第一篇：西安市國有土地上房屋征收評估辦法(2012-29號文)

市政發(fā)[2012]29號 第一章

總則

第一條

為了規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評估客觀公平，依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條

本辦法所稱國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收評估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價(jià)值的各項(xiàng)因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。

第四條

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)（以下簡稱評估專家委員會(huì)）成的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第二章 管理

第五條

市征收主管部門負(fù)責(zé)本市征收評估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

第六條

市征收主管部門應(yīng)建立征收評估機(jī)構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會(huì)公示。

第七條

從事本市征收評估的評估機(jī)構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評估相應(yīng)資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。

第八條

承擔(dān)征收評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號、抽簽、招標(biāo)等方式確定。

評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、惡意低收費(fèi)、虛假宣傳、虛假申報(bào)評估人員等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第九條

房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)評估；需要由兩家或兩家以上評估機(jī)構(gòu)評

據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第十條

評估機(jī)構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門與評估機(jī)構(gòu)簽訂《房屋征收評估委托合同》。評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第十一條 在征收評估活動(dòng)中，評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師有違法違規(guī)行為的，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》及《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等規(guī)定處罰。

第十二條 對于承接的征收評估項(xiàng)目，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展業(yè)務(wù)。

從事征收評估的人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)評估資格證書，并在法定機(jī)構(gòu)登記注冊。

第十三條 征收評估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向評估機(jī)構(gòu)明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向受托的評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理情況。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯(cuò)誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照前款的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

第十四條 房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評估機(jī)構(gòu)提供評估所必需的資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當(dāng)事人未履行義務(wù)造成評估結(jié)果失實(shí)的，房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第十五條 評估人員從事征收評估活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，核對評估對象狀況，做好實(shí)地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實(shí)地查勘記錄由查勘的評估人員、征收當(dāng)事人簽字認(rèn)可。

房屋征收當(dāng)事人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報(bào)告中做出相應(yīng)說明。

征收評估中所涉及的房屋建筑面積測量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)部《房屋測量規(guī)范》執(zhí)行。

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定出具征收評估報(bào)告。評估報(bào)告應(yīng)由負(fù)責(zé)征收評估項(xiàng)目的兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。

評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十七條

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房屋征收評估委托合同》的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果及時(shí)轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

公示期間，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯(cuò)誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。

第十八條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：

（一）評估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）；

（三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復(fù)印件）；

（四）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

（五）評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；

（六）其它涉及評估項(xiàng)目的必要數(shù)據(jù)。

第十九條 房屋征收當(dāng)事人對評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)提交書面復(fù)核評估申請。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面答復(fù)告知申請人。

第二十條

房屋征收當(dāng)事人對評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評估專家委員會(huì)提交書面技術(shù)鑒定申請。

第二十一條

受理征收評估鑒定申請后，評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評估鑒定事宜。

原評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)對評估專家委員會(huì)鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說明。

第二十二條

評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報(bào)告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具該評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評估報(bào)告。

第二十三條

征收評估費(fèi)用由委托人承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由申請人承擔(dān)；但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收評估費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，鑒定費(fèi)用參照評估費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十四條

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其他補(bǔ)貼和補(bǔ)助費(fèi)用等，按照《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條

被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第二十六條

被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。

第二十七條

被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

第二十八條

本市國有土地上的各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場修正法”評估。

典型房屋市場修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場價(jià)格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評估價(jià)格。

（一）“典型房屋市場修正法”的操作程序

1、按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進(jìn)行房屋分類；

2、在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；

3、求取典型房屋的市場價(jià)格；

4、根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進(jìn)行修正；

5、確定被征收房地產(chǎn)的評估價(jià)格。

（二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價(jià)格，如同一類別房屋的價(jià)格差異較大，可對同一類別房屋確定多個(gè)典型房屋市場價(jià)格。

（三）典型房屋市場價(jià)格宜采用市場比較法評估確定。

（四）不具備市場比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價(jià)格。求取典型房屋的市場價(jià)格所采用的各種評估方法均按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。

（五）房屋重置成新價(jià)格，依據(jù)《西安市各類房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。對于標(biāo)準(zhǔn)中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價(jià)部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。

點(diǎn)的市場價(jià)格計(jì)算。

第二十九條

對于不適用“典型房屋市場比較法”的房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

第三十條

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其它不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)值。

第三十一條

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第三十二條

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

第三十三條

征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等情況和數(shù)據(jù)。

第三十四條

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價(jià)值評估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門向評估機(jī)構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府

或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門以及被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

第三章

附則

第三十五條

臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收評估工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條

本辦法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府頒布的《西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定》同時(shí)廢止。《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：2012西安市國有土地上房屋征收評估辦法

西安市國有土地上房屋征收評估辦法

市政發(fā)[2012]29號

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評估客觀公平，依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收評估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價(jià)值的各項(xiàng)因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。

第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)（以下簡稱評估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第二章 管 理

第五條 市征收主管部門負(fù)責(zé)本市征收評估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

第六條 市征收主管部門應(yīng)建立征收評估機(jī)構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會(huì)公示。

第七條 從事本市征收評估的評估機(jī)構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評估相應(yīng)資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。

第八條 承擔(dān)征收評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號、抽簽、招標(biāo)等方式確定。評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、惡意低收費(fèi)、虛假宣傳、虛假申報(bào)評估人員等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)評估；需要由兩家或兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，評估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第十條 評估機(jī)構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門與評估機(jī)構(gòu)簽訂《房屋征收評估委托合同》。評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第十一條 在征收評估活動(dòng)中，評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師有違法違規(guī)行為的，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》及《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等規(guī)定處罰。

第十二條 對于承接的征收評估項(xiàng)目，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展業(yè)務(wù)。

從事征收評估的人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)評估資格證書，并在法定機(jī)構(gòu)登記注冊。

第十三條 征收評估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向評估機(jī)構(gòu)明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向受托的評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理情況。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯(cuò)誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照前款的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

第十四條 房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評估機(jī)構(gòu)提供評估所必需的資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當(dāng)事人未履行義務(wù)造成評估結(jié)果失實(shí)的，房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十五條 評估人員從事征收評估活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，核對評估對象狀況，做好實(shí)地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實(shí)地查勘記錄由查勘的評估人員、征收當(dāng)事人簽字認(rèn)可。

房屋征收當(dāng)事人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報(bào)告中做出相應(yīng)說明。

征收評估中所涉及的房屋建筑面積測量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)部《房屋測量規(guī)范》執(zhí)行。

第十六條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定出具征收評估報(bào)告。評估報(bào)告應(yīng)由負(fù)責(zé)征收評估項(xiàng)目的兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。

評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十七條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房屋征收評估委托合同》的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果及時(shí)轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

公示期間，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯(cuò)誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。

第十八條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：

（一）評估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）；

（二）評估委托合同；

（三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復(fù)印件）；

（四）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

（五）評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；

（六）其它涉及評估項(xiàng)目的必要數(shù)據(jù)。

第十九條 房屋征收當(dāng)事人對評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)提交書面復(fù)核評估申請。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面答復(fù)告知申請人。第二十條 房屋征收當(dāng)事人對評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評估專家委員會(huì)提交書面技術(shù)鑒定申請。

第二十一條 受理征收評估鑒定申請后，評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評估鑒定事宜。

原評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)對評估專家委員會(huì)鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說明。

第二十二條 評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報(bào)告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具該評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評估報(bào)告。

第二十三條 征收評估費(fèi)用由委托人承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由申請人承擔(dān)；但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收評估費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，鑒定費(fèi)用參照評估費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十四條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其他補(bǔ)貼和補(bǔ)助費(fèi)用等，按照《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第二十六條 被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。

第二十七條 被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

第二十八條 本市國有土地上的各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場修正法”評估。

“典型房屋市場修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房 屋的市場價(jià)格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評估價(jià)格。

（一）“典型房屋市場修正法”的操作程序

1、按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進(jìn)行房屋分類；

2、在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；

3、求取典型房屋的市場價(jià)格；

4、根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進(jìn)行修正；

5、確定被征收房地產(chǎn)的評估價(jià)格。

（二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價(jià)格，如同一類別房屋的價(jià)格差異較大，可對同一類別房屋確定多個(gè)典型房屋市場價(jià)格。

（三）典型房屋市場價(jià)格宜采用市場比較法評估確定。

（四）不具備市場比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價(jià)格。求取典型房屋的市場價(jià)格所采用的各種評估方法均按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。

（五）房屋重置成新價(jià)格，依據(jù)《西安市各類房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。對于標(biāo)準(zhǔn)中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價(jià)部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。

（六）房屋的裝修及附屬物價(jià)格，按照實(shí)際使用狀況結(jié)合評估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格計(jì)算。

第二十九條 對于不適用“典型房屋市場比較法”的房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其它不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)值。

第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第三十三條 征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等情況和數(shù)據(jù)。

第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價(jià)值評估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門向評估機(jī)構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門以及被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

第三章 附 則

第三十五條 臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收評估工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 本辦法自公布之日起施行（2012-05-04）。2004年5月10日西安市人民政府頒布的《西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定》同時(shí)廢止。《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行。

第三篇：國有土地上房屋征收情況匯報(bào)

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路

沈家坡至阿干鎮(zhèn)段工程（城關(guān)段）項(xiàng)目

國有土地上房屋征收情況匯報(bào)

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路沈家坡至阿干鎮(zhèn)段工程（城關(guān)段）項(xiàng)目國有土地上房屋征收工作自2020年1月開始組織實(shí)施，于2020年春節(jié)前完成摸底預(yù)評等工作，因受疫情影響，于2020年4月8日開始為期30天的《征收補(bǔ)償方案意見征求稿》意見征求工作，區(qū)政府在2020年5月10日作出征收決定并發(fā)布征收公告。征收補(bǔ)償資金在5月27日落實(shí)到位，與七里河西園街道辦事處就五星花園小區(qū)房源事宜在6月4日商議達(dá)成一致意見，在6月8日正式開始簽約搬遷。目前簽約期已過60天，現(xiàn)將截至2020年9月17日前征收工作情況匯報(bào)如下：

一、基本情況

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路沈家坡至阿干鎮(zhèn)工程（城關(guān)段），涉及被征收單位及住戶231戶，征收面積23012平方米；其中臨夏路街道單位及住戶152戶(其中鑫源玻璃工藝有限公司50戶)，面積9725平方米；伏龍坪街道單位及住戶79戶，面積13287平方米。涉及的6家單位為：永登富農(nóng)有限公司、鑫源玻璃工藝有限公司、蘭州市公有房屋管理中心白銀路房管所、蘭州市城關(guān)區(qū)佛教佛光寺、蘭州市人民防空辦公室,中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站。

二、征收工作開展情況

（一）簽約情況

1、項(xiàng)目征收范圍內(nèi)涉及住戶及單位231戶，已完成簽221戶，總簽約率達(dá)到95.6%。其中貨幣補(bǔ)償88戶，房屋置換133戶，累計(jì)安置元森·北新時(shí)代161套、五星花園5套、軒盛潤邸35套。剩余未簽約住戶及單位10戶，其中住戶4戶，臨夏路街道3戶、伏龍坪街道1戶。

2、拆除清運(yùn)情況

由于該項(xiàng)目屬于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)域，拆除施工作業(yè)面狹窄，拆除施工作業(yè)極易引起征收范圍外山體破損、滑坡，房屋、圍墻倒塌、開裂等問題，存在極大的安全隱患。目前無安全隱患區(qū)域已全部拆除完畢，共完成拆除16100平方米，安置拆除圍擋880余米，完成拆除工作70％，其中：伏龍坪街道完成拆除49戶，9300平方米，完成拆除工作70％，臨夏路街道完成拆除98戶，6800平方米，完成拆除工作60％，（鑫源玻璃工藝有限公司50戶住戶房屋正在進(jìn)行天然氣、電線拆除，待拆除完畢后進(jìn)行拆除工作）。剩余6912平方米因拆除監(jiān)理單位蘭州煤礦設(shè)計(jì)研究院來函提出拆除難度極大、地質(zhì)情況不明，部分房屋拆除后對相鄰房屋存在嚴(yán)重安全隱患，要求暫停拆除施工。伏龍坪街道辦事處、臨夏路街道辦事處已委托甘肅智光地質(zhì)工程勘測設(shè)計(jì)院進(jìn)行拆除范圍地質(zhì)災(zāi)害評估工作，待評估工作完成后，按照評估報(bào)告要求，在保證安全的前提下做好拆除工作，故導(dǎo)致拆除工作停滯，不能按期移交地塊。

（二）未簽約住房和單位情況

1、韓道寬危險(xiǎn)房屋已拆除完畢，王應(yīng)發(fā)、徐龍、秦福海、秦?源4戶征收補(bǔ)償決定已送達(dá)。

2、鑫源玻璃工藝有限公司：已完成房地產(chǎn)評估復(fù)核和資產(chǎn)評估復(fù)核工作。繼續(xù)和該公司進(jìn)行簽約洽談，如該公司再不配合簽約，建議進(jìn)行危房應(yīng)急避險(xiǎn)工作，以期能夠早日簽約。

3、永登富農(nóng)有限公司：目前住宅房屋已完成簽約拆除工作，剩余空地因涉及征收范圍未確定，目前臨夏路街道辦事處已委托蘭州市勘察測繪研究院進(jìn)行土地測繪工作，待測繪工作完成，蘭阿公司取得收回土地相關(guān)手續(xù)后，積極開展地上附屬設(shè)施等評估和簽約工作。

4、蘭州市城關(guān)區(qū)佛教佛光寺:寺院住持提出必須在城關(guān)區(qū)內(nèi)重建寺院，或補(bǔ)償現(xiàn)有的空置寺院（正寧路廣福寺或南濱河路龍王廟）。伏龍坪街道辦事處、區(qū)征收辦、區(qū)委統(tǒng)戰(zhàn)部、蘭阿公司、蘭州交通委員委、佛光寺于7月9日組織召開協(xié)調(diào)會(huì)，協(xié)調(diào)城關(guān)區(qū)佛教佛光寺房屋征收工作，經(jīng)協(xié)調(diào)會(huì)研究決定形成會(huì)議紀(jì)要，并由街道牽頭形成文件已向區(qū)政府上報(bào)。近期佛光寺提出由蘭阿公司提供3畝土地進(jìn)行重建，并辦理相應(yīng)土地、建設(shè)手續(xù)、支付相應(yīng)建設(shè)資金后才進(jìn)行搬離，目前正在洽談當(dāng)中。請市、區(qū)政府組織相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決，以期能夠早日簽約。

5、蘭州市人民防空辦公室項(xiàng)目：蘭州市人民防空辦公室提出由七里河區(qū)政府將土地劃拔后進(jìn)行簽約，該單位自稱屬保密部門，伏龍坪街道極難與其見面洽談，導(dǎo)致進(jìn)度緩慢，該單位于6月30日提出房屋評估復(fù)核申請和資產(chǎn)評估申請，伏龍坪街道于8月14日送達(dá)房屋評估報(bào)告和資產(chǎn)評估報(bào)告后，該單位又于8月25日再次提出進(jìn)行房屋和資產(chǎn)評估復(fù)核，要求對防空指揮所等房屋和設(shè)備進(jìn)行復(fù)核，9月10日我辦與伏龍坪街道、方家房地產(chǎn)評估公司、正昌信盛資產(chǎn)評估公司至人防現(xiàn)場與其辦公室進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，目前第二次房地產(chǎn)評估復(fù)核工作已完成并送達(dá)，正在進(jìn)行資產(chǎn)復(fù)核工作。

6、中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站：加油站房屋所有人為蘭州伏龍坪油品經(jīng)銷有限責(zé)任公司現(xiàn)出租給中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司經(jīng)營，前期房屋所有人蘭州伏龍坪油品經(jīng)銷有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)人唐敬偉以在外地?zé)o法返回為由，不提供相應(yīng)房屋及資產(chǎn)手續(xù)，后經(jīng)多次溝通后于7月20日送達(dá)了房屋評估報(bào)告，該公司于8月17日提出房屋評估復(fù)核申請和資產(chǎn)評估申請，（蘭州伏龍坪油品經(jīng)銷有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)人唐敬偉以長期住院為由拒絕接收）后經(jīng)協(xié)調(diào)溝通，伏龍坪街道于9月10日送達(dá)了資產(chǎn)評估報(bào)告和房屋評估復(fù)核報(bào)告。該公司不配合征收工作，伏龍坪街道已多次致函出租方、承租方兩公司配合征收工作，但收效甚微，請市、區(qū)政府協(xié)調(diào)其相應(yīng)主管部門，以期能夠早日簽約。

三、存在的問題

本次征收區(qū)域?qū)儆诘刭|(zhì)災(zāi)害區(qū)域，住戶房屋依山靠坡修建，上下層疊，征收房屋拆除時(shí)和拆除后極易引起征收范圍外山體破損、滑坡，造成周邊房屋、圍墻倒塌、開裂等問題，存在著極大的安全隱患，伏龍坪街道辦事處已向區(qū)政府匯報(bào)請求增加經(jīng)地質(zhì)災(zāi)害專家論證存在安全隱患住戶67戶納入本次征收范圍，以徹底消除地質(zhì)災(zāi)害隱患威脅。

四、下一步工作打算

（一）對鑫源玻璃工藝有限公司，繼續(xù)積極進(jìn)行簽約洽談工作。對永登富農(nóng)有限公司待測繪工作確定征收范圍后，積極開展地上附屬設(shè)施等評估和簽約工作。對蘭州市城關(guān)區(qū)佛教佛光寺簽約事宜，請市交委、蘭阿公司，提出可行性解決方案。對蘭州市人民防空辦公室，待七里河區(qū)劃拔土地落實(shí)后，進(jìn)行簽約補(bǔ)償；對中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站，請市、區(qū)政府協(xié)調(diào)其相應(yīng)主管部門，盡快達(dá)成簽約事宜。

（二）待蘭阿公司對水、電、通信、天然氣等管網(wǎng)、管線封堵、遷移工作完成后，并消除地質(zhì)災(zāi)害隱患及保證現(xiàn)有危房安全的前提下，由臨夏路街道辦事處和伏龍坪街道辦事處繼續(xù)做好拆除及垃圾清運(yùn)工作。

城關(guān)區(qū)房屋征收管理辦公室

2020年9月17日

第四篇：菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

發(fā)布時(shí)間：2011年5月18日 點(diǎn)擊：5192 來源：菏澤房管局 字號：[小 中 大]

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范我市國有土地上房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《菏澤市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 評估被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，以及對評估價(jià)值進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、評估專家委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評估、鑒定業(yè)務(wù)；與被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的，應(yīng)當(dāng)回避；應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，評估結(jié)果或者鑒定意見無效。

任何單位或者個(gè)人不得干預(yù)評估、鑒定行為和結(jié)果。

第四條 承擔(dān)房屋征收評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由征收項(xiàng)目所在辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（居委會(huì)）組織被征收人在征收部門規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定，協(xié)商不成的，在征收部門的主持下，由公證機(jī)構(gòu)以公開抽簽或者搖號的方式選定評估機(jī)構(gòu)，并對抽簽或搖號的過程和結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場公證。

市征收部門定期推薦社會(huì)信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)、具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，供當(dāng)事人選擇。

第五條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評估項(xiàng)目的，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評估對象、時(shí)點(diǎn)、依據(jù)、原則、技術(shù)路線、方法、價(jià)值內(nèi)涵、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第七條 對于承接的房屋征收評估項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展評估業(yè)務(wù)。

第八條 房屋征收評估費(fèi)用和專家鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房屋征收評估費(fèi)用按照國家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，專家鑒定費(fèi)用參照評估費(fèi)用收取。征收部門委托評估機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收評估的，從征收補(bǔ)償費(fèi)用中列支。

第九條 在房屋征收評估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師違反本辦法的，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，記入其信用檔案。

第二章 被征收房屋價(jià)值評估

第十條 被征收房屋價(jià)值是指被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及市、縣級人民政府規(guī)定的其他補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用等在征收補(bǔ)償方案中明確。

前款所述的其他不動(dòng)產(chǎn)是指不可移動(dòng)的圍墻、水井、煙囪、水塔、苗木等。

第十一條 被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。

第十二條 被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)明確評估對象，其中評估對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。

第十三條 被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

第十四條 被征收房屋的建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

對未經(jīng)登記的房屋，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定后，其建筑面積以實(shí)際丈量為準(zhǔn)。

對被征收房屋面積有異議的，提出異議者可以委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位測算，被征收房屋面積以測繪成果為準(zhǔn)。第十五條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須入戶對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，必要時(shí)，通過錄音、錄像、拍照等方式取得相關(guān)資料。

實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由被征收人、實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收部門（或征收實(shí)施單位）有關(guān)人員、監(jiān)督部門人員等共同簽字認(rèn)可。

被征收人應(yīng)當(dāng)積極配合評估機(jī)構(gòu)開展評估工作。被征收人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，由征收部門（或征收實(shí)施單位）有關(guān)人員、監(jiān)督部門人員、估價(jià)人員以及無利害關(guān)系的第三人見證，作為評估的依據(jù)。因被征收人原因不能對被征收房屋進(jìn)行入戶實(shí)地查勘、拍攝影像資料，評估機(jī)構(gòu)可依據(jù)被征收房屋的權(quán)屬資料、可確權(quán)書證等進(jìn)行評估，并在評估報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

第十六條 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以合法建筑面積為依據(jù)，按照被征收房屋所在區(qū)位的新建普通商品房市場價(jià)格，結(jié)合被征收房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、使用年限、新舊程度、容積率、配套設(shè)施、土地等因素進(jìn)行評估。

（一）被征收房屋的容積率為基準(zhǔn)容積率的，按房屋的評估價(jià)值給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（二）被征收房屋的容積率低于基準(zhǔn)容積率的，扣除不足部分的建安造價(jià)等相關(guān)費(fèi)用（500元/平方米）后，按基準(zhǔn)容積率的相應(yīng)建筑面積給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

空閑的合法國有土地，對選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定經(jīng)評估后給予補(bǔ)償；對選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，扣除基準(zhǔn)容積率相應(yīng)建筑面積的建安造價(jià)等相關(guān)費(fèi)用（500元/平方米）后，按基準(zhǔn)容積率的相應(yīng)建筑面積給予房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（三）被征收房屋的容積率高于基準(zhǔn)容積率的，以被征收房屋的權(quán)屬證書、可確權(quán)書證或2004年房屋普查資料為依據(jù)，依法給予貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對沒有合法有效證件的高出部分房屋，被征收房屋所有權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)主動(dòng)配合拆除的，按照380元/平方米給予補(bǔ)助。

第十七條 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修的價(jià)值按照被征收房屋的合法建筑面積每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)給予包干補(bǔ)償。

被征收房屋有承租人的，裝飾裝修包干補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)按照租賃合同約定給付；沒有約定的，由出租方和承租方在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商確定；在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商不成的，征收部門可向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)后先予征收，待糾紛解決后，按本辦法進(jìn)行補(bǔ)償。

對確屬高檔裝修的，由當(dāng)事人提出申請，經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，結(jié)合成新以質(zhì)論價(jià)給予補(bǔ)償。

第十八條 房屋征收評估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十九條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果向被征收人公示7日，公示期間應(yīng)當(dāng)安排負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。對被征收人反映的確屬錯(cuò)估的部分，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場予以記錄，并報(bào)請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行修改、完善。

公示期滿后，征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人提供分戶評估報(bào)告。分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在公示期滿后10日內(nèi)送達(dá)被征收人。

征收的房屋有產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛的，由當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商解決。在規(guī)定期限內(nèi)未解決的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣區(qū)人民政府依照有關(guān)規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定并公告，房屋征收部門就有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)后可先予征收。待糾紛解決后，按本辦法進(jìn)行補(bǔ)償。

第三章 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估

第二十條 以征收范圍內(nèi)所有被征收房屋價(jià)值的評估均價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合征收項(xiàng)目實(shí)際情況，評估確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平均價(jià)格，樓層差價(jià)依據(jù)市場行情確定。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為保障性安居工程，價(jià)格已經(jīng)確定的，可以不評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值。

第二十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

第二十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第二十三條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

第四章 復(fù)核評估和鑒定

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報(bào)告有疑問的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說明。第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估價(jià)值有異議的，自收到評估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估結(jié)果或者評估報(bào)告存在的問題。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估價(jià)值改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告，并按照原程序送交相關(guān)單位；評估價(jià)值沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，可以向市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請終局鑒定。

第二十七條 市征收部門成立由房地產(chǎn)估價(jià)師以及城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會(huì)，對房屋征收評估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理房屋征收評估鑒定。

第二十八條 受理房屋征收評估鑒定后，評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)估價(jià)師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜。

原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)對評估專家委員會(huì)鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說明。

第二十九條 評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15日內(nèi)，對申請鑒定的評估報(bào)告的評估依據(jù)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、價(jià)值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具該評估報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評估報(bào)告。

第五章 附 則

第三十條 各縣征收主管部門可依據(jù)本辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際研究制定具體實(shí)施辦法。

第三十一條 本辦法自2011年5月13日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷項(xiàng)目，仍按2007年4月23日菏澤市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《菏澤市城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》執(zhí)行。

第五篇：鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法[范文模版]

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》的通知

發(fā)布時(shí)間：2012-02-14 稿件來源：

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鎮(zhèn)政征規(guī)發(fā)〔2012〕3號

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收

評估技術(shù)規(guī)范》的通知

各房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位、評估機(jī)構(gòu)，各有關(guān)單位：

根據(jù)《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第五十二條的規(guī)定，市住建、房屋征收部門研究制定了《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

二○一二年二月二日

主題詞：征收 評估 規(guī)范 通知

鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室

2012年2月2日印發(fā)

鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動(dòng)，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、省政府關(guān)于印發(fā)《江蘇省貫徹實(shí)施<國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>若干問題的規(guī)定》的通知、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 評估市區(qū)國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（以下稱評估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)（以下稱評估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房屋征收評估應(yīng)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估三級以上資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按資質(zhì)管理規(guī)定從事業(yè)務(wù)，評估人員應(yīng)符合相關(guān)從業(yè)規(guī)定。

第五條 房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評估，作為征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額的依據(jù)之一；房屋征收分戶評估，作為被征收房屋及其附屬物等（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）的補(bǔ)償依據(jù)。

第六條 評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

評估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定具體程序是：

（一）由房屋征收部門發(fā)布征收評估信息；

（二）具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)報(bào)名；

（三）房屋征收部門按報(bào)名先后順序向被征收人公布備選評估機(jī)構(gòu)名單；

（四）發(fā)放房屋征收選擇評估機(jī)構(gòu)通知書和意見表，發(fā)放率超過90%；

（五）被征收人協(xié)商選擇評估機(jī)構(gòu)，在規(guī)定期限內(nèi)填寫意見表，以投票方式告知所選擇的評估機(jī)構(gòu)。協(xié)商選擇評估機(jī)構(gòu)的期限不得少于5個(gè)工作日，意見表未按要求填寫、被征收人未簽字（蓋章）或自制、復(fù)制的無效。

全部被征收人一致選擇某一評估機(jī)構(gòu)的，為協(xié)商選定；50%以上選擇某一評估機(jī)構(gòu)的，為多數(shù)決定。被征收人選擇的單一評估機(jī)構(gòu)戶數(shù)不超過50%時(shí)，采用抽簽搖號方式隨機(jī)選定。通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評估機(jī)構(gòu)的過程和結(jié)果，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)依法公證。

評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第七條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，房屋征收部門可以劃分評估區(qū)域，按第六條規(guī)定產(chǎn)生各評估區(qū)域的評估機(jī)構(gòu)。

同一征收項(xiàng)目由兩家以上評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商或由房屋征收部門指定一家評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織其它評估機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第八條 評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）委托人和評估機(jī)構(gòu)的基本情況；

（二）負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和評估工作人員；

（三）評估目的、評估對象、評估時(shí)點(diǎn)等評估基本事項(xiàng)；

（四）委托人應(yīng)提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（六）評估費(fèi)用及收取方式；

（七）評估報(bào)告交付時(shí)間、方式；

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項(xiàng)。

第九條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展評估工作。

評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第十條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征收實(shí)施等有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向征收項(xiàng)目的評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

第十一條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。因被征收人的原因不能對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字、蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，評估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被征收房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評估，評估結(jié)果有效，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。

第十二條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

第十三條 被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備等遷移安裝、補(bǔ)償費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

第十四條 停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。對停產(chǎn)停業(yè)期間確實(shí)需要發(fā)生在冊職工工資和養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用的，給予適當(dāng)補(bǔ)償，職工工資一般按照本市當(dāng)年最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用按照單位應(yīng)支付部分計(jì)算。

第十五條 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前三年的平均效益計(jì)算；不滿三年的，按照實(shí)際年限計(jì)算。計(jì)算平均效益應(yīng)當(dāng)結(jié)合納稅情況，以會(huì)計(jì)核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)，對不能提供會(huì)計(jì)核算等資料的，按照納稅情況評估，評估中使用的有關(guān)指標(biāo)、參數(shù)等應(yīng)參照稅收相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對銷售額未到稅收起征點(diǎn)而無需納稅的，其效益可按照起征點(diǎn)的銷售額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模．a(chǎn)停業(yè)期限為6個(gè)月；實(shí)行非住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限按過渡期限計(jì)算，過渡期限從被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并搬遷交房之日起，到產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉(zhuǎn)的，使用周轉(zhuǎn)房屋的時(shí)間應(yīng)予扣減。

第十六條 給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)谋徽魇辗课輵?yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認(rèn)定給予補(bǔ)償安置的建筑。

（二）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其它有關(guān)許可、登記證件。

（三）因房屋被征收造成了停產(chǎn)停業(yè)損失。

法律、法規(guī)和省、市人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條 擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時(shí)不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)取得工商營業(yè)執(zhí)照，將非經(jīng)營性用房用于經(jīng)營，在征收時(shí)持續(xù)營業(yè)一年以上的，可以結(jié)合實(shí)際營業(yè)年限按照下列比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

1、持續(xù)營業(yè)一年以上、兩年以下的，比例為70%；

2、持續(xù)營業(yè)兩年以上、三年以下的，比例為75%；

3、持續(xù)營業(yè)三年以上、四年以下的，比例為80%；

4、持續(xù)營業(yè)四年以上、五年以下的，比例為85%；

5、持續(xù)營業(yè)五年以上的，比例為90%。

第十八條 偽造、變造土地、房屋權(quán)屬證明、工商營業(yè)執(zhí)照等證明文件騙取停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)依法予以追繳，并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十九條 房屋征收評估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣單位，精確到元。

第二十條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收項(xiàng)目公示欄公示3個(gè)工作日。

公示期間，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

第二十一條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。

整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

第二十二條 房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報(bào)告存在的問題。

第二十五條 原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會(huì)申請鑒定。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第35條規(guī)定處理。

被征收人對評估結(jié)果有異議，在評估書面報(bào)告送達(dá)之日起的10日內(nèi)，未向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，或者經(jīng)評估機(jī)構(gòu)復(fù)核后仍持異議，但又未在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會(huì)申請鑒定的，被征收房屋價(jià)值可以按評估結(jié)果或復(fù)核結(jié)果確定。

第二十七條 評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

第二十八條 評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報(bào)告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)評估專家委員會(huì)鑒定，評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評估報(bào)告。

第二十九條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第三十條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房屋征收評估及提交規(guī)范的評估報(bào)告。

第三十一條 在房屋征收評估過程中，被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況。

第三十二條 除屬于政府定價(jià)的房屋之外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)值。

第三十三條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四條 房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十五條 從事房屋征收評估的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和評估工作人員應(yīng)當(dāng)熟練掌握房屋征收相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識。評估機(jī)構(gòu)不得聘用未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)考核不合格人員從事房屋征收評估工作。

市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)定期開展評估人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育活動(dòng)。

第三十六條 在房屋征收評估活動(dòng)中，評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》規(guī)定處罰。

第三十七條 本辦法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評估管理辦法》同時(shí)廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的項(xiàng)目，評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估技術(shù)行為，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》、《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)范。

第二條 在本市市區(qū)國有土地上，從事房屋征收評估應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)范的要求。

第三條 被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第四條 被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

第五條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

第六條 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)板塊和片區(qū)劃分圖作為房屋征收評估的技術(shù)基礎(chǔ)。

第七條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（以下稱評估機(jī)構(gòu)）應(yīng)在房屋征收評估報(bào)告中說明本評估結(jié)果應(yīng)用的有效期。有效期自提交正式評估報(bào)告之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。

第二章 房屋征收評估方法與技術(shù)路線

第八條 房屋征收評估采用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋采用市場法，非住宅房屋采用市場法、收益法、成本法，在建工程采用假設(shè)開發(fā)法評估。如選用兩種以上評估方法評估的，對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，采用簡單平均或加權(quán)平均的方式合理確定評估結(jié)果。

第九條 應(yīng)用市場法評估時(shí)，采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評估的，相關(guān)可比實(shí)例的選取及系數(shù)的確定均應(yīng)按附件一、二、三、四的相關(guān)要求進(jìn)行；采用可比實(shí)例修正方式評估的，可比實(shí)例的選取應(yīng)按照附件五的要求進(jìn)行，系數(shù)的確定與修正按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并結(jié)合附件五的相關(guān)要求進(jìn)行。

第十條 采用市場法時(shí)，住宅房屋適用基準(zhǔn)價(jià)格修正測算方式，無法采用基準(zhǔn)價(jià)格修正測算方式的可采用可比實(shí)例修正測算方式；非住宅房屋適用可比實(shí)例修正測算方式。

第十一條 適用基準(zhǔn)價(jià)格修正測算方式的住宅房屋，征收評估測算的技術(shù)路線為：

1．確立評估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)或征收項(xiàng)目所在的板塊和片區(qū)范圍內(nèi)選擇“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”作為評估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的選取要求見附件一。

2．測算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選取條件見附件二。計(jì)算公式為：

比準(zhǔn)價(jià)格V=可比實(shí)例價(jià)格Vs××××

P1——交易情況修正系數(shù)，可比實(shí)例為正常交易時(shí)，該修正系數(shù)為100。P2——交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況自行確定；

P31——可比實(shí)例修正為“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”區(qū)位因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見附件三； P32——可比實(shí)例修正為“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”實(shí)體因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見附件四。3．確定評估價(jià)格。將被征收房屋與“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評估價(jià)格。其計(jì)算公式為： 被征收房屋評估價(jià)格Vi=“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”基準(zhǔn)價(jià)格V0××

Pi32——“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。

P4——項(xiàng)目所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)。當(dāng)“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”位于征收項(xiàng)目范圍內(nèi)時(shí)，該系數(shù)取100；當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋位于征收項(xiàng)目范圍外時(shí)，應(yīng)進(jìn)行區(qū)位因素的標(biāo)準(zhǔn)化修正，將“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的區(qū)位因素情況修正到征收項(xiàng)目所在的區(qū)位因素情況。標(biāo)準(zhǔn)化修正辦法參見附件三。

第十二條 非住宅房屋征收評估測算的技術(shù)路線為：

1．確定房屋類別。根據(jù)非住宅房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。其中非營業(yè)性用房包括工業(yè)性建筑（廠房、倉儲(chǔ)用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營業(yè)性用房包括商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、出租型商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

2．選擇評估方法。非住宅房屋適用市場法評估，其中非營業(yè)性用房還適用成本法評估，營業(yè)性用房還適用收益法評估。

3．測算評估價(jià)格。

第十三條 采用收益法評估的，房屋收益應(yīng)按照同一區(qū)域營業(yè)性房屋社會(huì)平均租金收益水平修正確定。

第十四條 采用成本法進(jìn)行評估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價(jià)格；建筑物重置結(jié)合成新價(jià)參照附件七標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑工程造價(jià)等因素評估確定，同時(shí)考慮勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等費(fèi)用。土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取，基準(zhǔn)地價(jià)修正時(shí)應(yīng)考慮交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、規(guī)劃限制、宗地條件等因素。

第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權(quán)面積的，對大于房屋建筑面積的土地使用權(quán)面積的評估補(bǔ)償應(yīng)按照《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十二條有關(guān)規(guī)定和下列方法執(zhí)行：

1．土地使用性質(zhì)為住宅用地的，按標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)單價(jià)扣減房屋重置結(jié)合成新單價(jià)和評估單價(jià)所含裝飾裝修及附屬物補(bǔ)償單價(jià)后的90%計(jì)算土地單價(jià)。（標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋在征收范圍外時(shí)，其基準(zhǔn)單價(jià)需按本規(guī)范第十一條的規(guī)定進(jìn)行區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化修正）

2．土地使用性質(zhì)為非住宅用地的，按土地使用性質(zhì)的基準(zhǔn)地價(jià)修正的方法計(jì)算土地單價(jià)。

第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)結(jié)合裝飾工程、建筑工程定額及市場價(jià)格進(jìn)行評估，并根據(jù)其使用、保養(yǎng)實(shí)際狀況確定折舊率，分項(xiàng)折舊。

第十七條 在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，其建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)，評估時(shí)以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。評估機(jī)構(gòu)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行評估。

第十八條 征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算的評估按市場法原理進(jìn)行，即按照征收項(xiàng)目范圍內(nèi)各使用性質(zhì)房屋的當(dāng)時(shí)二手房市場均價(jià)乘相應(yīng)擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價(jià)，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用和一定的不可預(yù)見金額，即為征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算總額。

第三章 房屋征收評估報(bào)告

第十九條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的格式出具評估報(bào)告。第二十條 房屋征收評估報(bào)告應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1.封面；2.目錄；3.致委托方函；4.估價(jià)師聲明；5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8.附件。

第二十一條 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1.估價(jià)項(xiàng)目名稱；2.委托方名稱和住所；3.估價(jià)方（評估機(jī)構(gòu)）名稱和住所；4.估價(jià)對象；5.估價(jià)目的；6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7.價(jià)值定義；8.估價(jià)依據(jù)；9.估價(jià)原則；10.估價(jià)方法及其技術(shù)路線；11.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格的測算說明及測算結(jié)果；12.估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；13.估價(jià)作業(yè)時(shí)間；14.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；15.估價(jià)人員；16.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；17.估價(jià)的假設(shè)和限制條件；18.附件。附件應(yīng)包含估價(jià)對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的相應(yīng)資料，估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他文件資料，估價(jià)人員和評估機(jī)構(gòu)的資格證明。

第二十二條 估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包含下列內(nèi)容： 1．評估項(xiàng)目總概況

2．估價(jià)對象實(shí)體和區(qū)位因素分析 3．房地產(chǎn)市場背景分析 4．估價(jià)方法選用

5．標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋選取及其說明 6．估價(jià)測算過程 7．估價(jià)結(jié)果確定

第二十三條 房屋征收評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。在評估報(bào)告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評估機(jī)構(gòu)，對評估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。

第二十四條 評估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應(yīng)有較好的質(zhì)量。

第四章 房屋征收評估工作資料存檔

第二十五條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報(bào)告一并整理存檔； 1.征收評估委托協(xié)議； 2.房屋征收決定；

3.估價(jià)對象的權(quán)證材料及有關(guān)基本情況的證明材料； 4.估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 5.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 6.可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 7.確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

8.其他涉及評估項(xiàng)目的必要資料。

第二十六條 評估機(jī)構(gòu)完成并出具評估報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留15年。

第五章 附 則

第二十七條 房屋征收評估中涉及工程造價(jià)、會(huì)計(jì)核算、機(jī)電設(shè)備等專業(yè)技術(shù)工作的，評估機(jī)構(gòu)可以邀請有資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評估。

第二十八條 本技術(shù)規(guī)范所需各附件由相關(guān)部門組織評估專家委員會(huì)或由房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織制定。其中附件七房屋重置價(jià)格參考表，由房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織制定并適時(shí)調(diào)整。

第二十九條 本技術(shù)規(guī)范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》同時(shí)廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的項(xiàng)目，評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

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