第一篇：2010年北京車展傳播影響研究報(bào)告

2010年北京車展傳播影響研究報(bào)告

由 迮平推薦于 2010-05-13 11:15:46 車展有著市場(chǎng)風(fēng)向的標(biāo)示性，歷來(lái)是汽車界最盛大的市場(chǎng)活動(dòng)，廣受行業(yè)內(nèi)外的重視。本屆北京車展展出面積、參展廠商和展車數(shù)量，均創(chuàng)歷史新紀(jì)錄，成為檔次最高的一屆國(guó)際頂級(jí)車展。受金融危機(jī)沖擊，去年的底特律車展、東京車展均出現(xiàn)重頭車企缺席的尷尬局面。為了共享中國(guó)汽車增長(zhǎng)盛宴，剛剛從金融危機(jī)陰影中走出來(lái)的跨國(guó)汽車巨頭紛紛加大對(duì)華投資力度，引進(jìn)最新的產(chǎn)品和技術(shù)，積極布局后金融危機(jī)時(shí)代的中國(guó)市場(chǎng)。北京車展成為他們大展拳腳的舞臺(tái)：

本屆北京車展首次使用北京國(guó)際展覽中心新、舊兩個(gè)展館，展出面積近20萬(wàn)平方米。來(lái)自16個(gè)國(guó)家和地區(qū)的2100家廠商參展，展出車輛990輛，包括全球首發(fā)新車89輛。超過(guò)80萬(wàn)人前來(lái)觀展，創(chuàng)歷屆車展之最。而北京國(guó)際車展也由此成為全球最大的車展。本屆北京車展以“暢想綠色未來(lái)”為主題，參展廠商展出了大量節(jié)能減排新技術(shù)??

在這些史無(wú)前例的驕人數(shù)據(jù)背后，跟進(jìn)的是無(wú)數(shù)的新聞報(bào)道，以及海量的網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)擊。而網(wǎng)絡(luò)對(duì)車展的傳播力量，對(duì)于中國(guó)3.84億網(wǎng)民而言，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，北京車展涌現(xiàn)的那些激動(dòng)人心的故事，觸角延伸到了無(wú)限的空間。而汽車廠商巨額的投資，也因此獲得了放大無(wú)數(shù)倍的關(guān)注效應(yīng)。

為綜合評(píng)估北京車展的傳播效果，新浪網(wǎng)絡(luò)和新生代市場(chǎng)機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展了追蹤調(diào)查，通過(guò)5isurvey在線調(diào)查平臺(tái)，了解中國(guó)消費(fèi)者在線關(guān)注北京車展的行為和態(tài)度。重點(diǎn)分析互聯(lián)網(wǎng)，對(duì)汽車消費(fèi)的影響、購(gòu)車意向的影響、特別是主要汽車網(wǎng)站，對(duì)于汽車宣傳活動(dòng)的支持價(jià)值和放大效應(yīng)。從而為汽車廠商、汽車宣傳活動(dòng)組織機(jī)構(gòu)未來(lái)的整合營(yíng)銷溝通計(jì)劃提供決策參考。

關(guān)注北京車展的網(wǎng)民構(gòu)成

新生代通過(guò)本次調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，關(guān)注北京車展的，并積極使用互聯(lián)網(wǎng)了解北京車展信息的主要為男性網(wǎng)民（68.6%）[1]，30歲以下的年輕人居多（60.0%），絕大部分受過(guò)高等教育（大學(xué)專科以上學(xué)歷93.0%，大學(xué)本科及以上學(xué)歷70.7%），主要為企業(yè)白領(lǐng)（企業(yè)管理人員占40.8%，普通職員13.3%），平均月收入水平達(dá)7500。

新浪網(wǎng)是網(wǎng)民獲取車展信息最主要的網(wǎng)絡(luò)渠道

在本次調(diào)查中，關(guān)注北京車展并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)了解相關(guān)車展信息的網(wǎng)民，通過(guò)“親自到展參觀、朋友間相互了解、電視節(jié)目、報(bào)紙/雜志、通過(guò)其它媒體或渠道了解車展的狀況” 的比例不到總體的一半（38.2%）。互聯(lián)網(wǎng)強(qiáng)大的傳播力和影響力由此可見一斑。其中，新浪網(wǎng)是網(wǎng)民獲取車展信息的最主要來(lái)源，在車展期間，網(wǎng)民對(duì)新浪的訪問(wèn)率高達(dá)70.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他汽車頻道及專業(yè)汽車垂直門戶網(wǎng)站。并且 33.8%的網(wǎng)民“最主要的了解車展的資訊來(lái)源” 來(lái)自于新浪網(wǎng)，遠(yuǎn)高于其他汽車網(wǎng)站的平均水平。

從網(wǎng)絡(luò)行為來(lái)看，新浪用戶對(duì)于車展信息的瀏覽頻率高，有55.7%的網(wǎng)民已經(jīng)有5年以上的瀏覽行為。這同新浪多年積累的信息量有關(guān)，用戶的人群構(gòu)成相對(duì)成熟，工作職位較高有關(guān)。

相對(duì)于關(guān)注北京車展的所有網(wǎng)民，主要從新浪網(wǎng)獲得車展信息的網(wǎng)友，具有成熟、高學(xué)歷、高收入、高職位的特點(diǎn)：新浪網(wǎng)民的平均年齡略高于平均水平（31.3 VS 30.2）、學(xué)歷在大學(xué)本科以上（74.2%）高于總體（70.7%）、個(gè)人月收入在5千元以上（63.9%）的比例要高于總體（59.5%）、公司管理人員（59.6%）的比例要高于總體（54.1%）。

新興網(wǎng)絡(luò)傳播模式影響抬頭

對(duì)于關(guān)注本次車展的網(wǎng)民調(diào)查中“新聞”是網(wǎng)友最關(guān)注的報(bào)道形式、其次是“視頻”、“評(píng)論”等。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，網(wǎng)友對(duì)新浪汽車頻道的新聞關(guān)注度同樣高于其它門戶網(wǎng)站。

從各種報(bào)道形式上看，微博作為新興的一種傳播平臺(tái)，以“新”、“快”、“強(qiáng)”、“便”的特點(diǎn)，也發(fā)揮了相當(dāng)可觀的作用。在整體關(guān)注北京車展的網(wǎng)民中，對(duì)微博的認(rèn)知度高達(dá)93.2%，并且微博對(duì)北京車展報(bào)道給予的感受主要集中在，“帶給我更新更快的車展資訊（73.1%）”、“是一種創(chuàng)新性的報(bào)道方式（60.8%）”、“互動(dòng)性更強(qiáng)（53.2%）”、“方便我在任何地方了解車展動(dòng)向（53.0%）”等方面。

網(wǎng)友關(guān)注的車展內(nèi)容 “各廠家推出的新車”是本次網(wǎng)友最關(guān)注的車展內(nèi)容、其次是“各廠家展示的概念車”、“車型評(píng)論/分析/推薦”，對(duì)于“車型評(píng)論/分析/推薦”也成為網(wǎng)友關(guān)注車展的重要內(nèi)容之一。

網(wǎng)友關(guān)注車展的網(wǎng)絡(luò)渠道選擇因素分析

整體而言，網(wǎng)友們的瀏覽行為更加偏重品牌和網(wǎng)絡(luò)使用習(xí)慣，具體在車展的網(wǎng)絡(luò)關(guān)注因素上體現(xiàn)為：“網(wǎng)站品牌知名，值得信賴”、“習(xí)慣性使用,平時(shí)瀏覽該網(wǎng)站，車展也關(guān)注該網(wǎng)站”、“頁(yè)面美觀，視覺清晰，內(nèi)容豐富”、“車模高清圖及相關(guān)報(bào)道很吸引人”、“報(bào)道內(nèi)容新鮮生動(dòng)，有活力”、“車展視頻內(nèi)容非常豐富精彩”等因素使網(wǎng)友作為了解車展信息網(wǎng)絡(luò)渠道的重要依據(jù)。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，專業(yè)汽車垂直網(wǎng)站在“車展在線互動(dòng)活動(dòng)很有趣”、“能在這里找到和我有共同愛好的網(wǎng)友”相對(duì)較好，而新浪則擁有綜合性的優(yōu)勢(shì)，無(wú)論報(bào)道內(nèi)容、車模圖片和視頻等方面，都做得比較好，吸引了大量網(wǎng)友。并且新浪用戶忠誠(chéng)度較高，有76.7%的新浪網(wǎng)用戶會(huì)繼續(xù)使用新浪網(wǎng)。

網(wǎng)友關(guān)注車展的其他渠道 總體看來(lái)，網(wǎng)友除網(wǎng)絡(luò)外日常獲取汽車資訊的渠道突出表現(xiàn)在“電視”、“專業(yè)汽車雜志”、“報(bào)紙”上，但手機(jī)上網(wǎng)也漸漸成為人們認(rèn)識(shí)“新”、“快”、“準(zhǔn)”信息的又一通道。

新浪網(wǎng)站的車展報(bào)道滿意度高

新浪用戶，96.9％的用戶對(duì)新浪網(wǎng)站的車展報(bào)道表示滿意。不足的方面表現(xiàn)在“瀏覽圖片、視頻速度太慢，影響觀賞（13.7%）”。

市場(chǎng)洞察：國(guó)產(chǎn)品牌廣受關(guān)注&涌動(dòng)的消費(fèi)潮

國(guó)產(chǎn)品牌收獲消費(fèi)者眼球

北京車展國(guó)產(chǎn)汽車品牌給網(wǎng)友留下深刻印象，印象最深的汽車品牌為“比亞迪（10.3%）”其次為“寶馬（10.3%）”、“吉利（9.0%）”。

在影響記憶的方面突出表現(xiàn)在“綠色環(huán)保”、“概念新車”、“技術(shù)指標(biāo)”等，國(guó)產(chǎn)汽車品牌整體在“綠色環(huán)保”方面尤為突出，比亞迪（15.5%）、吉利（12.4%）等因?yàn)椤熬G色環(huán)保”使網(wǎng)友記住了此品牌。流行元素背后涌動(dòng)的消費(fèi)潮

整體車展讓網(wǎng)友感觸最深的是“在綠色環(huán)保電動(dòng)車（70.5%）”，同時(shí)，對(duì)于汽車實(shí)際消費(fèi)最直接的元素也深受好評(píng)：“舒適實(shí)用的車型越來(lái)越多(42.0%)”、“小排量車型(34.9%)”、“小型車增多(31.2%)”。

去年一年中網(wǎng)友們對(duì)汽車行業(yè)大事件印象最深的為“豐田召回近69萬(wàn)輛車（82.5%）”事件，其次“吉利收購(gòu)DSI、沃爾沃轎車（66.8%）”、“悍馬被收購(gòu)事件（62.1%）”、“通用汽車重組（49.4%）”也有較深印象。

購(gòu)車意向再發(fā)現(xiàn) 從汽車廠商的傳播目的——目標(biāo)消費(fèi)者影響來(lái)看，網(wǎng)絡(luò)也是比較好的傳播平臺(tái)：關(guān)注車展的網(wǎng)友中，近六成以上擁有私家車，而包括有車族在內(nèi)，七成以上的網(wǎng)友未來(lái)一年內(nèi)有購(gòu)車計(jì)劃。新浪汽車用戶的私家車擁有率是比較高的，達(dá)70.4%，未來(lái)一年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)車的比例高達(dá)77.6%。并且在總體網(wǎng)民中新浪用戶中有意向購(gòu)買“中級(jí)轎車”、“SUV”比例占有明顯優(yōu)勢(shì)。

在汽車行業(yè)的發(fā)展上看，節(jié)能減排的趨勢(shì)已經(jīng)形成。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)北京車展的報(bào)道，網(wǎng)友在考慮購(gòu)車的因素上主要影響表現(xiàn)在“汽車排量/油耗（70.1%）”其次“汽車功能（49.8%）”、“汽車品牌（49.0%）”也成為影響因素。

從汽車態(tài)度上來(lái)看，新浪網(wǎng)民中“汽車發(fā)燒友”不算非常突出，這可能與新浪用戶的人群基數(shù)較大有關(guān)，比例為34.4%，只占到網(wǎng)民總體“發(fā)燒比例（65.6%）”的一半，相對(duì)來(lái)說(shuō)，新浪成熟的網(wǎng)民在在準(zhǔn)備買汽車時(shí)，對(duì)汽車信息的關(guān)注比較高。

調(diào)研概況說(shuō)明：

1、調(diào)查對(duì)象：

全國(guó)范圍內(nèi)，關(guān)注2010年北京車展，并從互聯(lián)網(wǎng)獲取車展信息的網(wǎng)友，最終獲得成功樣本總量為1646人，其中男性1129人，女性517人。

2、調(diào)查方法： 固定樣本組在線調(diào)查。

3、調(diào)查平臺(tái)：

5isurvey在線調(diào)查平臺(tái)。

4、調(diào)查時(shí)間：

2010年4月27日—2010年5月05日，5、調(diào)研執(zhí)行：

本次調(diào)查采用5isurvey在線調(diào)查平臺(tái)，邀約固定樣本組網(wǎng)友點(diǎn)擊鏈接進(jìn)行在線填答，新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，回收數(shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算機(jī)邏輯查錯(cuò)、數(shù)據(jù)清洗、編碼后，使用統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，此次調(diào)查采用了多重應(yīng)答等分析方法，顯著性檢驗(yàn)P值取≤0.05。

第二篇：北京車展觀后感

北京國(guó)際汽車展覽會(huì)觀后感

于4月25日開幕的北京國(guó)際汽車展覽會(huì)在5月4日落下帷幕，此次車展總展出面積22萬(wàn)平方米，吸引了來(lái)自全球14個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1600多家企業(yè)參展，被媒體評(píng)估為2016年全球規(guī)模最大的汽車展覽會(huì)。5月3日，我也趕了一個(gè)“晚集”，一睹了北京車展的風(fēng)采，在此談一下我的感受。

一、參展車型多種多樣，首發(fā)車、概念車數(shù)量可觀

一天的車展逛下來(lái)，自己的感覺就是車型著實(shí)多，而且每看到一款，都覺得很別致，離開的時(shí)候自以為大飽了眼福，可網(wǎng)上的信息讓我大跌眼鏡：有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示本次參展車輛達(dá)1179臺(tái)，全球首發(fā)車型112臺(tái)，概念車46臺(tái)。展出車型尤其是首發(fā)車型和概念車，從來(lái)都是評(píng)價(jià)一屆車展水平的重要指標(biāo)，因此，就憑本屆車展上琳瑯滿目的車型，我們就可以看到中國(guó)的車展已經(jīng)走向了世界。

二、中控大屏、智能互聯(lián)、自動(dòng)駕駛等高新技術(shù)吸引眼球

此次車展中，許多高新技術(shù)在汽車領(lǐng)域的應(yīng)用讓觀展者眼前一亮，驚覺“沒有做不到的，只有想不到的”。

車展上最閃亮的星非樂(lè)視超級(jí)汽車LeSEE莫屬，這款汽車不但造型別致，擁有像“鯰魚大嘴”一樣的前臉和光滑流暢的車身線條，而且具有電動(dòng)化、智能化、互聯(lián)網(wǎng)化的諸多功能：前臉“鯰魚大嘴”配有超大LED屏，并環(huán)繞醒目的閃爍光帶，能夠向路人顯示車輛所處狀態(tài)（例如：它會(huì)以漸變綠色燈光“禮送”從它面前經(jīng)過(guò)的行人）；具備自動(dòng)駕駛功能，“花瓣式”的方向盤在自動(dòng)駕駛狀態(tài)下會(huì)隱藏在前壁板下，從而給乘坐者最大舒適空間；采用非接觸式充電，只要車輛在感應(yīng)區(qū)域內(nèi)，就能進(jìn)行充電；座椅采用多層“隔板”的智能材料，能夠根據(jù)乘客的喜好調(diào)整完全適合自己的座椅位置并進(jìn)行記憶。

上汽與阿里巴巴共同打造的首款量產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)汽車榮威RX5也是智能化汽車的一個(gè)典型代表。榮威RX5基于上汽最新的可擴(kuò)展模塊化SUV架構(gòu)SSA打造，搭載世界級(jí)“藍(lán)芯”高效動(dòng)力和世界級(jí)“綠芯”新能源動(dòng)力，首次使用車載專用自主操作系統(tǒng)YunOS for Car，采用10.4寸全高清電容屏且支持六屏智能聯(lián)動(dòng)，并配備智能全LED大燈、行業(yè)最多的全方位9攝像頭、智能電動(dòng)尾門及超大全景天窗等豪華配置。這款擁有世界級(jí)造型設(shè)計(jì)、世界級(jí)動(dòng)力系統(tǒng)乃至世界級(jí)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的智能汽車為觀展者展示了互聯(lián)網(wǎng)汽車的發(fā)展方向。

三、新能源汽車發(fā)展迅速

此次車展上，“新能源”仍舊是一個(gè)不可忽視的關(guān)鍵詞，值得一提的是，在中國(guó)大力扶持新能源汽車的環(huán)境下，國(guó)產(chǎn)新能源汽車在此次車展上絲毫不遜色于國(guó)外大品牌汽車。其中，北汽新能源的高性能超跑ARCFOX-7無(wú)愧為顏值擔(dān)當(dāng)和實(shí)力擔(dān)當(dāng)。ARCFOX-7是一款高性能全電動(dòng)B級(jí)高端轎車，采用純電動(dòng)全時(shí)四驅(qū)系統(tǒng)，動(dòng)力強(qiáng)勁，百公里加速僅需3秒，極速達(dá)260公里/小時(shí)，續(xù)航里程超過(guò)300公里。此外，該車還采用了其它高新技術(shù)：全碳纖維材料車身，指紋識(shí)別控制系統(tǒng)、車機(jī)互聯(lián)遙控鑰匙、觸摸屏控制、影像顯示式后視鏡、停車輔助后視攝像頭、車外前后大屏等。

奇瑞集團(tuán)的新能源汽車也是本次車展上一道亮麗的風(fēng)景線

1）奇瑞自主研發(fā)的插電式混合動(dòng)力車型瑞虎7 PHEV采用i-POWER的動(dòng)力形式，該動(dòng)力形式由前動(dòng)力總成—單電機(jī)—變速器的方式組成，是目前進(jìn)入國(guó)內(nèi)的寶馬530Le以及奔馳C350eL等車型采用的動(dòng)力形式。瑞虎7PHEV預(yù)計(jì)將與艾瑞澤7 PHEV采用相同的插電式混動(dòng)系統(tǒng)，由一臺(tái)1.6L發(fā)動(dòng)機(jī)及一臺(tái)電動(dòng)機(jī)組成，傳動(dòng)部分與之匹配的是一款CVT變速箱，在純電力驅(qū)動(dòng)模式下續(xù)航里程可達(dá)50公里上下。

2）奇瑞艾瑞澤5e純電動(dòng)版車型是奇瑞首款在A級(jí)車型上開發(fā)的的純電動(dòng)車。這款純電動(dòng)采用了全新的三元材料電池，具有比傳統(tǒng)電池材料更高的能量密度，而且電池的重量更輕，使用壽命更長(zhǎng)，額定電壓更高，自放電率更低，更加綠色環(huán)保，性能表現(xiàn)也更為突出。動(dòng)力參數(shù)上，艾瑞澤5EV的最大功率為90KW，最大扭矩達(dá)276N.m，其續(xù)航里程大于等于300公里，最高時(shí)速超過(guò)140Km/h。此外，由于電池包采用一體化布置金屬材料高度封閉，不僅保證了安全性，還為后備箱留出500L的使用空間，充分滿足了家用的需求。

此次觀展經(jīng)歷讓我對(duì)自己所從事的行業(yè)有了一種新的認(rèn)識(shí)：汽車不僅僅是一種交通工具，更是人們出行生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，正如樂(lè)視超級(jí)汽車聯(lián)合創(chuàng)始人丁磊所說(shuō)“汽車是人類生活的一個(gè)場(chǎng)景，不簡(jiǎn)單是從A到B的一個(gè)交通工具。車展上形形色色的車型不但讓我體會(huì)到了“腦洞大開”的真正含義，更讓我懂得了我所從事的行業(yè)是有無(wú)限的前景和可能的，是能夠?yàn)樯鐣?huì)的發(fā)展、人類生活狀態(tài)的改變貢獻(xiàn)偉大力量的，只要我們?cè)敢鉃橹冻雠Α?/p>

第三篇：2014北京車展觀后感

2014北京車展觀后感今年北京車展我一共去了三天才全部看完，展出的車從平民的到土豪的，甚至到神級(jí)的車子都有。是挺開眼的。當(dāng)然了，我也看了各家的美女車模們，她們一如既往的百花爭(zhēng)艷的景象，各種路線的都有，親民可愛的，女神高冷的，當(dāng)然也少不了暴露吸睛的……跑偏了，我們還是說(shuō)說(shuō)車吧！

最適合購(gòu)買的當(dāng)然是價(jià)格親民的車子，車展雖然高大上，但是適合我們這些平民的車還是很多的，樓主除了自己喜歡的就不多介紹了。樓主最想買的車呢就是，一汽馬自達(dá)6 ATENZA阿特茲。價(jià)格適中二十萬(wàn)左右，性能也很好采用

2.0L和2.5L發(fā)動(dòng)機(jī)，油耗較小比較適合自己家用。

土豪車呢，樓主雖然買不起，但是看看也是好的。廢話不多說(shuō)，還是說(shuō)我最喜歡的。今年保時(shí)捷的卡宴Platinum Edition真的是土豪氣息十足。車子的外觀還是一樣的大氣，內(nèi)飾一樣的奢華土豪。車子性能更是不用多說(shuō)了，大家都懂得。

最激動(dòng)的是～～～～樓主看到了my dream car，Saleen Super S7,是的沒錯(cuò)。樓主是極品飛車鐵粉，玩了好多年，最喜歡的就是S7，樓主在茫茫人海中看到他的時(shí)候心跳都加速了!我看到它的第一眼，它在發(fā)光！雖然它被玻璃圍住了，但是這都不是事。它有著完美的流線型的身型，但卻霸氣十足。熱情的解說(shuō)員告訴我，它有1060馬力，百公里加速2.4秒,最高時(shí)速410公里。年產(chǎn)4臺(tái)，價(jià)格在千萬(wàn)以上！有生之年樓主要是能有一輛這樣的車，真是功德圓滿了。

第四篇：北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

正如當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段，商業(yè)地產(chǎn)也不可避免的遇到發(fā)展瓶頸。然而投資永遠(yuǎn)關(guān)注未來(lái)，隨著政治、經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)技術(shù)等方面的發(fā)展，在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間維度中，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍處于生命周期中的成長(zhǎng)期，他所遇到的僅僅是區(qū)域性結(jié)構(gòu)問(wèn)題。本報(bào)告拿北京市場(chǎng)作例，窺一斑而知全豹，指出商業(yè)地產(chǎn)突出的問(wèn)題：一是區(qū)域發(fā)展不平衡致使項(xiàng)目選址失誤，投資設(shè)想不能契合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的習(xí)慣。二是開發(fā)周期中未能采取招商先行的策略，定位與落位不符。三是對(duì)營(yíng)運(yùn)工作的重視程度不夠。四是電商沖擊下的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力不足。本文最終希望通過(guò)探索區(qū)域結(jié)構(gòu)性失調(diào)的原因從而獲取商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中的決策因素。

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，但不在本文所指范圍內(nèi)。

一、宏觀環(huán)境分析

現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫與機(jī)會(huì)并存，但目前來(lái)看只是區(qū)域性泡沫，如北上廣等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積，北京甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對(duì)于中西部地區(qū)及二三線城市來(lái)說(shuō)，人均面積不足0.5平方米，這顯然是不存在泡沫的，并且即使同屬北京市下轄商業(yè)項(xiàng)目，不同商圈繁榮程度也是不一樣的。這種現(xiàn)象我們稱之為結(jié)構(gòu)性失衡。下面我們重點(diǎn)分析北京商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡的原因。

（一）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境分析

2010年至2015年間，北京市總值指標(biāo)及人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值雖然每年都在增長(zhǎng)，但增速卻逐年放緩。

另一方面，近年來(lái)部分區(qū)縣政府在土地立項(xiàng)審批過(guò)程中未以城市對(duì)商業(yè)及經(jīng)濟(jì)的承載能力為基礎(chǔ)，未能科學(xué)規(guī)劃，間接導(dǎo)致商業(yè)類型同質(zhì)化、商業(yè)項(xiàng)目不能與區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套及消費(fèi)優(yōu)勢(shì)吻合，從而導(dǎo)致區(qū)縣內(nèi)商圈商業(yè)量大不強(qiáng)，商業(yè)坪效每況愈下。

（二）人口及社會(huì)環(huán)境分析

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年末，北京市常住人口2170.5萬(wàn)人，比上年末增加18.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.9%，增量和增速分別比上年減少17.9萬(wàn)人和0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，常住外來(lái)人口822.6萬(wàn)人，比上年末增加3.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.5%;增量減少12.1萬(wàn)人，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

2015年全市實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)消費(fèi)總額1.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%。商品性消費(fèi)中，限額以上批發(fā)零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上零售額2016.9億元，同比增長(zhǎng)40.2%，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)19.5%。

此外，在居民消費(fèi)價(jià)格方面，2015年全市居民消費(fèi)價(jià)格水平同比上漲1.8%，漲幅為近5年較低水平。八大類商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格“七升一降”，其中衣著類上漲幅度最大為3.6%，其次為交通和通信類、居住類和煙酒及用品類，分別上漲2.8%、2.6%和2%,食品類價(jià)格上漲1.6%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降0.1%。

（三）技術(shù)環(huán)境分析

中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心發(fā)布的《2014年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，截至2014年12月，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶規(guī)模達(dá)到3.61億，較2013年底增加5953萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為19.7%；我國(guó)網(wǎng)民使用網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的比例從48.9%提升至55.7%。

報(bào)告顯示，2014年我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售交易額為2.79萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)49.7%，相當(dāng)于同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額(26.2萬(wàn)億元)的10.6%。而且，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)依然保持著較高的活躍度，全年交易總次數(shù)173億次，人均交易次數(shù)48次。

互聯(lián)網(wǎng)的普及和各大電商平臺(tái)的迅猛發(fā)展，使網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物成為人們?nèi)粘ＯM(fèi)中重要的組成部分。這一技術(shù)革新加劇傳統(tǒng)商業(yè)“閉店潮”的涌現(xiàn)。

二、北京商業(yè)地產(chǎn)微觀環(huán)境分析

正如中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不可避免的遇到發(fā)展瓶頸。目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，包括供需失衡，傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)亟需升級(jí)改造等問(wèn)題。

（一）整體市場(chǎng)分析

一方面，當(dāng)居民的基本居住需求得到滿足，可支配收入增加的時(shí)候，支出必然轉(zhuǎn)向商業(yè)消費(fèi)，所以如果把商業(yè)地產(chǎn)放在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間軸內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)仍然處于上揚(yáng)階段。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段的發(fā)展過(guò)程中確實(shí)面臨一些結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。

1.北京市場(chǎng)概述

（1）經(jīng)過(guò)過(guò)去二十多年的逐步積累，商業(yè)地產(chǎn)供給遠(yuǎn)大于需求，最終導(dǎo)致部分空置問(wèn)題出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段有盤活存量的課題需要解決。

（2）北京市四環(huán)以內(nèi)不再新批新建商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致城市中心土地資源稀缺，價(jià)格隨之水漲船高，常住人口增長(zhǎng)水平不及價(jià)格增速，形成發(fā)展結(jié)構(gòu)性倒掛。這種情況下，眾多房企將投資目光轉(zhuǎn)向城市發(fā)展新區(qū)及生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，但是這些區(qū)域一方面人口收入、消費(fèi)不能支撐商業(yè)如此轉(zhuǎn)移，另一方面生活方式與商業(yè)定位不相符。

（3）結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還體現(xiàn)在北京商業(yè)地產(chǎn)定位過(guò)于單一，體驗(yàn)式、文娛業(yè)態(tài)尚未充分開發(fā)利用。

2.2010-2015年北京商業(yè)地產(chǎn)土地供給及價(jià)格分布

（1）近兩年北京市商業(yè)地產(chǎn)土地供給明顯減少，但與此相對(duì)應(yīng)的，樓板價(jià)卻在不斷飆升，供求矛盾明顯，轉(zhuǎn)移土地投資方向勢(shì)在必行。

（二）區(qū)域市場(chǎng)分析

-從地圖上看，北京目前重點(diǎn)商圈多集中在城市的東北部區(qū)域，發(fā)展成熟，輻射范圍較廣

1.CBD商圈

（1）供給分析

近兩年，CBD及泛CBD地區(qū)并無(wú)新增商業(yè)物業(yè)投入使用。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2015年底年，CBD商業(yè)面積已超100萬(wàn)平方米，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心，CBD已超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。

（2）需求分析

對(duì)CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長(zhǎng)的主要行業(yè)如下：

? 品牌服飾

作為商鋪市場(chǎng)消化量最大的租戶類別，品牌服飾對(duì)時(shí)尚聚集地CBD有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。

? 餐飲

數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的工作人口，且有大量的商務(wù)往來(lái)，都為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī)，CBD也隨之成為餐飲業(yè)的必爭(zhēng)之地。

? 展廳

鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。

? 配套服務(wù)

由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大，將需要不同類別的配套服務(wù)，如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。

（3）市場(chǎng)形勢(shì)

? 產(chǎn)品定位普遍高啟

客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2010-2015)》預(yù)測(cè)，CBD的消費(fèi)人群約有70萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約45－50萬(wàn)，常駐財(cái)富階層及涉外人士各約有7.5萬(wàn)，商務(wù)旅行人群約2.7萬(wàn)，文化休閑人群約3－4萬(wàn)，觀光人群約4－8萬(wàn)。另?yè)?jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的65%和北京代表處的95%、外國(guó)銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500強(qiáng)攜手的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說(shuō)是典型代表。

? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)

目前CBD商業(yè)業(yè)態(tài)較單一，主要以購(gòu)物中心為主，又相對(duì)集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心。況且自國(guó)貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為90～150美元，空置率一直保持在2%的較低水平。

? 東區(qū)成為發(fā)展重心

目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此，東部將是未來(lái)CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬(wàn)商城、國(guó)貿(mào)正著力打造全球最大國(guó)際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬(wàn)平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。

? 集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧

從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，有別于目前通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。

2.亞運(yùn)村商圈

亞運(yùn)村目前常住人口達(dá)70萬(wàn)以上和流動(dòng)人口50萬(wàn)以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)。

供需矛盾突出

亞運(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn)，除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的原因外，較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。

大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體，但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量?jī)H有10萬(wàn)平方米左右，以北辰購(gòu)物、新奧購(gòu)物中心等幾家為代表的商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)分布比較零亂，且文化設(shè)施欠缺，個(gè)性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費(fèi)需求。商業(yè)面積也無(wú)法滿足人們對(duì)更高品質(zhì)生活的需求，巨大的消費(fèi)能力很難得到釋放

3.城市功能拓展區(qū)新興商業(yè)物業(yè)代表項(xiàng)目—通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

地理位置

項(xiàng)目位于通州永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)內(nèi)，距離地鐵通州北苑站 0.2 公里，周邊有京通高速、機(jī)場(chǎng)巴士、八通線等，交通情況良好。周邊有國(guó)泰百貨、蘇寧電器、國(guó)美電器等配套，商業(yè)及生活配套十分成熟。隨著北京中心東移，通州新城預(yù)計(jì)于 CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成大 CBD 商務(wù)區(qū)，大商務(wù)區(qū)東至通州新城、西接 CBD 商務(wù)區(qū)、南臨亦莊商圈、北接?xùn)|壩商務(wù)區(qū)，將形成新的核心。

市場(chǎng)分析

項(xiàng)目位于發(fā)展較為成熟的北苑商務(wù)區(qū)，周邊居住氛圍成熟，各種生活配套一應(yīng)俱全；項(xiàng)目自身規(guī)劃有 47 萬(wàn)平的商辦，是區(qū)域內(nèi)大型的城市綜合體項(xiàng)目，必將帶來(lái)周邊區(qū)域的發(fā)展成熟，同時(shí)項(xiàng)目緊鄰京通快速，地鐵八通線，公交線路眾多，無(wú)論自駕還是公共交通出行，是十分方便。項(xiàng)目本身配有甲級(jí)寫字樓、綠色低碳的園林景觀、獨(dú)立的幼兒園、覆蓋全面的金街購(gòu)物區(qū)，并且與區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)配套形成成熟的大型城市復(fù)合功能區(qū)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，選址北苑商務(wù)區(qū)，聯(lián)通了 CBD、通州北苑商務(wù)區(qū)、東壩商務(wù)區(qū)三個(gè)商圈，為區(qū)域帶來(lái)了利好。12 月底，商場(chǎng)開業(yè)，將為通州北苑商務(wù)區(qū)附近帶來(lái)更多的人員流動(dòng)，使周邊的土地價(jià)值進(jìn)一步升值。

三、北京商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫與機(jī)會(huì)并存，但目前來(lái)看只是區(qū)域性泡沫，如北上廣等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積，北京甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對(duì)于中西部地區(qū)及二三線城市來(lái)說(shuō)，人均面積不足0.5平方米，這顯然是不存在泡沫的，并且即使同屬北京市下轄商業(yè)項(xiàng)目，不同商圈繁榮程度也是不一樣的。這種現(xiàn)象我們稱之為結(jié)構(gòu)性失衡。下面我們重點(diǎn)分析北京商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡的原因。

（一）內(nèi)在問(wèn)題

1.前期開發(fā)

一是拿地過(guò)程中未能做到把握政策脈絡(luò)，商業(yè)項(xiàng)目選址失誤；二是在開發(fā)過(guò)程中未能做到招商先行，導(dǎo)致項(xiàng)目空置率高，項(xiàng)目定位與實(shí)際落位不符；叁拾品牌落位未能遵從業(yè)種落位的原則，業(yè)種分布不合理，品牌帶動(dòng)能力不強(qiáng)，匹配度不夠。2.后期營(yíng)運(yùn)

一是經(jīng)營(yíng)的理念不夠，沒有充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)營(yíng)運(yùn)的重要性，更多的不是培育而是賣斷；二是缺乏專業(yè)人才，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的遠(yuǎn)期近期目標(biāo)有所規(guī)劃。

（二）外在因素

一是北京四環(huán)內(nèi)不再批準(zhǔn)新建商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)減少；二是隨著京津冀一體化戰(zhàn)略的實(shí)施，多個(gè)零售商業(yè)搬遷外地，凸顯首都核心功能及結(jié)構(gòu)調(diào)整。

四、北京商業(yè)地產(chǎn)的思考

思考一：定位

商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。若僅是服務(wù)于本小區(qū)的，服務(wù)功能就要全、要便利；若是服務(wù)于全市的，差異化、特色化經(jīng)營(yíng)就非常重要。同時(shí)，區(qū)域年消費(fèi)能力雖有一定比例增加，但大致還是維持在一定水平上，不會(huì)隨商業(yè)地產(chǎn)的增加而有較大波動(dòng)。因此，商業(yè)定位對(duì)消費(fèi)的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，十分重要。

思考二：營(yíng)運(yùn)

以商業(yè)項(xiàng)目為平臺(tái)，房企開發(fā)商一方面連接消費(fèi)者，一方面連接合作伙伴(包括銀行、建筑企業(yè)、政府、商家和投資人等)，構(gòu)筑起來(lái)一個(gè)龐大而和諧的“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”，各司其職、各取所需：

正如電商平臺(tái)一樣，商業(yè)項(xiàng)目也經(jīng)營(yíng)著一個(gè)的平臺(tái)，二者都是一個(gè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。按照現(xiàn)在頗為流行的“平臺(tái)戰(zhàn)略”，這樣的商業(yè)模式是非常具有威力的。只要不發(fā)生重大的變故，商業(yè)項(xiàng)目就能長(zhǎng)期保持持續(xù)發(fā)展。

思考三：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)劃

商鋪價(jià)值并不取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是取決于租金利益的最大化和人流的多少。業(yè)態(tài)規(guī)模一定要符合商業(yè)規(guī)律，避免資源的無(wú)效浪費(fèi)。

五、北京商業(yè)地產(chǎn)的投資

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

商業(yè)地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn)，畢竟與住宅、寫字樓項(xiàng)目不同，開發(fā)經(jīng)營(yíng)需遵循商業(yè)規(guī)律，投資者如在此方面經(jīng)驗(yàn)不足，則風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在。

對(duì)此，簡(jiǎn)單說(shuō)，應(yīng)該從選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、合作方式以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、商圈需求等幾個(gè)方面注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

1.經(jīng)營(yíng)模式

首先，從需求者角度進(jìn)行項(xiàng)目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、特色街還是社區(qū)商業(yè)。其次，從服務(wù)對(duì)象角度進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇，是大型購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)連鎖式超市、專業(yè)市場(chǎng)還是零售店鋪，是綜合型的還是專賣、特色型的。

2.合作方式

根據(jù)不同項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，在合作方式上可以考慮合作開發(fā)或委托營(yíng)運(yùn)的方式，在具體方式的選擇上要尤為慎重。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)

商業(yè)物業(yè)，特別是新型商業(yè)物業(yè)，根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計(jì)要求和面積、倉(cāng)儲(chǔ)要求。因此，合作方式確定后，應(yīng)先做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，再動(dòng)工建設(shè)。若先蓋好房子再選商家，往往會(huì)因設(shè)計(jì)不合理造成招商難，或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動(dòng)局面。

4.商圈需求

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，對(duì)此，投資者還應(yīng)了解所在區(qū)域現(xiàn)實(shí)與未來(lái)的城市規(guī)劃和商業(yè)布局，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，避免信息不對(duì)位造成損失和同一區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

（二）外投資者的基本考慮

1.商圈規(guī)模

商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。處于核心商圈肯定要優(yōu)于其他位置。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因?yàn)樾律倘Φ漠a(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機(jī)會(huì)比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非常可觀。

2.地理位置

地理位置決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，這在規(guī)劃設(shè)計(jì)及選擇項(xiàng)目時(shí)尤為重要。主要包括門前道路類別、顧客通達(dá)度等。道路類別直接影響消費(fèi)行為，對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。人流方向和顧客通達(dá)度等因素也非常關(guān)鍵，交通隔欄、快速路、水系等都將影響人流動(dòng)向，進(jìn)而影響顧客通達(dá)度。

3.主力店效應(yīng)

有主力店的地方，就會(huì)有無(wú)窮的商機(jī)。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心往往會(huì)帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)的全面升值，投資可借助主力店的作用充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠Ｈ缛A堂商場(chǎng)帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值突現(xiàn)。

4.客流帶動(dòng)

大到天安門廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，小到社區(qū)的休閑、娛樂(lè)中心，客流匯集的地方，就有商機(jī)人氣，這必是商業(yè)地產(chǎn)地段選擇或規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面。同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國(guó)際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８撸谂e辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。

5.價(jià)格因素

周邊的價(jià)格水平將直接影響項(xiàng)目的價(jià)格水平。

六、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)：

一、城市多中心發(fā)展，副中心商圈蓬勃發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)外圍化。

過(guò)去的商業(yè)多集中在城市中心，租金亦最高；但隨土地、交通、停車、拆遷等因素制約，商業(yè)升級(jí)緩慢難以承載大型商業(yè)。多中心的城市發(fā)展格局，區(qū)域商業(yè)中心收到重視，更具綜合優(yōu)勢(shì)，將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距。

二、商圈主題化發(fā)展趨勢(shì)明顯。一、二線城市購(gòu)物中心發(fā)展?jié)u趨飽和。同質(zhì)化危機(jī)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，各購(gòu)物中心通過(guò)布局主題特色來(lái)增加自身亮點(diǎn)、吸引客流。部分購(gòu)物中心開始發(fā)展多層次、多主體的功能復(fù)合型綜合體，滿足不同消費(fèi)者的需求。

三、從一線至三線，商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格失衡加重。

從一線城市到三線城市，租售的價(jià)格比值越來(lái)越懸殊。商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，使得開發(fā)商紛紛采用銷售商鋪或租售結(jié)合的方式。在國(guó)外，商鋪只租不售，有利于運(yùn)營(yíng)，在國(guó)內(nèi)卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)，銷售商鋪是中國(guó)特色市場(chǎng)下的產(chǎn)物。

四、品牌開店渠道繼續(xù)下沉。

目前很多一線城市的品牌企業(yè)，已經(jīng)開始深入三四線城市。

五、郊區(qū)購(gòu)物中心迎來(lái)新機(jī)會(huì)。

購(gòu)物中心在功能組合方面與百貨公司相比有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，也必將是未來(lái)零售商場(chǎng)的發(fā)展方向，而隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少以及外來(lái)文化的影響，目前有越來(lái)越多的開發(fā)商開始關(guān)注郊區(qū)大型購(gòu)物中心的開發(fā)。

六、區(qū)域性商業(yè)中心漸成主流。

新競(jìng)爭(zhēng)者不斷加入，使商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)亦加快在有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市速度開店或拿地。同時(shí)城市與村鎮(zhèn)之間交通不斷優(yōu)化、消費(fèi)習(xí)慣與需求不斷改變與提升、政策的利好等因素，均給予地級(jí)市商業(yè)升級(jí)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。

七、城市規(guī)模擴(kuò)大，擁堵加劇，消費(fèi)者便利化需求增加。

高速、高效發(fā)展的今天，時(shí)間變?yōu)橄∪辟Y源，交通便利與多事物聯(lián)動(dòng)的需求明顯，便利化越來(lái)越備受重視。消費(fèi)者越來(lái)越感性，關(guān)注細(xì)節(jié)，注重購(gòu)物場(chǎng)所的便利到達(dá)、停車方便、導(dǎo)視清晰、貨品齊全、業(yè)態(tài)豐富。

八、消費(fèi)者由“商品消費(fèi)”向“場(chǎng)所消費(fèi)”發(fā)展。

消費(fèi)者的鑒賞能力越來(lái)越強(qiáng)，不但買奢侈品，還要買二線品牌，甚至有一些快銷品牌也是他們的選擇，這樣就需要有一個(gè)大規(guī)模的購(gòu)物中心。而消費(fèi)時(shí)間越來(lái)越稀缺，需要在一個(gè)場(chǎng)所完成所有活動(dòng)，提升他們的活動(dòng)效率，年輕一代的需求倍增，所以這個(gè)時(shí)候，消費(fèi)者選擇的不僅是一種商品，而是一個(gè)綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所。

九、新消費(fèi)者更多維度的身份特征，為新業(yè)態(tài)及主題化奠定基礎(chǔ)。

之前消費(fèi)者的身份很單一，形成了高度一致的需求。現(xiàn)在消費(fèi)者的身份是發(fā)散的，這就決定了每個(gè)商家都有一個(gè)足夠?qū)挼氖袌?chǎng)可以細(xì)分。這樣的趨勢(shì)就可以產(chǎn)生一個(gè)專業(yè)細(xì)分化的商家，正是有了消費(fèi)者多維度的身份，才能保證市場(chǎng)的細(xì)分和新業(yè)態(tài)商業(yè)的產(chǎn)生。

第五篇：2015夢(mèng)想車展FB-SHOW將在北京開幕

2015夢(mèng)想車展FB-SHOW將在北京開幕

2015夢(mèng)想車展FB-SHOW將于5月1日至10日在北京蟹島國(guó)際汽車文化主題公園舉行（4月30日為媒體日）。本屆車展以“追逐夢(mèng)想 ·引領(lǐng)文化 · 共創(chuàng)未來(lái) ”為主題，理念和模式全面升級(jí)，不僅云集世界頂級(jí)汽車企業(yè)的經(jīng)典名作，更是開創(chuàng)性的將全球頂級(jí)的汽車企業(yè)進(jìn)行主題展示，將汽車歷史、文化、科技產(chǎn)品進(jìn)行全方位、更深層次的展現(xiàn)，以此推動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)與文化的發(fā)展，倡導(dǎo)更加豐富的汽車生活方式。

本屆夢(mèng)想車展FB-SHOW由中國(guó)汽車改裝用品協(xié)會(huì)、中國(guó)國(guó)際廣播電臺(tái)Hit FM、越野e族和北京好博會(huì)展服務(wù)有限公司主辦，新絲路時(shí)尚機(jī)構(gòu)聯(lián)合主辦，北京夢(mèng)想汽車公園、北京好博會(huì)展服務(wù)有限公司承辦，支持單位有中國(guó)汽車流通協(xié)會(huì)房車分會(huì)、中國(guó)旅游車船協(xié)會(huì)自駕游與露營(yíng)分會(huì)等。

在展覽會(huì)日程安排上，4月30日為媒體日，供國(guó)內(nèi)外新聞媒體進(jìn)行采訪報(bào)道。5月1日至10日為公眾參觀日（開放時(shí)間為上午9:30至晚上18:30）。根據(jù)首屆車展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)本屆車展期間觀眾人數(shù)將有望超過(guò)100萬(wàn)人次。

本屆車展總面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，分為展覽區(qū)、功能區(qū)、主題區(qū)三個(gè)方面，通過(guò)區(qū)域的綜合分布，讓觀眾能更加便捷、更加深入的實(shí)現(xiàn)對(duì)汽車、人文、科技的了解和更加廣泛的互動(dòng)。

展覽區(qū)分為高級(jí)房車、越野定制、賽事賽車、超級(jí)跑車、復(fù)古經(jīng)典、重型機(jī)車、超級(jí)皮卡、平行進(jìn)口車八大領(lǐng)域，在去年六大領(lǐng)域的基礎(chǔ)上增加了賽事賽車和平行進(jìn)口車兩部分，更全面、更專業(yè)的呈現(xiàn)出多領(lǐng)域的經(jīng)典名作與多元文化。其中，高級(jí)房車展區(qū)，匯集了來(lái)自國(guó)內(nèi)外房車廠商的知名品牌，是對(duì)流行房車車型和生活方式的綜合展示；越野定制展區(qū)，以各類頂級(jí)越野車型為主要展示內(nèi)容，同樣結(jié)合室內(nèi)、室外，將更具代表性的個(gè)性車型和更純粹的越野生活方式融匯展示，展現(xiàn)汽車越野文化的無(wú)限空間；賽事賽車展區(qū)和超級(jí)跑車展區(qū)，展示國(guó)內(nèi)頂尖賽車和相關(guān)賽事，體現(xiàn)出國(guó)內(nèi)外各類賽事和賽車文化，在另一區(qū)域，是各類、各領(lǐng)域豪華跑車展示區(qū)，難得一見的多款世界頂級(jí)超跑將在這里華麗亮相；復(fù)古經(jīng)典展區(qū)和重型機(jī)車展區(qū)，在這里各類罕見老爺車、多國(guó)元首級(jí)多款復(fù)古車將成為主角，通過(guò)真車實(shí)物將汽車歷史、汽車文化相關(guān)的發(fā)展歷程經(jīng)典再現(xiàn)，在場(chǎng)館的另一片區(qū)域，各類重型機(jī)車將張揚(yáng)、個(gè)性的機(jī)車文化呈現(xiàn)出來(lái)；超級(jí)皮卡展區(qū)，在國(guó)外頗有文化底蘊(yùn)的超級(jí)皮卡在中國(guó)日漸增多，并且漸漸成為一種流行風(fēng)尚，在這一區(qū)域?qū)?huì)欣賞到世界級(jí)的超級(jí)皮卡；平行進(jìn)口展區(qū)是以平行進(jìn)口車輛為主題的展示區(qū)域，作為國(guó)際汽車經(jīng)貿(mào)的窗口，這里將展出更加多樣的進(jìn)口車型。

功能區(qū)分為媒體區(qū)、越野和賽車體驗(yàn)區(qū)、越野表演觀賞區(qū)和多功能區(qū)四大區(qū)域。媒體區(qū)為媒體采訪使用便捷性為主要目的，解決媒體采訪發(fā)稿需求；體驗(yàn)區(qū)和觀賞區(qū)則為了使參觀者有更多樣化的親身體驗(yàn)和直觀感受，加強(qiáng)互動(dòng)、豐富展會(huì)活動(dòng)內(nèi)容、增加趣味性；多功能區(qū)設(shè)有餐飲、兒童托管、娛樂(lè)等項(xiàng)目，體現(xiàn)出展會(huì)的多樣服務(wù)。

主題區(qū)分為主機(jī)廠特色區(qū)和卡丁車比賽區(qū)，主機(jī)廠特色區(qū)以汽車企業(yè)自身主題搭建為主，展現(xiàn)企業(yè)形象和車型產(chǎn)品，為廠家和消費(fèi)者構(gòu)建交流與溝通平臺(tái)；卡丁車比賽區(qū)以電動(dòng)卡丁車比賽主體內(nèi)容，充分體現(xiàn)出夢(mèng)想車展的以人為本、參與為主的互動(dòng)性。

伴隨著汽車工業(yè)的快速發(fā)展和汽車市場(chǎng)的日漸升溫，汽車消費(fèi)與文化成為越來(lái)越重要的市場(chǎng)熱點(diǎn)。作為中國(guó)最具特色的個(gè)性車展，2014年8月，首屆夢(mèng)想車展的初次亮相，便為中國(guó)制造了一場(chǎng)稀有、極致、獨(dú)特的車界饕餮盛宴，為個(gè)性化汽車消費(fèi)市場(chǎng)與文化發(fā)展注入了新活力。首屆夢(mèng)想車展以60000平米展館、600臺(tái)全球頂尖參展車、10萬(wàn)人次觀眾訪問(wèn)、130家媒體報(bào)道的規(guī)模獲得了巨大成功，毋庸置疑，夢(mèng)想車展已經(jīng)成為全中國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。

汽車發(fā)展的100多年來(lái)，就從未停止前進(jìn)的步伐。日新月異的科技不斷推動(dòng)著汽車在變革中前進(jìn)，科技的進(jìn)步使得汽車工業(yè)及人類的汽車生活有了更多的可能。作為中國(guó)最具個(gè)性化和廣泛影響力的汽車展示和貿(mào)易平臺(tái)，2015夢(mèng)想車展將匯聚中國(guó)及全球汽車產(chǎn)業(yè)的最個(gè)性、最高端、最具文化底蘊(yùn)的代表產(chǎn)品，使廣大觀眾、眾多媒體再次領(lǐng)略汽車這一不斷精益求精、突破想象的產(chǎn)品帶來(lái)的無(wú)窮魅力。同時(shí)，展會(huì)平臺(tái)也會(huì)為展商和觀眾提供一系列更便捷的服務(wù)與互動(dòng)體驗(yàn)。

我們可以預(yù)見，即將到來(lái)的2015夢(mèng)想車展將奉獻(xiàn)給大家更多的精彩和驚喜。屆時(shí)，集技術(shù)、藝術(shù)、文化為一體的汽車工業(yè)饕餮盛宴再次開啟，汽車所帶給人們的美好生活方式將再次點(diǎn)燃關(guān)注的目光，夢(mèng)想車展再次成為引領(lǐng)中國(guó)個(gè)性化車展的導(dǎo)向標(biāo)。這將是一屆個(gè)性汽車的世博會(huì)也是品牌的世博會(huì)，全新理念的夢(mèng)想車展將會(huì)成為實(shí)現(xiàn)中國(guó)汽車、旅游以及文化產(chǎn)業(yè)融合的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

2015北京夢(mèng)想車展聯(lián)合了眾多渠道銷售門票，京東眾籌正在熱銷。夢(mèng)想車展官方網(wǎng)站、攜程旅行網(wǎng)、去哪兒網(wǎng)、北京旅游網(wǎng)、大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)、同程網(wǎng)、驢媽媽、拉手網(wǎng)、途牛旅游網(wǎng)、馬蜂窩、遠(yuǎn)帆票務(wù)、大東瑞騰、在路上、陽(yáng)光綠洲（票務(wù)世界）、聯(lián)動(dòng)票務(wù)、中石化-三元加油站、會(huì)養(yǎng)車網(wǎng)部分簽約維修店、中國(guó)工商銀行容易購(gòu)（信用卡積分兌換或現(xiàn)金購(gòu)票）、中信信用卡微信平臺(tái)（積分兌換）、大玩家游戲廳、大麥網(wǎng)、騰訊汽車、車翼網(wǎng)、遨游網(wǎng)等將于4月3日正式開始售票。

我們相信，夢(mèng)想車展不僅僅是一場(chǎng)可為夢(mèng)想代言的車界盛事，更是帶領(lǐng)整個(gè)中國(guó)乃至亞太地區(qū)的汽車文化展會(huì)進(jìn)入全新時(shí)代的標(biāo)志性盛典，我們期待著2015夢(mèng)想車展的盡快到來(lái)。

北京夢(mèng)想車展，一個(gè)完全不一樣的車展，定讓你尖叫。