第一篇：房地產融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋等專題

房地產融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋等

2013.7.14

房地產融資之土地抵押貸款Q&A Q:什么是土地抵押貸款？

A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：1 首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.7 填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；

B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書；

C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等），D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料；

E、項目可行性研究報告；

F、上一年度資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續，發放資金，資金方持續監測項目的建設和經營情況。

7、抵押貸款企業要向擔保公司提供：

（1）產權證明；

（2）最近的產權評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；

（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產負債表，利潤表。

房地產融資之短期借貸Q&A

(Q：房地產開發過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發商在擁有土地證以及用地規劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；

3、開發商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。

轉發是美德，但請標明出處：房地產投資俱樂部（fdctz888)Q：開發商何時還款？

A：

1、開發商通過申請商業銀行土地抵押貸款償還；

2、開發商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發商通過其他方式還款。

Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區的住宅房建設用地、城市中心的可售商業物業；

3、融資期限：一般情況下6個月以內；

3、融資額度：1千萬至2億；

4、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付； 房地產融資之短期拆借Q&A Q:什么是房地產短期拆借?

A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發商訂立《貸款承諾書》，規定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？

A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6% Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內；

3.交易手段先進、手續簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業法人營業執照復印件；

2.金融機構營業許可證副本復印件；

3.公司代碼證書復印件；

4.公司法人代表證明書或授權委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷；

6.經公司董事會決議授權的申請；

7.公司近兩年經過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規經營、遭受處罰及重大事件情況。

轉發是美德，但請標明出處：房地產投資俱樂部（fdctz888)Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核；

2.資金方現場評估；

3.雙方協商費用及貸款期限；

4.成交；

5.資金劃撥；

6.抵押登記。

房地產融資之產權抵押融資Q&A Q:哪些產權可以抵押融資?

A:

1、非經營類物業：紅本房、集資房；

2、經營中的物業：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產證；

2、債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發達城市。Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產證；

2、企業：營業執照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業銀行的，利率參考當期基準利率；

2、貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。房地產融資之民間借貸Q&A Q:什么是房地產民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。

Q：開發商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發展，也基本上是以高利貸的形式實現民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規則之下的尋租、企業維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經濟區域和環境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；

2、開發商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；

3、開發商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；

5、開發商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；

6、開發商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。

轉發是美德，但請標明出處：房地產投資俱樂部（fdctz888)Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產行業一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優質的投資項目，問題在于如何讓優質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優質的房地產私募基金管理公司，如。

4、開發商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業售出這樣的途徑，特別是在當前的產業環境和金融市場條件下，銷售物業只能是唯一的選擇，假如市場環境不利于銷售，資金方往往要求開發商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發商的利益訴求是相悖的。房地產融資之信托收益權

銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發商融資的目的主要有兩種模式，找開發商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結構大致為：假定A企業需要融資，B企業(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業發放

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。

這樣，A企業獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業可以不用拿出真金白銀。B企業投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業劃款，到賬后，B企業再給信托公司，信托公司再給A企業。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監會覺察。

實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→ 過橋企業的受益權―――（投資單一信托計劃）―→

信托公司

―――（信托貸款）―→ 借款企業―――――――→ 信托受益權轉讓合同

←――――――――

―――――――→ 信托投資合同 ←―――――――

―――――→ 信托貸款合同 ←――

若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產權信托計劃受益權的原理為：假定M企業需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業物業。傳統的模式是，M企業將這棟物業抵押給信托公司，信托公司對其發放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創新”模式是，M企業將這棟商業物業委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業自己。然后，M企業再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業預期的租金收益。

此外，物業產生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業補足。在轉讓信托受益權時，M企業一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協議。

這樣，M企業獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業資產作為抵押。其結果與銀行理財計劃給M企業放一筆貸款，然后M企業分6-8年還款，效果相當。

在這個案例中，用以設立財產權信托的是一棟商業物業，實際上，任何有穩定、可控現金流的資產都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現金流，是因為現在“長期優質資產太難找了，何況物業實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經理說。

而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現有的法律法規并未對此有明確的強制性規定。一位信托法務人士表示。轉發是美德，但請標明出處：房地產投資俱樂部（fdctz888)信托受讓銀行信貸票據資產，風險權重由10.5%提升至150%，一般業務為1.5% 房地產融資之定向信托Q&A Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發。Q:開發商為何要選擇定向信托？

A：因為

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優先選擇；

3、能快速協助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發行的幾率。Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發行信托產品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：

1、房地產開發（上市）公司股票的流通股；

2、房地產開發（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質以上房地產開發（非上市）公司的金融類股權；

4、特殊條件下三級資質以上房地產開發（非上市）公司的可抵押固定資產。* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經濟發達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標的；

3、虧損和業績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；

4、近一年內受到監管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5、監管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的。轉發是美德，但請標明出處：房地產投資俱樂部（fdctz888)Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質押標的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）

信托折扣率

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）質押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

給予的折扣率再適當下浮0.5-1折

不超過0.5折

融資增信

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

融資增信

（根據對股票質地和流通時間的判斷）(以自有資金認購次級受益權方式)質押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎上上浮不超過0.5折（3）對未上市金融類股權

信托折扣率

凈資產9折

質押物總體折扣率不超過9.5折 二是對質押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優先級受益人預期固定收益率實現的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。Q：開發商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準材料；

2、項目提出的有關背景材料；

3、可行性研究報告及批準文件；

4、自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務合同、訂單或意向書；

8、經營計劃、年度財務收支計劃、流動資金補充計劃；

不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

融資增信

9、房地產企業：土地證、土地規劃證、建設規劃許可證、開工許可證； Q：利率？

A：主要跟開發企業資質有關

1、一級開發資質企業的年利率在15%

2、二級開發資質企業的年利率在18%

3、三級開發資質企業的年利率在20以上% 房地產融資之集合信托Q&A 集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經濟過熱而出臺政策限制商業銀行放貸，迫使商業銀行的貸款額度不超過上一年的一定數額，而現在經濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權益投資型、股權投資型、財產信托型。Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發起端，通過銷售理財產品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩定客戶，資產質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。

2、如此使得央行調節經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創新的動力有兩種：一為因客戶需求而創新，二為因規避政策而創新。

3、金融創新與監督機構永遠是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關規定銀行與信托公司業務合作指引關于進一步規范商業銀行個人理財業務。

* 小貼士：銀監發布的幾個重要通知：

《中國銀監會關于進一步規范銀信合作有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《銀監發（2010）72號》

《銀監發〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業務，是指商業銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構客戶。

商業銀行代為推介信托公司發行的信托產品不在本通知規范范圍之內。

2、信托公司在開展銀信理財合作業務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調查、投資決策、后續管理等主要職責，不得開展通道類業務。

3、信托公司開展銀信理財合作業務，信托產品期限均不得低于一年。

4、商業銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業務，應遵守以下原則：

(1)自本通知發布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額比例管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業務，直至達到規定比例要求。

(2)信托公司信托產品均不得設計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據資產、附加回購選擇權的投資、股票質押融資等資產證券化業務。

5、商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。

6、商業銀行和信托公司開展銀信理財合作業務，信托資金同時用于融資類和投資類業務的，被信托業務總額應納入本通知第四條第(一)項規定的考核比例范圍。

7、對本通知發布以前約定和發生的銀信理財合作業務，商業銀行和信托公司應做好以下工作：

(1)商業銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉入表內，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業銀行和信托公司應切實加強堆存續銀信理財合作業務的后續管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。

(3)對設計為開放式的非上市公司股權投資類、融資類或含融資類業務的銀行理財產品和信托產品，商業銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續事宜。

8、鼓勵商業銀行和信托公司探索業務合作科學模式和領域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經濟政策，引導資金投向有效益的新能源、新材料、節能環保、生物醫藥、信息網絡、高端制造產業等新興產業，為經濟發展模式轉型和產業結構調整作出積極貢獻。

9、本通知自發布之日起實施。

房地產融資之私募基金Q&A

房地產私募基金

房地產私募基金以房地產企業股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產項目。

對項目進行可行性評估，并與開發商協商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。

基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發商自有資金（資產）投資比例不低于30%。

基金會要求開發商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監管，確保資金用于項目合理開發。

基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發商回購基金所持有的項目公司股權。

Q:怎樣的開發商符合我們的要求？

A:

1、開發商具備較豐富的開發經驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳；

4、開發商須有一套成熟的開發流程及專業的開發團隊。

Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：

1、區域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。

2、規模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區域、次中心區域（熱點開發地段，項目鄰近已有開發商投資）。

4、形態要求：住宅為主，少量商業或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態：土地要求凈地，二級開發為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規劃用途已獲政府批準。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股權式基金，2、夾層式基金，3、債權式基金，4、單一固定收益基金,5、結構化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節收益+協議分紅

* 基金方總收益的計算方式：

可調節收益=基金月投入累計X項目風險系數（4~7）

協議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）

* 可調節收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風險系數的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數，例如買地階段我方出資70%，風險系數為7。* 協議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優先獲得分紅。

3、債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=15~27%

5、結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發/運營。

7、完全主動型基金：無需開發商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發展基金：用于土地一級整理。Q：基金退出？

A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發，再用于支付可調節收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。

* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發商認購，認購即做收入。

* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。Q：項目出現虧損，損失如何承擔？

A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發商承擔損失，再由基金方承擔損失。

轉發是美德，但請標明出處：房地產投資俱樂部（fdctz888)Q： 對開發商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產基金治理結構，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。

第二篇：房地產融資幾種常見方式信托

房地產融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋

房地產融資之土地抵押貸款

Q:什么是土地抵押貸款？ A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。

Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：1 首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃； B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等），D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續，發放資金，資金方持續監測項目的建設和經營情況。

7、抵押貸款企業要向擔保公司提供：（1）產權證明；

（2）最近的產權評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產負債表，利潤表。

房地產融資之短期借貸Q&A

(Q：房地產開發過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發商在擁有土地證以及用地規劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；

3、開發商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。

Q：開發商何時還款？

A：

1、開發商通過申請商業銀行土地抵押貸款償還；

2、開發商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發商通過其他方式還款。

Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區的住宅房建設用地、城市中心的可售商業物業；

3、融資期限：一般情況下6個月以內；

3、融資額度：1千萬至2億；

4、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；

房地產融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產短期拆借? A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發商訂立《貸款承諾書》，規定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。

Q：利率情況是怎樣的？

A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6% Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內；

3.交易手段先進、手續簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業法人營業執照復印件； 2.金融機構營業許可證副本復印件； 3.公司代碼證書復印件；

4.公司法人代表證明書或授權委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷； 6.經公司董事會決議授權的申請； 7.公司近兩年經過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規經營、遭受處罰及重大事件情況。

Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現場評估；

3.雙方協商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產融資之產權抵押融資Q&A

Q:哪些產權可以抵押融資? A:

1、非經營類物業：紅本房、集資房；

2、經營中的物業：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？

A：

1、證件齊全：土地證、房產證；

2、債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發達城市。Q：項目方需提交哪些資料？

A：

1、個人：土地證、房產證；

2、企業：營業執照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。

Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業銀行的，利率參考當期基準利率；

2、貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

房地產融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。

Q：開發商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發展，也基本上是以高利貸的形式實現民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規則之下的尋租、企業維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經濟區域和環境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；

2、開發商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；

3、開發商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；

5、開發商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；

6、開發商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產行業一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優質的投資項目，問題在于如何讓優質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優質的房地產私募基金管理公司，如。

4、開發商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業售出這樣的途徑，特別是在當前的產業環境和金融市場條件下，銷售物業只能是唯一的選擇，假如市場環境不利于銷售，資金方往往要求開發商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發商的利益訴求是相悖的。房地產融資之信托收益權

銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發商融資的目的主要有兩種模式，找開發商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結構大致為：假定A企業需要融資，B企業(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業發放。

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。

這樣，A企業獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業可以不用拿出真金白銀。B企業投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業劃款，到賬后，B企業再給信托公司，信托公司再給A企業。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監會覺察。

實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→ 過橋企業的受益權―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業―――――――→ 信托受益權轉讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――

若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產權信托計劃受益權的原理為：假定M企業需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業物業。傳統的模式是，M企業將這棟物業抵押給信托公司，信托公司對其發放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創新”模式是，M企業將這棟商業物業委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業自己。然后，M企業再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業預期的租金收益。

此外，物業產生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業補足。在轉讓信托受益權時，M企業一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協議。

這樣，M企業獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業資產作為抵押。其結果與銀行理財計劃給M企業放一筆貸款，然后M企業分6-8年還款，效果相當。

在這個案例中，用以設立財產權信托的是一棟商業物業，實際上，任何有穩定、可控現金流的資產都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現金流，是因為現在“長期優質資產太難找了，何況物業實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經理說。

而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現有的法律法規并未對此有明確的強制性規定。一位信托法務人士表示。

信托受讓銀行信貸票據資產，風險權重由10.5%提升至150%，一般業務為1.5%

房地產融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？ A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發。

Q:開發商為何要選擇定向信托？

A：因為

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優先選擇；

3、能快速協助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發行的幾率。

Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發行信托產品。

Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：

1、房地產開發（上市）公司股票的流通股；

2、房地產開發（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質以上房地產開發（非上市）公司的金融類股權；

4、特殊條件下三級資質以上房地產開發（非上市）公司的可抵押固定資產。

* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經濟發達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標的；

3、虧損和業績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；

4、近一年內受到監管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5、監管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的。

Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質押標的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）信托折扣率 融資增信

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

質押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票 信托折扣率 融資增信

給予的折扣率再適當下浮0.5-1折

（根據對股票質地和流通時間的判斷）不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

質押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎上上浮不超過0.5折

（3）對未上市金融類股權 信托折扣率 融資增信

凈資產9折 不超過0.5折

(以自有資金認購次級受益權方式)

質押物總體折扣率不超過9.5折

二是對質押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優先級受益人預期固定收益率實現的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。

Q：開發商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準材料；

2、項目提出的有關背景材料；

3、可行性研究報告及批準文件；

4、自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務合同、訂單或意向書；

8、經營計劃、財務收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產企業：土地證、土地規劃證、建設規劃許可證、開工許可證；

Q：利率？

A：主要跟開發企業資質有關

1、一級開發資質企業的年利率在15%

2、二級開發資質企業的年利率在18%

3、三級開發資質企業的年利率在20以上。

房地產融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作

Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經濟過熱而出臺政策限制商業銀行放貸，迫使商業銀行的貸款額度不超過上一年的一定數額，而現在經濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權益投資型、股權投資型、財產信托型。

Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發起端，通過銷售理財產品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩定客戶，資產質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。

2、如此使得央行調節經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創新的動力有兩種：一為因客戶需求而創新，二為因規避政策而創新。

3、金融創新與監督機構永遠是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關規定銀行與信托公司業務合作指引關于進一步規范商業銀行個人理財業務。

* 小貼士：銀監發布的幾個重要通知：

《中國銀監會關于進一步規范銀信合作有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《銀監發（2010）72號》 《銀監發〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業務，是指商業銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構客戶。

商業銀行代為推介信托公司發行的信托產品不在本通知規范范圍之內。

2、信托公司在開展銀信理財合作業務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調查、投資決策、后續管理等主要職責，不得開展通道類業務。

3、信托公司開展銀信理財合作業務，信托產品期限均不得低于一年。

4、商業銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業務，應遵守以下原則：

(1)自本通知發布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額比例管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業務，直至達到規定比例要求。

(2)信托公司信托產品均不得設計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據資產、附加回購選擇權的投資、股票質押融資等資產證券化業務。

5、商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。

6、商業銀行和信托公司開展銀信理財合作業務，信托資金同時用于融資類和投資類業務的，被信托業務總額應納入本通知第四條第(一)項規定的考核比例范圍。

7、對本通知發布以前約定和發生的銀信理財合作業務，商業銀行和信托公司應做好以下工作：

(1)商業銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉入表內，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業銀行和信托公司應切實加強堆存續銀信理財合作業務的后續管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。

(3)對設計為開放式的非上市公司股權投資類、融資類或含融資類業務的銀行理財產品和信托產品，商業銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續事宜。

8、鼓勵商業銀行和信托公司探索業務合作科學模式和領域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經濟政策，引導資金投向有效益的新能源、新材料、節能環保、生物醫藥、信息網絡、高端制造產業等新興產業，為經濟發展模式轉型和產業結構調整作出積極貢獻。

9、本通知自發布之日起實施。

房地產融資之私募基金Q&A

房地產私募基金以房地產企業股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產項目。對項目進行可行性評估，并與開發商協商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。

基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發商自有資金（資產）投資比例不低于30%。

基金會要求開發商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監管，確保資金用于項目合理開發。

基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發商回購基金所持有的項目公司股權。

Q:怎樣的開發商符合我們的要求？

A:

1、開發商具備較豐富的開發經驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳；

4、開發商須有一套成熟的開發流程及專業的開發團隊。

Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：

1、區域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。

2、規模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區域、次中心區域（熱點開發地段，項目鄰近已有開發商投資）。

4、形態要求：住宅為主，少量商業或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態：土地要求凈地，二級開發為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規劃用途已獲政府批準。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？ A：

1、股權式基金，2、夾層式基金，3、債權式基金，4、單一固定收益基金，5、結構化固定收益基金，6、主動型基金，7、完全主動型基金，8、城市發展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節收益+協議分紅

* 基金方總收益的計算方式：

可調節收益=基金月投入累計X項目風險系數（4~7）協議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）

* 可調節收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風險系數的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數，例如買地階段我方出資70%，風險系數為7。

* 協議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優先獲得分紅。

3、債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=15~27%

5、結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發/運營。

7、完全主動型基金：無需開發商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發展基金：用于土地一級整理。

Q：基金退出？

A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發，再用于支付可調節收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發商認購，認購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。

Q：項目出現虧損，損失如何承擔？

A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發商承擔損失，再由基金方承擔損失。

Q： 對開發商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產基金主做好以下三個方面的考慮： 一是考察管理團隊的能力和過往業績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產基金治理結構，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。

我們在進行每一筆投資之前都要經過認真的盡職調查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和管理，一旦項目出現問題或者國家對地產業調控的情況，資金鏈很難得到保障

第三篇：私募基金運作方式

如何設立并運作一家私募基金

1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。

2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。

3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。

4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。

5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。

6、由于私募處于灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。

從小做起，量力而行，低調嚴謹。

私募基金的組織形式：

1、公司式

公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如“某某投資公司”）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如：

（1）設立某“投資公司”，該“投資公司”的業務范圍包括有價證券投資；

（2）“投資公司”的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模；

（3）“投資公司”的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，并打入“投資公司”的運營成本；

（4）“投資公司”的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上柜交易。該“投資公司”實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。

不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有：

（1）將私募基金注冊于避稅的天堂，如開曼、百慕大等地；

（2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），并注冊于稅收比較優惠的地方；

（3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），并把它作為載體。

2、契約式

契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是：

（1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其托管人；

（2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回；

（3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難回避證券管理部門的審批和監管。

3、虛擬式

虛擬式私募基金表面看來像委托理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委托理財協議，但這些委托理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是：

（1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶；

（2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶；

（3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值；

（4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。

虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，并避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委托理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。

4、組合式

為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型：

（1）公司式與虛擬式的組合；

（2）公司式與契約式的組合；

（3）契約式與虛擬式的組合；

（4）公司式、契約式與虛擬式的組合。

中國私募基金發展三大路徑：

私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。

一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件

股權分置改革是政府的既定目標。改革結束后，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile

acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通后，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。

通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，并導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注于這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司并購甚至產業并購的合作伙伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公

司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些并購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。

在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際并購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。

二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變

隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由于價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由于股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似于壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最后，將來股票市場有了做空機制以后，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格并且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。

由于上述三個原因，對于單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，并且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，并且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，并以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高于交易員（操盤手）的瞬時決策。這種私募基金實際上最后將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏于狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。

三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金

上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由于當時純粹意義的風險投資環境并不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的后來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示范效應，這些機構有可能

重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由于其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其并購的項目能夠為其經營業績加分，而不同于過去市場中單純的為制造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對于風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。

實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。

四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間

近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額占GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資于私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。

根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委托給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為

-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高于共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。

第四篇：房地產融資常見方式分析

房地產融資之土地抵押貸款Q&A

Q:什么是土地抵押貸款？

A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：

1、首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值。

2、咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數。

3、根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域。

4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。

5、根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告。

6、與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料。

7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后，等待放貸即可，至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；

B、項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等）； D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續，發放資金，資金方持續監測項目的建設和經營情況。

7、抵押貸款企業要向擔保公司提供：（1）產權證明；

（2）最近的產權評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產負債表，利潤表。

房地產融資之短期借貸Q&A

Q：房地產開發過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發商在擁有土地證以及用地規劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；

3、開發商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。Q：開發商何時還款？

A：

1、開發商通過申請商業銀行土地抵押貸款償還；

2、開發商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發商通過其他方式還款。Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區的住宅房建設用地、城市中心的可售商業物業；

3、融資期限：一般情況下6個月以內；

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。

房地產融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產短期拆借?

A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發商訂立《貸款承諾書》，規定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6% Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內；

3.交易手段先進、手續簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業法人營業執照復印件； 2.金融機構營業許可證副本復印件； 3.公司代碼證書復印件；

4.公司法人代表證明書或授權委托書，法人身份證復印件； 5.公司法人、負責人、財務主管的簡歷； 6.經公司董事會決議授權的申請； 7.公司近兩年經過審計的財務報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規經營、遭受處罰及重大事件情況。Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現場評估； 3.雙方協商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產融資之產權抵押融資Q&A

Q:哪些產權可以抵押融資?

A:

1、非經營類物業：紅本房、集資房；

2、經營中的物業：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產證；

2、債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發達城市。Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產證；

2、企業：營業執照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業銀行的，利率參考當期基準利率；

2、貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔保公司擔保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

房地產融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。Q：開發商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發展，也基本上是以高利貸的形式實現民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規則之下的尋租、企業維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經濟區域和環境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；

2、開發商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；

3、開發商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；

5、開發商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；

6、開發商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產行業一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優質的投資項目，問題在于如何讓優質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優質的房地產私募基金管理公司，如。

4、開發商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業售出這樣的途徑，特別是在當前的產業環境和金融市場條件下，銷售物業只能是唯一的選擇，假如市場環境不利于銷售，資金方往往要求開發商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發商的利益訴求是相悖的。

房地產融資之信托收益權

銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發商融資的目的主要有兩種模式，找開發商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結構大致為：假定A企業需要融資，B企業(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業發放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。

這樣，A企業獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業可以不用拿出真金白銀。B企業投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業劃款，到賬后，B企業再給信托公司，信托公司再給A企業。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監會覺察。

實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→ 過橋企業的受益權―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業―――――――→ 信托受益權轉讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產權信托計劃受益權的原理為：假定M企業需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業物業。傳統的模式是，M企業將這棟物業抵押給信托公司，信托公司對其發放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創新”模式是，M企業將這棟商業物業委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業自己。然后，M企業再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業預期的租金收益。

此外，物業產生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業補足。在轉讓信托受益權時，M企業一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協議。

這樣，M企業獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業資產作為抵押。其結果與銀行理財計劃給M企業放一筆貸款，然后M企業分6-8年還款，效果相當。

在這個案例中，用以設立財產權信托的是一棟商業物業，實際上，任何有穩定、可控現金流的資產都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現金流，是因為現在“長期優質資產太難找了，何況物業實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經理說。

而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現有的法律法規并未對此有明確的強制性規定。一位信托法務人士表示。

信托受讓銀行信貸票據資產，風險權重由10.5%提升至150%，一般業務為1.5%

房地產融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發。Q:開發商為何要選擇定向信托？ A：

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優先選擇；

3、能快速協助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發行的幾率。Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發行信托產品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：

1、房地產開發（上市）公司股票的流通股；

2、房地產開發（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質以上房地產開發（非上市）公司的金融類股權；

4、特殊條件下三級資質以上房地產開發（非上市）公司的可抵押固定資產。* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經濟發達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標的；

3、虧損和業績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；

4、近一年內受到監管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5、監管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的。Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質押標的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

（3）對未上市金融類股權

二是對質押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優先級受益人預期固定收益率實現的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。Q：開發商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準材料；

2、項目提出的有關背景材料；

3、可行性研究報告及批準文件；

4、自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務合同、訂單或意向書；

8、經營計劃、財務收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產企業：土地證、土地規劃證、建設規劃許可證、開工許可證； Q：利率？

A：主要跟開發企業資質有關

1、一級開發資質企業的年利率在15%

2、二級開發資質企業的年利率在18%

3、三級開發資質企業的年利率在20以上%

房地產融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經濟過熱而出臺政策限制商業銀行放貸，迫使商業銀行的貸款額度不超過上一年的一定數額，而現在經濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權益投資型、股權投資型、財產信托型。Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發起端，通過銷售理財產品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩定客戶，資產質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。

2、如此使得央行調節經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創新的動力有兩種：一為因客戶需求而創新，二為因規避政策而創新。

3、金融創新與監督機構永遠是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關規定銀行與信托公司業務合作指引關于進一步規范商業銀行個人理財業務。

* 小貼士：銀監發布的幾個重要通知：

《中國銀監會關于進一步規范銀信合作有關事項的通知》

《中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》 《銀監發（2010）72號》 《銀監發〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業務，是指商業銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構客戶。

商業銀行代為推介信托公司發行的信托產品不在本通知規范范圍之內。

2、信托公司在開展銀信理財合作業務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調查、投資決策、后續管理等主要職責，不得開展通道類業務。

3、信托公司開展銀信理財合作業務，信托產品期限均不得低于一年。

4、商業銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業務，應遵守以下原則：

(1)自本通知發布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額比例管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業務，直至達到規定比例要求。

(2)信托公司信托產品均不得設計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據資產、附加回購選擇權的投資、股票質押融資等資產證券化業務。

5、商業銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業務，其資金原則上不得投資于非上市公司股權。

6、商業銀行和信托公司開展銀信理財合作業務，信托資金同時用于融資類和投資類業務的，被信托業務總額應納入本通知第四條第(一)項規定的考核比例范圍。

7、對本通知發布以前約定和發生的銀信理財合作業務，商業銀行和信托公司應做好以下工作：

(1)商業銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉入表內，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業銀行和信托公司應切實加強堆存續銀信理財合作業務的后續管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。

(3)對設計為開放式的非上市公司股權投資類、融資類或含融資類業務的銀行理財產品和信托產品，商業銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續事宜。

8、鼓勵商業銀行和信托公司探索業務合作科學模式和領域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經濟政策，引導資金投向有效益的新能源、新材料、節能環保、生物醫藥、信息網絡、高端制造產業等新興產業，為經濟發展模式轉型和產業結構調整作出積極貢獻。

9、本通知自發布之日起實施。

房地產融資之私募基金Q&A

房地產私募基金

房地產私募基金以房地產企業股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產項目。

對項目進行可行性評估，并與開發商協商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發商自有資金（資產）投資比例不低于30%。

基金會要求開發商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監管，確保資金用于項目合理開發。

基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發商回購基金所持有的項目公司股權。

Q:怎樣的開發商符合我們的要求？

A:

1、開發商具備較豐富的開發經驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳；

3、開發商須有一套成熟的開發流程及專業的開發團隊。Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：

1、區域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。

2、規模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區域、次中心區域（熱點開發地段，項目鄰近已有開發商投資）。

4、形態要求：住宅為主，少量商業或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態：土地要求凈地，二級開發為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規劃用途已獲政府批準。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年=3年。Q：有哪些基金？

A：

1、股權式基金，2、夾層式基金，3、債權式基金，4、單一固定收益基金,5、結構化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節收益+協議分紅 * 基金方總收益的計算方式：

可調節收益=基金月投入累計X項目風險系數（4~7）協議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）

* 可調節收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風險系數的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數，例如買地階段我方出資70%，風險系數為7。* 協議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優先獲得分紅。

3、債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=15~27%

5、結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發/運營。

7、完全主動型基金：無需開發商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發展基金：用于土地一級整理。Q：基金退出？

A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發，再用于支付可調節收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。

* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發商認購，認購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。Q：項目出現虧損，損失如何承擔？

A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發商承擔損失，再由基金方承擔損失。Q： 對開發商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產基金治理結構，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。

我們在進行每一筆投資之前都要經過認真的盡職調查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和管理，一旦項目出現問題或者國家對地產業調控的情況，資金鏈很難得到保障

第五篇：私募基金收益分配方式(模式)詳解

私募基金收益分配方式(模式)詳解

基金入門 發布時間：2016-02-19 16:37 來源：互聯網 閱讀量：3230

私募投資基金利潤的分配模式屬于基金重大經濟條款，在基金募集中是投資人最為關心的問題之一。私募投資基金利潤的分配順序在英語里的俗稱是Distribution Waterfall，代表著基金利益流向的先后順序，非基金行業人士聽到這個名詞往往一頭霧水。私募投資基金利潤分配模式根據基金模式不同而各有差別。私募基金收益分配方式主要有本金優先返還模式(又稱為European Distribution Waterfall)，即確保LP收回投資本金后，GP才和LP進行利潤分配的一種基金利潤分配的模式。私募投資基金利潤分配的另一基本模式是按項目分配(Deal-by-Deal)模式，指該基金每退出一個投資項目會就該項目的投資收益在GP和LP之間進行分配。這種分配模式較本金優先返還模式(All Capital First)來說，對基金經理更為有利。

一、本金優先返還模式

在本金優先返還模式下，基金并不是就單個項目來進行利潤分配，而是將所有項目的利潤進行統一計算。基金利潤的具體分配順序如下：

1.基金的回報首先返還給LP以清償其全部本金出資(包括對項目投資的出資，管理費出資以及其他各項費用的出資);2.如果基金的內部回收率(Internal Return Rate)不超過優先回報率(Preferred Return Rate), 則GP不會得到任何提成收入(carry interest), 基金的利潤在返還LP全部本金后，余下部分將按出資比例分配給全體合伙人。優先回報率是基金GP在基金成立時向投資人承諾的投資回報率。美國基金業內慣例是，優先回報通常為8%的年復合率，值得一提的是，和中國不同，美國是一個基本利率很低的國家。如果基金的IRR高于優先回報率，則投資人將會得到基于其全部本金計算的優先回報(Preferred Return)。

3.投資人獲得優先回報后，GP通過追補條款(GP Catch-Up)會獲得其LP優先回報部分上獲得的20%的提成收入。

4.所有剩下的基金利潤在GP和LP之間以20%和80%的比例分配。

二、項目分配模式

美國的投資基金多數使用按項目分配的模式，所以這種模式又俗稱American Waterfall(相對于本金優先返還模式的European Waterfall 而言)。然而，隨著近年來市場環境的惡化，這種收益分配模式受到不少挑戰。美國機構投資人協會(Institutional Limited Partners Association，簡稱ILPA)發布的私募股權投資原則(Private Equity Principals)中認為最佳的基金利潤分配模式是本金優先返還模式。這一原則為機構投資人在與GP的談判中提供了強有力的依據。此外，由于市場環境的原因，基金募資越來越艱難，基金經理在面對機構投資人的時候，談判能力(Bargaining Power)大不如前，在很多經濟條款上，包括基金收益分配模式上不得不聽取LP的意見。

按項目分配模式有不同的做法。嚴格的按項目分配模式是GP單獨核算各個項目的利潤和虧損。一旦LP收回某一個項目的出資和優先回報后，GP就可以收取提成收入。假設基金同時投資5個項目，當一個項目出現收益后，GP即可收取提成收入，無論其他項目是否虧損。在這種模式下，GP會失去處置虧損項目的動機。

另一種較為常見的按項目分配模式是計算基金所有已實現的盈利(realized profits)和虧損(realized losses)。這一模式下，基金的收益首先用以償還LP在所有已經退出的項目(realized investments)中的出資和優先回報，如果有某項目出現虧損，則下一個盈利項目需要首先填補這個虧損，再去計算可能有的優先回報和GP的提成收入。相對于本金優先返還模式來說，按項目分配模式對于GP的優勢是顯而易見的，GP將會較早獲得提成收入(Carried Interest)。然而，視基金各投資項目的盈虧程度而定，這種方式有可能使GP獲得比約定的提成收入比例更多的提成收入，因此在基金解散時需要計算基金全部項目的總體利潤，以判斷GP實際收取的提成收入是否超過其應得的提成收入。對于投資人來說，按項目分配模式的風險在于GP可能不愿意，或者處于種種原因不能夠向 基金返還這部分額外的提成收入。投資人在基金法律文件中可以運用GP回撥機制(GP Clawback)令GP向基金返還這部分額外的提成收入。回撥機制較為復雜，而且通常結合預存賬戶(escrow accounts)和基金經理個人連帶擔保(back-to-back guarantee)一起運用。