第一篇：企業融資與資本運作案例分析報告二

江西理工大學MBA案例分析報告

企業融資與資本運作課程

飛鶴退市之謎

1、企業重組的基本程序？

公司重組的法定程序如下：

1、申請公司重組：一般可由債務企業向法院主動提出，同樣可以由債權人提出;

2、如果有債權人提出，應組成債權人委員會，召開債權人會議;

3、由債權人會議制定出重組計劃，重組計劃通常對以下事項作出明確規定：

(1)債務人對公司財產的保留;

(2)財產向其他主體的轉移;

(3)債務人與其他主體的合并;

(4)財產的出售或分配;

(5)發行有價證券以取得現金或更換現有證券。

2、企業重組的動因是什么？

首先，從資本的屬性看。企業的價值表現為資本。資本是能夠增值的價值，資本可以在運動中增值。為滿足于增值性和流動性要求，資本在不同的產業、企業組織、技術條件、時空狀態等方面，表現為一定的資本要素間的比例、布局和運行結構。在變化組合中，如果資本增值，則企業獲利。這是企業重組的根本原因。

其次，從生產力的發展看?？茖W技術是第一生產力。人類社會、經濟的發展是和科技進步緊密相關的。技術的進步必然反映在勞動力使用駕馭物質資源是數量和結構的變化上，直至產業結構的變化上。這種由生產技術進步引致的產業結構的變化是經濟發展規律的必然表現。自覺運用和把握經濟規律，反過來會促進生產力的更快發展，自然給人們提出產業結構的調整和重組的問題，從而出現企業的重組問題。

第三，從社會運行的機制看。社會的發展是朝著公平、公正、效益的方向前進的。在社會資源配置過程中，總會有這樣那樣的“誤配置”情況。糾正資源的“誤配置”，是人類社會發展的客觀要求，勢必要求存量資產中的相當一部分產生實物的轉移和價值的易主，即資產的重組，從而產生企業的重組。

第四，從市場行為看。在市場經濟條件下，企業間的競爭是客觀存在。由于內外條件的差異，導致不同的企業處在不同的市場位置上，劣勢的企業被強勢的企業兼并、收購以避免破產、倒閉，勢必導致企業重組的發生。競爭，是企業重組的根源，也是催化劑。

第五，從企業家行為看。企業家的優秀品質之一是創新。在現代市場經濟條件下，企業家面對競爭，創新是一種必然的要求。只有作為創新者，通過對技術創新、分配方式創新以及管理制度和管理模式的創新，才能給企業以新的活力。這樣，就給企業重組提供了可能。

3、企業重組的方式有哪些？模式有哪些？

企業重組的方式是多種多樣的。目前我國企業重組實踐中通常存在兩個問題 ：一是片面理解企業重組為企業兼并或企業擴張，而忽視其售賣、剝離等企業資本收縮經營方式 ；二是混淆合并與兼并、剝離與分立等方式。進行企業重組價值來源分析，首先界定企業重組方式內涵是必要的。合并（Consolidation）。指兩個或更多企業組合在一起，原有所有企業都不以法律實體形式存在，而建立一個新的公司。如將A公司與B公司合并成為C公司。但根據 1 994年 7月 1日生效的《中華人民共和國公司法》的規定，公司合并可分為吸收合并和新設合并兩種形式。一個公司吸收其他公司為吸收合并，被吸收的公司解散 ；兩個以上公司合并設立一個新的公司為新設合并，合并各方解散。吸收合并類似于“Merger”，而新設合并則類似于“Consolidation”。因此，從廣義上說，合并包括兼并。兼并（Merger）。指兩個或更多企業組合在一起，其中一個企業保持其原有名稱，而其他企業不再以法律實體形式存在。如財政部1 996年 8月 2 4日頒發《企業兼并有關財務問題的暫行規定》中指出，兼并是指一個企業通過購買等有償方式取得其他企業的產權，使其失去法人資格或雖保留法人資格但變更投資主體的一種行為。收購（Acquisition）。指一個企業以購買全部或部分股票（或稱為股份收購）的方式購買了另一企業的全部或部分所有權，或者以購買全部或部分資產（或稱資產收購）的方式購買另一企業的全部或部分所有權。股票收購可通過兼并（Merger）或標購（Tenderoffer）來實現。兼并特點是與目標企業管理者直接談判，或以交換股票的方式進行購買；目標企業董事會的認可通常發生在兼并出價獲得目標企業所有者認同之前。使用標購方式，購買股票的出價直接面向目標企業所有者。收購其他企業部分與全部資產，通常是直接與目標企業管理者談判。收購的目標是獲得對目標企業的控制權，目標企業的法人地位并不消失。接管或接收（Takeover）。它是指某公司原具有控股地位的股東（通常是該公司最大的股東）由于出售或轉讓股權，或者股權持有量被他人超過而控股地位旁落的情況。標購（Tenderoff）。是指一個企業直接向另一個企業的股東提出購買他們所持有的該企業股份的要約，達到控制該企業目的行為。這發生在該企業為上市公司的情況。剝離?！皠冸x”一詞的理論定義目前主要來自于對英文“Divestiture”的翻譯，指一個企業出售它的下屬部門（獨立部門或生產線）資產給另一企業的交易。具體說是指企業將其部分閑置的不良資產、無利可圖的資產或產品生產線、子公司或部門出售給其他企業以獲得現金或有價證券。剝離的這一定義與我國目前的企業或資產售賣的含義基本相同。筆者認為將“Divestiture”翻譯為售賣更準確。那么，剝離是否等于售賣呢？不完全相同。剝離是指企業根據資本經營的要求，將企業的部分資產、子公司、生產線等，以出售或分立的方式，將其與企業分離的過程。因此，剝離應含有售賣和分立兩種方式。售賣。根據上述剝離含義，售賣是剝離的一種方式。售賣是指企業將其所屬的資產（包括子公司、生產線等）出售給其他企業，以獲取現金和有價證券的交易。在國有企業改制中，國有資本所有者根據資本經營總體目標要求，將小型國有企業整體出售，也屬于售賣范疇。分立。分立從英文“Spin offs”本義看，是指公司將其在子公司中擁有的全部股份按比例分配給公司的股東，從而形成兩家相互獨立的股權結構相同的公司。這一定義實質上與我國國有企業股份制改造中的資產剝離含義基本相同。我國國有企業改制中的資產剝離往往是指將國有企業非經營資產或非主營資產，以無償劃撥的方式，與企業經營資產或主營資產分離的過程。通過資產剝離，可分立出不同的法人實體，而國家擁有這些法人實體的股權。分立是剝離的形式之一。破產。破產簡單地說是無力償付到期債務。具體地說，指企業長期處于虧損狀態，不能扭虧為盈，并逐漸發展為無力償付到期債務的一種企業失敗。企業失敗可分為經營失敗和財務失敗兩種類型。財務失敗又分為技術上無力償債和破產。破產是財務失敗的極端形式。企業改制中的破產，實際上是企業改組的法律程序，也是社會資產重組的形式。

4、如何加強企業重組中的風險管理？

企業重組的風險是指企業在重組過程中，由于某些不確定因素的存在而使資產重組的預期目標無法實現的可能性，它是關系到重組工作能否健康發展的關鍵。企業重組的風險主要包括政策風險、融資風險、運作風險和收購風險等。

政策風險防范主要取決于市場參與者對國家宏觀政策的理解和把握，取決于投資者對市場趨勢的正確判斷。在決定重組前，公司決策層應該聘請專業法律服務機構以及市場研究機構，全面系統地了解該領域的國家、地方、行業發展政策以及法律法規；了解該行業的市場發展趨勢，并對國家對該趨勢的舉措作出預測，同時，協同這些機構制定重組方案。

企業的融資過程是充滿風險的過程，確定最優資金結構、選擇最佳融資方案，合理防范風險，是一項重要任務。首先，選擇最有利的融資方式。企業融資方式包括內部融資方式和外部融資方式，其資金成本往往不同。在選擇融資方式時，應考慮內部積累與外部融資相結合，以資金成本為基礎，建立良好的資金結構。其次，改善經營機制，努力實現借入資金變為自有資金的置換，以擴大企業規模并減少融資風險。第三，充分考慮投資收益不低于銀行存款利率，以得到投資者長期穩定的支持。另外，在進行資產評估時應選用適當的評估方法，以盡量減少偏差。

對于運作過程中的風險防范，首先應加強對公關小組成員的培訓，增強他們的信息意識；其次在談判過程中要注意談判技巧，講求方法，力求取得主動權；對簽訂合同中的風險，要充分利用“陳述與保證”條款進行防范，應要求被重組方作出承諾，對于虛假陳述所引起的一切后果承擔法律責任；合同中也應添加條款確保被重組方在重組方接管資產前還須承擔管理、維護資產，不得損害重組方的責任；對或有負債要充分預計，并通過協商界定雙方承擔責任的范圍。

企業重組過程的并購風險主要分為委托經營與代理風險和目標公司反收購風險。托管經營與代理風險主要表現為：一是代理人可能缺乏代理資格，即沒有足夠的自有資產作受托資產的抵押或代理人沒有較強的經營能力，導致代理風險的產生；二是由于委托人和代理人的目標不一致而產生的代理風險；三是委托人缺乏監督代理人行為的動力而產生的代理風險；四是代理人經營不規范所產生的風險。對此，一是要建立委托人激勵機制和約束機制；二是要建立共同經營風險機制；三是要建立代理人經營行為約束機制。

目標公司反收購風險表現在：一是對收購方進行控告，從法律上挫敗收購方的兼并意圖，同時也增加收購方的收購費用，使收購方遭受較大的損失；二是采取多種手段抬高股票價格，加大收購者的收購成本，增加收購難度；三是通過保障企業管理層乃至普通員工利益來提高收購成本。對此，收購方要盡量取得目標公司的信任與合作，特別是要打消目標公司把自己的善意收購行業視為惡意收購行為的顧慮，收購方應主動與目標公司進行協商，尊重目標公司的利益，爭取目標公司的理解和支持。

第二篇：項目融資決策報告(融資案例分析)

“世紀星”項目融資決策報告

“世紀星”項目概況

總投資8.99億元，項目前期己經投入2.8億，項目2003年竣工，建設期一年，預計總投資8.99億元，己取得一期土地建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證;同時，天鴻房地產開發有限公司依靠自有資金建設并封頂的“鴻盛大廈”項目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金。所以資金缺口比較大。這個項目是天鴻地產公司的第四個項目，項目建設上存在的問題不大，融資便成了重中之重。

投資所面臨的環境

項目區域房地產市場分析：隨著我國房地產投融資體制的變化和央行關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款限制性規定等政策出臺后，金融業門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產企業的核心競爭力業己不再局限于產品本身，資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。多渠道融資成為房地產企業生存、發展的必經之路。房地產業在90年代中期之后開始成為中國經濟的支柱產業，房地產業的發展將成為中國今后20年持續經濟成長的重要推動力量。而且其發展勢頭正盛，是投資的黃金時期。

世紀星項目位于城市繁華商業地段，商業建筑較多，如果繼續開發商業建筑則會造成資源的浪費，反觀由于居民住房相對較少，所以該項目建成后對于促進當地商業進一步繁榮有著積極意義。通過調查比較我們發現世紀星項目最合適的用途即為高檔民用建筑，可以突顯該建筑的氣質特色和該地區能夠很好的融為一體。

地區房地產各類市場在國家大的宏觀環境下發展前景十分良好，中國社會財富的積累，首先表現為居民擁有金融貨幣數量的迅速增長，作為社會公眾而言，房地產既是一種消費品，也是一種資本品。世紀星項目所在的建設項目專業市場就處在這正高速發展的經濟大潮中。2003年，我國人口達到一個新的小高峰，居民對居住環境的要求隨著解決溫飽提升到了一定的高度，人們對居房有了更高的要求。

從政策的角度來看，中國人民銀行2003年6月13日發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對于房地產開發項目，121號文件的核心內容是: 1.房地產開發項目申請銀行貸款，其企業自有資金(指所有者權益)應不低于開發項目總投資的30%;商業銀行發放的房地產貸款，嚴禁跨地區使用;2.商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交房地產開發項目土地出讓金的貸款，開發企業申請開發貸款必須具有“四證”;

3.房地產企業、建筑施工企業貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上;買地的錢也不能靠銀行貸款來交;4.禁止施工企業貸款墊資開發;另外，只有在主體結構封頂后，才能對購房人發放貸款。央行的這些具體規定無疑拗斷了絕大多數房地產商過去賴以生存的自有資金+銀行貸款的傳統融資的資金鏈，這無疑也是對自有資金+銀行貸款的傳統融資模式的一種極大限制。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多抗風險能力較弱的中小房地產商將被迫退出市場。若全面實施央行房貸政策，將直接導致中小房地產業資金鏈繃緊，部分產項目停工，爛尾樓涌現。據業內有關人士估計:該政策實施將使約50%房地產企業陷入困境，70%以上的項目無法繼續?！?/p>

在這種情況下，2003年天鴻房地產開發有限公司開發的房地產項目“世紀星”和“鴻盛大廈”項目也面對這種艱難的處境。其中“世紀星”項目2003年竣工，預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并己取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證。央行121號文的執行，沒有四證無法向銀行申請貸款，同時項目開發商天鴻房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，無法滿足自有資金不能低于項目開發的30%的最低限。而且，天鴻房地產開發有限公司依靠自有資金建設并封頂的“鴻盛大廈”項目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金以及及時變現，將資金用于下一步的土地儲備。按照121號文的規定，房地產開發項目企業自有資金必須達到30%，而這30%必須是所有者權益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發項目前期融來資金達到30%就可以開工，現在則必須是房地產開發項目企業的所有者權益，這些無疑增加了項目的政策風險。

專業項目市場分析：天鴻房地產開發有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地產開發一級資質的房地產開發企業，注冊資金15000萬元，截止2000年底，公司資產總額53，742，01萬元，凈資產22，071.45萬元，累計開復工面積57.95萬平方米，竣工面積42.6萬平方米。公司主營房地產開發、商品房銷售等業務，主要產品為商品住宅、普通辦公樓及商業設施。土地與資金是房地產開發的兩大要素，土地是房地產產品的基礎資源，在總量控制趨減的情況下，土地市場上價格競爭激烈。當土地以公開競爭的方式供給，而土地供給量減少的情況下，房地產開發公司必然要在土地的投入上增加資金。在開發企業自有資金普遍不足、以傳統自有資金+銀行貸款的融資方式，用拍賣和招投標的方式受讓土地，必然使房地產開發公司很難有更多的資金用于開發建設。

項目房地產市場分析：2003年整個房地產市場延續2002年的高速發展的態勢，國家統計局當時的統計數據顯示，2003年一至五月份，全國累計完成房地產開發投資兩千八百多億元人民幣，比去年同期增長百分之三十三;在這種情況下，世紀星項目和眾多的項目沒有什么太大的差別，隨著我國房地產投融資體制的變化和央行關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款限制性規定等政策出臺后，金融業門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產企業的核心競爭力業己不再局限于產品本身，資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。多渠道融資成為房地產企業生存、發展的必經之路。天鴻房地產公司逐步認識到不能僅依靠自有資金+銀行貸款這種傳統融資方式來開發項目，這就使得該項目擁有其他項目所無法比擬的優勢，即資金的來源比其他項目要更為可靠。同時，由于該項目位于商業繁榮區，市場售價能夠有一定的保證，資金的回收比其他項目要好，這一點對于一個大型的建設項目是極為難得的，也是該項目的一大競爭優勢。在同類項目中，只有前年完工的鑫苑國際項目能夠與之形成一定的競爭態勢。鑫苑國際項目于2001年完工，項目總投資4.3億元，該項目規劃占地面積3.9萬平方米、建筑面積16萬平方米，實際建筑面積17.66萬平方米（含地下商業用房）。其中，住宅6.77萬平方米，商住、商業用房9.23萬平方米。但其無論在投資規模還是在設計造型上都無法與世紀星相媲美，且世紀星所處地區較之更為繁榮，故競爭力較世紀星稍弱。

方案一

項目模式：直接融資

投資結構：由浙商聯盟和天鴻地產組成非公司型合資結構。其中浙商聯盟直接向國內銀行進行融資負責項目款項的40%，天鴻地產向國內銀行和歐洲銀行分別融資項目資金的60%，兩家公司通過合資協議確定合作關系，通過各自自有資金+銀行貸款，天鴻公司在過去開發的許多房地產項目其自有資金只達到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進行房地產開發。公司項目投入資金中主要是銀行貸款(約30%至40%);自有資金中又有30%~40%來自于開發商流動貸款;施工企業往往要對項目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的客戶資金，即預售回款，這部分資金也多是客戶向銀行申請了個人住房抵押貸款，同樣也是向銀行貸款。

資金結構：世紀星項目的資金結構包括項目貸款，股本資金和發行債券3種 其中資本金成本率為15%，債券發行成本為10%，銀行貸款利率為6%，同時，按照規定，在進行項目融資時，資本金所占比率不能低于30%，債券所占份額不能高于銀行貸款。如果在本次融資中，自有資金為X，發行債券Y，銀行貸款為Z，發行債券成本率為： 債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 綜合上述所有的約束條件可得出如下約束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 總成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上條件可得出，當自有資金投入量為26，970萬元，發行債券31，465萬元，銀行貸款31，465萬元時，融資成本最低。此時M=7，424.84萬元。

根據合資協議，由浙商聯盟向中國建設銀行通過融資協議貸款人民幣1.456億元，天鴻地產向中國銀行通過融資協議貸款2.1億元，同時發行債券31.465萬元。利用項目本身的經濟強度和項目外的各種信用擔保，實現項目的有限追索形式。融資模式中的信用保證結構：

（1）天鴻地產公司作為項目發起人，根據項目本身的經濟強度提供一個完工協議擔保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔憂，可以使其資金盡快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交鑰匙”工程建設合約，以及為其提供擔保的銀行所安排的履約擔保，構成了項目的完工擔保，排除了項目融資貸款銀團對項目完工風險的顧慮。

（3）太平洋保險公司經過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設期間機械設備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設風險的可控性。

（4）由天鴻地產提供意向性擔保，出具安慰信，向其擔保，公司同意向合資機構提供一切必要手段使其履行經濟責任，并愿意在合資機構遇到財務困難時提供一定的資金幫助。

（5）項目發起人天鴻地產抵押他們在項目公司中的30%股份，以此作為貸款擔保的一部分，使得貸款銀行可以在出現違約時控制公司并采取必要的措施來保護項目貸款。融資結構簡評：（1）由項目發起方天鴻地產和浙商聯盟直接安排融資，并且直接承擔安排中相應的責任和義務，是結構上最簡單的一種項目融資模式，符合本身公司財務結構不很復雜的情況。簡化了融資的相關步驟，對于企業來說具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鴻地產稅務方面的安排，對于天鴻地產來說，開發成立9年來，房地產開發經營穩步發展，在激烈的市場競爭中脫穎而出，取得良好的業績。公司在開發、規劃設計、建筑施工、經營銷售和物業管理等方面具有一整套成熟有效的經營管理方法。年開工面積、竣工面積逐年遞增，主營業務利潤大幅度增長。同時，為了在激烈的市場競爭中站穩腳跟并不斷擴大市場份額，天鴻公司十分重視企業品牌的建設，視品牌為生命。公司重合同、守信譽，自成立以來合同履約率為100%，從未發生違約及合同糾紛現象，公司產品優良，贏得了廣大客戶的認同，公司品牌和所開發的項目品牌在房地產市場上都取得了較高的知名度。故其資信狀況良好，采用直接融資可以獲得相對成本較低的貸款。充分發揮了項目發起人在商業社會中的信譽。

（3）在融資結構和融資方式上的選擇比較靈活，發起人可以根據其投資戰略需要，靈活安排。

（4）另一方面，由于該項目為發起人直接擁有項目資產并控制項目現金流量的投資結構，可以比較充分的利用項目的稅務虧損或優惠，進一步降低融資成本。

（5）但這一項目融資方式同樣存在這不足之處。由于參與合資的天鴻地產和浙商聯盟在信譽，財務狀況，市場銷售和生產管理能力等方面不一致，其中天鴻地產的資信較好，在融資貸款方面比較有優勢，但浙商聯盟在項目之前并無相應的項目經歷，故其在專業領域的信譽度較低，各方面的經驗都難以達到天鴻地產的狀態，這就增加了以項目資產及現金流量作為融資擔保抵押的難度，從而在融資追索的程度和范圍上顯得比較復雜。

（6）在安排融資時，需要注意劃清天鴻地產和浙商聯盟在項目中所承擔的融資責任和其他業務之間的界限，這一點在操作上更為復雜。故其實現有限追索的結構時比較復雜

方案二

項目模式：合資項目公司融資模式

投資結構：公司型合資結構：由項目發起人天鴻地產和浙商聯盟根據股東協議組建一個單一目的的項目公司——榮興公司。由天鴻地產認購該控股公司的100股股票。使其成為控股公司法律上的擁有者，因為天鴻地產經營業績良好，通過對項目企業的完全控股，可以使該控股公司得資產負債和經營損益并入到天鴻地產的財務報表之中，同時控股公司的稅收也可以與天鴻地產的稅收合并，統一納稅。然后以項目公司作為獨立的法人實體，簽署與項目建設，生產和市場有關的合同，并安排相應融資，建設經營并擁有項目。由于該項目公司除了正在安排融資的項目之外沒有其他的任何資產和業務，也沒有任何經營歷史，所以項目發起人天鴻地產和浙商聯盟向其提供一定的信用擔保以承擔一定程度的債務責任。同時，兩家公司通過合資協議認購控股公司即項目公司發行的可轉換債券的方式對控股公司進行股本資金投入（在合資協議中規定出可轉換債券持有人的權益及轉換條件），從而組成真正的投資財團，根據各自參與項目的不同目的，天鴻地產和浙商聯盟各自認購債券的比例為60%，40%。以可轉換債券方式作為初始資本投資，對投資者天鴻地產和浙商聯盟來說，既可以定期取得利息收入，又可以在項目成功時轉換股票取得很大的好處。根據合資協議，投資者組成董事會負責公司的重大決策事項，并任命天鴻地產公司的下屬公司擔任項目管理者，負責項目的日常生產經營已充分利用天鴻地產在項目建設管理方面的經驗和技術。通過債券融資

資金結構：股本資金，準股本資金和債務資金三種

X萬元，發行債券Y萬元，從銀行貸款Z萬元，貸款期限為1年。公司章程規定在投資項目時自有資本金的投入不得少于30%，資金成本為15%，同時公司的資產負債率不得高于60%。據得知，發行債券的成本率10%，銀行貸款利率為6%。根據融資最優化原則可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融資成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出資26，976萬元，發行債券8，990萬元，向銀行貸款53，940萬元時，融資成本最小，此時融資成本M=8,180.9萬元。

根據項目合資協議，天鴻地產和浙商聯盟各自向項目公司注資，然后以項目公司名義向中國人民銀行貸款建設資金5.394億元人民幣，貸款期為1年，銀行利率為6%。同時發行債券，總面值為8，990萬元。融資模式中的信用保證結構：

（1）項目公司根據項目本身的經濟強度提供一個完工協議擔保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔憂，可以使其資金盡快回收。

（2）由天鴻地產提供意向性擔保，出具安慰信，向其擔保，公司同意向項目公司提供一切必要手段使其履行經濟責任，并愿意在項目公司遇到財務困難時提供一定的資金幫助。

（3）建筑產品供應商為推銷自己的接卸設備和建筑材料，愿意為項目公司提供擔保，向中國銀行取得一定貸款。

（4）天鴻地產和浙商聯盟分別將其擁有的30%和40%的項目公司股份做為擔保資產抵押給中國銀行，取得剩余貸款。使得項目的可預期風險得到降低。

（5）項目公司將在建的項目產品一部分作為項目擔保，使得貸款方能夠更好的進行資金回收估算。

（6）保險公司經過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設期間機械設備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設風險的可控性。

融資結構簡評：

（1）通過項目公司進行項目融資，可以將項目的融資風險和經營風險大部分限制在項目公司內部，項目公司對償還貸款承擔直接責任，實現對天鴻地產的優先債務追索。天鴻地產和浙商聯盟并不直接進行融資，而是通過間接的信用保證形式支持項目公司的融資。

（2）容易將融資安排成非公司負債型融資，有利于改善項目的資產負債狀況。（3）便于把項目資產的所有權集中在項目公司，而不是分散在各個發起人所擁有的公司，便于管理。項目公司統一負責項目的建設，生產和銷售，并且可以整體地使用項目資產和現金流量作為融資的抵押和信用保證，在概念上和融資結構上較易為貸款銀行接受，法律結構也相對簡單。

（4）可以充分利用大股東在管理，技術，市場和資信等方面的優勢，為項目獲得優惠貸款條件，如上面的無擔保貸款，而這些優惠擔保條件是條件相對較弱的浙商聯盟所根本無法得到的

（5）但其在稅務結構安排和債務形式選擇上缺乏靈活性，很難滿足天鴻地產和浙商聯盟對融資的各種要求，在這種融資結構中，項目的稅務優惠或虧損只能保留在項目公司中應用，容易形成稅務優惠的浪費，同時，在債務形式上缺乏靈活性，雖然項目發起人對項目的資本投入形式可以選擇，但由于投資者缺乏對項目現金流量的直接控制。

方案三

融資模式：設施使用協議融資模式 投資結構：合伙制結構：天鴻地產和浙商聯盟以合伙制投資結構的形式興建世紀星項目，與設備供應商簽訂項目建設機械設備使用協議，天鴻地產和浙商聯盟派代表和供應商達成協議，由其提供一個無論使用與否都需付款性質的設備使用協議，在能順利項目建成的前提下定期向設備供應商支付規定數額的設備使用費作為項目融資的信用擔保，同時向國內貸款銀行進行貸款融資。天鴻地產和浙商聯盟所成立的合伙制投資結構根據提供的設備使用協議，由天鴻地產負責建設，經營整個項目系統，并承擔對該合伙制項目債務的無限責任；浙商聯盟作為有限合伙人，其對合伙制結構的債務責任被限制在其已經投入和承諾投入到項目合伙制項目中的資本數量。

資金結構：銀行貸款和債務資金兩種

按照合伙制規定資本金不得低于15%，債券發行總額不得高于銀行貸款，同時直接投資的成本率為15%，發行債券的成本為：

債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。

根據融資要求成本最優化的原則，設直接投資X，發行債券Y，銀行貸款Z：得下列結論：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據以上條件可計算得出，當發行債券為44，950萬元，銀行貸款為44，950萬元時，項目公司融資成本最低。由上述求得，融資成本M=4，827.63萬元。

根據合伙協議，天鴻地產和浙商聯盟各自分別向銀行貸款總數為44，950萬，發行債券44，950萬元，同時和設備供應商簽訂設備使用協議，定期向其支付一定的使用費用，以此來減輕融資壓力。同時向銀行貸款進行項目建設 融資模式中的信用保證結構：

（1）建筑產品供應商為推銷自己的接卸設備和建筑材料，愿意為項目公司提供擔保，向中國銀行取得一定貸款。（2）通過公開招標選擇設備供應商，簽訂郊游時工程建設合同，同時可以提供貸款銀行所認可的銀行出具的履約擔保。

（3）項目公司根據項目本身的經濟強度提供一個完工協議擔保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔憂，可以使其資金盡快回收。

（4）天鴻地產向銀行簽發以產品銷售協議提供的間接擔保

（5）項目公司將在建的項目產品一部分作為項目擔保，使得貸款方能夠更好的進行資金回收估算。

（6）保險公司經過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設期間機械設備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設風險的可控性。

（7）利用這種協議安排項目融資，要求項目設施的使用者無論是否真正利用了項目設施所提供的服務，都要無條件地在融資期間定期向設施的提供者支付一定數量的預先確定下來的項目設備的使用費。此承諾合約與完工擔保一起構成項目信用保證結構的主要組成部分。

融資模式簡評：

（1）項目設施的使用費在融資期間應能夠足以支付項目的生產經營成本和項目債務還本負息

（2）投資結構的選擇比較靈活

（3）項目的投資者可以利用與項目利益有關的第三方（即設施使用者）的信用來安排融資，分散風險，節約資金投入

（4）具有“無論提貨與否均需付款”性質的設施使用協議是項目融資不可缺少的組成部分。（5）避免了一定的投資風險，使得建設項目能夠有長期穩定的市場，對市場安排在其中起到至關重要的作用。

方案四

融資模式：生產支付融資模式 投資結構：信托基金結構。

房地產信托貸款融資是指房地產公司以具體項目收益做保證，信托公司以信托方式吸收資金用來發放房地產貸款，房地產公司獲得借款的融資方式。

有貸款銀行建立一個以信托基金結構組成特別的金融公司，專門負責從項目公司購買一定比例的項目產品作為融資的基礎。然后貸款銀行把自己貸給該金融公司，金融公司再根據產品支付協議將資金注入的項目公司，以表示從項目公司那里購買一定數量的項目產品，項目公司同意把產品賣給金融公司，產品的定價要在產品本身價格的基礎上考慮利息因素。金融公司以對產品的所有權及其有關購買合同作為對貸款銀行的還款保證，項目公司從金融公司那里得到購貨款作為項目的建設和資本投資資金，開發建設項目，但項目投產以后，項目公司以金融公司代理人的身份吧產品賣給用戶，然后把收入付給金融公司，金融公司再以這筆錢來償還銀行貸款。天鴻公司通過貸款信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項審批手續。當審批通過，項目啟動后達到銀行貸款的條件后，天鴻公司利用這段“時間差”償還信托貸款，而改用銀行貸款進行項目的建設。天鴻公司先利用自有資金獲得土地使用權，在121文件出臺以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢也能拿到土地，隨著我國土地拍賣轉讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高;天鴻公司在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時開展前期的宣傳推廣活動;此時，建筑商介入地產開發，一般會由建筑商進行墊資建設;天鴻公司獲得開工許可證、預售許可證、規劃許可證等5證后，開始期房銷售，購房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給天鴻公司;天鴻公司用獲得的銷售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產權，同時，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動開發。有三個關鍵的環節，決定了天鴻公司項目運做資金鏈條是否能正常運轉:A點完成的土地的質押和解套過程，天鴻公司通過把整塊土地質押給銀行，來換取土地平整、前期運作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過自有資金，這個過程也會用做償還土地出讓金的拆借款。B點所完成的首期項目所需要的建設資金，建筑商的墊資越多，商付出的資金成本越大，但是，對于資金不充沛或品牌良好的開發商來說，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點是重要的回款通道，A、B兩點獲得的資金，都要依靠C點來歸還，質押的土地、建筑商的墊資、同業的拆借，都要依靠期房銷售來歸還，房地產信托貸款融資計劃，就是在C點不能發揮作用的情況下，依靠信托籌資，來實現資金過橋，度過難關。另外，天鴻公司開發的經濟適用房項目，由于不必繳納土地出讓金，并享有20余項的稅收減免，不存在開發土地購買成本。所以，也采用這種方式獲得過橋資金，主要是用于工程建設，用項目銷售收入來實現信托收益并收回信托本金。貸款期為2年，寬限期為1年。資金結構：股本資金，銀行貸款和發行債券3種 股本資金：由于資本金不得低于25%，債券發行總額不得高于銀行貸款，同時直接投資的成本率為15%，發行債券的成本為：

債券籌資成本率=年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。設直接投資X，發行債券Y，銀行貸款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據以上約束條件，可得出，當自有資金為22，475萬元，發行債券33,712萬元，銀行貸款33,712萬元時，融資成本最低，為M=6,991.97萬元。融資模式中的信用保證結構：

（1）建立在由貸款銀行購買項目產品的全部或部分未來銷售收入的權益基礎上，這部分生產量的收益也就是項目融資的主要償債資金來源，因此產品支付是通過直接擁有項目的產品，而不是通過抵押或權益轉讓的方式來實現融資的信用保證。

（2）商業銀行即中國銀行要求以所有借款人的權益做擔保，包括天鴻地產的經營權益。

（3）天鴻地產保證以合理的成本和技術進行項目建設。（4）銀行要求將項目的使用權作為抵押轉讓給銀行。

融資模式簡評：

（1）生產支付是通過直接擁有項目的產品和銷售收入，而不是通過抵押或權益轉讓的方式來實現融資的信用保證。

（2）信用保證結構較其他融資方式獨特

（3）融資容易被安排成為無追索或有限追索的形式，由于所購買的產品及其銷售收益被用作產品支付融資的主要償債資金來源，而產品支付融資的資金數量決定于產品支付所購買的那一部分產品的預期收益在一定利率條件下貼現出來的資產現值。所以，貸款的償還十分可靠，從一開始貸款就可以被安排成無追索或有限追索形式。

（4）融資期限將短于項目的經濟生命期

（5）貸款銀行只為項目的建設和資本費用提供融資，而不承擔項目生產費用的貸款（6）這種融資模式中一般要求成立一個“融資中介機構”，即所謂的專設公司，專門負責從項目公司中購買一定比例的產品，在市場上直接銷售或委托項目公司作為代理人銷售產品，并負責歸集產品的銷售收入和償還貸款。

（7）為了加快融資的順利進行，規避集合資金信托合同不能超過200份的限制，盡管規避了這一限制，但同時不得不面臨另外一個問題，以這些房地產設置信托，意味著房產所有權的更改，按照目前有關房地產所有權變更登記的規定，意味著信托公司和房地產公司將為此支付高達3%的契稅。總之，房地產財產信托融資方式相對于其他信托融資方式更具有房地產證券化的內涵，綜上可知第三種融資方式的融資成本最低，如果僅僅從融資成本角度考慮的話，應該考慮第三種融資方案

第三篇：企業融資貸款案例

究竟什么樣的貸款產品適合自己的企業？究竟什么樣的融資方式能夠快速解決自己企業的資金困境？

沈陽擁有眾多中小企業，每一家企業都有各自的特點和情況，融資條件也千差萬別，就此，記者分別采訪了建行、招行、廣發等多家銀行，就這些銀行以往貸款支持中小企業的成功案例進行歸納總結，希望有貸款需求的企業能夠“按號入座”，避免走彎路。

案例一

關鍵詞：建筑施工企業、無抵押物、有施工項目中標合同

企業狀況：沈陽某房屋建筑施工企業，2004年成立，注冊資金人民幣3000萬元，經營范圍主要以大型工業建筑與民用建筑施工總承包、房地產聯合開發建設、綜合配套施工等為主營業務，目前取得工程總承包一級資質。

該企業2009年初次與政府采購中心建立合作關系，主要合作單位是省內的一些科研院所及大學，2011該企業累計實現銷售收入6300萬元，其中在省、市政府采購招標項目中累計中標5次，累計中標金額近2400萬元。今年5月初，企業參加了一次省政府采購招標項目的投標，投標金額800萬元。

目前，該企業在經營過程中存在的主要問題就是買原材料的資金不足，同時沒有抵押物，一直擔心銀行無法放貸。

■使用貸款方式：

招商銀行 “采購貸”

解決辦法：招商銀行沈陽分行人士介紹，近期該行專門針對政府采購項目供應商推出了“采購貸”融資產品，就是憑企業上或本的中標通知書總額就可申請融資，一般無需其他抵押或擔保方式，操作簡單。

招行人士介紹，因該企業主要從事工業建筑類施工建設，所處行業一般按照工程施工進度進行回款，賬期一般在6個月左右，體現在企業賬面的應收賬款較大。同時，企業5月初參加投標的項目如成功中標，對于銀行能夠提供適合其經營周期特點的融資產品有著較為強烈的需求，就此，招行沈陽分行小企業部結合該企業的特點，啟動了“采購貸”貸款的審批流程，幫助該企業解決燃眉之急。

據了解，該企業通過“采購貸”申請貸款，可分為兩個步驟，即確定授信總額和單獨項目提款需求。

步驟一：憑企業2011中標通知書總額的70%為其提供“采購貸”授信額度，即2400萬×70%=1680萬，且授信額度有效期1年。

步驟二：憑企業當年新獲取中標金額的70%，可實現企業在已獲得授信額度內的用款需求，即800萬×70%=560萬。提款后，企業在招行的剩余授信額度為1680-560=1120萬。

招行人士介紹，企業在授信額度內提款時需提交：

A.政府采購項目招標文件

B.政府采購項目中標通知書

C.政府采購招標網站中標公告

D.貿易及應收賬款質押合同

截至發稿日，記者又獲悉，該企業5月初參加的省政府采購招標項目已成功中標，招商銀行通過“采購貸”業務，及時為其注入了流動資金。

案例二

關鍵詞：企業成立不久，經營前景良好，以往貸款要求未獲銀行批準

企業狀況：沈陽某家國產轎車銷售商成立于2009年10月，是某國產品牌汽車的地區代理商，前期經營較為良好。

隨著業務的逐漸展開，對資金的需求日益增加，但由于該企業無抵押物，且剛剛成立不足三年，因此未在其他銀行獲得融資。

■使用貸款方式：

哈爾濱銀行“乾道嘉”小企業經營貸款

解決辦法：哈爾濱銀行沈陽分行人士介紹，“乾道嘉”小企業經營貸款是以保證方式為主的小企業信貸產品，無需抵押物。貸款額度500萬元，期限一年，還款方式靈活，適合非集群性的小企業客戶。

該行人士詳細介紹說，在這家企業向我行提出申請后，根據實際調查情況，我行信貸人員發現該企業現金流回款正常，銷售情況良好，如為其提供部分資金支持，該企業可做大做強，因此決定為其辦理無需抵押擔保的保證類貸款，貸款額度設定在500萬元，放款后半年，該企業銷售額增加3000萬元，經營業績得到較大幅度增長。

據悉，企業在辦理該業務時所需提交資料包括：1.能夠證明企業合法正規經營的各種證照；

2.法人、股東身份證明及簡介；3.公司經營狀況簡介；4.財務報表；5.主營產品（服務）情況簡介；6.可證明銷售收入真實性的憑證；7.銀行需要的其他資料。

中小企業銀行貸款難的問題一直是社會普遍關心的經濟問題之一，而成功的融資案例則揭示著融資雙方共同努力以及良好溝通的結果，他們如何在具體的經濟活動中進行有效融資申請和保證高效率的審批和風險評估，我們可以通過如下的一些案例及其銀行內部的風險評估流程和要求略知一二。

案例三

某服裝公司向銀行申請65萬元的個人投資經營貸款，用于購買原材料。

背景資料：該公司是服裝加工出口型企業，規模屬小型(其品牌開發和競爭能力相對有限)，主導產品為混紡針織服裝，外銷市場主要為歐洲地區。一直以來，紡織業是我國在國際市場競爭力強的產業之一，但也是與歐美國家發生貿易摩擦最大的行業。

1、借款人有良好的從業經歷，有一定的個人負債。

借款人從事商貿業務18年，開展服裝生產經營多年，與國外客戶建立較為良好穩定的合作關系，購銷渠道暢通。借款人于2005年6月24日在我行獲得個人投資經營貸款300萬元(以現有工業廠房及宿舍樓作抵押擔保)，期限至2008年6月24日，現余額約為220萬元。另于2001年7月在他行有一筆住房按揭貸款95萬元，期限至2011年7月，現余額約為58萬元。信貸管理系統顯示借款人的還款記錄良好。

借款人家庭擁有3 處房產(其中一處為現有我行貸款抵押物，一處為辦公場所用于本筆貸款抵押)和一塊地塊。公司產品100%外銷，2003年出口額約200萬美元，2004 年出口額250萬美元，2005年出口額450萬美元。2006年1季度出口額已達到150多萬美元。大部分出口結匯在我行。

2、企業的經營規模小和自有積累少

該公司的應收賬款占流動資產比例較高、超過60%。根據申報支行所提供的資料計算，該司出口結匯中信用證收款比例也高達60%以上，可見其資金回籠較有保證。

借款人以自有資金投入企業，全部反映在其他應付款，非對外負債。因此該司2005年和當前的實際資產負債率實際為35%和38%。

另外，具體負責該司的客戶經理表示，借款人為避稅等原因，個人企業一般不完全反映真實的盈利狀況。

3、企業和借款人表面的還款能力不足。

借款人企業近年月均凈利6.8 萬元，按照借款人占股比例計算，可支配凈利為6.1萬元。目前借款人企業在我行個人投資經營貸款的月供款為92511元，加上本筆貸款后月供款合計約 11.3萬元。按其公司財會報表的數據顯示凈利水平較低，未能完全覆蓋供款。但實際上，企業將個投貸款計入了長期借款，日常還款在企業成本費用中列支，因此可按期償還我行貸款本息。借款人現在我行個投貸款從去年至今一直還款正常，無逾期現象，借款人實際還款能力較有保障。

4、對企業經營的風險分析

一是國際貿易風險。該司產品全部出口銷售，且主要市場在歐美地區，近年我國不斷受到國際紡織品、服裝配額的外來限制，且與歐美國家貿易摩擦仍會發生，因此國際貿易風險對該司生產經營影響最直接和最大。

二是經營風險。多年來，我國紡織品和服裝出口產品均存在產品附加值低，盈利率不高等問題。該司需要以擴大生產和銷售規模才能維持相當的盈利和持續發展能力。而這種增長正恰恰容易受到有關國際貿易政策的影響。

三是抗風險能力較弱。盡管相對于企業負債水平而言，該司長短期償債能力較強，但自有積累仍較薄弱，企業整體的抗風險能力較弱。

5、還款能力和貸款可行性

從過往還款情況看，借款人具有承擔300 萬元個投貸款的還款能力。從當前授信總量上看，如加上本筆貸款，借款人在我行個投貸款總余額將達至287萬元，仍低于原發放的300萬元，而實際上我行已將其生產廠房和辦公場所兩項房產納入抵押，在擔保較有保障的情況下增加適度的授信，實際是加大了對借款人信用風險的約束和我行授信風險的保障程度。

這筆貸款最終被銀行審批發放了，而其中還有以下的一些因素和情況起了關鍵的作用。

(1)該公司一直在貸款銀行做國內和國際結算業務，貸款行對該司的經營情況十分熟識，貿易的真實性有保障;

(2)該借款人的經營穩健，在當地紡織出口行業的口碑很好，上游行業的關系良好，加上其家庭和睦穩定，沒有其他個人的投資項目;

(3)該司在貸款銀行的各種原始資料真實完善，各種抵押物的產權證明材料齊全。

案例四：

借款人的相關背景情況：

該客戶為北京人，是該企業的負責人，但在北京工作已有近15年的時間，并且成立公司的時間也已有5年左右，從事關于紀念幣、郵票、收藏品等相關產業，在2007年及2008

年的時間，北京奧運會也帶動了相關產業的發展，使企業有了長足的發展。但近一年的時間由于個人的問題，企業的收入出現下滑，因此目前確實需要一筆資金用于企業的擴大發展。

貸款的資料準備：

借款人本人名下有3套房產，（2套是商品房、1套經濟適用房），3套房產均無貸款；本人或公司名下的車輛近7輛，都提供了行駛本；個人名下的流水提供了從2007年到現在的；其他的就是企業的相關材料，企業注冊資金并不高，只有50萬。

貸款過程表述：

借款人：王某，北京人，貸款金額：730萬

公司注冊資金：50萬，成立2005年8月，借款人資信良好。并無其他逾期還款的情況，且學歷等都不錯；從事此行業5年以上，且客戶對自己經營的公司有合理的預期，對未來的市場有自己的見解（客戶覺得在龍年將會推出大量的紀念品）。貸款金額共申報730萬，由于銀行500萬以上的要財務報表的完稅憑證，故分別用客戶名下的2套商品房做抵押，分兩筆上報，單筆不超500萬，申報的抵押率分別為69%，70%。另外客戶還提供了另一套經濟適用房做為資產證明，提供了產權證以及房屋租賃合同。還有就是額外提供了車輛的資產證明：共7部車，車輛總計市值約250萬。（車輛品種為轎車、商務車、越野車）?？蛻羝髽I流水并不是特別是充足，個人名下流水還不錯，故讓客戶提供了個人及企業的近3年的流水，客戶07-08這兩的流水都在貸款額的3倍以上，2009度的流水未達到銀行要求的貸款額3倍以上，銀行人員也覺得09年客戶從事行業沒有特別的產品可賣，但在將到來的龍年是有賣點的一年。在審批過程中補充的就是關于流水方面的材料。另外從此單中發現銀行也是比較注意流水數額是否可以覆蓋貸款額，尤其是最近半年至一年的，也是審查的重點之一。對于貸款金額的申報不宜一次性捆綁似的申報，有條件還是分次分金額的申報為好。

第四篇：房地產企業資本運作與投融資策略

房地產企業資本運作與投融資策略

主講：宏皓

一、2013年房地產行業發展趨勢1、2013年經濟形勢分析

2、房地產行業數據分析

3、房地產行業面臨的市場環境

（1）政策調控

（2）房地產信息聯網

（3）官員財產公示

（4）房產稅的試點擴大

4、房地產行業可持續發展唯有轉型升級

二、房地產企業融資策略

1、房地產企業融資9種方法：5種常規+4種獨創

2、房地產企業成功融資案例

3、房地產企業如何轉型升級

（1）中央契機：城鎮化

A、城鎮化會帶來房地產行業的下個黃金十年，但不是過去的簡單復制

B、城鎮化與房地產行業如何相互促進共融

（2）產業基金

A、產業基金如何幫助房地產行業轉型升級

B、城鎮化要借力產業基金

4、房地產企業的投融資管理

（1）房地產企業如何在投融資管理上取得突破

（2）房地產企業投融資案例分析

三、房地產企業資本運作

1、什么是資本運作？

2、資本運作的最高境界

（1）如何成功地資本運作

（2）同樣的資本運作結果卻不一樣

（3）可持續發展的資本運作

3、資本運作成功案例分析

專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學、清華大學、北京大學、中央財經大學、浙江大學MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經濟形勢分析》、《私募股權與金融投資》、《產業園區金融創新》、《資本市場與風險投資》、《房地產行業投融資管理》、《企業資產管理》、《企業融資策略》、《企業戰略轉型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業務的發展與創新》、《村鎮銀行的金融創新與發展實務》、《十八大宏觀經濟政策解讀與銀行創新發展》等課程。并撰寫2012年中國農業銀行總行私人銀行《中國財富市場調研報告》。

常受邀在中央電視臺《經濟半小時》、中央人民廣播電臺《經濟之聲》、中國經濟網、央視網、人民網等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內在投資理財方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。

第五篇：資本運作型集團運作模式(典型企業案例)

中國首席集團戰略、集團管控專家中國最強集團咨詢綜合服務商

資本運作型集團運作模式（典型企業案例）

案例一：中信集團的運作模式

中信集團作為國家經濟改革試點及對外開放窗口，通過強大資本運作能力開拓了一條通過吸收和運用外資，為國家開放和建設服務的發展之路，現在已成為一家金融（銀行、證券、信托、保險、基金、資產管理等）與實業（房地產、工程承包、資源能源、基礎設施、機械制造、信息產業等行業和領域）并舉的綜合性跨國金融控股集團。中信集團通過層層控股放大資本效應，在保證資本控制力的同時延伸產業范圍，是典型的資本運作型集團運作模式。

一是模式定位。中信集團通過層層控股定位于大資本集團運作模式，同時發展混合所有制，建立股東平等的市場化機構，多元化投資，放大資本杠桿效應的同時實現資本超價值管理。各子公司通過以金融為主體，制造業、文化體育、信息產業、房產為輔助的多元化專業化經營，提升運營水平，保障資本價值的放大。

二是模式路徑。中信集團通過構建銀行、信托、資產管理、保險等金融業務與地產、基礎設施建設、工程承包等實業業務的內部資本運作平臺，強化集團對金融及實業板塊的資本管理、控制、監管能力，利用多層持股等方式發揮資本的杠桿效應，保障資本價值最大化，利用產融結合實現資本的超價值管控。

三是模式價值。中信集團跳出單純金融或單純實業的產業經營思維，以投資、金融服務等資本運作作為驅動力，以信息、制造、全球范圍內的工程承包等產業實體形成支撐力，通過金融與實業的結合形成資本組合效應，獲取結構價值；以資本杠桿撬動實業資源獲取運營價值。同時還通過集團整體對成本的壓縮和風險的管理獲取負向價值和風險價值。

四是模式進化。中信集團可以以資本為紐帶，通過對銀行、證券、信托、保

www.tmdps.cn 中國首席集團戰略、集團管控專家中國最強集團咨詢綜合服務商

險、期貨等金融資源的整合，對地產、礦石、制造業等產業資源的整合，以及對航空、旅游、醫療等服務業資源的整合，實現資本—產業的強關聯，創新運作的新模式，向創新融合型集團運作模式進化。

五是模式利潤。中信集團發揮資本與資本，資本與產業的組合、協同效應，通過對金融行業全牌照優勢及產融結合優勢的利用，通過對行業控制力和產業鏈卡位效應獲取產業層面利潤；通過保險、小貸、股權投資等不同金融產品的組合獲取產品組合紅利；通過集團整體運作及營銷與品牌優勢獲取集團層面紅利與營銷與品牌紅利；同時，集團旗下各版塊也向集團貢獻紅利。

中信集團在穩固打造金融投融資平臺的同時，還發揮資本的杠桿效應，駕馭地產、基礎設施建設、資源能源、制造業等多元化實業板塊，以資本運作的強大力量提升實業板塊的競爭力，發揮金融與實業的協同效應，實現資源共享，驅動多層次多維度的集團資本運作能力升級，不斷拓展資本升值空間。

案例二：華潤集團的運作模式

華潤集團是大型多元化中央企業，主營業務包括日用消費品制造與分銷、房地產、基礎設施及公用事業三塊領域，旗下5家上市公司。以與大眾息息相關的多元化企業為定位，通過強大資本運作能力構建了華潤商業帝國，具有典型的資本運作型集團運作模式特點。

一是模式定位。華潤集團定位于大資本集團運作模式，通過集團層面主導，以并購、重組、控股等多種資本運作方式進入人口驅動性行業，并以“孵化注資”的方式推動旗下公司上市，打造多元化的產業板塊，實現資本超價值管理。子公司層面，在“集團多元化、利潤中心專業化”戰略導向下提升產業的專業化運營水平，形成了零售、啤酒、電力、地產、燃氣、醫藥均處于行業領先地位的格局，www.tmdps.cn 中國首席集團戰略、集團管控專家中國最強集團咨詢綜合服務商

有效保障了資本價值的放大。

二是模式路徑。華潤集團通過集團整體資本的高效配置，幫助子公司進行收購等活動，通過產融結合，快速切入市場，提升產業競爭力，擴張集團版圖，而且，集團還通過旗下業務正負現金流的組合，產產結合，形成一定的互補，構成“優幣效應”，進而又更加增強了集團資本運作能力，同時通過對資本的管理、控制、監管，保障了資本價值的最大化。

三是模式價值。華潤集團在集團總部對實業板塊趨勢及政策導向敏銳判斷的基礎上，利用資本運作及高杠桿效應驅動子公司經營升級，跳出了單純實業或單純資本運營的經營思維，利用產融結合、產產結合獲取結構價值；利用資本運營杠桿效用的產生獲取運營價值。同時通過集團整體對各版塊效率的挖掘獲取負向價值，通過對產業風險的預判和管理獲取風險價值。

四是模式進化。華潤集團以實業為基礎，以資本為紐帶，通過將旗下增長較好，但資金壓力較大的水泥、電力、地產、電子等業務分拆上市，實現風險隔離的同時又提高了外部融資能力，增強集團資本駕馭能力；同時，華潤創業、華潤電力、華潤置地等子公司專業化經營的同時還具有內部資本市場，增強了各子公司之間的協同效應，華潤集團可以向資本—產業強關聯下的創新融合型集團運作模式進化。

五是模式利潤。華潤集團通過旗下華潤創業、華潤置地等上市公司和其他板塊公司的聯營互動，產融結合獲取資本與產業利潤；通過零售、醫藥等領域的產業優勢與資本運作結合獲取產業層面利潤；通過央企的背景資源獲取能源類霸占性紅利+醫藥類政策調控性紅利+基礎設施、產品補助性利潤+房地產掠奪式開發利潤+協同利潤+產業搭配溢出性紅利，同時通過集團整體的搭配運作獲取集

www.tmdps.cn 中國首席集團戰略、集團管控專家中國最強集團咨詢綜合服務商

團層面利潤。

華潤集團立足自身優勢，巧妙的利用政策導向，通過強大的資本運作能力，發揮資本杠桿效應，實現了集團多層次、多元化發展。

案例三：泛?？毓杉瘓F的運作模式

泛?？毓杉瘓F作為大型集團型民營企業，形成了以金融產業為龍頭，地產、能源、文化傳媒及戰略投資協調發展的多元化產業結構和業務格局。業務遍及北京上海等一線城市和香港地區以及美國、澳大利亞、印尼等國，通過金融板塊高杠桿的資本運作，實現集團多元化、資本化、格局化的運作局面，泛海集團具有典型的資本運作集團運作模式特征。

一是模式定位。集團通過整體的大資本集團運作模式，以金融板塊為構造重點，通過股權質押、關聯貸款等方式獲取數倍融資，以少量成本撬動大量資金，并將其應用于推動集團地產、能源的呢過多元化板塊的發展中，實現資本的超價值管理。子公司則立足本產業，實現大產業個性化、專業化經營，其中金融板塊已形成民生投資為核心的涵蓋銀行、典當、證券、保險等牌照的多遠布局；實業板塊形成地產、能源為核心的實業板塊，通過提升專業化經營能力，放大資本價值。

二是模式路徑。泛海集團通過高位套現，股權投資等資本運作方式實現資本的高效配置，在實業板塊出現現金流緊張等狀況時，通過在資本市場大幅減持套現等形式為實業輸血，推動實業的發展，活化資金的用途，并通過交叉持股等運作方式強化資本的管理、控制、監管能力，保障資本價值最大化。

三是模式價值。泛海集團跳出傳統的單產業經營的思維限制，打造產融結合的資本運作平臺。旗下泛海建設作為地產開發專業平臺，開展專業化經營的同時，www.tmdps.cn 中國首席集團戰略、集團管控專家中國最強集團咨詢綜合服務商

通過銀行貸款、發債、土地質押、引入戰略投資者等方式進行資本運作，發揮資本的杠桿效應，推動發展，獲取資本組合產生的結構價值；泛海集團還抓住國家能源建設及西部大開發整體規劃的機遇，推進能源板塊等板塊的發展，獲取運營價值。

四是模式進化。泛海集團以資本紐帶構建了地產、能源等實業板塊的協調效應，實現產融結合的資本放大效應，今后可以向資產—產業強關聯為基礎、創新運作為導向的創新融合型集團運作模式發展。

五是模式利潤。泛海集團通過旗下泛海建設、民生投資兩個上市公司為資本運作平臺，獲取資本與資本、資本與產業的資本放大紅利；通過對房地產、能源等行業的產業鏈卡位獲取產業層面利潤；通過集團整體資本運作獲取集團層面利潤；通過入股聯想集團、神州數碼、民生銀行等資本操作獲取板塊增值貢獻的紅利，同時通過與自身板塊的協調規劃，獲取產業組合紅利。

泛海集團以低成本獲取金融資產，并借助股權質押、關聯貸款、高位套現等手段，為地產、能源產業注入資金，反哺實業的發展，通過集團整體的資本運作，從戰略高度統籌金融、實業板塊的發展，產融結合，放大資本的乘數效應。

www.tmdps.cn