第一篇：南寧市國有土地上房屋征收評估鑒定規則

關于公布《南寧市國有土地上房屋征收評估鑒定規則》的通知

南房［2012］747號

各有關單位、房地產估價機構、房地產估價師：

為規范國有土地上房屋征收評估鑒定行為，維護房屋征收當事人的合法權益，確保房屋征收評估結果的客觀、公正、公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關規定，結合我市實際，我局制定了《南寧市國有土地上房屋征收評估鑒定規則》，并經市政府第20次常務會

議審議通過，現予以公布。

特此通知

2012年11月15日

信息公開選項：主動公開 南寧市國有土地上房屋征收評估鑒定規則

第一條

為規范國有土地上房屋征收評估鑒定行為，維護房屋征收當事人（房屋被征收人或房屋征收部門）的合法權益，確保房屋征收評估結果的客觀、公正、公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本規則。

第二條

凡在本市轄區范圍內國有土地上房屋征收當事人對原房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）的復核結果有異議，申請鑒定的，適用本規則。

第三條

本規則所稱鑒定是指南寧市房屋征收評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）依照國家有關法律、法規和規定以及專業技術規范，受理房屋征收當事人的申請，按照獨立、客觀、公正的原則，對評估機構做出的復核結果進行審核，出具書面鑒定意見的行為。

第四條

市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房局）負責組織成立評估專家委員會，評估專家委員會設主任1名，副主任2名，委員6名。

評估專家委員會下設辦公室，設在市房屋產權交易中心。辦公室設主任一名，成員市房屋產權交易中心相關人員組成，具體負責鑒定申請的受理及其他日常工作。

評估專家委員會設立專家庫，專家庫由注冊房地產估價師及價格、房地產、土地、城市規劃、法律、工程建設等方面的專家組成。專家庫的成員實行任期制，任期三年，期滿進行調整。

第五條

專家庫的成員應當具備以下條件：

（一）具備良好職業道德素質，無不良從業紀錄；

（二）熱心于鑒定工作，有豐富的專業理論知識和實踐經驗，在本行業具有

一定的威望；

（三）在房地產估價方面，應當為專職估價師且取得房地產估價師或土地估價師注冊證書5年以上(含5年)，注冊證書未失效，現任評估機構部門經理或技術總監以上職務，參與評估房地產項目的建筑面積累計應達到10萬平方米，其中至少有1個屬于房屋征收（拆遷）評估項目；在價格、房地產、土地、城市規劃、工程造價、資產評估、法律等方面，應當取得相關行業的執業資格，或者取得相關行業中級以上專業技術職稱，或者取得相關行業碩士及以上學位，且從事

相關行業工作3年以上。

第六條

具備本規則條件的專家由其本人向評估專家委員會申報并由所在注冊執業機構或單位推薦，經評估專家委員會審定，列入專家庫。

第七條

市住房局應當通過本單位政務信息網公布專家庫成員名單，供公眾查詢和監督。專家庫成員調整的，應當及時公布。

第八條

評估專家委員會的工作職責：

（一）研究國有土地上房屋征收評估領域最新發展動態，及時向建設、價格等相關管理部門提供信息和工作建議；

（二）對專家庫成員的資格準入及退出進行監督管理；

（三）遇重大、疑難鑒定事項召開專題會議；

（四）督促、協調評估專家委員會辦公室開展工作；

（五）指導專家庫成員開展鑒定工作，參加專家組會議討論，出具書面鑒定意見，但不參與組成專家組；

（六）負責完成其他與房屋征收評估鑒定有關的事項。第九條

專家庫成員的工作職責

（一）研究國有土地上房屋征收評估領域最新發展動態，及時向建設、價格等相關管理部門提供信息和工作建議；

（二）根據評估專家委員會辦公室的抽取結果組成專家組，對有異議的復核結果進行鑒定；

（三）完成其他與房屋征收評估鑒定有關的事項。

第十條

房屋征收當事人提出鑒定申請時，應當提交以下材料：

（一）評估鑒定申請書；

（二）身份證明（委托代理的，還應當提交授權委托書及代理人的身份證明）；

（三）房地產價格評估報告或分戶報告；

（四）評估標的物的房屋權屬證書；無房屋權屬證書的，提交規劃、土地、建設等批準文件；

（五）鑒定繳費證明；

（六）其他有關材料。

申請人提交的申請材料齊全且符合鑒定受理條件的，評估專家委員會辦公室應當予以受理；申請人提交的申請材料不齊全或不符合鑒定受理條件的，評估專家委員會辦公室不予受理并一次性告知需要補正的材料。

第十一條

評估專家委員會辦公室應當在受理鑒定申請后3個工作日內，在專家庫中采取分類隨機抽取方式組成專家組對復核結果進行鑒定。

專家組成員為5人以上（含5人）單數，其中設組長一名且房地產估價師不得少于二分之一。第十二條 專家組應當自組成之日起10個工作日內完成鑒定工作，鑒定按照以下程序進行：

（一）調閱有關資料，進行現場查勘；

（二）對有關人員進行詢問，制作調查筆錄；

（三）根據鑒定工作需要，報請評估專家委員會組織召開聽取意見會，邀請市建設、規劃、國土、房屋征收等部門參加討論；

（四）對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核；

（五）專家組成員作出個人審核意見；

（六）專家組組長組織召開專家組會議研究成員個人審核意見，并按照三分之二以上（含）成員的審核意見，制作書面的鑒定意見。

（七）鑒定意見由專家組組長送評估專家委員會辦公室，加蓋評估專家委員會印章后，由評估專家委員會辦公室通知鑒定申請人領取。

經專家組鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持原評估結果；評估報告存在技術問題的，評估專家委員會辦公室應當責成原評估機構修正，重新出具評估報告。

涉及重大、疑難事項導致鑒定工作難以開展的，專家組組長可以提請評估專家委員會在3個工作日內組織召開專題會議

涉及重大、疑難的鑒定項目，專家組未能在10個工作日內完成鑒定工作的，專家組組長應當在鑒定期限屆滿三日前向評估專家委員會提出延長鑒定的書面報告，由評估專家委員會辦公室確定延長時限并通知鑒定申請人。第十三條

專家組成員對其作出的個人審核意見負責，專家組全體成員對鑒定意見負責，專家組成員及協助其鑒定的工作人員應當對鑒定工作情況保守秘密。

第十四條

鑒定意見應當包括以下內容：

（一）鑒定基本情況，包括鑒定申請人、評估標的物、鑒定事由等；

（二）鑒定依據，包括鑒定所依據的有關法律、法規和規定，專業技術規范及其他有關事實材料等；

（三）鑒定結論和理由。

第十五條

專家組鑒定工作完成后，專家組組長應當在5個工作日內將有關鑒定材料整理并移交評估專家委員會辦公室存檔。鑒定材料應當包括以下內容：

（一）鑒定受理材料；

（二）調閱有關資料、現場查勘記錄、調查筆錄等取證材料；

（三）會議記錄；

（四）個人審核意見及鑒定意見；

（五）其他有關材料。

第十六條

與專家組成員參與具體鑒定有關的個人審核意見、鑒定意見、會議記錄等內部鑒定材料，除行政機關、司法機關及仲裁機構可以依法查閱以外，應當保密。

第十七條

鑒定過程中，評估機構應當按照專家組的要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當予以配合。第十八條

鑒定申請人應當按照價格主管部門規定的收費標準繳納鑒定費，鑒定費用主要用于評估專家委員會開展鑒定工作所需的各項支出和專家報酬。

鑒定意見維持原評估結果的，鑒定費由鑒定申請人承擔；鑒定意見責成重新出具評估報告的，鑒定費由原評估機構承擔，原收取鑒定費退還鑒定申請人。

第十九條

專家庫成員存在下列情形之一的，應當主動回避，有關當事人也可以申請其回避：

（一）系房屋征收當事人、原評估機構工作人員及其近親屬的；

（二）與房屋征收當事人、原評估機構有利害關系的；

（三）與鑒定項目有利害關系的；

（四）可能影響鑒定公正的其他情形。

第二十條

專家庫成員有下列情形之一，經評估專家委員會辦公室查證屬實，報評估專家委員會批準后，撤銷其成員資格：

（一）不再符合第五條成員條件的；

（二）經評估專家委員會辦公室抽取成為專家組成員，一年內無正當理由拒絕參與鑒定工作累計達三次的；

（三）鑒定過程中索賄、受賄的；

（四）隱瞞或歪曲事實，出具虛假個人審核意見的；

（五）法律、法規和規章規定的其他情形。

第二十一條

經舉報且評估專家委員會核實評估機構、房地產估價師有下列情形之一的，評估專家委員會應當書面報告市住房局，由市住房局依法查處，并將有關情況記入評估機構、房地產估價師信用檔案：

（一）違反專業技術規范，出具虛假評估報告，評估結果嚴重失實的；

（二）與當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）允許他人借用自己名義從事房屋征收評估活動或者轉讓、變相轉讓受托的房屋征收評估業務的；

（四）不履行評估技術咨詢、解釋或復核義務的；

（五）不配合評估專家委員會業務指導和鑒定的；

（六）不按照鑒定意見糾正錯誤，重新出具評估報告的；

（七）其他違反房地產價格評估法律、法規和規定的情形。

第二十二條

本市市轄縣房屋征收評估鑒定及市轄區范圍內集體土地上房屋征收評估鑒定，參照本規則執行。

第二十三條 本規則自發布之日起施行。

第二篇：國有土地上房屋征收情況匯報

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路

沈家坡至阿干鎮段工程（城關段）項目

國有土地上房屋征收情況匯報

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路沈家坡至阿干鎮段工程（城關段）項目國有土地上房屋征收工作自2020年1月開始組織實施，于2020年春節前完成摸底預評等工作，因受疫情影響，于2020年4月8日開始為期30天的《征收補償方案意見征求稿》意見征求工作，區政府在2020年5月10日作出征收決定并發布征收公告。征收補償資金在5月27日落實到位，與七里河西園街道辦事處就五星花園小區房源事宜在6月4日商議達成一致意見，在6月8日正式開始簽約搬遷。目前簽約期已過60天，現將截至2020年9月17日前征收工作情況匯報如下：

一、基本情況

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路沈家坡至阿干鎮工程（城關段），涉及被征收單位及住戶231戶，征收面積23012平方米；其中臨夏路街道單位及住戶152戶(其中鑫源玻璃工藝有限公司50戶)，面積9725平方米；伏龍坪街道單位及住戶79戶，面積13287平方米。涉及的6家單位為：永登富農有限公司、鑫源玻璃工藝有限公司、蘭州市公有房屋管理中心白銀路房管所、蘭州市城關區佛教佛光寺、蘭州市人民防空辦公室,中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站。

二、征收工作開展情況

（一）簽約情況

1、項目征收范圍內涉及住戶及單位231戶，已完成簽221戶，總簽約率達到95.6%。其中貨幣補償88戶，房屋置換133戶，累計安置元森·北新時代161套、五星花園5套、軒盛潤邸35套。剩余未簽約住戶及單位10戶，其中住戶4戶，臨夏路街道3戶、伏龍坪街道1戶。

2、拆除清運情況

由于該項目屬于地質災害區域，拆除施工作業面狹窄，拆除施工作業極易引起征收范圍外山體破損、滑坡，房屋、圍墻倒塌、開裂等問題，存在極大的安全隱患。目前無安全隱患區域已全部拆除完畢，共完成拆除16100平方米，安置拆除圍擋880余米，完成拆除工作70％，其中：伏龍坪街道完成拆除49戶，9300平方米，完成拆除工作70％，臨夏路街道完成拆除98戶，6800平方米，完成拆除工作60％，（鑫源玻璃工藝有限公司50戶住戶房屋正在進行天然氣、電線拆除，待拆除完畢后進行拆除工作）。剩余6912平方米因拆除監理單位蘭州煤礦設計研究院來函提出拆除難度極大、地質情況不明，部分房屋拆除后對相鄰房屋存在嚴重安全隱患，要求暫停拆除施工。伏龍坪街道辦事處、臨夏路街道辦事處已委托甘肅智光地質工程勘測設計院進行拆除范圍地質災害評估工作，待評估工作完成后，按照評估報告要求，在保證安全的前提下做好拆除工作，故導致拆除工作停滯，不能按期移交地塊。

（二）未簽約住房和單位情況

1、韓道寬危險房屋已拆除完畢，王應發、徐龍、秦福海、秦?源4戶征收補償決定已送達。

2、鑫源玻璃工藝有限公司：已完成房地產評估復核和資產評估復核工作。繼續和該公司進行簽約洽談，如該公司再不配合簽約，建議進行危房應急避險工作，以期能夠早日簽約。

3、永登富農有限公司：目前住宅房屋已完成簽約拆除工作，剩余空地因涉及征收范圍未確定，目前臨夏路街道辦事處已委托蘭州市勘察測繪研究院進行土地測繪工作，待測繪工作完成，蘭阿公司取得收回土地相關手續后，積極開展地上附屬設施等評估和簽約工作。

4、蘭州市城關區佛教佛光寺:寺院住持提出必須在城關區內重建寺院，或補償現有的空置寺院（正寧路廣福寺或南濱河路龍王廟）。伏龍坪街道辦事處、區征收辦、區委統戰部、蘭阿公司、蘭州交通委員委、佛光寺于7月9日組織召開協調會，協調城關區佛教佛光寺房屋征收工作，經協調會研究決定形成會議紀要，并由街道牽頭形成文件已向區政府上報。近期佛光寺提出由蘭阿公司提供3畝土地進行重建，并辦理相應土地、建設手續、支付相應建設資金后才進行搬離，目前正在洽談當中。請市、區政府組織相關部門協調解決，以期能夠早日簽約。

5、蘭州市人民防空辦公室項目：蘭州市人民防空辦公室提出由七里河區政府將土地劃拔后進行簽約，該單位自稱屬保密部門，伏龍坪街道極難與其見面洽談，導致進度緩慢，該單位于6月30日提出房屋評估復核申請和資產評估申請，伏龍坪街道于8月14日送達房屋評估報告和資產評估報告后，該單位又于8月25日再次提出進行房屋和資產評估復核，要求對防空指揮所等房屋和設備進行復核，9月10日我辦與伏龍坪街道、方家房地產評估公司、正昌信盛資產評估公司至人防現場與其辦公室進行溝通協調，目前第二次房地產評估復核工作已完成并送達，正在進行資產復核工作。

6、中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站：加油站房屋所有人為蘭州伏龍坪油品經銷有限責任公司現出租給中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司經營，前期房屋所有人蘭州伏龍坪油品經銷有限責任公司負責人唐敬偉以在外地無法返回為由，不提供相應房屋及資產手續，后經多次溝通后于7月20日送達了房屋評估報告，該公司于8月17日提出房屋評估復核申請和資產評估申請，（蘭州伏龍坪油品經銷有限責任公司負責人唐敬偉以長期住院為由拒絕接收）后經協調溝通，伏龍坪街道于9月10日送達了資產評估報告和房屋評估復核報告。該公司不配合征收工作，伏龍坪街道已多次致函出租方、承租方兩公司配合征收工作，但收效甚微，請市、區政府協調其相應主管部門，以期能夠早日簽約。

三、存在的問題

本次征收區域屬于地質災害區域，住戶房屋依山靠坡修建，上下層疊，征收房屋拆除時和拆除后極易引起征收范圍外山體破損、滑坡，造成周邊房屋、圍墻倒塌、開裂等問題，存在著極大的安全隱患，伏龍坪街道辦事處已向區政府匯報請求增加經地質災害專家論證存在安全隱患住戶67戶納入本次征收范圍，以徹底消除地質災害隱患威脅。

四、下一步工作打算

（一）對鑫源玻璃工藝有限公司，繼續積極進行簽約洽談工作。對永登富農有限公司待測繪工作確定征收范圍后，積極開展地上附屬設施等評估和簽約工作。對蘭州市城關區佛教佛光寺簽約事宜，請市交委、蘭阿公司，提出可行性解決方案。對蘭州市人民防空辦公室，待七里河區劃拔土地落實后，進行簽約補償；對中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站，請市、區政府協調其相應主管部門，盡快達成簽約事宜。

（二）待蘭阿公司對水、電、通信、天然氣等管網、管線封堵、遷移工作完成后，并消除地質災害隱患及保證現有危房安全的前提下，由臨夏路街道辦事處和伏龍坪街道辦事處繼續做好拆除及垃圾清運工作。

城關區房屋征收管理辦公室

2020年9月17日

第三篇：菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

發布時間：2011年5月18日 點擊：5192 來源：菏澤房管局 字號：[小 中 大]

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范我市國有土地上房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價規范》和《菏澤市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》等有關法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 評估被征收房屋和產權調換房屋的價值，以及對評估價值進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產估價機構、注冊房地產估價師、評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展評估、鑒定業務；與被征收人有利害關系或者是被征收人的，應當回避；應當回避而未回避的，評估結果或者鑒定意見無效。

任何單位或者個人不得干預評估、鑒定行為和結果。

第四條 承擔房屋征收評估業務的房地產估價機構由征收項目所在辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（居委會）組織被征收人在征收部門規定的期限內協商選定，協商不成的，在征收部門的主持下，由公證機構以公開抽簽或者搖號的方式選定評估機構，并對抽簽或搖號的過程和結果進行現場公證。

市征收部門定期推薦社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質的房地產估價機構，供當事人選擇。

第五條 房地產估價機構選定后，房屋征收部門應當向房地產估價機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。房地產估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第六條 同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產估價機構共同承擔。

兩家或者兩家以上房地產估價機構承擔同一房屋征收評估項目的，各房地產估價機構應當就評估對象、時點、依據、原則、技術路線、方法、價值內涵、重要參數選取等進行溝通協商，執行統一標準。

第七條 對于承接的房屋征收評估項目，房地產估價機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的注冊房地產估價師開展評估業務。

第八條 房屋征收評估費用和專家鑒定費用由委托人承擔。房屋征收評估費用按照國家規定收費標準執行，專家鑒定費用參照評估費用收取。征收部門委托評估機構實施房屋征收評估的，從征收補償費用中列支。

第九條 在房屋征收評估活動中，房地產估價機構和注冊房地產估價師違反本辦法的，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定進行處罰，記入其信用檔案。

第二章 被征收房屋價值評估

第十條 被征收房屋價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失以及市、縣級人民政府規定的其他補助和獎勵費用等在征收補償方案中明確。

前款所述的其他不動產是指不可移動的圍墻、水井、煙囪、水塔、苗木等。

第十一條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據，評估被征收房屋的價值”。

第十二條 被征收房屋價值評估應當明確評估對象，其中評估對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。

第十三條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第十四條 被征收房屋的建筑面積，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

對未經登記的房屋，經有關部門認定后，其建筑面積以實際丈量為準。

對被征收房屋面積有異議的，提出異議者可以委托具有房產測繪資質的房產測繪單位測算，被征收房屋面積以測繪成果為準。第十五條 房地產估價機構必須入戶對被征收房屋進行實地查勘，必要時，通過錄音、錄像、拍照等方式取得相關資料。

實地查勘記錄應當由被征收人、實地查勘的估價人員、征收部門（或征收實施單位）有關人員、監督部門人員等共同簽字認可。

被征收人應當積極配合評估機構開展評估工作。被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，由征收部門（或征收實施單位）有關人員、監督部門人員、估價人員以及無利害關系的第三人見證，作為評估的依據。因被征收人原因不能對被征收房屋進行入戶實地查勘、拍攝影像資料，評估機構可依據被征收房屋的權屬資料、可確權書證等進行評估，并在評估報告中作出相應說明。

第十六條 被征收房屋價值的補償應當以合法建筑面積為依據，按照被征收房屋所在區位的新建普通商品房市場價格，結合被征收房屋的建筑結構、用途、使用年限、新舊程度、容積率、配套設施、土地等因素進行評估。

（一）被征收房屋的容積率為基準容積率的，按房屋的評估價值給予貨幣補償或房屋產權調換；

（二）被征收房屋的容積率低于基準容積率的，扣除不足部分的建安造價等相關費用（500元/平方米）后，按基準容積率的相應建筑面積給予貨幣補償或房屋產權調換；

空閑的合法國有土地，對選擇貨幣補償的，按照國家有關規定經評估后給予補償；對選擇房屋產權調換的，扣除基準容積率相應建筑面積的建安造價等相關費用（500元/平方米）后，按基準容積率的相應建筑面積給予房屋產權調換。

（三）被征收房屋的容積率高于基準容積率的，以被征收房屋的權屬證書、可確權書證或2004年房屋普查資料為依據，依法給予貨幣補償或房屋產權調換。對沒有合法有效證件的高出部分房屋，被征收房屋所有權人在規定期限內主動配合拆除的，按照380元/平方米給予補助。

第十七條 被征收房屋室內外裝飾裝修的價值按照被征收房屋的合法建筑面積每平方米300元的標準給予包干補償。

被征收房屋有承租人的，裝飾裝修包干補償費用應按照租賃合同約定給付；沒有約定的，由出租方和承租方在規定期限內協商確定；在規定期限內協商不成的，征收部門可向公證機關辦理證據保全手續后先予征收，待糾紛解決后，按本辦法進行補償。

對確屬高檔裝修的，由當事人提出申請，經有關部門鑒定后，結合成新以質論價給予補償。

第十八條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十九條 房地產估價機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果向被征收人公示7日，公示期間應當安排負責房屋征收評估項目的注冊房地產估價師進行現場說明解釋。對被征收人反映的確屬錯估的部分，注冊房地產估價師應當現場予以記錄，并報請房地產估價機構進行修改、完善。

公示期滿后，征收部門應當向被征收人提供分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后10日內送達被征收人。

征收的房屋有產權、債務糾紛的，由當事人在規定期限內協商解決。在規定期限內未解決的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣區人民政府依照有關規定，按照征收補償方案作出補償決定并公告，房屋征收部門就有關事項向公證機構辦理證據保全手續后可先予征收。待糾紛解決后，按本辦法進行補償。

第三章 產權調換房屋價值評估

第二十條 以征收范圍內所有被征收房屋價值的評估均價為基礎，結合征收項目實際情況，評估確定產權調換房屋的平均價格，樓層差價依據市場行情確定。

產權調換房屋為保障性安居工程，價格已經確定的，可以不評估產權調換房屋價值。

第二十一條 產權調換房屋價值包含用于產權調換的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值。

第二十二條 產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為確定產權調換房屋的結算價格提供依據，評估產權調換房屋的價值”。

第二十三條 產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第四章 復核評估和鑒定

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產估價機構應當向其作出解釋說明。第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估價值有異議的，自收到評估報告之日起5日內，可以向房地產估價機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向房地產估價機構提出書面復核評估申請，并指出評估結果或者評估報告存在的問題。

房地產估價機構應當自收到書面復核評估申請之日起5日內給予答復。評估價值改變的，應當重新出具評估報告，并按照原程序送交相關單位；評估價值沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起5日內，可以向市房地產價格評估專家委員會申請終局鑒定。

第二十七條 市征收部門成立由房地產估價師以及城市規劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對房屋征收評估進行技術指導，受理房屋征收評估鑒定。

第二十八條 受理房屋征收評估鑒定后，評估專家委員會應當指派3人以上（含3人，其中半數以上應當為房地產估價師）單數成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜。

原房地產估價機構有義務對評估專家委員會鑒定涉及的有關事宜進行說明。

第二十九條 評估專家委員會應當自收到申請之日起15日內，對申請鑒定的評估報告的評估依據、技術路線、方法選用、參數選取、價值確定方式等評估技術問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具該評估報告的房地產估價機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第五章 附 則

第三十條 各縣征收主管部門可依據本辦法，結合當地實際研究制定具體實施辦法。

第三十一條 本辦法自2011年5月13日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的房屋拆遷項目，仍按2007年4月23日菏澤市房產管理局發布的《菏澤市城市房屋拆遷估價指導意見》執行。

第四篇：鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法[范文模版]

關于印發《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范》的通知

發布時間：2012-02-14 稿件來源：

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鎮政征規發〔2012〕3號

關于印發《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收

評估技術規范》的通知

各房屋征收部門、房屋征收實施單位、評估機構，各有關單位：

根據《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第五十二條的規定，市住建、房屋征收部門研究制定了《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范》，現予印發，請遵照執行。

二○一二年二月二日

主題詞：征收 評估 規范 通知

鎮江市住房和城鄉建設局辦公室

2012年2月2日印發

鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、省政府關于印發《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規定》的通知、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 評估市區國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產價格評估機構（以下稱評估機構）、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 房屋征收評估應由具有房地產價格評估三級以上資質的評估機構承擔。評估機構應按資質管理規定從事業務，評估人員應符合相關從業規定。

第五條 房屋征收項目補償資金概算評估，作為征收項目補償資金總額的依據之一；房屋征收分戶評估，作為被征收房屋及其附屬物等（含其占用范圍內的國有土地使用權）的補償依據。

第六條 評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。

評估機構協商選定具體程序是：

（一）由房屋征收部門發布征收評估信息；

（二）具有相應資質的評估機構報名；

（三）房屋征收部門按報名先后順序向被征收人公布備選評估機構名單；

（四）發放房屋征收選擇評估機構通知書和意見表，發放率超過90%；

（五）被征收人協商選擇評估機構，在規定期限內填寫意見表，以投票方式告知所選擇的評估機構。協商選擇評估機構的期限不得少于5個工作日，意見表未按要求填寫、被征收人未簽字（蓋章）或自制、復制的無效。

全部被征收人一致選擇某一評估機構的，為協商選定；50%以上選擇某一評估機構的，為多數決定。被征收人選擇的單一評估機構戶數不超過50%時，采用抽簽搖號方式隨機選定。通過多數決定、隨機選定等方式確定評估機構的過程和結果，應當經過公證機關依法公證。

評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第七條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，房屋征收部門可以劃分評估區域，按第六條規定產生各評估區域的評估機構。

同一征收項目由兩家以上評估機構承擔的，應當共同協商或由房屋征收部門指定一家評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織其它評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第八條 評估機構選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和評估機構的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師和評估工作人員；

（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

（四）委托人應提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權利和義務；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第九條 評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第十條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織征收實施等有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向征收項目的評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照認定、處理結果進行評估。

第十一條 評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字、蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，評估機構可以依據被征收房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行評估，評估結果有效，有關情況應當在評估報告中說明。

第十二條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十三條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備等遷移安裝、補償費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托已經選定或者確定的評估機構通過評估確定。

第十四條 停產停業損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失。停產停業損失補償根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。對停產停業期間確實需要發生在冊職工工資和養老、醫療保險費用的，給予適當補償，職工工資一般按照本市當年最低工資標準計算，養老、醫療保險費用按照單位應支付部分計算。

第十五條 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前三年的平均效益計算；不滿三年的，按照實際年限計算。計算平均效益應當結合納稅情況，以會計核算及其他有關資料為依據，對不能提供會計核算等資料的，按照納稅情況評估，評估中使用的有關指標、參數等應參照稅收相關規定執行。對銷售額未到稅收起征點而無需納稅的，其效益可按照起征點的銷售額標準進行評估。

實行貨幣補償的，停產停業期限為6個月；實行非住宅房產權調換的，停產停業期限按過渡期限計算，過渡期限從被征收人簽訂征收補償協議并搬遷交房之日起，到產權調換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉的，使用周轉房屋的時間應予扣減。

第十六條 給予停產停業損失補償的被征收房屋應當同時符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權屬證明，或者經依法認定給予補償安置的建筑。

（二）被征收房屋作為生產經營場所的，經營者應當持有合法、有效的工商營業執照、稅務登記證以及其它有關許可、登記證件。

（三）因房屋被征收造成了停產停業損失。

法律、法規和省、市人民政府另有規定的，從其規定。

第十七條 擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經取得工商營業執照，將非經營性用房用于經營，在征收時持續營業一年以上的，可以結合實際營業年限按照下列比例給予停產停業損失補償。

1、持續營業一年以上、兩年以下的，比例為70%；

2、持續營業兩年以上、三年以下的，比例為75%；

3、持續營業三年以上、四年以下的，比例為80%；

4、持續營業四年以上、五年以下的，比例為85%；

5、持續營業五年以上的，比例為90%。

第十八條 偽造、變造土地、房屋權屬證明、工商營業執照等證明文件騙取停產停業損失補償的，應當依法予以追繳，并追究相應的法律責任。

第十九條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。

第二十條 評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收項目公示欄公示3個工作日。

公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，評估機構應當修正。

第二十一條 分戶初步評估結果公示期滿后，評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第二十二條 房屋征收評估業務完成后，評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構應當向其作出解釋和說明。

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十五條 原評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第35條規定處理。

被征收人對評估結果有異議，在評估書面報告送達之日起的10日內，未向評估機構申請復核評估，或者經評估機構復核后仍持異議，但又未在收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定的，被征收房屋價值可以按評估結果或復核結果確定。

第二十七條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十八條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十九條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第三十條 評估機構應當按照《房地產估價規范》、《鎮江市國有土地上房屋征收評估技術規范》及有關規定，進行房屋征收評估及提交規范的評估報告。

第三十一條 在房屋征收評估過程中，被征收人不配合、不提供相關資料的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第三十二條 除屬于政府定價的房屋之外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

第三十三條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。復核評估費用由原評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

第三十五條 從事房屋征收評估的注冊房地產估價師和評估工作人員應當熟練掌握房屋征收相關法律、法規、政策以及房地產評估的專業知識。評估機構不得聘用未經培訓或培訓考核不合格人員從事房屋征收評估工作。

市房屋征收部門應當定期開展評估人員培訓和繼續教育活動。

第三十六條 在房屋征收評估活動中，評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。

第三十七條 本辦法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發布的《鎮江市城市房屋拆遷評估管理辦法》同時廢止。在此之前，已領取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規定執行。

鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范

第一章 總 則

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估技術行為，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》、《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》以及《城鎮土地估價規程》等有關規定，結合本市實際，制定本規范。

第二條 在本市市區國有土地上，從事房屋征收評估應當符合本規范的要求。

第三條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第四條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第五條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第六條 房地產價格指數板塊和片區劃分圖作為房屋征收評估的技術基礎。

第七條 房地產價格評估機構（以下稱評估機構）應在房屋征收評估報告中說明本評估結果應用的有效期。有效期自提交正式評估報告之日起，至該征收項目征收補償結束時止。

第二章 房屋征收評估方法與技術路線

第八條 房屋征收評估采用市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法進行，其中住宅房屋采用市場法，非住宅房屋采用市場法、收益法、成本法，在建工程采用假設開發法評估。如選用兩種以上評估方法評估的，對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，采用簡單平均或加權平均的方式合理確定評估結果。

第九條 應用市場法評估時，采用基準價格修正方式評估的，相關可比實例的選取及系數的確定均應按附件一、二、三、四的相關要求進行；采用可比實例修正方式評估的，可比實例的選取應按照附件五的要求進行，系數的確定與修正按照《房地產估價規范》并結合附件五的相關要求進行。

第十條 采用市場法時，住宅房屋適用基準價格修正測算方式，無法采用基準價格修正測算方式的可采用可比實例修正測算方式；非住宅房屋適用可比實例修正測算方式。

第十一條 適用基準價格修正測算方式的住宅房屋，征收評估測算的技術路線為：

1．確立評估基準。在征收項目范圍內或征收項目所在的板塊和片區范圍內選擇“標準樣本房屋”作為評估基準。“標準樣本房屋”的選取要求見附件一。

2．測算基準價格。按《房地產估價規范》規定的方式，采用市場法評估出“標準樣本房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選取條件見附件二。計算公式為：

比準價格V=可比實例價格Vs××××

P1——交易情況修正系數，可比實例為正常交易時，該修正系數為100。P2——交易日期修正系數。該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況自行確定；

P31——可比實例修正為“標準樣本房屋”區位因素修正系數。系數確定參見附件三； P32——可比實例修正為“標準樣本房屋”實體因素修正系數。系數確定參見附件四。3．確定評估價格。將被征收房屋與“標準樣本房屋”進行房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為： 被征收房屋評估價格Vi=“標準樣本房屋”基準價格V0××

Pi32——“標準樣本房屋”修正為被征收房屋實體因素修正系數，系數確定參見附件四。

P4——項目所在區域的標準化修正系數。當“標準樣本房屋”位于征收項目范圍內時，該系數取100；當標準樣本房屋位于征收項目范圍外時，應進行區位因素的標準化修正，將“標準樣本房屋”的區位因素情況修正到征收項目所在的區位因素情況。標準化修正辦法參見附件三。

第十二條 非住宅房屋征收評估測算的技術路線為：

1．確定房屋類別。根據非住宅房屋的性質、用途確定其所屬類別。其中非營業性用房包括工業性建筑（廠房、倉儲用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營業性用房包括商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、出租型商業寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

2．選擇評估方法。非住宅房屋適用市場法評估，其中非營業性用房還適用成本法評估，營業性用房還適用收益法評估。

3．測算評估價格。

第十三條 采用收益法評估的，房屋收益應按照同一區域營業性房屋社會平均租金收益水平修正確定。

第十四條 采用成本法進行評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產市場價格；建筑物重置結合成新價參照附件七標準并結合估價時點建筑工程造價等因素評估確定，同時考慮勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、開發過程中行政事業性收費等費用。土地使用權價格應采用基準地價修正法求取，基準地價修正時應考慮交通便捷度、基礎設施完善度、環境質量優劣度、產業集聚規模、規劃限制、宗地條件等因素。

第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權面積的，對大于房屋建筑面積的土地使用權面積的評估補償應按照《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十二條有關規定和下列方法執行：

1．土地使用性質為住宅用地的，按標準樣本房屋基準單價扣減房屋重置結合成新單價和評估單價所含裝飾裝修及附屬物補償單價后的90%計算土地單價。（標準樣本房屋在征收范圍外時，其基準單價需按本規范第十一條的規定進行區域標準化修正）

2．土地使用性質為非住宅用地的，按土地使用性質的基準地價修正的方法計算土地單價。

第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補償價格應結合裝飾工程、建筑工程定額及市場價格進行評估，并根據其使用、保養實際狀況確定折舊率，分項折舊。

第十七條 在建工程應采用假設開發法進行評估，其建設進度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時的狀態為準，評估時以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。評估機構按《房地產估價規范》的規定進行評估。

第十八條 征收項目補償資金總額概算的評估按市場法原理進行，即按照征收項目范圍內各使用性質房屋的當時二手房市場均價乘相應擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補償、停產停業損失、搬遷、臨時安置補償及獎勵等費用和一定的不可預見金額，即為征收項目補償資金概算總額。

第三章 房屋征收評估報告

第十九條 評估機構應按《房地產估價規范》規定的格式出具評估報告。第二十條 房屋征收評估報告應包含下列內容：

1.封面；2.目錄；3.致委托方函；4.估價師聲明；5.估價的假設和限制條件；6.估價結果報告；7.估價技術報告；8.附件。

第二十一條 估價結果報告中應包含下列內容：

1.估價項目名稱；2.委托方名稱和住所；3.估價方（評估機構）名稱和住所；4.估價對象；5.估價目的；6.估價時點；7.價值定義；8.估價依據；9.估價原則；10.估價方法及其技術路線；11.標準樣本房屋基準價格的測算說明及測算結果；12.估價結果及其確定的理由；13.估價作業時間；14.估價報告應用的有效期；15.估價人員；16.注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；17.估價的假設和限制條件；18.附件。附件應包含估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的相應資料，估價對象的產權證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和評估機構的資格證明。

第二十二條 估價技術報告應包含下列內容： 1．評估項目總概況

2．估價對象實體和區位因素分析 3．房地產市場背景分析 4．估價方法選用

5．標準樣本房屋選取及其說明 6．估價測算過程 7．估價結果確定

第二十三條 房屋征收評估報告應當由兩名以上注冊房地產估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構公章。在評估報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的評估機構，對評估報告的內容和結論負責任。

第二十四條 評估報告應做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應有較好的質量。

第四章 房屋征收評估工作資料存檔

第二十五條 評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告一并整理存檔； 1.征收評估委托協議； 2.房屋征收決定；

3.估價對象的權證材料及有關基本情況的證明材料； 4.估價對象的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 5.標準樣本房屋的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 6.可比實例的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 7.確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；

8.其他涉及評估項目的必要資料。

第二十六條 評估機構完成并出具評估報告后，應對有關該項目的資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關資料至少應保留15年。

第五章 附 則

第二十七條 房屋征收評估中涉及工程造價、會計核算、機電設備等專業技術工作的，評估機構可以邀請有資格從事該類業務的專業人員協助評估。

第二十八條 本技術規范所需各附件由相關部門組織評估專家委員會或由房地產估價行業自律性組織制定。其中附件七房屋重置價格參考表，由房地產估價行業自律性組織制定并適時調整。

第二十九條 本技術規范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發布的《鎮江市城市房屋拆遷評估技術規范》同時廢止。在此之前，已領取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規定執行。

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第五篇：長沙市國有土地上房屋征收評估管理辦法(試行)

長沙市國有土地上房屋征收評估管理辦法（試行）

（討論稿）

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、國家標準《房地產估價規范》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《長沙市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條 在本市從事國有土地上房屋征收評估的房地產價格評估機構和評估人員的評估技術行為應當符合本辦法的要求。

第三條 房地產價格評估機構和評估人員從事房屋征收評估活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則。任何組織或者個人不得干預房屋征收評估過程和評估結果。

第四條 長沙市住房和城鄉建設委員會負責對房地產價格評估機構選定進行監督指導。區縣房屋征收部門負責組織本行政區域內房地產價格評估機構的選定工作。

長沙市房地產中介協會（以下簡稱中介協會）負責為區縣房屋征收部門組織房地產價格評估機構選定工作提供技術指導。

第五條 長沙市住房和城鄉建設委員會根據房地產價格評估機構的資質、營業范圍、從業經歷、監管記錄、信用情況及社會情況反映良好等，建立房屋征收房地產價格評估機構備選名錄，并向社會公布。進入備選名錄的房地產價格評估機構應具備以下條件：

（一）具備房地產價格評估資質；

（二）無不良執業記錄；

（三）在行業信用評價上長沙市房地產價格評估機構排名××名。

未列入房屋征收房地產價格評估機構備選名錄的，不得承接本行政區域內房屋征收評估業務。

第六條 房屋征收評估機構從事房屋征收評估工作應當履行以下職責：

（一）遵守法律、法規、政策及相關技術規范；

（二）接受省、市中介協會及房屋征收評估專家委員會的業務指導；

（三）房地產評估報告能夠獨立、客觀、公正地完成，評估結果科學、公正、規范；

（四）簽訂房屋征收評估委托合同及報送房屋征收評估報告；

（五）依法履行評估技術咨詢、注意事項提醒、解釋或復核義務；

（六）遵守房屋征收評估檔案管理規定。

第七條 長沙市住房和城鄉建設委員會應當加強對征收評估機構和評估人員的監督考核，建立房屋征收評估誠信評價體系，并將考核結果記入其信用檔案。

第八條 房地產價格評估機構有下列情形之一的，記入其信用檔案不良監管記錄；造成嚴重后果的，依法追究其法律責任，并移交相關主管部門依法處理：

（一）因房地產價格評估機構侵害國家和個人利益，給社會造成不良影響的；

（二）因房地產價格評估導致相關人員提出復議、訴訟，被相關部門或人民法院裁定存在問題的；

（三）因房地產價格評估機構被紀檢、監察、審計部門認定存在問題的；

（四）被選定參與房屋征收評估業務，無故拒絕承接評估業務或轉讓、變相轉讓評估業務的；或以不正當手段獲取房屋征收評估業務的；

（五）與當事人一方串通，損害對方合法權益的；出具虛假或有重大錯誤評估報告的；

（六）參與房屋征收評估機構及房屋征收評估業務的評估人員與委托人或者評估業務相關人員有利害關系的且沒有履行回避；

（七）不履行房屋征收評估技術咨詢、解釋或復核義務的；或不配合專家委員會業務指導和鑒定，以及二次申請鑒定，確實存在問題的；

（八）法律、法規規定的其他情形。

第九條 經查實房地產價格評估機構有本辦法第八條情況之一的，不予列入房屋征收房地產價格評估機構名錄。

因存在不良監管記錄未列入或退出機構名錄的，自退出之日起兩年內沒有發生不良監管記錄的房地產價格評估機構，可以再次申請列入機構名錄。申請時，需向長沙市住房和城鄉建設委員會提出書面申請，提交整改措施，由市住房和城鄉建設委員會組織監察、信訪、法制中介協會等相關部門評議整改期內效果并聽取群眾意見，達到要求的方可批準列入機構名錄。

第十條 列入房地產價格評估機構名錄的評估機構，評估業務量達到下述標準時不能同時承接新的房屋征收項目評估工作：

（一）房地產價格評估機構一級資質在估業務量達到2000戶；

（二）房地產價格評估機構二級資質在估業務量達到1000戶；

（三）房地產價格評估機構三級資質在估業務量達到500戶。

第十一條 區縣房屋征收部門應當在征收范圍內在長沙市住房和城鄉建設委員會、中介協會網站公開發布房地產價格評估機構選擇通知。符合條件的房地產價格評估機構在通知規定的報名時限內，可以向區縣房屋征收部門提出書面申請。由區縣房屋征收部門按本辦法審核后在征收范圍內和市住房和城鄉建設委員會、中介協會網站公布，供被征收人協商選定。

第十二條 區縣房屋征收部門組織被征收人在規定期限內協商選定房地產價格評估機構，并將協商選定結果在征收范圍內和市住房城鄉建設委、中介協會網站公布。

第十三條 協商不成的，區縣房屋征收部門可以在公布的房地產價格評估機構中采取投票方式，以被征收人多數意見選定房地產價格評估機構，也可以采取公開搖號的方式隨機選定。通過投票方式無法形成多數意見的，可以搖號方式選定。投票或搖號將選定的房地產價格評估機構在當天市住房和城鄉建設委員、中介協會網上公布。

第十四條 區縣房屋征收部門組織公開搖號工作，由被征收人代表負責搖號選出房地產價格評估機構，搖號工作應進行全程錄像，公證單位負責公證。

屬地街道辦事處或鄉（鎮）人民政府應當協助區縣房屋征收部門做好被征收人代表選擇組織工作。

第十五條 在房地產價格評估機構選定過程中，被征收人在規定時間內不協商，造成無法按期選定的，由區縣房屋征收部門從報名的房地產價格評估機構中搖號確定。

第十六條 在房地產價格評估機構選定過程中，沒有房地產價格評估機構報名的，由區縣房屋征收部門從長沙地區房地產價格評估機構名錄中選定不低于7家房地產價格評估機構，供被征收人協商、投票或搖號選定。

第十七條 房地產價格評估機構選定后，由區縣房屋征收部門與被選定的房地產價格評估機構簽訂房屋征收評估委托合同，并在合同簽訂之后的15日內，向其出具房屋征收評估委托書。

第十八條 同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評

估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第十九條 被征收房屋價值評估目的應當表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為：“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第二十條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

房屋征收評估價值為被征收房屋的房地產客觀市場價值，不包含被征收房屋的裝飾裝修與附著物的價值，機器設備、物資等的搬遷費用，停產、停業損失等補償，以及臨時安置補助費等其它費用。

第二十一條 被征收房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應與被征收房屋的價值評估時點一致。

第二十二條 委托人及相關部門和被征收人應當協助房屋征收評估機構進行實地查勘，如實向房屋征收評估機構提供評估所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責，但評估機構不對因資料失實造成的差錯負責。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準；對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級國土、規劃房屋等行政部門的認定、處理結果進行評估。

第二十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象對當地房地產市場狀況，被征收房屋補償價值評估采用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

僅選用一種方法進行評估的，須說明原因。

第二十四條 房屋征收評估應當按照下列程序操作： 房屋征收評估委托合同，應載明如下事項：

1、委托人和房地產價格評估機構的基本情況；

2、負責本評估項目兩名以上的注冊房地產估價師；

3、評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

4、委托人應提供的評估所需資料；

5、評估過程中雙方的權利和義務；

6、評估費用及收取方式；

7、評估報告交付時間、方式；

8、違約責任；

9、解決爭議的方法；

10、其他需要載明的事項。

第二十五條 房地產價格評估機構簽訂合同后組織專職注冊房地產估價師實地查勘：調查被征收房屋情況，做好丈量、影像、查勘記錄等工作，并對評估對象的位置、環境等各項因素進行調查記錄。房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在查勘記錄中應載明當被拆遷人不予配合，應由無關的第三方見證并簽字，在評估報告中說明有關情況。

第二十六條 收集房地產交易可比實例及其他有關資料，擬定評估作業方案，包括擬采用的評估方法及評估技術路線的選定，擬定整體評估及分戶評估的作業步驟和作業進度；選定評估方法，計算確定評估結果；公示期滿后撰寫分戶評估報告。

第二十七條 向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，由房屋征收部門在征收范圍內向被征收人公示，公示期為7日；被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具征收評估報告的房地產征收評估機構應當向其作出解釋和說明。

被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，應當向原房屋征收評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應撰寫整體評估報告及分戶評估報告。向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應改正錯誤，重新出具評估報告；被征收人對鑒定結果仍有異議的，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。第二十八條 房地產價格評估機構按《房地產估價規范》與《國有土地上房屋征收評估辦法》規定的內容出具整體評估報告及分戶評估報告，必須經兩名以上注冊房地產估價師及參加項目評估的人員簽章并加蓋房地產價格評估機構公章，不得以印章代替簽字。

第二十九條 評估報告估價結果應用的有效期為自提交正式評估報告之日起，到征收決定的有效期止。

第三十條 房地產價格評估機構應當將下列資料與評估報告共同整理歸檔保存：

（一）房屋征收評估委托合同；

（二）房屋征收決定公告；

（三）已登記房屋的產權證、土地使用證及有關材料；未經登記建筑認定處理情況等資料；

（四）評估對象的實地查勘紀錄、影像等資料；

（五）可比實例的實地查勘紀錄、影像等資料；

（六）確定評估結果的有關系數、參數等資料；

（七）復核評估申請與復核報告，房地產價格評估專家委員會鑒定申請與鑒定報告（如涉及復核與鑒定）；

（八）其它涉及評估項目的必要資料。

整體評估報告和分戶評估報告應有紙質與電子文檔，評估報告及有關資料應保留10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止。

第三十一條 房屋征收評估中依法代管的房屋、產權不明確的房屋，房地產價格評估機構應將評估報告（含技術報告）及評估過程中形成的有關評估資料另行提交委托人。

第三十二條 被選定的房地產價格評估機構應在完成分戶評估報告30日內，將基準價格、評估參數選取、評估方法選用等重要數據報長沙市住房和城鄉建設委員會和中介協會。

長沙市房地產中介協會應逐步建立和完善房地產價格評估機構征收評估業務數據庫，對數據信息實施動態監控。

第三十三條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔；但鑒定改變原房地產評估結果的，費用由原房地產價格評估機構承擔；復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔；房屋征收評估收費及鑒定費用按照物價部門規定的收費標準收取。

第三十四條 在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和注冊房地產估價師的違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等相關規定處罰；違反規定收費的由物價部門依照《中華人民共和國價格法》規定處理。

第三十五條 征用本市城市規劃區范圍內集體土地,實施房屋征收評估的，可參照本辦法執行。

第三十六條 本辦法由長沙市住房和城鄉建設委員會負責解釋。第三十七條 本辦法自2012年 月 日起施行。