第一篇：合作社融資模式

江蘇模式：

“無抵押、無擔保，弱抵押、弱擔?！?/p>

針對農業領域長期缺乏有效抵押物、擔保物問題，江蘇省財政堅持“財政承擔有限風險，銀行開展金融創新，引入第三方參與風控”的原則，與民生銀行、平安銀行、農業銀行和郵政儲蓄銀行等金融機構合作，實施“無抵押、無擔保，弱抵押、弱擔?！钡霓r業融資新模式，推出了惠農貸擔保基金、共同基金、金農貸風險補償基金和富農貸擔?；鸬榷嗫钷r業金融產品。

產品按照擔保、抵押方式分為兩類：一是無抵押、無擔保，包括惠農貸擔?；鸷凸餐?。省級財政安排擔保資金存入合作銀行指定機構開立的賬戶，合作銀行按照與財政資金1∶20的比例確定授信額度。參與基金的農民合作社按照貸款發放金額0.5%-1%的標準繳納風險準備金、10%-15%的標準繳納互助保證金，無需任何抵押擔保即可獲得貸款。二是弱抵押、弱擔保，包括金農貸風險補償基金與富農貸擔?；?。與無抵押、無擔保類相比，參與基金的農民合作社等新型經營主體不需繳納互助保證金，只需通過追加農村土地承包經營權抵押、林權抵押、農機具抵押、農戶訂單抵押、特許經營權證質押、漁船抵押等弱抵押、弱擔保措施即可獲得貸款。為有效規避市場風險、政策風險、道德風險，財政部門只參與產品設計、提供目標客戶群、運行監管，并承擔不超過5%的有限責任風險，具體的融資對象、額度、利率、期限等完全按照市場規律，由金融機構和專業的基金管理團隊根據農民合作社的信用等級、資產負債、經營狀況綜合考慮后自行選擇。截至2014年12月，四款產品共由財政出資8500萬元，提供授信額度17億元，實際發放貸款6.01億元，扶持農民合作社等新型經營主體707個，社（戶）均貸款規模84萬元。

重慶模式：

創投基金投資+金融資本貸款

為彌補金融市場在農民合作社中長期融資方面的缺失，重慶市財政2014年投入3000萬元，依托市農委全資公司重慶市農業資產公司設立農民合作社創投基金，吸引重慶三峽銀行金融資本7000萬元（由重慶市農業擔保公司擔保），用于對農民合作社進行3年期投資。基金運行采取“創投基金投資+金融資本貸款”的模式，即3000萬元財政資金作為引導基金投資農民合作社，重慶三峽銀行按照每個項目3∶7的資金配比為農民合作社提供貸款，并按投資比例共同承擔風險。投資項目可由市農委、市農業擔保公司、市農業資產公司推薦，也可由農民合作社申請，最后由重慶市農業資產公司實行完全市場化的運作方式，通過初步評估、申請立項、盡職調查、商務談判、審核表決、投資放款、投后管理等程序篩選確定。

為了突出公共財政政策的引導性，財政資金實行利益讓渡，僅按銀行一年期定期存款利率獲得收益。同時，專門安排資金對擔保費給予補貼，將農民合作社綜合融資成本控制在9%以內。截至2015年2月，已有20余家農民合作社提出融資需求，其中永川富和家禽養殖專業合作社等6家農民合作社已完成前期工作，獲得放款2000萬元。

河南模式：

設立融資風險補償金

為打消金融社會資本對農民合作社償還能力的顧慮，河南省財政廳與省農開擔保公司合作，搭建了省級統一擔保融資平臺。省級財政、試點縣財政按照3∶2的比例，分別設立省級財政融資風險補償金、縣級財政融資風險補償金，存入省農開擔保公司指定的合作銀行，合作銀行根據省農開擔保公司擔保，為農民合作社等新型經營主體提供貸款，年度融資規模至少放大到財政資金的6倍。其中：試點縣財政部門負責從轄區內篩選、推薦有融資需求且管理規范的農民合作社等新型經營主體，從源頭上保障項目質量；金融擔保機構根據各自職責，分別開展貸前審核、貸款發放、貸后監管等工作；農民合作社等新型經營主體，只需按照貸款金額10%的標準繳存風險保證金即可獲得貸款。當貸款出現逾期時，首先從風險保證金扣繳，余下部分由省農開擔保公司、省級財政、試點縣財政在約定代償上限內，分別按照45%、27%、18%的比例負擔。

為彌補省農開擔保公司承擔的業務風險，省財政廳根據對其風險控制水平考核結果，從融資風險補償金省級財政出資部分安排一定獎勵。截至2015年2月，已有142個農民合作社等新型經營主體獲得貸款3.6億元，另有54個農民合作社等新型經營主體的8000萬元貸款申請通過審批。借助省級統一擔保融資平臺，項目在擔保費和利率上都享受了最大限度優惠，融資平均成本大幅度降低。

浙江模式：

開展聯合社互助擔保

為推動農民合作社建立自我發展良性機制，浙江省2014年擇優選擇富陽等5個縣（市、區）開展聯合社互助擔保試點。由農業龍頭企業或其他新型經營主體牽頭，與農民合作社以及有能力出資的社員入股組建聯合社。財政資金注入成為聯合社的啟動資金，帶動聯合社成員按照不低于1∶1的比例出資或以機器設備等資產折價入股，引導合作金融機構向聯合社成員提供免擔保信用貸款，并執行基準利率或更加優惠的利率。聯合社對成員貸款審核后為其提供反擔保，反擔?？傤~以聯合社自有資金10倍為限。貸款風險損失由金融機構和聯合社共擔，承擔的比例為2∶8。試點縣財政對金融機構讓利優惠部分按比例予以貼息，幫助降低聯合社融資成本。聯合社積累資金達到一定規模后，進一步組建互助基金降低交易費用，同時鼓勵更多農戶成立新型經營體加入聯合社，不斷擴大覆蓋范圍。最終在條件成熟時，由聯合社組建互聯網融資平臺，為成員提供更加便捷的信貸融資服務。截至2015年2月，試點縣（市、區）已成立富陽山居農產品專業合作社聯社等6個聯合社，預計注冊資本將達1.2億元，成員涵蓋農民合作社89個、家庭農場2個、龍頭企業6個，帶動農戶2萬多戶。

融資情況

《農民專業合作社法》規定：“農民專業合作社是在農村家庭承包經營基礎上，同類農產品的生產經營者或者同類農業生產經營服務的提供者、利用者，自愿聯合、民主管理的互助性經濟組織?！?簡而言之，農民專業合作社是按照“民辦、民管、民受益”的原則組建起來的，其資金來源主要是內部集資，包括社員土地、林權、農機等實物入股，其次是銀行業機構貸款，第三是地方政府扶持資金，此外，尚有少量民間借貸資金。總體看，農民專業合作社仍然面臨著自有資本不足、貸款較為困難問題。

一是內部融資占主導地位。農民專業合作社內部融資具有成本低、門檻低、風險可控性高且簡便快捷的優點，在解決成員生產中的急需資金等方面較其他金融機構更能適應農民與合作社二者組合這種組織的特性。但資金的規模與持續增長有限，不能滿足成員借款需求。通過對信陽市3122家農民專業合作社調查顯示，截至6月底，農民專業合作社融資總額54589萬元，其中內部融資達31130萬元，占比57%，其形式主要是以自有土地作價入股。如平橋區馬氏生態茶葉合作社融資總額2440萬元，其中社員以12000畝土地入股，折價2080萬元，銀行貸款360萬元，內部融資占85%。

二是農信社貸款占比高。全市10個縣區農民專業合作社中有8個縣區在銀行有貸款，貸款余額22231萬元，且主要由農信社提供。如平橋區農民專業合作社及其成員的貸款有62%從農信社獲得，24%從農行獲得，12.5%從農發行獲得；從郵儲行、小額貸款公司和資金互助社等機構獲得的資金比例僅在1%～3%。大部分農民專業合作社規模小、實力弱，盈利水平低，貸款到期償付較難得到保障。根據農村信用社系統對專業合作社貸款質量的統計，截至2012年6月底，不良率為7%。

三是政府扶持資金投入多。全市10個縣區中有9個縣區向農民專業合作社注入扶持資金，總額為11337萬元，占全市農民專業合作社融資總額的13.89%，同時，政府還出臺多項稅收減免政策和激勵措施，僅2011年就累計為3000多家農民專業合作社減免稅收4772.9多萬元，支出表彰獎勵資金近千萬元。

四是民間借貸有所抬頭。在目前農民專業合作社融資難的制約下，多數社員選擇民間借貸。據不完全統計，目前全市10個縣區的農民專業合作社均存在民間借貸現象，借款總額大約1.7億元，單個社員借貸規模在3萬～10萬元不等，期限長則1～2個月，短則十幾天，利率大多是固定的，年息以2分到3分居多。

融資難題

自身因素導致融資困難

一是“經營管理缺失”達不到銀行信貸要求。信陽市農民專業合作社多是在2008年后成立，由于多是農民自發組織起來的民間團體，普遍存在規模小、制度不健全、成員權利義務不明、市場競爭經驗不足、穩定性和抗風險能力差等問題。有些合作社登記設立后，無生產、辦公場所，很少組織活動，也沒有任何經濟業務和服務內容，經營管理缺失，有的借助套取國家的資金和優惠政策，成立“空殼合作社”、“虛假合作社”。上述情況直接影響了銀行的信貸投放支持。

二是“抵押品和擔保措施”達不到銀行信貸要求。合作社一般無固定資產，辦公、營業場所大部分為租賃方式，即使規模較大的合作社有加工或收購的經營場所，但因地處農村，抵押品變現難度大，有效抵押資產不足。所經營的農產品、畜牧、林木等財產的流動性太強，加上其弱質特性，受自然風險和市場經營風險影響較大，無法作為貸款抵押。

三是“管理不規范財務不健全”達不到銀行信貸評級標準。多數合作社財務體制不健全，法人治理機構不完善，部分合作社連基本的財務報表都沒有，有的合作社即使建立了財務制度，但財務信息的真實性差，給銀行業機構信用評級帶來困難。

銀行機構不能有效滿足農民專業合作社資金需求

一是市場目標制約。大型銀行主要目標是爭奪大規模和具備抗風險能力的資源，農民專業合作社大多規模小、抗風險弱、承貸主題不明確，無法提供足值有效地擔保抵押、經營能力實力不強、組織管理松散。這種金融服務的方式與農民專業合作社對貸款需求相差大，造成與農民專業合作社關系的斷裂與不協調。

二是考核導向制約。銀行機構績效考核仍然普遍存在重自身效益輕社會效益、重即期利益輕長遠發展、重存貸規模輕發展質量的考核導向，迫使基層銀行機構經營行為短期化，急功近利，缺乏培育、挖掘農村金融市場的環境、動力和耐心。

三是創新能力制約。農村中小金融機構既缺乏創新激勵機制、工作機制，也沒有創新計劃和創新團隊；既沒有金融理論功底和豐富實踐經驗的專業人才，缺少支持業務創新的經營和風險數據積累，也無法為農民專業合作社量身定做融資產品。

基層政府財力弱對農民專業合作社幫扶還需加大力度

近年來，信陽市政府對農民專業合作社的健康發展出臺一系列的鼓勵政策和幫扶措施，如：加大財政扶持力度、落實稅收優惠、實行用地優惠、加強人才支持等，對信陽市農民專業合作社的發展起到了積極作用。但還存在以下問題：

一是幫扶意識仍需加強。部分政府職能部門干部不僅對農民專業合作社的本質屬性、法律地位、發展規律不熟悉，甚至不清楚《農民專業合作社法》，缺乏支持、扶持合作社發展的自覺性和主動性。政府相關部門缺乏統籌協調，形不成幫扶合力。

二是出臺優惠政策有限。雖然市、縣政府對部分農民專業合作社給予一定資金獎勵，但是由于地方財政資金不夠寬裕，致使對農民專業合作社的有關扶持資金難以滿足需求，且農民專業合作社發展最需要的金融支持、稅收支持優惠政策都沒有完全到位。也沒有針對發放農民專業合作社貸款的銀行業機構出臺相應的優惠政策，一定程度影響了銀行業機構的積極性。

三是部分政策落實不力。在用電、用水、用地、綠色通道、人才支持等方面，扶持優惠政策落實不到位，從而阻礙了農民專業合作社的建設與發展。

對策建議

農民專業合作社要夯實自身發展基礎。一是完善制度，規范管理。合作社要以準法人來要求和規劃制度，加強技術管理和市場管理。二是制定一套公平且高效的利潤分配機制，明晰社員在合作社中的經濟權益，確保內部穩定和凝聚力。三是提高經營管理能力，創造條件吸引人才，提高專業化程度。四是眼光要長遠，走產業化、品牌化的道路，支持產業相關聯的合作社成立聯合社，發展合作社社員，壯大實力，增加積累，為贏得更多的金融服務創造條件。

監管部門和銀行業機構要加大支持力度。一是進一步完善農村金融體系。規范發展村鎮銀行等多種形式的新型農村金融機構，明確其“立足區縣，服務三農”的功能定位，引導其加大對農民專業合作社的支持力度。二是開發適宜農民專業合作社的貸款產品。針對農民專業合作社現狀，各銀行業機構加強調研分析，適當降低農民專業合作社的信貸準入門檻。三是合理調整授權授信制度。各涉農銀行業機構要適當下放涉農地區市縣分、支行及農村金融機構的涉農貸款審批權限，減少貸款審批環節，建立貸款審批“綠色通道”。四是建立激勵機制與風險防控兼容的獎懲制度，鼓勵涉農銀行業機構信貸業務人員深入農村金融市場，挖掘潛在優質涉農客戶，加大對“三農”的金融支持力度。

政府等相關部門要加大政策扶持力度。一是積極引導農民專業合作社做好確權、法人體系的建立、經營機制的完善、管理制度健全等工作，解決長期以來的不規范問題，實現合作社的高效運行。二是積極協助農民專業合作社開展營銷，積極向外界推介合作社產品。引導合作社開展產品深加工、延長產業鏈，引進新品種、新技術，推動產品升級和市場拓展，實現品牌化、產業化經營。三是搭建協調會、座談會、推介會等平臺，加強協調，促進相關經濟部門對合作社的了解、增強信任，實現互利共贏。發展農村信用擔保機構，鼓勵融資擔保機構、保險機構介入，建立綜合性扶持體系。四是整頓、規范現有的農民專業合作社，盡快將其納入合法化、正規化運營軌道，整合涉農資金，加大投入，為農民專業合作社提供更多資金、項目與人才支持。五是成立行業自律組織，制定行業自律公約，堅持“民辦、民管、民受益”的原則，整合涉農資源，為農民專業合作社提供引貸融資服務。

農民專業合作社融資需求日益多樣化

筆者對我國14家不同類型的農民專業合作社在經營過程中的資金需求進行了實地調研。調查發現，根據資金用途和時間長短的不同，可將我國農民專業合作社的資金需求分為四類：一是短期周轉性資金需求，如合作社為社員統一購買種子、化肥、農膜等生產資料。由于合作社自身資金有限，需要通過外部融資獲取大量短期周轉資金。二是長期建設性資金需求。合作社發展壯大過程中，都需要大量的資金進行農機具購置、土地流轉、基地建設以及辦公場所和培訓設施建設等。三是功能拓展性資金需求。當合作社發展到一定階段之后，其業務功能便逐漸由最初單一的生產技術服務和統購統銷，向農產品加工、儲藏、運輸、銷售及品牌建設等環節延伸，以實現農產品附加值的提升，而在這個過程中必然產生大量資金需求。四是社會服務性資金需求。這部分資金需求主要包括合作社開展技術培訓和新品種、新技術引進，資金互助，以及社員維權等社會性服務所產生的資金需求。如定期或不定期的聘請專家舉辦技術培訓，引進農作物和畜禽新品種、新技術，聘請律師開展法律咨詢等。調查顯示（見表1）：14家受訪農民專業合作社的資金需求領域主要集中在原材料購買，基地和辦公場所建設以及人員工資等三方面，合計占資金需求總額的83.73%。其中，短期周轉性的原材料采購資金需求為223.9萬元，占資金需求總額的5.24%。長期建設性資金需求為939.1萬元，占資金需求總額的23.32%。功能拓展性資金需求總額為978萬元，占資金需求總額的24.28%；而14家合作社中開展加工和商標注冊的合作社僅有3家，但大部分合作社均表示有開展農產品加工和品牌營銷的需求，由此所產生的聘請技術人員資金需求達到589萬元，占資金需求總額的14.62%，這說明資金不足制約了合作社各類專業技術人才和管理人才的引進。社會服務性資金需求總額為87.5萬元，主要是新品種和新技術引進、人員培訓支出兩方面，占資金需求總額的2.16%。以上分析表明，當前我國農民專業合作社發展仍處于比較初級的階段，以簡單的統購統銷為主，其對加工、科技、文教、法律等功能拓展和社會服務方面的資金需求較少。

我國農民專業合作社融資難度較大

從融資需求的迫切程度來看，1家合作社負責人認為非常迫切，1家認為比較迫切，3家認為不迫切。從對融資難易程度的認知來看，有6家合作社認為非常難，6家認為不容易，只有2家認為相對較容易。融資需求并不迫切和認為融資“較容易”的合作社主要有兩種情況：一是合作社發起成立資金互助社，專門為合作社發展提供資金支持，如北京綠菜園蔬菜專業合作社和河北省遵化市惠民農資專業合作社都成立了資金互助社來為合作社的資金需求提供支持。二是合作社依托于大股東或者企業，通過外部注資的方式獲得資金。如北京亦莊常新種植專業合作社主要通過理事長與核心成員自行出資解決。但總體而言，隨著產業鏈的延伸，我國農民專業合作社資金需求日益迫切，但融資難度較大。從融資渠道來看，除內部積累以外，我國農民專業合作社的外部資金供給包括財政項目資金、各類金融機構信貸投放、社會捐贈以及向企業和個人借款等。調查發現，當前合作社內部融資額度較小，外部融資難度較大。具體表現在三個方面。一是政府扶持“面小錢少”，難以滿足廣大農民專業合作社的資金需求。從23年起，國家財政部設立了“中央財政支持農民專業合作組織發展資金”項目，在全國選拔發展較好的示范性合作社給予財政支持。同時，國家農業部會同國家發展和改革委員會等七部門聯合發布承擔國家涉農項目政策意見，明確提出凡是農民專業合作社適合承擔的項目都應該將合作社納入到涉農項目的建設承擔主體范圍中來，且同等條件下優先安排。從23年至今，中央財政已經劃撥2多億元財政扶持資金，國家農業部的示范項目資金也達2億多元。與此同時，在中央財政的帶動下，地方各級政府也安排了一定的資金用于支持合作社發展。但由于財政投入有限和合作組織眾多，受政府資助的合作社數量不到全國總數的2%，且這些資金主要用于生產經營和開展技術培訓等，而專門用于對金融支持合作社的貼息項目較少，影響了金融機構信貸投放積極性。如受訪的14家合作社均沒有受到政府財政項目資助。二是金融機構對農民專業合作社的信貸支持十分有限。目前，我國基本上形成了以農村信用合作社、農業銀行、農業發展銀行、郵政儲蓄銀行、國家開發銀行等商業性、政策性和合作性金融機構以及小額貸款公司和其他新型農村金融機構并存的多元化農村金融供給體系。從統計數據來看，截至21年末，全部金融機構涉農貸款余額達到11.77萬億元。其中，農村各類組織貸款余額為6415.6億元，占金融機構全部貸款余額的比重僅為1.3%；農戶貸款余額為2643.3億元，占各項貸款的比重為5.1%，金融機構面向農戶和合作組織的貸款比重十分低下。同時，從不同金融機構的業務范圍和貸款對象來看，也很少涉足合作。組織貸款業務。如農業發展銀行主要定位于以糧棉油收購、農業綜合開發和農村發展等中長期貸款業務，國家開發銀行傳統的涉農業務主要是農業農村基礎設施建設、農村危舊房改造和農產品市場建設等，農業銀行的基本服務對象傾向大企業，郵政儲蓄銀行涉及合作組織的信貸業務還處于起步階段，而小額貸款公司、農村信托投資公司以及農村合作基金會等新型農村金融機構的主要放款對象也以農村中小企業為主。受訪的14家合作社中，僅有北京西紅寺種植合作社獲得村鎮銀行擔保貸款55萬元、郵政儲蓄銀行“農戶小額聯保貸款”22萬元；遼寧鐵嶺縣東山龍須菜中藥材開發專業合作社通過政府擔保，以合作社21間房產做抵押，獲得信用社8萬元貸款。這兩家合作社所獲金融機構貸款占合作社融資總額的比重僅為7.14%。三是內部融資是農民專業合作社的主要資金來源渠道，但融資額度較小。在外部融資難度較大的情況下，合作社一般通過成員繳納會費、股金以及提取盈余公積金等方式進行自有資金的籌集和積累。《農民專業合作社法》雖然規定農民入社要有一定出資，但并未規定出資限額，也未限定出資方式。在實踐中，合作社為吸引農民入社，一般對農戶出資額要求不高，因而社員出資額普遍偏低。同時，由于市場化運營能力有限，絕大部分合作社的經濟實力不足，致使公積金的提取受到限制。雖然如此，但由于外部融資困難，內部融資仍然是合作社最便捷、最可靠的渠道。如14家合作社中，有1家主要依靠社員集資來解決資金需求，內部融資占融資總額的71.43%。北京綠菜園蔬菜專業合作社、山東冠縣萬順合作社和河北遵化惠民農資專業合作社主要依靠資金互助社融資，占融資總額的21.43%，但資金互助也仍屬于農村內源性融資的一種模式。對融資渠道選擇意向的問卷調查顯示，5家合作社負責人希望獲得政府支持，4家合作社希望獲得金融機構貸款，1家合作社選擇民間借貸，4家合作社希望借助內部融資或成立資金互助社。這說明雖然外部融資難度較大，但由于內部融資額度較小、資金互助社尚處于發展初期，大多數合作社仍希望通過政府、金融機構等外部渠道來解決發展資金需求難題。

農民專業合作社融資難的原因

外部融資對我國農民專業合作社意義重大。出于風險規避和追逐利潤的考慮，金融機構既缺少向合作社發放貸款的意愿，也沒有設計出符合合作社實際情況的信貸產品，致使其很難從金融機構獲取信貸資金。一是農民專業合作社內部管理不規范，難以達到金融機構的放款要求。調研發現，當前我國農民專業合作社普遍規模較小，且內部管理松散，運營模式落后，一旦經營不善就無法償還貸款，形成金融機構的壞賬。尤其是在財務管理方面，因難以向金融機構提供真實的財務報表，致使金融機構無法對其進行真實的資信評估。同時，部分合作社根本沒有盈利能力和償還能力，其成立的目的就是為了獲得財政扶持和享受其他利好政策，因而金融機構不敢輕易向合作社發放貸款。二是政府引導金融機構支持合作社發展的力度不夠。在合作社盈利能力低下的初期，金融機構要支持合作社的發展，就必須容忍諸多風險的威脅，其盈利目標與支持合作社發展的社會責任便自相矛盾。只有通過政府協調和支持才能處理好這種矛盾，進而實現雙贏。但調研情況顯示，許多地方政府既沒能在二者之間發揮溝通協調的功能，也沒能給予金融機構一定的財稅補貼和政策擔保，使得金融機構不愿冒險為合作社提供資金支持。同時，國家扶持合作社的各項政策貫徹落實也不夠。如國家規定政府對農民及合作組織參加農業保險給予補貼，但調研發現許多地方并沒有對農業保險給予補貼，致使農業保險在幫助合作社化解風險方面的功能缺失。三是金融機構風險管理模式脫離農村現狀，且缺乏適合農民專業合作社需求的金融產品。我國農村金融機構風險控制的核心基點：一是以會計記錄信息為依據產生的信用評級標準，二是貸前的融資抵押擔保政策。據此，金融機構只能對享有民事權利并獨立承擔民事責任的主體提供信貸，借款主體還要提供兩年以上的會計報表，如辦理抵押貸款，還需要提供相應的財產證明。29年，中國銀監會、農業部聯合印發了《關于做好農民專業合作社金融服務工作的意見》，要求各地農村合作金融機構與當地農村經營管理部門對轄區內農民專業合作社逐一建立信用檔案，建立和完善符合農民專業合作社特點的信用評價體系。但根據現有評定辦法和評級標準，如堅持以會計報表和基礎資料進行信用評級，則大部分合作社很難達到獲得貸款所要求的信用級別。受訪合作社中，僅有2家參與過金融機構的信用評級，分別是北京西紅寺種植專業合作社被郵政儲蓄銀行評為“信得過單位”，山東冠縣萬順合作社被評為“AAA級單位”。與此同時，合作社特殊的組織形式及其面臨風險的多樣性客觀上要求金融機構提供新的、可分散風險的金融產品。但實際上金融機構所提供的都是傳統抵押貸款業務，缺乏適合合作社需求的金融創新產品，如農村土地、廠房、機械設備、林地等固定資產均不能作為有效抵押物品。受訪的14家合作社雖然都沒有借款不還的不良記錄，但大多數未能獲得金融機構信貸支持，其根本原因在于“缺乏有效的抵押物品”。四是農業擔保公司幫助合作社融資的功能缺失。在內部融資能力有限，外部融資渠道又不暢的情況下，蓬勃興起的農業擔保公司成為合作社融資的另一平臺。但調研結果顯示，目前擔保公司擔保費用普遍較高，合作社難以承受；且由于合作社主營業務和經營狀況千差萬別，擔保公司缺乏專業的風險管理人員，加上合作社缺失有效抵押物品，政府也缺乏鼓勵擔保公司支持合作社發展的相關優惠政策，致使擔保公司并不愿意為合作社進行擔保。如浙江省臺州市天臺縣螺峰山茶專業合作社曾想找當地農業擔保公司擔保融資，但因擔保公司從未接觸過合作社擔保業務，不愿為合作社進行擔保。

破解農民專業合作社融資困境的思路與對策

我國農民專業合作社外部融資難既有自身原因，也有金融機構和政府部門一些不足之處。對此，應從強化合作社內部管理、創新金融產品、強化政府引導等方面去共同推動金融支持農民專業合作社發展。一是完善農民專業合作社內部管理，增強外部融資能力。進一步完善合作社法人治理結構，規范合作社財務管理，建立成員賬戶制度，明晰成員在合作社中的經濟權益；培育一批合作社財務管理人才，規范合作社財務管理和會計核算，提高金融機構對合作社的財務信任度。建立合作社資本金補充機制、內部積累和風險保障機制，逐步提高資本實力，增強可持續發展的內在活力和融資能力。二是鼓勵和指導有條件的農民專業合作社組建農村資金互助社，開展內部信用合作，拓展農村社區內源性融資渠道和規模。合作社管理服務部門和金融監管部門應按照“寬準入、嚴監管”和“區別對待”的原則，加強監督檢查，指導其建立規范、可控的信用合作流程，解決好內部治理和金融資源支持經濟實業效率等問題；給予一定的政策和制度空間，支持農村資金互助合作發展壯大。如允許資金互助社根據當地經濟發展水平、資金供求和風險狀況自主確定貸款利率，允許符合條件的農村資金互助社按商業原則從銀行業融入資金，允許將一些具備適當規模的民間金融組織如合會、標會、輪會、互助儲金會、扶貧基金會等培育成新型農民合作金融組織等。三是積極探索符合農民專業合作社需求特點的新型信貸產品和信貸方式。各類金融機構應把對農民專業合作社法人授信與對合作社成員單體授信結合起來，針對合作社組織模式特點和經營管理水平，采取“宜戶則戶、宜社則社”的放貸方式，簡化貸款手續，優惠貸款利率。通過對合作社進行信用評級，為合作社及其社員建立信貸檔案，重點將組織健全、運營規范、以開展農產品精深加工和流通儲運等產后服務的合作社作為優先支持對象；對實力弱小的可以采取向社員個人發放貸款的方式，靈活選擇。并通過實地調查，對合作社資產、盈利能力、發展潛力等各方面做出評估，然后根據評估結果來決定是否放貸。四是健全面向農民專業合作社的投資與信貸擔保體系。探索設立多種形式的政策性合作社發展基金或貸款擔?；?，以貸款貼息或貸款擔保的形式，引導金融機構、民間資本向合作社融資傾斜，并逐步將財政資金從經營扶持轉向貸款貼息和風險擔保、風險補償等領域。同時，允許規模大、效益好的合作社探索成立信貸擔保公司，憑借其地域和信息優勢，為農戶及專業合作社提供信貸擔保；探索推廣“龍頭企業+合作社”“、合作社+農戶”等擔保模式，通過互?；ヒ?、共擔風險的形式，提高合作社及成員獲貸能力，緩解銀行信貸風險。另外還要加快培育農村資產（產權）登記、評估、抵押、流轉等中介服務機構和交易平臺，推進農村宅基地及農房確權登記和頒證工作，推動土地使用權物權化和農產品倉單或訂單收益質押貸款，使農村房屋產權、土地使用權、林權、應收賬款、訂單、農機具等早日能夠成為有效抵押物。

第二篇：土地儲備融資模式

（一）財政撥款

財政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度順利運行，為能有效調控城市土地市場為目的而采取的行動。財政撥款屬于一種政府行為

（二）銀行貸款

銀行貸款是指土地儲備中心向銀行等金融機構通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲備中發揮了重要的作用。

（三）土地儲備收益

土地儲備機構通過對收購的土地進行再開發，將其由“生地”變為“熟地”之后進行轉讓，用土地轉讓收入扣除土地收購、開發、儲備支出后為土地轉讓增量收入，該收入構成了土地儲備收益。這部分收益除了用來維持土地儲備機構的日常開銷、償還貸款外，剩余的部分可以用來征購新的土地。

以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲備融資模式，根據各自的特點，它們都有自己適用的范圍。

創新的土地儲備融資模式

（一）土地信托

土地信托是指土地儲備機構以自己的名義，將儲備的土地委托給專門的信托公司，由信托投資公司作為受托人，負責信托土地開發的融資活動。

（二）土地基金

土地基金是指由政府設立的，以土地資源為載體，通過對外發行以土地的未來收益流為擔保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然后將募得的資金委托給土地儲備中心，進行城市土地開發、經營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進入土地基金，并根據土地收益憑證進行收益分配。

（三）土地置換

土地置換是指土地儲備中心按照城市土地儲備計劃，在進行土地儲備的過程中，為了節省土地收購費用、安置現有土地使用者，用已經進入土地儲備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。

（四）土地債券

土地債券是指土地儲備機構為籌措土地收購、整理資金，以收購儲備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發行并承諾以一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權債務憑證。

第三篇：融資租賃模式

融資租賃模式

融資租賃又稱金融租賃，是租賃人根據承租人的需要購置設備，供承租人在約定期限內使用并為此支付相應租金，同時承擔設備的日常維修、保養和經濟技術過時的風險。租賃期滿，按合同約定設備可以由承租人留購、續租、或者退還給出租人。融資租賃作為一種新型的經濟運作模式，把工業、金融、貿易三者緊密結合起來，克服了工業資本和銀行資本的不足，其功能越來越受到社會重視。

融資租賃模式具有多種功能，一是可以緩解企業資金需求壓力。用戶采用融資租賃方式，不必一次性大量投入資金即可獲得所需的機器設備。制造商通過向金融租賃企業出售機器設備，迅速收回資金，減少營銷環節的資金占有量，加快了企業流動資金流轉速度，減少了企業營銷費用。二是改變了企業資金結構，加快了資金流動，加快了企業技術改造步伐，使資金使用效益提高了。三是有利于企業加強內部管理，提高企業整體管理水平。實行融資租賃后使用戶企業必須加強企業內部管理，提高機器設備使用效率。制造企業由于金融企業參與利潤分配，企業要應對中間所有者和終端用戶的雙重選擇，必須提升自己的核心競爭能力。四是有利于資產保全，完善市場信貸關系。這是融資租賃具有融資與融物功能決定的。由于融資租賃具有融物的功能，機器設備的所有權和使用權分離，面對長期不能按合同約定支付租金的用戶，金融企業不必借助司法途徑，即可中止合同，變更機器設備使用用戶，從而大大減少金融信貸風險。五是有利于合理利用企業資源。制造企業也可以把工作的重點放在產品研究開發和制造工藝提升上面來。六是開辟了利用外資，引進國際先進技術設備的新途徑。融資租賃和國際信貸相比，可以避開一些貿易壁壘，而且具有手續簡便，操作性強，符合國際慣例等特點，是一種有效引進國外設備和技術的方式。

融資租賃作為一種信用形式，與其他信用形式不同。

一、與商業信用的區別。融資租賃合同中租賃物的所有權在租賃期內屬于出租人，承租人只有使用和收益權，并負有維護好租賃物的義務。在分期付款購物方式下，物品所有權一般在物品交付驗收時，或合同生效時已全部轉移。雙方結清貨款之前，物品的所有權已轉移到購買者，雙方之間存在的只是債權債務關系。

二、與銀行信用的區別。銀行借貸款業務表現為純粹的資金運動。融資租賃不是純粹的資金借貸，它是以融物以求融資的信用形式，租賃合同和買賣合同共同組成融資租賃合同內容，合同沒有主次之分。

三、與買方信貸的區別。國際融資租賃類似于國際貿易中的買方信貸，但買方信貸獲得的資金只能用于購買貸款國的貨物，貸款人對貨物沒有所有權。租賃公司融資租賃不受此類約束，承租人對租賃物和出賣人有選擇權，融資企業擁有租賃物的所有權。

四、與信托信用區別。信托信用的資金流向是雙向的，信托公司可以貸款，也可以吸收存款。融資租賃公司資金流向是單向的，只能融資放款，不能接受存款，且融資時與租賃物相伴而行，在租賃期間對租賃物行使所有權。

五、與BOT項目融資區別。BOT項目采用項目法人制。項目承擔者既融資，又直接參與經營

管理。在一定時期內，項目法人以營業收入毛利支付融資成本費用，并獲得自己收益。經營期滿，項目財物無償交付給當地政府或公用事業單位。項目主要經過籌資、立項、建設、經營、轉讓幾個環節。融資租賃合同中出租人只收租金，不承擔經營風險，租賃期滿，承租人獲得租賃物所有權也要支付租賃合同中協商確定價款。

融資租賃按其業務運作方式可以分為以下幾種形式：一是直接租賃。即按合同法中對融資租賃的界定進行操作。這種運作模式已被世界各國接受，成為了一種國際商業慣例。二是回租?；刈獾淖龇ㄊ?，承租人將自制或外購的機器設備先按賬面價格或重新估價賣給租賃機構，然后再以租賃方式租回使用。回租業務中不存在實物交割。三是杠桿租賃。杠桿租賃法律關系中，合同主體包括出租人、出賣人、承租人、貸款人四方。杠桿租賃合同包括買賣合同、租賃合同、借款合同三種，且三者之間互為條件，相互依存。四是融資租賃中轉租賃。五是融資租賃中的委托租賃。委托租賃合同中，受委托租賃機構以中介人身份出現，并收取中介費。在合同訂立過程中，由租賃中介人、委托人和承租人三方洽商租賃條件，共同簽訂租賃合同。

第四篇：商業地產 融資模式

融資模式簡介 我國商業地產開發融資需求背景

1.1 商業地產正經歷高速發展

近年來，隨著國內經濟和房地產業的飛速發展，商業地產開發在經歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發投資熱點。自2000年起，商業地產首先在北京、上海、廣州等幾個經濟高度發達的地區興起，并迅速蔓延到全國。根據國家統計局統計數據顯示，進入2005年后，我國商業地產呈現出快的發展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產投資比重29.7%，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產投資比重29.8%，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業業態的不斷轉型，經濟的不斷發展，區域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業地產成為投資追逐的熱點，勢必出現新一輪的高速發展。

1.2 資金問題是商業地產面臨的突出問題

土地和資金就像房地產開發的兩條腿，沒有土地和資金，房地產開發將寸步難行。但從房地產的整個開發過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產開發商面臨的最突出問題，對于投資規模大、投資回收期長的商業地產更是如此。一個商業地產項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發建設完不成，而且即使開發成后期的運營過程中也會因此出現各種各樣的問題?，F在在商業地產項目中普遍存在的產權分割出售的現象，根本原因就在于開發商資金不足，急于盡快回收資金。而產權分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現統一管理，最終導致項目失敗。2 商業地產開發融資的概念與特點

2.1 商業地產的概念

目前國內外關于商業地產的概念和統計的口徑各不一致。根據美國房地產協會(CCIM)的定義，商業地產包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經營性交易的經營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區，房地產市場分為住宅、寫字樓、商業樓宇、工業廠房四個分支市場，此處的商業樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業樓宇的概念外，商業地產還有商業物業、商業營業用房等多種名稱，其中中國房地產統計年鑒就把進行商業零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經營場所稱為商業營業用房。綜合以上概念，本文所論述的商業地產定義為商業經營活動的經營場所，其中的商業經營活動主要是指商業零售和其他實物交易或提供有償服務的經營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業地產開發融資的概念

商業地產開發融資是指開發商為了確保商業地產項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質是發揮商業地產的財產功能，為商業地產開發融通資金，以達到盡快開發、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。

2.3 商業地產開發融資的特點

商業地產開發融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關的，概括起來，主要有以下兩點：

2.3.1 資金規模大、融資周期長 投資規模大、投資回收期長是房地產開發投資的共性，而商業地產對資金的要求尤為突出。因為商業用地的土地使用權出讓價格是最高的，商業地產的規劃設計水準高，建筑結構復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內部裝修及陳設豪華，都使得商業地產所需資金遠高于住宅或廠房物業。商業地產的經營一般還要經過2~3年的過渡期，才能有穩定的現金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業地產對開發商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風險大、成本高 商業地產具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業競爭已經趨于白熱化，商業經營的不穩定性增大。同時，在商業房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產生巨大的影響。而且，商業地產經營過渡期的存在使開發商在這一期間內隨時可能面臨調整或虧損。因此，商業地產經營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業地產的資金循環模式及融資方式

國外商業地產的發展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產市場出現泡沫，從而爆發了嚴重的次級債務危機，但其經過多年積累的商業地產創新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業地產的資金循環模式

美國的商業地產經歷幾十年的發展過程，無論是在經營模式、商業形態，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產證券化之后，房地產投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業地產取得前所未有的發展。美國商業地產資金循環的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產業基金等在美國的商業地產中發揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據公司長期發展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業地產企業按照資本市場的價值觀塑造公司的發展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續擴張發展。

3.2 美國商業地產的融資方式

美國房地產在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產大都以債務和權益融資。其中商業地產占了很大一部分，商業地產的融資方式有企業內部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業內部融資 即開發企業利用企業現有的自有資金支持項目開發，或通過擴大自有資金基礎。商業地產開發的內部融資包括“抵押、貼現股票和債券而獲得現金”、“預收購房定金或購房款”和企業留存收益等。

3.2.2 企業外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發行債券：根據發行主體的不同，分為政府發行、金融機構發行和房地產企業發行三種。發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產企業帶來大規模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業銀行是美國商業地產債務資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業地產的長期貸款，占房地產貸款總額的28%。

(4)其他融資機構的融資：是指從銀行外的其他機構融資，包括保險公司、房地產投資基金管理公司和房地產財務管理公司等。養老基金和人壽保險公司是主要的機構，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業房地產抵押貸款擔保的債券。

(5)合作開發：包括合資開發，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產開發企業采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產融資方式，它采用貸款機構出資，開發商出地和技術，成立合資公司。與合作開發不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發商共享利益、共擔風險。

(7)房地產辛迪加：這是國外房地產開發商廣泛采用的一種融資方式，它由經理合伙人和有限合伙人組成，其中經理合伙人負責房地產的經營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產辛迪加可以籌集到開發商難以籌集到的權益或短期資金。

(8)房地產投資信托(REIT)：房地產投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發商發放信托資金或直接參與房地產投資等方式參與運作。在美國存在權益REIT(投資并經營商業地產)、抵押貸款REIT(購買商業地產的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產)和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內購買和經營商業地產)四種類型的REIT。REIT立法要求資產由獨立的顧問來進行管理。

(9)商業抵押貸款支持證券：商業抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經營權的房地產開發商，將該土地出租給其他的投資者開發建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產項目開發的長期貸款，或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發商先出售自己開發的物業，再將其租回經營。這種方式在于開發商作為某項物業的所有人，既想保持該物業的所有權以獲得該項物業的連續收益，又想出讓該項物業獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發商將自己開發的某項物業賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業。對于開發商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業的產權。開發商在回買的過程中可以對此物業提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機構而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權人的身份參與分享物業的經營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優先債券之間的投資形式。在房地產融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股，建立不同債權的股權的投資組合。這種方式的優勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權性質的收益，又可獲得股份性質的分紅，還可以實現債轉股，類似于優先股和可轉債。其缺點在于融資成本高，程序復雜，法律架構復雜。國內商業地產融資現狀及發展趨勢

4.1 國內商業地產的資金循環模式

國內商業地產發展時間相對較短，資金循環的模式得到市場驗證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內商業地產的融資現狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內商業地產融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產投資過快增長和降低銀行金融風險，國家出臺了一系列宏觀調控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業銀行在信貸方面對部分商業地產項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業地產項目的貸款發放。這對于依賴銀行融資的商業地產來說無疑是雪上加霜，融資困難已經成為制約國內商業地產發展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業地產融資多元化已初現端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩定等諸多利好成為商業地產融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發行REIT，開創了國內優

質物業打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構投資者不斷增加。

4.3 國內商業地產融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉變是國際融資市場發展的趨勢，國內商業地產開發融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風險、拓寬商業地產融資渠道、解決商業地產資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進入投資收益比較高的商業地產領域，隨之出現的是融資渠道與方式將呈現多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業地產基金、商業地產資產證券等都將會成為開發商/投資商可用的主要融資方式。我國商業地產開融資的幾種主要方式分析

商業地產開發離不開融資工具的幫助和各類金融機構的支持。目前商業地產開發的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業地產開發可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業地產基金等，也一并進行探討。

5.1 企業自有資金

5.1.1 企業自有資金注入的方式(1)開發主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發主體為內部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運用自有資金融資方式的重要性 企業自有資金是商業地產開發最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。由于房地產開發是風險較大的經濟活動，市場信息不對稱，出現“逆向選擇”和“道德危機”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標下希望保證資金的安全。開發企業的自有資金注入開發項目則是一種良好的“信號發射機制”，促進了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費用，提高了交易的效率。因此，運用自有資金投資開發成了檢驗開發商誠意和實力的最佳方式，有“操盤手”共擔風險，投資者的信心也大為增強，對開發商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預租預售款和定金

商業地產的預租預售款及定金是內部融資的另一重要來源。在商業地產市場高漲的形勢下，開發商可以利用買方的激烈競爭，以預租預售形式進行滾動開發，及早將產品推向市場，降低開發風險。預租預售款手段通常與商業房地產營銷手段相結合，開發商能夠借預售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項目的聲譽，為后期招商工作打下基礎。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發速度，節省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業經營方式的影響很大。由于近年來房地產投資開發有局部過熱的表現，北京出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執行，進而在全國進行逐步推廣，對商業物業的預售資金監管更加嚴格，資金使用受到限制；另外，隨著開發商對商業地產后期運營的重視，商鋪分割產權出售的比例將越來越小，預售款融資所占比例也會越來越小。總的來看，預租預售款和定金的再投資對商業地產開發融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業長期經濟的條件下充分利用這一方式會對開發活動產生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產開發融資的主要方式之一，商業地產開發融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優勢有關。經過幾年的摸索實踐，國內的銀行信貸融資方式在房地產業的發展過程中已發揮了重要作用，已經有了一定的經驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當長的一段時間內，銀行信貸融資仍將在商業地產開發融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資，是房地產企業實現資本運營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產公司上市融資的方式 房地產公司實現上市融資的可能途徑有：(1)國內A股上市，即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板A股上市；(2)國內B股上市，即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板B股上市；(3)國內買殼上市，即房地產企業收購一家在國內上市的公司，利用其殼資源發行新股融資；(4)海外上市，即房地產企業選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產公司上市融資的優缺點分析(1)上市融資的正面效應

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。

第二，融資能力強：由于股票的預期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經上市的房地產開發企業可以根據日后的實際情況，通過配股、增發或發行可轉債進行再融資。

第三，資金使用年限長：發行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負擔。

第四，改善企業的財務結構：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結構和實力的重要指標，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務結構，從而提高公司的經營安全程度和競爭力，從而增強公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風險：上市后，會有更多的投資者認購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔風險的分散。

第六，有利于企業股份制改造：根據規定推薦上市的企業必須是股份制企業，房地產公司可以以上市為契機，建立現代企業制度以有利于企業的長遠發展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強，其價值必然顯著提高，進而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產。

第九，便于公司進行并購(資產重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠發展。

(2)上市融資的負面效應

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風險高，相應必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發行費用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權：由于公司的部分控制權向社會公眾轉移，原股東的控制權相對減弱。

第三，增加公司的相關義務：上市公司必須遵循上市的有關法規并接受監督，必須對自身財務狀況、重大經營決策、并購活動、關聯交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業秘密，對公司的競爭可能會產生不利影響。

5.5 房地產基金融資

房地產基金是產業基金的一種，是指通過發行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構，按照投資組合原理直接投資于房地產業中的企業或項目，并通過資本經營和提供增值服務，對受資企業或項目加以培育和輔導，使之相對成熟和強壯，以實現資產保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業地產的重點在于后期的經營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業地產開發成為一種可行的選擇。房地產基金一般會采取股權投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權上不成為大股東，項目能用原來的辦法持續經營?；鸩粎⑴c項目的具體操作，而是留給企業來完成。當前中國《產業基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產業基金只能向特定投資者發行基金份額，即采取私募設立的模式。基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的。多采用投資公司形式運作，以規避政策的限制。海外基金的表現則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團、雷曼兄弟等開始有規模地投資于內地房地產市場。2005年7月，美國最大的商業地產投資、開發及管理公司西蒙房地產集團與摩根士丹利房地產基金及深國投商用置業有限公司簽訂了開發商業地產的合作協議。目前外資地產基金進入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現資金合法流通和回收。從目前內地市場來看，海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，大多選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高，具有經營特性的商業地產是海外基金投資的熱點之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經驗后選擇廣州、深圳，再進入經濟發達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產基金在中國的發展前景看，隨著商業和服務業市場的對外開放，國內外商業企業都在加緊走連鎖發展、跨區域擴張的道路，而已有的商業物業對現代商業發展模式的支持顯然不夠，可以預見商業房地產的需求量在近幾年內會有持續的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產業的限制在短期內不會有松動，資金來源的多元化是商業房地產開發的必然趨勢。在中國經濟日益與世界經濟接軌的大背景下，產業基金投資法等相關法律法規將得以制訂和頒行，房地產業基金發展的政策瓶頸必將被打破。以房地產抵押貸款證券化為標志的房地產金融市場的不斷發展與成熟，將為房地產基金應用于商業地產開發融資建立一個更為方便的進入和退出機制。

5.6 房地產投資信托融資

根據銀監會《信托投資公司房地產信托業務管理辦法》中關于“房地產信托業務”的界定，房地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中不動產包括房地產及其經營權、物業管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

5.6.1 房地產投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產信托在歷經幾次整頓之后，在央行、銀監局控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發展。當前房地產信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產開發的貸款，這種形式與傳統的商業銀行貸款類似；二是股權型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產商的部分股權，與之共享開發收益，待開發完成后，由開發商回購股權；三是財產信托即以商業物業的財產形式委托經營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發商，開發商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發規模受到一定限制，適用于滾動開發；其融資成本高于銀行貸款，且風險也較高，除此以外，與商業銀行貸款沒有本質區別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產融資信托的主要產品，主要原因在于它規避了銀監局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產貸款型信托計劃“井噴”以后，監管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業銀行的貸款標準執行后，其發展前景開始變得較黯淡。

(2)股權型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發商的部分股權，甚至在有的項目中對開發商進行增資擴大股份，從而控制和獲得開發商的部分所有者權益，并以轉讓或受讓開發商股東的股權作為保證，將資金投入到相關項目中。信托計劃屆滿時，由開發商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構成了信托公司和相關投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產公司現有股東以其在公司的全部股份質押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質押信托。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產開發商，而是通過這種方式來運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權信托在這份合同中具有表決權的優先股性質，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內占到開發商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產企業的規范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產品的安全性、收益性。

(3)財產型信托。此種方式，委托人提供業已存在并具有較強變現能力的商業地產類信托財產，將之委托給信托公司，設立財產信托，委托人取得信托受益權，然后委托人在將信托受益權轉讓給投資者，實現融資目的，或者將受益權作抵押獲得債務融資。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔保，而且是資產證券化的有益嘗試。它是以企業資產的未來預期現金流入作為信用基礎去化解讓渡資金適用權中的風險，使資產的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發揮的淋漓盡致，而且作為財產信托可以適當規避資金信托合同不超過200份的限制，為企業籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權衡 通過權衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優勢和劣勢：

(1)房地產信托融資的優勢。第一，信托可以貫穿于房地產開發項目的全過程，包括拿地、市政規劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發商達到銀行的貸款要求，幫助房地產企業更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發商的財務成本；第三，房地產信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產基金轉變為國內產業投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產企業上市，可為項目前期建設融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產信托融資的劣勢。對于房地產企業而言，信托融資的規模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業地產開發的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實施，對從事房地產信托業務的信托投資公司進行了非正式告誡，信托對房地產的支持受到限制；另外，不動產信托業務的發展遠遠跟不上房地產市場的發展水平，無法滿足商業房地產投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內信托融資的定位，房地產信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發商缺少什么，就可以利用信托補充什么以達到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產金融創新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托”。未來房地產信托的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。總體而言，我國的房地產信托融資將會有進一步突破性進展，還有很大的發展空間。

第五篇：融資模式種類

融資模式種類

融資模式林林種種，分類標準不一，隨著金融業的逐步開放，會有更多的創新融資方種出現。以下是對中國企業接觸得比較多的非主流融資方種的描述。

第一種：發行債券

債券是企業直接向社會籌措資金時，向投資者發行，承諾按既定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權債務憑證。按目前的《公司法》，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者兩個以上的國有獨資主體投資設立的有限責任公司能通過債券發行進行融資。公司法對債券融資的要求是：凈資產額不低于人民幣3000萬元的股份有限公司和凈資產額不低于人民幣6000萬元的有限責任公司可以發行債券，此外附加條件也較多。債券發行，可以公募發行也可以私募發行，前者交易成本較高，但更易于擴大發行人的社會知名度。債券發行人還可以申請發行可轉換債券。

第二種：民間借貸

民間借貸多發生在經濟較發達、市場化程度較高的地區，例如廣東、江浙地區。這些地區經濟活躍，資金流動性強，資金需求量大。市場存在的現實需求決定了民間借貸的長期存在并興旺發達。借貸過程中，要注意借據要素齊全，借貸雙方應就借貸的金額、利息、期限、責任等內容簽訂書面借據或協議。法規規定，民間借貸的利率可適當高于銀行貸款利息，但最高不得超過銀行同類貸款的4倍，超過此限度的部分稱之為“高利貸”，不受法律保護。此外，不得將利息計入本金中計算復利（即利滾利），否則同樣不受法律保護。目前我國居民儲蓄存款超過13萬億，民間的巨大財富與狹窄的民間投資渠道極不相稱。為彌補民間借貸雙方責任不明、缺乏約束力等弊端，銀行推出“個人委托貸款業務”，成為民間借貸與銀行貸款的創新形種。

第三種：信用擔保

信用擔保介于商業銀行與企業之間，是一種信譽證明和資產責任保證結合在一起的中介服務活動。由于擔保人是被擔保人潛在的債權人和資產所有人，擔保人有權對被擔保人的生產經營活動進行監督，甚至參與其經營管理活動。自1995年10月1日實施《中華人民共和國擔保法》以來，各地紛紛成立擔保公司與擔保機構。據悉，全國中小企業信用擔保機構已達2188家，共籌集擔保資金總額657.2億元，累計擔保企業18.8萬戶，擔保貸款3237億元。

第四種：融資租賃

融資租賃指轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。融資租賃與傳統租賃的本質區別是：傳統租賃以承租人租賃使用物品的時間計算租金，而融資租賃以承租人占用融資成本的時間計算租金。融資租賃是集貿易、金融、租借為一體的一項綜合性金融產品，出租人提供的是金融服務，而不是單純的租借服務。它借助租賃這個載體，既是對金融的創新，也是對貿易的創新。融資租賃主要有簡單融資租賃、融資轉租賃、返還種租賃、杠桿融資租賃、委托融資租賃及項目融資租賃等種類，而且隨著金融產品的不斷開發，還會有更多的業務方種出現。

第五種：股權出讓

企業出讓部分股權，以籌集企業需要的資金，就是股權融資。出讓股權后，企業股權結構、管理權、發展戰略和企業收益方種等方面將發生變化。出讓股權融資，也是引入新的合作者的過程，是企業必須慎重考慮的。股權融資可以分為全面收購（兼并）、部分收購（控股或不控股）等幾種方種。產業投資基金是股權出讓融資值得注意的趨勢。雖然《基金法》還未正種頒布，基金不能正種發起和募集，但基金早已以投資公司形種發起私募，活躍在各個領域中。此外，政府投資也是中小企業的一種理想融資方種。(參見第13種)

第六種：風險投資

風險投資從廣義上講，是指向風險項目的投資；從狹義上講，是指向高風險、高收益、高增長潛力、高科技項目的投資。風險投資的資金來源一般是各類養老及退休基金、慈善機構、投資銀行、保險公司、個人投資者等，而風險投資公司是具體操作的機構，對投資和風險負責，往往高新技術企業會成為投資的熱點。風險投資具有高風險、高回報和高科技這“三高”特征，但它往往不需要獲得企業的控股權，而是為了高增值和高收益。風險投資的權資資本一般以可轉換優先股和普通股兩種形種存在，并以前者為主。

第七種：留存盈余融資

留存收益是企業繳納所得稅后形成的，其所有權屬于股東。股東將這一部分未分派的稅后利潤留存于企業，實質上是對企業追加投資。合理地分配股利，關鍵在于既要讓股東滿意，又要有利于公司的發展，在股利分配上做到平衡。其中，固定股利政策、正常股利加額外股利政策是公司普遍采用的兩種基本政策。固定股利政策是指公司在較長時期都將分期支付固定的股利額，股利不隨經營狀況的變化而變動；正常股利加額外股利政策是指公司在一般情況下只支付固定的、數額較低的正常股利，在盈余較多的年份，再根據實際情況向股東發放額外股利，這意味著公司在支持股利方面具有較大的靈活性。

第八種：資產管理融資

企業可以將其資產通過抵押、質押等手段融資，主要有應收賬款融資、存貨融資等手段。主要方種有：

一、應收賬款融資。由于應收賬款融資具有較大的彈性，能夠成為貸款擔保，并且通過抵押、代理等獲得一定的融資信用，但成本較高；

二、存貨融資。存貨是具有較高變現能力的資產，適于作為短期借款的擔保品，此外，存貨還可通過保留所用權的存貨抵押來融資。

第九種：票據貼現融資

票據貼現融資是指票據持有人在資金不足時，將商業票據轉讓給銀行，銀行按票面金額扣除貼現利息后將余額支付給收款人的一項銀行授信業務。這種融資方種的好處之一在于，銀行不需要按企業的資產規模來放款，而是依據市場情況（銷售合同）來貸款。企業申請貼現融資，遠比申請貸款手續簡便，而且融資成本很低。此外，票據融資不需要擔保、不受資產規模限制，對中小企業融資尤為適用。

第十種：典當融資

典當是指用戶將相關資產或財產權利作為當物質押給典當行，并交付一定比例費用，取得當金并在約定期限內支付當金利息、償還本金并贖回典當物的行為。典當融資的主要特點是靈活，不僅有典當物、典當期的靈活，而且當費也可以靈活制定，同時融資手續簡便快捷，受限制條件較少。當然，如果企業不能按期贖回并交付利息費用，典當行可以拍賣典當物。典當融資另一特點是費用支出較高，它的融資成本往往高于銀行貸款。國家規定，當物應當按照現值估計，并按照估價的50%～90%確定當價。質押貸款的月利率，可在國家規定檔次流動資金貸款利率基礎上上浮50%，其月綜合費最高不得超過當價的45‰。

第十一種：項目融資

項目融資是指項目發起人為該項目籌資和經營而成立一家項目公司，由項目公司承擔貸款，以項目公司的現金流量和收益作為還款來源，以項目的資產或權益作抵（質）押而取得的一種無追索權或有限追索權的貸款方種。項目融資主要用于需要巨額資金、投資風險大而傳統融資方種又難以滿足但現金流量穩定的工程項目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發，以及運輸、電力、農林、電子、公用事業等大型工程建設項目。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、不確定因素多、項目一般具有良好的經濟效益和社會效益等特點。

第十二種：商業信用融資

在商品交易中，交易雙方通過延期付款或延期交貨所形成的一種借貸關系。商業信用融資主要有三種操作方種：一是應付賬款融資，對于融資企業而言，意味著放棄了現金交易的折扣，同時還需要負擔一定的成本，因為往往付款越早，折扣越多；二是商業票據，也就是企業在延期付款交易時開具的債權債務票

據。對于一些財力和聲譽良好的企業，其發行的商業票據可以直接從貨幣市場上籌集到短期貨幣資金；三是預收貨款，這是買方向賣方提供的商業信用，是賣方的一種短期資金來源，信用形種應用非常有限，僅限于市場緊缺商品、買方急需或必需商品、生產周期較長且投入較大的建筑業、重型制造等。

第十三種：專項資金投資

專項資金，主要是指政府財政出資設立的針對特定項目的專項資金。對在某一行業或某一領域具有一定競爭力的企業來說，專項資金是最合適的選擇。我國2003年1月1日開始實施的《中小企業促進法》明確了各級政府在促進和引導中小企業發展中的義務和職責，對中小企業健康發展有著積極的作用。目前，中央財政的政策包括中小企業國際市場開拓基金、科技型中小企業創新基金、農業科技成果轉化資金、中小企業服務體系專項補助資金以及對下崗失業人員提供小額擔保貸款等。各地方財政也有不少相關政策，如深圳市規定凡年出口在1500萬美元以下的企業，均可申請深圳市中小企業國際市場開拓資金；廣州市2003年起設立重點高新技術企業成果轉化貸款貼息?？睿磕臧才?000萬元支持高新技術企業成果轉化和產業化。對于廣大中小企業，尤其應該認真分析本地區、本行業的專項資金的政策，根據自身特點爭取相關的資金支持。