第一篇：工業用地轉商業用地操作流程1

工業用地轉商業用地操作流程

一、土地法中明確規定改變用途的條款

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他50年。

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

二、改變用途的大致程序

1、變更涉及到的問題：

一要看城市規劃是否允許； 二要到土管局辦理變更； 三要補錢.（土地使用性質由工業用地變更為商業用地，需要補交多少地價和契稅，及如何核算）；

2、提交變更用途申請，報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的負責人簽字（只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以后,土地性質才會發生改變）

3、拿著批復文件到規劃部門辦理規劃變更

4、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金。經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，可以在國土部門咨詢。

5、主要環節

（1）申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份)； 原件，提交復印件3份)；

涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等)；

發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告)；

原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份)； 規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

（2）審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理

（3）規劃局出具批文;持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。審批時限：15個工作日，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出.三、變更過程中可能存在的情況

1、如果變更土地用途沒有特別充分的理由，一般很難批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所有簽字的人都受牽連，所以他們一般不會冒這個風險；

2、有一種情況，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓。

四、問題補充：

1、問：目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續？

答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

由于各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應當采取招拍掛形式。

出讓土地改變用途

辦理程序：

第一步：建設用地單位持經批準改變土地用途的文件、資料，向市國土資源局受理窗口提出申請，并填寫《西安市國有土地建設用地申請書》;第二步：對資料齊全、權屬清楚、符合申請條件的，由受理人員在《申請表》上簽字，辦理正式受理手續;第三步：承辦人員對用地單位提供的文件、進行認真審查，確認用地位置，搞清土地權屬，核準用地面積。對因改變部分土地用途需要分割測量的，要告知申請人完成地籍測量，提供測量成果;第四步：承辦人員會同建設用地單位共同委托地價評估，并根據評估結果，初步測算出讓金及有關稅費補繳標準;第五步：承辦人員擬定出讓土地改變用途批準意見，并提交土地利用處進行全面審核后，形成初審意見;第六步：出讓土地改變用途批準意見報請局長辦公會議和市人民政府審定;第七步：改變用途批準意見報經審定后，由承辦人員草擬《國有土地使用權出讓合同變更協議》，逐級報經處長、分管局長審核后，呈送局長審定;第八步：建設用地單位與市國土資源局正式簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》，并按照協議約定的時間補繳土地出讓金和有關稅費;第九步：用地單位依照合同變更協議的約定繳清出讓金差額和有關稅費后，持稅、費繳納憑證領取西安市人民政府《建設用地批準書》。提交資料:

(1)國有土地建設用地申請書；

(2)申請用地單位、法定代表人證明，個人身份證明和委托代理人身份證明；(3)金融單位資金證明；(4)計委建設項目立項文件；

(5)市規劃局核發的《建設用地規劃許可證》或《建筑工程規劃許可證》和用地定點圖（原件）；(6)宗地圖和測量成果表；

(7)原國有土地使用證或用地批文（原件）；(8)原國有土地使用權出讓合同（原件）；(9)房屋所有權證書；

(10)與建設項目相關的領導批示、會議紀要等；(11)土地評估報告（原件）；(12)其他有關文件資料。

第二篇：工業用地轉商業用地 操作流程

工業用地轉商業用地 操作流程

一、土地法中明確規定改變用途的條款：

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字

2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

三、現在的情況

1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險

2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓

兩證是房產權證和土地使用權證

土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續前,原土地性質保持不變.你說的工業基地,是指當地政府經過規劃土地等部門確定的城市規劃.簡單的

說,只是一種指導性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以后 ,土地性質才會發生改變.工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎么弄?

變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.地使用性質由工業用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎么核算的??

經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

《土地證》不等同于《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，并由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。

必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產交易。

劃撥土地的房產，房產證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領取的新土地證，土地的性質就成出讓了。

工業用地性質的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業用地性質,土地證變更為繡花廠,后因不符合規劃,改項為老年公寓并辦了規劃用地許可證,現在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補充：

當時我在買這塊地的時候以工業用地性質已經交了出讓金了.現在還需要再補嗎?你的回案有依據嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?

補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業用地想走整理改變用地性質變成商業，應該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

答：

建設用地性質變更的依據

城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份);

特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復印件3份);

涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);

發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);

原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);

規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理;

規劃局出具批文;

持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;

規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。

審批時限：15個工作日

其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關系吧！

每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關部門的關系非常重要。

變更土地用途不簡單,看運氣,規劃局有可能已經劃到商業用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯系試試

目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續，謝謝。

答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

由于各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應當采取招拍掛形式。

所以你們應該先向規劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關的問題了。規劃局簽批以后，后面的手續和流程他們會告訴你的。

需要到國土局辦理相關手續，目前比較難，需要上面的用地指標。

其實可以鉆一些空子，比如建成企業總部獨棟別墅的形式，當然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...集體土地性質的別墅，屬于小產權房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產證的

土地分類：

1、農用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務用地)

3、未利用地

土地使用權分幾種?有什么區別?

1、按是否交出讓金(即用地性質)劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權證,這是最基本的分類.2、按建房性質(使用性質)分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產證上面的土地性質是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

第三篇：工業用地轉商業用地操作流程1

工業用地轉商業用地操作流程

一、土地法中明確規定改變用途的條款

土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他50年。

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

二、改變用途的大致程序

1、變更涉及到的問題：

一要看城市規劃是否允許； 二要到土管局辦理變更； 三要補錢.（土地使用性質由工業用地變更為商業用地，需要補交多少地價和契稅，及如何核算）；

2、提交變更用途申請，報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的負責人簽字（只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以后,土地性質才會發生改變）

3、拿著批復文件到規劃部門辦理規劃變更

4、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金。經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，可以在國土部門咨詢。

5、主要環節

（1）申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份)； 原件，提交復印件3份)；

涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等)；

發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告)；

原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份)； 規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

（2）審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理

（3）規劃局出具批文;持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。審批時限：15個工作日，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出，大城市就按程序辦理，小地方主要先疏通人際關系.三、變更過程中可能存在的情況

1、如果變更土地用途沒有特別充分的理由，一般很難批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所有簽字的人都受牽連，所以他們一般不會冒這個風險；

2、有一種情況，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓。

四、問題補充：

1、問：目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續？

答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

由于各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應當采取招拍掛形式。

2、問：土地使用權分幾種?有什么區別?（1）、按是否交出讓金(即用地性質)劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權證,這是最基本的分類。

第四篇：工業用地轉商業用地操作流程（本站推薦）

工業用地轉商業用地 操作流程

一、土地法中明確規定改變用途的條款：

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序：

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字。

2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更。

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金。

三、建設用地性質變更的依據：

根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份);特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復印件3份);涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理;規劃局出具批文;持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書； 審批時限：15個工作日；

簡單點說就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出。

總體來說就是要變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢。

第五篇：工業用地轉向商業用地多屬偶然

工業用地轉向商業用地多屬偶然

隨著地價的節節攀升，不少上市公司將工業用地轉換為商業用地的沖動也越發強烈，但由于國家多項政策的出臺，近來工業用地向商業用地的轉換還多為偶然。從事房地產開發多年的東莞地產商東莞東田實業一位董事就認為，目前工業用地向商業用地的轉換還是很難的，一般來說有兩個途徑比較容易達成轉換，一個是工廠搬遷，一個是隨著城市的發展，工業用地剛好符合了新的城市規劃，可以變為商業用地。

根據國家有關規定，目前工業用地轉化為商業用地主要有三個途徑：一是必須符合城市總體規劃，并需經過規劃部門批準；二是如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣；三是通常的做法，可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據收購儲備計劃安排收儲。

比如銅峰電子（600237）近日就公告稱，根據當地政府的規劃，該公司所屬石城大道兩側工業土地的戰略部署和規劃要求，將對石城大道兩側內的老工業廠區分步驟進行收儲，本次收儲的三塊土地面積總和為5.11萬平方米。按照銅陵市的規劃，這部分地塊或將成為商業用地。常山股份（000158）則是另外一種方式使得工業用地變為商業用地，按照規劃該公司工廠將整體搬遷，搬遷后，原廠址位于石家莊市內環區域1200畝的土地將由工業用地變為商業用地。由于這些地塊原本都是工業用地，拿地成本較低，如被以商業用地的拍賣，上市公司可能得到一筆不菲的補償收入。

事實上，前段時間，市場還炒作過一波“搬遷熱”，主要的賣點就在搬遷的過程中，上市公司原來低價擁有的工業用地將變為商業用地，進而產生大量的土地增值收益，包括東北制藥（000597）、南京化纖（600889）等等。而擁有大量工業用地的公司非常之多，如果這些工業用地都能變為商業用地的話，增值效應或可比今年以來上市公司實現的投資收益。

但值得注意的是，雖然很多上市公司擁有大量的工業用地，但真正能夠把工業用地轉換為商業用地的上市公司卻不多。前述房地產開發商就認為，從轉換途徑來看，第一條路徑比較難，除非企業和地方政府有非常好的關系，或者是資產重組之類的，因為工業用地的價格和商業用地的價格相差可能在5倍以上，而擁有工業用地的企業只需按照當地商業用地的基準價補較差額，所以利益太大，國家對這個有嚴格的規定。第二條和第三條路徑現在企業用得較多，但這都是可遇而不可求的，工廠搬遷和城市重新規劃都具有很大偶然性，事前很難判斷。

現在有很多分析人士在談到上市公司的工業土地儲備時，只說如果把工業用地轉換為商業用地后將產生多大的增值效應，但這其中的關鍵是，究竟有多少工業用地能夠成功轉換為商業用地，只有真正能夠轉換的才能夠產生增值效益。不過，隨著商業用地價格的上漲，工業用地資源的緊缺，擁有大量工業用地資源的上市公司僅工業用地本身的升值空間也非常大，所以在這個以“地”為王的年代，多有儲備用地總是一個不錯的事情。

不知道你所說的“經營性物業”是什么意思？商鋪嗎？

國家規定，工業用地上可建的建筑包括工業制造廠房、物流倉庫、工業研發樓、工業配套設施等 現在擦邊球可以打的是造“研發大樓”--也就是造了當寫字樓賣，我們有弄過

兩條路可以走，按市價，補繳土地出讓金，官方洗白了，變成正常的東西。以后要轉手賣的話還要清算土地增值稅，這個東西非常貴

還有就是打擦邊球，我們就是這個干的，工業廠房其實就是造寫字樓賣 施工、預售的許可證可以拿到的，沒人來管你，就是房產證拿不到，我們和購買者簽訂20年租約，再20年租約（因為國家規定租約不得長于20年）

拿租約抵房產證。

反正比市場價便宜多了，真的有人買的工業用地轉商業用地 地產商先知先覺謀紅利：

2010-09-20

今年上海四號土地出讓公告首度推出的工業用地，使土地市場另一大富礦進入公開招拍掛視野。

早在今年9月《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》中明確指出“工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”之后，有關國內工業地產價格將大漲的預測就不絕于耳。

國際著名房產咨詢公司世邦魏理仕的第三季度工業地產報告隨即印證了這一預測。

報告指出，隨著政府新政策的推出，上海工業市場的租金及土地價格也隨之上揚，其平均土地價格季成長率增加了14.5%，而其工業設施平均租金的季成長率也增加了4.97%。

世邦魏理仕分析師表示，隨著政府新政策的公布，工業土地的價格和租金猛漲，物流業依然是市場關注的核心。上海市政府積極推動上海的物流產業開發，未來五年內，可以預見的對優質物流和倉儲物業需求的激增極大推動了這一市場領域的外國投資。

而工業地產勁漲的并非上海一地。

報告指出，第三季度北京開發區的土地需求依然持高；珠三角地區，特別是南沙開發區，傳統的工業活動持續帶動著廣州的工業物業界，海外公司包括3M、LG飛利浦及奧的斯(Otis)都于季度內在廣州成立或擴充其產品制造基地或研發中心；成都的工業物業市場在第三季度繼續擴張，國際及國內貨運站場的主要區段在11月進入運營，DHL快遞公司將在此區建立107600平方英尺的倉儲設施，UPS快遞和FedEx聯邦快遞公司也正與園區洽談。

【工業用地】工業用地如何轉商業用地

一、土地法中明確規定改變用途的條款：

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字

2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

三、現在的情況

1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險

2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓

兩證是房產權證和土地使用權證本文介紹了.................，并提供專業律師進行免費法律咨詢

土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續前,原土地性質保持不變.你說的工業基地,是指當地政府經過規劃土地等部門確定的城市規劃.簡單的說,只是一種指導性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以后,土地性質才會發生改變.工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎么弄? 變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.地使用性質由工業用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎么核算的??

經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

《土地證》不等同于《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，并由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。

必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產交易。

劃撥土地的房產，房產證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領取的新土地證，土地的性質就成出讓了。

工業用地性質的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業用地性質,土地證變更為繡花廠,后因不符合規劃,改項為老年公寓并辦了規劃用地許可證,現在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補充：

當時我在買這塊地的時候以工業用地性質已經交了出讓金了.現在還需要再補嗎?你的回案有依據嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?

補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業用地想走整理改變用地性質變成商業，應該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

答：

建設用地性質變更的依據

城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份);

特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復印件3份);

涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);

發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);

原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);

規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理;

規劃局出具批文;

持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;

規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。

審批時限：15個工作日

其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關系吧！

每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關部門的關系非常重要。

變更土地用途不簡單,看運氣,規劃局有可能已經劃到商業用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯系試試

目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續，謝謝。

答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

由于各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應當采取招拍掛形式。

所以你們應該先向規劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關的問題了。規劃局簽批以后，后面的手續和流程他們會告訴你的。

需要到國土局辦理相關手續，目前比較難，需要上面的用地指標。

其實可以鉆一些空子，比如建成企業總部獨棟別墅的形式，當然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...集體土地性質的別墅，屬于小產權房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產證的

土地分類：

1、農用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務用地)

3、未利用地

土地使用權分幾種?有什么區別?

1、按是否交出讓金(即用地性質)劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權證,這是最基本的分類.2、按建房性質(使用性質)分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產證上面的土地性質是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

中國新聞網12月8日報道 上海成城購物廣場，這個號稱亞洲最大的購物中心再度爛尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人為使然。爛尾宿命的背后，是以土地撬動資本的模式失靈，是商業地產運營商駕馭“亞洲第一”的失衡，這不得不令人對郊區大型購物中心的開發路徑重新反思。

原上海成城購物廣場實業發展有限公司策劃部高級經理張遠(化名)一直盤算著做好成城購物廣場能賺到多少錢。一年來，他每天都在虹淞大廈7樓的辦公室里等待老板的指令，盼望對面的成城購物廣場開工的日子。

但是，原本美好的愿望突然變成了殘酷的現實。“我們的項目停工了，公司的運營出現了問題。”如今張遠已經辭職，他覺得在那里呆下去不會再有盼頭。

上海成城購物廣場，原名為虹橋購物樂園，號稱亞洲最大的購物中心。該項目位于上海市閔行區吳中路、虹井路口，占地8萬平方米，總建筑面積達到40萬平方米。今年年初，香港勝南實業公司和上海虹西實業公司聯合啟動了這個項目，當時預計2010年全面開業。

然而，這個隨著香港勝南實業公司2007年年底接盤而擺脫“爛尾”命運的項目，在不到一年時間已再度爛尾。

二度爛尾

2007年年底，香港勝南實業有限公司和上海虹西實業公司(原虹橋購物樂園的土地擁有者)聯手成立上海成城購物廣場實業發展有限公司，并召開新聞發布會宣稱項目于2008年年初復工。

據記者調查，香港勝南實業此前并沒有在上海投資開發任何大型商業項目，其背景也頗為神秘。

但據張遠透露，直到今年8月份，該項目也還沒有復工的跡象，只是看到工地上幾個工人在例行日常維護工作。“當時我們得到消息說，項目的資金已經到位，但由于一系列手續問題，公司在和閔行區政府進行交涉，復工時間預計推遲到今年年底。”

然而，直到今年12月，項目依然沒有復工的跡象。而張元從公司內部獲得消息，“項目又停工了”，這令他失望至極。

據一位消息人士透露，成城購物中心遲遲沒有開工，緣于兩個方面的問題：一是該項目用地性質原為倉儲和綠地，并非經營性用地，開發商與閔行區政府屢次交涉未果;二是項目規模過大，且一律為租賃物業，沒有銷售產品可以回籠資金，加上遭遇金融風暴，啟動資金和運營成本成為一個巨大難題。

另有業內人士透露，項目的問題還在于靠近虹橋機場。由于機場對周邊建筑物有限高的規定，原本項目規劃的高檔酒店和商務公寓如今都被撤銷，這進一步加大了投資方的資金壓力。

事實上，上海成城購物廣場已經是兩度爛尾。2001年9月1日，上海建工(集團)總公司與港虹實業、虹西實業簽訂《建設工程承包合同》，簽約承建虹橋購物樂園的工程，并于2002年開始動工。

根據當時的規劃，虹橋購物樂園首期項目建筑面積達33萬平方米，總投資金額15億元。而隨后規劃的二期工程，除了有高檔次的酒店和商務公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設施，把購物中心實體和網上購物、物流配送結合起來。

然而好景不長，在虹橋購物樂園完成部分框架結構時，由于資金鏈等問題，這個當年號稱亞洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

債務重重

據公開資料顯示，上海成城購物中心總投資為15億~16億元，但業內均認為這筆資金對于該項目的規模而言是杯水車薪。“特別是項目后續裝修、配套成本以及日后管理的成本較高，啟動這個項目的資金起碼要30億元左右。”一位業內人士說。

然而，該項目本身便債務重重，這也使得投資方舉步維艱。當初，香港勝南實業有限公司收購該項目資產時，便承接了一切債務。

2004年年初，按照國務院辦公廳《關于切實解決建設領域拖欠工程款問題的通知》和上海市政府《上海市清理解決建設工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集團)總公司向上海市清欠辦申報了該工程拖欠工程款的實際情況。

據悉，虹橋購物樂園投資方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500萬元”的承諾。

2006年12月29日，在上述承諾成為一紙空文的情況下，上海建工(集團)總公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，要求港虹實業和虹西實業兩家公司支付所欠工程款并賠償損失。最終，法院凍結了港虹實業及虹西實業共計3億多元的資產。

2007年3月23日，上海第一中級人民法院作出一審判決，裁定港虹實業和虹西實業向建工集團支付地下部分工程款1200萬元及利息，港虹實業向建工集團支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2億多元及利息。此外，港虹實業還要向建工集團支付停工損失費1100萬元，而虹西實業則需承擔連帶責任。

粗略計算，港虹實業和虹西實業需向建工集團支付工程款及賠償經濟損失共計1.47億元左右。

對此判決被告方表示不服，并向上海市高級人民法院提出上訴。2007年9月25日，上海市高級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

前景堪憂

據一位建筑工程師對記者分析，虹橋購物樂園已經停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其鋼筋結構就無法繼續使用。因此，虹橋購物樂園的鋼筋混凝土框架肯定要拆除重建。

這也意味著，二度爛尾的這個項目，如果有下家接手，必須拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新開工，但這樣啟動成本又將增大。

根據2002年的公開資料，虹橋購物樂園擬建成一個亞洲地區規模最大、功能齊全的大型購物中心(ShoppingMall)，而且要在購物環境、管理水平及服務內容方面均成為世界一流的大型購物中心。

“但是項目具有先天缺陷，這導致它無法實現設定的目標。”有業內人士指出，一是區域消費能力不夠，雖然周邊有大量的外籍人士居住，但依然無法支持如此之大的購物中心;二是交通不便，雖然有地鐵，但仍然處于外環區域，“在傳統上海市民眼里，高檔的購物中心應該處于市中心區位”。

仲量聯行中國區董事陳立民表示，上海成城購物中心的項目規模過大，相當于再建造兩個正大廣場，而且都為租賃物業，這對開發商的資金要求太高。目前，閔行吳中路道路較長，進出較為困難，“除非和當地的規劃部門進行溝通，否則短期內很難再度啟動”。

雖然業內均認為該項目在短期內無法重新啟動，但陳立民依然長期看好。他表示，目前上海大型購物中心并不多，“如果能夠投入資金解決項目一些硬件問題，重新啟動的希望依然較大。”

然而，大環境的低迷令項目的前景更加不樂觀。有業內人士表示，目前上海房地產市場資金匱乏，并不是每個項目都能夠盤活，“爛尾樓的比例正在增加”。

對于明年的行情，陳立民表示，就整個商業地產市場而言依然樂觀，但需求方面并不樂觀。“特別是金融危機的影響，會使得人們的消費能力進一步萎縮，這勢必影響到整個上海商業地產市場的走勢。” 鏈接

上海成城購物

廣場的前世今生上海成城購物廣場，前身為虹橋購物樂園。該項目于2000年開建，占地面積86600平方米，首期建筑面積近33萬平方米，號稱“亞洲第一ShoppingMall”。

資料顯示，為了合作開發虹橋購物樂園，上海虹西實業公司與新加坡投資商蔡振利所有的亞太實業集團有限公司于1999年合資成立了項目公司--上海港虹實業發展有限公司。其中，虹西實業以土地出資，亞太實業以現金出資。

據了解，項目所在的土地是當初政府為延安西路建設拆遷而劃撥給虹橋鎮的，用地性質為綠化和倉儲。因此，開發商無法以土地獲取融資，而亞太公司本身并不具備支撐整個商城開發的資本。2003年4月，項目開工后不久便陷入資金困境當中，最終被迫停工。

根據當時的規劃，虹橋購物樂園首期項目建筑面積達33萬平方米;二期工程除高檔酒店和商務公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設施。當時，虹橋購物樂園對外宣稱將建2000個車位，是上海市停車位最多的大型購物中心。在項目建設期間，開發商在向客戶推薦樓盤時也往往將“亞洲最大購物中心”作為最大賣點。

2007年年底，香港勝南實業有限公司和上海虹西實業公司聯手成立上海成城購物廣場實業發展有限公司，正式接手虹橋購物樂園，并將其改名為上海成城購物廣場，宣稱將于2008年年初復工。但時至今日，項目再度停工。(陸彬杰李子擎)(來源：中國房地產報)