第一篇：田園綜合體用地政策匯總

關于田園綜合體用地政策匯總

隨著經濟新常態，國家實施了新型城鎮化、生態文明建設、供給側結構性改革等一系列戰略舉措，實行建設用地總量和強度的“雙控”，嚴格節約集約用地管理。先后出臺了《基本農田保護條例》、《農村土地承包法》等，對土地開發的用途管制有非常明確的規定。特別是《國土資源部農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知》（國土資發〔2014〕127號）的發布，更是將該要求進一步明確，使得發展休閑農業在新增用地指標上面臨著較多的條規限制。

集體建設用地是田園綜合體的重要承載形式。集體建設用地，又叫鄉（鎮）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。在國有建設用地一級市場中，政府既是管理者，又是組織實施者，并代表全民享有土地收益權。而在集體建設用地一級市場中，政府僅僅是管理服務機構，享有土地所有權的農民集體才是組織實施者并享有土地收益。

一、土地流轉：如何取得土地？

一種從政府拿地。從政府拿地的有這么幾種：一是建設用地，要招牌掛的，拿過來以后搞房地產開發，70年的產權；二是產業用地，包括工業、旅游，也包括很多的新業態；三是公共設施用地，分兩類：一類是基礎設施，修路。另外一類是建醫院、學校。另一種是從農民手里拿地。集體建設用地、耕地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農村可用的資源有什么？一是資源性的資產，包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等；二是經營性資產，就是所謂的農村集體經濟的財產、設施、廠房土地；三是非經營性資產，就是現在在農村里面的比如說學校、醫院、村委會等等，他們所占的地和住房設施是非經營性的。

二、新政策

對于特色小鎮、田園綜合體特別有效的三大類政策：一是農村3P的模式，以及國家發改委聯合6部委提出的農村三產的示范園區；第二個是農村土地改革的七個政策，包括試點的內容；第三類政策是有關扶貧的政策，國家提出把一二三體制政策拿出來，一定要有支持和優惠的政策。現在政策在突破的過程中，農村的土地三權分制改革，就是現有的耕地分成三部分，一部分叫所有權，一部分叫承包權，另外一部分叫經營權，這個分攤的價值非常的大。

宅基地和征地制度，這兩個也要有重大的變革。這幾項改革如果全部完成或者說推進之后，將為城市資本下鄉，搞特色小鎮、田園綜合體提供一個堅實的法律基礎。

改革的方向：資源性資產，確權資本化、市場化交易流轉、可貸款抵押。買的是經營權，不是所有權，所有權依然是集體的。

（一）關于耕地

獲得農村耕地的時候，建議只拿經營權就可以了。還有在拿到農地的時候有一些政策的限制，一個叫基本的農田，一個叫一般的農田。建議按比例拿一些，但是基本農田現在國家的政策限制是非常的嚴格，包括空間都不能挪動，每一個省的國土廳都有一個資料，清清楚楚標明是不能動的。可動的是哪兒呢？你要有一些基本的農田，基本農田有一些補貼，一般的農田可以搞位移，或者說小設施都可以。

再一個要關注的是，如果搞田園綜合體、特色小鎮肯定不是只種地，而是要三產融合，要建一些設施，過去在農田搞一些設施，有開生態餐廳的，甚至有在大棚中蓋別墅的。現在這些行為是被禁止的，有嚴格的限制。但是在一般農田中建一些三產設施是國家鼓勵的，前提是三產設施要按照建設用地管理交付。現在對耕地管控的程度非常嚴格，最好不要搞小把戲，按照正常的方式拿下一些地，在合法合規的基礎上在一般農田上搞一些設施。

（二）關于宅基地

中國的宅基地在全世界政策是最復雜的，我們國家的宅基地房子是個人的，土地是集體的，一戶一宅是國家的規定。宅基地無償分配，你是村子里面的成員，村里就應該無償給你分塊地。宅基地的房子和土地是分離的，農民把宅基地賣給別人之后，不能再給第二套。現在的改革有一個待突破的宅基地的轉讓，宅基地可以轉讓，但是不能突破集體經濟組織成員的模式。

宅基地建設特色小鎮和田園綜合體最成功的是浙江的桐廬，這是我們國家土地制度改革特別重要的試點，而且率先取得重要的成果，大家看看它是怎么樣通過宅基地的改革引進城市資本的。一是確權，我們國家農地確權基本上完成的，但是宅基地的基本確權沒有完成。二是確權之后，農民把不用的廢棄的宅基地交還給集體，因為土地是集體的。三是集體采用這樣的方式，就可以合理合法的引進城市資本了。

（三）關于四荒地

四荒地風險最大，但是收益也很大。明年中期的時候，有關四荒地更開放的政策將會出臺。特別希望突破的有兩點，第一個是四荒地將來證券化，第二個是可上市。這兩個問題解決了，你就有退出機制了。投資最重要的要有退出機制。四荒地屬于誰？集體所有。拿下四荒地有兩個最大的好處，一個是要和集體簽合同。二是四荒地是沒人管的地，沒有那么多的限制，你可以發揮很大的空間，可以當建設用地使用。

（四）關于集體建設用地、空心村

中國現在農村的空心村少說十分之二三，多說五分之一二，利用空心村建設特色小鎮和田園綜合體成本低，做產業、特色小鎮。空心村發展特色小鎮、田園綜合體的優勢：土地是現成的，是熟地，用不著開發，都是齊全的，土地性質非常的清晰。我們國家的支持都是村村通，都是以村為基礎的。

第二篇：田園綜合體項目情況

坡頭鎮田園綜合體項目基本情況

田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式，是在城鄉一體格局下，順應農村供給側結構改革、新型產業發展，結合農村產權制度改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。2017年2月5日，“田園綜合體”作為鄉村新型產業發展的亮點措施被寫進中央一號文件，農業部、財政部分別出臺政策措施，在山東、河南等18個省份推行田園綜合體試點示范工作。

坡頭鎮位于濟源市南部，是小浪底水利樞紐工程、西霞院反調節水庫工程項目所在地，處于洛陽、濟源交接地帶，是鄭汴洛、豫晉陜黃河文化旅游帶的核心節點。鎮區位于全鎮東部黃河河谷，北接丘陵山地，南臨碧波萬頃的西霞湖，是黃河中下游為數不多的濱河城鎮，整個城鎮呈現“一城山色半城湖”的水城風情。建成區面積2平方公里，擁有完善的供水、排水、燃氣、電力、通訊管網等基礎設施，二廣、連霍、濟陽、濟運高速分列四周，交通便捷。

全鎮總面積137平方公里,人口2.6萬人。作為市委市政府確定的“濟源市城市副中心”、小浪底北岸新區省級旅游產業集聚區核心區域，是濟源市“十三五”規劃和“全域旅游”規劃的重點區域。圍繞“全域旅游”、建設“文化旅游名鎮、生態宜居新鎮”目標，坡頭鎮規劃了“一軸一帶三河三區 ”農文旅產業發展格局，即:濟坡路兩側現代休閑農業發展軸，小浪底專用線黃河北岸黃金旅游帶，橫貫東西；天女河生態文化游、大溝河觀光農業游、大柴河文化濕地游，中心旅游綜合服務區、小浪底風景名勝區、連地旅游度假區，構建大旅游大開發格局。

坡頭鎮田園綜合體項目選址在:濟坡路兩側現代休閑農業發展軸北端，涵蓋狄溝、郝山、栗樹溝三村。該區域距離濟源市區8公里，是有名的蔬菜制種基地，山水溝壑，條件優越，是建設踏青賞花、休閑采摘、靜心垂釣、水上娛樂、文化娛樂、農家餐飲、鄉村農活體驗等田園綜合體項目的良好區域。

狄溝村位于坡頭鎮最北端，小浪底專用線從北向南進入坡頭鎮的第一村，全村面積4平方公里，共有6個居民組，125戶535人，耕地800余畝。

郝山村位于狄溝村西側，全村面積3.8平方公里，共有4個居民組。正在施工建設的“郝山印象” 現代觀光農業項目，計劃投資3億元，對寺河水庫及周邊區域進行整體開發，建設內容涵蓋仿古街風景區、花海區、愛國主義教育景區、歷史人文風景區、郝山莊風景區、玉帶湖風景區、梯田風景區、生態農業風景區等8大風景名勝景區，著力打造自然風光與休閑旅游相融合的綜合性休閑度假區。截止目前，完成道路綠化硬化8公里，栽植苗木2.3萬余株，發展制種產業300余畝，觀賞及油用牡丹200畝，護坡護岸及停車場建設完成，芍藥牡丹園、全面健身步道建成投用，并成功舉辦“濟源市全民健身郝山健步走”等大型休閑娛樂活動，民俗村改造與窯洞賓館建設正在推進。

栗樹溝位于坡頭鎮北部淺山區，全村面積約7平方公里，共有10個居民組，180戶688人，全村蔬菜制種600余畝。栗樹溝仰韶文化遺址是河南省文物保護單位。投資2.6億元實施的大型農文旅項目栗香農莊項目，立足“仰韶文化”挖掘與白狄古城開發，圍繞生態農業、特色養殖、有機采摘、水上旅游四大主題，主要發展孔雀觀賞、戶外拓展、水上游樂、果蔬采摘、特色餐飲和仰韶文化體驗等，旨在建設人文底蘊與現代氣息并重的復合型產業園。目前已建成有河南省規模最大的孔雀園，有孔雀3000多只，火雞與珍珠雞各上百只；有全省落差最大的滑草滑道4條滑道；水上娛樂區有游船10條；卡丁車賽場有賽車10余輛；休閑觀光園、垂釣水庫、戶外拓展基地、果蔬采摘園、特色餐飲、真人CS基地、兒童游樂場、窯洞賓館、民俗村改造等項目正在建設。

可享受的政策：

1、田園綜合體經今年中央一號文件首次提出后，農業部辦公廳印發《關于推動落實休閑農業和鄉村旅游發展政策的通知》指出，要按照“3+1+X”的品牌培育體系，在面上繼續創建全國休閑農業和鄉村旅游示范縣（市、區），在點上繼續推介中國美麗休閑鄉村，在線上重點開展休閑農業和鄉村旅游精品景點線路推介。要繼續加大中國重要農業文化遺產的發掘保護傳承工作，指導各地積極探索農業嘉年華、休閑農業特色村鎮、田園綜合體等品牌創建。

2、為支持田園綜合體的發展，財政部印發了《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》（財辦〔2017〕29號）。財政部、農業部、農發行聯合下發了《田園綜合體項目建設政策性金融支持通知》。

3、坡頭鎮是國家重點鎮和濟源市“一區一軸二核二帶”戰略發展規劃的重點區域，也是河南省旅游局首個批復的旅游度假區--小浪底北岸新區的核心區域，在項目融資、基礎設施申報等具有優勢，坡頭鎮將優先為田園綜合體項目進行設施配套

4、濟源市正在開展“全域旅游”城市創建，制定出來了一系列鼓勵鄉村旅游發展的政策措施，田園綜合體項目必將成為獎勵扶持的重點項目。

第三篇：2018田園綜合體項目申報立項條件及扶持政策匯總

2018田園綜合體項目申報立項條件及扶持政策匯總

財政部《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》可以說是為各相關行業從業人員送來了福音。中央財政將從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排，支持田園綜合體試點示范建設工作。那么現代農業田園綜合體項目申報立項條件及扶持政策都有哪些呢?

一、重點建設內容圍繞田園綜合體的建設目標和功能定位，重點抓好生產體系、產業體系、經營體系、生態體系、服務體系、運行體系等六大支撐體系建設。1夯實基礎，完善生產體系發展條件按照適度超前、綜合配套、集約利用的原則，集中連片開展高標準農田建設，加強田園綜合體區域內“田園+農村”基礎設施建設，整合資金完善供電、通信、污水垃圾處理、游客集散、公共服務等配套設施條件。2突出特色，打造涉農產業體系發展平臺

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立足本地優勢，圍繞田園資源和農業特色，做大做強傳統特色優勢主導產業，推動土地規模化利用和三產融合發展，大力打造農業產業集群;穩步發展創意農業，利用“旅游+”、“生態+”等模式，開發農業多功能性，推進農業產業與旅游、教育、文化、康養等產業深度融合;強化品牌和原產地地理標志管理，推進農村電商、物流服務業發展，培育形成1—2個區域農業知名品牌，構建支撐田園綜合體發展的產業體系。3創業創新，培育農業經營體系發展新動能 積極壯大新型農業經營主體實力，完善農業社會化服務體系，通過土地流轉、股份合作、代耕代種、土地托管等方式促進農業適度規模經營，優化農業生產經營體系，增加農業效益。同時，強化服務和利益聯結，逐步將小農戶生產、生活引入現代農業農村發展軌道，帶動區域內農民可支配收入持續穩定增長。4綠色發展，構建鄉村生態體系屏障 優化田園景觀資源配置，深度挖掘農業生態價值，統籌農業景觀功能和體驗功能，凸顯宜居宜業新特色。積極發展循環農業，充分利用農業生態環保生產新技術，促進農業資源的節約化、農業生產殘余廢棄物的減量化和資源化再利用，實施農業節水工程，加強農業環境綜合整治，促進農業可持續發展。5完善功能，補齊公共服務體系建設短板完善區域內的生產性服務體系，通過發展適應市場需求的產業和公共服務平臺，聚集市場、資本、信息、人才等現代生產要素，推動城鄉產業鏈雙向延伸對接，推動農村新產業、新業態蓬勃發展。完善綜合體社區公共服務設施和功能，為社區居民提供便捷高效服務。6形成合力，健全優化運行體系建設 妥善處理好政府、企業和農民三者關系,確定合理的建設運營管理模式，政府重點負責政策引導和規劃引領，營造有利于田園綜合體發展的外部環境;企業、村集體組織、農民合作組織及其他市場主體要充分發揮在產業發展和實體運營中的作用;農民通過合作化、組織化等方式，實現在田園綜合體發展中的收益分配、就近就業。

二、試點立項條件 1功能定位準確 圍繞有基礎、有優勢、有特色、有規模、有潛力的鄉村和產業，按照農田田園化、產業融合化、城鄉一體化的發展路徑，以自然村落、特色片區為開發單元，全域統籌開發，全面完善基礎設施。突出農業為基礎的產業融合、輻射帶動等主體功能，具備循環農業、創意農業、農事體驗一體化發展的基礎和前景。明確農村集體組織在建設田園綜合體中的功能定位，充分發揮其在開發集體資源、發展集體經濟、服務集體成員等方面的作用。2基礎條件較優 區域范圍內農業基礎設施較為完備，農村特色優勢產業基礎較好，區位條件優越，核心區集中連片，發展潛力較大;已自籌資金投入較大且有持續投入能力，建設規劃能積極引入先進生產要素和社會資本，發展思路清晰;農民合作組織比較健全，規模經營顯著，龍頭企業帶動力強，與村集體組織、農民及農民合作社建立了比較密切的利益聯結機制。3生態環境友好 能落實綠色發展理念，保留青山綠水，積極推進山水田林湖整體保護、綜合治理，踐行看得見山、望得到水、記得住鄉愁的生產生活方式。農業清潔生產基礎較好，農業環境突出問題得到有效治理。4政策措施有力 地方政府積極性高，在用地保障、財政扶持、金融服務、科技創新應用、人才支撐等方面有明確舉措，水、電、路、網絡等基礎設施完備。建設主體清晰，管理方式創新，搭建了政府引導、市場主導的建設格局。積極在田園綜合體建設用地保障機制等方面作出探索，為產業發展和田園綜合體建設提供條件。5投融資機制明確 積極創新財政投入使用方式，探索推廣政府和社會資本合作，綜合考慮運用先建后補、貼息、以獎代補、擔保補貼、風險補償金等，撬動金融和社會資本投向田園綜合體建設。鼓勵各類金融機構加大金融支持田園綜合體建設力度,積極統籌各渠道支農資金支持田園綜合體建設。嚴控政府債務風險和村級組織債務風險，不新增債務負擔。6帶動作用顯著 以農村集體組織、農民合作社為主要載體，組織引導農民參與建設管理，保障原住農民的參與權和受益權，實現田園綜合體的共建共享。通過構建股份合作、財政資金股權量化等模式，創新農民利益共享機制，讓農民分享產業增值收益。7運行管理順暢 根據當地主導產業規劃和新型經營主體發展培育水平，因地制宜探索田園綜合體的建設模式和運營管理模式。可采取村集體組織、合作組織、龍頭企業等共同參與建設田園綜合體，盤活存量資源、調動各方積極性，通過創新機制激發田園綜合體建設和運行內生動力。8不予受理的情況 未突出以農為本，項目布局和業態發展上與農業未能有機融合，以非農業產業為主導產業;不符合產業發展政策;資源環境承載能力較差;違反國家土地管理使用相關法律法規，違規進行房地產開發和私人莊園會所建設;鄉、村舉債搞建設;存在大拆大建、盲目鋪攤子等情況。

三、試點省份及扶持政策 試點省份：按照三年規劃、分年實施的方式，2017年，財政部確定河北、山西、內蒙古、江蘇、浙江、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、云南、陜西、甘肅18個省份開展田園綜合體建設試點;扶持政策：中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排，每個試點省份安排試點項目1—2個，各省可根據實際情況確定具體試點項目個數。在不違反農村綜合改革和國家農業綜合開發現行政策規定的前提下，試點項目資金和項目管理具體政策由地方自行研究確定。同時，各試點省份、縣級財政部門要統籌使用好現有各項涉農財政支持政策，創新財政資金使用方式，采取資金整合、先建后補、以獎代補、政府與社會資本合作、政府引導基金等方式支持開展試點項目建設。經財政部考核評價合格后，試點項目可繼續安排中央財政資金。對試點效果不理想的項目將不再安排資金支持。同時，鼓勵有條件的省份參照本通知精神開展省級田園綜合體試點，每個省份數量控制在1—2個。如建設成效較好，符合政策要求，今后可逐步納入國家級試點范圍。

四、申報牽頭部門 1各試點省份要建立健全財政部門牽頭負責(重慶市試點工作由重慶市農業綜合開發辦公室牽頭負責，下同)，農村綜合改革機構、農業綜合開發機構分別具體組織并互相支持配合的工作機制，協調發揮好各職能部門的作用;引導和鼓勵地方政府積極搭建田園綜合體基礎設施和產業政策平臺。引導地方政府因地制宜選擇田園綜合體建設模式，建立運行順暢的建設管理機制，為項目建設創造良好的發展環境。2實施方案和項目規劃編制內容 各有關地區要科學編制試點項目發展規劃和實施方案，內容包括：擬建設田園綜合體的基本情況、目標任務、區域功能布局、主要建設內容和任務;水土資源開發和生態環境保護;建設、管理和運營體制機制;投資估算與資金籌措方案;資源環境評估分析;政策保障措施等內容。3試點項目管理 擬開展試點項目的縣(市、區)，要成立以縣級人民政府主要領導任組長，財政部門及農村綜合改革機構、農業綜合開發機構牽頭落實，發改、國土、環保、水利、農業、林業等有關部門參加的田園綜合體建設領導小組，統籌組織試點項目的申報和實施工作;縣級人民政府組織編制試點規劃和實施方案，按規定程序報送省級財政部門。4省級競爭立項 田園綜合體建設試點項目由省級財政部門統一組織以競爭立項的方式確定。要建立健全公開透明、客觀公正、科學規范的項目競爭立項機制，擇優選項。競爭立項結果應按照政府信息公開的要求，作為主動公開事項向社會公開。省級財政部門要根據競爭立項的結果，將試點規劃和實施方案報財政部備案——END—— 聲明：本文由入駐搜狐號作者撰寫，除搜狐官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表搜狐立場。

第四篇：特色小鎮與田園綜合體

田園綜合體整理報告

2017年12月29日

背景介紹

在田園綜合體中，一二三產業互融互動，通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體，發揮產業價值的乘數效應。

2017年2月5日，中共中央、國務院公開發布《關于深入推進農業供給側結構性改革，加快培育農業農村發展新動能的若干意見》。其中提到：?支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的 ‘田園綜合體’，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。?這是中央文件首次提出?田園綜合體?這個概念。

2017年6月5日，財政部又印發了《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》，2017年確定河北、山西等18個省份開展田園綜合體建設試點，并且，中央財政會從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排，支持試點工作。政策的大力支持，可以看出，在不久的將來，?農業園區?的田園綜合體模式將大放異彩。

近年來，黨中央、國務院高度重視農業供給側結構性改革，支持農村產業融合發展。連續3年的中央一號文件都對此作出明確要求。為農村產業融合發展提供量身定做的用地保障政策，早已提上議事日程。2017年12月21日，國土資源部召開媒體座談會，對《關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障工作的通知》的有關情況進行了介紹。?田園綜合體?被寫入了中央1號文件，其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的?開發?方式，創新城鄉發展，形成產業變革、帶來社會發展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮！

一、田園綜合體的定義

田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式，是在城鄉一體格局下，順應農村供給側結構改革、新型產業發展，結合農村產權制度改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。

2017年中央一號文件首次提出，支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體。相信在不久的將來，?農業園區?的田園綜合體模式將大放異彩。

其次，田園綜合體的提出是基于一種商業模式方法論。其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的?開發?方式，創新城鄉發展，形成產業變革、帶來社會發展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。

二、田園綜合體的組成

（一）景觀吸引：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在 依托觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。

（二）休閑聚集：為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系 可以包括農家田園風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統民居等）、鄉村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。

（三）農業生產：生產性主要功能部分

讓游人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣，同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。

（四）居住發展：城鎮化主要功能部分

居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。

（五）社區配套：城鎮化支撐功能

服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套，由此形成產城一體的公共配套網絡。

三、田園綜合體的幾種模式

（一）模式一：江蘇——無錫陽山田園東方項目

1、農業商業化

2、文旅產業多樣化

3、居住方式創新化

（二）模式二：上海——金山區?田園綜合體?

1、靠海吃海

2、圍繞?漁?字發展文旅

3、發展漁村特色民宿

（三）模式三：安徽——肥西縣?官亭林海?

1、保留原生態

2、農民享受權益

3、城市和鄉村實現文明融合

（四）模式四：黑龍江——富錦市?稻?夢空間

1、種出彩色稻田畫

2、發展全域旅游

3、以農業生產為基礎

（五）模式五：四川——成都市郫都區紅光鎮多利農莊

1、高端農業綜合體

2、農業雙創載體平臺

3、國際化鄉村度假新體驗

（六）模式六：內蒙古——鄂爾多斯市烏審旗無定河鎮

1、發展良好生態的綠色產業

2、鄉村旅游實現景區聯動

3、打造現代休閑養生農莊

總結：田園綜合體的關鍵是整合能力。經營者不僅僅要把握引爆點和經營模式，而是把田園綜合體當成一個平臺，把農業、工業、服務業銜接起來，推動多元化發展。

四、打造田園綜合體的焦點

（一）讓建筑重拾魅力

1、老建筑的修繕與新建筑的創新

2、傳承保護型

3、創新新建型

4、挖掘改造型

（二）讓農田成為景觀

（三）讓當地鄉村文化聚集IP效應

（三）挖掘當地最有特色的文化，將其打造成IP，成為引爆點。

（四）讓農事成為娛樂體驗

（五）讓創意農業吸金

（六）讓田園生活成為時尚

（七）讓田園體驗凸顯意境

（八）讓景觀細節加分 6大支撐體系

圍繞田園綜合體的建設目標和功能定位，重點抓好生產體系、產業體系、經營體系、生態體系、服務體系、運行體系等。

6大重點建設內容

①夯實基礎，完善生產體系發展條件

要按照適度超前、綜合配套、集約利用的原則，集中連片開展高標準農田建設，加強田園綜合體區域內?田園+農村?基礎設施建設，整合資金完善供電、通信、污水垃圾處理、游客集散、公共服務等配套設施條件。

②突出突出特色，打造涉農產業體系發展平臺

立足資源稟賦、區位環境、歷史文化、產業集聚等比較優勢，圍繞田園資源和農業特色，做大做強傳統特色優勢主導產業，推動土地規模化發展，大力打造農業產業集群；穩步發展創意農業，利用?旅游+?、?生態+?等模式，開發農業多功能性，推進農業產業與旅游、教育、文化、康養等產業深度融合；強化品牌和原地產地理標志管理，推進農村電商、物流服務業發展，培育形成1-2個區域農業知名品牌，構建支撐田園綜合體發展的產業體系。

③創業創新，培育農業經營體系發展新動能

積極壯大新型農業經營主體實力，完善農業社會化服務體系，通過土地流轉、股份合作、代耕代種、土地托管等促進方式促進農業適度規模經營，優化農業生產經營體系，增加農業效益。同時，強化服務和利益聯結，逐步將小農戶生產、生活引入現代農業農村發展軌道，帶動區域內農民可支配收入持續穩定增長。

④綠色發展，構建鄉村生態體系屏障

牢固樹立綠水青山就是金山銀山的理念，優化田園觀景資源配置，深度挖掘農業生態價值，統籌農業景觀功能和體驗功能，凸顯宜居宜業新特色。積極發展循環農業，充分利用農業生態環保生產新技術，促進農業資源的節約化、農業生產殘余廢棄物的減量化和資源化再利用，實施農業節水工程，加強農業環境綜合整治，促進農業可持續發展。

⑤完善功能，補齊公共服務體系建設短板

要完善區域內的生產性服務體系，通過發展適應市場需求的產業和公共服務平臺，聚集市場、資本、信息、人才等現代生產要素，推動城鄉產業鏈雙向延伸對接，推動農村新產業、新業態蓬勃發展。完善綜合體社區公共服務設施功能，為社區居民提供便捷高效服務。

⑥形成合力，健全優化運行體系建設

妥善處理好政府、企業和農民三者關系,確定合理的建設運營管理模式，形成健康發展的合力。政府重點負責政策引導和規劃引領，營造有利于田園綜合體發展的外部環境；企業、村集體組織、農民合作組織及其他市場主體要充分發揮在產業發展和實體運營中的作用；農民通過合作化、組織化等方式，實現在田園綜合體發展中的收益分配、就近就業。

五、田園綜合體的融資方式

(一)田園綜合體PPP融資模式

在田園綜合體特色小鎮的開發過程中，政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協議》，按出資比例組建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定實施機構授予SPV特許經營權，SPV負責提供田園綜合體建設運營一體化服務方案。

PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內，參與PPP的投資運作，最終通過股權轉讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權實現收益。社會資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。

(二)田園綜合體產業基金及母基金模式

田園綜合體在導入產業時，往往需要產業基金做支撐，這種模式根據融資結構的主導地位分三種類型。

一是政府主導，一般由政府(通常是財政部門)發起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資，合作成立產業基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風險，金融機構與其他出資人作為優先級出資人，杠桿比例一般是1:4，田園綜合體具體項目需金融機構審核，還要經過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產。這種模式下政府對金融機構有穩定的擔保。

二是金融機構主導，由金融機構聯合地方國企成立基金專注于投資田園綜合體特色小鎮。一般由金融機構做LP，做優先級，地方國企做LP的次級，金融機構委派指定的股權投資基金作GP，也就是基金管理公司。

三是由社會企業主導的PPP產業基金。由企業作為重要發起人，多數是大型實業類企業主導，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風險企業承擔都在企業身上，但是企業投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業特許經營權，企業的運營靈活性大。

(三)田園綜合體國家專項基金貸款模式 利用已有資產進行抵押貸款是最常見的融資模式，但田園綜合體項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長貸款期限及可分期、分段還款，則是對現金流穩定的項目有明顯利好，如果進入貸款審批?綠色通道?，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發改委通過國開行，農發行，向郵儲銀行定向發行的長期債券，田園綜合體特色小鎮專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優秀的田園綜合體特色小鎮的融資渠道。

(四)田園綜合體收益信托模式

田園綜合體項目公司委托信托公司向社會發行信托計劃，募集信托資金，然后統一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。

(五)田園綜合體發行債券模式

田園綜合體項目公司在滿足發行條件的前提下，可以在交易商協會注冊后發行項目收益票據，可以在銀行間交易市場發行永(可)續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，也可以經國家發改委核準發行企業債和項目收益債，還可以在證券交易所公開或非公開發行公司債。

(六)田園綜合體融資租賃模式

融資租賃是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃，有三種主要方式： 1.直接融資租賃，可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮建設期的資金壓力;2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題;3.售后回租，即購買?有可預見的穩定收益的設施資產?并回租，這樣可以盤活存量資產，改善企業財務狀況。

可以嘗試在田園綜合體特色小鎮這個領域提供優質的金融服務。(七)田園綜合體資本證券化(ABS)資產證券化是指以特定基礎資產或資產組合所產生的現金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券(ABS)的業務活動。田園綜合體特色小鎮建設涉及到大量的基礎設施、公用事業建設等，基于我國現行法律框架，資產證券化存在資產權屬問題，但在?基礎資產?權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創新工具，對田園綜合體特色小鎮融資模式也是一個有益的補充。

(八)田園綜合體供應鏈融資模式

供應鏈融資是把供應鏈上核心企業及其相關的上下游配套企業作為一個整體，根據供應鏈中企業的交易關系和行業特點制定基于貨權及現金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應鏈融資解決了上下游企業融資難、擔保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業及配套企業的競爭力。在田園綜合體特色小鎮融資中，可以運用供應鏈融資模式的主要是應收賬款質押、核心企業擔保、票據融資、保理業務等。實際操作中，上述八種融資模式往往是前兩種為主，根據小鎮建設不同階段和產業發展不同階段，結合其他融資模式組合使用。

五、田園綜合體的盈利點

餐飲盈利 住宿盈利 加工盈利 康養休閑盈利 游樂盈利 體驗盈利 產業盈利 服務盈利 手工制作盈利 集體活動盈利 藝術類盈利 地產盈利 技術盈利 表演盈利 教育盈利 管理盈利 廣告盈利 其他盈利

六、田園綜合體的試點工作

開展田園綜合體試點是一項全新的工作，一定要按照穩中求進的工作總基調，試點先行，慎重穩妥地推進，各地不要盲目擴大范圍。要細化工作任務，落實工作責任，確保試點工作開好頭起好步。

當前，各地開展試點工作的意愿和積極性高，但在推進過程中，需要特別注意適應農村發展階段性需要，遵循農村發展規律和市場經濟規律。不能超越地方現有發展條件和違背農民意愿。

開展田園綜合體試點，要堅持以農為本，以保護耕地為前提，提升農業綜合生產能力。要保持農村田園風光，保護好青山綠水，實現生態可持續；要確保農民參與和受益，帶動農民持續穩定增收，讓農民充分分享發展成果，更有獲得感。讓人們從中感到農業是充滿希望的現代產業，農民是令人羨慕的體面職業，農村是宜居宜業的美好家園。

開展田園綜合體試點，要慎重選擇試點地區。按照?政府引導、市場主體?的原則，選擇農民合作組織健全、發展潛力較大的地區開展試點。對于?以農為本?不突出，項目布局和業態發展上未能與農業有機融合，或者以非農業產業為主導產業的地方，一律不得列入試點范圍。

需要指出的是，開展田園綜合體試點，要以市場投入為主體，積極創新財政支持方式，鼓勵社會資本規范、有序、適度參與建設田園綜合體。要嚴控地方政府債務和村級組織債務風險，不能新增債務負擔。財政部將會同中央有關單位和部門，對各地開展田園綜合體試點情況進行跟蹤調研和督查，發現問題及時糾正和完善相關政策措施，確保試點不走樣不跑偏。

七、田園綜合體的發展前景

2017年的中央一號文件明確指出：?支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。?這也是中央一號文件第一次提出?田園綜合體?這個概念。

中央一號文件還專門強調了農村新產業新業態用地方面，其中提出，要完善新增建設用地的保障機制，將新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農村新產業新業態的發展；允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合的發展。文件也明確規定，這些村莊整治、宅基地整理節約出來的建設用地，嚴禁違規違法開發房地產或建私人會所。

從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產業園區作為農業發展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業地產行業一個非常利好的創新信號，未來一段時間，?農業+園區?無疑將大有可為。

業內人士認為，與現在市面上主流的產業園區不同，?農業+園區?會更強調將農業鏈條做深、做透，無論是內涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅游、養老、創意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間。

第五篇：2018年田園綜合體發展研究報告

2018年田園綜合體發展研究報告

在現階段經濟新常態下，對于人民日益增長的物質文化需求和區域經濟發展訴求，傳統的農業、農村條塊發展思維已經無法奏效；單純的農業產業園區的發展模式，也無法適應新形勢下的產業升級、統籌開發等要求。今年一號文件里面提出了田園綜合體的概念，加上年中18個省份的田園綜合體試點項目申報的刺激，成為地產界、旅游界、農業界爭相宣傳追捧的一個概念，尤其是培訓機構，就像抓住了一根萬能的藥方，包治百病……誠然，三農發展，亟需用創新的方式來解決農業增效、農民增收、農村增綠的問題，田園綜合體就是比較好的創新模式之一；但是田園綜合體的概念、內涵及其意義還需我們冷靜下來思考才是其試點創新的初心。不忘初心，才能行穩致遠。一田園綜合體發展背景、內涵及意義

2017年中央一號文件提出，在保持政策的連續性、穩定性的基礎上，特別注重抓手、平臺和載體建設，即“三區、三園和一體”。“三區、三園和一體”建設將優化農村產業結構，促進三產的深度融合，并集聚農村各種資金、科技、人才、項目等要素，加快推動現代農業的發展。其中“一體”即田園綜合體，提出“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體”。田園綜合體發展模式的提出有其必然的原因和背景，其中比較重要的包括以下幾方面：

經濟新常態下，農業發展承擔更多的功能

當前我國經濟發展進入新常態，地方經濟增長面臨新的問題和困難，尤其是生態環境保護的逐步開展，對第一、二產業發展方式提出更高的“質”的方面要求，農業在此大環境下既承擔生態保護的功能，又承擔農民增收農業發展的功能。傳統農業園區發展模式固化，轉型升級面臨較大壓力農業發展進入新階段，農村產業發展的內外部環境發生了深刻變化，傳統農業園區的示范引領作用、科技帶動能力及發展模式與區域發展過程中條件需求矛盾日益突出，使得農業園區新業態、新模式的轉變面臨較多的困難，瓶頸明顯出現。農業供給側改革，社會資本高度關注農業，綜合發展的期望較強經過十余年的中央一號文件及各級政策的引導發展，我國現代農業的發展迅速，基礎設施得到改善、產業布局逐步優化、市場個性化需求分化、市場空間得到拓展，生產供給端各環節的改革需求也日趨緊迫，社會工商資本也開始關注并進入到農業農村領域，對農業農村的發展起到積極的促進作用。同時，工商資本進入該領域，也期望能夠發揮自身的優勢，從事農業生產之外的二產加工業、三產服務業等與農業相關的產業，形成一二三產融合發展的模式。“史上最嚴土地政策”影響下，土地管理的強度越來越大，尋求綜合方式解決發展問題隨著經濟新常態，國家實施了新型城鎮化、生態文明建設、供給側結構性改革等一系列戰略舉措，實行建設用地總量和強度的“雙控”，嚴格節約集約用地管理。先后出臺了《基本農田保護條例》、《農村土地承包法》等，對土地開發的用途管制有非常明確的規定。特別是《國土資源部 農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知》（國土資發〔2014〕127號）的發布，更是將該要求進一步明確，使得發展休閑農業在新增用地指標上面臨著較多的條規限制。綜上所述，現階段，傳統農業產業園區發展思路已經不適合新形勢下的產業升級、統籌開發等要求，亟需用創新的方式來解決農業增效、農民增收、農村增綠的問題，田園綜合體就是比較好的創新模式之一。二田園綜合體的概念內涵 繼2017年的中央一號文件首次提出“田園綜合體”概念后，多方都對此進行了解讀。

從其內涵和外延上來看，田園綜合體并不是一個新詞，它是在原有的生態農業和休閑旅游基礎上的延伸和發展。從業態上來看，是“農業 文創 新農村”的綜合發展模式，是以現代農業為基礎，以旅游為驅動，以原住民、新住民和游客等幾類人群為主形成的新型社區群落。而縱觀農業園區的發展歷程就不難看出，田園綜合體并非憑空產生，是在農業現代化、新型城鎮化等發展歷程基礎上，結合新形勢下農業增效、農民增收和農村生態環境保護的多重客觀需求而提出的，有其現實背景。縱觀農業園區開發、休閑農業與鄉村旅游的發展進程就不難看出，田園綜合體與農業綜合體、農旅綜合體等概念在內涵上是一脈相承的，并非“橫空出世”的全新概念，至于叫農業綜合體還是田園綜合體還是農業經濟綜合體，只是角度不同，本質內涵是一樣的。

三農業綜合體農業綜合體最早是由陳劍平院士在2012年11月3日農民日報上發表的《農業綜合體：區域現代農業發展的新載體》首次提出的。它是在借鑒城市綜合體概念的基礎上提出的現代農業發展的新型載體形式，通過農村一、二、三產業的相互融合和農業多功能拓展，延伸產業鏈，提升價值鏈，增加農民收入，促進新農村建設，并逐步推動農業發展方式的根本轉變。農業綜合體的基本內涵是以農業為主導，以科技支撐和文化創意為兩翼，融合農產品加工、商貿物流、科普會展、教育培訓、休閑觀光、文化創意等多個相關產業，構建多功能、復合型、創新性的產業綜合體，它是伴隨著區域經濟社會快速發展和對長期以來農業園區實踐的不斷總結基礎上提出的一個現代農業發展的新概念，既脫胎于農業園區，又高于農業園區，可以說是現代農業園區的“升級版”。四田園綜合體田園綜合體的內涵與農業綜合體基本一致，不同的是，田園綜合體更多的是從地域空間開發和農村發展角度提出的對鄉村資源的合理性開發。建設集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的地域綜合體。田園綜合體是以農業為主導，以農民充分參與和受益為前提，是以農業合作社為主要建設主體，以農業和農村用地為載體，融合工業、旅游、創意、地產、會展、博覽、文化、商貿、娛樂等三個以上產業的相關產業與支持產業，形成多功能、復合型、創新性地域經濟綜合體。因此，從農業規劃和科技推廣工作者視角看，田園綜合體是以農業、農村用地為載體，融合“生產、生活、生態”功能，集農業全產業鏈目標的整合、農業科技體系的支撐、現代農業經營體系的優化、多種類型農業園區的結合、農村一二三產業融合、區域經濟發展的新型復合載體，是一種新型的現代農業發展模式，是“六次產業”創新理念的一種新體現。

五區別與聯系從與農業綜合體的區別及聯系上看，田園綜合體是基于鄉村地域空間的概念，農業綜合體是基于產業思維的概念，是農業綜合開發；農業綜合體是在一定地域空間內，多產業、多功能、多業態并存，以產業融合發展為特征的現代農業隨著產業融合深入發展，關系層面加強，經濟交融，跟區域經濟發展有密切的聯動性；這是經濟綜合體的一種表現形式，和旅游綜合體、商業綜合體、城市綜合體是一個概念。

從三農角度來說，農業、農村、農民三者又是密不可分的。無論是農業綜合體還是田園綜合體，在本質上是一樣的，只不過視角不同，分量和側重點有所差異而已，因而從這個意義上說，田園綜合體并不是一個全新的概念。而近兩年比較受關注的農業特色小鎮、農業公園等，就是伴隨著現代農業發展、美麗村鎮建設而發展起來的田園綜合體的新模式、新探索。田園綜合體的出現，是伴隨現代農業發展、新型城鎮化、休閑旅游而發展起來的“農業 文創 新農村”開發的新模式，具有功能復合性、開發園區化和主體多元化三個特征。田園綜合體是一種大勢所趨，它是區域經濟社會和農業農村發展到較為發達新階段的產物，是中國農業新跨越的創新載體。六田園綜合體的特征 功能復合性

產業經濟結構多元化，由單一產業向一二三產業聯動發展，從單一產品到綜合休閑度假產品開發升級，從傳統住宅到田園體驗度假、養老養生等為一體的休閑綜合地產的土地開發模式升級。在一定的地域空間內，將現代農業生產空間、居民生活空間、游客游憩空間、生態涵養發展空間等功能版塊進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的田園綜合體。而現代農業無疑是田園綜合體可持續發展的核心驅動。開發園區化田園綜合體作為原住民、新移民、游客的共同活動空間，在充分考慮原住民的收入持續增收的同時，還要保證外來客群源源不斷的輸入，既要有相對完善的內外部交通條件，又要有充裕的開發空間和有吸引力的田園景觀和文化等。田園綜合體做成的方式、選址方式、產業之間關聯度、項目內容如何共存、要有并行；運營模式、物質循環、產品關聯度、品牌形象都需要考慮。主體多元化田園綜合體的出發點是主張以一種可以讓企業參與、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式，創新城鄉發展，促進產業加速變革、農民收入穩步增長和新農村建設穩步推進，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。一方面強調跟原住民的合作，堅持農民合作社的主體地位，農民合作社利用其與農民天然的利益聯結機制，使農民不僅參與田園綜合體的建設過程，還能享受現代農業產業效益、資產收益的增長等。另一方面強調城鄉互動，秉持開放、共建思維，著力解決“原來的人”、“新來的人”、“偶爾會來的人”等幾類人群的需求。近年來國內休閑農業與鄉村旅游熱情正盛，而田園綜合體作為休閑農業與鄉村游升級的高端發展模式，更多體現的是農業 園區的發展思路，是將農業鏈條做深、做透，未來還會將發展進一步拓寬至科技、健康、物流等更多維度。未來很長一段時間，“農業 園區”的田園綜合體模式將會大放異彩。七田園綜合體的建設意義田園綜合體的出現，是伴隨現代農業發展、新型城鎮化、休閑旅游而發展起來的“農業 文創 新農村”開發的新模式，是一種大勢所趨，它是區域經濟社會和農業農村發展到較為發達新階段的產物，是中國農業新跨越的創新載體，其重要意義可歸結為以下幾個方面：田園綜合體是資源優化配置的“驅動器”

以田園綜合體建設為契機，整合土地、資金、科技、人才等資源，促進傳統農業轉型升級。

創新土地開發模式田園綜合體保障增量、激活存量，解決現代農業發展的用地問題。2017年中央一號文件專門強調提出，要完善新增建設用地的保障機制，將新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農村新產業、新業態的發展，允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游、養老等產業和農村三產融合的發展。創新融資模式田園綜合體解決了現代農業發展、美麗鄉村和社區建設中的錢從哪兒來和怎么來的問題。經濟社會發展必須都要有經濟目標，工商資本需要盈利、農民需要增收、財政需要稅收、GDP需要提高，多主體利益訴求決定了田園綜合體的建設資金來源渠道的多樣性；同時又需要考慮各路資金的介入方式與占比，比如政府做撬動資金，企業做投資主體，銀行給貸款融資，第三方融資擔保，農民土地產權入股等等，這樣就形成田園綜合體開發的“資本復合體”。田園綜合體需要整合社會資本，激活市場活力，但要堅持農民合作社的主體地位，防止外來資本對農村資產的侵占。增強科技支撐科技是現代農業生產的關鍵要素，同時還是品質田園生活、優美生態環境的重要保障，全面滲透、支撐田園綜合體建設的方方面面。為降低資源和環境壓力，秉持循環、可持續發展理念，以科技手段增強對生態循環農業的支撐，構建農居循環社區，在確保產業發展、農業增收的條件下，改善生態環境，營造良好的生態居住和觀光游憩環境。在田園綜合體里面，科技要素的關鍵作用已經由現代農業園區生產力提升的促進劑，轉變為產業融合的粘合劑，這是科技地位本質性改變的地方。傳統的科技是促進生產效率提升，產品質量和效益提高，現代的科技是能夠促進業態效率提升和業態融合，如物聯網技術的應用，降低生產成本、提高生產效率的同時，更能促進與消費者之間的互動，有助于建立良好的信任關系。因而從這個意義上說，科技的出發點和要素作用已經發生了改變。

促進區域經濟主體的利益聯結通過田園綜合體模式，解決幾大主體之間的關系問題，包括政企銀社研等不同主體。以往的農業園區只能解決其中2~3個主體之間的關系，現在通過復合體的利益共享模式結構，將關系完全捆綁融合到一起。