第一篇：建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知

【發布單位】建設部

【發布文號】建住房[2003]130號 【發布日期】2003-06-26 【生效日期】2003-06-26 【失效日期】

【所屬類別】國家法律法規 【文件來源】中國法院網

建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知

(建住房[2003]130號)

各省、自治區建設廳，直轄市房地產管理局，新疆生產建設兵團建設局：

為了規范物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部住宅與房地產業司。

中華人民共和國建設部

二○○三年六月二十六日

前期物業管理招標投標管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，制定本辦法。

第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。

第三條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。

第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

第二章 招 標

第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

第八條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。

物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下內容：

（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；

（二）物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

（四）評標標準和評標方法；

（五）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

（六）物業服務合同的簽訂說明；

（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十一條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：

（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規規定的其他材料。

房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

招標人設有標底的，標底必須保密。

第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

第十九條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

第三章 投 標

第二十條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。

投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。

第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下內容：

（一）投標函；

（二）投標報價；

（三）物業管理方案；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第二十九條 房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯網。

房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。

第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十二條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

第三十三條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。

第三十四條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

第三十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

第三十七條 招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

第五章 附 則

第四十條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

第四十二條 本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

第四十三條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。

第四十四條 本辦法自2003年9月1日起施行。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第二篇：重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法

《重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

《重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知 發布時間: 2004-7-12

渝國土房管發〔2004〕294號

各區縣（自治縣、市）國土資源和房屋管理局、房管局：

為進一步規范我市的物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益&dh;推行公平競爭&dh;促進物業管理行業健康有序的發展，根據國務院《物業管理條例》，我局制定了《重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

二OO四年六月二十八日

主題詞：物業管理 暫行辦法 通知

抄送：建設部住宅與房地產業司，市人大辦公廳，市政府辦公 廳，市建委，市工商局，市物價局，中國物業協會，市 物業管理協會，物業管理企業。

重慶市國土房管局辦公室 2004年6月30日印發

重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，促進物業管理市場的公平競爭，保護招標投標當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《重慶市物業管理條例》，結合本地實際，制定本辦法。

第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。本市行政區域內的前期物業管理招標投標活動適用本辦法。第三條 本市行政區域內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

投標人少于3個、住宅規模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商業物業除外）的，經物業所在地的區、縣（市）人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正，誠實信用的原則。第五條 重慶市國土資源和房屋管理局負責全市的物業管理招標投標活動的監督管理。各區、縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的十萬平方米以下的物業項目招標投標的監督管理。第六條 任何單位和個人不得違法限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

第七條 招標投標活動及其當事人應當接受依法實施的監督。房地產行政主管部門依法監督和查處招標投標活動中的違法行為。

第二章 招 標

第八條 前期物業管理項目招標人（以下簡稱招標人）是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

第九條 新建現售商品房項目的物業招標投標工作，應當在現售前30日完成;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

未按照規定完成物業管理招投標的，不得開展房屋銷（預）售活動。

第十條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的房地產行政主管部門備案：

㈠與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件； ㈡招標公告或者招標邀請書； ㈢招標文件；

㈣法律、法規規定的其它材料。

房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。第十一條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的具有相應資質的物業管理企業組織投標。

采取公開招標方式的，招標公告應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者其它媒介發布。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的具有相應資質的物業管理企業組織投標。招標人采取邀請方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第十二條 招標人有能力組織和實施招標活動的，可以自行組織實施招標活動，也可以委托具有資格的招標代理機構辦理招標事宜。物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

第十三條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，編制招標文件。招標文件應當包括招標人及招標項目簡介、物業管理服務內容及要求、對投標人及投標書的要求、評標標準和評標方法；招標活動方案、物業服務合同的簽訂說明和其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十四條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。招標人應當在招標公告或者招標邀請書中，載明資格預審條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括：預審申請書、申請人須知、以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。第十五條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十六條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。第十七條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業現場，并提供隱蔽工程等詳細的圖紙資料。

投標人自勘察現場之日起五日內決定是否投標并以書面形式通知招標人。

第十八條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止之日15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人；該澄清或者修改內容為招標文件的組成部分。

第十九條 招標人設有標底的，標底應當保密，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、方案等實質內容進行談判。

第三章 投 標

第二十條 投標人是指響應前期物業管理招標、參加物業管理投標競爭的物業管理企業。投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。

第二十一條 一級物業管理企業可參加全國范圍內物業項目的投標、議標；二級物業管理企業可參加全國范圍內30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標；三級物業管理企業可參加20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標。

第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容及要求編制投標文件。投標文件應符合物業管理有關規定，主要包括投標函、投標報價、物業管理方案和招標文件要求提供的其他材料。投標人根據招標文件載明的物業項目實際，擬在中標后聘請專業公司承擔專業服務項目或聘請物業管理顧問協助管理的，應當在投標文件中載明。

第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封后送達招標人指定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。逾期提交的，應視為無效標書，招標人應當拒收。

第二十四條 投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。禁止投標人以向招標人或評標委會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十六條 開標應當在招標文件規定的時間、地點公開進行。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標應當在房地產行政主管部門和評委會的監督下，公開拆封，將有效標書編號后送交評委進行評審。開標過程應當進行文字記錄，并存檔備查。

第二十七條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理專家不得少于成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房地產行政主管部門建立的物業管理招標投標專家名冊中，采取隨機抽取的方式確定。

與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會，已經進入的應當更換。評標委員會成員名單在中標結果確定前應當保密。

第二十八條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地覆行職責，應當遵守以下規定：

（一）嚴格保密；

（二）客觀、公正地履行職務，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔責任；

（三）不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處；

（四）不得透露對投標文件的評審及中標候選人的推薦等與評標有關的其他情況；

（五）獨立完成標書的審查、評閱和評分工作，并將評審結果密封后交招標人；

（六）在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業績、管理水平、信譽進行現場調查取樣。

第二十九條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當在招標文件中說明并注明所占的評分比重，并按照招標文件的評標要求，現場答辯進行綜合評標。

第三十條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審；設有標底的，應當參考標底進行評審。

評標委員會對投標人的業績、投標文件和公開答辯的結果進行綜合評標以后，應當將評定結論向招標人提出書面評標報告，并推薦不超過3名有排序的中標候選人。

招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人在投標有效期截止時限30日前確定中標人。

第三十一條 中標人確定后，招標人應當自中標之日起15日內向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。第三十二條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立前期物業管理服務合同；招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內容的其他協議。

第三十三條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，持有關招標投標資料到物業項目所在地的房地產行政主管部門備案。

第五章 附 則

第三十四條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或依法向有關部門投訴。

第三十五條 凡違反國家招標投標法和物業管理法規的招標投標行為，由市區縣（自治縣、市）房地產管理行政主管部門依法查處。

第三十六條 業主和業主大會通過招投標方式選聘物業管理企業的，參照本辦法執行。第三十七條 本辦法自2004年7月1日起試行。附件：

一、重慶市物業管理項目招投標程序

二、物業管理項目招投標書（示范文本）

三、項目標書及答辯要求

重慶市物業管理項目招投標程序

一、準備階段

1、成立招標組織（招標人）

2、編制招標文件（招標人）

3、招標材料向物業項目所在區、縣（市）物業主管部門備案（招標人）

二、招標階段

1、發布招標公告或邀請書（招標人）

2、投標人資格預審（招標人）

3、發售招標文件（招標人）

4、召開投標人會議（招標人）

5、組織投標人踏勘物業現場（招標人）

三、投標階段

1、編制投標文件（投標人）

2、送達投標書（投標人）

3、接管標書（招標人）

四、開標、評標階段

1、組建評標委員會（招標人）

2、開標、評審標書（評委會）

3、業績調查、現場采樣（評委會）

4、公開答辯（投標人）

5、綜合評分、定標（評委會）

6、推薦合格的中標人（評委會）

五、中標階段

1、選定中標人（招標人）

2、發出中標通知（招標人）

六、簽訂合同階段

1、招投標活動備案

2、簽訂物業服務管理合同

3、持合同到所在地區、縣（自治縣、市）物業主管部門備案

物業管理項目招標書(示范文本)

為提高廣大業主及使用人的生活水平，創造一個良好的社區環境，根據國務院《物業管理條例》要求，擬采用公開招標的方式聘請專業的物業管理公司對 實施物業管理。

一、物業項目名稱 座落位置：

四至：東 南

西 北

二、規劃建設基本情況

1、物業的建設單位：

設計單位：

施工單位：

交付使用的日期：

房屋驗收情況：

2、總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅平方米，商業經營用房平方米，辦公用房平方米，車庫平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 戶。

3、公用設施設備及公共場所情況

（1）綠化面積平方米，道路面積平方米；（2）物業管理用房平方米，產權歸業主所有。

（3）路燈 盞，垃圾箱 個，排污管道 米，化糞池 個；（4）體育設施及場所；（5）消防設施；

（6）報警、監控、對講系統；（7）電梯及備用電源；（8）其它

三、物業管理的內容

1、房屋建筑共用部位的維修、養護、管理；

2、本物業項目范圍內的公用設施設備及場所（消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、停車場、管道、垃圾道、電梯）的使用、維修、養護和管理；

3、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務（不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任）；

5、公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理；

6、區內交通與車輛停放秩序的管理；

7、裝修管理；

8、管理與物業相關的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗收資料；

9、法律政策及合同規定的其他事項。

四、有關說明及要求

1、中標人應當嚴格按照國家和本市物業管理的有關規定和物業服務合同，對 物業項目實施專業化管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

2、本物業項目管理期限為 年。

3、招標人于中標后一個月內與 簽訂本物業項目的物業服務合同，移交物業管理用房和相關的檔案資料。

4、本項目的物業管理公共服務收費標準由物業管理企業根據服務內容、服務深度核算，住宅區物業管理服務收費標準實行市物價局批準的指導價，待中標后，報物價局審核批準。

5、經過資格預審入圍的投標人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標者，履約保證金不予退還。中標人的履約保證金將轉為風險抵押金。中標單位如未達到預定的目標，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。

五、物業管理標準及懲罰

1、物業項目的物業管理按照《普通住宅小區物業管理服務等級標準》執行及標書、委托合同的有關規定。

2、招標人每年對 物業管理進行考核。如未達到上述物業管理標準或出現重大管理失誤、業主投訴多、管理服務水平下降等情況，可終止物業服務合同并進行財務審計，由中標人承擔違約和賠償責任。

六、投標、開標時間

1、各投標人應做好投標書，密封后于 年 月 日送達招標工作負責人辦公室；逾期送達的，視為無效標書。

2、開標時間為 年 月 日。

七、其他事項

1、的物業管理招投標違反招標文件規定，或在投標過程中的違法、違紀、違規行為的，一經查實，取消本次投標資格；已中標的，終止物業服務合同，責任人承擔一切后果。

2、歡迎社會各界對此次招標投標活動進行監督。監督電話：

項目標書及答辯要求

一、標書（100分）

（一）投標人擬采取的管理方式，管理組織機構（管理體制、管理方法、機構設置）；

（二）管理人員的配備、培訓及管理；

（三）管理規章制度。包括公眾制度、內部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等；

（四）管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按文件規定測算，無文件規定的按市場價測算；

（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務資料等；

（六）各項指標的承諾及完成承諾指標所采取的措施。各項指標：

1、房屋完好率；

2、房屋維修及時率；

3、維修質量合格率及回訪率；

4、管理費收繳率；

5、業主滿意率；

6、業主有效投訴率與處理率；

7、綠化完好率；

8、清潔、保潔率；

9、路燈完好率；

10、道路完好率；

11、治安協防工作；

12、機電設備完好率；

13、消防設施完好率；

14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；

15、其它有關指標。

對以上各項指標，均需注明標準和計算測定依據以及承諾所采取的措施。

（七）搞好管理服務工作的設想、措施；

（八）便民服務措施。有償服務項目及價格需列明；

（九）愿意承擔的違約責任。

上述項目應要體現其合理性、先進性、完備性、可行性，評委會將以其作為評標依據，并根據上述項目制訂具體評分標準，按照百分制進行打分。

二、現場答辯（100分）

由評標委員會對參加投標單位的經理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內容為該項目的管理服務事項。評委根據答辯的標準，對答辯人的物業管理知識、物業管理實作熟悉程度，管理該項目的信心等進行綜合評分。

三、投標人業績考核調查（100分）

在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業績、管理水平、信譽等進行現場調查，打分。

四、評分原則

標書、答辯、業績調查所得分值，分別乘以系數為0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會根據綜合評分，提出書面評標報告，推薦合格的中標候選人。

招標人

日 期

物業管理投標書應具備的內容

第一節 投標人（物業管理公司）情況介紹； 第二節 擬采取的管理方式； 第三節 管理人員配備； 第四節 管理人員的培訓； 第五節 管理規章制度； 第六節 經費收支預算； 第七節 檔案建立與管理；

第八節 各項指標承諾及措施；

第九節 搞好管理服務工作的設想和措施；

第十節 便民服務； 第十一節 社區文化活動； 第十二節 違約責任。

第三篇：《重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

《重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

渝國土房管發〔2004〕294號

目錄

第一章 總 則 第二章 招 標 第三章 投 標

第四章 開標、評標和中標 第五章 附 則

附件一：重慶市物業管理項目招投標程序 附件二：物業管理項目招標書(示范文本)附件三：項目標書及答辯要求 物業管理投標書應具備的內容

第一章 總 則

第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，促進物業管理市場的公平競爭，保護招標投標當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《重慶市物業管理條例》，結合本地實際，制定本辦法。

第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。本市行政區域內的前期物業管理招標投標活動適用本辦法。

第三條 本市行政區域內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

投標人少于3個、住宅規模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商業物業除外）的，經物業所在地的區、縣（市）人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正，誠實信用的原則。

第五條 重慶市國土資源和房屋管理局負責全市的物業管理招標投標活動的監督管理。各區、縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的十萬平方米以下的物業項目招標投標的監督管理。

第六條 任何單位和個人不得違法限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

第七條 招標投標活動及其當事人應當接受依法實施的監督。

房地產行政主管部門依法監督和查處招標投標活動中的違法行為。第二章 招 標

第八條 前期物業管理項目招標人（以下簡稱招標人）是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

第九條 新建現售商品房項目的物業招標投標工作，應當在現售前30日完成;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。未按照規定完成物業管理招投標的，不得開展房屋銷（預）售活動。

第十條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的房地產行政主管部門備案：

（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規規定的其它材料。

房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第十一條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的具有相應資質的物業管理企業組織投標。采取公開招標方式的，招標公告應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者其它媒介發布。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的具有相應資質的物業管理企業組織投標。招標人采取邀請方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第十二條 招標人有能力組織和實施招標活動的，可以自行組織實施招標活動，也可以委托具有資格的招標代理機構辦理招標事宜。物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

第十三條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，編制招標文件。招標文件應當包括招標人及招標項目簡介、物業管理服務內容及要求、對投標人及投標書的要求、評標標準和評標方法；招標活動方案、物業服務合同的簽訂說明和其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十四條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。招標人應當在招標公告或者招標邀請書中，載明資格預審條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括：預審申請書、申請人須知、以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

第十五條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十六條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業現場，并提供隱蔽工程等詳細的圖紙資料。

投標人自勘察現場之日起五日內決定是否投標并以書面形式通知招標人。

第十八條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止之日15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人；該澄清或者修改內容為招標文件的組成部分。

第十九條 招標人設有標底的，標底應當保密，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、方案等實質內容進行談判。

第三章 投 標

第二十條 投標人是指響應前期物業管理招標、參加物業管理投標競爭的物業管理企業。投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。

第二十一條 一級物業管理企業可參加全國范圍內物業項目的投標、議標；二級物業管理企業可參加全國范圍內30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標；三級物業管理企業可參加20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標。第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容及要求編制投標文件。投標文件應符合物業管理有關規定，主要包括投標函、投標報價、物業管理方案和招標文件要求提供的其他材料。

投標人根據招標文件載明的物業項目實際，擬在中標后聘請專業公司承擔專業服務項目或聘請物業管理顧問協助管理的，應當在投標文件中載明。

第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封后送達招標人指定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。逾期提交的，應視為無效標書，招標人應當拒收。

第二十四條 投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。禁止投標人以向招標人或評標委會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十六條 開標應當在招標文件規定的時間、地點公開進行。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標應當在房地產行政主管部門和評委會的監督下，公開拆封，將有效標書編號后送交評委進行評審。

開標過程應當進行文字記錄，并存檔備查。

第二十七條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理專家不得少于成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房地產行政主管部門建立的物業管理招標投標專家名冊中，采取隨機抽取的方式確定。與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會，已經進入的應當更換。評標委員會成員名單在中標結果確定前應當保密。

第二十八條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地覆行職責，應當遵守以下規定：

（一）嚴格保密；

（二）客觀、公正地履行職務，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔責任；

（三）不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處；

（四）不得透露對投標文件的評審及中標候選人的推薦等與評標有關的其他情況；

（五）獨立完成標書的審查、評閱和評分工作，并將評審結果密封后交招標人；

（六）在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業績、管理水平、信譽進行現場調查取樣。

第二十九條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當在招標文件中說明并注明所占的評分比重，并按照招標文件的評標要求，現場答辯進行綜合評標。

第三十條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審；設有標底的，應當參考標底進行評審。

評標委員會對投標人的業績、投標文件和公開答辯的結果進行綜合評標以后，應當將評定結論向招標人提出書面評標報告，并推薦不超過3名有排序的中標候選人。

招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人在投標有效期截止時限30日前確定中標人。

第三十一條 中標人確定后，招標人應當自中標之日起15日內向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

第三十二條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立前期物業管理服務合同；招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內容的其他協議。

第三十三條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，持有關招標投標資料到物業項目所在地的房地產行政主管部門備案。

第五章 附 則

第三十四條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或依法向有關部門投訴。

第三十五條

凡違反國家招標投標法和物業管理法規的招標投標行為，由市區縣（自治縣、市）房地產管理行政主管部門依法查處。

第三十六條 業主和業主大會通過招投標方式選聘物業管理企業的，參照本辦法執行。

第三十七條 本辦法自2004年7月1日起試行。

附件：

一、重慶市物業管理項目招投標程序

二、物業管理項目招投標書（示范文本）

三、項目標書及答辯要求

附件一：重慶市物業管理項目招投標程序

一、準備階段

1、成立招標組織（招標人）

2、編制招標文件（招標人）

3、招標材料向物業項目所在區、縣（市）物業主管部門備案（招標人）

二、招標階段

1、發布招標公告或邀請書（招標人）

2、投標人資格預審（招標人）

3、發售招標文件（招標人）

4、召開投標人會議（招標人）

5、組織投標人踏勘物業現場（招標人）

三、投標階段

1、編制投標文件（投標人）

2、送達投標書（投標人）

3、接管標書（招標人）

四、開標、評標階段

1、組建評標委員會（招標人）

2、開標、評審標書（評委會）

3、業績調查、現場采樣（評委會）

4、公開答辯（投標人）

5、綜合評分、定標（評委會）

6、推薦合格的中標人（評委會）

五、中標階段

1、選定中標人（招標人）

2、發出中標通知（招標人）

六、簽訂合同階段

1、招投標活動備案

2、簽訂物業服務管理合同

3、持合同到所在地區、縣（自治縣、市）物業主管部門備案

附件二：物業管理項目招標書(示范文本)

為提高廣大業主及使用人的生活水平，創造一個良好的社區環境，根據國務院《物業管理條例》要求，擬采用公開招標的方式聘請專業的物業管理公司對 實施物業管理。

一、物業項目名稱 座落位置：

四至：東 南

西 北

二、規劃建設基本情況

1、物業的建設單位：

設計單位：

施工單位：

交付使用的日期：

房屋驗收情況：

2、總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅平方米，商業經營用房平方米，辦公用房平方米，車庫平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 戶。

3、公用設施設備及公共場所情況

（1）綠化面積平方米，道路面積平方米；（2）物業管理用房平方米，產權歸業主所有。

（3）路燈 盞，垃圾箱 個，排污管道 米，化糞池 個；（4）體育設施及場所；（5）消防設施；

（6）報警、監控、對講系統；（7）電梯及備用電源；（8）其它

三、物業管理的內容

1、房屋建筑共用部位的維修、養護、管理；

2、本物業項目范圍內的公用設施設備及場所（消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、停車場、管道、垃圾道、電梯）的使用、維修、養護和管理；

3、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生；

4、公共生活秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務（不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任）；

5、公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理；

6、區內交通與車輛停放秩序的管理；

7、裝修管理；

8、管理與物業相關的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗收資料；

9、法律政策及合同規定的其他事項。

四、有關說明及要求

1、中標人應當嚴格按照國家和本市物業管理的有關規定和物業服務合同，對 物業項目實施專業化管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

2、本物業項目管理期限為 年。

3、招標人于中標后一個月內與 簽訂本物業項目的物業服務合同，移交物業管理用房和相關的檔案資料。

4、本項目的物業管理公共服務收費標準由物業管理企業根據服務內容、服務深度核算，住宅區物業管理服務收費標準實行市物價局批準的指導價，待中標后，報物價局審核批準。

5、經過資格預審入圍的投標人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標者，履約保證金不予退還。中標人的履約保證金將轉為風險抵押金。中標單位如未達到預定的目標，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。

五、物業管理標準及懲罰

1、物業項目的物業管理按照《普通住宅小區物業管理服務等級標準》執行及標書、委托合同的有關規定。

2、招標人每年對 物業管理進行考核。如未達到上述物業管理標準或出現重大管理失誤、業主投訴多、管理服務水平下降等情況，可終止物業服務合同并進行財務審計，由中標人承擔違約和賠償責任。

六、投標、開標時間

1、各投標人應做好投標書，密封后于 年 月 日送達招標工作負責人辦公室；逾期送達的，視為無效標書。

2、開標時間為 年 月 日。

七、其他事項

1、的物業管理招投標違反招標文件規定，或在投標過程中的違法、違紀、違規行為的，一經查實，取消本次投標資格；已中標的，終止物業服務合同，責任人承擔一切后果。

2、歡迎社會各界對此次招標投標活動進行監督。監督電話：

附件三：項目標書及答辯要求

一、標書（100分）

（一）投標人擬采取的管理方式，管理組織機構（管理體制、管理方法、機構設置）；

（二）管理人員的配備、培訓及管理；

（三）管理規章制度。包括公眾制度、內部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等；

（四）管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按文件規定測算，無文件規定的按市場價測算；

（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務資料等；

（六）各項指標的承諾及完成承諾指標所采取的措施。各項指標：

1、房屋完好率；

2、房屋維修及時率；

3、維修質量合格率及回訪率；

4、管理費收繳率；

5、業主滿意率；

6、業主有效投訴率與處理率；

7、綠化完好率；

8、清潔、保潔率；

9、路燈完好率；

10、道路完好率；

11、治安協防工作；

12、機電設備完好率；

13、消防設施完好率；

14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；

15、其它有關指標。

對以上各項指標，均需注明標準和計算測定依據以及承諾所采取的措施。

（七）搞好管理服務工作的設想、措施；

（八）便民服務措施。有償服務項目及價格需列明；

（九）愿意承擔的違約責任。

上述項目應要體現其合理性、先進性、完備性、可行性，評委會將以其作為評標依據，并根據上述項目制訂具體評分標準，按照百分制進行打分。

二、現場答辯（100分）

由評標委員會對參加投標單位的經理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內容為該項目的管理服務事項。評委根據答辯的標準，對答辯人的物業管理知識、物業管理實作熟悉程度，管理該項目的信心等進行綜合評分。

三、投標人業績考核調查（100分）

在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業績、管理水平、信譽等進行現場調查，打分。

四、評分原則

標書、答辯、業績調查所得分值，分別乘以系數為0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會根據綜合評分，提出書面評標報告，推薦合格的中標候選人。

招標人

日 期

物業管理投標書應具備的內容

第一節 投標人（物業管理公司）情況介紹； 第二節 擬采取的管理方式； 第三節 管理人員配備； 第四節 管理人員的培訓； 第五節 管理規章制度； 第六節 經費收支預算； 第七節 檔案建立與管理； 第八節 各項指標承諾及措施；

第九節 搞好管理服務工作的設想和措施； 第十節 便民服務； 第十一節 社區文化活動； 第十二節 違約責任。

第四篇：前期物業管理招標投標工作的通知

德市建設局關于進一步規范前期物業管理招標投標工作的通知

寧建房〔2010〕33號

各縣（市、區）建設局、房管局：

為了進一步規范我市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、省建設廳《福建省物業管理招標投標暫行辦法》的相關規定，結合我市實際情況，現就進一步做好前期物業管理招標投標工作有關事項通知如下：

一、凡在我市行政區域范圍內，總建筑面積在2萬平方米以上的住宅小區和總面積在1萬平方米以上的高層住宅及同一物業管理區域內非住宅項目，開發建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業服務管理。對小于上述規模的物業項目，須經物業項目所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門批準，方可采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業服務管理。

二、前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采用公開招標方式的，應當在公共媒介上公布招標公告,并同時在寧德市房地產信息網上發布招標公告。招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書。

三、通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成：

1、新建現售商品房物業應當在現售前30日完成;

2、預售商品房物業應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

3、非出售類的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；

四、前期物業管理招標的招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報寧德市建設局房管所備案：

1、寧德市前期物業管理招標備案表；

2、與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件（主要包括：建設項目立項批文、建設工程規劃許可證、經規劃部門批準的規劃總平面圖、開發建設單位企業法人營業執照及資質證書）；

3、招標公告或者投標邀請書；

4、招標文件；

5、法律、法規規定的其他材料。

五、前期物業管理招標的招標人應當自與中標人簽訂物業服務合同之日起15日內，提交以下材料報寧德市建設局房管所備案：

1、寧德市前期物業管理中標備案表；

2、開標評標過程記錄；

3、確定中標人的方式及理由；

4、評標委員會的評標報告；

5、中標人的投標文件；

6、與中標人簽訂的前期物業服務合同；

7、招標代理委托合同；

8、業主臨時公約。

9、法律、法規規定的其他材料。

六、總建筑面積在2萬平方米以下的住宅物業，或總建筑面積在1萬平方米以下的高層住宅，開發建設單位應當在采用協議方式選聘物業管理企業前，提交以下材料報物業項目所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門審批：

1、寧德市協議選聘物業管理企業申請表；

2、采用協議方式選聘物業管理企業的書面證明材料；

3、建設工程規劃許可證及經規劃部門批準的規劃總平面圖；

4、開發建設單位企業法人營業執照及資質證書；

5、擬選聘的物業管理企業法人營業執照及資質證書；

6、法律、法規規定的其他材料。

（第四、五、六條提供復印件的須加蓋企業公章，同時提交原件進行核實）。

七、有關工作要求

1、開發建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，將依據《物業管理條例》規定予以行政處罰。

2、在我市實施前期物業管理招標的招標人應在我市委托具有物業服務招標資格的招標代理機構，招標代理機構在我局的監督下，從我局公布的物業管理評標專家名冊中以隨機抽取的方式確定評標專家，否則評標無效。

3、注冊地以外的省內二、三級，省外一、二級物業服務企業應持有關規定材料到我局房管所報備后方可在我市從事物業管理服務活動。

4、各級建設房管相關職能部門要通力合作，密切配合，嚴格把關，共同促進我市物業管理工作的規范發展，特別是受理商品房預售許可的職能部門，在辦理商品房預售許可時，要審查房地產開發企業是否按照本通知要求，選聘物業服務企業進行前期物業管理，對沒有按照本通知要求選聘物業服務企業的房地產項目，要及時通知物業管理職能部門，督促房地產企業限期整改。

5、各物業服務企業應當嚴格按照本通知的要求通過招投標方式承接前期物業服務項目。

6、其他物業項目的開發單位以及業主、業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業企業的，可參照本通知執行。

7、本通知2010年7月1日起執行。

附件：

1、寧德市前期物業管理招標備案表

2、寧德市前期物業管理中標備案表

3、寧德市協議選聘物業管理企業申請表

表格下載：前期物業管理招標備案表等

寧德市建設局

二O一O年六月二十九日

第五篇：成都市物業管理招標投標暫行辦法

《成都市物業管理招標投標暫行辦法》

第一章 總則

第一條 為了規范我市物業管理招標投標活動，維護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場健康發展，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區域內的物業管理招標投標活動及其監督管理，適用本辦法。第三條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，住宅物業區域（含住宅小區內的非住宅物業及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業）建筑面積在2萬平方米（含本數）以上的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；國有投資高于50%以上的非住宅物業建設單位，應通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第五條 在投標文件截止之日投標人少于3個的或者住宅物業區域建筑面積在2萬平方米以下的，經物業所在區（市）縣房產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第六條 政府提倡住宅物業以外的其他物業區域的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

政府鼓勵業主、業主大會通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。第七條 成都市房產管理局負責全市物業管理招標投標活動的監督管理。各區（市）縣房產管理部門按照本辦法規定職責負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。第八條 任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。第二章 招標 第九條 本辦法所稱招標人是指依法提出招標項目，進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會。

第十條 物業管理招標由招標人依法組織實施。業主大會決定通過招投標方式選聘物業管理企業的，應授權其執行機構業主委員會履行招標人的職責具體組織招標活動。招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

招標人自行組織實施招標活動的，應當具有編制招標文件和對投標人進行資格評審、組織評標的能力，包括：

（一）具有法人主體資格（業主大會作為招標人的除外）；

（二）具有與招標項目規模和復雜程度相適應的工程、管理、財經等方面的專業技術力量；

（三）具有招標工作經驗的人員。

招標人委托招標代理機構的，可從市房產管理局推薦的物業管理招標代理機構名錄中選定，并查驗招標代理機構具備相關資格條件的證明資料。物業管理招標代理機構名錄的推薦，另行規定。

第十一條 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下主要內容：

（一）招標人或招標人與委托代理機構的基本情況，包括名稱、地址、資格、聯系方式等；

（二）招標項目基本情況，包括物業名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、產權性質、房屋幢數、套（間）數、建筑結構及其配套的設施設備、環境條件、投標報價測算所需的各類技術參數和指標、物業檔案、物業總平面圖、物業管理用房配置、專項維修資金建立等；

（三）物業管理服務內容及標準；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資質條件及投標書的格式、主要內容（包括是否要求投標書中有投標人基本情況）、份數等；

（五）投標報價要求、評標方法和標準；

（六）物業服務合同的簽訂說明，包括是否將投標文件作為物業服務合同的附件；

（七）招標活動方案，包括組織解釋招標文件及實地考察物業的時間、開標時間、地點、方法與程序等；

（八）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（九）悔標的責任；

（十）其他事項說明及法律法規政策規定的其他內容。招標文件的編制可參照市房產管理局制訂的示范文本。

招標文件可載明投標保證金、對未中標人編制投標文件的經濟補償、中標后的履約保證金等內容。第十二條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標方式一經確定，中途不得變更。

第十三條 招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在成都市房產管理局公眾信息網上發布招標公告，網站上公告時間不應少于5個工作日。招標公告應包括以下主要內容：

（一）招標人的名稱、地址、聯系方式；

（二）招標物業項目的名稱、地址、使用性質、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；

（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。招標人采取邀請招標方式的，一般應向5個以上（最低不少于3個）具有相應資質的物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第十四條 招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，到項目所在區（市）縣房產管理部門備案。備案時，招標人應提供以下資料：

（一）招標人的相關資格證明文件，包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國土使用證或房屋所有權證的復印件、業主大會決議（原件）等；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件；

（四）重新選聘物業管理企業的，應提供原物業服務合同；

（五）招標人委托招標代理機構的，應提交招標代理委托合同；

（六）法律法規政策規定的其他資料。備案機關對備案材料有異議的，應在受理之日起3個工作日內向招標人提出。

第十五條 符合本辦法第五條規定的住宅物業區域的建設單位，應向物業所在區（市）縣房產管理部門提供《土地使用權出讓合同》、《建設工程規劃許可證》等相應證明資料;投標人少于3個的，還應提供招標投標過程的書面情況說明和被邀請單位不參與投標的證明文件。區（市）縣房產管理部門受理申請后5個工作日內對符合規定條件的，應予以核準。第十六條 采用公開招標的，招標人可以根據招標文件的規定，對投標人進行資格預審。實行投標資格預審的，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標人提供的企業資格文件（包括外地物業管理企業向市房產管理局備案資料）、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人、主要管理人員的簡歷與業績等證明材料。

第十七條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標人告知資格預審結果。

資格預審合格的投標人過多的，招標人可從中優選不少于5家資格預審合格的投標人，并在成都市房產管理局公眾信息網上公告，公告時間不得少于5個工作日。第十八條 招標文件發售時間不得少于2個工作日。

招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但依法必須進行招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。第十九條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，書面通知所有的招標文件收受人；逾期通知的，投標文件送達截止期日順延。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第二十條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘物業項目現場。

第二十一條 招標人不得向他人透露已設的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。第二十二條 招標人設有標底的，僅作為防止串通投標、分析投標合理性的參考。第二十三條 通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

（一）預售新建商品房項目的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（二）新建現售商品房項目出售的，應當在現售前30日完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

（四）重新選聘物業管理企業的物業管理項目，一般在物業服務合同屆滿或解除前60日完成。第三章 投標

第二十四條 本辦法所稱投標人是指響應招標、參加投標競爭的物業管理企業。投標人應當具有相應的物業管理企業資質及承擔招標項目的管理能力；招標文件對投標人資格條件另有規定的，投標人應當具備規定的資格條件。

第二十五條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當書面向招標人提出。投標文件包括以下主要內容：

（一）投標函；

（二）投標報價，包括物業服務費用收支預算方案；

（三）物業管理方案，包括物業管理服務理念與目標、物業管理機構運作方法及管理制度目錄、物業管理服務人員配備、物業管理服務分項標準與承諾；

（四）對招標文件所列其他內容的陳述；

（五）招標文件要求提供的其他材料。

第二十六條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。

第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。第二十八條 投標文件有下列情況之一的，應無效：

（一）送達時未密封；

（二）逾期送達；

（三）未由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章；

（四）未能按招標文件要求編制；

（五）附有招標人不能接受的條件。

第二十九條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。第四章 開標、評標和中標

第三十條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標時，由投標人和推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第三十二條 開標過程結束后應當立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責,并遵守有關評標規則。

物業管理評標專家由招標人一般在開標前3日內從市房產管理局提供的評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定，并在評標過程必須公開前予以保密。與投標人有利害關系的，不得成為評標委員會成員。

依法應由建設單位通過招投標方式選聘物業管理企業的，評標委員會應由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。

業主大會作為招標人的，應依法確定其評標委員會中招標人代表人數，其評標委員會成員為5人以上單數，并可按規定抽取物業管理方面的專家參加。

依據國家相關規定，招標人不從依法組建的物業管理評標專家名冊中抽取專家的，評標無效。物業管理評標專家名冊的建立，另行規定。

第三十三條 依法應當進行招標的物業管理項目，因評標委員會依法否決不合格投標或者界定為廢標后致使有效投標少于3個的，招標人應當重新招標。第三十四條 招標人應當按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。招標人應將中標候選人在成都市房

產管理局公眾信息網上公示，公示期不應少于5個工作日，并在公示期滿后5個工作日內確定中標人。招標人應當首先確定排名第一的中標候選人為中標人。

排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行物業服務合同，或者招標文件規定應當提交履約保證金而在規定的期限內未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。

排名第二的中標候選人因前款規定的相同原因不能簽訂物業服務合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。

招標人可以授權評標委員會直接確定中標人。相關法規對中標人的確定另有規定的，從其規定。

招標人為業主大會的，應將中標結果在物業管理區域內明顯位置向業主公布。

第三十五條 招標人應當在確定中標人之日起3日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。招標人應當對投標書的內容保密，不得復印、抄錄。第三十六條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，向原招標備案機關備案。備案資料應當包括評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、中標通知書等。

第三十七條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。合同簽訂之日起15日內應當向物業所在區（市）縣房產管理部門備案。第三十八條 中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標的，應依法承擔相應的法律責任。

第三十九條 招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的物業服務合同后5日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當在與中標人簽訂相應的物業服務合同后5日內支付。履約保證金的交存與退還，按招標文件的要求執行。第五章 附 則

第四十條 本辦法中的住宅物業區域的建設單位，未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，按國務院《物業管理條例》第五十七條規定予以處理。招投標活動中的違法違規行為，依照有關規定處理。

第四十一條 招標人備案材料和事項發生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。第四十二條 投標人、其他利益關系人認為招標投標活動不符合有關規定的，有權向招標人提出異議或者依法向有關部門投訴。物業管理招標投標異議投訴受理處理，另行規定。

第四十三條 物業管理招標過程中發生的廣告代理、信息發布、文件編制、勞務、交通等相關費用由招標人支付，招標文件中約定由中標人或投標人承擔的除外。

第四十四條 招投標活動結束后，招標人或者原物業管理企業應按有關規定，辦理物業管理承接驗收手續，移交相關物業管理資料和物業管理用房。第四十五條 本辦法由成都市房產管理局負責解釋。第四十六條 本辦法自2004年 12月1日起施行，本辦法未盡事宜按國家相關規定執行。