第一篇：廣州工業用地建議改商業用地

廣州工業用地建議改商業用地

如何提高廣州的土地利用率？市人大代表劉蓮香提出目前廣州“退二進三”的步伐太慢了，市區還有很多工業用地利用效率非常低，跟北京、上海比已經大為落后。“你看北京的798，那已經是10年前的政策了，但我們到現在還沒有落實。”劉蓮香說。

廣州市國土房管局局長謝曉丹也承認，目前在工業用地改商業用地的過程中，工商登記、消防審批等很多政策還跟不上。但他認為，工業用地可以交給政府收購儲備，然后進行拍賣。

周慶強剛剛從芬蘭考察歸來，他認為，這種政府將工業用地收上來，再拿去拍賣，改作商業用途的方法已經落伍了。“政府不要跟企業爭利，一分錢也不要拿，全部給企業。所有的工業用地都可容許轉作商業用地，轉了之后直接補稅就行了，不需要再經由政府拍賣。” 政策瓶頸

土地政策落后延緩“退二進三”步伐

周慶強提出，目前廣州“退二進三”步伐緩慢主要是因為土地政策落后，企業沒有積極性。因此，他建議要允許工業用地直接轉為商業用地，這樣企業才有積極性，既可以解決下崗職工的問題，又可以促進第三產業的發展。

對此，謝曉丹也表示，2009年廣州要實際推出一批“退二進三”用地，用于發展現代服務業、創新型產業和總部經濟，有效優化中心城區土地的利用結構。

部門匯報

歷史形成的生產企業占據中心城區

市國土房管局的匯報材料中指出，目前，廣州市建設用地主要分布在中心城區、片區中心區和各鎮建成區。2007年，全市未利用地總面積為429.43平方公里，占土地總面積的5.89%。其中，不可開發的河流湖泊水面為354平方公里，剩余的荒坡地、灘涂，預計可進行土地整理復墾開發補充耕地的潛力為12平方公里，占1997年～2007年建設占用耕地總量的6.03%。

第二篇：工業用地轉商業用地 操作流程

工業用地轉商業用地 操作流程

一、土地法中明確規定改變用途的條款：

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字

2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

三、現在的情況

1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險

2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓

兩證是房產權證和土地使用權證

土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續前,原土地性質保持不變.你說的工業基地,是指當地政府經過規劃土地等部門確定的城市規劃.簡單的

說,只是一種指導性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以后 ,土地性質才會發生改變.工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎么弄?

變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.地使用性質由工業用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎么核算的??

經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

《土地證》不等同于《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，并由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。

必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產交易。

劃撥土地的房產，房產證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領取的新土地證，土地的性質就成出讓了。

工業用地性質的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業用地性質,土地證變更為繡花廠,后因不符合規劃,改項為老年公寓并辦了規劃用地許可證,現在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補充：

當時我在買這塊地的時候以工業用地性質已經交了出讓金了.現在還需要再補嗎?你的回案有依據嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?

補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業用地想走整理改變用地性質變成商業，應該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

答：

建設用地性質變更的依據

城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份);

特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復印件3份);

涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);

發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);

原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);

規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理;

規劃局出具批文;

持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;

規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。

審批時限：15個工作日

其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關系吧！

每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關部門的關系非常重要。

變更土地用途不簡單,看運氣,規劃局有可能已經劃到商業用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯系試試

目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續，謝謝。

答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

由于各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應當采取招拍掛形式。

所以你們應該先向規劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關的問題了。規劃局簽批以后，后面的手續和流程他們會告訴你的。

需要到國土局辦理相關手續，目前比較難，需要上面的用地指標。

其實可以鉆一些空子，比如建成企業總部獨棟別墅的形式，當然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...集體土地性質的別墅，屬于小產權房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產證的

土地分類：

1、農用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務用地)

3、未利用地

土地使用權分幾種?有什么區別?

1、按是否交出讓金(即用地性質)劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權證,這是最基本的分類.2、按建房性質(使用性質)分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產證上面的土地性質是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

第三篇：工業用地轉商業用地操作流程（本站推薦）

工業用地轉商業用地 操作流程

一、土地法中明確規定改變用途的條款：

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序：

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字。

2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更。

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金。

三、建設用地性質變更的依據：

根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份);特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復印件3份);涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理;規劃局出具批文;持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書； 審批時限：15個工作日；

簡單點說就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出。

總體來說就是要變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢。

第四篇：工業用地轉向商業用地多屬偶然

工業用地轉向商業用地多屬偶然

隨著地價的節節攀升，不少上市公司將工業用地轉換為商業用地的沖動也越發強烈，但由于國家多項政策的出臺，近來工業用地向商業用地的轉換還多為偶然。從事房地產開發多年的東莞地產商東莞東田實業一位董事就認為，目前工業用地向商業用地的轉換還是很難的，一般來說有兩個途徑比較容易達成轉換，一個是工廠搬遷，一個是隨著城市的發展，工業用地剛好符合了新的城市規劃，可以變為商業用地。

根據國家有關規定，目前工業用地轉化為商業用地主要有三個途徑：一是必須符合城市總體規劃，并需經過規劃部門批準；二是如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣；三是通常的做法，可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據收購儲備計劃安排收儲。

比如銅峰電子（600237）近日就公告稱，根據當地政府的規劃，該公司所屬石城大道兩側工業土地的戰略部署和規劃要求，將對石城大道兩側內的老工業廠區分步驟進行收儲，本次收儲的三塊土地面積總和為5.11萬平方米。按照銅陵市的規劃，這部分地塊或將成為商業用地。常山股份（000158）則是另外一種方式使得工業用地變為商業用地，按照規劃該公司工廠將整體搬遷，搬遷后，原廠址位于石家莊市內環區域1200畝的土地將由工業用地變為商業用地。由于這些地塊原本都是工業用地，拿地成本較低，如被以商業用地的拍賣，上市公司可能得到一筆不菲的補償收入。

事實上，前段時間，市場還炒作過一波“搬遷熱”，主要的賣點就在搬遷的過程中，上市公司原來低價擁有的工業用地將變為商業用地，進而產生大量的土地增值收益，包括東北制藥（000597）、南京化纖（600889）等等。而擁有大量工業用地的公司非常之多，如果這些工業用地都能變為商業用地的話，增值效應或可比今年以來上市公司實現的投資收益。

但值得注意的是，雖然很多上市公司擁有大量的工業用地，但真正能夠把工業用地轉換為商業用地的上市公司卻不多。前述房地產開發商就認為，從轉換途徑來看，第一條路徑比較難，除非企業和地方政府有非常好的關系，或者是資產重組之類的，因為工業用地的價格和商業用地的價格相差可能在5倍以上，而擁有工業用地的企業只需按照當地商業用地的基準價補較差額，所以利益太大，國家對這個有嚴格的規定。第二條和第三條路徑現在企業用得較多，但這都是可遇而不可求的，工廠搬遷和城市重新規劃都具有很大偶然性，事前很難判斷。

現在有很多分析人士在談到上市公司的工業土地儲備時，只說如果把工業用地轉換為商業用地后將產生多大的增值效應，但這其中的關鍵是，究竟有多少工業用地能夠成功轉換為商業用地，只有真正能夠轉換的才能夠產生增值效益。不過，隨著商業用地價格的上漲，工業用地資源的緊缺，擁有大量工業用地資源的上市公司僅工業用地本身的升值空間也非常大，所以在這個以“地”為王的年代，多有儲備用地總是一個不錯的事情。

不知道你所說的“經營性物業”是什么意思？商鋪嗎？

國家規定，工業用地上可建的建筑包括工業制造廠房、物流倉庫、工業研發樓、工業配套設施等 現在擦邊球可以打的是造“研發大樓”--也就是造了當寫字樓賣，我們有弄過

兩條路可以走，按市價，補繳土地出讓金，官方洗白了，變成正常的東西。以后要轉手賣的話還要清算土地增值稅，這個東西非常貴

還有就是打擦邊球，我們就是這個干的，工業廠房其實就是造寫字樓賣 施工、預售的許可證可以拿到的，沒人來管你，就是房產證拿不到，我們和購買者簽訂20年租約，再20年租約（因為國家規定租約不得長于20年）

拿租約抵房產證。

反正比市場價便宜多了，真的有人買的工業用地轉商業用地 地產商先知先覺謀紅利：

2010-09-20

今年上海四號土地出讓公告首度推出的工業用地，使土地市場另一大富礦進入公開招拍掛視野。

早在今年9月《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》中明確指出“工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”之后，有關國內工業地產價格將大漲的預測就不絕于耳。

國際著名房產咨詢公司世邦魏理仕的第三季度工業地產報告隨即印證了這一預測。

報告指出，隨著政府新政策的推出，上海工業市場的租金及土地價格也隨之上揚，其平均土地價格季成長率增加了14.5%，而其工業設施平均租金的季成長率也增加了4.97%。

世邦魏理仕分析師表示，隨著政府新政策的公布，工業土地的價格和租金猛漲，物流業依然是市場關注的核心。上海市政府積極推動上海的物流產業開發，未來五年內，可以預見的對優質物流和倉儲物業需求的激增極大推動了這一市場領域的外國投資。

而工業地產勁漲的并非上海一地。

報告指出，第三季度北京開發區的土地需求依然持高；珠三角地區，特別是南沙開發區，傳統的工業活動持續帶動著廣州的工業物業界，海外公司包括3M、LG飛利浦及奧的斯(Otis)都于季度內在廣州成立或擴充其產品制造基地或研發中心；成都的工業物業市場在第三季度繼續擴張，國際及國內貨運站場的主要區段在11月進入運營，DHL快遞公司將在此區建立107600平方英尺的倉儲設施，UPS快遞和FedEx聯邦快遞公司也正與園區洽談。

【工業用地】工業用地如何轉商業用地

一、土地法中明確規定改變用途的條款：

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字

2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

三、現在的情況

1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險

2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓

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土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續前,原土地性質保持不變.你說的工業基地,是指當地政府經過規劃土地等部門確定的城市規劃.簡單的說,只是一種指導性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續以后,土地性質才會發生改變.工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎么弄? 變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.地使用性質由工業用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎么核算的??

經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

《土地證》不等同于《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，并由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。

必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱“土地變性”。

土地是劃撥并不影響房產交易。

劃撥土地的房產，房產證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領取的新土地證，土地的性質就成出讓了。

工業用地性質的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?

去年我買了一塊地是工業用地性質,土地證變更為繡花廠,后因不符合規劃,改項為老年公寓并辦了規劃用地許可證,現在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補充：

當時我在買這塊地的時候以工業用地性質已經交了出讓金了.現在還需要再補嗎?你的回案有依據嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?

補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業用地想走整理改變用地性質變成商業，應該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

答：

建設用地性質變更的依據

城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。”城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準。

申報材料：

申請用地性質變更報告(原件3份);

特殊項目需提交市政府批準文件(驗審原件，提交復印件3份);

涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);

發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);

原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);

規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批準后，持政府批文報規劃局受理;

規劃局出具批文;

持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;

規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。

審批時限：15個工作日

其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關系吧！

每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關部門的關系非常重要。

變更土地用途不簡單,看運氣,規劃局有可能已經劃到商業用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯系試試

目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續，謝謝。

答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

由于各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4.3條“招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍”中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對于出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應當采取招拍掛形式。

所以你們應該先向規劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關的問題了。規劃局簽批以后，后面的手續和流程他們會告訴你的。

需要到國土局辦理相關手續，目前比較難，需要上面的用地指標。

其實可以鉆一些空子，比如建成企業總部獨棟別墅的形式，當然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...集體土地性質的別墅，屬于小產權房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產證的

土地分類：

1、農用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務用地)

3、未利用地

土地使用權分幾種?有什么區別?

1、按是否交出讓金(即用地性質)劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權證,這是最基本的分類.2、按建房性質(使用性質)分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產證上面的土地性質是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

中國新聞網12月8日報道 上海成城購物廣場，這個號稱亞洲最大的購物中心再度爛尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人為使然。爛尾宿命的背后，是以土地撬動資本的模式失靈，是商業地產運營商駕馭“亞洲第一”的失衡，這不得不令人對郊區大型購物中心的開發路徑重新反思。

原上海成城購物廣場實業發展有限公司策劃部高級經理張遠(化名)一直盤算著做好成城購物廣場能賺到多少錢。一年來，他每天都在虹淞大廈7樓的辦公室里等待老板的指令，盼望對面的成城購物廣場開工的日子。

但是，原本美好的愿望突然變成了殘酷的現實。“我們的項目停工了，公司的運營出現了問題。”如今張遠已經辭職，他覺得在那里呆下去不會再有盼頭。

上海成城購物廣場，原名為虹橋購物樂園，號稱亞洲最大的購物中心。該項目位于上海市閔行區吳中路、虹井路口，占地8萬平方米，總建筑面積達到40萬平方米。今年年初，香港勝南實業公司和上海虹西實業公司聯合啟動了這個項目，當時預計2010年全面開業。

然而，這個隨著香港勝南實業公司2007年年底接盤而擺脫“爛尾”命運的項目，在不到一年時間已再度爛尾。

二度爛尾

2007年年底，香港勝南實業有限公司和上海虹西實業公司(原虹橋購物樂園的土地擁有者)聯手成立上海成城購物廣場實業發展有限公司，并召開新聞發布會宣稱項目于2008年年初復工。

據記者調查，香港勝南實業此前并沒有在上海投資開發任何大型商業項目，其背景也頗為神秘。

但據張遠透露，直到今年8月份，該項目也還沒有復工的跡象，只是看到工地上幾個工人在例行日常維護工作。“當時我們得到消息說，項目的資金已經到位，但由于一系列手續問題，公司在和閔行區政府進行交涉，復工時間預計推遲到今年年底。”

然而，直到今年12月，項目依然沒有復工的跡象。而張元從公司內部獲得消息，“項目又停工了”，這令他失望至極。

據一位消息人士透露，成城購物中心遲遲沒有開工，緣于兩個方面的問題：一是該項目用地性質原為倉儲和綠地，并非經營性用地，開發商與閔行區政府屢次交涉未果;二是項目規模過大，且一律為租賃物業，沒有銷售產品可以回籠資金，加上遭遇金融風暴，啟動資金和運營成本成為一個巨大難題。

另有業內人士透露，項目的問題還在于靠近虹橋機場。由于機場對周邊建筑物有限高的規定，原本項目規劃的高檔酒店和商務公寓如今都被撤銷，這進一步加大了投資方的資金壓力。

事實上，上海成城購物廣場已經是兩度爛尾。2001年9月1日，上海建工(集團)總公司與港虹實業、虹西實業簽訂《建設工程承包合同》，簽約承建虹橋購物樂園的工程，并于2002年開始動工。

根據當時的規劃，虹橋購物樂園首期項目建筑面積達33萬平方米，總投資金額15億元。而隨后規劃的二期工程，除了有高檔次的酒店和商務公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設施，把購物中心實體和網上購物、物流配送結合起來。

然而好景不長，在虹橋購物樂園完成部分框架結構時，由于資金鏈等問題，這個當年號稱亞洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

債務重重

據公開資料顯示，上海成城購物中心總投資為15億~16億元，但業內均認為這筆資金對于該項目的規模而言是杯水車薪。“特別是項目后續裝修、配套成本以及日后管理的成本較高，啟動這個項目的資金起碼要30億元左右。”一位業內人士說。

然而，該項目本身便債務重重，這也使得投資方舉步維艱。當初，香港勝南實業有限公司收購該項目資產時，便承接了一切債務。

2004年年初，按照國務院辦公廳《關于切實解決建設領域拖欠工程款問題的通知》和上海市政府《上海市清理解決建設工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集團)總公司向上海市清欠辦申報了該工程拖欠工程款的實際情況。

據悉，虹橋購物樂園投資方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500萬元”的承諾。

2006年12月29日，在上述承諾成為一紙空文的情況下，上海建工(集團)總公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，要求港虹實業和虹西實業兩家公司支付所欠工程款并賠償損失。最終，法院凍結了港虹實業及虹西實業共計3億多元的資產。

2007年3月23日，上海第一中級人民法院作出一審判決，裁定港虹實業和虹西實業向建工集團支付地下部分工程款1200萬元及利息，港虹實業向建工集團支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2億多元及利息。此外，港虹實業還要向建工集團支付停工損失費1100萬元，而虹西實業則需承擔連帶責任。

粗略計算，港虹實業和虹西實業需向建工集團支付工程款及賠償經濟損失共計1.47億元左右。

對此判決被告方表示不服，并向上海市高級人民法院提出上訴。2007年9月25日，上海市高級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

前景堪憂

據一位建筑工程師對記者分析，虹橋購物樂園已經停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其鋼筋結構就無法繼續使用。因此，虹橋購物樂園的鋼筋混凝土框架肯定要拆除重建。

這也意味著，二度爛尾的這個項目，如果有下家接手，必須拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新開工，但這樣啟動成本又將增大。

根據2002年的公開資料，虹橋購物樂園擬建成一個亞洲地區規模最大、功能齊全的大型購物中心(ShoppingMall)，而且要在購物環境、管理水平及服務內容方面均成為世界一流的大型購物中心。

“但是項目具有先天缺陷，這導致它無法實現設定的目標。”有業內人士指出，一是區域消費能力不夠，雖然周邊有大量的外籍人士居住，但依然無法支持如此之大的購物中心;二是交通不便，雖然有地鐵，但仍然處于外環區域，“在傳統上海市民眼里，高檔的購物中心應該處于市中心區位”。

仲量聯行中國區董事陳立民表示，上海成城購物中心的項目規模過大，相當于再建造兩個正大廣場，而且都為租賃物業，這對開發商的資金要求太高。目前，閔行吳中路道路較長，進出較為困難，“除非和當地的規劃部門進行溝通，否則短期內很難再度啟動”。

雖然業內均認為該項目在短期內無法重新啟動，但陳立民依然長期看好。他表示，目前上海大型購物中心并不多，“如果能夠投入資金解決項目一些硬件問題，重新啟動的希望依然較大。”

然而，大環境的低迷令項目的前景更加不樂觀。有業內人士表示，目前上海房地產市場資金匱乏，并不是每個項目都能夠盤活，“爛尾樓的比例正在增加”。

對于明年的行情，陳立民表示，就整個商業地產市場而言依然樂觀，但需求方面并不樂觀。“特別是金融危機的影響，會使得人們的消費能力進一步萎縮，這勢必影響到整個上海商業地產市場的走勢。” 鏈接

上海成城購物

廣場的前世今生上海成城購物廣場，前身為虹橋購物樂園。該項目于2000年開建，占地面積86600平方米，首期建筑面積近33萬平方米，號稱“亞洲第一ShoppingMall”。

資料顯示，為了合作開發虹橋購物樂園，上海虹西實業公司與新加坡投資商蔡振利所有的亞太實業集團有限公司于1999年合資成立了項目公司--上海港虹實業發展有限公司。其中，虹西實業以土地出資，亞太實業以現金出資。

據了解，項目所在的土地是當初政府為延安西路建設拆遷而劃撥給虹橋鎮的，用地性質為綠化和倉儲。因此，開發商無法以土地獲取融資，而亞太公司本身并不具備支撐整個商城開發的資本。2003年4月，項目開工后不久便陷入資金困境當中，最終被迫停工。

根據當時的規劃，虹橋購物樂園首期項目建筑面積達33萬平方米;二期工程除高檔酒店和商務公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設施。當時，虹橋購物樂園對外宣稱將建2000個車位，是上海市停車位最多的大型購物中心。在項目建設期間，開發商在向客戶推薦樓盤時也往往將“亞洲最大購物中心”作為最大賣點。

2007年年底，香港勝南實業有限公司和上海虹西實業公司聯手成立上海成城購物廣場實業發展有限公司，正式接手虹橋購物樂園，并將其改名為上海成城購物廣場，宣稱將于2008年年初復工。但時至今日，項目再度停工。(陸彬杰李子擎)(來源：中國房地產報)

第五篇：工業用地變為商業用地的案例

最高人民法院 民事判決書

(2004)民一終字第46號

上訴人(原審被告)：柳州市全威電器有限責任公司。

法定代表人：劉全章，該公司董事長。

委托代理人：田曠，北京市嘉和律師事務所律師。

委托代理人：羅茂隆，北京市嘉和律師事務所律師。

上訴人(原審被告)：柳州超凡房地產開發有限責任公司。

法定代表人：覃錦生，該公司董事長。

委托代理人：羅茂隆，北京市嘉和律師事務所律師。

委托代理人：田曠，北京市嘉和律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：南寧桂馨源房地產有限公司。

法定代表人：羅先友，該公司董事長。

委托代理人：李正國，四川康維律師事務所律師。

委托代理人：黃媛，四川康維律師事務所律師。

上訴人柳州市全威電器有限責任公司、柳州超凡房地產開發有限責任公司與被上訴人南寧桂馨源房地產有限公司土地使用權轉讓合同糾紛一案，廣西壯族自治區高級人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1號民事判決，柳州市全威電器有限責任公司、柳州超凡房地產開發有限責任公司對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2004年7月15日進行了開庭審理。柳州市全威電器有限責任公司及柳州超凡房地產開發有限責任公司的委托代理人田曠、羅茂隆，南寧桂馨源房地產有限公司的法定代表人羅先友、委托代理人李正國到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明：2003年9月18日，柳州市全威電器有限責任公司(以下簡稱全威公司)、柳州超凡房地產開發有限責任公司(以下簡稱超凡公司)與南寧桂馨源房地產有限公司(以下簡稱桂馨源公司)簽訂《土地開發合同》約定，全威公司、超凡公司同意將全威公司位于柳州市柳石路153號51．9979畝土地轉讓給桂馨源公司，土地轉讓價款為2860萬元。鑒于超凡公司在與全威公司簽訂2003年3月31日《協議書》之后投入了前期資金并作了一些前期工作，本協議簽訂后，全威公司同意桂馨源公司支付給超凡公司補償款1640萬元。土地轉讓款的付款期限和辦法：根據全威公司的要求，桂馨源公司同意于2003年9月30日前，將200萬元轉入全威公司賬戶作為合作定金，逾期視為桂馨源公司違約，全威公司、超凡公司有權單方解除合同；全威公司、超凡公司必須在兩個月內辦理完成市政府同意該宗土地轉讓給桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并給予今年或明年上半年土地開發計劃指標；桂馨源公司在得到開發指標批準可以進行房地產開發時起一個月內，代全威公司支付向中國工商銀行柳州分行所借的795萬元貸款及表內利息96萬元(此利息如能減免，此款便加在廠房拆遷費里支付)，此貸款經銀行同意可轉貸給桂馨源公司，全威公司應積極協助桂馨源公司辦理，并提供該宗土地作貸款擔保抵押，如銀行確認，由于此貸款轉給桂馨源公司的原因，而不能免去表內利息96萬元(準確金額以銀行確認的為準)，此利息應由桂馨源公司承擔，其他任何原因全威公司未得到銀行的免息，均由全威公司承擔；桂馨源公司在得到市政府將土地轉讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司，并得到開發指標批準可以進行房地產開發時起一個月內必須代全威公司支付該宗土地辦理土地使用性質變更(由工業用地變更為商業用地)向土地管理部門交納的土地變性費用及契稅約600萬元；全威公司在辦理完成將該宗土地過戶給桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三個月內，桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付職工安置費、廠房搬遷費及代全威公司償還零星欠款，此三項共約600萬元。以上共計2300萬元在桂馨源公司支付給全威公司的土地轉讓費中扣除，余下2200萬元(桂馨源公司根據全威公司和超凡公司的要求，支付給全威公司560萬元、支付給超凡公司1640萬元)，桂馨源公司在得到土地使用和開發指標批準，可以進行房地產開發時起一年內支付給全威公司和超凡公司。由于政府和房地產開發建設管理部門因總體規劃、市政建設和市政管理原因以及全威公司、超凡公司兩方的原因(包括全威公司職工、全威公司周邊單位及個人的原因)，以及全威公司、超凡公司兩方債權人追債等非桂馨源公司原因，半年內不能辦理完成本項目工程開工報建手續進行開工建設的，按實際延續的時間，付款期間相應順延。如全威公司、超凡公司愿意購買桂馨源公司在該宗土地上所開發的商品房，其購房款可在桂馨源公司支付給全威公司的費用中扣減。在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付該宗土地變性費及契稅的同時，全威公司須將該宗土地過戶給桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500萬元之前，不得將該宗土地轉讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。全威公司向桂馨源公司所轉讓的該宗土地使用權年限按政府的有關規定辦理。桂馨源公司計劃該宗土地分期開發，從桂馨源公司支付完需開發部分土地的廠房搬遷費和職工安置費之日起算，全威公司必須在三個半月內搬遷完畢，并將所拆除的垃圾清除干凈，將達到三通一平的土地交付桂馨源公司。桂馨源公司未付給全威公司、超凡公司的部分款項，由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相應價值的土地和房產作為抵押擔保。全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同約定的期限辦理完成土地過戶手續、土地使用性質的變更和土地開發指標的辦理及未按期搬遷完畢該宗土地上的所有附作物和完成三通一平，每逾期一日，按桂馨源公司已支付金額的千分之一向桂馨源公司支付罰息，逾期達30日以上，桂馨源公司有權單方解除合同。桂馨源公司因以上原因提出解除合同的，全威公司、超凡公司應雙倍返還200萬元定金。桂馨源公司未在合同約定的時間內代全威公司全額支付有關款項給有關單位及未付清全威公司、超凡公司土地轉讓費和補償費，每逾期一日，桂馨源公司應按應付金額的千分之一分別向全威公司和超凡公司支付罰息，逾期達30日以上，全威公司、超凡公司有權單方解除合同。全威公司、超凡公司因以上原因單方提出解除合同，桂馨源公司以支付的200萬元定金作為對全威公司、超凡公司的違約賠償等。且約定本合同為三方執行合同，全威公司與超凡公司于2003年3月31日簽訂的《協議書》及全威公司與桂馨源公司于2003年9月1日簽訂的《房地產項目合作開發合同書》于本合同簽訂之日同時作廢。2003年9月29日，桂馨源公司將200萬元定金轉入全威公司賬戶。2003年11月18日，柳州市發展計劃委員會批準將本案所涉及的土地用途改變為經營性用地。2003年11月3日，桂馨源公司函告全威公司、超凡公司，授權桂馨源公司法定代表人羅先友控股的柳州市盛源房地產有限公司代其履行合同，要求全威公司超凡公司按合同約定將土地過戶給柳州市盛源房地產有限公司。2003年12月15日，桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司，將代其履行合同的公司變更為柳州恒貿源房地產有限公司，要求全威公司、超凡公司按合同約定將土地過戶給該公司。2003年11月21日，全威公司與超凡公司函告桂馨源公司，其已于2003年11月18日將柳州市發展計劃委員會批準土地用途改變的文件辦妥，并將復印件交于桂馨源公司，要求桂馨源公司提前支付600萬元款項，其中300萬元用于交納土地收益金，辦理土地過戶及辦理解封和搬廠，另300萬元在辦理完土地過戶手續后的一個月內支付。2003年11月25日，全威公司提出資金計劃：第一期資金計劃總計300萬元，包括：1．支付河北科技有限公司欠款42萬元，用于辦理土地解封事宜；2．交納土地收益金120萬元；3．搬遷廠房所需費用100萬元；4．償還其他零星欠款38萬元。第二期資金應在土地過戶后一個月內到位。2003年12月2日，超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司：

一、根據超凡公司、全威公司于中國工商銀行柳州分行主要負責領導處得到的結果是，今年內還清銀行欠款的本金，則所欠表內和表外利息全部免掉，明年的政策目前尚未明確。因此，要求桂馨源公司今年內全部按合同代柳州市磁電機廠(即全威公司)還清銀行欠款，如果采用承擔債務的作法，桂馨源公司必須承諾承擔所有的利息。

二、桂馨源公司必須盡快書面確認最終合作公司并給予該公司有關法律認證的復印件。

三、桂馨源公司必須提供合同規定的抵押擔保手續，使雙方得以盡快進入下一步的土地辦理程序。在該函中全威公司、超凡公司還提出：其曾于2003年11月21日給桂馨源公司發函，未見桂馨源公司復函。為了表示合作誠意，現再次發函，希望桂馨源公司在五日內給予函復，使雙方合作的操作程序得以進行，否則產生的一切后果和全部責任由桂馨源公司承擔。2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司：由于《土地開發合同》第七條對桂馨源公司提供抵押擔保的時間、抵押物、保證范圍及擔保金額均未作出明確約定，為此，三方都認為有修改并完善該條款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日開會討論了此問題，但沒有達成一致意見。2003年11月22日、12月2日，全威公司、超凡公司也曾兩次給桂馨源公司發函，要求桂馨源公司提供抵押手續，但桂馨源公司至今未予答復。由于桂馨源公司能否提供并辦理抵押擔保登記手續，對確保全威公司、超凡公司今后利益的實現至關重要，因此再次發函，希望桂馨源公司務必在2003年12月8日前到全威公司商談修改完善上述問題并最終達成一致意見，否則，《土地開發合同》無法履行，三方將全面終止該合同。2003年12月20日，柳州恒貿源房地產有限公司函復全威公司、超凡公司：《土地開發合同》充分體現了三方意志，是公正合法的，違約方在對方無違約行為或不同意解除合同的情況下，是不能隨意終止合同的。我公司在2003年11月15日、16日的協商會議及19日協商時都表態，只要是合同上約定的，都會堅決執行且將土地過戶給我公司是安全的、無風險的。現全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素為由拒不辦理該宗土地過戶，已屬嚴重違約，全威公司、超凡公司應以實際行動表明其合作誠意，在實實在在履行合同的前提下，三方才可以對合同約定以外的事項進行協商。2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司，以三方沒有就辦理抵押擔保登記的時間及擔保金額、保證范圍達成一致意見、桂馨源公司又不愿商談及全威公司是一個改制企業，桂馨源公司能否提供有效的抵押擔保將關系到企業職工未來生活安置問題和社會安定問題為由，決定從即日起終止《土地開發合同》，并要求桂馨源公司商談辦理定金退還事宜。2004年1月3日，桂馨源公司致函超凡公司、全威公司，拒絕終止合同。

一審法院另查明，2004年1月18日，中國工商銀行柳州分行魚峰支行函復柳州恒貿源房地產有限公司：1．只要全部歸還所欠我行貸款本金，我行即按規定解除該宗土地使用權的抵押關系；2．根據以上原則，貴公司能代債務人柳州市磁電機廠歸還所欠我行的全部貸款本息，我行即解除該宗土地使用權的抵押關系。

一審法院還查明，全威公司系柳州市磁電機廠于2003年改制成立，其營業執照所載明的營業期限為2003年6月8日；本案所涉及的位于柳州市柳石路153號土地屬國有出讓土地，土地證號為柳國用(2003)字第188461號，土地面積為34665．3平方米(合51．9979畝)，用途為工業用地，系全威公司根據與柳州市國土資源局2003年6月26日所簽訂的《國有土地使用權出讓合同》受讓取得；該宗土地按抵押合同設定土地使用權抵押登記，抵押面積為34537．3平方米，抵押金額為837萬元，抵押期限從1997年7月11日至1999年7月9日，抵押權人為中國工商銀行柳州分行，目前該筆抵押已到期，尚未辦理注銷登記；全威公司經企業改制后以出讓方式處理該宗土地使用權，尚欠292．5萬元的職工經濟補償金未支付；2003年11月18日，柳州市發展計劃委員會通知全威公司：柳州市土地收購儲備與審批委員會2003年第9次工作會議已同意你單位位于柳石路153號土地的用途改變為經營性用地，請于《通知》發出之日起至2004年6月30日，到市計委、規劃局、國土局等有關部門辦理相關手續，期限內未辦理的，視為自動放棄，并告知：

一、房地產開發公司宗地改變用途的，請按房地產開發項目的有關程序辦理；

二、非房地產開發公司宗地改變用途的，應在獲得房地產開發資格后，按房地產開發項目的有關程序辦理。

2004年1月13日，桂馨源公司向一審法院提起訴訟稱，該公司與全威公司、超凡公司于2003年9月18日簽訂《土地開發合同》約定，桂馨源公司以2860萬元受讓全威公司位于柳州市柳石路153號51．9979畝土地作為房地產開發用地，桂馨源公司在2003年9月30日前將定金200萬元支付給全威公司，合同即為生效。合同簽訂后，桂馨源公司按期支付了定金200萬元。依合同約定，全威公司必須在合同生效后兩個月內辦理完成將該宗土地轉讓給桂馨源公司或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并給予今年或明年上半年土地開發計劃指標，但全威公司已逾期四十日仍不向土地管理部門辦理過戶手續，且于2003年12月29日函告桂馨源公司終止《土地開發合同》，使合同無法履行，給桂馨源公司造成和即將繼續造成巨大的損失。故請求：

一、判令2003年9月18日簽訂的《土地開發合同》合法有效，全威公司與超凡公司應當繼續履行。

二、全威公司、超凡公司雙倍返還定金400萬元，并賠償由此給桂馨源公司造成的一切經濟損失；

三、判令由全威公司、超凡公司承擔本案全部訴訟費用。

全威公司答辯稱：

一、不同意繼續履行合同。全威公司是一個特困企業，在得到開發指標后，要求桂馨源公司提供未付款項的抵押擔保。桂馨源公司對全威公司這一正當要求予以拒絕。因此，全威公司已對桂馨源公司失去信任，若再繼續履行，全威公司將承擔很大的風險。

二、不同意雙倍返還定金。全威公司在本案中不存在違約行為，全威公司是依法終止與桂馨源公司的合作。

三、不同意賠償桂馨源公司的經濟損失。桂馨源公司對此沒有具體的訴訟請求且賠償的前提是全威公司存在違約行為。

超凡公司答辯稱：

一、本案《土地開發合同》于2003年9月18日簽訂之時，全威公司并不具備獨立的民事主體資格，該合同應為無效合同且超凡公司要求桂馨源公司對1000多萬元應付款提供擔保，桂馨源公司不提供，超凡公司對此承擔很大的風險，故超凡公司不同意繼續履行合同；

二、超凡公司沒有收到200萬元的定金，也不存在違約行為，因此不同意雙倍返還200萬元定金；

三、不同意賠償桂馨源公司的經濟損失，桂馨源公司沒有具體的損失數額，超凡公司在本案中亦未違約，定金罰則和違約金罰則不能同時適用，主張雙倍返還定金則不能主張損失賠償。

一審法院經審理認為：本案性質為土地使用權轉讓合同糾紛。三方當事人簽訂的《土地開發合同》是在自愿、協商一致基礎上簽訂的，合同約定轉讓的標的物亦系全威公司通過出讓而取得的擁有使用權并經有關部門批準進行房地產開發的土地，該土地可以進入市場，合同內容沒有違反法律規定。至于超凡公司所提出的在訂立該合同時，全威公司已超過了營業期限的問題，根據《中華人民共和國民法通則》的規定，法人的民事行為能力始于設立，終于法人的終止，而本案中全威公司并未隨著營業期限的到期而終止，其營業執照并未被注銷或者吊銷，其作為一個企業法人至今仍然合法存在，法人資格并未終止。且本案合同亦不屬其營業執照所確定的營業范圍之內，而是其對自身財產的自愿處分，符合合法的意思自治原則，故本案合同為有效合同。超凡公司主張合同無效沒有法律和事實依據，不予支持。對于有效合同，根據誠實信用原則，各方當事人均應恪守合同的約定，全面履行合同。桂馨源公司已按照合同履行了合同交付了定金并將合同中所約定的代其履行的公司告知了全威公司與超凡公司，而全威公司與超凡公司卻沒有按照合同的約定履行自己的義務，而是以三方在合同中對抵押擔保問題約定不明確，又沒有協商一致、其利益存在著風險為由，拒絕按合同的約定辦理有關土地手續，并進而要求終止合同，顯然有悖于合同的約定。根據合同約定，在桂馨源公司將200萬元定金轉至全威公司賬戶后，全威公司和超凡公司就應當履行合同第三條第2款所約定的義務，此間并不存在桂馨源公司應先行辦理抵押手續的問題，因為合同并沒有將桂馨源公司辦理抵押手續作為全威公司和超凡公司履行該義務的前置條件，且綜觀合同分析，合同第七條所指的“桂馨源公司未付給全威公司、超凡公司的部分款項”也不是指200萬元定金之后其余應付款項，而是合同第三條第3款所指的在支付2300萬元之后余下的2200萬元，也只有在其時并辦理過戶手續中才存在風險，才有要求桂馨源公司辦理未付余款擔保抵押的必要性。由此可見，合同約定的抵押擔保條款并非不明確。何況，即使存在著全威公司和超凡公司所主張的抵押擔保條款不明確的問題，也不影響合同的履行。根據合同約定中，桂馨源公司在履行本案合同中，除已支付給全威公司的200萬元定金外，還需代全威公司履行相關的義務，支付約1500萬元的款項后，方能實際取得土地過戶且桂馨源公司也承諾以過戶的土地使用權作為對未付款項的抵押擔保，該承諾不違反法律規定且是切實可行的，故全威公司與超凡公司所主張的風險沒有事實依據，是不存在的，不予支持。綜上所述，全威公司、超凡公司在本案中的行為已構成違約，應承擔違約責任，其無權主張終止本案合同；桂馨源公司作為守約方主張繼續履行合同的訴訟請求于法有據，是成立的；其主張全威公司、超凡公司賠償一切損失的訴訟請求，由于沒有提出具體的損失數量和相應的證據，不予支持，予以駁回；由于桂馨源公司在本案中要求繼續履行合同的訴訟請求已得到本院的支持，故其主張由全威公司與超凡公司雙倍返還200萬元定金的訴訟請求，既與三方當事人在本案合同中的約定不符，又不符合定金罰則的適用范圍，該罰則中的雙倍返還只適用于履行落空的情形中，故桂馨源公司的該訴訟請求亦不能成立，不予支持，予以駁回。據此，依照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第八條、第六十條、第一百零七條之規定，判決：

一、桂馨源公司、全威公司、超凡公司繼續履行三方于2003年9月18日所簽訂的《土地開發合同》，全威公司與超凡公司應于判決生效之日起五個工作日內依該合同第三條第2款的約定，辦理完成土地過戶的相關手續；

二、駁回桂馨源公司的其他訴訟請求。案件受理費179010元，由桂馨源公司負擔35802元，超凡公司負擔71604元、全威公司負擔71604元，財產保全費143629元，由超凡公司、全威公司負擔。

全威公司不服一審判決向本院提起上訴，請求依法改判，駁回桂馨源公司的訴訟請求并解除本案合同，由桂馨源公司承擔違約責任。主要理由：1．一審判決對合同抵押擔保條款的認定錯誤。訟爭地塊是本案土地轉讓的標的物，不是抵押的標的物，且只有全威公司有權在該地塊上設置抵押。桂馨源公司主張全威公司應將土地使用權全部過戶給該公司，然后其再以該塊土地作為抵押財產向全威公司提供擔保屬無理要求。2．合同第七條約定的“部分款項”應指全部未付款項，全威公司有權根據履行合同的需要隨時要求桂馨源公司履行擔保義務。一審判決將實際違約和預期違約混為一談，顯失公正。3．對土地過戶和提供抵押擔保的時間應依同時履行作為判定依據。在桂馨源公司未依約提供相應價值的土地和房產作為抵押擔保，雙方未能達成一致意見且桂馨源公司根本不具備履約能力的情況下，全威公司提出解除合同符合法律規定。一審判決認為全威公司要求桂馨源公司履行擔保義務構成違約錯誤。4．《土地開發合同》第三條第2款主要約定了桂馨源公司的付款義務即全威公司將土地過戶給桂馨源公司的前置條件，沒有全威公司將土地過戶給桂馨源公司的義務約定。雙方于2003年11月18日收到柳州市發展計劃委員會土地開發指標后全威公司已履行完第三條第2款的約定義務，桂馨源公司應在一個月內即2003年12月18日以前支付中國工商銀行柳州分行本息891萬元，而桂馨源公司除交納定金200萬元外，其余款項并未支付。同時，《土地開發合同》第四條約定全威公司將土地過戶給桂馨源公司成立的新公司的時間應在桂馨源公司付清600萬元土地變性費及契稅的同時，即全威公司履行土地過戶義務的條件尚未成就。因此，雙方糾紛的原因為桂馨源公司未按期履行合同且明確表示不履行擔保的主要義務，一審判決認定桂馨源公司為“守約方”錯誤。5．一審判決全威公司于“五個工作日”內單方履行土地過戶義務而不要求桂馨源公司承擔相應義務，與合同約定不符。且一審判決超越三方合同內容，要求不是土地使用權人的超凡公司承擔其無法履行的義務，沒有法律依據。

超凡公司不服一審判決向本院提起上訴，請求確認《土地開發合同》無效，由雙方承擔同等過錯責任。主要理由：1．本案土地使用權轉讓合同，違反了法律法規的強制性規定，應認定無效。其中國有土地出讓金至今未全部付清，尚欠292．5萬元職工經濟補償金和97萬余元土地收益金；當事人對該塊“工業用地”至今沒有投入開發資金，更未達到25％的投資標準；合同簽訂時尚未取得國有土地使用權證；合同簽訂前后，訟爭地塊已處于有關法院的查封之中；訟爭土地轉讓情況未通知該地塊的抵押權人柳州市工商銀行；涉案“工業用地”的轉讓未辦理相應的審批、登記手續。2．桂馨源公司作為專業從事房地產開發的企業明知上述合同無效情形的存在和有關法律法規的規定，故合同無效雙方應承擔同等過錯責任。

桂馨源公司答辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。主要理由：1．本案土地使用權轉讓合同符合《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱城市房地產管理法)及合同法的規定，應認定有效。全威公司已于出讓合同簽訂后一次性付清800805元土地出讓金，其欠交的職工經濟補償金及土地收益金不屬土地出讓金；全威公司于起訴前取得了土地使用權證，享有涉案土地的處分權，具備轉讓的法定條件；涉案土地為工業用地且出讓合同沒有投資開發的約定及在該地塊上進行房屋建設的約定，城市房地產管理法關于投資25％的規定不適用本案土地使用權的轉讓；抵押權人不僅知道土地轉讓事宜且明確同意轉讓；2．全威公司、超凡公司拒不履行合同義務，已嚴重違約，其認為桂馨源公司違約并要求解除合同的上訴理由不能成立。全威公司和超凡公司于合同生效后不僅未將土地使用權過戶到桂馨源公司指定的公司名下且連過戶的申請手續都未開始辦理，已嚴重違反合同；全威公司、超凡公司關于桂馨源公司必須先辦理抵押擔保才能開始辦理土地轉讓過戶手續及要求桂馨源公司對全部轉讓款的支付提供抵押擔保的要求沒有合同依據，本案不存在合同約定不明以及其他風險問題；合同第三條第2款為本案合同對全威公司和超凡公司辦理土地使用權轉讓過戶的唯一約定，即桂馨源公司支付200萬元定金之外的轉讓款的條件是全威公司應首先將土地使用權轉讓過戶到桂馨源公司指定公司的名下，桂馨源公司得到開發指標批準，并在可以進行房地產開發以后。本案桂馨源公司支付轉讓款的條件尚未滿足，不存在違約問題，全威公司、超凡公司主張桂馨源公司未按約支付轉讓款而要求解除合同的理由不能成立。

本院二審查明，2003年12月17日，在柳州市國土資源局與全威公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》后，全威公司辦理了柳州市柳石路153號土地的國有土地使用權證。

本院二審查明的其他事實與一審法院查明的事實相同。

本院認為，全威公司、超凡公司與桂馨源公司于2003年9月18日簽訂的《土地開發合同》約定，全威公司、超凡公司將柳州市柳石路153號土地使用權轉讓給桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860萬元土地轉讓價款，故本案性質為土地使用權轉讓合同糾紛。該《土地開發合同》為三方當事人協商一致后作出的真實意思表示，內容亦不違反法律規定。合同簽訂前，柳州市國土資源局已同意全威公司以出讓方式取得訟爭土地的使用權，雙方訂有《國有土地使用權出讓合同》。本案一審起訴前全威公司辦理了國有土地使用權證，訟爭土地具備了進入市場進行依法轉讓的條件。而土地出讓金的交納問題，屬土地出讓合同當事人即柳州市國土資源局和全威公司之間的權利義務內容，其是否得到完全履行不影響對本案土地使用權轉讓合同效力的認定，故超凡公司提出的因《土地開發合同》簽訂時未取得國有土地使用權證及土地出讓金未全部交清違反法律強制性規定應認定該合同無效的上訴主張，本院不予支持。關于投資開發的問題，城市房地產管理法第三十八條關于土地轉讓時投資應達到開發投資總額25％的規定，是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件，轉讓的土地未達到25％以上的投資，屬合同標的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力，城市房地產管理法第三十八條中的該項規定，不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制性規定。因此，超凡公司關于《土地開發合同》未達到25％投資開發條件應認定無效的主張，本院亦不予支持。關于轉讓土地使用權是否已向抵押權人履行通知義務的問題，中國工商銀行柳州分行2004年1月18日向柳州恒茂源房地產有限公司出具的復函、2003年12月2日全威公司、超凡公司與中國工商銀行柳州分行商談銀行貸款了結事宜的函件及《土地開發合同》第三條第2款三方當事人關于抵押債務數額及處理方式的約定內容等證據均表明，本案訟爭土地的抵押權人中國工商銀行柳州分行知道該土地使用權的轉讓事宜，且未提出異議。超凡公司關于本案土地使用權轉讓未通知該土地抵押權人導致轉讓無效的理由與事實不符，不能成立。綜上，《土地開發合同》于簽訂之時雖有瑕疵，但經補正后已不存在違反法律強制性規定的情形，應認定有效。一審法院關于合同效力的認定，適用法律正確，應予維持。當事人各方在有效合同的履行過程中對合同條款的約定內容發生歧義，應依合同法規定的合同解釋方法確定發生爭議條款的真實意思表示。一審判決根據合同目的、合同條款之間的關系，確認《土地開發合同》第七條約定的應由桂馨源公司提供抵押擔保的“未付款項”是指桂馨源公司依合同第三條約定的義務內容代全威公司支付2300萬元款項以外的余款2200萬元，認定事實并無不當。全威公司要求桂馨源公司先行就全部轉讓款項提供抵押擔保作為其履行合同義務的前置條件，與合同約定不符。同時，因柳州恒茂源房地產有限公司不是履行《土地開發合同》付款義務的債務人，其工商注資問題與認定桂馨源公司是否具有履約能力之間不具有關聯性。因此，全威公司在未能提供確切證據證明桂馨源公司于履行期限屆至時將不履行或不能履行合同的情形下，其行使合同解除權的條件尚未成就，故全威公司以存在履約風險為由要求解除合同的主張因缺乏事實和法律依據，本院不予支持。關于辦理土地過戶手續的問題，《土地開發合同》雖然存在前后條款約定不準確的問題，但從文義表述、交易習慣等方面綜合判斷，可以認定合同第三條第2款關于“辦理完成市政府同意該宗土地轉讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并給予今年或明年上半年土地開發計劃指標”的約定，是指全威公司、超凡公司應履行的義務為辦理政府同意將土地使用權轉讓給合同約定的公司和政府給予土地開發指標的手續。合同第四條則應是全威公司向土地管理部門辦理土地使用權變更過戶手續的義務。全威公司主張的其已辦理的經柳州市發展計劃委員會批準的土地變性手續就是履行合同第三條第2款的義務，與合同約定內容不符。一審判決認定全威公司、超凡公司于桂馨源公司支付定金后未能按期履行合同第三條第2款所約定的義務，已構成違約，適用法律未有不妥。至于全威公司、超凡公司履行《土地開發合同》第三條第2款義務的期限，一審判決指定為五個工作日，符合本案的實際情況。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費179010元，由全威公司、超凡公司各半負擔。

本判決為終審判決。

審判長

胡仕浩 審判員

張雅芬 代理審判員

張穎新 二00四年八月三十一日 書記員

王冬穎