第一篇：土地增值稅問題解答(2014年2月)

土地增值稅問題解答匯總（2014.2.）

一、征稅對象問題

1．土地置換中，雙方均不支付補價，是否繳納土地增值稅。

答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權發生了轉讓，是有償轉讓房地產的行為，屬于土地增值稅應稅行為。

2．房地產開發企業，未取得項目立項也未取得商品房預售許可證，只是租賃土地若干年，在租賃土地上建造的房產銷售是否征土地增值稅？

答：《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第四第規定：根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅??。二是只有轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據上述文件精神，房地產開發企業在租賃土地上開發的房地產進行“轉讓”的，不繳納土地增值稅。

※3．在股權轉讓中，轉讓股權的企業的資產以房地產（包括土地使用權）為主，是否應當計算土地增值稅？

答：在股權轉讓中，轉讓股權的企業的資產以房地產（包括土地使用權）為主，如果房地產未轉讓的，不屬于轉讓房地產行為，不繳納土地增值稅。

二、清算單位問題

1．房地產開發企業有一項建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？

答：根據江蘇省地稅局發布《關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規（2012）1號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單 位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。

因此，在土地增值稅清算時，企業自行劃分的工程分期建設項目，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，可以作為清算單位清算土地增值稅。

2．房地產開發項目申請立項時，立項審批部門在一個立項批復中，明確分兩期建設，一期建設***平方米，二期建設***平方米。房地產項目是否可以按建設分期確定清算單位？

答：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

根據上述情況，可以按建設分期分別確定清算單位計算應納土地增值稅?！?/p>

3、省局2012年1號公告明確：對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。但在實際執行中有的項目分10期建設，目前已完成了6期項目建設和銷售，已完成的6期是按一個清算單位還是按6個清算單位清算土地增值稅？

自行分期的項目（不含發改委立項分期的）可按已經完成的項目一起清算。

三、清算條件問題

※1．關于可清算條件中“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。此條件中“已轉讓的房地產建筑面積”是否包括企業已轉為自用的房地產建筑面積？

答：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的，可以認定為達到可清算條件。

四、納稅地點問題

1．外地企業在南京從事房地產開發，有的由總公司取得立項批文，有的是 南京分公司取得立項批文的，應向何地稅務機關申報清算土地增值稅？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第十五條第一款規定：納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。對于南京市房地產項目，無論從事開發的納稅人機構所在地是否在南京，也無論取得立項批文的是總公司還是分公司，均應向房地產項目所在地我市地方稅務機關申報清算。

五、收入確認問題

1．房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？

答：房產轉讓合同上約定了房價，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，如果房價定價不合理的，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

2、．某人以低于契稅評估價30%的價格轉讓房產給侄子，應該怎樣計算征收土地增值稅？

答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第一百三十八號）第九條的規定，納稅人轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。對于納稅人不能提供評估價格時，可以參照購房方繳納契稅的計稅依據作為評估價格計算繳納土地增值稅。

3．房地產開發企業用開發的商品房對外投資，計算土地增值稅時收入如何確定？

答：根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

4．房地產企業賣房送車庫如何計算繳納土地增值稅？ 答：買房送車庫（建筑工程規劃許可證許可建設的工程），視同房與車庫的價款一并收取，如果價款合理，視為轉讓房屋與車庫的轉讓收入，所送車庫的成本可以扣除。

5．以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，所投資、聯營的企業從事房地產開發的，以土地（房地產）投資方應如何確認計算土地增值稅的轉讓收入？接收土地的房地產開發公司應如何確認取得土地使用權所支付的金額？接收土地的房地產開發公司將投資作價格金額分成實收資本和資本公積兩部分的，應如何確認取得土地使用權所支付的金額？

答：以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，如果作價是合理的，投入土地方（房地產）可按投資或聯營協議的作價金額確認為計算土地增值稅的轉讓收入，接收土地方（房地產）可按作價金額確認取得土地使用權所支付的金額。接收土地的房地產開發公司將投資作價格金額分成實收資本和資本公積兩部分的，均應按作價金額確認取得土地使用權所支付的金額。作價不合理的，投入土地和接收土地雙方應按評估的市場價格分別確認計算土地增值稅的收入和取得土地使用權所支付的金額。

※6．以集資方式建設的房地產項目，對集資對象轉讓價格明顯偏低的，應如何確認計算土地增值稅轉讓收入？

答：有政府部門確定轉讓價格的，按政府部門確定的轉讓價格確認土地增值稅轉讓收入，沒有政府部門確定轉讓價格的，應按房地產評估價格確認轉讓收入。

六、扣除項目問題

（一）取得土地支付的金額

1．土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？

答：納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。

2．單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費是否可以計算土地增值稅時扣除？

答：根據國家稅務總局關于印發的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第五條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權 的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。

3．納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為扣除項目？

答：納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，應當作為扣除項目。

4．以非出讓方式取得的土地使用權，計算土地增值稅時，應當以何憑據作為扣除依據？

答：除根據營業稅政策轉讓土地使用不征稅外，以非出讓方式取得土地使用權的均應當取得發票，并以發票作為計算土地增值稅扣除憑據，其中2006年7月1日前發票由轉讓方開具，此后票由土地交易市場開具。

5．對于以地補路（工程）的房地產項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

答：土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995）6號）第七條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。以地補路（工程）的房地產項目，取得的土地實際承擔了修建道路和政府工程成本，房地產開發公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關的政府文件或者合同（協議）為依據。

6．以地補路（或補建等）形式取得土地使用權的，取得土地使用權所支付的金額應該如何確定？ 答：以地補路（或補建等）形式取得土地使用權的，取得土地使用權所支付的金額，按政府部門審計報告確認的道路或其他工程建設成本予以扣除。

7．土地拆遷補償費應當依據什么憑據才能扣除？

答：土地拆遷補償費受償方取得補償款不屬于營業稅和增值稅應稅收入的，不需要開具發票。納稅人支付土地拆遷費用，應當以拆遷補償協議和實際支付拆遷補償款的收據作為計算土地增值稅扣除所依據的憑據。

8．國土資源局收取地土地業務出讓費是否能扣除？

答：國地資源局按規定標準收取的土地業務出讓費可以作為取得土地所支付的金額按規定予以扣除。

9．土地出讓金滯納金可以作為取得土地所支付的金額扣除嗎？

答：土地出讓金滯納金不可以作為取得土地使用權所支付的金額計入扣除項目金額。

10．房地產開發企業未售出的房產轉做自用后，對已售部分進行土地增值稅清算時，如何分攤已售部分和轉做自用部分取得土地使用權所支付的金額？

答：房地產項目進行土地增值稅清算時，企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，因產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。企業自用或用于出租等商業用途的已售部分的取得土地使用權所支付金額能按占地面積進行分攤的按占地面積分攤，不能按占地面積分攤的，按建筑面積分攤。按上述方法分攤的屬于企業自用或用于出租等商業用途部分的取得土地使用權所支付的金額不予扣除。

11．房產開發企業在開發房產過程中，受讓土地使用權時繳納的契稅，能否在計算土地增值稅時扣除？

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函［2010］220號）的規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。應將繳納的契稅計入取得土地使用權所支付的金額中扣除。

12．某房地產企業購買一塊土地，合同約定的交易金額為1億元，取得發票，因當地政府有鼓勵政策，返還該房地產企業2000萬元。請問，企業在進行土地增值稅清算時，按8000萬確認成本還是可以按1億元確認取得土地使用權所支付的金額？ 答：根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）的規定，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如果根據當地政府鼓勵政策，2000萬元屬于土地出讓金返還，則該企業實際只支付了土地出讓金8000萬，按8000萬確認作為取得土地使用權支付金額。

※13．房地產項目中的商業用房和住宅，均是獨立占地，土地出讓合同中未明確或也沒有其他政府文件明確兩者各自占用的土地面積，應該按照什么方法劃分商業用房和住宅的土地成本？

按建筑面積法劃分商業用房和住宅的土地成本。

（二）房地產開發成本

1．一些房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可計入開發成本嗎？

答：根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第一款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質量保證金，符合合同法規規定的比例要求，并且開具了發票，應當作為房地產開發成本按規定扣除。

2．房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？

答：編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規定計入有關成本或費用，并按土地增值稅政策規定扣除。

3．國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？

答：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

因此，計算土地增值稅時，開發間接費不包含項目營銷設施建造費。4．企業發生的規劃外的公共設施例如湖泊、景觀開發成本是否可以作為房 地產開發成本扣除？

答：房地產開發項目土地增值稅清算時計入房地產開發成本的公共配套設施成本是指有關部門對該房地產項目規劃范圍內的公共配套設施成本，房地產項目規劃范圍外的公共配套設施成本不應當計入所清算的房地產項目的開發成本。

5．竣工備案材料費、工程決算審計費、社區服務費、治安管理費、工程決算審計費等能計入開發間接費用嗎？

答：1)竣工備案是指建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?？⒐浒覆牧腺M是指因辦理竣工備案手續而發生材料費用，應作為房地產開發費用計入扣除項目金額。

2）所謂社區服務，是指在政府倡導和組織下居民所進行的自助服務，是以社區為單位開展的社會服務，是一種公益性質的福利性便民利民服務，是一種為提高社區居民生活質量、有償和無償相結合的社會服務。包括以下內容：

一是社區福利服務，它是針對社區特殊群體提高的服 務。首先是為老年群體提供的服務。主要包括老年人包戶服務、老年人收養和寄托服務、老年人文化生活服務、老年人庇護服務、老年人生活綜合服務等。其次是為殘疾人和精神病人群體提供的服務。主要包括殘疾人康復服務、精神病人康復服務、殘疾兒童寄托服務、弱智兒童啟智教育服務等。再次是為社區心理障礙群體提供的服務。主要包括心理咨詢服務、心理診治服務等。

二是社區便民利民服務，它是針對社區居民提供的服 務。主要包括家政服務、婚慶喪事服務、子女教育輔導服 務等，屬于有償和無償兩種形式相結合的便民利民服務。

三是社區居民、企事業單位共建服務。它是指社區和 企事業單位充分利用資源，開展的雙向共建服務。主要包 括職工及家庭子女就業培訓服務、企業生產安全服務、社 區設施維護服務等。

房地產開發企業發生的上述社區服務費應作為房地產開發費用計入扣除項目金額。

3）治安管理是公安機關依照國家法律和法規，依靠群眾，運用行政手段，維護社會治安秩序，保障社會生活正常進行的管理活動。按規定上繳的治案管理 費應作為房地產開發費用計入扣除項目金額。

4）工程決算審計是對工程的結算價格是否正確合規進行審查評價的活動。工程決算審計費作為房地產開發費用按規定計入扣除項目金額。

6．施工噪聲排污費，是否能作為房地產開發成本扣除？

答：為防治建筑施工噪聲污染，保護和改善生活環境，按國家規定向排放建筑施工噪聲的單位征收的排污費。建筑施工噪聲排污費征收主體為受理建筑施工噪聲申報的市、縣(區)環保部門。建筑施工噪聲超標排污費的征收對象是承接建筑施工項目的建筑施工單位。因此施工噪聲排污費不能作為房地產開發成本計入扣除金額。

7．工程監理費計算土地增值稅時應如何扣除？

答：建設工程監理，是指由具有法定資質條件的工程監理單位，根據發包人的委托，依照法律、行政法規及有關的建設工程技術標準、設計文件和建設工程合同，對承包人在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面，代表發包人對工程建設過程實施監督的專門活動。所以工程監理費應當作為房地產開發成本計入扣除項目金額。

8．土地增值稅清算時工資以什么樣的標準計入扣除項目金額？

答：根據根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第四款規定：房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。因此房地產開發企業發生的工資支出，是指企業按照股東大會、董事會、薪酬委員會或有相關管理機關制訂的工資薪金制度規定實際發放給員工的工資薪金。所計提工資超過上述工資薪金而形成的工資節余不應作為房地產開發費用和開發成本計入扣除項目金額。

9．房地產企業根據規定交給住房公積金管理辦公室的維修基金在進行土地增值稅清算的時候可以計入開發間接費用嗎？

答：維修基金是依據有關法規籌集的用于新商品房（包括經濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

計算土地增值稅時維修基金不能計入開發間接費用里。10．發展新型墻體材料專項用費與墻改專項基金是否是同一個收費項目？ 答：墻改專項基金是發展新型墻體材料專項用費簡稱或別稱，發展新型墻體材料專項用費與墻改專項基金是同一個收費項目。

11．房地產開發企業支付給檢測單位的工程檢測費計入房地產開發成本里嗎？

答：由合同約定房地產開發公司支付工程檢測費，應當計入房地產開發成本。12．煤氣公司向開發商按戶收取的初裝費，是作為開發成本，還是作為代收費用？

答：在江蘇省2003年9月22日實行商品房銷售“一價清”制度之前，如果燃氣初裝費發票向開發商開具，初裝費應計入開發成本，如果初裝費發票是向購房人開具，初裝費視作代收費用處理。在2003年9月22日實行商品房銷售“一價清”制度之后，發生的燃氣初裝費不得計入扣除項目金額。

13．房地產企業用自己建造的房屋安置回遷戶，建造房屋的成本是否可以確認為開發成本，在計算土地增值稅的時候進行扣除？

答：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條第（一）款規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

因此，房地產企業安置回遷戶所建造房子的成本可以確認為開發成本，在計算土地增值稅時進行扣除。

14．違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

答：企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記‘營業外支出’,貸記‘銀行存款’等科目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。15．售樓部、樣板房建造成本如何扣除？

答：納稅人利用房地產開發項目中的開發產品作為售樓部、樣板房的，其后將其作為開發產品銷售的，其建造成本應計入開發成本按規定予以扣除。納稅人利用房地產開發項目中的開發產品作為售樓部、樣板房而未與項目中清算房地產一同銷售的，其建造成本在房地產項目清算時不得扣除。

16．房地產開發企業繳納的行政規費計算土地增值稅如何扣除？ 答：（1）企業建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發對象的，允許計入開發成本；反之，則應計入開發費用。對企業非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應計入開發費用。

（2）允許計入開發成本的費用、基金，如果是在開發項目竣工驗收之后發生的，則也應計入開發費用。

（3）市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。

17．問：企業開發土地所發生的相關費用如拆遷公證費，中標代理費，貸款抵押費，登記費等，在計算土地增值稅時如何扣除？

答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》財法字(1995)6號第七條的規定，上述有關費用在計算土地增值稅時按如下辦法扣除：

拆遷公證費計入土地征用及拆遷補償費； 中標代理費以房地產開發費用按規定扣除； 貸款抵押費、登記費以房地產開發費用按規定扣除。

18．計算土地增值稅時,對房地產企業發生的太陽能熱水器支出是否可作為房地產開發成本予以扣除？

答：如果在商品房銷售合同中明確，安裝太陽能熱水器是商品房交付的條件的，房地產開發所發生的太陽能熱水器支出可以作為房地產開發成本扣除。

18．房地產開發用地拆遷戶過渡房租金應如何扣除？

答：房地產開發項目用地的拆遷戶過渡房租金，由房地產開發企業簽訂承租協議并承擔租金的，計入土地征用和拆遷補償費。

20．房地產項目用地拆遷時，為確定拆遷房屋補償金額，而對拆遷房屋的 評估的，發生的評估費用，是否可以扣除？

答：評估委托方是房地產開發企業，房地產開發企業支付的評估費用，計入土地征用和拆遷補償費。評估委托方是被拆遷人，支付的評估費用不可以扣除。

21．在計算土地增值稅時，地下建筑物成本如何處理？

答：地下建筑可作為物業管理用房、儲藏室和車庫等用途，從計算土地增值稅的角度，地下建筑物可劃分為三類：一類是未經許可建設地下建筑，二類是作為公共配套設施（包括人防設施）的地下建筑，三類是可售地下建筑。

對未經許可建設地下建筑，按合理的方法計算的其應分攤的成本，在計算土地增值稅時，不作為扣除項目金額。

對作為公共配套設施（包括人防設施）的地下建筑，按規定予以扣除。對可售地下建筑面積，在計算土地增值稅時，不分攤取得土地使用權所支付的金額。對于可售地下建筑開發成本，除了只歸集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的裝修、設施成本等）外，其他成本在地上建筑面積和地下建筑面積之間平均分配。

※22．房地產項目的地下人防設施全部移交給了物業管理公司，協議中明確不能改變用途。房地產開發企業提供不了人防設施移交給業主的證據。地下人防設施被劃分了2塊，一塊已做了車位，未向業主收費，另一塊用鐵門隔離封閉起來，目前空著，稱以后用于地下商業的配套車位。請問這2塊地下人防設施可以做為開發成本扣除嗎？

答：建成后產權屬于全體業主所有，或者有協議明確收益歸全體業主所有并辦理移交手續的，其成本、費用可以扣除。因此這2塊地下人防設施開發成本不作為扣除項目金額。

23．對于超出規劃范圍建設的成本，按規定在計算土地增值稅時不得扣除，應如何剔除不得扣除的超規劃建設的成本？

答：取得土地使用權金額按占地面積法計算不允許扣除的部分，如無法確定占地面積，可按超規劃建設面積占全部建筑面積的比例計算不允許扣除的部分。房地產開發成本按超規劃建設面積占全部建筑面積的比例計算不允許扣除的部分。

無測繪面積的超規劃建設的車庫、車位，可先計算全部車位的成本，再按超規劃建設車位的個數占全部車位數量的比例計算不允許扣除的成本。※24．房地產項目公共配套設施在不同的分期項目中建設，有的在已完成建設的分期項目中建設，有的將在未完成的分期項目中建設。這些公共配套設施開發成本是直接計入其所在的分期項目開發成本計算土地增值稅、還是計入各期項目開發成本？如果計入各期項目開發成本，應如何分配？

答：公共配套設施的成本分攤不預攤，只在之后的項目中進行分攤。

25．關于公共配套設施中的幼兒園、會所已出售的，是否作為可售面積？如果是自用，應如何處理？成本如何扣除？

答：對于公共配套設施中的幼兒園、會所按規定屬于可售面積的，已出售的，成本給予扣除，其轉讓收入計入計算土地增值稅收入總額；自用的幼兒園、會所等公共配套設施，按規定屬于可售面積的，不計轉讓收入，按占地面積法或建筑面積法計算不予扣除的成本費用。

※26．房地產項目會所、幼兒園，發生的裝修費用在土地增值稅清算時是否可以扣除？

答：根據建筑工程規劃建設的公共配套設施，產權屬于全體業主的或者無償移交給政策的，發生的裝修費用可以作為房地產開發成本扣除；公共配套設施作為可售面積已經轉讓的，發生的裝修費用可以作為房地產開發成本扣除，未轉讓的，發生的裝修費用作為未售部分商品房開發成本，不予扣除；公共配套設施轉為房地產開發公司固定資產的，發生的裝修費用不予扣除。

27．在清算過程，有的房地產項目購買其他房地產企業的規劃指標，沖抵應繳納的規費，有的房地產項目以房地產開發企業以前承擔政府工程而獲得的規費指標，沖抵應繳納的規費。這類沖抵的規費，經過有關部門審核認可，均沒有取得相關規費票據，是否允許在計算土地增值稅時扣除？

答：對以規費指標沖抵應繳納的規費的，取得有關部門審核認可的證明的并取得合法有效票的，沖低規費指標金額可作為應納規費金額在計算土地增值稅時扣除。

28．企業直接支付給市區教育局的教育配套費，取得行政事業收據，計算土地增值稅時，能否在開發成本中列支和扣除？

答：不可以。

29．企業在開發間接費用中計提的福利費，在計算土地增值稅時如何扣除？ 答：房地產開發企業按規定在開發間接費用中列支的工資，對應發生的職工 福利費，可以計入開發間接費用，但應當在開發間接費用中允許列支的工資總額的14%以內按實列支。

30．企業購買甲供材而發生的運輸費，是否可以在開發成本中列支？ 答：可以扣除。

31．房地產開發企業因規劃調整導致開發的小區綠化面積不達建設部門要求的比例。建設部門（園林處）征收了異地綠化費。繳納異地綠化費在土地增值稅清算時是否可以作為扣除項目進行扣除？

答：可以扣除。

32．房地產項目規劃要求建一座幼兒園，但企業未建，為此上交了教育配套設施費，此費用是否給予作為成本扣除？

答：不作為房地產開發成本扣除。

33．一塊土地，有4家房地產開發，總地塊上規劃有一個社區用房，政府擔心企業推諉不建，要求4家開發企業先交一些保證金。后經政府協調社區用房由社區籌建，4家企業支付建設資金。4家企業所支付的保證金和建設資金，取得票據為一般收據。該四家企業為社區用房建設所支付的資金是否可以作為開發成本扣除？

答：不作為房地產開發成本扣除。

34．企業在項目中代建其他項目有關配套設施或人防的，代建成本是否可以扣除？

答：不可以扣除。

35．企業將樣板房賣出（或者企業將已裝修好的商品房賣出），其裝修費用能否列入開發成本加計扣除？核查時以什么標準范圍允許企業列支？

答：轉讓樣板房與已裝修商品房發生的裝修費用,按裝修發票金額予以扣除,裝修費用發票外購買的家俱、中央空調以外的電器、廚俱等支出不得扣除。

36．某規模不大的房地產企業拿到一塊地后，由于自身力量和技術原因，委托另一家大型房地產公司代建該項目，由被委托的房地產公司直接組織和管理項目建設，支付給被委托公司的代建費用，在土增稅清算時是否可以在開發間接費用中扣除？

答：支付給受托房地產開發企業的合理的代建費用，可以作為開發間接費用扣除。37．房地產開發企業根據《關于江蘇省物業管理條例涉及的物業管理開辦費》的規定，通過招投標的方式選聘物業服務企業并提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。土地增值稅清算時，支付給物業公司的開辦費是否計入扣除項目？

答：根據《土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條的規定，計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

房地產開發企業支付給物業公司的開辦費不在上述列舉范圍內，因此，在計算土地增值稅時不能扣除。

（三）房地產開發費用

1．納稅人全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產開發費用如何扣除？ 答：全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

2．納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？ 答：房地產開發企業取得土地和房地產開發過程中發生的規費，如果按政策規定應當計入取得土地成本、房地產開發成本的，可作為計算扣除利息和其他房地產開發費用的基數。

3．房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。4．房地產開發企業在與銀行貸款過程中產生超過銀行同期同類貸款利率部分的加息，銀行開具“融資顧問費”的發票，是否可以在計算房地產開發費用時作為利息扣除？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》財法字[1995]6號 第七條(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

該“融資顧問費”不能作為利息支出扣除。

5．房地產開發企業聘請的中介機構，負責企業開發樓盤的全程管理監督，將樓盤打造成一定品牌。企業向該中介機構所支付的費用，應如何歸集？

答：房地產開發企業發生的上述費用屬于管理費用，應當作為房地產開發費用在計算土地增值稅時按規定扣除。

6．房地產企業統借統還的利息，如何扣除？

答：房地產企業統借統還的利息，按以下規定扣除：凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。

※7．房地產開發項目在工程竣工驗收后，補開的建安工程發票是否可以在項目土地增值稅清算時可以扣除？

答：房地產開發項目在工程竣工驗收后、清算審核之前，補開的建安工程發票的，經過稅務機關核實，發票所載工程確實屬于所清算的房地產項目，并且能夠提供工程施工合同和工程結算資料，發票所載工程費用是真實合理的，可以在房地產項目清算時扣除。

※8．房地產項目發生的裝修費用如不屬于扣除項目金額的，在土地增值稅清算時轉讓收入中包括的裝修部分的價款如何扣除？

答：房地產項目發生的裝修費用不屬于扣除項目金額的，裝修部分價款也不 計入房地產轉讓收入。轉讓收入已包含裝修部門價款的，應將裝修費用的發票金額和房地產開發企業直接購買的裝修材料的發票金額從轉讓收入中扣除。

※9．房地產項目土地出讓合同中要求企業建設公交車站、公共綠地、河道治理等相市政工程作為取得土地的條件，這些工程不屬房地產項目中的建設內容，對于這類設施所發生的建設成本是否給予在清算中作為扣除項目金額扣除？

答：給予扣除。

※10．房地產開發企業發行債券或者股票籌集資金進行房地產開發，發生的發行費用可以作為扣除項目金額嗎？發生的債券利息支出和股息支出，可以作為扣除項目金額嗎？

房地產開發企業發行債券或者股票籌集資金進行房地產開發，發生的發行費用不可以作為扣除項目金額嗎。在房地產項目開發期間發生的債券利息支出，按利息支出符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第七條第三款規定的，予以扣除。發生的股息支出，不作為扣除項目金額。

※11．納稅人為房地產開發項目取得貸款，所發生的利息從何時開始計入房地開發費用，從何時結束計入房地產開發費用？

答：納稅人為房地產開發項目取得貸款，所發生的利息符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第七條第三款規定的，從取得土地使用權之日起計入房地產開發費用扣除，從項目竣工驗收之日止結束計算房地產開發費用扣除。

（四）加計扣除

1．我單位06年購置了工業用房，一直閑置未用，現企業破產需要轉讓房產，是否可以以購房發票原值視同房地產開發成本加計20%扣除？

答：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條第六款規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。因此該企業出售自己購置的工業用房不能適用加計20%的政策。

2．轉讓土地使用權房地產開發費用如何扣除？利息費用如何扣除？加計扣除金額如何計算？

答：國家稅務總局關于印發《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發（1995）110號）規定：對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。對取得土地使用權后投入資金，將土地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者更多的資金投向房地產開發。

根據上述規定，轉讓土地使用權的，計算增值額時，不能扣除房地產開發費用，利息費用也不是計算土地增值稅的扣除項目。取得土地使用權進未進行開發即轉讓的，計算土地增值稅時，不能加計扣除；如果取得土地使用權后投放資金，將土地變為熟地轉讓的，按開發土地所需成本的20%計算加計扣除金額。

3．轉讓在建工程計算土地增值額，房地產開發費用和加計加除金額如何確定？

答：轉讓在建工程，計算土地增值額時，視同轉讓房地產項目，房地產開發費用按以下辦法確定：

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。

轉讓在建工程計算土地增值額時，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的20%加計扣除。

※4．房地產開發公司根據發改委文件，將其尚在前期開發階段的房地產項目轉讓給其他房地產開發企業，計算土地增值稅時也應當按轉讓房地產項目處理，還是按轉讓土地使用權處理？

答：能取得政府有關部門立項變更文件，并且樁基工程已開工建設的，尚在開發階段的房地產項目按轉讓在建工程處理。

5、轉讓土地使用權和在建工程在加計扣除方面有什么不同？ 所轉讓的土地上在建工程不符合上述條件并且轉讓時未辦理上述手續時，在計算土地增值稅時，不作為轉讓房地產項目，應當作為轉讓土地使用權。

轉讓在建工程計算土地增值額時，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的20%加計扣除。轉讓土地使用權計算土地增值額時符合加計扣除的規定的，按開發土地成本的20%計算加計扣除。

5．房地產開發企業將取得的在建工程繼續建設開發，建成商品房后轉讓的，計算土地增值稅時，取得在建工程的成本是否可以加計扣除？

答：房地產開發企業將取得在建工程的，應當劃分取得土地使用權所支付金額和建筑物的價款，分別計入土地使用權所支付金額和房地產開發成本，不能劃分的，可全額計處取得土地使用權所支付的金額，商品房轉讓計算土地增值稅時，按規定計算加計扣除金額。

6．房地產公司購買了土地后，已對土地進行了開發，但尚未正式建房，現要將土地轉讓，在計算土地增值稅時，其開發成本是否允許加計扣除？

答：房地產公司購買了土地后，進行了開發，尚未正式建房，如果轉讓這一狀態的土地，根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發[1995]110號）的規定，對取得土地使用權后投入資金，將土地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。

7．房地產企業土地增值稅清算過程中的白蟻防治費可以加計扣除嗎？ 答：根據《關于明確土地增值稅清算過程中行政事業性收費和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函［2011］81號）規定，行政事業性收費中的白蟻防治費為代收費用。

根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算鑒證業務準則>的通知》（國稅發［2007］132號）第二十五條第一款的規定，代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

因此，房地產企業土地增值稅清算過程中的白蟻防治費可以計入房地產開發成本，但不可以作為加計扣除基數的一部分。

（五）與轉讓房地產有關的稅金 1．房地產開發企業自有的建筑隊施工建設，根據營業稅相關規定企業在樓盤轉讓時候一并繳納建筑業營業稅和銷售不動產營業稅，其建筑業營業稅是否可以扣除？

答：計算土地增值稅可扣除的稅金是指與轉讓房地產有關的稅金，建筑業營業稅不屬于與轉讓房地產有關的稅金，不應扣除。

2．轉讓土地使用權時繳納的印花稅是否可以作為轉讓相關的稅金進行扣除？

答：可以。

七、增值額計算問題

※1．行政機關、事業單位之間（不含國有企業）進行房地產劃拔、置換的，是否應當征收土地增值稅？

答：行政機關、事業單位之間進行房地產劃拔、置換的，應當征收土地增值稅。但接收房地產一方以原房地產擁有單位的帳面價值記帳，未形成評估增值及相關收益的，轉出房地產方可按劃撥價值計算應繳納的土地增值稅。

八、預征問題

※1．房地產企業開發的房地產項目，配套建設的車庫，預征土地增值稅時，其配套車庫的預征率如何確定？

答：按非住宅類商品房預征土地增值稅。

九、核定征收問題

※1．房地產項目核定征收土地增值稅的，測算的核定征收率保留幾位小數？

答：房地產項目核定征收土地增值稅的，測算的核定征收率采用“四舍五入法”保留四位小數（或者按百分數計數時按“四舍五入法”保留兩位小數）。

2．目前對房地產項目土地增值稅核定征收率政策進行了多次調整，房地產項目已核定征收清算土地增值稅的，清算時未售完部門繼續銷售的，核定征收率如休確定？

答：按房地產項目清算時稅務機關發出的核定征收通知書中確定的核定征收率執行。

※3．40年產權的酒店式公寓，是按商業用房還是按住宅預征土地增值稅？ 答：按銷售（預售）許可證確定的商品房類型適用土地增值稅預征率。

十、已清算項目繼續銷售土地增值稅問題

1．房地產企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？

答：房地產企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，應根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。即納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征后清算。

2．已清算的房地產項目，清算時未售商品房繼續銷售的，如何填寫申報表？ 答：“轉讓房地產收入總額”、“與轉讓房地產有關的稅金等”按規定填寫，扣除項目中除與轉讓房地產有關的稅金其他部分，暫填入房地產開發成本。

3．企業已自行申報清算的符合可清算項目的房地產項目，稅務機關尚未開展風險應對，所發生的后續銷售，其扣除項目金額如何計算？

答：暫按納稅人清算申報的單位面積扣除項目金額計算后續銷售部分房地產的扣除項目金額，待評估后，再按風險應對后確定的扣除項目金額調整應納稅額。

4．納稅人已清算項目的房地產后續銷售的，再申報應按什么品目做鑒定進行申報？

答：納稅人已清算項目的房地產后續銷售的，清算時房地產項目是核定征收的，按清算時的品目申報，清算時房地產項目查帳征收的，后續銷售時適用稅率調整申報適用的品目

5．清算后再轉讓的房地產，轉讓收入不能在轉讓后一次收回的，應在什么時間進行后續轉讓房地產的土地增值稅的申報？清算后再轉讓的房地產清算方式如何確定？

答：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產項目繼續轉讓的，其土地增值稅應當于開具商品房銷售發票的次月或者交易雙方簽訂的銷售合同的次月申報。同一個房地產項目的房地產土地增值稅清算方式應當保持一致，清算后再轉讓的房地產的清算方式按整個房地產項目清算時的清算方式確定。

十一、舊房轉讓問題

1．《關于明確舊房轉讓土地增值稅政策的通知》（蘇財稅[2011]36號）應如何執行？

納稅人舊房交易2012年3月前已簽訂轉讓合同,凡在2012年3月1日前(不含)房產管理部門已受理交件的,按舊政策核定征收,在2012年3月1日(含)后向房產管理部門交件的,按調整后的政策核定征收.2．納稅人轉讓舊房時，持有期間從何時計起？

答：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

3．企業銷售舊房，按照評估方式繳納土地增值稅，在計算扣除項目金額時，除了評估價格，轉讓環節繳納的稅金，是否包括企業購房時繳納的契稅？

答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，評估價格中包含了契稅，企業購房時繳納的契稅不能再扣除。

4．企業轉讓二手房，轉讓方已繳的房屋維修基金能作為土地增值稅的扣除項目嗎？

答：不能扣除。

5．開發商將自己開發的房子產權辦到自己名下，出租了數年后將其銷售，按舊房轉讓繳納土地增值稅嗎？

房子所屬的房地產項目已土地增值稅清算的，按后續管理辦法計算繳納土地增值稅。房子所屬的房地產項目沒有清算過，根據項目的立項批文房產是用于銷售的，項目已達到清算條件的，按規定對房地產項目進行清算，項目未達到清算條件的，可先預征土地增值稅；根據項目立項批文房產是自用的，按舊房轉讓繳納土地增值稅。

※6．企業購買廠房后，為滿足生產的需要對其進行了改造，企業再轉讓改造后的廠房時，在計算土地增值稅時，發生的改造費用是否可以扣除？ 企業購買廠房后，為滿足生產的需要對其進行了改造，企業再轉讓改造后的廠房時，在計算土地增值稅時，可以其發票金額和改造費用作為扣除項目金額。

需提供改造時裝修或設備安裝合同及相關證明文件。

十二、減免稅問題

1．土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅，需要提供哪些證明資料？

答：1）立項批準機關對立項的批準文件；

2）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件；

3）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；

4）商品房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；

5）主管地稅機關要求提供的其他資料。

2．房地產企業用房地產投資的,是否免征土地增值稅？

答：根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

3．企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？（我單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？）

答：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務總局關于土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！敦斦?國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第四條規定：細則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；

（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

因此企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，不征收土地增值稅（單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，應當繳納土地增值稅）。

4．土地增值稅已前應辦而未辦減免稅手續的，在清算土地增值稅進可否補辦減免稅手續？

答：可以補辦。

5．因國家規劃收回企業征用的土地，企業免征土地增值稅，是否需要備案？ 答：根據《關于〈涉稅管理事項及提交資料〉的公告》（蘇地稅規〔2011〕7號）文件規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產的土地增值稅減免屬于審批類減免，申請稅收減免應提供資料如下：1）減免稅審批(備案)申請表；

2）政府征用、收回和建設規劃文件。

6．企業在1992年有報批立項的房地產開發項目，1996年12月竣工，但一直沒有清算，1997年5月企業取得土地增值稅減免審批表，該項目現在進行土地增值稅清算時是否免征土地增值稅，是全額繳納還是02年以后的部分繳納？

答：《關于土地增值稅優惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號）的規定，一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。一九九四年一月一日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在一九九四年一月一日以后五年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。此項免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底。

根據《國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收管理工資的通知》國稅函[2002]615號規定，對在1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或立項并已按規定投入資金進行開發，其首次轉讓房地產的，免征土地增值稅的稅收優惠政策已到期，應按規定恢復征稅。因此該項目現在進行土地增值稅清算時，其在2000年12月31日之后首次簽訂的轉讓合同轉讓的房地產應當繳納土地增值稅。

※7．企業分立時，轉讓土地和建筑物的，是否免征土地增值稅？ 答：不免征土地增值稅。

十三、其他問題

1．同一個企業的兩個房地產項目同時進行了清算，其中一個退稅，一個補稅。退稅和補稅是否可以合并后根據差額進行補（退）稅申報？

答：同一個企業的兩個房地產項目同時進行了清算，其中一個退稅，一個補稅，不得直接以補退稅抵消后的金額申報，兩個項目應分別按清算的補稅和退稅金額申報。

2．房地產項目清算退稅的，是否應在大集中系統中申報并錄入相關數據？ 答：房地產項目清算退稅的，應當在大集中系統中申報并錄入相關數據。※3．納稅人自行申報土地增值稅清算，房地產轉讓收入和扣除項目金額確認的截止時間如何掌握？是以納稅人的納稅申報時間，還是納稅人申報鑒證報告的截止時間（后者一般比前者早一段時間；由于應清算項目100%完成了銷售，一般不會發生這一問題）？

答：按納稅人自行申報的時間為準。

第二篇：免征增值稅問題解答

你好，請問，公司自己開發的技術轉讓可以免增值稅是嗎？那不是公司自己開發，而到外面購買取得的技術要轉讓，是否可以免增值稅，謝謝

根據《財政部 國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）附件3規定：

一、下列項目免征增值稅

（一）個人轉讓著作權。

（二）殘疾人個人提供應稅服務。

（三）航空公司提供飛機播灑農藥服務。

（四）試點納稅人提供技術轉讓、技術開發和與之相關的技術咨詢、技術服務。

1．技術轉讓，是指轉讓者將其擁有的專利和非專利技術的所有權或者使用權有償轉讓他人的行為；技術開發，是指開發者接受他人委托，就新技術、新產品、新工藝或者新材料及其系統進行研究開發的行為；技術咨詢，是指就特定技術項目提供可行性論證、技術預測、專題技術調查、分析評價報告等。

與技術轉讓、技術開發相關的技術咨詢、技術服務，是指轉讓方（或受托方）根據技術轉讓或開發合同的規定，為幫助受讓方（或委托方）掌握所轉讓（或委托開發）的技術，而提供的技術咨詢、技術服務業務，且這部分技術咨詢、服務的價款與技術轉讓（或開發）的價款應當開在同一張發票上。如果您不屬于以上情況，則不得免征增值稅。

2．審批程序。試點納稅人申請免征增值稅時，須持技術轉讓、開發的書面合同，到試點納稅人所在地省級科技主管部門進行認定，并持有關的書面合同和科技主管部門審核意見證明文件報主管國家稅務局備查。

第三篇：增值稅發票常見問題解答

發票領購、開具、保管相關問答

1.發票領購

Q:小曾，我要帶什么去領購發票？

A:你是在稅務機關登記的發票領購人吧？那只要攜帶你的身份證復印件、領票機構三證合一后的營業執照復印件和發票領購簿、發行過的金稅盤，到主管國稅機關發票領購柜臺，就妥妥的啦！

Q:一定要之前領購的發票都用完了才能在領購新票嗎？

A:不是的，只要把還沒用過的發票做驗舊就可以申領新票了，驗舊可以使用金稅盤在網上操作。

Q:那領購發票是不是也可以網上操作？

A:是的，用金稅盤登陸稅控開票軟件在發票申領模塊輸入購票信息，然后快遞就會送票上門啦，收到新票以后記得要在稅控軟件里的網上領票模塊下載電子票號才能正常使用新票哦?？上КF在大多地區的網絡申領發票還只能同城申領。2.發票開具

Q:呼??終于把發票安全領回來了，客戶來找我預約開票咯！

A:要確認對方是一般納稅人才能給開具增值稅專用發票哦~第一次給人家開票千萬注意別把人家的納稅人名稱、納稅人識別號寫錯了，到時候對方不能抵扣回來找你，有你麻煩的！Q:開完增值稅專用發票了，一共有三聯，都怎么處理??？

A:第一聯黑色的記賬聯，交給我們的會計人員記賬用；第二聯綠色抵扣聯和第三聯棕色發票聯，通通寄給購買方就行！

Q:我負責開票，每個月我只要負責把所有客戶要求開的票開出來就沒事了嗎？

A:不是的哦，不管你這個月有沒有開票，月末都要用報稅盤進行抄稅、清盤動作，好在現在這些都可以網上操作了，還蠻簡單的啦。3.發票作廢

Q:我開出的發票上客戶的信息錯了！還好一開出我就發現了，能補救嗎？ A:太粗心了，下次注意啊！還好立刻發現啦，你直接系統里作廢掉這張票就行。Q:能立刻作廢？太好了，那過了一段時間才發現問題的也能作廢嗎？

A:不是立刻發現的就危險了，如果過了你開票的這個月，或者開票當月已經進行了抄稅或者記賬動作，就不能作廢錯票了喲。

Q:那是不是說基本上當月開出的錯票都還是能作廢的？ A：那可不一定，即使時間沒過很久，萬一客戶已經把那張專票做了進項認證，也是不能作廢的。Q:好復雜啊??

A:其實還好，總結起來就是：如果開出的這張發票同時滿足以下三條，那就能作廢：（1）時間未超過銷售方開票當月；（2）開票方未抄稅并且未記賬；（3）購買方未認證或者認證結果為“納稅人識別號認證不符”、“增值稅專用發票代碼、號碼認證不符”。注意作廢時要留存發票聯、抵扣聯哦。4.開具紅字發票

Q:說了這么多，如果有誤的發票不能作廢又該怎么辦吶？

A:那就只能開具紅字發票了。但是開具紅字發票有點麻煩了，需要將《開具紅字增值稅專用發票申請單》交主管稅務機關審核出具《開具紅字增值稅專用發票通知單》，輸入《通知單的編號》才能開得出來紅字發票。

Q:這個《開具紅字增值稅專用發票申請單》是由誰來填？

A:需要開具紅字發票有好幾種情況，大部分情況下是由對方填制《申請單》并提交給他們的主管稅務機關，才能取得《通知單》的。除非無法作廢需要沖紅的原藍字發票的抵扣聯、記賬聯沒有交到對方手上或是被拒收，又已經過了開票當月或已抄稅，只有這種情況下才應由我方填制《申請單》交給我們的稅務主管機關審核。5.發票認證

Q:我取得了可抵扣的增值稅專用發票，然后要做什么呢？

A:按原來的報銷程序盡快將專票寄給你的會計核算經理，目前稅務機關還沒明確新的營改增一般納稅人專票認證程序，會計核算經理會將這些專票的進項稅款先做在“應交增值稅-待抵扣稅額”科目里，待后續程序完善了以后進行認證抵扣處理，轉入”應交增值稅-進項稅額”科目。

Q:盡快是多快？有時間限制嗎？

A:有！進項稅必須在180天內認證，否則就不能抵扣了。所以你懂的，不要拖不要拖千萬不要拖。6.發票保管

Q:一大意就把空白發票全弄丟了怎么辦？

A:事情大發了??立刻到國稅機關發票管理窗口填交發票掛失申明申請審批表，然后在《中國稅務報》刊登發票遺失聲明去吧，最后還要在發票管理窗口辦理電子發票繳銷?？赡鼙欢悇諜C關責令限期改正，處1萬元以下的罰款哦。另外，如果你開出發票以后把三個聯次都弄丟了也比照這樣處理。

Q:完蛋，開票以后把人家的發票聯和抵扣聯寄丟了！還好我們留存的記賬聯還在。A:你這么老丟東西??叫你丟丟吧！那只好你們先做完申報、報稅以后，向主管稅務機關申請丟失增值稅專用發票已報稅證明，和丟失發票的記賬聯復印件一起交給購買方用來抵扣了。

Q:這次不是我干的，是會計人員把我給他的記賬聯弄丟了?? A真是受不了你了。向客戶拿棕色發票聯的復印件來當記賬憑證就行。

第四篇：土地增值稅自查報告

附件3:

福建省土地增值稅清算項目基本情況說明

一、企業基本情況

企業名稱：

成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業類型：經營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯系電話：

二、商品房項目開發情況

㈠土地取得情況

本公司年月日受讓于國有建設用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權，履行與本縣區土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權利和義 1

務。

㈡立項情況商品房項目實際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通

過結構驗收。年月日經本縣區房地產管理局批

準，本公司取得商品房預售許可證。年月日本

公司取得本縣區房地產交易中心的產權備案登記，商品

房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑

面積平方米）。年月日本公司項目全面竣工，并于年月日通過有關部門驗收。

㈢項目開發面積情況

本公司開發商品房項目可售總建筑面積平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;

⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑

面積的%;

2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉讓土地使用權。（填有或無）⑶是否取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）

⑷納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（填是或否）

四、其他需說明情況：

企業蓋章

年月日

附送資料（原已提供過的可不再提供）：

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請

2、項目立項書

3、施工許可證、預售許可證

4、房地產開發項目的預、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結算單、國有土地使用權出讓（轉讓）合同、取得土地使用權所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結算通知單

5、不動產銷售明細表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第五篇：土地增值稅操作規程

湖南省土地增值稅操作規程

各地、州、市、縣地方稅務局：

第一條為了促進房地產開發和房地產市場的健康發展，發揮土地增值稅的宏觀調控作用，防止國家土地增值收益流失。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）以及省人民政府湘政辦發[1995]48號通知的有關規定，制定本操作規程。

第二條凡在我省境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，包括國家機關、人民團體、部隊、企事業單位、外商投資企業、外國企業、外籍個人和國內公民以及其他組織，應當依照本規程辦理土地增值稅事宜，依法繳納土地增值稅。

第三條納稅人應在轉讓合同簽訂后七日內，填報土地增值稅納稅申報表，并持納稅申報表、轉讓房屋及建筑物產權證書、土地使用證證書、土地使用權轉讓合同、房產買賣合同、房地產評估報告及其他轉讓房地產有關的資料，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報手續，并在辦理納稅申報手續后3日內繳納稅款。

納稅人因經常發生簽訂轉讓房地產合同而難以在每次辦理納稅申報的，由納稅人提出申請，經主管稅務機關批準，于每季終了后十日內辦理申報繳納稅款手續。

第四條納稅人轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物的（以下簡稱轉讓房地產），以取得轉讓轉入憑據的當天為納稅義務時間。納稅人以賒銷或分期收款方式轉讓房地產的，以本期收到價款的當天或合同約定本期應收價款日期的當天為納稅義務時間。

納稅人采用預收價款方式轉讓房地產的，以收到預收價款的當天為納稅義務時間。

第五條納稅人有下列情況之一的，縣（市）地方稅務機關，可依照《實施細則》第十四條的規定，指定經政府批準的評估機構確定納稅人的轉讓收入及扣除項目金額，并經稅務機關確認后據以計算征收土地增值稅。

（一）轉讓舊房及建筑物的；

（二）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（三）提供扣除項目金額不實的；

（四）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

房地產評估機構的資格確認和有關評估辦法，另行通知。

第六條納稅人在房地產項目全部竣工結算前轉讓房地產所取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據以計算土地增值稅的，應按照本規程的規定，向房地產所在地主管稅務機關申報，稅務機關可采取按轉讓收入2％—5％的比例預征土地增值稅，預征的具體比例由地、州、市地方稅務局調查測算后確定。待單個核算項目或核算對象全部竣工之后三十日內辦理稅款的清算手續，多退少補。清算期限超過三年的，以三年為限。

第七條納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，以及核算項目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，應當按照本規程第六條的規定預繳土地增值稅。在結算和稅款清算時，其扣除項目金額按以下辦法計算：凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用面積占開發土地總面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

凡轉讓土地使用權的同時轉讓地上建筑物及附著物的，按照建筑物的建筑面積計算分攤其扣除項目金額。

凡核算項目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算項目的投資概算及工程進度計算分攤已取得收入的那一部分扣除項目金額。

上述方法無法計算分攤扣除項目金額，需采用其他方式計算分攤的，由縣（市）地方稅務局確定。

第八條房地產開發企業應當依照財務會計制度規定的，最基本的核算項目或核算對象為單位計算申報繳納土地增值稅。

成本核算的單位一經確定，在土地增值稅未清算之前不得變動。

第九條開發土地和新建項目及配套設施費用中的財務費用中的利息支出；凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供銀行金融機構的證明，經縣（市）地方稅務局審定，可據實扣除，但最高不得超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按照《實施細則》第七條第（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五計算扣除。

凡不能按照轉讓房地產項目計算分攤的，或不能提供銀行金融機構證明的，房地產開發費用，按照《實施細則》第七條第（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十扣除。

第十條個人因工作調動或改善居住條件而轉讓自用的住房，應提供房產產權證書、土地使用權證書及有關證明其住居時間的材料，由縣（市）地方稅務局核實后按規定征免稅。

第十一條符合《暫行條例》和《實施細則》以及財政部、國家稅務總局規定免征土地增值稅的納稅人，凡轉讓房地產收入未超過100萬元的，報經縣（市）地方稅務局審批；凡轉讓房地產收入超過100萬元的，未超過400萬元的，報經地、州、市地方稅務局審批；凡轉讓房地產收入超過400萬元的，報經省地方稅務局審批。

單位和個人以繼承、贈予等無償方式轉讓房地產的，應持有效的繼承、贈予等證明文件及產權轉移手續，經縣、市地方稅務局審核后，免征土地增值稅。

第十二條納稅人建造普通標準住宅，在開工之前應持項目計劃文件，投資概算和設計施工圖紙等資料報經與下達該項目計劃部門同級的地方稅務局審核。未經審核出售的普通標準住宅，不享受《實施細則》規定的優惠政策。

第十三條納稅人轉讓的房地產座落在兩個或兩個以上不同縣、市（區）的，應向房地產座落地的主管稅務機關分別申報納稅。

對于納稅地點有爭議的，由其上一級地方稅務局裁定。

第十四條轉讓房地產取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。

第十五條凡轉讓房地產的單位和個人，應持房屋及建筑物產權證書、土地使用權證書，土地增值稅納稅憑證或稅務機關免稅文件以及縣（市）以上（含縣市）地方稅務部門開具的房地產產權權屬變更稅收證明單，到土地管理部門、房產管理部門辦理權屬變更手續。

對未持有上述資料的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理房地產權屬變更手續。

第十六條個人應繳納的土地增值稅，稅務部門可以委托有關部門代征代扣。

第十七條納稅人未按本規程辦理納稅申報和繳納稅款，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

第十八條本規程與湘政辦發[1995]48號文同時執行。