第一篇：舊城改造商業項目工作流程與方法

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。

舊城改造流程圖

舊城改造資金回路表

一、前期準備階段（時間：一個月）

（一）舊城改造辦公室（以下簡稱舊改辦）前往地塊現場勘查，確定是否符合舊改的條件；如需進行危房鑒定，報區危指辦申請危房鑒定。

（二）街道辦對將要改造的地塊進行入戶摸底調查，確定地塊的搬遷戶數及面積，并征求擬被搬遷范圍內的單位和住戶意見（需90%以上同意）。街道辦將摸底調查情況整理后報區舊改辦。

（三）投資方與舊改辦簽訂舊城改造投資整理協議。

（四）區舊改辦向區政府提交舊城改造申請，獲得區政府同意將地塊納入舊城改造的批復文件。

二、搬遷實施階段（時間：五個月）

（一）搬遷實施：投資方與區舊改辦簽訂委托搬遷工作協議，明確搬遷過程中雙方的責權利關系。

（二）搬遷實施：投資方、舊改辦、銀行共同簽訂資金監管協議。

（三）舊改辦依照法定程序確定搬遷代辦公司。

（四）由區舊改辦編制搬遷維穩評估報告，街道辦編制搬遷維穩方案，投資方按照搬遷評估維穩風險等級向區財政繳納維穩基金。

（五）區舊改辦、投資方和搬遷代辦公司共同擬定搬遷補賠償安置方案。

（六）召開搬遷動員大會，由住戶代表在大會現場抽取評估公司，邀請公證人員做現場公證。

（七）若搬遷戶對房屋實際面積和權證面積存在異議，搬遷戶可提出申請，舊改辦組織測繪單位對搬遷房屋實際面積進行測量。

（八）在評估公司出具擬搬遷房屋評估價格后，區舊改辦和投資方共同明確搬遷安置方案。

（九）將舊城改造批復、搬遷公告、安置方案、補賠償安置協議（空表）、評估報告等在搬遷現場公示上墻。

（十）帶方案進行模擬搬遷，入戶簽訂模擬搬遷安置協議。若在模擬搬遷期限（64戶通常為2個月）內，簽約率達到100%，則所簽模擬搬遷安置協議正式生效；若在模擬搬遷期限內簽約率達不到100%，則終止模擬改造搬遷，所簽搬遷安置協議自動終止。

（十一）模擬搬遷安置協議正式生效后，投資方向區舊改辦繳納按時安置返遷戶保證金（返遷戶搬遷面積乘以評估價的50%）。

（十二）正式開展發放補賠償款工作。

（十三）搬遷住戶向舊改辦移交騰空房屋。

（十四）搬遷代辦公司對搬遷房屋進行拆除、打圍平整、產權銷戶等。

（十五）審計單位對搬遷項目進行審計。

三、土地上市拍賣階段（時間：2個月）

（一）土地上市：區舊改辦向國土局申請國土證銷戶。

（二）土地上市：區舊改辦向成都市土地拍賣中心提出土地拍賣申請。

（三）市土地拍賣中心分別向市規劃、國土、文化、電業等有關部門發函要求出具土地拍賣相關文件：

1、面積計算（市規劃勘察設計院）

2、地籍前前置調查（市地籍調查中心）

3、紅撥、界址點成果表（市規劃勘察設計院）

4、紅線圖（市規劃局）

5、規劃設計條件通知書（市規劃局）

6、文物勘探（市文化局）

7、電網配套方案（市電業局）

8、地籍前置調查（市地籍調查中心）

9、起始價評估（市地籍調查中心）

10、搬遷安置審查（市征地事務中心）

（四）與市土地拍賣中心商議土地起拍價和上市拍賣條件。

（五）由市土地拍賣中心上會（土地供應會）審批，并根據舊城改造土地上市條件的要求，制定上市拍賣標書（帶返遷設計條件）。

（六）區舊改辦與土地拍賣中心簽訂土地上市工作責任協議（帶詳細拍賣內容、條件）。

（七）市土地拍賣中心在拍賣開始日前 30 日發布公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣的時間、地點。

招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：

1、出讓人的名稱和地址；

2、出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；

3、投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；

4、索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

5、招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

6、確定中標人、競得人的標準和方法；

7、投標、競買保證金；

8、其他需要公告的事項。

（八）公司索取土地出讓文件，招標拍賣掛牌出讓文件主要包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。

（九）報名及繳納競買保證金，報名所需資料：報名表、法人代碼證書、企業法人營業執照、法定代表人證明書及身份證、資質證書等。

（十）根據土地出讓的方式（注：商業兼住宅可掛牌，住宅兼商業或純住宅必須拍賣）、競買人數等確定競價的策略。

（十一）公司競得土地后辦理成交確認手續，簽訂土地成交確認書，土地成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。

（十二）公司競得土地之后，根據成交價格向市土地拍賣中心繳納服務費。

（十三）公司向市地稅局繳納拍賣總價3%的契稅，并與市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》后，按土地成交價格的50%繳納土地款給市國土局，經市財政局收取土地成交價的5%的耕保基金和社保基金后，市國土局將余額返還區財政局。區舊改辦收到投資方的返還土地整理成本申請后，上報區政府審批。審批后區財政局按土地整理成本的50%（已含資金成本）將資金返還投資方。

（十四）公司與市國土局簽訂土地出讓合同2個月后，按土地成交價格的20%繳納土地款給市國土局，經市財政局收取土地成交價的5%的耕保基金和社保基金后，市國土局將余額返還區財政局。區舊改辦收到投資方的返還土地整理成本申請后，上報區政府審批。審批后區財政局按土地整理成本的20%（已含資金成本）將資金返還投資方。

（十五）公司與市國土局簽訂土地出讓合同6個月后，按土地成交價格的30%繳納土地款給市國土局，經市財政局收取土地成交價的5%的耕保基金和社保基金后，市國土局將余額返還區財政局。區舊改辦收到投資方的返還土地整理成本申請后，上報區政府審批。審批后區財政局按照拍賣土地用途基準地價的20%提取土地出讓金、扣除相關的必要稅費后，再將30%土地整理成本的剩余部分返還投資方。

（十六）區舊改辦按照搬遷總成本的12%作為投資回報，回報給投資方。

第二篇：“舊城改造”與商業拆遷

中國網絡電視臺消息：許多城市為了提升城市品質、改善居民生活條件，對一些“城中村”、“棚戶區”和“危舊房屋”進行拆遷和改造。這原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的樓房，也被納入了“舊城改造”的范圍，讓人們感到十分困惑。

舊城不拆拆新城

為什么那些破舊，簡陋的老街區沒有納入舊城改造，而處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對象？

家住云南省普洱市的69歲退休老人潘瑤這些天一直非常焦慮。因為他花了全部積蓄買下來、準備用來安度晚年的這套房子，馬上就要被拆遷了。

潘瑤老人的房子被拆遷，是因為普洱市政府的一個“舊城改造”計劃。為了搞清楚這個計劃的具體內容，記者找到了在今年4月普洱市政府連續出臺的兩份文件，分別寫明是為“提升城市品質，改善居民居住條件”。市政府將對中心城區進行舊城改造，部分地段將進行拆遷，范圍涉及500畝土地，住戶1800多戶。文件還明確規定了所有住戶都必須簽訂完搬遷協議的期限。

記者在政府文件中看到，這次要拆遷的范圍包括民航路片區、通商路片區等五大片區。這些都是普洱市中心城區內最繁華的黃金地段，這里的建筑都是上世紀八九十年代才開始建設，其中有相當多甚至才建成幾年時間。記者看到，在普洱市的中心城區還有不少老街區。破舊，簡陋，生活設施落后，居住條件很差。然而這些街區卻并不包含在此次舊城改造的范圍內。而那些處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對象。

普洱市建設局局長胡劍榮表示：新舊是一個相對的概念，是表述和理解的不一樣。

政府出面商業開發

根據我國《循環經濟法》第25條規定，對符合城市規劃和建設標準、在合理使用壽命內的建筑物，除為公共利益需要外，政府不得進行拆除。

普洱市的這個舊城改造項目是否是用于公共利益的開發項目呢？記者發現，在普洱市政府下發的所有關于這次拆遷的文件和公告中，以及當地國土、規劃等部門網站的公開信息中，都沒有看到對這些土地的用途做任何具體說明。

雖然普洱市政府一直沒有公布這些土地拆遷后的用途，但是記者發現，在這份“普洱市中心城區舊城改造工作方案”中，這些將要進行拆遷的土地，都已經標注上了掛牌拍賣的時間。

記者在采訪普洱市建設局局長胡劍榮時證實，此次舊城改造的區塊都屬于商業開發。他說：“商業集中開發實際上是讓這個城市更有活力。”

問責式拆遷

“領導說了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗。”

根據普洱市政府提供的材料，此次開發的500畝土地中有相當一部分是行政事業單位的辦公場所、是政府資產。此外還有1800多戶住戶的房產。在記者的調查走訪中，很多住戶都表示不同意拆遷。對此相關負責人表示，一定會尊重住戶意愿，做好協商溝通工作。而實際情況又如何呢？

實際上，普洱市政府對于此次拆遷工作，已經硬性規定了每一階段的完成期限。四月份發通知，七月底完成簽字，8月份土地掛牌出讓。為了保證短時間內完成拆遷任務，普洱市政府又出臺了一系列配套措施。

在一份市政府文件中，要求將簽訂拆遷協議的任務分配到住戶所在單位，各單位要成立搬拆遷工作領導小組，單位領導充當第一責任人，并實行層層包干，如果某一級責任人所負責的范圍內有人不簽協議，那么這位責任人就會被通報、問責，甚至免職；這項工作被作為黨員干部政績考核的重要依據，實行一票否決制。

當記者問道這種做法是否會導致干部向群眾施加壓力，強迫他們簽協議時，普洱市城建局局長胡劍榮解釋說：“這種情況我想不是我們這個政策的初衷，我們是想給，因為我們要有目標的管理，也希望大家積極地去做解釋的工作。”

而實際上，由所在單位領導出面做工作的方式，給了住戶很大壓力，很多人在這種情況下，不得不在協議上簽了字。一位住戶說：“領導說了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗。那我是以工作、薪水、收入來養家糊口，所以說，種種壓力下，也不得不簽，是這樣簽的。”

據普洱市政府介紹，截止到2010年8月18日，已經有1662戶住戶簽訂了拆遷協議，占到總數的94%。依照《中華人民共和國土地管理法》規定，各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，向受讓人收取土地出讓的交易總額，也就是說，政府拍賣土地，可以獲得土地出讓金，根據記者調查，與此次拆遷地塊位置鄰近，價位相當的地段，已經交易的土地出讓價為每畝600多萬，按此計

算，舊城改造拆遷的這500畝土地拍賣后，當地政府可以從開發商那里獲得30多億土地出讓金。

商業開發、政府行為、居民利益，這三者之間的關系該怎樣斟酌和把握？政府應該如何合理合法地使用行政手段？這是普洱市這個“舊城改造”項目帶給我們的思索。據了解，因為有部分居民尚未在拆遷協議簽字，所以普洱市這個“舊城改造”項目，目前處于暫緩階段，當地政府表示將通過與居民協商，使這件事得到妥善解決。

第三篇：深圳舊城改造流程

深圳舊城改造程序

本程序中提及的《城市更新辦法實施細則》為征求意見稿，下列程序供大家參考。由有改造意向的各社區居委會向所在街道辦申報城中村改造意向(參見城市更新辦法實施細則四十四條)

由街道辦向規劃、國土部門查詢收集相關資料，納入城市更新計劃的更新單元，在編制更新單元規劃之前，需完成更新單元范圍內土地及房屋的確權、登記手續。參見拆除重建類城市更新項目操作基本程序和《市規劃國土委城市更新項目用地審查操作規程》 申報城市更新單元規劃制定計劃的，計劃申報主體須按照城市更新單元規劃制定計劃申報指引進行申報，并提供相關材料。（參見《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引》）

計劃申報主體向區城市更新主管部門申報單元規劃制定計劃（參見城市更新辦法實施細則五十條）區政府（管委會）向市規劃國土委管理局申報納入城市更新計劃。（參見《關于開展年城市更新計劃申報工作的通知》）

市規劃國土擬訂城市更新計劃草案,公示報市政府常務會議審批（參見《關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》）城市更新單元納入單元規劃制定計劃后，由區政府（管委會）城市更新主管部門組織原計劃申報單位擬訂城市更新單元規劃草案，立即開展城市更新單元范圍內擬拆除重建區域土地的清理和城市更新單元規劃的編制與報批工作。（參見《關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》和《深圳市城市更新辦法實施細則》）

市規劃規劃國土委管理局受理審批（參見《城市更新單元規劃審批操作規則（試行））市更新單元范圍內拆除重建區域的建筑物清理完成后，項目拆除重建區域內只有單一權利主體的，可直接申請確認實施主體資格；存在多個權利主體將房地產的相關權益移轉到同一單位后，可由該單位申請確認實施主體資格。（參見城市更新辦法實施細則六十一條和《關于拆除重建類城市更新項目實施主體確認工作的通知》）和《拆除重建類城市更新項目操作基本程序》）

區城市更新主管部門應當在收到申請后10個工作日內完成對相關申請材料的核查。區城市更新主管部門應當在公示結束后10個工作日內完成公示意見的處理。與申請人簽訂項目實施監管協議，向申請人核發實施主體確認文件。實施主體確認文件應當抄送市規劃國土部門及相關單位。（參見城市更新辦法實施細則六十七條和《關于拆除重建類城市更新項目實施主體確認工作的通知》）項目納入拆除重建類項目實施計劃后，實施主體應當組織拆除項目拆除重建區域內的建筑物。（參見城市更新辦法實施細則七十一條）注銷房地產權屬證書（參見城市更新辦法實施細則七十二條和《拆除重建類城市更新項目房地產證注銷操作規則》）

用地移交入庫，向土地儲備主管部門申請辦理移交入庫手續，由土地儲備主管部門出具確認文件。（參見城市更新辦法實施細則七十三條和《關于印發龍崗區城市更新拆除重建類項目規劃公共設施用地移交補償工作程序（試行）的通知》和《深圳市土地儲備管理辦法》和《深圳市土地儲備管理辦法實施細則》

項目實施主體持實施主體確認文件、項目實施監管協議、相關土地權屬證明文件等材料向市規劃國土部門派出機構申請進行用地審批。（參見城市更新辦法實施細則七十四條）和《深圳市建設用地審批工作規則》

建設用地規劃許可的行政許可條件核發建設用地規劃許可證并與項目實施主體簽訂土地使用權出讓合同

（第六十條【重新或補充簽訂土地出讓合同】）

第四篇：舊城改造審批流程

（十）住宅開發處

工作流程：（需打印）

舊城改造審批手續和辦理程序說明如下： 第一、開發單位的備案

太原市舊城改造領導組辦公室對擬參加舊城改造工作的開發單位實行備案制度。開發單位需提交的資料有：

1、參加舊城改造的申請

2、開發單位的營業執照原件及復印件

3、開發單位資質等級證書原件及復印件

4、開發單位法人的身份證明原件及復印件

5、開發單位近三年來的工作業績、財務報表、目前正在履行的合同情況，及管理、技術、勞力、設備等方面的情況介紹。第二、項目的確定與審批

1、由市舊城改造領導組辦公室組織有關部門或單位對改造項目的改造范圍內的房屋面積、拆遷戶數、居住人口、產權性質、經營狀況等限期進行調查摸底，并根據舊城改造區域控制性詳細規劃和改造范圍內的調查摸底數據，對改造地塊進行初步經濟分析。

2、以改造地塊的初步經濟分析為參考依據，根據全年國民經濟和社會發展計劃提出改造意見，由太原市舊城改造領導組辦公室召集會議，通過研究初步選定舊城改造項目，報市政府批準。

3、舊城改造項目批準后，按照舊城改造總體規劃和城市總體規劃要求，由市規劃部門審核確定具體改造地塊規劃條件；市計委以前期計劃的形式下達給太原市舊城改造領導組辦公室，以便開展確定項目開發單位等前期工作。第三、項目單位的確定

1、對具備條件的舊城改造項目,根據規劃部門確定的規劃條件，由市舊城改造領導組辦公室委托招標中介機構按照公開、公正、公平的原則對舊城改造項目進行公開招標，確定項目單位。

2、項目單位確定后，給項目單位頒發中標通知書。

3、舊城改造項目單位與舊城改造領導組辦公室簽訂《舊城改造協議書》。第四、相關建設審批手續的辦理

1、開發單位憑中標通知書或舊城改造協議書，到市計劃、建管、規劃、國土、拆遷等部門辦理相關建設審批手續。

2、舊城改造項目由計劃、規劃、土地、房地、建管等部門按程序審批，但審批時間要縮短并限時完成。具體要求如下：

計劃部門審批的立項手續要在4個工作日內完成；

規劃部門審批的規劃選址意見書、用地規劃許可證、工程規劃許可證（以下簡稱“一書二證”）等有關規劃審批手續，要在累計40個工作日（含有關測量時間）內辦理完畢； 土地部門審批的用地批準意見和土地發證手續要在累計25個工作日內辦理完畢； 建管部門審批的施工許可有關手續（包括招投標手續），要在20個工作日內辦理完畢。

為縮短審批時間，在舊城改造項目有關審批手續的辦理過程中，有關部門要采取“異步審批”與“同步審批”相結合的辦法。其中，拆遷許可審批手續可以提前到規劃選址意見書取得后辦理；按照市政府并證發[2002]30號《關于進一步加快住宅與房地產業發展意見》，計劃部門不再審批項目可研和初設，可先下達前期工作項目計劃進行規劃等前期工作；土地部門辦理用地批準手續后，開發單位可以同步申請辦理規劃工程許可、施工許可和商品房預售許可等手續，同時，同步辦理土地使用證的有關手續。

（十一）太原市經濟適用房中心 工作流程：

計劃經營科——工程管理科——總工辦——物業管理科

（十二）太原市房地局住宅設計室 主要職責：

積極配合房地局舊城改造，承擔建筑工程設計、咨詢，建筑結構及室內環境質量檢測，工程監理，規劃初步設計可研報告，房產中介。法律法規：

1、ＧＢ50325－2001《民用建筑工程室內環境污染控制規范》

2、ＧＢ／Ｔ18883－2002《室內空氣質量標準》

3、《室內裝飾裝修材料10項有害物質限量》

4、建設部令110號《住宅室內裝飾裝修管理規定》

5、《城市房地產中介服務管理規定》

6、中華人民共和國主席令第29號《中華人民共和國城市房地產管理辦法》

第五篇：舊城改造項目策劃書

關于擬對燕林市場實施除險美化、規范經營的設想

一、總論

十堰市地理位置優越、開發潛力巨大，但市中心存在一處臟亂差、有嚴重消防隱患的建材經營、加工市場，已嚴重影響了十堰市的建設和發展。

1、項目現狀

燕林市場興建于1989年，占地面積約5500m2，一層為商鋪，上層為四棟住宅樓。這個建于上個世紀80年代商住樓由于不規范物業管理長期年久失修，現已破舊臟亂，弊端眾多，與當前十堰市市容市貌、市政發展格格不入。

2、項目背景

第一、存在嚴重的消防安全隱患。燕林市場在興建時期對消防應急設施設備建設不完善，不具備消防應急急救功能，而燕林市場建筑年久失修，電路電線老化，跑水漏電現象常有發生。一樓商鋪主要經營各類易燃的塑料管材、油漆、建材，同時伴隨電氣焊切割作業、燒水做飯等活動，切割機、電焊機、等同時作業，對老化電路會造成超負荷運轉，極易造成火災。電焊機、切割機的明火運行像是一根導火索，塑料板材加工和油漆等更像一顆定時炸彈，許多倉庫隨時都有被引爆的可能，嚴重威脅了周邊地區人民生命財產安全；而小貨車的頻繁進出和亂停亂放不僅阻礙交通，也會在緊急救援中妨礙消防救援車輛的進入，造成更大的隱患。

第二、臟亂差的環境嚴重影響了市容市貌及城市建設。許多住戶在二樓陽臺放養家畜，對人們健康和環境衛生產生極大危害。同時在二樓陽臺形成了一個天然的“垃圾場”，很多住戶直接將垃圾丟放在二樓陽臺，垃圾成堆無人清理，對整個城市的衛生和形象帶來了極大的損壞。

第三、作坊式營業業態，制約了市中心商業價值體現，給更具市場競爭力的商業業態進入這一地區造成阻礙。建材加工業對社區居民的生活產生了巨大的噪音污染和環境污染，屢遭投訴。而作坊式經營又不能滿足大量城市人口的就業和物業價值的提升，不規范的經營模式對稅收的貢獻率也極低。

綜上所述，燕林市場已成為該區域經濟發展和城市形象提升的阻礙，整體改造勢在必行。

二、項目改造規劃設想

燕林市場項目的除險改造，不是簡單的房地產開發，必須上升到城市整體建設的高度，上升到整合各類商業資源的高度，只有運用系統工程統籌兼顧才能完成。

項目考慮與維也納已有的商業業態進行整合，形成一個具有一定規模的新型開放時尚商業廣場和創意產業中心，一個商業摩爾城，一個創意示范園，使之成為十堰核心商圈的示范項目，成為人民路這條黃金商業帶上一顆獨具特色的新星。

1、完善設施、消除隱患

對項目內部的設施設備需要統一改造、更換。原有電線負荷供小

于求，對內部的線路要按照建筑結構重新布局安裝。嚴格按照消防部門的規定對消防設施設備進行全面改造，新增消防監控和噴淋系統，設消防分區，完善消防功能，徹底消除隱患。同時，完善物業硬件投入，加強社區管理，消除治安隱患。

2、外觀改造

在前一階段的“三城聯創”和“創衛”工作中，人民路沿線景觀已得到了大力改善，但燕林市場的形象卻與人民路沿線景觀格格不入，徹底改造迫在眉睫。項目改造的初步設想是，對整體外立面實施造型改造，讓其具有懷舊風格的后現代元素，將店招進行統一規劃，融入外立面改造之中；進一步優化賣場的動線設計，使其更具商業習慣和理念，同時滿足消防疏散要求；對整體建筑物亮化改造，讓建筑物與維也納商業廣場融為一體，打造一個十堰的新天地，一個十堰的創意產業示范地。

3、觀景平臺美化改造

將市場二樓平臺和屋面變“垃圾場“為觀光地，變廢為寶。具體規劃設想是：

（1）搭建大型采光陽光屋面，連通一層與二層平臺，對屋面進行綠化園林處理，將其改造成空中景觀，休閑休憩的公共場所。

（2）引進低碳節能減排理念，將陽光屋面做成太陽能采光板和集熱板，使用太陽能光伏小環境發電設備和空調設備，按照現有技術，這樣大面積的太陽能裝置足以滿足整個賣場的電梯，照明和供熱需求，其對能源的貢獻是巨大的，同時也減少了項目的電力改造壓力。

4、提高城市公共物業的管理水平

通過項目改造，我們初步設想：

（1）將緊臨市場南巷的垃圾中轉站進行功能整合，提高利用率，將其改造成五層立體停車庫和一體式自動化垃圾中轉站，經過我們的調研，這個設想在技術上是完全可行的，立體停車庫的生產廠家可以將自動化垃圾中轉站設備與停車庫設備進行整合，最大限度地利用好空間和“邊角余料”，實現功能完善。

（2）在物業管理上可以考慮將其日常管理委托給專業的商業物管公司，與維也納商業廣場的物業實現統一管理，資源共享，將政府的資源從城市管理服務中解放出來，進行市場化運作，讓政府將更好的行政能力用于城市執法和監督，變“運動員”為“裁判員”。

三、項目的商業規劃設想

1、引進先進的思維模式突破紅海——創新商業模式新思路 引進購物、美食、休閑、觀光、娛樂、藝術等多種業態為一體的商業中心，完善十堰市最繁華商業區的購物逛街功能。轉變原有的商業模式，業態重組。實行全新業態、全新的管理模式：統一業態規劃，統一招商，統一經營，統一管理。

通過改變經營管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供優雅的購物環境；—引導人們對高端生活的追求；—享受精致、愜意、休閑、舒適“漫生活”—引入文化藝術類消費業態，提高精神層面的物質化享受。

2、內引外聯 差異化經營——打造品牌新中心

集創意產業、文化藝術產業、品牌購物、時尚餐飲、小資休閑為一體。區別于人民路商業區現有的商業格局，與傳統市場實行差異化經營，打造“人無我有、人有我精”的經營業態。對服裝行業引進品牌服裝店；美食和休閑方面引進特色的小吃與時尚休閑區；一樓引入創意型經營業態；在塔樓部分打造以創意園和大學生創業園為主的創業中心，打造十堰創意生活摩爾城。

3、開放式商街 集約化管理——拉動區域經濟的新動力

管理方式上，根據燕林市場的現狀，實行開放式經營模式，對各經營商鋪統一收銀，統一納稅的集約化管理。

服務理念上，加強高端商服理念建設，用誠信、務實、品牌、和諧的宗旨打造一支專業的高素質的服務團隊。

保障品質，嚴把質量關，對經營的所有產品保障質量和品質。

稅收貢獻，對所有的經營商鋪統一進行收銀，從而保證了稅源的不流失，統一繳納稅費，既保障了稅收又拉動了區域經濟的發展，使之成為新的稅源增長點。

擴大就業，燕林市場的經營需要各類的人才，這既幫政府緩解了社會就業的壓力，也給人們提供了創業機會。

打造友好環境，讓消費者在消費的同時不僅能享受到品牌商品的獨特魅力，又能享受獨具特色的休閑娛樂環境，使之成為人民路上的商業繁華之地，人氣聚集之地。

4、低碳節能性運營模式——嘗試創意產生新理念

引入光伏發電技術將太陽能直接轉換為電能，基本保障公共區域設施設備的照明和使用。引進光伏發電安全可靠、無噪聲、低污染、無需消耗燃料從而保證了節能型公共照明、自動扶梯、小環境空調系統能夠低碳運行。

引入大型采光面，在屋面上設置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保證白天的照明需求，可支持消費者低碳出行、低碳消費、低碳生活、低碳休閑，這是創意性項目所必備的理念。

按照現代化城市建設的需要，引進和吸收現代商業和現代旅游的新理念，遵循以人為本、低碳節能、環境友好、功能齊備、品質優良的要求，打造成為吃、住、游、樂、行為一體的一座商業城、旅游城、商務城、文化創意城。

四、項目需要的支持和幫助

1、該項目雖然采用了市場運作的模式，但由于涉及到許多舊城改造和現實現狀的困難，我們希望政府有關部門能站在項目可持續發展的視角，能在土地政策和環保補助方面參照舊城改造的相關優惠政策，給于一些考慮和傾斜，緩解企業負擔，讓更多的企業資源用于項目的改造和經濟補償上。

2、該項目擬引進一些創意型項目入駐，希望能在政府幫助下，在國家產業扶持政策內享受一些產業補助和優惠支持，以利于我們在項目中實施開展“大學生、青年創業計劃”，以扶持有志于創意科技和相關服務的年青創意科技人才入駐創業，推動十堰地區創意產業項

目的示范和發展。

3、由于該項目的歷史原因，在項目實施時，希望政府有關部門能召集各相關行政職能部門進行專題研究，在政策和法律許可范圍內，對項目能簡化行政審批程序，對改造項目實施規劃預批，并能加快后續項目手續的完善和辦理，確保項目落地結果。

綜上所述，項目實施必須遵照政府主導、市場運作、利益共享、和諧改造的原則和措施。讓各利益主體在項目中實現預期，讓項目能真正成為舊城改造的示范工程和經典之作，探索在市場經濟環境下實現城市改造和功能提升的新思路。

十堰永安資產管理有限公司

二0一一年十月