第一篇：開發商的16種拿地模式與房地產項目

開發商的16種拿地模式與房地產項目“竣工”流程

一.招、拍、掛

最規范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。

問題1：土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、國稅發【2009】31號）

問題2：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】603號（一級開發情況下出現的問題）

問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉讓框架協議的可以是母公司，如果是最后簽訂協議，一定是項目公司。否則，土地再轉讓到項目公司，稅收問題很嚴重。

問題4：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。

問題5：以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的問答，認為看似企業沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業所得稅認為也應該照此辦理。(和稅局溝通）

二.不是招、拍、掛，創造招、拍、掛（操縱政府）

例如：某國有企業土地補繳土地出讓金，變為開發用地后，準備將地轉讓給某開發企業。

第一步，國家將土地收儲，支付給開發企業補償費，營業稅（國稅發[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅待遇）

第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業拿到土地，支付給國有企業的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。

第三步，如果該國有企業要房子，不要地，則地產企業保留分給國有企業的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業股權留給國有企業來完成。

總結：該方法主要是為了在盡量節省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業轉移到另外一家。

三.購買轉讓土地（項目）

買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。

賣方：涉及稅收很高。第一，企業所得稅；第二，營業稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質重于形式（國稅函【2007】645號）。

注意問題：

（一）賣地營業稅的差額征收

1、差額征收營業稅（財稅【2003】16號）

2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業稅差額征收？（國稅函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號、桂地稅發【2009】185號）

3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計扣除？

（二）賣地的土地增值稅

1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除？（國稅函【1995】110號文件，不允許加計扣除）？

2、生地變熟地的扣除項目（國稅函【1995】110號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除）。

3、賣在建項目的扣除項目。

4、不更名，實際賣項目的稅收問題（國稅函【2007】645號）。

注意：營業稅差額征收與土地增值稅加計扣除的協調恰好卡到區間。

（三）拆遷補償費的稅務處理

1、營業稅：國稅函發【1995】549號；

2、土地增值稅：國稅函【2010】220號；

3、企業所得稅；

4、個人所得稅（財稅【2005】45號；

5、契稅：財稅【2005】45號。

（四）變共同成本為直接成本

四.“購買股權”

將目標公司的其他資產先清理掉，然后賣公司100%股權，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結果釀成大問題。

賣方：只有企業所得稅，沒有營業稅和土地增值稅。（財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負較重，風險較大。

1、股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結構的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權模式。

2、標的企業未來的稅務檢查風險。例如，該企業賬上有3000萬元白條。

3、該企業既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。（不能為目標企業的過去買單，例如：過去偷稅）

將目標公司的其他資產先清理掉，然后賣公司100%股權，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結果釀成大問題。

賣方：只有企業所得稅，沒有營業稅和土地增值稅。買方：稅負較重，風險較大。

1、股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結構的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權模式。

2、標的企業未來的稅務檢查風險。例如，該企業賬上有3000萬元白條。

3、該企業既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。（不能為目標企業的過去買單，例如：過去偷稅）

4、該企業的其他潛在負債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉讓后罰款主體依然是華夏房地產公司）

五.“創造境外賣股權”

（一）境外賣股權。將使得企業所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預計 到未來將轉賣股權，拿地之前就要建立外商投資企業去參與拿地是最好的方式。

（二）將增值分段，創造境外賣股權（組合拳）。

1、在境外避稅港先建立全資子公司；

2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現一部分增值，并交納企業所得稅，但是稅法規定可以遞延10年。例如，計稅基礎1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實現增值較大，一般能夠接受。（財稅【2009】59號文件第七條第三款）；

3、境外新建立的子公司將取得股權轉售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預提所得稅。

稅負比較：如果長期股權投資計稅基礎為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預提所得稅稅負為10%。

六.“設立spv購買股權

大的地產企業經常運用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，收到了一些限制。

（一）股權架構設計：

1、在維爾京群島設立控股公司；

2、在香港設立二級控股公司；

3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

（二）操作模式：

1、維爾京群島轉讓香港股權，價款在境外支付。

2、理論上，中國大陸沒有征稅權。

（三）反避稅：

1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業不是上市公司的話，由于此類轉讓非常隱蔽，稅務當局很難知道消息。

2、根據中港協定，如果不動產占到目標股權50%，中國大陸有征稅權。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內，曾經達到過50%。

七.直接同目標企業合并，然后目標公司的股東賣股權。

情況描述：甲公司準備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產清理掉，只有一塊土地。

操作模式：

1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】

59、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號）2、12個月后，乙公司股東將股權轉售給甲公司原有股東。

點評：企業合并法律程序比較復雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。

八.有地一方投資到地產公司，然后賣股權

情況表述：有地一方將土地投資到房地產公司，然后將所持有的股權變現。

1、投資及將來轉讓股權均不繳納營業稅（財稅【2002】191號文件。）

2、投資到地產公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產公司更好）

3、投資行為，需要交納企業所得稅。

總結：節省稅負有限，只省略了營業稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負來看，上游少繳了營業稅，而下游稅負沒有提高。

以上適用企業資產很多，無法直接用賣股權的方式交易土地的情形。

九.非地產公司投資到非房地產公司，然后同地產企業合并，或者申請房地產開發資質。

情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協調能力強的企業，算是刀鋒下跳舞）

第一，企業投資到一家非房地產企業，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產企業，此時只繳納企業所得稅，而不繳納土地增值稅和營業稅；

第二，企業被房地產企業吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業稅。

第三，運作政府，補繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權益連續性，要繳納企業所得稅。

十.投資到新公司，然后賣股權

情況描述：由于開發項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業的，那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便為下一次股權轉讓做準備。

操作手法：

1、將資產投資到新企業。

2、有地一方將目標公司股權轉讓給實際開發的企業。

3、地產企業進行開發，開發完成后，將股權再次轉讓。

十一.企業分立一個新公司，然后遠期賣股權（實際權益轉讓在先）

情況描述：某企業資產規模較大，要將其中的一塊地賣給地產企業。

操作手法：

1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國稅函【2002】165號文件、國稅函【2003】1108號）；青地稅函【2009】47號、財稅【2009】59號）2、12個月以后轉讓股權，以符合59號文件限制，但是可以在此前簽訂遠期的地下合同確定利益關系。

十二.分立一個新公司，然后合并。（先分立，后合并）

情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進行開發。

操作手法：

1、先分立（財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號）

2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號）

評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權即可，不必進行第二步的合并。

十三.購買方將資金投資到有地的目標企業，然后分立（讓產分股與讓產贖股）

情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價值2億元。

操作手法：

1、甲公司以現金2億元在乙公司投資入股；

2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。3、12個月后轉讓股權（讓產贖股)

十四.合作建房

（一）情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質，合作建房，然后分房子。

稅收分析：

1、營業稅（國稅函發【1995】156號文件第17條）

2、企業所得稅，31號文件第31條。

3、土地增值稅：財稅【1995】48號

評述：此種合作建房，必須是聯合立項，或者乙方立項。

十五.合作建房

（二）情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發資質，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方為主體開發，實際由乙方運作。

2、乙方將資金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業稅。

稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發【2009】31號文件36條、財稅【1995】48號

十六.委托代建

是指定制開發，即根據委托方需求，承建方（開發商）從土地獲取、產品設計、開發管理和工程施工全過程服務，最終將委托方所需產品提供交付委托方的全過程。

房地產項目“竣工”流程

一、首先做規劃建筑驗收報送材料：

1、消防驗收報告

2、建筑工程竣工驗收圖

3、建筑工程規劃平面圖

4、規劃建筑工程許可證（復印件）

5、建筑用地許可證（復印件）

6、規劃建設地形圖（建筑紅線地界復印件）

7、當地省建筑工程竣工驗收規劃驗收申請表（一式兩份）

8、建筑工程施工圖（一份）

二、房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收申請（在當地質檢站竣工申請時質檢站綜合科給的）

1、完成工程設計和合同約定的各項內容。

2、施工單位提出《工程竣工報告》

3、監理單位提出《工程質量評估報告》

4、勘察設計單位提出《質量檢查報告》

5、有完整的技術檔案、施工管理資料和主要建筑材料、構配件及設備進場試驗報告

6、有施工單位簽署的工程質量保修書

7、符合規劃、消防、環保部門驗收規定

8、工程質量監督機構責令整改的問題全部整改完畢

9、施工單位承建該工程的完稅證明函（地方規定）

三、建設工程竣工檔案移交目錄

1、計委文件，2、征地位置圖、規劃圖，3、土地征用材料、使用證。

4、建設工程規劃許可證，5、建設用地規劃許可證，6、巖土工程勘察報告。

7、建設工程施工合同，8、建設工程設計合同，9、建設工程勘察合同。

10、建設工程施工許可證，11、施工圖審查合格書，12、企業法人營業執照。

13、竣工驗收備案表、14、設計文件檢查報告，15、質量監督申請受理書。

16、建設工程委托監理合同，17、中標通知書，18、建設工程消防驗收意見。

19、建筑工程規劃驗收證書，20工程質量評估報告，21、工程竣工驗收報告。

22、房屋建筑工程質量保修書，23、竣工圖紙，24、竣工地形圖。

25、房屋測算面積書，26、技術資料，27、管理資料（環保、市政、園林）

四、申請《工程竣工驗收備案》需提交的文件、資料

1、質量監督報告（當地質監站）

2、工程竣工驗收報告（自備）

3、工程施工許可證或開工報告（當地城建局）

4、施工圖設計文件審查意見書（當地審圖機構）

5、單位工程質量綜合驗收文件（自備）包括：

地基與處理驗收文件、地基與基礎結構驗收評定記錄及檢測報告、主體結構驗收評定記錄及檢測報告、施工單位簽署的工程竣工評估報告

監理單位簽署的工程質量評估報告、勘察、設計單位簽署的工程質量評估報告

6、房屋建筑和市政基礎設施工程質量鑒定和功能性試驗資料（檢測機構）

7、規劃、公安消防、環保、檔案、衛生防疫、勞動保護等部門出具的認可文件

或者準予使用文件。（各大局）

8、施工單位簽署的工程質量保修書（自備）

9、商品房住宅的《質量保證書》和《住宅使用說明書》（自備）

10、《建設規劃用地許可證》和《建設工程規劃許可證》（國土局、規劃局）

11、法規、規章規定必須提供的其他文件（如電梯準用證、變壓器準用證等）

12、人防手續（人防辦）

13、竣工地形圖（測繪單位）

14、雙清回執單（城建局）

第二篇：房地產開發商拿地的十六種模式

1、招、拍、掛

最規范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。

問題1：土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、國稅發【2009】31號）問題2：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】603號（一級開發情況下出現的問題）

問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉讓框架協議的可以是母公司，如果是最后簽訂協議，一定是項目公司。否則，土地再轉讓到項目公司，稅收問題很嚴重。

問題4：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應納稅所得額？ 問題5：以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的問答，認為看似企業沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業所得稅認為也應該照此辦理。(和稅局溝通）

2、不是招、拍、掛，創造招、拍、掛（操縱政府）

例如：某國有企業土地補繳土地出讓金，變為開發用地后，準備將地轉讓給某開發企業。

第一步，國家將土地收儲，支付給開發企業補償費，營業稅（國稅發[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅待遇）

第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業拿到土地，支付給國有企業的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。

第三步，如果該國有企業要房子，不要地，則地產企業保留分給國有企業的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業股權留給國有企業來完成。

總結：該方法主要是為了在盡量節省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業轉移到另外一家。

3、購買轉讓土地（項目）買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。

賣方：涉及稅收很高。第一，企業所得稅；第二，營業稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質重于形式（國稅函【2007】645號）。注意問題：

（一）賣地營業稅的差額征收.1、差額征收營業稅（財稅【2003】16號）

2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業稅差額征收？（國稅函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號、桂地稅發【2009】185號）

3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計扣除？

（二）賣地的土地增值稅

1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除？（國稅函【1995】110號文件，不允許加計扣除）？

2、生地變熟地的扣除項目（國稅函【1995】110號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除）。

3、賣在建項目的扣除項目；

4、不更名，實際賣項目的稅收問題（國稅函【2007】645號）

注意：營業稅差額征收與土地增值稅加計扣除的協調恰好卡到區間。

（三）拆遷補償費的稅務處理

1、營業稅：國稅函發【1995】549號；

2、土地增值稅：國稅函【2010】220號；3企業所得稅；

4、個人所得稅（財稅【2005】45號；

5、契稅：財稅【2005】45號

（四）變共同成本為直接成本。

4、“購買股權”

將目標公司的其他資產先清理掉，然后賣公司100%股權，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結果釀成大問題。

賣方：只有企業所得稅，沒有營業稅和土地增值稅。（財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負較重，風險較大。

1、股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結構的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權模式。

2、標的企業未來的稅務檢查風險。例如，該企業賬上有3000萬元白條。

3、該企業既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。（不能為目標企業的過去買單，例如：過去偷稅）

4、該企業的其他潛在負債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉讓后罰款主體依然是華夏房地產公司）

5、“創造境外賣股權”

（一）境外賣股權。將使得企業所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預計到未來將轉賣股權，拿地之前就要建立外商投資企業去參與拿地是最好的方式。

（二）將增值分段，創造境外賣股權（組合拳）。

1、在境外避稅港先建立全資子公司；

2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現一部分增值，并交納企業所得稅，但是稅法規定可以遞延10年。例如，計稅基礎1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實現增值較大，一般能夠接受。（財稅【2009】59號文件第七條第三款）；

3、境外新建立的子公司將取得股權轉售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預提所得稅 稅負比較：如果長期股權投資計稅基礎為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預提所得稅稅負為10%。

6、“設立spv購買股權”

大的地產企業經常運用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，收到了一些限制。

（一）股權架構設計：

1、在維爾京群島設立控股公司；

2、在香港設立二級控股公司；

3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

（二）操作模式：

1、維爾京群島轉讓香港股權，價款在境外支付。

2、理論上，中國大陸沒有征稅權。

（三）反避稅：

1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業不是上市公司的話，由于此類轉讓非常隱蔽，稅務當局很難知道消息。

2、根據中港協定，如果不動產占到目標股權50%，中國大陸有征稅權。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內，曾經達到過50%。

疑問：維爾京群島轉讓股權，是否會被SAT認定為適用中港稅收協定的不動產條款？

7、直接同目標企業合并，然后目標公司的股東賣股權。

情況描述：甲公司準備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產清理掉，只有一塊土地。

操作模式：

1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】

59、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號）

2、12個月后，乙公司股東將股權轉售給甲公司原有股東。

點評：企業合并法律程序比較復雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。

8、有地一方投資到地產公司，然后賣股權

情況表述：有地一方將土地投資到房地產公司，然后將所持有的股權變現。

1、投資及將來轉讓股權均不繳納營業稅（財稅【2002】191號文件。）

2、投資到地產公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產公司更好）

3、投資行為，需要交納企業所得稅。

總結：節省稅負有限，只省略了營業稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負來看，上游少繳了營業稅，而下游稅負沒有提高。

以上適用企業資產很多，無法直接用賣股權的方式交易土地的情形。

9、非地產公司投資到非房地產公司，然后同地產企業合并，或者申請房地產開發資質。情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協調能力強的企業，算是刀鋒下跳舞）

第一，企業投資到一家非房地產企業，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產企業，此時只繳納企業所得稅，而不繳納土地增值稅和營業稅；

第二，企業被房地產企業吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業稅。第三，運作政府，補繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權益連續性，要繳納企業所得稅。

10、投資到新公司，然后賣股權 情況描述：

由于開發項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業的，那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便為下一次股權轉讓做準備。操作手法：

1、將資產投資到新企業；

2、有地一方將目標公司股權轉讓給實際開發的企業。

3、地產企業進行開發，開發完成后，將股權再次轉讓。

11、企業分立一個新公司，然后遠期賣股權（實際權益轉讓在先）情況描述：某企業資產規模較大，要將其中的一塊地賣給地產企業。操作手法：

1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國稅函【2002】165號文件、國稅函【2003】1108號）；青地稅函【2009】47號、財稅【2009】59號）2、12個月以后轉讓股權，以符合59號文件限制，但是可以在此前簽訂遠期的地下合同確定利益關系。

12、分立一個新公司，然后合并。（先分立，后合并）先離婚，后結婚么？

情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進行開發。操作手法：

1、先分立（財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號）

2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號）評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權即可，不必進行第二步的合并。

13、購買方將資金投資到有地的目標企業，然后分立（讓產分股與讓產贖股）情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價值2億元。操作手法：

1、甲公司以現金2億元在乙公司投資入股；

2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。3、12個月后轉讓股權（讓產贖股）

14、合作建房

情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質，合作建房，然后分房子。稅收分析：

1、營業稅（國稅函發【1995】156號文件第17條）

2、企業所得稅，31號文件第31條。

3、土地增值稅：財稅【1995】48號

評述：此種合作建房，必須是聯合立項，或者乙方立項。15、1003+36+48

情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發資質，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：

1、以甲方為主體開發，實際由乙方運作。

2、乙方將資金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業稅。

稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發【2009】31號文件36條、財稅【1995】48號

16、委托代建 是指定制開發，即根據委托方需求，承建方（開發商）從土地獲取、產品設計、開發管理和工程施工全過程服務，最終將委托方所需產品提供交付委托方的全過程。備注

邏輯關系（5個層次，16個方案，F4總會有一款適合你）：第一層次（主題詞：買地），直接買地，分為三種情形。第二層次（主題詞：買股權），買股權，或者直接合并。適用轉讓方的資產只有一塊地的情形。第三層次（主題詞：投資），有地一方資產較多，先投資再買股權或合并。第四層次（主題詞：分立），先分立再賣股權或合并，或者先投資，再分立。第五層次（主題詞：特殊模式）：兩種合作建房、委托代建。

思考：在資本運作中：購買土地、購買股權、吸收合并，三者的經濟意義相同，都屬于資本擴張。區別點只是兩個方面，第一究竟是同對方企業打交道，還是同對方的股東打交道；第二是否需要保留被收購企業的法人身份。而投資和分立的本質是相同的，都是資本收縮，只是投資是分離出子公司，而分立，則是分立出兄弟公司。

注意事項：

1、如果有地一方要分房，考慮留開發的項目公司給對方，而不用銷售的方式處理；

2、拿地分期開發，考慮拿地分開開票（變共同成本為直接成本），這種理念始終適用。

第三篇：房地產開發商拿地的十六種模式.wps

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房地產開發商拿地的十六種模式

序號 拿地方式 1 招、拍、掛

評述

最規范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。

問題1：土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、國稅發【2009】31號）

問題2：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】603號（一級開發情況下出現的問題）

問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉讓框架協議的可以是母公司，如果是最后簽訂協議，一定是項目阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

公司。否則，土地再轉讓到項目公司，稅收問題很嚴重。

問題4：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。

思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應納稅所得額？

問題5：以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的問答，認為看似企業沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業所得稅認為也應該照此辦理。(和稅局溝通）

不是招、拍、掛，創造招、拍、掛（操縱政府）

例如：某國有企業土地補

繳土地出讓金，變為開發用地

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后，準備將地轉讓給某開發企業。

第一步，國家將土地收儲，支付給開發企業補償費，營業稅（國稅發[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅待遇）

第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業拿到土地，支付給國有企業的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。

第三步，如果該國有企業要房子，不要地，則地產企業保留分給國有企業的房子不賣，而是在將利潤分走后，將阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

購買轉讓土地（項目）

企業股權留給國有企業來完成。

總結：該方法主要是為了在盡量節省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業轉移到另外一家。

買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。

賣方：涉及稅收很高。第一，企業所得稅；第二，營業稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質重于形式（國稅函【2007】645號）。

注意問題：

（一）賣地營業稅的差額征收.1、差額征收營業稅（財稅【2003】16號）

2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業稅差額征收？（國稅阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號、桂地稅發【2009】185號）

3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計扣除？

（二）賣地的土地增值稅

1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除？（國稅函【1995】110號文件，不允許加計扣除）？

2、生地變熟地的扣除項目（國稅函【1995】110號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除）。

3、賣在建項目的扣除項目；

4、不更名，實際賣項目的稅收問題（國稅函【2007】645號）

注意：營業稅差額征收與土地增值稅加計扣除的協調恰好卡到區間。阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

“購買股權”

（三）拆遷補償費的稅務處理

1、營業稅：國稅函發【1995】549號；

2、土地增值稅：國稅函【2010】220號；3企業所得稅；

4、個人所得稅（財稅【2005】45號；

5、契稅：財稅【2005】45號

（四）變共同成本為直接成本。

將目標公司的其他資產先清理掉，然后賣公司100%股權，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結果釀成大問題。

賣方：只有企業所得稅，沒有營業稅和土地增值稅。（財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）

買方：稅負較重，風險較大。

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5、“創造境外賣股權”

1、股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結構的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權模式。

2、標的企業未來的稅務檢查風險。例如，該企業賬上有3000萬元白條。

3、該企業既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。（不能為目標企業的過去買單，例如：過去偷稅）

4、該企業的其他潛在負債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉讓后罰款主體依然是華夏房地產公司）

（一）境外賣股權。將使得企業所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預計到未來將阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

轉賣股權，拿地之前就要建立外商投資企業去參與拿地是最好的方式。

（二）將增值分段，創造境外賣股權（組合拳）。

1、在境外避稅港先建立全資子公司；

2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現一部分增值，并交納企業所得稅，但是稅法規定可以遞延10年。例如，計稅基礎1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實現增值較大，一般能夠接受。（財稅【2009】59號文件第七條第三款）；

3、境外新建立的子公司將取得股權轉售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

“設立spv購買股權”

在境內完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預提所得稅

稅負比較：如果長期股權投資計稅基礎為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預提所得稅稅負為10%。

大的地產企業經常運用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，收到了一些限制。

（一）股權架構設計：

1、在維爾京群島設立控股公司；

2、在香港設立二級控股公司；

3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

（二）操作模式：

1、維爾京群阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

島轉讓香港股權，價款在境外支付。

2、理論上，中國大陸沒有征稅權。

（三）反避稅：

1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業不是上市公司的話，由于此類轉讓非常隱蔽，稅務當局很難知道消息。

2、根據中港協定，如果不動產占到目標股權50%，中國大陸有征稅權。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內，曾經達到過50%。

疑問：維爾京群島轉讓股權，是否會被SAT認定為適用中港稅收協定的不動產條款？

直接同目標企業合并，然后目標公司的股東賣情況描述：甲公司準備購買乙股權。

公司的土地，乙公司先將其他資產清理掉，只有一塊土地。阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

有地一方投資到地產公司，然后賣股權

操作模式：

1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】

59、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號）2、12個月后，乙公司股東將股權轉售給甲公司原有股東。

點評：企業合并法律程序比較復雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。

情況表述：有地一方將土地投資到房地產公司，然后將所持有的股權變現。

1、投資及將來轉讓股權均不繳納營業稅（財稅【2002】191號文件。）

2、投資到地產公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地

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增值稅。（如果是非地產公司更好）

3、投資行為，需要交納企業所得稅。

總結：節省稅負有限，只省略了營業稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負來看，上游少繳了營業稅，而下游稅負沒有提高。

以上適用企業資產很多，無法直接用賣股權的方式交易土地的情形。

非地產公司投資到非房地產公司，然后同地產情況描述：（該方法適用范圍較企業合并，或者申請房地產開發資質。

為狹窄，適用于協調能力強的企業，算是刀鋒下跳舞）

第一，企業投資到一家非房地產企業，名稱為某某化工公司阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！投資到新公司，然后賣股權

（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產企業，此時只繳納企業所得稅，而不繳納土地增值稅和營業稅；

第二，企業被房地產企業吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業稅。

第三，運作政府，補繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權益連續性，要繳納企業所得稅。

情況描述：

由于開發項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業的，那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便為下一次股權轉讓做阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

準備。

操作手法：

1、將資產投資到新企業；

2、有地一方將目標公司股權轉讓給實際開發的企業。

3、地產企業進行開發，開發完成后，將股權再次轉讓。

企業分立一個新公司，然后遠期賣股權（實際

情況描述：某企業資產規權益轉讓在先）

模較大，要將其中的一塊地賣給地產企業。

操作手法：

1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國稅函【2002】165號文件、國稅函【2003】1108號）；青地稅函【2009】47號、財稅【2009】59號）2、12個月以后轉讓股權，以符合59號文件限制，但是可阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

以在此前簽訂遠期的地下合同確定利益關系。

分立一個新公司，然后合并。（先分立，后合情況描述：某公司擁有一個地并）

塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進行開發。

先離婚，后結婚么？

操作手法：

1、先分立（財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號）

2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號）

評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權即可，不必進行第二步的合并。

購買方將資金投資到有地的目標企業，然情況描述：甲公司欲購買乙公后分立（讓產分股與讓產贖股）

司的土地，土地價值2億元。

操作手法： 阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

合作建房

1、甲公司以現金2億元在乙公司投資入股；

2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。3、12個月后轉讓股權（讓產贖股）

情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質，合作建房，然后分房子。

稅收分析：

1、營業稅（國稅函發【1995】156號文件第17條）

2、企業所得稅，31號文件第31條。

3、土地增值稅：財稅【1995】48號

評述：此種合作建房，必須阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

1003+36+48

委托代建 是聯合立項，或者乙方立項。

情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發資質，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方為主體開發，實際由乙方運作。

2、乙方將資金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業稅。

稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發【2009】31號文件36條、財稅【1995】48號

是指定制開發，即根據委托方需求，承建方（開發商）從土阜新房地產開發群：261241432 共同鑄造城市價值！

地獲取、產品設計、開發管理和工程施工全過程服務，最終將委托方所需產品提供交付委托方的全過程。

備注

邏輯關系（5個層次，16個方案，F4總會有一款適合你）：第一層次（主題詞：買地），直接買地，分為三種情形。第二層次（主題詞：買股權），買股權，或者直接合并。適用轉讓方的資產只有一塊地的情形。第三層次（主題詞：投資），有地一方資產較多，先投資再買股權或合并。第四層次（主題詞：分立），先分立再賣股權或合并，或者先投資，再分立。第五層次（主題詞：特殊模式）：兩種合作建房、委托代建。

思考： 在資本運作中：購買土地、購買股權、吸收合并，三者的經濟意義相同，都屬于資本擴張。區別點只是兩個方面，第一究竟是同對方企業打交道，還是同對方的股東打交道；第二是否需要保留被收購企業的法人身份。而投資和分立的本質是相同的，都是資本收縮，只是投資是分離出子公司，而分立，則是分立出兄弟公司。

注意事項：

1、如果有地一方要分房，考慮留開發的項目公司給對方，而不用銷售的方式處理；

2、拿地分期開發，考慮拿地分開開票（變共同成本為直接成本），這種理念始終適用。

第四篇：房地產拿地即開工操作模式

房地產拿地即開工操作模式

傳統的開發模式一般遵循“拿地-設計-招標-施工”的正常流程，按照這樣的方式，“摘牌即開工”就是根本無法實現的空想而已。關于有些企業拿地即開工的案例我早期確實不敢相信，因為從拿地到施工證辦理中間有大量的具體工作，僅以規劃許可證為例：

報建→窗口審核資料發放受理回執→建管科經辦人審查施工圖→經辦人出具放線通知單并勾勒建筑平面范圍線作為放線附圖→分管局長簽發放線通知單→將放線通知單及附圖報送市勘測院初審→勘測院現場放線核實放線坐標，出具放線回單及坐標、紅線核實圖→支付勘測費用取得放線回單及附圖返回規劃局→規劃局建管科及監察科聯合到現場復核簽字→建管科經辦人將施工圖指標報市規劃信息中心核指標→經辦人整理放線及核實指標數據，編寫建設工程規劃許可證及附頁表格→科長復核→分管局長簽發→建設單位與規劃局簽訂公示牌協議→繳納公示牌費用及規劃綜合服務費→窗口取件

光這么多事項你說得多少天吧？這還是僅僅只是一個證。

所以，拿地即開工能實現的企業基本都是大型開發商，他們有以下幾個優勢：

標準化：產品標準化復制，大大減少設計圖紙時間；

政府支持：政府在證件辦理中大開各種綠燈，為了招商過來，睜一只眼閉一只眼； 違法硬開工：沒有施工證，繼續開工，政府默認。

當然，為了實現拿地開工，必須針對關鍵的工作環節進行了前置和并行處理，使得“摘牌即開工”成為可能。

1、規劃設計前置

在項目內部立項后即開始規劃設計工作，為了保障設計工作又快又好的完成，必須采取如下做法： 第一，需要項目提前了解清楚當地的規劃設計要求及要點(要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業比例等指標)，保證不踩政府紅線;

第二，接下來由營銷、設計、成本及財務等多部門進行規劃設計方案分析，規劃設計要求嚴格按照當地規劃要求進行，避免后期因方案修改影響進度。

第三，在規劃方案出來后，為防止拿地后受政府影響，從而導致方案出現大的調整和反復，影響報批報建及開工時間，在摘牌前就要提前預報方案，基本要能通過規劃部門預審批(主要地方領導認同)。

2、勘探先行進場

為盡快了解地質情況，預判地質風險，為樁基選型確定前提條件，盡快開始基礎施工主要分成兩個步驟：

第一步，先參考周邊地質情況，來了解目標地塊的地質情況。因此，需要盡可能取得周邊建筑物地質

勘查資料及相關工程資料，為基礎設計提供參考，也為前期工程提供依據，這樣就可以有效提高設計和前期工程的進度。

第二步，提前進入地塊內進行詳細勘察以取得勘察報告。一般情況下按先售樓部、后展示區、最后貨量區的原則完成地勘。在地質條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定基礎形式，便于基礎施工，規劃及現場條件較完備情況下直接詳勘。通過對目標地塊的地質報告進行分析，將地質勘查報告第一時間提供給予設計院出樁基圖，便于基礎施工。

3、招標前置

為確保摘牌即開工，就需要提前把施工單位確定下來，為此，需要在項目立項后，就開展招標立項、投標單位確認、發標、開標、定標工作。招標立項方面要前置的工作包括：一是盡快了解當地的市場材料價格、購買當地的定額及材料信息資料、了解項目現場的特殊情況;二是將現場的環境及特殊性、具備的施工條件等提供給成本管理中心，便于招標文件快速編制;三是明確招標工程各專業的施工承包范圍，利于招標文件的快速編制，減少后期爭議。

其次，在條件允許的情況下，為保證順利開工，示范區應將樁基礎或其它基礎類型與總包工程招投標分開進行。

再次，為保障展示區按時完工，為營銷創造蓄客條件，需要優先確定展示區基礎施工單位及總包單位。

4、報建前置

為滿足合法施工要求，現場動工前應盡量辦理好先行，為此，報建分為兩大階段：

第一階段：預報批階段

在新進入城市時，首先要到政府各部門行政服務窗口，了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當地的特殊要求，提前做好一切準備，特別是規劃方案先與規劃部門溝通調整好，在土地立項10天內完成規劃設計方案編制，協調政府及各相關部門召開規劃提報會，獲得規劃主管部門及當地主要領導支持。

施工圖紙提前送到建設部門初審好，一切能準備的辦理國土證、立項、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關部門審查好。與此同時，提前通知施工單位準備報建所需的配合資料并積極協助完成一些與政府相關的手續。

第二階段：正式提報階段

在摘牌后，馬上提交規劃報建文本，辦理四證

首先，最理想的狀態是到摘牌當天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可證。

其次，如果達不到理想目標，則能后補的資料盡量跟政府協商，如立項、環評等等，或與建設部門商量好簽發預開工證的模式。

再次，特殊情況下同政府溝通，單獨就基礎圖進行報建，確保摘牌后能夠達到基礎施工的“最低底線”。

5、設計、報建、招標多線條穿插

在工作前置的同時，還要針對開發環節從原來按部就班的方式改為多線條穿插進行，最大限度的節省時間。

比如規劃方案基本確定時，即同步展開樁基單位及總包招標;在規劃方案確定后，展示區選址及方案即要馬上確定下來等等。

如下圖示范區建設實例，為保障體驗式營銷效果，促進銷售，特別強調前期示范區的建設，從而為蓄客提供強大支持，因此，在主路徑大節點約束下，各專業線同步開展相關工作。

第二式：縮短階段周期

除了優化關鍵開發路徑以外，減少每個關鍵環節的操作時間，也可以達到縮短工期的目的，為此，主要是從以下三個方面入手：

1、處理好政府關系，縮短報建周期

為達到快速開工的目的，在前期土地談判時，要會充分借力打力，利用項目對當地政府稅收、產業支持、城市環境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取開通綠色通道及開發證件的快速辦理。另外，如有條件還積極爭取政府相關領導掛職項目，爭取報批報建綠色通道。

2、嚴格實施標準化，縮短技術決策周期

為縮短前期設計周期，項目嚴格采取標準化的方式來操作。針對剛需及改善客戶，要求選擇標準化產品，區域范圍內全面快速復制，特別是同一區域，如果客戶定位相同，必須選擇標準化產品，在區域范圍內快速復制，通過標準化，設計周期平均縮短超過50%，如下圖所示：

另外，為保障展示區盡早完工，要求展示區采用已有標準戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節省設計、采購和招標時間。

3、發展戰略合作伙伴，縮短招標時間

優秀的供應商隊伍也是快開盤的必要條件，為節省招標時間，針對新老項目都有特別的管理措施。對新項目，可考慮尋找已經合作過的優秀施工單位做展示區、示范區，計價方式按后續貨量區定標價格約定點數上浮。

對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標，則可以直接以擴標的方式確定單位。對使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價原則進場施工。

第三式：簡化決策節點

除了改變關鍵路徑及縮短關鍵工作項工期外，對于前期重要成果的決策確認也是影響整體開發速度的關鍵環節，往往很多企業由于決策主體不明確，決策流程復雜，導致前期成果出現經常性的反復，從而延誤開工進度。

為此，通過前期預備會議包的方式來進行決策，優化了決策方式，同時，為提升效率，大部分決策事項下放到集團專業線和區域公司來進行，保障了決策質量和效率。

三、保障措施：標準化體系保駕護航

為保障有序開工，形成一整套的標準化體系來支撐，如下圖所示：

通過提前設立前期工作小組，實現有責;通過流程再造，以優化關鍵路徑、縮短階段周期、簡化決策點三大方式，實現有序;通過標準化，有效地提升了快開發能力，實現高效;最終，“有責有序高效”，從而為摘牌即開工打下了堅實基礎。

第五篇：開發商拿地新模式一二級捆綁聯動模式

開發商拿地新模式:土地一二級捆綁聯動模式

于彥杰

最近從新聞報刊上了解到中國貴州省貴陽市超級大盤林立,而且銷售火爆,值得關注的是;中天未來方舟和宏立花果園,通過對這兩個樓盤最初的拿地可以了解到,大盤模式是開發商不在暴利,買房者得到了實惠,政府不再搞土地財政也能成功實現對城市的升級改造.貴陽模式其實是政府的遠景規劃和開發商市場運營能力的有效協同,在企業.社會.和政府方面實現利益均沾,政府實現了舊城改造,提升了城市形象,企業也通過拿地參與開發贏得了利潤,居民和買房者也得到了一定得實惠.這種模式首先是土地一級和二級市場的一個捆綁聯動,使得開發商拿地得以固化,消除了二級土地市場招拍掛的形勢導致地價上漲的不確定新因素,這種模式其實就是政府財政吃緊,無法做到拆一塊掛一塊.政府規劃出幾百畝甚至上千畝的大地塊,先以生地掛牌,尋找有實力的開發商,將此地塊上的土地征用.拆遷整理,安置房建設和市政配套工程等本該由政府承擔的土地一級開發,交由開發商來完成.讓開發商預交土地費,用以拆遷和土地整理,待拆遷和整理完成后,再轉讓熟地給參與拆遷和土地整理的開發商,這種模式叫:生地熟掛,雖然國家在2011年出臺了法律嚴禁建設方參與土地拆遷,但相對經濟落后的地級市和三四線城市,只能采取這樣的方法來實現舊城改造,所以當地政府部門就會采取種種辦法阻止其他開發商參與熟地的招拍掛.貴陽市的這種土地出讓模式在全國大城市可能是沒有的,但在中西部的地級城市是一種普遍的模式,河南商丘市就是一個典型;由于地價便宜,城市居民收入水平較低,政府財政來源較少,只有通過出讓新區土地來維持財政來源,但舊城改造也逐漸提上日程,通過舊城改造,整頓市容市貌,等形象工程才是新一屆商丘市政府工作的重心,所以當地政府就將老城區,棚戶區改造交由一些有實力的開發公司,參與土地的一級開發,待拆遷完和土地整理過后,自然政府會順理成章得在二級土地招拍掛時將這些土地交由這些參與的開發企業,同時還加設了一些附加條款,例如2010年商丘市帝和水上公園參與運河改造工程修建運河廣場等,2012年10月份中房集團在商丘市道北片區和政府協商取得了從商丘火車站北部到建設路大片舊城改造工程大約有1000余畝,同時參與居民拆遷安置和交通環境改造工作,承諾為道北片區修三座高架橋,同時為梁園區建設未來商務核心圈以cbd的形式來做為未來建設的目標,當然中房集團此次拿地的模式就是典型的土地一二級捆綁聯動模式.一二級捆綁聯動模式的好處就是,政府借助社會和企業的力量來實現對城市的運營,相對來說降低了土地出讓金,不再有地王的出現,同時呢開發商愿意出資進行土地整理和市政配套的建設,肯定要么會漲價銷售,要么會通過蓋大盤來攤薄成本,所以未來這種模式必然導致大盤應運而生.