第一篇：總監管理思路

（老大無論你怎么決定我今后都將：把反省自己當成每日的功課，主角配角都專注，暗暗地把自己置于某崗位，逐漸培養自己在某崗位的能力。）

總監管理思路

一、制度方面

完善項目管理制度及工程部規章制度，并組織、監督執行，確保公司項目順利進行。

二、工程計劃

1、依據公司工程項目總規劃，組織制定工程進度計劃，包括項目總體計劃、年度計劃、月度計劃。

2、審核項目經理編制的質量、進度、成本控制計劃；

3、定期檢查、匯報工程進度計劃的執行情況，對未按時完成的計劃，分析原因、評估影響、制定糾正措施并監督實施；

4、根據工程進度的客觀實際情況，必要時調整工程進度計劃。

三、招投標管理

1、組織編制甲供材料采購、甲供設備采購招標、專業工程分包招標總體計劃并監督實施，確保每項招標申請適時提出；

2、負責工程承包、專業分包、監理、供應商的管理、按照公司招投標管理規定召符合要求的工程承包、專業分包、監理、供應商，對竟標的工程承包、專業分包、監理、供應商的資質、信譽、實力進行嚴格審查；

3、組織建立、不斷完善工程承包、專業分包、監理檔案，對其基本信息、資質、完成工程量、完成質量、履約表現詳加記載，為公司的發展不斷積累資源。

四、工程管理

1、負責對項目部的組織架構、人員配置、管理模式及甲供材料商、專業分包單位提出初步方案，供公司決策提供參考；

2、負責對項目的進度、質量、安全、成本及文明施工管理進行指導、監督和考核，定期或不定期組織單項或綜合檢查，對檢查出來的問題督促有關部門和單位制定糾正、預防措施，并督促實施；

3、整體掌握公司各項目的運行情況，對發現的問題和項目部提出的問題，及時組織解決、必要時報請公司召集專題會議，確保公司各項目正常運行；

4、組織項目施工設計圖紙、施工方案、設計變更、甲供材料、甲供設備、整改方案的會審工作。組織對重要材料、設備、工程的驗收及備案工作；

5、監督項目部對工程承包、專業分包、監理、供應商的履約管理，全面掌握各項目履約情況，必要時約談工程承包、專業分包、監理、供應商領導或報請主管領導召集專門會議，及時解決履約中存在問題；

6、負責集團資源的統一協調與調度（包括設備、材料、工程管理人員等），確保各項目的順利運行和資源優化利用；

7、負責按公司有關管理制度和流程審核、簽署公司有關工程技術文件和公司其他重大業務文件。參與公司重大合同評審，提出意見和建議；

8、對公司所屬各項目經理或主管的年度和任期考核、調動、獎懲等提出建議；

9、領導工程系統的培訓和考核工作，提高工程系統人員的職業素質和業務水平。

五、協調配合

1、負責工程管理人員隊伍建設工作，組織工程管理人員進行業務知識培訓、指導、監督工程管理人員工作并進行業績考核；

2、協調好部門員工之間、本部門與其他部門工作協作配合關系；

3、保質保量按時完成上級領導交辦的其他工作。

楊亞林2013年1月17日

第二篇：管理思路

管理思路

限于行業特性、工作環境、用工條件的不同，餐飲酒店人員的管理與一般意義上企業員工的管理還是有著很大區別的。這些被管理的對象既有自身的優勢：年輕、朝氣、有活力，接受力強，但同時，他們也有自身的劣勢：學歷一般不高，自我管理缺乏，容易“隨大流“等等，加上他們素質參差不齊以及接受“管理”的形式和程度不同，這些都給管理帶來了很大的難度。那么，如何來去管理這些餐飲酒店的人員呢？

本人有一下幾點看法：

制度化管理。餐飲酒店員工的管理，制度化仍然不可缺少。中國自古以來就有“無規矩不成方圓“之說，大凡管理，就必須要有這些“章法”作前提。餐飲酒店的員工文化素質往往不高，因此，系統、超前的管理制度對他們或許起不了什么大作用，因此，在使用制度管理員工時，餐飲酒店要遵循如下幾點：

1、制度不要太繁瑣。制度如果“汗牛充棟“，過于繁多的話，餐飲酒店管理人員推行起來往往難度較大，如果執行不力，打了折扣，就會讓很多制度“流于形式”，最后，會極大地損害整個制度的嚴肅性。因此，要避開這一點，就要簡化制度，實施“瘦身“計劃，就要把平時經常使用的日常管理（比如出勤、著裝等）、標準話術、商務禮儀、衛生制度、服務標準等不斷地向他們進行灌輸，讓他們耳熟能詳，信手拈來，制度就容易落到實處。

2、制度管理要剛性。管理的關鍵在考核，考核的關鍵在落實。因此，在實施制度化管理時，在制度執行和落實上一定要一視同仁，不能厚此薄彼，只有“制度面前，人人平等”了，作為餐飲店的服務人員或者中、基層管理人員才能真正信服“法律“的嚴肅性，才能讓大家心平氣和地遵紀守法，制度才能發揮它的威力，讓大家不敢“越雷池”。

制度化管理是餐飲酒店人員管理的基礎和保障，一個沒有章法的餐飲酒店注定會在經營管理當中破綻百出，從而難以做強、做大。因為在所有的競爭要素當中，人的因素是第一位的，作為以服務水準高低為“賣點“的餐飲酒店人員只有高舉制度管理的大旗，管理出效益才能真正地得以體現。

“自治”管理。餐飲酒店人員，不論是總經理、前廳經理也好，還是前臺的服務員、后臺的操作員也罷，他們很多出身相似，或者是來自于同一個群體?——農村打工一族。因此，在管理餐飲酒店人員時，如果能采取“自治“的方式，開展自我管理，往往能夠起到更好的推動效果。具體操作手法是：

1、從他們當中，優選有管理能力的人員，經過培訓或者一對一幫扶等，快速提高他們的組織、管理能力，并委任領班、大堂經理或前廳經理等管理重任。

2、把餐飲酒店的制度，化作他們能夠理解和執行的喜聞樂見的形式，通過推舉出的“自治首腦”現身說法，以身作則地執行，從而帶動整個餐飲酒店人員的執行。

這樣做的好處是：

1、管理者來自他們中間，更容易取得他們的信任。這要比外聘一個管理人員，用餐飲酒店人員不容易懂的章法去“強加“管理要好很多，且這種方式，更容易得到他們的認可并最終執行。

2、“自治”能夠讓他們更好地看到職業前景。因為自治“領導人“來自于他們身邊，更有認同感，對他們更有職業“誘惑力”，因為如果遵規守距、做得好的話，有可能下一個管理者就是自己。

榜樣的力量是無窮的。通過管理“自治“，作為餐飲酒店可以實現低成本管理的效果，所花費不多，但卻容易讓制度落地，可謂一箭雙雕，一舉兩得。

以教代“管”。作為餐飲酒店的人員，過于追求“高壓“管理，限于他們的經歷、心理承受能力等，他們往往難以接受，甚至采取“軟抵抗”等拒絕執行，因此，曲徑通幽，通過以

教代“管“，采取教的形式，不斷地給他們“洗腦”，讓他們接受酒店的管理理念、方法等，倒不失為一種較為有效的方法。以教代“管“具體實施方法是：

1、在教中管。作為餐飲酒店，無論是基層管理人員的大堂經理，還是前廳經理，抑或是一般的服務員，甚至廚師，他們都是需要不斷地學習和提升的，有的酒店甚至每周專門辟出一定的時間來組織員工進行學習，其實，這都是灌輸酒店管理理念和動作的好時機。通過在培訓或現場指導過程中反復強調管理的內容、工具等，起到教練的作用。比如，現場模擬演練如何與顧客打招呼等，促使其掌握接待顧客的技巧的同時，把具體要求也一并加了進去，起到了“無聲勝有聲”的效果。

2、在管中教。在酒店人員實施管理當中，不要忘了在管理當中，教給他們如何去做，讓酒店的員工明白，酒店的管理是幫助他們提升的，是為他們服務的，這樣就可以消除他們對于管理人員的戒備心，從而能夠更好地認識酒店管理的意義。以教代管，教管合一，可以避免單純的為管理而管理，可以避開管理者與被管理者之間的矛盾和沖突，可以讓管理能夠水到渠成地予以實施，而不至于“操之過急“，而導致被管理人員的抵觸和不滿。

人性化管理。餐飲酒店的人員很多都是出身農村，他們有著不同尋常的生活和工作壓力，因此，在管理當中，如果能夠給予他們人性化的管理方式，則更容易受到他們的歡迎和青睞，他們更喜歡潛移默化、和風細雨式的管理方式。實施人性化管理需要注意的是：

1、人性化不等于人情化。作為餐飲酒店，人性化的管理是非常必要的。但決不能把人性化與人情化等同起來。人性化的管理是基于管理理性的基礎上的，更多地關注了被管理者的感受與接受程度、接受方式。而人情化管理則往往容易忘記原則，最終讓管理和制度拋之腦后，管理變成了“一團和氣”，變成了“你好我好大家好“，變成了“和稀泥”和“打太極“，讓管理無法進行下去。人性化的管理，其實是一種層次較高的管理，它可以不顯山不露水地達到管理的目的。比如，有的酒店在管理員工時，就推出來首次違紀不罰款，但在一定時間內再犯一并處罰的方式，具體作法是，第一次違犯制度，只開罰單，但不真正罰款，僅僅是警告你，提醒你，但如果在一個月內再次違反制度，而兩次一并執行處罰，這就是一種人性化的管理方式。畢竟，人不是神，都有犯錯誤的時候，通過給予改正的機會，有時可以間接地達到鞭策的效果和作用。

2、溝通是人性化管理的核心。在餐飲酒店的管理當中，溝通是必不可少的。良好的溝通勝過任何形式的管理手段。比如，有的酒店推出“總經理接待日”，“總經理與您面對面"等，就是通過這種一對一的溝通方式，了解酒店員工，尤其是基層員工的生活狀態，工作狀態，心理狀態。比如，他們來自那里，生活習性是什么？飲食的習慣，是否適應等等，從而，急他們所急，想他們所想，關心他們所需，與他們建立一種內在的情感聯系，讓他們感動，讓他們從內心里接受企業，接受管理，最終達到無為而治的效果。

人性化的管理，就是要求管理者要放下管理者的架子，俯下身子，與員工貼心交朋友，通過管理者的同理心、換位思考，以及相互間的雙向互動溝通，從而上下一心，共同把管理的工作做扎實，做到位。

管理出效益?？傊惋嬀频甑娜藛T管理是餐飲酒店經營者面臨的新課題，作為管理者，只有根據餐飲酒店員工的實際狀況，量身定做管理模式，才能讓管理真正發揮出應有的作用，才能讓餐飲酒店的經營錦上添花，不斷創造出更大的效益。

以上為本人對貴酒樓的管理的一些構思與看法，望熊總參考。

第三篇：工段管理思路

工段管理思路

一、轉變觀念，落實班組長職責

在過去的工作中，工段班組長在未能承擔起應有的職責,可能只起到了一個主操的作用。造成這種局面的原因很多，主要原因是由于班組員工普遍過于年輕，車間及工段對班組的能力缺乏信心，便將班組長的部分職責轉嫁到了工段管理員身上。

為了扭轉這種局面，首先，車間、工段管理員要轉變觀念，要相信班組長有能力帶領班組完成相應的生產任務；第二，將班組長得管理權限歸還；第三，調動班組長積極性，可以先從小事做起（如讓班組長參與到工段培訓工作中來，在完成員工培訓的同時，也使班組長得到鍛煉，為班組奠定基礎），對表現好的及時予以表揚，使他們有成就感，逐漸讓班組長積極主動的組織班組生產和管理；第四，對于能力不足、工作態度消極的，在通過私下溝通交流無效后，可更換班組長，這樣也能形成一種能上能下的風氣，調動基礎基層員工的積極性。

二、加強員工培訓工作

今年，車間新入廠員工較多，新老員工的比例甚至達到了1比1，且新員工基礎普遍較差，如不能加強培訓力度，到公司復產時，大部分員工可能達不到崗位技能要求。

加強員工培訓可以從以下幾點入手：第一，車間、工段由專人負責組織新員工培訓工作，可以由班組長承擔部分培訓內容，如現場的流程梳理、設備操作等；第二，培訓內容要由淺入深，且貼合實際，盡力避免枯燥的理論灌輸；第三，培訓工作應以實際操作為主，以使員工具備實際操作為主要目的；第四，培訓工作要求務實，應避免走過場、搞形式。

三、工段工作要分工協作

工段工作繁雜，不是一個人能干完的，且工段管理是一個團隊，要做好工段管理，首先要將工段工作理順，并明確分工、相互配合協作，這樣才能使工段管理高效、可靠；還需要充分發揮工段員工，讓工段員工也參與進來，畢竟工段工作不只是工段管理員幾個人的事。

四、嚴格執行車間管理制度

車間各項管理制度已基本建立完善了，但是能得到貫徹執行的不多，甚至許多在解化廠執行的很好的制度，在我們車間、工段也沒能很好的執行（如交接班會議、潤滑制度、班前會等）。可能在員工心中就形成了一種對制度無所謂的心態。

要加強車間管理制度的執行，首先，要加強制度培訓，可以說車間員工對車間的很多制度都很陌生，甚至有些聽都沒聽過，這也談不上執行制度了；第二，要加強制度執行考核，工段執行不到位，車間考核工段，班組執行不到位，工段考核班組，必要時樹立一些正面和反面的教材去進一步加強。

五、提高員工執行力

執行力對于工作的及時完成是至關重要的，因為時間就是金錢，時間就是效益。執行力不是只說在嘴上的口號，有結果的行動才是執行力。

車間、工段管理人員只有對自己所布置的工作切實地進行檢查，一發現問題及時提出整改意見，這樣才能讓員工覺得領導對自己的付出是關心的，對于表現好的要給予表揚，使他們有成就感，對于表現欠佳的也要就事論事，指出其中的不足并且督促其完成，因為有些員工對任務的理解能力不同，只有不斷地督促檢查才能確保任務的及時完成，同時也能使員工真正從中學到知識，增強他們處理事務的能力。要提高員工的執行力，首先布置工作時應明確任務完成的時間；其次在工作布置后要勤檢查督促，要從中觀察其的工作態度，對不好的行為及時批評指正，當執行到一半后要對成績進行表揚，對不足之處加以解釋指導糾正，最后在到期時要及時進行檢查。

六、營造積極向上的工作氣氛

車間、工段生產的有效進行與工作氣氛非常有關，當整個車間、工段處于積極向上的氛圍中時，所有人的工作熱情才會得到進一步提高。經常對工作積極的行為進行表揚，對不積極的進行批評，從而引導員工向好的方向轉變。跟好學好跟壞學壞是由于工作環境決定的，塑造良好的工作環境有利于營造積極在向上的工作氛圍。

要尊重員工個人的自尊心，針對做出錯事的人要就事論事，不傷害人的自尊心，不僅是尊重人格，而且對搞好生產大有好處。人有了自尊心，才會求上進，只有每個人都有了上進心才會使工作做得更好。工段管理人員要主動關心員工的工資，對有疑問的員工要及時的溝通解釋。通過加強現場管理、改進工藝等方式來提高工作效率，使員工工資得到提高，要想方設法減少員工的工作強度，改善員工的工作環境，從而使廣大員工熱愛這份工作，使整個車間充滿積極的工作氛圍。

第四篇：保安管理思路

談物業管理如何做好保安隊伍建設

現在大多數物業公司對保安隊伍的建設感到非常頭痛，比如大家常說的人員整體素質不高、人員流動頻繁、招聘困難、服務意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴重的還有監守自盜的現象。但在物業管理企業，保安在物業管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負著物業轄區內秩序維護的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業管理的最前線，他們直接和業主（顧客）接觸，為業主（顧客）提供最直接的物業管理服務，所以保安隊伍的管理和服務水平將直接影響到整個物業管理服務質量及品牌信譽。那么如何做好保安隊伍的建設呢，筆者認為應從以下幾個方面加強保安隊伍管理：

一、嚴格控制招聘環節

在保安招聘的環節上一定要把好關，招聘前要先制定出招聘條件，這個是最基本的也是最重要的，不要沒有方向的招聘，人員的選才很重要，對于保安崗位的重要性從公司領導就要端正認識態度。招聘人員要明白應聘人員做保安的目的，預防很多人“跳板式”的工作方式，這樣即使招聘來也不會做太久，也做不好，因為他們感覺只是個跳板，無所謂，極易不服從管理，另外盡量去招聘沒有做過保安的人員，最好是剛畢業的學生，這樣便于管理，因為保安工作年限和工作表現可以用這樣四個字來形容，那就是“古、靈、精、怪”，意思就是說第一年的保安比較古板，第二年的保安比較靈活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作時間長對企業未

必有好處，雖然不是絕對的，但的確有它的道理。故在招聘的時候對特殊的崗位，比如車庫，可以考慮年齡大一點成家的退伍人員，或一些中年下崗職工，因為他們找份工作也很不容易，會比較珍惜工作，并且責任心強。另可多招聘些農村出來的人員，他們還是比較珍惜工作的，并且思想單一。在保安招聘時杜絕有“痞子”性子的人和杜絕同一地方和朋友關系的人（即使要也不能超過兩個），有“土”性的是可以考慮的，因為有訓練，基本可以糾正。

二、做好崗前和崗中培訓

在保安招聘來后崗前培訓很重要，如果有條件的話一定要獨立培訓，有些公司因為條件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過通過我多年的保安工作經驗，這樣的做法效果不大，因為老的保安往往不會說怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應付領導，往往新來的員工在專業知識還沒學到的情況下其他的已經很精通了。在崗前培訓中一定要講明公司的要求和管理制度，當然也是有技巧的，如果是開始就講管理制度，那么很大一部分人也會被嚇跑了，感覺管理太嚴。在崗前培訓中開始要著重于軍事訓練，因為從中可以看出一個人的紀律性和接受能力，如果實在不行那么只能從這一環節淘汰掉，另外要加強管理專業化和物業管理基礎知識的培訓，讓大家了解物業管理并對物業行業前景看好，可以給他們舉例說明，因為很多公司的高層領導都是從保安做起的，要對未來有信心。對于崗中培訓同時要加強，在每周都要定期培訓，其中主要包括軍事、體能、消防、業務知識、法律法規等，要安排合理時間進行反復培訓，并結合現場管理情況定制出培訓計劃，有計劃一定要施行。

三、嚴格執行管理制度

在正常管理中，一定要結合現場嚴格執行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據，被處罰人無怨言，做到公平公正，這樣也能提高管理者的威信，保安隊伍是個特殊的隊伍，團隊年輕化，員工遇事很容易沖動，情緒波動較大，但對道理也很清晰，接受新的事物較快，所以一個團隊開始的管理很重要，做好管理預防工作，如果等到問題都出現了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達到理想的效果。

四、巧用管理技巧

在保安隊伍中管理技巧很重要，要講究方法，在生活中要真心關心我們的每位員工，有困難要馬上解決，在工作中要嚴格要求每個員工。打個比方，有一個員工違反了紀律，那么做為保安隊長肯定要對違規人員做出處罰，那么這時候就要按兩條路線走，給被處罰的員工處罰后就不能不處理了，要在私下再找這名隊員談一下心，問為什么違反，有什么想法，對處罰結果如何認識，并給其講處罰的目的，當然我們都知道處罰的目的是為了整個團隊的建設，不是說對那一個人而言。在部門會議上要進行宣布，要把事情拿出來進行分析，引起大家的注意，這樣一個處罰才能起到應有的作用；另要加強逐級管理的制度，但在這個制度中最難實行的就是保安班長對保安員的監督，很多保安班長由于本身認識的問題即使在發現本班員工違反紀律也不

進行處罰，并且還為其打掩護，感覺這樣員工會感激他，會服從他，這樣的想法是錯誤的，一個團隊只有紀律嚴明，每個人才更便于管理，如果長久這樣下去在真的遇到問題要進行解決的時候很容易出現員工集體辭職的現象發生。我們為了做好逐級管理可以考慮在管理制度中做好連帶責任處罰，比如說本班隊員在一個月內出現三次違紀現象班長扣多少分，前提是違紀不是本班班長發現的，要不然又達不到效果。

五、重視他們，同時也要讓他們感覺到受到重視

管理處上下員工都要相互關心，在隊員有生活問題或有工作情緒的情況下要做好思想工作教育和溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，特別是女管理員、管理處主任也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺，要重視他們，對員工講他們的重要性，對他們的工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力的去工作，有時候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認可和尊重，尤其是領導的認可。

六、讓其生活感到充實

對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別是下班后，如果這時候管理不善的話很容易使保安隊伍紀律渙散，這是因為保安隊伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會因社會環境而變化。加之處于結交朋友談情說愛階段。那么在這樣的關鍵時刻，除了要經常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業余生活，讓其感覺生活每天都排的滿滿的，比如培訓、訓練、娛樂項目比賽等，這樣的話他們感覺既有部隊的生活又有社會的樂趣，既能統一管理又能增加保安隊伍整體團隊的凝聚力、戰斗力。

七、要有好的薪酬體制

物業公司除有好的體制和規范完整的規章制度外，要想保安隊伍綜合素質高，服務理念強，就必須做好保安薪酬評估計劃。在當今的社會里，經濟是大家關心的問題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺到比周邊同行企業要高，他們就會感到自己能進入這樣的企業而自豪，就會珍惜這份來之不易的工作。物業公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動率就會下降，人員的素質就會提高，服務理念就會加強。這個問題比較現實，但確實管用。

八、人員著重培養，選拔人才

除了以上管理措施，企業還要有完善的人才選拔機制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環，說實話沒有一個保安愿意一輩子做保安，都感覺只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺到自己的努力是有回報的，這樣才能形成一個積極向上的團隊，才能建設好保安隊伍。

因此，不管是什么樣的物業管理公司，要加強保安隊伍的建設，假如做到上述幾點，那么，物業公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企業的經濟效益與社會效益也就隨之而來、、、、、、

第五篇：成本管理思路

成本管理的工作思路

房地產項目管理包括投資成本控制、進度控制、質量控制、合同管理、信息管理、組織協調。而投資成本控制管理是房地產項目管理中重要的組成部分。

成本控制管理強調的一種全面管理方法，強調三全性即全員、全方位、全過程。

制定目標成本，目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。

明確責任成本體系，責任成本管理是在“組織架構”建立時就明確責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。也可以按照項目投資的構成進行分解，分解到執行主體，落實責任到崗位,落實責任到人,最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。

跟蹤執行動態成本反饋，項目實施過程中的預期成本，通過實時反饋目標成本和動態成本的差異，幫助相關部門及時發現問題并解決問題，實現對成本的控制。

業績評估優獎劣罰，最后我們就可以根據執行的結果對相關的業績進行評估拿數據說話。

目標責任成本管理充分調動各項目各職能部門、全體職工降低工程成本的積極性。是實現全員參與、全面管理、全過程控制成本的一

種管理方式。

房地產項目的工程造價控制貫穿于項目運作的全過程。即項目的決策階段、設計階段、施工招標及合同簽約階段、施工階段、結算及后評等階段都關系到房地產項目的總的成本；所對應的全過程成本控制是指包括項目投資估算、概算造價、預算價格、承包合同價、結算價、竣工決算價的控制管理。

項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎

設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。

下面簡述一下各階段的成本控制的要點：

一、項目總投資估算階段

項目總投資估算是項目開發前期的重要經濟比較性成果控制文

件，是所有的經營活動的經濟數據的估算，是項目的總投資控制性文件。

實事求是地搜集相關數據，杜絕為了論證可行性而脫離實際，盲

目設定相關成本經濟技術指標；成本指標的設定必須以事實和數據為依據，科學的反映相應指標。

項目總投資估算的內容是指基礎設施費、建安工程費、公共配套

設施費、管理費用的制訂和投資估算相關數據的匯總計算等。

項目進行了初步構思，初步確定了產品的類型、結構型式、建設

標準及相關收費標準等。

工作程序是投資估算制訂的基礎為項目定位方案以及相應的指

標；從項目意向開始，跟蹤、配合集團相關部門進行調查相關資料，準備、收集項目總投資估算的相應數據指標；按照項目的實際情況進行匯總編制。

二、項目總投資估算深化

項目總投資估算深化方案是項目開發產品定位時的重要經濟比

較性成果控制文件，是項目開發期經濟數據的估算，是項目的總投資預算控制性文件。全面客觀、滿足開發大綱確定的利潤要求。

項目總投資估算深化方案的內容是土地成本、前期費用、基礎設

施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。

項目總投資估算深化方案的編制根據，總投資估算、項目總體

規劃方案、產品類型、結構形式、建設標準及相關收費標準。

三、工程概算與設計

工程概算與設計一同制定，完整的反映擴初設計的內容，實事

求是的反映擴初設計階段建安造價的原則。

工程概算的內容是建設項目內各個單項工程的綜合概算書和

其他費用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項工程綜合概算書、工程建設其他費用概算表、主要建筑安裝材料匯總表等內容。

工程概算的制訂標準及依據，符合國家及行業的規定，客觀反

映方案階段建安成本。如果概算結果影響項目投資收益與成本指標，成本管理部可提出擴初設計修改建議。

四、項目總投資預算

項目總投資預算編制的原則，項目總投資預算編制遵循全面詳

細、數據實事求是的原則。

項目總投資預算的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。

五、項目施工階段成本管理

施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。

參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化 建議，保證工程在投資預算限價內招標。抓好成本預測和計劃工作，強化事前控制和合同管理。

通過加強過程成本控制，對施工過程中工程成本進行動態結算 管理、成本核算預警，達到過程結算及時、有效反映項目成本。

項目施工階段成本管理的原則，準確計量施工過程中的單項結算，及時反映項目工程動態成本。

項目施工階段成本管理的內容，施工過程中的設計變更、現場簽證的計算、審核，材料價差調整、材料認價、審核工程進度款、動態成本分析、成本數據整理及招投標工作；

六、工程竣工結算

工程結算階段是整個項目運作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關鍵階段。

工程結算要有準確、及時、有理有據、全面的原則。

工程竣工結算內容及條件，工程竣工驗收合格后，根據工程竣工結算資料進行工程結算。

嚴格按照工程結算計劃進行結算，結算過程要向公司領導及時匯報，讓領導隨時了解項目結算情況，遇到和施工單位分歧較大的項目要及時上報領導并同時向領導提出解決建議，以供領導做出合理決策。

七、項目總投資決算

為全面、詳細、準確地反映項目最終經濟成果，全面評價項目開發的經濟效果，規范項目總投資決算的管理。

項目總投資決算編制原則，項目總投資決算按項目實際發生的費用全面準確計入。

項目總投資決算內容，全面準確地反映土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。

企業的生存取決于效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產企業的競爭正在由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭。