第一篇：小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)保證書

我公司愿意從接到《投標(biāo)單位入圍通知書》之日起，參與全過程投標(biāo)活動(dòng)。在此期間，我公司保證在資格預(yù)審中所提交的一切資料是真實(shí)的，在投標(biāo)過程中完全遵守文件規(guī)定操作，中途不會(huì)采用任何不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，并服從招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組作出的決定，并保證中途不撤出投標(biāo)活動(dòng)。若違反上述保證，我公司愿被沒收投標(biāo)保證金并承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

特此保證

投標(biāo)單位：

法人代表：

日 期：

第二篇：小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)保證書

小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)保證書(精選

多篇)

我公司愿意從接到《投標(biāo)單位入圍通知書》之日起，參與全過程投標(biāo)活動(dòng)。在此期間，我公司保證在資格預(yù)審中所提交的一切資料是真實(shí)的，在投標(biāo)過程中完全遵守文件規(guī)定操作，中途不會(huì)采用任何不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，并服從招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組作出的決定，并保證中途不撤出投標(biāo)活動(dòng)。若違反上述保證，我公司愿被沒收投標(biāo)保證金并承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

特此保證

投標(biāo)單位：

法人代表：

日 期：

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

——前期開發(fā)遺留問題探究

城建工管班王志明學(xué)號(hào)：0811010051

摘要：小區(qū)前期物業(yè)管理是對(duì)在建住宅小區(qū)進(jìn)行安裝工程、裝修工程及小區(qū)綠化等多方面的管理。前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。但是在建設(shè)單位與物業(yè)管理公司交接的過程中，常常因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱或是互相推脫責(zé)任留下諸多難以解決的問題，被稱為前期開發(fā)遺留問題。我謹(jǐn)以此論文闡述自己愚見，簡(jiǎn)單探究一下我國(guó)住宅小區(qū)前期開發(fā)中有哪些遺留問題及相應(yīng)的處理對(duì)策。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)物業(yè)交接物業(yè)費(fèi)房屋維修基金

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小區(qū)。住宅

小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個(gè)小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、服務(wù)業(yè)主是建設(shè)單位。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理。事實(shí)上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過公開招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)公司。

3、細(xì)節(jié)決定成敗。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對(duì)管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說(shuō)，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會(huì)碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)

主裝修損壞公共部位事件，誰(shuí)也不會(huì)承認(rèn)，這種現(xiàn)象屢見不鮮。

4、工作展開在業(yè)主大會(huì)召開之前。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會(huì)，物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。

5、需大量收集各種資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時(shí)收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

1、通過投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)。

2、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系

物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見

3、察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。

4、衛(wèi)生保潔工作

前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時(shí)清

運(yùn)，減少灰塵污染。其次是加強(qiáng)宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

5、治安維護(hù)工作

小區(qū)在建期間各種工人機(jī)械出入頻繁，很多不法分子會(huì)趁機(jī)潛入工地進(jìn)行盜竊、勒索等違法行為。小區(qū)保安必須做好人員的登記識(shí)別工作，盡量做到出入有證件，請(qǐng)假有假條，記住出入車輛的外形及車牌號(hào)，做到見車思人。

三、前期物業(yè)管理中常出現(xiàn)的問題。

1、協(xié)議問題。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！币詤f(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要 的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。

2、收費(fèi)問題。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費(fèi)要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門批準(zhǔn)才能實(shí)施，是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的收費(fèi)項(xiàng)目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)報(bào)物價(jià)部門審核批準(zhǔn)后才能服務(wù)收費(fèi)。

《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》

第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。

第十二條 乙方對(duì)業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)劃。

3、三者關(guān)系問題。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是

一

種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說(shuō)了算，而是業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問題，物管公司無(wú)法解決或無(wú)能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為最終目標(biāo)。

4、安民告示問題。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的，業(yè)主來(lái)自五湖四海，個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定

及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊(cè)，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊(cè)，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。

四、前期開發(fā)遺留問解決辦法

“物業(yè)管理矛盾”已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。其中，前期開發(fā)遺留問題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在物業(yè)管理矛盾中，70％是由前期開發(fā)遺留的問題引發(fā)。那我們有哪些解決的對(duì)策呢？

以下是5月26號(hào)北京市委發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定。

北京市新建小區(qū)將由開發(fā)商負(fù)責(zé)提供前期物業(yè)服務(wù)，并且在業(yè)主大會(huì)沒有成立、物業(yè)沒有交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及街道辦事處有義務(wù)幫助籌備業(yè)主大會(huì)；物業(yè)服務(wù)分成五個(gè)等級(jí)，業(yè)主可以選擇需要的

服務(wù)等級(jí)??

此法規(guī)將于今年10月1日正式施行。與此同時(shí)，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)目前正在研究制定30余個(gè)配套政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范和示范文本，將為《辦法》的貫徹落實(shí)提供支撐。

北京出臺(tái)的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)糾紛問題，我個(gè)人認(rèn)為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒。

1、在業(yè)主大會(huì)成立之前，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)和管理完善責(zé)任?！掇k法》的配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照約定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供前期物業(yè)服務(wù)。也就是說(shuō)，當(dāng)業(yè)主大會(huì)主體沒有出現(xiàn)時(shí)，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、明確了前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點(diǎn)，把物業(yè)共用部分交接查驗(yàn)作為前期開發(fā)與后期管理的分界點(diǎn)。業(yè)主大會(huì)成立并確定物業(yè)管理方式后，建

設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接。

3、業(yè)主可選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)。長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問題糾紛不斷，直接影響了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)和諧互信關(guān)系的建立。

4、物業(yè)公司須每年“晾”賬單。一是實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，推動(dòng)企業(yè)資質(zhì)管理向信用管理轉(zhuǎn)變，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由傳統(tǒng)的資質(zhì)管理向行為管理過渡。二是調(diào)整行業(yè)監(jiān)管重心，建立物業(yè)項(xiàng)目備案制度。三是創(chuàng)新項(xiàng)目管理模式，建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度。四是制定物業(yè)項(xiàng)目接撤管辦法，規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目變更物業(yè)管理方式和物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)的接撤管活動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：《北京：開發(fā)商“離場(chǎng)”不得遺留問題 》——房產(chǎn)——人民網(wǎng)

《北京市物業(yè)管理辦法》

《前期物業(yè)管理》——百度百科

《住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特

征》——中國(guó)物業(yè)管理培訓(xùn)信息網(wǎng)

《關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考》——裝飾裝修——大把論壇

德市建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的通知

寧建房〔2014〕33號(hào)

各縣建設(shè)局、房管局：

為了進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、省建設(shè)廳《福建省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)就進(jìn)一步做好前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、凡在我市行政區(qū)域范圍內(nèi)，總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)和總面積在1萬(wàn)平方米以上的高層住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前

期物業(yè)服務(wù)管理。對(duì)小于上述規(guī)模的物業(yè)項(xiàng)目，須經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，方可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)管理。

二、前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上公布招標(biāo)公告,并同時(shí)在寧德市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

三、通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成：

1、新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

2、預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

3、非出售類的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

四、前期物業(yè)管理招標(biāo)的招標(biāo)人

應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)寧德市建設(shè)局房管所備案：

1、寧德市前期物業(yè)管理招標(biāo)備案表；

2、與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

3、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

4、招標(biāo)文件；

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

五、前期物業(yè)管理招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，提交以下材料報(bào)寧德市建設(shè)局房管所備案：

1、寧德市前期物業(yè)管理中標(biāo)備案表；

2、開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程記錄；

3、確定中標(biāo)人的方式及理由；

4、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；

5、中標(biāo)人的投標(biāo)文件；

6、與中標(biāo)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

7、招標(biāo)代理委托合同；

8、業(yè)主臨時(shí)公約。

9、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

六、總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，或總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的高層住宅，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門審批：

1、寧德市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)表；

2、采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的書面證明材料；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖；

4、開發(fā)建設(shè)單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書；

5、擬選聘的物業(yè)管理企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

七、有關(guān)工作要求

1、開發(fā)建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，將依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定予以行政處罰。

2、在我市實(shí)施前期物業(yè)管理招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)在我市委托具有物業(yè)服務(wù)招標(biāo)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在我局的監(jiān)督下，從我局公布的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中以隨機(jī)抽取的方式確定評(píng)標(biāo)專家，否則評(píng)標(biāo)無(wú)效。

3、注冊(cè)地以外的省內(nèi)二、三級(jí)，省外一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持有關(guān)規(guī)定材料到我局房管所報(bào)備后方可在我市從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

4、各級(jí)建設(shè)房管相關(guān)職能部門要通力合作，密切配合，嚴(yán)格把關(guān)，共同促進(jìn)我市物業(yè)管理工作的規(guī)范發(fā)展，特別是受理商品房預(yù)售許可的職能部門，在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，要審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照本通知要求，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，對(duì)沒有按照本通知要求選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

房地產(chǎn)項(xiàng)目，要及時(shí)通知物業(yè)管理職能部門，督促房地產(chǎn)企業(yè)限期整改。

5、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照本通知的要求通過招投標(biāo)方式承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

6、其他物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)單位以及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)的，可參照本通知執(zhí)行。

7、本通知2014年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、寧德市前期物業(yè)管理招標(biāo)備案表

2、寧德市前期物業(yè)管理中標(biāo)備案表

3、寧德市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)表

表格下載：前期物業(yè)管理招標(biāo)備案表等

寧德市建設(shè)局

二o一o年六月二十九日

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作程序

一、招標(biāo)籌備

實(shí)施主體：物業(yè)建設(shè)單位

工作內(nèi)容：根據(jù)建設(shè)部 “前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理”的相關(guān)規(guī)定住宅小區(qū)總建筑面積超過2萬(wàn)平方米的必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，并在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前完成招標(biāo)籌備工作，籌備工作主要包括：

成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。物業(yè)建設(shè)單位自行組織招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)成立招標(biāo)小組；委托招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

編制招標(biāo)文書。文書主要包括：

1．招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；

2．招標(biāo)文件，招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；

其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

二、招標(biāo)備案

實(shí)施主體：招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：招標(biāo)人完成招標(biāo)籌備工作后，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門備案：

與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

招標(biāo)文件

法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

擬采取邀請(qǐng)招標(biāo)的，由招標(biāo)人在邀標(biāo)前以書面形式上報(bào)市房產(chǎn)主管部門。

三、發(fā)布招標(biāo)公告

實(shí)施主體：招標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：屬公開招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，由招標(biāo)人將已在市房產(chǎn)主管部門備案的招標(biāo)公告在“市住房保障和房屋管理局網(wǎng)”和“日?qǐng)?bào)”上統(tǒng)一發(fā)布，招標(biāo)人有特殊要求的，也可同時(shí)在其他合法媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。

屬于邀請(qǐng)招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，由招標(biāo)人在完成備案手續(xù)后向3個(gè)以上具有相應(yīng)資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

四、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名及資格預(yù)審

實(shí)施主體：投標(biāo)申請(qǐng)人、招標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)

和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

五、發(fā)放招標(biāo)文件、踏勘現(xiàn)場(chǎng)、答疑會(huì)

實(shí)施主體：招標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：

招標(biāo)人發(fā)出已經(jīng)備案的招標(biāo)文件及其他資料。

招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。

對(duì)于投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開答疑會(huì)的方式解答，但需將解答以書面方式通知所有招標(biāo)文件收受人。

招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行

必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

六、投標(biāo)文件的編制與遞交

實(shí)施主體：投標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，并按招標(biāo)文件規(guī)定的截止時(shí)間將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。

七、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)

實(shí)施主體：招標(biāo)人、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)委員會(huì)

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：

召開標(biāo)前會(huì)議，在物業(yè)管理行業(yè)主

管部門專家?guī)熘须S機(jī)抽取專家組成評(píng)標(biāo)小組，隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì)三分之二以上的專家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，與招標(biāo)人代表共同組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)；市房產(chǎn)主管部門通知評(píng)委在指定的時(shí)間到達(dá)評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。

開標(biāo)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行，開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按下列步驟進(jìn)行：

1．由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證；

2．經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱，投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容；

3．開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

八、定標(biāo)并簽發(fā)中標(biāo)通知書

實(shí)施主體：招標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：公開招標(biāo)的，由招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)報(bào)告中推薦的中標(biāo)候選人順次排序確定中標(biāo)人后，“蕪湖市住房保障和房屋管理局網(wǎng)”公示5日，招標(biāo)人有特殊要求的，也可同時(shí)在其他合法媒體上公示。公示期間內(nèi)無(wú)異議的，由招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。

邀請(qǐng)招標(biāo)的，由招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)

出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。

九、簽訂合同及備案

工作內(nèi)容：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，并在合同簽訂生效之日起5日內(nèi)，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門備案。

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

依據(jù)管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：

介入期

根據(jù)房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于房地產(chǎn)公司的銷售服務(wù)，申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前

掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

根據(jù)房地產(chǎn)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)房地產(chǎn)公司售樓承諾文書從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

配合銷售中心物業(yè)管理咨詢，同時(shí)

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與銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；

收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息，以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

與公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；

與公司協(xié)商確定管理辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程

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及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)。

針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)”的宗旨，進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

4、介入期管理工作計(jì)劃表

入住期

1、便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一

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個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此物業(yè)公司做好如下幾項(xiàng)工作：

與銷售中心配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

銷售中心應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；

事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)專業(yè)部門，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的

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正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；

組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接收樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及中山市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。

落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

制定違章裝修處理流程。

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依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

5、治安管理

建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。

車位、車主、車型、車色）

實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；

完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。

6、入住期管理工作計(jì)劃表

常規(guī)期管理

培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高物業(yè)公司員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更

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加賦有成效。

安管培訓(xùn)計(jì)劃

綠化培訓(xùn)計(jì)劃

行政培訓(xùn)計(jì)劃

1、小區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃

2、常規(guī)期工作計(jì)劃表

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第三篇：別墅小區(qū)前期物業(yè)管理之我見

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別墅小區(qū)前期物業(yè)管理之我見

別墅小區(qū)前期物業(yè)管理之我見

別墅小區(qū)的管理

其實(shí)別墅小區(qū)的管理和一般住宅的管理一樣都是物業(yè)管理，都是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理、服務(wù)。

我們現(xiàn)在管理的別墅還是前期管理，按《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條 前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：

一、物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共停車場(chǎng)所管理。

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三、物業(yè)的裝飾裝修管理;

四、物業(yè)檔案管理。

我們也是按照法規(guī)、合同來(lái)管理的。所以我們?nèi)粘９芾碇兄饕⒁獾氖马?xiàng)如：

一、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理：別墅一般沒有電梯，也沒有二次供水，所以日常的設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)上，對(duì)前期物業(yè)問題不是很大(設(shè)備設(shè)施都是新的)。但管理上我們要有心，如：別墅小區(qū)面積大，各水電表分布位置就有點(diǎn)遠(yuǎn)，要管理好讓業(yè)主、開發(fā)商在最短的時(shí)間所要找的表位置，我是自己建立一個(gè)水表、電表位置分布表，以便我們員工在日常管理過程中，很快找到所要找的位置。平時(shí)要加強(qiáng)管理，防止人為的破壞。

二、綠化面積超大，養(yǎng)護(hù)困難：要督促開發(fā)商做好綠化水龍頭的合理布置，或建議設(shè)定旋轉(zhuǎn)噴水式澆水點(diǎn)。不然在我們的養(yǎng)護(hù)澆水過程中，就可能是因塑料水管子拉的太長(zhǎng)，管子容易破損、漏水，造成水資料的極大浪費(fèi)，同時(shí)也因此水公攤高了，業(yè)主就會(huì)認(rèn)為我們沒有管理好，而拒交水公攤，甚至遷涉到管理費(fèi);水管的破損了還要更換，無(wú)形中增加我們物業(yè)的管理成本。

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做好安全防范工作：因別墅業(yè)主不多，我們對(duì)內(nèi)管理上嚴(yán)格管理、善待員工，避免了員工頻繁的流動(dòng)，現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)主我們基本上認(rèn)識(shí)，平時(shí)加強(qiáng)巡查、詢問，給業(yè)主安全、安心的感覺。

三、別墅的裝飾裝修管理：在業(yè)主辦理裝修手續(xù)時(shí)，就要詳細(xì)告知業(yè)主裝修時(shí)的注意事項(xiàng)，同時(shí)要申明若大家都不按要求裝修，我們這別墅以后就象個(gè)難民營(yíng)了，一點(diǎn)也體現(xiàn)不了高尚小區(qū)別墅的品味。平時(shí)在巡查過程中，要緊盯著外墻外觀是否被破壞、空調(diào)是安裝到指定的位置。而對(duì)衛(wèi)生間、廚房的滲水問題就可以不象公寓那樣緊盯著啦，畢竟樓上樓下都是業(yè)主自己的。只是在交房、驗(yàn)房時(shí)要注意，通過業(yè)主驗(yàn)收時(shí)要業(yè)主簽字確認(rèn)。

四、資料的收集與保存。入伙時(shí)要驗(yàn)證業(yè)主身份證原件或代理人身份證原件，收集業(yè)主的身份證復(fù)印件，若是他們代理的，還要加收代理人身份證復(fù)印件，代理交房公證(委托)書、購(gòu)房合同復(fù)印件(按揭合同復(fù)印件)、《業(yè)主公約》(業(yè)主簽名)、《業(yè)主資料登記表》、《交房驗(yàn)收表》?！岸?房產(chǎn)驗(yàn)收合格書、房產(chǎn)質(zhì)量保證書);

裝修過程要收集：《裝修申報(bào)表》、《裝修事項(xiàng)告知書》、《裝修許可證》、《裝修合同》、《裝修設(shè)計(jì)圖》、《裝修檢查記錄表》、《裝修押金退還審批表》。

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《業(yè)主反饋問題整改表》

設(shè)備資料的交接表

鑰匙的管理：因我們還是前期物業(yè)管理，所以，開發(fā)商可能會(huì)同意把一些房子借給綠化工人、焊鐵欄桿的暫住，或借工程隊(duì)存放水泥等。售樓處也可能因帶顧客看房方便，向我們借鑰匙，這些都要經(jīng)過開發(fā)商的同意，并做好相應(yīng)的記錄。

物業(yè)為了方便開發(fā)商的統(tǒng)一整改，也會(huì)每套鑰匙抽一支，集中方便開門。這個(gè)過程一定要做好標(biāo)記，還要時(shí)常盤點(diǎn)，若標(biāo)簽丟了，應(yīng)即時(shí)補(bǔ)上。

別墅小區(qū)前期的管理特點(diǎn)：

在物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的今天，物業(yè)企業(yè)只有靠用心服務(wù)，主動(dòng)工作，專業(yè)、高效的服務(wù)來(lái)贏的業(yè)主的心，感動(dòng)業(yè)主。

1、提高全員管理水平。因?yàn)閯e墅管理面積大，入住率不高，收費(fèi)面積少，所以公司就希望我們能一人多崗，如電工是否能也是管理員?或管理員兼著財(cái)務(wù)。這樣就可以為公司省下管理費(fèi)用、降低管理成本。認(rèn)真學(xué)習(xí)公司管理制度，按公司制度來(lái)工作。做到人人都熟悉

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 小區(qū)、設(shè)備分布情況，平時(shí)我們加強(qiáng)保安素質(zhì)的訓(xùn)練，爭(zhēng)取做到人人都是好馬，告知大家每周工作的重點(diǎn)。以便更好按合同要求、公司要求做好本職工作，感動(dòng)業(yè)主。

2、細(xì)節(jié)的管理尤其突出。由于我們的別墅還處于前期物業(yè)管理小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對(duì)管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝潢過程中，服務(wù)中心既要口頭說(shuō)，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。別讓他們不小心破壞了綠地，到他人別墅大小便;防止發(fā)生因業(yè)主裝潢損壞公共部位事件。

綠地鐵欄桿正在焊接，是否太粗糙，是否會(huì)刮傷業(yè)主?若是鐵欄桿堆放在業(yè)主家道路上久了，會(huì)生銹，造成大理石難以清理。如此都要馬上提醒工人注意，馬上反饋開發(fā)商叫工人整改，不然就會(huì)為我們以后的工作造成不必要的負(fù)擔(dān)。業(yè)主也會(huì)不滿意。

3、面對(duì)的是全體業(yè)主、開發(fā)商。前期物業(yè)管理現(xiàn)在重要的工作是交房，由于沒有成立業(yè)主委員會(huì)，我們?cè)趯?shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，平時(shí)我們積極的向開發(fā)商工程師或建筑商請(qǐng)教業(yè)主可能提出的問題。及時(shí)、正確解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問題。我中心還做到每天服務(wù)中心都有人(雙休日輪流值班)，業(yè)主隨時(shí)來(lái)交房都有可以;售樓處無(wú)論幾點(diǎn)帶人來(lái)看房，我們都也熱心接待并給她們開房。工作過程中，我們不

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 斷的努力學(xué)習(xí)，用心、全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率、讓開發(fā)商滿意。

4、各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期，服務(wù)中心要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主的入伙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時(shí)收集分類建檔，以便查考。我們還要注意整理好各房源鎖匙，各類資料，以便業(yè)主還是開發(fā)須要之時(shí)，能以最快的速度提供。晚上，我還會(huì)整理工作記錄，思想當(dāng)天的工作情況或整理明天的工作思路，爭(zhēng)取明天更好的服務(wù)。

5、因國(guó)家已經(jīng)停止了別墅開設(shè)，許多業(yè)主就把這別墅物業(yè)做為投資，所以當(dāng)然就不想簡(jiǎn)單的空置著，而別墅一般地處一般比較偏避，可租性不大，為了業(yè)主的利益、公司的利益，我們就在網(wǎng)上登小區(qū)出租信息，聯(lián)系周邊的工廠，做廣告。以此提高出租率。

6、協(xié)調(diào)各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購(gòu)房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝潢引起的鄰里糾紛亦找我們服務(wù)中心協(xié)調(diào)解決。在這些矛盾當(dāng)中絕大多數(shù)不是服務(wù)中心造成法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 的，也不是我們服務(wù)中心能夠解決的，但業(yè)主認(rèn)為交了物管費(fèi)，服務(wù)中心就應(yīng)該負(fù)責(zé)解決。另外，業(yè)主認(rèn)為既然開發(fā)商經(jīng)過投標(biāo)讓我們來(lái)管理，那么開發(fā)商與服務(wù)中心就是一家，發(fā)生問題理所當(dāng)然找我們解決。對(duì)此，我們服務(wù)中心既不能將所有矛盾推卸給開發(fā)商，簡(jiǎn)單的認(rèn)為與己無(wú)關(guān)，更不能大拍胸口承諾解決。

因?yàn)殚_發(fā)商既然指定我們來(lái)實(shí)施前期物業(yè)管理，就希望我們服務(wù)中心能為開發(fā)商分憂解難，替開發(fā)商撐一把，如我們將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發(fā)商身上，開發(fā)商不滿意，業(yè)主也不滿意。同時(shí)服務(wù)中心也不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時(shí)間。我們對(duì)業(yè)主反映的問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實(shí)情真相和解決處理的程序。同時(shí)積極協(xié)調(diào)，根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問題，協(xié)助開發(fā)商、工程隊(duì)或配套廠家做好整改工作，并及時(shí)反饋給業(yè)主，感動(dòng)業(yè)主。

7、處理好三者關(guān)系。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、服務(wù)中心、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與我們服務(wù)中心是整體與部門的關(guān)系，是上下級(jí)關(guān)系，服務(wù)中心要聽開發(fā)商的指揮。服務(wù)中心與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上我們服務(wù)中心是主，業(yè)主是從;在服務(wù)上，業(yè)主是主，服務(wù)中心是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，服務(wù)中心起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，服務(wù)中心既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主。

因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說(shuō)了算，而是業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。所以服務(wù)中心要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問題，服務(wù)中心無(wú)法解決或無(wú)能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。

我們以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為最終目標(biāo)。

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產(chǎn)

能

否

出

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讓

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第四篇：小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)邀標(biāo)書

北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)邀標(biāo)書 _______________________物業(yè)管理服務(wù)公司：

感謝貴公司關(guān)注太陽(yáng)園小區(qū)！關(guān)注太陽(yáng)園小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)！

我們太陽(yáng)園小區(qū)的全體業(yè)主，對(duì)聘請(qǐng)物業(yè)管理公司能夠健康地、專業(yè)地、規(guī)范地管理太陽(yáng)園小區(qū)非常重視。作為合作的意向伙伴，我們真誠(chéng)地希望貴公司在保障太陽(yáng)園小區(qū)全體業(yè)主利益的基礎(chǔ)上，提出可行的操作規(guī)程。此次提交的“投標(biāo)書”應(yīng)充分體現(xiàn)貴公司的物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化水平?，F(xiàn)邀請(qǐng)貴司作為投標(biāo)人就“太陽(yáng)園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)”進(jìn)行密封投標(biāo)，具體事項(xiàng)如下：

1、招標(biāo)文件的領(lǐng)?。海?）領(lǐng)取時(shí)間：

（2）發(fā)標(biāo)人：北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（3）地 址：北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)十號(hào)樓一層?xùn)|側(cè)（4）聯(lián)系人：呂先生（5）聯(lián)系電話： 81956602（6）貴公司在領(lǐng)取文件時(shí)請(qǐng)攜帶公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司簡(jiǎn)歷，相關(guān)資質(zhì)證明。（7）貴公司在領(lǐng)取“招標(biāo)文件”時(shí)，請(qǐng)交納招標(biāo)工本費(fèi)用人民幣1000元及人民幣100,000元的投標(biāo)保證金，招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂合同后10日內(nèi)，向未中標(biāo)人發(fā)出未中標(biāo)通知書，投標(biāo)保證金無(wú)息退還。

2、投標(biāo)地點(diǎn)：北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)十號(hào)樓一層?xùn)|側(cè)

3、投標(biāo)截止時(shí)間：投標(biāo)文件于北京時(shí)間 之前送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)，逾期送達(dá)或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件恕不接受。（投標(biāo)書請(qǐng)?zhí)峤?份及電子文件）

4、邀標(biāo)書的確認(rèn)：貴公司應(yīng)在收到本投標(biāo)邀標(biāo)書當(dāng)日以書面形式回復(fù)發(fā)標(biāo)人以示確認(rèn)。如貴公司不參加物業(yè)管理服務(wù)的投標(biāo)，亦請(qǐng)以書面形式通知發(fā)標(biāo)人。

投標(biāo)人應(yīng)具備的資格：（1）物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)；（2）具有ISO9001-2000認(rèn)證；

（3）在管項(xiàng)目與太陽(yáng)園小區(qū)相似，且管理業(yè)績(jī)及業(yè)主評(píng)價(jià)優(yōu)秀者優(yōu)先；（4）具有“市優(yōu)”項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)公司優(yōu)先考慮；

（5）有業(yè)主大會(huì)招標(biāo)的中標(biāo)項(xiàng)目且管理業(yè)績(jī)及業(yè)主評(píng)價(jià)優(yōu)秀者優(yōu)先；(北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 二零零五年九月日

附：招標(biāo)書： 目錄

一、項(xiàng)目概況 3

（一）地理位置 3

（二）主體建筑情況： 3

（三）本小區(qū)共有車輛1000輛以上，具體需再統(tǒng)計(jì) 3

（四）主要設(shè)備 3

（五）其它情況 3

二、太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)概況 4

三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 4

（一）管理范圍 4

（二）小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng) 4

（三）房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修 5

（四）給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 5

（五）供電設(shè)備管理維護(hù) 5

（六）電梯運(yùn)行維修 5

（七）衛(wèi)生保潔 6

（八）綠化管理 6

（九）保安、消防、秩序管理及門禁系統(tǒng)的運(yùn)行管理 6

（十）社區(qū)文化娛樂設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù) 6

（十一）其他要求 7

四、管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求 7

（一）管理目標(biāo) 7

（二）管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo) 7

五、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理要求 7

六、物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)包括的基本內(nèi)容 7

（一）報(bào)價(jià) 7

（二）公司情況 7

（三）管理總體構(gòu)想 8

（四）日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取的措施。8

（五）房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案。8

（六）財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算 8 附件一:報(bào)價(jià)函 9 附件二:物業(yè)管理服務(wù)、價(jià)格表 10 附件三:報(bào)價(jià)文件說(shuō)明（報(bào)價(jià)方視需要編寫）11 附件四:資格證明文件 12

一、項(xiàng)目概況

（一）地理位置

太陽(yáng)園小區(qū)位于北京市海淀區(qū)大鐘寺，東至藍(lán)景麗家、輕軌，西至太陽(yáng)園西路，南至北三環(huán)路，北至熱力廠。

（二）主體建筑情況：

太陽(yáng)園小區(qū)由14棟塔樓(其中26層7棟，22層2棟，27層4棟，30層1棟)，另外配套建筑包括1棟幼兒園，1棟會(huì)所，1棟小學(xué)，1棟垃圾站樓及兩層地下車庫(kù)。總建筑面積351064平米（不含地下車樓、地二人防和物業(yè)管理用房）。其中：

1、塔樓14棟：319342M2

2、幼兒園1棟：4752M2

3、小學(xué)1棟：9595M2

4、會(huì)所1棟：17275M2

5、垃圾站樓1棟：

6、住宅套數(shù)：2824套

7、各樓層用途： 全部住宅樓地下一層為自行車庫(kù)、設(shè)備間和物業(yè)管理用房，1、2、3、4、5號(hào)樓地下二層為物業(yè)管理用房，10、11號(hào)樓地下二層為人防，12、15、16、17號(hào)樓地下二層為地下車庫(kù)。

8、全部住宅樓安裝樓宇對(duì)講，24小時(shí)熱水（8、9號(hào)樓除外)，熱水價(jià)格10元/噸

（三）本小區(qū)共有車輛1800輛以上，具體需再統(tǒng)計(jì)

地下停車庫(kù)共有車位3700個(gè)，小區(qū)采用人車分流，車輛全部停入地下車庫(kù)，地面禁止停車

（四）主要設(shè)備 電 梯：34部

消防水泵：14套 生活水泵：14套 熱力交換站兩座

變配電室：1座（應(yīng)由供電局負(fù)責(zé)維護(hù)，以實(shí)際考察為準(zhǔn)）

（五）其它情況

1、小區(qū)共有出入地面出入口四個(gè)，分別位于小區(qū)的東側(cè)（兩個(gè)）南側(cè)（兩個(gè)），其中南側(cè)出入口只啟用一個(gè)，只允許行人及非機(jī)動(dòng)車出入。地下車庫(kù)出入口三個(gè)，分別位于小區(qū)東側(cè)（兩個(gè)）和北側(cè)（一個(gè)），其中北側(cè)出入口需經(jīng)過小區(qū)東側(cè)地面出入口最靠北側(cè)的出入口。

2、物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：普通商品住宅

3、現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用：1.78元/月/M2（不含中修費(fèi)）。

4、會(huì)所的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商，地下車庫(kù)開發(fā)商擁有結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)。

二、太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)概況

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、京國(guó)土房管物<2003>949號(hào)文件及成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定，由北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園社區(qū)居委會(huì)代表、開發(fā)商代表、太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主代表于2004年6月28日成立太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組。太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組在太陽(yáng)園小區(qū)居委會(huì)及海淀區(qū)小區(qū)辦指導(dǎo)下負(fù)責(zé)制定了《太陽(yáng)園小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)投票和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，起草了《太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主公約》，由太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主采用自薦、推薦的方式報(bào)名，經(jīng)籌備組討論決定后，14人確定為太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)候選人。

太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組于2004年7月7日起在小區(qū)公告欄內(nèi)公告《太陽(yáng)園小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)投票和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主公約》、《候選人名單及簡(jiǎn)歷》，并于2004年8月13日-9月7日以書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)，并進(jìn)行了表決。經(jīng)過表決，《太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主公約》高票通過，14名業(yè)主委會(huì)員侯選人中有11人合法當(dāng)選太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)正式成立。2004年9月11日，經(jīng)過當(dāng)選的委員召開第一次業(yè)委會(huì)會(huì)議，并表決選出劉志萍女士為業(yè)委會(huì)備案主任，聶明雋、邵建軍先生為業(yè)委會(huì)備案副主任。同時(shí)通過業(yè)委會(huì)議事程序，業(yè)委會(huì)在日常工作中采用輪值主任制度，每月由不同的委員擔(dān)任輪值主任處理業(yè)委會(huì)日常事務(wù)。

2004年9月9日起在太陽(yáng)園小區(qū)公告欄內(nèi)公示了業(yè)主大會(huì)表決的結(jié)果和業(yè)委會(huì)表決的結(jié)果。2004年9月13日填制備案表，2004年9月28日備案完畢。

業(yè)主委員會(huì)成立后的正式名稱為：北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員共有11人，其中主任1人，副主任2 人。太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的辦公地址：北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)十號(hào)樓一層?xùn)|側(cè)。

三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 特別要求：

1、本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行薪酬制，并且預(yù)算物業(yè)費(fèi)不得超過1.70元/平方米*月；除物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)獲得的合理利潤(rùn)（建議不超過物業(yè)管理費(fèi)的10%）外，其他一切利潤(rùn)歸全體業(yè)主所有，營(yíng)業(yè)性收益按照比例分成的原則，由物業(yè)公司和業(yè)主分?jǐn)偸找?，物業(yè)公司在投標(biāo)時(shí)需明確物業(yè)費(fèi)利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)收入的分配原則。

2、本小區(qū)物業(yè)管理要求細(xì)分物業(yè)管理服務(wù)，保安、保潔、綠化、電梯、其他設(shè)備維護(hù)等分項(xiàng)核算，電梯維護(hù)由物業(yè)公司提供管理方案及維保合作企業(yè)；保潔由物業(yè)公司提供向業(yè)主進(jìn)行的增值服務(wù)返還的比例；其他部分涉及到外包服務(wù)的，需經(jīng)過公示、論證后施行；每年進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)檢查并向全體業(yè)主公示。

3、本小區(qū)物業(yè)管理要求進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督管理，由物業(yè)公司和業(yè)主代表共同監(jiān)管，并每個(gè)月公布帳目，每季度公布預(yù)算，每年9-10月進(jìn)行下一財(cái)務(wù)物業(yè)費(fèi)預(yù)算，并向業(yè)主公示，具體方案由物業(yè)公司提出。

4、主要物業(yè)管理人員的管理。要求物業(yè)公司保證中高層管理人員和技術(shù)工人的工作穩(wěn)定性，為保證本小區(qū)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，物業(yè)公司管理人員及技術(shù)工人需向業(yè)主委員會(huì)簽定保證合同，業(yè)主委員會(huì)將監(jiān)督物業(yè)公司按照國(guó)家規(guī)定向物業(yè)公司員工提供合理的保險(xiǎn)和保障措施，物業(yè)公司要在物業(yè)管理合同中明確可以接收目前愿意留下來(lái)的物業(yè)管理人員。對(duì)技術(shù)精湛的物業(yè)管理人員，可以考慮工資水平10-20%的提高比例。

5、質(zhì)量保證金。

（一）管理范圍

1.工程設(shè)備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、鍋爐房、中控室。2.物業(yè)管理區(qū)域：紅線范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域。

（二）小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)

小區(qū)安保監(jiān)控是指閉路監(jiān)控系統(tǒng)的值班、檢查、檢測(cè)和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。

標(biāo)準(zhǔn)： 1、24小時(shí)值班，每班人員不少于2人，值班人員持證上崗；

2、保證小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行正常、工作穩(wěn)定，設(shè)備靈敏可靠；

3、設(shè)備出現(xiàn)一般性故障時(shí)立即排除，暫時(shí)不能處理的故障應(yīng)立即通知相關(guān)部門采取應(yīng)急措施;

4、每月進(jìn)行一次消防器材檢查、及回路檢測(cè)，每年進(jìn)行二次消防演習(xí)；

5、應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

6、本小區(qū)安保系統(tǒng)由于開發(fā)商遲遲不與完善，請(qǐng)投標(biāo)物業(yè)公司提供改造及完善方案、預(yù)算。

（三）房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修

房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修是指為保持小區(qū)房屋完好等級(jí)和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損等房屋維護(hù)管理工作。

標(biāo)準(zhǔn)：

1、每年進(jìn)行一次房屋安全普查和房屋完好等級(jí)評(píng)定，保證房屋完好率達(dá)到98﹪；

2、維護(hù)號(hào)小區(qū)的公共設(shè)施，未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意不得對(duì)小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施進(jìn)行改動(dòng)。

3、及時(shí)完成零維修任務(wù)，維修人員在接到報(bào)修后應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零維修合格率100﹪。

（四）給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為保證小區(qū)排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。

標(biāo)準(zhǔn)：

1、加強(qiáng)日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行；

2、建立正常供水制度，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);

3、定期巡視檢查設(shè)備，防止跑、冒、滴漏，保證設(shè)備設(shè)施的完好率；

4、二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全（按規(guī)定進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)）；

5、定期對(duì)水箱進(jìn)行清洗、消毒，保持水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；

6、保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)暢通，定期清掏化糞池（每月一次）;

7、設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),排除一般性故障不過夜;

8、節(jié)約用水符合市政府的相關(guān)規(guī)定，制定住宅樓節(jié)水措施及停水應(yīng)急預(yù)案；

9、處理好小區(qū)的防汛排水工作，制定防汛應(yīng)急預(yù)案。

（五）供電設(shè)備管理維護(hù)

供電設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)是指為保證小區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行對(duì)供電設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。

標(biāo)準(zhǔn)：

1、統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電；

2、嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保小區(qū)的用電安全；

3、供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；

4、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共照明、指示燈、線路、開關(guān)要保證完好；

5、加強(qiáng)配電值班，定期巡檢配電設(shè)施；

6、設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),排除一般性故障不過夜;

7、制定停電應(yīng)急預(yù)案；

8、保證避雷設(shè)施完好、有效，取得年檢合格證。

（六）電梯運(yùn)行維修

電梯運(yùn)行維護(hù)是指為保證小區(qū)電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)。

標(biāo)準(zhǔn)：

1、電梯采用有人值守，無(wú)監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)開梯運(yùn)行；

2、安全設(shè)施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài)，監(jiān)控值班人員不得脫崗；

3、電梯通風(fēng)、照明系統(tǒng)及其他附屬設(shè)施完好；

4、電梯按規(guī)定年檢，準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修合同完備；

5、因故障停梯維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排除故障。

（七）衛(wèi)生保潔

衛(wèi)生保潔是指為保持小區(qū)公共區(qū)域、公共部位及電梯等環(huán)境清潔而進(jìn)行的日常管理工作。標(biāo)準(zhǔn)：

1、樓梯、走廊、指示牌、通風(fēng)窗口、地腳線、墻壁、頂板無(wú)污物；

2、各樓入口、臺(tái)階、墻壁、玻璃門窗，無(wú)污跡、水跡；

3、庭院地面清潔干凈無(wú)廢棄物，執(zhí)行垃圾分類管理，桶內(nèi)垃圾不超過2∕3，擺放整齊，外觀干凈；

4、垃圾清運(yùn)及時(shí)，垃圾站消毒，無(wú)蚊蠅滋生；

5、掃水（掃雪）及時(shí)，地面無(wú)積水（積雪），符合市政府門前三包要求；

6、電梯大堂、走廊表面干凈，明亮、隨時(shí)清掃；

7、電梯門干凈，轎箱內(nèi)部、指示牌、干凈明亮，地面、頂棚、井道、槽底干凈整齊。

（八）綠化管理

綠化管理是指小區(qū)內(nèi)的植被、花草及建筑小品進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)管理。標(biāo)準(zhǔn)：

1、保護(hù)小區(qū)綠地不被侵占，綠地?zé)o裸露黃土，植被配置合理；

2、花草樹木修剪及時(shí)，無(wú)枯枝、死杈及病蟲害現(xiàn)象；

3、草地平整，無(wú)斑禿；

4、重大節(jié)日要擺放花木，烘托節(jié)日氣氛。

（九）保安、消防、秩序管理及門禁系統(tǒng)的運(yùn)行管理

小區(qū)保安、消防及秩序管理是指為保證小區(qū)安全和正常生活秩序，對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記、查檢，做好安全保衛(wèi)和防火、防盜工作，并做好車輛、道路及環(huán)境秩序的維護(hù)管理。標(biāo)準(zhǔn)：

1、保安員要持證上崗，嚴(yán)格登記制度，杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)；

2、按規(guī)定布置固定崗位，設(shè)立樓宇保安，24小時(shí)小區(qū)巡邏；

3、小區(qū)環(huán)境秩序良好，道路通暢，車輛存放有序，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存放井然，車庫(kù)照明、通風(fēng)良好；

4、各種消防設(shè)施、設(shè)備配置合理，更新及時(shí)，使用有效；

5、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全事故隱患，有效處理各種突發(fā)事件。

（十）社區(qū)文化娛樂設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)

社區(qū)文化娛樂設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)是指小區(qū)室外體育活動(dòng)站、老年活動(dòng)站的健身器材的日常管理維護(hù)。標(biāo)準(zhǔn)：

1、組織開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)；

2、健身器材的保養(yǎng)和清潔；

3、每月對(duì)健身器材進(jìn)行一次檢查，確保器材的安全和正常使用。

（十一）其他要求

1、建立健全房屋檔案資料、業(yè)主檔案資料、設(shè)備及維修檔案資料;

2、接受委托對(duì)業(yè)主自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；

3、在業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)下，充分挖掘小區(qū)的邊際效益，為小區(qū)全體業(yè)主謀福利。

四、管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求

（一）管理目標(biāo)

成為北京市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的典范；為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

（二）管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo)

1.杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件； 2.環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達(dá)100%； 3.消防設(shè)備設(shè)施完好率100%； 4.房屋完好率98%； 5.設(shè)備完好率95%；

6.智能監(jiān)控設(shè)備、周界防范系統(tǒng)運(yùn)行正常率%； 7.零修、報(bào)修及時(shí)率100%，返修率≤2%； 8.服務(wù)有效投訴≤2%，處理率100%； 9.業(yè)主滿意率95%。

五、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理要求

1.房屋及設(shè)施設(shè)備的大中修理費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)管理成本。大中修理費(fèi)用發(fā)生時(shí)，按〈住宅公共部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉執(zhí)行。（現(xiàn)階段業(yè)主還沒交維修基金）

2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)公司按季或半年向業(yè)主或使用人收取。

3.未達(dá)到委托協(xié)議中服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票有權(quán)修改、終止協(xié)議。4.中標(biāo)企業(yè)要制定財(cái)務(wù)預(yù)算，年終要進(jìn)行財(cái)務(wù)決算并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。

六、物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)包括的基本內(nèi)容

（一）報(bào)價(jià) 1.報(bào)價(jià)函

2.物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格表

3.報(bào)價(jià)文件說(shuō)明（報(bào)價(jià)方視需要編寫）

（二）公司情況

1.投標(biāo)物業(yè)管理公司具有合法資格的相關(guān)文件及資料；(1)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照（復(fù)印件）(2)法人代表授權(quán)書(3)報(bào)價(jià)單位基本情況表(4)資質(zhì)證明文件（復(fù)印件）(5)公司獲獎(jiǎng)證書（復(fù)印件）

(6)經(jīng)會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)的上財(cái)務(wù)情況報(bào)告（復(fù)印件）2.物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽(yù)、獎(jiǎng)勵(lì)的證書復(fù)印件。

（三）管理總體構(gòu)想

1.管理模式，各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制； 2.人員配備，人員的選聘及勞資管理、培訓(xùn)； 3.管理工作必需的物資裝備計(jì)劃情況； 4.采購(gòu)制度，成本控制目標(biāo)、方法； 5.外包工作選聘的原則、方法； 6.計(jì)算機(jī)在工作中的應(yīng)用。

（四）日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取的措施。

（五）房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案。

（六）財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算

1.財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容； 2.能源費(fèi)的估算與控制措施； 3.物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算明細(xì)；

4.物業(yè)管理公司的報(bào)酬金額及取酬方式； 5.達(dá)不到管理服務(wù)目標(biāo)愿意接受的經(jīng)濟(jì)懲罰； 6.某某小區(qū)的接管方案。

七、標(biāo)書封裝與投遞

八、評(píng)標(biāo)

按照北京市小區(qū)辦的要求進(jìn)行評(píng)標(biāo)，技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)分別占70%和30%的比例，技術(shù)標(biāo)的評(píng)標(biāo)原則為保證業(yè)主的有效監(jiān)管、保證財(cái)務(wù)的公開透明、保證物業(yè)管理人員的穩(wěn)定。

九、合同簽署。

第一次合同期為1年、第二次合同期為3年、以后遞增，物業(yè)公司違反合同時(shí)，合同自動(dòng)終止。

北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 二○○五年八月二十八日

第五篇：寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法

寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目的，適用本辦法。

第四條 市房產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的政策制定和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門（以下稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。各縣（市）、區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中招標(biāo)文件的審查和重大問題的處理。領(lǐng)導(dǎo)小組由轄區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組建，成員由轄區(qū)建設(shè)、物價(jià)、城管、房管等部門及所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組成。海曙、江東、江北、國(guó)家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員，市建委、價(jià)格主管部門還應(yīng)派人參加。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)招標(biāo)管理辦公室（以下稱轄區(qū)招標(biāo)辦），辦公室設(shè)在轄區(qū)物業(yè)主管部門，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

第五條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

有下列情形之一的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意，招標(biāo)人可采取協(xié)議的方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并報(bào)市物業(yè)主管部門和屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案后實(shí)施：

（一）公開招標(biāo)或接受邀請(qǐng)的投標(biāo)人連續(xù)兩次少于3家的（但公開招標(biāo)的投標(biāo)人為2家的，應(yīng)參照公開招標(biāo)方式執(zhí)行）；

（二）總建筑面積不足3萬(wàn)平方米的住宅；

（三）總建筑面積不足2萬(wàn)平方米的非住宅（含商業(yè)、辦公及居住混合性物業(yè)）。

第六條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

第七條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第二章 招 標(biāo)

第八條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位。

前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的或過高的資格要求。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或多家建設(shè)單位建設(shè)的項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一，招標(biāo)約定的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)與實(shí)際交付使用的物業(yè)管理區(qū)域相一

（六）獲招標(biāo)人推薦的需提交招標(biāo)人出具的推薦書。

第十五條 招標(biāo)人可以在資格預(yù)審和招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人（包括本市行政區(qū)域外物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本地服務(wù)的企業(yè)）在本市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)有下列情形之一的，取消投標(biāo)申請(qǐng)人的投標(biāo)資格：

（一）3個(gè)月內(nèi)有不良行為記錄的；

（二）投標(biāo)人1年內(nèi)所管理的物業(yè)項(xiàng)目綜合考評(píng)有不合格的；

（三）2年內(nèi)，投標(biāo)人不按規(guī)定程序退管物業(yè)項(xiàng)目的；

（四）1年內(nèi)，投標(biāo)人在招投標(biāo)活動(dòng)中有串標(biāo)、陪標(biāo)行為的。招標(biāo)人可以在資格預(yù)審和招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用等級(jí)要求。

第十六條 經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

招標(biāo)人可以推薦1家不低于招標(biāo)文件所要求的投標(biāo)單位條件的投標(biāo)申請(qǐng)人參加投標(biāo)。

資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人多于5家時(shí)，招標(biāo)人無(wú)推薦投標(biāo)申請(qǐng)人的，由招標(biāo)人經(jīng)公證隨機(jī)抽取5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人參與招投標(biāo)；招標(biāo)人有推薦投標(biāo)申請(qǐng)人的，除前款招標(biāo)人推薦的投標(biāo)人申請(qǐng)人外，由招標(biāo)人經(jīng)公證再隨機(jī)抽取4家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人參與招投標(biāo)。

資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人向轄區(qū)招標(biāo)辦交納投標(biāo)保證金人民幣1萬(wàn)元，用于約束投標(biāo)人正常參加投標(biāo)活動(dòng)，保證金在招標(biāo)結(jié)束后3日內(nèi)返還。不按時(shí)交納投標(biāo)保證金的，取消投標(biāo)人申請(qǐng)人本次投標(biāo)資格。

第十七條 招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書發(fā)出后，招標(biāo)人除不可抗力外，不得中止招標(biāo)活動(dòng)。已確定的投標(biāo)人不得中途退出招投標(biāo)活動(dòng)。

第十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。-6

第二十四條 投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)投標(biāo)人。

第二十五條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）投標(biāo)人情況（概況、信譽(yù)、管理成果、企業(yè)發(fā)展方向等）；

（二）管理組織網(wǎng)絡(luò)；

（三）服務(wù)方案及服務(wù)承諾；

（四）服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案及盈虧分析；

（五）近期規(guī)劃和遠(yuǎn)期目標(biāo)的設(shè)想；

（六）市物業(yè)主管部門出具的可增加的附加分證明；

（七）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第二十六條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件明確的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。轄區(qū)招標(biāo)辦收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，轄區(qū)招標(biāo)辦應(yīng)拒收或作廢標(biāo)處理。

第二十七條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照第二十六條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。

第二十八條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損-8

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)委庫(kù)的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正、出勤情況等進(jìn)行綜合考評(píng)，及時(shí)調(diào)整評(píng)委庫(kù)成員。

第三十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，采用綜合評(píng)分法，根據(jù)投標(biāo)書評(píng)分、投標(biāo)答辯評(píng)分和附加得分等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。投標(biāo)書分值和投標(biāo)答辯分值由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確。投標(biāo)書分值應(yīng)不低于55分，投標(biāo)答辯分值應(yīng)不高于45分。

除現(xiàn)場(chǎng)答辯外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。第三十三條 評(píng)標(biāo)附加分按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）根據(jù)開標(biāo)之日前1年內(nèi)（以獲獎(jiǎng)發(fā)文之日起計(jì)算）投標(biāo)人管理的本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目所取得的業(yè)績(jī)，憑市物業(yè)主管部門出具的業(yè)績(jī)證明增加管理業(yè)績(jī)分：

1、獲得全國(guó)物業(yè)管理示范稱號(hào)的，可增加業(yè)績(jī)分4分；

2、獲得浙江省物業(yè)管理示范稱號(hào)的，可增加業(yè)績(jī)分3.5分；

3、獲得寧波市物業(yè)管理示范稱號(hào)的，可增加業(yè)績(jī)分3分；

4、獲得寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號(hào)的，可增加業(yè)績(jī)分2.5分。投標(biāo)人的業(yè)績(jī)加分以公司為單位，一年一次，其所獲獎(jiǎng)項(xiàng)最高級(jí)別經(jīng)一次加分中標(biāo)為限，有多級(jí)稱號(hào)的，不累加，不重復(fù)使用。

（二）根據(jù)開標(biāo)之日繼續(xù)在管的前一投標(biāo)人管理的老小區(qū)（指海曙、江東、江北、高新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)范圍內(nèi)1998年底前交付并實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)）面積，憑市物業(yè)主管部門出具的證明增加社會(huì)效益分：

1、管理老小區(qū)面積在50萬(wàn)平方米以上（含50萬(wàn)）的，可增加3分

2、管理老小區(qū)面積在20～50萬(wàn)平方米以上（含20萬(wàn)）的，可增加2.5分

3、管理老小區(qū)面積在10～20萬(wàn)平方米（含10萬(wàn)）的，可增加2分

4、管理老小區(qū)面積在5～10萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)）的，可增加1.5分；

5、管理老小區(qū)面積在5萬(wàn)平方米以下的，可增加1分。

管理的老小區(qū)面積應(yīng)合并統(tǒng)一使用，不得分割多次使用。1年內(nèi)，社會(huì)效益分以公司為單位,一年一次,一次經(jīng)加分中標(biāo)為限，不得重復(fù)使用。其他各縣（市）、區(qū)的社會(huì)效益分可結(jié)合本地實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。

投標(biāo)人要求增加評(píng)標(biāo)附加分的，應(yīng)在投標(biāo)文件中予以說(shuō)明，并以市物業(yè)主管部門出具的證明為準(zhǔn)。中標(biāo)人的管理業(yè)績(jī)和社會(huì)效益加分情況由轄區(qū)物業(yè)主管部門報(bào)市物業(yè)主管部門備案。

第三十四條 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)大會(huì)由轄區(qū)招標(biāo)辦確定的主持人主持，所有投標(biāo)人參加，并委托公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證。開標(biāo)評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

（一）開標(biāo)和主標(biāo)書評(píng)審

由招標(biāo)人及其委托的公證機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，公布有效投標(biāo)人名稱，公證機(jī)構(gòu)將主標(biāo)書作標(biāo)記，同時(shí)將主標(biāo)書發(fā)給評(píng)委，評(píng)委在限定時(shí)間內(nèi)和地點(diǎn)獨(dú)立完成主標(biāo)書評(píng)審，主標(biāo)書評(píng)審表經(jīng)評(píng)委評(píng)分和簽名后密封，交至轄區(qū)招標(biāo)辦。

（二）評(píng)標(biāo)答辯及定標(biāo)

1、公證機(jī)構(gòu)對(duì)答辯人員進(jìn)行資格審查。每個(gè)投標(biāo)人的答辯人員一般為3人，并提供3個(gè)月以上的社保證明；

2、公布評(píng)委、投標(biāo)單位和公證機(jī)構(gòu)名單；

3、投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)抽取答辯順序號(hào)；

4、投標(biāo)單位按順序進(jìn)場(chǎng)陳述、答辯。投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)陳述時(shí)間在15分鐘內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)答辯采取評(píng)委提問的形式進(jìn)行，評(píng)委提問順序由投標(biāo)單位抽簽確定；

5、評(píng)委對(duì)投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)陳述、答辯進(jìn)行獨(dú)立評(píng)分，經(jīng)簽名后遞交公證

的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性的工作人員。

第三十七條 評(píng)標(biāo)過程中投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出異議，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)異議內(nèi)容討論決定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)認(rèn)為異議內(nèi)容對(duì)招標(biāo)結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，可中止評(píng)標(biāo)活動(dòng)，并提交轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組處理。

第三十八條 前期物業(yè)管理開標(biāo)評(píng)標(biāo)工作應(yīng)告知物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第五章 合同的訂立與履行

第三十九條 中標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)次日在寧波市建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上公示，公示期為3天。中標(biāo)公示應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人和中標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)方式、開標(biāo)時(shí)間，負(fù)責(zé)受理投訴的單位等。必要時(shí)，可同時(shí)在當(dāng)?shù)刂饕浇樯线M(jìn)行公示。

第四十條 招投標(biāo)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，招標(biāo)人、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在合同簽訂后的3個(gè)工作日內(nèi)由招標(biāo)人報(bào)轄區(qū)物業(yè)主管部門備案，各級(jí)房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)轄區(qū)物業(yè)主管部門出具的前期物業(yè)管理備案證明。

招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按約定介入項(xiàng)目的前期物業(yè)管理。

第六章 罰 則

第四十二條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

第四十三條 招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰。

第四十四條 違反本辦法第七條規(guī)定，投標(biāo)人在評(píng)標(biāo)過程中嚴(yán)重影響評(píng)標(biāo)正常程序、非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的，取消投標(biāo)人本次投標(biāo)資格，罰沒投標(biāo)保證金，記入企業(yè)信用檔案。

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第四十五條 違反本辦法第十七條規(guī)定，招標(biāo)人中止招標(biāo)活動(dòng)造成投標(biāo)人損失的，招標(biāo)人應(yīng)予以賠償。已確定的投標(biāo)人中途退出招投標(biāo)活動(dòng)的，罰沒投標(biāo)保證金，記入企業(yè)信用檔案。

第四十六條 違反本辦法第二十一條、第二十二條規(guī)定，招標(biāo)人向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況，或在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判的，中止本次招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)人再次提出招標(biāo)申

3加本市其他項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

第四十九條 物業(yè)主管部門或工作人員違反本辦法規(guī)定，不依法履行監(jiān)督管理的，給與通報(bào)批評(píng)或處分。徇私舞弊、濫用職權(quán)或者玩忽職守，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章

附 則

第五十條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)、分割出售物業(yè)在未成立業(yè)主大會(huì)前或單一業(yè)主通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第五十一條 本辦法由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第五十二條 本辦法自2010年5月1日起施行。原甬房〔2001〕164號(hào)、甬建綜〔2004〕304號(hào)、甬建綜〔2006〕450號(hào)文中關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定同時(shí)廢止。

附件：1.寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序

2.寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)中標(biāo)備案表 3.外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)甬登記備案表