第一篇：菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

發(fā)布時間：2011年5月18日 點擊：5192 來源：菏澤房管局 字號：[小 中 大]

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范我市國有土地上房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《菏澤市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 評估被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，以及對評估價值進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展評估、鑒定業(yè)務(wù)；與被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的，應(yīng)當(dāng)回避；應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，評估結(jié)果或者鑒定意見無效。

任何單位或者個人不得干預(yù)評估、鑒定行為和結(jié)果。

第四條 承擔(dān)房屋征收評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由征收項目所在辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（居委會）組織被征收人在征收部門規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定，協(xié)商不成的，在征收部門的主持下，由公證機(jī)構(gòu)以公開抽簽或者搖號的方式選定評估機(jī)構(gòu)，并對抽簽或搖號的過程和結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場公證。

市征收部門定期推薦社會信譽(yù)好、綜合實力強(qiáng)、具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，供當(dāng)事人選擇。

第五條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評估項目的，各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評估對象、時點、依據(jù)、原則、技術(shù)路線、方法、價值內(nèi)涵、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第七條 對于承接的房屋征收評估項目，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估業(yè)務(wù)。

第八條 房屋征收評估費(fèi)用和專家鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房屋征收評估費(fèi)用按照國家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，專家鑒定費(fèi)用參照評估費(fèi)用收取。征收部門委托評估機(jī)構(gòu)實施房屋征收評估的，從征收補(bǔ)償費(fèi)用中列支。

第九條 在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師違反本辦法的，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，記入其信用檔案。

第二章 被征收房屋價值評估

第十條 被征收房屋價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及市、縣級人民政府規(guī)定的其他補(bǔ)助和獎勵費(fèi)用等在征收補(bǔ)償方案中明確。

前款所述的其他不動產(chǎn)是指不可移動的圍墻、水井、煙囪、水塔、苗木等。

第十一條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

第十二條 被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)明確評估對象，其中評估對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑。

第十三條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第十四條 被征收房屋的建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

對未經(jīng)登記的房屋，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定后，其建筑面積以實際丈量為準(zhǔn)。

對被征收房屋面積有異議的，提出異議者可以委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位測算，被征收房屋面積以測繪成果為準(zhǔn)。第十五條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須入戶對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，必要時，通過錄音、錄像、拍照等方式取得相關(guān)資料。

實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由被征收人、實地查勘的估價人員、征收部門（或征收實施單位）有關(guān)人員、監(jiān)督部門人員等共同簽字認(rèn)可。

被征收人應(yīng)當(dāng)積極配合評估機(jī)構(gòu)開展評估工作。被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，由征收部門（或征收實施單位）有關(guān)人員、監(jiān)督部門人員、估價人員以及無利害關(guān)系的第三人見證，作為評估的依據(jù)。因被征收人原因不能對被征收房屋進(jìn)行入戶實地查勘、拍攝影像資料，評估機(jī)構(gòu)可依據(jù)被征收房屋的權(quán)屬資料、可確權(quán)書證等進(jìn)行評估，并在評估報告中作出相應(yīng)說明。

第十六條 被征收房屋價值的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以合法建筑面積為依據(jù)，按照被征收房屋所在區(qū)位的新建普通商品房市場價格，結(jié)合被征收房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、使用年限、新舊程度、容積率、配套設(shè)施、土地等因素進(jìn)行評估。

（一）被征收房屋的容積率為基準(zhǔn)容積率的，按房屋的評估價值給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（二）被征收房屋的容積率低于基準(zhǔn)容積率的，扣除不足部分的建安造價等相關(guān)費(fèi)用（500元/平方米）后，按基準(zhǔn)容積率的相應(yīng)建筑面積給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

空閑的合法國有土地，對選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定經(jīng)評估后給予補(bǔ)償；對選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，扣除基準(zhǔn)容積率相應(yīng)建筑面積的建安造價等相關(guān)費(fèi)用（500元/平方米）后，按基準(zhǔn)容積率的相應(yīng)建筑面積給予房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（三）被征收房屋的容積率高于基準(zhǔn)容積率的，以被征收房屋的權(quán)屬證書、可確權(quán)書證或2004年房屋普查資料為依據(jù)，依法給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對沒有合法有效證件的高出部分房屋，被征收房屋所有權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)主動配合拆除的，按照380元/平方米給予補(bǔ)助。

第十七條 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修的價值按照被征收房屋的合法建筑面積每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)給予包干補(bǔ)償。

被征收房屋有承租人的，裝飾裝修包干補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)按照租賃合同約定給付；沒有約定的，由出租方和承租方在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商確定；在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商不成的，征收部門可向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)后先予征收，待糾紛解決后，按本辦法進(jìn)行補(bǔ)償。

對確屬高檔裝修的，由當(dāng)事人提出申請，經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，結(jié)合成新以質(zhì)論價給予補(bǔ)償。

第十八條 房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十九條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果向被征收人公示7日，公示期間應(yīng)當(dāng)安排負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。對被征收人反映的確屬錯估的部分，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場予以記錄，并報請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行修改、完善。

公示期滿后，征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人提供分戶評估報告。分戶評估報告應(yīng)當(dāng)在公示期滿后10日內(nèi)送達(dá)被征收人。

征收的房屋有產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛的，由當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商解決。在規(guī)定期限內(nèi)未解決的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣區(qū)人民政府依照有關(guān)規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定并公告，房屋征收部門就有關(guān)事項向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)后可先予征收。待糾紛解決后，按本辦法進(jìn)行補(bǔ)償。

第三章 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估

第二十條 以征收范圍內(nèi)所有被征收房屋價值的評估均價為基礎(chǔ)，結(jié)合征收項目實際情況，評估確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平均價格，樓層差價依據(jù)市場行情確定。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為保障性安居工程，價格已經(jīng)確定的，可以不評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值。

第二十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。

第二十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第二十三條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

第四章 復(fù)核評估和鑒定

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說明。第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估價值有異議的，自收到評估報告之日起5日內(nèi)，可以向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估結(jié)果或者評估報告存在的問題。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估價值改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告，并按照原程序送交相關(guān)單位；評估價值沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請終局鑒定。

第二十七條 市征收部門成立由房地產(chǎn)估價師以及城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對房屋征收評估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理房屋征收評估鑒定。

第二十八條 受理房屋征收評估鑒定后，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)估價師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜。

原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)有義務(wù)對評估專家委員會鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說明。

第二十九條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、價值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具該評估報告的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

第五章 附 則

第三十條 各縣征收主管部門可依據(jù)本辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H研究制定具體實施辦法。

第三十一條 本辦法自2011年5月13日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷項目，仍按2007年4月23日菏澤市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《菏澤市城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》執(zhí)行。

第二篇：長沙市國有土地上房屋征收評估管理辦法(試行)

長沙市國有土地上房屋征收評估管理辦法（試行）

（討論稿）

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《長沙市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 在本市從事國有土地上房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本辦法的要求。

第三條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和評估人員從事房屋征收評估活動，應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正的原則。任何組織或者個人不得干預(yù)房屋征收評估過程和評估結(jié)果。

第四條 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。區(qū)縣房屋征收部門負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定工作。

長沙市房地產(chǎn)中介協(xié)會（以下簡稱中介協(xié)會）負(fù)責(zé)為區(qū)縣房屋征收部門組織房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定工作提供技術(shù)指導(dǎo)。

第五條 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會根據(jù)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、營業(yè)范圍、從業(yè)經(jīng)歷、監(jiān)管記錄、信用情況及社會情況反映良好等，建立房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)備選名錄，并向社會公布。進(jìn)入備選名錄的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：

（一）具備房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)；

（二）無不良執(zhí)業(yè)記錄；

（三）在行業(yè)信用評價上長沙市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)排名××名。

未列入房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)備選名錄的，不得承接本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第六條 房屋征收評估機(jī)構(gòu)從事房屋征收評估工作應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）遵守法律、法規(guī)、政策及相關(guān)技術(shù)規(guī)范；

（二）接受省、市中介協(xié)會及房屋征收評估專家委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；

（三）房地產(chǎn)評估報告能夠獨立、客觀、公正地完成，評估結(jié)果科學(xué)、公正、規(guī)范；

（四）簽訂房屋征收評估委托合同及報送房屋征收評估報告；

（五）依法履行評估技術(shù)咨詢、注意事項提醒、解釋或復(fù)核義務(wù)；

（六）遵守房屋征收評估檔案管理規(guī)定。

第七條 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收評估機(jī)構(gòu)和評估人員的監(jiān)督考核，建立房屋征收評估誠信評價體系，并將考核結(jié)果記入其信用檔案。

第八條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，記入其信用檔案不良監(jiān)管記錄；造成嚴(yán)重后果的，依法追究其法律責(zé)任，并移交相關(guān)主管部門依法處理：

（一）因房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)侵害國家和個人利益，給社會造成不良影響的；

（二）因房地產(chǎn)價格評估導(dǎo)致相關(guān)人員提出復(fù)議、訴訟，被相關(guān)部門或人民法院裁定存在問題的；

（三）因房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)被紀(jì)檢、監(jiān)察、審計部門認(rèn)定存在問題的；

（四）被選定參與房屋征收評估業(yè)務(wù)，無故拒絕承接評估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓評估業(yè)務(wù)的；或以不正當(dāng)手段獲取房屋征收評估業(yè)務(wù)的；

（五）與當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；出具虛假或有重大錯誤評估報告的；

（六）參與房屋征收評估機(jī)構(gòu)及房屋征收評估業(yè)務(wù)的評估人員與委托人或者評估業(yè)務(wù)相關(guān)人員有利害關(guān)系的且沒有履行回避；

（七）不履行房屋征收評估技術(shù)咨詢、解釋或復(fù)核義務(wù)的；或不配合專家委員會業(yè)務(wù)指導(dǎo)和鑒定，以及二次申請鑒定，確實存在問題的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第九條 經(jīng)查實房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)有本辦法第八條情況之一的，不予列入房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄。

因存在不良監(jiān)管記錄未列入或退出機(jī)構(gòu)名錄的，自退出之日起兩年內(nèi)沒有發(fā)生不良監(jiān)管記錄的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，可以再次申請列入機(jī)構(gòu)名錄。申請時，需向長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提出書面申請，提交整改措施，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會組織監(jiān)察、信訪、法制中介協(xié)會等相關(guān)部門評議整改期內(nèi)效果并聽取群眾意見，達(dá)到要求的方可批準(zhǔn)列入機(jī)構(gòu)名錄。

第十條 列入房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)量達(dá)到下述標(biāo)準(zhǔn)時不能同時承接新的房屋征收項目評估工作：

（一）房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)一級資質(zhì)在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；

（二）房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)二級資質(zhì)在估業(yè)務(wù)量達(dá)到1000戶；

（三）房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)三級資質(zhì)在估業(yè)務(wù)量達(dá)到500戶。

第十一條 區(qū)縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)在長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中介協(xié)會網(wǎng)站公開發(fā)布房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選擇通知。符合條件的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在通知規(guī)定的報名時限內(nèi)，可以向區(qū)縣房屋征收部門提出書面申請。由區(qū)縣房屋征收部門按本辦法審核后在征收范圍內(nèi)和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中介協(xié)會網(wǎng)站公布，供被征收人協(xié)商選定。

第十二條 區(qū)縣房屋征收部門組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，并將協(xié)商選定結(jié)果在征收范圍內(nèi)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、中介協(xié)會網(wǎng)站公布。

第十三條 協(xié)商不成的，區(qū)縣房屋征收部門可以在公布的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)中采取投票方式，以被征收人多數(shù)意見選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，也可以采取公開搖號的方式隨機(jī)選定。通過投票方式無法形成多數(shù)意見的，可以搖號方式選定。投票或搖號將選定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在當(dāng)天市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員、中介協(xié)會網(wǎng)上公布。

第十四條 區(qū)縣房屋征收部門組織公開搖號工作，由被征收人代表負(fù)責(zé)搖號選出房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，搖號工作應(yīng)進(jìn)行全程錄像，公證單位負(fù)責(zé)公證。

屬地街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)縣房屋征收部門做好被征收人代表選擇組織工作。

第十五條 在房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定過程中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)不協(xié)商，造成無法按期選定的，由區(qū)縣房屋征收部門從報名的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)中搖號確定。

第十六條 在房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定過程中，沒有房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)報名的，由區(qū)縣房屋征收部門從長沙地區(qū)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄中選定不低于7家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，供被征收人協(xié)商、投票或搖號選定。

第十七條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定后，由區(qū)縣房屋征收部門與被選定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評估委托合同，并在合同簽訂之后的15日內(nèi)，向其出具房屋征收評估委托書。

第十八條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評

估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第二十條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

房屋征收評估價值為被征收房屋的房地產(chǎn)客觀市場價值，不包含被征收房屋的裝飾裝修與附著物的價值，機(jī)器設(shè)備、物資等的搬遷費(fèi)用，停產(chǎn)、停業(yè)損失等補(bǔ)償，以及臨時安置補(bǔ)助費(fèi)等其它費(fèi)用。

第二十一條 被征收房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)與被征收房屋的價值評估時點一致。

第二十二條 委托人及相關(guān)部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房屋征收評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查勘，如實向房屋征收評估機(jī)構(gòu)提供評估所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，但評估機(jī)構(gòu)不對因資料失實造成的差錯負(fù)責(zé)。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)；對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級國土、規(guī)劃房屋等行政部門的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

第二十三條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，被征收房屋補(bǔ)償價值評估采用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

僅選用一種方法進(jìn)行評估的，須說明原因。

第二十四條 房屋征收評估應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作： 房屋征收評估委托合同，應(yīng)載明如下事項：

1、委托人和房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的基本情況；

2、負(fù)責(zé)本評估項目兩名以上的注冊房地產(chǎn)估價師；

3、評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

4、委托人應(yīng)提供的評估所需資料；

5、評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

6、評估費(fèi)用及收取方式；

7、評估報告交付時間、方式；

8、違約責(zé)任；

9、解決爭議的方法；

10、其他需要載明的事項。

第二十五條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)簽訂合同后組織專職注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘：調(diào)查被征收房屋情況，做好丈量、影像、查勘記錄等工作，并對評估對象的位置、環(huán)境等各項因素進(jìn)行調(diào)查記錄。房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在查勘記錄中應(yīng)載明當(dāng)被拆遷人不予配合，應(yīng)由無關(guān)的第三方見證并簽字，在評估報告中說明有關(guān)情況。

第二十六條 收集房地產(chǎn)交易可比實例及其他有關(guān)資料，擬定評估作業(yè)方案，包括擬采用的評估方法及評估技術(shù)路線的選定，擬定整體評估及分戶評估的作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度；選定評估方法，計算確定評估結(jié)果；公示期滿后撰寫分戶評估報告。

第二十七條 向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，公示期為7日；被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具征收評估報告的房地產(chǎn)征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向原房屋征收評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)撰寫整體評估報告及分戶評估報告。向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。經(jīng)專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)改正錯誤，重新出具評估報告；被征收人對鑒定結(jié)果仍有異議的，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。第二十八條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定的內(nèi)容出具整體評估報告及分戶評估報告，必須經(jīng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師及參加項目評估的人員簽章并加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。

第二十九條 評估報告估價結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式評估報告之日起，到征收決定的有效期止。

第三十條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與評估報告共同整理歸檔保存：

（一）房屋征收評估委托合同；

（二）房屋征收決定公告；

（三）已登記房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證及有關(guān)材料；未經(jīng)登記建筑認(rèn)定處理情況等資料；

（四）評估對象的實地查勘紀(jì)錄、影像等資料；

（五）可比實例的實地查勘紀(jì)錄、影像等資料；

（六）確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等資料；

（七）復(fù)核評估申請與復(fù)核報告，房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定申請與鑒定報告（如涉及復(fù)核與鑒定）；

（八）其它涉及評估項目的必要資料。

整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)有紙質(zhì)與電子文檔，評估報告及有關(guān)資料應(yīng)保留10年。保管期限屆滿而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保管到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

第三十一條 房屋征收評估中依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料另行提交委托人。

第三十二條 被選定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在完成分戶評估報告30日內(nèi)，將基準(zhǔn)價格、評估參數(shù)選取、評估方法選用等重要數(shù)據(jù)報長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和中介協(xié)會。

長沙市房地產(chǎn)中介協(xié)會應(yīng)逐步建立和完善房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)征收評估業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫，對數(shù)據(jù)信息實施動態(tài)監(jiān)控。

第三十三條 房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)；但鑒定改變原房地產(chǎn)評估結(jié)果的，費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；復(fù)核評估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；房屋征收評估收費(fèi)及鑒定費(fèi)用按照物價部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

第三十四條 在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師的違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等相關(guān)規(guī)定處罰；違反規(guī)定收費(fèi)的由物價部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處理。

第三十五條 征用本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地,實施房屋征收評估的，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十六條 本辦法由長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。第三十七條 本辦法自2012年 月 日起施行。

第三篇：鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法[范文模版]

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》的通知

發(fā)布時間：2012-02-14 稿件來源：

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鎮(zhèn)政征規(guī)發(fā)〔2012〕3號

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收

評估技術(shù)規(guī)范》的通知

各房屋征收部門、房屋征收實施單位、評估機(jī)構(gòu)，各有關(guān)單位：

根據(jù)《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第五十二條的規(guī)定，市住建、房屋征收部門研究制定了《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

二○一二年二月二日

主題詞：征收 評估 規(guī)范 通知

鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室

2012年2月2日印發(fā)

鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、省政府關(guān)于印發(fā)《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>若干問題的規(guī)定》的通知、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 評估市區(qū)國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)（以下稱評估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房屋征收評估應(yīng)由具有房地產(chǎn)價格評估三級以上資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按資質(zhì)管理規(guī)定從事業(yè)務(wù)，評估人員應(yīng)符合相關(guān)從業(yè)規(guī)定。

第五條 房屋征收項目補(bǔ)償資金概算評估，作為征收項目補(bǔ)償資金總額的依據(jù)之一；房屋征收分戶評估，作為被征收房屋及其附屬物等（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）的補(bǔ)償依據(jù)。

第六條 評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

評估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定具體程序是：

（一）由房屋征收部門發(fā)布征收評估信息；

（二）具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)報名；

（三）房屋征收部門按報名先后順序向被征收人公布備選評估機(jī)構(gòu)名單；

（四）發(fā)放房屋征收選擇評估機(jī)構(gòu)通知書和意見表，發(fā)放率超過90%；

（五）被征收人協(xié)商選擇評估機(jī)構(gòu)，在規(guī)定期限內(nèi)填寫意見表，以投票方式告知所選擇的評估機(jī)構(gòu)。協(xié)商選擇評估機(jī)構(gòu)的期限不得少于5個工作日，意見表未按要求填寫、被征收人未簽字（蓋章）或自制、復(fù)制的無效。

全部被征收人一致選擇某一評估機(jī)構(gòu)的，為協(xié)商選定；50%以上選擇某一評估機(jī)構(gòu)的，為多數(shù)決定。被征收人選擇的單一評估機(jī)構(gòu)戶數(shù)不超過50%時，采用抽簽搖號方式隨機(jī)選定。通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評估機(jī)構(gòu)的過程和結(jié)果，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)依法公證。

評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第七條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，房屋征收部門可以劃分評估區(qū)域，按第六條規(guī)定產(chǎn)生各評估區(qū)域的評估機(jī)構(gòu)。

同一征收項目由兩家以上評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商或由房屋征收部門指定一家評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織其它評估機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第八條 評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項：

（一）委托人和評估機(jī)構(gòu)的基本情況；

（二）負(fù)責(zé)本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師和評估工作人員；

（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

（四）委托人應(yīng)提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（六）評估費(fèi)用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第九條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。

評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第十條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征收實施等有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向征收項目的評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

第十一條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。因被征收人的原因不能對被征收房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字、蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，評估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被征收房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評估，評估結(jié)果有效，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

第十二條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

第十三條 被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備等遷移安裝、補(bǔ)償費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

第十四條 停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。對停產(chǎn)停業(yè)期間確實需要發(fā)生在冊職工工資和養(yǎng)老、醫(yī)療保險費(fèi)用的，給予適當(dāng)補(bǔ)償，職工工資一般按照本市當(dāng)年最低工資標(biāo)準(zhǔn)計算，養(yǎng)老、醫(yī)療保險費(fèi)用按照單位應(yīng)支付部分計算。

第十五條 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前三年的平均效益計算；不滿三年的，按照實際年限計算。計算平均效益應(yīng)當(dāng)結(jié)合納稅情況，以會計核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)，對不能提供會計核算等資料的，按照納稅情況評估，評估中使用的有關(guān)指標(biāo)、參數(shù)等應(yīng)參照稅收相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對銷售額未到稅收起征點而無需納稅的，其效益可按照起征點的銷售額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。

實行貨幣補(bǔ)償?shù)模．a(chǎn)停業(yè)期限為6個月；實行非住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限按過渡期限計算，過渡期限從被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并搬遷交房之日起，到產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉(zhuǎn)的，使用周轉(zhuǎn)房屋的時間應(yīng)予扣減。

第十六條 給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)谋徽魇辗课輵?yīng)當(dāng)同時符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認(rèn)定給予補(bǔ)償安置的建筑。

（二）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其它有關(guān)許可、登記證件。

（三）因房屋被征收造成了停產(chǎn)停業(yè)損失。

法律、法規(guī)和省、市人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條 擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)取得工商營業(yè)執(zhí)照，將非經(jīng)營性用房用于經(jīng)營，在征收時持續(xù)營業(yè)一年以上的，可以結(jié)合實際營業(yè)年限按照下列比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

1、持續(xù)營業(yè)一年以上、兩年以下的，比例為70%；

2、持續(xù)營業(yè)兩年以上、三年以下的，比例為75%；

3、持續(xù)營業(yè)三年以上、四年以下的，比例為80%；

4、持續(xù)營業(yè)四年以上、五年以下的，比例為85%；

5、持續(xù)營業(yè)五年以上的，比例為90%。

第十八條 偽造、變造土地、房屋權(quán)屬證明、工商營業(yè)執(zhí)照等證明文件騙取停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)依法予以追繳，并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十九條 房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。

第二十條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收項目公示欄公示3個工作日。

公示期間，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

第二十一條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

第二十二條 房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十五條 原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第35條規(guī)定處理。

被征收人對評估結(jié)果有異議，在評估書面報告送達(dá)之日起的10日內(nèi)，未向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，或者經(jīng)評估機(jī)構(gòu)復(fù)核后仍持異議，但又未在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會申請鑒定的，被征收房屋價值可以按評估結(jié)果或復(fù)核結(jié)果確定。

第二十七條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

第二十八條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十九條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第三十條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房屋征收評估及提交規(guī)范的評估報告。

第三十一條 在房屋征收評估過程中，被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。

第三十二條 除屬于政府定價的房屋之外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

第三十三條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四條 房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估、鑒定費(fèi)用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十五條 從事房屋征收評估的注冊房地產(chǎn)估價師和評估工作人員應(yīng)當(dāng)熟練掌握房屋征收相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識。評估機(jī)構(gòu)不得聘用未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)考核不合格人員從事房屋征收評估工作。

市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)定期開展評估人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育活動。

第三十六條 在房屋征收評估活動中，評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。

第三十七條 本辦法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評估管理辦法》同時廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估技術(shù)行為，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》、《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)范。

第二條 在本市市區(qū)國有土地上，從事房屋征收評估應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)范的要求。

第三條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第四條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

第五條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

第六條 房地產(chǎn)價格指數(shù)板塊和片區(qū)劃分圖作為房屋征收評估的技術(shù)基礎(chǔ)。

第七條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)（以下稱評估機(jī)構(gòu)）應(yīng)在房屋征收評估報告中說明本評估結(jié)果應(yīng)用的有效期。有效期自提交正式評估報告之日起，至該征收項目征收補(bǔ)償結(jié)束時止。

第二章 房屋征收評估方法與技術(shù)路線

第八條 房屋征收評估采用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋采用市場法，非住宅房屋采用市場法、收益法、成本法，在建工程采用假設(shè)開發(fā)法評估。如選用兩種以上評估方法評估的，對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，采用簡單平均或加權(quán)平均的方式合理確定評估結(jié)果。

第九條 應(yīng)用市場法評估時，采用基準(zhǔn)價格修正方式評估的，相關(guān)可比實例的選取及系數(shù)的確定均應(yīng)按附件一、二、三、四的相關(guān)要求進(jìn)行；采用可比實例修正方式評估的，可比實例的選取應(yīng)按照附件五的要求進(jìn)行，系數(shù)的確定與修正按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》并結(jié)合附件五的相關(guān)要求進(jìn)行。

第十條 采用市場法時，住宅房屋適用基準(zhǔn)價格修正測算方式，無法采用基準(zhǔn)價格修正測算方式的可采用可比實例修正測算方式；非住宅房屋適用可比實例修正測算方式。

第十一條 適用基準(zhǔn)價格修正測算方式的住宅房屋，征收評估測算的技術(shù)路線為：

1．確立評估基準(zhǔn)。在征收項目范圍內(nèi)或征收項目所在的板塊和片區(qū)范圍內(nèi)選擇“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”作為評估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的選取要求見附件一。

2．測算基準(zhǔn)價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選取條件見附件二。計算公式為：

比準(zhǔn)價格V=可比實例價格Vs××××

P1——交易情況修正系數(shù)，可比實例為正常交易時，該修正系數(shù)為100。P2——交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況自行確定；

P31——可比實例修正為“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”區(qū)位因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見附件三； P32——可比實例修正為“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”實體因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見附件四。3．確定評估價格。將被征收房屋與“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為： 被征收房屋評估價格Vi=“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”基準(zhǔn)價格V0××

Pi32——“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”修正為被征收房屋實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。

P4——項目所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)。當(dāng)“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”位于征收項目范圍內(nèi)時，該系數(shù)取100；當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋位于征收項目范圍外時，應(yīng)進(jìn)行區(qū)位因素的標(biāo)準(zhǔn)化修正，將“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的區(qū)位因素情況修正到征收項目所在的區(qū)位因素情況。標(biāo)準(zhǔn)化修正辦法參見附件三。

第十二條 非住宅房屋征收評估測算的技術(shù)路線為：

1．確定房屋類別。根據(jù)非住宅房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。其中非營業(yè)性用房包括工業(yè)性建筑（廠房、倉儲用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營業(yè)性用房包括商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、出租型商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

2．選擇評估方法。非住宅房屋適用市場法評估，其中非營業(yè)性用房還適用成本法評估，營業(yè)性用房還適用收益法評估。

3．測算評估價格。

第十三條 采用收益法評估的，房屋收益應(yīng)按照同一區(qū)域營業(yè)性房屋社會平均租金收益水平修正確定。

第十四條 采用成本法進(jìn)行評估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格；建筑物重置結(jié)合成新價參照附件七標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合估價時點建筑工程造價等因素評估確定，同時考慮勘察設(shè)計、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等費(fèi)用。土地使用權(quán)價格應(yīng)采用基準(zhǔn)地價修正法求取，基準(zhǔn)地價修正時應(yīng)考慮交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、規(guī)劃限制、宗地條件等因素。

第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權(quán)面積的，對大于房屋建筑面積的土地使用權(quán)面積的評估補(bǔ)償應(yīng)按照《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十二條有關(guān)規(guī)定和下列方法執(zhí)行：

1．土地使用性質(zhì)為住宅用地的，按標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)單價扣減房屋重置結(jié)合成新單價和評估單價所含裝飾裝修及附屬物補(bǔ)償單價后的90%計算土地單價。（標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋在征收范圍外時，其基準(zhǔn)單價需按本規(guī)范第十一條的規(guī)定進(jìn)行區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化修正）

2．土地使用性質(zhì)為非住宅用地的，按土地使用性質(zhì)的基準(zhǔn)地價修正的方法計算土地單價。

第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補(bǔ)償價格應(yīng)結(jié)合裝飾工程、建筑工程定額及市場價格進(jìn)行評估，并根據(jù)其使用、保養(yǎng)實際狀況確定折舊率，分項折舊。

第十七條 在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，其建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時的狀態(tài)為準(zhǔn)，評估時以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。評估機(jī)構(gòu)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行評估。

第十八條 征收項目補(bǔ)償資金總額概算的評估按市場法原理進(jìn)行，即按照征收項目范圍內(nèi)各使用性質(zhì)房屋的當(dāng)時二手房市場均價乘相應(yīng)擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷、臨時安置補(bǔ)償及獎勵等費(fèi)用和一定的不可預(yù)見金額，即為征收項目補(bǔ)償資金概算總額。

第三章 房屋征收評估報告

第十九條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的格式出具評估報告。第二十條 房屋征收評估報告應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1.封面；2.目錄；3.致委托方函；4.估價師聲明；5.估價的假設(shè)和限制條件；6.估價結(jié)果報告；7.估價技術(shù)報告；8.附件。

第二十一條 估價結(jié)果報告中應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1.估價項目名稱；2.委托方名稱和住所；3.估價方（評估機(jī)構(gòu)）名稱和住所；4.估價對象；5.估價目的；6.估價時點；7.價值定義；8.估價依據(jù)；9.估價原則；10.估價方法及其技術(shù)路線；11.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)價格的測算說明及測算結(jié)果；12.估價結(jié)果及其確定的理由；13.估價作業(yè)時間；14.估價報告應(yīng)用的有效期；15.估價人員；16.注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；17.估價的假設(shè)和限制條件；18.附件。附件應(yīng)包含估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的相應(yīng)資料，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和評估機(jī)構(gòu)的資格證明。

第二十二條 估價技術(shù)報告應(yīng)包含下列內(nèi)容： 1．評估項目總概況

2．估價對象實體和區(qū)位因素分析 3．房地產(chǎn)市場背景分析 4．估價方法選用

5．標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋選取及其說明 6．估價測算過程 7．估價結(jié)果確定

第二十三條 房屋征收評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。在評估報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機(jī)構(gòu)，對評估報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。

第二十四條 評估報告應(yīng)做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應(yīng)有較好的質(zhì)量。

第四章 房屋征收評估工作資料存檔

第二十五條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報告一并整理存檔； 1.征收評估委托協(xié)議； 2.房屋征收決定；

3.估價對象的權(quán)證材料及有關(guān)基本情況的證明材料； 4.估價對象的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 5.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 6.可比實例的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 7.確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

8.其他涉及評估項目的必要資料。

第二十六條 評估機(jī)構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該項目的資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留15年。

第五章 附 則

第二十七條 房屋征收評估中涉及工程造價、會計核算、機(jī)電設(shè)備等專業(yè)技術(shù)工作的，評估機(jī)構(gòu)可以邀請有資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評估。

第二十八條 本技術(shù)規(guī)范所需各附件由相關(guān)部門組織評估專家委員會或由房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織制定。其中附件七房屋重置價格參考表，由房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織制定并適時調(diào)整。

第二十九條 本技術(shù)規(guī)范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》同時廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

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第四篇：揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法

揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局

揚(yáng)住房發(fā)﹝2011﹞32號

關(guān)于印發(fā)《揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋

征收評估辦法》的通知

各區(qū)房管（建設(shè)）局，各房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)：

現(xiàn)將《揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府（管委會）、市各有關(guān)部門。揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、國家住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）文件精神，結(jié)合市區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 評估市區(qū)國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 對從事房屋征收的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)實行信用管理制度。市住房保障和房產(chǎn)管理局根據(jù)在我市備案的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級、從業(yè)經(jīng)歷、評估技術(shù)水平、社會信譽(yù)等情況，每年公布具備資格條件的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄。

第五條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定：

（一）由房屋征收部門向社會發(fā)布征收評估信息。

（二）具備資格條件的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)報名。

（三）房屋征收部門按報名先后順序在房屋征收現(xiàn)場公布報名的評估機(jī)構(gòu)名單，由被征收人協(xié)商選定。

（四）在房屋征收現(xiàn)場登記被征收人的書面選擇意見，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名單公布后5個工作日內(nèi)，半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的，視為協(xié)商選擇成功，由該房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估作業(yè)。

（五）如房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名單公布后5個工作日內(nèi)協(xié)商選定不成的，則由房屋征收部門在報名的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)中推薦3個以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，公開抽簽確定。房屋征收部門在抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時間和地點。抽簽過程與結(jié)果由公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場公證。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第六條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第七條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

第八條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范 圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師均需在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況需在評估報告中說明。

第十三條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

第十四條 被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

第十五條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。

第十六條 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

第十七條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估后，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，分戶的初步評估結(jié)果包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示5日。

公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。

第十八條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告必須由兩名以上負(fù)責(zé)房屋 征收評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章。

第十九條 房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋。

第二十一條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十二條 原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市評估專家委員會申請鑒定。經(jīng)鑒定后被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的市、縣（市、區(qū)）人民政府，按照項目的征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

第二十四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局組織成立市房地 產(chǎn)價格評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。市評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。

第二十五條 市評估專家委員會選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

第二十六條 市評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)市評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十七條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照市評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第二十八條 除物價部門審核確定價格的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以外，其它用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格應(yīng)當(dāng)以評估方式確定。

第二十九條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、土地使用權(quán)和房屋權(quán)屬情況等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類 似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第三十條 房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但經(jīng)鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估、鑒定費(fèi)用按照市物價部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十一條 各縣（市）房管部門可參照本辦法另行制定實施辦法。

第三十二條 本實施辦法自公布之日起施行。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

第五篇：2012西安市國有土地上房屋征收評估辦法

西安市國有土地上房屋征收評估辦法

市政發(fā)[2012]29號

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評估客觀公平，依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收評估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價值的各項因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

第四條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第二章 管 理

第五條 市征收主管部門負(fù)責(zé)本市征收評估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本辦法的組織實施。

第六條 市征收主管部門應(yīng)建立征收評估機(jī)構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會公示。

第七條 從事本市征收評估的評估機(jī)構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評估相應(yīng)資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。

第八條 承擔(dān)征收評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號、抽簽、招標(biāo)等方式確定。評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、惡意低收費(fèi)、虛假宣傳、虛假申報評估人員等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)評估；需要由兩家或兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，評估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第十條 評估機(jī)構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門與評估機(jī)構(gòu)簽訂《房屋征收評估委托合同》。評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第十一條 在征收評估活動中，評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師有違法違規(guī)行為的，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》及《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等規(guī)定處罰。

第十二條 對于承接的征收評估項目，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評估項目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價師開展業(yè)務(wù)。

從事征收評估的人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)評估資格證書，并在法定機(jī)構(gòu)登記注冊。

第十三條 征收評估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向評估機(jī)構(gòu)明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向受托的評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理情況。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照前款的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

第十四條 房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實向評估機(jī)構(gòu)提供評估所必需的資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，搜集被征收房屋價值評估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當(dāng)事人未履行義務(wù)造成評估結(jié)果失實的，房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十五條 評估人員從事征收評估活動時，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實地查勘記錄由查勘的評估人員、征收當(dāng)事人簽字認(rèn)可。

房屋征收當(dāng)事人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中做出相應(yīng)說明。

征收評估中所涉及的房屋建筑面積測量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)部《房屋測量規(guī)范》執(zhí)行。

第十六條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定出具征收評估報告。評估報告應(yīng)由負(fù)責(zé)征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。

評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十七條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房屋征收評估委托合同》的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果及時轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

公示期間，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報告。

第十八條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：

（一）評估報告（含技術(shù)報告）；

（二）評估委托合同；

（三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復(fù)印件）；

（四）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

（五）評估對象的實地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；

（六）其它涉及評估項目的必要數(shù)據(jù)。

第十九條 房屋征收當(dāng)事人對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)提交書面復(fù)核評估申請。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面答復(fù)告知申請人。第二十條 房屋征收當(dāng)事人對評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評估專家委員會提交書面技術(shù)鑒定申請。

第二十一條 受理征收評估鑒定申請后，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為注冊房地產(chǎn)估價師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評估鑒定事宜。

原評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)對評估專家委員會鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說明。

第二十二條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具該評估報告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十三條 征收評估費(fèi)用由委托人承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由申請人承擔(dān)；但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收評估費(fèi)用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，鑒定費(fèi)用參照評估費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十四條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其他補(bǔ)貼和補(bǔ)助費(fèi)用等，按照《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第二十六條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

第二十七條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第二十八條 本市國有土地上的各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場修正法”評估。

“典型房屋市場修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房 屋的市場價格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評估價格。

（一）“典型房屋市場修正法”的操作程序

1、按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進(jìn)行房屋分類；

2、在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；

3、求取典型房屋的市場價格；

4、根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進(jìn)行修正；

5、確定被征收房地產(chǎn)的評估價格。

（二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價格，如同一類別房屋的價格差異較大，可對同一類別房屋確定多個典型房屋市場價格。

（三）典型房屋市場價格宜采用市場比較法評估確定。

（四）不具備市場比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價格。求取典型房屋的市場價格所采用的各種評估方法均按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。

（五）房屋重置成新價格，依據(jù)《西安市各類房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。對于標(biāo)準(zhǔn)中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。

（六）房屋的裝修及附屬物價格，按照實際使用狀況結(jié)合評估時點的市場價格計算。

第二十九條 對于不適用“典型房屋市場比較法”的房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價方法進(jìn)行估價。

第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其它不動產(chǎn)的價值。

除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。第三十三條 征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時間等情況和數(shù)據(jù)。

第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價值評估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門向評估機(jī)構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門以及被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

第三章 附 則

第三十五條 臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收評估工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 本辦法自公布之日起施行（2012-05-04）。2004年5月10日西安市人民政府頒布的《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》同時廢止。《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行。