第一篇：房屋登記簿管理試行辦法

房屋登記簿管理試行辦法

第一條 為規范房屋登記簿管理，保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、建設部頒布的《房屋登記辦法》（建設部令第168號），制定本辦法。

第二條 房屋登記簿（以下簡稱“登記簿”）是房屋權利歸屬和內容的根據，是房屋登記機構（以下簡稱“登記機構”）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊。

第三條 登記簿可以采用電子介質，也可以采用紙介質。鼓勵有條件的地方建立電子介質的登記簿。

登記簿采用電子介質的，應能夠轉化為唯

一、確定的紙介質形式；采用紙介質的，應采用活頁等方便增頁和編訂的方式編制，注明目錄和頁碼。

第四條 登記簿有關內容發生改變的，應通過增加新的頁面、界面和內容體現，不得直接在原內容上刪改。

第五條 房屋登記簿應按照房屋基本單元建立。房屋基本單元應有唯一的編號。房屋分割、合并時應重新編號。

第六條 建筑區劃內依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房，應在房屋初始登記時單獨記載，建立登記簿，并與建筑區劃內房屋基本單元的登記簿形成關聯。

第七條 登記簿的內容應包括房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他狀況部分。各地可以在本辦法規定內容的基礎上增加登記簿的內容。

第八條 登記簿的房屋基本狀況部分，記載房屋編號、房屋坐落、所在建筑物總層數、建筑面積、規劃用途、房屋結構、土地權屬性質、國有土地使用權取得方式、集體土地使用權類型、地號、土地證號、房地產平面圖等。

第九條 登記簿的房屋權利狀況部分，記載房屋所有權、他項權利等有關情況。

房屋所有權的內容，記載房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、共有情況、房屋所有權取得方式、房屋所有權證書號、補換證情況、房屋性質、《房屋登記辦法》第四十一條規定的注銷事項等。

房屋他項權利的內容，記載抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額、擔保范圍、債務履行期限、房屋他項權利證書號、補換證情況；最高額抵押權人、抵押人和債務人、最高債權額、擔保范圍、債務履行期限、債權確定的期間、最高債權額已經確定的事實和數額；在建工程抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額或最高債權額、擔保范圍、債務履行期限、在建工程抵押登記證明號；地役權人、地役權設立情況、地役權利用期限等。第十條 登記簿的其他狀況部分，記載預告登記權利人和義務人、身份證明號碼、預告登記證明號、補換證情況；異議登記申請人、異議事項；查封機關、查封文件及文號、查封時間、查封期限、解除查封文件及文號、解除查封的時間等。

第十一條 登記機構每次辦理第九條、第十條中涉及的各項房屋登記，都應在登記簿上記載登記時間和登記最終審核人員。

第十二條 登記機構應建立嚴格的錄入、審查和管理制度，明確登錄人員，保證登記簿的記載信息與登記最終審核結果一致。

未經合法程序，不得對登記簿記載的內容進行更改。

第十三條 登記簿應永久保存并妥善保管。紙質登記簿應配備必要的安全保護設施并可以制作副本，電子登記簿應定期備份。

登記簿有毀損的，登記機構應及時補造。

第十四條 個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權利限制狀況；權利人提供身份證明材料、利害關系人提供身份證明材料和證明其屬于利

害關系人的材料等，可以查詢、復制該房屋登記簿上的相關信息。有關查詢的程序和辦法，按《房屋登記信息查詢暫行辦法》（建住房[2006]244號）的有關規定執行。

第十五條 登記簿記載相關信息后，申請登記的原始資料以及登記機構的內部審核文件應作為登記檔案歸檔。

登記機構應結合房地產交易與登記規范化管理要求，逐步實現房屋權屬檔案數字化。條件具備的地方，應通過數字化檔案顯示房地產交易的歷史情況。

第十六條 住房和城鄉建設部將逐步建立全國統一的房屋登記信息系統，實現全國登記簿基本信息共享和異地查詢。

登記機構應參照有關信息系統技術規范加強房屋登記信息系統建設，為全國房屋登記管理系統預留接口。

附件：房屋登記簿記載內容說明

附件：

房屋登記簿記載內容說明

【房屋編號】記載房屋登記機構編制的房屋代號。每一個房屋登記基本單元應當有唯一的房屋編號。房屋合并或分割的，應當重新編號，不得沿用原有編號。

【房屋坐落】記載房屋的具體地理位置，具體指有關部門依法確定的房屋坐落，一般包括街道名稱、門牌號、幢號、樓層號、房（室）號等。

【所在建筑物總層數】記載房屋所在建筑物的總自然層數。有地下層或半地下層的，計入總層數，但應加以注明。

【建筑面積】記載按照《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2000）測量的房屋建筑面積，分別注明房屋專有部分建筑面積和分攤的共有部分建筑面積。建筑物為多個所有人區分所有的，專有部分建筑面積為套內建筑面積；建筑物不屬于多個所有權人區分所有的，專有部分建筑面積即為建筑面積。

【規劃用途】記載建設工程規劃許可及其所附圖件上記載確定的房屋用途。

【房屋結構】分為鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他結構等六類。

【土地權屬性質】記載房屋占用范圍內土地的所有權性質，分別為“國有”或“集體所有”。【國有土地使用權取得方式】記載房屋所占用土地的國有土地使用權取得的方式，包括劃撥、出讓、出租、作價入股等。【集體土地使用權類型】記載房屋所占用土地的集體土地使用權的具體類型，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權等。

【地號】記載土地使用權證上注記的宗地地號。

【土地證號】記載依法向土地使用權人頒發的土地使用權證的證號。【土地使用年限】記載房屋占用范圍內的土地使用權的起始日期和終止日期。國有土地使用權為出讓的填寫《國有土地使用權證》記載的土地使用年限；國有土地使用權為劃撥的不填；集體土地使用權填寫《集體土地使用證》上記載的土地使用年限。【房地產平面圖】是指按照《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2000）要求完成的，用于房屋權屬證書附圖的房屋分戶圖等。

【房屋所有權人】房屋所有權人為法人、其他組織的，記載身份證明上的法定名稱；房屋所

有權為自然人的，記載身份證明上的姓名。

法人或其他組織的身份證明為《組織機構代碼證》，沒有《組織機構代碼證》的，可以為《營業執照》、《事業單位法人證書》、《社會團體法人登記證書》等。境內自然人的身份證明為《居民身份證》，無《居民身份證》的可以為《戶口簿》、《護照》、有效軍人身份證件等（《軍官證》、《文職干部證》、《士兵證》、《學員證》、《離休證》、《退休證》等）；港澳同胞的身份證明為《港澳居民來往內地通行證》或《港澳同胞回鄉證》、《居民身份證》；臺灣同胞的身份證明為《臺灣居民來往大陸通行證》或其他有效旅行證件，在臺灣地區居住的有效身份證件或經確認的身份證明；外國人的身份證明為《護照》和中國政府主管機關簽發的居留證件。

【身份證明號碼】記載身份證明上記載的號碼。

【戶籍所在地】記載房屋所有權人為自然人時，其戶籍登記管理機關所在地。一般填寫身份證明的填發機關。【共有情況】記載按份共有或共同共有。不屬共有情況的，填寫單獨所有；屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有。在附記欄中注明共有人及共有份額。

【房屋所有權取得方式】記載房屋所有權人取得該房屋所有權的方式，包括自建、買賣、互換、贈與、以房屋出資入股、分割或合并共有房屋、法人或者其他組織分立或合并、繼承、遺贈、因生效法律文書取得、征收等。

【房屋所有權證書號】記載登記機構向房屋權利人頒發的房屋所有權證書的證號。

【補換證情況】房屋權屬證書、登記證明因遺失、滅失、破損等原因補發或換證的，在房屋權屬證書號后或附記欄中注明。

【房屋性質】分別記載經濟適用住房、廉租住房、集資合作建房等由政府提供相關政策支持建設，對購買、租賃對象以及轉讓有限制的房屋；其他類型房屋不填此項。【抵押權人】記載抵押合同中的抵押權人。【抵押人】記載抵押合同中的抵押人。【債務人】記載主債權合同中的債務人。

【被擔保主債權的數額】記載被擔保的主債權金額。

【擔保范圍】記載抵押合同中約定的擔保范圍，可以是主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用等；抵押合同未約定的，記載未約定的事實。【債務履行期限】記載主債權合同中約定的債務人履行債務的期限。

【房屋他項權利證書號】記載登記機構向當事人頒發的房屋他項權利證書的證號。【最高額抵押權人】記載最高額抵押合同中記載的抵押權人。

【最高債權額】記載最高額抵押合同中雙方當事人約定的最高債權金額。

【債權確定的期間】記載最高額抵押合同中雙方當事人約定的債權確定的期間。

【最高債權額已經確定的事實和數額】 因《物權法》第206條規定的情形導致最高額抵押權所擔保的債權確定時，記載債權確定的原因及事實，同時注明所確定的債權金額。【在建工程抵押權人】記載在建工程抵押合同中的抵押權人，通常為在建工程的貸款人。【在建工程抵押人】記載在建工程抵押合同中的抵押人，通常為對在建工程享有財產權的權利人。

【在建工程抵押登記證明號】記載登記機構向當事人頒發的在建工程抵押登記證明的證號。【地役權人】記載地役權合同中的地役權人，一般為需役地權利人。

【地役權設立情況】需役地登記簿記載供役地（房屋）坐落、供役地房屋所有權人、地役權主要內容（地役權合同中約定的供役地房屋利用目的和方法）等；供役地登記簿記載需役地（房屋）坐落、地役權人、地役權主要內容（地役權合同中約定的供役地房屋利用目的和方法）等。

粘附地役權合同的，本欄可以略寫。

【地役權利用期限】地役權合同中約定的利用期限。

【預告登記權利人】記載房屋買賣合同中的購房人或者抵押合同中的抵押權人。【預告登記義務人】記載房屋買賣合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。【預告登記證明號】記載登記機構向房屋權利人頒發的預告登記證明的證號。【異議登記申請人】記載申請異議登記的利害關系人。【異議事項】記載利害關系人提出異議的具體內容。

【查封機關】記載依法對土地使用權、房屋所有權實施財產保全、查封等限制措施的國家機關，如人民法院、人民檢察院、公安機關等。

【查封文件及文號】記載查封機關依法作出財產保全、查封等限制措施的文件及其文號。【查封時間】記載查封事實記載于登記簿的時間。【查封期限】記載查封文件上記載的限制措施的起始日期和結束日期。查封文件記載的限制措施的起始日期一般與查封時間一致。

【解除查封文件及文號】記載查封機關依法解除限制措施的文件及其文號。【解除查封時間】記載查封機關解除限制措施的日期，一般是查封機關解除限制措施的文件送達登記機構的日期。

【登記時間】記載登記事項記載于登記簿上的時間。

【登記最終審核人員】記載登記機構做出最終審核決定的人員。

第二篇：關于印發《房屋登記簿管理試行辦法》的通知

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關于印發《房屋登記簿管理試行辦法》的通知

關于印發《房屋登記簿管理試行辦法》的通知

建住房[2008]84號

各省、自治區建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

為了規范房屋登記簿管理，保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，我部制定了《房屋登記簿管理試行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的重要情況，請及時告我部住宅與房地產業司。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

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二〇〇八年五月六日

房屋登記簿管理試行辦法

第一條 為規范房屋登記簿管理，保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、建設部頒布的《房屋登記辦法》（建設部令第168號），制定本辦法。

第二條 房屋登記簿（以下簡稱“登記簿”）是房屋權利歸屬和內容的根據，是房屋登記機構（以下簡稱“登記機構”）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊。

第三條 登記簿可以采用電子介質，也可以采用紙介質。鼓勵有條件的地方建立電子介質的登記簿。

登記簿采用電子介質的，應能夠轉化為唯

一、確定的紙介質形式；采用紙介質的，應采用活頁等方便增頁和編訂的方式編制，注明目錄和頁碼。

第四條 登記簿有關內容發生改變的，應通過增加新的頁面、界面和內容體現，不得直接在原內容上刪改。

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第五條 房屋登記簿應按照房屋基本單元建立。房屋基本單元應有唯一的編號。房屋分割、合并時應重新編號。

第六條 建筑區劃內依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房，應在房屋初始登記時單獨記載，建立登記簿，并與建筑區劃內房屋基本單元的登記簿形成關聯。

第七條 登記簿的內容應包括房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他狀況部分。各地可以在本辦法規定內容的基礎上增加登記簿的內容。

第八條 登記簿的房屋基本狀況部分，記載房屋編號、房屋坐落、所在建筑物總層數、建筑面積、規劃用途、房屋結構、土地權屬性質、國有土地使用權取得方式、集體土地使用權類型、地號、土地證號、土地使用年限房地產平面圖等。

第九條 登記簿的房屋權利狀況部分，記載房屋所有權、他項權利等有關情況。

房屋所有權的內容，記載房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、共有情況、房屋所有權取得方式、房屋所有權證書號、補換證

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情況、房屋性質、《房屋登記辦法》第四十一條規定的注銷事項等。

房屋他項權利的內容，記載抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額、擔保范圍、債務履行期限、房屋他項權利證書號、補換證情況；最高額抵押權人、抵押人和債務人、最高債權額、擔保范圍、債務履行期限、債權確定的期間、最高債權額已經確定的事實和數額；在建工程抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額或最高債權額、擔保范圍、債務履行期限、在建工程抵押登記證明號；地役權人、地役權設立情況、地役權利用期限等。

第十條 登記簿的其他狀況部分，記載預告登記權利人和義務人、身份證明號碼、預告登記證明號、補換證情況；異議登記申請人、異議事項；查封機關、查封文件及文號、查封時間、查封期限、解除查封文件及文號、解除查封的時間等。

第十一條 登記機構每次辦理第九條、第十條中涉及的各項房屋登記，都應在登記簿上記載登記時間和登記最終審核人員。

第十二條 登記機構應建立嚴格的錄入、審查和管理制度，明確登錄人員，保證登記簿的記載信息與登記最終審核結果一致。

未經合法程序，不得對登記簿記載的內容進行更改。

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第十三條 登記簿應永久保存并妥善保管。紙質登記簿應配備必要的安全保護設施并可以制作副本，電子登記簿應定期備份。

登記簿有毀損的，登記機構應及時補造。

第十四條 個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權利限制狀況；權利人提供身份證明材料、利害關系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關系人的材料等，可以查詢、復制該房屋登記簿上的相關信息。

有關查詢的程序和辦法，按《房屋登記信息查詢暫行辦法》（建住房[2006]244號）的有關規定執行。

第十五條 登記簿記載相關信息后，申請登記的原始資料以及登記機構的內部審核文件應作為登記檔案歸檔。

登記機構應結合房地產交易與登記規范化管理要求，逐步實現房屋權屬檔案數字化。條件具備的地方，應通過數字化檔案顯示房地產交易的歷史情況。

第十六條 住房和城鄉建設部將逐步建立全國統一的房屋登記

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信息系統，實現全國登記簿基本信息共享和異地查詢。

登記機構應參照有關信息系統技術規范加強房屋登記信息系統建設，為全國房屋登記信息系統預留接口。

附件：房屋登記簿記載內容說明

? 深圳經濟特區格式合同條例

http://s.yingle.com/y/ht/1132118.html

? 承包合同公證需提交的證明和材料 http://s.yingle.com/y/ht/1132117.html

? ? 房屋中介合同性質 http://s.yingle.com/y/ht/1132116.html 一起典

型

案

例

論

后

合同

義

務

http://s.yingle.com/y/ht/1132115.html

? 從擠傷索賠談“先合同義務”

http://s.yingle.com/y/ht/1132114.html

? 買賣合同產品質量糾紛

http://s.yingle.com/y/ht/1132113.html

? 如何約定終止勞動合同條件

http://s.yingle.com/y/ht/1132112.html

? 影響融資租賃合同效力的因素

http://s.yingle.com/y/ht/1132111.html

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? 商家確定的最終解釋權沒有效力

http://s.yingle.com/y/ht/1132110.html

? 投標保證金究竟該交多少

http://s.yingle.com/y/ht/1132109.html

? 強行解除教師職位的勞動合同案

http://s.yingle.com/y/ht/1132108.html

? 超效保證人可先訴抗辯權

http://s.yingle.com/y/ht/1132107.html

? 中華人民共和國技術引進合同管理條例 http://s.yingle.com/y/ht/1132106.html

? 勞動合同繼續履行原則體現在哪些方面 http://s.yingle.com/y/ht/1132105.html

? 不安抗辯權的構成要件

http://s.yingle.com/y/ht/1132104.html

? 什么是無效合同以及無效合同的分類 http://s.yingle.com/y/ht/1132103.html

? 一般保證與連帶保證的區別

http://s.yingle.com/y/ht/1132102.html

? 國家測繪局國家工商行政管理局關于重新發布《 http://s.yingle.com/y/ht/1132101.html

? 不得以住房問題拒絕解除勞動合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132100.html

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? 《合同法》第52條所規定無效合同之情形 http://s.yingle.com/y/ht/1132099.html

? ? 后合同義務的內容 http://s.yingle.com/y/ht/1132098.html 如果是出租人死亡，合同還有效嗎 http://s.yingle.com/y/ht/1132097.html

? ? 什么是法定代表人 http://s.yingle.com/y/ht/1132096.html 民間借

款

無

效的的法

律

后

果

http://s.yingle.com/y/ht/1132095.html

? 先合同義務及違反先合同義務之責任形態研究先 http://s.yingle.com/y/ht/1132094.html

? 法定抵押權的效力及其實現

http://s.yingle.com/y/ht/1132093.html

? 建筑安裝工程征用土地合同寫法

http://s.yingle.com/y/ht/1132092.html

? 融資租賃合同效力的終止

http://s.yingle.com/y/ht/1132091.html

? “車輛報更”不是合同終止的條件 http://s.yingle.com/y/ht/1132090.html

? 水路貨物運輸合同實施細則

http://s.yingle.com/y/ht/1132089.html

? 合同詐騙的克星——提存公證

http://s.yingle.com/y/ht/1132088.html

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? ? 合同無效 http://s.yingle.com/y/ht/1132087.html 前期物業管理

合同能約

束業主嗎

http://s.yingle.com/y/ht/1132086.html

? 寧夏回族自治區經濟合同管理條例 http://s.yingle.com/y/ht/1132085.html

? 效力待定合同與無效合同的補正

http://s.yingle.com/y/ht/1132084.html

? 武漢市集體合同辦法

http://s.yingle.com/y/ht/1132083.html

? 代理權終止后的無權代理有什么特點 http://s.yingle.com/y/ht/1132082.html

? 先合同義務的理論淵源及依據

http://s.yingle.com/y/ht/1132081.html

? ? 定金的性質的確定 http://s.yingle.com/y/ht/1132080.html 雙務

合同的履

行

抗

辯

權

http://s.yingle.com/y/ht/1132079.html

? 國家工商行政管理局

http://s.yingle.com/y/ht/1132078.html

? 不安抗辯權與預期違約的區分

http://s.yingle.com/y/ht/1132077.html

? 經營者先合同義務與消費者權益保護 http://s.yingle.com/y/ht/1132076.html

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? 效力待定合同的概念

http://s.yingle.com/y/ht/1132075.html

? 北京市房屋土地管理局轉發建設部 http://s.yingle.com/y/ht/1132074.html

? 企業能否向個人借款

http://s.yingle.com/y/ht/1132073.html

? 技術合同認定登記管理辦法

http://s.yingle.com/y/ht/1132072.html

? 貸款合同“補充協議”簽不簽

http://s.yingle.com/y/ht/1132071.html

? 代理產品價格過高，代理合同能否解除 http://s.yingle.com/y/ht/1132070.html

? 債權人代位權諸問題之探討

http://s.yingle.com/y/ht/1132069.html

? ? ? 集體合同如何終止 http://s.yingle.com/y/ht/1132068.html 可撤銷合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132067.html 買二手房注意

區分意向

金和定金

http://s.yingle.com/y/ht/1132066.html

? 合同無效的法律后果

http://s.yingle.com/y/ht/1132065.html

? 關于審理建設工程施工合同糾紛案 http://s.yingle.com/y/ht/1132064.html

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? 房客擅自轉租房屋房東有權與之解約 http://s.yingle.com/y/ht/1132063.html

? 關于中國信達資產管理公司福州辦 http://s.yingle.com/y/ht/1132062.html

? ? 合同履行地的確定 http://s.yingle.com/y/ht/1132061.html 無效合同

能

否

適

用

表

見

代

理

http://s.yingle.com/y/ht/1132060.html

? ? ? 先合同義務的特征 http://s.yingle.com/y/ht/1132059.html 后合同義務探討 http://s.yingle.com/y/ht/1132058.html 土地使用權出讓（轉讓）合同公證書 http://s.yingle.com/y/ht/1132057.html

? ? 論留置權 http://s.yingle.com/y/ht/1132056.html

關于外國企業所得稅法公布施行前已批準的技術 http://s.yingle.com/y/ht/1132055.html

? 勞動合同中如何約定終止條件

http://s.yingle.com/y/ht/1132054.html

? 如何理解后合同義務

http://s.yingle.com/y/ht/1132053.html

? 特殊合同的生效與失效的認定

http://s.yingle.com/y/ht/1132052.html

? 集體合同的效力如何

http://s.yingle.com/y/ht/1132051.html

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? 用人單位可以解除勞動合同的法律條件2018最新有什么 http://s.yingle.com/y/ht/1132050.html

? 出租人可否依約對承租人財產享有留置權 http://s.yingle.com/y/ht/1132049.html

? 試論行使代位權取得的財產的分配 http://s.yingle.com/y/ht/1132048.html

? 論最高額抵押權及其實現

http://s.yingle.com/y/ht/1132047.html

? 郵電企業全面實行勞動合同制暫行辦法 http://s.yingle.com/y/ht/1132046.html

? 提存的原因及法律后果

http://s.yingle.com/y/ht/1132045.html

? 最高人民法院經濟審判庭關于如何確定對當事人 http://s.yingle.com/y/ht/1132044.html

? 試用期內辭退員工的限制

http://s.yingle.com/y/ht/1132043.html

? 在什么情況下，出租人可以不負責任 http://s.yingle.com/y/ht/1132042.html

? 商品房買賣合同質量糾紛二審案

http://s.yingle.com/y/ht/1132041.html

? 廣電網絡收費權質押貸款合同效力的認定及質權 http://s.yingle.com/y/ht/1132040.html

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第三篇：建設部關于印發《房屋登記簿管理試行辦法》的通知

住房城鄉建設部關于印發 《房屋登記簿管理試行辦法》的通知

建住房〔2008〕84號 各省、自治區建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

為了規范房屋登記簿管理，保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，我部制定了《房屋登記簿管理試行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的重要情況，請及時告我部住宅與房地產業司。

住房城鄉建設部

二〇〇八年五月六日

房屋登記簿管理試行辦法

第一條 為規范房屋登記簿管理，保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、建設部頒布的《房屋登記辦法》（建設部令第168號），制定本辦法。

第二條 房屋登記簿（以下簡稱“登記簿”）是房屋權利歸屬和內容的根據，是房屋登記機構（以下簡稱“登記機構”）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊。

第三條 登記簿可以采用電子介質，也可以采用紙介質。鼓勵有條件的地方建立電子介質的登記簿。

登記簿采用電子介質的，應能夠轉化為唯

一、確定的紙介質形式；采用紙介質的，應采用活頁等方便增頁和編訂的方式編制，注明目錄和頁碼。

第四條 登記簿有關內容發生改變的，應通過增加新的頁面、界面和內容體現，不得直接在原內容上刪改。

第五條 房屋登記簿應按照房屋基本單元建立。房屋基本單元應有唯一的編號。房屋分割、合并時應重新編號。

第六條 建筑區劃內依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房，應在房屋初始登記時單獨記載，建立登記簿，并與建筑區劃內房屋基本單元的登記簿形成關聯。

第七條 登記簿的內容應包括房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他狀況部分。各地可以在本辦法規定內容的基礎上增加登記簿的內容。

第八條 登記簿的房屋基本狀況部分，記載房屋編號、房屋坐落、所在建筑物總層數、建筑面積、規劃用途、房屋結構、土地權屬性質、國有土地使用權取得方式、集體土地使用權類型、地號、土地證號、土地使用年限房地產平面圖等。

第九條 登記簿的房屋權利狀況部分，記載房屋所有權、他項權利等有關情況。

房屋所有權的內容，記載房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、共有情況、房屋所有權取得方式、房屋所有權證書號、補換證情況、房屋性質、《房屋登記辦法》第四十一條規定的注銷事項等。

房屋他項權利的內容，記載抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額、擔保范圍、債務履行期限、房屋他項權利證書號、補換證情況；最高額抵押權人、抵押人和債務人、最高債權額、擔保范圍、債務履行期限、債權確定的期間、最高債權額已經確定的事實和數額；在建工程抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額或最高債權額、擔保范圍、債務履行期限、在建工程抵押登記證明號；地役權人、地役權設立情況、地役權利用期限等。

第十條 登記簿的其他狀況部分，記載預告登記權利人和義務人、身份證明號碼、預告登記證明號、補換證情況；異議登記申請人、異議事項；查封機關、查封文件及文號、查封時間、查封期限、解除查封文件及文號、解除查封的時間等。

第十一條 登記機構每次辦理第九條、第十條中涉及的各項房屋登記，都應在登記簿上記載登記時間和登記最終審核人員。

第十二條 登記機構應建立嚴格的錄入、審查和管理制度，明確登錄人員，保證登記簿的記載信息與登記最終審核結果一致。

未經合法程序，不得對登記簿記載的內容進行更改。

第十三條 登記簿應永久保存并妥善保管。紙質登記簿應配備必要的安全保護設施并可以制作副本，電子登記簿應定期備份。

登記簿有毀損的，登記機構應及時補造。

第十四條 個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權利限制狀況；權利人提供身份證明材料、利害關系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關系人的材料等，可以查詢、復制該房屋登記簿上的相關信息。

有關查詢的程序和辦法，按《房屋登記信息查詢暫行辦法》（建住房〔2006〕244號）的有關規定執行。

第十五條 登記簿記載相關信息后，申請登記的原始資料以及登記機構的內部審核文件應作為登記檔案歸檔。

登記機構應結合房地產交易與登記規范化管理要求，逐步實現房屋權屬檔案數字化。條件具備的地方，應通過數字化檔案顯示房地產交易的歷史情況。

第十六條 住房和城鄉建設部將逐步建立全國統一的房屋登記信息系統，實現全國登記簿基本信息共享和異地查詢。

登記機構應參照有關信息系統技術規范加強房屋登記信息系統建設，為全國房屋登記信息系統預留接口。

附件：房屋登記簿記載內容說明

附件：

房屋登記簿記載內容說明

【房屋編號】 記載房屋登記機構編制的房屋代號。每一個房屋登記基本單元應當有唯一的房屋編號。房屋合并或分割的，應當重新編號，不得沿用原有編號。

【房屋坐落】記載房屋的具體地理位置，具體指有關部門依法確定的房屋坐落，一般包括街道名稱、門牌號、幢號、樓層號、房（室）號等。

【所在建筑物總層數】記載房屋所在建筑物的總自然層數。有地下層或半地下層的，計入總層數，但應加以注明。

【建筑面積】記載按照《房產測量規范》（GB/T 17986.1—2000）測量的房屋建筑面積，分別注明房屋專有部分建筑面積和分攤的共有部分建筑面積。

建筑物為多個所有人區分所有的，專有部分建筑面積為套內建筑面積；建筑物不屬于多個所有權人區分所有的，專有部分建筑面積即為建筑面積。

【規劃用途】記載建設工程規劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途。

【房屋結構】分為鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他結構等六類。

【土地權屬性質】記載房屋占用范圍內土地的所有權性質，分別為“國有”或“集體所有”。

【國有土地使用權取得方式】記載房屋所占用土地的國有土地使用權取得的方式，包括劃撥、出讓、出租、作價入股等。

【集體土地使用權類型】記載房屋所占用土地的集體土地使用權的具體類型，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權等。

【地號】記載土地使用權證上注記的宗地地號。

【土地證號】記載依法向土地使用權人頒發的土地使用權證的證號。

【土地使用年限】記載房屋占用范圍內的土地使用權的起始日期和終止日期。國有土地使用權為出讓的填寫《國有土地使用權證》記載的土地使用年限；國有土地使用權為劃撥的不填；集體土地使用權填寫《集體土地使用證》上記載的土地使用年限。

【房地產平面圖】是指按照《房產測量規范》（GB/T 17986.1—2000）要求完成的，4 用于房屋權屬證書附圖的房屋分戶圖等。

【房屋所有權人】房屋所有權人為法人、其他組織的，記載身份證明上的法定名稱；房屋所有權為自然人的，記載身份證明上的姓名。

法人或其他組織的身份證明為《組織機構代碼證》，沒有《組織機構代碼證》的，可以為《營業執照》、《事業單位法人證書》、《社會團體法人登記證書》等。

境內自然人的身份證明為《居民身份證》，無《居民身份證》的可以為《戶口簿》、《護照》、有效軍人身份證件等（《軍官證》、《文職干部證》、《士兵證》、《學員證》、《離休證》、《退休證》等）；港澳同胞的身份證明為《港澳居民來往內地通行證》或《港澳同胞回鄉證》、《居民身份證》；臺灣同胞的身份證明為《臺灣居民來往大陸通行證》或其他有效旅行證件，在臺灣地區居住的有效身份證件或經確認的身份證明；外國人的身份證明為《護照》和中國政府主管機關簽發的居留證件。

【身份證明號碼】記載身份證明上記載的號碼。

【戶籍所在地】記載房屋所有權人為自然人時，其戶籍登記管理機關所在地。一般填寫身份證明的填發機關。

【共有情況】記載按份共有或共同共有。不屬共有情況的，填寫單獨所有；屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有。在附記欄中注明共有人及共有份額。

【房屋所有權取得方式】記載房屋所有權人取得該房屋所有權的方式，包括自建、買賣、互換、贈與、以房屋出資入股、分割或合并共有房屋、法人或者其他組織分立或合并、繼承、遺贈、因生效法律文書取得、征收等。

【房屋所有權證書號】記載登記機構向房屋權利人頒發的房屋所有權證書的證號。

【補換證情況】房屋權屬證書、登記證明因遺失、滅失、破損等原因補發或換證的，在房屋權屬證書號后或附記欄中注明。

【房屋性質】分別記載經濟適用住房、廉租住房、集資合作建房等由政府提供相關政策支持建設，對購買、租賃對象以及轉讓有限制的房屋；其他類型房屋不填此項。

【抵押權人】記載抵押合同中的抵押權人。

【抵押人】記載抵押合同中的抵押人。

【債務人】記載主債權合同中的債務人。

【被擔保主債權的數額】記載被擔保的主債權金額。

【擔保范圍】記載抵押合同中約定的擔保范圍，可以是主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用等；抵押合同未約定的，記載未約定的事實。

【債務履行期限】記載主債權合同中約定的債務人履行債務的期限。

【房屋他項權利證書號】記載登記機構向當事人頒發的房屋他項權利證書的證號。

【最高額抵押權人】記載最高額抵押合同中記載的抵押權人。

【最高債權額】記載最高額抵押合同中雙方當事人約定的最高債權金額。

【債權確定的期間】記載最高額抵押合同中雙方當事人約定的債權確定的期間。

【最高債權額已經確定的事實和數額】因《物權法》第206條規定的情形導致最高額抵押權所擔保的債權確定時，記載債權確定的原因及事實，同時注明所確定的債權金額。

【在建工程抵押權人】記載在建工程抵押合同中的抵押權人，通常為在建工程的貸款人。

【在建工程抵押人】記載在建工程抵押合同中的抵押人，通常為對在建工程享有財產權的權利人。

【在建工程抵押登記證明號】記載登記機構向當事人頒發的在建工程抵押登記證明的證號。

【地役權人】記載地役權合同中的地役權人，一般為需役地權利人。

【地役權設立情況】需役地登記簿記載供役地（房屋）坐落、供役地房屋所有權人、地役權主要內容（地役權合同中約定的供役地房屋利用目的和方法）等；供役地登記簿記載需役地（房屋）坐落、地役權人、地役權主要內容（地役權合同中約定的供役地房屋利用目的和方法）等。

粘附地役權合同的，本欄可以略寫。

【地役權利用期限】地役權合同中約定的利用期限。

【預告登記權利人】記載房屋買賣合同中的購房人或者抵押合同中的抵押權人。

【預告登記義務人】記載房屋買賣合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

【預告登記證明號】記載登記機構向房屋權利人頒發的預告登記證明的證號。

【異議登記申請人】記載申請異議登記的利害關系人。

【異議事項】記載利害關系人提出異議的具體內容。

【查封機關】記載依法對土地使用權、房屋所有權實施財產保全、查封等限制措施的國家機關，如人民法院、人民檢察院、公安機關等。

【查封文件及文號】記載查封機關依法作出財產保全、查封等限制措施的文件及其文號。

【查封時間】記載查封事實記載于登記簿的時間。

【查封期限】記載查封文件上記載的限制措施的起始日期和結束日期。查封文件記載的限制措施的起始日期一般與查封時間一致。

【解除查封文件及文號】記載查封機關依法解除限制措施的文件及其文號。

【解除查封時間】記載查封機關解除限制措施的日期，一般是查封機關解除限制措施的文件送達登記機構的日期。

【登記時間】記載登記事項記載于登記簿上的時間。

【登記最終審核人員】記載登記機構做出最終審核決定的人員。

第四篇：常州市城市房屋拆遷評估管理試行辦法

常州市城市房屋拆遷評估管理試行辦法

(發稿人：likui 發稿時間：2006-10-8 閱讀次數: 38)第一章 總 則

第一條 為加強城市房屋拆遷補償評估（以下簡稱“拆遷評估”）管 理，規范城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（國家主席令第29號）、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）、《城市房地產市場估價管理暫行辦法》（建設部建房[1992]579號）《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）、《城市房地產中介服務管理規定》（建設部第97號令）及省有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本市市區從事城市房屋拆遷評估業務的，應遵守本辦法。

第三條 市城市房屋拆遷管理部門會同有關部門管理本市市區城市房屋拆遷評估工作。

第四條 城市房屋拆遷評估是對被拆遷房屋按規范進行測算，確定其貨幣價值（含土地使用權補償因素）的專項行為。其評估或鑒定結果作為拆遷人對被拆遷人進行補償的依據。

拆遷估價的對象為被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內合法土地使用權）所形成的房地產。估價時點為該項目拆遷許可證發放之日。估價的貨幣單位精確到人民幣元。

第二章 評估資格管理

第五條 從事城市房屋拆遷評估業務的機構，必須具備房地產價格評估機構三級以上（含三級，下同）的資格。房屋拆遷評估采用進入拆遷評估市場備案制。

凡具備前款條件的評估機構需進入本市市區房屋拆遷評估市場的，由該評估機構提出申請，經市城市房屋拆遷管理部門會同市房產管理部門資格審查認可并登記。經登記備案的評估機構方可按受委托、進行房屋拆遷評估工作。

第六條 城市房屋拆遷估價人員，必須取得有權部門核發的《房地產估價師注冊證書》、《房地產估價員崗位合格證》或《江蘇省城市房屋拆遷評估業務培訓合格證》。主要估價人員應當是注冊房地產估價師。

第七條 進入城市房屋拆遷評估市場的評估機構必須履行下列義務：

（一）遵守有關的法律、法規和政策；

（二）遵守自愿、誠信、公開、公平、公正的原則；

（三）按規定標準收取費用；

（四）依法接受拆遷管理部門和其他有關部門的指導、監督和檢查；

（五）對房屋拆管遷評估報告進行解釋。

第八條 城市房屋拆遷評估業務活動中不得有下列行為：

（一）弄虛作假，故意壓低或抬高評估結果；

（二）利用工作工作之便，牟取私利；

（三）允許他人以自己的名義從事房屋拆遷評估業務或轉讓評估業務；

（四）法律、法規禁止的其他行為。

第三章 評估業務管理

第九條 房屋拆遷評估按本辦法附件《常州市市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》執行（以下簡稱《技術細則》）。

第十條 拆遷估價應以幢或結構獨立的完整房屋為單位，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構等因素，以《技術細則》規定的指導性參考價結合類似房地產的市場價評估出被拆遷房屋的基準價，然后根據被拆遷人的房屋樓層、朝向、新舊程度等因素，對該基準價進行適當修正，確定出被拆遷人房屋的評估價。

第十一條 違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予估價；未超過批準期限的臨時建筑的估價值，根據剩余使用年限和建造成本計算確定。

拆遷公告發布后裝修的裝飾部位不予評估補償。

第十二條 拆遷人應選擇資質高、信譽好的房地產評估機構進行拆遷房屋評估，并與所選擇的評估機構簽訂委托合同。

評估機構應當按照委托合同約定的時間和要求完成評估任務。

第十三條 同一拆遷許可證規定范圍內的被拆遷房屋宜由一家評估機構進行評估，較大拆遷項目需要兩家或兩家以上評估機構評估的，需報經市拆遷管理部門批準。

第十四條 評估機構實施評估前，應將現場勘測的日期書面通知拆遷當事人。現場勘測時，拆遷當事人均應到場。

被拆遷人無正當理由不到場、或者拒絕評估而影響拆遷正常進行的，評估單位可依據房屋的權屬資料或可確權書證及房屋區位、朝向、構筑狀況等因素進行評估，評估時應約請公證機構到場公證。房屋拆遷管理部門可依據評估的結果對申請的拆遷糾紛進行裁決。

評估機構自評估勘測完畢之日起5日內完成房屋拆遷評估報告并送交拆遷當事人。

房屋拆遷評估報告必須經注冊房地產估價師簽字并經評估機構蓋章。

第十五條 當事人對評估結果有異議的，應當在收到評估報告之日起5個工作日內向原評估機構提出書面復核申請，原評估機構應當在收到書面申請之日起5個工作日內進行復核、作出解釋并出具書面復核報告。

第十六條 當事人對復核結果有爭議的，應當在收到復核報告之日起5日內向房屋拆遷評估技術委員會申請鑒定并說明理由。鑒定申請受理后，原評估機構應當向房屋拆遷評估技術委員會作出解釋并提供必要的資料。

第十七條 城市房屋拆遷管理部門組織有關專家成立的房屋拆遷評估技術委員會負責對拆遷評估爭議的報告進行鑒定，市物價主管部門下屬的價格認證中心辦理具體事務。

第十八條 評估爭議的鑒定部門自受理申請之日起15天內作出書面裁定書。

評估機構的評估結果與技術委員會鑒定結論總價格差額3%以內（含3%）的，以原評估價格為準，由申請人承擔鑒定費用；差額在3%以上的，以鑒定結論為準，由被申請人承擔鑒定費用。鑒定費由申請人向價格認證中心預繳。鑒定結論為拆遷評估最張結果。

第十九條 城市房屋拆遷評估及鑒定費的收費標準，按有關文件規定執行。

第二十條 城市房屋拆遷評估機構應當按檔案管理的規定建立房屋拆遷評估業務檔案，設立業務臺帳。臺帳應載明評估、復核、鑒定等有關內容。

第四章 附則

第二十一條 房屋拆遷評估機構違反《城市房地產中介服務管理規定》、《城市房地產市場估價管理暫行辦法》及本辦法規定，由房屋拆遷管理部門建議有關行政主管部門視情節輕重給予警告、取消房地產評估機構從事房屋拆遷估價的登記資格、評估機構的資格、評估師（員）的執業資格等相應處罰。

第二十二條 城市房屋拆遷評估涉及土地收購貯備用地的，按常州市人民政府《關于頒發常州市市區土地收購貯備管理辦法的通知》（常政發[2001]第207號）有關規定執行。

第二十三條 各轄市城市房屋拆遷評估工作可參照本辦法執行。

第二十四條 本辦法由市建設局會同有關部門解釋。

第二十五條 本辦法自發布之日起試行。本辦法發布以后，國家和省另有規定的，根據實際情況適時調整。

西林：常金路拆遷提前全面簽約

(發稿人：admin 發稿時間：2006-9-1 閱讀次數: 247)

8月30日下午6：00，凌家村拆遷戶欒玉方在拆遷協議上鄭重地簽下了自己的名字，這標志著常金路西林段的拆遷簽約工作圓滿完成。這是一項來之不易的成果，是為市第十次黨代會獻上的一份厚禮。

此次常金路的拆遷，涉及沿線三個村委277戶拆遷戶和45個企業，拆遷總面積11.6萬平方米，時間緊，任務重，情況復雜。自3月9日召開動員大會以來，常金路城市化改造工程拆遷指揮部、區下派工作組、村委、拆遷辦、城西公司密切配合，合力攻堅，奮戰170天，全面完成了簽約任務，目前累計交房286戶，完成88%，拆除面積8萬余平方米，占總面積的80%，確保了常金路的正常施工。

鐘樓法院依法對兩處房屋實施強制拆遷

(發稿人：admin 發稿時間：2006-8-4 閱讀次數: 174)

近日，鐘樓法院調集60余名干警匯同公安、行政執法等職能部門，依法對位于我市懷德北路、濟農路的兩棟房屋進行了強制拆遷。

因城市建設需要，我市懷德北路133幢702室、濟農路55號被依法納入拆遷范圍，常州市建設局并作出行政裁決書，要求被拆遷人朱某某、孔某某從居住房內搬遷。因被拆遷人未按裁決書履行，市建設局遂向法院申請強制執行。

立案執行后，鐘樓法院有關工作人員一方面冒著酷暑分別到被拆遷房屋、拆遷安置房進行了查看，重點了解了安置房能否保障被拆遷戶的合法利益；另一方面加強思想疏導和調解工作，多次召集雙方當事人進行協調，向被執行人解釋、說明相關拆遷法律和政策，爭取能讓被執行人自覺搬遷，但均未成功。鑒于被執行人拒絕履行裁定書所確定的義務，該院在相關部門的配合下，依法對兩被拆遷戶實施了強制執行。

西林街道:黨旗在拆遷一線高高飄揚[圖]

(發稿人：admin 發稿時間：2006-6-30 閱讀次數: 274)

（常州日報訊）拆遷，被喻為“天下第一難”。鐘樓區西林街道發揮黨組織的戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用———

黨旗在拆遷一線高高飄揚

寬闊的龍江路從西林街道馬家村穿村而過，涉及67戶居民要搬遷。而繁重的拆遷任務卻在這里進展順利，目前已基本完成。村黨總支書記黃東輝道出其中的奧秘：“只要黨員帶頭，把思想政治工作真正做到每一戶群眾家里，再難的事也有辦法解決。”在西林街道，有這種感受的“村官”還很多。

把黨旗插到拆遷工地上

常州“西大門”建設今年再掀高潮，西林街道涉及龍江路、常金路、梅莊路、西林大橋等多項建設任務。所謂不破不立，拆遷成了該街道的頭等大事，街道黨工委面對任務重、時間緊的“天下第一難”，明確提出，要發揮各級黨組織的戰斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，探索實踐動拆遷黨建工作的新途徑、新辦法，為化解動拆遷矛盾，推進城市建設提供保障。

黨員先進不先進，關鍵時刻見行動。街道、村黨組織把拆遷工作列為一號工程，黨工委、村總支書記為第一責任人。黨工委書記張煥良和副書記、街道辦事處主任楊建文分別擔任西林大橋拆遷總指揮和常金路改造拆遷副總指揮，主要領導坐陣拆遷第一線現場指揮。楊建文深知常金路拆遷情況復雜，身為副總指揮的他自喻為“走訪郎中”，天天奔波在拆遷戶、村委和建設單位之間，傾聽民意，了解民情，研究對策，上下協調。黨員領導干部，主動要求啃“硬骨頭”，馬家村黨總支一班人，帶領村組干部成立8個拆遷小組，每小組包干負責7、8戶拆遷任務，村總支書記黃東輝對下屬說：“你們先挑吧，最難的留給我。”

西林街道拆遷辦及時成立黨支部，15名黨員深入學習拆遷政策、法律條款等業務知識，拆遷人員迎難而上日夜奔波，和村干部們一起攻堅克難，常常是在群眾家做工作到深夜。

“做政策的堅定執行者，做群眾利益的堅決維護者”

動遷無小事，事事連百姓。街道廣大黨員干部沖在拆遷第一線，做群眾思想工作，宣傳拆遷政策，解決百姓困難，黨員的“為民、利民、便民”宗旨，貫穿動遷工作全過程。西林街道黨工委書記張煥良，籌劃著幫缺乏技能的農民找出路。在區委、區政府以及勞動部門的支持下，正著手組織對拆遷人員組織免費就業培訓。家政服務、烹飪、電器維修??張煥良還在不停傾聽群眾意見，努力了解他們還需要學習什么技能。他的心中始終有一桿秤，那就是做政策的堅定執行者，做群眾利益的堅決維護者。

鄒傅村黨總支書記包亞華，經常提醒工作人員：“西林老百姓生活并不富裕，房子是他們最大的財產，現在要拆，有些情緒，思想轉不過彎來，要多些補償，這很正常，我們要理解他們，要耐心細致地工作，用真誠去感動他們，用足政策，用好政策，維護他們的合法權益，要實現政府和拆遷戶的雙贏。”正是在這種“以民為本”的思想指導下，包亞華和村干部們天天泡在拆遷戶家中，沒有哪一天是12點以前睡覺的，從評估、核對到簽約，他隨叫隨到，與拆遷戶推心置腹地交談，與拆遷辦一分一厘地算帳，與城西公司、常金路城市化改造指揮部真誠地溝通，在政策范圍內，盡可能幫助拆遷戶爭取利益的最大化，可以說在40戶的簽約中，有80%%左右包書記都親自參予了談判，該斷則斷，能爭則爭。拆遷戶李庭霖說：“雖然拆遷讓我失去了一些固定收入，對我來說有些吃虧，但包書記為人真誠，能為我們考慮的都考慮了，我也無話可說了??”村干部的行動深深打動了村民，也加快了拆遷工作的進度。

“黨員不帶頭，誰帶頭！”

在拆遷中一些黨員義無反顧，積極帶頭，起到了很好的表率作用。國稅二分局三科的副科長、共產黨員蔣立平，這次梅莊路從他家穿過，他二話沒說，說服父親帶頭評估，從核對到洽談、簽約只花了半天時間，別人問他怎么這么快，他說：“拆遷按政策，該拿多少就拿多少，沒什么可討價還價的。黨員不帶頭，誰帶頭！??”話不多，卻充分體現了一個共產黨員的大局意識，法制意識。

馬家村黨員莊元林住宅裝修豪華，要拆遷了，村民都說，裝修好的，拆遷不合算，你可要吃虧了。當拆遷組來到他家時，他毫不猶豫地說，不管吃虧沾光，我作為一名黨員，肯定要帶頭拆遷。”他不僅自己帶頭，還做好弟弟的思想工作，兄弟倆顧全大局，支持政府工作的舉動在村頭巷尾傳為美談。

共產黨員聶毛海，一直在新疆工作，1998年退休回常，他時刻不忘黨員本色，為地方建設盡責盡力。這次西林大橋拆遷，他什么也沒說，主動找到拆遷辦，第一個簽約，第一個帶著癱瘓在床4年的老伴搬家，當村委問他有什么困難，有什么要求時，他平淡地說：“我是吃百家飯長大的，是黨培養了我，教育了我，西林不發展，子孫怎么辦？作為一名黨員，我一定會無條件地為黨做任何事情，黨的需要，就是我個人的需要，就是今后子子孫孫的需要。”

關注常金路拆遷攻堅戰系列報道之六

(發稿人：admin 發稿時間：2006-5-24 閱讀次數: 246)

常金路拆遷自3月15日正式啟動以來，在艱難中穩步推進。到目前為止，已完成入戶評估251戶，完成率達89%；拆遷簽約71戶，完成率為25%。

成績的背后凝聚著區委、區政府的堅強領導，主要領導多次深入基層，現場辦公，傾聽民意，研究政策；凝聚著拆遷指揮部的團結協作、統籌兼顧，街道黨工委、辦事處和城西公司目標一致，指揮部幾個負責同志經常碰頭，對推進中的歷史遺留問題、各類特殊問題等本著實事求是的原則進行及時的梳理和溝通，協調和解決；凝聚著拆遷工作人員的辛勤和付出,像張乃康、趙榮正、卞紅喜、劉云鵬等工作組組長，工作的困難不在于放棄各種休息日，帶著全體成員不辭辛苦地走訪拆遷戶,經常到晚上十一二點鐘，而在于怎樣把各項爛熟于胸的拆遷政策和百姓實際情況相結合，找準政策和群眾利益的對接點，依法維護群眾利益，解開拆遷戶的“心結”。他們常常為制定一套符合政策、群眾理解的拆遷方案和村委及拆遷辦的同志討論多次，因為他們知道拆遷工作無小事，必須慎重又慎重；凝聚著拆遷戶的理解和支持，許多干部群眾理解：拆遷的根本目的在于建設，在于促進城市發展，改善人民群眾生活。他們放棄了眼前的舒適和安寧，全力支持常金路的改造建設。像鄒傅燎原村民小組組長王春來，凌家喬元村民小組組長熊傳興，雖然拆遷影響了自己的收入，但考慮到西大門的建設對改善西林環境，發展地方經濟，提高群眾生活質量的重要性，不僅帶頭入戶評估，帶頭簽約，還發揮自己人頭熟，與村民關系融洽的優勢，幫助做群眾的思想工作，提高了本組拆遷戶的簽約率；像東岱村街北組的蔣文英在自己率先簽訂拆遷協議后，多次上門協助拆遷人員做好父親蔣全龍的說服工作，使已經經歷了三次拆遷的老父親在拆遷協議書上簽了字??

常金路拆遷工作還在如火如荼地進行著，拆遷進度表上每一個數據的跳動變化，都體現著工作人員的熱情、真誠和辛勞，都是拆遷戶從疑惑到理解、從小家到大家、從小局到大局的一次心靈升華。

區拆遷管理辦公室召開“落實拆遷屬地負責制”工作會議(c常州)(發稿人：admin 發稿時間：2006-4-7 閱讀次數: 216)

為進一步完善“兩級管理，三級網絡”的拆遷工作屬地負責制，規范拆遷行為，提高相關人員的工作能力和工作水平，日前，區拆遷管理辦公室召開“落實拆遷屬地負責制”工作會議暨“拆遷工作業務培訓班”。開發區、鎮、街道的分管領導，拆遷工作領導小組（拆遷辦公室）負責人，區管建局分管領導及有關科室負責人，有關社區居委會負責人及區拆遷管理辦公室全體工作人員90余人參加了會議和培訓。

會上，區管建局局長、區拆遷管理辦公室主任王國林簡要回顧了全區2005年拆遷工作所取得的成績。2005年，全區拆遷工作在區委、區政府的高度重視和正確領導下，全面完成了荊川公園敞開式擴建、萬福路綠地、懷德北路綠地、西瀛里改造、城中城地塊改造等五大工程的拆遷安置工作；有效推進了長江路北段、公園路南段、華聯商廈東側、公園大廈、荊川東西路、香江華廷等地塊的拆遷工作。在談到2006年的工作任務和措施時，王國林指出：2006年，全區的拆遷工作任務重、時間緊、要求高，必須明確責任，加強協調，強力推進。做到：

1、落實責任，各司其職。要根據區委、區政府的要求和屬地負責制的職責，上下聯動，全面落實工作任務、責任到人。

2、建立機制，加強協調。要建立區拆遷管理辦公室與各責任單位之間良好的協調機制、工作聯系制度和重點項目協調制度，做到每月一次例會，每月一份報表，加強信息溝通，充分發揮區拆遷管理辦公室在全區拆遷工作中的組織、協調、指導作用。

3、抓好隊伍，提高能力。要建設一支政策水平高、業務能力強，并且具有攻難克堅的勇氣、忍辱負重的品質的拆遷工作隊伍。

4、依法拆遷，規范操作。要嚴格按照政策、法規的要求規范拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權利。

5、加大力度，強力推進。要加大組織力度、宣傳力度，明確獎懲措施，積極有效地推進全區的拆遷工作。

區司法局副局長、區拆遷管理辦公室副主任陳小峰進一步明確了拆遷工作屬地管理后，區拆遷管理辦公室、街道及社區居委會的職責任務，對拆遷安置補償方式、拆遷工作的一般程序以及行政強制拆遷的有關程序作了講解，加深了與會人員對拆遷政策、法規、具體操作方法的理解、認識和掌握。

2005年我區完成預期拆遷任務(常州)(發稿人：admin 發稿時間：2006-1-21 閱讀次數: 273)

盤點2005，我區拆遷工作在區委、區政府正確領導下，堅持“拆舊為建新，建新為人民，建設常州城，造福常州人”的工作理念，加強組織領導，明確職責任務，規范制度措施，扎實有效地推進工作，圓滿完成了拆遷任務。自拆遷工作實行屬地管理負責制以來，我區如期完成了重點工程荊川公園敞開式擴建、萬福路綠地、懷德北路綠地、西瀛里地塊改造、城中城地塊改造等。

我區拆遷工作能取得這樣的進展，主要有以下幾個特點：一是領導重視程度高，區委、區政府把全區的拆遷工作當作是拓展發展空間，構筑發展載體和展示城市形象的過程，當作是發展鐘樓經濟和改善人民生活的大事來抓。二是組織力度強，區、街兩級均成立了以行政一把手為第一責任人的城市房屋拆遷工作領導小組;區政府出臺了《關于貫徹〈常州市城市房屋拆遷管理辦法〉的實施意見（試行）》和《鐘樓區城市房屋行政強制拆遷方案》；專門抽調人員組建區拆遷管理辦公室負責具體日常工作，形成了“兩級管理，三級網絡”的拆遷工作機制。三是工作力度大，區拆遷管理辦公室共走訪、約見被拆遷人六百余戶次，經由區拆遷辦調解達成拆遷安置補償協議的共一百多戶，為使公開、公平、公正的陽光拆遷政策不讓弱勢群體吃虧，不讓“釘子戶”占便宜，我區堅持調解為主，強拆為輔。四是工作方式新，我區在拆遷工作中不斷創新工作思路，更新工作方式，在西瀛里、長江路二期等地段拆遷過程中遇到阻力時，及時分解任務，由機關工作人員組建宣傳隊，深入一線進行“人戶掛鉤”，并通過每周例會進行匯總分析，有效推進拆遷進程。

2006年，我區拆遷工作任重道遠，為認真貫徹區委七屆十二次擴大會議和區十三屆四次人代會精神，各單位將根據所簽訂的拆遷工作目標責任書，與各部門緊密配合，集中全力，確保三個“一百萬”的順利實現。

[關閉窗口]

延誤重點工程進度——兩戶房屋被行政強制拆遷

(發稿人：系統員 發稿時間：2005-10-12 閱讀次數: 232)

10月11日7時，鐘樓區行政執法局、公安分局等部門聯合對本市吊橋路17號201室、馮家村1—4號的兩房屋進行行政強制拆遷，這是我區自城市房屋拆遷屬地負責制以來實施的第二次行政強拆。

工作人員根據行政強拆預案有序地進入現場開展工作，首先切斷電源、供水管道、分組清查現場，在公證人員的現場公證下，對搬遷物品作了詳細登記，評估機構對房屋及隨屋裝修進行評估后當即予以拆除。

這兩處房屋屬城市改造重點地塊拆遷范圍，該地塊的拆遷工作自去年7月份進場以來受到大多數被拆遷人的理解和支持，至行政強拆前僅剩3戶未搬遷。今強制執行的兩戶產權人在與拆遷方洽談的過程中，堅持其不合理要求，拒不配合拆遷工作，嚴重影響了工程進度。在多次做工作勸告無效情況下，市建設部門依法向市人民政府提出了城市房屋行政強制拆遷申請，經市政府決定由我區實施行政強制拆遷。

我市拆遷屬地負責制全面推開

(發稿人：系統員 發稿時間：2005-8-11 閱讀次數: 264)

（常州日報訊）本月起，我市拆遷工作的組織實施方式進行重大調整，由各區對轄區內城市建設改造項目的拆遷工作實行屬地負責制。這是記者昨天從市建設部門獲悉的。

據了解，６月份召開全市拆遷工作會議以后，各區政府積極行動，相繼成立了由區主要領導任組長的拆遷工作領導小組，并從建設、城管、公安、法制、規劃、國土、房管、信訪、工商、稅務、監察等部門以及各街道、鄉鎮抽調有關人員組建拆遷工作辦公室。各區實行拆遷工作屬地管理的項目主要是，本轄區城市規劃區內國有土地上由政府實施的市政公用、交通建設、園林綠化、社會事業、土地收儲、舊城改造等城市建設改造項目。

為切實落實好拆遷工作屬地負責制，市拆遷管理部門加強了對各級拆遷辦人員的培訓與指導。培訓之后，市拆遷管理辦與各區拆遷工作辦公室就拆遷工作的具體操作流程進行了對接，進一步明確了各區拆遷辦在拆遷許可、拆遷行政裁決及其它相關工作中應當配合市拆遷管理部門做好的有關工作。

拆遷工作屬地負責制實施后，各區積極進行工作試點。試點項目的拆遷工作有了很大起色，原先一些不肯搬遷的被拆遷戶，在各區拆遷工作辦公室工作人員的耐心工作下，紛紛表示愿意與拆遷公司洽談，并逐漸達成協議。截至昨天，天寧、鐘樓的試點項目分別有13戶和15戶簽訂了拆遷補償安置協議，大大推動了拆遷工作的順利進行，拆遷行政裁決調解成功率也大為提高，為營造公平公正的拆遷氛圍打下了良好的基礎。

陽光拆遷新探索 上海推行第三方“代拆遷”

分

類 國內動態

發布日期 2006-02-22 8:48:58

陽光拆遷新探索 上海推行第三方“代拆遷”

為了改變政府部門在動拆遷工程項目中既當“裁判員”又當“運動員”的狀況，上海市閘北區今年起首次實行動拆遷“代建制”。

這種動拆遷“代建制”，實際上就是政府把具體的拆遷工作交給了社會上的第三方，而政府退居幕后，成為純粹的監管者。

近日開始動遷的上海蘇州河北岸東塊42街坊，居住了650多戶居民，是上海實行“代建制”后第一個動遷地塊。閘北區政府通過競標，選擇了一家具有十年動拆遷經驗的企業。肖金烈是這次被動遷地塊中的一位普通居民，兩周以前，他從小區宣傳欄上就看到了包括補償標準在內的相關動遷方案，并接受了“代拆遷”企業人員的上門訪問。按照政府規定，“代拆遷”的第三方必須公示動拆遷方案，并傳達到每戶居民。而這些方案，還要由法院、民政局、房管局等部門一起進行“會審”。

上海市閘北區建委副主任巢衛明：（政府）就是監管部門 包括動遷方案全部要得到政府部門的認可 包括維護老百姓的合法權益 在動遷方案中要全部體現出來。

政府不再扮演監管部門和實施部門雙重角色，這樣一來，一旦遇到動拆遷矛盾，老百姓可以直接向政府部門反映。

動遷戶居民肖金烈：現在很放心啊 政府部門出來監管了 我們就不怕了 有事情還可以找政府 政府幫你解決。

因此，在動遷工作第一天，肖金烈就簽訂了動遷協議。三天之內，像他一樣簽訂協議的居民有40戶，簽約率是以往的兩倍。

為了防止“代拆遷”企業將政府用于動拆遷的資金私入囊中，政府根據公示的標準，每動遷一戶，支付一筆固定的費用給居民。而企業在項目完成后，從政府領取的是一筆“勞務費”。

上海市閘北區區長尹弘：政府更應該站在一個公正的立場上 公開公平透明地組織好實施好動拆遷。

目前，上海市閘北區已制定今后五年的改造目標，將在五年內動遷居民3萬戶。

福州“市場評估價加獎勵”拆遷模式顯成效

分

類 國內動態

發布日期 2006-08-22 9:36:29

福州“市場評估價加獎勵”拆遷模式顯成效06.8

當前城區拆遷政策的薄弱環節主要是貨幣補償價格較低，近期，福州市茶亭街拆遷試行市場評估價加獎勵的辦法，取得了良好效果。福州市房地產管理局黨委書記、局長張文俊向本報記者簡要介紹了“市場評估價加獎勵”的拆遷模式。

市場評估價加獎勵

福州市針對拆遷政策貨幣補償價格較低的問題，依據國務院、省、市拆遷管理條例及建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》等法律法規，經過充分調研向市政府建議出臺了《福州市城市房屋拆遷貨幣補償市場價加獎勵的辦法》。

其中，明確了貨幣補償金額的計算方法：被拆遷房屋實行貨幣補償的金額=被拆遷房屋合法產權面積×貨幣補償單價+貨幣補償獎勵+搬遷獎勵+其他項目補償金額（就是裝修補償金額）。貨幣補償單價包括房屋區位補償單價和舊房補償單價兩部分，房屋區位補償單價就是房屋地段等級補償單價，拆遷人在摸底測算時，在拆遷管理部門的監督下按抽簽方式選擇五家或五家以上有拆遷估價資質的評估機構，對該拆遷區域的房屋區位補償單價進行整體評估，去掉最高價和最低價后進行平均確定；在協商期限內搬遷的，每平方米合法產權面積分別給予5%~10%的搬遷獎勵和貨幣獎勵。

由于以前明補價格偏低，造成一些拆遷群眾拒絕搬遷，造成很多地塊拆不動，交地時間一拖再拖，政府要交的滯納金等隱性成本也不斷增加，對拒不搬遷的被拆遷戶只能通過行政裁決、強制拆遷來促進搬遷。這些強制拆遷不僅成本高，而且執法風險較大，社會影響也不好。因此，表面上新政策確定的住宅獎金高，但實際并不高，只是將原來的暗貼改為明補，而且獎金花在刀刃上促進搬遷。廣大拆遷戶不僅主動搬遷，而且還積極幫助做其他拆遷戶的工作，以實際行動來表現對拆遷工作的支持。

以人為本，關心弱勢群體

在此次福州市茶亭街拆遷中，政府急拆遷戶之所急、想拆遷戶之所想，十分注意維護經濟困難和住房困難的弱勢群體利益，針對拆遷戶中困難戶占有相當大比例的實際情況，及時出臺了一系列政策。

福州市房地產管理局張文俊局長認為，茶亭街拆遷安置注重實際、注重創新，重在激勵因素，獎勵先進，改暗貼為明補，以市場評估價加獎勵的辦法促進搬遷；以人為本，政策向弱勢群體傾斜，充分體現了人民政府拆遷為人民的政策；勇于探索，按照權利和義務對等的原則認定店面，破解拆遷難題；全市有關部門通力合作、靠前服務、形成合力。這些經驗做法對于實現好、維護好、發展好最廣大人民群眾的根本利益，實現當前經營性用地征地拆遷及時交地提供了有益的借鑒。

武漢：供地向中低收入層傾斜 首次推出限房價地塊 分

類 國內動態 發布日期 2006-10-11 10:09:22

供地向中低收入層傾斜 首次推出限房價地塊

我市土地拍賣市場開始出現“有指向”的供地——昨日，兩塊“限房價、限房型”土地成交。

這兩塊土地分別位于首義公園南邊和復興路以西。

地塊掛牌文件中明示：地塊在“限房價、限房型、限工期、限對象”的前提下掛牌供應，專門用于武昌轄區內公益項目拆遷還建，建設工期15個月。房屋建成后，由市政府指定的重點項目拆遷人統一全部回購。復興路以西地塊的回購平均價格上限為4300元/平方米，另一地塊回購平均價格上限4200元/平方米。

兩塊地共可建房約43794平方米，如按國家對套型建筑面積90平方米以下住房面積的比重要求，預計有300多套中小戶型房屋。

市土地交易中心負責人介紹，這是我市首次推出“限房型、限房價”地塊，目的是貫徹國家調整住房供應結構穩定住房價格的精神，多為中低收入老百姓提供普通住房。他透露，武漢市住房建設規劃和相關實施政策已經拿出討論稿，一旦確定，不同區位的地塊，會有不同的新建住房結構比例，供地的“限房型”將有新的依據。

昨日共有5塊地掛牌，兩家開發商“梅開二度”——分別捧得兩塊地，另有一塊濱漢江地塊流拍。四塊成交地約50畝，成交總額1.408億元。

鎮江市拆遷辦來我辦進行調研

日期：2006-10-31

10月30日下午鎮江市拆遷辦呂建峰主任一行三人來我辦就拆遷的相關政策、制度進行調研。座談會由我辦瞿嫻副主任主持，陸平同志參加了本次座談會。瞿主任就我市1-10月份的拆遷基本情況、拆遷安置補償政策、搬遷獎勵制度、拆遷評估制度等進行了介紹，呂建峰主任也介紹了鎮江市拆遷方面的相關政策和今年拆遷的基本情況，此外座談會上雙方還就共同關心的熱點、難點問題進行了充分的探討和交流。

蘇州市建設局對五縣市城市房屋拆遷行政裁決和行政強制執行工作進行專項調研

日期：2004-9-23

蘇州市建設局對五縣市城市房屋拆遷行政裁決和行政強制執行工作進行專項調研

龔建華

為了全面掌握全市貫徹執行《蘇州市城市房屋拆遷行政裁決辦法》和《蘇州市城市房屋拆遷行政強制執行程序》的情況，提高拆遷管理部門依法行政的意識，規范城市房屋拆遷行政裁決和行政強制執行的行為，蘇州市建設局組成了專項工作調研小組，調研小組由副局長朱建明、法規處陳飚、王水生、市拆遷辦瞿嫻、龔建華組成，于9月中下旬對常熟、張家港、昆山、太倉、吳江五縣市逐個進行專項座談，聽取各市貫徹二個文件的執行情況，并查看了部分臺帳和案卷。

從調研的總體情況來說，各市拆遷管理部門在貫徹二個文件上做了大量積極有效的工作，使得當地的拆遷工作平穩有序地進行。近兩年來，常熟、張家港、昆山三市的拆遷裁決量、行政訴訟案、行政復議案和行政強拆的數量呈明顯上升趨勢。這一方面說明管理部門依法行政的觀念得到了加強，另一方面也說明了被拆遷人自我保護意識在不斷增強，依法拆遷、依法管理拆遷已深入人心。特別是在拆遷量不斷增加，拆遷矛盾明顯增多的情況下，各級領導都十分重視依法行政工作。首先，各市的拆遷管理部門與拆遷實施企業實施了分離，做到了政企分開，杜絕了拆遷管理中行政機關既當運動員又當裁判員的情形出現，為公開、公正、公平地處理拆遷糾紛奠定了基礎。其次是建立和健全了管理體制，各市的拆遷管理部門配備了專職或兼職的裁決人員，房屋拆遷行政裁決工作平穩有序地進行。第三是堅持按二個文件的規定操作，在行政裁決和行政強制執行過程中，堅持按文件規定的程序辦事，特別是常熟和昆山市，在全市率先實行了行政強制執行前的聽證，收到了良好的社會效果，同時也為其他城市舉行聽證會積累了經驗。第四是都建立了拆遷裁決的臺帳，查詢數據一目了然，裁決案卷都及時地歸檔。這里特別需要指出的是，昆山市在裁決檔案管理上較為規范，歷年來所有的裁決檔案都按一戶一檔要求裝訂成冊，為全市的拆遷檔案管理樹立了榜樣，值得在全市范圍內積極推廣。

然而，在調研過程中我們也發現，房屋拆遷行政裁決過程中存在許多不足。主要表現為：一是僅形式上滿足裁決要求，下達的裁決書不論從程序上還是事實上都經不住推敲，如遇行政訴訟，很難得到法院的支持；二是負責裁決工作的同志相關的法律知識不足，對證據的有效性、委托代理人的身份審查、舉證責任和相應的告知義務、留置送達等缺乏相應的了解，導致依法行政時出現差錯，從而使行政訴訟出現被動局面；三是調解筆錄不規范，這是這次調研活動中發現的普遍現象。裁決員和書記員在調解過程中應當問什么，應該記什么不是十分清楚，造成調查筆錄過于簡單，使得筆錄無法產生證據作用；四是裁決專職人員配備不足，有的市只有1人辦案，不僅違反行政執法規定，而且對行政執法人員來說也缺乏相應的保護措施。五是在裁決調解過程中和裁決文書中，應尊重被拆遷人對補償安置方式的選擇，不能強制地推行貨幣補償方式，剝奪被拆遷人選擇產權交換的權利。

針對調研中發現的問題，蘇州市建設局要求各縣市拆遷主管部門進一步提高依法行政觀念，以《行政許可法》的實施為契機，加大兩個文件的宣傳力度，把依法行政工作落到實處。各縣市在拆遷裁決工作人員的配備上要加強，每個縣市負責裁決的工作人員不能少于2人，而且應當相對固定。同時要求蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室建立全市拆遷裁決工作人員網絡管理體系，加強各市、區的業務交流和溝通，同時在適當的時候組織全市拆遷裁決工作人員進行專業培訓，以提高全體拆遷裁決人員的業務能力和執法水平。

蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室

二OO四年九月二十三日

我市開展“平安拆遷”考核工作

日期：2005-1-19

根據省建設廳《關于印發“平安拆遷”考核細則的通知》（蘇建房[2004]245號）的要求，我市成立了以市建設局朱建明副局長為組長的蘇州市“平安拆遷”考核工作小組。受朱建明副局長委托，從2004年11月8日起，以考核小組副組長、市拆遷辦葛建民主任帶隊的蘇州市“平安拆遷”考核小組，歷時兩個多月，對全市城鄉有拆遷任務的47家實施單位（其中縣市21家、市區26家）進行了全面細致的考核，達到了預期目的。經考評，綜合得分90分以上的拆遷實施單位有 7家，85分以上的有 11 家，80分以上的單位有26家，有3 家單位列入整改。考核工作的有關情況如下：

一、考核的總體情況

本次平安拆遷考核，我們經過周密部署，檢查與調研并舉，通過企業自查匯報、查閱卷宗、仔細詢問及走訪拆遷現場，對參檢拆遷實施單位在依法拆遷、文明服務、陽光操作、控制裁決、落實信訪責任制及管理制度的建立健全等方面進行了全方位的考核。從考核情況來看，總體上說，目前全市拆遷實施單位（包括不少新成立的單位）堅持依法拆遷，規范運作，認真落實“平安拆遷”考核細則的各項規定，呈現諸多亮點。

1、全市眾多拆遷實施單位堅持依法拆遷，規范拆遷行為。隨著

法制建設的不斷推進，我市各級房屋拆遷管理部門堅持依法拆遷，加強對拆遷實施單位的管理與指導，有力地推動了全市拆遷工作的平穩發展，為營造蘇州“平安拆遷“的工作格局奠定了堅實基礎。我市拆遷實施單位認真貫徹“六項制度”，協助拆遷人依法申領拆遷許可證等相關手續，做到先協議后搬遷，先騰空后拆除，我市全年無違法和嚴重違紀案件。

2、堅持有情操作，推行文明服務。許多拆遷實施單位認真落實目標責任承諾制度，積極幫助被拆遷人因拆遷帶來的實際困難。昆山市民安拆遷工程有限公司、昆山市千燈民生房屋拆遷有限公司在拆遷中切實解決當地被拆遷人的實際困難，給過渡中的被拆遷人提供必要的婚喪場所，受到當地群眾的好評。蘇州市新城市政建設拆遷有限公司、蘇州金閶拆遷安置事務所有限公司、吳江市盛澤迅達拆遷有限公司耐心細致做好群眾工作，受到被拆遷人贊賞，收到多面錦旗。蘇州市新城市政建設拆遷有限公司針對一戶信佛的被拆遷人，堅持換位思考，邀請市佛教協會一位85歲高齡師太一起配合做工作，最后順利實現搬遷。蘇州工業區園區拆遷事務中心對每個被拆遷人都建立臺帳，按其親朋好友排出工作網絡圖，以耐心細致的思想工作統領拆遷工作，曾對一戶被拆遷人上門服務多達100多次。吳江市江城市政房屋拆遷配套有限公司曾先后50多次陪同被拆遷人看房、選房，以真誠感動被拆遷人。

3、嚴格執行“六項制度”，積極推行陽光操作。全市眾多拆遷

實施單位積極推行陽光操作，在拆遷工作中嚴格執行六項制度，在拆遷現場設立接待場所，公開規定的相關要件。從考核的情況來看，特別是市區的拆遷實施單位及昆山市的拆遷實施單位做得相當規范，在拆遷現場設立信訪接待室、舉報箱及投訴電話。蘇州市城市建設拆建有限公司、蘇州金閶拆遷安置事務所有限公司還建立專門網頁，介紹公司背景的同時，積極推行陽光操作。

4、有效控制拆遷裁決和強制拆遷，推動拆遷工作的順利開展。全市許多拆遷實施單位堅持依法拆遷、有情操作，積極配合裁決機關做好裁決調解工作，有效控制了拆遷裁決和強制拆遷。特別是蘇州市虎丘房屋拆遷建設有限公司，2003年至今累計批準拆除約40萬平方米，但迄今為止，該公司實現了“零裁決”。

5、落實信訪責任制，積極維護社會穩定。全市拆遷實施單位在各自房屋拆遷管理部門的領導下，認真落實信訪責任制，積極配合拆遷主管部門處理歷史遺留問題。部分拆遷實施單位信訪臺帳規范、完備。如常熟市拆遷中心，其拆遷信訪臺帳齊全、完備：被拆遷人上訪的時間、事由、處理情況等內容，及市長熱線轉下來的相關拆遷信訪的處理、答復一應俱全。在落實拆遷信訪責任制方面，蘇州虎丘房屋拆遷建設有限公司、蘇州市吳中經濟開發區房屋拆遷置事務所，認真做好拆遷信訪接待工作，至今為止未發生越級上訪事件。蘇州工業園區拆遷事務中心將拆遷信訪工作擺上重要位置，將該中心所有信訪資料輸入計算機，建立臺帳，為今后查考提供方便。

6、加強行風建設、注重培訓學習。全市眾多拆遷實施單位加強隊伍建設，高度重視行風建設。蘇州市城市建設拆建有限公司、蘇州建設工程拆遷有限責任公司等單位充分發揮黨組織、工會作用，增強企業凝聚力建設。蘇州市金閶動遷發展中心（其前身為金閶區政府動遷辦）切實抓好廉政建設，20多年來無一封舉報投訴信。張家港金鴻拆遷有限公司、張家港市金泰拆遷有限公司積極提高人員素質，員工中80%有大專學歷且不少是法律專業背景。蘇州工業園區拆遷事務中心每月對員工開展二次政治思想和業務技能學習考核，蘇州市新城市政建設有限公司實施員工月度考核，蘇州建設工程拆遷有限責任公司定期進行崗位業務測試，以此來督促員工行為、提高業務素質。

7、健全管理制度，積極推行規范化管理。我市眾多拆遷實施單位高度重視制度建設，在規范化管理方面進行了積極探索。蘇州市城市建設拆建有限責任公司、蘇州建設工程拆遷有限責任公司積極實施ISO質量管理體系，有力地推動了本單位的制度化、規范化建設。蘇州市房地產拆遷有限公司、蘇州市滄房拆遷有限責任公司積極實施現代化辦公管理，建立局域網，為實現拆遷工作網絡化管理奠定了基礎。蘇州市城北拆遷有限公司、蘇州天潤房屋拆遷有限公司、蘇州姑蘇拆遷有限公司、蘇州市蘇城拆遷有限公司或是用圖表文字或通過建立工作日記對公司實施的拆遷項目進度及時進行匯總分析，做到心中有數。

在制度建設方面，許多拆遷實施單位都建立了財務管理、檔案管理、工程管理、上崗管理、工作人員崗位責任制等一系列的制度。在檔案管理方面，部分拆遷實施單位在辦公場所設立專門檔案室，明確專人負責。蘇州市房地產拆遷有限公司在歸檔中將該項目所適用的拆遷政策一并歸檔，方便今后查閱。同時，該公司還將報上刊登的每一期拆遷公告、國有土地使用權的公告專門建立臺帳。蘇州市蘇城拆遷有限公司注重證據保全意識，將該公司所有公示材料均攝像，沖印后的相片整理成冊。蘇州中億房屋拆遷有限公司、張家港市金鴻房屋拆遷有限公司將每一次與被拆遷人談話協商記錄整理歸檔。在工程管理方面，蘇州工業園區拆遷事務中心已采用公開招投標的方式，將有資質、重信譽、素質高的隊伍引入市場，強化工程管理、安全管理。此外，昆山市建發拆遷有限公司在建章立制、公司各類臺帳、檔案建設方面堪稱一流，在縣市眾多拆遷實施單位中脫穎而出，值得全市同行的學習與借鑒。

二、考核中凸現的主要問題

從此次考核中，同樣也顯露出一些問題且帶有一定的共性：

1、列入考核的縣市拆遷實施單位在項目歸檔立卷中不同程度存在案卷不全或未按照拆遷檔案歸檔要求，分類歸檔，如大多數拆遷實施單位未將申領拆遷許可證的前期摸底資料、拆遷計劃和拆遷方案、委托合同、資金到帳證明等一并歸入。許多拆遷實施單位未備有房屋交接手續憑證（驗房單）或是將之整理歸檔等。

2、從卷宗情況看，有的拆遷實施單位在申請裁決前，準備不夠充分，申請材料過于簡單。有部分拆遷實施單位申請裁決數對照實施的拆遷量偏高。

3、在“陽光拆遷”方面，一些拆遷實施單位公示不全：未公布投訴部門及投訴電話、安置房源及評估機構、拆遷工作流程等；部分拆遷工作人員在拆遷現場未佩戴上崗證，不少拆遷工作人員，不是將上崗證放在現場辦公室的抽屜中，就是遮掩在外衣內；吳江市的一些拆遷實施單位因拆遷現場與公司辦公場所較近，未設置現場接待場所。考核中我們還發現市區一家拆遷實施單位在拆遷現場打牌。對這一現象，我們當即責成該單位整改。

4、委托合同、補償安置協議、評估報告等不規范現象也較突出，這在縣（市）中尤為明顯。有些委托合同過于簡單，未明確雙方權利與義務；有的委托合同上注明需經房屋拆遷管理鑒定，但在委托合同上卻未有明確；有的補償安置協議不規范，即便在同一縣（市）中也未使用統一文本；有的評估機構出具的拆遷評估報告不盡人意，評估師未簽名（蓋章），無具體評估日期等。

5、在制度建設方面，一些拆遷實施單位備有信訪臺帳、內部學習、培訓臺帳，但只是一種形式上的準備并未真正落到實處，還有待健全與完善等；

本次“平安拆遷” 達標考核在對全市拆遷實施單位檢查的同時，也從一個側面反映了各（縣）市房屋拆遷管理部門的管理水平。昆山市城市房屋拆遷管理部門工作扎實有力，一馬當先，該市拆遷實施單位整體水平較高，發展健康；張家港市房屋拆遷管理部門強化服務意識，專門編制了拆遷便民手冊，加強對該市3家拆遷實施單位的管理與指導，目前發展前景看好；蘇州工業園區地方發展局（拆遷管理辦公室）高度重視拆遷管理工作，通過行政推動，司法配合，在當前的拆遷形勢下，拆遷進展狀況良好。該區2004年批準的拆遷量，累計已完成90%；常熟市由于拆遷管理體制尚未真正理順（常熟市拆遷中心為拆遷實施單位，卻在行使部分拆遷管理職能），拆遷實施單位的管理相對較為松散，建立與城市發展相適應的專職拆遷管理機構刻不容緩；太倉市目前僅有一家拆遷實施單位，但基礎性工作較為薄弱，行業管理有待強化;吳江市許多國有土地上的項目未領取拆遷許可證或是在項目實施后再取拆遷許可證，這一現狀與依法行政、依法拆遷的要求相距甚遠，必須高度重視，杜絕此類現象的再次發生；吳中區房屋拆遷管理部門還存在政企不分現象，拆管尚未真正分離，根據建設部規范化管理工作要求，必須與拆遷實施單位脫鉤，促進依法行政。

三、下一步工作計劃

結合此次平安拆遷檢查考核，我們將從以下幾方面來加強對拆遷實施單位的管理與服務，切實提高拆遷實施單位的整體素質和市場競爭力。

一是分別在市區及昆山市召開一次拆遷實施單位現場會，學習先進拆遷實施單位的優秀做法，相互取長補短，促進拆遷實施單位的健康發展；

二是舉行一次評估機構、實施單位聯席座談會，共同商議當前我市城市房屋拆遷市場化評估中的問題，進一步規范評估行為，推進市場化評估的進程。

三是針對此次考核中反映出的拆遷實施單位檔案歸檔不全、不規范的現象，我們考慮在今冬明春會同城建檔案館舉行一次拆遷檔案業務培訓，推動拆遷檔案的規范化建設。

四是敦促有關市（縣）房屋拆遷管理部門對此次平安拆遷考核中所反映出的問題及時整改。

五是繼續嚴把拆遷實施單位資質初審關，嚴格市場準入，確保拆遷實施單位數量與拆遷量相匹配。同時，繼續定期與不定期相結合，加強對全市拆遷實施單位的檢查與考核，推動拆遷實施單位的爭先創優，扶持現有企業做大做強。

城市拆遷的透視與思考 董世軍 謝迪平

隨著中國社會發展的提速，特別是中國社會與國際社會接軌的步伐日益加快，中國的城市化進程明顯加快。在國際上，一個國家城市化的程度與速度是衡量其現代化程度的一個重要指標。城市的改造、建設、擴展的基本前提是進行拆遷活動，甚至從某種意義上來講，新城市就是拆出來的，所以拆遷工作的好壞，決定著城市化的進程，進而間接影響著城市的整體發展。

導致“拆遷難”的原因

從各地社會情況來看，拆遷的現狀不容樂觀，一方面是大量的建設項目需要拆遷，另一方面是大量的拆遷項目實施艱難，各類被拆遷人往往用各種方法進行消極抵抗，各種社會因素的影響加之一些地方相繼發生的多起野蠻拆遷事件，在讓人們震驚與憤怒之余，也在相當程度上使城市拆遷步入尷尬境地。以湖南株洲的拆遷工作為例，拆遷難大致由如下幾個因素組成：

其一，缺乏位置適中、房價適中、配套完善的拆遷安置房是拆遷難的重要因素。株洲市近幾年來，房地產開發投資與商品房銷售額平均每年以32％的速度遞增，尤其是2004年，兩者的增幅達94％和109％。據統計，該市2003的拆遷總面積達57.3萬平方米，居全省第一。由于該市房屋拆遷量急劇增加，而現存的商品房和二手房空置率下降過快，適合大多數拆遷戶要求的“小面積、低價位”商品房嚴重不足，致使安置問題顯得特別突出。

其二，絕大多數拆遷戶屬社會弱勢群體，這也是造成“拆遷難”的重要原因之一。拆遷戶中的絕大多數為困難企業職工，由于企業矛盾和歷史遺留問題都轉移到了拆遷上，抵觸情緒比較大；另外，企業改革改制和破產等因素使社會閑散戶增多，拆遷工作的集體協調力度下降；還有的由于家庭困難、下崗、殘疾等原因，于是也將對社會不滿情緒轉移到拆遷上，希望通過拆遷一攬子解決他們一些實際問題。

其三，少數拆遷戶漫天要價是“拆遷難”的突出體現。在拆遷過程中，有少數無理取鬧、漫天要價、煽動鬧事的拆遷戶，甚至發生個別“黑道”搗亂現象。只要一戶沒有解決，整個建設項目就不能動工。這些都是阻礙拆遷工作進程的絆腳石。

其四，房價迅速上漲，導致房屋拆遷成本上揚，是拆遷工作難以展開的另一原因。

多渠道破解“拆遷難”

那么，該如何徹底解決這些問題？

我國房地產開發實踐表明，解決“拆遷難”的關鍵，是土地出讓方式和土地運作機制的根本改變，其核心是堅決貫徹政府主導土地一級開發的政策導向，完善土地儲備中心的職能。土地儲備中心應代表政府行使土地前期開發的各項職能，包括拆遷、土地平整和市政配套。就拆遷而言，土地儲備中心可代表政府在獲取土地后，委托有資質的拆遷公司完成拆遷和以招投標的方式出讓給房地產開發公司進行房地產項目開發。這樣，既體現了政府對土地的管理和控制職能，又能保證效率和控制成本。

此外，土地儲備中心可采取拆屋建綠等方式進行土地儲備，或者先推出土地招標，然后用收到的費用委托拆遷公司拆遷，既確保了開發前期費用，又規范了拆遷市場。這其中的關鍵是測算拆遷成本。在招投標時，應選擇成本測算正確、利潤合理、房地產開發業績好的開發商中標；對某些前期拆遷困難的地塊，政府應予以補貼，使開發商對容積率低、拆遷戶密度高且風險大的土地愿意來投標。

在拆遷的市場化進程當中，拆遷方與被拆遷方應處于對等的主體地位，游戲規則就是現行的法規政策，而政府主管部門則充當公正的裁判。這個裁判最主要的職能在于果斷、正確地“吹哨”，同時維護被拆遷人和拆遷人的合法權益。

《人民論壇》(2005年 第三期)

（責任編輯：李靜）

贛州市作出明確規定 章江新區征地拆遷屬地化管理

2006-05-11 14:38 文章來源：江西省對外經濟合作辦

文章類型：原創

內容分類：新聞

近日，我市印發了《贛州市中心城區征地拆遷實行屬地化管理有關問題會議紀要》，對章江新區征地拆遷的相關政策問題、征地拆遷遺留問題等作了明確規定。

《紀要》規定，我市按實際征用土地每畝1.5萬元標準，隨同征地款項一并下撥給章貢區，主要用于失地農民的生活補助、就業培訓等；按實際征用土地每畝5000元、被拆遷房屋每平方米25元的標準，隨同征地拆遷補償款一并下撥給章貢區，作為征地拆遷和征地拆遷人員的誤工補貼等工作經費。農民返遷房由市房產局負責承建，章貢區負責分配，返遷房的安置價格按540元/平方米計算，其建設成本與出讓收入的差額在土地收益中支付。安置房建設資金實行封閉運行，專款專用。被拆遷戶過渡生活費按每戶500元/月的標準，發放至農民分配返遷房為止，并確保被拆遷戶在一年內返遷，如因無房安置而導致返遷延期，可按600元/月標準順延。返遷農民住宅小區底層店鋪和車庫，按540元/平方米的價格全部返還村集體。被拆遷戶需要宅基地安置的，市城市規劃建設局會同章貢區在近期建設規劃區以外予以規劃，每戶宅基地面積按我省相關規定執行。按政策安排給集體的生產用地應辦理國有土地使用權證，除省以上規費外，其余辦證費用免繳；安置房辦證費用全免。

《紀要》還對征地拆遷遺留問題進行處理，規定對于中心城區歷年的違章建筑認定，按2005年市政府定的標準，逐戶甄別，并發給相關登記證書；中心城區歷年已征地拆遷項目所欠經費問題，只要確為征地拆遷需要，又經審計認可的，即按原支付渠道付清；對已征地拆遷項目所涉安置分配的宅基地，仍按原定地點、標準執行。

江東區推行拆遷屬地管理制度

2006年09月21日

保護視力色：

為了進一步加大我區拆遷工作力度，確保全區重大項目和東部新城建設的順利實施，日前，我區召開了全區拆遷工作會議，會上，區政府與各部門簽訂了工作責任狀，明確了下階段拆遷工作實施拆遷屬地管理制度，并將拆遷工作列入區政府對各街道的考核之中。拆遷屬地管理具體明確了拆遷過程中各部門的職責，即拆遷事務所主要負責項目的前期準備、人員培訓、政策把關和指導、資金保障以及拆遷管理等工作，加強拆遷人員業務能力的培訓，本著公開、公正、公平的原則進行拆遷，實行陽光操作；街道社區主要負責做好拆遷地塊群眾的思想工作，選派善于做群眾工作的人員充實到拆遷隊伍中來，協助做好拆遷協議的簽訂。拆遷屬地管理制度的實施，將改變以往拆遷過程中由職能部門“單打獨斗”的局面，有利于各部門形成合力，為加快推進全區拆遷工作，順利實施“中提升”戰略提供保障。

拆遷辦工作總結

作者：佚名 文章來源：本站原創 點擊數： 更新時間：2006-2-20

一年來，拆遷辦在縣委、縣政府和建設局的正確領導下，在涉拆各部門的積極配合和大力支持下，以“三個代表”重要思想為指導，全面貫徹落實科學發展觀，緊緊圍繞“爭先進位、三年翻番”和富民興鎮強縣的奮斗目標，本著“拆遷一處，造福一片，穩定一方”的原則，嚴格按照拆遷法律法規要求，依法行政，平安拆遷，為加快我縣的城市化進程，建設一個繁榮文明和諧的新豐縣作出了應有的貢獻。

一、基本情況

全年截止到11月20日共發放辦理拆遷許可證7個，拆遷總量為6.38萬平方米，拆遷總戶數為510戶。其中銀龍一期和二期、河濱路區塊已全部動遷完畢；邵園、匯鑫、五一商場、臨府二期區塊正在積極實施拆遷。為做好我縣的拆遷工作，我們著重從以下幾個方面著手。

（一）完善措施，抓好宣傳，營造良好的政策輿論環境

一是在認真調研、廣泛聽取多方意見的基礎上，制訂并實施了豐縣房屋拆遷補償安置及附屬物補償的具體標準，即：《縣政府關于印發<豐縣貫徹落實建設部〈城市房屋拆遷估價指導意見〉若干規定>的通知》（豐政發[2005]24號）、《關于印發〈豐縣城區城市房屋拆遷附屬物補償和搬遷補助標準〉的通知》（豐建設[2005]11號、豐價[2005]27號）文件。二是通過新聞煤體、政府網站、編制拆遷信息，以及展牌宣傳等多渠道多方式齪謎咝饈汀Ｍ被頡緞畔⒖轂ā貳ⅰ墩裥畔ⅰ貳⒌縭猶ā⒈讓教騫└澹笆憊疾鵯ㄐ畔ⅲ疾⒅鸞バ緯扇緇峁匭摹⒅С幀⒓嘍匠鞘薪ㄉ璧牧己梅瘴А?BR>

（二）嚴格制訂拆遷計劃，合理控制拆遷規模，穩步推進城市化進程

2月份，完成了豐縣中長期拆遷計劃及2005年拆遷實施方案的申報工作。對每個拆遷項目均嚴格執行《行政許可法》和《城市房屋拆遷管理條例》，做到“四合法一到位”，即項目合法、程序合法、主體合法、補償標準合法和補償資金到位，從源頭上減少拆遷糾紛，切實維護拆遷當事人的合法權益。

（三）加強拆遷管理，規范拆遷行為，全面提高拆遷工作質量 一是對于拆遷人，除對其進行拆遷法律法規宣傳教育外，在日常管理中督促其嚴格履行拆遷補償安置協議，在規定期限內支付拆遷補償金，完成產權調換的各項手續。二是對于房地產評估機構，嚴格按照省《條例》第十九條之規定選取，每份評估報告都要求照《房地產評估規范》的標準撰寫，并至少有一名房地產估價師簽章。三是對于拆遷實施單位及拆遷人員，要求他們持證上崗，經常對其進行安全施工教育，并有拆遷辦副主任一名專人負責，確保了我縣城市房屋拆遷零事故率。四是對于補償資金的監管，所有拆遷項目的補償資金全部納入我們與銀行共同監管的范圍，并實行專款專用。

(四)堅持依法行政，妥善解紛定爭，嚴格規范拆遷裁決行為

今年我們重點圍繞拆遷新法的貫徹實施和遺留舊案的妥善處理兩條主線，著眼于消化拆遷矛盾這一根本目的，強化調解，審慎裁決。一是調整了行政裁決委員會，成立了裁決庭，設立兩名首席裁決員和四名裁決員，實行合議庭裁決結果的方式。二是優化裁決程序，及時調整了立案受理程序、告知程序和裁前解調程序，并對重點建設項目的辦案程序進行了優化。三是引入旁聽機制，在調解聽證過程中適時引入拆遷監管工作組旁聽、列席的工作機制，通過營造更加公平、公開的裁決氛圍，減少對抗性，增強信賴感，有效化解爭端。四是注重調解工作。“以調為主，調、裁結合”，積極發揮行政裁決的功能作用，也依托行政訴訟的審判優勢和相關部門的協作優勢，靈活運用，務求實效。

（五）熱情服務,妥善處理，做好信訪接待工作

我們以“實事求是、依法處理，區別對待、限期解決，屬地管理、有利穩定”為工作準則，在處理拆遷矛盾、解決拆遷糾紛和群眾反映的重點和熱點問題上，始終堅持特事特辦，急事快辦，難事巧辦，笑臉相迎，客氣接待，在接待中堅持做到四個及時：一是對政策有明文規定的及時答復；二是對重大復雜的疑難問題及時匯報，明確以后及時回復；三是對屬于職責交叉的事項及時與有關部門會商，在規定時間內作出答復；四是對領導和上級轉批的，及時進行研究處理，真正做到事事有落實，件件有著落。一年來，我們接待拆遷來信來訪46件次，辦結率為100%。

（六）與時俱進，內外兼修，不斷提高辦公水平。

一是辦公設施現代化，配備了電腦、打印機等辦公設備，為各項工作的更好開展提供了硬件支持。二是規章制度健全化，建立健全了各項規章制度、工作流程，法律法規懸掛上墻，得到了省、市四家聯合檢查的好評。三是檔案管理規范化，將歷年來的拆遷檔案資料、裁決檔案資料、現行拆遷法律法規進行了認真仔細輸理，分門別類，裝訂成冊，同時制作了電子檔案，更加方便了查閱。四是人員素質全面化，兩名同志參加了拆遷裁決員培訓，全體人員參加了行政許可法學習，主要負責人多次參加國家、省、市組織的各類拆遷會議，學習交流工作經驗，學習領會新精神，并及時召開拆遷辦全體人員會議進行認真學習。四是開展工作團隊化，拆遷工作涉及到建設、財政、國土、房管等諸多部門，我們采取部門聯動措施，一線辦公，聯合執法，有效地推進了拆遷工作順利開展。

二、存在的問題

一是部分拆遷戶期望值過高，拆遷補償要求脫離實際。有的想拆一還一，少量補差價，甚至不補差價；有的想通過拆遷發財致富，進而漫天要價，無理取鬧；有的不僅要求解決住房安置問題，還要求解決諸如下崗、就業、醫保、養老等一系列社會問題，等等。

二是強制拆遷顧慮多、困難大，依法強制拆遷的手段不能充分發揮。分析我縣強制拆遷實施難的原因：原因之一是有效證據難以采集。一些被拆遷人采取不開門、不見面、不到場的辦法進行對抗，不僅難以真實地了解被拆遷人的具體要求，而且對其房屋也難以進行基本的調查和符合實際的評估。原因之二是強制拆遷周期與拆遷進度要求難以合拍。尤其是司法強制時間較長，難以適應拆遷進度和建設項目實施要求。原因之三是有關執法部門對行政強制拆遷顧慮較多，擔心矛盾激化，影響社會穩定。

三是評估估價比較困難，制約了拆遷工作的順利開展。原因之一是老城區拆遷平房較多，建筑年代長，占地面積多，院大，不好比較。原因之二是二手房市場建立較晚，比較性差，采用市場比較法，很難操作。原因之三是住改非現象嚴重、私搭亂建現象時有發生。省《條例》實施以來，大量破門破窗改房現象屢見不鮮，違章和不法建設零星存在，破壞了房屋原貌。

三、幾點建議

一是省《條例》規定評估機構由拆遷人和被拆遷人共同選定，這一條款具體操作較難，建議省《條例》適時進行修改或調整。

二是特殊困難戶的問題突出，被拆遷戶生活困難，拆遷后，不但買不起樓房，人口較多的連買平房也很困難，這部分拆遷戶，光靠縣拆遷補償最低標準和政府制定的最低保障價不能完全解決問題，需要政府發揮主渠道作用，通過制定相關政策，探索多種形式的保障方式，也可建一些廉價房或經濟適用住房來解決此問題。

三是認識和評估方面，我們在貫徹落實新法規政策方面，還存在著不少的問題和差距，特別是在認識和評估上遲遲不能到位，新法規政策要求我們嚴格按市場機制運行，嚴把程序關，而拆遷人急于求成，對程序把關不十分嚴格，有的不進行實地丈量，單以房產證上的面積進行評估，還有的擅自提高補償標準，造成負面效應。這些問題有待解決。

四是拆遷有關法律法規，對被拆遷人的違規違法行為沒有明確的制裁規定，而這些違規違法行為已經嚴重阻礙了拆遷工作的正常順利開展，很難操作，建議有關部門補充相應的措施，加強對被拆遷人的依法強制管理，確保拆遷能夠依法順利進行。

關于解決動拆遷難的幾點建議

2006-06-29 10:50:39

九三學社 袁永坤

隨著我區城市化的進程加快，工業園區建設進展順利，農業用地逐步轉化為建設用地，城市、農村大量用地被動遷，大量居民向社區集中居住地轉居。但拆遷不僅越來越難，而且成為社會的焦點。一方面是因為拆遷戶在拆遷過程中懂得用法律來維護自己的權益，另一方面因為一些釘子戶的無理要求，致使眾多建設項目工期一拖再拖，造成了很大的損失。從今年年初制定的工業園區拆遷任務1000戶，目前僅完成了100戶，新城區拆遷任務2000戶，目前只完成300戶左右。與既定目標相差甚遠。所以我們認為解決青浦動拆遷難的矛盾要得以有效的緩解，其關鍵還在于堅持依法拆遷。建議如下：

第一，進一步完善我區動拆遷有關政策目前我區動拆遷有關政策仍舊停留在幾年前的制定的政策上，這是遠遠不夠的，而應該順應市場的變化，從目前的實際出發，進行制定和完善。雖然部分動遷戶通過拆遷，住房條件得到改善，但大部分拆遷戶為我區的城市建設作出犧牲的。因此政府制定的法規中，應充分體現以民為本的意識，切實維護群眾的利益，使他們得到合理的補償。而且由于拆遷標準不一，也是造成拆遷難的原因之一。拆遷戶之間私下互相比較，無形間減慢了拆遷進程，致人力物力的不必要浪費以及增加了動拆遷戶的精神負擔。這樣是不利于社會的和諧發展的。因此制定相關的統一的政策可謂迫在眉睫。

第二，公示統一的拆遷標準和制度公示房屋的拆遷標準（含最低補償價和價格補貼系數）；以及以原來房屋面積換面積的具體規定，落實獎勵政策和其他補償政策。特別要重視拆遷過程和結果的透明度，做到第一個和最后一個簽協議一個樣。不應把拆遷活動搞得像地下活動似的。結束時，公示該地塊動拆戶情況，做到每戶都心知肚明，絕不打“悶包”。否則會削弱政府的公眾的信任度。

第三，嚴格按照法律法規辦事，申領房屋拆遷許可證，工作人員要嚴格做好上崗培訓，或引進從事法律工作的專業人員進行這項工作。提高公眾的信任度和安全感。

第四，對于商業動遷，房產商應該先把動遷方案公諸于眾，得到絕大多數的拆遷戶的認可，方能參加土地招投標資格，對以少數不認可次方案，必須提供在面積，房齡，地段均不比原住房差的安置房。

第五，對于市政動遷，應該參照本地區的商業動拆遷的實際補償方案，確定市政動遷方案。應盡量做到合理充分。

第六，實行有效的強制拆遷是保證依法拆遷的必要手段。當然在拆遷過程中，保護動遷戶的合法利益的同時要防止另一種傾向，即由于釘子戶的不合理要求，無法順利拆遷，那么就要采取強制手段。否則就會由于延期而使公共利益受損害。更會引起不必要的糾紛和群訪。在維護個別拆遷戶的權益時，也不能侵犯其他人的權益。因為中國畢竟采取民主集中制原則的國家。絕對不能導致先配合政府拆遷的人沒有得到真正獎勵，反而使遲遲不肯拆遷的“釘子戶”得到了“便宜”。這是在公平原則下的合理差別。這樣做不僅不會使政府信譽受損，反而會顯示出權威。也打消了想借拆遷之名而敲詐政府的錢，即侵犯納稅人的利益的行為。

拆遷工作的好壞關系到千家萬戶的切身利益，政策性強，涉及面廣，矛盾集中，工作難度也大。作為執行拆遷管理行政職能的相關部門，應首先學習好并吃透有關政策和法規。從實際出發，尋找解決問題的有效途徑與方法，切實保護動遷工作的順利進行。

淺談城市拆遷安置中糾紛的調解

[日期：2006-05-28] 來源：

作者：佚名 [字體：大 中 小]

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城市拆遷安置工作成為城市建設中的難題，已經成為社會各界的共識。拆遷安置而引發的社會矛盾層出不窮，被拆遷人家庭矛盾激化為社會矛盾，已成為社會不安定因素的重要隱患，盡管化解這些矛盾糾紛占據了政府部門大量的精力，仍然需要各有關方面繼續努力，共同鈍化和調解因此而產生的各類糾紛矛盾，維護社會政治穩定。現就化解被拆遷人家庭內部矛盾，鈍化與拆遷人的矛盾糾紛，談談個人看法。

一、城市拆遷安置工作中的主要矛盾糾紛。

當前，城市拆遷安置工作中引發的社會矛盾糾紛主要有：拆遷人和被拆遷人之間、被拆遷人家庭內部、家族內部等主體之間的矛盾；執法部門和被拆遷人、拆遷人內部矛盾、拆遷人和上級管理部門之間等矛盾糾紛。在這些矛盾糾紛中，拆遷人內部矛盾、拆遷人和執法部門以及和上級管理部門之間等矛盾，屬于行政管理部門的內部矛盾，在此不作贅說。化解被拆遷人家庭、家族內部矛盾，處理好拆遷人與被拆遷人的矛盾糾紛，是當前做好拆遷安置工作的重要工作，關系到維護社會穩定的大局。

二、被拆遷人家庭內部以及和拆遷人之間矛盾糾紛的分類。

被拆遷人家庭內部以及和拆遷人之間的矛盾糾紛大致可以分為以下幾類：（1）被拆遷房屋為祖產，需要進行遺產繼承；（2）被拆遷房屋為共同產權的，需要分割析產；（3）產權人的產權和居住人的居住權矛盾糾紛；（4）被拆遷房屋補償款多少的評估計算；（5）被拆遷附屬物補償和計算；（6）留念現有居住區的人文環境，需要放棄現居住條件，變更和轉變現有的鄰里關系和生活習慣；（7）未來購置房屋的迫切需求和現有經濟條件的差距，以及期望有所改善面臨的經濟困難；等等。

三、城市拆遷安置工作中主要矛盾糾紛產生的原因。

綜合分析來看，有被拆遷人思想認識上的差距；有對政策不了解、不理解、有誤解的；有工作人員認識不到位，操作有誤、工作不當造成的；有被拆遷人家庭內部矛盾引起的；有被拆遷人為增多房屋補償進行談判而采取的雙簧策略；也有新聞媒體報道引起的誤解等等。

四、鈍化和調解這類糾紛的思路和方法。

在城市拆遷安置工作中，各種矛盾糾紛的產生有不同的原因，拆遷人在這些矛盾糾紛的產生、發展、鈍化和調解中，都處在一個相對主動的地位，在被拆遷人家庭、家族內部矛盾方面，又處在一個比較超脫的地位，因此，在鈍化和調解這些矛盾糾紛中，代表拆遷人工作的人員應站在一個較高的層面，聯合當地的社區居民委員會調解人員共同做好鈍化和調解工作。

1、樹立強烈的依法拆遷的指導思想。一是建立比較完善的法律法規；二是加強依法拆遷的法律宣傳咨詢；三是嚴格按照法定程序操作拆遷工作；四是依法調解各類家庭內部矛盾；五是嚴格要求工作人員遵守工作紀律，堅持公正、公平、服務的拆遷指導思想。

2、強化拆遷工作的宣傳鼓動工作，宣傳拆遷有關政策法規、拆遷程序，大力宣揚支持舊城改造工作光榮，弘揚為舊城改造作貢獻的精神，鼓勵、提倡獎勵期間搬遷。

3、拆遷工作人員要積極主動地調解各種因拆遷而引起的糾紛。有限度地介入被拆遷人家庭內部矛盾糾紛，積極引導其依法處理和化解糾紛，引導其成員互諒互讓，妥善地運用親情倫理關系化解糾紛。

4、拆遷工作人員要深入被拆遷人家庭，進行較為廣泛的調查研究，在深入交談中建立信任、感情，設身處地為被拆遷人著想，幫助他們了解政策、理解政策、執行政策，在政策允許范圍內幫助他們聯系家庭實際，設法解決他們的實際困難，化解因拆遷引起的矛盾糾紛。

5、對拆遷安置中的家庭矛盾糾紛要分門別類，采取不同方式方法給予解決。（1）屬于祖產繼承的矛盾，一般不宜對其實施產權置換。拆遷人員應盡早動員其先公證，由于產權人去世，可以借拆遷這個機會，通過公證進行遺產處分，達到了結過去的糾紛。同時，又要注意到現居住人的實際情況，依法保障居住人的權利，化解遺產處分可能產生的新矛盾。在動員小桃園周某某處分遺產繼承過程中，拆遷工作人員一方面宣傳《繼承法》有關遺產權規定，另一方面宣傳《拆遷法》有關保障居住人權利的規定，勸說其12個繼承人依法分割、以情處理，達到依法繼承處分和依德親情處分相結合，妥善處理了拆遷與繼承之間的矛盾；（2）共產房屋要動員其共產人盡早協商。原小桃園葛某某家九人共產，拆遷人員動員其長子從上海多次來寧處理共產拆遷矛盾，宣傳有關政策，勸說其充分考慮產權所有和保障現居住人的居住權利的關系，運用法與情的融洽，終于化解了糾紛，順利實施了搬遷，拆遷人員的有限度介入是處理好這類矛盾糾紛順利搬遷的重要因素；（3）、要把動員尋找過渡房和獎勵政策宣傳工作結合起來。要把獎勵政策宣傳到位，要勸說其盡早聯系確定過渡房，必要時可幫助聯系承租過渡房，協助辦理租賃手續，特別是對特困拆遷戶來說，獎勵費是一筆不小的數目，可以抵算好幾個的租房費用，幫助他們解決不小的困難；（4）、要宣傳政府的經濟實用房政策，要對照條件盡早申報，以便盡可能拿定主意，做好搬家的準備；（5）、對有購買商品房傾向的住戶，也可幫助聯系購買商品房，但一般勸其先過渡再買房，以便有充足的時間去選購商品房；（6）、對拆遷政策法規要不厭其煩的反復宣傳，努力使被拆遷人在思想上深深地扎下依法拆遷的根；（7）、補償計算要認真計算、細致核對、不得有誤，工作人員的工作失誤將會在被拆遷人心目中產生不信任感，這種負面效應影響很大。

6、關于搬家時間的矛盾。在這個問題上拆遷人和被拆遷人在利益上是一致的，但是表現在言行上是不一定相同的，有時候表現出明顯的“要求早搬”和“不急不忙”之間的沖突矛盾。在搬家時間上，拆遷工作人員要尊重民俗，巧妙地利用民間風俗習慣，客觀上達到搬家造勢的效果。一般XX人有吉利日子逢八（8日、18日、28日）搬家的風俗，因此，要在每旬的8日前要著重做好造勢工作，掀起相對集中搬家的高潮。

7、妥善處理好違法建筑問題。作為一種特殊的歷史現象，在堅持城市管理依法治理，違法建筑將退出歷史舞臺的過程中，應采取歷史地對待的辦法予以妥善處理。特別是一部分違法建筑已成為貧困家庭的部分生活來源，拆遷將使這部分家庭生活更加困難。分析其難有四：一是，種種歷史原因使之而建。待改造的老城區，是貧困人群相對集中的地區，尤其是下關區的部分棚戶區更是違法建筑的重災區。由于種種歷史原因，有一些居民因為家中人口多、住房緊張而搭建了臨時建筑，以解當時居住困難的燃眉之急，有的是長期居住至今。二是，不得已出租收取租金。也有部分擠居在很小的房屋里，將這些違法建筑出租收取租金，以補貼家庭生活開支。三是，拆遷失去重要的生活來源。在相當一部分下崗、失業人員家庭中，出租違法建筑的收入已經成為家庭生活的重要來源。拆遷將必然直接減少這部分家庭的生活來源。有的因此失去原先已有的生活保障。四是，拆除補償少，買房困難。這部分居民的合法房屋相對較少，拆遷后所得補償款少，搭建的違法建筑在拆遷中的補償數額有限，拆遷了買不起住房，直接降低居住條件和生活保障。他們對拆遷的抵觸情緒最為激烈，聚眾鬧事，帶頭上訪，影響很壞。拆遷工作人員要認真嚴肅的做好對違法建筑情況的認定工作。建立健全市民房屋居住信息網絡，有效利用住房狀況網絡資源，剔除另有住房戶套用政府優惠政策的現象，確保政府保障居住困難戶的政策落實到實處。

8、要采取積極的措施，做好居住、經濟困難家庭的拆遷動員工作。一是在調查、動員階段，要把特困家庭的情況調查清楚，作為一項重要工作來做好。二是在動遷過程中，工作人員要為他們多想辦法、多出主意、多多幫忙，運用各種可用政策，幫助他們解決實際困難，那怕是解決一點點困難，他們都會千感萬謝的，將會換來對拆遷工作的支持；他們的帶頭搬家，還會在不那么困難的被拆遷人中產生無形的督促積極影響；他們的先行搬家，更不會成為一些鬧事者利用工具，作為要挾政府部門的籌碼。重視做好這部份群眾的工作，將會產生事半功倍的效果。

9、做好拆遷政策的宣傳解釋工作。當前，居民們對拆遷部門依據《XX市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第203號令）不理解，強烈要求部門按照江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議通過的《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》執行。該條例與市政府203號令相比，一是在被拆遷房屋區位基準價、被拆遷房屋的用途、房屋建筑補償面積等認定上都有新的規定；二是省《條例》1月1日開始執行已近半年，而《XX市城市房屋拆遷管理辦法》未能及時修改。三是在事關被拆遷人利益的區位基準價、房屋建筑面積等補償標準的認定上，省《條例》明顯優于XX市拆遷管理辦法，如省《條例》規定“房屋建筑面積應當按照土地使用面積計算”，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分每平方米按區位價補償。而《XX市城市房屋拆遷管理辦法》規定“被拆遷房屋的建筑面積以所有權證或其他合法房產憑證的記載為準”，對土地面積大于建筑面積的沒有任何補償，這對于以平房為主的老城區有院落的住戶，這一問題的尖銳性更為突出。尤其是貧困家庭來說，更是難以接受的，無疑使他們損失相當可觀的補償款。去年小桃園地區南段拆遷工作剛開始，因媒體誤導地級調整的傳言，影響被拆遷人的情緒，后來經及時工作，比較順利的實施了拆遷。今年，小桃園地區北段拆遷以后，被拆遷人多次聚眾到市政府上訪，要求按照省《條例》執行，給拆遷工作帶來很大影響。上訪的主要理由是住宅日益市場化，商品房和二手房價日漲月升的情況下，被拆遷人因拆遷補償明顯受損，強烈要求盡快變更《XX市城市房屋拆遷管理辦法》，或者說調整下位法。按上位法規定補償被拆遷人，維護被拆遷人的上位法賦予的合法權利。對這一問題要做出妥當的解釋：一是宣傳目前實行的《XX市城市房屋拆遷管理辦法》是根據國務院拆遷法制定的，市政府新《管理辦法》沒有出臺以前，仍然執行現行的203號令。二是宣傳好困難家庭享受政府關于“經濟實用房”政策，這是化解當前拆遷安置中住房困難戶的糾紛矛盾的重要而有效的方法；三是建議有關部門盡快按照上位法規定的要求，評估現行實際房價，作為滯后《管理辦法》的實際操作政策，先行操作，保障上位法明確賦予的被拆遷人利益。

對城市建設拆遷中土地制度的思考

張曉玲

（中國土地勘測規劃院 副總工程師）

近年來我國經濟社會發展迅速，國內生產總值（GDP）以每年7%以上的速度增長，城市化水平也以每年約1個百分點的速度增長，伴隨而來的是各項經濟建設用地快速擴張。城市建設用地在不斷外延擴展的同時，老城區的更新改造也在不斷推進，導致拆遷數量大增，由此引發的矛盾也十分突出。據有關信訪部門統計，近年來因城市房屋拆遷引發的糾紛導致投訴量成倍增加，給城市建設和社會穩定帶來了十分不利的影響，也成為社會各界關注的熱點問題。

城市建設拆遷中諸多矛盾的產生有著復雜的社會經濟背景和影響因素，本文主要探討其中的土地制度問題。

一、城市建設拆遷是土地權利關系變化及其利益格局變化的過程

從本質上說，城市建設拆遷中存在的種種矛盾和沖突，都與土地權利的變化及由此帶來的各方利益格局的變化有著密切的關系。

城市建設拆遷中土地權利變化過程可以從理論上概括為兩個必不可少的步驟：

第一步，城市政府向原國有土地使用者收回土地使用權，向被拆遷的城市居民和單位支付一定數額的補償安置費。

第二步，城市政府以劃撥或出讓方式將國有土地使用權提供新的土地使用者。

在上述土地權利變化過程中，各方主體間的原有收益分配格局被打破，主要表現在：

作為原國有土地使用者的城市居民喪失了土地使用權及地上建筑物等財產，獲得了相應的補償安置費，如果在舊城改造完成后允許回遷，則在很大程度上改善了居住環境，提高了生活質量，當然這需要付出一筆回遷購房款；經營性單位在喪失國有土地使用權及地上建筑物等財產的同時，也失去了在原有土地上繼續經營而獲取相應收益的權利和機會，但會在拆遷過程中獲得了相應的補償費及搬遷費。

作為新的土地使用者的用地單位，如果屬于出讓供地對象，需向城市政府付出土地出讓金，同時獲得土地開發經營權，由于舊城改造區域一般屬區位優良之地，因而用地者也取得了獲取預期收益的機會；如果屬于劃撥供地對象，則需向城市政府付出拆遷成本，獲得土地使用權。當然，在實際工作中，城市拆遷后新的用地者大都為開發商，后者極少。

城市政府處于城市建設拆遷土地權利變化過程中的關鍵環節，它向原國有土地使用者收回土地使用權，又按照國家供地政策向新的土地使用者提供土地使用權。需要特別關注的是，城市拆遷過程中對原國有土地使用權人的補償和安置費用是由新的用地者支付，同時，在經營性項目拆遷過程中，由于政府還可以從拆遷后的土地出讓過程中獲取土地出讓金，因此，城市政府在整個拆遷與供地過程中，除了要付出行政許可批準、用地批準、行政執法監督等執法和管理成本之外，幾乎不需要資金投入，而且還會有國有土地使用權出讓收入。

二、現行的土地制度難以適應城市建設拆遷中土地權利關系變化的需要

從上面的分析可以看出，在城市建設拆遷過程中，由于國有土地使用權的轉移，使相關利益者的利益關系發生了重大變化，其中的焦點問題有二：一是在拆遷過程中如何尊重和保護被拆遷者的財產權（包括土地使用權和房屋等地上物所有權）；二是拆遷改造后所帶來的土地增值如何按照土地權利關系的變化進行合理的分配。由于土地作為重要的不動產，在城市建設拆遷過程中居于十分重要的地位，因而一個較為合理的土地制度設計，就顯得特別重要。

從城市建設拆遷的實踐來看，現行的相關城市土地制度主要有下面幾個方面的缺陷：

1、土地收回權的行使范圍擴大化

《土地管理法》規定，有關人民政府在“為公共利益需要使用土地”、“為實施城市規劃進行舊城區改建”等情況下，可以收回國有土地使用權。這些規定表明，城市中的國有土地使用權收回可以區分為兩種情形：

第一，是為了公共利益，需要調整使用土地。這與城市郊區土地征用（即現憲法所稱的“土地征收”）相類似，只不過征用的客體是國有土地使用權而不是集體土地所有權。在這種情形下，作為政府的一項強制性行政權力，土地收回權的行使范圍應該嚴格限定在“公共利益”的范疇之內。但我國現行法律對“公共利益”的內涵沒有作出明確界定，導致在實際工作中地，這種權力的使用被擴大化了。

第二，是為了實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地。在這種情形下，土地利用的性質具有雙重性：一方面，實施城市規劃進行舊城區改建，顯然有利于改變舊城區面貌，改善城市的投資環境和居民生活環境，具有一定的公益性特征；另一方面，由于舊城區土地區位相對優越，改造后的用途應以經營性用地為佳（如寫字樓、商品住宅、商業等），又屬于典型的非公共利益范疇。而且，在目前城市政府財力不足的條件下，城市舊城區改建往往需要借助于后者（即經營性項目）才能得以實施。

筆者認為，按照實施的目的，城市建設拆遷可以區分為公益性拆遷和非公益性拆遷，二者的區別不應該表現在拆遷補償的標準或安置方式，而應主要體現在政府的角色及成本支出方面。但從當前城市建設拆遷實踐來看，很多城市建設拆遷都冠有“舊城改造”、“城市綠化”、“公益事業”等名義，而真正因公共利益拆遷的卻為數很少。一些開發商甚至與政府及有關部門一起，假借“公共利益”之名，行商業拆遷之實。

2、拆遷補償標準不合理

補償標準一直是被拆遷居民反映最為強烈的問題之一。從制度層面上分析，城市建設拆遷補償標準的不合理主要表現在下面兩方面：

一是被拆遷人的國有土地使用權沒有得到應有的補償。按照《土地管理法》的規定，依照“為公共利益需要使用土地的”和“實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的”的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。但現行法規中，除了《城市房屋拆遷管理條例》規定了對拆遷房屋進行補償以外，還沒有就城市建設拆遷中國有土地使用權的補償作出具體規定，被拆遷人的土地使用權沒有得到應有的補償。其后果是，被拆遷人因國有土地使用權的喪失而導致的損失，僅以房屋補償名義是難以完全涵蓋的。

二是房屋補償標準大都偏低。對拆遷房屋補償的標準，目前通行的做法是政府直接規定補償方式和標準，單方定價，造成拆遷補償價格與市場價格相去甚遠，有的地方政府甚至根據其財力的承受能力制定房屋補償安置標準，為了降低補償安置標準，直接干預拆遷價格評估，暗箱操作。有的地方政府出臺的房屋拆遷補償標準多年不變，與近幾年大幅度上漲的房價存在較大的差距。有的地方政府壓低拆遷補償價格，對被拆遷戶回遷房價格定價過高，超出了被拆遷戶的承受能力。這些都嚴重侵害了被拆遷居民的利益，在一定程度上導致了被拆遷居民生活水平的下降。

3、安置不妥善

能否對被拆遷人進行妥善的安置，關系到城市建設能否順利實施，并直接影響到社會的穩定。

由于目前城市建設拆遷的房屋標準偏低，被拆遷人的居住安置面臨較嚴重的困境，大批拆遷戶在拿到數目有限的拆遷補償費后，按面積差價重新購房很困難，在外租房又不劃算，最終只能選擇遷移到地價相對便宜的城市邊緣居住。而大量拆遷戶集聚郊外又抬升了所在地段的房價，后來的拆遷戶又住不起，繼續向外遷移，導致被拆遷居民居住地的“城市邊緣化”。如此形成惡性循環，使被拆遷居民生存成本大增，除了購買住房和家庭用品以外，謀生的手段往往也要從頭再來，交通、購物、子女入學都成為棘手的問題。

4、程序不合理

從總體上看，城市建設拆遷的程序強調強制性，但忽視了被拆遷居民的知情權、參與權。在拆遷過程中，原國有土地使用者，在拆遷過程中完全處于被動狀況和不平等地位。從土地收回的認定，到補償費的確定和居住安置方式的選擇，基本都是由政府和用地單位說了算。

具體說來，程序的問題有：

第一，收回國有土地使用權和提供國有土地使用權程序倒置。按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷單位在實施拆遷以前應申請領取房屋拆遷許可證，而辦理許可證的要件之一就是提交國有土地使用權批準文件。這表明，在拆遷單位申請拆遷之前，政府已經確定供地方案，已經決定將土地使用權提供給新的土地使用者。可見，法律沒有規定政府先向原國有土地使用者收回國有土地使用權的程序，更沒有規定公告、協商、聽證等程序，這實質上是政府單方面決定了國有土地使用權的收回和轉移。

第二，一些地方政府、主管部門或政府設立的拆遷機構，既當裁判員又當運動員，利用手中的權力，強行與被拆遷人簽訂不平等協議，達不成協議就進行行政裁決，組織有關部門強制拆遷，引發和激化了社會矛盾，影響社會穩定。

三、土地制度創新的設想

近年城市建設拆遷的實踐表明，在社會主義市場經濟逐步發展的條件下，現行土地制度的缺陷日益明顯，已越來越不適應城市發展和建設的要求。因此，土地制度創新勢在必行。

1、明確城市建設拆遷中被拆遷人的土地財產權利。新修改的《憲法》已對國家為了公共利益的需要，征收農民集體土地并給予補償作出了明確的規定；但現行法律對城市建設拆遷過程中收回國有土地使用權沒有明確規定。因此，要通過修改《土地管理法》、《城市房地產管理法》及其他相關法律和法規明確規定，在城市建設拆遷過程中，政府收回國有土地使用權、開發商開發土地，除了依法對被拆遷人的房屋進行補償外，還應補償被拆遷人因喪失國有土地使用權而遭受的損失。同時要從法律上對城市建設拆遷中被拆遷人的國有土地使用權的財產權地位加以確認。

2、對“公共利益的需要”作出明確的界定，規范政府行使土地收回權的范圍。要在這個前提下，縮小收回土地的范圍，政府收回國有土地使用權，只能是為了公共利益、公共目的。與此同時，政府應該退出經營性用地的房屋拆遷，并在房屋拆遷過程的監管、聽證、裁決等方面發揮應有的作用。工商企業需要用地，只能在符合土地利用總體規劃和城鎮建設規劃的前提下，通過購買、租賃等市場方式取得國有土地使用權。而政府對舊城區改建的政策支持應體現在拆遷改造完成后，為企業的經營提供優惠條件。

3、要充分考慮被拆遷人對土地的權利，給予公平、合理的市價補償。要在確認被拆遷人對土地的財產權利的基礎上，在城市建設拆遷中引入土地及房產價格評估中介，充分考慮土地本身的價值和預期收益。要對被拆遷人的國有土地使用權給予合理補償。要制定不同的評估方法，合理確定劃撥土地使用權和出讓土地使用權的拆遷補償價格。

4、要提高房屋拆遷補償標準，完善拆遷安置辦法。要建立健全公平、公正、透明的房屋拆遷價格評估機制，真正按照市場規律確定拆遷補償標準，對被拆遷人的房屋等財產給予合理補償。要不斷完善拆遷安置辦法，在安置方式上被拆遷人更多的選擇余地。要關注城市建設拆遷過程中的弱勢群體，建立相應的社會保障和救濟制度。同時要建立對安置工作不落實的責任追究制度。

5、從保護群眾合法權益和規范政府行為出發，完善城市建設拆遷程序。一是政府在為新的土地使用者提供國有土地使用權之前，要通過公告、聽證、協商等方式聽取被拆遷人的意見，獲得收回國有土地使用權的確認；二是要在縮小國有土地使用權收回權行使范圍的基礎上，設立“公共利益的需要”的認定程序，只有符合公共利益需要的項目才能批準收回國有土地使用權，頒發拆遷許可證。三是建立經營性項目獲取國有土地使用權和房屋拆遷的相關程序、實施原則和具體辦法，尤其要按照引入市場機制、規范中介行為、強化監督裁決的方向來規范政府行為，維護社會秩序。

第五篇：工地管理試行辦法

甘肅龍寶風電工程有限公司檢修部管理

（試行）辦法

一、各人員具體職責

1、機長

①：現場的主要施工負責人、負責管理好現場的一切人員、整個工程的質量、安全、進度、主抓進度。

②：配合東汽、華銳及分包單位搞好質量、安全、與上層單位關系協調。

③：施工現場所有人員管理、協助項目經理搞好一切事務。做到一事一交底,事事指派專人負責,不違章指揮,認真履行分部分項安全交底制度,隨時隨地檢查糾正和處理違章作業人員，根據不同情節給予批評教育或實行經濟罰款。

④：每周組織有關人員對施工現場進行一次安全自檢。對檢查出的隱患問題定人員、定時間、定措施整改落實，并做好記錄。

2、吊車駕駛員

①：在機長領導下，配合工程施工，負責吊車起重作業，保證各項設備材料的吊裝工作。

②：熟悉交通、車輛管理制度，掌握所駕駛車輛的技術性能、維護標準和維修保養狀況。

③：按調度命令出車，起吊重物時，必須由機長進行監護。在高壓帶電壓區，進行作業時，須聽現場指揮人員的指揮，保證起吊物件完好無損及現場工作人員的安全。

④：堅持做到“三檢”制度，不許車輛帶病行車和起吊，負責吊車的維護保養和修理，保證吊車的正常運行，防止發生意外事故；掌握起吊程序，嚴禁違章操作，嚴禁起吊超限額重量物件。

⑤：遵守《道路交迫管理條例》，牢固樹立“安全第一，服務第一，文明駕駛，禮貌行車的職業道德，集中精力，謹慎駕駛，做到有備無患，防患于未燃。

⑥：認真遵守車輛管理制度，控制自己駕駛車輛的行程、材料修理費用，盡力降低油耗，嚴格執行定期車輛保養制度。

⑦：出車前保證三證齊全，認真檢查燈光、喇叭、儀表、轉向、制動完全可靠后方可出車，做到螺絲緊固．轉向靈敏，制動有效，不漏油，不漏氣，不漏水，車容整潔。

⑧：吊車在使用過程中發生事故應及時匯報，并分析原因，提出防范措施，避免再次發生類似情況；因個人原因而造成的違章及事故，由司機個人承擔。同時公司還要追其相關責任。

⑨：進行技術攻關、消除事故隱患，保證服務質量，提高車輛的利用率和績效；

3、板車駕駛員

①：服從公司安排，積極配合施工場地機具運輸、裝卸工作，及時主動向管理人員匯報車輛運轉情況。

②：不得隨意將車轉借非公司他人駕駛，不準公車私用（特殊情況特別安排）。

③：每天出車前實施出車前準備，檢查車輛剎車，輪胎氣壓，機油，燃油，水是否正常，零件是否齊備，保證車輛安全。

④：遵守交通規則，注意行車安全，節約燃料，圓滿完成運輸任務。因個人原因而造成的違章及事故，由司機個人承擔。同時公司還要追其相關責任。

⑤：依據駕駛員應知應會，及時分析排除故障。對復雜故障通報有關人員，并提出排除意見及時處理，保障車輛安全正常行駛。

⑥：依據車輛保養制度，對車輛運行前后實施維護保養，行駛中注意和觀察儀表是否正常，對異常部位及時調整和故障排除。司機如果人為造成車輛損壞及傷及他人和物件根據情節輕重公司將作出相應處罰。

⑦：按公司規定認真及時

4、普索工

①：服從公司安排，積極與吊車、板車配合完成施工場地機具的裝卸工作。

②：配合東汽、華銳及分包單位搞好施工現場的相關工作，做到安全第一。

③：配合分包單位與東汽、華銳借還施工所需的設備及工具。

5、安全員

①：協助項目經理、對工程進行全面的安全管理，對施工現場出現的安全問題負主要責任。

②：對進入施工現場的新工人及轉崗工人進行安全教育，開展日常生產的安全教育工作。

③：參加對工傷事故的調查、分析、處理、總結和上報等工作。

6、資料員

①：工程技術資料的管理、收集、編制和移交，必須具備全面性、完整性、真實性。

②：依據相關規定，需蓋章和簽證的資料蓋章必須齊全清晰，除特殊文件、表格外，其填寫均使用計算機。

③：工程使用的原材料、制品、設備等進場，應收集相關的產品質量證明文件，做到及時整理歸檔，資料整理應做到可追溯和跟蹤條件。

④：做好材料、施工機具和設備的檢驗和報審工作，確保其各項指標符合相應的施工規范要求。

⑤：按公司要求做好工程施工總結等相關工作。

⑥：與業主辦理開工竣工相關手續。

⑦：與業主等相關單位進行相關事宜的協調與溝通。

⑧：做好施工現場當天的施工日志。

7、庫管員崗位職責

①：庫管員依據送貨單及合格檢驗報告單，填寫入庫單，辦理入庫手續，入庫后將合格品按規格、型號、品名分區、分類、分批堆放，做到整齊擺放、合理有序、方便生產。不合格材料應隔離存放和做出明顯標識，并通知采購人員聯系退貨事宜。

②：每次發生入、出庫事項，應立即填寫入、出庫單，據實登 記記賬。出、入庫單一式三聯，分別由經辦人、庫房和項目經理存查；

③：根據出、入庫單，登記材料明細賬。

④：所有材料出庫必須憑領料單領取，庫房方可辦理出庫手續。⑤：建立材料進、出臺賬；明細賬；材料盤存表。

⑥：每月末，物資庫管員對管理范圍內的物品自行盤存一次，發現庫存產品的盈虧、損壞、品種、規格串混等情況，要分析原因，提出預防和糾正措施，并及時匯報。

⑦：庫房要保持整潔，業務無關人員不準進入，認真做好“三防”工作（防火、防盜、防破壞）。

二、考勤制度

1、為加強公司考勤管理，整頓勞動紀律，提高員工遵章守法的自覺性，特制定本制度。

2、所有員工必須按通知準時上班，不得無故缺勤、曠工、遲到、早退。當天再開工前無法到達工地的，為遲到行為，在所有人員還在工作的情況下，而擅自下班的，為早退行為。

3、工作時間：具體以通知為準

4、假期管理

①：病假

員工患病非因工負傷。在工作時間內出外就診超過8個小時的，其超出時間累計為病假。②：事假

1、因個人事項，必須由本人親自料理的，經申請可酌情核予事假；

2、請假審批均須經項目經理同意審批。未經批準則按曠工論。

3、無故曠工3日以上的開除處理。

4、假期管理及假期工資核算各級人員請假兩天以內者，除病假外，須提前二個工作日申請；

5、如遇急事不能親自申請，應先電話向項目經理請假。未申請的事假，均按曠工處理.員工事假按天數扣除工資；

6、員工病假在一天以內者，員工病假超過一天者按事假處理。

離職，需在一個月前向項目經理申請。

三、處罰制度

為加強工程施工現場管理，確保工程按期、保質順利的完成，經研究決定，制定以下制度和處罰條例：

1、項目人員不戴安全帽、穿拖鞋者處罰當事人50元/次。

2、施工班組之間鬧事打架，處罰雙方各當事人500元/次。

3、各施工班組必須做好成品保護，對已完工程造成的損傷，發現一次，罰款500元，產生的相關材料費用及人工費由施工班組自行承擔。

4、施工班組未按技術要求施工造成返工，造成整體工程進度延誤的，每延誤一天罰款1000元，造成3天以上工期的延誤，公司有權更換

5、人員未請假無故曠工，每人罰款100元。

6、上班期間打牌、賭博，每次罰款50元。

7、擅自將工地及庫房的工具及材料丟失的，按工具及材料原價賠償。

8、將工地及庫房的工具及材料等物品擅自變賣或偷竊行為一經發現立馬開除工職，同時追究相關法律責任。

備注說明 ：

1、以上罰款金額統一管理，由項目經理簽字后，作為公共費用支出。

2、進駐工地人員必須認真閱讀現場管理制度條例。

3、以上各項規章制度實用每個成員。

4、本制度自頒布之日起執行，希望大家共同尊守。