第一篇：淺談公積金貸款及其風險防范

淺談公積金貸款的風險及防控

住房公積金貸款一向被視為較安全的優良貸款品種，公積金貸款的對象是以單位為其連續繳存公積金為前提條件，具有固定單位和穩定收入的在職職工。近年來連續幾次利率調整，公積金貸款的政策優勢越來越明顯，住房公積金貸款為解決廣大繳存人的住房需求起了很大的作用，但是，在貸款發放的同時，也存在著多種風險。作為一項中長期貸款品種，其風險具有隱蔽性、滯后性、社會性等一系列特征。因此，必須采取各種有效措施來降低風險，保證住房公積金中心和貸款人的利益。

一、什么是住房公積金貸款

住房公積金個人貸款是指住房公積金管理中心運用歸集的住房公積金，委托銀行向正常繳存住房公積金的職工發放的定向用于購買、建造、翻建、大修等自住住房消費的政策性住房貸款。

二、鐵路住房公積金貸款審批條件及流程 鄭州鐵路公積金貸款的主要對象是繳存公積金的鐵路局職工，貸款的主要房屋種類有鄭州商品房、鄭州二手房、異地商品房、異地二手房、鐵路集資房。

（一）申請鐵路住房公積金貸款條件

1、借款人已連續、正常、足額繳存住房公積金6個月以上；

2、收入確定，信譽良好、有償還貸款本息的能力；

3、借款人及配偶沒有尚未結清的住房公積金貸款、數額較大的其他債務或正在為他人提供貸款擔保等；

4、本地商品房、本地二手房和鐵路集資房同意按住房公積金管理中心的方式進行擔保，外地房子簽完借款合同后到當地房管局做抵押。

（二）貸款額度

1、首次使用住房公積金貸款購房的家庭，鄭州商品房、異地商品房、鐵路集資房的貸款金額不高于所購房產總價的70%，鄭州二手房、異地二手房的貸款金額不高于所購房產總價的60%。

2、第二次申請住房公積金貸款購房的家庭，貸款金額不高于所購房產總價的50%（須結清上筆貸款滿一年）。

3、暫不向購買第三套及以上住房的家庭提供住房公積金貸款。

4、借款人單筆最高貸款額度不超過45萬。

5、具體貸款額度依據上述規定結合借款人貸款年限、家庭收入確定。

（三）貸款期限

1、房齡加上貸款年限不超過30年

2、最長年限均不超過職工本人退休年限（男性60歲，女性干部55歲，女性工人50歲），具有高級技術職稱的可延長5年。

（四）貸款利率

貸款利率按中國人民銀行公布的住房公積金貸款利率執行，遇國家調整利率時，已放款的當年不調整，于次年1月1日起自動執行最新利率，已簽訂貸款合同未放款的執行最新利率；購買家庭第二套住房的，貸款利率按同期住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執行。

（五）辦理流程

1、借款人帶齊資料到公積金大廳初審窗口進行資料審核；

2、初審合格后拿著相關資料到委托貸款銀行窗口編號，簽訂借款合同。

3、鄭州商品房、鐵路集資房到指定的擔保公司窗口進行擔保（鄭州二手房先到指定擔保公司擔保、評估、過戶等相關手續再到公積金大廳指定銀行簽借款合同），異地商品房和二手房回當地房管局根據當地要求辦理抵押。

4、鄭州房子做過擔保過后（異地房子做好抵押過后把抵押證送到委托銀行），委托銀行進行后臺審核錄入無誤后交予公積金再次審查各項信息無誤后，銀行開始放款，借款人于放款次月20日開始還月供，第一個月存兩個月以上月供。

5、另外鄭州做擔保的，擔保公司會電話通知借款人領取《委托貸款合同》，《抵押合同》。

三、公積金貸款可能遇到的風險

住房公積金貸款風險是指公積金管理中心與借款人在發生借貸業務的行為過程中所遭受的導致公積金管理中心借款本息不能收回的可能性。貸款風險是客觀存在的一種經濟現象，它貫穿于貸款從發放到收回的全過程，深受各種各樣的主、客觀因素的影響。住房公積金貸款作為一種長期的低息貸款，其貸款期可長達30年。隨著貸款期愈長，管理中心所承擔的風險愈大。貸款的風險將直接威脅管理中心自身的發展和生存。究其原因，主要有以下3個方面：

（一）借款人方面的風險

個人借款用于住房消費，如果不按期還款便產生了風險，風險產生的原因有兩種：①主觀原因，即借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還款；②客觀原因，即借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還款。

（二）開發項目的風險

開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成“爛尾”，借款人購買并用來抵押的房產成了“空中樓閣”；借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關合同難以履行，使借款人和公積金管理中心的權益受到侵害。

（三）公積金管理中心在辦理貸款過程中的內部管理風險

即管理中心工作人員、委托銀行和擔保公司在貸款調查、審核、審批及辦理產權抵押登記等環節過程中出現責任心不強、工作疏忽等因素，對抵押擔保手續不健全或不符合規定的貸款給予辦理，最終導致了不良貸款的產生，給中心造成了無法追償的損失。如，對借款人情況審查不嚴；對開發項目手續是否齊全、工程進度是否符合要求審核不嚴；擔保機構保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實；檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，由此造成公積金管理中心貸款風險。

四、住房公積金貸款的風險防范及完善對策

強調住房公積金貸款存在風險并不意味著可以對住房公積金貸款持消極態度。相反，只有大力發放公積金貸款，才能使中低收入職工更好的解決住房問題，只有大力發放公積金貸款，才能使住房公積金的作用更加凸顯，實現“住有所居”。我們在積極為需要公積金貸款的職工雪中送炭的同時，又要確保廣大繳存職工的權益不受侵害，因此，公積金管理人員應增強自身對公積金貸款潛在風險的識別能力，嚴格管理，規范操作，杜絕虛假騙貸現象發生，采取積極有效防范貸款風險的措施，確保資金安全。

（一）建立嚴格的的貸前審核制度

1、要充分了解借款人貸款的真實目的

是否用于自住、其收入來源及家庭狀況，加強與借款人“面談、面簽”、貸前調查等關鍵環 節的風險控制，確保貸款的真實性。

2、要建立公積金貸款項目認證制度，嚴格開發商準入制度

項目認證制度對防范貸款風險相當重要，重點審查開發商的資質、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產負債及盈利水平、涉及辦理公積金貸款項目的建設情況、銷售前景、履行 保證責任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛等情況。在開展調查認證時既要驗證書面文件、財務報表，又要深入施工現場進行現場察看。嚴格按照中國人民銀行規定的施工進度發放公積金貸款，有效控制“爛尾樓”現象。

3、要建立貸款擔保保證金制度

公積金管理中心應與擔保人簽訂擔保協議并明確保證金相關事項。保證金應按貸款金額的一 定比例計收。實踐證明，收取保證金能夠更有效、更及時防范風險，一旦發現借款人違約，管理中心可直接扣劃保證金償還貸款，彌補可能發生的貸款損失。

4、加強對受托銀行貸款業務的監督

與受托銀行簽訂住房公積金委托貸款協議，明確雙方的權利和義務，加強對受托銀行履約情 況的檢查和監督，發現其有違規違約現象時，書面發函要求其整改，并與支付委貸手續費掛 鉤。

5、采取相應措施，集中辦理期房抵押登記

組織人員對已發放公積金期房貸款的抵押物落實情況進行集中清理，防止假證或故意拖延不辦抵押的現象存在，有條件的地方應辦理抵押預告登記或實行封閉式操作，由公積金管理中心或其委托的專業代理機構辦理房屋抵押登記在內的相關權證，以實現抵押權。

6、建立健全貸款三級審批責任制，實行“審貸分離，分級審批”原則，嚴格執行貸款的各項法規政策，增強公積金管理中心員工的工作責任心，把好貸款審批關。

（二）建立健全貸后管理工作

在貸后管理方面，建立貸款風險預警與應急機制，要做到對各類風險的早發現、早識別、早防范，一旦發現客戶有違約的現象，應制定處置計劃，找出違約原因，采取相應措施，立即進行催收工作，并建立逾期催收跟蹤記錄，綜合控制每一戶借款人可能發生的信用風險。此外，建立貸款審批責任終身制，確保責任到位和貸款資金的安全回收，堅決杜絕因工作松 懈而導致風險累積，最終形成不良的現象。

（三）完善住房公積金管理中心內部制度

1、提高貸款人員的素質。中心要求貸款工作人員不斷提高服務意識，強化學習意識、規范意識，使貸款調查、審查、審批、催收、內部稽查等工作流程化，制度化；強化風險意識。嚴格貸款申請人的資格關，抵押擔保關，審批發放關和還款催收關。強化責任意識，嚴格落實責任追究制，使中心全體職工增強責任明確目標，提高認識，把各項工作落實到實處；

2、加強內部監督，防范貸款風險。加強核算監督。中心核算部門在記貸款賬時，逐筆核對中心的貸款發放通知書與借款借據是否完整、一致；客戶簽字等要素是否齊全；貸款賬號、收款單位名稱及其開戶行賬戶是否填列準確；總數是否與記賬憑證數據一致；會計處理是否準確等。有效的規范銀行的操作，防止出現未經審批發放住房公積金貸款的問題；

3、加強內部稽核監督，由公積金管理中心稽 核部門定期對信貸部門辦理的業務進行稽核，檢查貸款的合規性和檔案的完整性，提出稽核意見，促進貸款業務的規范發展。住房公積金貸款的風險管理工作任重而道遠，我們應從源頭抓起，及時采取積極措施，將住房公積金貸款風險控制在最低點，為住房公積金充分發揮其住房保障作用奠定基礎。

總之，住房公積金貸款的風險防范工作，是一項長期而又緊迫的工作，公積金管理中心在立足于服務廣大公積金繳存人的基礎上，除了不斷學習借鑒新經驗，還要加強自身素質建設，提高創新認識，加強監督管理，更要從實際出發，最大程度上降低貸款風險，使我們的工作在健康良性的軌道上運行，更好的發揮住房公積金在解決廣大居民住房問題上的優勢。

第二篇：住房公積金貸款風險淺談

文章標題：住房公積金貸款風險淺談

住房公積金是職工的長期性住房儲金，建立的目的就是為了提高職工住房消費能力，并推崇“低存低貸”的購房融資政策。無庸置疑，近年來住房公積金貸款規模急劇擴大，而貸款壞帳的數額仍相對較少。但應看到由于貸款業務開展的時間不長，貸款總規模還較少，潛在的風險還未充分釋放，這就需要我們在今后工作中，合理管理

好風險和收益，達到“適度控制好風險，通過合理的風險承擔，獲取穩定的收益”的運作管理目標。[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http://www.tmdps.cn/)一站在手，寫作無憂!]

從經濟學的角度來說，風險并非現實的損失或危機，而是一種損失或危機的可能性，由于也有獲利的可能，因而不會引起人們的高度注意，但這種損失或危機的可能一旦轉化為現實，就難以彌補和克服。所以，我們要通過識別、衡量、分析風險，并在此基礎上有效控制風險，用最經濟合理的方法來綜合處置風險，以實現信貸資金最大安全的科學管理辦法。當前，在撇開系統性風險情況下思考，住房公積金貸款最具代表性的風險是信用風險和交易風險。所謂信用風險是指借款職工由于下崗、失業、疾病以及過度消費形成其他債務造成購房融資資金無法收回的風險。所謂交易風險是指借款職工由于所購房產貶值以及房產交易糾紛造成購房融資資金無法收回的風險。

一般而論，住房公積金貸款的信用風險占全部風險的60-70，交易風險約占10-20。因此，有效管理信用風險，在注重收益性的同時注重安全性，對今后的住房公積金貸款管理將越來越重要。

管理信用風險的核心是：擬審批的貸款本息總額=申請人可承受的還款額，這是唯一的也絕對的信用審查條件。實踐中，應著重考慮借款人還款能力來確定貸款額度，一般月所有債務支出與收入比控制在55以下（含55）。所有債務與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額 月物業管理費 其他債務月償還額）/月均收入。對借款人的信用審查應著重把握兩個原則：一是安全性原則。對借款安全性的判斷主要包括：借款人的實際情況、購房融資需求是否得當、是否存在假按揭行為、還款人的實際情況、購房融資需求是否得當、是否存在假按揭行為、還款能力和意愿。二是成長性原則。對借款人成長性的判斷主要包括：借款人適應社會發展的能力、借款人從事的職業、借款人所在單位的發展趨勢。也就是通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性以及未來行業發展前景；通過借款人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其償付能力；通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首次支出判斷其對于所購房產的擁有意愿等因素，并據此對貸款申請做整體分析。

管理交易風險的核心：一是根據當地房地產市場和不同類型房屋價格變化的周期性規律，有效調節和控制貸款最高成數；二是嚴格執行現行規定，在建房屋封頂后再發放貸款。

眾所周知，住房貸款與其他貸款相比，由于有房地產抵押，一般來說信用風險很低。但在我國由于顯性的房價收入比較高，而且周邊環境不斷發生變化，如下崗、失業、疾病以及過度消費形成其他債務等等，筆者認為，當前需要采取更為妥當的策略：債權保護措施、信用管理制度、內部控制。

在實踐中采用的住房貸款債權保護措施主要有：住房抵押、保證人制度、投涉保險、融資公證。

1、住房抵押。住房貸款融資期限長，而且還款來源為職工每月的工資收入。在確保安全性的手段中，最典型的就是獲得融資物件的抵押，抵押率應視房地產的類型、結構、成色、時價而定，一般不超過評估價的70。

2、保證人制度。保證人制度是當債務人拖欠還款或無力還款時，要求肯代替債務人還款的第三者還款的制度。保證的方式有個人保證、企業保證以及第三者機構保證三種。在實際操作中，企業保證隨著住房貸款的戶數增多，提供合作的房地產公司擔保債務額增大，企業一旦經營不善，將會失去履行擔保債務的義務，造成債權保證上的“懸空”。所以，較為現實的方法是第三者的機構擔保。尤為推崇的住房置業擔保公司。

3、投涉保險。對融資的物件附設財產和人壽保險，以防范融資住房遭受不測和債務人發生死亡執行抵押權十分困難時，利用保險金償還債務，保護債權。國外大多數銀行都將其作為提供貸款的必要條件，另從債務人來說，也能利用來應付意外的事態。

4、融資公證。在我國絕大多數銀行將融資公證作為提供住房貸款的條件，這也是一種符合中國國情的債權保全措施。辦理融資公證的主要目的是：在辦理貸款手續時引入法律工作者，一方面對借款人貸款申請資料的真實性、合法性進行專業審查，另一方面可以降低強制執行回收債權過程中的人、財、物成本，加快回收進程。

信用管理制度較多，從實踐看，筆者認為，要補充以下制度：利用規模優勢，分散風險；把握違約原因，實行各個擊破；提風險準備金，提高補償力度；堅持面談制度，并舉回收對策。

利用規模優勢。住房貸款涉及的債務人，因借款數額不同，職業種類分散，因而沒有平均損失額的偏向。中心應利用這種

特性，加大投放，形成規模優勢，分散風險。

把握違約原因。為了正確判斷貸款本息能否回收的情況，需要把握違約原因。方法包括：違約原因、消除的可能性；收入支出情況；家庭總負債情況；家庭構成、年齡、職業；住宅裝修和入住情況；繼續還款的意愿和能力；已還款額、融資余額；有無特殊情況等。在調查基礎上，進行整理分析，實行各個擊破。

提風險準備金。由于住房貸款的還款周期長，隨著經濟形勢的不斷的變化以及失業、疾病等，借款人家庭經濟陷入困境而難以支付月還款額，違約甚至產生壞帳的情形應有一定的比例，因此，必須按規定提足風險準備金，以承擔合理的風險，提高風險補償能力。

債權回收對策。通過與違約者的面談、調查抵押物現狀、聽取受托銀行的意見等，準確把握違約者及抵押物的基本情況后，可采取以下措施：①一次性償還。②參加提取。③代替償還。④強制執行。⑤執行抵押權。

內部控制是管理層為了把錯誤降低到最低，并有效進行控制而建立的對業務經營活動的檢查和相互制約機制。住房公積金管理中心機構內部控制是住房公積金管理中心的一種自律行為，是為中心完成既定的工作目標和防范風險，而對內部各職能部門及其工作人員從事的業務活動進行風險控制、制度管理和相互制約的方法、措施和程序的總稱。住房公積金貸款是中心的主要資金運用業務，其貸款風險的內部控制是中心內部控制的重要組成部分，應圍繞防止和降低貸款風險，提高貸款質量建立有效的內部控制制度，并嚴格控制貸款的方法和使用，使之符合國家的法律、法規和規章。

1、按照“效益性、安全性和流動性”原則，建立管理與操作人員行為控制的貸款管理制度。尤其是對當前出現的“假按揭”，要采取切實有效的措施：①受托銀行應提高內部經營水平，完善調查、面談制度，建立健全審批、監管體制，按照五級分類法對個貸業務進行動態風險管理，并加大工作責任獎懲力度。②積極利用法律手段，追究當事人刑事責任。注意收集相關證據，使犯罪分子受到法律制裁。③建立良好的抵押物處理機制。個人住房公積金貸款的抵押物是提高貸款安全性的重要手段。但鑒于目前司法解釋規定，對個人唯一住房只能凍結，不能處置，所以要尋求建立一套較簡便的抵押物處置制度，即以廉租住房方法，使借款人騰空原住住房，從而使不良資產的抵押物及時得到處理。④加速建立個人信用管理體系，杜絕借款人采用逃避、遷居等措施可以有效逃廢債務的發生。建立以身份證管理為核心的社會信用體系，將重大收入、支出、資產、負債等內容納入信息登記，大大提高個人信用管理效率，提高個人社會信用。

2、建立以風險評估和控制為核心的貸款風險管理制度。住房公積金貸款應遵循“貸前調查、貸時審查、貸后檢查”的原則。管理中心應建立審貸委員會，完善個人住房貸款決策與審批機制，嚴格實行貸款責任制，按照“審貸分離，分級審批”原則，建立完善個貸風險預警預報與應急應變機制，及時反饋個貸資產質量及可能發生的各類事件，制定出切實可行的應急應變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。在這個過程中要實行中心與承辦銀行的聯動。落實各自職責和目標、任務，不定期舉行個貸情況分析會，采取切實可行措施，盡力化解風險于萌芽狀態，防患于未然。

3、加強內部稽核控制，實施全面監督反饋制度。內部稽核必須在形式上和實質上保持獨立，確保內部工作的獨立性和權威性。要制定稽核項目和項目的實施方案。要加大內審力度，實行稽核處罰制和稽核告戒制。這項工作切實開展將對中心業務運營起到保駕護航的作用。

此外，還需建立嚴格的會計監控體系，在會計制度、會計操作規程、會計核算制度、會計工作的獨立性、會計崗位的設置、會計人員的管理、會計帳戶處理等方面實行全過程監督。

《住房公積金貸款風險淺談》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀住房公積金貸款風險淺談。

第三篇：淺析土地儲備貸款風險及防范

淺析土地儲備貸款風險及防范 中華網教育責任編輯:婷婷thea更新時間:2010年8月6日[點評]

2010年地籍調查考試輔導

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設定抵押是防范風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規性，如取得土地是否經過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監督，防止評估機構隨意估價。

2、把好貸款用途監控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現后及時優先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。

4、理順投資關系，創新金融產品，完善金融服務。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規范，政府主要職能是確定土地利用建設規劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業主，而不應干涉銀行和企業的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防范意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創新意識，完善金融服務，如在目前我國尚未允許地方政府發行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關心城市建設，監督政府規范資金使用，另一方面又可以規避一些政策性風險；還可以發揮銀團貸款優勢，充分整合資源，分散風險。

房市調控背景下儲備土地抵押貸款風險分析及授信建議土地儲備制度是近年來城市土地制度改革的一項重大舉措，成為我國經營性土地可持續化供應的重要環節，但由于土地儲備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲備必然的與銀行信貸建立的關聯，并被金融機構認為是有政府保障、土地價值保障的業務類型，土地儲備開發也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現就有土地儲備性質抵押貸款三筆，余額6800萬元。但是，從目前的土地儲備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產低潮，資金鏈容易發生斷裂。特別是現階段隨著樓市調控進一步深入，開發商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低等因素的影響，儲備土地貸款風險必需值得我們引起重視。

一、儲備土地抵押貸款風險分析

（一）儲備土地使用權歸屬的法律爭議

《土地儲備管理辦法》第二條規定“土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔”。可見，法律中明確將依法取得土地、開發、儲備的行為主體規定為“市、縣人民政府國土資源管理部門”,并明確了土地儲備機構（通常為借款申請人）僅僅負責的是“具體實施”工作。雖然從表面上看，土地儲備機構獲得了土地登記機關頒發的土地使用證，使用權歸屬于土地儲備機構，但很多國土局頒發的該類土地使用證與正常的土地使用權證不同，土地用途欄填寫的是“儲備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲備”，還有的直接明確填寫為“劃撥”，這種寫法在《物權法》等現行法律法規中未找到明確的規定作依據。從法理上看，儲備土地的實際使用權人是市、縣人民政府。在司法層面的實際操作中，對于儲備土地使用權的歸屬也一直是一個爭議性較大的問題，目前各省市的儲備土地抵押操作模式有待司法實踐對其合法性進行驗證。

（二）儲備土地抵押的法律效力風險

目前，大部分省市對儲備土地頒發土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書）。但《物權法》又規定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發土地使用權證。可見，這兩個規定存在法律沖突，司法實踐中會采取何種處理方式尚不知，但有法學學者認為該類登記發證的行為不能設立不動產物權，只能作為一種預告登記，即在該土地上設立物權的一種期待權。所以，從《物權法》、《土地登記辦法》、《土地儲備管理辦法》等法律法規的規定來看，儲備土地抵押的效力也有待司法實踐的進一步確認。此外，一些地方法規又有特別的規定，例如：《重慶市國土房管局關于房地產登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發[2007]404號）第六條明確指出：“國有土地儲備工業化載明的是政府批準土地儲備機構對某一宗國有土地進行儲備整治，并將預期收益權予以控制的權利，是一種期權，該宗國有土地范圍內原權利人持有的房地產權證并未收回注銷。這兩種權證載明的是兩種并行不悖的權利，其對應的是兩個不同的法律關系，不涉及土地權利沖突，國有土地儲備登記不影響原土地權利人行使轉讓、抵押等權利，如兩種權利發生沖突，應優先保護原土地使用權人的權益，國有儲備土地進行抵押登記時，應扣除原土地使用權人已辦理了抵押登記的土地面積，國有儲備土地設定抵押后，原土地使用權人申請辦理土地使用權抵押登記的，登記機關應當辦理”，由此可見，若抵押給我社的儲備土地上的原所有權利并未注銷的話，我社在申請行使抵押權的時候可能會遇到法律障礙，若原權利人同時主張其對抵押儲備土地的物權，根據前述文件規定，勢必會優先保護原所有權人的權利，導致我社的抵押權受損。

（三）儲備土地的價值風險

根據《土地儲備管理辦法》，土地被儲備后，政府將根據新的規劃對其各項指標進行調整，原本儲備成本數百萬/畝的土地有可能將成為價值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據新規劃該儲備地塊系高容積率的住宅或商業用地，其價值也只能在經過法定程序出讓、重新設置土地使用權后方可體現，如按照新規劃性質對儲備土地進行評估，則屬于透支土地使用權，明顯侵犯了將來土地使用權合法受讓者的權益。而且，根據我國《土地法》規定，臨時用地年限不得超過2年，因此，不排除儲備的土地的實際評估價格會遠低于土地儲備成本的可能性。此外，由于《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備機構收回儲備的土地中包括因實施城市規劃和土地整理需要而由政府指令收購的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國家有關規定,設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產后,從拍賣價款中要先繳納土地使用權出讓金后,抵押權人方可優先受償。如果土地拍賣價格較低,可能存在拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監管使用風險

面對近年我國金融資產顯著增長，信貸資產規模迅速擴張的狀況，特別是近年來房地產市場的迅速膨脹，銀監會適時的下發“三指引一辦法”，以作為規范商業銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護金融消費者的合法權益，促進貸款資金真正流向實體經濟的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對于金融機構的貸款操作提出了更高的要求，同時也是對于金融機構信貸風險的一個有力的提示。做好貸款用途監管是確保土地儲備貸款安全的關鍵環節之一。為了保證土地儲備貸款專款專用，確保土地保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。但事實上，現在儲備土地貸款模式一般為土地儲備機構事先以財政資金對土地進行收購、征收，并將土地過戶到自己名下，辦理一個以土地儲備機構為使用者的土地使用權證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲備資金發放后于土地儲備行為的情況。而地方政府往往把土地儲備貸款當作城市建設資金，納入財政資金管理，這并不符合土地儲備貸款的性質和用途要求。金融機構應加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控。

二、關于儲備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實施的儲備土地抵押制度，實際上存在著諸多法律障礙和法律爭議，即使在對其評估價進行打折后，我們也不能把儲備土地的抵押視為足值抵押，而且儲備土地抵押在實踐中甚至存在連第二還款來源都不足的風險。所以，在實際操作中建議注意以下幾個方面：

（一）在授信的時候，建議在考慮儲備土地抵押擔保的同時，要充做好抵押手續的合規合法，對土地價值合理確定，確保第一還款來源，同時，應該盡量追加其他擔保方式，如股東或實際控制人的保證擔保等，可以與儲備中心協商，在貸款合同中，將政府財政收入列入貸款還款來源之一。

（二）在發放儲備土地抵押貸款之前，應對擬抵押地塊搞好調查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規劃用途、地類、權屬、地價、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關的規定

辦理的土地征收、收購手續，權證等證明材料是否合規齊全，權屬關系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關情況,通過了解城市規劃等有關信息,充分考慮地區經濟發展前景、房地產市場子、土地市場環境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來價值，盡可能選擇升值潛力大或預期收益高的地塊作抵押。

同時，對于評估機構的評估報告也應作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價行為

（四）要對對擬提供貸款的儲備地塊,要做好可行性分析和收益方案預測分析,減少盲目性,增強預測能力。不僅要加強資金使用的監管，而且要積極關注配合，甚至直接介入土地收購儲備機構或土地管理部門向市場供地環節，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲備機構或其上級部門達成協議，儲備土地的出讓費用直接由土地使用者繳到貸款專門設立的賬戶上；儲備土地招標、拍賣時，貸款銀行派人到現場，由中標人或競得人當場與貸款行訂立協議，將抵押地塊上的義務從土地儲備機構轉到中標人或競得人身上，中標人可以根據具體情況繳納費用解除抵押或以競得地塊繼續抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。

第四篇：委托貸款風險防范

三、委托貸款業務中商業銀行法律風險防范建議

1、按法律法規及監管規定的基本要求進行貸前調查、授信風險評價及貸款支付。雖然委托貸款的對象和用途等要素由委托人確定,但銀行也應對借款人資質、信用狀況、財務狀況等基本情況進行調查分析,對借款人的基本情況、還款來源、擔保情況進行基本審查,并按“三辦法一指引”的要求進行貸款資金的支付。

2、加強委托貸款合同管理。1)在銀行與借款人簽訂委托貸款合同時,建議要求委托人作為一方當事人在合同上簽字。若銀行分別與委托人及借款人簽訂合同,建議借款合同及相應的擔保合同經委托人書面確認。2)在履行委托貸款合同時,如果需要變更委托人的指示,建議取得委托人書面同意;委托人指示的變更,建議要求以書面形式作出,銀行保留相應的書面文件。3)銀行作為受托人,應明確其作為受托人的權利和義務,特別是不應承擔任何因委托人和借款人原因造成的風險損失。

3、及時告知委托人關于借款人情況變動。銀行在委托貸款發放后,建議將從公開信息渠道可獲知的借款人出現的任何可能影響貸款安全的情況及時書面通知委托人。

4、在訴訟時效內催收、提起訴訟。銀行在貸款逾期后應承擔包括向借款人發送催收通知書并獲取證據、協助委托人進行訴訟等義務;建議在與委托人的委托合同中明確銀行為辦理委托貸款催收事項所支出的包括訴訟費、保全費、執行費等合理費用由委托人承擔。同時,根據最高人民法院《關于如何確定委托貸款協議糾紛訴訟主體資格的批復》,貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟,即以銀行為原告提起訴訟向借款人主張債權。

第五篇：調研報告：探討研究住房公積金貸款風險防范新舉措

住房公積金貸款政策自正式實施以來，以其較低的利率、靈活的貸款方式、簡便的辦理流程等受到廣大職工的青睞。特別是近年來,住房公積金的使用規模逐年擴大,為我市住房建設的發展提供了保障,為職工住房提供了穩定的信貸資金,在經濟社會中發揮著重要的作用。截止目前，我市發放住房公積金貸款*億元，貸款余額*億元，幫助*戶職工解決了住房問題。但由于近年來我市房地產市場快速擴張，房地產開發企業猛增且良莠不齊，房地產市場管理尚不到位，貸款期限長、額度大等等原因，如何規避住房公積金貸款風險，提高住房公積金資產質量成為當前重點研究課題。本文在充分調研的基礎上，分析了住房公積金貸款存在的主要風險,對如何有效防范風險進行思考探討。

一、住房公積金貸款存在的風險

（一）市場和開發單位風險。

首先，房地產業是最典型的資金密集型行業,房地產市場的大起大落直接影響了住房公積金貸款的安全。當房地產市場因過度投機行為催生或擴大房地產泡沫時,必然帶來信貸規模的持續膨脹。一旦泡沫受刺激破滅,資產價格急劇下降,極有可能出現資不抵債的情況，屆時將無法正常回收貸款,即使通過處置抵押房產也可能無法完全收回貸款本金,從而導致逾期貸款的集中爆發。其次，開發單位經營過程中出現資金鏈斷裂導致樓盤爛尾或者房屋出現質量問題、延期交房、權證辦理不及時等原因，造成購房者損失，借款人的還款意愿降低，不愿意繼續還款，將矛盾轉嫁給公積金中心。三是，開發單位存在惡意欺詐行為，勾結內部人員騙取公積金貸款，在取得公積金貸款后，挪作它用或卷款潛逃，造成資金損失。目前，我市房地產市場雖較為平穩，但潛在風險和隱患已偶有顯現。比如，XX。相鄰的XX市據頭條報爛尾已成批量。

（二）借款人的風險。

一是由于住房公積金貸款期限長，額度大，借款人、抵押人、擔保人及抵押物在還款期間有可能發生變化，可能由于失業，傷殘等喪失還款能力，或是借款期間借款人有死亡或其他突發事件不能按期償還貸款，導致貸款不能按期足額收回，形成逾期或呆賬。二是借款人有意賴帳，套取貸款，假借款，惡意不還款等。有的借款人以各種理由拖欠或故意賴帳不還貸款，還有的因為不是公積金繳存人，借用正常繳存住房公積金的人做購房貸款申請人，日后出現糾紛，影響貸款的償還。類似情況在我市嚴防死守、嚴密防范下雖極少發生，但隨著時間的推移，發生幾率會越來越大。

（三）內部管理風險。

中心辦理貸款各相關部門的工作人員在貸款調查、審核、審批等環節過程中責任心不強、工作疏忽等因素，對不符合規定的貸款給予辦理，最終導致了不良貸款的產生，給中心造成了無法追償的損失。還有，是中心內部管理薄弱，借款人提供虛假證明材料，造成“重復貸款”或夫妻“雙方貸款”，加重了借款人的負擔，從而形成了貸款風險。這兩種情況，目前我中心尚未發現，但據新聞媒體報道外地中心發生多起，個別人員還受到刑事處罰，這是潛在的風險。

二、住房公積金貸款風險的防范措施

針對住房公積金貸款存在的風險，我中心牢固樹立風險意識，嚴密篩查風險點，積極采取有效的防范措施，千方百計降低公積金貸款風險，做了大量工作。在這次調研中，通過與一線工作人員座談、探討，我認為還應在以下幾個方面采取有效措施，加強風險管控。

(一)針對房地產市場“泡沫”原因。

一是建立風險預警和風險發現機制。嘗試委托專業的分析機構，收集市場風險管理初始信息，對收集的信息進行篩選、提煉、分析、對比，并對房地產項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，為管理中心做出風險評估和制定風險管理策略，提供科學依據。北京、廣州、深圳已有先例，他們每年委托專業分析機構對風險做一次評估，效果很好。二是調整貸款政策。鑒于目前房地產市場已出現過熱后蕭條跡象，應根據市場狀況相應調整公積金貸款政策，如提高公積金貸款購房首付比例，壓縮貸款占比份額，擠出房地產“泡沫”，提高貸款資金安全。

（二）針對借款人原因。

首先應該重點完善個人信用體系的建設，通過對借款人的教育程度、職業職務、年齡信息、收入穩定性、發展前景、家庭經濟環境、抵押房產風險情況、保證人的擔保資質與擔保能力等，加強個人資信評估，準確的掌握借款人的各項具體情況，有效防范信用風險。其次落實公積金貸款全程擔保，公積金管理中心與有資質、有實力的大型信貸擔保機構合作，實施公積金貸款全程連帶擔保，有效化解公積金貸款信用風險。幾乎所有大城市和發達地區的中等城市都是采用這種方法來防范和控制風險的。我市一直在探索這種辦法，但一直在路上，沒有落地。

（三）針對開發商原因。

首先要做好項目準入審查工作，對開發商的資產情況、信用情況、經營情況進行充分的了解，對準入項目的“五證”情況、施工情況、銷售情況進行實質審查，嚴把項目準入風險關。其次要加大風險排查力度，對合作項目實施分類管理（正常類、關注類、風險類），每月一查并建立動態臺賬。同時通過信用查詢、網絡信息等手段掌握開發企業最新動向及財務狀況，關注樓盤是否有“爛尾”跡象并及時采取追貸、停貸、緩貸等措施，切實防范期房樓盤可能出現的各類風險。

（四）針對住房公積金中心內部管理原因。

首先要提高放貸人員的素質，重點強化四個意識。強化規范意識，使貸款調查、審查、審批、催收、內部稽查等工作流程化，制度化，處處管理規范；強化風險意識，嚴格貸款申請人的資格關，抵押擔保關，審批發放關和還款催收關，把風險意識鍛煉成為放貸人員的潛意識。強化責任意識，嚴格落實責任追究制，建立健全終身責任制，不論是失誤還是有意違紀都要終身負責。其次要加強內部稽核控制，實施全面監督反饋制度。內部稽核必須在形式上和實質上保持獨立，確保內部工作的獨立性和權威性，要加大內審力度，實行稽核處罰制和稽核告戒制。第三進一步健全完善大督查制度，每年抽調一定力量對貸款業務進行全面檢查，及時發現問題、修正問題、堵塞漏洞、清除風險。

總之，住房公積金貸款的風險防范工作，是一項長期復雜而又緊迫艱巨的工作，公積金管理中心在立足于服務廣大公積金繳存人的基礎上，要大力加強自身素質建設，提高創新認識，強化風險意識，強化風險管控，提高資產質量，使我們的工作在健康良性的軌道上運行，使住房公積金制度在解決廣大居民住房問題上發揮更大的作用。