第一篇：119120_房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理部門在項目過程的工作要點

房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理部門在項目過程的工作要點

2009-7-14 8:59:54作者：zhangcj25802440

在工作實踐中，常常見一些企業(yè)技術(shù)管理部門的一些管理人員，因為缺少工作的系統(tǒng)經(jīng)驗，工作中總是表現(xiàn)出一定的盲目或者茫然，由于技術(shù)部門是組織項目實施的“先行官”，必須記住“兵馬未動，糧草先行”的古訓(xùn)，學(xué)會“由全局謀一域”。所以，對項目過程來說，不同階段的主要工作為：

1、在項目立項與可行性研究階段，技術(shù)部門和技術(shù)關(guān)鍵崗位的責(zé)任是為項目理想決策提供技術(shù)支持、技術(shù)服務(wù)和支持性依據(jù)，就管理這個層面來講，屬于配合管理過程。實際上就是提供可行的規(guī)劃面積與計算容積率面積的符合性、項目銷售面積的最小量、項目成本的估算依據(jù)，項目產(chǎn)品的品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)與目標(biāo)客戶群定位的符合性對項目可行性研究的支持和服務(wù)，這個過程雖然是估算，但是也必須審慎對待，因為這些指標(biāo)是決定項目可行性研究理論的基礎(chǔ)，是項目立項決策的依據(jù)。①這個階段，技術(shù)部門更多的是參與和支持，起過程支持作用。是對土地“招、拍、掛”文件的研究，是對文件中給定的規(guī)劃條件與地形、邊界轉(zhuǎn)角坐標(biāo)和各區(qū)段間尺寸、對給定容積率計算建筑面積與地形面積、周邊環(huán)境、規(guī)定限高等規(guī)劃要素滿足條件下符合性的判斷性研究。

②這個階段，技術(shù)部門是對市場調(diào)查和可行性研究建議的項目市場定位和目標(biāo)客戶群定位的項目品質(zhì)，提供相應(yīng)的建筑與環(huán)境品質(zhì)支持和服務(wù)，為項目建筑成本估算提供依據(jù)或者提供符合條件的估算成本。③這個階段是技術(shù)根據(jù)可行性研究的建議，向決策者提供產(chǎn)品設(shè)想和環(huán)境設(shè)想的過程，至少應(yīng)提供可建建筑面積、最小可銷售面積、規(guī)劃條件與上述基本目標(biāo)的符合性，向項目決策者提交一個可以聯(lián)想的空間或者是一個可以想象的描述，以利批準(zhǔn)或者立于參加土地“招、拍、掛”的決策、投標(biāo)過程的報價上限劃定。

2、在項目規(guī)劃與設(shè)計階段，技術(shù)部門就是要把立項批準(zhǔn)的可行性研究報告所規(guī)定的原則，按照項目的市場定位和目標(biāo)客戶群定位的指導(dǎo)思想，按照規(guī)劃條件進行符合性研究；按照國家及地方政府有關(guān)規(guī)劃的政策、法規(guī)，與項目設(shè)計的設(shè)想與政府相關(guān)行政主管部門、與設(shè)計單位進行符合性交流，在滿足設(shè)想的符合性基礎(chǔ)上，強調(diào)經(jīng)濟性。要點工作是：① 規(guī)劃設(shè)計滿足國家相關(guān)法規(guī)、強制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，滿足規(guī)劃許可條件要求，滿足消防、日照分析、人防、綠化景觀等要求，一方面滿足自己的設(shè)想，使與設(shè)計溝通的更具體，同時又通過與規(guī)劃、消防、人防、避雷減災(zāi)的溝通，為組織辦理規(guī)劃許可證提供支持和服務(wù)。

② 總圖設(shè)計應(yīng)滿足與周邊環(huán)境的符合性，各大功能區(qū)劃布局應(yīng)體現(xiàn)對業(yè)主關(guān)懷，協(xié)調(diào)好項目主、次入口與周邊的交通的和諧，不管總圖布局的形式如何，綜合利用地形與地貌、與周邊環(huán)境的和諧等是規(guī)劃設(shè)計必須應(yīng)重視的要素。③ 總圖設(shè)計應(yīng)滿足建筑物布局的日照分析、消防、停車、運動、交通、各主體景觀間的聯(lián)系，以路網(wǎng)劃分大功能區(qū)劃，豎向標(biāo)高滿足管網(wǎng)設(shè)計、景觀設(shè)計的需要；布局應(yīng)符合可合理獲得較大銷售面積的項目需求。

④ 戶型設(shè)計必須滿足目標(biāo)客戶群要求，在功能、功能分區(qū)、可改造和附加擴展功能等方面得到體現(xiàn)，在戶型和戶型比例方面符合批準(zhǔn)的可行性研究報告確定的原則；戶型設(shè)計必須體現(xiàn)人性化，體現(xiàn)對入住業(yè)主的關(guān)懷，體現(xiàn)在對國家現(xiàn)行政策、特別是強制性標(biāo)準(zhǔn)的尊重上。

⑤ 建筑方案必須體現(xiàn)與周邊項目的差異性、建筑與周邊環(huán)境的和諧性，具備可以引領(lǐng)消費觀念的前瞻性，體現(xiàn)功能間聯(lián)系的人性化；建筑方案還必須體現(xiàn)在符合國家相關(guān)政策上，堅持對環(huán)境的友好性，表現(xiàn)在對“綠色”建筑、“四節(jié)”建筑、安全的理解，表現(xiàn)在開發(fā)商和設(shè)計對“顧客”理解與符合，體現(xiàn)建筑方案與建筑技術(shù)的符合性。

⑥ 結(jié)構(gòu)設(shè)計必須體現(xiàn)技術(shù)的可行性與經(jīng)濟的合理性結(jié)合，結(jié)構(gòu)方案與建筑、與主體功能、與荷載和作

用、與專項規(guī)范或者法規(guī)必須做到協(xié)調(diào)。一般地，在建筑方案確定后，留給結(jié)構(gòu)設(shè)計師的只能是與建筑設(shè)計的符合性，在要求結(jié)構(gòu)承擔(dān)設(shè)計的經(jīng)濟性時，必須體現(xiàn)尊重與工程地質(zhì)條件和建筑功能必須結(jié)構(gòu)形式的協(xié)調(diào)性。⑦ 綜合管網(wǎng)設(shè)計必須滿足節(jié)能、維護的便宜性，滿足專項規(guī)程的要求，注意與周邊市政管網(wǎng)的“銜接”與匹配，引進與引出必須滿足線路的經(jīng)濟型、技術(shù)的合理性。比如，對高層建筑的消防要求，除滿足規(guī)范防火分區(qū)、緊急疏散、可產(chǎn)生有害氣體的管線、管道防護外，還要與管網(wǎng)布設(shè)對環(huán)境的影響等要素結(jié)合。⑧ 景觀設(shè)計應(yīng)在滿足各大功能區(qū)劃的前提下，強化各主題的意義，以綠化、主題景觀、小品、水景作為紐帶，把景觀的外延作為主題意義的延伸，強調(diào)景觀的靈魂聯(lián)系；景觀設(shè)計應(yīng)滿足業(yè)主的均好性，滿足與項目市場定位的符合性，滿足項目成本和后期使用成本要求的系統(tǒng)性，強調(diào)普遍與提升關(guān)系的兼顧。這個階段，技術(shù)部門是過程的主要管理者和實施者，與項目決策和開發(fā)部門有密切的關(guān)系，在整個開發(fā)建設(shè)的所有工作任務(wù)中，所占權(quán)重最大，也是成本控制實現(xiàn)事前控制、保證項目銷售、保證項目利益的關(guān)鍵過程。

3、在項目實施階段，技術(shù)部門的工作主要體現(xiàn)在對設(shè)計實現(xiàn)的專業(yè)監(jiān)督上，通過對圖紙會審、設(shè)計變更的的控制，保證項目實施過程是一個按設(shè)計、有計劃的實施過程；通過對實施過程的技術(shù)方案、技術(shù)措施的監(jiān)督控制，保證合作伙伴的過程技術(shù)手段、工藝對持續(xù)滿足項目品質(zhì)的可靠保證；通過對隱蔽工程、檢驗批、分項分部工程的質(zhì)量監(jiān)督，監(jiān)督承包人和監(jiān)理在合同履約、在保證“質(zhì)量通病”控制的細節(jié)管理。應(yīng)該注意：

①注意溫度應(yīng)力作用在頂層外墻或第一開間墻體被削弱處產(chǎn)生的裂縫，墻體組砌方法或搭接長度不足、灰縫過大、拉結(jié)鋼筋的設(shè)置與間距、“螺絲墻”、“后補墻”、“填充墻”、沒有按照構(gòu)造規(guī)定增設(shè)構(gòu)造柱、現(xiàn)澆鋼筋混凝土帶（圈梁）造成的裂縫，因平面布置過于復(fù)雜或者地基不均勻沉降造成的裂縫。

②還要關(guān)注因外墻裂縫裂通造成的進水、因外墻固定栓件釘入有可能吸水墻體造成的滲漏，比如混凝土、加氣混凝土砌塊等材料表面應(yīng)涂刷的界面劑及其使用效果，混凝土構(gòu)件與砌塊砌體還應(yīng)增設(shè)的防裂鋼絲網(wǎng)的設(shè)置與固定等。特別關(guān)注基層是吸水率較高的加氣混凝土砌塊外墻保溫的施工質(zhì)量、系統(tǒng)選擇和兼容性的效果。

③注意有特殊使用功能部位的防水處理。象衛(wèi)生間、廚房的防水處理—構(gòu)造和工藝，就要采取復(fù)合措施，一方面重視結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)造的防水處理，另一方面又要在施工現(xiàn)場對基層處理（清理干凈、充分濕潤≮24小時）、安裝豎管后塞填充微膨脹混凝土、套管周邊處理、套管塞填防水材料（瀝青油麻）以及防水處理后的“閉水”試驗。

④注意采用裝配式樓面板的后塞處理，對板縫的寬度（≮25MM）設(shè)置、填縫材料（微膨脹混凝土）、按照抗震要求配置的構(gòu)造抗裂鋼筋（規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)圖規(guī)定）、基層處理（清理干凈、充分濕潤≮24小時）、處理層處理后的加荷時間等問題的處理，這些都是造成裝配式樓（屋）板開裂的重要原因。

⑤注意現(xiàn)澆樓（屋）面板的混凝土澆筑與梁板鋼筋構(gòu)造高出板結(jié)構(gòu)控制標(biāo)高區(qū)域的處理。混凝土密實度不夠（振搗）、配合比的用水量（水灰比）較大、現(xiàn)場泵送混凝土隨意補充加水、導(dǎo)致順序和澆筑方向設(shè)置錯誤致使造成方案規(guī)定外施工縫、沒有按規(guī)定先澆同比例砂漿導(dǎo)致先后澆筑施工縫處理不當(dāng)、泵送混凝土輸送管布置與澆筑方向不一致導(dǎo)致初凝混凝土被拉裂、混凝土養(yǎng)護不及時或者過震導(dǎo)致“浮漿過厚”造成的開裂，都是導(dǎo)致樓（屋）面板會漏水的可能，也是造成滲水的根源因素之一。⑥注意與入住業(yè)主生活有密切關(guān)系的質(zhì)量問題處理。比如電梯的品牌、運行速度、層站呼喚站的設(shè)置、安裝后的運行質(zhì)量水平，假如你的電梯運行速度不當(dāng)會造成乘用的不舒服，就像“失重”或“超重”的感覺，對老人、心血管疾病患者的影響會有多大；假如安裝質(zhì)量有問題，經(jīng)常出現(xiàn)“卡人”和“關(guān)人”事件，有誰能堵住“受害人”的嘴。

⑦注意與入住業(yè)主生活有密切關(guān)系的質(zhì)量問題處理，還應(yīng)關(guān)注專業(yè)的東西與入住業(yè)主之間的相關(guān)影響。比如，根據(jù)綠化設(shè)計平面布置需要在業(yè)主客廳比較近的區(qū)域栽種有可能招蚊子的樹、影響業(yè)主采光的樹或者是考的比較近的路燈、變壓器距業(yè)主的用電器比較近，可能會對業(yè)主使用電視、電腦、手機有影響的等等類似這樣的問題，作為主管該做些什么？

處理使用功能性質(zhì)量通病造成的問題，要求我們的現(xiàn)場管理人員，必須把“業(yè)主”利益放在心中，把企

業(yè)的利益放在心中，認(rèn)真抓好每一個環(huán)節(jié)、細節(jié)，一定要用系統(tǒng)的管理思想，采用復(fù)合措施堅持做好“事前、事中”控制，決不能掉以輕心，否則，那些裂縫、滲水、沿管滲流就會把我們的質(zhì)量信譽和項目品質(zhì)完全葬送掉。這個過程是技術(shù)部門必須嚴(yán)格控制的部分，在項目管理的范疇內(nèi)，屬于技術(shù)的專業(yè)監(jiān)督，就組織構(gòu)架內(nèi)的管理職責(zé)來說，屬于配合管理，就管理的控制過程來講，屬于技術(shù)管理的“事中控制”。

第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)過程五大要點

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程五大要點

(一)：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！

項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標(biāo)，一定會對工作的開展有百益而無一害。

房地產(chǎn)項目開發(fā)的計劃包括項目的整體開發(fā)計劃，項目的資金預(yù)算運作計劃，項目的整體時間節(jié)點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。

在項目準(zhǔn)備啟動的時候，房地產(chǎn)公司對項目的整體有一個比較詳細的預(yù)算和預(yù)估。每一個部門負責(zé)人對屬于自己部門的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經(jīng)過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經(jīng)驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。

(二)：項目未動，策劃先行！古云：兵馬未動，糧草先行；

對于房地產(chǎn)開發(fā)而言；應(yīng)該是項目未動，策劃先行。即應(yīng)該做好項目策劃，項目策劃簡單而言是回答以下幾個問題：

誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項目的風(fēng)格做成什么樣子？項目的景觀應(yīng)該滿足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個為什么這么做的理由！這些問題我們有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。只是說如果拍腦袋，那么犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發(fā)揮最大的價值所在。而如果在下結(jié)論以前，進行全面的調(diào)研，與市場分析，項目產(chǎn)品的探索性研究，對結(jié)論加以科學(xué)的論證，會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎(chǔ)問題的重點在于：在設(shè)計之前或者設(shè)計開始的同時，我們需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點在于回答我們是什么，誰是我們的客戶！

定位做好了，項目的銷售就做好了80％。(三)：地產(chǎn)開發(fā)，設(shè)計重中重！

對于房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是產(chǎn)品，而產(chǎn)品是設(shè)計出來的，開發(fā)的堅決條件好：即使市場不好，我留下來的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)！設(shè)計要解決的問題很多，成本控制就在設(shè)計階段可以解決85％。

設(shè)計首先需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。其次是結(jié)構(gòu)方案的確定，從基礎(chǔ)的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設(shè)備，材料選型，在設(shè)計階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設(shè)計過程中，確保所有的大問題在設(shè)計階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。

設(shè)計做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面預(yù)算！在項目的整體計劃中，控制成本是工程管理過程的一個重點所在，那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項目整體計劃中，我們應(yīng)該可以提前做好全面的預(yù)算，工程有一個細致的預(yù)算，從圖紙到材料設(shè)備采購，提前計劃，提前討論；

不但工程需要有全面完整的預(yù)算，營銷也有一個全面細致的預(yù)算；財務(wù)也有一個全面的預(yù)算，對外報建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個全面的預(yù)算，所有這些預(yù)算都是我們的成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項目開始以前，我們應(yīng)該將團隊職責(zé)分配好，然后對整體預(yù)算進行核實，并且在項目的整體開發(fā)過程中，忠實執(zhí)行預(yù)算制度，當(dāng)然這些預(yù)算可能會有調(diào)整，我們需要3個月或者6個月審核一次，看預(yù)算中哪些超越了，哪些節(jié)約了，通過一兩個項目，我們的成本控制能力能夠得到提升，這正式我們開發(fā)水平的體現(xiàn)，是我們經(jīng)驗的積累。

建議公司成立以總經(jīng)理為中心，全員參與的成本核定小組，由財務(wù)部牽頭，針對公司的成本部，工程部，營銷部以及對外報建等相關(guān)部門，整理以前的資料，參考現(xiàn)狀，指定出合理的預(yù)算。

(五)：項目管理，流程優(yōu)先！

在月湖蘭庭的項目管理過程中，其實現(xiàn)場管理是十分混亂的，只不過這些混亂都被掩蓋住了，并沒有造成很大的問題，所以我們有時候視而不見。主要也有部門的職責(zé)不清晰，各個部門的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部與成本部的權(quán)責(zé)，比如工程與技術(shù)的權(quán)責(zé)，比如工程與營銷的權(quán)責(zé)；而這些問題，都是因為公司崗位不清，責(zé)任不明，流程不暢通而造成的。

所謂流程，就如流水一般，自一個節(jié)點流至另外的節(jié)點，公司的流程暢通，則工作順利并且能夠最大限度避免錯誤。

那么如何才能做到這樣行如流水的工作呢？任何工作必須回答以下幾個問題，簡稱：6W1H

1.Who—工作的責(zé)任者是誰？

2.For whom—工作的服務(wù)和匯報對象是誰？

3.Why—為什么要做該項工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地點在哪里？

6.When—工作的時間期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

參考上述6W1H，我認(rèn)為首先是公司崗位設(shè)立清晰，然后是崗位職責(zé)明確，做到每一個事務(wù)都有人負責(zé)，每一個人都有其負責(zé)的事務(wù)；其次是工作的標(biāo)準(zhǔn)和方式要確定，明確做事的方式和方法。

任何一個公司，如果能夠把上述五個部門的工作分解，細化然后執(zhí)行，則公司必定能夠在硝煙四起的房地產(chǎn)市場立足并崛起。

第三篇：項目管理部門工作簡介

項目管理部部門介紹

XXX有限公司項目管理部是公司新設(shè)項目的執(zhí)行管理部門。主要制訂項目計劃和目標(biāo)，開展項目立項、組織實施工作、管理、監(jiān)督項目運作過程，確保項目的咨詢、設(shè)計工作按合同要求組織實施，且需符合法律法規(guī)，符合質(zhì)量、安全、環(huán)境、職業(yè)健康安全等內(nèi)容。并負責(zé)質(zhì)量、安全、環(huán)境方面的交底工作，并在項目進行過程中提供技術(shù)服務(wù)，最終達到按時按量順利完成。所以項目管理部以開闊思路和視野，敏捷的思維習(xí)慣，務(wù)實的工作作風(fēng)，全新的管理方法處理公司跨領(lǐng)域的復(fù)雜問題，并實現(xiàn)更高的運營效率。

XXX項目管理部主要工作流程是：項目啟動、項目計劃、項目執(zhí)行、項目控制、項目收尾共五個過程。根據(jù)各個階段的特點和所面臨的主要問題，系統(tǒng)的歸納為XXX項目管理部五大工作內(nèi)容和管理領(lǐng)域，即綜合管理內(nèi)容、規(guī)劃管理、施工管理、質(zhì)量管理、風(fēng)險管理，并分別對各領(lǐng)域的知識、技能、工具和技術(shù)作了全面的總結(jié)。

一、項目綜合管理內(nèi)容

1、組織工程項目論證；

2、組織項目建議書、可行性報告的編制；

3、負責(zé)審查工程施工圖設(shè)計及工程預(yù)算；

4、參與工程招投標(biāo)工作；

5、工程技術(shù)、功能設(shè)計、工程監(jiān)理、現(xiàn)場施工安全、變更控制、工程進度和工程質(zhì)量管理、組織實施項目的巡檢；

6、負責(zé)組織工程勘察設(shè)計，審查勘察設(shè)計方案、勘查報告和設(shè)計圖紙的質(zhì)量，并出具意見；

7、負責(zé)現(xiàn)場施工管理，審查施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進度計劃等，并出具意見；

8、對工程項目工程竣工驗收報送的有關(guān)資料進行審查，并會同有關(guān)部門對項目進行驗收；

9、督促好各類工程建設(shè)項目檔案管理。

二、項目規(guī)劃管理：

1、參與前期投資機會研究；

2、參與前期項目策劃的方案選擇；

3、參與企業(yè)項目可行性論證和立項工作；

4、參與企業(yè)的項目招投標(biāo)工作；

5、洽談并簽訂項目合同。

三、項目施工管理

1、負責(zé)項目施工計劃的制定與落實，執(zhí)行施工方案，協(xié)調(diào)項目現(xiàn)場施工的各項工作；

2、參與編制項目質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理規(guī)定，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)、合同施工；

3、參與制訂項目進度計劃，細化執(zhí)行進度計劃，確保項目施工工作按時完成。

四、項目質(zhì)量管理

根據(jù)國家法律法規(guī)和企業(yè)的相關(guān)規(guī)定，制定并修改質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全的規(guī)章制度，建立完善的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系。

五、項目風(fēng)險管理

根據(jù)國家法律法規(guī)和企業(yè)的相關(guān)規(guī)定對項目風(fēng)險從識別到分析乃至采取應(yīng)對措施的一系列過程，主要包括項目風(fēng)險識別、風(fēng)險量化、制定風(fēng)險對策三個方面。

項目管理部

二〇一三年十一月二十一日

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)稽查要點

房地產(chǎn)企業(yè)稽查要點

一、營業(yè)稅

1、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)額確認(rèn)是否正確，收取的價外費用是否并入營業(yè)額申報納稅。

2、采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按預(yù)收款（包括預(yù)收定金）申報納稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時間是否為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3、銀行按揭款收入有否申報納稅。

4、以房換地、以地換房或其他合作建房行為的是否按規(guī)定申報納稅。

5、拍賣、被拍賣不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，是否申報納稅。

6、以房產(chǎn)作為利潤分配給投資方是否申報納稅。

7、采用“還本”方式銷售不動產(chǎn)時，是否是按減除“還本”支出后的收入申報納稅。

8、將不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位，是否按銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。

9、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否并入營業(yè)額中申報納稅。

10、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅，價格是否明顯偏低，有無正當(dāng)理由。

11、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)申報納稅。

12、是否與包銷商簽訂包銷合同，是否按規(guī)定申報納稅。有無將包銷、代銷商品房手續(xù)費支出直接從營業(yè)額中抵減的情況。

13、是否存在“代建房”行為，是否同時具備“代建房”的三個條件。

14、關(guān)聯(lián)企業(yè)間銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)價格是否合理。

15、有無將折扣額另開發(fā)票，而在營業(yè)額中扣除的問題。

16、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。

17、以不動產(chǎn)或土地使用權(quán)投資入股取得固定收入，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不承擔(dān)風(fēng)險的，是否按“租賃業(yè)”申報納稅。

18、開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機構(gòu)，又沒有代理人，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。

19、涉及營業(yè)稅的其他問題。

二、企業(yè)所得稅

（一）收入檢查要點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等是否根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（2）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

（5）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，是否按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（6）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，是否在分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。

3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認(rèn)收入。

5、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否計收入。

6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業(yè)務(wù)收入。

7、有無將折扣額另開發(fā)票，而在收入中扣除的問題。有無將收入長期掛往來賬不入賬現(xiàn)象。

8、采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入是否按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅。

9、是否按稅務(wù)機關(guān)確定的征收方式（預(yù)）繳納企業(yè)所得稅。

10、涉及企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的其他問題。

（二）稅前扣除項目檢查要點：

1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，是否虛列、重列有關(guān)的成本、費用。

2、土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當(dāng)期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。

5、是否將非本期的費用計入當(dāng)期費用，成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅等一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“壞帳準(zhǔn)備金”、“業(yè)務(wù)招待費”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進行扣除，是否存在為擴大扣除比例而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。

9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負責(zé)人的個人消費。

10、按會計制度計提的各項準(zhǔn)備金是否作納稅調(diào)整。

11、實行計稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資標(biāo)準(zhǔn)進行稅前扣除；工資實行工效掛鉤的企業(yè)，工資計提是否符合“兩低于”原則，是否實際發(fā)放，未實際發(fā)放部分是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。

12、納稅人計提的以前應(yīng)提未提、應(yīng)計未計的費用及補繳以前的稅金是否已作納稅調(diào)整。

13、捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定。接受的捐贈是否已調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

14、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

16、有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。

17、固定資產(chǎn)清理、待處理財產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入賬戶，企業(yè)的各項財產(chǎn)損失未報批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。

18、稅前扣除項目的各項憑證是否合法，是否有虛列成本現(xiàn)象。

19、成本、費用能否準(zhǔn)確核算，與稅務(wù)機關(guān)已確定的征收方式是否相符合。

20、其他稅前扣除項目是否符合《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的規(guī)定。

三、土地增值稅

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（包括采取分期收款銷售方法取得的預(yù)收款項）是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工結(jié)算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機關(guān)清算。

2、申報計征土地增值稅的收入額是否包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值稅的其他問題

四、房產(chǎn)稅

1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。

2、自用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

3、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”賬，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管、電梯等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。

4、閑置未用的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。

5、對原有房屋進行改建、擴建后，作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加房屋原值，繳納了房產(chǎn)稅。

6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否按租金繳納房產(chǎn)稅。

7、對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。

8、涉及房產(chǎn)稅的其他問題。

五、土地使用稅

1、在開發(fā)建設(shè)期間，為開發(fā)商品房所占用的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、在項目完工后，對未出售部分的商品房占用的土地是否繳納了城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、對已取得土地使用權(quán)但尚未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、涉及城鎮(zhèn)土地使用稅的其他問題。

六、印花稅

1、各類建筑安裝工程承包合同、財產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、賬簿等是否按規(guī)定貼花。

2、購銷合同是否按稅務(wù)機關(guān)確定的征收方式足額繳納。

3、實收資本（股本）和資本公積增加，是否按規(guī)定貼花。

4、各類未履行的合同，是否按規(guī)定貼花。

5、涉及印花稅的其他問題。

七、個人所得稅

1、對支付給個人的現(xiàn)金、實物、有價證券是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。

3、對從“盈余公積”、“利潤分配”、“管理費用”、“經(jīng)營費用”等賬戶中提取支付的工資、獎金是否計入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。

4、通過“應(yīng)付福利費”賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。

5、對個人一次取得的數(shù)月獎金、年終加薪或勞動分紅，代扣代繳個人所得稅的計算方法是否正確。

6、支付給董事的董事費，是否代扣代繳個人所得稅。

7、企業(yè)向職工或其他個人集資，支付股息、紅利、利息時是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

8、單位為職工負擔(dān)個人所得稅的，在計算應(yīng)納稅額時，是否將支付額換算成含稅收入后計算扣繳個人所得稅。

9、個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出是否按規(guī)定繳納（代扣）個人所得稅。

10、納稅內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅內(nèi)既未歸還，又未用于生產(chǎn)經(jīng)營的是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。

11、有無獎勵職工汽車、住房未扣繳個人所得稅。

12、有無在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來及其他活動中，為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實物或有價證券未按“其他所得”項目扣繳個人所得稅。

13、將代扣代繳稅款長期掛賬而不申報繳納。

14、涉及個人所得稅的其他問題。

第五篇：企業(yè)安全管理部門工作職責(zé)

企業(yè)設(shè)置安全管理機構(gòu)文件：

1.安全生產(chǎn)管理機構(gòu)是指建筑施工企業(yè)及其在建設(shè)工程項目中設(shè)置的負責(zé)安全生產(chǎn)管理工作的獨立職能部門。

2.安全生產(chǎn)管理機構(gòu)的職責(zé)主要包括：落實國家有關(guān)安全生產(chǎn)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)、編制并適時更新安全生產(chǎn)管理制度、組織開展全員安全教育培訓(xùn)及安全檢查等活動。

3.企業(yè)安全生產(chǎn)管理機構(gòu)負責(zé)人依據(jù)企業(yè)安全生產(chǎn)實際，適時修訂企業(yè)安全生產(chǎn)規(guī)章制度，調(diào)配各級安全生產(chǎn)管理人員，監(jiān)督、指導(dǎo)并評價企業(yè)各部門或分支機構(gòu)的安全生產(chǎn)管理工作，配合有關(guān)部門進行事故的調(diào)查處理等。

4.企業(yè)安全生產(chǎn)管理機構(gòu)工作人員負責(zé)安全生產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、安全防護和勞動保護用品配備及檢查、施工現(xiàn)場安全督查等。

5.施工現(xiàn)場專職安全生產(chǎn)管理人員負責(zé)施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)巡視督查，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場存在安全隱患時,應(yīng)及時向企業(yè)安全生產(chǎn)管理機構(gòu)和工程項目經(jīng)理報告；對違章指揮、違章操作的，應(yīng)立即制止。

6.建筑施工總承包企業(yè)安全生產(chǎn)管理機構(gòu)內(nèi)的專職安全生產(chǎn)管理人員應(yīng)當(dāng)按企業(yè)資質(zhì)類別和等級足額配備，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)能力或施工規(guī)模，專職安全生產(chǎn)管理人員人數(shù)至少為：專業(yè)公司——1人/十萬平方米·年（生產(chǎn)能力）或每一億施工總產(chǎn)值·年，且不少于3人。

7.建設(shè)工程項目應(yīng)當(dāng)成立由項目經(jīng)理負責(zé)的安全生產(chǎn)管理小組，小組成員應(yīng)包括企業(yè)派駐到項目的專職安全生產(chǎn)管理人員，專職安全生產(chǎn)管理人員的配置為：

建筑工程、裝修工程按照建筑面積：

1、1萬平方米及以下的工程至少1人；

○2、1萬～5萬平方米的工程至少2人；

○3、5萬平方米以上的工程至少3人，應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全主管，按土○建、機電設(shè)備等專業(yè)設(shè)置專職安全生產(chǎn)管理人員。

土木工程、線路管道、設(shè)備按照安裝總造價：

1、5000萬元以下的工程至少1人；

○2、5000萬-1億元的工程至少2人；

○3、1億以上的工程至少3人，應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全主管，按土建、機○電設(shè)備等專業(yè)設(shè)置專職安全生產(chǎn)管理人員。

8.工程項目采用新技術(shù)、新工藝、新材料或致害因素多、施工作業(yè)難度大的工程項目，施工現(xiàn)場專職安全生產(chǎn)管理人員的數(shù)量應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工實際情況，在第六條規(guī)定的配置標(biāo)準(zhǔn)上增配。

9.勞務(wù)分包企業(yè)建設(shè)工程項目施工人員50人以下的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置1名專職安全生產(chǎn)管理人員；50人-200人的，應(yīng)設(shè)2名專職安全生產(chǎn)管理人員；200人以上的，應(yīng)根據(jù)所承擔(dān)的分部分項工程施工危險實際情況增配，并不少于企業(yè)總?cè)藬?shù)的5‰。

10.施工作業(yè)班組應(yīng)設(shè)置兼職安全巡查員，對本班組的作業(yè)場所進行安全監(jiān)督檢查。

安全管理部門工作職責(zé)：

1、在主管安全副總經(jīng)理和總工程師領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)和勞動保護的方針、政策、法令、法規(guī)與條例標(biāo)準(zhǔn)。落實本企業(yè)安委會的計劃、方針和管理目標(biāo)，并及時匯報工作情況。

2、協(xié)助有關(guān)部門做好安全生產(chǎn)宣傳教育，培訓(xùn)工作和新工人、特殊工種作業(yè)人員的安全技術(shù)訓(xùn)練、考核、發(fā)證、年審工作。經(jīng)常深入施工現(xiàn)場檢查安全、掌握安全生產(chǎn)情況，督促指導(dǎo)，糾正不安全行為和因素，預(yù)防、消除不安全隱患。

3、對安全生產(chǎn)、文明施工及場容場貌、飲食衛(wèi)生等進行檢查，提高全體人員對文明施工的意識和文明施工水平。

4、對施工現(xiàn)場的安全隱患簽發(fā)《整改通知單》對整改落實情況按著定人、定時間、定措施的原則，進行整改監(jiān)督檢查。按時復(fù)查，驗收。

5、協(xié)助項目部對安全資料的管理，填寫真實反映施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)的實際情況。

6、做好安全工作計劃、總結(jié)和《安全簡報》等工作的編寫發(fā)放，對施工現(xiàn)場和工程按“標(biāo)準(zhǔn)”“規(guī)范”進行系統(tǒng)檢查和評價。

7、對違章指揮、違章作業(yè)、違反安全生產(chǎn)和勞動保護法規(guī)的行為或安全生產(chǎn)發(fā)生矛盾時，經(jīng)說服勸阻無效，應(yīng)暫停生產(chǎn)，消除隱患危險，提出合理意見，并及時向本企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)匯報。

8、負責(zé)編制安全（生產(chǎn)）管理保證體系，確保安全管理保證體系正常運轉(zhuǎn)，實施。

9、主持傷亡事故的調(diào)查，做好傷亡事故的統(tǒng)計，分析工作并逐級上報。