第一篇：梧州市人民政府辦公室關于舊城改造項目管理有關問題的通知

梧州市人民政府辦公室關于舊城改造項目管理有關問題的通知

梧政辦發〔2006〕94號

各城區人民政府、市政府各部門、各企事業單位 ：

為做好我市舊城改造工作，加強舊城改造項目的管理，規范舊城改造項目的審批和管理行為，現就有關問題通知如下：

一、市舊城改造辦公室負責全市舊城改造日常管理工作。市舊城改造辦公室設在市建規委，工作人員從市建規委、市國土資源局、市政管理局、市發改委等有關部門抽調。

二、市政府有關部門按照職責分工，共同配合舊城改造項目的實施。

市建規委負責研究及劃定年度舊城改造范圍；負責編制全市舊城改造的修建性詳細規劃；會同城區政府和有關部門提出項目的規劃設計、建設條件和有關優惠政策，核發舊城改造項目批準書；辦理建設用地規劃定點手續，并做好規劃實施和建設進程的監督管理工作。

市國土資源局負責核查建設項目的土地權屬，提供項目地籍圖，指導土地評估機構進行項目用地評估和土地儲備機構進行項目用地的公開招標、拍賣、掛牌交易等工作，辦理有關用地手續。

市政管理局負責提供舊城改造項目范圍內房屋產權情況調查資料；負責提供項目用地范圍內的公共設施調查情況。

市文化局負責提供全市文物保護分布情況和有關資料，提出文物保護的措施和方案，并辦理相關手續。

市教育局參與對舊城改造范圍內教育設施的規劃審核和對項目業主按規劃實施的監督。

市經委負責做好舊城改造項目涉及的工業企業退城進郊搬遷安置工作。

市公安局負責做好舊城改造項目實施過程中的治安保衛、交通組織工作，協助實施行政強拆、司法強拆等配合工作。

城區政府負責項目前期實施工作，參與組織轄區內的舊城改造項目的招商引資工作，協助對轄區內的房屋拆遷實施監督管理，負責做好轄區內被拆遷人思想動員工作，確保社會穩定。

其他各有關部門根據各自的職能密切配合做好舊城改造項目的相關行政審批和服務工作。

三、舊城改造項目管理基本程序如下：

（一）市建規委根據城市總體規劃和分區規劃，劃定成片區的舊城改造項目范圍，組織編制和審查控制性詳細規劃和修建性規劃。會同有關部門召開局際會議，研究編制舊城改造年度計劃，報市人民政府審批后實施。

（二）城區政府、市政管理局或其他受委托的實施單位向市舊城改造工作領導小組提出舊城改造項目開發申請。經舊城改造辦公室審核，報市人民政府批準后，向符合條件的項目前期實施單位核發舊城改造項目前期實施批準文件。

（三）項目前期實施單位持舊城改造項目前期實施批文及其他有關資料，向市建規委申請項目規劃設計條件。

（四）項目前期實施單位在市各有關部門、城區政府配合下開展項目前期調查工作，并出具項目前期調查報告。項目前期調查工作內容應包括：片區內土地使用權情況;片區內房屋的區位、用途、結構、建筑面積；片區內單位和住戶分布的情況；片區內市政基礎設施情況；片區內保護文物情況以及其他物權情況；具有房地產評估資格的評估機構出具舊城改造項目房地產評估價格和房屋拆遷補償價格，并分別向市國土資源局和市建規委申請備案。

（五）根據經市舊城改造辦公室審核的項目前期調查報告和項目前期總成本，市建規委征求發改、國土、教育、市政、環保、財政、城區政府等部門意見，提出舊城改造項目的建設條件和優惠政策，報市人民政府審批，將批準項目納入舊城改造項目儲備庫，作為項目出讓、實施的依據。

（六）市舊城改造辦公室、市土地儲備中心會同各城區政府、市國土局根據土地利用年度計劃，從舊城改造項目儲備庫中選取項目，公布項目信息，由市土地儲備中心按規定以公開招標、拍賣、掛牌交易等方式出讓土地。

項目土地出讓可以有如下形式：

1．凈地出讓。指由市土地儲備中心出資，由項目前期實施單位負責拆遷補償安置和場地平整、清理形成凈地，按規定采取公開招標、拍賣、掛牌等形式，出讓土地給項目土地受讓人。

2．預出讓。指通過公開招標、拍賣、掛牌交易等方式確定項目土地受讓人，并簽訂預出讓合同，約定建設條件、分期方式、交付土地期限和優惠政策等內容。項目受讓人按合同約定支付項目土地出讓金，項目前期實施單位負責拆遷補償安置和場地平整、清理，并按合同約定向受讓方交付土地。

3．捆綁出讓。指將項目的土地連同項目拆遷安置、建設條件和優惠政策，公開拍賣、掛牌交易等形式公開出讓給項目土地受讓人。

（七）以凈地出讓的方式確定項目土地受讓人的，在土地出讓前，項目前期實施單位與市土地儲備中心簽訂舊城改造項目拆遷安置合同，約定市土地儲備中心支付拆遷安置補償費用的期限和前期實施單位完成拆遷的期限。

以預出讓的方式確定項目土地受讓人的，在項目土地出讓后，項目前期實施單位與項目土地受讓人簽訂舊城改造項目拆遷安置合同，約定項目土地受讓人支付項目土地出讓金的期限和項目前期實施單位完成拆遷安置的期限。

實行捆綁出讓方式確定項目土地受讓人的，在項目土地出讓后，由項目土地受讓人辦理房屋拆遷手續，依法實施房屋拆遷。市有關部門和城區政府配合項目土地受讓人做好項目房屋拆遷工作。

（八）實行凈地出讓方式確定項目土地受讓人的，項目前期實施單位在項目土地出讓前應向規劃、國土部門申請辦理建設用地規劃許可證、建設用地批文，并持建設用地規劃許可證，建設用地批文以及其他有關資料，向市建規委申請辦理《房屋拆遷許可證》等有關拆遷手續。城區政府負責協調轄區相關單位做好拆遷安置工作，負責落實拆遷補償安置工作。

（九）項目土地受讓人按項目土地出讓合同約定，按時交付項目土地出讓金后，向規劃、國土部門申請辦理規劃、用地變更手續，將項目前期實施單位手續變更為項目土地受讓人。項目前期實施單位有責任協助項目土地受讓人完成手續變更工作。

二○○六年六月十五日

第二篇：商洛市人民政府辦公室關于印發商洛市中心城市舊城改造管理暫行辦法的通知

商洛市人民政府辦公室關于印發商洛市中心城市舊城改造管理暫行辦法的通知

（商政發〔2008〕37號）

各縣區人民政府，市政府各工作部門、直屬機構：

《商洛市中心城市舊城改造管理暫行辦法》已經市政府2008年第18次常務會議研究通過，現印發你們，請認真貫徹執行。

二00八年十月二十四日

商洛市中心城市舊城改造管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了加快我市城市化進程，改善城市環境，提高城市品位，完善城市功能。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱舊城改造，是指對已不能適應社會政治、經濟和人們物質文化生活需要的城市舊城區的房屋、基礎設施、居住環境、道路交通、以及區域的功能，根據城市建設規劃，按照城市化要求加以修建、改善和調整，為城市創造符合現代城市經濟發展和居住生活需要的生產、生活條件的開發建設。改造范圍東至東新路，南至江濱大道，西至商鞅廣場，北至北新街。

第三條 舊城改造要本著解放思想，加快發展的原則，堅持統一規劃，成片開發，典型示范，積極創新工作方法，簡化工作程序，提高工作效率。鼓勵實施成片舊城改造項目，對成片舊城改造項目，優先進行調查論證，優先實施項目儲備，優先辦理出讓和報建手續。在城市舊城區范圍內，不再批準零星插建及零星改造項目。

第四條 舊城改造拆遷應嚴格按照國家有關法律、法規及規定執行，切實維護拆遷人和被拆遷人的合法權益。

第五條 市人民政府成立商洛市舊城改造工作領導小組，負責審定舊城改造有關政策、片區規劃、計劃和重大改造開發項目，協調解決舊城改造工作中的重大問題。

市舊城改造領導小組下設市舊城改造工作辦公室（以下簡稱“市舊改辦”），市舊改辦設在市城鄉建設局，負責全市舊城改造的日常管理工作，研究、擬定舊城改造的有關政策文件；會同有關部門編制舊城改造中、長期計劃及實施計劃；建立舊城改造項目庫；審核舊城改造項目；檢查、督促、指導舊城改造工作。

第六條 舊城改造根據城市總體規劃，按照輕重緩急，劃分為重點改造區域、支持改造區域和允許改造區域。

（一）重點改造區域：市重點工程、城市景觀道路建設涉及的周邊區域；嚴重影響城市布局和城市形象，必須進行改造的不協調區域。

（二）支持改造區域：城市主次干道兩側，拆遷房屋建筑面積在3萬平方米以上的成片區域；正在形成的有改造潛力的城中村。

（三）允許改造區域：居民居住條件需要改善，城市配套功能需要提升，按照舊城改造規劃應當成片開發的區域。

（四）市政府根據實際情況確定的其他需要改造的區域。

第二章 實施與管理

第七條 市建設行政主管部門根據城市總體規劃，會同國土、發改、市政、財政、房產、教育、環保等部門研究確定舊城改造片區范圍，組織編制控制性詳細規劃，經市人民政府批準后實施。

第八條 項目用地受讓人確定前，由項目前期實施單位負責完成項目前期實施工作，其費用可從項目前期總成本中列支。項目前期總成本可由前期實施單位墊支，項目用地受讓人確定后，從收取的項目出讓金中扣除按規定上繳部分后，通過安排支出用于前期實施單位的前期實施工作。

前款所稱項目前期實施單位，是指經市政府批準的，進行舊城改造項目前期調查、編制項目建設條件及規劃方案等項目前期工作的企事業單位或其他機構；或經批準進行項目前期工作的開發企業和經濟實體。

前期實施單位根據舊城改造片區范圍選擇項目，對舊城改造片區的現狀進行項目前期調查工作，并按有關規定委托具有資質的評估機構對項目用地范圍內土地使用權價格和被拆遷房屋補償價格進行評估，提出舊城改造項目前期調查報告。

本辦法所稱“項目前期總成本”是指經審計或會計師事務所核定的項目前期調查費、委托評估費（含土地、拆遷等項目）和拆遷安置補償費等項目前期必須發生費用的總和。第九條 舊城改造項目用地納入本市用地供應計劃。要加大安置住房建設用地的儲備和供應，專項用于安置小區建設。

第十條 成片改造開發建設用地按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式，通過凈地出讓、預出讓、捆綁出讓等形式公開確定項目受讓人和項目出讓金。

凈地出讓：指由市國土資源局出資，由項目前期實施單位負責拆遷補償安置和場地平整、清理形成凈地，按規劃建設條件采取公開招標、拍賣、掛牌等形式，出讓土地給項目土地受讓人。

預出讓：指通過公開招標、拍賣、掛牌交易等方式確定項目土地受讓人，并簽訂預出讓合同，約定規劃建設條件、分期方式、交付土地期限和優惠政策等內容。項目受讓人按合同約定支付項目土地出讓金，項目前期實施單位負責拆遷補償安置和場地平整、清理，并按合同約定向受讓方交付土地。

捆綁出讓：指將項目土地連同項目拆遷安置、建設條件，以公開拍賣、掛牌交易等形式公開出讓給項目土地受讓人。

第十一條 采取各種開發形式，多渠道籌措資金，加快舊城改造步伐。

（一）市財政、城建、國土等部門要加大城市舊城改造的資金投入力度，提高財政性建設資金用于舊城改造的比例。

（二）鼓勵社會資金及外資、外埠資金投入我市舊城改造項目。對搬遷居民數量眾多，有重大影響的舊城區成片改造項目，可組建獨立的有限責任公司，依法向省內外招商引資，或申請金融機構貸款，必要時也可采取財政貼息貸款的方式，解決項目拆遷安置資金。

（三）充分發揮市土地儲備中心的融資作用，通過市土地儲備中心籌資完成拆遷后，提供凈地出讓給項目受讓人。

（四）通過城市舊城區基礎設施的改建、擴建，促進周邊區域舊城改造。

第十二條 舊城改造應與城市基礎設施、公用設施、生態環境建設、文物古跡、歷史街區保護相結合進行改造，主要采取市場化運作模式進行。

第十三條 舊城改造辦公室會同相關部門對轄區內舊城改造項目進行詳細的調查摸底工作，主要包括舊城改造項目的土地使用、住戶分布、房屋用途、結構、面積、城市基礎設施以及房屋拆遷補償價格等。

第十四條 根據舊城改造項目的不同情況，分別由市、區兩級人民政府組織具有相應資質的法人實施拆遷或改造。異地安置時，安置住房的修建性詳細規劃經批準后方可實施拆遷。

第十五條 引導房地產開發企業在舊城改造項目配套開發的商品住房中，建設部分小戶型簡裝修住宅，作為過渡性廉租住房和周轉住房出租給轄區政府，由政府統一管理。租用期內的房屋維修費用和物業管理費用由政府統籌解決。

配套建設的過渡性廉租住房和周轉住房建設規模，作為項目建設條件附加于土地出讓文件中，并在修建性詳細規劃中予以明確。

配套建設的過渡性廉租住房和周轉住房的租金標準、租用期限由市人民政府另行規定。第十六條 單位自管公房（含已售公有住房）因住房制度改革形成的房地產權屬交叉、多元化，無法通過土地招標、拍賣、掛牌出讓進行市場化模式改造的，在符合城市總體規劃前提下，經房屋安全管理機構鑒定為一般損壞房以下或已達到使用年限、不成套、設施不全等簡陋舊房，經市人民政府批準后，由原產權單位按照所在片區的舊城改造規劃要求實施。第十七條 由市、區兩級人民政府出資改造的直管公房，安置被拆遷居民之外的多余房屋作為保障性住房。

由原產權單位改造的自管公有住房，安置被拆遷居民后，優先解決本單位其他無房和住房困難職工的住房問題。仍有多余的房屋，由市人民政府有償收回作為保障性住房。第十八條 舊城改造項目周邊及相關的城市道路、綠化、環衛、管網等城市基礎設施和供水、供電、供氣、供暖、電信等公用設施建設管理，統一納入城市市政和公用設施的建設管理。

第十九條 舊城改造項目可以享受以下優惠政策：

（一）項目前期總成本超出項目土地評估價格的，原則上以拆遷安置補償費抵頂土地出讓金。

（二）項目前期總成本超出項目土地評估價格，其超出部分大于項目建筑安裝成本30％以上的，按實際拆遷的建筑面積減免報建費。

（三）凡舊城改造項目，涉及的城鎮建設配套費、教育附加費、道路挖掘費、土地權屬調查、房屋所有權登記費、房屋安全鑒定費、以及各項政府性基金等在政府批準的改造實施期限內按下列標準收?。?/p>

1、建筑面積在30000平方米以下的，按80%收?。?/p>

2、建筑面積在30000－50000平方米的，按60%收??；

3、建筑面積在50000－100000平方米的，按30%收取；

4、建筑面積在100000平方米以上的，全部減免。

5、人防工程建設費全免。

（四）對以市政基礎設施帶舊城改造項目開發的，經市人民政府批準，可以將市政基礎設施的投入計入項目前期總成本之中，并享受以上優惠政策。

（五）按上述規定享受優惠政策后仍不能保本的，可以適當調整項目城市規劃設計條件、基礎設施和公共設施的建設要求，以提高項目收益，或通過出讓市政公共基礎設施的經營權、廣告權和命名權等辦法給予補償；或在另外區域配套部分安置用地予以解決。

第二十條 項目前期實施單位向舊改辦提出舊城改造項目開發申請，經舊改辦審核，報市舊城改造工作領導小組研究，經市人民政府批準后，向符合條件的項目前期實施單位核發舊城改造項目前期實施批準文件。

第二十一條 項目前期實施單位持舊城改造項目前期實施批文及其他有關資料，向城市規劃行政主管部門申請項目規劃設計條件和項目建設條件。

第二十二條 項目前期實施單位在市各有關部門、商州區政府配合下開展項目前期調查工作，并出具項目前期調查報告。項目前期調查工作內容包括：片區內土地使用權情況；房屋的用途、結構、建筑面積、住戶分布、市政基礎設施、文物保護以及其他物權情況；具有房地產評估資格的評估機構出具舊城改造項目房地產評估價格和房屋拆遷補償價格，并分別向市國土資源局和市城鄉建設局申請備案。

第二十三條 市舊改辦根據審核的項目前期調查報告和項目前期總成本，擬定項目建設條件，報市人民政府審批，作為項目出讓、實施的依據。由市國土資源局按規定以公開招標、拍賣、掛牌交易等方式出讓土地。

第二十四條 以凈地出讓方式確定項目土地受讓人的，在土地出讓前，項目前期實施單位與市國土資源局簽訂舊城改造項目拆遷安置合同，約定市國土資源局支付拆遷安置補償費用的期限和前期實施單位完成拆遷的期限。

以預出讓方式確定項目土地受讓人的，在項目土地出讓后，項目前期實施單位與項目土地受讓人簽訂舊城改造項目拆遷安置合同，約定項目土地受讓人支付項目土地出讓金的期限和項目前期實施單位完成拆遷安置的期限。

實行捆綁出讓方式確定項目土地受讓人的，在項目土地出讓后，由項目土地受讓人辦理房屋拆遷手續，依法實施房屋拆遷。市有關部門和商州區政府配合項目土地受讓人做好項目房屋拆遷工作。

第二十五條 實行凈地出讓方式確定項目土地受讓人的，項目前期實施單位在項目土地出讓前應向規劃建設、國土資源部門申請辦理建設用地規劃許可證、建設用地批文，并持建設用地規劃許可證、建設用地批文以及其他有關資料，向市城市房屋拆遷管理部門申請辦理《房屋拆遷許可證》等有關拆遷手續。商州區政府負責協調轄區相關單位做好拆遷安置工作。第二十六條 項目土地受讓人按項目土地出讓合同約定，按時交付項目土地出讓金后，向規劃建設、國土部門申請辦理規劃、用地變更手續，將項目前期實施單位手續變更為項目土地受讓人。項目前期實施單位有責任協助項目土地受讓人完成手續變更工作。

第二十七條 項目受讓人在規定時間內交納項目出讓金的，可按規定向有關部門辦理項目業主手續。對于項目受讓人不能在規定的時間內投入資金，使拆遷安置工作無法進行的，項目出讓人有權依法解除與項目受讓人簽訂的項目出讓合同。市舊城改造領導小組可重新尋找項目受讓人。

第二十八條 違反本辦法，依照《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、法規規定追究相關單位和責任人的法律責任。

第三章 附則

第二十九條 本規定自2008年11月1日起施行。

發布部門： 發布日期：2008年10月24日 實施日期：2008年11月01日(地方法規)

第三篇：舊城改造項目策劃書

關于擬對燕林市場實施除險美化、規范經營的設想

一、總論

十堰市地理位置優越、開發潛力巨大，但市中心存在一處臟亂差、有嚴重消防隱患的建材經營、加工市場，已嚴重影響了十堰市的建設和發展。

1、項目現狀

燕林市場興建于1989年，占地面積約5500m2，一層為商鋪，上層為四棟住宅樓。這個建于上個世紀80年代商住樓由于不規范物業管理長期年久失修，現已破舊臟亂，弊端眾多，與當前十堰市市容市貌、市政發展格格不入。

2、項目背景

第一、存在嚴重的消防安全隱患。燕林市場在興建時期對消防應急設施設備建設不完善，不具備消防應急急救功能，而燕林市場建筑年久失修，電路電線老化，跑水漏電現象常有發生。一樓商鋪主要經營各類易燃的塑料管材、油漆、建材，同時伴隨電氣焊切割作業、燒水做飯等活動，切割機、電焊機、等同時作業，對老化電路會造成超負荷運轉，極易造成火災。電焊機、切割機的明火運行像是一根導火索，塑料板材加工和油漆等更像一顆定時炸彈，許多倉庫隨時都有被引爆的可能，嚴重威脅了周邊地區人民生命財產安全；而小貨車的頻繁進出和亂停亂放不僅阻礙交通，也會在緊急救援中妨礙消防救援車輛的進入，造成更大的隱患。

第二、臟亂差的環境嚴重影響了市容市貌及城市建設。許多住戶在二樓陽臺放養家畜，對人們健康和環境衛生產生極大危害。同時在二樓陽臺形成了一個天然的“垃圾場”，很多住戶直接將垃圾丟放在二樓陽臺，垃圾成堆無人清理，對整個城市的衛生和形象帶來了極大的損壞。

第三、作坊式營業業態，制約了市中心商業價值體現，給更具市場競爭力的商業業態進入這一地區造成阻礙。建材加工業對社區居民的生活產生了巨大的噪音污染和環境污染，屢遭投訴。而作坊式經營又不能滿足大量城市人口的就業和物業價值的提升，不規范的經營模式對稅收的貢獻率也極低。

綜上所述，燕林市場已成為該區域經濟發展和城市形象提升的阻礙，整體改造勢在必行。

二、項目改造規劃設想

燕林市場項目的除險改造，不是簡單的房地產開發，必須上升到城市整體建設的高度，上升到整合各類商業資源的高度，只有運用系統工程統籌兼顧才能完成。

項目考慮與維也納已有的商業業態進行整合，形成一個具有一定規模的新型開放時尚商業廣場和創意產業中心，一個商業摩爾城，一個創意示范園，使之成為十堰核心商圈的示范項目，成為人民路這條黃金商業帶上一顆獨具特色的新星。

1、完善設施、消除隱患

對項目內部的設施設備需要統一改造、更換。原有電線負荷供小

于求，對內部的線路要按照建筑結構重新布局安裝。嚴格按照消防部門的規定對消防設施設備進行全面改造，新增消防監控和噴淋系統，設消防分區，完善消防功能，徹底消除隱患。同時，完善物業硬件投入，加強社區管理，消除治安隱患。

2、外觀改造

在前一階段的“三城聯創”和“創衛”工作中，人民路沿線景觀已得到了大力改善，但燕林市場的形象卻與人民路沿線景觀格格不入，徹底改造迫在眉睫。項目改造的初步設想是，對整體外立面實施造型改造，讓其具有懷舊風格的后現代元素，將店招進行統一規劃，融入外立面改造之中；進一步優化賣場的動線設計，使其更具商業習慣和理念，同時滿足消防疏散要求；對整體建筑物亮化改造，讓建筑物與維也納商業廣場融為一體，打造一個十堰的新天地，一個十堰的創意產業示范地。

3、觀景平臺美化改造

將市場二樓平臺和屋面變“垃圾場“為觀光地，變廢為寶。具體規劃設想是：

（1）搭建大型采光陽光屋面，連通一層與二層平臺，對屋面進行綠化園林處理，將其改造成空中景觀，休閑休憩的公共場所。

（2）引進低碳節能減排理念，將陽光屋面做成太陽能采光板和集熱板，使用太陽能光伏小環境發電設備和空調設備，按照現有技術，這樣大面積的太陽能裝置足以滿足整個賣場的電梯，照明和供熱需求，其對能源的貢獻是巨大的，同時也減少了項目的電力改造壓力。

4、提高城市公共物業的管理水平

通過項目改造，我們初步設想：

（1）將緊臨市場南巷的垃圾中轉站進行功能整合，提高利用率，將其改造成五層立體停車庫和一體式自動化垃圾中轉站，經過我們的調研，這個設想在技術上是完全可行的，立體停車庫的生產廠家可以將自動化垃圾中轉站設備與停車庫設備進行整合，最大限度地利用好空間和“邊角余料”，實現功能完善。

（2）在物業管理上可以考慮將其日常管理委托給專業的商業物管公司，與維也納商業廣場的物業實現統一管理，資源共享，將政府的資源從城市管理服務中解放出來，進行市場化運作，讓政府將更好的行政能力用于城市執法和監督，變“運動員”為“裁判員”。

三、項目的商業規劃設想

1、引進先進的思維模式突破紅?！獎撔律虡I模式新思路 引進購物、美食、休閑、觀光、娛樂、藝術等多種業態為一體的商業中心，完善十堰市最繁華商業區的購物逛街功能。轉變原有的商業模式，業態重組。實行全新業態、全新的管理模式：統一業態規劃，統一招商，統一經營，統一管理。

通過改變經營管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供優雅的購物環境；—引導人們對高端生活的追求；—享受精致、愜意、休閑、舒適“漫生活”—引入文化藝術類消費業態，提高精神層面的物質化享受。

2、內引外聯 差異化經營——打造品牌新中心

集創意產業、文化藝術產業、品牌購物、時尚餐飲、小資休閑為一體。區別于人民路商業區現有的商業格局，與傳統市場實行差異化經營，打造“人無我有、人有我精”的經營業態。對服裝行業引進品牌服裝店；美食和休閑方面引進特色的小吃與時尚休閑區；一樓引入創意型經營業態；在塔樓部分打造以創意園和大學生創業園為主的創業中心，打造十堰創意生活摩爾城。

3、開放式商街 集約化管理——拉動區域經濟的新動力

管理方式上，根據燕林市場的現狀，實行開放式經營模式，對各經營商鋪統一收銀，統一納稅的集約化管理。

服務理念上，加強高端商服理念建設，用誠信、務實、品牌、和諧的宗旨打造一支專業的高素質的服務團隊。

保障品質，嚴把質量關，對經營的所有產品保障質量和品質。

稅收貢獻，對所有的經營商鋪統一進行收銀，從而保證了稅源的不流失，統一繳納稅費，既保障了稅收又拉動了區域經濟的發展，使之成為新的稅源增長點。

擴大就業，燕林市場的經營需要各類的人才，這既幫政府緩解了社會就業的壓力，也給人們提供了創業機會。

打造友好環境，讓消費者在消費的同時不僅能享受到品牌商品的獨特魅力，又能享受獨具特色的休閑娛樂環境，使之成為人民路上的商業繁華之地，人氣聚集之地。

4、低碳節能性運營模式——嘗試創意產生新理念

引入光伏發電技術將太陽能直接轉換為電能，基本保障公共區域設施設備的照明和使用。引進光伏發電安全可靠、無噪聲、低污染、無需消耗燃料從而保證了節能型公共照明、自動扶梯、小環境空調系統能夠低碳運行。

引入大型采光面，在屋面上設置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保證白天的照明需求，可支持消費者低碳出行、低碳消費、低碳生活、低碳休閑，這是創意性項目所必備的理念。

按照現代化城市建設的需要，引進和吸收現代商業和現代旅游的新理念，遵循以人為本、低碳節能、環境友好、功能齊備、品質優良的要求，打造成為吃、住、游、樂、行為一體的一座商業城、旅游城、商務城、文化創意城。

四、項目需要的支持和幫助

1、該項目雖然采用了市場運作的模式，但由于涉及到許多舊城改造和現實現狀的困難，我們希望政府有關部門能站在項目可持續發展的視角，能在土地政策和環保補助方面參照舊城改造的相關優惠政策，給于一些考慮和傾斜，緩解企業負擔，讓更多的企業資源用于項目的改造和經濟補償上。

2、該項目擬引進一些創意型項目入駐，希望能在政府幫助下，在國家產業扶持政策內享受一些產業補助和優惠支持，以利于我們在項目中實施開展“大學生、青年創業計劃”，以扶持有志于創意科技和相關服務的年青創意科技人才入駐創業，推動十堰地區創意產業項

目的示范和發展。

3、由于該項目的歷史原因，在項目實施時，希望政府有關部門能召集各相關行政職能部門進行專題研究，在政策和法律許可范圍內，對項目能簡化行政審批程序，對改造項目實施規劃預批，并能加快后續項目手續的完善和辦理，確保項目落地結果。

綜上所述，項目實施必須遵照政府主導、市場運作、利益共享、和諧改造的原則和措施。讓各利益主體在項目中實現預期，讓項目能真正成為舊城改造的示范工程和經典之作，探索在市場經濟環境下實現城市改造和功能提升的新思路。

十堰永安資產管理有限公司

二0一一年十月

第四篇：關于城中村和舊城改造項目建設管理實施細則

關于城中村和舊城改造項目

建設管理實施細則

一、總則

第一條為加強和規范舊城和城中村改造項目建設管理，根據國土資源部、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發?2010?151號）、青島市人民政府《關于進一步加快市區城中村改造步伐的實施意見》等有關法規政策規定，結合我市舊城和城中村改造工作實際，制定本工作程序。

二、項目管理

第二條舊城和城中村改造項目實行項目初審、改造實施方案批復、土地開發整理三個階段。區政府應根據舊城和城中村房屋住房質量、建成年代、配套條件和居民改造意愿等工作實際，向市城鄉建設委提出改造項目申請。

第三條項目初審通過后，區政府開展規劃編制、土地預審和配置、資金落實、拆遷動員、改造實施方案等前期論證工作。

第四條前期論證工作完成后，區政府向市城鄉建設委提出安置房立項和改造實施方案批復申請。改造項目批復意見作為申請土地開發整理計劃和安置區正式啟動改造

實施的依據。

第五條舊城和城中村改造項目經立項批復后，對具備改造實施條件的改造項目，由區政府在每年10月底前向市住房建設工作領導小組辦公室提出下一市重點“兩改”項目計劃申請，經市住房建設工作領導小組審查同意后，列入市重點“兩改”項目計劃。

第六條經市政府批準的市重點“兩改”項目計劃，由市政府和區政府簽訂《市重點“兩改”項目目標責任狀》，明確工作目標和部門職責分工及相關工作要求。

三、工作程序

第七條舊城和城中村改造項目，由區政府按照統一規劃，成片開發、群眾愿意、部門積極、科學論證、有序實施的原則，根據城市總體規劃、分區控制規劃和區域控制性詳細規劃及土地利用總體規劃，提出擬改造項目。

第八條區政府負責對轄區內擬改造項目進行調查摸底，對住房建成早、建筑質量差、配套功能不全的居住區域，經三分之二以上居民同意拆遷改造、符合城市規劃、能夠實施改造的項目，由區政府在完成拆遷改造意愿摸底的基礎上，向市城鄉建設委申請項目初審。

市城鄉建設委按照相關程序和要求組織市相關部門進行現場查看并對資料進行初審，對符合要求的予以受理并提

出初審意見。

第九條擬改造項目經初審通過后，區政府應按規定辦理土地預審、規劃設計條件和規劃方案、環保評價、拆遷計劃申請、拆遷補償安置方案備案、拆遷成本核算、土地評估、安置區用地確定等工作。其中規劃方案、拆遷補償安置方案應按規定向社會及拆遷居民公示。

市建設、規劃、國土、環保等部門按照各自職責，認真做好拆遷補償安置成本核算工作，優先確定安置區用地范圍和規模，優先審批安置區規劃方案和建筑單體方案，并根據拆遷安置成本核算情況優先落實拆遷補償安置建設資金。

第十條上述工作完成后，由區政府編制正式改造實施方案，組織相關單位與被拆遷人簽訂拆遷補償預約協議。拆遷補償安置預約協議簽約率到達95%以上后，由區政府向市城鄉建設委申請安置房立項和改造實施方案批復。

第十一條安置房改造實施方案批復后，區政府相關單位應按規定在指定金融機構足額存入拆遷補償監管資金，發布拆遷公告后，拆遷補償安置預約協議正式生效，區政府啟動拆遷。

四、拆遷實施

第十二條區政府作為轄區內舊城和舊村改造項目拆遷工作的第一責任人，負責組織相關單位落實拆遷補償安置建

設資金和安置房源、辦理房屋拆遷許可手續及具體實施房屋拆遷等工作，并負責做好拆遷信訪穩定工作。

第十三條拆遷補償安置方案實施會審制度。區政府相關單位與被拆遷人簽訂拆遷補償安置預約協議前，應按規定在現場公示拆遷補償方案，征求被拆遷人意見，經95%以上被拆遷居民同意后報市房屋拆遷管理部門批準。

本著“為民解難、實事求是”的原則，對現行法規政策未涉及如多層安置高層公攤等問題，區政府可制訂相應的獎勵政策，確保拆遷工作順利實施。

第十四條區政府相關單位應委托具有資質的拆遷評估機構進行拆遷成本核算，經區政府同意后報市房屋拆遷管理部門，市房屋拆遷管理部門應委托專業評審機構予以評審。

第十五條拆遷人與被拆遷人達成拆遷補償安置協議，土地整理實施單位與被征地單位達成征（收）地補償協議達到95%以上，區政府相關單位和土地開發整理單位分別持有關資料向市房地產權籍管理部門依法申請辦理安置區和儲備土地的原房地產證權屬注銷登記手續。

第十六條拆遷協議生效后，在發放拆遷補償金時，可預留一定比例的拆遷補償金作為搬遷騰房保證金，按期騰房的全額返還，對5%未簽協議的居民，經反復做工作仍拒絕簽協議搬遷的，可依法申請司法強制執行。

第十七條區政府應在公告規定的期限內完成拆遷補

償、搬遷騰房和土地整理工作。逾期未完成所發生的超期費用，屬拆遷人自身原因造成的，不計入拆遷成本，由于其他原因造成的，可計入拆遷成本。

五、用地管理

第十八條區政府完成安置區用地的農用地轉用，集體土地征收、青苗補償和非住宅拆遷補償、原房地產權證權屬注銷等工作，達到法定供地條件。

土地開發整理單位完成儲備土地的農用地轉用、集體土地征收、青苗補償和非住宅拆遷補償、原房地產權證權屬注銷等工作，達到法定供地條件。

第十九條安置區用地達到法蒂供地條件后，安置區用地可以單獨劃定的，由市國土部門對安置用地優先劃撥或協議出讓供地。儲備土地達到法定供地條件后，儲備土地由區政府會同土地儲備整理實施單位統一交付到市土地儲備機構，納入土地儲備管理。

第二十條安置用地不能單獨劃定的，由區政府完成全部拆遷并騰空安置區土地后，可以拆遷安置作為附加條件公開掛牌出讓，安置用房與和補償開發商品房捆綁建設。

六、安置房建設

第二十一條區政府作為安置用房代建單位的招標人，通過公開招標方式確定安置用房代建單位。

第二十二條代建單位確定后，由代建單位按規定辦理規劃、土地、建設等各項建設手續，依法組織實施安置房建設。

第二十三條各區政府作為安置房管理的第一責任人，把安置房建設和居民回遷作為首要工作，在保證質量和施工安全的前提下，安置用房建設工期原則上不能超過兩年。

第二十四條各區政府應監督代建單位按合同約定倒排工期，細化責任，狠抓督促落實，確保拆遷居民按期有序回遷。

第二十五條市規劃、土地、城鄉建設、市政公用等部門按照職責分工，密切配合，提前介入，優先審批，加快規劃、土地、建設等各環節的審批效率，統籌安排供熱、燃氣、給排水等各項市政設施配套計劃，確保配套設施與安置房建設同步，滿足安置房交付使用的配套要求。

第五篇：舊城改造項目個人工作總結

2018，在公司領導班子的正確領導下，我加強科學發展觀的學習，工作中發揚真抓實干精神，嚴于律己，踏踏實實，任勞任怨，敢于克服困難，以公司的利益和發展為目標，認真組織、協調項目前期工作，使各項目進度按計劃有序推進，現將一年來的主要工作情況總結如下：

一、強抓重點項目，保證項目有序推進

1、柳州火車南站周邊地區舊城改造項目為柳州市重點項目，是我公司建設項目的重中之重，如何保證項目各項前期工作順利推進是公司賦予我們的重任。工作中，我多向公司領導請示匯報，在公司領導的帶領下，充分發揮自身的組織協調能力，積極與上級有關部門及相關單位加強溝通，組織完善項目交通組織研究工作；

協調各有關部門進行路網規劃方案設計；

完成路網工作可行性研究報告；

組織完善非住宅選房方案，做好非住宅選房簽約工作；

積極與項目范圍內各管線單位對接，做好水、電、煤氣、通信等管線遷移方案及補償工作；

完成站前·馨印象接待中心設計、裝修及布置工作；

配合完成紅橋馨城銷售中心的設計及布置工作；

配合項目指揮部做好拆遷工作，特別是國有企業的拆遷安置方案及改制企業資產認定工作；

組織協調市項目指揮部召開的現場工作會并做好會議紀要，為項目實施工作提供有利依據；

組織完成南站馨城部分地質勘察工作，確認可開工的范圍及重點拆遷對象，為下一步工作提供指導意見。

2、今年，東站片區改造項目列入公司又一重點項目，該項目改造范圍涉及面廣，資產現狀復雜，產權單位多并涉及東站貨場的還建，針對這些問題，我積極與市鐵辦及南寧鐵路局對接，多次對東站貨場進行實地考察，深入了解紅線范圍資產情況，組織拆遷公司對現有資產進行核查，并與南寧鐵路局提供的資產臺賬作對比，發現東站資產臺賬與現狀存在較大的誤差，為東站的同等規模還建及補償問題提出了參考意見。為做好東站片區改造項目的成本測算，我積極與規劃部門對接，掌握東站片區的規劃條件，協調設計單位做好東站片區的整體規劃，完成東站片區的虛擬現實設計，為東站片區改造項目的實施奠定基礎。

二、樹立大局意識，配合做好部門職能工作

我部門是擔負公司項目前期工作的職能部門，部門人員有限，工作任務重，我牢固樹立大局意識，踏踏實實做事，配合完成部門各項職能工作及領導交辦的各項工作任務，保證各代建項目的順利推進。

三、加強學習，提高工作能力

為了鍛煉自己，提升自身的業務水平，我不斷加強專業學習，參加了一級建造師學習考試，爭取成為一名專業型技術骨干，把所學的知識運用到工作中去，使工作方式更有創新，跟上時代與科技進步，成為全面發展的專業技術干部。

2019年，我將繼續以飽滿的工作激情和高度的工作責任感，投身到公司的發展大潮中，加強學習，不斷提高自身素質，不斷提高業務能力和領導能力，善于拓展新思路，勇敢迎接各項工作的發展機遇和挑戰。