮南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規劃中的軌道交通R3線（該線將F1賽場所在地安亭鎮與市區徐家匯相連）。南翔雖屬于嘉定區，但距離市中心不足1小時的車程，為嘉定區最靠近市區的地塊。因此，該樓盤優越的地理位置吸引了區域以外購買者的追捧。格林春曉的占地面積為13.5萬平米，規劃建筑面積為9.6萬平米，容積率為0.7，共有聯體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設銷售，目前僅存2套未售，而售價從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。

（3）上海格林春岸

■ 格林春岸位于嘉定區的中心地帶，為一舊城改造項目，公司擁有100%的權益。項目的占地面積為12.2萬平米，總規劃建筑面積為15.3萬平米，容積率為1.2，共有總戶數為974套住宅和4間商鋪。項目分為兩期開發，分別在04年和05年竣工結算。該項目貼合了當地政府對老城區“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態型為基本原則”的主導思想，以水景社區為賣點，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯體別墅、錯層小高層等多種物業形態，以滿足當地高端客戶的不同需求。憑借超前的設計和極佳品質，該樓盤在當地的區域市場上獨領風騷,銷售勢頭非常不錯，每次推盤的預售率都在95%以上，而售價從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。

（4）上海格林世界

■ 格林世界項目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側，與格林春曉項目臨近,公司擁有70%的權益。該項目的占地面積為136.66萬平米，規劃建筑面積90.2萬平米，容積率為0.66，為一個以別墅為主的低密度大型社區。項目一期800畝已經開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。按規劃，將建成具有法國南部普羅旺斯風格的社區，住宅部分將分成小高層、聯排別墅、獨幢別墅等，該項目將是公司06年以后的主要利潤來源。值得注意的是，該項目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價格（普通居住用地、容積率為1.2），因此這個項目的地價升值幅度相當可觀。

（5）上海浦東未來域

■ 該項目是金地集團與上海的浦發集團合作的第一個項目，公司擁有49%的權益,并擁有經營管理權。該項目位于浦東三林路西側，占地面積為10.5萬平米，建筑面積為14.1萬平米，容積率為1.3，由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對外銷售，預計售價將在8000元左右。該項目將在05年及06年為集團提供利潤貢獻。

（6）深圳香蜜山

■ 該項目地處深圳福田區香蓮立交路口，屬于當今深圳市地段極佳的中心地區，公司擁有100%的權益。該項目依山而建，并容納了深圳的國際網球中心，是一個具有運動、健康特色的山體住宅項目，也是深圳首個獲得國家住宅中心認證的健康住宅。項目對外推出之后，當即受到各界好評,成為業界學習的典范。項目總建筑面積約17萬平米，分成二期。其中，一期已經達成95%以上的預售率，并將在04年提供利潤貢獻。

（7）武漢格林小城

■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區，是武漢市二環線內為數不多的可大規模開發的中心地塊。該項目最大的特點在于東臨南湖水域這一天然的水景社區。項目的左右兩側將是市政規劃中的600畝超大規模水上公園。公司規劃把格林小城打造成為德國風情的精品社區。項目的占地面積為43.8萬平米，規劃建筑面積為65.7萬平米,將分成六期開發。該項目的一期A1組團在04年11月預售，首次推出的458套房源，當天就成交了442套，成交率高達96.5%，創造了武漢樓市的新記錄。

（8）東莞格林小城

■ 該項目毗鄰東莞市中心區，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會展中心相望，地理位置優越。該項目占地面積為13.6萬,總規劃建筑面積約為24.5萬平米,共分為7個組團。第一組團在04年下半年推出，銷售情況良好。該項目從05年起將持續為集團提供利潤貢獻。

儲備項目的概況

（9）北京格林小城

■ 北京格林小城位于北京亦莊經濟技術開發區內，是格林小鎮的后繼項目。該項目占地

面積約為60萬平米。由于用地手續尚在辦理中，尚未開工。

（10）深圳龍華項目

■ 該項目位于深圳龍華地區，占地面積約為18萬平米，總規劃建筑面積約為42萬平米。目前該項目正在前期設計中，預計可在06年提供利潤貢獻。

與房地產相關的其他業務

金地在長期專注于住宅開發領域的同時，也一直在審慎地嘗試新業務的拓展。這種拓展的目的有兩個方面：第一、是為了降低經營風險，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發領域的核心競爭能力，而向價值鏈上下游的一種拓展。實際上，香港、新加坡的大型地產公司往往采取了類似的經營模式，其業務范圍涉及到：地產開發、投資物業、房地產信托管理等與房地產相關的多個領域，并具有逐步向房地產金融領域滲透的趨勢。金地也看到了房地產行業發展的未來趨勢，從培養人才、積累經驗的角度出發，開始逐步涉足這些領域。

房地產信托

美國、香港等地大型地產公司的案例已經證明：房地產信托投資基金能很好地為住宅開發業務提供互補的協同效應。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計劃是主要針對房地產項目公司權益投資的一個信托計劃。公司希望通過參與項目的篩選、談判、投資的全過程，增長房地產投資的專業經驗，為將來參與房地產信托投資基金管理（REIT）業務做準備。

房地產不良資產處置

公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產不良資產處置業務。三方通過設立合資公司，以折扣價購買了中國建設銀行的不良資產，然后通過各種方式變現獲得收益。所謂的不良資產實際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項目篩選、結構融資、處置變現等多個環節，而三個合資方在這些方面又各有所長。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進入商業地產等新的領域積累經驗和人才。

物業管理

物業管理則是金地早期為樹立品牌而進入的領域。目前，金地的物業管理已經覆蓋全國30個大中城市，管理和顧問的項目總數達到118個，總面積超過1600多萬平方米，在全國位居前三位。雖然，這項業務本身對集團的盈利貢獻并不大，但公司在此領域的經營卻是和自身的發展戰略緊密相關的。物業管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對公司的跨區域發展尤為有利，同時物業管理也是差異化競爭策略中的重要一環，公司通過優質的物業管理服務提高自身產品的價值和差異化，并以此構筑公司的競爭優勢。

四、行業背景及區域分析

中國住宅產業————— 一個長期增長的故事

我們認為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產業長期持續發展的開端。雖然，受到宏觀經濟因素和政策變化的影響，過程中必然會存在著調整，但基于以下的理由，我們認為增長是行業發展的主導趨勢：第一、中國經濟的持續增長趨勢仍將繼續得以維持，而居民收入的持續提高也是可以預期的；第二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農民子弟具有強烈的愿望在大城市找到他們生活和發展的空間；第三、在計劃經濟體制下，城市居民對住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲蓄轉化為不動產是東方國家普遍的文化傳統。第四，從居住質量的角度，中國住宅產業仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計劃也將推動多次置業需求的產生。

短期即使出現調整，長期仍然可以看好

不可否認的是，從2003年起全國房價出現了上漲加速的趨勢。2004年1-11月份，全國住宅價格同比大約上漲了12%。尤其是，長江三角洲地區的許多城市，過去三年房價的累

計漲幅超過了一倍。除了地區經濟高速發展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預期也對房價的上漲起到相當大的作用。

從今年開始，政府采取了包括加息在內的一系列的調控措施來抑制房價的上漲。我們認為，在未來一至兩年內，政府有可能繼續提高利率，而當累積加息幅度超過100個基點之后，房地產市場有可能出現短暫的調整。但是，基于以下兩個的判斷，我們認為調整的幅度和時間都不會太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應量增速放慢；第二、經濟持續增長和居民收入持續增加，將使得購房者的對房價的承受力加強。

主要區域住宅市場分析

上海 ——— 土地供應放慢，房價居高不下

從1998年下半年以來，上海房地產市場的表現大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數據計算，上海住宅價格累計漲幅都超過一倍以上。對此，我們認為2002年以前上海房價的上漲是符合經濟發展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經濟持續快速增長，經濟中心的地位得到確立和加強；第二、由于看好上海的投資環境，近幾年國內外的資金大量涌入，外來人口的持續增長產生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎設施建設和動拆遷投資巨大，提升了環境和地段價值；第四、自內外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發，在人民幣升值的預期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產。

房價漲幅過大，房價收入比創新高

不可否認的是，隨著房價的持續上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對房價繼續上漲的預期也得到加強。因此，從2003年起，上海房地產市場出現了一些非理性的成份。從從房價收入比的角度來看，當前的倍數已經達到了16倍左右，不僅超過了97年的高點，從在全國范圍內來看，也遠遠超出了平均水平。

土地供應已放慢，在建規模并不大

值得關注的是，從今年起，土地的供應速度出現了明顯的放慢。一方面，上海市動拆遷政策改變后，動拆遷量已經大幅下降，而自實行招標以后，土地供應的節奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長13.1%，預計04年將進一步放慢到10%左右，而明年可能會更低。從當前在建的規模來看，在建住宅面積大約相當于03年預售面積的1.7倍，這個比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產低谷時的水平，這表明當前的在建規模并不大。綜合分析，我們認為雖然上海的房價高企，但由于供應的放緩，兩至三年內未必會出現大幅下跌。

政府高度關注，房價有望軟著陸

房價的上漲已經引起政府的高度關注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對土地供應的調控力度，放慢動拆遷、限制期房轉讓、增加中低價住宅用地供應，實施房地產交易合同網上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認為，政府的一系列調控措施終會起到成效，上海房價不會出現暴漲暴跌的現象，有望實現軟著陸。

深圳———空置率見底，未來房價看漲

前幾年，深圳的房地產市場總體上處于調整吸納存量的過程中。深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的。

特區外城市化帶來發展契機

2003年深圳市的國內生產總值為2861億元，增長17.3%，達到八年新高，在全國居第四位。人均GDP為54560元/人，居全國首位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區外城市化進程全面啟動，以及地鐵建設等城市基礎設施的加快建設，將使深圳房地產市場面臨巨大的發展機遇。

政府控制土地供應，市場消化吸納存量

從2001年起，深圳市政府實施了“三年內控制土地供應”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開工面積減去當年的竣工面積后的數值，來衡量供應量的變化。從圖中可以看到，供應的變化呈現明顯的周期性變動，而從2003年開始市場已經進入了供應減少、吸納存量的周期。

銷售率回升，房價收入比下降

銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場的整體規模的逐步提高，近三年空置量的絕對值比較高，但銷售率從2001年起已經逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經得到遏制。價格方面，深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的，這點與全國的情況相似。綜合上面的分析，我們認為，與95年前后的房地產熱相比，當前深圳的房地產市場更加健康，政府控制供應的措施將使未來三年內市場的空置量顯著下降，而房價將穩中有升。

北京———奧運帶動基建，房價穩中趨升

前幾年，北京房地產市場同樣處于調整消化存量的過程中。與寫字樓市場的整體供大于求相比，住宅市場正在逐步回復到供求平衡的狀態。值得關注的是，從今年起北京房價出現了比較明顯的回升。展望未來，奧運工程帶動北京的城市基礎設施建設，北京土地供應日趨規范，對當地房地產的市場都是正面的，我們對北京住宅市場持樂觀的看法。

房地產投資回歸理性

2001年以前，北京市的房地產投資出現了過快的增長，遠遠超出本地經濟的增長速度。其后幾年，房地產投資增速逐年回落，市場逐步回歸理性，并于經濟增長速度相匹配。截至2004年第三季度數據，北京的房地產投資額增長幅度為GDP增長幅度的1.81倍，已經回到2000年以前的低位，這表明市場正朝著更為平衡、健康的方向發展。

供求關系有所緩和

從施工面積與銷售面積數據情況來看，供過于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩定在4-5倍區間；而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場在逐步消化存量之后，供求關系已經大為緩和。

居民對房價承受能力有所增強

最近幾年，北京的房價整體上呈現穩中略降的態勢。相反，居民的收入卻持續增加。因此，從房價收入比的情況來看，北京的房價收入比已經從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對房價的承受能力在加強。

武漢 —————中部重鎮，潛力無窮

武漢歷來是中部地區的交通樞紐和工業重鎮，由于各種原因武漢的發展潛力一直沒有得到充分的發揮。最近幾年，武漢出現了明顯的正面變化：城市建設和招商引資的力度明顯增強，已有多條地鐵和過江隧道項目通過國家審批。同時，位于漢陽的沌口經濟開發區已經吸引到了神龍富康、海爾和美的空調等大企業的入駐。我們認為，未來三至五年內，武漢的經濟和房地產市場將有相當大的發展機會，這一點與當前的天津和三年前上海的情況很類似。

高檔商品住宅市場潛力巨大

長期以來，武漢市的房地政策的主基調是：土地出讓以協議為主且價格相當低廉、政府積極鼓勵興建大規模的經濟適用房社區。在這種背景之下，武漢的房價在全國省會級城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當地住宅的總體品質較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場具有巨大的潛力。

舊改力度加大，推動住宅消費

從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當大。根據武漢房產局

的數據，2003年全年武漢完成了29塊片區、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長了292.7%,全市的拆遷面積達到260萬平米，同比增長34.7%,拆遷戶數為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認為，大規模的舊城改造將減少市場的存量，并帶動住宅消費，成為促進房地產市場繁榮的“助推器”。

需求旺盛，房價加速上揚

2003年，武漢市商品房銷、預售面積為961.32萬平方米，增長26.60％，總銷預售金額為191.72億元，增長44.74％，增幅巨大。進入2004年，在銷售淡季的一季度，即實現銷預售商品房262.48萬平方米，同比增長60.11％，商品房銷預售收入為33.52億元，同比增長62.56％，增幅均創歷年之最。價格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價連續三個季度加速上揚（漲幅分別為1.5%、3.6%、5.1%），其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。

從歷史數據來看，武漢的住宅消費起步于2001年，但2000-2002年間的房地產投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當年的竣工面積。因此，我們認為武漢住宅市場供不應求的局面至少還會維持兩至三年，而房價正處于起飛的初期。

五、盈利預測和財務分析

基本假設

■ 未來三年內，中國經濟增長速度仍將保持7-8% 左右的年均增長速度，而居民收入的增長速度可維持在10%以上

■ 利率的上調幅度和頻率是溫和的，三年內累積加息幅度不超過2%

■ 全國房地產的銷售速度與供給增長速度基本相當，房價的漲幅保持在5%左右

■ 金地集團的項目開工、建設和銷售均能按計劃進行，各項目竣工時的銷售率仍維持在95%以上

■ 以下的項目預測均以目前公司已經擁有的項目為基礎，尚未考慮公司未來新增項目或收購股權可能帶來的盈利增長

六、房地產上市公司比較

區域發展模式

目前，中國的房地產上市公司大至可以分為三類：全國性、區域性和以項目為主的公司。我們對比了不同類型的房地產開發商，并結合當前中國房地產行業的特征后認為：在未來十年甚至更長的時間段內，全國性布局的房地產公司具有更好的發展前景，主要理由包括：第一、中國的房地產行業正進入一個持續的高速增長階段，這為行業內的領先者提供了廣闊的增長空間，全國性開發商的擴張能力更強；第二、中國的房地產行業的專業化水平都比較低，因此全國性開發商可以通過經驗和信息資源的共享，提高專業化水平；第三、中國房地產企業的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數，未來行業的競爭將由項目的競爭轉向品牌的競爭，這一方面全國性的開發商又可以占得先機。

目前，在上市公司中，除了萬科是公認的全國性開發商以外，金地已經初步確定了全國性的布局，并從2004年起進入收獲期。招商地產從去年開始也開始了跨區域的發展，但仍處于轉型過程中。

產品定位

金地的目標客戶群鎖定為國內正在迅速成長的中產階層，其產品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業平均。公司將中產階層更進一步劃分為25-30歲首次置業的年輕白領，產品類型為高品質中、小戶型公寓；30-40歲的一二次置業的社會中堅，產品類型為城區高尚公寓小區（小高層、高層）、城郊高尚社區（多層、花園洋房、經濟性別墅等）；35-45歲二次或多次置業的中產精英產品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景

觀別墅。金地的策略是將重心放在社會中堅（占70%）層次上，同時兼顧年輕白領和中產精英的需求，為中產階層各個主要層次的客戶提供高品質的生活空間和增值服務，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實現金地品牌價值最大化。

在房地產上市公司中，對自身所開發產品具有明確定位的實屬少數，大多數的公司還停留在根據個別項目的實際情況進行客戶定位，尚不具備從滿足目標客戶需求的角度去尋找項目、并有針對性地進行開發產品的意識和能力。因此，大多數的地產商只能提供同質化的產品和獲得行業平均水平的利潤率，而無法享受到客戶支付的溢價。在這方面，金地又表現出了“快人一步”的意識。

財務比較

我們比較了10家以住宅開發為主業的房地產上市的財務指標。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產，比包含了小型公司在內的行業平均值也高了2-4個百分點，這主要得益于公司較高的客戶定位和產品品質。從資產回報率的角度來看，金地也處于領先的地位。1999-2000年間，金地的凈資產收益率曾高達18.3%,遠遠超出行業平均水平。2001年，公司發行新股后，雖然凈資產增長了210%，但其凈資產收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產收益率似乎略低于行業平均水平，這主要是因為公司新增的土地儲備較多而且在建項目的結算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產收益率應該也在行業平均水平之上。資產周轉方面，金地的資產周轉率和存貨周轉率略低于行業平均值，這主要是由于公司的土地儲備較多。對于房地產公司而言，周轉率偏低未必是經營效率低下的反映，相反在房價和地價持續上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現。唯一略有欠缺的是，金地的資產負債率偏高，這主要是因為過去幾年公司的積極擴張所導致。幸好，完成增發以后，公司的資產負債率將大幅下降到50%左右的安全水平。

七、估值

絕對估值—現金流折現法和重置成本法

房地產公司是以項目為基礎的特殊企業，理論上其價值的計算公式為：

凈資產價值（NAV）=有形資產價值 + 無形資產價值-債務的價值，保守起見，一般的評估中都忽略無形資產的價值（品牌及商譽）。對于有形資產的評估，有兩種基本的方法：第一、現金流折現法，即將公司未來可以從所開發項目中獲得的現金收入現值，減去未來必須支付的投資、費用、稅收和利息等各項成本的現值，即可得到各個項目的凈現值，最后將這些項目的價值與公司其他資產價值相加之后即得到有形資產的總價值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項假定，客觀性較差。第二、重置成本法，即參照當前的市場價格，對公司土地儲備的重置成本進行評估，作為其評估價值。這種方法簡單明了，但有時限于缺乏可參照的市場成交價或當成交價顯失公允時，將給評估帶來困難。

我們以2004年6月30日以評估基準日，對金地集團的凈資產價值進行評估。需要說明的是，截止6月底公司已售未結算的樓盤銷售面積約為16.2萬平米(這部分面積并未包含在6月底的項目及土地儲備中),這部分未結算面積可為公司帶來的凈利潤約為2.69億元。因此，我們在評估前先對公司的凈資產值做了相應的調整。對于金地集團的未售項目及土地儲備，我們分別采用上述兩種方法進行評估。我們得出的評估結果是：公司的未售項目及土地儲備的的重估增值（扣除少數股東的權益后）分別為14.55億元和14.29億元。以增發前股本計算,金地的每股凈資產重估價值應該在11.82-11.91元之間,目前股價大約折讓20%。

相對估值—市盈率及市凈率

我們選擇了10家以住宅開發為主業的房地產公司，進行相對估值的比較。從市盈率的角度，金地集團的05年的預測市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業務和供水供電業務的增長相當平緩。此外，中遠發展和銀基發展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產回報率和

盈利的持續性遠不如金地。綜合來看，金地的估值相對于其他房地產公司而言，也被明顯低估。

注：金地集團04年的每股收益按增發后的股本估算，萬科05年的每股收益預測未考慮可能發生的轉股因素影響

第三篇：2006年金地集團品牌推廣工作思路

2006年金地集團品牌推廣工作思路

一． 金地品牌現狀

1． 區域擴張對品牌資源的需求

對應于市場政策環境的變動，金地已經進入了新一輪區域擴張的快速發展浪潮，進軍西南、西北、東北等地，環渤海、長三角和珠三角區域也紛紛進入新的城市，尋找新的利益增長點。隨著業務的迅速發展，對集團品牌資源的需求也隨之增加，如何借助集團品牌的知名度和相關資源，迅速在當地建立起優勢地位，同時有效復制一套完善健全的品牌管理體制，便成為一個重大的課題。

2． 品牌知名度及行業地位的強化

如何成為“燈塔品牌”？是我們代表了領先的技術、我們引導了先進的生活方式、還是我們是高檔品牌，品牌標桿性的建設是燈塔品牌策略實現的前提。我們需要： ? 發出具有行業代表性的聲音

?參與具有一定影響力的社會活動

?代表金地思考的書籍，倡導先進文化理念

?打造更具影響力的項目品牌

3．“科學筑家”品牌口號的落實與提升

由于“科學筑家”的口號在傳播過程中存在過度理性、抽象化、缺乏情感交流的弱點，在下一階段的工作中，主要圍繞兩個方面：

? “科學筑家”如何分解落實到項目營銷、工程、客服、設計等各個環節，實現可復制性；

? 如何在表達與傳播層面上，使“科學筑家”更加貼近人居，更加具備人性化的情感交流力量。

4．健全集團與子公司的品牌管理架構體系

隨著區域公司的不斷增加與新城市公司的建立，品牌管理的思路要從事件性管理轉化為資源性管理。這需要為品牌管理搭建更為順暢的溝通渠道和知識分享平臺。品牌管理的范圍不應該僅僅是制度執行審核，而應該是信息管理，傳播資源整合。包括： ?企業內部品牌管理機制的優化

?信息共享和信息監控平臺的搭建

?外部合作模式的調整

二．2006年品牌推廣活動思路

1． 背景分析

由于媒體廣告分眾化趨勢明顯，互動溝通力量不足，且投放費用昂貴，因此選擇社會影響力更大的事件傳播、活動傳播將對品牌知名度的提升及企業形象的建立起到更為立竿見影的效果。

2． 藝術活動

將中國城市化潮流和人居空間的變化充分地與地產品牌相銜接。主題是與自然、家園、人相結合的雕塑裝置藝術展，形式上比較前衛、時尚及大氣，又能很好地和金地的品牌理念相結合；是科學筑家概念的詩性化演繹，同時又具有很強地藝術張力和活動發展空間。

整個展場設在開放的空間場地，公眾的參與，使他們和整個的展示空間有很強的互動性，人置身其間本身就是作品的一部分，在開放的空間場景中感受到自然、家園與人的和諧之美。

? 大地藝術展

? 裝置藝術展

? 雕塑藝術展

? 公共藝術展

3． 體育活動

金地有熱愛網球的企業文化，可向萬科的登山形象學習，初步形成網球與金地品牌的聯系，在業界提到網球想到金地；接觸目標客戶，積累良好形象，加強與目標客戶的溝通；推廣網球文化，帶動網球中心的發展?；顒有问娇砂ǎ?/p>

? 網球培訓：聘請具有一定資歷的教練，對參加活動的初學者（不限于初學者）進行

培訓，通過科學的培訓，培養他們對網球的興趣，提高他們的技術水平，同時帶給他們良好的品牌形象。同時公司員工參與協助培訓，在培訓當中與他們交流，即建立關系。

? 網球比賽：針對有一定水平的網球愛好者組織比賽，公司中高層網球高手參與其中。

比賽設男單、女單、男雙、女雙，每項比賽設多個獎項，提高參與興趣；

? 冠名比賽：如國內外有影像的賽事進行獨家冠名或贊助。

2006金地名人網球節

2006金地網球名人賽

2006金地網球精英賽

? 網球攝影：1）、在網球活動同時組織攝影愛好者（聯合攝影學會，社會人員）舉辦

攝影比賽，比賽結果通過媒體發布；2）、為娛樂媒體提供拍攝場景

4． 文化活動

金地品牌書是2005年金地集團企業與項目品牌互動提升研究的一項重要成果之一，它本身是透過金地企業的發展、企業的管理、企業的項目折射出金地對品牌獨特的思考和系統化建設。因此，品牌書將成為金地對品牌建設專業化思考的剖析，以及對金地品牌理念的演繹。明年圍繞金地品牌書的上市可作以下宣傳活動：

? 品牌書新聞發布會

? 參與大型文化研討論壇

? 專家系列講座

5． 公益活動

企業品牌要建立強勢影響，需要成為一個社會的品牌。通過公益活動，可迅速提升企業形象、雇主形象及品牌美譽度。

保護古建筑運動

? 通過捐助保護歷史建筑、搶救文化遺產等公益性活動，全面提升金地的公眾形象 ? 建議選擇一處標志性建筑例如天壇，歷史建筑其本身就蘊涵豐富的建筑科學文化 ? 此活動還可擴展到組織保護行動隊，探索發掘未得到公眾關注而正遭受毀壞的有保

存價值的歷史建筑。和媒體合作跟拍紀錄片，擴大活動影響力

6． 行業影響力提升

主動把握行業關注的焦點和熱點事件及話題，及時形成金地的觀點，利用媒體平臺廣泛傳播：

? 建立一批外部專家顧問團隊，組織與高管不定期的交流會議，作為金地外部咨詢團

隊

? 參與行業內重要論壇

? 對媒體上行業內重點事件及時做出反應

? 外部網站建議設立金地觀點專欄，可不定期發表對行業趨勢的看法、重要項目的評

述或者企業管理構想等，成為行業內代表專業意見的重要平臺

7． 媒體關系、高管包裝、國內外具影響力獎項評選

? 爭取亞洲范圍內的獎項，例如投資者關系獎項等，為公司的國際化做鋪墊

? 針對凌董進行個人形象的包裝，例如通過網球等體育活動制造亮點、通過達沃斯世

界經濟論壇的參與提高知名度等

? 加強媒體上的主動傳播

三．2006品牌管理提升思路

２００5年形成了媒體管理制度和視覺管理規范，完善了集團品牌管理制度。同時，開始實施對子品牌以季報形式進行備案管理，并通過參與到項目策劃評審會，加強與項目品牌的結合。2004年開始運作的品牌例會制度，搭建了集團與子公司共同探討品牌建設工作的良好平臺，但其中還有許多問題需要解決。

1．品牌管理基金（資料另附）

2．細化VI管理方案

針對VI系統建立之后的維護問題，應該制定一套更為詳盡的VI管理方案，從以下幾個方面進行規范管理：

? VI規范，包括色彩、元素、應用、主題等

? 物品制作規范，包括尺寸、材質、印刷方式等

? 集團VI與子公司VI、項目VI之間關系及使用規范

? 定期備案及抽檢制度

3． 品牌研究課題

? 集團品牌與項目營銷互動提升

2005年完成方案制定，2006年要著手落實在項目營銷中，并策劃集團品牌推廣與子公司項目營銷聯合推廣的1-2項活動。

? 格林系列產品維護問題

? 新城市品牌推廣指導手冊

4、品牌管理資源共享體系建立

目前對于品牌相關信息資源的維護及共享工作仍未有效開展，在集團KM系統及專業網站提升之后，應就以下方面進行規范管理：

? 提供品牌工作交流展示的平臺；

? 實現品牌知識和資源共享；

? 品牌管理相關制度、規范、通知發布；

? 對集團范圍內的品牌工作進行監控，初步實現項目協作。

5．品牌相關專業培訓

針對新成立公司的需求，在品牌推廣及管理方面提供資源支持，包括：

? 專項考察交流

? 媒體資源共享

? 品牌推廣及管理指導手冊

? 品牌專業技能培訓

第四篇：金地集團全套房地產流程管理流程2012版

目 錄

第一章.戰略管理

第二章.投資發展

第三章.運營管理

第四章.設計管理

第五章.成本管理

第六章.采購管理

第七章.營銷管理

第八章.財務管理

第九章.人力資源管理

第十章.行政管理

第十一章.審計管理

第一章 戰略管理

1.流程圖

第一節戰略規劃與管理流程

2．流程概況

3.工作程序

3.1 信息收集與研究

3.1.1 投資發展部：負責收集宏觀環境信息（國家對房地產行業及相關行業的政策與法 規、國家經濟發展、法律和社會文化等方面的信息）、產業發展環境信息（房地

產行業和

相關行業的發展趨勢、客戶需求、競爭對手及業界標桿企業的發展動態）、區域環境信息

（各區域房地產行業政策與法規、行業競爭狀況及發展趨勢、區域經濟發展水平和消費文化

等），收集和梳理公司領導及重要會議中提出的公司及各業務發展的意圖和要求，作為戰 略分析的重要信息。

3.1.2 項目公司：負責收集當地房地產政策與法規、城市規劃、房地產供需狀況、競爭 狀況及發展趨勢、客戶需求等信息并進行分析。

3.1.3 研發設計部：負責收集國內外產品的發展動態、產品發展模式，規劃設計方面的

政策法規，相關類型產品的發展研究、新材料新技術的應用等信息并進行分析。

3.1.4 人力資源部：負責對公司內部的資源和能力，核心競爭力、價值鏈專業能力、人

力資源狀況、組織管理能力等進行分析。

3.2 信息匯總與分析

3.2.1 以上部門及項目公司于每年年底或公司的戰略規劃啟動前兩個月，將相關信息以

報告形式匯總至總部投資發展部。投資發展部對所匯總的信息進行歸類和整理，判斷信息的

準確性、完整性和價值性，并針對某戰略主題組織相關人員進行專題調查研究以完善相關信

息。

3.2.2 投資發展部對匯總信息進行綜合分析，內容包括但不限于：行業的發展機會與威

脅、各業務單元的優勢與劣勢等，分析方法可采用 SWOT 分析、通用矩陣模型分析、行業

吸引力矩陣分析等。

3.2.3 投資發展部可就某戰略議題組織相關部門或項目公司進行研討和分析，以完善戰 略分析內容。

3.3 公司總體戰略編制和審批

3.3.1 投資發展部組織編制《公司總體戰略》 1)公司愿景、使命和核心價值觀 2)內外部環境分析 3)戰略方案選擇 4)業務組合模式選擇 5)戰略目標體系設定 6)機會與風險分析

7)戰略舉措的優先順序和初步規劃，內容主要包括但不限于：

3.3.2 公司總體戰略經投資分管領導審核后，交決策委員會評審，投資發展部根據評審 的意見進行調整或完善，總體戰略最終由董事長? CEO 批準。

3.4 公司職能戰略編制和審批

3.4.1 公司總體戰略確定后，由投資發展部組織總部相關部門編制職能戰略：

1)投資發展部組織研發設計部編制《業務戰略》（含戰略土地儲備計劃、產品線規劃

等內容）；

2)財務管理部根據《公司總體戰略》和《業務戰略》編制《資本戰略》5

；

3)營銷管理部編制《品牌戰略》，并組織研發設計部編制《品牌戰略》中產品品牌戰 略內容；

4)人力資源部根據以上職能戰略編制《組織戰略》、《人力資源戰略》。

3.4.2 各部門編制相關的職能戰略，經主管領導審核后，匯總至投資發展部。投資發展

部對各職能戰略進行匯總、協調和平衡，組織相關部門討論和修正，形成《公司戰略規劃方

案》經投資分管領導審核后，提交決策委員會評審確定。

3.5 項目公司經營戰略編制與審批

3.5.1 項目公司根據《公司總體戰略》和《公司戰略規劃方案》組織相關部門編制經營

規劃目標和相關職能規劃，形成《項目公司經營戰略》并經項目公司分管領導/總經理評審。

3.5.2 總部投資發展部及投資分管領導對各項目公司的經營戰略進行審核后，組織公司 領導進行評審和批準。

3.6 戰略執行與評估

3.6.1 公司戰略和項目公司經營戰略的實施，以公司全面預算的制定和實施為基

礎，設定及季度戰略實施的關鍵績效指標，以保障戰略的可實施性和可衡量性。由投資 發展部根據戰略相關績效指標的測評，跟蹤總部及項目公司的戰略實施情況。

3.6.2 投資發展部每年組織一次總部及項目公司戰略執行評估會，各部門和項目公司負 責人參與評估。如果執行狀況與預期目標之間存在一定差異時，分析差異情況出現的原因，辨識導致差異產生的因素的性質，即不可控制的因素還是可控制的因素。

1)不可控制的因素：政治環境、行業政策、當地政策與環境等； 2)可控制的因素：人財物資源保障因素。

3.6.3 針對影響戰略實施的可控因素，投資發展部提出整改建議，經投資分管領導審核、公司領導評審確定后，略方案的落實。

由相關部門或項目公司負責實施，以保障戰3.7 戰略調整

3.7.1 根據戰略執行情況可能對戰略進行調整，調整分為：

1)常規改進： 以戰略規劃方案為基礎，以戰略評估結果作為依據進行的定期調整(通 常為一年)；

2)臨時性改進：根據突發事件進行戰略改進和調整。

3.7.2 戰略改進準則，進行戰略改進時，須考慮到以下因素進行調整和改進： 1)一致性，即戰略是否表述了矛盾的目標和政策；

2)可行性，即企業可以提供的資源是否可以滿足戰略目標的需要； 3)重要的內部因素的變化； 4)重要的外部環境的變化。

3.7.3 投資發展部根據決議結果責成相關部門或項目公司調整職能規劃及經營戰略。

3.7.4 修訂后的戰略規劃方案及職能規劃匯總平衡后提交給投資分管領導審核，由決策 委員會評審后下發并執行。

4.支持性文件 無

5.相關記錄 無

第二章投資發展

1.流程圖

第一節項目拓展與論證管理流程

2.流程概況

3.工作程序

3.1 基礎信息研究

3.1.1 投資發展部組織土地基礎信息研究，內容包括：宏觀環境和區域經濟研究、政策 法規研究、目標城市發展和選擇評價研究、土地信息研究、項目風險研究、市場研究和競爭 對手研究等專項研究。

3.1.2 投資發展部組織完成各專項研究工作，根據決策需要提交相關專項研究報告。需 及時收集、分析動態信息，其研究成果可即時報告或在總結會上報告。

3.1.3 投資發展部須建立基礎信息研究信息庫，并將基礎信息研究的成果向分管領導和

董事長·CEO 匯報后，最終形成《土地儲備計劃》報董事長·CEO

審批。

3.2 城市研究

3.2.1 投資發展部根據公司的發展戰略規劃及土地儲備計劃提出城市評審申請（計劃內

或計劃外）。

3.2.2 投資發展部負責按照城市評價成果標準（營銷總監可依據項目的重要性決定評價

哪些指標）的要求進行城市研究，并完成城市評價資料的收集與整理，形成《目標城市評價

報告》，成本管理部完成《新城市房地產開發成本調查報告》。

3.2.3 投資發展部將《目標城市評價報告》提交分管領導審核，并報決策委員會評審，確定是否進入該城市。

3.2.4 投資發展部負責備案決策結果。

3.3 土地信息收集

3.3.1 投資發展部負責土地信息的收集、匯總、整理和總結等可通過如下幾種渠道進行： 1）政府公告收集類：從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地的信息公告、土地儲備 中心進行的企業轉讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地的信息公告、產權 交易中心對擁有土地儲備的企業進行轉讓的掛牌公告； 規劃局、計委、建委、房產局等作 為房地產開發的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項目的用地性質、開發規模、地價水平、操作進度、轉讓意向等全方位的信息。

2）其他房地產開發公司：部分房地產公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益 趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發后，進行項目轉讓。

3）房地產中介機構：隨著房地產二級市場的不斷健全，投資顧問等專業中介隊伍逐漸 成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息。

4）其他主動收集信息類：主動了解目標城市或區域的土地利用規劃，舊城改造和土地 供應計劃等信息；各類招商會與項目推介會等。

5）其他被動收集信息類：內外部業務合作伙伴及朋友的來電、傳真、約訪、推薦等。

3.3.2 收集通過各類渠道得到的項目（土地）招拍掛、轉讓（合作）的有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內填寫《土地信息采集表》提交分管領導和總經理，總經理不

定期對各土地信息進行合議，根據公司的土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，確定是 否進入項目發展階段。

3.3.3 未通過項目發展的信息由投資發展部填寫判斷意見，存入土地信息庫，統一答復 信息提供人，并對該項土地的后續成交情況或條件變化情況加以跟蹤。

3.4 發展項目確定

3.4.1 投資發展部組織外聘法律顧問了解項目的背景及法律文件的真實性和有效性，具

體按《土地獲取作業指引》進行。

3.4.2 投資發展部根據項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請外 聘法律顧問提供意見，提出《新項目發展信息通報》向分管領導和總經理匯報，總經理審批

后提出項目用地運作方式的意見。

3.4.3 投資發展部組織研發設計部和營銷管理部進行項目實地勘查和周邊市場的簡易調 查。營銷管理部根據市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下

內容：

1）項目的檔次、主要客戶群；

2）項目在公司項目組合中的地位和大致開發周期； 3）項目中不同建筑產品的種類和各自面積份額、售價。

3.4.4 對于新開發的城市，成本管理部根據需要參加項目實地調查，以了解當地項目開 發成本相關資料和情況。

3.4.5 投資發展部可根據項目的特殊性與否，進行后續處理：

1）易于規劃的常規項目：可與研發設計部口頭溝通后，確定各種形式產品的面積

組合，并由成本管理部提交各種形式產品（含基本配套）的成本數據，作為初步經濟測算的

依據。

2）特殊地形或含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產品定位交由研發設計部 做出規劃設計草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測算，作為初步經濟測算的依據。

3.4.6 投資發展部根據項目情況做出初步經濟測算，綜合項目談判后確定的操作方式，形成新項目發展建議報告，交分管領導審核，并向總經理申請召開新項目發展匯

報會。

3.4.7 公司所有新項目立項都要通過新項目發展匯報會論證，匯報會的內容包括： 1）項目簡介、周邊環境和市場介紹、未來發展趨勢和市場定位、合作方式及風險 分析、設計要點和相應成本分析、公司策略和開發周期、經濟效益測算等。

2）投資發展部需提前 3

天將新項目發展建議報告發給與會人員，為保密起見，土

地方情況和重要談判條件不能涉及。

3）總經理根據項目情況，可確定參加會議各專業部門的人員。

4）會議召開時，投資發展部負責人可摘要介紹《新項目發展建議報告》內容，主

要工作是回答評委疑問和意見。評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前詳細記

錄項目評估意見、開發建議和評估結論。

5）項目經評審后由總經理批準做出決定，包括項目否決、繼續補充調研和項目內部立 項并進行可行性研究等三種可能的意見，以此決定下一階段的工作方向。

6）投資發展部應于會后 3 個工作日內完成會議紀要，并報送“決策委員會”委員、公

司職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，匯報會表決結果。

3.4.8 簡化項目論證程序。對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序，即可選擇

不召開新項目發展匯報會。

3.4.8.1 新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規模在 30

萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

3.4.8.2 新項目已召開過專項匯報會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項，在

匯報會之后這些條件已得到改善和解決的。

3.5 項目可行性研究

3.5.1 投資發展部首先將評審會上的意見匯總，根據項目情況，申請成立項目發展小組

或聘請外部項目策劃咨詢機構進行可行性研究工作。

3.5.2 自行組織可行性研究

3.5.2.1 成立項目發展小組：組長由投資發展部第一負責人擔任或由公司總經理委派，成員名單由投資發展部提出，營銷、設計、成本、財務等各相關部門配合指派人員，項目發 展小組須由總經理審批確認。出現時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資發

展部可替代行使小組職責，但必須經過總經理批準。

3.5.2.2 項目發展小組制訂《項目可行性研究計劃》，該計劃應包含各相應工作的責任

部門（責任人）、達到效果和時間要求，并發送至相關部門。

3.5.2.3 投資發展部根據可行性研究計劃，編制《土地合作協議》并提交外聘法律顧問

審核，組織項目發展小組及相關部門對項目進行現場詳細勘查，并完成如下工作：

1）進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資訊情況、項目所 在區域的環境和配套、區域規劃和未來發展趨勢等。并根據可行性研究計劃對項目周邊市場 進行詳細調研，制定初步產品定位建議，并編制《新項目初步市場定位建議設計草案任務

書》。

2）組織外聘法律顧問參加項目后續談判，做出法律風險分析。

3）根據研發設計部在發展項目確定階段對現場勘察地塊的地形、地貌及周邊環境進行

項目規劃分析，及《新項目初步市場定位建議設計草案任務書》 成《新項目可行性論證規劃草案指標說明》 造分析。，完成規劃設計草案，形

。并對現場勘查地塊的地形、地貌進行工程建

4）根據完成的初步產品定位建議制定營銷初步計劃，并根據規劃草案及《新項目可行

性論證規劃草案指標說明》和工程建造分析，進行項目建安成本估算。

5）綜合各專業提供的定位、規劃、成本、營銷計劃等資料，完成投資估算與分析，進行新項目經濟指標估算。

3.5.2.4 投資發展部最終組織各方面資料，形成固定格式的項目可行性研究報告，交分 管領導審核后，向董事長·CEO 提出召開新項目投資決策評審會的申請。

3.5.3 委外進行可行性研究

3.5.3.1 采購管理部按【采購管理流程】組織項目策劃咨詢機構的選擇。

3.5.3.2 投資發展部組織項目策劃咨詢機構的進場，配合并監控項目策劃咨詢機構的可 行性研究過程，審核項目初步定位、財務及不確定性分析等階段性研究成果。

3.5.3.3 審核項目策劃咨詢機構完成的《可行性研究報告》，交分管領導審核，并向董

事長·CEO 提出召開新項目投資決策評審會的申請。

3.6 決策評審

3.6.1 決策委員會舉行投資決策評審會，聽取項目發展小組或項目策劃咨詢機構對項目 可行性研究的匯報。評審會對《項目可行性研究報告》進行全面審議，并填寫《可研報告評 審表》，決定項目的取舍和合作條件，或者要求項目發展小組或項目策劃咨詢機構進行綜

合調整，如果評審不通過則放棄該項目。

3.6.2 投資決策評審會通過后，若無需進一步解決的問題，投資發展部可根據實際情況 向投資決策委員會申請提前啟動該項目定位策劃的深入市場調研工作。

3.6.3 投資發展部負責按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作條件 的實施和跟蹤。

3.7 項目取得

3.7.1 項目取得方式：土地轉讓、項目轉讓、股權轉讓、參加招拍掛等。

3.7.2 成立項目談判小組或投標小組，通常由董事長·CEO 任組長，分管領導為副組長，組員由投資發展部、外聘法律顧問或董事長·CEO 指定人員組成，根據談判需要隨時抽調 各部門相關人員配合談判工作，直至談判或招拍掛結束。

3.7.3 談判確定合作后，由投資發展部制訂項目轉讓合同或協議，并提交《合同會簽表》

經成本管理部、外聘法律顧問、財務管理部會簽，分管領導審核，董事長·CEO 目轉讓合同（或項目合作合同）的主要內容如下：

1)項目概況；

2)合作條件：股權比例、利潤分配方式或地價、付款方式； 3)項目開發進度；

審批。項

4)項目管理方式； 5)合作雙方的權利和義務 6)違約責任和其他相關事宜等。

4.支持性文件

4.1《項目定位策劃流程》 4.2《合同管理流程》

4.3《土地獲取作業指引》

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-LZ01-R01《目標城市評價報告成果標準》 5.2 GEMDALE-P1-LZ01-R02《土地儲備計劃》 5.3 GEMDALE-P1-LZ01-R03《土地信息采集表》 5.4 GEMDALE-P1-LZ01-R04《新項目發展信息通報》

5.5 GEMDALE-P1-LZ01-R05《新項目初步市場定位建議設計草案任務書》 5.6 GEMDALE-P1-LZ01-R06《新項目可行性論證規劃草案指標說明》 5.7 GEMDALE-P1-LZ01-R07《項目可行性研究報告》 5.8 GEMDALE-P1-LZ01-R08《項目可研報告評審表》

第二節項目定位策劃流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 策劃方式確定

3.1.1 項目取得或確定獲取意向后，營銷管理部根據項目情況提出策劃方式的建議，經

分管領導審核、董事長? CEO 審批確定策劃方式是委外或自主后，營銷管理部編制 《項

目定位策劃計劃》，內容包括：

1)策劃代理公司選擇確定時間（委托策劃）2)市場調研完成時間（自主策劃）3)項目定位建議完成、評審時間 4)項目定位報告完成、評審時間

5)策劃小組的建議成員名單（由營銷管理部、研發設計部、成本管理部人員組成）

6)是否針對重點客戶需求進行專項調研及調研方式（座談或問卷）3.1.2《項目定位策劃計劃》經董事長? CEO 確定的名單，成立策劃小組進行市場深入調研。

批準后，自主策劃時由營銷管理部按批準

3.1.3 委外策劃時由采購管理部按《招標采購管理流程》規定，組織策劃代理公司的選

擇。

3.2 市場調研

3.2.1 自主策劃：營銷管理部組織研發設計部進行現場踏勘和市場調研。現場踏勘主要 是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優劣勢；市 場調研主要調查項目周邊 10 公里范圍內可售、未售項目以及與項目的主力客源可能形成直

接競爭的項目，調研時須填寫《樓盤市調表》。

3.2.2 委外策劃：由策劃代理公司進行市場調研，營銷管理部組織研發設計部進行現場 踏勘；營銷管理部在策劃代理公司提交《項目定位建議書》前進行溝通，確保市場調研信息

和項目定位建議書的正確性和完整性。

3.3 項目定位建議

3.3.1 自主策劃時，營銷管理部根據市場調研信息提出項目定位建議，研發設計部根據 定位建議進行規劃設計的分析，雙方進行充分溝通并完善定位建議后，由營銷管理部編制《項 目定位建議書》 ；委外策劃時，營銷管理部與研發設計部配合并監督策劃代理公司完成《項

目定位建議書》。《項目定位建議書》內容應包括但不限于：

1)市場與客戶定位

a）潛在消費者背景資料分析

b）潛在消費者產品需求分析

c）市場現狀 2)產品定位

a）類型：生活設計、形象定位

b）檔次風格：價格定位、建筑風格定位 c）建筑比例建議

d）戶型配比建議 e)戶型平面建議 3)預期價格 4)注意營造的要點

a）交通設施

b）環境

c）小區配套

d）物業管理服務 5)經營模式的考慮

a）住宅部分

b）公建部分

c）物業服務模式的提升 6)機構潛在消費建議

a)機構消費者類型

b）使用目的c）產品需求

7)概念設計階段工作重點 a)工作目的b）工作重點 8)開發節奏

3.3.2 營銷管理部將編制完成的《項目定位建議書》提交分管領導審核后，報決策委員

會評審。營銷管理部負責根據評審意見，調整定位建議或監督策劃代理公司調整定位建議，并負責將調整后的《項目定位建議書》報分管領導審核，董事長? CEO

審批。

3.4 項目定位報告確定

3.4.1 由營銷管理部向研發設計部提交經審批確定的《項目定位建議書》，供研發設計 部進行項目概念設計。

3.4.2 研發設計部按《概念設計管理流程》完成概念設計并經評審確定后，由營銷管理 部、研發設計部共同向成本管理部提交《項目定位建議書》及項目概念設計成果，由成本管 理部進行項目成本測算，財務管理部根據成本測算結果進行經濟測算。

3.4.3 營銷管理部根據概念設計方案、成本測算與經濟測算等資料形成《項目定位報 告》。

3.4.4《項目定位報告》完成后提交分管領導審核、決策委員會評審。并由營銷管理部組 織相關部門根據評審意見進行調整。營銷管理部將調整后的《項目定位報告》報分管領導審 核，董事長? CEO

審批。

3.4.5《項目定位報告》確定后，項目公司營銷部啟動營銷策劃工作，具體按【營銷策劃 管理流程】執行，并將《項目定位報告》提交研發設計部，供研發設計部進行方案設計。

3.4.6《項目定位報告》確定后根據項目進展對其所做的補充及修訂，由營銷管理部以會 議紀要等形式備案，并提供研發設計部作為設計輸入資料。

4.支持性文件

4.1《招標采購管理流程》 4.2《概念設計管理流程》 4.3《營銷策劃管理流程》

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-LZ02-R01《樓盤市調表》 5.2 GEMDALE-P1-LZ02-R02《項目定位報告》

第三節土地獲取作業指引

1.流程概況工作程序

2.1 掛牌、招投標、拍賣的土地獲取

2.1.1 投資發展部組織對審核批準后的地塊進行現場勘察，提出問題：

1)核實七通一平等情況；

2)該地塊有無設立抵押等法律形態； 3)地下有無光纜、防空設施或者埋藏文物等；

4)發現土地現狀與公告內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應向掛牌-招 標-拍賣競買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議；

5)發現宗地內有地上或地下待拆遷物，向拆遷負責人（地方政府、原土地所有權人

或者拆遷管理辦公室）咨詢拆遷具體負責單位與拆遷時間表；

6)了解并核實宗地及其周邊市政大配套設施的現狀與未來實施計劃。

2.1.2 研發設計部參加現場勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，并在三日內報 設計總監審批。

2.1.3 經總經理審批確認發展項目后，由投資發展部組織成立公司新項目發展小組，完

成項目可行性報告。

2.1.4 在可行性研究報告通過后，新項目發展小組應編寫項目投標策略方案，包括但不

限于以下內容：

1）決策背景；項目概況；法律風險與合作風險分析；市場分析；規劃設計分析；成 本估算；經濟測算；投資收益分析；掛牌-投標-拍賣策略；參與掛牌-投標-拍賣的基本態度；

2）掛牌-投標-拍賣競買可承受價格、最高投標價或最高應價；籌措資金額度。2.1.5 在掛牌/投標/拍賣競買開始日期 7 1)召開新項目聽證會的申請；

2)已填寫的摘牌申請或投標書-競買申請書樣稿； 3)《×××u39033X目投標策略方案》。

2.1.6 投資發展部在備齊上述資料后，完成以下工作：

1)組織新項目發展小組對項目資料進行評估，并將評估意見報送總經理審批； 2)投資發展部組織召開新項目聽證會；

3)提交投資決策委員會評審，并對是否參加掛牌-投標-拍賣競買發表意見。2.1.7 確定參加掛牌-投標-拍賣競買后，新項目發展小組應在最后截止日兩天前準備好 履約保證金與參加掛牌-投標-拍賣所需的文件，包括：競買申請書；董事會（股東會）決定； 法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權委托書、身份證原件及復印件；銀行資信證 明；其他需要提供的材料。

2.1.8 新項目發展小組按照政府規定的程序參加摘牌-投標-拍賣的投標工作。

1）摘牌、中標或者拍賣競買成功的，應按規定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》 ；

日前，投資發展部備齊下列材料:

與招標人-土地管理部門簽訂《土地使用權出讓合同》 ；與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認 書》 ；并依合同約定給付價款，并在收到中標通知書后或者拍賣結束后七日內向董事長提 交關于掛牌-投標-拍賣競買成功的分析報告。

2）若掛牌-投標-拍賣競買失敗，應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向董事長 提交關于掛牌-投標-競買失敗的分析報告。

3）備份摘牌申請書-投標書-競買申請書等與摘牌-投標-拍賣有關的資料，并交行政事務 部存檔保存。

2.1.9 最后日期距離招標-拍賣公告發布日不足三十天的，最遲須在最后日期五日前將 2.1.5 所述材料送達投資發展部，投資發展部最遲須在最后日期三日前召開新項目聽證 會。

2.2 協議招商

2.2.1 對于協議招商項目，應要求對方提供政府對項目的各種批復文件及相關法律文件，具體包括（下述政府的批復及法律文件并不是每個項目都要求對方提供，應根據項目的進展 情況，要求對方提供相應文件）：

1)項目可行性研究報告及立項批復； 2)項目規劃要點、規劃意見書； 3)建筑項目告知單； 4)項目建設用地規劃許可證； 5)項目建設工程規劃許可證；

6)項目地塊的土地轉讓合同、土地證及地塊現狀圖等，以明確合作項目土地的權屬 問題。如沒有，應去規劃部門、國土局查詢或去測繪部門購買等； 7)項目建設工程施工許可證； 8)項目市政四源協議； 9)項目規劃方案及設計方案；

10)合作方的公司營業執照、企業法定代表人證明和企業機構代碼證； 11)合作方如為合資企業，應要求其提供合資協議書及公司章程。

2.2.2 投資發展部與外聘法律顧問對以上文件審查時，應注意以下幾個問題： 1)必須是政府有關部門的批復文件而不是上報件；

2)對于未能提供的文件（無論對方稱是否已上報），都應設法落實該方面是否存在麻 煩，以避免投資后出現問題，造成經濟損失；

3)應嚴格審查對方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新 政策有沖突等；

4)除明確合作伙伴的法律地位外，要與其上級主管部門接洽，了解合作方開發設想，其開發設想是否得到其主管部門的認可等情況。

3.支持性文件

3.1《項目拓展與論證管理流程》

4．相關記錄

第三章運營管理

1.流程圖

第一節經營計劃管理流程

2.流程概況

3.工作程序

3.1 經營計劃的編制與審批

3.1.1 總部運營管理部/項目公司于每年 11 月初組織總部/項目公司各部門對本經 營計劃完成情況進行統計分析，并對次經營環境和內部管理現狀進行綜合分析。

3.1.2 項目公司下屬各部門根據分析編制本部門工作計劃，報項目公司各分管領導 及總經理審核后，于 11 月 15 日前上報總部對應職能部門。

3.1.3 總部各職能部門匯總各項目公司上報的專業工作計劃后，結合 3.2.1

進行的分析

結果及本部門相關的職能戰略要求，編制本部門工作計劃，報總部分管領導審核，并于 11 月 25 日前交總部運營管理部。

3.1.4 運營管理部對總部各部門上報的工作計劃進行匯總、協調和平衡，形成公司 經營計劃草案。重點平衡以下四方面：

1)各部門和各項目公司重點工作任務與職能戰略/經營戰略要求的一致性； 2)各部門計劃措施對目標支持的有效程度； 3)各部門所需要的相關部門支持是否得到保證； 4)資源保障要求的可行性。

3.1.5 運營管理部對經營計劃草案進行修正后，形成《公司經營計劃》，交運營

分管領導審核，于 12 月 5 日前報決策委員會評審。

3.1.6 決策委員會對《公司經營計劃》進行評審，并提出調整意見。運營管理部根 據調整意見組織相關部門進行修訂，并將修訂完成的《公司經營計劃》報董事長·CEO 審批。

3.1.7 運營管理部于 12 月 10 日前將《公司經營計劃》以書面形式下發總部各部

門和各項目公司分解后執行。

3.2 月度計劃編制

3.2.1 總部各部門根據下達的部門計劃，編制部門月度工作計劃，《部門月度計劃》 制訂后，與相關配合部門經理溝通確認配合要求，經部門分管領導審核后，于每月 25 日交 運營管理部審核，確?！恫块T月度計劃》符合《部門工作計劃》和各項目《項目總體實 施計劃》對責任部門的完成時間要求，并由運營管理部備案至相關副總和總經理。

3.2.2 各項目公司根據下達的項目公司經營計劃，組織項目公司各部門編制月度工 作計劃，經各分管領導審核、項目公司總經理審批后，報總部運營管理部備案，并交至項目 公司綜合部存檔。

3.3 計劃實施監控、評估與考核

3.3.1 各部門及項目公司負責執行月度計劃，運營管理部對計劃執行過程及時進行跟進 和監督，對潛在計劃延期問題及時提出預警。

3.3.2 每月 2 日總部各部門填寫上一月的《部門月度計劃》中“完成情況”和“偏差原 因分析”內容，并匯總至運營管理部；運營管理部根據日常計劃督進情況及完成情況跟蹤，填寫“驗證結果”和“考核處理意見”，與被考核部門負責人確認簽字，并編制《公司月 度計劃執行與分析報告》，將它與各部門月度計劃考核意見于次月 4 日共同提交各部門分 管領導審核、評估后，匯總至總部人力資源部進行統計。

3.3.3 運營管理部在公司月度經營會議上對工作計劃執行中出現的問題提出整改建議，由公司領導提出整改要求后，運營管理部負責監督整改的落實情況并及時向分管領導反饋，在下月計劃總結與分析中列明整改驗證結果。

3.4 經營計劃調整與總結

3.4.1 在經營計劃執行期間因內外部環境的變更，計劃執行機構可提出工作計 劃調整申請。總部職能部門提出申請經分管領導審核后匯總至運營管理部；各項目公司下屬 部門提出申請經項目公司總經理審核后匯總到總部運營管理部。影響經營計劃調整的因

素包括以下幾點：

1)公司領導決定調整公司戰略，重新制訂公司經營計劃； 2)國家政策發生重大變化導致項目預算或專項預算發生變化；

3)公司領導決定增加（或縮減）新任務，如增加新項目，延緩原有項目的開發進度； 4)市場形勢發生重大有利或不利變化，需要調整相關計劃，如整體銷售市場的冷暖、39

市場原材料價格的漲跌；

5)工作進展與計劃已出現較大偏差，需要按實際情況進行計劃和預算的調整； 6)發生不可抗力；

7)公司領導認為應該調整的其它事項。

3.4.2 計劃的調整申請經運營管理部、運營分管領導審核后，報決策委員會進行評審。運營管理部負責根據評審意見組織相關部門對經營計劃進行調整和修訂，并即時下發 至各部門和各項目公司。

3.4.3 每年 7 月，運營管理部結合每月的計劃執行分析情況、計劃調整審批結果，對年 度經營計劃進行檢討和修訂，經運營分管領導審核后，交公司領導評審，審批確定后重新下

發相關部門。

3.4.4 每年 1 月，運營管理部組織總部各部門/各項目公司進行工作總結，編制年

度工作總結經分管領導/項目公司總經理審核后，由運營管理部進行匯總，交公司領導審閱。

4.支持性文件

無

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-JH01-R01《公司年(月)度計劃》 5.2 GEMDALE-P1-JH01-R02《部門年(月)度計劃》

5.3GEMDALE-P1-JH01-R0《公司月度計劃執行與分析報告》

第二節項目開發進度計劃管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 項目開發進度計劃的制定

3.1.1 項目論證通過并獲得項目開發權后，運營管理部組織項目公司確定項目經營目 標，劃分整個開發項目的經營周期。

3.1.2 項目公司根據項目實際的分期開發情況組織編制分期項目開發進度計劃，上報運 營管理部，由運營管理部組織決策委員會進行會議評審；通過后，項目公司與各部門溝通，共同編制確認各專項工作計劃，以保證項目開發進度計劃的有效執行。

3.1.3 批準后的項目開發進度計劃作為項目公司的考核依據，項目公司將項目開發進度 計劃分解為季度計劃和月度計劃并報運營管理部備案。

3.1.4 計劃編制要點：

1)項目開發進度計劃是各專業計劃的制定依據，計劃內容必須涵蓋所有關鍵節點，具 體《工程開發進度計劃》 ；

2)計劃必須表達各階段、各專業活動的時間安排（起點和終點），以及各業務之間 的銜接關系；

3)項目開發進度計劃以 PROJECT 軟件編制，采用慣例的橫道圖（甘特圖）方式表達，并加以文字說明。

3.2 項目開發進度計劃執行控制

3.2.1 項目公司必須每月月底召開計劃工作分析例會，并與次月 5 日前向運營管理部報 告上月月度計劃完成情況、執行偏差和擬采取措施。

3.2.2 運營管理部每月 10 日前將各項目公司的月報轉發總部相關職能部門，便于各部

門及時跟蹤各專項進度的執行情況。

3.2.3 若計劃出現或即將出現延遲，運營管理部應及時給項目公司發出預警，項目公司

應及時自身或與總部部門協作，采取有效措施保障計劃的實現。

3.2.4 若計劃出現延遲影響到項目開發進度計劃的關鍵節點，項目公司應及時提出調整

方案報運營管理部審核，總經理審批后進行調整。但仍需按原項目開發進度計劃進行考核。

4.支持性文件

無

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-JH02-R01《項目開發進度計劃》

第三節工程質量管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 施工前準備階段

3.1.1 項目開工前，工程部組織設計單位、施工單位、監理單位等相關部門進行圖紙交 底，并形成《施工圖交底紀要》。

3.1.2 設計單位對施工圖紙技術交底中出現的問題進行答復，必要時出具《設計變更

單》。

3.1.3 工程部、監理單位對施工單位編制的施工方案及質量控制措施進行審核，報工程

分管領導審批后執行。

3.1.4 工程部對監理單位編制的《監理細則》進行審核并監督執行。

3.2 建立樣板

3.2.1 材料供方提供建筑材料樣板，并交與工程部建立材料樣品庫。3.2.2 監理單位專業工程師會同工程部對進場材料設備對照樣板進行檢查。

3.2.3 防水層、保溫層、鋼結構施工、鋁合金門窗、幕墻、外立面裝飾、毛坯房、公共

部位精裝（包括其他需要建立樣板的項目）、管道綜合等，必須要求施工單位先做現樓小，報工程部、監理單位驗收通過 規模施工樣板和工法樣板（明確分項的施工工藝和工法）后，方可大面積施工。

3.2.4 對涉及建筑效果、使用功能的分項工程，除了按 3.2.3 要求外，工程部還必須提

前 1-3 天通知監理單位、設計部(設計部門確定是否通知設計單位)、營銷部，驗收后方可施

工。

3.3 施工過程質量監控

3.3.1 施工單位按照樣板進行工程施工。

3.3.2 監理單位負責項目工程質量全方位、全過程的管理和監控。

3.3.3 工程部專業工程師參與監理工程師的日常巡視工作，及時掌握現場的質量情況，并將巡視檢查結果記錄在《現場工程管理日志》中。

3.3.4 監理工程師跟蹤監控施工單位的工序作業過程，一般工序采用巡視、平行檢驗方 式，重要部位、關鍵工序（基礎、結構、防水等）采取旁站監理方式，發現錯誤做法、不當

操作或缺陷，及時責令施工單位糾正。

3.3.5 工程部組織每周一次的工程項目管理檢查，編制檢查清單，明確檢查標準，填寫

《工程現場質量巡查記錄表》和《監理單位檢查評價表》，將檢查結果進行反饋并考核。

3.3.6 監理單位按《監理大綱》每月對施工質量進行分析，形成月度或專題質量報告報

工程部。

3.3.7 監理除了召開監理例會外，還應組織召開專題會議，以解決多專業配合等難點問 題；工程部必要時也可組織項目專題會議，總結發現的共性問題以及不同施工階段存在的質

量問題，提出管理重點和改進意見。

3.3.8 工程部根據監理公司月度或專題質量報告分析，編制《項目工程月報》質量部分

內容，報工程分管領導。

3.3.9 運營管理部定期對所有項目進行巡查，具體按《工程巡查作業指引》執行。

3.4 施工質量事故處理

3.4.1 施工單位出現質量事故，應在第一時間通知監理單位及工程部并立即組織事故處

理。

3.4.2 監理單位接通知后應立即會同施工單位進行事故原因分析、制定處理方案，由工 程部組織方案審核，必要時經工程分管領導審批；施工單位組織事故處理，并填寫《工程質 量事故報告》，在事故處理完畢后，工程部組織對處理部位的重新驗收，報告經工程分管

領導審核后，報總部運營管理部備案。

3.5 驗收階段

3.5.1 施工過程到工程竣工，工程部應組織中間驗收、分部驗收、專項驗收和竣工驗收。

3.5.2 各類驗收執行《工程驗收管理指引》。

4．支持文件

4.1《材料設備驗收作業指引》 4.2《工程巡查作業指引》 4.3《工程驗收管理指引》

5．相關記錄 無

第四節工程進度管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 編制工程進度計劃

3.1.1 工程部接到公司批準的《項目工程進度

《項目開發進度計劃》 后，主導編制計劃》，并落實總工期和節點計劃控制措施，同時與施工單位就進度計劃相關細節內容進行 深度溝通，以取得一致意見，《項目工程進度計劃》由項目公司總經理審批后下發至各相

關部門。

3.1.2 施工單位應在開工前 15 天內，提交《施工組織設計》，每月 25 日前分別編制

下一個月的階段性施工進度計劃，報監理單位和工程部審核，項目公司總經理審批后實施。

3.2 工程進度檢查

3.2.1 監理單位根據《施工組織設計》、階段性施工進度計劃，檢查施工單位填報的月 形象進度，現場完成工作量及工程量統計表，每月 25 日匯總形成《監理月報》報工程部審 核。

3.2.2 工程部根據《施工組織設計》、階段性施工進度計劃，檢查施工單位填報的月形

象進度，現場完成工作量及工程量統計表，每月底由工程部匯總形成《項目工程月報》并于 當月 25 日前報備至項目公司總經理和運營管理部。對工程月進度計劃延誤超過 3 求施工方分析原因，制定趕工措施并實施，對拖延 5

天的要

天的施工單位除分析原因，制定趕工

措施外，還要給予經濟處罰。

3.2.3 工程部對未完成當月施工進度的，應向施工單位以《工程整改通知單》形式發出 預警或召開工程協調會，同時通知監理單位，以分析影響進度的原因（如設計變更、報批報 建、氣候、供應材料、施工單位人力及物質資源等）、采取補救措施及下一步相應的趕工

方案和措施，報項目公司總經理審批后實施。

3.2.4 工程部專業工程師應每天巡視現場，掌握工程形象進度，并記錄在《現場工程管

理日志》中，必要時應以圖片方式反映。如發現進度延遲，則應按照 3.2.2

處理。

3.3 進度計劃調整

3.3.1 如設計變更、氣候、材料供應等客觀因素或建設單位原因影響施工進度確需延遲 《項目工程進度計劃》，由工程部報項目公司總經理審批后進行調整；若影響節點計劃需

報運營管理部審核，總部運營分管領導審批后進行調整。

3.3.2 工程部應嚴格按照合同中有關進度要求的條款對施工單位實施管理。如因施工單 位原因造成《項目工程進度計劃》延誤，工程部應按合同實施處罰；同時，工程部應提出趕 工方案和措施，或對《項目工程進度計劃》進行調整，報項目公司總經理審批，若影響節點

計劃調整的，還需報運營管理部審核，總部運營主管領導審批，同時抄送營銷部門。

3.3.3 進度變更（《項目工程進度計劃》日期調整超過 15 天）由工程部出具工期調整 專項報告，經項目公司總經理審批，若影響節點計劃，還需報運營管理部審核，總部運營主

管領導審批；

3.3.4 項目公司工程部應及時更新《項目工程進度計劃》，同時抄送營銷部備案。

4．支持文件

4.1《項目開發計劃管理流程》

5．相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-GC02-R01《項目工程進度計劃》 5.2 GEMDALE-P1-GC02-R02《項目工程月報》 5.3 GEMDALE-P1-GC01-R03《現場工程管理日志》

第五篇：金地集團全套房地產流程管理流程2012版

目 錄

第一章.戰略管理

第二章.投資發展

第三章.運營管理

第四章.設計管理

第五章.成本管理

第六章.采購管理

第七章.營銷管理

第八章.財務管理

第九章.人力資源管理

第十章.行政管理

第十一章.審計管理

第一章 戰略管理

第一節戰略規劃與管理流程

1.流程圖

2．流程概況

3.工作程序

3.1 信息收集與研究

3.1.1 投資發展部：負責收集宏觀環境信息（國家對房地產行業及相關行業的政策與法 規、國家經濟發展、法律和社會文化等方面的信息）、產業發展環境信息（房地產行業和 相關行業的發展趨勢、客戶需求、競爭對手及業界標桿企業的發展動態）、區域環境信息

（各區域房地產行業政策與法規、行業競爭狀況及發展趨勢、區域經濟發展水平和消費文化等），收集和梳理公司領導及重要會議中提出的公司及各業務發展的意圖和要求，作為戰略分析

的重要信息。

3.1.2 項目公司：負責收集當地房地產政策與法規、城市規劃、房地產供需狀況、競爭 狀況及發展趨勢、客戶需求等信息并進行分析。

3.1.3 研發設計部：負責收集國內外產品的發展動態、產品發展模式，規劃設計方面的

政策法規，相關類型產品的發展研究、新材料新技術的應用等信息并進行分析。

3.1.4 人力資源部：負責對公司內部的資源和能力，核心競爭力、價值鏈專業能力、人

力資源狀況、組織管理能力等進行分析。

3.2 信息匯總與分析

3.2.1 以上部門及項目公司于每年年底或公司的戰略規劃啟動前兩個月，將相關信息以

報告形式匯總至總部投資發展部。投資發展部對所匯總的信息進行歸類和整理，判斷信息的

準確性、完整性和價值性，并針對某戰略主題組織相關人員進行專題調查研究以完善相關信

息。

3.2.2 投資發展部對匯總信息進行綜合分析，內容包括但不限于：行業的發展機會與威

脅、各業務單元的優勢與劣勢等，分析方法可采用 SWOT 分析、通用矩陣模型分析、行業

吸引力矩陣分析等。

3.2.3 投資發展部可就某戰略議題組織相關部門或項目公司進行研討和分析，以完善戰 略分析內容。

3.3 公司總體戰略編制和審批

3.3.1 投資發展部組織編制《公司總體戰略》，內容主要包括但不限于： 1)公司愿景、使命和核心價值觀 2)內外部環境分析 3)戰略方案選擇 4)業務組合模式選擇 5)戰略目標體系設定 6)機會與風險分析

7)戰略舉措的優先順序和初步規劃

3.3.2 公司總體戰略經投資分管領導審核后，交決策委員會評審，投資發展部根據評審 的意見進行調整或完善，總體戰略最終由董事長? CEO 批準。

3.4 公司職能戰略編制和審批

3.4.1 公司總體戰略確定后，由投資發展部組織總部相關部門編制職能戰略：

1)投資發展部組織研發設計部編制《業務戰略》（含戰略土地儲備計劃、產品線規劃

等內容）；

2)財務管理部根據《公司總體戰略》和《業務戰略》編制《資本戰略》 ；

3)營銷管理部編制《品牌戰略》，并組織研發設計部編制《品牌戰略》中產品品牌戰 略內容；

4)人力資源部根據以上職能戰略編制《組織戰略》、《人力資源戰略》。

3.4.2 各部門編制相關的職能戰略，經主管領導審核后，匯總至投資發展部。投資發展

部對各職能戰略進行匯總、協調和平衡，組織相關部門討論和修正，形成《公司戰略規劃方

案》經投資分管領導審核后，提交決策委員會評審確定。

3.5 項目公司經營戰略編制與審批

3.5.1 項目公司根據《公司總體戰略》和《公司戰略規劃方案》組織相關部門編制經營

規劃目標和相關職能規劃，形成《項目公司經營戰略》并經項目公司分管領導/總經理評審。

3.5.2 總部投資發展部及投資分管領導對各項目公司的經營戰略進行審核后，組織公司 領導進行評審和批準。

3.6 戰略執行與評估

3.6.1 公司戰略和項目公司經營戰略的實施，以公司全面預算的制定和實施為基

礎，設定及季度戰略實施的關鍵績效指標，以保障戰略的可實施性和可衡量性。由投資 發展部根據戰略相關績效指標的測評，跟蹤總部及項目公司的戰略實施情況。

3.6.2 投資發展部每年組織一次總部及項目公司戰略執行評估會，各部門和項目公司負 責人參與評估。如果執行狀況與預期目標之間存在一定差異時，分析差異情況出現的原因，辨識導致差異產生的因素的性質，即不可控制的因素還是可控制的因素。

1)不可控制的因素：政治環境、行業政策、當地政策與環境等； 2)可控制的因素：人財物資源保障因素。

3.6.3 針對影響戰略實施的可控因素，投資發展部提出整改建議，經投資分管領導審核、公司領導評審確定后，由相關部門或項目公司負責實施，以保障戰略方案的落實。

3.7 戰略調整

3.7.1 根據戰略執行情況可能對戰略進行調整，調整分為：

1)常規改進： 以戰略規劃方案為基礎，以戰略評估結果作為依據進行的定期調整(通 常為一年)；

2)臨時性改進：根據突發事件進行戰略改進和調整。

3.7.2 戰略改進準則，進行戰略改進時，須考慮到以下因素進行調整和改進： 1)一致性，即戰略是否表述了矛盾的目標和政策；

2)可行性，即企業可以提供的資源是否可以滿足戰略目標的需要； 3)重要的內部因素的變化； 4)重要的外部環境的變化。

3.7.3 投資發展部根據決議結果責成相關部門或項目公司調整職能規劃及經營戰略。

3.7.4 修訂后的戰略規劃方案及職能規劃匯總平衡后提交給投資分管領導審核，由決策 委員會評審后下發并執行。

4.支持性文件 無

5.相關記錄 無

第二章投資發展

第一節項目拓展與論證管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 基礎信息研究

3.1.1 投資發展部組織土地基礎信息研究，內容包括：宏觀環境和區域經濟研究、政策 法規研究、目標城市發展和選擇評價研究、土地信息研究、項目風險研究、市場研究和競爭 對手研究等專項研究。

3.1.2 投資發展部組織完成各專項研究工作，根據決策需要提交相關專項研究報告。需 及時收集、分析動態信息，其研究成果可即時報告或在總結會上報告。

3.1.3 投資發展部須建立基礎信息研究信息庫，并將基礎信息研究的成果向分管領導和

董事長·CEO 匯報后，最終形成《土地儲備計劃》報董事長·CEO

審批。

3.2 城市研究

3.2.1 投資發展部根據公司的發展戰略規劃及土地儲備計劃提出城市評審申請（計劃內

或計劃外）。

3.2.2 投資發展部負責按照城市評價成果標準（營銷總監可依據項目的重要性決定評價

哪些指標）的要求進行城市研究，并完成城市評價資料的收集與整理，形成《目標城市評價

報告》，成本管理部完成《新城市房地產開發成本調查報告》。

3.2.3 投資發展部將《目標城市評價報告》提交分管領導審核，并報決策委員會評審，確定是否進入該城市。

3.2.4 投資發展部負責備案決策結果。

3.3 土地信息收集

3.3.1 投資發展部負責土地信息的收集、匯總、整理和總結等可通過如下幾種渠道進行： 1）政府公告收集類：從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地的信息公告、土地儲備 中心進行的企業轉讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地的信息公告、產權 交易中心對擁有土地儲備的企業進行轉讓的掛牌公告； 規劃局、計委、建委、房產局等作 為房地產開發的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項目的用地性質、開發規模、地價水平、操作進度、轉讓意向等全方位的信息。

2）其他房地產開發公司：部分房地產公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益 趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發后，進行項目轉讓。

3）房地產中介機構：隨著房地產二級市場的不斷健全，投資顧問等專業中介隊伍逐漸 成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息。

4）其他主動收集信息類：主動了解目標城市或區域的土地利用規劃，舊城改造和土地 供應計劃等信息；各類招商會與項目推介會等。

5）其他被動收集信息類：內外部業務合作伙伴及朋友的來電、傳真、約訪、推薦等。

3.3.2 收集通過各類渠道得到的項目（土地）招拍掛、轉讓（合作）的有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內填寫《土地信息采集表》提交分管領導和總經理，總經理不

定期對各土地信息進行合議，根據公司的土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，確定是 否進入項目發展階段。

3.3.3 未通過項目發展的信息由投資發展部填寫判斷意見，存入土地信息庫，統一答復 信息提供人，并對該項土地的后續成交情況或條件變化情況加以跟蹤。

3.4 發展項目確定

3.4.1 投資發展部組織外聘法律顧問了解項目的背景及法律文件的真實性和有效性，具

體按《土地獲取作業指引》進行。

3.4.2 投資發展部根據項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請外 聘法律顧問提供意見，提出《新項目發展信息通報》向分管領導和總經理匯報，總經理審批

后提出項目用地運作方式的意見。

3.4.3 投資發展部組織研發設計部和營銷管理部進行項目實地勘查和周邊市場的簡易調 查。營銷管理部根據市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下

內容：

1）項目的檔次、主要客戶群；

2）項目在公司項目組合中的地位和大致開發周期； 3）項目中不同建筑產品的種類和各自面積份額、售價。

3.4.4 對于新開發的城市，成本管理部根據需要參加項目實地調查，以了解當地項目開 發成本相關資料和情況。

3.4.5 投資發展部可根據項目的特殊性與否，進行后續處理：

1）易于規劃的常規項目：可與研發設計部口頭溝通后，確定各種形式產品的面積

組合，并由成本管理部提交各種形式產品（含基本配套）的成本數據，作為初步經濟測算的

依據。

2）特殊地形或含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產品定位交由研發設計部 做出規劃設計草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測算，作為初步經濟測算的依據。

3.4.6 投資發展部根據項目情況做出初步經濟測算，綜合項目談判后確定的操作方式，形成新項目發展建議報告，交分管領導審核，并向總經理申請召開新項目發展匯

報會。

3.4.7 公司所有新項目立項都要通過新項目發展匯報會論證，匯報會的內容包括： 1）項目簡介、周邊環境和市場介紹、未來發展趨勢和市場定位、合作方式及風險 分析、設計要點和相應成本分析、公司策略和開發周期、經濟效益測算等。

2）投資發展部需提前 3

天將新項目發展建議報告發給與會人員，為保密起見，土

地方情況和重要談判條件不能涉及。

3）總經理根據項目情況，可確定參加會議各專業部門的人員。

4）會議召開時，投資發展部負責人可摘要介紹《新項目發展建議報告》內容，主

要工作是回答評委疑問和意見。評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前詳細記

錄項目評估意見、開發建議和評估結論。

5）項目經評審后由總經理批準做出決定，包括項目否決、繼續補充調研和項目內部立 項并進行可行性研究等三種可能的意見，以此決定下一階段的工作方向。

6）投資發展部應于會后 3 個工作日內完成會議紀要，并報送“決策委員會”委員、公

司職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，匯報會表決結果。

3.4.8 簡化項目論證程序。對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序,即可選擇

不召開新項目發展匯報會。

3.4.8.1 新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規模在 30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

3.4.8.2 新項目已召開過專項匯報會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項，在

匯報會之后這些條件已得到改善和解決的。

3.5 項目可行性研究

3.5.1 投資發展部首先將評審會上的意見匯總，根據項目情況，申請成立項目發展小組

或聘請外部項目策劃咨詢機構進行可行性研究工作。

3.5.2 自行組織可行性研究

3.5.2.1 成立項目發展小組：組長由投資發展部第一負責人擔任或由公司總經理委派，成員名單由投資發展部提出，營銷、設計、成本、財務等各相關部門配合指派人員，項目發 展小組須由總經理審批確認。出現時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資發

展部可替代行使小組職責，但必須經過總經理批準。

3.5.2.2 項目發展小組制訂《項目可行性研究計劃》，該計劃應包含各相應工作的責任

部門（責任人）、達到效果和時間要求，并發送至相關部門。

3.5.2.3 投資發展部根據可行性研究計劃，編制《土地合作協議》并提交外聘法律顧問

審核，組織項目發展小組及相關部門對項目進行現場詳細勘查，并完成如下工作：

1）進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資訊情況、項目所 在區域的環境和配套、區域規劃和未來發展趨勢等。并根據可行性研究計劃對項目周邊市場 進行詳細調研，制定初步產品定位建議，并編制《新項目初步市場定位建議設計草案任務

書》。

2）組織外聘法律顧問參加項目后續談判，做出法律風險分析。

3）根據研發設計部在發展項目確定階段對現場勘察地塊的地形、地貌及周邊環境進行

項目規劃分析，及《新項目初步市場定位建議設計草案任務書》，完成規劃設計草案，形 成《新項目可行性論證規劃草案指標說明》。并對現場勘查地塊的地形、地貌進行工程建 造分析。

4）根據完成的初步產品定位建議制定營銷初步計劃，并根據規劃草案及《新項目可行

性論證規劃草案指標說明》和工程建造分析，進行項目建安成本估算。

5）綜合各專業提供的定位、規劃、成本、營銷計劃等資料，完成投資估算與分析，進行新項目經濟指標估算。

3.5.2.4 投資發展部最終組織各方面資料，形成固定格式的項目可行性研究報告，交分 管領導審核后，向董事長·CEO 提出召開新項目投資決策評審會的申請。

3.5.3 委外進行可行性研究

3.5.3.1 采購管理部按【采購管理流程】組織項目策劃咨詢機構的選擇。

3.5.3.2 投資發展部組織項目策劃咨詢機構的進場，配合并監控項目策劃咨詢機構的可 行性研究過程，審核項目初步定位、財務及不確定性分析等階段性研究成果。

3.5.3.3 審核項目策劃咨詢機構完成的《可行性研究報告》，交分管領導審核，并向董

事長·CEO 提出召開新項目投資決策評審會的申請。

3.6 決策評審

3.6.1 決策委員會舉行投資決策評審會，聽取項目發展小組或項目策劃咨詢機構對項目 可行性研究的匯報。評審會對《項目可行性研究報告》進行全面審議，并填寫《可研報告評 審表》，決定項目的取舍和合作條件，或者要求項目發展小組或項目策劃咨詢機構進行綜

合調整，如果評審不通過則放棄該項目。

3.6.2 投資決策評審會通過后，若無需進一步解決的問題，投資發展部可根據實際情況 向投資決策委員會申請提前啟動該項目定位策劃的深入市場調研工作。

3.6.3 投資發展部負責按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作條件 的實施和跟蹤。

3.7 項目取得

3.7.1 項目取得方式：土地轉讓、項目轉讓、股權轉讓、參加招拍掛等。

3.7.2 成立項目談判小組或投標小組，通常由董事長·CEO 任組長，分管領導為副組長，組員由投資發展部、外聘法律顧問或董事長·CEO 指定人員組成，根據談判需要隨時抽調 各部門相關人員配合談判工作，直至談判或招拍掛結束。

3.7.3 談判確定合作后，由投資發展部制訂項目轉讓合同或協議，并提交《合同會簽表》

經成本管理部、外聘法律顧問、財務管理部會簽，分管領導審核，董事長·CEO審批。項 目轉讓合同（或項目合作合同）的主要內容如下：

1)項目概況；

2)合作條件：股權比例、利潤分配方式或地價、付款方式； 3)項目開發進度； 4)項目管理方式； 5)合作雙方的權利和義務 6)違約責任和其他相關事宜等。

4.支持性文件

4.1《項目定位策劃流程》 4.2《合同管理流程》

4.3《土地獲取作業指引》

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-LZ01-R01《目標城市評價報告成果標準》 5.2 GEMDALE-P1-LZ01-R02《土地儲備計劃》 5.3 GEMDALE-P1-LZ01-R03《土地信息采集表》 5.4 GEMDALE-P1-LZ01-R04《新項目發展信息通報》

5.5 GEMDALE-P1-LZ01-R05《新項目初步市場定位建議設計草案任務書》 5.6 GEMDALE-P1-LZ01-R06《新項目可行性論證規劃草案指標說明》 5.7 GEMDALE-P1-LZ01-R07《項目可行性研究報告》 5.8 GEMDALE-P1-LZ01-R08《項目可研報告評審表》

第二節項目定位策劃流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 策劃方式確定

3.1.1 項目取得或確定獲取意向后，營銷管理部根據項目情況提出策劃方式的建議，經

分管領導審核、董事長? CEO 審批確定策劃方式是委外或自主后，營銷管理部編制 《項

目定位策劃計劃》，內容包括：

1)策劃代理公司選擇確定時間（委托策劃）2)市場調研完成時間（自主策劃）3)項目定位建議完成、評審時間 4)項目定位報告完成、評審時間

5)策劃小組的建議成員名單（由營銷管理部、研發設計部、成本管理部人員組成）

6)是否針對重點客戶需求進行專項調研及調研方式（座談或問卷）3.1.2《項目定位策劃計劃》經董事長? CEO 確定的名單，成立策劃小組進行市場深入調研。

批準后，自主策劃時由營銷管理部按批準

3.1.3 委外策劃時由采購管理部按《招標采購管理流程》規定，組織策劃代理公司的選

擇。

3.2 市場調研

3.2.1 自主策劃：營銷管理部組織研發設計部進行現場踏勘和市場調研?，F場踏勘主要 是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優劣勢；市 場調研主要調查項目周邊 10 公里范圍內可售、未售項目以及與項目的主力客源可能形成直

接競爭的項目，調研時須填寫《樓盤市調表》。

3.2.2 委外策劃：由策劃代理公司進行市場調研，營銷管理部組織研發設計部進行現場 踏勘；營銷管理部在策劃代理公司提交《項目定位建議書》前進行溝通，確保市場調研信息

和項目定位建議書的正確性和完整性。

3.3 項目定位建議

3.3.1 自主策劃時，營銷管理部根據市場調研信息提出項目定位建議，研發設計部根據 定位建議進行規劃設計的分析，雙方進行充分溝通并完善定位建議后，由營銷管理部編制《項 目定位建議書》 ；委外策劃時，營銷管理部與研發設計部配合并監督策劃代理公司完成《項

目定位建議書》?！俄椖慷ㄎ唤ㄗh書》內容應包括但不限于：

1)市場與客戶定位

a）潛在消費者背景資料分析

b）潛在消費者產品需求分析

c）市場現狀 2)產品定位

a）類型：生活設計、形象定位

b）檔次風格：價格定位、建筑風格定位 c）建筑比例建議

d）戶型配比建議 e)戶型平面建議 3)預期價格 4)注意營造的要點

a）交通設施

b）環境

c）小區配套

d）物業管理服務 5)經營模式的考慮

a）住宅部分

b）公建部分

c）物業服務模式的提升 6)機構潛在消費建議

a)機構消費者類型

b）使用目的c）產品需求 7)概念設計階段工作重點 a)工作目的b）工作重點 8)開發節奏

3.3.2 營銷管理部將編制完成的《項目定位建議書》提交分管領導審核后，報決策委員

會評審。營銷管理部負責根據評審意見，調整定位建議或監督策劃代理公司調整定位建議，并負責將調整后的《項目定位建議書》報分管領導審核，董事長? CEO

審批。

3.4 項目定位報告確定

3.4.1 由營銷管理部向研發設計部提交經審批確定的《項目定位建議書》，供研發設計 部進行項目概念設計。

3.4.2 研發設計部按《概念設計管理流程》完成概念設計并經評審確定后，由營銷管理 部、研發設計部共同向成本管理部提交《項目定位建議書》及項目概念設計成果，由成本管 理部進行項目成本測算，財務管理部根據成本測算結果進行經濟測算。

3.4.3 營銷管理部根據概念設計方案、成本測算與經濟測算等資料形成《項目定位報 告》。

3.4.4《項目定位報告》完成后提交分管領導審核、決策委員會評審。并由營銷管理部組 織相關部門根據評審意見進行調整。營銷管理部將調整后的《項目定位報告》報分管領導審 核，董事長? CEO

審批。

3.4.5《項目定位報告》確定后，項目公司營銷部啟動營銷策劃工作，具體按【營銷策劃 管理流程】執行，并將《項目定位報告》提交研發設計部，供研發設計部進行方案設計。

3.4.6《項目定位報告》確定后根據項目進展對其所做的補充及修訂，由營銷管理部以會 議紀要等形式備案，并提供研發設計部作為設計輸入資料。

4.支持性文件

4.1《招標采購管理流程》 4.2《概念設計管理流程》 4.3《營銷策劃管理流程》

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-LZ02-R01《樓盤市調表》 5.2 GEMDALE-P1-LZ02-R02《項目定位報告》

第三節土地獲取作業指引

1.流程概況 工作程序

2.1 掛牌、招投標、拍賣的土地獲取

2.1.1 投資發展部組織對審核批準后的地塊進行現場勘察，提出問題： 1)核實七通一平等情況；

2)該地塊有無設立抵押等法律形態； 3)地下有無光纜、防空設施或者埋藏文物等；

4)發現土地現狀與公告內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應向掛牌-招 標-拍賣競買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議；

5)發現宗地內有地上或地下待拆遷物，向拆遷負責人（地方政府、原土地所有權人

或者拆遷管理辦公室）咨詢拆遷具體負責單位與拆遷時間表；

6)了解并核實宗地及其周邊市政大配套設施的現狀與未來實施計劃。

2.1.2 研發設計部參加現場勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，并在三日內報 設計總監審批。

2.1.3 經總經理審批確認發展項目后，由投資發展部組織成立公司新項目發展小組，完

成項目可行性報告。

2.1.4 在可行性研究報告通過后，新項目發展小組應編寫項目投標策略方案，包括但不

限于以下內容：

1）決策背景；項目概況；法律風險與合作風險分析；市場分析；規劃設計分析；成 本估算；經濟測算；投資收益分析；掛牌-投標-拍賣策略；參與掛牌-投標-拍賣的基本態度；

2）掛牌-投標-拍賣競買可承受價格、最高投標價或最高應價；籌措資金額度。2.1.5 在掛牌/投標/拍賣競買開始日期 7 1)召開新項目聽證會的申請；

2)已填寫的摘牌申請或投標書-競買申請書樣稿； 3)《×××u39033X目投標策略方案》。

2.1.6 投資發展部在備齊上述資料后，完成以下工作：

1)組織新項目發展小組對項目資料進行評估，并將評估意見報送總經理審批； 2)投資發展部組織召開新項目聽證會；

3)提交投資決策委員會評審，并對是否參加掛牌-投標-拍賣競買發表意見。2.1.7 確定參加掛牌-投標-拍賣競買后，新項目發展小組應在最后截止日兩天前準備好 履約保證金與參加掛牌-投標-拍賣所需的文件，包括：競買申請書；董事會（股東會）決定； 法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權委托書、身份證原件及復印件；銀行資信證 明；其他需要提供的材料。

2.1.8 新項目發展小組按照政府規定的程序參加摘牌-投標-拍賣的投標工作。

1）摘牌、中標或者拍賣競買成功的，應按規定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》 ；

日前，投資發展部備齊下列材料:

與招標人-土地管理部門簽訂《土地使用權出讓合同》 ；與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認 書》 ；并依合同約定給付價款，并在收到中標通知書后或者拍賣結束后七日內向董事長提 交關于掛牌-投標-拍賣競買成功的分析報告。

2）若掛牌-投標-拍賣競買失敗，應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向董事長 提交關于掛牌-投標-競買失敗的分析報告。

3）備份摘牌申請書-投標書-競買申請書等與摘牌-投標-拍賣有關的資料，并交行政事務 部存檔保存。

2.1.9 最后日期距離招標-拍賣公告發布日不足三十天的，最遲須在最后日期五日前將 2.1.5 所述材料送達投資發展部，投資發展部最遲須在最后日期三日前召開新項目聽證 會。

2.2 協議招商

2.2.1 對于協議招商項目，應要求對方提供政府對項目的各種批復文件及相關法律文件，具體包括（下述政府的批復及法律文件并不是每個項目都要求對方提供，應根據項目的進展 情況，要求對方提供相應文件）：

1)項目可行性研究報告及立項批復； 2)項目規劃要點、規劃意見書； 3)建筑項目告知單； 4)項目建設用地規劃許可證； 5)項目建設工程規劃許可證；

6)項目地塊的土地轉讓合同、土地證及地塊現狀圖等，以明確合作項目土地的權屬 問題。如沒有，應去規劃部門、國土局查詢或去測繪部門購買等； 7)項目建設工程施工許可證； 8)項目市政四源協議； 9)項目規劃方案及設計方案；

10)合作方的公司營業執照、企業法定代表人證明和企業機構代碼證； 11)合作方如為合資企業，應要求其提供合資協議書及公司章程。

2.2.2 投資發展部與外聘法律顧問對以上文件審查時，應注意以下幾個問題： 1)必須是政府有關部門的批復文件而不是上報件；

2)對于未能提供的文件（無論對方稱是否已上報），都應設法落實該方面是否存在麻 煩，以避免投資后出現問題，造成經濟損失；

3)應嚴格審查對方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新 政策有沖突等；

4)除明確合作伙伴的法律地位外，要與其上級主管部門接洽，了解合作方開發設想，其開發設想是否得到其主管部門的認可等情況。

3.支持性文件

3.1《項目拓展與論證管理流程》

4．相關記錄

第三章運營管理

第一節經營計劃管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 經營計劃的編制與審批

3.1.1 總部運營管理部/項目公司于每年 11 月初組織總部/項目公司各部門對本經 營計劃完成情況進行統計分析，并對次經營環境和內部管理現狀進行綜合分析。

3.1.2 項目公司下屬各部門根據分析編制本部門工作計劃，報項目公司各分管領導 及總經理審核后，于 11 月 15 日前上報總部對應職能部門。

3.1.3 總部各職能部門匯總各項目公司上報的專業工作計劃后，結合 3.2.1

進行的分析

結果及本部門相關的職能戰略要求，編制本部門工作計劃，報總部分管領導審核，并于 11 月 25 日前交總部運營管理部。

3.1.4 運營管理部對總部各部門上報的工作計劃進行匯總、協調和平衡，形成公司 經營計劃草案。重點平衡以下四方面：

1)各部門和各項目公司重點工作任務與職能戰略/經營戰略要求的一致性； 2)各部門計劃措施對目標支持的有效程度； 3)各部門所需要的相關部門支持是否得到保證； 4)資源保障要求的可行性。

3.1.5 運營管理部對經營計劃草案進行修正后，形成《公司經營計劃》，交運營

分管領導審核，于 12 月 5

日前報決策委員會評審。

3.1.6 決策委員會對《公司經營計劃》進行評審，并提出調整意見。運營管理部根 據調整意見組織相關部門進行修訂，并將修訂完成的《公司經營計劃》報董事長·CEO 審批。

3.1.7 運營管理部于 12 月 10 日前將《公司經營計劃》以書面形式下發總部各部

門和各項目公司分解后執行。

3.2 月度計劃編制

3.2.1 總部各部門根據下達的部門計劃，編制部門月度工作計劃，《部門月度計劃》 制訂后，與相關配合部門經理溝通確認配合要求，經部門分管領導審核后，于每月 25 日交 運營管理部審核，確?！恫块T月度計劃》符合《部門工作計劃》和各項目《項目總體實 施計劃》對責任部門的完成時間要求，并由運營管理部備案至相關副總和總經理。

3.2.2 各項目公司根據下達的項目公司經營計劃，組織項目公司各部門編制月度工 作計劃，經各分管領導審核、項目公司總經理審批后，報總部運營管理部備案，并交至項目 公司綜合部存檔。

3.3 計劃實施監控、評估與考核

3.3.1 各部門及項目公司負責執行月度計劃，運營管理部對計劃執行過程及時進行跟進 和監督，對潛在計劃延期問題及時提出預警。

3.3.2 每月 2 日總部各部門填寫上一月的《部門月度計劃》中“完成情況”和“偏差原 因分析”內容，并匯總至運營管理部；運營管理部根據日常計劃督進情況及完成情況跟蹤，填寫“驗證結果”和“考核處理意見”，與被考核部門負責人確認簽字，并編制《公司月 度計劃執行與分析報告》，將它與各部門月度計劃考核意見于次月 4 日共同提交各部門分 管領導審核、評估后，匯總至總部人力資源部進行統計。

3.3.3 運營管理部在公司月度經營會議上對工作計劃執行中出現的問題提出整改建議，由公司領導提出整改要求后，運營管理部負責監督整改的落實情況并及時向分管領導反饋，在下月計劃總結與分析中列明整改驗證結果。

3.4 經營計劃調整與總結

3.4.1 在經營計劃執行期間因內外部環境的變更，計劃執行機構可提出工作計 劃調整申請。總部職能部門提出申請經分管領導審核后匯總至運營管理部；各項目公司下屬 部門提出申請經項目公司總經理審核后匯總到總部運營管理部。影響經營計劃調整的因 素包括以下幾點：

1)公司領導決定調整公司戰略，重新制訂公司經營計劃； 2)國家政策發生重大變化導致項目預算或專項預算發生變化；

3)公司領導決定增加（或縮減）新任務，如增加新項目，延緩原有項目的開發進度； 4)市場形勢發生重大有利或不利變化，需要調整相關計劃，如整體銷售市場的冷暖、27

市場原材料價格的漲跌；

5)工作進展與計劃已出現較大偏差，需要按實際情況進行計劃和預算的調整； 6)發生不可抗力；

7)公司領導認為應該調整的其它事項。

3.4.2 計劃的調整申請經運營管理部、運營分管領導審核后，報決策委員會進行評審。運營管理部負責根據評審意見組織相關部門對經營計劃進行調整和修訂，并即時下發 至各部門和各項目公司。

3.4.3 每年 7 月，運營管理部結合每月的計劃執行分析情況、計劃調整審批結果，對年 度經營計劃進行檢討和修訂，經運營分管領導審核后，交公司領導評審，審批確定后重新下

發相關部門。

3.4.4 每年 1 月，運營管理部組織總部各部門/各項目公司進行工作總結，編制年

度工作總結經分管領導/項目公司總經理審核后，由運營管理部進行匯總，交公司領導審閱。

4.支持性文件

無

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-JH01-R01《公司年(月)度計劃》 5.2 GEMDALE-P1-JH01-R02《部門年(月)度計劃》

5.3GEMDALE-P1-JH01-R0《公司月度計劃執行與分析報告》

第二節項目開發進度計劃管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 項目開發進度計劃的制定

3.1.1 項目論證通過并獲得項目開發權后，運營管理部組織項目公司確定項目經營目 標，劃分整個開發項目的經營周期。

3.1.2 項目公司根據項目實際的分期開發情況組織編制分期項目開發進度計劃，上報運 營管理部，由運營管理部組織決策委員會進行會議評審；通過后，項目公司與各部門溝通，共同編制確認各專項工作計劃，以保證項目開發進度計劃的有效執行。

3.1.3 批準后的項目開發進度計劃作為項目公司的考核依據，項目公司將項目開發進度 計劃分解為季度計劃和月度計劃并報運營管理部備案。

3.1.4 計劃編制要點：

1)項目開發進度計劃是各專業計劃的制定依據，計劃內容必須涵蓋所有關鍵節點，具 體《工程開發進度計劃》 ；

2)計劃必須表達各階段、各專業活動的時間安排（起點和終點），以及各業務之間 的銜接關系；

3)項目開發進度計劃以 PROJECT 軟件編制，采用慣例的橫道圖（甘特圖）方式表達，并加以文字說明。

3.2 項目開發進度計劃執行控制

3.2.1 項目公司必須每月月底召開計劃工作分析例會，并與次月 5 日前向運營管理部報 告上月月度計劃完成情況、執行偏差和擬采取措施。

3.2.2 運營管理部每月 10 日前將各項目公司的月報轉發總部相關職能部門，便于各部

門及時跟蹤各專項進度的執行情況。

3.2.3 若計劃出現或即將出現延遲，運營管理部應及時給項目公司發出預警，項目公司

應及時自身或與總部部門協作，采取有效措施保障計劃的實現。

3.2.4 若計劃出現延遲影響到項目開發進度計劃的關鍵節點，項目公司應及時提出調整

方案報運營管理部審核，總經理審批后進行調整。但仍需按原項目開發進度計劃進行考核。

4.支持性文件

無

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-JH02-R01《項目開發進度計劃》

第三節工程質量管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 施工前準備階段

3.1.1 項目開工前，工程部組織設計單位、施工單位、監理單位等相關部門進行圖紙交 底，并形成《施工圖交底紀要》。

3.1.2 設計單位對施工圖紙技術交底中出現的問題進行答復，必要時出具《設計變更

單》。

3.1.3 工程部、監理單位對施工單位編制的施工方案及質量控制措施進行審核，報工程

分管領導審批后執行。

3.1.4 工程部對監理單位編制的《監理細則》進行審核并監督執行。

3.2 建立樣板

3.2.1 材料供方提供建筑材料樣板，并交與工程部建立材料樣品庫。3.2.2 監理單位專業工程師會同工程部對進場材料設備對照樣板進行檢查。

3.2.3 防水層、保溫層、鋼結構施工、鋁合金門窗、幕墻、外立面裝飾、毛坯房、公共

部位精裝（包括其他需要建立樣板的項目）后，方可大面積施工。、管道綜合等，必須要求施工單位先做現樓小，報工程部、監理單位驗收通過 規模施工樣板和工法樣板（明確分項的施工工藝和工法）

3.2.4 對涉及建筑效果、使用功能的分項工程，除了按 3.2.3 要求外，工程部還必須提

前 1-3 天通知監理單位、設計部(設計部門確定是否通知設計單位)、營銷部，驗收后方可施

工。

3.3 施工過程質量監控

3.3.1 施工單位按照樣板進行工程施工。

3.3.2 監理單位負責項目工程質量全方位、全過程的管理和監控。

3.3.3 工程部專業工程師參與監理工程師的日常巡視工作，及時掌握現場的質量情況，并將巡視檢查結果記錄在《現場工程管理日志》中。

3.3.4 監理工程師跟蹤監控施工單位的工序作業過程，一般工序采用巡視、平行檢驗方 式，重要部位、關鍵工序（基礎、結構、防水等）采取旁站監理方式，發現錯誤做法、不當

操作或缺陷，及時責令施工單位糾正。

3.3.5 工程部組織每周一次的工程項目管理檢查，編制檢查清單，明確檢查標準，填寫

《工程現場質量巡查記錄表》和《監理單位檢查評價表》，將檢查結果進行反饋并考核。

3.3.6 監理單位按《監理大綱》每月對施工質量進行分析，形成月度或專題質量報告報

工程部。

3.3.7 監理除了召開監理例會外，還應組織召開專題會議，以解決多專業配合等難點問 題；工程部必要時也可組織項目專題會議，總結發現的共性問題以及不同施工階段存在的質

量問題，提出管理重點和改進意見。

3.3.8 工程部根據監理公司月度或專題質量報告分析，編制《項目工程月報》質量部分

內容，報工程分管領導。

3.3.9 運營管理部定期對所有項目進行巡查，具體按《工程巡查作業指引》執行。

3.4 施工質量事故處理

3.4.1 施工單位出現質量事故，應在第一時間通知監理單位及工程部并立即組織事故處

理。

3.4.2 監理單位接通知后應立即會同施工單位進行事故原因分析、制定處理方案，由工 程部組織方案審核，必要時經工程分管領導審批；施工單位組織事故處理，并填寫《工程質 量事故報告》，在事故處理完畢后，工程部組織對處理部位的重新驗收，報告經工程分管

領導審核后，報總部運營管理部備案。

3.5 驗收階段

3.5.1 施工過程到工程竣工，工程部應組織中間驗收、分部驗收、專項驗收和竣工驗收。

3.5.2 各類驗收執行《工程驗收管理指引》。

4．支持文件

4.1《材料設備驗收作業指引》 4.2《工程巡查作業指引》 4.3《工程驗收管理指引》

5．相關記錄 無

第四節工程進度管理流程

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 編制工程進度計劃

3.1.1 工程部接到公司批準的《項目工程進度

《項目開發進度計劃》 后，主導編制計劃》，并落實總工期和節點計劃控制措施，同時與施工單位就進度計劃相關細節內容進行 深度溝通，以取得一致意見，《項目工程進度計劃》由項目公司總經理審批后下發至各相

關部門。

3.1.2 施工單位應在開工前 15 天內，提交《施工組織設計》，每月 25 日前分別編制

下一個月的階段性施工進度計劃，報監理單位和工程部審核，項目公司總經理審批后實施。

3.2 工程進度檢查

3.2.1 監理單位根據《施工組織設計》、階段性施工進度計劃，檢查施工單位填報的月 形象進度，現場完成工作量及工程量統計表，每月 25 日匯總形成《監理月報》報工程部審 核。

3.2.2 工程部根據《施工組織設計》、階段性施工進度計劃，檢查施工單位填報的月形

象進度，現場完成工作量及工程量統計表，每月底由工程部匯總形成《項目工程月報》并于 當月 25 日前報備至項目公司總經理和運營管理部。對工程月進度計劃延誤超過 3 求施工方分析原因，制定趕工措施并實施，對拖延 5

天的要

天的施工單位除分析原因，制定趕工

措施外，還要給予經濟處罰。

3.2.3 工程部對未完成當月施工進度的，應向施工單位以《工程整改通知單》形式發出 預警或召開工程協調會，同時通知監理單位，以分析影響進度的原因（如設計變更、報批報 建、氣候、供應材料、施工單位人力及物質資源等）、采取補救措施及下一步相應的趕工

方案和措施，報項目公司總經理審批后實施。

3.2.4 工程部專業工程師應每天巡視現場，掌握工程形象進度，并記錄在《現場工程管

理日志》中，必要時應以圖片方式反映。如發現進度延遲，則應按照 3.2.2

處理。

3.3 進度計劃調整

3.3.1 如設計變更、氣候、材料供應等客觀因素或建設單位原因影響施工進度確需延遲 《項目工程進度計劃》，由工程部報項目公司總經理審批后進行調整；若影響節點計劃需

報運營管理部審核，總部運營分管領導審批后進行調整。

3.3.2 工程部應嚴格按照合同中有關進度要求的條款對施工單位實施管理。如因施工單 位原因造成《項目工程進度計劃》延誤，工程部應按合同實施處罰；同時，工程部應提出趕 工方案和措施，或對《項目工程進度計劃》進行調整，報項目公司總經理審批，若影響節點

計劃調整的，還需報運營管理部審核，總部運營主管領導審批，同時抄送營銷部門。

3.3.3 進度變更（《項目工程進度計劃》日期調整超過 15 天）由工程部出具工期調整 專項報告，經項目公司總經理審批，若影響節點計劃，還需報運營管理部審核，總部運營主

管領導審批；

3.3.4 項目公司工程部應及時更新《項目工程進度計劃》，同時抄送營銷部備案。

4．支持文件

4.1《項目開發計劃管理流程》

5．相關記錄

5.1 GEMDALE-P1-GC02-R01《項目工程進度計劃》 5.2 GEMDALE-P1-GC02-R02《項目工程月報》 5.3 GEMDALE-P1-GC01-R03《現場工程管理日志》

第五節項目開工準備作業指引

1．流程概況

2．工作程序

2.1 工程部根據項目總體實施計劃組織編制項目工程進度計劃。

2.2 施工組織設計的編制

2.2.1 工程部要求施工單位在項目開工 15 日前編制《施工組織設計》 2.2.2 施工單位編制《施工組織設計》 1)施工單位項目管理架構 2.2.3《施工組織設計》的內容應包括以下內容：。

（含施工方案）報監理公司、工程部審核；

2)施工順序及施工方法 3)施工機具配置及其布置

4)安全施工措施和安全預案、文明施工管理要求 5)施工進度計劃及保證措施 6)施工質量計劃及保證措施 7)施工資源計劃

8)施工現場平面布置（含配合銷售對現場的布置要求）9)施工臨時用水用電措施等

2.3《施工組織設計》的審核

2.3.1 監理公司應在接到施工單位報審的《施工組織設計》3 后交工程部，不符合要求應退回施工單位修改完善。

2.3.2 工程部在 3 日內審核《施工組織設計》 會，并在 14 日完成審定工作。

2.3.3 工程部組織對重大和疑難項目在 3

日內審核完畢，符合要求，并根據工程情況確定是否需要相關部

門進行會簽或召開審定會。重大和疑難項目的《施工組織設計》可召開外部專家參加的審定

日內對《施工組織設計》的經濟、合理性及是

否滿足目標成本要求進行審核。

2.3.4 工程部負責組織對《施工組織設計》的審核，對平面布置、銷售配合、市政管線

施工、影響工程后期開發等進行重點審核。

2.3.5 施工單位對方案審定會提出的問題進行匯總并修改。修改完畢后再報監理公司和

工程部審核。

2.3.6 項目公司工程分管領導審批《施工組織設計》。

2.4 專項施工方案編制與審批

2.4.1 工程部根據工程項目情況，確定參加專項施工論證會的單位、部門和人員，并組 織召開重大和疑難項目的專項施工方案論證會或評審會，其中設計部、成本部、施工單位和

監理公司必須參加，必要時另聘請外部專家參與。

2.4.2 施工單位根據論證會意見修訂專項施工方案，報監理公司、項目公司工程分管領

導審定。

2.4.3 必要時工程部再次組織施工、監理單位、設計/成本部進行專項施工方案評審，或 召開專家評審會。施工單位根據評審意見修改專項施工方案，經監理公司、項目公司工程分

管領導審批后實施。

2.5 三通一平及開工準備

2.5.1 工程部按照現場臨建三通一平要求、《工程質量管理流程》、《工程安全文明

施工管理指引》等組織三通一平工程承包商進行施工。

2.5.2 工程部組織辦理三通一平相關手續；

2.5.3 三通一平完畢后，工程部對現場地形標高進行測量并制作施工平面圖。

2.6 項目開工準備

2.6.1 項目開工現場準備

1)摸清施工現場地下管網及障礙物情況；

2)組織監理單位和施工單位進場，并參照土方施工管理的相關規定，向監理單位和 施工單位進行現場情況交底；

3)由施工單位繪制項目現場施工總平面布置圖，工程部組織設計部、監理公司進行評 審，評審通過后組織實施；

4)明確現場施工臨建設施標準，重點應滿足銷售賣場需求，工程部監督、檢查施工單

位執行情況；

5)審核施工單位提交的現場臨建施工組織設計，對其施工總平面布置、現場臨水臨電

布置、現場機具設備配置的合理性和經濟性進行檢查；

6)檢查施工單位現場準備情況，保證其滿足本公司現場 CI

形象要求及施工合同相關

條款要求。

2.6.2 項目開工技術準備

1)工程部組織首次工地會議,并辦理場地移交手續；

2)監理單位審查施工單位提交的測量放線控制成果和保護措施，向施工單位移交相關

測量控制點；

3)監理單位審查施工單位的質量管理體系、技術管理體系； 4)監理單位審查總承包商提供的專業分包商的資格。

2.7 項目開工

2.7.1 工程部辦理施工報建手續，獲得《施工許可證》。

2.7.2 開工前工程部負責組織完成規劃放線、定位交點工作。

2.7.3 施工單位在開工前 10 天內向監理單位及工程部申報《基礎施工專項方案》和總

施工平面布置圖，經監理單位、工程部審查同意后備案，方可開工。

2.7.4 施工單位提交開工報告經工程部經理審核蓋章后，正式開工；監理單位完善監理

開工手續。

2.7.5 監理單位在批準工程開工時，必須落實如下條件是否具備： 1)施工組織審計已經審批完畢 2)基礎施工圖已會審 3)基礎施工方案已審批

4)施工現場準備情況具備開工條件 5)施工單位的各項準備工作已就緒

6)完善規劃放線手續

7)監理規劃和基礎部分監理細則已通過工程部的審核 8）與總承包商的合同已經簽訂完畢

9）施工總承包單位已辦結消防、臨建等報批手續

3．支持文件

3.1《工程質量管理流程》 3.2《工程安全文明施工管理指引》

4．相關記錄

無

第六節工程安全文明管理指引

1．流程概況

2．工作程序

2.1 安全文明施工方案制定

2.1.1 施工單位按國家、當地關于安全文明施工的法規、規定以及合同要求，編制安全 文明施工方案，報監理單位審核，工程部經理審批實施。

2.1.2 施工單位在編制施工組織設計時，根據建筑工程的特點制定相應的安全技術措

施，對專業性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。

2.1.3 施工單位應落實標準化管理有關內容，統一現場 CI

形象以及施工人員著裝，落

實現場安全管理措施，達到合同要求的標準。

2.2 安全文明監理細則

2.2.1 監理單位審核施工單位安全文明施工方案，編制落實安全文明監理細則，報工程

部經理批準。

2.2.2 工程部負責督促施工單位落實安全文明施工方案。

2.3 安全文明檢查

2.3.1 監理單位檢查

1）監理單位負責檢查施工單位的安全文明施工組織機構與保證體系、安全管理責任

制、安全教育與檢查制度、方案落實情況。

2）監理單位負責檢查土方開挖與基坑支護、安

拆、施工臨時用電等安全技術措施。

3）不符合要求必須責令其整改。2.3.2 工程部檢查

樁基施工、塔吊、電梯及腳手架的1）工程部每月至少組織一次監理單位、施工單位負責人、安全員進行安全文明檢查。2）工程部應編制《月度工程安全文明施工檢查表》，檢查施工單位安全文明措施落

實情況，檢查現場重要部位、機械設備的安全措施，并做好記錄。

2.4 措施執行

2.4.1 施工單位負責執行批準的安全文明施工方案。

2.4.2 監理單位負責落實安全文明施工管理監理細則,并負責監督檢查施工單位的安全 文明施工方案落實情況,日常檢查主要內容有：

1）日?，F場巡視、安全資料檢查工作；

2）監督施工總承包單位對自身及分包的安全文明施工管理； 3）監督施工總平面規劃和管理、調度； 4）監督各作業面的安全文明施工；

5）監督現場及生活區的安全、衛生、消防、保衛等工作；

6）定期召開安全文明施工檢查活動及會議，對發現的問題及時協調、督促處理。2.4.3 檢查情況處理

1）監理單位或工程部定期組織安全文明施工檢查并形成評價結論，并組織整改； 2）監理單位或工程部如發現存在安全隱患和不規范等不合格的施工行為，則需書面 通知施工單位限期整改；

3）施工單位在接到監理單位或工程部整改通知單后，應及時組織整改；對需制定整改 措施的應報監理、工程部確認后實施；

4）監理單位在接到施工單位整改驗收申請后及時組織整改驗收，并形成評價結論報工 程部。

2.5 事故處理

2.5.1 當現場出現安全事故時，施工單位應立即采取處理措施；同時通知監理單位、工 程部并立即啟動應急預案，組織施工單位處理事故，工程部同時將事故情況上報。

2.5.2 工程部根據事故輕重進行處理；

1）出現下列事故，無需報公司危機處理小組：

a）無人員傷亡；

b）直接經濟損失在五千元以下且未造成惡劣社會影響。2）出現重大事故需報公司危機處理小組（重大事故定義參見國家相關規定）2.5.3 無需報公司危機處理小組的事故處理：

1)工程部組織協調事故處理,督促監理單位、施工單位進行整改,并提交事故處理報告；

44。

2)工程部負責事故調查并檢查整改情況，組織編制事故分析報告； 3)工程部根據公司有關規定，提出處理意見并報項目公司領導審批； 4)工程部負責處理意見的落實及事故報告的備案。2.5.4 需報公司危機處理小組的事故處理：

1)如發生重大事故，工程部應立即上報公司領導，同時通報相關職能部門及政府 主管部門；

2)公司危機處理小組啟動危機管理工作；

3)工程部配合相關部門進行事故處理、調查，參與事故分析；

4)施工單位、監理單位、工程部在事故處理完畢后按要求編制《項目事故報告》 ； 5)公司危機處理小組與政府主管部門編制事故分析報告，并根據有關規定提出處理意 見；

6)事故分析報告經危機處理小組與政府主管部門審定后，報總部運營管理部歸檔。

3．支持文件

無

4．相關記錄 無

第七節材料設備驗收作業指引

1.流程概況

2.工作程序

2.1 材料設備驗收

2.1.1 項目公司采購部負責通知材料設備供應商及時供貨，并向供應商發出材料設備供 貨通知單。

2.1.2 乙供材料設備進場時，監理單位負責現場驗收，并審核供應商/承包商提交的《工

程材料設備進場保驗表》驗收通過后由監理單位備案、工程部抽查。

2.1.3 甲供到貨時，供應商/承包商負責通知監理單位及工程部，監理單位負責組織工程 部及相關人員進行驗收，采購人員和工程技術人員應參加材料設備首次到貨的驗收，驗收人 員按供貨合同（如有供貨樣板則對照樣本）驗收質量及對其型號、規格、外觀質量、數量等

參數進行審核，并填寫《材料設備驗收單》 物入庫。，驗收合格后施工單位負責接貨并安排合格貨

2.1.4 監理單位監督施工單位對材料按國家相關規定進行送檢，送檢結果應于工程部備

案，送檢報告要求在規定時間內完成。

2.1.5 甲供材料如整批都合格：

1)工程部、采購部、監理單位、施工單位驗收人員及供貨單位必須在《材料設備驗收

單》會簽，并由各會簽單位或部門各存一份。

2)供貨商在申報當期應付款時將《材料設備驗收單》復印件（核驗原件）交工程部復 核并確認，在申報結算時需附上確認后的《材料設備驗收單》原件，經工程部審核后，交成 本部按《項目預/結算作業指引》規定進行結算。

2.2 不合格品的處理

2.2.1 如該批材料部分或全部不合格且無法使用則拒收，由監理單位判斷貨物拒收是否 影響工期。如不影響工期，則安排供應商重新供貨；如影響工期的則由工程部 提出替 代方案經設計部審核、設計分管領導審批后執行，并由采購部負責向供應商進行索賠。

2.2.2 如屬輕微缺陷但可降級使用的材料，經設計分管領導審批后降級接收，并由采購 部負責辦理索賠手續。

2.3 材料移交及出入庫

2.3.1 對于甲供材料，工程部組織相關部門驗收通過后移交給施工單位。2.3.2 如甲供材料造成的過剩，由采購部負責與材料供貨商協調退貨。

3．支持文件

3.1《材料選型封樣流程》 3.2《成本預/結算作業指引》

4．相關記錄

第八節工程巡查作業指引

1.流程圖

2.流程概況

3.工作程序

3.1 制定項目工程巡查計劃

3.1.1 運營管理部根據各個項目的工程特點編制《項目巡查計劃》，明確工程各階段巡 查的主要內容和關鍵控制點，經運營分管領導審批后實施。

3.1.2 巡查頻率及時間規定：

1)根據項目施工各階段確定項目巡查時間，確保在重要的施工節點進行巡視，如基礎 工程結構驗收、主體工程結構驗收、竣工驗收等，主體標準層施工階段的巡查時間可機動，視工程實際情況可再增設巡查節點；

2)在滿足 1)條件基礎上，本地項目必須保證每半月至少巡查一次，外地項目每月至 少巡查一次。

3.2 巡查準備

3.2.1 成立巡查小組：以運營管理部及公司相關部門成員為固定小組成員，根據需要安 排其它項目的項目公司總經理或專業工程師作為小組機動成員。

3.2.2 巡查人員在巡查前準備上次巡查記錄和數碼相機，了解“前期存在問題”作為該 次跟進改進結果或審查的重點。

3.3 項目巡查

3.3.1 受巡查的項目公司向巡查人員匯報上次巡查發現問題的整改情況，巡查人員抽查 現場整改結果或整改記錄。

3.3.2 巡查小組巡查并聽取項目的工程進度情況。

3.3.3 聽巡查并聽取項目的制度管理狀況。

3.3.4 工地現場抽查工程質量及安全文明管理狀況。3.3.5 對現場發現的主要問題進行拍照，并填寫《XX 作為《項

目巡查報告》的附件。

3.3.6 對巡查發現問題提出整改建議，并聽取項目公司/部的信息反饋。3.3.7 巡查小組填寫書面《XX 認。

項目巡查照片說明》，項目巡查報告》，并由項目公司負責人簽字確3.4 巡查評價與結果公布

3.4.1 巡查結束后 3 個工作日內，受巡查的項目公司向運營管理部提交整改方案，于運

營管理部備案。

3.4.2 審批工作結束后 3 天內，運營管理部向運營總監提交巡查報告。

3.4.3 受檢項目公司應按整改方案進行整改、落實，做好記錄和拍照，將整改情況提交

運營管理部備案。

3.4.4 運營管理部根據整改情況，視必要性組織研討工程案例并形成案例庫。

4.支持文件

無

5.相關記錄

5.1 GEMDALE-P2-GC04-R01《項目巡查內容清單》 5.2 GEMDALE-P2-GC04-R02《項目巡查報告》