第一篇：房地產融資幾種常見方式信托

房地產融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋

房地產融資之土地抵押貸款

Q:什么是土地抵押貸款？ A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。

Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：1 首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃； B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等），D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一年度資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續，發放資金，資金方持續監測項目的建設和經營情況。

7、抵押貸款企業要向擔保公司提供：（1）產權證明；

（2）最近的產權評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產負債表，利潤表。

房地產融資之短期借貸Q&A

(Q：房地產開發過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發商在擁有土地證以及用地規劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；

3、開發商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。

Q：開發商何時還款？

A：

1、開發商通過申請商業銀行土地抵押貸款償還；

2、開發商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發商通過其他方式還款。

Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區的住宅房建設用地、城市中心的可售商業物業；

3、融資期限：一般情況下6個月以內；

3、融資額度：1千萬至2億；

4、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；

房地產融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產短期拆借? A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發商訂立《貸款承諾書》，規定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。

Q：利率情況是怎樣的？

A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6% Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內；

3.交易手段先進、手續簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業法人營業執照復印件； 2.金融機構營業許可證副本復印件； 3.公司代碼證書復印件；

4.公司法人代表證明書或授權委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷； 6.經公司董事會決議授權的申請； 7.公司近兩年經過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規經營、遭受處罰及重大事件情況。

Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現場評估；

3.雙方協商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產融資之產權抵押融資Q&A

Q:哪些產權可以抵押融資? A:

1、非經營類物業：紅本房、集資房；

2、經營中的物業：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？

A：

1、證件齊全：土地證、房產證；

2、債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發達城市。Q：項目方需提交哪些資料？

A：

1、個人：土地證、房產證；

2、企業：營業執照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。

Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業銀行的，利率參考當期基準利率；

2、貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

房地產融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。

Q：開發商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發展，也基本上是以高利貸的形式實現民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規則之下的尋租、企業維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經濟區域和環境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；

2、開發商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；

3、開發商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；

5、開發商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；

6、開發商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產行業一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優質的投資項目，問題在于如何讓優質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優質的房地產私募基金管理公司，如。

4、開發商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業售出這樣的途徑，特別是在當前的產業環境和金融市場條件下，銷售物業只能是唯一的選擇，假如市場環境不利于銷售，資金方往往要求開發商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發商的利益訴求是相悖的。房地產融資之信托收益權

銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發商融資的目的主要有兩種模式，找開發商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結構大致為：假定A企業需要融資，B企業(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業發放。

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。

這樣，A企業獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業可以不用拿出真金白銀。B企業投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業劃款，到賬后，B企業再給信托公司，信托公司再給A企業。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監會覺察。

實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→ 過橋企業的受益權―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業―――――――→ 信托受益權轉讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――

若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產權信托計劃受益權的原理為：假定M企業需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業物業。傳統的模式是，M企業將這棟物業抵押給信托公司，信托公司對其發放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創新”模式是，M企業將這棟商業物業委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業自己。然后，M企業再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業預期的租金收益。

此外，物業產生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業補足。在轉讓信托受益權時，M企業一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協議。

這樣，M企業獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業資產作為抵押。其結果與銀行理財計劃給M企業放一筆貸款，然后M企業分6-8年還款，效果相當。

在這個案例中，用以設立財產權信托的是一棟商業物業，實際上，任何有穩定、可控現金流的資產都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現金流，是因為現在“長期優質資產太難找了，何況物業實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經理說。

而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現有的法律法規并未對此有明確的強制性規定。一位信托法務人士表示。

信托受讓銀行信貸票據資產，風險權重由10.5%提升至150%，一般業務為1.5%

房地產融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？ A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發。

Q:開發商為何要選擇定向信托？

A：因為

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優先選擇；

3、能快速協助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發行的幾率。

Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發行信托產品。

Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：

1、房地產開發（上市）公司股票的流通股；

2、房地產開發（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質以上房地產開發（非上市）公司的金融類股權；

4、特殊條件下三級資質以上房地產開發（非上市）公司的可抵押固定資產。

* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經濟發達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標的；

3、虧損和業績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；

4、近一年內受到監管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5、監管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的。

Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質押標的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）信托折扣率 融資增信

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

質押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票 信托折扣率 融資增信

給予的折扣率再適當下浮0.5-1折

（根據對股票質地和流通時間的判斷）不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

質押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎上上浮不超過0.5折

（3）對未上市金融類股權 信托折扣率 融資增信

凈資產9折 不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

質押物總體折扣率不超過9.5折

二是對質押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優先級受益人預期固定收益率實現的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。

Q：開發商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準材料；

2、項目提出的有關背景材料；

3、可行性研究報告及批準文件；

4、自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務合同、訂單或意向書；

8、經營計劃、年度財務收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產企業：土地證、土地規劃證、建設規劃許可證、開工許可證；

Q：利率？

A：主要跟開發企業資質有關

1、一級開發資質企業的年利率在15%

2、二級開發資質企業的年利率在18%

3、三級開發資質企業的年利率在20以上。

房地產融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作

Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經濟過熱而出臺政策限制商業銀行放貸，迫使商業銀行的貸款額度不超過上一年的一定數額，而現在經濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權益投資型、股權投資型、財產信托型。

Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發起端，通過銷售理財產品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩定客戶，資產質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。

2、如此使得央行調節經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創新的動力有兩種：一為因客戶需求而創新，二為因規避政策而創新。

3、金融創新與監督機構永遠是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關規定銀行與信托公司業務合作指引關于進一步規范商業銀行個人理財業務。

* 小貼士：銀監發布的幾個重要通知：

《中國銀監會關于進一步規范銀信合作有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《銀監發（2010）72號》 《銀監發〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業務，是指商業銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構客戶。

商業銀行代為推介信托公司發行的信托產品不在本通知規范范圍之內。

2、信托公司在開展銀信理財合作業務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調查、投資決策、后續管理等主要職責，不得開展通道類業務。

3、信托公司開展銀信理財合作業務，信托產品期限均不得低于一年。

4、商業銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業務，應遵守以下原則：

(1)自本通知發布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額比例管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業務，直至達到規定比例要求。

(2)信托公司信托產品均不得設計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據資產、附加回購選擇權的投資、股票質押融資等資產證券化業務。

5、商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。

6、商業銀行和信托公司開展銀信理財合作業務，信托資金同時用于融資類和投資類業務的，被信托業務總額應納入本通知第四條第(一)項規定的考核比例范圍。

7、對本通知發布以前約定和發生的銀信理財合作業務，商業銀行和信托公司應做好以下工作：

(1)商業銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉入表內，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業銀行和信托公司應切實加強堆存續銀信理財合作業務的后續管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。

(3)對設計為開放式的非上市公司股權投資類、融資類或含融資類業務的銀行理財產品和信托產品，商業銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續事宜。

8、鼓勵商業銀行和信托公司探索業務合作科學模式和領域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經濟政策，引導資金投向有效益的新能源、新材料、節能環保、生物醫藥、信息網絡、高端制造產業等新興產業，為經濟發展模式轉型和產業結構調整作出積極貢獻。

9、本通知自發布之日起實施。

房地產融資之私募基金Q&A

房地產私募基金以房地產企業股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產項目。對項目進行可行性評估，并與開發商協商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。

基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發商自有資金（資產）投資比例不低于30%。

基金會要求開發商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監管，確保資金用于項目合理開發。

基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發商回購基金所持有的項目公司股權。

Q:怎樣的開發商符合我們的要求？

A:

1、開發商具備較豐富的開發經驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳；

4、開發商須有一套成熟的開發流程及專業的開發團隊。

Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：

1、區域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。

2、規模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區域、次中心區域（熱點開發地段，項目鄰近已有開發商投資）。

4、形態要求：住宅為主，少量商業或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態：土地要求凈地，二級開發為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規劃用途已獲政府批準。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？ A：

1、股權式基金，2、夾層式基金，3、債權式基金，4、單一固定收益基金，5、結構化固定收益基金，6、主動型基金，7、完全主動型基金，8、城市發展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節收益+協議分紅

* 基金方總收益的計算方式：

可調節收益=基金月投入累計X項目風險系數（4~7）協議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）

* 可調節收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風險系數的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數，例如買地階段我方出資70%，風險系數為7。

* 協議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優先獲得分紅。

3、債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=15~27%

5、結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發/運營。

7、完全主動型基金：無需開發商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發展基金：用于土地一級整理。

Q：基金退出？

A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發，再用于支付可調節收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發商認購，認購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。

Q：項目出現虧損，損失如何承擔？

A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發商承擔損失，再由基金方承擔損失。

Q： 對開發商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產基金主做好以下三個方面的考慮： 一是考察管理團隊的能力和過往業績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產基金治理結構，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。

我們在進行每一筆投資之前都要經過認真的盡職調查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和管理，一旦項目出現問題或者國家對地產業調控的情況，資金鏈很難得到保障

第二篇：房地產融資常見方式分析

房地產融資之土地抵押貸款Q&A

Q:什么是土地抵押貸款？

A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：

1、首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值。

2、咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數。

3、根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域。

4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。

5、根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告。

6、與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料。

7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后，等待放貸即可，至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；

B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等）； D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續，發放資金，資金方持續監測項目的建設和經營情況。

7、抵押貸款企業要向擔保公司提供：（1）產權證明；

（2）最近的產權評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產負債表，利潤表。

房地產融資之短期借貸Q&A

Q：房地產開發過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發商在擁有土地證以及用地規劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；

3、開發商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。Q：開發商何時還款？

A：

1、開發商通過申請商業銀行土地抵押貸款償還；

2、開發商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發商通過其他方式還款。Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區的住宅房建設用地、城市中心的可售商業物業；

3、融資期限：一般情況下6個月以內；

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。

房地產融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產短期拆借?

A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發商訂立《貸款承諾書》，規定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6% Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內；

3.交易手段先進、手續簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業法人營業執照復印件； 2.金融機構營業許可證副本復印件； 3.公司代碼證書復印件；

4.公司法人代表證明書或授權委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷； 6.經公司董事會決議授權的申請； 7.公司近兩年經過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規經營、遭受處罰及重大事件情況。Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現場評估； 3.雙方協商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產融資之產權抵押融資Q&A

Q:哪些產權可以抵押融資?

A:

1、非經營類物業：紅本房、集資房；

2、經營中的物業：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產證；

2、債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發達城市。Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產證；

2、企業：營業執照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業銀行的，利率參考當期基準利率；

2、貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

房地產融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。Q：開發商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發展，也基本上是以高利貸的形式實現民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規則之下的尋租、企業維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經濟區域和環境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；

2、開發商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；

3、開發商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；

5、開發商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；

6、開發商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產行業一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優質的投資項目，問題在于如何讓優質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優質的房地產私募基金管理公司，如。

4、開發商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業售出這樣的途徑，特別是在當前的產業環境和金融市場條件下，銷售物業只能是唯一的選擇，假如市場環境不利于銷售，資金方往往要求開發商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發商的利益訴求是相悖的。

房地產融資之信托收益權

銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發商融資的目的主要有兩種模式，找開發商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結構大致為：假定A企業需要融資，B企業(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業發放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。

這樣，A企業獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業可以不用拿出真金白銀。B企業投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業劃款，到賬后，B企業再給信托公司，信托公司再給A企業。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監會覺察。

實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→ 過橋企業的受益權―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業―――――――→ 信托受益權轉讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產權信托計劃受益權的原理為：假定M企業需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業物業。傳統的模式是，M企業將這棟物業抵押給信托公司，信托公司對其發放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創新”模式是，M企業將這棟商業物業委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業自己。然后，M企業再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業預期的租金收益。

此外，物業產生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業補足。在轉讓信托受益權時，M企業一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協議。

這樣，M企業獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業資產作為抵押。其結果與銀行理財計劃給M企業放一筆貸款，然后M企業分6-8年還款，效果相當。

在這個案例中，用以設立財產權信托的是一棟商業物業，實際上，任何有穩定、可控現金流的資產都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現金流，是因為現在“長期優質資產太難找了，何況物業實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經理說。

而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現有的法律法規并未對此有明確的強制性規定。一位信托法務人士表示。

信托受讓銀行信貸票據資產，風險權重由10.5%提升至150%，一般業務為1.5%

房地產融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發。Q:開發商為何要選擇定向信托？ A：

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優先選擇；

3、能快速協助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發行的幾率。Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發行信托產品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：

1、房地產開發（上市）公司股票的流通股；

2、房地產開發（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質以上房地產開發（非上市）公司的金融類股權；

4、特殊條件下三級資質以上房地產開發（非上市）公司的可抵押固定資產。* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經濟發達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標的；

3、虧損和業績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；

4、近一年內受到監管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5、監管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的。Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質押標的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

（3）對未上市金融類股權

二是對質押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優先級受益人預期固定收益率實現的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。Q：開發商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準材料；

2、項目提出的有關背景材料；

3、可行性研究報告及批準文件；

4、自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務合同、訂單或意向書；

8、經營計劃、財務收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產企業：土地證、土地規劃證、建設規劃許可證、開工許可證； Q：利率？

A：主要跟開發企業資質有關

1、一級開發資質企業的年利率在15%

2、二級開發資質企業的年利率在18%

3、三級開發資質企業的年利率在20以上%

房地產融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經濟過熱而出臺政策限制商業銀行放貸，迫使商業銀行的貸款額度不超過上一年的一定數額，而現在經濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權益投資型、股權投資型、財產信托型。Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發起端，通過銷售理財產品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩定客戶，資產質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。

2、如此使得央行調節經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創新的動力有兩種：一為因客戶需求而創新，二為因規避政策而創新。

3、金融創新與監督機構永遠是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關規定銀行與信托公司業務合作指引關于進一步規范商業銀行個人理財業務。

* 小貼士：銀監發布的幾個重要通知：

《中國銀監會關于進一步規范銀信合作有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《銀監發（2010）72號》 《銀監發〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業務，是指商業銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構客戶。

商業銀行代為推介信托公司發行的信托產品不在本通知規范范圍之內。

2、信托公司在開展銀信理財合作業務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調查、投資決策、后續管理等主要職責，不得開展通道類業務。

3、信托公司開展銀信理財合作業務，信托產品期限均不得低于一年。

4、商業銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業務，應遵守以下原則：

(1)自本通知發布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額比例管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業務，直至達到規定比例要求。

(2)信托公司信托產品均不得設計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據資產、附加回購選擇權的投資、股票質押融資等資產證券化業務。

5、商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。

6、商業銀行和信托公司開展銀信理財合作業務，信托資金同時用于融資類和投資類業務的，被信托業務總額應納入本通知第四條第(一)項規定的考核比例范圍。

7、對本通知發布以前約定和發生的銀信理財合作業務，商業銀行和信托公司應做好以下工作：

(1)商業銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉入表內，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業銀行和信托公司應切實加強堆存續銀信理財合作業務的后續管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。

(3)對設計為開放式的非上市公司股權投資類、融資類或含融資類業務的銀行理財產品和信托產品，商業銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續事宜。

8、鼓勵商業銀行和信托公司探索業務合作科學模式和領域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經濟政策，引導資金投向有效益的新能源、新材料、節能環保、生物醫藥、信息網絡、高端制造產業等新興產業，為經濟發展模式轉型和產業結構調整作出積極貢獻。

9、本通知自發布之日起實施。

房地產融資之私募基金Q&A

房地產私募基金

房地產私募基金以房地產企業股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產項目。

對項目進行可行性評估，并與開發商協商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發商自有資金（資產）投資比例不低于30%。

基金會要求開發商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監管，確保資金用于項目合理開發。

基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發商回購基金所持有的項目公司股權。

Q:怎樣的開發商符合我們的要求？

A:

1、開發商具備較豐富的開發經驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳；

3、開發商須有一套成熟的開發流程及專業的開發團隊。Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：

1、區域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。

2、規模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區域、次中心區域（熱點開發地段，項目鄰近已有開發商投資）。

4、形態要求：住宅為主，少量商業或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態：土地要求凈地，二級開發為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規劃用途已獲政府批準。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年=3年。Q：有哪些基金？

A：

1、股權式基金，2、夾層式基金，3、債權式基金，4、單一固定收益基金,5、結構化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節收益+協議分紅 * 基金方總收益的計算方式：

可調節收益=基金月投入累計X項目風險系數（4~7）協議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）

* 可調節收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風險系數的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數，例如買地階段我方出資70%，風險系數為7。* 協議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優先獲得分紅。

3、債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=15~27%

5、結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發/運營。

7、完全主動型基金：無需開發商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發展基金：用于土地一級整理。Q：基金退出？

A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發，再用于支付可調節收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。

* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發商認購，認購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。Q：項目出現虧損，損失如何承擔？

A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發商承擔損失，再由基金方承擔損失。Q： 對開發商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產基金治理結構，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。

我們在進行每一筆投資之前都要經過認真的盡職調查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和管理，一旦項目出現問題或者國家對地產業調控的情況，資金鏈很難得到保障

第三篇：信托融資-房地產融資要求

房地產融資要求

融資方或其控股股東具備二級以上的房地產開發資質。（滿足四、三、二條件）也即四證齊全、自有資金超過35%、二級開發資質。有的信托公司需要行業百強和地方龍頭。

第1條財務狀況

對融資方財務狀況的基本要求是：

（一）融資方為多項目開發商或綜合性開發商，其資產負債率不超過75%，凈資產不低于5000萬（資產負債率計算可扣除預收房屋銷售款計算）；

（二）融資方如為單一項目新設公司，其資產負債率要求可適度放寬，實收資本應不低于1000萬；單一項目公司如分期開發，且在我司介入前已有開發和銷售記錄的，應適用第（一）項標準。

第2條開發經驗

融資方或所屬集團具有連續開發三年以上的開發經驗，且開發業績良好，累計竣工面積在20萬平方米以上。

第3條發展潛力

融資方或所屬集團有一定項目儲備，持續發展能力較強。

第4條行業地位

融資方或其所屬集團具有一定的行業地位，符合以下之一的：

（一）為全國房地產百強企業（中國指數研究院發布的名單）或區域（省、直轄市）綜合排名前10位的企業（不含全國房地產百強企業）；

（二）雖未達到第（一）項要求，但股東背景突出，控股股東為其他行業地位突出的大型央企（國資委要求退出房地產領域的除外）、國企和民營企業（全國民營百強企業）；

（三）雖無具體排名，但在建項目市政及生活配套項目成熟健全，項目條件與周邊同類物業比較有明顯優勢，市場承接力強，有較高盈利空間。

第5條開發條件

項目權屬清晰，“四證”齊全（即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》）。

第6條資本金要求

項目資本金比例達到國家最低要求并足額到位。

第7條項目監管

能配合接受我司或我司委托的監理公司對項目監管，以銷售資金作為還款來源的項目原則上需要實現項目抵押并能接受分期還款或存單、保證金質押。

第8條保障性住房

保障房的建設單位應具備以下資質：

（一）政府背景的保障性住房開發建設機構，須具備合格的企事業法人資格，有負責保障性住房建設的政府相關批復文件，如屬政府平臺，另需按政府平臺相關政策執行；

（二）如為保障性住房代建企業，須已與政府簽訂代建項目協議；項目已列入建設計劃，廉租房、公租房須已與政府簽訂回購協議。

第9條舊城改造

項目必須已完成拆遷工作或已全面簽訂拆遷協議，拆遷工作無障礙，可進行實質性開發。

第10條結構融資安排

對房地產集合信托計劃，采用結構化方式進行融資安排的，其優先受益權和劣后受益權配比比例不得高于3：1。

第11條其他條件存在以下情況的項目原則上不介入：

（一）項目土地已閑置超過兩年，存在被政府收回風險；

（二）擅自改變土地用途和性質進行開發；

（三）嚴重拖延開竣工時間；

（四）來自于其他金融機構的項目貸款（或融資）已被挪用等。

第四篇：房地產融資方式歸納

一、資本市場融資，和其他行業一樣：境內外上市、境內發債、海外債、定向不定向增發，還有在香港、新加坡發REITs也算；

二、銀行貸款：開發貸、經營性物業貸、流動貸款、委托貸款、并購貸。優勢：成本低；劣勢：要求高；

三、信托融資：信托開發貸、信托經營性物業貸、明股實債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產管理計劃：較信托優勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機構，不能直接放貸。

五、券商資管：優勢不明顯，必須通過信托計劃或基金子公司資管計劃；

六、保險資金：項目直投只可以投商業地產，需要兩證。另可以購買投資于地產項目的集合信托計劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財富管理募集資金，靈活不監管，成本高。可以作一些結構化設計；

八、四大資產管理公司（華融、信達、東方、長城）融資：成本高；

九、與實力開發商股權合作：降低經營風險，同時也降低經營收益，雙刃劍；

十、供應商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業務；

十一、典當、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發商。

第五篇：房地產融資方式

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產企業融資現狀

（一）融資規模持續增長

近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。

（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道

僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小

2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產資金信托活躍

2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元,占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”。

二、房地產企業融資存在的主要問題

（一）融資渠道過于單一

從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。

（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱

作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。

（三）缺乏多層次房地產金融體系

就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。

（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善

目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。

（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破

為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。

三、房地產企業融資策略分析

（一）發展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

1.大力培育房地產信托融資方式

房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。

2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。

3.建立多層次房地產金融體系

借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。

4.建立和完善相應法律制度配套措施

規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出臺《產業投資基金法》等等。

（二）進一步完善間接融資

我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。

1.推進間接融資形式多樣化

目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。

2.創新變直接融資為間接融資的方式

直接融資雖然形式多樣，但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。

（三）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。