第一篇：傳統的融資模式

由于我國政策法規的限制，城市基礎設施的可供選擇的投融資基本模式有兩種：傳統政府投融資模式和市場投融資模式。

（一）政府投融資模式

政府投融資，是指政府以實現調控經濟活動為目標，依據政府信用為基礎籌集資金并加以運用的金融活動，是政府財政的重要組成部分。政府投融資主體是指經政府授權，為施行政府特定的建設項目，代表政府從事投融資活動的，具備法人資格的經濟實體，其形式是按《公司法》組建的國有獨資公司。

政府投融資主體以政府提供的信用為基礎，以政策性融資方式為主，輔之以其他手段進行融資。資金來源渠道主要有兩類：一是政府財政出資；二是政府債務融資。

政府投融資模式的核心在于：建設項目的投資、建設、運營“三位一體”，全部由政府或政府組建的國有獨資公司包攬，是單一的國有所有制經濟在城市基礎設施建設的具體體現。

政府投融資模式最大的優點就是能依托政府財政和良好的信用，快速籌措到資金，操作簡便，融資速度快，可靠性大。缺點主要有：一是對政府財政產生壓力，受政府財力和能提供的信用程度限制，融資能力不足；二是不利于企業進行投資主體多元化的股份制改制，施行法人治理結構。

（二）市場化投融資模式

市場化投融資，是指企業以獲取贏利為目的，依據企業信用或項目收益為基礎，以商業貸款、發行債券股票等商業化融資為手段籌集資金并加以運用的金融活動。非國有獨資的公司制企業是市場化投融資的主體。

市場化投融資主體的融資又分為企業信用融資和項目融資。企業信用融資是以企業信用為基礎進行的各種融資活動；項目融資是以合資成立的股份制項目公司為主體，在政府的支持下，以項目本身收益為基礎進行的商業融資活動。

主要融資渠道有：

（1）私募發起人、發行股票等股權融資；

（2）依托企業信用發行企業債券；

（3）國內商業銀行的商業性貸款；

（4）項目融資，包括BOT、BOOT、BOO、PPP、PPT等；

（5）留存收益（利潤）等內源融資。

市場化投融資模式的核心在于：建設項目的投資、建設、運營三分開，即存在多元化投融資主體，多方參與建設，多方參與運營，誰出資誰收益，是多元市場化的所有制經濟在城市基礎設施建設中的具體體現。市場化投融資最大的優點是可以吸引更多的投資者參與項目建設，減輕對政府財政的依賴，實現投融資主體多元化。

缺點主要有：

（1）融資速度慢，融資量越大操作程序越復雜；

（2）企業信用融資受企業信用程度所限，融資能力不確定；項目融資往往都是針對大型建設項目，需要政府大量的政策支持才能保證有足夠多的穩定現金流，形成相應的融資能力；

（3）可靠性相對較差，操作環節多，任何一個環節出現問題，都會導致整個融資計劃失敗。

值得指出的是，鑒于兩種投融資模式各自的缺點和不足，二者組合，取長補短，發揮各自優勢。國際上又出現了將這種二者優勢相結合的新型投融資模式--PPP模式。

PPP模式是指政府與企業之間為提供公共基礎設施、公共產品服務等達成的合作安排，這種安排通常是在風險共享、分擔融資的情況下達到最合理的成本控制。PPP方式在全球公共基礎設施和其他公共產品服務領域的運用日益廣泛，采用PPP方式不僅是在投資結構上的突破，更重要的是這種與我國目前的融資方式相比，能帶來其他的效益，如：引進新的專業技術、提高服務質量或水平、獲得項目創新的機會、降低項目成本等。因此，目前各國政府都廣泛采用結合本國國情的PPP模式進行基礎設施建設。

第二篇：傳統融資業務

傳統貸款業務

○流動資金貸款

人民幣流動資金貸款是為滿足您在生產經營過程中短期資金需求，保證生產經營活動正常進行而發放的貸款。按貸款期限可分為一年期以內的短期流動資金貸款和一年至三年期的中期流動資金貸款；按貸款方式可分為擔保貸款和信用貸款，其中擔保貸款又分保證、抵押和質押等形式；按使用方式可分為逐筆申請、逐筆審貸的短期周轉貸款，和在銀行規定時間及限額內隨借、隨用、隨還的短期循環貸款。

人民幣流動資金貸款作為一種高效實用的融資手段，具有貸款期限短、手續簡便、周轉性較強、融資成本較低的特點，因此成為深受廣大客戶歡迎的銀行業務。

申請條件

1． 借款人應當是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人、其他經濟組織、個體工商戶等，擁有工商行政管理部門頒發的“企業法人營業執照”；

2． 借款的用途應具有經濟效益，能按時還本付息；

3． 符合中國銀行其他有關貸款規定要求。

提供資料

1． 借款申請書；

2． 企業法人代表證明書或授權委托書，董事會決議及公司章程；

3． 經年審合格的企業（法人）營業執照（復印件）；

4． 借款人近三年經審計的財務報表，及近期財務報表；

5． 貸款卡；

6． 中國銀行要求提供的其他文件、證明等。

申請程序

1． 申請人與中國銀行公司業務部門聯系，提出貸款申請并提供上述材料；

2． 銀行對借款人的申請材料進行審核；

3． 銀行內部審核通過后，雙方簽署《人民幣流動資金貸款協議》及其他相關協議文本（如保證合同、抵押合同及質押合同等）；

4． 借款人在中國銀行開立貸款帳戶，提用貸款。

○固定資產貸款

固定資產貸款是中國銀行傳統融資產品之一，如果您有固定資產貸款的需求，無論是人民幣還是外匯，我們都愿意與您探討融資的可行性。固定資產貸款是指中國銀行為解決企業固定資產投資活動的資金需求而發放的貸款。

企業固定資產投資活動包括：基本建設、技術改造、開發并生產新產品等活動及相關的房屋購置、工程建設、技術設備購買與安裝等。

業務品種

固定資產貸款分為下列各項用途的長期貸款、臨時周轉性貸款和外匯轉貸款：

基本建設： 指經國家有權部門批準的基礎設施、市政工程、服務設施和新建或擴建生產性工程等活動。

技術改造：是現有企業以擴大再生產為主的技術改造項目。科技開發：是指用于新技術和新產品的研制開發并將開發成果向生產領域轉化或應用的活動。

其他固定購置：指不自行建設，直接購置生產、倉儲、辦公等用房或設施的活動。

申請對象

經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記，實行獨立核算的企業法人、事業法人和其他經濟組織。

申請條件

1． 持有經工商行政部門年檢合格的企業營業執照，事業法人應持有法人資格證明文件；

2． 持有中國人民銀行核發的貸款證/卡；

3． 借款申請人經濟效益好，信用狀況佳，償債能力強，管理制度完善；

4． 落實中國銀行認可的擔保；

5． 在中國銀行開立基本賬戶或一般存款戶；

6． 固定資產貸款項目符合國家產業政策、信貸政策；

7． 具有國家規定比例的資本金；

8． 項目經政府有關部門審批通過，配套條件齊備，進口設備、物資貨源落實。

9． 申請外匯固定資產貸款的，須持有進口證明或登記文件。

申請程序

1． 借款人向銀行提交借款申請書。

2． 借款人向銀行提交銀行要求的相關資料，包括營業執照、公司章程、近三年財務報告，項目立項及批復文件、項目經濟效益分析、用還款計劃等。

3． 銀行進行貸前的調查和評估、對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查，核實抵押物、質物、保證人情況，形成評估意見。

4． 經銀行內部審查同意的，雙方就借款合同、抵押合同、擔保合同的條款達成一致意見，有關各方簽署合同。

5． 借款人辦理合同約定的抵押登記等有關手續。

6． 借款人提出提款申請； 7． 銀行資金到帳，借款人用款。

收費標準

固定資產貸款各項收費均通過合同約定。

○外匯貸款

中國銀行的現匯貸款是銀行以自主籌措的外匯向企業發放的貸款。貸款幣種包括美元、歐元、英鎊、日圓、港幣等五種貨幣；根據您的需要，貸款利率可以采用浮動利率，也可以采用固定利率。根據您的要求，我行可以將現匯貸款的浮動利率掉期為固定利率。與外國政府貸款和國外銀行的買方信貸相比，我們提供的現匯貸款用途更廣泛，可以幫您用于向任何國家或地區采購設備和材料。

業務品種

中國銀行的現匯貸款既可以滿足企業流動資金方面的需求，也可以滿足企業固定資產投資的需求，貸款種類既包括短期貸款，也包括中長期貸款。

申請對象

中國銀行的現匯貸款只對企業發放，凡是具有企業法人資格的經濟實體，在中國銀行開立帳戶，具有償還貸款能力的均可以申請現匯貸款。

申請條件

1． 借款人應當是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人、其他經濟組織、個體工商戶等，擁有工商行政管理部門頒發的“企業法人營業執照”；

2． 借款用途必須正當合理，具有經濟效益；

3． 借款人應有相應的外匯資金來源，如借款人沒有外匯收入，則應有外匯管理部門同意購匯還貸的證明文件；

4． 符合中國銀行其他有關貸款規定要求。

提供資料

1． 借款申請書；

2． 借款人開戶資料；

3． 企業法人代表證明書或授權委托書，董事會決議及公司章程；

4． 經年審合格的企業（法人）營業執照（復印件）；

5． 借款人近三年經審計的財務報表，及近期財務報表；

6． 貸款卡；

7． 中國銀行要求提供的其他文件、證明等。

申請程序

1． 借款人向中國銀行公司業務部門提交借款申請，同時提交貸款用途證明文件以及有關資料； 2． 中國銀行對借款人的借款申請進行審查，同時根據實際情況要求借款人提供補充資料；

3． 中國銀行內部審批通過后，與借款人簽訂借款合同；

借款人落實有關提款前提條件并到外匯管理部門登記備案后，根據借款合同提款。

收費標準

現匯貸款各項收費均通過合同約定。

○項目融資

項目融資即項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用于現金流量穩定的發電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應用領域逐漸擴大，例如已應用到大型石油化工等項目上。

項目融資的方式有兩種：

1． 無追索權的項目融資

無追索權的項目融資也稱為純粹的項目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目本身的經營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產取得物權擔保。如果該項目由于種種原因未能建成或經營失敗，其資產或收益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權向該項目的主辦人追索。

2． 有追索權的項目融資

除了以貸款項目的經營收益作為還款來源和取得物權擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索項目融資。

申辦條件

1． 項目本身已經經過政府有權審批部門批準立項。

2． 項目可行性研究報告已經政府有關部門審查批準。

3． 引進國外技術、設備、專利等已經政府經貿部門批準。

4． 項目生產所需的原材料有穩定的來源，并能夠簽訂原料供貨合同或意向書。

5． 項目公司能夠向貸款人提供完工擔保、基建成本超支安排，同意將保險權益轉讓貸款人，同意將項目的在建工程及其形成的固定資產抵押給貸款人，同意將項目的收益質押給貸款人。項目股東同意將各自的股權質押給貸款人。

6． 項目產品銷售渠道暢通，最好有“照付不議”產品購銷合同。

7． 項目產品經預測有良好的市場前景和發展潛力，盈利能力較強。

8． 項目建設地點及建設用地已經落實。項目建設以及生產所需的水、電、通訊等配套設施已經落實。

提供資料

1． 國家有權部門對項目可行性研究報告的批準文件；

2． 有關環保部門的批準文件；

3． 外商投資企業需提供對外貿易和經濟合作部批準的合資合同和章程及有關批復；

4． 法人營業執照復印件；

5． 稅務登記證（國稅、地稅）；

6． 中華人民共和國組織機構代碼證復印件；

7． 外匯登記證復印件（外商投資企業）；

8． 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等；

9． 法定代表人身份證明；

10．貸款卡。

11．關于“照付不議”購銷合同、原料供應合同、完工擔保、成本超支安排、保險權益轉讓、在建工程及其形成的固定資產抵押、項目的收益權質押、項目股東股權質押等意向性文件。

申請程序

1． 項目公司向中國銀行公司業務部門提出關于項目融資貸款的需求。

2． 銀行與項目公司就“照付不議”購銷合同、原料供應合同、完工擔保、成本超支安排、保險權益轉讓、固定資產抵押、項目的收益權質押、項目股東股權質押等各項融資的安排意向進行磋商并達成一致意見。

3． 銀行按照貸款審批程序，對項目進行審批。

4． 項目貸款獲得批準后，項目公司與貸款銀行就全部融資協議文本進行磋商。

5． 簽署協議并提取貸款。

收費標準

項目融資各項費用的收費標準由雙方通過合同確定。

○銀團貸款

銀團貸款是從雙邊貸款發展而來的融資方式，由一家或幾家銀行牽頭，組織多家銀行參加，在同一貸款協議中按商定的條件向同一借款人發放的貸款，又稱辛迪加貸款。

業務特點

1．以較低的成本獲得大規模融資，貸款期限長。2．貸款用途受限制相對較少。

3．敘做形式多樣，業務品種包括長期借款、流動資金、項目融資、企業并購、備用信貸、循環額度、擔保承諾等。

4．體現了借款人自身對銀行的影響力以及再融資能力

申請對象

1．銀團貸款根據國家的產業政策和地方政府經濟發展計劃，重點支持能源、交通、高科技工業以及地方重點工程項目。

2．銀團貸款的對象是符合《貸款通則》和《銀團貸款暫行辦法》規定、在中國境內注冊成立的法人或銀行認可的其他經濟組織（以下簡稱借款人）。

申請資料

1．借款人以及其中外方股東、擔保人有關資料。

2．借款人營業執照、公司章程以及外商投資企業、內聯企業的合資或合作合同。

3．政府部門批準的項目建議書，可行性研究報告和工程概算等資料以及批準文件。工商、稅務、環保、海關等部門關于項目的批件。

4．項目設備購買合同、建造合同、供銷合同等。5． 銀行需要的其他文件或資料。

業務辦理程序

1．中國銀行客戶經理關注客戶的融資需求；

2．收到客戶貸款信息/融資招標書；

3．與客戶商討、草擬貸款條款清單、融資結構；

4．中國銀行獲得銀團貸款牽頭行/主承銷行的正式委任；

5．中國銀行確認貸款金額；

6．確定銀團籌組時間表、組團策略及銀團邀請名單；

7．準備貸款信息備忘錄，擬定組團邀請函，向有關金融機構發出邀請；

8．參與行承諾認購金額；

9．確認各銀團貸款參與行的最終貸款額度；

10．就貸款協議、擔保協議各方達成一致；

11．簽約；

12．代理行工作。

收費標準

銀團貸款各項收費標準將由我行通過合同約定。

○房地產貸款

房地產開發貸款是中國銀行提供的涵蓋土地整理儲備、房地產開發與經營的融資品種。主要包括土地儲備貸款、住房開發貸款和商用房開發貸款。

申請對象

◇您如果需要申請土地儲備貸款，您的企業應該是：

受政府主管部門委托負責土地的征用、收購、整理、儲備和出讓的機構或企業。

◇您如果需要申請住房開發貸款，您的企業應該是： 開發建造向市場租售的經濟適用住房或各檔次商品住宅的房地產開發企業。

◇您如果需要申請商用房開發貸款，您的企業應該是：

開發建造向市場租售的用于商業和商務活動的寫字樓、辦公樓、商場、商鋪等商用房的房地產開發企業。

申請條件

申請土地儲備貸款，您的企業需滿足以下條件：

1． 已取得企（事）業法人資格，已在相關部門辦理營業執照并辦理年檢手續；

2． 所在地政府已建立土地儲備管理制度，其能夠通過統一收購、統一征用和統一交易實現對土地一級市場的壟斷和管理；所在地的土地收購、儲備、出讓、房地產評估等行業的市場行為較為規范；

3． 所從事的土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方法律、法規和政策，有較為完善的工作規章制度和財務管理制度；

4． 具備一定的資本金，有一定的抗風險能力，能夠從土地轉讓收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式補充資本金；

5． 所申請貸款擬收購、征用、儲備的土地的利用總體規劃和利用計劃已基本明確。

6． 已獲得當地人民銀行頒發的有效的貸款卡/證；

7． 申請的貸款須與具體地塊相對應，土地儲備貸款應落實抵押擔保及其他必要的擔保方式，貸款金額不得超過所收購土地評估價值的７０％，貸款期限最長不能超過２年；

8． 需在中國銀行開立存款賬戶，并辦理一定量的存款和結算業務。

申請住房或商用房開發貸款，您的企業需滿足以下條件：

1． 經國家房地產業主管部門批準設立，在工商行政管理機關注冊登記，取得企業法人營業執照并通過年檢，取得行業主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書的房地產開發企業；

2． 開發項目與本身的資質等級相符；

3． 已辦理當地人民銀行頒發的有效的貸款卡/證；

4． 貸款用途符合國家產業政策和有關法規；

5． 具有健全的經營管理機構、合格的領導班子及嚴格的經營管理制度；

6． 經營、財務和信用狀況良好，具有償還貸款本息的能力；

7． 能夠落實中國銀行認可的擔保方式；

8． 需要在中國銀行開立存款賬戶，并辦理一定量的存款和結算業務；

9． 所從事的項目開發手續文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開（施）工許可證，按規定繳納土地出讓金及動工，土地使用權終止時間不能早于貸款期終止時間；

10．開發的項目的實際功能與規劃用途相符，能有效滿足當地住宅市場的需求，有良好的市場租售前景；

11．開發的項目的工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定，工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；

12．開發的項目自有資金（指所有者權益）應達到項目預算總投資的35％，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。

申請程序

1． 請您持前述有關資料向中國銀行及各級分、支行的公司業務部門提出借款申請。

2． 同時請您提供中國銀行認可的足額擔保（包括保證、抵押、質押方式）。

3． 您的借款申請須經當地中國銀行公司業務部門初審合格后才被受理。

4． 當地中國銀行公司業務部門需要調查您企業的情況，并完成內部評審程序。

5． 貸款申請經審查通過后，您和銀行雙方如能就借款借款合同、抵押合同、擔保合同的條款達成一致意見就可以簽署合同。

6． 您需辦理合同約定的抵押登記等有關手續。

7． 上述程序完成后，您就可以提出提款申請。

8． 根據您的申請，銀行會將貸款資金按時存入您的賬戶。

收費標準

房地產企業貸款各項收費均通過中國銀行與您簽訂的合同約定。

第三篇：融資租賃模式

融資租賃模式

融資租賃又稱金融租賃，是租賃人根據承租人的需要購置設備，供承租人在約定期限內使用并為此支付相應租金，同時承擔設備的日常維修、保養和經濟技術過時的風險。租賃期滿，按合同約定設備可以由承租人留購、續租、或者退還給出租人。融資租賃作為一種新型的經濟運作模式，把工業、金融、貿易三者緊密結合起來，克服了工業資本和銀行資本的不足，其功能越來越受到社會重視。

融資租賃模式具有多種功能，一是可以緩解企業資金需求壓力。用戶采用融資租賃方式，不必一次性大量投入資金即可獲得所需的機器設備。制造商通過向金融租賃企業出售機器設備，迅速收回資金，減少營銷環節的資金占有量，加快了企業流動資金流轉速度，減少了企業營銷費用。二是改變了企業資金結構，加快了資金流動，加快了企業技術改造步伐，使資金使用效益提高了。三是有利于企業加強內部管理，提高企業整體管理水平。實行融資租賃后使用戶企業必須加強企業內部管理，提高機器設備使用效率。制造企業由于金融企業參與利潤分配，企業要應對中間所有者和終端用戶的雙重選擇，必須提升自己的核心競爭能力。四是有利于資產保全，完善市場信貸關系。這是融資租賃具有融資與融物功能決定的。由于融資租賃具有融物的功能，機器設備的所有權和使用權分離，面對長期不能按合同約定支付租金的用戶，金融企業不必借助司法途徑，即可中止合同，變更機器設備使用用戶，從而大大減少金融信貸風險。五是有利于合理利用企業資源。制造企業也可以把工作的重點放在產品研究開發和制造工藝提升上面來。六是開辟了利用外資，引進國際先進技術設備的新途徑。融資租賃和國際信貸相比，可以避開一些貿易壁壘，而且具有手續簡便，操作性強，符合國際慣例等特點，是一種有效引進國外設備和技術的方式。

融資租賃作為一種信用形式，與其他信用形式不同。

一、與商業信用的區別。融資租賃合同中租賃物的所有權在租賃期內屬于出租人，承租人只有使用和收益權，并負有維護好租賃物的義務。在分期付款購物方式下，物品所有權一般在物品交付驗收時，或合同生效時已全部轉移。雙方結清貨款之前，物品的所有權已轉移到購買者，雙方之間存在的只是債權債務關系。

二、與銀行信用的區別。銀行借貸款業務表現為純粹的資金運動。融資租賃不是純粹的資金借貸，它是以融物以求融資的信用形式，租賃合同和買賣合同共同組成融資租賃合同內容，合同沒有主次之分。

三、與買方信貸的區別。國際融資租賃類似于國際貿易中的買方信貸，但買方信貸獲得的資金只能用于購買貸款國的貨物，貸款人對貨物沒有所有權。租賃公司融資租賃不受此類約束，承租人對租賃物和出賣人有選擇權，融資企業擁有租賃物的所有權。

四、與信托信用區別。信托信用的資金流向是雙向的，信托公司可以貸款，也可以吸收存款。融資租賃公司資金流向是單向的，只能融資放款，不能接受存款，且融資時與租賃物相伴而行，在租賃期間對租賃物行使所有權。

五、與BOT項目融資區別。BOT項目采用項目法人制。項目承擔者既融資，又直接參與經營

管理。在一定時期內，項目法人以營業收入毛利支付融資成本費用，并獲得自己收益。經營期滿，項目財物無償交付給當地政府或公用事業單位。項目主要經過籌資、立項、建設、經營、轉讓幾個環節。融資租賃合同中出租人只收租金，不承擔經營風險，租賃期滿，承租人獲得租賃物所有權也要支付租賃合同中協商確定價款。

融資租賃按其業務運作方式可以分為以下幾種形式：一是直接租賃。即按合同法中對融資租賃的界定進行操作。這種運作模式已被世界各國接受，成為了一種國際商業慣例。二是回租。回租的做法是，承租人將自制或外購的機器設備先按賬面價格或重新估價賣給租賃機構，然后再以租賃方式租回使用。回租業務中不存在實物交割。三是杠桿租賃。杠桿租賃法律關系中，合同主體包括出租人、出賣人、承租人、貸款人四方。杠桿租賃合同包括買賣合同、租賃合同、借款合同三種，且三者之間互為條件，相互依存。四是融資租賃中轉租賃。五是融資租賃中的委托租賃。委托租賃合同中，受委托租賃機構以中介人身份出現，并收取中介費。在合同訂立過程中，由租賃中介人、委托人和承租人三方洽商租賃條件，共同簽訂租賃合同。

第四篇：商業地產 融資模式

融資模式簡介 我國商業地產開發融資需求背景

1.1 商業地產正經歷高速發展

近年來，隨著國內經濟和房地產業的飛速發展，商業地產開發在經歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發投資熱點。自2000年起，商業地產首先在北京、上海、廣州等幾個經濟高度發達的地區興起，并迅速蔓延到全國。根據國家統計局統計數據顯示，進入2005年后，我國商業地產呈現出快的發展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產投資比重29.7%，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產投資比重29.8%，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業業態的不斷轉型，經濟的不斷發展，區域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業地產成為投資追逐的熱點，勢必出現新一輪的高速發展。

1.2 資金問題是商業地產面臨的突出問題

土地和資金就像房地產開發的兩條腿，沒有土地和資金，房地產開發將寸步難行。但從房地產的整個開發過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產開發商面臨的最突出問題，對于投資規模大、投資回收期長的商業地產更是如此。一個商業地產項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發建設完不成，而且即使開發成后期的運營過程中也會因此出現各種各樣的問題。現在在商業地產項目中普遍存在的產權分割出售的現象，根本原因就在于開發商資金不足，急于盡快回收資金。而產權分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現統一管理，最終導致項目失敗。2 商業地產開發融資的概念與特點

2.1 商業地產的概念

目前國內外關于商業地產的概念和統計的口徑各不一致。根據美國房地產協會(CCIM)的定義，商業地產包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經營性交易的經營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區，房地產市場分為住宅、寫字樓、商業樓宇、工業廠房四個分支市場，此處的商業樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業樓宇的概念外，商業地產還有商業物業、商業營業用房等多種名稱，其中中國房地產統計年鑒就把進行商業零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經營場所稱為商業營業用房。綜合以上概念，本文所論述的商業地產定義為商業經營活動的經營場所，其中的商業經營活動主要是指商業零售和其他實物交易或提供有償服務的經營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業地產開發融資的概念

商業地產開發融資是指開發商為了確保商業地產項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質是發揮商業地產的財產功能，為商業地產開發融通資金，以達到盡快開發、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。

2.3 商業地產開發融資的特點

商業地產開發融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關的，概括起來，主要有以下兩點：

2.3.1 資金規模大、融資周期長 投資規模大、投資回收期長是房地產開發投資的共性，而商業地產對資金的要求尤為突出。因為商業用地的土地使用權出讓價格是最高的，商業地產的規劃設計水準高，建筑結構復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內部裝修及陳設豪華，都使得商業地產所需資金遠高于住宅或廠房物業。商業地產的經營一般還要經過2~3年的過渡期，才能有穩定的現金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業地產對開發商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風險大、成本高 商業地產具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業競爭已經趨于白熱化，商業經營的不穩定性增大。同時，在商業房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產生巨大的影響。而且，商業地產經營過渡期的存在使開發商在這一期間內隨時可能面臨調整或虧損。因此，商業地產經營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業地產的資金循環模式及融資方式

國外商業地產的發展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產市場出現泡沫，從而爆發了嚴重的次級債務危機，但其經過多年積累的商業地產創新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業地產的資金循環模式

美國的商業地產經歷幾十年的發展過程，無論是在經營模式、商業形態，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產證券化之后，房地產投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業地產取得前所未有的發展。美國商業地產資金循環的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產業基金等在美國的商業地產中發揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據公司長期發展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業地產企業按照資本市場的價值觀塑造公司的發展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續擴張發展。

3.2 美國商業地產的融資方式

美國房地產在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產大都以債務和權益融資。其中商業地產占了很大一部分，商業地產的融資方式有企業內部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業內部融資 即開發企業利用企業現有的自有資金支持項目開發，或通過擴大自有資金基礎。商業地產開發的內部融資包括“抵押、貼現股票和債券而獲得現金”、“預收購房定金或購房款”和企業留存收益等。

3.2.2 企業外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發行債券：根據發行主體的不同，分為政府發行、金融機構發行和房地產企業發行三種。發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產企業帶來大規模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業銀行是美國商業地產債務資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業地產的長期貸款，占房地產貸款總額的28%。

(4)其他融資機構的融資：是指從銀行外的其他機構融資，包括保險公司、房地產投資基金管理公司和房地產財務管理公司等。養老基金和人壽保險公司是主要的機構，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業房地產抵押貸款擔保的債券。

(5)合作開發：包括合資開發，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產開發企業采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產融資方式，它采用貸款機構出資，開發商出地和技術，成立合資公司。與合作開發不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發商共享利益、共擔風險。

(7)房地產辛迪加：這是國外房地產開發商廣泛采用的一種融資方式，它由經理合伙人和有限合伙人組成，其中經理合伙人負責房地產的經營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產辛迪加可以籌集到開發商難以籌集到的權益或短期資金。

(8)房地產投資信托(REIT)：房地產投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發商發放信托資金或直接參與房地產投資等方式參與運作。在美國存在權益REIT(投資并經營商業地產)、抵押貸款REIT(購買商業地產的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產)和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內購買和經營商業地產)四種類型的REIT。REIT立法要求資產由獨立的顧問來進行管理。

(9)商業抵押貸款支持證券：商業抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經營權的房地產開發商，將該土地出租給其他的投資者開發建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產項目開發的長期貸款，或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發商先出售自己開發的物業，再將其租回經營。這種方式在于開發商作為某項物業的所有人，既想保持該物業的所有權以獲得該項物業的連續收益，又想出讓該項物業獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發商將自己開發的某項物業賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業。對于開發商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業的產權。開發商在回買的過程中可以對此物業提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機構而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權人的身份參與分享物業的經營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優先債券之間的投資形式。在房地產融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股，建立不同債權的股權的投資組合。這種方式的優勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權性質的收益，又可獲得股份性質的分紅，還可以實現債轉股，類似于優先股和可轉債。其缺點在于融資成本高，程序復雜，法律架構復雜。國內商業地產融資現狀及發展趨勢

4.1 國內商業地產的資金循環模式

國內商業地產發展時間相對較短，資金循環的模式得到市場驗證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內商業地產的融資現狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內商業地產融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產投資過快增長和降低銀行金融風險，國家出臺了一系列宏觀調控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業銀行在信貸方面對部分商業地產項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業地產項目的貸款發放。這對于依賴銀行融資的商業地產來說無疑是雪上加霜，融資困難已經成為制約國內商業地產發展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業地產融資多元化已初現端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩定等諸多利好成為商業地產融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發行REIT，開創了國內優

質物業打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構投資者不斷增加。

4.3 國內商業地產融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉變是國際融資市場發展的趨勢，國內商業地產開發融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風險、拓寬商業地產融資渠道、解決商業地產資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進入投資收益比較高的商業地產領域，隨之出現的是融資渠道與方式將呈現多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業地產基金、商業地產資產證券等都將會成為開發商/投資商可用的主要融資方式。我國商業地產開融資的幾種主要方式分析

商業地產開發離不開融資工具的幫助和各類金融機構的支持。目前商業地產開發的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業地產開發可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業地產基金等，也一并進行探討。

5.1 企業自有資金

5.1.1 企業自有資金注入的方式(1)開發主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發主體為內部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運用自有資金融資方式的重要性 企業自有資金是商業地產開發最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。由于房地產開發是風險較大的經濟活動，市場信息不對稱，出現“逆向選擇”和“道德危機”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標下希望保證資金的安全。開發企業的自有資金注入開發項目則是一種良好的“信號發射機制”，促進了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費用，提高了交易的效率。因此，運用自有資金投資開發成了檢驗開發商誠意和實力的最佳方式，有“操盤手”共擔風險，投資者的信心也大為增強，對開發商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預租預售款和定金

商業地產的預租預售款及定金是內部融資的另一重要來源。在商業地產市場高漲的形勢下，開發商可以利用買方的激烈競爭，以預租預售形式進行滾動開發，及早將產品推向市場，降低開發風險。預租預售款手段通常與商業房地產營銷手段相結合，開發商能夠借預售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項目的聲譽，為后期招商工作打下基礎。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發速度，節省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業經營方式的影響很大。由于近年來房地產投資開發有局部過熱的表現，北京出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執行，進而在全國進行逐步推廣，對商業物業的預售資金監管更加嚴格，資金使用受到限制；另外，隨著開發商對商業地產后期運營的重視，商鋪分割產權出售的比例將越來越小，預售款融資所占比例也會越來越小。總的來看，預租預售款和定金的再投資對商業地產開發融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業長期經濟的條件下充分利用這一方式會對開發活動產生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產開發融資的主要方式之一，商業地產開發融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優勢有關。經過幾年的摸索實踐，國內的銀行信貸融資方式在房地產業的發展過程中已發揮了重要作用，已經有了一定的經驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當長的一段時間內，銀行信貸融資仍將在商業地產開發融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資，是房地產企業實現資本運營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產公司上市融資的方式 房地產公司實現上市融資的可能途徑有：(1)國內A股上市，即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板A股上市；(2)國內B股上市，即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板B股上市；(3)國內買殼上市，即房地產企業收購一家在國內上市的公司，利用其殼資源發行新股融資；(4)海外上市，即房地產企業選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產公司上市融資的優缺點分析(1)上市融資的正面效應

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。

第二，融資能力強：由于股票的預期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經上市的房地產開發企業可以根據日后的實際情況，通過配股、增發或發行可轉債進行再融資。

第三，資金使用年限長：發行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負擔。

第四，改善企業的財務結構：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結構和實力的重要指標，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務結構，從而提高公司的經營安全程度和競爭力，從而增強公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風險：上市后，會有更多的投資者認購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔風險的分散。

第六，有利于企業股份制改造：根據規定推薦上市的企業必須是股份制企業，房地產公司可以以上市為契機，建立現代企業制度以有利于企業的長遠發展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強，其價值必然顯著提高，進而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產。

第九，便于公司進行并購(資產重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠發展。

(2)上市融資的負面效應

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風險高，相應必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發行費用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權：由于公司的部分控制權向社會公眾轉移，原股東的控制權相對減弱。

第三，增加公司的相關義務：上市公司必須遵循上市的有關法規并接受監督，必須對自身財務狀況、重大經營決策、并購活動、關聯交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業秘密，對公司的競爭可能會產生不利影響。

5.5 房地產基金融資

房地產基金是產業基金的一種，是指通過發行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構，按照投資組合原理直接投資于房地產業中的企業或項目，并通過資本經營和提供增值服務，對受資企業或項目加以培育和輔導，使之相對成熟和強壯，以實現資產保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業地產的重點在于后期的經營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業地產開發成為一種可行的選擇。房地產基金一般會采取股權投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權上不成為大股東，項目能用原來的辦法持續經營。基金不參與項目的具體操作，而是留給企業來完成。當前中國《產業基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產業基金只能向特定投資者發行基金份額，即采取私募設立的模式。基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的。多采用投資公司形式運作，以規避政策的限制。海外基金的表現則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團、雷曼兄弟等開始有規模地投資于內地房地產市場。2005年7月，美國最大的商業地產投資、開發及管理公司西蒙房地產集團與摩根士丹利房地產基金及深國投商用置業有限公司簽訂了開發商業地產的合作協議。目前外資地產基金進入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現資金合法流通和回收。從目前內地市場來看，海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，大多選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高，具有經營特性的商業地產是海外基金投資的熱點之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經驗后選擇廣州、深圳，再進入經濟發達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產基金在中國的發展前景看，隨著商業和服務業市場的對外開放，國內外商業企業都在加緊走連鎖發展、跨區域擴張的道路，而已有的商業物業對現代商業發展模式的支持顯然不夠，可以預見商業房地產的需求量在近幾年內會有持續的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產業的限制在短期內不會有松動，資金來源的多元化是商業房地產開發的必然趨勢。在中國經濟日益與世界經濟接軌的大背景下，產業基金投資法等相關法律法規將得以制訂和頒行，房地產業基金發展的政策瓶頸必將被打破。以房地產抵押貸款證券化為標志的房地產金融市場的不斷發展與成熟，將為房地產基金應用于商業地產開發融資建立一個更為方便的進入和退出機制。

5.6 房地產投資信托融資

根據銀監會《信托投資公司房地產信托業務管理辦法》中關于“房地產信托業務”的界定，房地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中不動產包括房地產及其經營權、物業管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

5.6.1 房地產投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產信托在歷經幾次整頓之后，在央行、銀監局控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發展。當前房地產信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產開發的貸款，這種形式與傳統的商業銀行貸款類似；二是股權型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產商的部分股權，與之共享開發收益，待開發完成后，由開發商回購股權；三是財產信托即以商業物業的財產形式委托經營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發商，開發商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發規模受到一定限制，適用于滾動開發；其融資成本高于銀行貸款，且風險也較高，除此以外，與商業銀行貸款沒有本質區別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產融資信托的主要產品，主要原因在于它規避了銀監局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產貸款型信托計劃“井噴”以后，監管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業銀行的貸款標準執行后，其發展前景開始變得較黯淡。

(2)股權型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發商的部分股權，甚至在有的項目中對開發商進行增資擴大股份，從而控制和獲得開發商的部分所有者權益，并以轉讓或受讓開發商股東的股權作為保證，將資金投入到相關項目中。信托計劃屆滿時，由開發商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構成了信托公司和相關投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產公司現有股東以其在公司的全部股份質押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質押信托。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產開發商，而是通過這種方式來運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權信托在這份合同中具有表決權的優先股性質，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內占到開發商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產企業的規范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產品的安全性、收益性。

(3)財產型信托。此種方式，委托人提供業已存在并具有較強變現能力的商業地產類信托財產，將之委托給信托公司，設立財產信托，委托人取得信托受益權，然后委托人在將信托受益權轉讓給投資者，實現融資目的，或者將受益權作抵押獲得債務融資。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔保，而且是資產證券化的有益嘗試。它是以企業資產的未來預期現金流入作為信用基礎去化解讓渡資金適用權中的風險，使資產的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發揮的淋漓盡致，而且作為財產信托可以適當規避資金信托合同不超過200份的限制，為企業籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權衡 通過權衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優勢和劣勢：

(1)房地產信托融資的優勢。第一，信托可以貫穿于房地產開發項目的全過程，包括拿地、市政規劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發商達到銀行的貸款要求，幫助房地產企業更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發商的財務成本；第三，房地產信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產基金轉變為國內產業投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產企業上市，可為項目前期建設融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產信托融資的劣勢。對于房地產企業而言，信托融資的規模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業地產開發的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實施，對從事房地產信托業務的信托投資公司進行了非正式告誡，信托對房地產的支持受到限制；另外，不動產信托業務的發展遠遠跟不上房地產市場的發展水平，無法滿足商業房地產投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內信托融資的定位，房地產信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發商缺少什么，就可以利用信托補充什么以達到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產金融創新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托”。未來房地產信托的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。總體而言，我國的房地產信托融資將會有進一步突破性進展，還有很大的發展空間。

第五篇：土地儲備融資模式

（一）財政撥款

財政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度順利運行，為能有效調控城市土地市場為目的而采取的行動。財政撥款屬于一種政府行為

（二）銀行貸款

銀行貸款是指土地儲備中心向銀行等金融機構通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲備中發揮了重要的作用。

（三）土地儲備收益

土地儲備機構通過對收購的土地進行再開發，將其由“生地”變為“熟地”之后進行轉讓，用土地轉讓收入扣除土地收購、開發、儲備支出后為土地轉讓增量收入，該收入構成了土地儲備收益。這部分收益除了用來維持土地儲備機構的日常開銷、償還貸款外，剩余的部分可以用來征購新的土地。

以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲備融資模式，根據各自的特點，它們都有自己適用的范圍。

創新的土地儲備融資模式

（一）土地信托

土地信托是指土地儲備機構以自己的名義，將儲備的土地委托給專門的信托公司，由信托投資公司作為受托人，負責信托土地開發的融資活動。

（二）土地基金

土地基金是指由政府設立的，以土地資源為載體，通過對外發行以土地的未來收益流為擔保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然后將募得的資金委托給土地儲備中心，進行城市土地開發、經營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進入土地基金，并根據土地收益憑證進行收益分配。

（三）土地置換

土地置換是指土地儲備中心按照城市土地儲備計劃，在進行土地儲備的過程中，為了節省土地收購費用、安置現有土地使用者，用已經進入土地儲備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。

（四）土地債券

土地債券是指土地儲備機構為籌措土地收購、整理資金，以收購儲備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發行并承諾以一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權債務憑證。