第一篇：長沙市國有土地上房屋征收評估管理辦法(試行)

長沙市國有土地上房屋征收評估管理辦法（試行）

（討論稿）

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、國家標準《房地產估價規范》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《長沙市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條 在本市從事國有土地上房屋征收評估的房地產價格評估機構和評估人員的評估技術行為應當符合本辦法的要求。

第三條 房地產價格評估機構和評估人員從事房屋征收評估活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則。任何組織或者個人不得干預房屋征收評估過程和評估結果。

第四條 長沙市住房和城鄉建設委員會負責對房地產價格評估機構選定進行監督指導。區縣房屋征收部門負責組織本行政區域內房地產價格評估機構的選定工作。

長沙市房地產中介協會（以下簡稱中介協會）負責為區縣房屋征收部門組織房地產價格評估機構選定工作提供技術指導。

第五條 長沙市住房和城鄉建設委員會根據房地產價格評估機構的資質、營業范圍、從業經歷、監管記錄、信用情況及社會情況反映良好等，建立房屋征收房地產價格評估機構備選名錄，并向社會公布。進入備選名錄的房地產價格評估機構應具備以下條件：

（一）具備房地產價格評估資質；

（二）無不良執業記錄；

（三）在行業信用評價上年度長沙市房地產價格評估機構排名××名。

未列入房屋征收房地產價格評估機構備選名錄的，不得承接本行政區域內房屋征收評估業務。

第六條 房屋征收評估機構從事房屋征收評估工作應當履行以下職責：

（一）遵守法律、法規、政策及相關技術規范；

（二）接受省、市中介協會及房屋征收評估專家委員會的業務指導；

（三）房地產評估報告能夠獨立、客觀、公正地完成，評估結果科學、公正、規范；

（四）簽訂房屋征收評估委托合同及報送房屋征收評估報告；

（五）依法履行評估技術咨詢、注意事項提醒、解釋或復核義務；

（六）遵守房屋征收評估檔案管理規定。

第七條 長沙市住房和城鄉建設委員會應當加強對征收評估機構和評估人員的監督考核，建立房屋征收評估誠信評價體系，并將考核結果記入其信用檔案。

第八條 房地產價格評估機構有下列情形之一的，記入其信用檔案不良監管記錄；造成嚴重后果的，依法追究其法律責任，并移交相關主管部門依法處理：

（一）因房地產價格評估機構侵害國家和個人利益，給社會造成不良影響的；

（二）因房地產價格評估導致相關人員提出復議、訴訟，被相關部門或人民法院裁定存在問題的；

（三）因房地產價格評估機構被紀檢、監察、審計部門認定存在問題的；

（四）被選定參與房屋征收評估業務，無故拒絕承接評估業務或轉讓、變相轉讓評估業務的；或以不正當手段獲取房屋征收評估業務的；

（五）與當事人一方串通，損害對方合法權益的；出具虛假或有重大錯誤評估報告的；

（六）參與房屋征收評估機構及房屋征收評估業務的評估人員與委托人或者評估業務相關人員有利害關系的且沒有履行回避；

（七）不履行房屋征收評估技術咨詢、解釋或復核義務的；或不配合專家委員會業務指導和鑒定，以及二次申請鑒定，確實存在問題的；

（八）法律、法規規定的其他情形。

第九條 經查實房地產價格評估機構有本辦法第八條情況之一的，不予列入房屋征收房地產價格評估機構名錄。

因存在不良監管記錄未列入或退出機構名錄的，自退出之日起兩年內沒有發生不良監管記錄的房地產價格評估機構，可以再次申請列入機構名錄。申請時，需向長沙市住房和城鄉建設委員會提出書面申請，提交整改措施，由市住房和城鄉建設委員會組織監察、信訪、法制中介協會等相關部門評議整改期內效果并聽取群眾意見，達到要求的方可批準列入機構名錄。

第十條 列入房地產價格評估機構名錄的評估機構，評估業務量達到下述標準時不能同時承接新的房屋征收項目評估工作：

（一）房地產價格評估機構一級資質在估業務量達到2000戶；

（二）房地產價格評估機構二級資質在估業務量達到1000戶；

（三）房地產價格評估機構三級資質在估業務量達到500戶。

第十一條 區縣房屋征收部門應當在征收范圍內在長沙市住房和城鄉建設委員會、中介協會網站公開發布房地產價格評估機構選擇通知。符合條件的房地產價格評估機構在通知規定的報名時限內，可以向區縣房屋征收部門提出書面申請。由區縣房屋征收部門按本辦法審核后在征收范圍內和市住房和城鄉建設委員會、中介協會網站公布，供被征收人協商選定。

第十二條 區縣房屋征收部門組織被征收人在規定期限內協商選定房地產價格評估機構，并將協商選定結果在征收范圍內和市住房城鄉建設委、中介協會網站公布。

第十三條 協商不成的，區縣房屋征收部門可以在公布的房地產價格評估機構中采取投票方式，以被征收人多數意見選定房地產價格評估機構，也可以采取公開搖號的方式隨機選定。通過投票方式無法形成多數意見的，可以搖號方式選定。投票或搖號將選定的房地產價格評估機構在當天市住房和城鄉建設委員、中介協會網上公布。

第十四條 區縣房屋征收部門組織公開搖號工作，由被征收人代表負責搖號選出房地產價格評估機構，搖號工作應進行全程錄像，公證單位負責公證。

屬地街道辦事處或鄉（鎮）人民政府應當協助區縣房屋征收部門做好被征收人代表選擇組織工作。

第十五條 在房地產價格評估機構選定過程中，被征收人在規定時間內不協商，造成無法按期選定的，由區縣房屋征收部門從報名的房地產價格評估機構中搖號確定。

第十六條 在房地產價格評估機構選定過程中，沒有房地產價格評估機構報名的，由區縣房屋征收部門從長沙地區房地產價格評估機構名錄中選定不低于7家房地產價格評估機構，供被征收人協商、投票或搖號選定。

第十七條 房地產價格評估機構選定后，由區縣房屋征收部門與被選定的房地產價格評估機構簽訂房屋征收評估委托合同，并在合同簽訂之后的15日內，向其出具房屋征收評估委托書。

第十八條 同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評

估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第十九條 被征收房屋價值評估目的應當表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為：“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第二十條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

房屋征收評估價值為被征收房屋的房地產客觀市場價值，不包含被征收房屋的裝飾裝修與附著物的價值，機器設備、物資等的搬遷費用，停產、停業損失等補償，以及臨時安置補助費等其它費用。

第二十一條 被征收房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應與被征收房屋的價值評估時點一致。

第二十二條 委托人及相關部門和被征收人應當協助房屋征收評估機構進行實地查勘，如實向房屋征收評估機構提供評估所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責，但評估機構不對因資料失實造成的差錯負責。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準；對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級國土、規劃房屋等行政部門的認定、處理結果進行評估。

第二十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象對當地房地產市場狀況，被征收房屋補償價值評估采用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

僅選用一種方法進行評估的，須說明原因。

第二十四條 房屋征收評估應當按照下列程序操作： 房屋征收評估委托合同，應載明如下事項：

1、委托人和房地產價格評估機構的基本情況；

2、負責本評估項目兩名以上的注冊房地產估價師；

3、評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

4、委托人應提供的評估所需資料；

5、評估過程中雙方的權利和義務；

6、評估費用及收取方式；

7、評估報告交付時間、方式；

8、違約責任；

9、解決爭議的方法；

10、其他需要載明的事項。

第二十五條 房地產價格評估機構簽訂合同后組織專職注冊房地產估價師實地查勘：調查被征收房屋情況，做好丈量、影像、查勘記錄等工作，并對評估對象的位置、環境等各項因素進行調查記錄。房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在查勘記錄中應載明當被拆遷人不予配合，應由無關的第三方見證并簽字，在評估報告中說明有關情況。

第二十六條 收集房地產交易可比實例及其他有關資料，擬定評估作業方案，包括擬采用的評估方法及評估技術路線的選定，擬定整體評估及分戶評估的作業步驟和作業進度；選定評估方法，計算確定評估結果；公示期滿后撰寫分戶評估報告。

第二十七條 向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，由房屋征收部門在征收范圍內向被征收人公示，公示期為7日；被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具征收評估報告的房地產征收評估機構應當向其作出解釋和說明。

被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，應當向原房屋征收評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應撰寫整體評估報告及分戶評估報告。向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應改正錯誤，重新出具評估報告；被征收人對鑒定結果仍有異議的，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。第二十八條 房地產價格評估機構按《房地產估價規范》與《國有土地上房屋征收評估辦法》規定的內容出具整體評估報告及分戶評估報告，必須經兩名以上注冊房地產估價師及參加項目評估的人員簽章并加蓋房地產價格評估機構公章，不得以印章代替簽字。

第二十九條 評估報告估價結果應用的有效期為自提交正式評估報告之日起，到征收決定的有效期止。

第三十條 房地產價格評估機構應當將下列資料與評估報告共同整理歸檔保存：

（一）房屋征收評估委托合同；

（二）房屋征收決定公告；

（三）已登記房屋的產權證、土地使用證及有關材料；未經登記建筑認定處理情況等資料；

（四）評估對象的實地查勘紀錄、影像等資料；

（五）可比實例的實地查勘紀錄、影像等資料；

（六）確定評估結果的有關系數、參數等資料；

（七）復核評估申請與復核報告，房地產價格評估專家委員會鑒定申請與鑒定報告（如涉及復核與鑒定）；

（八）其它涉及評估項目的必要資料。

整體評估報告和分戶評估報告應有紙質與電子文檔，評估報告及有關資料應保留10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止。

第三十一條 房屋征收評估中依法代管的房屋、產權不明確的房屋，房地產價格評估機構應將評估報告（含技術報告）及評估過程中形成的有關評估資料另行提交委托人。

第三十二條 被選定的房地產價格評估機構應在完成分戶評估報告30日內，將基準價格、評估參數選取、評估方法選用等重要數據報長沙市住房和城鄉建設委員會和中介協會。

長沙市房地產中介協會應逐步建立和完善房地產價格評估機構征收評估業務數據庫，對數據信息實施動態監控。

第三十三條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔；但鑒定改變原房地產評估結果的，費用由原房地產價格評估機構承擔；復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔；房屋征收評估收費及鑒定費用按照物價部門規定的收費標準收取。

第三十四條 在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和注冊房地產估價師的違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等相關規定處罰；違反規定收費的由物價部門依照《中華人民共和國價格法》規定處理。

第三十五條 征用本市城市規劃區范圍內集體土地,實施房屋征收評估的，可參照本辦法執行。

第三十六條 本辦法由長沙市住房和城鄉建設委員會負責解釋。第三十七條 本辦法自2012年 月 日起施行。

第二篇：菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

發布時間：2011年5月18日 點擊：5192 來源：菏澤房管局 字號：[小 中 大]

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范我市國有土地上房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價規范》和《菏澤市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》等有關法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 評估被征收房屋和產權調換房屋的價值，以及對評估價值進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產估價機構、注冊房地產估價師、評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展評估、鑒定業務；與被征收人有利害關系或者是被征收人的，應當回避；應當回避而未回避的，評估結果或者鑒定意見無效。

任何單位或者個人不得干預評估、鑒定行為和結果。

第四條 承擔房屋征收評估業務的房地產估價機構由征收項目所在辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（居委會）組織被征收人在征收部門規定的期限內協商選定，協商不成的，在征收部門的主持下，由公證機構以公開抽簽或者搖號的方式選定評估機構，并對抽簽或搖號的過程和結果進行現場公證。

市征收部門定期推薦社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質的房地產估價機構，供當事人選擇。

第五條 房地產估價機構選定后，房屋征收部門應當向房地產估價機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。房地產估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第六條 同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產估價機構共同承擔。

兩家或者兩家以上房地產估價機構承擔同一房屋征收評估項目的，各房地產估價機構應當就評估對象、時點、依據、原則、技術路線、方法、價值內涵、重要參數選取等進行溝通協商，執行統一標準。

第七條 對于承接的房屋征收評估項目，房地產估價機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的注冊房地產估價師開展評估業務。

第八條 房屋征收評估費用和專家鑒定費用由委托人承擔。房屋征收評估費用按照國家規定收費標準執行，專家鑒定費用參照評估費用收取。征收部門委托評估機構實施房屋征收評估的，從征收補償費用中列支。

第九條 在房屋征收評估活動中，房地產估價機構和注冊房地產估價師違反本辦法的，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定進行處罰，記入其信用檔案。

第二章 被征收房屋價值評估

第十條 被征收房屋價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失以及市、縣級人民政府規定的其他補助和獎勵費用等在征收補償方案中明確。

前款所述的其他不動產是指不可移動的圍墻、水井、煙囪、水塔、苗木等。

第十一條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據，評估被征收房屋的價值”。

第十二條 被征收房屋價值評估應當明確評估對象，其中評估對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。

第十三條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第十四條 被征收房屋的建筑面積，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

對未經登記的房屋，經有關部門認定后，其建筑面積以實際丈量為準。

對被征收房屋面積有異議的，提出異議者可以委托具有房產測繪資質的房產測繪單位測算，被征收房屋面積以測繪成果為準。第十五條 房地產估價機構必須入戶對被征收房屋進行實地查勘，必要時，通過錄音、錄像、拍照等方式取得相關資料。

實地查勘記錄應當由被征收人、實地查勘的估價人員、征收部門（或征收實施單位）有關人員、監督部門人員等共同簽字認可。

被征收人應當積極配合評估機構開展評估工作。被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，由征收部門（或征收實施單位）有關人員、監督部門人員、估價人員以及無利害關系的第三人見證，作為評估的依據。因被征收人原因不能對被征收房屋進行入戶實地查勘、拍攝影像資料，評估機構可依據被征收房屋的權屬資料、可確權書證等進行評估，并在評估報告中作出相應說明。

第十六條 被征收房屋價值的補償應當以合法建筑面積為依據，按照被征收房屋所在區位的新建普通商品房市場價格，結合被征收房屋的建筑結構、用途、使用年限、新舊程度、容積率、配套設施、土地等因素進行評估。

（一）被征收房屋的容積率為基準容積率的，按房屋的評估價值給予貨幣補償或房屋產權調換；

（二）被征收房屋的容積率低于基準容積率的，扣除不足部分的建安造價等相關費用（500元/平方米）后，按基準容積率的相應建筑面積給予貨幣補償或房屋產權調換；

空閑的合法國有土地，對選擇貨幣補償的，按照國家有關規定經評估后給予補償；對選擇房屋產權調換的，扣除基準容積率相應建筑面積的建安造價等相關費用（500元/平方米）后，按基準容積率的相應建筑面積給予房屋產權調換。

（三）被征收房屋的容積率高于基準容積率的，以被征收房屋的權屬證書、可確權書證或2004年房屋普查資料為依據，依法給予貨幣補償或房屋產權調換。對沒有合法有效證件的高出部分房屋，被征收房屋所有權人在規定期限內主動配合拆除的，按照380元/平方米給予補助。

第十七條 被征收房屋室內外裝飾裝修的價值按照被征收房屋的合法建筑面積每平方米300元的標準給予包干補償。

被征收房屋有承租人的，裝飾裝修包干補償費用應按照租賃合同約定給付；沒有約定的，由出租方和承租方在規定期限內協商確定；在規定期限內協商不成的，征收部門可向公證機關辦理證據保全手續后先予征收，待糾紛解決后，按本辦法進行補償。

對確屬高檔裝修的，由當事人提出申請，經有關部門鑒定后，結合成新以質論價給予補償。

第十八條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十九條 房地產估價機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果向被征收人公示7日，公示期間應當安排負責房屋征收評估項目的注冊房地產估價師進行現場說明解釋。對被征收人反映的確屬錯估的部分，注冊房地產估價師應當現場予以記錄，并報請房地產估價機構進行修改、完善。

公示期滿后，征收部門應當向被征收人提供分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后10日內送達被征收人。

征收的房屋有產權、債務糾紛的，由當事人在規定期限內協商解決。在規定期限內未解決的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣區人民政府依照有關規定，按照征收補償方案作出補償決定并公告，房屋征收部門就有關事項向公證機構辦理證據保全手續后可先予征收。待糾紛解決后，按本辦法進行補償。

第三章 產權調換房屋價值評估

第二十條 以征收范圍內所有被征收房屋價值的評估均價為基礎，結合征收項目實際情況，評估確定產權調換房屋的平均價格，樓層差價依據市場行情確定。

產權調換房屋為保障性安居工程，價格已經確定的，可以不評估產權調換房屋價值。

第二十一條 產權調換房屋價值包含用于產權調換的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值。

第二十二條 產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為確定產權調換房屋的結算價格提供依據，評估產權調換房屋的價值”。

第二十三條 產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第四章 復核評估和鑒定

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產估價機構應當向其作出解釋說明。第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估價值有異議的，自收到評估報告之日起5日內，可以向房地產估價機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向房地產估價機構提出書面復核評估申請，并指出評估結果或者評估報告存在的問題。

房地產估價機構應當自收到書面復核評估申請之日起5日內給予答復。評估價值改變的，應當重新出具評估報告，并按照原程序送交相關單位；評估價值沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起5日內，可以向市房地產價格評估專家委員會申請終局鑒定。

第二十七條 市征收部門成立由房地產估價師以及城市規劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對房屋征收評估進行技術指導，受理房屋征收評估鑒定。

第二十八條 受理房屋征收評估鑒定后，評估專家委員會應當指派3人以上（含3人，其中半數以上應當為房地產估價師）單數成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜。

原房地產估價機構有義務對評估專家委員會鑒定涉及的有關事宜進行說明。

第二十九條 評估專家委員會應當自收到申請之日起15日內，對申請鑒定的評估報告的評估依據、技術路線、方法選用、參數選取、價值確定方式等評估技術問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具該評估報告的房地產估價機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第五章 附 則

第三十條 各縣征收主管部門可依據本辦法，結合當地實際研究制定具體實施辦法。

第三十一條 本辦法自2011年5月13日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的房屋拆遷項目，仍按2007年4月23日菏澤市房產管理局發布的《菏澤市城市房屋拆遷估價指導意見》執行。

第三篇：長沙市國有土地上房屋征收與補償實施辦法

長沙市國有土地上房屋征收與補償實施辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條【立法目的和依據】 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】 為了公共利益的需要，在本市行政區域內征收國有土地上單位、個人房屋的，適用本辦法。

第三條【征收主體與實施機構】 市人民政府依法加強對本行政區域內房屋征收與補償工作的領導。區、縣（市）人民政府負責本轄區內房屋征收與補償工作，確需由市人民政府負責的項目，由市人民政府負責房屋征收與補償工作。

市、區、縣（市）城市房屋征收和補償管理辦公室是市、區、縣（市）人民政府確定的房屋征收部門，負責組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。

市住房和城鄉建設行政主管部門統一管理和指導全市國有土地上房屋征收與補償工作。市房屋征收部門負責對全市房屋征收與補償工作實施監督管理。

第四條【征收實施單位】 區、縣（市）可以設立不以營利為目的的房屋征收實施單位，接受區、縣（市）房屋征收部門的委托，承擔房屋征收與補償的具體工作。

區、縣（市）房屋征收部門委托房屋征收實施單位實施征收工作的，應當與房屋征收實施單位簽訂委托合同。委托合同應當明確委托權限和范圍以及雙方的權利義務等。

區、縣（市）房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第五條【部門配合】 市、區、縣（市）人民政府發展和改革、城鄉規劃、國土資源、財政、審計、監察、公安、住房保障、城管、人力資源和社會保障、民政、教育、信訪等部門以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當按照各自職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第六條【房屋征收從業人員培訓】 房屋征收從業人員應當掌握相關的法律政策、具備專業知識，并定期接受業務培訓，經市房屋征收部門考核合格后方可上崗。

第七條【房屋征收評估機構管理】 從事房屋征收評估的房地產價格評估機構，應當具有相應資質。

市、縣（市）房屋征收部門每年應當公布社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質的房地產價格評估機構名單，供被征收人選擇。具體辦法由市房屋征收部門按照住房和城鄉建設部、省有關規定另行制定。

第二章 征收決定

第八條【公共利益的界定】 為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區、縣（市）人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第九條【征收項目啟動方式和條件】 因公共利益需要征收房屋的，項目業主單位應當向市、區、縣（市）房屋征收部門提出申請，并提交以下材料：

（一）發展和改革部門出具的項目符合國民經濟和社會發展規劃的證明材料和項目立項批文；

（二）城鄉規劃部門出具的項目符合城鄉規劃和專項規劃的證明材料以及劃定的項目規劃調查藍線；

（三）國土資源部門出具的項目符合土地利用總體規劃的證明材料和土地調查紅線；

（四）需要提交的其他相關材料。

保障性安居工程建設和舊城區改建項目除提交前款規定的材料外，還要提交納入國民經濟和社會發展計劃的材料。

第十條【劃定項目規劃調查藍線和土地調查紅線】 城鄉規劃部門劃定項目規劃調查藍線和國土資源部門劃定項目土地調查紅線時，應當符合控制性詳細規劃和土地地塊整合的要求。規劃調查藍線和土地調查紅線原則上不得分割現有房屋實際占用地塊。

第十一條【保障性安居工程和舊城區改建項目納入國民經濟和社會發展計劃】 保障性安居工程和舊城區改建項目計劃由市、區、縣（市）住房保障部門申報，發展和改革部門會同相關部門編制，經同級人民政府同意后，按相關程序納入國民經濟和社會發展計劃。

第十二條【確定房屋征收范圍和調查登記】 市、區、縣（市）房屋征收部門對經審核認為符合本辦法第八條、第九條規定的項目，應當將房屋征收范圍報同級人民政府批準后公布。

區、縣（市）房屋征收部門組織對房屋征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十三條【通知暫停辦理】 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為，違反規定實施的，不予補償。

區、縣（市）房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知城鄉規劃、住房和城鄉建設、工商、稅務、國土資源等有關部門暫停辦理房屋征收范圍內的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第十四條【征收補償方案的擬定和征求意見】 市、區、縣（市）房屋征收部門擬定房屋征收補償方案報同級人民政府。

房屋征收補償方案的內容應當包括：房屋征收范圍，實施步驟，補償方式，補償、補助和獎勵標準，征收簽約期限等。

市、區、縣（市）人民政府組織相關部門對房屋征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十五條【編制、核定項目補償資金預算】 區、縣（市）房屋征收部門應當根據調查情況和擬定的房屋征收補償方案編制項目補償資金預算。區房屋征收部門編制的項目補償資金預算應當報市房屋征收部門核定。

第十六條【征收補償方案修改情況公布、聽證和審批】 市、區、縣（市）人民政府應當將征求公眾意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，超過50%的被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的，市、區、縣（市）人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

由區房屋征收部門擬定房屋征收補償方案的，區房屋征收部門應當將修改后的房屋征收補償方案報市房屋征收部門批準。

第十七條【拆除監管部門和拆除施工企業】 市房屋征收部門負責市區房屋征收范圍內的房屋拆除施工安全監督管理。縣（市）由具有施工安全監督管理職能職責的有關部門負責轄區房屋征收范圍內的房屋拆除施工安全監督管理。

房屋拆除工程應當由具有相應資質等級的建筑施工企業承擔。拆除施工企業法定代表人對本單位承接的房屋拆除工程承擔全部責任；拆除工程項目負責人對本項目的安全施工負責。拆除施工企業必須為拆除施工人員辦理意外傷害保險。

第十八條【確定拆除施工企業方式】 按照法律、法規的規定，需要通過招標投標的方式確定被征收房屋拆除施工企業的，應當通過招標投標的方式確定。

市房屋征收部門應當會同招標投標行政主管部門加強被征收房屋拆除工程招標投標活動的監督管理。

第十九條【拆除項目備案條件】 區房屋征收部門應當將房屋拆除工程項目報市房屋征收部門備案，備案時應當提交以下資料：

（一）拆除施工企業營業執照、資質等級證明、安全生產許可證；

（二）拆除工程施工合同；

（三）拆除施工組織方案及安全事故處險應急預案；

（四）拆除工程施工安全監理合同；

（五）監理單位營業執照、資質；

（六）拆除工程項目經理及技術負責人、安全管理人員的證書，項目監理人員證書；

（七）拆除施工團體意外傷害保險投保證明；

（八）法律、法規規定的應當提供的其他資料。

實施爆破作業的，應當遵守國家有關民用爆炸物品管理的規定。

第二十條【房屋拆除人員培訓】 拆除施工企業主要負責人、項目負責人、專職安全生產管理人員必須具備拆除施工安全生產專業知識，并經市房屋征收部門考核合格后方可上崗。從事拆除施工的人員必須定期接受業務培訓。

第二十一條【征收補償資金監管】 作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

市、縣（市）房屋征收部門應當加強對征收補償資金的監管。

第二十二條【作出房屋征收決定的其他條件】 市、區、縣（市）人民政府作出房屋征收決定前，除符合本辦法第八條、第九條規定外，還應當具備以下條件：

（一）已按照有關規定進行社會穩定風險評估；

（二）區房屋征收部門已將修改后的房屋征收補償方案報市房屋征收部門批準，并已將被征收房屋拆除工程項目報市房屋征收部門備案。

第二十三條【作出房屋征收決定】 符合本辦法第八條、第九條、第二十二條規定的，由區、縣（市）人民政府對轄區內的房屋征收項目作出房屋征收決定。但確需由市人民政府負責的項目，應當由市房屋征收部門報市人民政府作出房屋征收決定。

房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

房屋征收決定應當在房屋征收范圍內予以公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第二十四條【市人民政府作出房屋征收決定的項目具體工作任務的承擔】 市人民政府作出房屋征收決定的，其房屋征收與補償的具體工作，由項目所在地的區、縣（市）人民政府負責，并由區、縣（市）房屋征收部門具體承擔。

第三章 補償

第二十五條【補償內容】 作出房屋征收決定的市、區、縣（市）人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

第二十六條【權屬證明】 被征收房屋的建筑面積、結構、用途等，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿不符的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

第二十七條【未登記建筑的調查、認定和處理】 市、區、縣（市）人民政府在作出房屋征收決定前，由城鄉規劃部門會同住房和城鄉建設、國土資源、城管、征收等有關部門對房屋征收范圍內未登記的建筑進行調查、認定和處理。未登記建筑認定的具體辦法由市城鄉規劃部門制定并報市人民政府批準執行。

對認定為合法建筑的，應當給予補償。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。對未超過批準期限的臨時建筑，按建筑成本并結合使用年限給予補償。

第二十八條【確定房屋征收評估機構】 房地產價格評估機構由被征收人在規定的時間內協商選定；協商不成的，由市、縣（市）房屋征收部門主持，邀請被征收人、社會公信代表等以公開抽簽方式產生房地產價格評估機構，并聘請公證部門對抽簽的過程和結果進行現場公證。

第二十九條【確定補償的依據】 被征收房屋的價值由房地產價格評估機構按照國家有關規定評估確定。對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。房地產價格評估機構在作出評估結果報告時應當對被征收房屋類似房地產的市場價格進行說明。

區、縣（市）房屋征收部門應當將評估結果在房屋征收范圍內公布。區房屋征收部門應當將評估結果報市房屋征收部門備案。

第三十條【評估異議的處理】 市、區、縣（市）房屋征收部門或者被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，應當根據國家有關規定在收到評估報告之日起10日內向原房地產價格評估機構書面申請復核評估。對復核結果有異議的，應當根據國家有關規定在收到復核結果之日起10日內向國有土地上房屋征收評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

市住房和城鄉建設行政主管部門應當組織成立由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成的市國有土地上房屋征收評估專家委員會。

第三十一條【補償方式】 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、區、縣（市）人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、區、縣（市）人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十二條【搬遷費、臨時安置費及裝飾裝修補償】 采取貨幣補償或者現房產權調換方式的，給予被征收人一次搬遷費；采取過渡安置產權調換方式的，給予被征收人兩次搬遷費。

拆除倉儲、工業生產用房的搬遷費根據拆卸、搬運、安裝生產設備的實際情況，按照有關規定評估確定；對于無法搬遷或者無法恢復使用的設備，可以按有關規定通過評估確定其實際價值給予相應補償；對已廢棄的生產設備不予補償。

區、縣（市）房屋征收部門采取過渡安置產權調換方式補償被征收人住宅的，對自行解決周轉用房的被征收人，應當按實際過渡期限支付臨時安置費；對已向被征收人提供周轉用房的，在約定過渡期限內不支付臨時安置費；采取貨幣補償或者現房產權調換方式的，不支付臨時安置費。

被征收房屋的裝飾裝修等價值的補償參照市人民政府規定的國有土地上房屋征收裝飾裝修補償標準執行；被征收人有異議的，可以委托對被征收房屋進行評估的原房地產價格評估機構評估確定。

臨時安置費，裝飾裝修補償，除倉儲、工業生產用房以外的其他房屋搬遷費的具體標準由市房屋征收部門制定并報市人民政府批準執行。根據經濟社會發展和物價變化情況，市房屋征收部門應當適時提出調整方案并報市人民政府批準執行。

第三十三條【過渡期限】 采取過渡安置產權調換方式的，區、縣（市）房屋征收部門應當與被征收人按產權調換房屋（期房）的合理建設工期約定過渡期限。

實際過渡期限自被征收人騰空房屋之日起至產權調換房屋交付之日止。

第三十四條【過渡安置逾期的違約責任】 由于市、區、縣（市）人民政府及其房屋征收部門的責任，實際過渡期限超過約定過渡期限的，從逾期之月起，區、縣（市）房屋征收部門應當按下列規定給被征收人增付或者支付臨時安置費：

（一）對被征收人自行解決周轉用房的，超過約定過渡期限在十二個月以內的，增付50%臨時安置費；超過約定過渡期限在十二個月以上的，增付100%臨時安置費；

（二）對已向被征收人提供周轉用房的，除繼續提供周轉用房外，超過約定過渡期限在十二個月以內的，按標準的50%支付臨時安置費；超過約定過渡期限在十二個月以上的，按標準的100%支付臨時安置費。

第三十五條【停產停業損失補償】 對因征收非住宅造成停產停業損失的補償，根據非住宅被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。采取貨幣補償或者現房產權調換方式的停產停業期限，按3個月計算；采取過渡安置產權調換方式的停產停業期限，按實際停產停業月數確定。具體補償按省人民政府的有關規定執行。

第三十六條【補助和獎勵辦法】 被征收人因重大疾病、喪失勞動能力或者家庭生活特別困難等情況在征收期間確有搬遷困難的，區、縣（市）房屋征收部門可以會同民政等部門根據實際情況給予適當補助。

在征收補償方案確定的簽約期限內簽訂補償協議的，區、縣（市）房屋征收部門可以給予被征收人適當獎勵。

補助和獎勵的具體辦法由市房屋征收部門制定報市人民政府批準執行。

第三十七條【公共設施補償】 拆除電力、電訊、給排水、燃氣等設施，區、縣（市）房屋征收部門應當根據國家、省、市有關規定辦理。

第三十八條【最低面積保障】 對享受城市最低社會生活保障待遇且在本市范圍內房屋建筑面積合計不足45平方米的被征收住宅的所有權人（以房屋所有權證為準，共有產不分開計算），實施最低面積保障，按照45平方米給予補償。但對被征收房屋合法面積和45平方米之差，不計算裝飾裝修、搬遷費等其他補償，不享受獎勵等優惠政策。

在房屋征收范圍確定后，被征收人對被征收房屋進行析產的，不享受前款規定的最低面積保障。

第三十九條【優先給予住房保障】 被征收人符合住房保障條件的，市、區、縣（市）人民政府應當優先給予住房保障。

第四十條【補償協議簽訂和備案】 區、縣（市）房屋征收部門與被征收人依照房屋征收補償方案簽訂補償協議。被征收人應當按照協議約定的搬遷期限完成搬遷，不得損壞房屋或者拆卸已按照規定作了補償的被征收房屋及附屬設施。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

區房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議后，應當及時將協議報市房屋征收部門備案。

第四十一條【資金解控】 補償協議簽訂后，市、縣（市）房屋征收部門應當及時解控相應資金，并加強對資金支付情況的監督。

采取貨幣補償的，全額解控該戶補償資金；采取現房產權調換方式的，解控該戶補償資金的90％，待產權調換房屋產權登記等手續辦理完畢后，解控剩余部分補償資金；采取過渡安置產權調換方式的，應當按產權調換房屋建設進度分批解控，但最多只能解控補償資金的90％，在被征收人遷入產權調換房屋并辦理完產權登記等手續后，方可解控剩余部分補償資金。

市、區、縣（市）房屋征收部門應當根據補償協議及時支付補償資金。

第四十二條【作出補償決定的程序】 對在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由作出房屋征收決定的市、區、縣（市）人民政府作出補償決定，在房屋征收范圍內予以公告，并依法送達。

由市、區人民政府作出補償決定的，應當按如下程序辦理：

（一）區房屋征收部門根據房屋征收補償方案、評估結果，擬定分戶的房屋征收補償方案。

（二）區房屋征收部門將分戶的房屋征收補償方案書面告知被征收人。

（三）區房屋征收部門或者被征收人申請調解的，市房屋征收部門應當在7個工作日內組織調解。

（四）未申請調解或者調解不成的，報請作出房屋征收決定的人民政府下達補償決定。

第四十三條【補償決定內容】 補償決定應當包括下列內容：

（一）被征收房屋及權利人的基本情況；

（二）征收的依據和理由；

（三）《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項；

（四）告知被征收人行政復議和行政訴訟的權利、途徑及期限。

補償決定規定的搬遷期限不得少于15日。

第四十四條【征收產權不明確的房屋】 被征收房屋所有權人不明確的，由區、縣（市）房屋征收部門擬定補償方案，報作出房屋征收決定的人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。區房屋征收部門擬定的補償方案，在報人民政府作出補償決定前，應當報市房屋征收部門備案。房屋拆除前，區、縣（市）房屋征收部門應當對被征收房屋作出勘察記錄，并向公證機關辦理公證和證據保全。

第四十五條【征收設有抵押權的房屋】 征收設有抵押權的房屋，被征收人與區、縣（市）房屋征收部門在房屋征收補償方案確定的簽約期限內達成補償協議的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，由區、縣（市）房屋征收部門對被征收人給予補償。

被征收人與區、縣（市）房屋征收部門在房屋征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由作出房屋征收決定的市、區、縣（市）人民政府按照本辦法第四十二條規定作出補償決定，并依法保障抵押權人的合法權益。

第四十六條【強制執行】 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區、縣（市）人民政府依法申請人民法院強制執行。

市、區、縣（市）人民政府作出補償決定的，因被征收人原因，無法核實被征收房屋裝飾裝修情況的，補償決定不包括裝飾裝修的價值。在按補償決定實施強制執行時，區、縣（市）房屋征收部門應當對被征收房屋裝飾裝修做勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全，被征收房屋裝飾裝修價值由評估機構評估確定。

第四十七條【房屋產權注銷等手續的辦理】 區、縣（市）房屋征收部門應當在房屋拆除后30日內，持補償協議、房屋所有權證到市、縣（市）房屋登記機構辦理產權注銷手續。

公安、教育、民政、計生、人力資源和社會保障等部門應當及時為被征收人辦理戶口遷移、轉學、低保關系變更、計劃生育關系遷移、社會保險等手續，不得增加房屋征收部門和被征收人的負擔。

第四十八條【補償情況公布，檔案管理，補償費用的審核、審計】 區、縣（市）房屋征收部門應當將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布，并依法建立房屋征收補償檔案。

市房屋征收部門應當對市區國有土地上房屋征收項目的補償費用進行審核。

審計機關應當加強對房屋征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第四章 法律責任

第四十九條【對違規、違法行為的處理】 有下列行為之一的，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定進行處理：

（一）市、區、縣（市）人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的；

（二）采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷的；

（三）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的；

（四）房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的。

第五十條【對采取暴力、威脅等方法阻礙征收工作行為的處理】 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第五十一條【對違規行為的舉報和監察】 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的人民政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

第五章 附則

第五十二條【施行日期和政策過渡】 本辦法自2011年 月 日起施行。市人民政府2002年10月1日施行的《長沙市城市房屋拆遷管理若干規定》（市人民政府79號令）、2008年4月15日施行的《長沙市人民政府關于調整長沙市城市房屋拆遷補償有關標準的決定》（市人民政府104號令）同時廢止。

2011年1月21日前已依法取得房屋拆遷許可證或者按照《長沙市國有土地上房屋征收與補償安置工作規定》(長政發[2009]21號)文件實施的項目繼續沿用原有規定辦理，但政府不得責成有關部門強制執行

第四篇：南寧市國有土地上房屋征收評估鑒定規則

關于公布《南寧市國有土地上房屋征收評估鑒定規則》的通知

南房［2012］747號

各有關單位、房地產估價機構、房地產估價師：

為規范國有土地上房屋征收評估鑒定行為，維護房屋征收當事人的合法權益，確保房屋征收評估結果的客觀、公正、公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關規定，結合我市實際，我局制定了《南寧市國有土地上房屋征收評估鑒定規則》，并經市政府第20次常務會

議審議通過，現予以公布。

特此通知

2012年11月15日

信息公開選項：主動公開 南寧市國有土地上房屋征收評估鑒定規則

第一條

為規范國有土地上房屋征收評估鑒定行為，維護房屋征收當事人（房屋被征收人或房屋征收部門）的合法權益，確保房屋征收評估結果的客觀、公正、公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本規則。

第二條

凡在本市轄區范圍內國有土地上房屋征收當事人對原房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）的復核結果有異議，申請鑒定的，適用本規則。

第三條

本規則所稱鑒定是指南寧市房屋征收評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）依照國家有關法律、法規和規定以及專業技術規范，受理房屋征收當事人的申請，按照獨立、客觀、公正的原則，對評估機構做出的復核結果進行審核，出具書面鑒定意見的行為。

第四條

市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房局）負責組織成立評估專家委員會，評估專家委員會設主任1名，副主任2名，委員6名。

評估專家委員會下設辦公室，設在市房屋產權交易中心。辦公室設主任一名，成員市房屋產權交易中心相關人員組成，具體負責鑒定申請的受理及其他日常工作。

評估專家委員會設立專家庫，專家庫由注冊房地產估價師及價格、房地產、土地、城市規劃、法律、工程建設等方面的專家組成。專家庫的成員實行任期制，任期三年，期滿進行調整。

第五條

專家庫的成員應當具備以下條件：

（一）具備良好職業道德素質，無不良從業紀錄；

（二）熱心于鑒定工作，有豐富的專業理論知識和實踐經驗，在本行業具有

一定的威望；

（三）在房地產估價方面，應當為專職估價師且取得房地產估價師或土地估價師注冊證書5年以上(含5年)，注冊證書未失效，現任評估機構部門經理或技術總監以上職務，參與評估房地產項目的建筑面積累計應達到10萬平方米，其中至少有1個屬于房屋征收（拆遷）評估項目；在價格、房地產、土地、城市規劃、工程造價、資產評估、法律等方面，應當取得相關行業的執業資格，或者取得相關行業中級以上專業技術職稱，或者取得相關行業碩士及以上學位，且從事

相關行業工作3年以上。

第六條

具備本規則條件的專家由其本人向評估專家委員會申報并由所在注冊執業機構或單位推薦，經評估專家委員會審定，列入專家庫。

第七條

市住房局應當通過本單位政務信息網公布專家庫成員名單，供公眾查詢和監督。專家庫成員調整的，應當及時公布。

第八條

評估專家委員會的工作職責：

（一）研究國有土地上房屋征收評估領域最新發展動態，及時向建設、價格等相關管理部門提供信息和工作建議；

（二）對專家庫成員的資格準入及退出進行監督管理；

（三）遇重大、疑難鑒定事項召開專題會議；

（四）督促、協調評估專家委員會辦公室開展工作；

（五）指導專家庫成員開展鑒定工作，參加專家組會議討論，出具書面鑒定意見，但不參與組成專家組；

（六）負責完成其他與房屋征收評估鑒定有關的事項。第九條

專家庫成員的工作職責

（一）研究國有土地上房屋征收評估領域最新發展動態，及時向建設、價格等相關管理部門提供信息和工作建議；

（二）根據評估專家委員會辦公室的抽取結果組成專家組，對有異議的復核結果進行鑒定；

（三）完成其他與房屋征收評估鑒定有關的事項。

第十條

房屋征收當事人提出鑒定申請時，應當提交以下材料：

（一）評估鑒定申請書；

（二）身份證明（委托代理的，還應當提交授權委托書及代理人的身份證明）；

（三）房地產價格評估報告或分戶報告；

（四）評估標的物的房屋權屬證書；無房屋權屬證書的，提交規劃、土地、建設等批準文件；

（五）鑒定繳費證明；

（六）其他有關材料。

申請人提交的申請材料齊全且符合鑒定受理條件的，評估專家委員會辦公室應當予以受理；申請人提交的申請材料不齊全或不符合鑒定受理條件的，評估專家委員會辦公室不予受理并一次性告知需要補正的材料。

第十一條

評估專家委員會辦公室應當在受理鑒定申請后3個工作日內，在專家庫中采取分類隨機抽取方式組成專家組對復核結果進行鑒定。

專家組成員為5人以上（含5人）單數，其中設組長一名且房地產估價師不得少于二分之一。第十二條 專家組應當自組成之日起10個工作日內完成鑒定工作，鑒定按照以下程序進行：

（一）調閱有關資料，進行現場查勘；

（二）對有關人員進行詢問，制作調查筆錄；

（三）根據鑒定工作需要，報請評估專家委員會組織召開聽取意見會，邀請市建設、規劃、國土、房屋征收等部門參加討論；

（四）對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核；

（五）專家組成員作出個人審核意見；

（六）專家組組長組織召開專家組會議研究成員個人審核意見，并按照三分之二以上（含）成員的審核意見，制作書面的鑒定意見。

（七）鑒定意見由專家組組長送評估專家委員會辦公室，加蓋評估專家委員會印章后，由評估專家委員會辦公室通知鑒定申請人領取。

經專家組鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持原評估結果；評估報告存在技術問題的，評估專家委員會辦公室應當責成原評估機構修正，重新出具評估報告。

涉及重大、疑難事項導致鑒定工作難以開展的，專家組組長可以提請評估專家委員會在3個工作日內組織召開專題會議

涉及重大、疑難的鑒定項目，專家組未能在10個工作日內完成鑒定工作的，專家組組長應當在鑒定期限屆滿三日前向評估專家委員會提出延長鑒定的書面報告，由評估專家委員會辦公室確定延長時限并通知鑒定申請人。第十三條

專家組成員對其作出的個人審核意見負責，專家組全體成員對鑒定意見負責，專家組成員及協助其鑒定的工作人員應當對鑒定工作情況保守秘密。

第十四條

鑒定意見應當包括以下內容：

（一）鑒定基本情況，包括鑒定申請人、評估標的物、鑒定事由等；

（二）鑒定依據，包括鑒定所依據的有關法律、法規和規定，專業技術規范及其他有關事實材料等；

（三）鑒定結論和理由。

第十五條

專家組鑒定工作完成后，專家組組長應當在5個工作日內將有關鑒定材料整理并移交評估專家委員會辦公室存檔。鑒定材料應當包括以下內容：

（一）鑒定受理材料；

（二）調閱有關資料、現場查勘記錄、調查筆錄等取證材料；

（三）會議記錄；

（四）個人審核意見及鑒定意見；

（五）其他有關材料。

第十六條

與專家組成員參與具體鑒定有關的個人審核意見、鑒定意見、會議記錄等內部鑒定材料，除行政機關、司法機關及仲裁機構可以依法查閱以外，應當保密。

第十七條

鑒定過程中，評估機構應當按照專家組的要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當予以配合。第十八條

鑒定申請人應當按照價格主管部門規定的收費標準繳納鑒定費，鑒定費用主要用于評估專家委員會開展鑒定工作所需的各項支出和專家報酬。

鑒定意見維持原評估結果的，鑒定費由鑒定申請人承擔；鑒定意見責成重新出具評估報告的，鑒定費由原評估機構承擔，原收取鑒定費退還鑒定申請人。

第十九條

專家庫成員存在下列情形之一的，應當主動回避，有關當事人也可以申請其回避：

（一）系房屋征收當事人、原評估機構工作人員及其近親屬的；

（二）與房屋征收當事人、原評估機構有利害關系的；

（三）與鑒定項目有利害關系的；

（四）可能影響鑒定公正的其他情形。

第二十條

專家庫成員有下列情形之一，經評估專家委員會辦公室查證屬實，報評估專家委員會批準后，撤銷其成員資格：

（一）不再符合第五條成員條件的；

（二）經評估專家委員會辦公室抽取成為專家組成員，一年內無正當理由拒絕參與鑒定工作累計達三次的；

（三）鑒定過程中索賄、受賄的；

（四）隱瞞或歪曲事實，出具虛假個人審核意見的；

（五）法律、法規和規章規定的其他情形。

第二十一條

經舉報且評估專家委員會核實評估機構、房地產估價師有下列情形之一的，評估專家委員會應當書面報告市住房局，由市住房局依法查處，并將有關情況記入評估機構、房地產估價師信用檔案：

（一）違反專業技術規范，出具虛假評估報告，評估結果嚴重失實的；

（二）與當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）允許他人借用自己名義從事房屋征收評估活動或者轉讓、變相轉讓受托的房屋征收評估業務的；

（四）不履行評估技術咨詢、解釋或復核義務的；

（五）不配合評估專家委員會業務指導和鑒定的；

（六）不按照鑒定意見糾正錯誤，重新出具評估報告的；

（七）其他違反房地產價格評估法律、法規和規定的情形。

第二十二條

本市市轄縣房屋征收評估鑒定及市轄區范圍內集體土地上房屋征收評估鑒定，參照本規則執行。

第二十三條 本規則自發布之日起施行。

第五篇：揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法

揚州市住房保障和房產管理局

揚住房發﹝2011﹞32號

關于印發《揚州市區國有土地上房屋

征收評估辦法》的通知

各區房管（建設）局，各房地產價格評估機構：

現將《揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府辦公室，各區人民政府（管委會）、市各有關部門。揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、國家住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）文件精神，結合市區實際，制定本辦法。

第二條 評估市區國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 對從事房屋征收的房地產價格評估機構實行信用管理制度。市住房保障和房產管理局根據在我市備案的房地產價格評估機構的資質等級、從業經歷、評估技術水平、社會信譽等情況，每年公布具備資格條件的房地產價格評估機構名錄。

第五條 房地產價格評估機構的選定：

（一）由房屋征收部門向社會發布征收評估信息。

（二）具備資格條件的房地產價格評估機構報名。

（三）房屋征收部門按報名先后順序在房屋征收現場公布報名的評估機構名單，由被征收人協商選定。

（四）在房屋征收現場登記被征收人的書面選擇意見，房地產價格評估機構名單公布后5個工作日內，半數以上被征收人共同選擇一家房地產價格評估機構的，視為協商選擇成功，由該房地產價格評估機構進行評估作業。

（五）如房地產價格評估機構名單公布后5個工作日內協商選定不成的，則由房屋征收部門在報名的房地產價格評估機構中推薦3個以上房地產價格評估機構，公開抽簽確定。房屋征收部門在抽簽前5日內在征收范圍內公告抽簽時間和地點。抽簽過程與結果由公證機關現場公證。

房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第六條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。第七條 房地產價格評估機構選定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

第八條 房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范 圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師均需在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況需在評估報告中說明。

第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

第十五條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第十六條 被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

第十七條 房地產價格評估機構評估后，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，分戶的初步評估結果包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示5日。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。

第十八條 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告必須由兩名以上負責房屋 征收評估項目的注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。

第十九條 房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋。

第二十一條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十二條 原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，可以自收到復核結果之日起10日內，向市評估專家委員會申請鑒定。經鑒定后被征收人對補償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的市、縣（市、區）人民政府，按照項目的征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

第二十四條 市住房保障和房產管理局組織成立市房地 產價格評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。市評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

第二十五條 市評估專家委員會選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十六條 市評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經市評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十七條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照市評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第二十八條 除物價部門審核確定價格的產權調換房屋以外，其它用于產權調換房屋的價格應當以評估方式確定。

第二十九條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、面積、建筑結構、新舊程度、土地使用權和房屋權屬情況等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類 似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但經鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照市物價部門規定的收費標準執行。

第三十一條 各縣（市）房管部門可參照本辦法另行制定實施辦法。

第三十二條 本實施辦法自公布之日起施行。《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。