第一篇：住建部 《國有土地上房屋征收評估辦法》全文 及解讀

關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知

建房[2011]77號

中華人民共和國住房和城鄉建設部 www.tmdps.cn 2011年06月07日

各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設委員會（房地局），新疆生產建設兵團建設局：

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，我部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。現印發給你們，請遵照執行。

附件：國有土地上房屋征收評估辦法

中華人民共和國住房和城鄉建設部

二〇一一年六月三日

附件：

國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。

第二條 評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第五條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第六條 房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和房地產價格評估機構的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；

（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

（四）委托人應提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權利和義務；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第七條 房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第八條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

第十五條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十六條 房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

第十七條 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第十八條 房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十一條 原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

第二十三條 各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。

評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

第二十四條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十五條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十六條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第二十七條 因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。

第二十八條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第二十九條 除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

第三十條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

第三十二條 在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。

第三十三條 本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。

住建部發布新規：房屋征收完全按市場價評估補償

2011年06月08日 07:28 來源：新京報

住建部昨天發布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，其中規定，負責房地產價格評估的機構由被征收人協商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。

房屋征收評估新流程

選定機構

被征收人在規定時間內，協商選定房地產價格評估機構。

簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。

實地評估

估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。

公示解釋

房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現場說明解釋。

交付報告

公示期滿后，房地產價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

申請復核

被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

申請鑒定

被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

變化1 評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格。”

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

昨天發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

【解讀】 在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期發布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。

對此，北京市房協副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

“《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏。”

變化2 評估機構由被征收人選

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

而在昨天發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被征收人的權利。

不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現在一個小區成立業主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。” 變化3 評估更多體現土地價值

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

【解讀】 陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現。

“比如，在王府井地區征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發成商業，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分。”

北京情況

北京拆遷補償已參照市場價

記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導意見，將在近期出臺。

據了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經和國家的新要求一致。

2009年，北京市住建委下發《關于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》明確，拆遷實行貨幣補償的，補償價格由房地產價格評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產的市場交易價格評估確定。并在當年4月的西城區西長安街拆遷中，首次試點根據市場評估價格進行貨幣補償，補償基礎價格定為3.07萬/建筑平米。

拆遷補償大事記

1991年1月

拆遷服從城建需要

國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，當年6月1日起施行。其中規定，被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

2001年6月

拆遷管理條例修訂

鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規定不明晰”等問題，國務院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，當年11月起施行。

2003年12月

房屋拆遷進行估價

建設部發布《城市房屋拆遷估價指導意見》，對房屋拆遷過程中評估機構的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規定。2004年1月1日起施行。

2009年12月

建議審查拆遷條例

城市拆遷引發了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務院對其進行修改。

2011年1月

行政強拆退出歷史

國務院發布《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，“政府不得責成有關部門強制拆遷”。《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。

2011年6月

征收評估用新辦法

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部發布《國有土地上房屋征收評估辦法》。

作者：馬力

第二篇：住建部《房屋征收評估辦法》

住建部：房屋征收評估辦法出臺 估價精確到元

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，住房和城鄉建設部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。辦法規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，并以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，住房和城鄉建設部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。辦法規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，并以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。

第二條 評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收 1 當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第五條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第六條 房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：(一)委托人和房地產價格評估機構的基本情況；(二)負責本評估項目的注冊房地產估價師；

2(三)評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；(四)委托人應提供的評估所需資料；(五)評估過程中雙方的權利和義務；(六)評估費用及收取方式；(七)評估報告交付時間、方式；(八)違約責任；(九)解決爭議的方法；(十)其他需要載明的事項。

第七條 房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第八條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋 4 章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

第十五條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十六條 房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公 5 示。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

第十七條 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第十八條 房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十一條 原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估 6 機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

第二十三條 各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。

評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

第二十四條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十五條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十六條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第二十七條 因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。

第二十八條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第二十九條 除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

第三十條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

第三十二條 在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。

第三十三條 本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。

第三篇：菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

發布時間：2011年5月18日 點擊：5192 來源：菏澤房管局 字號：[小 中 大]

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范我市國有土地上房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價規范》和《菏澤市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》等有關法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 評估被征收房屋和產權調換房屋的價值，以及對評估價值進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產估價機構、注冊房地產估價師、評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展評估、鑒定業務；與被征收人有利害關系或者是被征收人的，應當回避；應當回避而未回避的，評估結果或者鑒定意見無效。

任何單位或者個人不得干預評估、鑒定行為和結果。

第四條 承擔房屋征收評估業務的房地產估價機構由征收項目所在辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（居委會）組織被征收人在征收部門規定的期限內協商選定，協商不成的，在征收部門的主持下，由公證機構以公開抽簽或者搖號的方式選定評估機構，并對抽簽或搖號的過程和結果進行現場公證。

市征收部門定期推薦社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質的房地產估價機構，供當事人選擇。

第五條 房地產估價機構選定后，房屋征收部門應當向房地產估價機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。房地產估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第六條 同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產估價機構共同承擔。

兩家或者兩家以上房地產估價機構承擔同一房屋征收評估項目的，各房地產估價機構應當就評估對象、時點、依據、原則、技術路線、方法、價值內涵、重要參數選取等進行溝通協商，執行統一標準。

第七條 對于承接的房屋征收評估項目，房地產估價機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的注冊房地產估價師開展評估業務。

第八條 房屋征收評估費用和專家鑒定費用由委托人承擔。房屋征收評估費用按照國家規定收費標準執行，專家鑒定費用參照評估費用收取。征收部門委托評估機構實施房屋征收評估的，從征收補償費用中列支。

第九條 在房屋征收評估活動中，房地產估價機構和注冊房地產估價師違反本辦法的，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定進行處罰，記入其信用檔案。

第二章 被征收房屋價值評估

第十條 被征收房屋價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失以及市、縣級人民政府規定的其他補助和獎勵費用等在征收補償方案中明確。

前款所述的其他不動產是指不可移動的圍墻、水井、煙囪、水塔、苗木等。

第十一條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據，評估被征收房屋的價值”。

第十二條 被征收房屋價值評估應當明確評估對象，其中評估對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。

第十三條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第十四條 被征收房屋的建筑面積，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

對未經登記的房屋，經有關部門認定后，其建筑面積以實際丈量為準。

對被征收房屋面積有異議的，提出異議者可以委托具有房產測繪資質的房產測繪單位測算，被征收房屋面積以測繪成果為準。第十五條 房地產估價機構必須入戶對被征收房屋進行實地查勘，必要時，通過錄音、錄像、拍照等方式取得相關資料。

實地查勘記錄應當由被征收人、實地查勘的估價人員、征收部門（或征收實施單位）有關人員、監督部門人員等共同簽字認可。

被征收人應當積極配合評估機構開展評估工作。被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，由征收部門（或征收實施單位）有關人員、監督部門人員、估價人員以及無利害關系的第三人見證，作為評估的依據。因被征收人原因不能對被征收房屋進行入戶實地查勘、拍攝影像資料，評估機構可依據被征收房屋的權屬資料、可確權書證等進行評估，并在評估報告中作出相應說明。

第十六條 被征收房屋價值的補償應當以合法建筑面積為依據，按照被征收房屋所在區位的新建普通商品房市場價格，結合被征收房屋的建筑結構、用途、使用年限、新舊程度、容積率、配套設施、土地等因素進行評估。

（一）被征收房屋的容積率為基準容積率的，按房屋的評估價值給予貨幣補償或房屋產權調換；

（二）被征收房屋的容積率低于基準容積率的，扣除不足部分的建安造價等相關費用（500元/平方米）后，按基準容積率的相應建筑面積給予貨幣補償或房屋產權調換；

空閑的合法國有土地，對選擇貨幣補償的，按照國家有關規定經評估后給予補償；對選擇房屋產權調換的，扣除基準容積率相應建筑面積的建安造價等相關費用（500元/平方米）后，按基準容積率的相應建筑面積給予房屋產權調換。

（三）被征收房屋的容積率高于基準容積率的，以被征收房屋的權屬證書、可確權書證或2004年房屋普查資料為依據，依法給予貨幣補償或房屋產權調換。對沒有合法有效證件的高出部分房屋，被征收房屋所有權人在規定期限內主動配合拆除的，按照380元/平方米給予補助。

第十七條 被征收房屋室內外裝飾裝修的價值按照被征收房屋的合法建筑面積每平方米300元的標準給予包干補償。

被征收房屋有承租人的，裝飾裝修包干補償費用應按照租賃合同約定給付；沒有約定的，由出租方和承租方在規定期限內協商確定；在規定期限內協商不成的，征收部門可向公證機關辦理證據保全手續后先予征收，待糾紛解決后，按本辦法進行補償。

對確屬高檔裝修的，由當事人提出申請，經有關部門鑒定后，結合成新以質論價給予補償。

第十八條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十九條 房地產估價機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果向被征收人公示7日，公示期間應當安排負責房屋征收評估項目的注冊房地產估價師進行現場說明解釋。對被征收人反映的確屬錯估的部分，注冊房地產估價師應當現場予以記錄，并報請房地產估價機構進行修改、完善。

公示期滿后，征收部門應當向被征收人提供分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后10日內送達被征收人。

征收的房屋有產權、債務糾紛的，由當事人在規定期限內協商解決。在規定期限內未解決的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣區人民政府依照有關規定，按照征收補償方案作出補償決定并公告，房屋征收部門就有關事項向公證機構辦理證據保全手續后可先予征收。待糾紛解決后，按本辦法進行補償。

第三章 產權調換房屋價值評估

第二十條 以征收范圍內所有被征收房屋價值的評估均價為基礎，結合征收項目實際情況，評估確定產權調換房屋的平均價格，樓層差價依據市場行情確定。

產權調換房屋為保障性安居工程，價格已經確定的，可以不評估產權調換房屋價值。

第二十一條 產權調換房屋價值包含用于產權調換的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值。

第二十二條 產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為確定產權調換房屋的結算價格提供依據，評估產權調換房屋的價值”。

第二十三條 產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第四章 復核評估和鑒定

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產估價機構應當向其作出解釋說明。第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估價值有異議的，自收到評估報告之日起5日內，可以向房地產估價機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向房地產估價機構提出書面復核評估申請，并指出評估結果或者評估報告存在的問題。

房地產估價機構應當自收到書面復核評估申請之日起5日內給予答復。評估價值改變的，應當重新出具評估報告，并按照原程序送交相關單位；評估價值沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起5日內，可以向市房地產價格評估專家委員會申請終局鑒定。

第二十七條 市征收部門成立由房地產估價師以及城市規劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對房屋征收評估進行技術指導，受理房屋征收評估鑒定。

第二十八條 受理房屋征收評估鑒定后，評估專家委員會應當指派3人以上（含3人，其中半數以上應當為房地產估價師）單數成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜。

原房地產估價機構有義務對評估專家委員會鑒定涉及的有關事宜進行說明。

第二十九條 評估專家委員會應當自收到申請之日起15日內，對申請鑒定的評估報告的評估依據、技術路線、方法選用、參數選取、價值確定方式等評估技術問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具該評估報告的房地產估價機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第五章 附 則

第三十條 各縣征收主管部門可依據本辦法，結合當地實際研究制定具體實施辦法。

第三十一條 本辦法自2011年5月13日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的房屋拆遷項目，仍按2007年4月23日菏澤市房產管理局發布的《菏澤市城市房屋拆遷估價指導意見》執行。

第四篇：鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法[范文模版]

關于印發《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范》的通知

發布時間：2012-02-14 稿件來源：

字體調整：大 中 小 瀏覽次數：

121

鎮政征規發〔2012〕3號

關于印發《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收

評估技術規范》的通知

各房屋征收部門、房屋征收實施單位、評估機構，各有關單位：

根據《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第五十二條的規定，市住建、房屋征收部門研究制定了《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范》，現予印發，請遵照執行。

二○一二年二月二日

主題詞：征收 評估 規范 通知

鎮江市住房和城鄉建設局辦公室

2012年2月2日印發

鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、省政府關于印發《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規定》的通知、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 評估市區國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產價格評估機構（以下稱評估機構）、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 房屋征收評估應由具有房地產價格評估三級以上資質的評估機構承擔。評估機構應按資質管理規定從事業務，評估人員應符合相關從業規定。

第五條 房屋征收項目補償資金概算評估，作為征收項目補償資金總額的依據之一；房屋征收分戶評估，作為被征收房屋及其附屬物等（含其占用范圍內的國有土地使用權）的補償依據。

第六條 評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。

評估機構協商選定具體程序是：

（一）由房屋征收部門發布征收評估信息；

（二）具有相應資質的評估機構報名；

（三）房屋征收部門按報名先后順序向被征收人公布備選評估機構名單；

（四）發放房屋征收選擇評估機構通知書和意見表，發放率超過90%；

（五）被征收人協商選擇評估機構，在規定期限內填寫意見表，以投票方式告知所選擇的評估機構。協商選擇評估機構的期限不得少于5個工作日，意見表未按要求填寫、被征收人未簽字（蓋章）或自制、復制的無效。

全部被征收人一致選擇某一評估機構的，為協商選定；50%以上選擇某一評估機構的，為多數決定。被征收人選擇的單一評估機構戶數不超過50%時，采用抽簽搖號方式隨機選定。通過多數決定、隨機選定等方式確定評估機構的過程和結果，應當經過公證機關依法公證。

評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第七條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，房屋征收部門可以劃分評估區域，按第六條規定產生各評估區域的評估機構。

同一征收項目由兩家以上評估機構承擔的，應當共同協商或由房屋征收部門指定一家評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織其它評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第八條 評估機構選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和評估機構的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師和評估工作人員；

（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

（四）委托人應提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權利和義務；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第九條 評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第十條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織征收實施等有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向征收項目的評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照認定、處理結果進行評估。

第十一條 評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字、蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，評估機構可以依據被征收房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行評估，評估結果有效，有關情況應當在評估報告中說明。

第十二條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十三條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備等遷移安裝、補償費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托已經選定或者確定的評估機構通過評估確定。

第十四條 停產停業損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失。停產停業損失補償根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。對停產停業期間確實需要發生在冊職工工資和養老、醫療保險費用的，給予適當補償，職工工資一般按照本市當年最低工資標準計算，養老、醫療保險費用按照單位應支付部分計算。

第十五條 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前三年的平均效益計算；不滿三年的，按照實際年限計算。計算平均效益應當結合納稅情況，以會計核算及其他有關資料為依據，對不能提供會計核算等資料的，按照納稅情況評估，評估中使用的有關指標、參數等應參照稅收相關規定執行。對銷售額未到稅收起征點而無需納稅的，其效益可按照起征點的銷售額標準進行評估。

實行貨幣補償的，停產停業期限為6個月；實行非住宅房產權調換的，停產停業期限按過渡期限計算，過渡期限從被征收人簽訂征收補償協議并搬遷交房之日起，到產權調換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉的，使用周轉房屋的時間應予扣減。

第十六條 給予停產停業損失補償的被征收房屋應當同時符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權屬證明，或者經依法認定給予補償安置的建筑。

（二）被征收房屋作為生產經營場所的，經營者應當持有合法、有效的工商營業執照、稅務登記證以及其它有關許可、登記證件。

（三）因房屋被征收造成了停產停業損失。

法律、法規和省、市人民政府另有規定的，從其規定。

第十七條 擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經取得工商營業執照，將非經營性用房用于經營，在征收時持續營業一年以上的，可以結合實際營業年限按照下列比例給予停產停業損失補償。

1、持續營業一年以上、兩年以下的，比例為70%；

2、持續營業兩年以上、三年以下的，比例為75%；

3、持續營業三年以上、四年以下的，比例為80%；

4、持續營業四年以上、五年以下的，比例為85%；

5、持續營業五年以上的，比例為90%。

第十八條 偽造、變造土地、房屋權屬證明、工商營業執照等證明文件騙取停產停業損失補償的，應當依法予以追繳，并追究相應的法律責任。

第十九條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。

第二十條 評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收項目公示欄公示3個工作日。

公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，評估機構應當修正。

第二十一條 分戶初步評估結果公示期滿后，評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第二十二條 房屋征收評估業務完成后，評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構應當向其作出解釋和說明。

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十五條 原評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第35條規定處理。

被征收人對評估結果有異議，在評估書面報告送達之日起的10日內，未向評估機構申請復核評估，或者經評估機構復核后仍持異議，但又未在收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定的，被征收房屋價值可以按評估結果或復核結果確定。

第二十七條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十八條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十九條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第三十條 評估機構應當按照《房地產估價規范》、《鎮江市國有土地上房屋征收評估技術規范》及有關規定，進行房屋征收評估及提交規范的評估報告。

第三十一條 在房屋征收評估過程中，被征收人不配合、不提供相關資料的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第三十二條 除屬于政府定價的房屋之外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

第三十三條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。復核評估費用由原評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

第三十五條 從事房屋征收評估的注冊房地產估價師和評估工作人員應當熟練掌握房屋征收相關法律、法規、政策以及房地產評估的專業知識。評估機構不得聘用未經培訓或培訓考核不合格人員從事房屋征收評估工作。

市房屋征收部門應當定期開展評估人員培訓和繼續教育活動。

第三十六條 在房屋征收評估活動中，評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。

第三十七條 本辦法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發布的《鎮江市城市房屋拆遷評估管理辦法》同時廢止。在此之前，已領取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規定執行。

鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范

第一章 總 則

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估技術行為，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》、《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》以及《城鎮土地估價規程》等有關規定，結合本市實際，制定本規范。

第二條 在本市市區國有土地上，從事房屋征收評估應當符合本規范的要求。

第三條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第四條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第五條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第六條 房地產價格指數板塊和片區劃分圖作為房屋征收評估的技術基礎。

第七條 房地產價格評估機構（以下稱評估機構）應在房屋征收評估報告中說明本評估結果應用的有效期。有效期自提交正式評估報告之日起，至該征收項目征收補償結束時止。

第二章 房屋征收評估方法與技術路線

第八條 房屋征收評估采用市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法進行，其中住宅房屋采用市場法，非住宅房屋采用市場法、收益法、成本法，在建工程采用假設開發法評估。如選用兩種以上評估方法評估的，對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，采用簡單平均或加權平均的方式合理確定評估結果。

第九條 應用市場法評估時，采用基準價格修正方式評估的，相關可比實例的選取及系數的確定均應按附件一、二、三、四的相關要求進行；采用可比實例修正方式評估的，可比實例的選取應按照附件五的要求進行，系數的確定與修正按照《房地產估價規范》并結合附件五的相關要求進行。

第十條 采用市場法時，住宅房屋適用基準價格修正測算方式，無法采用基準價格修正測算方式的可采用可比實例修正測算方式；非住宅房屋適用可比實例修正測算方式。

第十一條 適用基準價格修正測算方式的住宅房屋，征收評估測算的技術路線為：

1．確立評估基準。在征收項目范圍內或征收項目所在的板塊和片區范圍內選擇“標準樣本房屋”作為評估基準。“標準樣本房屋”的選取要求見附件一。

2．測算基準價格。按《房地產估價規范》規定的方式，采用市場法評估出“標準樣本房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選取條件見附件二。計算公式為：

比準價格V=可比實例價格Vs××××

P1——交易情況修正系數，可比實例為正常交易時，該修正系數為100。P2——交易日期修正系數。該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況自行確定；

P31——可比實例修正為“標準樣本房屋”區位因素修正系數。系數確定參見附件三； P32——可比實例修正為“標準樣本房屋”實體因素修正系數。系數確定參見附件四。3．確定評估價格。將被征收房屋與“標準樣本房屋”進行房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為： 被征收房屋評估價格Vi=“標準樣本房屋”基準價格V0××

Pi32——“標準樣本房屋”修正為被征收房屋實體因素修正系數，系數確定參見附件四。

P4——項目所在區域的標準化修正系數。當“標準樣本房屋”位于征收項目范圍內時，該系數取100；當標準樣本房屋位于征收項目范圍外時，應進行區位因素的標準化修正，將“標準樣本房屋”的區位因素情況修正到征收項目所在的區位因素情況。標準化修正辦法參見附件三。

第十二條 非住宅房屋征收評估測算的技術路線為：

1．確定房屋類別。根據非住宅房屋的性質、用途確定其所屬類別。其中非營業性用房包括工業性建筑（廠房、倉儲用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營業性用房包括商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、出租型商業寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

2．選擇評估方法。非住宅房屋適用市場法評估，其中非營業性用房還適用成本法評估，營業性用房還適用收益法評估。

3．測算評估價格。

第十三條 采用收益法評估的，房屋收益應按照同一區域營業性房屋社會平均租金收益水平修正確定。

第十四條 采用成本法進行評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產市場價格；建筑物重置結合成新價參照附件七標準并結合估價時點建筑工程造價等因素評估確定，同時考慮勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、開發過程中行政事業性收費等費用。土地使用權價格應采用基準地價修正法求取，基準地價修正時應考慮交通便捷度、基礎設施完善度、環境質量優劣度、產業集聚規模、規劃限制、宗地條件等因素。

第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權面積的，對大于房屋建筑面積的土地使用權面積的評估補償應按照《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十二條有關規定和下列方法執行：

1．土地使用性質為住宅用地的，按標準樣本房屋基準單價扣減房屋重置結合成新單價和評估單價所含裝飾裝修及附屬物補償單價后的90%計算土地單價。（標準樣本房屋在征收范圍外時，其基準單價需按本規范第十一條的規定進行區域標準化修正）

2．土地使用性質為非住宅用地的，按土地使用性質的基準地價修正的方法計算土地單價。

第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補償價格應結合裝飾工程、建筑工程定額及市場價格進行評估，并根據其使用、保養實際狀況確定折舊率，分項折舊。

第十七條 在建工程應采用假設開發法進行評估，其建設進度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時的狀態為準，評估時以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。評估機構按《房地產估價規范》的規定進行評估。

第十八條 征收項目補償資金總額概算的評估按市場法原理進行，即按照征收項目范圍內各使用性質房屋的當時二手房市場均價乘相應擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補償、停產停業損失、搬遷、臨時安置補償及獎勵等費用和一定的不可預見金額，即為征收項目補償資金概算總額。

第三章 房屋征收評估報告

第十九條 評估機構應按《房地產估價規范》規定的格式出具評估報告。第二十條 房屋征收評估報告應包含下列內容：

1.封面；2.目錄；3.致委托方函；4.估價師聲明；5.估價的假設和限制條件；6.估價結果報告；7.估價技術報告；8.附件。

第二十一條 估價結果報告中應包含下列內容：

1.估價項目名稱；2.委托方名稱和住所；3.估價方（評估機構）名稱和住所；4.估價對象；5.估價目的；6.估價時點；7.價值定義；8.估價依據；9.估價原則；10.估價方法及其技術路線；11.標準樣本房屋基準價格的測算說明及測算結果；12.估價結果及其確定的理由；13.估價作業時間；14.估價報告應用的有效期；15.估價人員；16.注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；17.估價的假設和限制條件；18.附件。附件應包含估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的相應資料，估價對象的產權證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和評估機構的資格證明。

第二十二條 估價技術報告應包含下列內容： 1．評估項目總概況

2．估價對象實體和區位因素分析 3．房地產市場背景分析 4．估價方法選用

5．標準樣本房屋選取及其說明 6．估價測算過程 7．估價結果確定

第二十三條 房屋征收評估報告應當由兩名以上注冊房地產估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構公章。在評估報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的評估機構，對評估報告的內容和結論負責任。

第二十四條 評估報告應做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應有較好的質量。

第四章 房屋征收評估工作資料存檔

第二十五條 評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告一并整理存檔； 1.征收評估委托協議； 2.房屋征收決定；

3.估價對象的權證材料及有關基本情況的證明材料； 4.估價對象的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 5.標準樣本房屋的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 6.可比實例的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 7.確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；

8.其他涉及評估項目的必要資料。

第二十六條 評估機構完成并出具評估報告后，應對有關該項目的資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關資料至少應保留15年。

第五章 附 則

第二十七條 房屋征收評估中涉及工程造價、會計核算、機電設備等專業技術工作的，評估機構可以邀請有資格從事該類業務的專業人員協助評估。

第二十八條 本技術規范所需各附件由相關部門組織評估專家委員會或由房地產估價行業自律性組織制定。其中附件七房屋重置價格參考表，由房地產估價行業自律性組織制定并適時調整。

第二十九條 本技術規范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發布的《鎮江市城市房屋拆遷評估技術規范》同時廢止。在此之前，已領取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規定執行。

附件下載

第五篇：揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法

揚州市住房保障和房產管理局

揚住房發﹝2011﹞32號

關于印發《揚州市區國有土地上房屋

征收評估辦法》的通知

各區房管（建設）局，各房地產價格評估機構：

現將《揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府辦公室，各區人民政府（管委會）、市各有關部門。揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、國家住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）文件精神，結合市區實際，制定本辦法。

第二條 評估市區國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 對從事房屋征收的房地產價格評估機構實行信用管理制度。市住房保障和房產管理局根據在我市備案的房地產價格評估機構的資質等級、從業經歷、評估技術水平、社會信譽等情況，每年公布具備資格條件的房地產價格評估機構名錄。

第五條 房地產價格評估機構的選定：

（一）由房屋征收部門向社會發布征收評估信息。

（二）具備資格條件的房地產價格評估機構報名。

（三）房屋征收部門按報名先后順序在房屋征收現場公布報名的評估機構名單，由被征收人協商選定。

（四）在房屋征收現場登記被征收人的書面選擇意見，房地產價格評估機構名單公布后5個工作日內，半數以上被征收人共同選擇一家房地產價格評估機構的，視為協商選擇成功，由該房地產價格評估機構進行評估作業。

（五）如房地產價格評估機構名單公布后5個工作日內協商選定不成的，則由房屋征收部門在報名的房地產價格評估機構中推薦3個以上房地產價格評估機構，公開抽簽確定。房屋征收部門在抽簽前5日內在征收范圍內公告抽簽時間和地點。抽簽過程與結果由公證機關現場公證。

房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第六條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。第七條 房地產價格評估機構選定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

第八條 房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范 圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師均需在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況需在評估報告中說明。

第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

第十五條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第十六條 被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

第十七條 房地產價格評估機構評估后，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，分戶的初步評估結果包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示5日。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。

第十八條 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告必須由兩名以上負責房屋 征收評估項目的注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。

第十九條 房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋。

第二十一條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十二條 原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，可以自收到復核結果之日起10日內，向市評估專家委員會申請鑒定。經鑒定后被征收人對補償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的市、縣（市、區）人民政府，按照項目的征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

第二十四條 市住房保障和房產管理局組織成立市房地 產價格評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。市評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

第二十五條 市評估專家委員會選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十六條 市評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經市評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十七條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照市評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第二十八條 除物價部門審核確定價格的產權調換房屋以外，其它用于產權調換房屋的價格應當以評估方式確定。

第二十九條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、面積、建筑結構、新舊程度、土地使用權和房屋權屬情況等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類 似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但經鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照市物價部門規定的收費標準執行。

第三十一條 各縣（市）房管部門可參照本辦法另行制定實施辦法。

第三十二條 本實施辦法自公布之日起施行。《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。