第一篇：沈陽合同糾紛律師苗琦談商品房買賣合同糾紛及應(yīng)對方法

老百姓們辛辛苦苦幾十年，才能攢夠買房子的錢，誰也不想自己在購房上出現(xiàn)問題。那么，我們應(yīng)該如何把好這道關(guān)呢？接下來，我們就跟隨著遼 寧卓政律師事務(wù)所苗琦律師一起來了解一下常見的商品房買賣合同糾紛及應(yīng)對方法吧！

1、逾期不能正常交付型

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況：一是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人 違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項(xiàng)目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。

對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求 賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰 息計(jì)算。

2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型

我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明 未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備 簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán) 證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施 工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。《中華人民共和國合同法》第五十二條 規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī) 定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付 購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。

3、權(quán)屬證書缺失型

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登 記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購買人辦理 土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時(shí)協(xié)助買受人 辦理房屋

產(chǎn)權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并 支付違約金。

4、質(zhì)量瑕疵型

質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，我認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購 買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買 受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，開發(fā)商售 房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般 對此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

5、宣傳廣告失真型

一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般者散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消 費(fèi)者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實(shí)，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消 費(fèi)者，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。

相信通過遼寧卓政律師事務(wù)所苗琦律師的介紹，大家對常見的商品房買賣合同糾紛及應(yīng)對方法也有了一定的了解。如果您還有哪些不明白的地方，可以隨時(shí)撥打遼寧卓政律師事務(wù)所苗琦律師在線咨詢熱線進(jìn)行詳細(xì)咨詢。

遼寧卓政律師事務(wù)所苗琦律師溫馨提示：當(dāng)您遇到不懂的糾紛時(shí)，千萬不要擅作主張，一定要在第一時(shí)間聯(lián)系律師，保留好對自己有利的證據(jù)，這 樣才能避免受到不應(yīng)該受到的損失。

卓政律師一直秉承著嚴(yán)以律己，寬以待人的心態(tài)，當(dāng)您遇到不懂，以及不明白的地方，千萬不要擅作主張。以免讓自己蒙受損失。

第二篇：沈陽合同糾紛律師苗琦談買賣合同糾紛怎么解決

買賣合同糾紛怎么解決？買賣合同是一個(gè)比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖拢坏┖贤霈F(xiàn)漏洞就會產(chǎn)生各種麻煩。那么，買賣合同糾紛怎么解決呢？遼寧卓政律師事 務(wù)所苗琦律師認(rèn)識到事態(tài)的嚴(yán)重，針對買賣合同糾紛做出以下講解，希望可以幫助到大家。

解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過合同當(dāng)事人根據(jù)法律和合同的有關(guān)規(guī)定自行協(xié)商解決，或者通過調(diào)解即 由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當(dāng)事人的糾紛加以解決，這兩種方式最省事、最簡便易行。其次，依據(jù)合同仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費(fèi)用。當(dāng)然通過訴訟解決雖然耗時(shí)長、費(fèi)用高，但這卻是解決合同糾 紛的一種最重要、最權(quán)威的途徑。

一。協(xié)商解決

合同雙方當(dāng)事人如果在履行合同過程中出現(xiàn)了糾紛，首先應(yīng)按平等互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應(yīng)采取消極拖延的辦法，也不應(yīng)采取 扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權(quán)，因?yàn)檫@兩種做法都無助于問題的解決。按照法律規(guī)定，應(yīng)該首先通過協(xié)商解決糾紛。協(xié)商解決糾 紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎(chǔ)之上，不影響團(tuán)結(jié)以及今后的繼續(xù)合作，還可以節(jié)省時(shí)間、人力和費(fèi)用，所以，應(yīng)該更多地采用這種 方法。

二。仲裁解決

仲裁是指合同雙方當(dāng)事人發(fā)生爭執(zhí)，協(xié)商不成時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定或者當(dāng)事人之間的協(xié)議，由一定的機(jī)構(gòu)以中間人或第三者的身份，對雙方發(fā)生 的爭議，在事實(shí)上作出判斷，在權(quán)利和義務(wù)上作出裁決。用仲裁的方法解決合同糾紛是常用的一種方式。

三。訴訟解決

當(dāng)發(fā)生合同糾紛后，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成，可以向法院起訴，通過訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來，隨著我國法制建設(shè)的不斷完善以及法律 知識的普及，人們的法律意識不斷提高，企業(yè)通過訴訟來解決合同糾紛的也越來越多。

相信通過遼寧卓政律師事務(wù)所苗琦律師的介紹，大家對買賣合同糾紛怎么解決也有了一定的了解。如果您還有哪些不明白的地方，可以隨時(shí)撥打遼寧卓政律師事務(wù)所苗琦律師在線咨詢熱線進(jìn)行詳細(xì)咨詢。

遼寧卓政律師事務(wù)所苗琦律師溫馨提示：當(dāng)您遇到不懂的糾紛時(shí)，千萬不要擅作主張，一定要在第一時(shí)間聯(lián)系律師，保留好對自己有利的證據(jù)，這 樣才能避免受到不應(yīng)該受到的損失。

卓政律師一直秉承著嚴(yán)以律己，寬以待人的心態(tài)，當(dāng)您遇到不懂，以及不明白的地方，千萬不要擅作主張。以免讓自己蒙受損失。

第三篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第四篇：沈陽合同糾紛律師苗琦為您講解合同糾紛如何處理

沈陽合同糾紛律師苗琦為您講解合同糾紛如何處理

合同糾紛如何處理？合同糾紛是最常見的糾紛，因?yàn)闊o論做什么都需要簽合同來保障我們自身的利益不受侵害，那當(dāng)我們發(fā)生合同糾紛的時(shí)候要如何處理呢？苗琦律師為您介紹如何處理合同糾紛，苗琦律師介紹說：根據(jù)我國（合同法）第437條的規(guī)定，解決合同糾紛共有4種方式。一是用協(xié)商的方式，自行解決；二是用調(diào)解的方式，由有關(guān)部門幫助解決；三是用仲裁的方式由仲裁機(jī)關(guān)解決；四是用訴訟的方式，即向人民法院提起訴訟以尋求糾紛的解決，苗律師介紹說以上四種方式第一種方式是最簡單的方式糾紛發(fā)生的不大通過雙方溝通就可以解決，第四種通過訴訟的方式是對自己最有利的方式，通過訴訟程序解決糾紛不僅能維護(hù)我們的合法利益還能賠償企業(yè)的損失，下面苗律師為您詳細(xì)的合同糾紛如何解決。苗琦律師為念介紹：解決合同糾紛的四種方式

（一）協(xié)商

當(dāng)事人自行協(xié)商解決合同糾紛，是指合同糾紛的當(dāng)事人，在自愿互諒的基礎(chǔ)上，按照國家有關(guān)法律、政策和合同的約定，通過擺事實(shí)、講道理，以達(dá)成和解協(xié)議，自行解決合同糾紛的一種方式。合同簽訂之后在履行過程中，由于各種因素的影響容易產(chǎn)生糾紛，有了糾紛怎么辦？應(yīng)當(dāng)從有利于維護(hù)團(tuán)結(jié)、有利于合同履行的角度出發(fā)，懷著互讓、互諒的態(tài)度，爭取在較短的時(shí)間內(nèi)，通過協(xié)商求得糾紛的解決。

（二）調(diào)解

合同糾紛的調(diào)解，是指雙方當(dāng)事人自愿在第三者（即調(diào)解的人）的主持下，在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上，由第三者對糾紛雙方當(dāng)事人進(jìn)行說明勸導(dǎo)，促使他們互諒互讓，達(dá)成和解協(xié)議，從而解決糾紛的活動。調(diào)解有以下三個(gè)特征：

第一，調(diào)解是在第三方的主持下進(jìn)行的，這與雙方自行和解有著明顯的不同；第二，主持調(diào)解的第三方在調(diào)解中只是說服勸導(dǎo)雙方當(dāng)事人互相諒解達(dá)成調(diào)解協(xié)議而不是作出裁決，這表明調(diào)解和仲裁不同；第三，調(diào)解是依據(jù)事實(shí)和法律、政策，進(jìn)行合法調(diào)解，而不是不分是非，不顧法律與政策在“和稀泥”。

發(fā)生合同糾紛的雙方當(dāng)事人在通過第三方主持調(diào)解解決糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：第一，自愿原則。自愿有兩方面的含義：一是糾紛發(fā)生后。是否采用調(diào)解的方式解決，完全依靠當(dāng)事人的自愿。

第二，合法原則。根據(jù)合法原則的要求，雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議的內(nèi)容不得同法律和政策相違背，凡是有法律、法規(guī)規(guī)定的，按法律、法規(guī)的規(guī)定辦；法律、法規(guī)沒有明文規(guī)定，應(yīng)根據(jù)黨和國家的方針、政策、并參照合同規(guī)定和條款進(jìn)行處理。

（三）仲裁

要啟動仲裁程序，首先，必須要雙方達(dá)成將糾紛提交仲裁的一致的意思表示，這可以通過專門的仲裁協(xié)議也可以通過合同中的仲裁條款表現(xiàn)出來。達(dá)成一致意思表示的時(shí)間可以是在糾紛發(fā)生前，糾紛中也可以在糾紛發(fā)生之后。其次，雙方還必須一致選定具體的仲裁機(jī)構(gòu)。只有滿足上述條件仲裁機(jī)構(gòu)才予受理。

（四）訴訟

訴訟是當(dāng)事人一方向法院提起訴訟由人民法院來解決雙方的糾紛，苗琦律師介紹通過訴訟的方式是對自己最有利的方式，通過訴訟程序解決糾紛不僅能維護(hù)我們的合法利益還能賠償企業(yè)的損失。

在合同糾紛中，很多當(dāng)事人不知道什么是有效證據(jù)，如何收集有利證據(jù)，最后給自己帶來了非常大的損失！苗琦律師在這里提醒大家！合同糾紛分為很多種，買賣合同，經(jīng)濟(jì)合同

等不同種類的合同糾紛需要收集的證據(jù)也不一樣，一旦發(fā)生合同糾紛，不要閉門造車，要及時(shí)的保留證據(jù)。

第五篇：沈陽合同糾紛律師苗琦談借款合同的訴訟時(shí)效糾紛怎么處理

借款發(fā)生糾紛是一件非常麻煩的事情，借款合同訴訟時(shí)效更是麻煩中的麻煩，因?yàn)榇蠹覜]有幾個(gè)知道借款合同訴訟時(shí)效的，有很多人也由于過了訴 訟時(shí)效，而受到損失。那么，借款合同的訴訟時(shí)效糾紛怎么處理呢？下面就讓沈陽合同糾紛律師苗琦為我們介紹一下吧！

按照《民法通則》的規(guī)定，借款合同的訴訟時(shí)效期限為兩年。其法律意義是：銀行發(fā)現(xiàn)其債權(quán)的權(quán)益受到侵犯后（如已知貸款逾期），兩年內(nèi)如不 主張自己的權(quán)利（催收貸款或辦理展期等），就會引起借款合同所確立的借貸法律關(guān)系的消滅，即債權(quán)債務(wù)的消滅，銀行的權(quán)益（即請求法院保護(hù) 債權(quán)的權(quán)利）就得不到法律的保護(hù)。《民法通則》還規(guī)定，訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴 訟時(shí)效期限重新計(jì)算（從中斷時(shí)起兩年）。

因此，各行應(yīng)結(jié)合清貸工作，區(qū)別不同情況對已經(jīng)逾期的貸款可采取三種措施：

（一）以書面形式發(fā)送“貸款催收通知單”，以此來主張自己的權(quán)利，或要求借款單位出具書面還款的承諾；

（二）對符合展期條件的貸款，抓緊辦理展期手續(xù)，由此而改變逾期貸款的性質(zhì)；

（三）有必要的，向人民法院提起民事訴訟。

對于已經(jīng)逾期兩年以上的貸款，可以采取以下措施：

（一）建立催收貸款備忘錄。將過去曾經(jīng)以口頭或書面形式向企業(yè)催收貸款的行為記錄在案；

（二）同借款單位協(xié)商，專門就還款的問題另簽一份協(xié)議；

（三）重新辦理財(cái)產(chǎn)抵押或找保證人；

（四）對雖已逾期兩年以上，但由于曾經(jīng)以口頭或書面形式向企業(yè)催收，從而未超過訴訟有效期的貸款，可向人民法院提起訴訟。

相信通過沈陽合同糾紛律師苗琦的介紹，大家對借款合同的訴訟時(shí)效糾紛怎么處理也有了一定的了解。如果您還有哪些不明白的地方，可以隨時(shí)撥 打沈陽合同糾紛律師苗琦在線咨詢熱線進(jìn)行詳細(xì)咨詢。

沈陽合同糾紛律師苗琦溫馨提示：當(dāng)您遇到不懂的糾紛時(shí)，千萬不要擅作主張，一定要在第一時(shí)間聯(lián)系律師，保留好對自己有利的證據(jù)，這樣才能 避免受到不應(yīng)該受到的損失。

沈陽合同糾紛律師苗琦一直秉承著嚴(yán)以律己，寬以待人的心態(tài)，當(dāng)您遇到不懂，以及不明白的地方，千萬不要擅作主張。以免讓自己蒙受損失。