第一篇：房地產企業財務報表分析要點

房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，其財務報表所顯示的信息往往與實際偏差較大，因此不能拘泥于常規的企業財務報表分析方法。

一、房地產企業財務報表的局限性

1．大量預收賬款導致短期負債劇增，影響報表使用者對企業償倩能力的判斷。

參照《企業會計制度》關于收入確認的規定，房地產收入確認標準應具備以下四項具體條件：①工程已經竣工并驗收合格；②具有經購買方認可的結算通知書；③履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；④成本能夠可靠地計量。然而房地產從開始預售到收入確認，需經過竣工、驗收、測繪、辦證、決算等多個環節，少則數月，多則三五年，其間巨額的房款收入長期掛在預收賬款，一方面增加短期負債，另一方面減少了房款收入內含的所有者權益。特別是近年房地產高額盈利在財務報表中無法體現，嚴重地影響了企業財務報表分析的結果。

2．開發成本賬實不符，影響報表使用者對企業資產的判斷。

房地產企業為了持續發展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是近年來，房地產企業憑借其資金、品牌、政府扶持，以協議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經是賬面成本的數倍，這時財務報表顯示的企業資產嚴重失實，音響消費者進行企業財務報表分析。另外，房地產企業在開發過程中有相當部分工程款由施工單位墊支，比例高達30％～50％，時間長達數年，施工單位往往對墊支部分不開發票，再加上房地產企業為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經過幾個會計年度才能完成，對此，房地產企業就難以及時進行成本核算，造成賬面成本低于實際數。

3．期間費用計入當期損益，影響報表使用者對企業經營成果的判斷。

按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，一旦結轉收入，隱含的利潤即會顯現，這樣勢必影響企業經營情況的客觀反映。

二、房地產企業財務報表分析方法

應先根據真實性和配比原則將財務報表作以下適當調整，然后才能進行常規的企業財務報表分析。

1．根據收款方式分析預收賬款，確認收入。

房地產由于其商品價值很大，收款形式與一般的產品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付款的房地產銷售，應以應收款項足額到賬作為收入確認的標準，而不論其是否辦理了房地產證，只要房款足額到賬，即可視為風險已轉移；對于分期付款的房地產銷售，應以合同約定的收款日期確認收入，但是買方若在合同約定日期

有欠付現象，應考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30％)，或欠付次數過多(連續兩期以上)，則不能確認收入；對于按揭付款的房地產銷售，應待交足首期且按捐款已到賬，方可確認收入。根據上述原則將預收賬款中應予確認的收入進行預結轉，并計提銷售稅金及附加。

2．分析開發成本的構成，確認成本。

購入尚未開發的土地應比照周邊地價進行評估，剔除資金成本后大大高于賬面價值的可認同土地增值額，暫估調增存貨和資本公積；對應入賬而未入賬的工程款按預算或估算入賬，對尚未完工的配套工程估價預提，使開發成本盡可能接近實際；按照收入與成本配比原則預轉成本。

3．對收入結轉前發生的期間費用，按照收入與費用配比原則進行調整。

財務總監應該做好企業財務報表分析的工作，現代意義上的財務總監是公司重要的戰略決策的制定者和執行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經濟一體化進程的深入，傳統的財務管理知識已遠遠不能適應現代企業的需要。當今的財務管理人員及企業管理者，不僅要遵循某些傳統的原則，還必須了解瞬息萬變的資本市場及財務管理發展趨勢，并掌握最新的策略與技術，以便高效地完成工作，給企業所有者和股東們提供強有力的利益保障與支持！

第二篇：中國房地產企業財務報表解讀要點20091129

中國房地產企業財務報表解讀要點(香港上市公司)

近日在論壇上看到許多關于中國房地產企業資金狀況的博文，通過列舉若干財務指標(如經營活動現金凈流量)作為反映其核心觀點的支持性證據。本人認為，房地產行業的業務特征以及特定背景賦予了部分財務指標特殊的涵義。為避免錯誤解讀，本人將分別以在香港上市和大陸A股上市的典型公司的財務報表為例，就其中的重點項目和內容進行解讀。不足之處，請各位博友補充！本文參考碧桂園(2007.HK)、富力地產(2777.HK)和SOHO中國(0410.HK)的2007年年報，重點解讀在香港上市的中國房地產企業的財務報告。

一、基本情況 1.業務范圍

通常，上市公司經營的業務范圍反映在財務報表附注的分部報告和財務回顧等管理層說明性文字中。例如，碧桂園(2007.HK)的財務回顧就列示了該公司的主要業務范圍包括房地產開發、建筑裝修及裝飾、酒店營運和物業管理四部分，其中房地產開發占絕對主導(約占總收入的94％)，建筑裝修及裝飾可以視為房地產開發的一個分部(90％的建筑裝修及裝飾收入來自于集團內部)，酒店營運和物業管理基本上作為配套而存在。2.土地儲備情況 凈現值法(Net Asset Value,NAV)是當前世界上最廣泛適用的對房地產企業的估值方法(注1)。由于NAV方法的廣泛流行，擴充土地儲備意味著提升房地產企業未來的未來價值，直接決定著房地產企業受市場或投資者追捧的程度，這在2007年房地產企業在資本市場上的表現不難看出。當然，隨著2007年國務院出臺《關于促進節約集約用地的通知》，土地儲備過大則成為了巨大的開發風險，如恒大IPO夭折即是明證。但不管怎樣，土地儲備仍然是房地產企業日常營運中最重要的資源和備受關注的焦點。

按照香港的會計準則規定，土地儲備的列示分以下幾種情況進行處理：

(1)已經交納土地摘牌保證金但尚未摘牌的，或者已經摘牌且支付土地出讓金但未取得國有土地使用證的，相應的金額列示為流動資產的其他應收款項目。具體數額需要查找報表附注項目，如碧桂園(2007.HK)的報表附注3中“預付款-第三方”基本上就屬于這種類型的土地儲備數額。

(2)已經取得國有土地使用證但未取得施工許可證的，相應的金額列示為非流動資產項下的“土地使用權”。但需要指出的是，該項土地使用權(Land Use Right,LUR)在報表上是按照土地使用權總額扣除攤銷后的凈額。

(3)已經取得國有土地使用證且已經取得施工許可證的，相應的金額列示為流動資產項下的“土地使用權”。同樣，該項目也是扣除攤銷后的凈額。因此，一家公司的土地儲備狀況需要綜合考慮上述三個項目。(關于相關會計準則下土地使用權攤銷的處理見本文注2。)3.物業建造狀況

對于住宅類房地產企業而言，產成品就是已經建造好的房屋，在報表上列示為“持作銷售已落成物業”(Property Held for Sale, PHS)；在產品就是正在建造的房屋，在報表上列示為流動資產項下的“在建物業”(Property Under Development, PUD)；原材料就是儲存的尚未使用的材料，在報表上列示為流動資產項下的“存貨”(Inventory)。對于商業類房地產企業而言，由于建造的物業通常持有用作未來經營，故在建物業通常在報表中的非流動資產項下列示為“在建物業”（Property Under Development, PUD）；已經建造完成的商業物業則體現在非流動資產項下的“物業、廠房和設備”(Property,Plant and Equipment, PPE)。

故通過上述項目，我們可以評估特定房地產企業的工程進展狀況。4.物業銷售狀況

在中國現行實施的物業預售制度下，物業的銷售通常涉及三類收入：(1)合同銷售收入，該收入是指物業預售時與業主簽署的合同金額；(2)現金回籠，該項收入是業主實際支付的合同款項；

(3)會計銷售收入，該項收入是以物業交收為標志進行確認的，即如果交樓的話，那么相應的銷售過程才算完成，才能按照會計準確確認收入。通過公開的財務報表，我們非常容易得到會計銷售收入數據，即損益表中的“銷售收入”項目。對于預售收到現金但尚未交付物業的情形，通常列示為流動負債下的“貿易及其他應付款”。該項目在一定程度上反映了公司所造物業在市場上受歡迎的程度，是公司競爭力的一種體現。

5.現金水平和結構

房地產企業本質上屬于類金融企業，對資金存在著持續的需求，但另一方面，房地產企業的資金使用存在著諸多限制，例如：預售樓款收到現金的一定比例（通常由各地方政府確定）限制用于特定項目的工程款支出，銀行開發貸款限制用于特定項目的工程款支出，部分資金可能被用于發放現金股利，被作為銀行貸款質押，用作增資注資而被暫時凍結，等等。因此，財務報表通常能夠反映公司的資金存量，并不能反映出實際可以自由調動的程度，后者將直接決定著資金鏈條的緊繃狀況，而這也正是投資者真正關心的。

為評價房地產企業資金的實際狀況，可以從以下方面加以綜合測算： 1.根據開工面積、開發進度以及開發成本測算整體現金需求； 2.短期償還債務的需求；

3.需要交納的營業稅、土地增值稅、企業所得稅等稅費； 4.物業銷售的預計面積和平均銷售價格(適用于住宅類地產企業)； 5.現有資金存量；

通過上述5個方面基本上可以評價房地產企業的資金狀況。需要特別指出的是，房地產企業的經營活動現金流大多為負數，這主要是由于地產企業向外擴張而且開發周期相對較長所致，并不能作為資金狀況緊張的直接證據。

二、償債能力

評價房地產企業的償債能力，通常會使用資產負債率這一指標。需要提醒注意的是，由于房地產企業收到的預售款項也體現為流動負債，故本人建議使用剔除該類預售款項后的負債數額來評價房地產企業的償債能力。

三、盈利能力

按照香港的相關規定，住宅產品的開發成本構成包括四部分，即土地成本、建安成本、營業稅、土地增值稅。各家企業這四類成本的水平和結構不盡相同，如碧桂園(2007.HK)的土地成本就比富力地產(2777.HK)要來得低。

衡量房地產企業盈利能力的常用指標是毛利率和凈利率，只是需要注意的是，這里的盈利能力重點是考察其可持續的正常經營活動的盈利能力。如進行比較時，富力地產(2777.HK)損益表中的其他收益主要來自于公平值收益（即公允價值評估），該項收益就不能算作是可持續的收益。關于盈利能力的具體分析以及相關指標的涵義，在此就不再此贅述了。

四、營運能力 營運能力主要是反映企業經營的效率水平，通常采用總資產周轉率等指標衡量，其評價方法與其他行業企業相似。對于房地產企業而言，一般有以下特點：住宅類房產的周轉率高于商業類地產，別墅類房產的周轉率高于普通商品房，南部城市的周轉率高于北方城市（北方氣候比較寒冷，在封凍期間無法施工）。

注：

1.NAV方法的基本思路可以歸納為：在一定銷售價格、開發速度和折現率的假設下，地產企業當前儲備項目的現金流折現價值剔除負債后，即為凈資產價值(NAV)。具體來說，開發物業的凈資產值，等于現有開發項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現金流折現值減負債；投資物業的凈資產值，等于當前項目凈租金收入按設定的資本化率折現后的價值減負債。

2.根據香港準則，由于中國地產企業取得的是土地使用權而非所有權，故土地使用權不應作為開發成本的一部分，而是相當于一項無形資產，需要進行攤銷，并單獨列示。通常，土地使用權的攤銷分為3部分：拿到國有土地使用證到開始施工（以施工許可證的時間作為開始施工時間）這段時間，土地使用權按尚可使用年限攤銷進入管理費用；開始施工到施工完畢并出售前，土地使用權攤銷轉入在建開發物業；已完工樓房確認收入（即已經出售并交樓）后，將相應的未攤銷土地使用權余額按照當期銷售面積占剩余可銷售面積的比例結轉至主營業務成本；剩余已完工但未出售房產的土地成本，按可使用年限攤銷進入管理費用，直到該物業出售為止。

第三篇：小微企業財務報表分析要點

小微企業財務分析要點

一提到小微企業的財務報表，大多數人的第一反應是財務不規范、信息不透明、財務結構不健全等，那是不是這樣的小微企業的財務報表我們就可以忽略呢？答案顯然是否定的。財務報表是展示企業信息的窗口，通過報表我們可以了解企業的誠信程度，了解企業的銷售情況、經營情況，雖然不規范，但是我們依然可以從中提取有價值的信息，去偽存真，為我們的擔保決策提供依據。以下是根據實際工作總結出的一些經驗：

首先粗略地檢查一下企業的報表，包括上期期末數與本期期初數是否相等，報表左右兩邊是否相等，基本的勾稽關系是否正確。對于檢查無誤的報表，我們再進行下一步的核實分析。核實報表中關鍵的科目。此處所講關鍵，主要包括三類：

一是常規項目，如貨幣資金、應收賬款、存貨、短期借款、主營業務收入；

二是金額異常變化的項目，例如突然增加和突然減少的項目； 三是金額巨大，占資產規模30%以上的項目。對這些項目的核實有助于我們判斷一個企業真實的財務狀況。以下是對一些重要科目的具體核實方法。

（1）主營業務收入：這是擔保業務中的關鍵，能不能擔保，擔保多大的規模很大程度上取決于企業的主營業務收入，報表上該項科目的金額應該通過納稅申報表、銀行對賬單、合同、水電費單據、出庫單、發票等進行佐證，只有主營業務穩定，收入可靠且有持續性發展的企業才是我們的主要客戶群。

（2）應收賬款：對中小企業來說，應收賬款的影響遠遠大于一般企業。對于應收賬款，我們不僅要關注總量，還要關注期限結構、對象結構、大額客戶和是否有關聯方往來等情況。關注應收賬款的增長程度與銷售的增長程度的比較，如果前者遠遠高于后者，就應該有職業敏感性，可能存在虛增資產的嫌疑。

（3）存貨：對中小企業來說，往往存貨加應收賬款占總資產的一半左右，因此對該科目也要加以核實，防止企業虛增資產。在現場調查時，需檢查倉庫，估算其價值是否與報表反映相符，在總量上分析是否符合企業生產經營特點，結構上各類存貨能否保證供產銷環節順利進行，增量上看是否與生產經營規模相適應，質量上看產品是否適銷對路。

（4）短期借款：該科目需查詢貸款記錄進行核實，同時結合財務費用開支情況側證企業負債情況是否真實。如果推算企業的財務費用與短期借款的比例不合理，比例過高，則可能存在隱性負債。

（5）貨幣資金：主要包括庫存現金、銀行存款。核對銀行存款余額與開戶銀行對賬單是否基本相符。如果不相符，可以要求查看企業的銀行存款余額調節表，檢查未達賬項是否存在。同時還需要了解銀行存款中有沒有保證金存款，是否存在使用限制。

（6）其他應收款：當金額較大或者突然增加/減少時，需要做分析，了解是否存在股東、關聯企業占用企業資金問題、是否存在虛假出資、對外部企業拆出資金等情況。（7）其他應付款：主要了解是否存在民間借貸等。對核實后的報表數據進行比率分析和趨勢分析。

分析一個企業的財務狀況，主要從償債能力、盈利能力、營運能力和成長能力四方面來衡量。

（1）償債能力又分為短期償債能力和長期償債能力，通過流動比率、速動比率、資產負債率、產權比率、利息保障倍數來分析，這些指標沒有統一的標準，往往要結合不同的行業進行分析；

（2）盈利能力通過資產報酬率、凈資產收益率、銷售利潤率、銷售凈利潤率、銷售毛利率等，這些指標主要反映了總資產、凈資產的盈利能力，以及整體利潤中銷售利潤所占的比重等內容，這需要分析企業的總體盈利趨勢，以及和行業平均水平進行比較，判斷企業的獲利狀況；

（3）營運能力主要是考察應收賬款和存貨的周轉能力，判斷企業資產的周轉速度，周轉越快的企業效益越好；

（4）成長能力主要通過銷售增長率、資本增長率、總資產增長率來分析，成長能力越強，企業的實力越強，企業的發展越快速。四方面能力都良好的企業，是我們優先支持的對象，四方面能力都不好的企業，我們應將其“拒之門外”。

總之，通過以上“3步曲”，我們可以比較準確地判斷出企業目前的財務狀況，為我們的擔保決策提供依據。實務中尤其要注意銷售收入的核實，并通過趨勢分析把握企業的主要問題。同時我們不能一味依賴財務報表，應重視企業的軟信息，將財務信息與市場信息相結合，相互印證，相互推斷，更好地了解企業的真實情況。

第四篇：房地產企業財務報表解析

房地產企業財務報表解析

房地產企業與其他企業相比,具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點,其財務報表所顯示的信息往往與實際偏差較大,因此不能完全拘泥于財務報表常規的分析方法。

房地產企業財務報表的局限表現在：

1.大量預收賬款導致短期負債劇增，影響報表分析者對企業償債能力的判斷。2.開發成本準確計量和分攤難度比較大，影響報表分析者對企業真實資產總量的判斷。

3.期間費用全部計入當期損益，影響報表使用者對企業經營成果的判斷。按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當期損益。

房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對于連續開發和滾動開發的企業，更難通過財務報表分析出企業真實的盈利能力，這樣勢必影響企業經營情況的客觀反映。

一、從資產負債表入手，對房地產企業稅收解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收帳款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收帳款”科目記帳，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對帳單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入帳的情況，并查明該項支出是否屬于實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入帳的情況。應當要求企業提供銀行對帳單與企業銀行存款明細帳相核對，是否存在資金轉出不入帳，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達帳項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數并與現金日記帳帳面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在帳外經營的情況。

2、應收帳款科目分析。由于近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業應收帳款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收帳款進行明細分析，如期末應收帳款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收帳款科目，而不放在預收帳款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否逃避預交企業所得稅。

3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借，計入其它應收款，不按關聯企業之間按獨立企業之間的業務往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收帳款科目有對應關系的。由于目前房地產企業開發項目必須達到一定階段才能取得預售許可證，而房地產開發項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收帳款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收帳款金額在保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收帳款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。

這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大于預收帳款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收帳款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大于則有可能存在將開發產品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產帳面數，相對于企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等。房地產企業與其他工業企業相比,具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個地方開發結束后，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但對照2006年31號文件規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來 說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而明細帳上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續并實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定征收企業所得稅的建筑公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入帳，少開具建筑業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。另外如固定資產中有房屋，也應當認真分析是否是將開發產品轉為經營性資產，其產權關系是否真正屬于房地產公司。

6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入帳內運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其合同的真假，對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，對超過注冊資本50%以上關聯方借款利息應不允許稅前列支。

7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對于關聯企業的往來需要注意以下幾個方面：

一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業向關聯企業的借款是否超過企業注冊資金的50%，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。

二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。

三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納33%的企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付稅金，讓建筑公司多開具建筑業發票金額入帳，由于業務虛假，相關應付款永遠是應付未付。四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預收帳款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收帳款明細帳以及相應的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。二是要將資產負債表預收帳款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。

具體方法是將資產負債表預收帳款科目本期增加額乘以預計毛利率后的金額，與企業申報表中預收帳款納稅調增金額減去預收帳款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否符合交納企業所得稅的條件。

二、從損益表入手，對房地產企業稅收解析。

1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式、與購房戶的購銷合同的內容等進行認真分析。

2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對于連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。

3、主營業務稅金及附加分析。此科目與主營業務收入和預收帳款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收帳款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據掌握行業利潤參考值，并結合同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷所評估企業的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額的支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用，并于正式銷售收入確認后配比進入當期費用列支。對于財務費用，要著重分析利息支出的合理性，要注意開發產品完工前發生的利息費用只能進入開發成本，而不能作為期間費用全額于當期列支。因而要結合開發產品完工確認的時間，通過分析利息列支的情況分析判斷是否按稅法規定列支。

6、營業外收入分析。一是分析代收契稅等手續費用是否準確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產盤盈，固定資產處臵收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬于視同銷售應當確認的范圍。

第五篇：如何具體分析房地產企業的財務報表

如何具體分析房地產企業的財務報表？

如何對資產負債表進行風險解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數并與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。

2、應收賬款科目分析。由于近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。

3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由于目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大于預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大于則有可能存在將開發產品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對于企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比,具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發結束后，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續并實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定征收企業所得稅的建筑公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建筑業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。

7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對于關聯企業的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業發票金額入賬。由于業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率后的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬于債務重組所得。絕大多數房地產企業都需要向銀行融資。

如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目

1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。

2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對于連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結合建筑常規深挖成本偏高的原因。

3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，并結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有

些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。

6、營業外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續費用是否準確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬于視同銷售應當確認的范圍。