第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷政府部門審批要點(diǎn)

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

恩，簡(jiǎn)單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰敛块T在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1）、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2）、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹ＹI的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ希囟◣в袕?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。

恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對(duì)方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識(shí)過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒1年的時(shí)間出不來。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

12、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個(gè)“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉

13、預(yù)售許可證

終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

唉，又出來一個(gè)“做通”工作。

14、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

15、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。

規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢叮忭斄恕Ｈ缓竽闷痱?yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，說定了裝3臺(tái)變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒什么好多說了。

竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。

物業(yè)管理這一塊，就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)政府部門全部審批手續(xù)

房地產(chǎn)開發(fā)政府部門全部審批手續(xù)

閱讀引語

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會(huì)有很大不同......第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要流程

第1步：編制可行性研究報(bào)告，取得發(fā)改委“立項(xiàng)批復(fù)”。第2步：取得國土局“用地預(yù)審意見”。第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評(píng)估審查意見”。

第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書”。

第8步：委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計(jì)招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案回執(zhí)”。第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。

第10步：完成方案設(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)方案審查意見”。

第11步：完成初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算審查意見”。第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測(cè)繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計(jì)劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。

第30步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第31步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場(chǎng)三通一平。

第33步：建委踏勘現(xiàn)場(chǎng)，取得“現(xiàn)場(chǎng)勘察合格通知書”。第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。第39步：取得建委的“施工許可證”。

至此完成本項(xiàng)目所有政府部門審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工階段。規(guī)劃部門的審批流程是：

控規(guī)調(diào)整→規(guī)劃意見函復(fù)→規(guī)劃意見書→審查設(shè)計(jì)方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證 第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)期審批詳細(xì)流程

一、建筑策劃

本部分在微信：dichan360 已經(jīng)分享過，請(qǐng)點(diǎn)擊閱讀原文直接查找，不再展開

二、工程規(guī)劃許可證

工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯(cuò)，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。準(zhǔn)備材料如下：

1、申報(bào)人委托書；

12、檔案登記表；

13、人防審查意見；

14、消防審查意見；

15、交通審查意見；

16、其它。

“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”批復(fù)樣件：

三、用地規(guī)劃許可證

四、方案審查、整套設(shè)計(jì)方案、日照測(cè)算

審查設(shè)計(jì)方案以前為規(guī)劃審批一項(xiàng)內(nèi)容，后精簡(jiǎn)審批環(huán)節(jié)時(shí)取消，取消后引起諸多問題，后又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項(xiàng)，建設(shè)單位“自愿”請(qǐng)規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。

審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)是否又符合各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：

1、整套設(shè)計(jì)方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計(jì)說明，效果圖等）；

2、規(guī)劃意見書；

3、立項(xiàng)批復(fù)；

4、用地預(yù)審意見；

5、日照測(cè)算；

6、其它。

五、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”

規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點(diǎn)”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃意見書（選址）”二種，其中內(nèi)容是對(duì)擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。申報(bào)“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：

1、建設(shè)申請(qǐng)；

2、申報(bào)表

3、經(jīng)辦人委托書； 4、1：500或1：2000地形圖；

5、土地證和房產(chǎn)證；

6、規(guī)劃總平面圖；

7、上級(jí)意見（視情況）；

8、用地預(yù)審意見；

9、環(huán)保意見；

10、立項(xiàng)批復(fù)；

規(guī)劃意見書為一個(gè)項(xiàng)目能否建設(shè)的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會(huì)再有大的問題，審批標(biāo)準(zhǔn)有二個(gè)：一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項(xiàng)目是否為政策允許。第一條簡(jiǎn)單，第二條有點(diǎn)復(fù)雜，哪些項(xiàng)目讓建，哪些項(xiàng)目不讓建，不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。“規(guī)劃意見書”批復(fù)樣件：

六、土地變性、用地性質(zhì)

城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項(xiàng)主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請(qǐng)100%不會(huì)得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請(qǐng)改變土地性質(zhì)。

“土地性質(zhì)”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項(xiàng)目，此處土地變性指的是第二條。

5、運(yùn)作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。

6、沒有后遺癥，不會(huì)引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。

七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書（圖）

目前規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設(shè)要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進(jìn)行，解決辦法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)，辦法之二是向政府申請(qǐng)對(duì)現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。

政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時(shí)候要多于同意調(diào)的時(shí)候，且尺度把握無量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：

1、省級(jí)單位、部隊(duì)酌情考慮，其它從嚴(yán)；

2、不會(huì)引發(fā)周邊矛盾和社會(huì)影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；

3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；

4、重點(diǎn)項(xiàng)目、政治項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)批示項(xiàng)目酌情考慮，其它從嚴(yán)；

單體項(xiàng)目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請(qǐng)，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。

控規(guī)調(diào)整無法定辦理時(shí)間，耗時(shí)費(fèi)力，程序復(fù)雜，涉及部門人員眾多，最后需報(bào)市政府批準(zhǔn)，申請(qǐng)單位要提前有心理準(zhǔn)備。

“調(diào)整控規(guī)”批復(fù)樣件：

八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材料 第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二，行政審批

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1）選址定點(diǎn)；

2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查； 4）規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5）施工報(bào)建；

6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

----選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

----規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

----初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

----規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

----施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

----商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

----建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；

（8）房屋測(cè)繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)報(bào)批程序中應(yīng)注意的若干問題

——無論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”。——土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段：

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同行，看到這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。）土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標(biāo)都要在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強(qiáng)制性小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴(yán)重的違法行為。）

但在現(xiàn)實(shí)中，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)槲覈谶@個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系是全世界獨(dú)有的。專家及學(xué)者們同樣也想不出更好的土地交易模式。“城市規(guī)劃”這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)——不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。《中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條：“——在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。” 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

——項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進(jìn)行這樣的項(xiàng)目運(yùn)作。）

再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物；立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)與其他程序的（先后）關(guān)系并沒有一個(gè)國家級(jí)的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。在地方利益的驅(qū)動(dòng)下；建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)基本上就算OK了。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要技術(shù)含量，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員組織和搭建。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到。——總平面圖審查階段：

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴(yán)格，也很專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進(jìn)行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。

再舉個(gè)例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設(shè)計(jì)）說明中加以強(qiáng)調(diào)，一般情況下還是可行的。審核總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的過程，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設(shè)計(jì)）只要有心，無論什么設(shè)計(jì)院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你，在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。

有一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：“你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！——管線綜合審查：

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，因?yàn)橐髮?shí)在是非常的專業(yè)。事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。

管線綜合包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。

作為專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用考慮是否買了。

功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你也可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？

首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實(shí)在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志。這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么對(duì)于我們來說，當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實(shí)上不行。為什么？因?yàn)樗械木€，都得從外面引進(jìn)來，跟外面均有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電——

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水。現(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)。

還有人防、消防、別看部門小，權(quán)利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設(shè)費(fèi)；當(dāng)然沒有哪個(gè)開發(fā)商會(huì)傻到按照規(guī)定去交費(fèi)用，多少都有減免,具體減多少就看你公關(guān)能力了.消防就更不用說了,方案報(bào)批和竣工驗(yàn)收都是關(guān)口，關(guān)系再好也要來回驗(yàn)收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗(yàn)收的事情。

供電、供水、燃?xì)猓浑m然權(quán)力不大，可能耐不小；所有的攏斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點(diǎn)辦法也沒有——你自己去發(fā)揮想象力吧.單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證：

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是：落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。應(yīng)引起你的注意。——消防和人防專項(xiàng)審查：

小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)要求是必須達(dá)標(biāo)的。但我看來沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備能夠達(dá)標(biāo)。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單；你個(gè)人去品其中滋味。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。——施工圖審查：

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。當(dāng)然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。

說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90--70政策說兩句。建設(shè)部在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。

但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)90--70，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。

施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后；因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智；施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少的。——余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可：

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥；余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準(zhǔn)備。

噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。——質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督：

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工有時(shí)卻分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦?..等等;罰你個(gè)萬八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1（注：打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。）——施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建：

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。——施工許可證：

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可，但在實(shí)際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時(shí)間辦不出不來。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。呵呵。。。

——進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)：

在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。

基本上，現(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面： ——減少土地供給，緊縮地根：

這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴(yán)格。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)了。現(xiàn)在是哪個(gè)地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴(kuò)張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。——政策走向制約著市場(chǎng)需求：

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，房?jī)r(jià)就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了？ ——說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個(gè)人都需要住房且不論大小；國人的心態(tài)是：“別人有不如自己有。”我個(gè)人認(rèn)為：這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)真的如果應(yīng)驗(yàn)或加劇；我保證：“銀行肯定會(huì)比開發(fā)商死的更快、更難看”

政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)90--70的政策我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)有什么差別？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的若干個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。相反很成功。

前面說手續(xù)及要略重點(diǎn)；也不能不提程序，因?yàn)樗c前者是相符相程的“利益攸關(guān)者” ——放線、驗(yàn)線：

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

注意：在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。請(qǐng)他們提前來做放線。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。——預(yù)售許可證：

終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)開發(fā)商們的“捂盤”行為，會(huì)有更直接和深刻的認(rèn)識(shí)了。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發(fā)商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因?yàn)樗麄冎乐ヂ楹臀鞴系拇笮　?/p>

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。——關(guān)于預(yù)售中的土地解押：

關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個(gè)話題非常敏感）這其中有無數(shù)的玄機(jī)。我個(gè)人對(duì)這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證——我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個(gè)辦法：

現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。

很多都專項(xiàng)審查，其實(shí)應(yīng)該大體還是要?dú)w到幾個(gè)主要證件的發(fā)放，國土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，這幾個(gè)證件發(fā)放的必要條件就需要你說的一堆專項(xiàng)審查，很多分項(xiàng)管的太深了；需要自己去“悟”

——規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓：

其實(shí)，在說了這許多之后，你應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)并養(yǎng)活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項(xiàng)驗(yàn)收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。

規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢叮忭斄恕Ｈ缓竽闷痱?yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：“原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改1234等等”。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。物業(yè)管理這部分，我就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。本人最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。所以我說；流程都是給不懂行的人看的,真正去做的時(shí)候，沒人會(huì)看,也沒人會(huì)按照那個(gè)流程去做,因?yàn)榘凑账^流程去搞,搞十年未必能弄到你想要的結(jié)果。

十、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集步驟和方法-按規(guī)定程序辦理各類貸款手續(xù)

所有金融機(jī)構(gòu)，包括國內(nèi)和國外的金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于各類貸款均需要按一定的程序和手續(xù)辦理。一般說來，開發(fā)商在決定進(jìn)行某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目之前，就應(yīng)該考慮到開發(fā)建設(shè)資金的籌集渠道。除安排自有資金外，總是要先同幾家銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)接觸，向他們探詢獲得支持的可能性和貸款條件。一旦成功地獲取了某個(gè)項(xiàng)目的表，及有權(quán)在某種條件下終止貸款等。

1、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)

----財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義與成因

通常，我們把由于企業(yè)采用各種方式籌集資金而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是企業(yè)負(fù)債籌資而面臨的風(fēng)險(xiǎn)，稱為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)由于資金不足或出于其他目的而運(yùn)用一定的方法籌集資金后，它有可能取得更多的利潤(rùn)，也有可能發(fā)生虧損。但無論如何，企業(yè)都必須按規(guī)定向債權(quán)人按期支付利息和償還本金等。如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入不足以償付負(fù)債利息和本金，則可能使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是：第一，籌資決策時(shí)缺乏可靠的信息。在大多數(shù)決策中，決策事項(xiàng)（如收入、價(jià)格、銷路等）未來變化的各種情況在決策時(shí)是無法掌握的，或者說不能取得有關(guān)可靠的信息。這可能是根據(jù)現(xiàn)行的預(yù)測(cè)手段根本無法取得將來各種確切的信息，也可能是在許多情況下，取得這種確切的信息要花費(fèi)極高的成本，決策者無法承受。因而，進(jìn)行籌資決策時(shí)，往往只能根據(jù)歷史資料或經(jīng)驗(yàn)來判斷，只是一種近似的估計(jì)，或多或少地帶有主觀性，從而使決策具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。第二，籌資決策者不能控制事物未來發(fā)展的過程。決策事項(xiàng)未來發(fā)展的過程，直接受到未來客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的改變、市場(chǎng)景氣與否、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、顧客需求的變化、市場(chǎng)價(jià)格和利息率的波動(dòng)等。所有這一切都使籌資決策處于風(fēng)險(xiǎn)之中，而且這種風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間長(zhǎng)短有關(guān)，未來收益的風(fēng)險(xiǎn)明大于近期收益的風(fēng)險(xiǎn)。因此，由于上述原因的存在，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，實(shí)際的現(xiàn)金流量就會(huì)與籌資決策時(shí)預(yù)期的現(xiàn)金流量發(fā)生偏差，從而使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。----財(cái)務(wù)杠桿作用

財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。財(cái)務(wù)杠桿的變化對(duì)企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響，也是財(cái)務(wù)杠桿作用。財(cái)務(wù)杠桿的作用程度，通常用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)來衡量，它表示每股收益隨著息前稅前利潤(rùn)的變化而變化的幅度，或每股收益 的變動(dòng)率相當(dāng)于息前稅前利潤(rùn)變動(dòng)率的倍數(shù)。一般來說，當(dāng)企業(yè)的全部資金的息前稅前利潤(rùn)率高于同期負(fù)債成本率時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿使企業(yè)在不增加權(quán)益資本投資的情況下，取得更多的利潤(rùn)，財(cái)務(wù)杠桿具有正效應(yīng)；反之，則財(cái)務(wù)杠桿為負(fù)效應(yīng)，并給企業(yè)所有者權(quán)益帶來損失。對(duì)優(yōu)先股而言，當(dāng)企業(yè)全部股本稅后利潤(rùn)率高于優(yōu)先股股利率時(shí)，會(huì)對(duì)普通股權(quán)益產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿收益，反之則普通股權(quán)益產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)杠桿損失。由此可見，財(cái)務(wù)杠桿作用方向的不確定性使企業(yè)的普通股權(quán)益面臨額外的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠桿作用是籌集資金時(shí)必須考慮的一個(gè)重要因素。----資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

不同的資金結(jié)構(gòu)使企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在差異。由財(cái)務(wù)杠桿作用可知，由于負(fù)債和優(yōu)先股杠桿作用的不同，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的。此外，長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不相同的。通常，短期負(fù)債的利息費(fèi)用較長(zhǎng)期負(fù)債要低，但使用短期負(fù)債比使用長(zhǎng)期負(fù)債有更高的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：

2、資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的度量

由前述可知，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素的存在，在同一籌資方案下，開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益可能有多種情況，再加上財(cái)務(wù)杠桿作用方向的不確定性，籌資可能使開發(fā)商取得更大的利潤(rùn)，也可能使開發(fā)商蒙受額外的損失，所以在市場(chǎng)變化不定和杠桿作用方向不確定的雙重作用下，籌集資金存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。通常我們以各種條件下項(xiàng)目各種可能的收益率與期望收益率的差異程度來衡量風(fēng)險(xiǎn)程度，常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有期望收益率、標(biāo)準(zhǔn)差和變異系數(shù)。----期望收益率（額）

期望收益率是一定資金籌集方案下根據(jù)各種可能的收益率和其不同概率計(jì)算出來的加權(quán)平均報(bào)酬率。如果以現(xiàn)金流入量反映項(xiàng)目收益，則可計(jì)算其現(xiàn)金流入的期望收益額，也稱期值。----標(biāo)準(zhǔn)差

標(biāo)準(zhǔn)差是反映各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收益率的綜合差異，或稱離散程度指標(biāo)。準(zhǔn)差是以期望收益率為基準(zhǔn)的概率加權(quán)平均離差，標(biāo)準(zhǔn)差越大，說明實(shí)際數(shù)值（實(shí)際收入或收益率）偏離期望值或期望收益率的可能性越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。說明實(shí)際收入或收益率偏離期望值或期望收益率的可能性越小，風(fēng)險(xiǎn)也就越小。----變異系數(shù)

變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益（或期望值）的比值。

3、資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的控制

由前述分析可知，由于取得信息的不完全性及事物發(fā)展的不可控性，使得實(shí)際現(xiàn)金流量與預(yù)期現(xiàn)金流量出現(xiàn)偏差而發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；而財(cái)務(wù)杠桿作用方向的不確定性則加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用程度。因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下方面考慮：

----針對(duì)企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況，合理編制資金籌集方案，優(yōu)選資金籌集渠道通常應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）除資金回收較快且利潤(rùn)豐厚的項(xiàng)目以外，要注意適量地直接投入自有資金。當(dāng)然，必須保證達(dá)到投入自有資金的最低限額；

（2）應(yīng)視市場(chǎng)情況靈活選擇支付固定利息或分割固定利潤(rùn)的籌資方式。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，自己難以籌措到足夠的資金時(shí)，尋找有實(shí)力的伙伴合作開發(fā)可以分散風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)；

（3）在政府許可的條件下，盡可能提前預(yù)售部分樓宇，是保證開發(fā)商利益、分散風(fēng)險(xiǎn)、籌措建設(shè)資金的有效辦法。認(rèn)真做好營(yíng)銷策劃和銷售組織工作是確保預(yù)售收入按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

（4）應(yīng)針對(duì)企業(yè)狀況及項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)程度、資金回收情況選擇合理的資金來源結(jié)構(gòu)，避免短期資金的長(zhǎng)期使用。----加強(qiáng)債務(wù)管理，盡可能保持資金流動(dòng)過程中的收支平衡一般應(yīng)遵循如下基本原則：（1）債務(wù)與自有資本保持適當(dāng)?shù)谋壤苊膺^度負(fù)債；

（2）債務(wù)的償還日期分布盡可能均勻，避免集中在某一時(shí)期，并且債務(wù)中應(yīng)保持一部分長(zhǎng)期負(fù)債，以保證資金供給的相對(duì)穩(wěn)定性；

（3）貸款利息盡可能均勻分布，減少現(xiàn)金支付的壓力；

（4）如開發(fā)項(xiàng)目有外匯負(fù)債，應(yīng)采用各種方法減少匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；（5）借款時(shí)應(yīng)考慮賦稅條件。----采取各種措施，分散風(fēng)險(xiǎn)因素

除通過前述尋找合作伙伴、盡可能預(yù)售及合理安排債息償還時(shí)間等對(duì)策以外，還應(yīng)盡可能分散地在不相關(guān)的籌資渠道上籌集資金；應(yīng)盡可能選擇合理的幣種和渠道組合，使相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素相互抵消。此外，對(duì)于周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，應(yīng)隨著開發(fā)的不斷進(jìn)行，不斷分析資金的投入與回收情況，及時(shí)調(diào)整資金籌集方案。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批流程圖

fdc.21ask.com 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。

項(xiàng)

目 規(guī)劃院 市拆遷辦 資金落實(shí) 市規(guī)劃局 勘測(cè)院 安置用房審批表 驗(yàn)資報(bào)告 初步設(shè)計(jì) 《選址意見書》 立 項(xiàng) 規(guī) 劃 總詳規(guī)劃 規(guī)劃院 地質(zhì)勘察報(bào)告 《固定資產(chǎn)投資許可證》 土地局 需拆遷 土地騰遷 拆 遷 辦 拆遷范圍 產(chǎn)權(quán)認(rèn)證 市房產(chǎn)局 房屋評(píng)估 評(píng)估公司 注銷產(chǎn)籍 市房產(chǎn)局 拆遷許可 市拆遷辦 政府拍賣所得（費(fèi)用已交完）土地開發(fā)權(quán)批復(fù) 拆遷協(xié)議 區(qū)拆遷辦 拆遷安置 土地使用證 三通一平規(guī)劃局 《用地規(guī)劃許可證》 地形勘察 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 聯(lián)合會(huì)簽 規(guī)劃審定書 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防辦 《消防審批意見書》 《衛(wèi)生防疫意見書》 項(xiàng)目注冊(cè) 《社區(qū)用房協(xié)議》 《人防審批意見書》 園林管理所 自來水公司 交通大隊(duì) 電業(yè)局平整 建委收費(fèi)辦 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 施工圖 工程招標(biāo) 招標(biāo)辦 施工圖審查 樹木砍伐手續(xù) 臨時(shí)水 臨時(shí)占道手續(xù) 臨時(shí)電 場(chǎng) 地 開工 2 開工 3 規(guī)劃局 設(shè)計(jì)院 定線 驗(yàn)線 標(biāo)底制作 招標(biāo)文件 開工 1 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 規(guī)劃局 綜合管網(wǎng)審圖 給、排水、熱網(wǎng)、電訊、煤氣許可證

國家政策 總體發(fā)展 選 址

可研報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)查定位

開工 1 工 商 局 質(zhì)量站 合同鑒證 施工隊(duì)伍資質(zhì)審查 工程施工合同 外埠施工單位備案 勞保辦 定額站 安全站 《建設(shè)工程施工許可證》 開工 市建委 開工 3 開工 2

工程監(jiān)理 技術(shù)檔案 供電 工 程 量 室內(nèi)外裝修 基礎(chǔ) 主體 區(qū)內(nèi)大配套 煤氣 供暖 環(huán)境設(shè)施 區(qū)內(nèi)道路 景點(diǎn)綠化 殘土外運(yùn) 地名辦 區(qū)建委 門 牌 號(hào) 掛信報(bào)箱 物價(jià)局 定 價(jià) 住宅辦 施 工 開 聯(lián) 栓 網(wǎng) 供水 排水 掛表送電 衛(wèi)生防疫 施 工 竣工 驗(yàn)收 報(bào) 戶 衛(wèi)生許可證 質(zhì)檢站 規(guī)劃局 消 人 防 防 驗(yàn)收備案 測(cè)繪院 上 圖

衛(wèi)生防疫 設(shè)計(jì)院 街道辦事處 施工單位 項(xiàng)目部

房產(chǎn)局測(cè)繪大隊(duì)

銷售面積審核

房產(chǎn)局市場(chǎng)處

預(yù)銷售許可證

產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心

產(chǎn)權(quán)出始備案登記

預(yù)銷售

銷售

入住

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)商需要接觸哪些政府部門

房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開始到開發(fā)銷售都需要接觸哪些政府部門

房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開始到開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)為： 第一步：土地取得

涉及部門：國土局、拆遷辦、建設(shè)局；事宜：投標(biāo)中標(biāo)、拆遷事宜、國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。第二步：立項(xiàng)

涉及部門：環(huán)保局、規(guī)劃局、建設(shè)局、發(fā)改委（計(jì)劃行政主管部門）；事宜：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。第三步：規(guī)劃及勘察設(shè)計(jì)

涉及部門：規(guī)劃局、勘察及設(shè)計(jì)單位；事宜：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程勘察、建設(shè)工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第四步：施工準(zhǔn)備

涉及部門：建設(shè)局、監(jiān)理單位、施工單位；事宜：工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建、委托監(jiān)理單位、施工招投標(biāo)、建筑工程施工許可證。

第五步：施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督管理

涉及部門：勘察及設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設(shè)局及其質(zhì)檢機(jī)構(gòu)；事宜：施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督管理。第六步：申請(qǐng)預(yù)售（商品住宅建設(shè)工程）

涉及部門：房地局、建設(shè)局、工商局；事宜：商品房預(yù)售許可證、工商備案。

房地產(chǎn)打交道的單位

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、征地、拆遷、規(guī)劃。。建設(shè)到全部竣工結(jié)束交付，需要與多少單位打交道。

城市卡發(fā)辦公室—開發(fā)辦是房地產(chǎn)行業(yè)主管單位，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)資質(zhì)審核、行業(yè)管理、立項(xiàng)審批等。

土地局—房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)后，就是土地征用或土地劃撥。規(guī)劃局—土地征用后的第一件事，進(jìn)行規(guī)劃定點(diǎn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃局是城市整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)者，也是房地產(chǎn)規(guī)劃的審核人。

拆遷辦—征用土地上如果有建筑物，就必須拆遷。綠化辦—征用土地上如果有綠化，必須經(jīng)綠化辦，對(duì)樹木進(jìn)行移植處理。

供電局—拆除舊的各種用電，為施工單位安裝臨時(shí)用電，為業(yè)主服務(wù)，安裝生活用電。

自來水公司—拆除舊的自來水，施工臨時(shí)用水，安裝生活水。

設(shè)計(jì)院—圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。地質(zhì)勘查部門—地質(zhì)勘查。招標(biāo)辦—工程建設(shè)招標(biāo)。審圖辦—出圖后的圖紙審查。消防隊(duì)—圖紙的消防審查。

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站—工程報(bào)建，委托質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行政府控制。

監(jiān)理單位—委托監(jiān)理單位對(duì)工程實(shí)施監(jiān)理工作。施工單位—工程的承建者。

市政道路管理處—對(duì)即將開發(fā)建設(shè)區(qū)內(nèi)舊路拆除和對(duì)以后對(duì)新路的建設(shè)。

排水排污管理處—解決建成后小區(qū)內(nèi)排水，排污與市政管見的溝通。

渣土辦—建筑垃圾，工地土方外運(yùn)傾倒。

建筑材料，產(chǎn)品供商—選擇價(jià)廉物美的建筑材料。環(huán)保局—辦理施工階段的夜間施工許可證，室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)。氣象局—防雷接地檢測(cè)。

燃?xì)夤尽獮榉课菖涮坠?yīng)管道燃?xì)狻ｋ娦啪帧獮榉课菖涮滋峁╇娦判盘?hào)接入口。有線電視公司—為房屋配套提供有線電視接入口。白蟻防治所—建筑物白蟻防治。房管局—房產(chǎn)管理。

稅務(wù)局—納稅。

抗震辦—建筑物抗震檢查驗(yàn)收。墻改辦—墻體使用材料的控制。散裝水泥辦—推廣使用散裝水泥。教育局—繳納中小學(xué)危房改造費(fèi)。

人防辦—繳納人防異地建設(shè)費(fèi)（不可能在每棟住宅下修人防工程，否則都得繳納）環(huán)保局—建筑噪音保證金。后加： 基層政府，例如街道辦事處或鄉(xiāng)政府。2 交通委：交評(píng)審批。3 園林局：綠化指標(biāo)審核。4 文物局：舊城危改會(huì)涉及到。5 地質(zhì)勘查單位和測(cè)繪院。人防質(zhì)量監(jiān)督站：指導(dǎo)人防驗(yàn)收監(jiān)督，并辦理備案。7 城建檔案館 建設(shè)項(xiàng)目安全審查辦公室。北京有。評(píng)估公司：地價(jià)成本核算，拆遷評(píng)估，出讓金評(píng)估。10 發(fā)改委

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土

地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。

1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國家和××市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在××市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：

（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。

（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工

后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。

第五篇：工程項(xiàng)目建設(shè)政府部門審批流程資料

工程項(xiàng)目建設(shè)政府部門審批流程圖

工可報(bào)告評(píng)審規(guī)劃選址意見用地預(yù)審用地方案圖項(xiàng)目核準(zhǔn)初步設(shè)計(jì)評(píng)審施工圖評(píng)審工程規(guī)劃許可施工(監(jiān)理)招標(biāo)公告和招標(biāo)組織形式備案施工(監(jiān)理)招標(biāo)文件備案施工(監(jiān)理)招標(biāo)投標(biāo)情況報(bào)告?zhèn)浒甘┕ぴS可(市交通局)環(huán)評(píng)報(bào)告評(píng)審征地水土保持方案評(píng)審河道范圍內(nèi)工程建設(shè)方案審批城市排水許可(水務(wù)局)占用和挖掘城市道路(城管局)占用和挖掘城市道路(交警局)占用城市綠地、樹木砍伐或遷移(城管局)征占用林地(農(nóng)林漁業(yè)局)施工許可(市建設(shè)局)拆遷許可用地規(guī)劃許可土地使用權(quán)出讓合同書制作宗地圖

工程項(xiàng)目建設(shè)政府部門

審批流程

一、項(xiàng)目規(guī)劃選址

審批單位：深圳市規(guī)劃局 審批時(shí)限：12個(gè)工作日 必備材料：

1.申請(qǐng)表（原件1份）

2.申請(qǐng)人身份證明材料（復(fù)印件1份）3.可行性研究報(bào)告（原件1份）補(bǔ)充材料：

1.涉及交通或水務(wù)類項(xiàng)目，應(yīng)補(bǔ)充交通或水務(wù)部門的選址意見（復(fù)印件1份）； 2.對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目需提交環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告（復(fù)印件1份）。追加材料：

根據(jù)場(chǎng)地選址要求提供地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告（復(fù)印件1份）。特別提示：

1.對(duì)于現(xiàn)有法定圖則或控制性詳規(guī)未確定用地邊界坐標(biāo)的工程（或規(guī)劃認(rèn)為有必要的），在選址許可事項(xiàng)審批過程中需進(jìn)行選址論證，此過程不計(jì)入審批時(shí)限；

2.提供復(fù)印件的材料，需核對(duì)原件。

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105845

二、用地預(yù)審

審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時(shí)限：10個(gè)工作日 必備材料：

1.申請(qǐng)公文（原件1份）

2.選址意見書（復(fù)印件1份，核原件）3.營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件1份）

4.法定代表人證明書（原件1份）5.授權(quán)委托書（原件1份）6.經(jīng)辦人身份證（復(fù)印件1份）

7.發(fā)改部門立項(xiàng)（復(fù)印件1份，核原件）補(bǔ)充材料：

1.建設(shè)用地預(yù)審申請(qǐng)表（原件2份）

2.1：2000或1：10000的土地利用現(xiàn)狀圖（復(fù)印件1份）3.土地利用總體規(guī)劃圖（復(fù)印件1份）4.地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告（復(fù)印件1份）特別提示：

對(duì)須經(jīng)上級(jí)發(fā)改部門立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，用地預(yù)審須轉(zhuǎn)報(bào)與上級(jí)發(fā)改部門同級(jí)的國土資源部門。此類項(xiàng)目的申請(qǐng)材料必須包括上述補(bǔ)充材料。轉(zhuǎn)報(bào)預(yù)審不計(jì)時(shí)限。報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105847,83788801

三、環(huán)評(píng)審批

四、用地方案圖

審批單位：深圳市規(guī)劃局

審批時(shí)限：20個(gè)工作日（市政府審批時(shí)間不計(jì)在內(nèi)）申報(bào)材料：

1.申請(qǐng)書（說明申請(qǐng)內(nèi)容、原因和要求等）和申請(qǐng)表（原件各1份）； 2.申請(qǐng)人身份證明材料：

①個(gè)人的，身份證復(fù)印件（核原件）1份；

②企業(yè)的，提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋工商部門復(fù)印專用章）及法定代表人或負(fù)責(zé)人證明原件各1份；

③事業(yè)單位或其他社團(tuán)組織，提供政府批準(zhǔn)成立的批準(zhǔn)文件復(fù)印件（核原件）或核準(zhǔn)登記證明原件、法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明原件各1份；

④國家機(jī)關(guān)的，提供法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明原件1份；

⑤單位或個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書原件及委托代理人個(gè)人身份證復(fù)印件（核原件）各1份；

⑥境外企業(yè)、組織及個(gè)人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過見證或認(rèn)證（原件1份），香港和澳門的需經(jīng)司法部授權(quán)的律師見證（原件1份）； 3.《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（復(fù)印件1份，核原件1份）；

4.發(fā)改部門計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或?qū)?xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)文件（復(fù)印件1份，核原件）；

5.國土部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審報(bào)告書（含地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估）（復(fù)印件1份，核原件）； 6.環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書批準(zhǔn)文件（復(fù)印件1份，核原件）；

7.規(guī)劃選址意見書中明確要求的其他部門審查意見或批件（復(fù)印件1份，核原件）。8.市、區(qū)財(cái)政投資且無需辦理出讓手續(xù)的市政設(shè)施用地（道路、軌道、公園、河道等）須提交申請(qǐng)用地范圍圖及電子文件（原件）。

9.申請(qǐng)征（收）地返還用地的，須提交與國土部門簽訂的《征（收）地補(bǔ)償協(xié)議書》（復(fù)印件1份，核原件1份）；

10.申請(qǐng)非農(nóng)建設(shè)用地的，須提交國土部門所發(fā)《非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)批復(fù)》或區(qū)轉(zhuǎn)地領(lǐng)導(dǎo)小組非農(nóng)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件（復(fù)印件1份，核原件1份）； 11.屬歷史遺留問題用地的，須提交國土部門對(duì)歷史遺留問題用地的確認(rèn)批復(fù)（復(fù)印件1份，核原件1份）；

12.屬城中村改造用地的，須提供改造專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)文件和國土部門對(duì)改造用地土地審查批復(fù)（復(fù)印件1份，核原件1份）；

13.屬舊城（含工業(yè)區(qū)）改造項(xiàng)目用地的，須提供市政府批準(zhǔn)改造用地的會(huì)議紀(jì)要，和改造專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)文件，并提供項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)批文及國土部門的批復(fù)意見（復(fù)印件1份，核原件1份）。特別提示：

1.取得《深圳市建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《建設(shè)用地方案圖》后，方可申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2.建設(shè)用地申請(qǐng)的：《深圳市建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（《建設(shè)用地方案圖》為附圖），自規(guī)劃主管部門核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《建設(shè)項(xiàng)目用地方案圖》之日起一年內(nèi)，申請(qǐng)人未獲發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，又未在期滿前依法申請(qǐng)延期的，《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《建設(shè)項(xiàng)目用地方案圖》自動(dòng)失效。

三、項(xiàng)目核準(zhǔn)

審批單位：深圳市發(fā)改局（報(bào)廣東省發(fā)改委）審批時(shí)限：

項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)在受理項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告后20個(gè)工作日內(nèi)，做出對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告是否核準(zhǔn)的決定并向社會(huì)公布，或向上級(jí)項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出審核意見。由于特殊原因確實(shí)難以在20個(gè)工作日內(nèi)做出核準(zhǔn)決定的，經(jīng)本機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)10個(gè)工作日，并應(yīng)及時(shí)書面通知項(xiàng)目申報(bào)單位，說明延期理由。申報(bào)材料：

1.項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。項(xiàng)目申報(bào)單位應(yīng)向項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制，其中由國務(wù)院投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目，其項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)由具備甲級(jí)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目申報(bào)單位情況、擬建項(xiàng)目情況、建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用分析、生態(tài)環(huán)境影響分析、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析。

2.城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見 3.國土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見

4.環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見 5.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件 特別提示：

1.項(xiàng)目申報(bào)單位依據(jù)項(xiàng)目核準(zhǔn)文件，依法辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進(jìn)口和減免稅確認(rèn)等手續(xù)；

2.項(xiàng)目核準(zhǔn)文件有效期2年，自發(fā)布之日起計(jì)算。項(xiàng)目在核準(zhǔn)文件有效期內(nèi)未開工建設(shè)的，項(xiàng)目單位應(yīng)在核準(zhǔn)文件有效期屆滿30日前向原項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，原項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)在核準(zhǔn)文件有效期屆滿前作出是否準(zhǔn)予延期的決定。項(xiàng)目在核準(zhǔn)文件有效期內(nèi)未開工建設(shè)也未向原項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期的，原項(xiàng)目核準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。

四、用地規(guī)劃許可

審批單位：深圳市規(guī)劃局 審批時(shí)限：12個(gè)工作日 必備材料：

1.申請(qǐng)表（原件1份）

2.申請(qǐng)人身份證明材料（復(fù)印件1份）3.選址意見書（復(fù)印件1份）

4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及總平面圖（原件1份）

5.用地方案圖（原件1份）補(bǔ)充材料：

1.環(huán)評(píng)批復(fù)文件（復(fù)印件1份）2.用地預(yù)審文件（復(fù)印件1份）3.發(fā)改局立項(xiàng)批復(fù)文件（復(fù)印件1份）追加材料：

涉及國家安全、消防、文物保護(hù)、民航等主管部門書面意見（復(fù)印件1份）特別提示：

1.須經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)的用地申請(qǐng)，自常務(wù)會(huì)議紀(jì)要收到之日起計(jì)時(shí)； 2.提供復(fù)印件的材料，需核對(duì)原件。

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105845

五、征地（市國土房產(chǎn)局）審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時(shí)限：不計(jì)時(shí)限 必備材料：

1．申請(qǐng)公文（原件1份）；

2．營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)關(guān)事業(yè)單位成立批文（復(fù)印件1份）； 3．法定代表人證明書（原件1份）； 4．授權(quán)委托書（原件1份）； 5．經(jīng)辦人身份證（復(fù)印件1份）；

6．建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份，核原件）。報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105847

六、拆遷許可（市國土房產(chǎn)局）審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時(shí)限：20個(gè)工作日 必備材料：

1．申請(qǐng)公文（原件1份）；

2．營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)關(guān)事業(yè)單位成立批文（復(fù)印件1份）； 3．法定代表人證明書（原件1份）； 4．授權(quán)委托書（原件1份）； 5．經(jīng)辦人身份證（復(fù)印件1份）； 6．前期計(jì)劃立項(xiàng)（復(fù)印件1份）； 7．用地方案圖（復(fù)印件1份）；

8．拆遷計(jì)劃和拆遷方案（原件1份）；

9．金融機(jī)構(gòu)出具的全部拆遷補(bǔ)償安置資金證明（原件1份）。補(bǔ)充材料：

1． 拆遷主管部門與拆遷人及金融機(jī)構(gòu)簽定的拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)管協(xié)議（復(fù)印件1份）；

2． 拆遷主管部門指定銀行出具的繳清拆遷補(bǔ)償安置資金證明（原件1份）。報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105847

七、制作宗地圖（市國土房產(chǎn)局）審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時(shí)限：10個(gè)工作日 必備材料：

1．申請(qǐng)公文（原件1份）；

2．營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)關(guān)事業(yè)單位成立批文（復(fù)印件1份）； 3．法定代表人證明書（原件1份）； 4．授權(quán)委托書（原件1份）； 5．經(jīng)辦人身份證（復(fù)印件1份）；

6．規(guī)劃局建設(shè)用地方案圖（原件1份）。報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105847

八、土地使用權(quán)出讓合同書（市國土房產(chǎn)局）審批單位：深圳市國土房產(chǎn)局 審批時(shí)限：10個(gè)工作日 必備材料：

1．申請(qǐng)公文（原件1份）；

2．用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份，核原件）； 3．前期計(jì)劃立項(xiàng)（復(fù)印件1份）；

4．營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)關(guān)事業(yè)單位成立批文（復(fù)印件1份）； 5．法定代表人證明書（原件1份）； 6．授權(quán)委托書（原件1份）； 7．經(jīng)辦人身份證（復(fù)印件1份）。補(bǔ)充材料：

1．宗地圖（原件6份）；

2．涉及征（收）地、拆遷的，提交已完成的征（收）地、拆遷的有關(guān)協(xié)議（復(fù)印件1份）；

3．市政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件（附用地方案圖）（復(fù)印件1份）； 4．屬高新技術(shù)項(xiàng)目的，提交高新技術(shù)認(rèn)定證書（復(fù)印件1份）； 5．銀行出具的地價(jià)款支付能力證明（原件1份）。報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105847

九、工程規(guī)劃許可

審批單位：深圳市規(guī)劃局 審批時(shí)限：12個(gè)工作日 必備材料：

1.申請(qǐng)表（原件1份）

2.申請(qǐng)人身份證明材料（復(fù)印件1份）

3.土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議（復(fù)印件1份）

4.方案設(shè)計(jì)審查意見書(復(fù)印件1份)5.施工圖紙文件及電子數(shù)據(jù)(原件2份)6.施工圖設(shè)計(jì)文件的審查意見(原件1份)7.消防、人防、環(huán)保等相關(guān)主管部門的審查意見（復(fù)印件1份）補(bǔ)充材料： 1.擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查意見書(復(fù)印件1份)2.超高超限建筑需提供專家組審查意見(復(fù)印件1份)3.水土保持以及交通或水運(yùn)類項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)方案審查意見(復(fù)印件1份)追加材料：

地名辦批準(zhǔn)的建筑物名稱(復(fù)印件1份)特別提示: 1.所申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)通過具有施工圖審查資質(zhì)的單位對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件的審查意見； 2.提交復(fù)印件的材料,需核對(duì)原件。

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105845

十、施工（監(jiān)理）招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）和招標(biāo)組織形式備案 審批單位：深圳市建設(shè)局 審批時(shí)限：5個(gè)工作日 必備材料：

1.《深圳市建設(shè)工程施工公開招標(biāo)備案表A》，或《深圳市建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)備案表B》，或《深圳市建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)備案表C》，或《深圳市建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)備案表D》（原件1份）；

2．計(jì)劃立項(xiàng)文件（監(jiān)理招標(biāo)可提交前期計(jì)劃批文，施工招標(biāo)須提交新開工或續(xù)建計(jì)劃批文）或財(cái)政部門關(guān)于建設(shè)資金安排的批文（復(fù)印件1份）；

3．若暫未取得規(guī)劃許可證明文件，施工招標(biāo)可在已在已提交計(jì)劃立項(xiàng)文件、《土地使用權(quán)出讓合同書》和《房產(chǎn)證》、監(jiān)理招標(biāo)可在已提交計(jì)劃立項(xiàng)文件（復(fù)印件各1份）的情況下提交《關(guān)于提前進(jìn)行建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的承諾書》（原件1份），承諾在招標(biāo)投標(biāo)情況報(bào)告?zhèn)浒盖把a(bǔ)齊規(guī)劃許可證明文件；

4．符合自行辦理招標(biāo)事宜法定條件的證明材料（招標(biāo)人自行組織招標(biāo)的提供，復(fù)印件各1份，但已經(jīng)我局備辦理過自行招標(biāo)的除外）：

①項(xiàng)目法人資格（或者法人資格）證明文件；

②招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員中不少于3人的工程建設(shè)類注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格證書或中級(jí)以上工程專業(yè)技術(shù)職稱證書，其中不少于1人的造價(jià)工程師注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格證書；

③近五年內(nèi)已自行組織完成招標(biāo)的同類工程項(xiàng)目證明材料，累計(jì)工程造價(jià)不少于5000萬元。

5．代理招標(biāo)合同（招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的提供，復(fù)印件1份）6．?dāng)M進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)的，提供以下符合邀請(qǐng)招標(biāo)法定條件的證明材料之一：

①因全部由集體資金投資、集體資金投資控股、或集體資金累計(jì)超過50%且國有資金不占主導(dǎo)地位進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)的，提供招標(biāo)人的工商登記證明（原件1份）；

②國有資金占控股或主導(dǎo)地位且工程總造價(jià)在2000萬元人民幣以上，但因本次發(fā)包工程造價(jià)在20萬元人民幣以下進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)的，提供經(jīng)注冊(cè)造價(jià)工程師簽章確認(rèn)的本次發(fā)包工程造價(jià)的審核文件（原件1份）；

③因?qū)儆诮?jīng)市政府依法確認(rèn)的涉及國家安全、國家秘密的建設(shè)工程和經(jīng)市長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)的應(yīng)急建設(shè)工程，不適宜公開招標(biāo)而進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)的，提供相應(yīng)的《市政府辦公會(huì)議紀(jì)要》或批準(zhǔn)材料（復(fù)印件1份）。

7．經(jīng)辦人身份證明材料：申請(qǐng)人法定代表人證明書、法定代表人授權(quán)委托證明書（原件各1份）、被委托人身份證復(fù)印件1份。

（建設(shè)單位須辦理會(huì)員卡并進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)建）補(bǔ)充材料：

1.規(guī)劃許可證明文件，包括下列情形：

①監(jiān)理招標(biāo)的提供《建設(shè)工程規(guī)劃許可》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（復(fù)印件1份）。②施工招標(biāo)的根據(jù)擬發(fā)包的工程提供以下文件之一： A．基礎(chǔ)工程：《樁基礎(chǔ)報(bào)建證明書》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（復(fù)印件1份）； B．單獨(dú)發(fā)包的裝飾工程及改擴(kuò)建工程： Ⅰ.屬于規(guī)劃部門建設(shè)工程規(guī)劃許可（變更）或已建房地產(chǎn)改變使用性質(zhì)的許可事項(xiàng)范圍 的，提供規(guī)劃部門重新核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或部分改建核準(zhǔn)文件（復(fù)印件1份）；

Ⅱ.不屬于上述事項(xiàng)范圍內(nèi)的，應(yīng)提交書面承諾；施工圖審查機(jī)構(gòu)出具的本次裝改工程沒有改變建筑物的使用功能和結(jié)構(gòu)的認(rèn)定意見（原件各1份）；

C．其他情況：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（復(fù)印件1份）。特別提示：

規(guī)劃許可證明文件也是招標(biāo)公告?zhèn)浒傅谋貍滟Y料（《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)條例》和國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》有規(guī)定），因?yàn)橄抵卮箜?xiàng)目作變通處理，調(diào)整為補(bǔ)充資料。

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：83788939

十一、施工（監(jiān)理）招標(biāo)文件備案 審批單位：深圳市建設(shè)局 審批時(shí)限：5個(gè)工作日 必備材料：

1.招標(biāo)文件（包括單列的無效標(biāo)和廢標(biāo)條款、補(bǔ)充條款、工程量清單、答疑紀(jì)要等招標(biāo)文件的所有組成部分，原件2份）；

2．通過評(píng)標(biāo)方式確定中標(biāo)人的，還需提交電子招標(biāo)文件1份；無須提交電子招標(biāo)文件的，還需另提交書面原件1份。

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：83788939

十二、施工（監(jiān)理）招標(biāo)投標(biāo)情況報(bào)告?zhèn)浒?審批單位：深圳市建設(shè)局 審批時(shí)限：5個(gè)工作日 必備材料：

1．招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告（原件1份）

2．若沒有標(biāo)底，應(yīng)提交審定標(biāo)底（復(fù)印件1份）報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：83788939

十三、施工許可

審批單位：深圳市建設(shè)局 審批時(shí)限：5個(gè)工作日 必備材料：

1．申請(qǐng)表及經(jīng)辦人身份證明材料各1份； 2．用地批準(zhǔn)或產(chǎn)權(quán)證明文件：新建房建工程提交《土地使用權(quán)出讓合同書》（復(fù)印件1份）；單獨(dú)發(fā)包的裝飾工程及改擴(kuò)建工程應(yīng)提交產(chǎn)權(quán)證明文件（復(fù)印件1份），屬租賃的還應(yīng)提交經(jīng)市、區(qū)房屋租賃管理辦公室備案的房屋租賃合同及產(chǎn)權(quán)人同意本次裝改工程的證明文件；改裝工程涉及其他產(chǎn)權(quán)單位公用部分的，應(yīng)提交其他產(chǎn)權(quán)單位所有人簽字的書面認(rèn)可文件（原件各1份）。

3．施工范圍內(nèi)不含拆遷工程的，還應(yīng)提供書面承諾（原件3份）。4．視情況提交下列規(guī)劃許可證明文件：（1）基礎(chǔ)工程：《樁基礎(chǔ)報(bào)建證明書》（復(fù)印件1份）；（2）單獨(dú)發(fā)包的裝改工程：

A．屬于規(guī)劃部門建設(shè)工程規(guī)劃許可（變更）或已建房地產(chǎn)改變使用性質(zhì)許可事項(xiàng)范圍內(nèi)的，提供規(guī)劃部門重新核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或部分改建核準(zhǔn)文件（復(fù)印件1份）；

B．不屬于上述事項(xiàng)范圍內(nèi)的，應(yīng)提交書面承諾；施工圖審查機(jī)構(gòu)出具的本次裝改工程沒有改變建筑物的使用功能和結(jié)構(gòu)的認(rèn)定意見（原件1份）；消防部門的審圖意見（復(fù)印件1份）。

（3）其他情況：建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份）。

5．施工合同和監(jiān)理合同、總監(jiān)理工程師任命書（原件4份，復(fù)印件2份）；合同當(dāng)事人法定代表人證明書，法定代表人授權(quán)簽定合同的，還應(yīng)提交授權(quán)委托書（原件各1份）；

6．直接發(fā)包理由證明材料：發(fā)包人申請(qǐng)日前十日內(nèi)的工商登記證明材料（原件1份）；社會(huì)投資工程提交預(yù)算書，政府投資工程提交審計(jì)文件（復(fù)印件2份）；初次提交監(jiān)理合同的應(yīng)提交經(jīng)注冊(cè)造價(jià)工程師簽章確認(rèn)的監(jiān)理酬金審核文件（復(fù)印件2份）；

7．保證工程質(zhì)量和施工安全的基本技術(shù)資料：

（1）經(jīng)審查合格的全套施工圖紙（加蓋審圖機(jī)構(gòu)審圖專用章書面文件原件1套，電子文件2套；單獨(dú)發(fā)包的裝改工程，如無需重新辦理規(guī)劃核準(zhǔn)的，只需加蓋審圖機(jī)構(gòu)審圖專用章）

（2）施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格報(bào)告，該報(bào)告視情況包括：燃?xì)鈱I(yè)工程施工圖審查合格意見；深基坑（高邊坡）支護(hù)設(shè)計(jì)文件審查合格意見；民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)審查合格意見；報(bào)告應(yīng)說明工程中是否采用不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)新技術(shù)、新工藝、新材料，如采用，應(yīng)提交建設(shè)部的核準(zhǔn)文件（原件1份，復(fù)印件2份）；

（3）外地施工、監(jiān)理企業(yè)應(yīng)已在市建設(shè)局進(jìn)行企業(yè)信息確認(rèn)；

（4）施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證及項(xiàng)目經(jīng)理資格證書、安全生產(chǎn)考核合格證；監(jiān)理單位資格證書、項(xiàng)目總監(jiān)資格證書（復(fù)印件各3份）；

8．申請(qǐng)部分材料補(bǔ)充或追加提交的承諾書。報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：83788939

十二、河道范圍內(nèi)工程建設(shè)方案審批 審批單位：深圳市水務(wù)局 審批時(shí)限：6個(gè)工作日 申請(qǐng)材料：

1．申請(qǐng)報(bào)告（原件1份）及設(shè)計(jì)圖（原件3份）；

2．《河道管理范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目專題報(bào)告》（原件3份）及編制單位的資質(zhì)證明（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

3．工程咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估意見或?qū)＜以u(píng)審意見（原件1份）； 4．申請(qǐng)人（或單位）的身份證明（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）。追加材料：

項(xiàng)目主管單位意見（原件1份）。

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82105974

十二、占用和挖掘城市道路 審批單位：深圳市城管局 審批時(shí)限：4個(gè)工作日 必備材料：

1．《深圳市城市管理局臨時(shí)占用（挖掘）城市道路申請(qǐng)表》原件一式2份；

2．市或區(qū)規(guī)劃部門批準(zhǔn)簽發(fā)的文件和設(shè)計(jì)圖紙各1份，驗(yàn)原件后留復(fù)印件1份； 3．挖掘道路施工組織設(shè)計(jì)原件1份；

4．新建、擴(kuò)建、改建的城市道路交付使用后5年內(nèi)、大修的城市道路竣工后3年內(nèi)進(jìn)行挖掘的，提供市人民政府批準(zhǔn)文件，驗(yàn)原件后留復(fù)印件1份；

5．申請(qǐng)改建人行道的，提交改建設(shè)計(jì)方案原件1份； 6．在城市道路上進(jìn)行地質(zhì)鉆探的，提供由業(yè)主簽發(fā)的委托進(jìn)行地質(zhì)鉆探的合同（協(xié)議），驗(yàn)原件后留復(fù)印件1份。

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：83915815

十三、占用城市綠地、樹木砍伐或遷移 審批單位：深圳市城管局 審批時(shí)限：4個(gè)工作日 必備材料：

1．《深圳市占用城市綠地、砍伐（遷移）城市樹木審批表》原件一式2份； 2．申請(qǐng)報(bào)告原件1份；

3．紅線圖復(fù)印件2份，查驗(yàn)原件； 4．位置圖（現(xiàn)場(chǎng)照片）原件2份；

5．市規(guī)劃部門有關(guān)批文，開設(shè)車行路口的還須有市交警局的批文，復(fù)印件2份，查驗(yàn)原件；

6．在期限內(nèi)恢復(fù)綠化或者支付補(bǔ)償費(fèi)的書面承諾原件一份。報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：83915815

十四、征占用林地

審批單位：深圳市農(nóng)林漁業(yè)局 審批時(shí)限：5個(gè)工作日 必備材料：

1．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

2．有資質(zhì)的單位編制的使用林地可行性研究報(bào)告（如使用林地在50畝以下的，無須提供使用林地可行性研究報(bào)告）（原件1份）；

3．占用或被征用林地的權(quán)屬證明材料（原件1份）；

4．與被占用或者被征用林地的單位簽定的林地、林木補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

5．繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)的有效憑證（如屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，則不需要提供繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)的有效憑證）（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

6．被使用林地的平面圖（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）； 7．法人證明材料（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）； 8．使用林地申請(qǐng)表（原件5份）。

（注：如需征占用國家、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)土地，則需提供屬于國家、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)的證明材料）

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82001962

十五、占用和挖掘城市道路 審批單位：深圳市交警局 審批時(shí)限：5個(gè)工作日 必備材料：

1．身份證明材料：

①個(gè)人的，身份證復(fù)印件（核原件）1份；

②企業(yè)的，提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋工商部門復(fù)印專用章）及法定代表人或負(fù)責(zé)人證明原件各1份；

③事業(yè)單位或其他社團(tuán)組織，提供政府批準(zhǔn)成立的批準(zhǔn)文件復(fù)印件（核原件）或核準(zhǔn)登記證明原件、法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明原件各1份；

④國家機(jī)關(guān)的，提供法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明原件1份；

⑤單位或個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書原件及委托代理人個(gè)人身份證復(fù)印件（核原件）各1份；

⑥個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供公證的授權(quán)委托代理人個(gè)人身份證明（復(fù)印件1份，核原件）；

⑦境外企業(yè)、組織及個(gè)人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過見證或認(rèn)證（原件1份），香港和澳門的需經(jīng)司法部授權(quán)的律師見證（原件1份）。

2．建設(shè)主管部門和道路主管部門審批的同意意見（復(fù)印件1份，核原件）。

3．屬新建、改建道路交通工程的，需提供我局對(duì)交通工程的圖紙審查意見（復(fù)印件1份）。

4．道路交通疏解方案和交通疏解圖（原件2份）： ①方案內(nèi)容包括：工程的項(xiàng)目名稱；負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)交通疏解的責(zé)任單位和責(zé)任人及其聯(lián)系方式；占用、挖掘道路的路段、面積、跨越、穿越道路的地點(diǎn)、工程期限；占用、挖掘道路的路段、面積、跨越、穿越道路施工時(shí)所采取的物理安全措施和維護(hù)交通秩序與安全的措施。

②交通疏解圖的繪制要求：

A．必須根據(jù)實(shí)際地形特征繪制； B．需明確標(biāo)注施工前、施工期間、施工結(jié)束后恢復(fù)的道路線性及附屬交通設(shè)施（標(biāo)志、標(biāo)線、護(hù)欄、交通信號(hào)、監(jiān)控設(shè)施等）。

5．工程延期申請(qǐng)，須有道路主管部門同意的證明及不可抗力造成誤工的充分理由和施工延期申請(qǐng)報(bào)告（原件1份）。

報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：84469242

十四、施工許可

審批單位：深圳市交通局（報(bào)廣東省交通廳）審批時(shí)限：5個(gè)工作日 必備材料：

1．《公路建設(shè)項(xiàng)目施工許可申請(qǐng)書》（一式三份）； 2．施工圖設(shè)計(jì)文件批復(fù)（一式三份）；

3．交通主管部門對(duì)建設(shè)資金落實(shí)情況的審計(jì)意見（一式三份）；

4．國土資源部門關(guān)于征地的批復(fù)或者控制性用地的批復(fù)（一式三份）；

5．建設(shè)項(xiàng)目各合同段的施工單位和監(jiān)理單位名單、合同價(jià)情況（一式三份）； 6．應(yīng)當(dāng)報(bào)備的資格預(yù)審報(bào)告、招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)報(bào)告（一式三份）； 7．已辦理的質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)材料（一式三份）； 8．保證工程質(zhì)量和安全措施的材料（一式三份）。報(bào)審材料格式文本下載方式：www.tmdps.cn 咨詢電話：82107159